Concentradora Fibra Hotelera Deutsche Bank México, S.A...

一

Concentradora Fibra Hotelera

Mexicana, S.A. de C.V.

Deutsche Bank México, S.A., Institución de

Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando

exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso

F/1596

FIDEICOMITENTE FIDUCIARIO EMISOR

FIHO12

Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria

FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO F/1596.

Dirección Fiduciario: Torre Virreyes, Pedregal 24 – Piso 20, Col. Molino del Rey. C. P. 11040. Del. Miguel

Hidalgo. Ciudad de México.

Dirección del Fideicomitente: Avenida Santa Fe 481, piso 7, Col. Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349,

Ciudad de México.

REPORTE ANUAL QUE SE PRESENTA DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER

GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL

MERCADO POR EL PERIODO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2016.

Tipo: Certificados bursátiles fiduciarios no amortizables conocidos como certificados bursátiles fiduciarios

inmobiliarios o (“CBFIs”), emitidos de conformidad con un fideicomiso de los conocidos como fideicomisos de

inversión en bienes raíces (“FIBRAS”).

Serie: Única.

Clave de Pizarra: FIHO 12.

CBFIs emitidos: 499’401,766 CBFIs en circulación, sin expresión de valor nominal.

CBFIs en tesorería: A la fecha del presente Reporte Anual, no existen CBFIs en tesorería.

Garantías: Los CBFIs no contarán con garantía real o personal alguna.

Datos de Registro: Los CBFIs se encuentran inscritos en el Registro Nacional de Valores bajo el número 2679-1.81-

2012-005.

Derechos que confieren a los Tenedores: Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63

fracción II de la Ley del Mercado de Valores (“LMV”), el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y en su

caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el

derecho a recibir Distribuciones de Efectivo del Patrimonio Fideicomitido, en la medida en que éste sea suficiente

para realizar dichas Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho

particular alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. El Comité Técnico puede instruir

el Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en cada Fecha de

Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para la entrega de Distribuciones

de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la Ley del Impuesto Sobre la

Renta (“LISR”).

Periodicidad y forma de amortización de los CBFIs: Los CBFIs no son amortizables.

二

Lugar y Forma de Pago: Todos los pagos en efectivo que deban realizarse a los Tenedores de los CBFIs se harán en

Pesos mediante transferencia electrónica a través de S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de

C.V., ubicado en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México.

Fuente de Distribuciones: Las Distribuciones de Efectivo que deban entregarse al amparo de los CBFIs se harán

exclusivamente con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso también

estará disponible para realizar el pago de gastos, honorarios e indemnizaciones del Fideicomiso.

Rendimiento y procedimiento de cálculo: A efecto de cumplir con las disposiciones que regulan a las FIBRAS, es

nuestra intención llevar a cabo la distribución de cuando menos el 95% (noventa y cinco por ciento) del resultado

fiscal del Fideicomiso, siempre y cuando el Comité Técnico del Fideicomiso apruebe dicha distribución y los estados

financieros del Fideicomiso en que están basadas. Nuestros CBFIs no tienen rendimiento mínimo garantizado. El

resultado fiscal del Fideicomiso se calculará conforme a lo dispuesto en el artículo 13 de la LISR.

Periodicidad y forma de pago de rendimientos: El Comité Técnico ha adoptado la política de decretar Distribuciones

de Efectivo en forma trimestral y tiene la facultad de modificar dicha política.

Plazo y fecha de vencimiento: Los CBFI’s emitidos por el Fideicomiso no son amortizables y por lo mismo no están

sujetos a un plazo o fecha de vencimiento.

Denominación del Representante Común: CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New

York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple)

Depositario: S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V. (“Indeval”).

Número de Fideicomiso y datos relativos al contrato de Fideicomiso: Contrato de Fideicomiso irrevocable

celebrado con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e identificado bajo

el número F/1596, constituido en fecha 31 de julio de 2012, modificado el 28 de noviembre de 2012 y el 24 de

diciembre de 2014.

Fiduciario Emisor: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando

exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/1596 (“FibraHotel”), constituido el 31 de julio de 2012.

Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Fideicomitente Adherente: Cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los Bienes Inmuebles

Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales al Patrimonio Fideicomitido, según corresponda, por

cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en el Fideicomiso y

en el Convenio de Adhesión respectivo.

Fideicomitente Adherente Relevante: significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias

Relevantes, en la medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso

de Control, tenga el control de cuando menos el 3% de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo.

Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs.

Fideicomisario en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes. Quienes tienen derecho a readquirir la

propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados.

Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto a la Aportación Inicial.

Administrador: Fibra Hotelera, S.C.

Asesor: Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Características relevantes de los bienes fideicomitidos: A la fecha del presente Reporte Anual, el Patrimonio

Fideicomitido está constituido por 85 Hoteles, de los cuales 78 Hoteles están en operación y siete en desarrollo, los

cuales, en su conjunto, representan 12,039 habitaciones.

三

Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el periodo 2016 con un endeudamiento de Ps. $2,697 millones y con un

total de activos de Ps. $12,430 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 21.7%. Cabe mencionar

que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%,

mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.

Índice de cobertura de servicio de la deuda: El índice de cobertura de servicio de deuda debe ser mayor a 1.0x. Al

31 de diciembre de 2016, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 1.7x.

Obligación de pago de principal e intereses: Al 31 de diciembre de 2016, el calendario de anmortizaciones de

capital de la deuda es el siguiente:

Año 2017: Ps. $98.3 millones (3.6%)

Año 2018: Ps. $102.1 millones (3.8%)

Año 2019: Ps. $196.0 millones (7.3%)

Año 2020: Ps. $200.1 millones (7.4%)

Año 2021: Ps. $306.8 millones (11.4%)

Años 2022 y adelante: Ps. $1,794 millones (66.5%)

Régimen Fiscal Aplicable: Los inversionistas, previo a la inversión en estos instrumentos, deberán considerar que el

régimen fiscal relativo al gravamen o exención aplicable a los ingresos derivados de las Distribuciones o compra

venta de estos instrumentos es el previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR, lo cual habrá de ser confirmado por

la autoridad fiscal, mediante el Oficio SAT.

LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO NACIONAL DE VALORES NO IMPLICA

CERTIFICACIÓN SOBRE LA BONDAD DE LOS VALORES, LA SOLVENCIA DEL EMISOR O

SOBRE LA EXACTITUD O VERACIDAD DE LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL

REPORTE ANUAL, NI CONVALIDA LOS ACTOS QUE, EN SU CASO, HUBIEREN SIDO

REALIZADOS EN CONTRAVENCIÓN DE LAS LEYES.

I

INFORMACIÓN REQUERIDA SECCIÓN DEL REPORTE ANUAL Pág.

1) INFORMACIÓN GENERAL

a) Glosario de términos y definiciones Glosario de Términos y Definiciones. 1

b) Resumen ejecutivo Resumen Ejecutivo. 11

i) Descripción de FibraHotel 11

ii) Historia de FibraHotel. 11

iii) Portafolio Actual de FibraHotel. 14

iv) Inversión en Fibra Hotelera, S.C. 16

v) Información Financiera de FibraHotel. 16

vi) Eventos Relevantes. 18

vii) Procesos Judiciales, Administrativos o

Arbitrales.

21

viii) Participantes Relevantes. 21

ix) Cumplimiento del Plan de Negocios. 23

x) Políticas de Emisión y Conflicto de Interés. 24

c) Factores de riesgo Factores de Riesgo. 24

d) Otros valores emitidos por el

fideicomiso

Otros Valores Emitidos por FibraHotel. 29

e) Cambios significativos a los derechos

de valores inscritos en el Registro

No aplica. --

f) Destino de los fondos Destino de los Fondos. 30

g) Principales políticas de emisión Principales Políticas de Emisión y Conflicto de

Interes.

24

h) Documentos de carácter público Documentos de Carácter Público. 30

Asamblea de Tenedores. 30

2) EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL

a) Historia y desarrollo del fideicomiso Historia y Desarrollo de FibraHotel.

32

b) Descripción del negocio Descripción del Negocio Hotelero. 34

i) Actividad principal Actividad Principal de FibraHotel. 34

ii) Patentes, licencias, marcas y otros

contratos

No aplica. --

iii) Principales clientes No aplica. --

iv) Ley aplicable y situación tributaria Ley Aplicable y Situación Tributaria. 36

II

v) Recursos humanos Recursos Humanos. 36

vi) Información de mercado Información de Mercado 37

vii) Estructura corporativa Estructura Corporativa de FibraHotel. 41

viii) Procesos judiciales,

administrativos o arbitrales

Procesos judiciales, Administrativos o

Arbitrales.

42

ix) Derechos que confieren los

Certificados Bursátiles Fiduciarios

Derechos que confieren los CBFIs 42

x) Distribuciones Distribuciones. 42

c) Descripción de los activos que

conforman el patrimonio del

Fideicomiso

Descripción de los Activos que Conforman el

Patrimonio Fideicomitido.

44

i) Inmuebles propiedad del

Fideicomiso (Cartera de Aportación

Inicial)

Inmuebles Propiedad de FibraHotel (Portafolio

Inicial).

45

ii) Adquisiciones inmobiliarias y/o

desarrollos inmobiliarios (Distintos a la

Cartera de aportación inicial),

incluyendo fecha de adquisición o

inicio de desarrollo

Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de

Desarrollo (Portafolio Actual).

45

iii) Evolución de los activos del

fideicomiso, incluyendo ingresos,

porcentajes de área rentada,

vencimientos de los contratos de

arrendamiento, avance de los

inmuebles en desarrollo, etc.

Evolución del Patrimonio Fideicomitido.

47

iv) Desempeño de los activos del

fideicomiso, incluyendo los principales

índices de la industria inmobiliaria

Desempeño del Patrimonio Fideicomitido.

50

v) Cumplimiento del plan de negocios,

calendario de inversiones y, en su caso,

desinversiones

Cumplimiento del Plan de Negocios.

52

vi) Valuación de los activos del

Fideicomiso

No aplica. --

vii) Informe de deudores relevantes No aplica. --

d) Contratos y acuerdos relevantes. Contratos y Acuerdos Relevantes.

53

i) Términos y condiciones del contrato

de fideicomiso

El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas

Relevantes.

53

ii) Cláusulas relevantes del contrato de

fideicomiso

El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas

Relevantes.

53

iii) Términos y condiciones del contrato

de administración, asesoría o cualquier

El Contrato de Asesoría y Planeación, Contrato

de Administración y Contratos de Servicios.

58

III

otro que se considere relevante

iv) Términos y condiciones del

fideicomiso de control

El Fideicomiso de Control. 61

v) Convenios de adquisición de

inmuebles

No aplica. --

Otros Acuerdos

62

vi) Contratos de arrendamientos Los Contratos de Operación, Contratos de

Arrendamiento y Contratos de Obra.

62

vii) Incumplimientos de contratos

relevantes

No aplica. --

e) Principales tenedores y administradores Principales Tenedores y Administradores. 63

i) Principales tenedores Principales Tenedores. 63

ii) Administradores Administrador.

Asesor

Compañías de Servicio

63

64

64

iii) Comité técnico Comité Técnico. 64

iv) Comité de prácticas societarias Comité de Prácticas Societarias. 66

v) Comité de auditoría Comité de Auditoría. 67

vi) Comité de nominaciones Comité de Nominaciones. 67

Resumen de las Facultades y Obligaciones de

los Principales Órganos de Gobierno

Corporativo.

68

f) Comisiones, costos y gastos del

administrador, asesor y/o cualquier otro

tercero que reciban pago por parte del

fideicomiso

Comisiones, Costos y Gastos del Administrador

y el Asesor.

70

g) Operaciones con partes relacionadas y

conflictos de interés

Operaciones con Partes Relacionadas y

Conflictos de Interés.

71

h) Auditores externos Auditores Externos 72

i) Otros terceros obligados con el

fideicomiso o los tenedores

No aplica. --

j) Mercado de capitales Mercado de Capitales. 72

i) Estructura del fideicomiso y

principales tenedores

Estructura de FibraHotel y Principales

Tenedores.

73

ii) Comportamiento de los certificados

bursátiles fiduciarios inmobiliarios en

el mercado de valores

Comportamiento de los CBFIs en el Mercado

de Valores.

74

iii) Formador de mercado No aplica. --

IV

3) EL FIDEICOMITENTE

a) Descripción del negocio Descripción del Negocio de la Fideicomitente. 75

i) Actividad principal Actividad Principal de la Fideicomitente. 75

ii) Recursos humanos No aplica. --

iii) Estructura corporativa No aplica. --

iv) Proceso judiciales, administrativos

o arbitrales

Procesos, Judiciales, Administrativos o

Arbitrales de la Fideicomitente.

75

b) Administradores y accionistas Administradores y Accionistas de la

Fideicomitente.

75

4) INFORMACIÓN FINANCIERA

a) Comentarios y análisis de la

administración sobre los resultados de

operación

Comentarios y Análisis de la Administración

sobre los Resultados de la Operación.

77

i) Indicadores Clave del Desempeño

Operativo.

77

ii) Principales Factores que Afectan los

Resultados de Operación.

78

iii) Políticas Contables. 80

iv) Políticas de Inversión y Políticas con

Respecto a ciertas Actividades.

89

i) Resultados de la Operación. Información Financiera Seleccionada. 95

ii) Situación Financiera, Liquidez y

Recursos de Capital.

Situación Financiera, Liquidez y Recursos de

Capital.

94

iii) Control Interno. Control Interno. 95

b) Información financiera seleccionada Información Financiera Seleccionada. 95

i) Balance y resultados del

fideicomiso

Balance y Resultados. 97

ii) Origen y aplicación de los recursos Origen y Aplicación de los Recursos. 99

iii) Movimiento en las cuentas para el

manejo de efectivo.

Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez.

Fondos y Cuentas del Fideicomiso

105

121

iv) Índices y razones financieras. No aplica. --

c) Informe de créditos relevantes Informe de Créditos Relevantes. 124

d) Estimaciones, provisiones o reservas Estimaciones, Provisiones o Reservas Contables 127

V

contables críticas. Críticas.

5) INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA FIDEICOMITENTE

a) Información financiera seleccionada Información Financiera Seleccionada de

FibraHotel.

128

b) Comentarios y análisis de la


operación y situación financiera de la

fideicomitente.

No aplica. --

i) Resultados de la operación No aplica. --

ii) Situación financiera, liquidez y

recursos de capital

No aplica. --

6) INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA

a) Información financiera seleccionada Información financiera seleccionada 129

b) Comentarios y análisis de la


operación y situación financiera de la

fideicomitente.

Comentarios y análisis de la administración

sobre los resultados de operación y situación

financiera de la fideicomitente.

130

7) ANEXOS

a) Estados financieros dictaminados Estados Financieros Dictaminados. 139

b) Información adicional Cartas de Auditores. 139

A

ÍNDICE

1. INFORMACIÓN GENERAL ............................................................................................. 1

a) Glosario de Términos y Definiciones. ................................................................................. 1

b) Resumen Ejecutivo. ........................................................................................................... 11

i) Descripción de FibraHotel. .................................................................................. 11

ii) Historia de FibraHotel. ......................................................................................... 11

iii) Portafolio Actual de FibraHotel. .......................................................................... 14

iv) Inversión en Fibra Hotelera, S.C. ......................................................................... 16

v) Información Financiera de FibraHotel. ................................................................ 16

vi) Eventos Relevantes. ............................................................................................. 18

vii) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales. .............................................. 21

viii) Participantes Relevantes. ...................................................................................... 21

ix) Cumplimiento del Plan de Negocios. ................................................................... 23

x) Políticas de Emisión. ............................................................................................ 24

c) Factores de Riesgo. ........................................................................................................... 24

d) Otros Valores Emitidos por FibraHotel............................................................................. 29

e) Destino de los Fondos. ...................................................................................................... 30

f) Documentos de Carácter Público. ..................................................................................... 30

g) Asamblea de Tenedores. ................................................................................................... 30

2. EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL. ................................................................................ 32

a) Historia y Desarrollo de FibraHotel. ................................................................................. 32

b) Descripción del Negocio Hotelero. ................................................................................... 34

i) Actividad Principal del Fideicomiso. ................................................................... 34

ii) Ley Aplicable y Situación Tributaria. .................................................................. 36

iii) Recursos Humanos. .............................................................................................. 36

iv) Información de Mercado. ..................................................................................... 37

v) Estructura Corporativa de FibraHotel. ................................................................. 41

vi) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales. .............................................. 42

vii) Derechos que confieren los CBFIs. ...................................................................... 42

viii) Distribuciones. ..................................................................................................... 42

c) Descripción de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido. ......................... 44

i) Inmuebles Propiedad de FibraHotel (Portafolio Inicial). ..................................... 45

ii) Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio

Actual). ................................................................................................................. 45

B

iii) Evolución del Patrimonio Fideicomitido. ............................................................ 47

iv) Desempeño del Patrimonio Fideicomitido. .......................................................... 50

iv) Cumplimiento del Plan de Negocios. ................................................................... 52

d) Contratos y Acuerdos Relevantes...................................................................................... 53

i) El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes. .............................................. 53

ii) El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y

los Contratos de Servicios. ................................................................................... 58

iii) El Fideicomiso de Control.................................................................................... 61

iv) Otros Acuerdos. .................................................................................................... 62

v) Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contrato de

Obra. ..................................................................................................................... 62

e) Principales Tenedores y Administradores. ........................................................................ 63

i) Principales Tenedores. ......................................................................................... 63

ii) Administrador. ..................................................................................................... 63

iii) Asesor. .................................................................................................................. 64

iv) Compañías de Servicios. ...................................................................................... 64

v) Comité Técnico. ................................................................................................... 64

vi) Comité de Prácticas Societarias. .......................................................................... 66

vii) Comité de Auditoría. ............................................................................................ 67

viii) Comité de Nominaciones. .................................................................................... 67

f) Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de

Gobierno Corporativo. ...................................................................................................... 68

g) Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor. .......................................... 70

h) Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés. ......................................... 71

i) Auditores Externos. ........................................................................................................... 72

j) Mercado de Capitales. ....................................................................................................... 72

i) Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores. .............................................. 73

ii) Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores. .................................. 74

3. EL FIDEICOMITENTE .................................................................................................... 75

a) Descripción del Negocio. .................................................................................................. 75

i) Actividad Principal delFideicomitente. ................................................................ 75

ii) Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales delFideicomitente. ............... 75

b) Administradores y Accionistas delFideicomitente. ........................................................... 75

4. INFORMACIÓN FINANCIERA. .................................................................................... 77

a) Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de la

Operación. ......................................................................................................................... 77

C

i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo. ..................................................... 77

ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación. .......................... 78

iii) Políticas Contables. .............................................................................................. 80

iv) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades. ................ 89

v) Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital. ........................................ 94

vi) Control Interno. .................................................................................................... 95

b) Información Financiera Seleccionada. .............................................................................. 95

i) Balance y Resultados. .......................................................................................... 97

ii) Origen y Aplicación de Recursos. ........................................................................ 99

iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. ......................................................... 105

iv) Fondos y Cuentas del Fideicomiso ..................................................................... 121

c) Informe de Créditos Relevantes. ..................................................................................... 124

d) Estimaciones, provisiones o reservas contables críticas.................................................. 127

5. INFORMACIÓN FINANCIERA DEL FIDEICOMITENTE......................................... 128

6. INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA. ................ 129

7. PERSONAS RESPONSABLES. .................................................................................... 132

a) El Administrador. ............................................................................................................ 133

b) El Fiduciario. ................................................................................................................... 134

c) El Representante Común. ................................................................................................ 135

d) El Auditor Externo. ......................................................................................................... 136

8. ANEXOS ......................................................................................................................... 139

a) Estados Financieros Dictaminados. ................................................................................. 139

b) Cartas de Auditores Externos. ......................................................................................... 139

1

1. INFORMACIÓN GENERAL

a) Glosario de Términos y Definiciones.

Los términos y definiciones que se relacionan a continuación se utilizan en el Contrato de

Fideicomiso, en el Título de los CBFIs, en el presente Reporte Anual y tendrán los siguientes

significados (que serán igualmente aplicados al singular y al plural de dichos términos):

Términos Definiciones

Administrador Significa Fibra Hotelera, S.C. o la sociedad civil que la sustituya de tiempo

en tiempo conforme lo previsto en el Fideicomiso, en el entendido de que el

Fiduciario del Fideicomiso, detentará y controlará como socio al menos el

99.99% (noventa y nueve punto noventa y nueve por ciento) de los derechos

sociales y corporativos del Administrador, incluyendo la facultad de

designar a su órgano de administración, y cuyo objeto social es la

administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y de sus

propiedades y Hoteles, actividades que deberá de llevar a cabo conforme a

los términos del Contrato de Administración que celebre con el Fiduciario.

ADR Significa tarifa diaria promedio, o ADR (Average Daily Rate por sus siglas

en inglés).

Asamblea de

Tenedores

Significa la Asamblea de Tenedores en términos de la LMV y de la

LGTOC.

Asesor Significa Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. o la

sociedad anónima que la sustituya de tiempo en tiempo conforme lo

previsto en el Fideicomiso y cuyo objeto social es la prestación al

Fideicomiso de los Servicios de Asesoría en Planeación conforme a los

términos del Contrato de Asesoría y Planeación.

Asesor Contable y

Fiscal

Significa, de conformidad con la Cláusula Vigésima Sexta del Fideicomiso,

el despacho designado por el Comité Técnico, a ser contratado por el

Fiduciario para llevar a cabo el cumplimiento de las obligaciones fiscales y

contables derivadas del Fideicomiso, que es y será un despacho de

contadores públicos de reconocido prestigio a nivel internacional con

oficinas en México.

Auditor Externo Significa Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte

Touche Tohmatsu Limited, u otro auditor externo contratado en términos

del Fideicomiso; en el entendido que dicho auditor deberá ser un despacho

de contadores públicos de reconocido prestigio internacional e

independiente del Administrador, del Fideicomitente, de los

Fideicomitentes Adherentes Relevantes y del Fiduciario.

Bienes Inmuebles Significa conjuntamente los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes

Inmuebles Aportados Adicionales, los Bienes Inmuebles Adquiridos y

cualesquier otros Bienes Inmuebles incluyendo, de manera enunciativa más

no limitativa, todas las construcciones edificadas en proximidad a los

mismos que generen Ingresos por Servicios e Ingresos por Arrendamiento

2


en Ingresos por Servicios, que adquiera el Fiduciario para el cumplimiento

de los fines del Fideicomiso.

Bienes Inmuebles

Adquiridos

Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos

fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman

parte del Portafolio de Adquisición incluyendo, de manera enunciativa más

no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los

Hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a

los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según

corresponda a cada uno de ellos, en su caso, que fueron adquiridos por el

Fiduciario, única y exclusivamente con tal carácter, con parte del Producto

Neto de la Colocación según el mismo se modifique de tiempo en tiempo.

Bienes Inmuebles

Aportados

Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos

fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman

parte del Portafolio Inicial incluyendo, de manera enunciativa más no

limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los Hoteles,

y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los

mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según

corresponda a cada uno de ellos, en su caso, conforme a lo previsto en la

Cláusula Segunda del Fideicomiso.

Bienes Inmuebles

Aportados

Adicionales

Significa los Bienes Inmuebles (así como, en su caso, los derechos

fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), incluyendo,

de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones

destinadas a la operación de los Hoteles, y en su caso componentes

comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de

Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de

ellos, en su caso, que podrán ser aportados por los Propietarios Adicionales,

conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso.

BMV Significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V.

Certificados

Bursátiles

Fiduciarios

Inmobiliarios o

CBFIs

Significa los Certificados Bursátiles Fiduciarios a ser emitidos por el

Fiduciario de conformidad con el Fideicomiso, la LMV, la Circular Única

de Emisoras, la LGTOC y otras disposiciones legales aplicables, a ser

inscritos en el RNV y listados en la BMV.

CNBV Significa la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Colocación

Significa la colocación entre el público inversionista de CBFIs emitidos

conforme a una emisión

Comité de

Auditoría

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula

Novena, sección 9.2.1 del Fideicomiso.

Comité de

Prácticas



3


Comité de

Nominaciones



Comité Técnico Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula

Novena, sección 9.1, del Fideicomiso.

Compañías de

Servicios

Significa conjuntamente ciertas empresas, cada una de las cuales es

responsable por proveer al Administrador el personal operativo necesario

para operar los Hoteles en el Portafolio Actual.

Contrato de

Administración

Significa el contrato que es y será celebrado por el Fiduciario y el

Administrador a efecto de que el Administrador proporcione los Servicios

de Administración y en su caso, conforme a las modificaciones autorizadas

por el Comité Técnico y acordadas con el Administrador.

Contratos

de Obra

Significa los contratos celebrados por FibraHotel con una empresa filial de

Grupo GDI para la construcción y desarrollo de Hoteles.

Contrato de

Arrendamiento

Significa todos aquéllos contratos de Hotelería o servicios de Hotelería

relativos a los Hoteles, así como los contratos de Hotelería sobre los Bienes

Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) que formen parte del

Patrimonio Fideicomitido, y en su caso contratos de arrendamiento de los

componentes comerciales.

Contrato de

Asesoría y

Planeación

Significa el contrato celebrado por el Fiduciario y el Asesor a efecto de que

este último proporcione los Servicios de Asesoría en Planeación, según el

mismo sea modificado de tiempo en tiempo.

Contratos de

Operación

Hotelera

Significa los contratos de operación Hotelera sobre los Bienes Inmuebles

que formen parte del Patrimonio Fideicomitido, mismos que, en lo que

respecta al Portafolio de Aportación, se relacionan en el presente Reporte

Anual.

Contratos de

Servicios

Significa, conjuntamente, el Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato

de Administración, los Contratos de Obra y los contratos de servicios con

las Compañías de Servicios.

Convenio de

Adhesión

Significa el convenio por medio del cual los Propietarios y, en su caso, los

Propietarios Adicionales, aportarán al Patrimonio Fideicomitido los Bienes

Inmuebles Aportados y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, según

corresponda a cada uno de ellos. Los Propietarios y, en su caso, los

Propietarios Adicionales se adherirán al Fideicomiso y adquirirán en

consecuencia el carácter de Fideicomitentes Adherentes.

Derecho de

Preferencia

Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para

readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados, de los Bienes

Inmuebles Adquiridos y, en su caso y los Bienes Inmuebles Aportados

Adicionales, que hayan sido aportados por cada uno de ellos, en caso de: (i)

4


enajenación de los mismos por el Fiduciario, o (ii) por extinción del

Fideicomiso.

Derecho de

Reversión

Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para

readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados y, en su caso,

los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, que hayan sido aportados por

cada uno de ellos, en caso de (i) enajenación de los mismos por el

Fiduciario, o (ii) por extinción del Fideicomiso.

Derechos de

Arrendamiento

Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador

conforme lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en el derecho al cobro

y los ingresos derivados de los Contratos de Arrendamiento.

Derechos de

Operación

Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador

conforme a lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en todos aquellos

derechos derivados de los Contratos de Operación Hotelera.

Desinversión Tiene el significado que se indica en el inciso (xiv), sub inciso A de la

sección 9.1.24 de la Cláusula Novena del Fideicomiso.

Día Significa con mayúscula o con minúscula, día natural.

Día Hábil Significa cualquier día que no sea sábado o domingo y en el cual las

instituciones de crédito en México abran al público, de acuerdo con el

calendario que al efecto publica la CNBV.

Distribución Significa los recursos derivados de las Inversiones en Bienes Inmuebles que

sean provenientes del Resultado Fiscal del Fideicomiso que serán

entregadas a los Tenedores en los plazos y montos que determine el Comité

Técnico; en el entendido de que para que el Comité Técnico pueda acordar

un monto de Distribución diferente al 95% (noventa y cinco por ciento) del

Resultado Fiscal del Fideicomiso, requerirá adicionalmente del voto

favorable de la mayoría de los Miembros Independientes.

Distribución de

Efectivo

Significa la Distribución junto con cualquier otra cantidad que el Comité

Técnico determine y sea entregada a los Tenedores en términos del

Fideicomiso.

Documentos de

Emisión

Significa el Fideicomiso, el Título, el Reporte Anual, el Contrato de

Colocación y demás documentación accesoria y sus respectivos anexos (tal

y como cada uno de ellos sea modificado de tiempo en tiempo), por medio

de los cuales se instrumente la Emisión y en su caso, los documentos,

convenios y acuerdos necesarios a efecto de realizar una Colocación en el

extranjero y cualesquiera otros documentos aprobados al efecto por el

Comité Técnico, para futuras Emisiones.

Dólares Significa la moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.

DSCR Significa la razón de cobertura de servicio de deuda que se define como la

5


utilidad operativa del Fideicomiso en un período determinado, entre la suma

de capital e intereses correspondientes al mismo período de referencia de

los financiamientos contratados.

Emisión Inicial o

Primera Emisión

Significa la primera oferta pública de CBFIs realizada el 30 de noviembre

de 2012 de manera global como parte de las Operaciones Iniciales, misma

que fue autorizada por la CNBV bajo la matrícula 2679-1.81-2012-005 bajo

la clave de pizarra FIHO12.

Emisión Significa cada emisión de CBFIs que realice el Fiduciario, en cada Fecha de

Emisión, de conformidad con lo establecido en el Fideicomiso y al amparo

de lo previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR.

EMISNET Significa el Sistema Electrónico de Comunicación con Emisoras de Valores

a cargo de la BMV.

Eventos Relevantes Tiene el significado atribuido a eventos relevantes por la LMV.

Familia Galante Significa todos y/o cualquiera de los señores Roberto Galante Totah,

Alberto Galante Zaga, Simón Galante Zaga, Baluz Zaga Charua, Nelly

Fortune Galante Zaga, Sofía Galante Zaga y Fredel Galante Zaga.

Familia Zaga Significa todos y/o cualquiera de los señores Eduardo Zaga Cojab, Salomón

Zaga Cojab y Mayer Zaga Bucay.

Familias

Relevantes

Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de la Familia

Galante y la Familia Zaga, en la medida en que cada una de esas personas

en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga

el control de cuando menos el 3% de los CBFIs en circulación.

FIBRAS Significa los fideicomisos de inversión en bienes raíces de conformidad con

lo dispuesto en los artículos 187 y 188 de la LISR.

Fideicomisarios en

Primer Lugar

Significa los Tenedores de los CBFIs.

Fideicomisario en

Tercer Lugar

Significa el Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de la

Aportación Inicial.

Fideicomiso o

FibraHotel

Significa el Contrato de Fideicomiso irrevocable celebrado con Deutsche

Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e

identificado bajo el número F/1596, de fecha 31 de julio de 2012, así como

todos sus Anexos, antecedentes y declaraciones, según el mismo sea

modificado de tiempo en tiempo.

Fideicomiso de

Control

Significa el Contrato de Fideicomiso Irrevocable de Administración

celebrado con Evercore Casa De Bolsa, S.A. de C.V., División Fiduciaria, e

de identificado bajo el número F/0142, de fecha 26 de noviembre de 2012,

así como todos sus Anexos, antecedentes y declaraciones, según el mismo

6


sea modificado de tiempo en tiempo.

Fideicomitente Significa Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

Fideicomitente

Adherente

Significa cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los

Bienes Inmuebles Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados

Adicionales, al Patrimonio Fideicomitido, según corresponda, por cuya

aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y

obligaciones establecidos en el Fideicomiso y en el Convenio de Adhesión

respectivo.

Fideicomitente

Adherente

Relevante

Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias

Relevantes conforme se define dicho término en el Fideicomiso, en la

medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a

través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3%

(tres por ciento) de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo.

Fiduciario o

Emisor

Significa Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple,

División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del

Fideicomiso FibraHotel, o sus sucesores, cesionarios, o quien sea designado

subsecuentemente como fiduciario de conformidad con el Fideicomiso.

Gastos de Emisión Significa los gastos, derechos, honorarios y cualesquiera otros semejantes

derivados o con motivo la Oferta Pública Inicial.

Grupo GDI

Significa una organización dedicada a financiar, desarrollar, construir,

arrendar y administrar activos inmobiliarios en los segmentos Hotelero,

comercial, de oficinas y residencial, la cual es la aportante del Portafolio de

Aportación al Fideicomiso.

Hotel Significa cualquier inmueble destinado a brindar servicios de hospedaje o

bien, cualquier inmueble que forme parte de un proyecto a ser desarrollado

en relación con la industria del hospedaje.

Índice de cobertura

de servicio de la

deuda

Significa la razón financiera calculada de conformidad con la metodología

establecida en el Anexo AA de la Circular Única de Emisoras aplicables a

los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios.

Información

Financiera

Significa los estados financieros auditados y dictaminados del Fideicomiso

correspondientes al ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2016.

Indeval Significa S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V.

Ingresos por

Arrendamiento

Significa los ingresos obtenidos por el otorgamiento del uso o goce de los

Bienes Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) derivados de los

Contratos de Arrendamiento, conforme las disposiciones legales aplicables.

Ingresos por

Servicios

Significa los ingresos obtenidos por la operación de los Hoteles, excluyendo

los Ingresos por Arrendamiento.

7


Inversiones en

Bienes Inmuebles

Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio

Fideicomitido en Bienes Inmuebles que sean adquiridos o construidos con

parte del Producto Neto de las Colocaciones o de cualquier otra forma.

Inversiones

Permitidas

Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio

Fideicomitido de conformidad con la Ley Aplicable y que sean autorizadas

para las FIBRAS.

ISR

Significa el impuesto previsto por la LISR.

ISR Diferido Significa el ISR a cargo del Fideicomitente Adherente por la aportación de

los Bienes Inmuebles Aportados que se difiera en los términos del artículo

188 de la LISR.

IVA Significa el impuesto previsto por la LIVA.

Ley Aplicable Significa las leyes, reglamentos, decretos, circulares y demás ordenamientos

jurídicos de carácter federal, estatal y/o municipal vigentes en México.

LGTOC Significa la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.

LIC Significa la Ley de Instituciones de Crédito.

Liquidador Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula

Vigésimo Tercera, sección 23.3 inciso (i) del Fideicomiso.

LISR Significa la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

LIVA Significa la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

LMV Significa la Ley del Mercado de Valores.

LTV Significa la razón financiera calculada como el monto del saldo insoluto de

la deuda garantizada por el Bien Inmueble o activo del Fideicomiso de que

se trate, entre la estimación del valor no depreciado o de aquél otro valor

que determine el Comité Técnico Comité Técnico, en relación con el

Patrimonio Fideicomitido (Loan To Value).

México Significa los Estados Unidos Mexicanos.

Miembro

Independiente

Significa cualquier persona que cumpla con los requisitos del artículo 24,

segundo párrafo y 26 de la LMV y cuya independencia deberá de calificarse

respecto de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, Propietarios,

Propietarios Adicionales, el Fiduciario y el Administrador.

Oferta Pública

Inicial u Oferta

Inicial

Significa la Oferta Pública Inicial que se llevó a cabo el 30 de noviembre de

2012 en la Bolsa Mexicana de Valores

8


Oferta Subsecuente

Significa la Oferta Subsecuente de CBFIs que se llevó a cabo el 30 de mayo

de 2013 en la Bolsa Mexicana de Valores

Oficio SAT Significa el oficio número 900-03-01-2012-50788 de fecha 23 de

noviembre de 2012, expedido por el Administrador de Normatividad

Internacional “1” del Servicio de Administración Tributaria, mediante el

cual se confirma que (i) con relación al Fideicomiso, al Fiduciario le es

aplicable el régimen fiscal previsto por el artículo 224 de la LISR (según se

define más adelante), siempre y cuando no incumpla los requisitos

establecidos en el artículo 223 de la LISR y en la regla I.3.20.2.5. de la

Resolución Miscelánea Fiscal para 2013; y (ii) que no se pagará el impuesto

al valor agregado sobre los ingresos derivados de la enajenación de los

CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso; y (iii) que no se pagará el

impuesto empresarial a tasa única sobre los ingresos derivados de la

enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso.

Operador u

Operadoras

Significa conjuntamente Grupo Posadas y Grupo Real Turismo y Marriott

International como operadores de los Hoteles, así como aquellas empresas

que tengan el carácter de Operadora bajo los Contratos de Operación

Hotelera.

Operaciones

Iniciales

Significa conjuntamente la Oferta Pública Inicial y Global de CBFIs que se

llevó a cabo el 30 de noviembre de 2012 por hasta 223’611,110 CBFIs y la

adquisición del Portafolio de Adquisición Inicial, conforme fue descrito en

el Prospecto Inicial, en virtud del cual se consolida el Portafolio Actual.

Oportunidades de

Inversión

Adicionales

Significa, conjuntamente, los Hoteles urbanos para viajeros de negocios,

tanto en operación como en desarrollo, que podrán ser aportados a, o

adquiridos por, FibraHotel en el futuro.

Patrimonio

Fideicomitido

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Cuarta

del Fideicomiso.

Período Mínimo de

Inversión

Significa el término de 4 años a que se refiere la fracción IV del artículo

188 de la LISR o la que en su caso se establezca por la Ley Aplicable.

Personas

Indemnizadas

Tiene el significado atribuido a dicho término en la Cláusula Vigésima,

sección 20.14 del Fideicomiso.

Partes

Relacionadas

Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la LMV.

Pesos o Ps.

Significa la moneda de curso legal en México.

Portafolio Actual Significa, conjuntamente, los Bienes Inmuebles que forman parte del

Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición y de los Hoteles

adquiridos adicionalmente que actualmente son propiedad del Fiduciario a

la fecha del presente Reporte Anual.

9


Portafolio de

Adquisición

Significa los Bienes Inmuebles Adquiridos y Derechos de Arrendamiento

que fueron adquiridos por el Fiduciario, única y exclusivamente con tal

carácter, como parte del Producto Neto de la Oferta Pública Inicial.

Portafolio de

Aportación

Significa los Bienes Inmuebles que forman parte del Patrimonio

Fideicomitido, mismos que fueron aportados con motivo de la Oferta

Pública Inicial por los Propietarios, conforme a lo previsto en la Cláusula

Segunda del Fideicomiso.

Portafolio Inicial Significa, conjuntamente, los Bienes Inmuebles que forman parte del

Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición en la fecha de la

Oferta Pública Inicial.

Producto Neto de

la Colocación

Significa los recursos derivados de la Oferta Pública Inicial y/o de la Oferta

Subsecuente de CBFIs, menos los Gastos de Emisión respectivos.

Propietarios Significa los Fideicomitentes Adherentes que aportarán al Patrimonio

Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados, conforme a lo establecido

en la Cláusula Segunda, sección 2.4 del Fideicomiso.

Propietarios

Adicionales

Significa los Fideicomitentes Adherentes que, en su caso, aporten al

Patrimonio Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales,

conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, sección 2.5., del

Fideicomiso.

Reporte Anual Significa el presente Reporte Anual.

Representante

Común

Significa CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of

New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple), quién es y será el

representante común de los Tenedores de los CBFIs, o quien sea nombrado

subsecuentemente como representante común de los Tenedores.

Resultado Fiscal Significa el resultado de restar a la utilidad o pérdida fiscal del ejercicio

fiscal concluido el 31 de diciembre de 2016 determinado las pérdidas

fiscales de ejercicios anteriores pendientes de amortizar.

RevPAR

Significa los ingresos por habitación disponible, o RevPAR (Revenue Per

Available Room por sus siglas en inglés).

RNV Significa el Registro Nacional de Valores.

Servicios de

Administración

Significa la administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y

del Patrimonio Fideicomitido, que se llevará a cabo por el Administrador

conforme al Contrato de Administración, que comprenden la realización de

todas las actividades, el ejercicio de todos los derechos y el cumplimiento

de todas las obligaciones previstas por el Fideicomiso a cargo del

Administrador, incluyendo, sin limitar (i) las obligaciones a su cargo

conforme a los Contratos de Operación Hotelera, así como hacer valer todos

los derechos bajo dichos contratos; (ii) la negociación de los Contratos de

10


Operación Hotelera, (iii) el análisis del mercado tendiente a la adquisición

de Bienes Inmuebles, la negociación de los acuerdos y financiamientos

necesarios para realizar las adquisiciones de Bienes Inmuebles; (iv) la

interacción y supervisión con los Operadoras de Hoteles; (v) la celebración

de aquéllos contratos necesarios para la operación de los Hoteles

incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, el contrato de

prestación de servicios que es y será celebrado entre el Administrador y la

empresa que llevará a cabo la contratación de los empleados de los Hoteles;

(vi) la cobranza y facturación de los Ingresos por Servicios; (vii) los

servicios de promoción, publicidad y “marketing”, entre otros, relacionados

con el componente comercial de los Bienes Inmuebles; (viii) la

remodelación, construcción y mejora de Bienes Inmuebles, en coordinación

con los Operadoras, según se requiera; y (ix) las demás previstas conforme

al Contrato de Administración.

Servicios de

Asesoría en

Planeación

Significa las actividades a ser realizadas por el Asesor, conforme al

Contrato de Asesoría y Planeación, consistentes en otorgar al Fideicomiso

toda la asesoría especializada requerida por el mismo en relación con la

planeación, estrategia y ejecución de las decisiones trascendentales del

Fideicomiso, particularmente las relativas a la ubicación, selección,

revisión, adquisición, construcción, acondicionamiento y venta de Bienes

Inmuebles, así como la selección de los Operadoras y, en general, la

planeación financiera y estratégica del Patrimonio Fideicomitido así como

la relación con inversionistas.

Tenedores Significa los Tenedores de uno o más de los CBFIs.

Título Significa el documento o título que documenta la Emisión.

Valor Promedio

Significa el valor que resulte de multiplicar el número total de CBFIs

emitidos por el Fideicomiso a la fecha en la que se lleve a cabo el cálculo

respectivo, por el precio promedio de los CBFIs correspondiente a los 30

(treinta) Días Hábiles anteriores a la fecha en que se lleve a cabo dicho

cálculo.

11

b) Resumen Ejecutivo.

A continuación se incluye un resumen ejecutivo que se deberá leer en conjunto con la

información que se detallada más adelante, así como con los estados financieros que aparecen adjuntos

como anexos del presente Reporte Anual.

i) Descripción de FibraHotel.

FibraHotel es un fideicomiso mexicano constituido principalmente para desarrollar, adquirir y

poseer Hoteles en México, dentro de alguna de las siguientes categorías de servicio: (i) limitado; (ii)

selecto; (iii) completo; y (iii) estancia prolongada.

Se trata de la primera FIBRA enfocada en la industria Hotelera que cotiza en la BMV, la mejor

posicionada, así como una de las propietarias de portafolio de Hoteles más grande de México y uno de

los primeros fideicomisos de inversión inmobiliaria en la industria Hotelera en Latinoamérica.

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos, ajustados a riesgos, para los

Tenedores de los CBFIs mediante Distribuciones de Efectivo, la cuales se derivan del Resultado Fiscal

de cada periodo, según lo determine el Comité Técnico, así como la apreciación de capital del propio

CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la titularidad, expansión y operación eficaz

de un portafolio de Hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo

México, el cual estará operado por diversas compañías independientes operadoras de Hoteles con un

reconocido prestigio.

ii) Historia de FibraHotel.

El 31 de julio de 2012 se constituyó el fideicomiso FibraHotel. Desde el momento de su

constitución, año con año FibraHotel ha venido incrementando su portafolio de Hoteles. A continuación

se presenta una cronología que muestra la evolución del Patrimonio Fideicomitido que ha tenido

FibraHotel a lo largo de su historia:

1. Año 2012.

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública

Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs,

obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,137 millones.

Al finalizar el año 2012, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la

siguiente manera:

18 Hoteles (2,467 habitaciones) se encontraban en operación.

Cuatro Hoteles (489 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo (el

“Portafolio de Aportación en Desarrollo”).

12

2. Año 2013.

El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente

(Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de

CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,878 millones.

A lo largo del año 2013, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos

de Hoteles en desarrollo gracias a:

La adquisición de 14 Hoteles (2,050 habitaciones) al Grupo Posadas.

La adquisición de cinco Hoteles (749 habitaciones) a otros propietarios Hoteleros.

La apertura de dos Hoteles (281 habitaciones) del Portafolio de Aportación en Desarrollo.

La adquisición de seis proyectos de Hoteles en desarrollo (676 habitaciones) y el incremento en

el inventario de habitaciones para Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 habitaciones).


siguiente manera:


Ocho Hoteles (899 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

3. Año 2014.

Durante el año 2014, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos de

Hoteles en desarrollo gracias a:

La adquisición de 13 Hoteles (1,831 habitaciones) en operación.

La apertura de cuatro Hoteles (274 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo1.

La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,201 habitaciones adicionales), de un

Hotel en proceso de reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelación del proyecto de

estancia prolongada en Cancún (74 cuartos) y el decremento en el inventario de habitaciones

para algunos Hoteles (siete habitaciones).


siguiente manera:


13 Hoteles (1,741 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

Un Hotel (142 habitaciones) se encontraba en reposicionamiento.

4. Año 2015.



La adquisición de un Hotel (159 habitaciones) en operación.

La apertura de cinco Hoteles (670 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la

cancelación de un proyecto de hotel (100 habitaciones) y el incremento en el inventario de

cuartos para algunos hoteles (26 habitaciones).

1 Al 31 de diciembre de 2013, de esos 4 nuevos Hoteles, FibraHotel tenía tres (254 habitaciones) en su Portafolio de Desarrollo

(Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova, esos dos últimos contando para un

solo Hotel al 31 de diciembre de 2013).

13


siguiente manera:



5. Año 2016.

Durante el año 2016, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación gracias a:

La adquisición de dos Hotel (397 habitaciones) en operación.

La apertura de 11 Hoteles (1,518 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

Adicionalmente el portafolio total de FibraHotel incrementó gracias a la adquisición de cuatro proyectos

de hoteles en desarrollo (660 habitaciones adicionales), mientras el inventario disminuye de 7 cuartos

por ajustes en número de cuartos en hoteles en desarrollo.


siguiente manera:



6. Año 2017.

Entre el 1 de enero de 2016 y la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel:

Abrió tres Hoteles (390 habitaciones).

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel tiene 85 Hoteles y 12,039 habitaciones (el

“Portafolio Actual”), de los cuales:

78 Hoteles (10,812 habitaciones) se encuentran en operación.

7 Hoteles (1,227 habitaciones) se encuentran en distintas etapas de desarrollo.

Los Hoteles están localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas

Hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad

de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de

distribución nacional.

FibraHotel continua y continuará expandiendo su portafolio de marcas a través sus proyectos de

desarrollo, incluyendo Fiesta Americana Grand y AC by Marriott entre otras. Los hoteles del portafolio

de FibraHotel brindan fundamentalmente servicio a viajeros de negocios nacionales y en menor

proporción a internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles de FibraHotel se ubican en sitios

estratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial significativa y además se localizan

cerca de centros de usos mixtos, centros comerciales, parques industriales, aeropuertos y terminales de

autobuses, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios.

14

La evolución del Patrimonio Fideicomitido mencionada anteriormente se puede ver reflejada en

la siguiente tabla:

Número de cuartos al final del periodo Fecha del

2012 2013 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016Informe

Anual

Habitaciones en operación 2,467 5,547 7,656 7,777 7,781 8,081 8,507 9,120 9,782 10,007 10,422 10,812

Habitaciones en desarrollo 489 899 1,883 1,896 1,944 1,810 2,466 1,853 1,743 1,696 1,601 1,227

Habitaciones Totales 2,956 6,446 9,539 9,673 9,725 9,891 10,973 10,973 11,525 11,703 12,023 12,039

Número de hoteles al final del periodo Fecha del

2012 2013 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016Informe

Anual

Hoteles en operación 18 39 56 57 57 59 62 66 70 72 75 78

Hoteles en desarrollo 4 8 14 14 14 13 18 14 13 12 10 7

Habitaciones Totales 22 47 70 71 71 72 80 80 83 84 85 85

iii) Portafolio Actual de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Portafolio Actual se encuentra integrado por 85 Hoteles,

de los cuales 78 Hoteles están en operación y siete en desarrollo, los cuales, en su conjunto, representan

12,039 habitaciones.

La siguiente tabla muestra, a la fecha del presente Reporte Anual, una lista completa

describiendo los Hoteles en operación en el Portafolio Actual, la cual incluye información clave, tales

como la marca, el operador y el segmento de cada Hotel:

15

Hotel Estado Región Cuartos Operador Marca Segmento

Hoteles Servicio Selecto - Administrados

1 Fiesta Inn Aguascalientes Aguascalientes Centro y Sur 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

2 Fiesta Inn Ciudad Juárez Chihuahua Noroeste 166 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

3 Fiesta Inn Ciudad Obregón Sonora Noroeste 141 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

4 Fiesta Inn Chihuahua Chihuahua Noroeste 152 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

5 Fiesta Inn Cuernavaca Morelos Centro y Sur 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

6 Fiesta Inn Culiacán Sinaloa Noroeste 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

7 Fiesta Inn Durango Durango Noroeste 138 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

8 Fiesta Inn Ecatepec Estado de México Centro y Sur 143 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

9 Fiesta Inn Guadalajara Expo Jalísco Oeste 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

10 Fiesta Inn Hermosillo Sonora Noroeste 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

11 Fiesta Inn León Guanajuato Centro y Sur 160 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

12 Fiesta Inn Mexicali BCN Noroeste 150 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

13 Fiesta Inn Los Mochis Sinaloa Noroeste 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

14 Fiesta Inn Monclova Coahuila Noreste 121 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

15 Fiesta Inn Monterrey La Fe Nuevo León Noreste 161 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

16 Fiesta Inn Monterrey Valle Nuevo León Noreste 177 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

17 Fiesta Inn Naucalpan Estado de México Centro y Sur 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

18 Fiesta Inn Nuevo Laredo Tamaulipas Noreste 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

19 Fiesta Inn Oaxaca Oaxaca Centro y Sur 145 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

20 Fiesta Inn Perinorte (1)

Estado de México Centro y Sur 127 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

21 Fiesta Inn Puebla FINSA Puebla Centro y Sur 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

22 Fiesta Inn Perto Vallarta Jalísco Oeste 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

23 Fiesta Inn Querétaro Querétaro Centro y Sur 175 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

24 Fiesta Inn Saltillo Coahuila Noreste 149 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

25 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente San Luis Potosí Centro y Sur 140 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

26 Fiesta Inn Tepic Nayarit Oeste 139 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

27 Fiesta Inn Tlalnepantla Estado de México Centro y Sur 131 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

28 Fiesta Inn Torreón Galerías Coahuila Noroeste 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

29 Fiesta Inn Toluca Tollocan Estado de México Centro y Sur 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

30 Fiesta Inn Villahermosa Tabasco Centro y Sur 159 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

31 Fiesta Inn Xalapa Veracruz Centro y Sur 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

32 Real Inn Guadalajara Centro (1)

Jalísco Oeste 197 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto

33 Real Inn Morelia Michoacan Centro y Sur 158 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto

34 Real Inn Mexicali (1)

BCN Noroeste 155 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto

35 Gamma Ciudad Obregón Sonora Noroeste 135 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto

36 Gamma León Guanajuato Centro y Sur 159 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto

37 Gamma Tijuana (1)

BCN Noroeste 140 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto

38 Courtyard Ciudad del Carmen Campeche Centro y Sur 133 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto

39 Courtyard Via Vallejo Distrito Federal Centro y Sur 125 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto

Sub Total Portafolio Servicio Selecto 5,655

Hoteles Servicio Limitado - Administrados

40 One Acapulco Costera (1)

Guerrero Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

41 One Aguascalientes Sur (1)

Aguascalientes Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

42 One Coatzacoalcos Forum Veracruz Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

43 One Cuernavaca Morelos Centro y Sur 125 Grupo Posadas One Servicio Limitado

44 One Cuautitlán (1)

Estado de México Centro y Sur 156 Grupo Posadas One Servicio Limitado

45 One Culiacán Forum Sinaloa Noroeste 119 Grupo Posadas One Servicio Limitado

46 One Durango Durango Noroeste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

47 One Guadalajara Tapatío Jalísco Oeste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

48 One Monclova Coahuila Noreste 66 Grupo Posadas One Servicio Limitado

49 One Monterrey Aeropuerto (1)

Nuevo León Noreste 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

50 One Puebla FINSA Puebla Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

51 One Querétaro Plaza Galerías Querétaro Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

52 One Toluca Aeropuerto Estado de México Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

53 One Ciudad de México Patriotismo Distrito Federal Centro y Sur 132 Grupo Posadas One Servicio Limitado

54 One Xalapa Veracruz Centro y Sur 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado

55 One Perisur Distrito Federal Centro y Sur 144 Grupo Posadas One Servicio Limitado

56 Fairfield Inn Juriquilla Querétaro Centro y Sur 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado

57 Fairfield Inn Los Cabos BCS Noroeste 128 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado

58 Fairfield Inn & Suites Nogales Sonora Noroeste 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado

59 Fairfield Inn & Suites Saltillo Coahuila Noroeste 139 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado

60 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco Centro y Sur 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado

61 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Distrito Federal Centro y Sur 121 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado

Sub Total Portafolio Servicio Limitado 2,792

Hoteles Servicio Completo - Administrados

62 Fiesta Americana Aguascalientes (1)

Aguascalientes Centro y Sur 192 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo

63 Fiesta Americana Hermosillo Sonora Noroeste 220 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo

64 Fiesta Americana Pabellón M Nuevo León Noreste 178 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo

65 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle Nuevo León Noreste 180 Grupo Posadas Grand Fiesta Amer. Servicio Completo

66 Live Aqua Monterrey Valle Nuevo León Noreste 74 Grupo Posadas Live Aqua Servicio Completo

67 Camino Real Puebla Puebla Centro y Sur 153 Grupo Real Turismo Camino Real Servicio Completo

68 Sheraton Ambassador Monterrey (1)

Nuevo León Noreste 229 Marriott Int'l Sheraton Servicio Completo

69 AC by Marriott Antea Quéretaro Querétaro Centro y Sur 175 Marriott Int'l AC By Marriott Servicio Completo

70 AC by Marriott Guadalajara Jalísco Oeste 188 Marriott Int'l AC By Marriott Servicio Completo

1,589

Hoteles Estancia Prolongada - Administrados

71 Camino Real Hotel & Suites Puebla Puebla Centro y Sur 121 Grupo Real Turismo CR Hotel & Suites Estancia Prolongada

72 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Campeche Centro y Sur 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

73 Fiesta Inn Lofts Monclova Coahuila Noreste 37 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

74 Fiesta Inn Lofts Monterrey La Fe Nuevo León Noreste 48 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

75 Fiesta Inn Lofts Querétaro Querétaro Centro y Sur 50 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada

Sub Total Portafolio Servicio Selecto / Estancia Prolongada 376

Hoteles en Arrendamiento

76 Fiesta Inn Cuautitlán Estado de México Centro y Sur 128 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

77 Fiesta Inn Perisur Distrito Federal Centro y Sur 212 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto

78 Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen (ex-Cacao) Quintana Roo Centro y Sur 60 Grupo Posadas Lat20 by Live Aqua Servicio Completo

Sub Total Portafolio Arrendamiento 400

Total Hoteles en Operación a la fecha del presente Reporte Anual 10,812

(1) Incluye componente comercial

16

Para más información respecto al Portafolio Actual de FibraHotel ver la Sección 2.c)

“Descripción de los Activos que Conforman el Patrimonio Fideicomitido” del presente Reporte Anual.

iv) Inversión en Fibra Hotelera, S.C.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es socio de Fibra Hotelera, S.C., en la siguiente

proporción:

Socios Partes

Sociales Valor Porcentaje

FibraHotel 1 $29,999.00 99.99%

Evercore Casa de Bolsa, Sociedad Anónima de

Capital Variable, División Fiduciaria, como

Fiduciario del Fideicomiso F/0143

1 $1.00 0.01%

Total: 2 $30,000.00 100%

Fibra Hotelera, S.C., es una sociedad de nacionalidad mexicana, que fue constituida mediante

escritura pública No. 25,313 de fecha 5 de octubre de 2012, otorgada ante la fe del licenciado Alfredo

Caso Velázquez titular de la notaría pública No. 17 del Estado de México.

El principal objeto de Fibra Hotelera es de recibir los ingresos no relacionados con el alojamiento

del Patrimonio del Fideicomiso (alimentos y bebidas, teléfono, entre otros) así como prestar los

Servicios de Administración a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos relacionados con

FibraHotel.

Los resultados financieros de Fibra Hotelera se encuentran consolidados con los resultados

financieros de FibraHotel.

Para mayor detalle sobre los resultados financieros consolidados de Fibra Hotelera ver la Sección

4 “INFORMACIÓN FINANCIERA” del presente Reporte Anual.

v) Información Financiera de FibraHotel.

El presente Reporte Anual contiene Información Financiera disponible al 31 de diciembre de

2016, así como información referente a los Hoteles y habitaciones que forman parte del Patrimonio

Fideicomitido disponible a la fecha del presente Reporte Anual.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2016, FibraHotel realizó una Distribución de

Efectivo de Ps. $503 millones, de los cuales Ps. $48 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps.

$455 millones corresponden al retorno de capital.

Los resultados financieros están relacionados con los Estados Financieros que comprenden los

siguientes 85 Hoteles:

75 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2016.

10 hoteles en desarrollo al 31 de diciembre de 2016.

Durante el año 2016, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $2,635 millones, contra Ps.

$2,008 millones para el año 2015 (incremento del 31.2%). Tratándose de los Hoteles administrados de

FibraHotel, los ingresos incrementaron un 32.6%, de Ps. $1,927 millones a Ps. $2,555 millones y los

costos y gastos generales totales de esos Hoteles fueron Ps. $1,79 2 millones contra Ps. $1,338 millones

para el año 2015 (incremento del 33.9%).

17

La contribución hotelera ascendió, para el año 2015, a Ps. $843 millones, representando 32.0% de

los ingresos totales, contra Ps. $670 millones para el año 2015, representando 33.4% de los ingresos

totales. Este decremento en margen se debe principalmente a i) la mezcla entre Hoteles bajo Contratos

de Operación y Contratos de Arrendamiento y ii) la mayor proporción de Hoteles en de periodo de

estabilización en 2016 a comparación de 2015.

Trátandose de la contribución hotelera de los Hoteles administrados de FibraHotel, ascendió, para

el año 2016, a Ps. $764 millones, representando 29.9% de los ingresos de los Hoteles administrados de

Fibrahotel, contra Ps. $589 millones para el año 2015, representando 30.6% de los ingresos totales

(Cifras en miles de pesos) Año 2016 % Año 2015 %

Ingresos:

Total hoteles administrados 2,555,173 97.0% 1,926,781 96.0%

Hoteles administrados - Estabilizados 2,209,037 83.8% 1,737,356 86.5%

Hoteles administrados - No estabilizados 346,135 13.1% 189,425 9.4%

Arrendamiento - Hoteles / Antenas / Locales 79,832 3.0% 81,158 4.0%

Ingresos totales 2,635,004 100% 2,007,939 100%

Contribución hotelera:

Total hoteles administrados 763,899 90.6% 589,016 87.9%

Hoteles administrados - Estabilizados 697,381 82.7% 541,798 80.8%


Arrendamiento 79,534 9.4% 81,158 12.1%

Contribución hotelera total 843,433 100% 670,174 100%

(Cifras en miles de pesos) Año 2016 Año 2015 Var.

Margen de contribución hotelera:

Total Hoteles administrados 29.9% 30.6% (67 pp)

Hoteles administrados - Estabilizados 31.6% 31.2% 38.4 pp

Hoteles administrados - No estabilizados 19.2% 24.9% (571 pp)

Arrendamiento 99.6% 100.0% (37 pp)

Margen de contribución hotelera total 32.0% 33.4% (137 pp)

Así mismo, durante el año 2016, se hicieron varias disposiciones de las líneas bancarias

quirografarias disponibles, por un monto agregado de Ps. $1,846 millones, al 31 de diciembre de 2016,

el total de las disposiciones alcanzaba Ps. $2,697 millones sobre un total líneas de crédito firmadas de

Ps. $3,000 millones. Esas líneas de crédito, a largo plazo, fueron proporcionadas por Bancomer (una

línea de Ps. $1,000 millones y dos de Banorte de Ps. $1,000 millones cada una). El remanente de esas

líneas de crédito (Ps. $302 millones) representa una fuente comprometida de liquidez, apoyando la

estructura de capital de FibraHotel.

Para mayor detalle sobre la situación financiera de FibraHotel ver la Sección 4 “INFORMACIÓN

FINANCIERA” del presente Reporte Anual.

18

vi) Eventos Relevantes.

Durante el año 2016 y a la fecha del presente Reporte Anual se publicaron los siguientes

Eventos Relevantes relacionados con FibraHotel:

28 de enero de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fairfield Inn & Suites by Marriott

Juriquilla en Querétaro, con 134 habitaciones de servicios limitados, operado por Marriott International. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_645133_2.pdf)

17 de febrero de 2016: FibraHotel informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_648409_2.pdf)

17 de febrero de 2016: FibraHotel anuncia sus resultados financieros y la distribución del cuarto trimestre de 2015. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_648404_2.pdf)

29 de febrero de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel One Durango con 126 habitaciones de servicios limitados, operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_651430_2.pdf)

22 de marzo de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel AC by Marriott Querétaro, con 175 habitaciones de servicios completos en el complejo de usos mixtos Antea Querétaro. El hotel será operado por Marriott International y es el primero bajo esta marca en América Latina. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_655796_2.pdf)

31 de marzo de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del icónico hotel Fiesta Americana Monterrey dentro del complejo de usos mixtos Pabellon M. El hotel con 178 cuartos de servicios completos será operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_657762_2.pdf)

8 de abril de 2016: FibraHotel anuncia su Asamblea de Tenedores de CBFIs que tomara lugar el 20 de abril de 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_659370_2.pdf)

20 de abril de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661807_2.pdf)

20 de abril de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México, anuncia sus resultados financieros y la distribución del primer trimestre de 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

2 de mayo de 2016: FibraHotel anuncia la futura adquisición del hotel Fiesta Americana Hermosillo con 220 cuartos de servicios completos operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

19 de mayo de 2016: FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de 130 habitaciones de servicios selectos dentro del centro comercial Fórum Buenavista en la Ciudad de México. El hotel será un Fiesta Inn y será operado por Grupo Posadas. Este es el segundo hotel parte del acuerdo con Grupo GICSA.

http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_645133_2.pdf










19

(http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

31 de mayo de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel AC by Marriott Guadalajara, con 188 habitaciones de servicios completos en el complejo de usos mixtos Torre Américas 1500. El hotel será operado por Marriott International y es el segundo bajo esta marca en América Latina. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

13 de junio de 2016: FibraHotel anuncia la apertura de los hoteles Live Aqua Monterrey con 74 habitaciones de lujo y Fiesta Americana Grand Monterrey con 180 habitaciones de servicios completos. Los hoteles serán operados por Grupo Posadas y se encuentran en el complejo de usos mixtos Trebol Monterrey en la zona de Valle Oriente. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

16 de junio de 2016: FIHO - Reenvío Información Financiera 1T2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

26 de junio de 2016: FibraHotel anuncia el desarrollo de un hotel de 179 cuartos de servicios completos dentro del proyecto de usos mixtos Villa del Mar desarrollado por Artha Capital, en la ciudad de Veracruz. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

19 de julio de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fiesta Inn Lofts Monterrey La Fe con 48 habitaciones de estancias prolongadas y operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

20 de julio de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México, anuncia sus resultados financieros y la distribución del segundo trimestre de 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

1er de agosto de 2016: FibraHotel anuncia la adquisición del hotel Fiesta Inn Monterrey Valle con 177 habitaciones de servicios selectos operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

14 de septiembre de 2016: Reenvío de la información financiera correspondiente al segundo trimestre del 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

18 de octubre de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México, anuncia sus resultados financieros y la distribución del tercer trimestre de 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

18 de octubre de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA la primera FIBRA especializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

1er de noviembre de 2016: FibraHotel anuncia el desarollo del iconico hotel Live Aqua en el centro historico de San Miguel de Allende. el hotel tendrá 134 cuartos de lujo y sera operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)













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8 de noviembre de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fairfield Inn & Suites by Marriott en Nogales con 134 habitaciones de servicios limitados operado por Marriott International. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

17 de noviembre de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel One Cuautitlán en la Ciudad de Mexico con 156 habitaciones de servicios limitados operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

17 de noviembre de 2016: FibraHotel anuncia el desarrollo del hotel Fiesta Americana Tlalnepantla en el proyecto de usos mixtos sentura Tlalnepantla en Periferico Norte esquina con Mario Colin en la Ciudad de México. El hotel de servicios completos tendra 223 cuartos y sera operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

18 de noviembre de 2016: FibraHotel - 2016 Investor Day Presentation. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

5 de diciembre de 2016: FibraHotel anuncia la apertura del hotel Fiesta Inn Los Mochis dentro del Centro Comercial Paseo los Mochis con 125 habitaciones de servicio selectos operado por Grupo Posadas. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

9 de diciembre de 2016: Reenvío de la información financiera correspondiente al tercer trimestre del 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

16 de diciembre de 2016: Comunicado sobre el reporte anual de 2015 de FibraHotel. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

23 de enero de 2017: Comunicado sobre el reporte anual de 2015 de FibraHotel. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

27 de febrero de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México, anuncia sus resultados financieros y la distribucion del cuarto trimestre de 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

27 de febrero de 2016: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México INFORMA al publico inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su indice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

1er de marzo de 2016: FibraHotel anuncia la apertura de los hoteles Courtyard by Marriott Vallejo con 125 habitaciones de servicio selecto y el Fairfield Inn & Suites by Marriot Vallejo con 121 habitaciones de servicios limitados. ambos hoteles, operados por Marriott International, se encuentran ubicados en la Ciudad de México dentro del complejo parque Via Vallejo. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

1er de marzo 2016: Comunicado sobre la fecha de pago de distribución. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

3 de marzo 2016: FibraHotel estará presentando en la conferencia Citi 2017 Global Property CEO Conference el 7 de Marzo de 2017. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)














21

6 de abril de 2017: FibraHotel anuncia su Asamblea de Tenedores de CBFIs que tendrá lugar el 26 de abril de 2017. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)

26 de abril de 2017: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México, anuncia sus resultados financieros y la distribución del primer trimestre de 2017. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_745726_2.pdf)

26 de abril de 2017: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México informa al público inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su índice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_745728_2.pdf)

vii) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

El 10 de agosto de 2015, FibraHotel promovió un juicio de amparo en defensa del predio en

donde se encuentran ubicados los hoteles identificados como “Courtyard Ciudad del Carmen” y “Fiesta

Inn Lofts Ciudad del Carmen” en contra de (a) la delimitación emitida por la Dirección General de Zona

Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos

Naturales, en la cual se incluye al predio como un supuesto terreno ganado al mar; y (b) la concesión

que la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y que la Procuraduría Federal de Protección

al Ambiente pretenden otorgar a favor de un tercero sobre dicho predio. A la fecha se han desahogado

todos los medios probatorios en defensa de FibraHotel excepto la prueba pericial. Una vez que esto

ocurra, se celebrará la audiencia constitucional y se dictará la resolución correspondiente.

A la fecha no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral

adicionales que representen pasivos contigentes relevantes para FibraHotel, respecto de los cuales se

tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente y FibraHotel, no existen

juicios o procedimientos administrativos materiales adicionales que puedan tener un impacto

significativo en relación con los CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene

conocimiento de la alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos

administrativos de los referidos anteriormente.

viii) Participantes Relevantes.

1. Fideicomitente. Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. es una sociedad que se

constituyó el 17 de julio de 2012 con el fin principal de constituir el Fideicomiso 1596 conocido como

FibraHotel, en su carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones. Los

accionistas de esta sociedad son el Sr. Simón Galante Zaga y el Sr. Alberto Galante Zaga.

Para más información sobre el Fideicomitente ver la Sección 3 “EL FIDEICOMITENTE” del

presente Reporte Anual.

2. Administrador: FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el

Administrador, constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de

la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. El Administrador cuenta, a la fecha del

presente Reporte Anual, con un equipo de 23 personas (equipo de Dirección, de Administración y

Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación). Es responsable, entre otras cosas, de la

administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y Hoteles, de




22

obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles

oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-

desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de

FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con

los Hoteles.

Para más información sobre el Administrador ver la Sección 2.e.ii) “Administrador” del presente

Reporte Anual.

3. Otros terceros obligados con FibraHotel o los Tenedores. A la fecha del presente Reporte

Anual no existen otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores de los valores tales como

avales, garantes, contrapartes en operaciones financieras derivadas o de cobertura, apoyos crediticios,

entre otros.

4. Directivos. El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas:

Simón Galante Zaga: es el Director Ejecutivo (Chief Executive Officer) del Asesor de

FibraHotel y miembro del Comité Técnico de FibraHotel. Miembro fundador y Director

Ejecutivo de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en los segmentos hoteleros,

comerciales y residenciales como desarrollador y administrador de bienes raíces, así como

también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento de este tipo de proyectos. Es

miembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista

Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empresas de Grupo GDI. Tiene una

especialización en Administración de Empresas del IPADE.

Eduardo López Garcia: es el Director General (Chief Executive Officer) del Administrador de

FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Posadas

desde 1993, hasta que se unió como Director del Área de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando

tenía sólo seis Hoteles. Eduardo López García negoció un contrato con un desarrollador

mexicano, líder en bienes raíces, y con Grupo Posadas para desarrollar Hoteles adicionales a ser

operados por Grupo Posadas. Cuenta con 20 años de experiencia en el desarrollo y la

administración de Hoteles.

Edouard Boudrant: es el Director Administrativo y de Finanzas (Chief Financial Officer) del

Administrador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas de la

Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Supérieures

Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho

Corporativo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de

París. Su experiencia profesional incluye ocho años trabajando en banca de inversión tanto en

Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).

Guillermo Bravo Escobosa: es el Director de Desarrollo Corporativo y de Relaciones con

Inversionistas (Head of Corporate Development & Investors) del Administrador de FibraHotel.

Cuenta con una licenciatura en Ingeniería Industrial de la Universidad Iberoamericana de

México y tiene una maestría en Administración de Empresas (MBA) en la Universidad de

Chicago Booth School of Business y su experiencia profesional incluye trabajar como analista

de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, así como Asociado en los

Grupos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de Estados Unidos

(Diversified Industries) en J.P. Morgan en Nueva York.

23

Lorena García Núñez: es la Directora Jurídica (Legal Counsel) del Administrador de

FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en el año 2002 y tiene más de 15 años de experiencia en el

negocio hotelero e inmobiliario.

José Luis Jacome Herrera: es el Director de Operación Hotelera (Chief Operations Officer) del

Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Administración de Empresas

Turísticas de la Universidad Anáhuac del Sur (UAS) y de la École Supérieure de Gestion (ESG)

de París, Francia, especializándose en Hotel, International and Luxury Marketing. Actualmente

se encuentra cursando una especialidad en Administración Financiera en el Instituto

Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Su experiencia profesional incluye

más de ocho años en la operación de Hoteles de diferentes cadenas hoteleras como Fairmont,

Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel, Gerente

General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas.

El Administrador cuenta, a la fecha del presente Reporte Anual, con un equipo de 23 personas

(equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación).

5. Asesor: FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de

C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a

FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de:

orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en

la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en

llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión

anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% del valor en libros de los activos sin depreciar,

neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos

adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

Para más información sobre el Asesor ver la Sección 2.e.iii) “Asesor” del presente Reporte Anual.

6. Compañías de Servicios: Las Compañías de Servicios son responsables de proporcionar a

FibraHotel el personal de operación necesario para operar los Hoteles, excluyendo al personal del

comité ejecutivo del Hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas, ama de llaves), el cual es

proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso,

sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad con los términos de los contratos

de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada

sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales.

Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los

empleados que prestan sus servicios a los Hoteles.

Para más información sobre las Compañías de Servicios ver la Sección 2.e.iv) “Compañías de

Servicio” del presente Reporte Anual.

ix) Cumplimiento del Plan de Negocios.

Durante el año 2016, FibraHotel cumplió con el plan de negocio y ha procedido con las siguientes

inversiones:

La adquisición de dos Hoteles en operación.

La apertura de 11 Hoteles del Portafolio de Desarrollo.

La adquisición de cuatro proyectos en desarrollo.

24

En total, durante el año 2016, FibraHotel incrementó su portafolio en un 6% en cuanto a número

de Hoteles totales y en un 10% en cuanto al número de cuartos totales y la inversión ascendió a

aproximadamente Ps. $1,655 millones de pesos, tanto en adquisición, desarrollo y remodelación.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es propietario del Portafolio Actual,

constituido por 85 Hoteles y al 31 de diciembre de 2016 tenía una situación de tesorería de Ps. $678

millones, incluyendo el IVA acreditable, y líneas disponibles para Ps. $302 millones que se usarán

principalmente para adquisiciones y desarrollo de Hoteles.

x) Políticas de Emisión y Conflictos de Interés.

1. Políticas de Emisión. FibraHotel no cuenta con una política de emisión con condiciones

determinadas. La política de emisión se basa en las necesidades económicas de FibraHotel conforme se

incrementa su Patrimonio Fideicomitido. Asimismo, la política de emisión se determina tomando en

cuenta el hecho de que las condiciones del mercado, en un momento determinado, permitan una

emisión.

La determinación para realizar una nueva emisión de CBFIs debe ser aprobada por el Comité

Técnico y por la Asamblea de Tenedores.

2. Políticas de Conflictos de Interés. Conforme al Contrato de Fideicomiso, el Comité

Técnico es responsable de aprobar las políticas con respecto a partes relacionadas. Se requiere el voto

afirmativo de una mayoría de los miembros del Comité Técnico así como de la mayoría de los

miembros independientes del mismo antes de celebrarse cualquier contrato, operación o relación

importante con una parte relacionada, incluyendo el Administrador, el Fideicomitente, los

Fideicomitentes Adherentes Relevantes, los miembros del Comité Técnico cualquier otra persona o

parte que pueda tener un conflicto de interés.

FibraHotel está sujeta a conflictos de interés derivados de la relación con el Asesor, el

Administrador y las Compañías de Servicios, así como sus respectivas filiales, incluyendo Grupo GDI,

y celebran operaciones con partes relacionadas. FibraHotel no puede garantizar que sus políticas

efectivamente eliminarán la influencia de dichos conflictos. Si no logran hacerlo, podrían tomarse

decisiones que pueden no reflejar plenamente los intereses de todos los Tenedores de los CBFIs.

Para más información sobre operaciones con partes relacionadas ver la Sección 2.h)

“Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés” del presente Reporte Anual.

c) Factores de Riesgo.

Los siguientes son los principales factores de riesgo que consideramos pueden influir y afectar de

forma adversa y significativa el desempeño, rentabilidad y resultados de operación, por lo que deben ser

tomados en consideración por el público inversionista.

Los factores de riesgo mencionados son enunciativos y no limitativos, toda vez que podrían

existir otros riesgos que podrían llegar a afectar sus resultados. Asimismo, es importante que el público

inversionista considere que los factores de riesgo descritos en la presente sección no son los únicos que

existen, pues pudieran existir otros: (i) que a la fecha del presente Reporte Anual no sean relevantes y

que posteriormente pudieran convertirse en relevantes; (ii) a la fecha del presente Reporte Anual no

sean conocidos; o (iii) que en un futuro pudieran ser relevantes y en la fecha del presente Reporte Anual

sean inexistentes. Cualquiera de los riesgos que se describen a continuación, de materializarse, pudieran

afectar de forma adversa y significativa la liquidez, operaciones o condición financiera del Fideicomiso

25

o del Administrador, y en consecuencia, el Patrimonio Fideicomitido disponible para ser distribuido a

los Tenedores.

La inversión en los CBFIs implica riesgos. Se deben considerar cuidadosamente los siguientes

factores de riesgo además de otra información contenida en este Reporte Anual antes de adquirir CBFIs.

El acontecimiento de cualquiera de los siguientes riesgos podría hacer que pierda toda su inversión o

parte de ella.

Los factores de riesgo se detallan a continuación por categoría:

1. Riesgos Relacionados con las Operaciones.

Todos los activos y operaciones de FibraHotel están ubicados en las regiones noreste, noroeste,

centro, este y sur de México. Por lo tanto, están sujetos a riesgos políticos, económicos, legales

y reglamentarios específicos para México y para la industria inmobiliaria en México.

Los Hoteles están concentrados geográficamente en regiones del noroeste, noreste, centro, sur y

noroeste y noreste de México, lo cual podría hacer a FibraHotel vulnerable a una desaceleración

económica en esas regiones, a otros cambios en las condiciones del mercado, actos de violencia

o desastres naturales en esas regiones, dando como resultado una disminución en los ingresos o

de otra manera impactando negativamente los resultados de las operaciones.

Se enfrenta una fuerte competencia en los Hoteles de propietarios y operadores de otros Hoteles.

Estos competidores pueden tener un modelo operativo que les permita ofrecer habitaciones a

precios más bajos de los que se podría ofrecer, lo cual, podría resultar en que dichos

competidores aumenten su ocupación a costa de FibraHotel. Dada la importancia de la

ocupación en Hoteles de servicio limitado, servicio selecto, servicio completo y servicio de

estancia prolongada, esta competencia podría afectar adversamente la capacidad de atraer

posibles huéspedes, lo cual podría afectar adversa y significativamente los resultados de las

operaciones.

Existe dependencia de fuentes externas de capital y deuda para financiar necesidades de capital

futuras, y si encuentra dificultades para obtener capital, es posible que no sea capaces de realizar

adquisiciones futuras necesarias para hacer crecer el negocio, terminar proyectos de desarrollo o

redesarrollo, o cumplir cualesquiera otras obligaciones.

Los inmuebles que se vayan adquiriendo de tiempo en tiempo pueden estar afectados por

gravámenes, como una hipoteca u otras formas de deuda, y se podrían adquirir nuevas deudas o

refinanciar deudas existentes al adquirir estos inmuebles.

Las obligaciones futuras de servicio de la deuda podrían afectar adversamente los resultados

operativos generales, podrían hacer necesario que vendiera propiedades, podrían poner en

peligro la calificación como una FIBRA y podrían afectar adversamente la capacidad para hacer

distribuciones a los Tenedores de los CBFIs y el precio de mercado de los CBFIs.

Si se incurre en pérdidas no aseguradas o no asegurables por encima de la cobertura de seguros,

se estaría en la obligación de pagar las pérdidas no cubiertas, lo cual podría afectar

adversamente la situación financiera y el flujo de efectivo.

26

Los activos que forman parte del Patrimonio Fideicomitido pueden estar sujetos a cargos por

deterioro, los cuales tendrían un efecto adverso en los resultados de nuestras operaciones.

FibraHotel tiene la posibilidad de asumir cualquier crédito, préstamo o financiamiento con

cargo al Patrimonio Fideicomitido. Lo cual, puede ocasionar un menoscabo al mismo, en caso

de un incumplimiento por parte de FibraHotel a las obligaciones contractuales que adquiera por

virtud de dichos compromisos financieros. Sin embargo, FibraHotel tiene un índice máximo de

apalancamiento del 40% de la Deuda frente al Valor, sin que se pretenda llegar a dicho índice,

salvo que surjan oportunidades únicas de inversión. De igual modo FibraHotel está

comprometida a mantener un índice de cobertura al servicio de la deuda de cuando menos 1.2x

y en el caso de que el índice por alguna razón llegara a ser menor al 1.0x, FibraHotel no podrá

asumir pasivos adicionales. Finalmente es prudente notar que los fondos que se adquieran con

motivo de las operaciones de financiamiento serán destinados a la adqusición de Hoteles y al

desarrollo de proyectos hoteleros.

El cumplimiento con las leyes, reglamentos y convenios que son aplicables a los Hoteles,

incluyendo requerimientos de permisos, licencias, zonificación y ambientales, puede afectar

adversamente la capacidad de realizar adquisiciones, desarrollos o renovaciones en el futuro,

resultar en costos o demoras significativos y afectar adversamente la estrategia de crecimiento.

Como un fideicomiso con valores registrados en el RNV, está sujeto a la presentación de

reportes financieros y otros requisitos para los cuales nuestros sistemas, procedimientos y

controles financieros y contables pueden no estar adecuadamente preparados.

Puede ser incapaz de continuar llevando a cabo adquisiciones adicionales que podrían hacer

crecer el negocio y, aún si consuma las adquisiciones, podría ser incapaz de integrar y operar

exitosamente los Hoteles adquiridos.

La capacidad para disponer de los Hoteles se encuentra restringida, entre otros, por los derechos

de preferencia, y estas restricciones podrían reducir el valor de cualquier propiedad vendida, la

liquidez o flexibilidad operativa, si las ventas de estos inmuebles fueran necesarias para generar

capital o para otro fin.

Está expuesto a riesgos relacionados con el desarrollo de inmuebles.

No es posible garantizar la capacidad para hacer Distribuciones en el futuro. Podrán utilizarse

fondos prestados o fondos provenientes de otras fuentes para hacer distribuciones, lo que puede

tener un impacto adverso en las operaciones.

2. Riesgos Relacionados con las Inversiones en la Industria Hotelera.

Las inversiones se concentran en un número limitado de segmentos de la industria hotelera en

México.

Los riesgos de operar Hoteles conforme a contratos de administración hotelera, los cuales

pueden rescindirse o no renovarse, puede afectar la capacidad de hacer distribuciones a los

Tenedores de los CBFIs.

Los Hoteles en nuestro Portafolio Actual operan bajo un número limitado de marcas, lo cual

crea mayor riesgo, ya que las inversiones están más concentradas.

27

El rendimiento del sector hotelero depende, por naturaleza, en las temporadas. Como resultado

de los efectos de las temporadas en los ingresos del sector hotelero, los resultados de operación

pueden variar trimestralmente, impidiendo la comparación de la información operativa y el

rendimiento a futuro de trimestre a trimestre.

La naturaleza cíclica de la industria hotelera puede causar fluctuaciones en el desempeño

operativo.

3. Riesgos Relacionados con la deuda y el nivel de apalancamiento.

Estamos sujetos a un límite máximo de los pasivos que se pretendan asumir en relación con los

activos totales del Fideicomiso, el cual, en ningún momento podrá ser mayor al 50% (cincuenta

por ciento) del valor contable de nuestros activos totales, medidos al cierre del último trimestre

reportado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 5

de la Circular Única de Emisoras. Asimismo, tenemos la obligación de cumplir con un índice de

cobertura de servicio de la deuda al momento de asumir cualquier crédito, préstamo o

financiamiento con cargo al Patrimonio del Fideicomiso. Dicho índice de cobertura no podrá ser

menor a 1.0, de conformidad con lo dispuesto en artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 4.2

de la Circular Única de Emisoras. En todo caso, el nivel de endeudamiento y el índice de

cobertura de servicio de la deuda deberán ser calculados de conformidad con lo previsto en el

anexo AA de la Circular Única de Emisoras y revelado en términos del artículo 35 Bis 1 de

dicha circular.

Si excedemos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de

la deuda es menor a 1.0, no podremos asumir pasivos adicionales con cargo al Patrimonio del

Fideicomiso hasta en tanto nos ajustemos al límite señalado, salvo que se trate de operaciones

de refinanciamiento para extender el vencimiento del endeudamiento y nuestro Comité Técnico

documente las evidencias de tal situación. En todo caso, el resultado de dicho refinanciamiento

no podrá implicar un aumento en el nivel de endeudamiento o una disminución en el cálculo del

índice de cobertura de servicio de la deuda registrado antes de la citada operación de

refinanciamiento.

En caso de que excedamos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de

servicio de la deuda sea menor a 1.0, nuestro Administrador estará obligado a presentar a la

Asamblea de Tenedores un informe de tal situación, así como un plan correctivo en el que se

establezca la forma, términos y, en su caso, plazo para cumplir con el límite. Asimismo, en caso

de materializarse este factor de riesgo, podrían desencadenarse otros factores de riesgo tales

como la imposibilidad de continuar con nuestro desarrollo y crecimiento por falta de recursos,

lo que podría afectar negativamente nuestro desempeño y la entrega de Distribuciones a

nuestros Tenedores.

Con motivo de lo anterior, el Emisor declara que el Fiduciario, el Fideicomitente o el

Administrador, según corresponda, deberán ajustarse al nivel de apalancamiento calculado

conforme a lo anterior, así como que cumplirá con el mencionado índice de cobertura del

servicio de la deuda descrito.

28

4. Riesgos Relacionados con la Relación con el Asesor y las Compañías de Servicios.

Existe dependencia del Asesor y del personal clave para el éxito, y es posible no encontrar un

remplazo adecuado si el Contrato de Asesoría y Planeación termina, o si nuestro personal clave

en nuestro Asesor renuncia o de otra manera deja de estar disponible para FibraHotel.

Hay conflictos de interés en la relación con el Asesor y las Compañías de Servicios y sus

respectivas filiales, incluyendo Grupo GDI, lo que podría dar lugar a decisiones que no tengan

en cuenta el mayor interés de los Tenedores de los CBFIs.

Puede ser difícil y costoso terminar el Contrato de Asesoría y Planeación.

5. Riesgos Relacionados con la Organización y Estructura.

El régimen fiscal aplicable a las FIBRAS ha estado evolucionando y fue modificado

recientemente y no puede haber garantía alguna de que las leyes y reglamentos referentes a las

FIBRAs y cualquier interpretación de las mismas, no cambiarán de manera que nos afecte

adversamente.

Ciertos miembros de los equipos directivos del Asesor y el Administrador tienen intereses de

negocios e inversiones externos, lo que potencialmente podría distraer su tiempo y atención del

negocio de FibraHotel.

Simón Galante Zaga, Roberto Galante Totah, y Alberto Galante Zaga, tienen influencia

significativa sobre los asuntos y podrían ejercer dicha influencia de una manera no favorable

para los intereses de los otros Tenedores de los CBFIs.

El Comité Técnico puede cambiar ciertas de las políticas del Fideicomiso sin la aprobación de

los Tenedores de los CBFIs.

6. Riesgos Relacionados con los Mercados de Valores y la Titularidad de los CBFIs.

La cantidad de CBFIs disponible para ventas futura podría afectar adversamente el precio de

mercado de los CBFIs, y las ventas futuras de los CBFIs podrían resultar en una dilución para

los Tenedores existentes de los CBFIs.

Emisiones futuras de valores que tengan una prelación preferente sobre los CBFIs podrían

afectar la flexibilidad operativa y financiera y podrían afectar adversamente el precio de

mercado de los CBFIs y diluir su valor.

El mercado para los CBFIs después de la oferta global puede ser un mercado menos activo en la

BMV, que es la única bolsa de valores donde cotizan los CBFIs, el precio de los CBFIs puede

ser volátil o disminuir sin importar el desempeño operativo.

Las Distribuciones a los Tenedores de los CBFIs en los Estados Unidos u otros países se

efectuarán en Pesos y los Tenedores de los CBFIs ubicados fuera de México estarán expuestos a

un riesgo por tipos de cambio.

FibraHotel no ha sido públicamente calificada por ninguna agencia calificadora.

29

Los aumentos en tasas de interés pueden dar lugar a una disminución en el valor de los CBFIs.

7. Riesgos Relacionados con México.

Las condiciones económicas adversas en México pueden afectar negativamente la posición

financiera y resultados de operaciones.

La demanda por servicios de Hotelería, especialmente por viajeros de negocios, por lo general

fluctúa con la actividad de la economía en general. En los últimos años en México el nivel de

demanda por servicios de Hotelería ha sido negativamente impactado por temas de crisis

económica, financiera, sanitaria y temas de seguridad, pero también ha sido positivamente

impactado por el dinamismo de la economía mexicana y de su actividad industrial y

manufacturera.

La oferta de servicios de Hotelería depende mayoritariamente de la penetración de Hoteles para

viajeros de negocio y del desarrollo de nuevos Hoteles. El desarrollo de nuevos Hoteles es

impulsado principalmente por la voluntad de los grupos Hoteleros de expandirse en una región

determinada; los costos de construcción; las barreras de entrada, como por ejemplo la ubicación

del desarrollo; la disponibilidad de financiamiento y el desempeño de los Hoteles existentes.

FibraHotel depende del desempeño de los Hoteles, así como de su capacidad para incrementar

ingresos para compensar los efectos de la inflación. Los incrementos en los costos de operación

de los Hoteles como resultado de la inflación afectarían el desempeño operativo. Los

operadores, en general, poseen la capacidad para ajustar sus tarifas de forma diaria y reflejar los

incrementos en inflación. Sin embargo, las presiones de la competencia pueden limitar la

capacidad de los operadores para aumentar las tarifas.

La industria Hotelera es estacional y particularmente sensible a cambios sociales y

macroeconómicos, resultando en variaciones en ingresos y costos relativos durante los periodos

de doce meses. FibraHotel trata de reducir el impacto de la estacionalidad en los resultados, a

través de estrategias comerciales, como convenios con instituciones, tarifas competitivas e

intensas labores de promoción.

Las condiciones de tasas de interés en México, por parte de las decisiones de Banco de México

puede afectar negativamente los resultados de FibraHotel en un entorno de alzas de tasas por un

mayor costo de la deuda financiera. FibraHotel trata de reducir el impacto de las decisiones de

Banco de México y de las fluctuaciones de las tasas de interés en los resultados, a través de

estrategias de cobertura por medio de la contratación de instrumentos derivados.

8. Riesgos Relacionados con con el entorno macroeconómicas.

Las medidas proteccionistas anunciadas por la nueva administración de los Estados Unidos

(renegociación del TLCAN, construcción del muro fronterizo…) podrían impactar la relación

de México con Estados Unidos, y por lo tanto podría resultar en un impacto negativo para la

industria hotelera y FibraHotel.

d) Otros Valores Emitidos por FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel no cuenta con otros valores, distintos a los

CBFIs, listados o inscritos en México o en el extranjero.

30

e) Destino de los Fondos.

Derivado de la Oferta Subsecuente (Follow-on) de fecha 30 de mayo de 2013, consistente en

una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, se obtuvieron Ps.

$4,878 millones, los cuales fueron totalmente invertidos a finales de 2015 tanto en adquisición como en

desarrollo de Hoteles. Ademas de los recursos de las ofertas de CBFIs, FibraHotel tiene acceso a

financiamientos bancarios gracias a tres líneas de crédito de Ps. $1,000 millones cada una otorgadas una

por BBVA Bancomer y dos por Banorte.

A finales del año 2016, los recursos disponibles de FibraHotel son los siguientes:

Efectivo y equivalentes de efectivo: Ps. $449 millones.

IVA por recuperar: Ps. $229 millones.

Líneas de crédito disponibles no dispuestas: Ps. $302 millones.

En los próximos años, dichos recursos disponibles serán principalmente utilizados para la

adquisición de Hoteles y el desarrollo de proyectos hoteleros.

f) Documentos de Carácter Público.

Los inversionistas que así lo deseen podrán consultar los documentos de carácter público que han

sido entregados a la CNBV y a la BMV como parte de la solicitud de inscripción de los CBFIs en el

RNV y de su listado ante la BMV. Esta información se encuentra a disposición del público en el Centro

de Información de la BMV, el cual se encuentra ubicado en el Centro Bursátil, Paseo de la Reforma

número 255, Colonia Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México, así como en la página de Internet de la

BMV en www.bmv.com.mx o en la página de Internet de la CNBV en www.cnbv.gob.mx.

Cualquier Tenedor que compruebe su calidad de Tenedor, con un estado de cuenta con

antigüedad no mayor a 60 (sesenta) Días, emitido por una institución financiera, podrá solicitar al

Representante Común copia de cualquier información que éste haya recibido conforme al Fideicomiso,

para lo cual deberá dirigirse a las oficinas corporativas del Representante Común ubicadas en CI Banco

S.A., Institución de Banca Múltiple, Cordillera de los Andes No. 265, Piso 2, Lomas de Chapultepec.

11000, Ciudad de México, Tel. (52) 55 5063 3978, atención de Mónica Jiménez Labora

([email protected]).

g) Asamblea de Tenedores.

El 26 de abril de 2017, se celebró una Asamblea General de Tenedores de CBFIs. En dicha

Asamblea, se resolvió entre otras cosas: (i) se ratifica el nombramiento de los señores Albert Galante

Saadia, Alberto Galante Zaga, Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián, Felipe de Yturbe Bernal, Jaime

Zabludowsky Kuper, Jorge Sandor Valner Watstein, Manuel Zepeda Payeras, Mayer Zaga Bucay, Pablo

de la Peza Berríos, Roberto Galante Totah y Simón Galante Zaga como Miembros Propietarios del

Comité Técnico del Fideicomiso y el nombramiento de los señores Alberto Kably Mizrahi, Marcos

Zeitoune Khabie, Roy Raphael Sitton y Abraham Memun Zonana como Miembros Suplentes del

Comité Técnico del Fideicomiso; (ii) se aprueban los estados financieros auditados correspondientes al

ejercicio fiscal 2016; y (iii); se autoriza la implementación de un plan de compensaciones para

empleados basado en CBFIs, así como la emisión de hasta 4,994,018 (cuatro millones novecientos

noventa y cuatro mil dieciocho) CBFIs, mismos que se mantendrán en Tesorería y no tendrán derechos

económicos ni corporativos hasta en tanto (a) el Comité Técnico decida otorgar los CBFIs a empleados

de FibraHotel y/o (b) sean colocados entre el público inversionista en términos de la legislación

31

aplicable, para implementar el plan aprobado en la Resolución anterior, así como realizar todos los actos

necesarios o convenientes para llevar a cabo lo anterior.

32

2. EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL.

a) Historia y Desarrollo de FibraHotel.

El 28 de noviembre de 2012, mediante escritura pública No. 25,637, otorgada ante la fe del

licenciado Alfredo Caso Velázquez, titular de la notaría pública no. 17 del Estado de México, se

constituyó FibraHotel como un fideicomiso mexicano cuya finalidad es desarrollar, adquirir y poseer

Hoteles urbanos de negocios dentro de las siguientes categorías de servicio: limitado, selecto, completo

y estancia prolongada en México. Es la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en

la BMV. Se trata de la mejor posicionada, de la propietaria del portafolio de Hoteles más grande en

México y del primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica.

FibraHotel opera bajo el régimen fiscal aplicable a una FIBRA, de conformidad con los artículos

187 y 188 de LISR a partir del ejercicio fiscal que finaliza el 31 de diciembre de 2013. La LISR requiere

que una FIBRA distribuya en efectivo, anualmente al menos 95% de su Resultado Fiscal. El Resultado

Fiscal se calcula restando a los ingresos totales las deducciones permitidas por ley. De conformidad con

el Contrato de Fideicomiso, FibraHotel distribuirá a los Tenedores de los CBFIs, a prorrata, el 95% del

Resultado Fiscal en cada ejercicio fiscal, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, incluyendo la

aprobación del Comité Técnico de: (i) los estados financieros en los cuales se basarán dichas

distribuciones, y (ii) el monto de la distribución, previa opinión del Comité de auditoría.

Las oficinas de FibraHotel se encuentran ubicadas en Avenida Santa Fe 481, piso 7, Col. Cruz Manca,

Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349, Ciudad de México, y su teléfono es (+52) 55 5292 8050.

A continuación se describen los principales acontecimientos desde la creación de FibraHotel

hasta la fecha del presente Reporte Anual:

1. Año 2012.

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública


obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,137 millones.


siguiente manera:


Cuatro Hoteles (489 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo (el

“Portafolio de Aportación en Desarrollo”).

2. Año 2013.



CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,878 millones.

A lo largo del año 2013, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos

de Hoteles en desarrollo gracias a:

La adquisición de 14 Hoteles (2,050 habitaciones) al Grupo Posadas.

La adquisición de cinco Hoteles (749 habitaciones) a otros propietarios Hoteleros.

La apertura de dos Hoteles (281 habitaciones) del Portafolio de Aportación en Desarrollo.

33

La adquisición de seis proyectos de Hoteles en desarrollo (676 habitaciones) y el incremento en

el inventario de habitaciones para Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 habitaciones).


siguiente manera:


Ocho Hoteles (899 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

3. Año 2014.



La adquisición de 13 Hoteles (1,831 habitaciones) en operación.

La apertura de cuatro Hoteles (274 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo2.

La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,201 habitaciones adicionales), de un

Hotel en proceso de reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelación del proyecto de

estancia prolongada en Cancún (74 cuartos) y el decremento en el inventario de habitaciones

para algunos Hoteles (siete habitaciones).


siguiente manera:



Un Hotel (142 habitaciones) se encontraba en reposicionamiento.

4. Año 2015.



La adquisición de un Hotel (159 habitaciones) en operación.

La apertura de cinco Hoteles (670 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la

cancelación de un proyecto de hotel (100 habitaciones) y el incremento en el inventario de

cuartos para algunos hoteles (26 habitaciones).


siguiente manera:



5. Año 2016.

Durante el año 2016, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación gracias a:

La adquisición de dos Hoteles (397 habitaciones) en operación.

La apertura de 11 Hoteles (1,518 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.

2 Al 31 de diciembre de 2013, de esos 4 nuevos Hoteles, FibraHotel tenía tres (254 habitaciones) en su Portafolio de Desarrollo

(Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova, esos dos últimos contando para un

solo Hotel al 31 de diciembre de 2013).

34

Adicionalmente el portafolio total de FibraHotel incrementó gracias a la adquisición de cuatro

proyectos de hoteles en desarrollo (660 habitaciones adicionales), mientras el inventario disminuye de 7

cuartos por ajustes en número de cuartos en hoteles en desarrollo.


siguiente manera:



6. Año 2017.

Entre el 1 de enero de 2017 y la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel:

Abrió tres Hoteles (390 habitaciones).

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel tiene 85 Hoteles y 12,039 habitaciones (el

“Portafolio Actual”), de los cuales:

78 Hoteles (10,812 habitaciones) se encuentran en operación.

7 Hoteles (1,227 habitaciones) se encuentran en distintas etapas de desarrollo.

b) Descripción del Negocio Hotelero.

i) Actividad Principal del Fideicomiso.

El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los

Tenedores de los CBFIs, principalmente a través de Distribuciones de Efectivo del Resultado Fscal,

según determine su Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende

lograr este objetivo a través de la propiedad, expansión y Asset Management eficaz de un portafolio de

Hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México, operados

por diversas compañías hoteleras independientes de reconocido prestigio. Cabe mencionar que

FibraHotel se destaca por ser únicamente dueño de Hoteles, y no operador, lo que le permite tener una

arquitectura abierta y trabajar con el operador o la marca hotelera que más corresponda a sus Hoteles.

Los Hoteles están localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas

Hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad

de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de

distribución nacional.

El tipo de Hoteles que integra el Portafolio Actual y en los que se pretende invertir conforme

crezca el negocio con el tiempo se describen detalladamente a continuación:

1. Servicio Limitado: Los Hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio de hotelería

conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y

juntas, no ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta clase de

Hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios, piscinas,

con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de juntas.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 22 hoteles de servicio limitado en

operación, que representan 2,792 cuartos (aproximadamente 25.8% del total de habitaciones en

operación), 16 de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca “One Hotels” y seis por

Marriott International bajo la marca “Fairfield Inn & Suites by Marriott”.

35

2. Servicio Selecto: Los Hoteles de servicio selecto brindan ciertos servicios adicionales a los

Hoteles de servicio limitado, los cuales incluyen la oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y

room service 24 hrs., salones para eventos sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales

dentro de la habitación.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 41 hoteles de servicio selecto en

operación, que representan 5,995 habitaciones (aproximadamente 55.4% del total de habitaciones en

operación), 36 de los cuales son operados por Grupo Posadas bajo las marca “Fiesta Inn” y “Gamma de

Fiesta Inn”, así como tres operados por Grupo Real Turismo bajo la marca “Real Inn” y dos por

Marriott International bajo la marca “Courtyard by Marriott”.

3. Servicio Completo: Los Hoteles de servicio completo cuentan con una oferta de alimentos y

bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de

conferencias para eventos sociales y empresariales arriba de 500 personas y servicios adicionales

relacionados con Hoteles de servicio completo: spas, servicio a habitaciones en horario amplio, valet

parking, concierge, botones, y áreas públicas más amplias.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con 10 hoteles de servicio completo en

operación, que representan 1,649 habitaciones (aproximadamente 15.3% del total de habitaciones en

operación), uno operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Camino Real”, seis operados por

Grupo Posadas bajo las marca “Fiesta Americana”, “Grand Fiesta Americana” y “Live Aqua”, tres

operados por Marriott International bajo las marcas “AC by Marriott” y “Sheraton”.

4. Estancia Prolongada: Los Hoteles de estancia prolongada se caracterizan por un formato de

suite, en configuraciones de estudio de una o dos recámaras, casi siempre con una cocina completa y un

espacio de comedor y área de trabajo. Entre los servicios que brindan estos Hoteles se encuentran áreas

de lavado y secado de ropa para el uso de los huéspedes y áreas públicas para esparcimiento, no cuentan

con restaurante.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel cuenta con cuatro hoteles de estancia

prolongada en operación, que representan 328 habitaciones (aproximadamente 3.6% del total de

habitaciones en operación), tres operados por Grupo Posadas bajo la marca “Fiesta Inn Lofts” y uno

operado por Grupo Real Turismo bajo la marca “Camino Real Hotel & Suites”.

Los Hoteles del Portafolio Actual de FibraHotel operan bajo marcas sólidas de primer nivel. A la

fecha del presente Reporte Anual, los Hoteles operaban bajo las siguientes marcas:

One Hotels (servicio limitado) de Grupo Posadas.

Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas.

Fiesta Inn Lofts (estancia prolongada) de Grupo Posadas.

Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas.

Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas.

Grand Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas.

Live Aqua (servicio completo) de Grupo Posadas.

Live Aqua Boutique (servicio completo de playa) de Grupo Posadas.

Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo.

Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo.

Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo.

Fairfield Inn & Suites (servicio limitado) de Marriott International.

Courtyard by Marriott (servicio selecto) de Marriott International.

AC by Marriott (servicio completo) de Marriott International.

36

Sheraton (servicio completo) de Marriott International.

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los Hoteles de FibraHotel en operación a

la fecha del presente Reporte Anual:

Número de

Hoteles

% de número

de Hoteles

Número de

habitaciones

% de número

de hab.

One Hotels 16 20.5% 2,002 18.5%

Fiesta Inn + Gamma 36 46.2% 5,227 48.3%

Fiesta Inn Lofts 4 5.1% 255 2.4%

Fiesta Americana 6 7.7% 904 8.4%

Grupo Posadas 62 79.5% 8,388 77.6%

Real Inn 3 3.8% 510 4.7%

Camino Real 1 1.3% 153 1.4%

Camino Real Hotel &

Suites 1 1.3% 121 1.1%

Grupo Real Turismo 5 6.4% 784 7.3%

Marriott International 11 14.1% 1,640 15.2%

Otras operadora 11 14.1% 1,640 15.2%

Total FibraHotel 78 100.0% 10,812 100.0%

ii) Ley Aplicable y Situación Tributaria.

Estamos constituidos como un fideicomiso mexicano y llevamos a cabo nuestras actividades para

calificar como una FIBRA para efectos fiscales conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR. Para

calificar como FIBRA para efectos fiscales, es necesario que distribuyamos anualmente cuando menos

el 95% de nuestro Resultado Fiscal en efectivo y cuando menos el 70% del patrimonio debe estar

invertidos en bienes raíces detentados para arrendamiento entre otros requisitos. Conforme a una

resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, publicada en el Diario Oficial de la

Federación el 12 de octubre de 2012, los ingresos relacionados con el hospedaje se consideran como

“arrendamientos” para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS aplicable a esta operación. Los

servicios adicionales vinculados con el alojamiento (alimentos y bebida, teléfonos, otros ingresos, entre

otros) no se consideran como “arrendamientos” para efectos del régimen fiscal de las FIBRAS

Asimismo, conforme a la regulación aplicable a las FIBRAS: (i) el máximo nivel de

apalancamiento no pueder exceder del 50%; y (ii) el índice de cobertura de servicio de la deuda debe ser

mayor a 1.0x.

iii) Recursos Humanos.

FibraHotel no tiene empleados de ninguna clase ni relación laboral alguna con los empleados de

las Compañías de Servicios. FibraHotel depende de las Compañías de Servicios para proveer al

Administrador de recursos humanos suficientes para la operación de nuestros Hoteles, excluyendo al

personal del Comité Ejecutivo (es decir, Director General, Director de Ventas, Contralor, Gerente de

Mantenimiento y Ama de Llaves, y otros según determine la empresa de administración hotelera

respectiva), el cual es y será proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera

correspondiente, en cada caso sujeto a nuestra supervisión y vigilancia.

37

Al 31 de diciembre de 2016, las Compañías de Servicios tienen un aproximado de 3,400

empleados. De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, cada una de las Compañías

de Servicios tiene derecho a recibir una contraprestación mensual equivalente al 5% de la nómina que

administra cada una de ellas para cubrir sus gastos operativos. FibraHotel, por medio de sus Hoteles,

reembolsa a las Compañías de Servicios los montos que les paguen a sus empleados por concepto de

salarios y prestaciones. Cada una de las Compañías de Servicios contratarán para nuestro beneficio los

empleados para cada uno de los Hoteles de acuerdo a las instrucciones de la Operadora correspondiente.

iv) Información de Mercado.

El panorama de México para la industria hotelera durante los próximos años continúa siendo

prometedor. A lo largo de las últimas décadas, México ha logrado alcanzar una relativa estabilidad

económica, reflejada en una tendencia a la baja en las tasas de interés y de inflación. En este contexto,

México ha diversificado sus fuentes de ingresos, principalmente a través del desarrollo de la industria

manufacturera, el sector servicios y el sector turismo, lo cual es particularmente relevante dada la

contracción reciente de la producción petrolera en el país. La industria manufacturera ha sido impulsada

por un incremento importante en la demanda americana, beneficiando al sector exportador y a la

producción doméstica del país. En 2016 el 13.4% del total de las importaciones de Estados Unidos

provinieron de México mientras que en 1990 únicamente el 6.1%. Es importante mencionar que las

exportaciones manufactureras representaron el 94.6% de las exportaciones totales no petroleras de

México en 2016. Otros factores que han impulsado la industria manufacturera incluyen la estructura de

costos competitiva y mano de obra calificada, el aumento en la competitividad de nuestras

exportaciones por la depreciación del peso y la importante inversión en infraestructura. En cuanto al

sector servicios, la Tasa Anual Compuesta de Crecimiento (TACC) de los ingresos de los servicios

privados no financieros entre los años 2009 y 2016 fue de 3.65% y en 2016 dichos ingresos crecieron

7.8% con respecto al año anterior, de acuerdo al Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI),

mientras que el sector turismo ha registrado un desempeño notable que se discute a mayor detalle más

adelante.

Por otro lado, el consumo privado ha sido un motor de crecimiento clave en los últimos años,

favorecido en gran medida por un incremento en el número créditos otorgados a un sector privado poco

apalancado por parte de la banca comercial, que actualmente goza de una sólida capitalización. De

acuerdo con cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la Tasa Anual Compuesta

de Crecimiento (TACC) de la cartera total del crédito al consumo entre los años 2008 y 2016 fue de

9.0% y el crecimiento en 2016 con respecto al año anterior, fue de 12.43% sumando un total de Ps.

$858,117 millones de pesos al cierre de año. Otro factor importante que ha favorecido y favorecerá la

evolución del consumo privado es el bono demográfico, consistente en que actualmente y en las

próximas dos o tres décadas, la población en edad productiva representará su mayor nivel histórico

como porcentaje de la población total. La Encuesta Intercensal del INEGI 2015 revela que la edad

mediana del país es de 27 años. Asimismo, en México se han implementado importantes reformas en los

sectores de energía y telecomunicaciones, así como en educación, política y fiscal. La expectativa es que

estas reformas, en particular las relacionadas con el sector de energía y telecomunicaciones, mantengan

el potencial para fomentar la inversión extranjera directa, la cual fue de Ps. $26,000 millones de dólares

en 2016 según UNCTAD, y de Ps. $30,000 millones de dólares en promedio en los últimos 5 años.

Como resultado de este contexto, el desempleo ha mostrado una tendencia a la baja desde 2010,

pasando de una tasa de 5.2% en el primer trimestre de dicho año a una tasa de 3.5% en el último

trimestre del 2016. Cabe recalcar que en el último trimestre del 2016 la tasa de desempleo alcanzó su

nivel más bajo desde el tercer trimestre del 2008.

38

Por otro lado, es importante considerar que México enfrenta riesgos domésticos y externos que

pueden vulnerar el ritmo de su actividad económica. Dentro de los domésticos, están recortes al gasto

público, una potencial reducción en su calificación crediticia soberana, el proceso electoral de 2018, así

como problemas de inseguridad, entre otros. Dentro de los riesgos externos, se encuentra la

incertidumbre en torno a la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte

(“NAFTA”), eventos geopolíticos, procesos electorales, así como desaceleración o contracción en varias

economías emergentes, entre otros.

En lo que se refiere al turismo, en 2015 esta industria en México fue responsable de

aproximadamente el 8.5% del PIB de acuerdo con datos de la OCDE, creciendo a una Tasa Anual

Compuesta de Crecimiento (“TACC”) de 6.35% entre los años 2008 y 2015, sólo por detrás del sector

de manufactura y el promedio de los sectores de servicios. Asimismo, el número de visitantes al país ha

mostrado una tendencia favorable, en parte, gracias a la calidad de los servicios y oferta turística,

apoyado por la mejora en conectividad y un tipo de cambio atractivo para extranjeros. Por otro lado,

México ocupa el sexto lugar a nivel mundial en número de sitios declarados Patrimonio Mundial por la

Organización de las Naciones Unidas para la Educación la Ciencia y la Cultura, o UNESCO, contando

con 34 de ellos, de los cuales 27 son culturales, seis son naturales y uno es mixto.

De acuerdo con la Organización Mundial del Turismo, México figuró como el noveno (9°) país

más visitado en 2015, con aproximadamente 32.1 millones de visitantes internacionales, incrementando

9.6% con respecto al año anterior. De acuerdo con la Secretaría de Turismo, en 2016 México recibió

aproximadamente 35 millones de visitantes internacionales, incrementando 8.9% con respecto al año

anterior. En este sentido, Cancún recibió aproximadamente 7 millones de visitantes internacionales en

2016, posicionándose como el destino con mayor afluencia de visitantes extranjeros durante el año,

seguido por la Ciudad de México y otros destinos turísticos tales como Los Cabos y Puerto Vallarta.

México está bien posicionado para beneficiarse de las tendencias en turismo internacional de largo plazo

debido a su cercanía con Estados Unidos y Canadá, lo que representa aproximadamente 359 millones de

personas que se encuentran a un promedio de 3.5 horas de vuelo (6 horas máximo) de los principales

destinos turísticos de México.

Las siguientes gráficas muestran el aumento en llegadas de visitantes internacionales a México y

el gasto de visitantes internacionales en México entre los años 2010 y 2016:

De acuerdo con datos del INEGI, el empleo turístico incrementó 4.8% en 2016 con respecto al

año anterior, por encima del incremento del empleo total del país el cual fue del 2% en el mismo

periodo, alcanzando aproximadamente 15.6 millones de puestos de trabajo directos y representando

durante 2016, el 8.4% del empleo total en la economía mexicana.

39

Esperamos que el número de visitantes internacionales al país continúe aumentando de manera

significativa debido a desarrollos de infraestructura clave a concluirse en el corto plazo y a los acuerdos

estratégicos para incrementar la conectividad aérea. De acuerdo con el Consejo Mundial de Viajes y

Turismo (WTTC) por sus siglas en inglés, de 2010 a 2015 la inversión de capital en el sector turístico en

México creció a una TACC de 5.4%, lo que representa aproximadamente el doble del crecimiento anual

promedio del PIB de México en dicho periodo, y se espera que crecerá a Ps. $240,000 millones de Pesos

al 2026 en comparación con Ps. $126,000 millones de Pesos esperados al 2016, lo que representa una

TACC de 6.7%.

Por otro lado, México celebró el Acuerdo Bilateral Aéreo con Estados Unidos (conocido como

“Cielos Abiertos”), celebrado entre México y Estados Unidos, el cual entró en vigor el 21 de agosto de

2016. De acuerdo con el Departamento de Transporte de Estados Unidos, el Acuerdo Bilateral tiene

como objetivo aumentar la competencia entre aerolíneas y ampliar el mercado de la aviación

transfronteriza mediante la eliminación de las restricciones en la operación de rutas aéreas entre México

y Estados Unidos. Dicho Acuerdo permite a aerolíneas extranjeras hacer paradas para recoger pasajeros

locales y continuar a sus destinos, así como no contar con un límite de aerolíneas permitidas para

realizar una misma ruta, el cual era de tres antes de la celebración del Acuerdo.

El mercado hotelero mexicano se ha transformado gracias a tendencias económicas en el país a

nivel nacional y a nivel local. Se espera que la demanda de cuartos continúe creciendo en 2017 más

rápido que la oferta hotelera, abriendo la oportunidad de incrementar las Tarifas Efectivas a nivel

nacional. México tiene el sector de hospitalidad más desarrollado de Latinoamérica, (reflejado por la

importante penetración de marcas hoteleras y los altos niveles de visitantes durante los últimos cuatro

años, distribuidos entre destinos turísticos y comerciales), y cuenta con un mercado de negocios

creciente y bien establecido que continuará creciendo a la par con la economía nacional.

L La industria hotelera urbana continúa siendo un mercado en expansión y está sumamente

fragmentado, especialmente con relación a la oferta de opciones de hotelería más económicas. De

acuerdo a HVS, el inventario total de establecimientos en los principales mercados del país asciende a

1,328 hoteles con 146,448 habitaciones, orientados a servir a viajeros de negocios en 40 mercados

seleccionados del país. De esos 1,328 hoteles, 715 son independientes y 613 operan bajo alguna de

marca mexicana o internacional.

De acuerdo a HVS, México cuenta, en el sector hotelero urbano, con 30 grupos hoteleros y más

de 60 marcas reconocidas tanto a nivel nacional (Camino Real, Fiesta Americana, Quinta Real, Fiesta

Inn, One Hotels, Real Inn y City Express, entre otras) como internacionales (Marriott, Hilton, Holiday

Inn, Ibis, Fairfield Inn, Hampton Inn y Courtyard, entre otras). El grupo hotelero más importante en

México es Grupo Posadas con un 24% del total de los hoteles urbanos de marca, seguido por

InterContinental Hotels Group con aproximadamente 23% y City Express con 15%.

De acuerdo con HVS, la industria hotelera urbana en México sigue caracterizándose por una alta

penetración de los hoteles independientes, excepto en las ciudades más importantes como la Ciudad de

México y Monterrey. Al día de hoy, 54% de la muestra analizada por HVS se encuentra conformada por

hoteles independientes (representando 40% del número total de cuartos), mientras que en los Estados

Unidos se estima que el inventario de hoteles de marca cubre aproximadamente el 65% del inventario

total, y hasta un 70% u 80% en los principales centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el

mercado hotelero mexicano cuenta con un número limitado de propietarios de portafolios de tamaño

significativo, y varios de ellos son propiedad de operadores con marcas franquiciadas. En términos

generales, el mercado hotelero está altamente fragmentado. Por otro lado, y de acuerdo a HVS, el

inventario de proyectos hoteleros en diversos centros urbanos e industriales se ha incrementado,

acompañando el crecimiento en el sector industrial.

40

México está compuesto por economías regionales, algunas con actividad económica robusta y,

por consiguiente, con demanda profunda para cuartos hoteleros, en tanto que otras no gozan de la

mismas ventajas, teniendo una demanda hotelera más limitada. En ciertas plazas, se observa

actualmente una condición de sobreoferta, pero en términos generales esto se ha dado en mercados con

una dinámica de demanda favorable en los que se espera una condición de relativo equilibrio entre

oferta y demanda en el mediano plazo. Asimismo, FibraHotel considera que se observa en el mercado el

ímpetu de cadenas hoteleras con formatos y ofertas distintas que buscan ampliar su presencia en el país.

Este fenómeno permite una migración de proyectos independientes a hoteles de marca, creando una

dinámica competitiva. Este mismo fenómeno conduce a una mayor segmentación del mercado hotelero,

en el que el huésped puede encontrar distintas opciones que satisfacen sus necesidades.

Actualmente las tarifas promedio en México en comparación a Estados Unidos son las siguientes

(1 USD = Ps. $18,35):

Tarifa promedio de hoteles tipo servicio limitado: Ps. $980 México contra Ps. $1,100 en Estados

Unidos (12% más elevado que en México).

Tarifa promedio de hoteles tipo servicio selecto: Ps. $1,360 en México contra Ps. $1,500 en

Estados Unidos (10% más elevado que en México).

STR pronostica que durante 2017 la demanda de habitaciones aumente en 3.5%, traduciéndose en

un incremento en la ocupación hotelera de 1.6 puntos porcentuales debido al aumento del 1.2% de la

oferta existente, con un aumento en la tarifa promedio del 0.9% y en la tarifa efectiva del 0.7 por ciento.

Asimismo, STR estima que la nueva oferta de habitaciones pudiera representar 63 hoteles (9,273

habitaciones) en construcción, y que actualmente en el mercado hay 83 hoteles (12,693 habitaciones)

adicionales en proceso de planeación.

41

v) Estructura Corporativa de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual la estructura corporativa de FibraHotel es la siguiente:

42

vi) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.

El 10 de agosto de 2015, FibraHotel promovió un juicio de amparo en defensa del predio en

donde se encuentran ubicados los hoteles identificados como “Courtyard Ciudad del Carmen” y “Fiesta

Inn Lofts Ciudad del Carmen” en contra de (a) la delimitación emitida por la Dirección General de Zona

Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos

Naturales, en la cual se incluye al predio como un supuesto terreno ganado al mar; y (b) la concesión

que la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales y que la Procuraduría Federal de Protección

al Ambiente pretenden otorgar a favor de un tercero sobre dicho predio. A la fecha se han desahogado

todos los medios probatorios en defensa de FibraHotel excepto la prueba pericial. Una vez que esto

ocurra, se celebrará la audiencia constitucional y se dictará la resolución correspondiente.

A la fecha no existen litigios o controversias de naturaleza judicial, administrativa o arbitral

adicionales que representen pasivos contigentes relevantes para FibraHotel, respecto de los cuales se

tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente y FibraHotel, no existen juicios o

procedimientos administrativos materiales adicionales que puedan tener un impacto significativo en

relación con los CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene conocimiento de la

alta probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los

referidos anteriormente.

vii) Derechos que confieren los CBFIs.

Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63 fracción II de la LMV,

el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y en su caso, al valor residual de los bienes o derechos

afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el derecho a recibir Distribuciones de

Efectivo del Patrimonio Fideicomitido, en la medida en que éste sea suficiente para realizar dichas

Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho particular

alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. El Comité Técnico puede

instruir al Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en

cada Fecha de Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para

la entrega de Distribuciones de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el

artículo 187 de la LISR.

viii) Distribuciones.

A la fecha del presente Reporte Anual existen 499’401,766 CBFIs en circulación, sin expresión

de valor nominal.

De conformidad con el Contrato de Fideicomiso, FibraHotel distribuirá a los Tenedores de los

CBFIs, a prorrata, el 95% del Resultado Fiscal en cada ejercicio fiscal, siempre y cuando se cumplan

ciertos requisitos, incluyendo la aprobación del Comité Técnico de: (i) los estados financieros en los

cuales se basarán dichas distribuciones; y (ii) el monto de la distribución, previa opinión del Comité de

Auditoría. Cualquier distribución distinta al 95% del Resultado Fiscal requiere la aprobación de la

mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico.

De conformidad con nuestro Fideicomiso, las condiciones de entrega de las Distribuciones de

Efectivo, son determinadas por nuestro Comité Técnico, el cual podrá considerar, entre otros factores,

los siguientes:

Resultados de operación.

43

Nivel de flujos de efectivo retenidos.

Términos y condiciones de cualquier financiamiento; Cualquier requerimiento relacionado con

el servicio de la deuda.

Requerimientos de gastos de capital y mantenimiento para nuestros Hoteles.

Resultado Fiscal.

Requerimientos de distribución anual conforme a las disposiciones relativas a las FIBRAs de la

LISR.

Gastos operativos.

Otros factores que considere relevantes incluyendo el monto de distribuciones efectuadas por

sociedades similares.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2016, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó

Distribuciones de Efectivo por un importe total de aproximado de Ps. $503 millones, de los cuales Ps.

$48 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $455 millones corresponden al retorno de capital, y

se detalla en la siguiente tabla:

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 AÑO 2016

Distribución Total 99.0 119.0 134.7 150.5 503.2

Resultado Fiscal 9.2 - 38.7 - 47.9

Retorno de Capital 89.8 119.0 96.0 150.5 455.3

Número de CBFIs (millones)

Totales 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4

Con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

Distribución por CBFI $0.2003 $0.2408 $0.2726 $0.3045 $1.0181

Resultado Fiscal $0.0187 - $0.0783 - $0.0970

Retorno de Capital $0.1816 $0.2408 $0.1943 $0.3045 $0.9211

*Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en Pesos.

Para el ejercicio 2015, FibraHotel distribuyó un total de Ps. $435 millones, representando Ps.

$0.8812 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI entre 2015 y 2016 fue de 15.6%.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Comité Técnico no ha determinado una nueva política

de distribución, por lo tanto, la política de distribución aplicable establece que las Distribuciones se

efectuarán trimestralmente conforme a la totalidad del flujo de operación ajustado.

El flujo de operación ajustado se define de la siguiente manera:

(+) Flujo de operación, correspondiento a la utilidad neta más la depreciación.

(-) Reserva de CAPEX => FibraHotel reserva mensualmente un 5% del ingreso de los Hoteles

administrados para mantener los Hoteles en un estado físico de primera calidad.

(+) Ajuste no Operativos => se trata principalmente de gastos que no se pueden capitalizar

(honorarios relativos con adquisiciones, ISAI, notario, entre otras) y que no se fondean con el

flujo de operación de los Hoteles, sino con los recursos de la emisiones de capital y de

financiamiento por medio deuda.

Adicionalmente, al momento de concretar la Oferta Pública Inicial, FibraHotel emitió 80’290,656

CBFIs al Fideicomiso de Control a cambio de los 21 Hoteles del Portafolio de Aportación, de los cuales

4 se encontraban en distintas etapas de desarrollo, representando un total de 9’697,897 CBFIs:

44

Real Inn Morelia: emisión de 2’342,667 CBFIs.

One Guadalajara Tapatío: emisión de 688,564 CBFIs.

Camino Real Hotel & Suites Puebla: emisión de 1’538,461 CBFIs.

Otros3: emisión de 5’128,205 CBFIs.

Se acordó que esos 9’697,897 CBFIs no tendrián derechos económicos hasta que cada uno de los

respectivo Hoteles en desarrollo fueran terminados y estuvieran operando. Al 31 de diciembre de 2016,

tres hoteles están operando (Real Inn Morelia, One Guadalajara Tapatío y Camino Real Hotel & Suites

Puebla) y los derechos económicos de los CBFIs emitidos a cambio de dichos tres Hoteles fueron

liberados. La siguiente tabla detalla la información relativa a los CBFIs con y sin derechos económicos:

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016

Número total de CBFIs 499.4 499.4 499.4 499.4

CBFIs sin derechos económicos 5.1 5.1 5.1 5.1

Real Inn Morelia - - - -

One Guadalajara Tapatío - - - -

Camino Real Hotel & Suites - - - -

Courtyard by Marriott Toreo 5.1 5.1 5.1 5.1

CBFIs con derechos económicos 494.3 494.3 494.3 494.3

*Cifras en millones de CBFIs.

c) Descripción de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido.

El Contrato de Fideicomiso establece que los activos iniciales están integrados, entre otros, por:

(i) el Portafolio Inicial (el Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición), así como los

derechos en los arrendamientos, y servicios de Hotelería y Hotelería con respecto a los Inmuebles en el

Portafolio de Adquisición y el Portafolio de Aportación, (ii) los derechos con respecto a todos los

contratos celebrados por el Fiduciario para cumplir con los fines del Fideicomiso FibraHotel,

incluyendo sin limitación los contratos de administración Hotelera, (iii) los derechos sobre los servicios

de Hotelería y Hotelería sobre los Inmuebles en el Portafolio de Adquisición y en el Portafolio de

Aportación, (iv) el Producto Neto de la Oferta Pública Inicial, (v) el producto neto de ofertas futuras, y

(vi) cualesquier derechos y/o montos adicionales que tenga el Fideicomiso FibraHotel bajo cualquier

título legal.

Actualmente los activos de FibraHotel se componen por (i) el Portafolio Actual, (ii) los derechos

con respecto a todos los contratos celebrados por el Fiduciario para cumplir con los fines del

Fideicomiso FibraHotel, incluyendo sin limitación los contratos de administración Hotelera, (iii) los

derechos sobre los servicios de Hotelería y Hotelería sobre los inmuebles que constituyen el Portafolio

Actual, (iv) el Producto Neto de la Oferta Pública Inicial y de la Oferta Subsecuente incluyendo los

rendimientos de las mismas, (v) el producto neto de ofertas futuras, y (vi) cualesquier derechos y/o

montos adicionales que tenga el Fideicomiso FibraHotel bajo cualquier título legal.

3 El 21 de octubre de 2014, se anunció la cancelación de la aportación relativa al proyecto en desarrollo Cancún extended-stay

los 5’128,205 CBFIs sin derechos económicos que se emitieron serán utilizados como contraprestación para el pago parcial de

los Hoteles One Perisur y Courtyard Toreo que se anunciaron en esa fecha. A la fecha, los CBFIs serán utilizados para el pago

del hotel Courtyard by Marriott Toreo.

45

A la fecha del presente Reporte Anual, el Portafolio Actual se encuentra integrado por 85

Hoteles, de los cuales 78 Hoteles están en operación y siete en desarrollo, por lo cual en conjunto

representan 12,039 habitaciones.

Para mayor información sobre la adquisición de los activos que conforman el Patrimonio

Fideicomitido ver la Sección 2.c.ii) “Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo” del

presente Reporte Anual.

i) Inmuebles Propiedad de FibraHotel (Portafolio Inicial).

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Pública


obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones. Gracias a esa oferta, FibraHotel pudo realizar las

siguientes actividades: i) pre-pagar créditos relacionados con el Portafolio de Aportación, ii) cerrar la

adquisición del Portafolio de Aportación, iii) financiar el desarrollo del Portafolio de Aportación en

Desarrollo y iv) financiar los gastos relacionados con la Oferta Pública Inicial y relacionados con el

Portafolio Inicial. Una vez esas transacciones efectuadas, FibraHotel tenía aproximadamente Ps. $1,100

millones disponibles para proceder con adquisiciones selectas y nuevos desarrollos.

Al momento de la Oferta Pública Inicial el Portafolio Inicial de FibraHotel estaba compuesto de la

siguiente manera:

Portafolio de Aportación: 21 Hoteles que aportó Grupo GDI a cambio de CBFIs, de los cuales

cuatro se encontraban en distintas etapas de desarrollo (Portafolio de Aportación en Desarrollo).

Portafolio de Adquisición: 13 Hoteles que se compraron a Grupo Posadas.

ii) Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio Actual).



CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,878 millones para poder seguir con sus planes de crecimiento,

ya que para esa fecha la totalidad de los recursos remanentes de la Oferta Pública Inicial

(aproximadamente Ps. $1,100 millones) estaban totalmente comprometidos con proyectos de

adquisiciones y/o desarrollos.

Al 31 de diciembre de 2014, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera:

56 Hoteles en operación

14 Hoteles en desarrollo

Durante el año 2014, FibraHotel ha realizado una inversión por aproximadamente Ps. $2,640

millones en la adquisición de Hoteles y en los proyectos en desarrollo y de remodelación. Lo anterior

puede verse reflejado en la variación del Patrimonio Fideicomitido al inicio y al término del año 2014.

De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 49% en cuanto a número de Hoteles totales y en

un 48% en cuanto al número de cuartos totales.







46

De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 14% en cuanto a número de Hoteles totales y en

un 15% en cuanto al número de cuartos totales.

Durante el cuarto trimestre del año 2015, FibraHotel tenía totalmente invertido los recursos

obtenidos de las ofertas de CBFIs de 2012 y 2013, como resultado del esfuerzo de inversión, tanto en

Hoteles en operación como en Hoteles en desarrollo. A partir de esa fecha, FibraHotel empezó a

disponer de las líneas de crédito disponibles.







De hecho, FibraHotel incrementó su portafolio en un 6% en cuanto a número de Hoteles totales y en un

10% en cuanto al número de cuartos totales.

Entre el 1 de enero de 2017 y la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel abrió cuatro

Hoteles del portafolio de desarrollo.

Con base en lo anterior, el siguiente mapa muestra la repartición del Portafolio Actual de

FibraHotel a la fecha del presente Reporte Anual:

47

iii) Evolución del Patrimonio Fideicomitido.

Las siguientes tablas y las siguientes gráficas muestran la evolución que ha tenido el portafolio de

FibraHotel entre el cuarto trimestre de 2012 y la fecha del presente Reporte Anual:

Fecha Número de cuartos al final del periodo Fecha del % de

SERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOS de Adq. 2012 2013 2014 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 Informe cuartos

1 Fiesta Inn Aguascalientes 21/01/2013 125 125 125 125 125 125 125 125 1.2%

2 Fiesta Inn Ciudad Juárez 21/01/2013 166 166 166 166 166 166 166 166 1.5%

3 Fiesta Inn Ciudad Obregón 07/04/2014 123 141 141 141 141 141 141 1.3%

4 Fiesta Inn Chihuahua 21/01/2013 152 152 152 152 152 152 152 152 1.4%

5 Fiesta Inn Cuernavaca 15/12/2014 155 155 155 155 155 155 155 1.4%

6 Fiesta Inn Culiacán 01/12/2012 142 142 146 146 146 146 146 146 146 1.4%

7 Fiesta Inn Durango 01/12/2012 138 138 138 138 138 138 138 138 138 1.3%

8 Fiesta Inn Ecatepec 01/12/2012 143 143 143 143 143 143 143 143 143 1.3%

9 Fiesta Inn Guadalajara 21/01/2013 158 158 158 158 158 158 158 158 1.5%

10 Fiesta Inn Hermosillo 01/12/2012 155 155 155 155 155 155 155 155 155 1.4%

11 Fiesta Inn León 21/01/2013 160 160 160 160 160 160 160 160 1.5%

12 Fiesta Inn Mexicali 21/01/2013 150 150 150 150 150 150 150 150 1.4%

13 Fiesta Inn Los Mochis 05/12/2016 125 125 1.2%

14 Fiesta Inn Monclova 28/02/2013 121 121 121 121 121 121 121 121 1.1%

15 Fiesta Inn Monterrey la Fe 21/01/2013 161 161 161 161 161 161 161 161 1.5%

16 Fiesta Inn Monterrey Valle 01/08/2016 177 177 177 1.6%

17 Fiesta Inn Naucalpan 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.1%

18 Fiesta Inn Nuevo Laredo 01/12/2012 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1.1%

19 Fiesta Inn Oaxaca 05/07/2013 145 145 145 145 145 145 145 145 1.3%

20 Fiesta Inn Perinorte 01/12/2012 123 123 123 127 127 127 127 127 127 1.2%

21 Fiesta Inn Puebla FINSA 03/07/2013 123 123 123 123 123 123 123 123 1.1%

22 Fiesta Inn Puerto Vallarta 30/01/2017 144 1.3%

23 Fiesta Inn Querétaro 21/01/2013 175 175 175 175 175 175 175 175 1.6%

24 Fiesta Inn Saltillo 21/01/2013 149 149 149 149 149 149 149 149 1.4%

25 Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 21/07/2014 140 140 140 140 140 140 140 1.3%

26 Fiesta Inn Tepic 01/12/2012 139 139 139 139 139 139 139 139 139 1.3%

27 Fiesta Inn Tlalnepantla 24/06/2013 131 131 131 131 131 131 131 131 1.2%

28 Fiesta Inn Torreón 19/12/2012 146 146 146 146 146 146 146 146 146 1.4%

29 Fiesta Inn Toluca 30/04/2013 144 144 144 144 144 144 144 144 1.3%

30 Fiesta Inn Villahermosa 02/12/2015 159 159 159 159 159 159 1.5%

31 Fiesta Inn Xalapa 27/03/2014 119 119 119 119 119 119 119 1.1%

32 Real Inn Guadalajara 01/08/2013 197 197 197 197 197 197 197 197 1.8%

33 Real Inn Mexicali 01/07/2013 158 158 158 158 158 158 158 158 1.5%

34 Real Inn Morelia 01/03/2013 155 155 155 155 155 155 155 155 1.4%

35 Gamma Ciudad Obregón 30/05/2014 135 135 135 135 135 135 135 1.2%

36 Gamma León 22/05/2014 159 159 159 159 159 159 159 1.5%

37 Gamma Tijuana 27/07/2014 140 140 140 140 140 140 140 1.3%

38 Courtyard Ciudad del Carmen 25/11/2015 133 133 133 133 133 133 1.2%

39 Courtyard Via Vallejo 01/03/2017 125 1.2%

Subtotal 1,225 3,795 4,770 5,084 5,084 5,084 5,261 5,386 5,655 52.3%

SERVICIO LIMIDATOS - ADMINISTRADOS

40 One Acapulco 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

41 One Aguascalientes 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

42 One Coatzacoalcos 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

43 One Cuernavaca 15/12/2014 125 125 125 125 125 125 125 1.2%

44 One Cuautitlán 17/11/2016 156 156 1.4%

45 One Culiacán 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.1%

46 One Durango 29/02/2016 126 126 126 126 126 1.2%

47 One Guadalajara Tapatío 24/06/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

48 One Xalapa 27/03/2014 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

49 One Monclova 01/11/2014 66 66 66 66 66 66 66 0.6%

50 One Monterrey 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

51 One Puebla FINSA 02/07/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

52 One Querétaro 21/01/2013 126 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

53 One Toluca 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.2%

54 One Patriotismo 21/01/2013 132 132 132 132 132 132 132 132 1.2%

55 One Perisur 16/07/2015 144 144 144 144 144 144 1.3%

56 Fairfield Inn & Suites Juriquilla 28/01/2016 134 134 134 134 134 1.2%

57 Fairfield Inn Los Cabos 20/06/2014 128 128 128 128 128 128 128 1.2%

58 Fairfield Inn & Suites Nogales 08/11/2016 134 134 1.2%

59 Fairfield Inn & Suites Saltillo 31/03/2015 139 139 139 139 139 139 1.3%

60 Fairfield Inn & Suites Villahermosa 09/12/2015 134 134 134 134 134 134 1.2%

61 Fairfield Inn & Suites Via Vallejo 01/03/2017 121 1.1%

Subtotal 749 1,259 1,704 2,121 2,381 2,381 2,381 2,671 2,792 25.8%

48

Fecha Número de cuartos al final del periodo Fecha del % de

SERVICIOS COMPLETOS - ADMINISTRADOS de Adq. 2012 2013 2014 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 Informe cuartos

62 Fiesta Americana Aguascalientes 15/01/2014 192 192 192 192 192 192 192 1.8%

63 Fiesta Americana Hermosillo 01/05/2016 220 220 220 220 2.0%

64 Fiesta Americana Pabellón M 31/03/2016 178 178 178 178 178 1.6%

65 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle 13/06/2016 180 180 180 180 1.7%

66 Live Aqua Monterrey Valle 13/06/2016 74 74 74 74 0.7%

67 Camino Real Puebla 01/12/2012 153 153 153 153 153 153 153 153 153 1.4%

68 Sheraton Ambassador 18/11/2014 229 229 229 229 229 229 229 2.1%

69 AC by Marriott Antea Quéretaro 21/03/2016 175 175 175 175 175 1.6%

70 AC by Marriott Guadalajara 01/06/2016 188 188 188 188 1.7%

Subtotal 153 153 574 574 927 1,589 1,589 1,589 1,589 14.7%

ESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS

71 Camino Real Hotel & Suites Puebla 01/03/2014 121 121 121 121 121 121 121 1.1%

72 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen 08/09/2015 120 120 120 120 120 120 1.1%

73 Fiesta Inn Lofts Monclova 01/11/2014 37 37 37 37 37 37 37 0.3%

74 Fiesta Inn Lofts Monterrey La Fe 19/07/2016 48 48 48 0.4%

75 Fiesta Inn Lofts Querétaro 01/11/2014 50 50 50 50 50 50 50 0.5%

Subtotal - - 208 328 328 328 376 376 376 3.5%

HOTELES EN ARRENDAMIENTO

76 Fiesta Inn Cuautitlán 01/12/2012 128 128 128 128 128 128 128 128 128 1.2%

77 Fiesta Inn Perisur 01/12/2012 212 212 212 212 212 212 212 212 212 2.0%

78 Lat20 by Live Aqua Playa del Carmen 19/11/2014 60 60 60 60 60 60 60 0.6%

Subtotal 340 340 400 400 400 400 400 400 400 3.7%

NÚMERO DE CUARTOS EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 8,507 9,120 9,782 10,007 10,422 10,812 100.0%

NÚMERO DE HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 62 66 70 72 75 78

Número de cuartos al final del periodo Fecha del % de

DESARROLLO Apertura 2012 2013 2014 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 Informe cuartos

79 Hotel de Servicio Selecto en Veracruz S2 2017 166 166 166 166 166 166 13.5%

80 Fiesta Inn Buenavista S2 2017 130 130 129 129 10.5%

81 Courtyard Toreo 2017 130 130 130 130 130 130 146 11.9%

82 Fiesta Americana Via 515 TBD 269 269 286 286 255 255 20.8%

83 Full-Service Villa del Mar Veracruz TBD 179 179 173 173 14.1%

84 Live Aqua San Miguel de Allende TBD 134 134 10.9%

85 Fiesta Americana Tlalnepantla TBD 224 224 18.3%

Hotel de desarrollo abiertos a la fecha de Informe Anual - 489 899 1,753 1,901 1,288 852 805 390 - 0.0%

TOTAL DESARROLLO 489 899 1,883 2,466 1,853 1,743 1,696 1,601 1,227 100.0%

NÚMERO DE HOTELES EN DESARROLLO 4 8 14 18 14 13 12 10 7

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 10,973 10,973 11,525 11,703 12,023 12,039

NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 80 80 83 84 85 85

Evolución del número de Hoteles Hoteles en operación / en desarrollo

Evolución del número de habitaciones Habitaciones en operación / en desarrollo

62 66 70 72 75 78

18 1413 12 10 7

80 8083 84 85 85

2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 Reporte Anual

8,507 9,120 9,782 10,007 10,422 10,812

2,466 1,853 1,743 1,696 1,601 1,227

10,973 10,973 11,525 11,703 12,023 12,039

2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 Reporte Anual

49

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los Hoteles de FibraHotel en operación a

la fecha del presente Reporte Anual:

Número de

Hoteles

% de número

de Hoteles

Número de

habitaciones

% de número

de hab.

One Hotels 16 20.5% 2,002 18.5%

Fiesta Inn + Gamma 36 46.2% 5,227 48.3%

Fiesta Inn Lofts 4 5.1% 255 2.4%

Fiesta Americana 6 7.7% 904 8.4%

Grupo Posadas 62 79.5% 8,388 77.6%

Real Inn 3 3.8% 510 4.7%

Camino Real 1 1.3% 153 1.4%

Camino Real Hotel &

Suites 1 1.3% 121 1.1%

Grupo Real Turismo 5 6.4% 784 7.3%

Marriott International 11 14.1% 1,640 15.2%

Otras operadora 11 14.1% 1,640 15.2%

Total FibraHotel 78 100.0% 10,812 100.0%

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2016, aproximadamente 78.1% de los ingresos

de FibraHotel a esa fecha, derivaron de la renta de habitaciones.

La siguiente tabla muestra el origen de los ingresos trimestrales por concepto:

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 AÑO 2016

Ingresos Totales 533.5 635.3 696.1 770.1 2,635.0

Habitaciones 420.3 492.8 546.9 597.2 2,057.3

Alimentos y Bebidas 91.5 118.4 120.0 138.5 468.4

Arrendamiento 18.6 17.7 20.9 22.6 79.8

Otros 3.2 6.4 8.2 11.7 29.5

Ingresos – Hoteles Admin. 514.9 617.7 674.2 748.4 2,555.2

% de ingresos totales 96.5% 97.2% 96.9% 97.2% 97.0%

# de Hoteles en operación 66 70 72 75 75

# de Hoteles administrados 63 67 69 72 72

# de Hoteles arrendados 3 3 3 3 3

*Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del número de Hoteles.

50

La siguiente tabla muestra los indicadores operativos y financieros de los Hoteles en

administración por los cuatro trimestres del año 2016, considerando únicamente los Hoteles que

generaron ingresos por renta de habitaciones (desde fecha de adquisición/sin incluir los Hoteles

arrendados):

Año 2016Cuartos

Dispo.

Cuartos

Ocup.Ocup.

Ingresos Cuartos

Ps. $ Millones

Tarifa

promedio

Tarifa

efectiva

Trimestre 1 750,630 442,090 58.9% 420.3$ 951$ 560$

Trimestre 2 815,681 506,294 62.1% 492.8$ 973$ 604$

Trimestre 3 878,446 555,836 63.3% 546.9$ 984$ 623$

Trimestre 4 899,291 571,656 63.6% 597.2$ 1,045$ 664$

Total 3,344,048 2,075,876 62.1% 2,057.3$ 991$ 615$

iv) Desempeño del Patrimonio Fideicomitido.

Al 31 de diciembre de 2016, los Hoteles en operación del Portafolio Actual de FibraHotel (75

Hoteles) reportaron lo siguiente:

Tasa de ocupación de 62.7%.

Tarifa promedio de Ps. $1,011.

Tarifa efectiva de Ps. $634.

Al 31 de diciembre de 2015, los Hoteles en operación del portafolio de FibraHotel (62 Hoteles)

reportaron lo siguiente:

Tasa de ocupación de 62.6%.

Tarifa promedio de Ps. $934.

Tarifa efectiva de Ps. $585.

Gracias a las aperturas de nuevos hoteles y al buen desempeño de los hoteles esstabilizados,

entre el año 2015 y el año 2016, FibraHotel está generando un mayor ingreso por cuarto, reflejado en el

incremento en tarifa efectiva.

Las siguientes gráficas muestran los indicadores operativos de los 56 Hoteles estabilizados en

operación de FibraHotel por trimestre y anual entre el año 2015 y el año 2016:

Ocupación 4.5 pp Ocupación 4.1 pp Ocupación 4.3 pp Ocupación 1.3 pp Ocupación 3.6 pp

Tarifa Promedio +4.5% Tarifa Promedio +6.4% Tarifa Promedio +6.7% Tarifa Promedio +7.9% Tarifa Promedio +6.4%

Tarifa Efectiva +12.7% Tarifa Efectiva +13.3% Tarifa Efectiva +13.7% Tarifa Efectiva +10.0% Tarifa Efectiva +12.3%

Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 Año

$937 $980

$546 $616

58.3%

62.9%

T1 2015 T1 2016

$941

$1,001

$604

$684

64.2%

68.3%

T2 2015 T3 2016

$919 $980

$597

$679 65.0%

69.3%

T3 2015 T3 2016

$950 $1,025

$638 $702

67.2%

68.5%

T4 2015 T4 2016

$937 $997

$597 $670

63.7%

67.2%

AÑO 2015 AÑO 2016

51

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los 56 Hoteles

estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre

de 2014, 2015 y 2016:

Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (56H) Portafolio Total (75H)

Año 2014 Año 2015 Año 2016 Año 2016

Segmento Occup. Tarifa

promedio

Tarifa

efectivaOccup.

Tarifa

promedio

Tarifa

efectivaOccup.

Tarifa

promedio

Tarifa

efectivaOccup.

Tarifa

promedio

Tarifa

efectiva

Servicio Limitado 58.3% 708$ 413$ 63.7% 738$ 470$ 63.2% 780$ 493$ 58.9% 805$ 475$

Servicio Selecto 62.1% 933$ 579$ 64.8% 958$ 620$ 69.7% 1,015$ 707$ 67.9% 1,012$ 687$

Servicio Completo 58.8% 1,092$ 642$ 57.5% 1,188$ 683$ 60.1% 1,281$ 770$ 50.7% 1,424$ 722$

Estancia Prolongada 31.5% 992$ 313$ 59.7% 1,035$ 618$ 63.6% 1,088$ 691$ 52.3% 999$ 523$

Total 60.5% 907$ 549$ 63.7% 937$ 597$ 67.2% 997$ 670$ 62.7% 1,011$ 634$

Contra año anterior (0.2 pp) 3.9% 3.5% 3.2 pp 3.2% 8.7% 3.6 pp 6.4% 12.3%

La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región4 para los 56 Hoteles

estabilizados en operación del portafolio de FibraHotel para los ejercicios concluidos el 31 de diciembre

de 2014, 2015 y 2016:

Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (56H) Portafolio Total (75H)

Año 2014 Año 2015 Año 2016 Año 2016

Región Occup. Tarifa

promedio

Tarifa

efectivaOccup.

Tarifa

promedio

Tarifa

efectivaOccup.

Tarifa

promedio

Tarifa

efectivaOccup.

Tarifa

promedio

Tarifa

efectiva

Noroeste 58.1% 895$ 520$ 62.7% 911$ 571$ 65.3% 951$ 620$ 64.5% 939$ 606$

Noreste 60.1% 843$ 507$ 64.8% 917$ 594$ 67.7% 1,024$ 693$ 60.0% 1,119$ 671$

Centro y Sur 62.1% 946$ 587$ 63.9% 969$ 619$ 67.2% 1,029$ 691$ 62.2% 1,016$ 632$

Oeste 59.0% 818$ 483$ 63.3% 847$ 536$ 73.1% 877$ 642$ 67.8% 943$ 639$

Total 60.5% 907$ 549$ 63.7% 937$ 597$ 67.2% 997$ 670$ 62.7% 1,011$ 634$

Contra año anterior (0.2 pp) 3.9% 3.5% 3.2 pp 3.2% 8.7% 3.6 pp 6.4% 12.3%

Asimismo, durante el año 2016 FibraHotel generó:

Ingresos totales de Ps. $2,635 millones.

Una Contribución Hotelera Total de Ps. 843 millones.

Una Utilidad Neta de Operación o Net Operating Margin (“NOI” por sus siglas en

inglés) de Ps. $810 millones.

Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operation (“FFO” por sus siglas en inglés)

de Ps. $511 millones.

Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operation (“AFFO” por

sus siglas en inglés) de Ps. $494 millones.

4 Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Baja California Sur, Chihuahua, Durango,

Sinaloa y Sonora. Noreste corresponde a las siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y

Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Campeche, Ciudad de México, Estado de México,

Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Morelos, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Tabasco y Veracruz.

Oeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.

52

Lo anterior puede verse reflejado en la siguiente tabla:

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 AÑO 2016


Ingresos - Hoteles adm. 514.9 617.7 674.8 748.4 2,555.2

% de los ingresos totales 96.5% 97.2% 96.9% 97.2% 97.0%

Contribución Hotelera Total 165.4 201.5 221.1 255.4 843.4

Margen 31.0% 31.7% 31.8% 33.2% 32.0%

Contrib. – Hoteles adm. 146.8 183.9 199.2 234.0 763.9

Margen 28.5% 29.8% 29.6% 31.3% 29.9%

Net Operating Income 156.8 193.4 199.2 234.0 763..9

Margen 29.4% 30.4% 30.4% 32.2% 30.7%

EBITDA 118.3 154.3 172.9 210.7 656.3

Margen 22.2% 24.3% 24.8% 27.4% 24.9%

Utilidad neta integral cons. 57.1 47.1 59.5 50.2 213.9

Margen 10.7% 7.4% 8.5% 6.5% 8.1%

Flujo de efectivo operativo 115.1 111.6 128.3 155.8 510.8

FFO / CBFI con derechos eco. 0.2329 0.2258 0.2595 0.3153 1.0335

Flujo de efectivo oper. ajustado 92.4 118.9 131.6 150.7 493.6

AFFO / CBFI con derechos eco. 0.1869 0.2406 0.2663 0.3049 0.9987

Distribución 99.0 119.0 134.7 150.5 503.2

Distrib. / CBFI con derechos eco 0.2003 0.2408 0.2726 0.3045 1.0181 *Cifras en millones de Pesos, excepto por la información de los CBFI que está en Pesos.

Para mayor información relacionada con el flujo de efectivo de FibraHotel ver la Sección 4.a.iii)

“Flujo Efectivo y Posición de Liquidez” del presente Reporte Anual.

v) Cumplimiento del Plan de Negocios.

Durante el año 2016, FibraHotel cumplió con el plan de negocio y ha procedido con las siguientes

inversiones:

La adquisición de dos Hoteles en operación.


La adquisición de cuatro proyectos en desarrollo.

En total, durante el año 2016, FibraHotel incrementó su portafolio un 6% en cuanto a número de

hoteles totales y un 10% en cuanto a número de habitaciones totales, mediante la inversión de

aproximadamente Ps. $1,655 millones de pesos, tanto en adquisición, desarrollo y remodelación.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es propietario del Portafolio Actual,

constituido por 85 Hoteles y al 31 de diciembre de 2016 una situación de tesorería de Ps. $678 millones,

incluyendo el IVA acreditable, que se usará principalmente para adquisiciones y desarrollo de Hoteles.

53

d) Contratos y Acuerdos Relevantes.

i) El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes.

FibraHotel se constituyó como un fideicomiso conforme a las leyes de México el 31 de julio de

2012, mismo que fue modificado el 27 de noviembre de 2012. Una copia del Contrato de Fideicomiso

ha sido registrada ante CNBV y la BMV y está disponible para consulta en la BMV.

Las cláusulas más significativas del Contrato de Fideicomiso son las siguientes

TERCERA. PARTES DEL FIDEICOMISO.

3.1. Partes del Fideicomiso. Son partes del Fideicomiso las siguientes:

a. Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.

b. Fideicomitentes Adherentes: Cada uno de los Fideicomitentes Adherentes.

c. Fiduciario: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca

Múltiple, División Fiduciaria.

d. Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs, representados por el

Representante Común, respecto de los derechos que se

les atribuyen conforme a los términos del presente

Fideicomiso y los CBFIs.

e. Fideicomisarios en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes en cuanto a los

Derechos de Reversión.

f. Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de

la Aportación Inicial.

g. El Representante Común: CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes

The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de

Banca Múltiple)

CUARTA. PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO.

4.1 Bienes que integran el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso se integra de

la siguiente manera:

a. Con la Aportación Inicial;

b. Con los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales y los

Bienes Inmuebles Adquiridos;

c. Con la aportación de los Derechos de Arrendamiento;

d. Con la aportación de los Derechos de Operación;

e. Con los Recursos Derivados de la Emisión;

f. Con las cantidades derivadas de los ingresos par Arrendamiento;

(…)

54

QUINTA. FINES.

5.1 Fines del Fideicomiso. El fin principal del Fideicomiso consiste en la adquisición y/o

construcción de Bienes Inmuebles para ser destinados al hospedaje; la adquisición del derecho a

percibir ingresos provenientes de los Contratos de Arrendamiento; recibir financiamiento para esos

fines con garantía sobre los Bienes Inmuebles; así como otorgar financiamiento a terceros con

garantía inmobiliaria.

(…)

SEXTA. EMISIÓN DE CBFIS.

Emisión de CBFIs

6.1 Emisión de CBFIs. El Fiduciario emitirá los CBFIs de tiempo en tiempo, de conformidad con los

artículos 63, 64 y demás aplicables de la LMV, en los términos y condiciones establecidos en este

Fideicomiso, de conformidad con las instrucciones de la Asamblea de Tenedores, en términos de la

Sección 8.1 (xviii) del presente Fideicomiso. Para tales efectos el Fiduciario deberá obtener la

inscripción de dichos CBFIs en el RNV, completar su listado en la BMV, obtener la autorización de

la CNBV para llevar a cabo la oferta pública y/o privada de los mismos y en su caso, obtener

cualesquier otras autorizaciones gubernamentales que se requieran.

6.2 Tenedores. Los Tenedores, en virtud de la adquisición de los CBFIs, estarán sujetos a lo previsto

en este Fideicomiso y en los CBFIs correspondientes y aceptan de manera expresa que: (i) no tienen

ni tendrán derecho preferente, para la adquisición de los CBFIs que emita el Fiduciario en el futuro

conforme a este Fideicomiso; y (ii) el Fiduciario es el único propietario de los Bienes Inmuebles y

los CBFIs únicamente otorgan el derecho a los frutos, rendimientos y en su caso al producto de la

venta de los Bienes Inmuebles, de conformidad con lo previsto por el presente Fideicomiso.

(…)

6.3 Representante Común. El Representante Común tendrá, además de las obligaciones y facultades

que le corresponden conforme a la legislación y reglamentación aplicables, las obligaciones y

facultades que se establecen en la Cláusula Séptima del presente Fideicomiso y aquellas descritas

en los CBFIs.

(…)

6.5 Requisitos de los CBFIs. Los CBFIs emitidos por el Fiduciario en virtud de cada Emisión serán

considerados parte de la misma Emisión y por consecuencia tendrían los mismos términos y

condiciones. Los términos específicos se establecerán en los títulos que representen los CBFIs. En

todo caso, los CBFIs que emita el Fiduciario deberán cumplir con los términos establecidos en las

disposiciones legales aplicables, incluyendo sin limitación los siguientes:

a. Antes de que los CBFIs sean emitidos y colocados, el Fiduciario deberá obtener todas las

autorizaciones de la CNBV necesarias, así como la autorización de la BMV para el listado de los

mismos.

b. Los CBFIs se denominarán en Pesos.

c. Los CBFIs no serán amortizables.

d. Los CBFIs no otorgan derecho alguno sobre los Bienes Inmuebles a sus Tenedores.

55

e. Ni el Fiduciario (excepto con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso según se

prevé específicamente en este Fideicomiso), ni el Fideicomitente, ni el Fideicomitente Adherente,

ni el Administrador, ni el Asesor, ni el Representante Común, ni los Intermediaries Colocadores,

estarán obligados en lo personal a hacer el pago de cualquier cantidad debida conforme al

presente Fideicomiso En caso que el Patrimonio del Fideicomiso no genere los recursos

necesarios para realizar la entrega de Distribuciones de Efectivo a los Tenedores, no habrá

obligación del Fiduciario, del Fideicomitente, del Fideicomitente Adherente, del Administrador,

del Asesor, del Representante Común ni los Intermediaries Colocadores, de realizar dicha

entrega, por lo que ninguno de ellos estará obligado a hacer uso de su propio patrimonio para

cubrir dichos pagos.

f. Todas las Distribuciones de Efectivo a los Tenedores se llevarán a cabo por medio de

transferencia electrónica a través de Indeval, ubicada en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3,

Col. Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México.

g. Se regirán e interpretarán de conformidad con la Legislación Aplicable.

(…)

OCTAVA. ASAMBLEA DE TENEDORES.

8.1 La Asamblea de Tenedores representará al conjunto de los Tenedores y será el órgano máximo

de decisión con respecto al Fideicomiso. Los Tenedores podrán reunirse en Asamblea de Tenedores

conforme a lo descrito a continuación:

(i) Las Asamblea de Tenedores se regirán por la LGTOC (…).

(ii) Los Tenedores se reunirán cada vez que sean convocados por el Representante Común (…)

por lo menos un vez al año (…).

(iii) Los Tenedores que en lo individual o conjuntamente representen un 10% (diez por ciento) o

más de los CBFIs en circulación, podrán solicitar al Representante Común que convoque a una

Asamblea de Tenedores (…).

(iv) Los Tenedores que en lo individual o conjuntamente representen un 10% (diez por ciento) o

más de los CBFIs en circulación, tendrán el derecho en Asamblea de Tenedores a que se aplace

por 3 (tres) días (…).

(…)

(xvii) En todo caso la Asamblea de Tenedores se deberá reunir para resolver las inversiones o

adquisiciones a que se refiere la sección 11.2, inciso (iii) de la Cláusula Décima Primera del

presente Fideicomiso.

(xviii) Salvo por lo dispuesto en la Cláusula Novena, Sección 9.1.24, inciso (i), la Asamblea de

Tenedores deberá de reunirse para aprobar cualquier Emisión de CBFIs y su Colocación entre el

público inversionista, ya sea de manera pública o privada, en el mercado de valores de México

y/o en el extranjero.

(…)

56

DÉCIMA. ADMINISTRADOR Y EMPRESAS DE SERVICIOS.

Designación del Administrador.

10.1 Posteriormente a la fecha de celebración de este Fideicomiso, se designará al

Administrador, quien deberá aceptar su encargo y convenir en el Contrato de Administración el

cumplir con la obligaciones a su cargo establecidas en el presente Fideicomiso, incluyendo sin

limitación alguna, la búsqueda de oportunidades para que el Fideicomiso realice inversiones en

Bienes Inmuebles y, en su caso, adquiera los Derechos de Arrendamiento y Derechos de

Operación, de conformidad con el presente Fideicomiso (…).

10.2 El Fiduciario celebrará con el Administrador el Contrato de Administración respectivo

conforme al documento que se adjunta al presente Fideicomiso (…).

10.3 A menos que se especifique lo contrario en este Fideicomiso, el Fiduciario deberá actuar

exclusivamente de conformidad con las instrucciones del Administrador (…).

(…)

El Asesor.

10.10 A más tardar en la Fecha de Emisión el Fiduciario celebrará el Contrato de Asesoría en

Planeación con el Asesor conforme al documento que se adjunta al presente Fideicomiso (…).

DÉCIMA PRIMERA. INVERSIONES EN BIENES INMUEBLES.

11.1 Criterios de Elegibilidad. A efecto de realizar Inversiones en Bienes Inmuebles, los Bienes

Inmuebles deberán cumplir en todo caso con los Criterios de Elegibilidad y condiciones

siguientes:

a. Ser inmuebles destinados al arrendamiento y/u hospedaje.

b. Estar localizados dentro del territorio nacional.

c. Que el Administrador presente un informe de las razones de negocio para la adquisición de

la propiedad por parte del Fiduciario.

d. Que cuenten con un dictamen favorable (due diligence) llevado a cabo por abogados,

contadores, arquitectos y aquellos especialistas que sean requeridos conforme a las

características propias del inmueble (incluyendo dictamen favorable sobre el cumplimiento de

la Legislación Aplicable para efectos ambientales).

e. Que cuenten con seguros requeridos par el sector hotelero

f. Que se cuente con el avalúo realizado por un tercero independiente que soporte que el precio

de adquisición propuesto sea de mercado.

g. Cuando el Bien Inmueble a ser adquirido pertenezca a algún Fideicomitente Adherente

Relevante o cualesquiera Personas Relacionadas, se deberá contar adicionalmente con el voto

favorable de la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico.

(…)

11.2 Procedimiento. Las Inversiones en Bienes Inmuebles se realizarán conforme a lo siguiente:

(…)

Posteriormente a la primera Emisión:

57

(i) Adquisiciones por instrucción del Comité Técnico. Todas las Inversiones en Bienes Inmuebles

con cargo al Patrimonio del Fideicomiso, serán instruidas por el Comité Técnico al Fiduciario.

Si a pesar de ser válidamente adoptadas las decisiones del Comité Técnico, las mimas no cuentan

con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes, dicha situación deberá ser

revelada por el Fiduciario al público inversionista a través de la BMV, sin que afecte la validez

de la resolución.

Lo previsto en el párrafo anterior no será aplicable cuando las Inversiones en Bienes Inmuebles

se ubiquen en al menos uno de los supuestos a que se refieren los incisos (ii) y (iii) siguientes,

(ii) Adquisiciones por instrucción del Comité Técnico con mayoría calificada. Siempre y cuando

se trate de (x) Inversiones en Bienes Inmuebles en las cuales algún Fideicomitente Adherente

Relevante o Persona Relacionada sea propietario de parte o la totalidad del Bien Inmueble que

se pretenda invertir; (y) co-inversiones; o (z) inversiones y adquisiciones con valor igual o

superior al 5% (cinco por ciento) del Valor Promedio, con independiencia de que dichas

inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera simultánea o sucesiva en un período de 12

(doce) meses contados a partir de que se concrete la primera adquisición, pero que por sus

características pudieran considerarse como una sola, la inversión sólo podrá efecturarse sí es

aprobada por la mayoría de los miembros del Comité Técnico y además se cuenta con el voto

favorable de la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico.

(iii) Adquisiciones por instrucción de la Asamblea de Tenedores. Siempre y cuando se trate de

inversiones y adquisiciones con valor igual o superior al 20% (veinte por ciento) del Valor

Promedio, con independencia de que dichas inversiones o adquisiciones se ejecuten de manera

simultánea o sucesiva en un periodo de 12 (doce) meses contados a partir de que se concrete la

primera adquisición, pero que por sus características pudieran considerarse como una sola, la

Asamblea de Tenedores tendrá la facultad exclusiva de autorizar dichas inversiones y

adquisiciones.

DÉCIMA CUARTA. DISTRIBUCIONES.

14.1 Distribuciones. Los Tenedores de los CBFIs tendrán derecho a recibir las Distribuciones y/o

Distribuciones en Efectivo conforme a lo previsto por el presente Fideicomiso, por lo que una vez

que se apruebe la distribución correspondiente por parte del Comité Técnico, este deberá instruir

al Fiduciario que efectúe el pago a los Tenedores.

(…)

14.3 Entrega de Distribuciones de Efectivo. Las entregas de Distribuciones de Efectivo se

realizarán a prorrata entre todos los Tenedores en proporción a la tenencia de los CBFIs que

correspondan a cada Tenedor a través del Indeval.

14.4 Periodicidad. Las Distribuciones de Efectivo se efectuarán de manera trimestral durante el

primer ejercicio fiscal siempre y cuando existan recursos disponibles al efecto conforme a la

operación y manejo de las cuentas, ingresos, inversiones y egresos. Para los ejercicios

posteriores, la política de distribución será determinada par el Comité Técnico, en el entendido

de que si al término del primer ejercicio fiscal el Comité Técnico no ha determinado una nueva

política de distribución, se entenderá que la política de distribución aplicable al ejercicio fiscal

anterior seguirá vigente.

(…)

58

DÉCIMA SÉPTIMA. AUDITOR EXTERNO.

17.1 Contratación del Auditor Externo. El Fiduciario única y exclusivamente con dicho carácter,

debe a celebrar un contrato de prestación de servicios o documento similar con el Auditor

Externo o aquel le instruya el Comité Técnico, en el que se establezcan los términos de los

servicios del Auditor Externo. Lo anterior, dentro de los 30 (treinta) Días Hábiles siguientes a la

primera Fecha de Emisión, o antes si así lo determina el Comité Técnico. El Comité Técnico

tendrá la facultad de designar a los Auditores Externos en cualquier momento que sea necesario,

conveniente u obligatorio de conformidad con la Legislación Aplicable y el presente Fideicomiso.

(…)

VIGÉSIMA SEGUNDA. DERECHO DE REVERSIÓN.

22.1 Derecho de Reversión. Los Fideicomitentes Adherentes de que se trate, sólo podrán ejercer

el Derecho de Reversión conforme al presente Fideicomiso en caso de que el Fiduciario haya

sido instruido por el Comité Técnico o la Asamblea de Tenedores, para que proceda a la

enajenación del Bien Inmueble Aportado de que se trate.

VIGÉSIMA TERCERA. VIGENCIA, EXTINCIÓN Y POLÍTICA DE LIQUIDACIÓN DE BIENES

INMUEBLES.

23.1 Vigencia. El presente Fideicomiso tendrá la duración necesaria para el cumplimiento de sus

fines (…).

(…)

ii) El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los

Contratos de Servicios.

FibraHotel tiene celebrado un Fideicomiso de Control, un Contrato de Asesoría y Planeación con

el Asesor y un Contrato de Administración con el Administrador, de igual forma el Administrador ha

celebrado Contratos de Servicios con las Compañías de Servicios, cada uno conforme se describe a

continuación. El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y los Contratos de

Servicios se celebraron en español, se rigen conforme a las leyes mexicanas y están sujetos a la

jurisdicción de los tribunales competentes en la Ciudad de México.

Contrato de Asesoría y Planeación. Conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor es

el responsable, entre otras cosas, de brindar asesoría y orientación tanto a FibraHotel como al

Administrador sobre la planeación estratégica y financiera a largo plazo, ayudando en la

implementación de las principales decisiones, apoyando en la relación con los inversionistas y

proporcionando oportunidades de inversión en la industria Hotelera.

De conformidad con los términos del Contrato de Asesoría y Planeación, el Asesor tiene derecho

a recibir una comisión anual por un monto equivalente al 1.00% del valor en libros no depreciado, neto

de deuda, de los activos de FibraHotel, pagadera trimestralmente. El Asesor no recibe comisión por

adquisición sobre los activos adquiridos, comisión por desarrollo o ningún otro tipo de comisión.

El Contrato de Asesoría y Planeación terminará su vigencia el 30 de noviembre de 2017 y

posteriormente se renovará automáticamente por períodos de un año, salvo que se dé por terminado

anteriormente como se describe a continuación.

59

Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, el Asesor podrá ser destituido: (i) por

causa justificada, o (ii) por resolución de los Tenedores de más del 85% de los CBFIs en circulación. Si

el Asesor es destituido sin causa justificada por resolución de los Tenedores de más del 85% de los

CBFIs en circulación en o antes de la terminación de la vigencia del Contrato de Asesoría y Planeación,

el Asesor tendrá derecho al pago de una indemnización por remoción equivalente a cinco veces la

comisión anual pagadera conforme al Contrato de Asesoría y Planeación, menos el monto de cualquier

comisión anual anteriormente pagada al Asesor por servicios prestados. Si el Asesor renuncia, es

destituido por “causa” o después de la terminación del Contrato de Asesoría y Planeación, éste no tiene

derecho al pago de la indemnización por terminación. Tanto FibraHotel como su Asesor podrían dar el

Contrato de Asesoría y Planeación por terminado mediante previo aviso por escrito con 90 Días de

anticipación sin el pago de una indemnización por terminación después del término inicial de cinco

años.

Al 31 de diciembre de 2016, el 15.74% de los CBFIs en circulación son propiedad de un

Fideicomiso de Control controlado por un Comité Técnico integrado por cuatro miembros. Cuatro de

los miembros del Comité Técnico, incluyendo los Sres. Simón Galante Zaga, Alberto Galante Zaga,

Eduardo Zaga Cojab y Roberto Galante Totah, tienen una participación en el Asesor y, mientras que el

Fideicomiso de Control posea el 15% o más de los CBFIs en circulación, podrán hacer que el

Fideicomiso de Control impida la remoción del Asesor, excepto por “causa”.

Contrato de Administración. El Administrador es responsable, actuando por medio de sus

oficiales y empleados, en principio, entre otras cosas, de la administración del día a día del negocio de

FibraHotel, el mantenimiento de sus inmuebles y Hoteles, obtener los permisos y licencias necesarias,

de llevar a cabo la auditoría previa de oportunidades de adquisición y desarrollo potenciales, de

supervisar proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, supervisar servicios públicos, encargarse

de cuestiones de seguros, y de negociar contratos de administración Hotelera relacionados con los

Hoteles en representación de FibraHotel y acordar los términos para la celebración de los mismos.

Asimismo, el Administrador supervisa a las Operadoras y es responsable de ciertos servicios no

relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, internet y servicios

similares, por los cuales factura a los huéspedes de manera independiente y los ingresos obtenidos por

dichos servicios están sujetos al pago de impuestos. De conformidad con los términos del Contrato de

Administración, el Administrador paga sus propios gastos, incluyendo gastos operativos asociados con

servicios de Hotelería no relacionados con el hospedaje, su parte proporcional de los gastos generales y

cualquier gasto por impuestos, de sus ingresos. Cualquier utilidad después de impuestos del

Administrador se distribuye periódicamente a FibraHotel y éste es responsable por cualquier déficit

entre los ingresos y gastos del Administrador.

El Contrato de Administración terminará su vigencia el 30 de noviembre de 2017 y será renovado

automáticamente por periodos sucesivos de un año, salvo que se dé por terminado anticipadamente.

Contratos de Servicios. Las Compañías de Servicios son responsables de proveer al

Administrador el personal de operación necesario para operar el negocio Hotelero, excluyendo al

personal del comité ejecutivo (es decir, Director General, Director de Ventas, Contralor, Gerente de

Mantenimiento y Ama de Llaves, y otros según determine la empresa de administración Hotelera

respectiva), el cual es y será suministrado directamente por la empresa de administración Hotelera

correspondiente, en cada caso sujeto a la supervisión y vigilancia de FibraHotel.

De conformidad con los términos de los Contratos de Servicios, las Compañías de Servicios

reciben una contraprestación mensual de 5% sobre el valor de la nómina total que administran con el fin

60

de reintegrarle los montos que eroguen en virtud de los salarios que paguen a sus empleados que

atiendan a los Hoteles.

FibraHotel puede dar por terminados los Contratos de Servicios en cualquier momento sin causa

alguna. Los Contratos de Servicios tienen un término inicial de cinco años y serán renovados

automáticamente por periodos sucesivos de un año, salvo que se den por terminados anticipadamente.

Las Compañías de Servicios que durante el año 2016 e incluso a la fecha del presente Reporte

Anual prestan servicios al FibraHotel son las siguientes:

Administración de Personal Profesional FH, S. de R.L. de C.V.

Administradora de Recursos Corporativos FH, S. de R.L. de C.V.

Administradora de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH, S. de R.L. de C.V.

Administradora Mexicana de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

Alterturismo, S. de R.L. de C.V.

Calidad en Administración de Recursos FH, S. de R.L. de C.V.

Compañía Desarrolladora de Nómina FH, S. de R.L. de C.V.

Compañía Operadora de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

Eficiencia en Capital Humano FH, S. de R.L. de C.V.

Empresa Mexicana Especializada en RH, S. de R.L. de C.V.

Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. de R.L. de C.V.

Prestación de Servicios en el Manejo de Nomina FH, S. de R.L. de C.V.

RH Compañía Desarrolladora, S. de R.L. de C.V.

Servicios de Recursos Integrales FH, S. de R.L. de C.V.

Solución en Recursos Humanos FH, S. de R.L. de C.V.

Soluciones y Administración Estratégica S. de R.L. de C.V.

Manejo de Servicios de Nomina FH, S. de R.L. de C.V.5

Contratos de Obra. Conforme a los Contratos de Obra con Controladora Cabi FHM S. de R.L. de

C.V., una sociedad afiliada a Grupo GDI celebrados el 29 de noviembre de 2012, acordó llevar a cabo la

construcción y desarrollo de tres de los Hoteles del Portafolio de Aportación en Desarrollo.

Inicialmente el costo total del desarrollo de estos Hoteles incluyendo el de Cancún Extended Stay era de

Ps. $455 millones aproximadamente y se detalla de la manera siguiente:

Real Inn

Morelia

One

Guadalajara

Tapatío

Camino Real

Hotel & Suites

Puebla

Cancún

Extended Stay Total

CBFIs emitidos 2’342,667 688,564 1’538,461 5’125,208 9’697,897 Contra prestación 43.3 12.7 28.5 94.9 179.4

Importe Inversión total 130.0 70.0 125.0 130.0 455.0

Remanente 86.7 57.6 96.5 35.1 275.6

*Cifras en millones de Pesos, excepto por los números de CBFIs emitidos.

5 Manejo de Servicios de Nómina FH, S. de R.L. de C.V. dejó de prestar servicios durante el 2016.

61

Conforme los Contratos de Obra, Grupo GDI acordó financiar el resto de los costos de

construcción y de desarrollo de cada Hotel en el Portafolio de Aportación en Desarrollo hasta que cada

Hotel esté terminado y operando. Se acordó pagar a Grupo GDI la diferencia entre aproximadamente Ps.

$455 millones y Ps. $179 millones, que es el valor de los CBFIs que recibiría Grupo GDI como

contraprestación por el Portafolio de Aportación en Desarrollo determinado con base en el precio de la

Oferta Pública Inicial. En la medida que los costos de construcción y desarrollo de Grupo GDI

excedieránde Ps. $455 millones, Grupo GDI respondería por los costos adicionales.

Al 31 de diciembre de 2016, tres de esos cuatro Hoteles ya estaban operando:

Los Hoteles Real Inn Morelia y One Tapatío abrieron respectivamente en marzo y junio del

año 2013, y los pagos de Ps. $86.7 millones y de Ps. $57.6 millones se realizaron en esas

fechas.

El Hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla abrió en marzo del año 2014 y el pago de Ps.

$96.5 millones se realizó a esa fecha.

El Hotel One Perisur abrió en julio del año 2015 con un pago total de Ps. $120.0 millones.

El 21 de octubre de 2014, se anunció la cancelación de la aportación relativa al proyecto en

desarrollo Cancún extended-stay los 5’128,205 CBFIs sin derechos económicos que se emitieron serán

utilizados como contraprestación para el pago parcial de los Hoteles One Perisur y Courtyard Toreo que

se anunciaron en esa fecha. A la fecha, los CBFIs serán utilizados para el pago del hotel Courtyard by

Marriott Toreo.

iii) El Fideicomiso de Control.

El Fideicomiso de Control F/0142, es un fideicomiso irrevocable de administración constituido

mediante escritura pública No. 9,296, de fecha 26 de noviembre de 2013, otorgada ante la fe del Lic.

Raúl Rodríguez Piña, titular de la notaría pública No. 249 de la Ciudad de México.

Por virtud del Fideicomiso de Control, los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles

aportados que recibieron CBFIs transmitieron todos los CBFIs que recibieron a cambio de los Hoteles

que integran el Portafolio de Aportación al Fideicomiso de Control regido por ley mexicana y redactada

en idioma español.

Los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles aportados que recibieron CBFIs transmitieron,

y el Fiduciario del Fideicomiso de Control adquirió, la titularidad y el título de propiedad sobre los

CBFIs emitidos de conformidad con el contrato de Fideicomiso de Control y todos los contratos

relacionados con el Fideicomiso de Control. El Fiduciario administra la cuenta de corretaje conforme a

las instrucciones del Comité Técnico del Fideicomiso de Control y ejerce los derechos patrimoniales y

corporativos que le corresponden como tenedor de los CBFIs, también considerando las instrucciones

que emita el Comité Técnico del Fideicomiso de Control. Asimismo, cuando sea procedente el

Fiduciario transmitirá los CBFIs correspondientes a los Fideicomitentes Adherentes de los inmuebles

aportados, depositándolos en la cuenta de corretaje.

Por virtud del Fideicomiso de Control: (i) por un periodo de 180 días a partir del 30 de noviembre

de 2012 (fecha de la emisión inicial de los CBFIs), el 100% de dichos CBFIs no podrá retirarse del

Fideicomiso de Control, (ii) para el periodo a partir del término de dicho plazo de 180 días y que

concluya dos años después del 30 de noviembre de 2012, no más del 10% de dichos CBFIs podrán

retirarse del Fideicomiso de Control, y (iii) para el periodo a partir del término de dicho periodo de 2

años y que concluya cinco años después del 30 de noviembre de 2012, no más del 50% de dichos CBFIs

podrá retirarse del Fideicomiso de Control.

62

El Fiduciario no implementará instrucción alguna que reciba del Comité Técnico del Fideicomiso

de Control que contravenga cualquiera de las obligaciones anteriormente establecidas.

El Fideicomiso de Control está controlado por su Comité Técnico, que a la fecha del presente

Reporte Anual está integrado por los siguientes miembros:

Nombre Suplentes

Simón Galante Zaga Lucy Galante Rophie

Roberto Galante Totah Claudia Lorena García Núñez

Alberto Galante Zaga Fredel Galante Zaga

Eduardo Zaga Cojab Mayer Zaga Bucay

Albert Galante Saadía Jorge Sandor Watstein

iv) Otros Acuerdos.

No tenemos ningún acuerdo que revelar

v) Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contratos de Obra.

A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel ha celebrado 72 Contratos de Operación

Hotelera y tres Contratos de Arrendamiento respecto de propiedades que pertenecen al Portafolio

Actual.

En cada uno de los Hoteles bajo Contrato de Operación Hotelera, la operadora correspondiente es

responsable, entre otras cosas, de llevar a cabo la operación del Hotel, establecer un plan de negocios

anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de

operación con cargo a las cuentas, aconsejar en relación con desembolsos que sean necesarios, preparar

planes de mercadotecnia y contratar, para el beneficio de FibraHotel, a los empleados para cada uno de

sus Hoteles.

FibraHotel no tiene empleados relacionados con la operación rutinaria de los Hoteles.

Adicionalmente, cada operadora lleva el registro de reservaciones y ocupación con un sistema

centralizado de reservaciones que incluye software, desarrollado por cada una de las operadoras, cada

operada administra un call center que incluye al Hotel y una página electrónica, implementa programas

de lealtad y promociona publicidad diseñada por la propia operadora.

Al 31 de diciembre de 2016, los plazos de vigencia de los Contratos de Operación Hotelera varían

entre 15 meses y 33 años.

De acuerdo con los Contratos de Operación Hotelera, FibraHotel paga a las Operadoras tasas

variables basadas en la utilidad bruta de operación e ingresos, así como una cuota fija establecida en

cada uno de dichos contratos.

63

e) Principales Tenedores y Administradores.

i) Principales Tenedores.

La siguiente tabla establece cierta información con relación a aquellas personas y empresas que

tienen una participación económica en nuestros CBFIs en circulación:

Beneficiario Número de CBFIs

detentados

Porcentaje de

tenencia de CBFIs

en circulación. Fideicomiso de

Control 78’627,291 15.74%

Los miembros de nuestro Comité Técnico, ciertos miembros de las Familias Relevantes y

funcionarios de nuestro Asesor y nuestro Administrador detentan algunos de sus CBFIs directa e

indirectamente a través del fideicomiso de control y a través del mercado secundario, sin que, en su

conjunto, alguno de ellos, posea más del 5% de los CBFIS en circulación.

Con la intención de aumentar su influencia en FibraHotel, los señores Simón Galante Zaga,

Roberto Galante Totah y Alberto Galante Zaga, miembros de nuestro Comité Técnico de FibraHotel,

han incrementado su tenencia de CBFIs en no más de un 5% en conjunto, a través de varias operaciones

durante el año 2016.

ii) Administrador.

FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el Administrador. Fue

constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la

administración del día a día de los negocios de FibraHotel. Es responsable, entre otras cosas, de la

administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y Hoteles, de

obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles

oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-

desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de

FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con

los Hoteles.

También es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de

habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual

factura a los huéspedes de los Hoteles por separado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al

pago de impuestos. El Administrador, al no ser sujeto de la estructura fiscal de la FIBRA, paga

impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas

con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus

impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distribuida a FibraHotel que

es responsable por cualquier déficit entre los gastos e ingresos del Administrador.

El Administrador cuenta, a la fecha del presente Reporte Anual, con un equipo de 23 personas

(equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación).

La función de contabilidad es externalizada con Conectum, un centro de servicio compartido,

que lleva más de 10 años de experiencia en la industria hotelera.

64

iii) Asesor.

FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., y por

el Asesor. El Asesor fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a

FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de:

orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en

la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en

llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión

anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% del valor en libro de los activos sin depreciar, neto

de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos

adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión).

iv) Compañías de Servicios.

Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar

los Hoteles, excluyendo al personal del comité ejecutivo del Hotel (gerente general, contralor, gerente

de ventas, ama de llaves), el cual es proporcionado directamente por la empresa de administración

hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De

conformidad con los términos de los contratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a

recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus

costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los

salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los Hoteles.

v) Comité Técnico.

Constitución. Conforme a los términos del Contrato de Fideicomiso, la administración de los

negocios de FibraHotel está encomendada al Comité Técnico, que podrá tener hasta 21 miembros

propietarios. El Contrato de Fideicomiso permite a un miembro suplente suplir a cada miembro titular

electo si el titular no puede asistir a una reunión del Comité Técnico. El Comité Técnico se elige o

ratifica cada año en la asamblea anual de los Tenedores de los CBFIs.

A la presente fecha el Comité Técnico está integrado por las siguientes personas:

Nombre Cargo

Albert Galante Saadia Miembro Propietario

Alberto Galante Zaga Miembro Propietario

Adolfo Benjamín Fastlicht Kurián Miembro Propietario

Felipe de Yturbe Bernal Miembro Propietario Independiente

Jaime Zabludowsky Kuper Miembro Propietario Independiente

Jorge Sandor Valner Watstein Miembro Propietario

Manuel Zepeda Payeras Miembro Propietario Independiente

Mayer Zaga Bucay Miembro Propietario

Pablo de la Peza Berríos Miembro Propietario Independiente

Roberto Galante Totah Miembro Propietario

Simón Galante Zaga Miembro Propietario

Las particularidades del Comité Técnico se explican con mayor detalle a continuación.

Independencia de sus miembros. Conforme a las Leyes Aplicables, el 25% de los miembros

propietarios del Comité Técnico y sus respectivos suplentes deben ser miembros independientes.

65

Una persona no puede ser un miembro independiente si dicha persona es:

Un consejero o empleado de FibraHotel, del Asesor, de la Compañía de Servicios o del

Administrador, o una empresa que forme parte de sus respectivos grupos empresariales.

Cualquier persona que tenga influencia significativa o poder de mando sobre

FibraHotel, el Asesor, la Compañía de Servicios y el Administrador;

Un accionista que forme parte de un grupo de personas que tengan control sobre

FibraHotel, el Asesor, la Compañía de Servicios y el Administrador;

En ciertos casos, un huésped, prestador de servicios, proveedor, deudor, acreedor,

socio, abogado o empleado de una empresa que también sea un huésped, prestador de

servicios, proveedor, deudor o acreedor de FibraHotel, del Asesor, de las Compañías de

Servicios y del Administrador.

Cualquier auditor externo de FibraHotel o del Asesor, de las Compañías de Servicios, o

del Administrador, que haya ocupado dicho cargo durante los 12 meses anteriores.

Cualquier persona que tenga una relación familiar, consanguínea, por afinidad o civil

hasta el cuarto grado o por afinidad hasta el cuarto grado y también los cónyuges o la

concubina o concubinario, de cualquier persona mencionada anteriormente.

Elección del Comité Técnico. Cualquier tenedor o grupo de Tenedores de los CBFIs en

circulación tiene derecho a nombrar a un miembro titular (y a su respectivo suplente) del Comité

Técnico por cada 10% de los CBFIs. Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes tienen derecho de

designar, a través del Fideicomiso de Control que han establecido y mientras el Fideicomiso de Control

tenga el 15% o más de los CBFIs en circulación, a un número de miembros del Comité Técnico (y sus

respectivos suplentes) equivalente a cuando menos la mitad del número total de los miembros del

Comité Técnico en ese momento, más un miembro adicional (garantizando efectivamente que, durante

ese tiempo, los Fideicomitentes Adherentes podrán designar a la mayoría de los miembros del Comité

Técnico).

Destitución de los Miembros. La designación de los miembros propietarios del Comité Técnico

y sus respectivos suplentes generalmente sólo puede ser revocada por los Tenedores que originalmente

los nombraron. Dichos miembros propietarios pueden revocar en cualquier momento la designación

notificando al Fiduciario de conformidad con los procedimientos anteriormente descritos. La

designación de los miembros propietarios del Comité Técnico y sus respectivos suplentes puede ser

revocada por los Tenedores de los CBFIs distintos a los Tenedores que originalmente los nombraron

únicamente en una Asamblea de Tenedores en la cual se revoque la designación de todos los miembros

del Comité Técnico, en cuyo caso, las personas sustituidas no podrán ser nombradas durante los 12

meses siguientes a su revocación.

La muerte, incapacidad o renuncia de un miembro del Comité Técnico resultará en la revocación

automática e inmediata de la participación de dicha persona en el Comité Técnico, y los Tenedores que

originalmente nombraron a dicho miembro designarán a un nuevo miembro dentro de los 5 días

siguientes o de lo contrario, se considerará que han renunciado a su derecho a designar a un nuevo

miembro del Comité Técnico hasta que efectúen la designación correspondiente, considerando que

cualquier movimiento que se efectué deberá pasar por la aprobación de la Asamblea de Tenedores.

Sesiones del Comité Técnico y Votación. El Comité Técnico debe reunirse periódicamente de

conformidad con el calendario que se apruebe en la primera sesión de cada año, y de manera especial

cuando sea necesario para el cumplimiento adecuado de sus funciones, previa solicitud de uno de sus

miembros propietarios a los otros miembros propietarios del Comité Técnico.

Cada miembro del Comité Técnico tiene derecho a un voto. Las resoluciones del Comité Técnico

se adoptan por mayoría de votos de los miembros presentes, salvo por aquéllos casos en los que el

66

fideicomiso requiera el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité

Técnico.

Remuneración. Con excepción de los miembros independientes, el nombramiento de miembros

del Comité Técnico es honorífico y no da derecho a recibir una contraprestación de cualquier naturaleza

por el desempeño del cargo, sin embargo, al momento en que se acuerde su designación o ratificación,

se puede acordar una remuneración por el ejercicio de su encargo en efectivo o en especie, mediante

Asamblea de Tenedores.

Los miembros independientes tienen derecho a una remuneración anual por desempeñar tal cargo

no superior a USD $30,000.00, cantidad que el Comité Técnico puede aumentar o reducir. Si el Comité

Técnico determina aumentar o reducir la remuneración de los miembros independientes por un monto

total en un periodo de 12 meses de más del 50%, la resolución debe ser confirmada por la Asamblea de

Tenedores. Cualquier resolución posterior adoptada por el Comité Técnico que aumente o reduzca la

remuneración anual de los miembros independientes por un monto total en un periodo de 12 meses de

más del 25% debe ser confirmada por la Asamblea de Tenedores.

Facultades. Para más información sobre las facultades del Comité Técnico ver la tabla que se

encuentra en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de

Gobierno Corporativo” del presente Reporte Anual.

vi) Comité de Prácticas Societarias.

El Comité Técnico es responsable de designar al presidente y a los miembros del Comité de

Prácticas. El Comité de Prácticas adopta sus resoluciones por mayoría de votos. Cada uno de los

miembros del Comité de Prácticas es un miembro independiente. El Comité de Prácticas adopta las

resoluciones por simple mayoría de sus miembros.

El Comité de Prácticas es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) proporcionar

opiniones al Comité Técnico con relación a las operaciones en las que el Comité de Prácticas está

involucrado con partes relacionadas y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, (ii) proporcionar

opiniones al Comité Técnico con relación al valor de las operaciones en las que participa el Comité

Técnico en el cumplimiento de sus funciones, (iii) hacer recomendaciones al Comité Técnico sobre los

informes que debe solicitar al Asesor o al Fiduciario para cumplir con sus funciones, (iv) asesorar al

Comité Técnico en el cumplimiento de sus funciones conforme al Contrato de Fideicomiso,

(v) presentar al Comité Técnico estudios de mercado relacionados con los sectores a los que pertenecen

los activos y bienes de FibraHotel, y hacer las recomendaciones que correspondan, y (vi) solicitar y

obtener opiniones de expertos independientes.

Todos los miembros del Comité de Prácticas son miembros independientes. A la fecha del

presente Reporte Anual, el Comité de Prácticas está integrado de la siguiente forma:

Nombre Cargo




Pablo de la Peza Berríos Invitado permanente

Para más información sobre las facultades del Comité de Prácticas ver la tabla que se encuentra

en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno

Corporativo” del presente Reporte Anual.

67

vii) Comité de Auditoría.

El Comité Técnico es responsable de designar al presidente y a los miembros del Comité de

Auditoría. De conformidad con los requisitos de la Ley Aplicable, cada uno de los tres miembros del

Comité de Auditoría es miembro independiente. El Comité de Auditoría adopta las resoluciones por

simple mayoría de sus miembros.

El Comité de Auditoría es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) evaluar a los

auditores externos y analizar sus informes, (ii) analizar los estados financieros y discutirlos con el

personal correspondiente, y con base en ello, determinar si es factible recomendar su aprobación al

Comité Técnico, (iii) informar al Comité Técnico de su punto de vista en cuanto a los controles internos

y sistema de auditoría interna incluyendo cualquier irregularidad detectada, (iv) solicitar y obtener

opiniones de expertos independientes, (v) investigar incumplimientos con lineamientos y políticas de

operación y contables o con los controles internos o sistema de auditoría interna, (vi) informar al Comité

Técnico de cualquier irregularidad importante que detecte y proponer medidas de corrección,

(vii) convocar Asambleas de Tenedores y solicitar que se agreguen asuntos a la orden del día según

considere necesario, (viii) verificar el cumplimiento por el Asesor y el Fiduciario con resoluciones de

los Tenedores y del Comité Técnico, (ix) verificar la implementación de mecanismos de control interno

y su cumplimiento con la Ley Aplicable, (x) requerir al Asesor, al Fiduciario o sus respectivos

funcionarios o empleados involucrados en su administración y operación, elaborar informes que

describan la preparación de estados financieros, y (xi) celebrar reuniones periódicas con los funcionarios

relevantes del Asesor, del Administrador y del Fiduciario.

Todos los miembros del Comité de Auditoría son miembros independientes. A la fecha del

presente Reporte Anual, el Comité de Auditoría está integrado de la siguiente forma:

Nombre Cargo




Pablo de la Peza Berríos Invitado permanente

Para más información sobre las facultades del Comité de Auditoría ver la tabla que se encuentra

en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno

Corporativo” del presente Reporte Anual.

viii) Comité de Nominaciones.

El Comité de Nominaciones se integra por cinco miembros del Comité Técnico, tres de los

cuales son miembros independientes, determinados por el propio Comité Técnico. Los dos miembros

restantes son miembros designados por los Fideicomitentes Adherentes. La Asamblea de Tenedores

puede, a su discreción, aceptar o rechazar las recomendaciones del Comité de Nominaciones.

El Comité de Nominaciones es responsable, entre otras cosas, de lo siguiente: (i) buscar,

analizar y evaluar candidatos para elección o nombramiento como miembros independientes del Comité

Técnico; (ii) proponer a la Asamblea de Tenedores que pueden ser miembros independientes del Comité

Técnico, o en su caso, miembros suplentes de dichos miembros independientes y cuando sea

procedente, proponer a la Asamblea de Tenedores a miembros independientes quienes, en la opinión del

comité, deban sustituirse; (iii) monitorear y evaluar todos los asuntos relacionados con la independencia

de los miembros independientes del Comité Técnico, incluyendo cualquier asunto que implique posibles

68

conflictos de interés; y (iv) considerar la opinión del Comité de Auditoría sobre la destitución de

miembros del Comité Técnico.

El Comité de Nominaciones sustenta sus nominaciones de miembros independientes del Comité

Técnico certificando la independencia, experiencia y prestigio profesional de los candidatos, y también

considerando que estas personas puedan cumplir sus funciones de libre de conflictos de interés, y sin

estar sujetos a intereses personales, patrimoniales o económicos que puedan presentar conflictos con los

intereses de FibraHotel.

A la fecha del presente Reporte Anual, el Comité de Nominaciones está integrado de la

siguiente forma:

Nombre Cargo

Alberto Galante Zaga Miembro Propietario




Simón Galante Zaga Miembro Propietario

Para más información sobre las facultades del Comité de Nominaciones ver la tabla que se

encuentra en la Sección 2.f) “Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de

Gobierno Corporativo del presente Reporte Anual.

f) Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de Gobierno

Corporativo.

A continuación se muestra una tabla con las principales facultades y obligaciones de los

principales órganos que conformas el gobierno corporativo de FibraHotel:

Fideicomiso de

Control

Designar al presidente del Comité Técnico.

Elegir a la mayoría de los miembros del Comité Técnico, siempre y cuando

tenga 15% (quince por ciento) o más de los CBFIs en circulación.

Fiduciario Adquirir, mantener y disponer de los derechos y activos que constituyen el

Fideicomiso.

Emitir CBFIs, conforme a las previas instrucciones del Comité Técnico y/o

la Asamblea de Tenedores de CBFIs.

Realizar, administrar y mantener inversiones elegibles.

Conforme a las previas instrucciones del Comité Técnico llevar a cabo todos

los actos y celebrar todos los contratos y documentos necesarios para

cumplir con los fines del fideicomiso.

Asamblea de

Tenedores de

CBFIs

Elegir miembros del Comité Técnico, por cada 10% de CBFIs en circulación

detentados.

Destituir y nombrar al Representante Común.

Otorgar una prórroga al Fiduciario.

Dar el Contrato de Asesoría y Planeación por terminados sin “causa”.

Aprobar la emisión de CBFIs.

Aprobar operaciones inmobiliarias que representen 20% o más de los

activos.

Modificar ciertas disposiciones del Contrato de Fideicomiso.

Cancelar el registro de los CBFIs ante el RNV de la CNBV y su cotización

en la BMV.

69

Liquidar el Patrimonio Fideicomitido.

Cancelar el registro de los CBFIs ante el RNV.

Dar por terminado el Contrato de Fideicomiso.

Comité

Técnico

Administración de los negocios de FibraHotel.

Aprobar modificaciones a los requisitos de elegibilidad.

Aprobar políticas con respecto a y autorizar la celebración de contratos,

operaciones y relaciones importantes con partes relacionadas.

Aprobar operaciones inmobiliarias que representen hasta 19.99% de los

activos.

Designar al asesor fiscal y contable.

Aprobar políticas de apalancamiento (después del primer ejercicio fiscal)

propuestas por el Administrador.

Analizar y aprobar operaciones fuera de los requisitos de elegibilidad.

Designar abogados, asesores fiscales y contables y dar instrucciones al

Fiduciario para contratarlos.

Designar y destituir al auditor externo, con la recomendación del Comité de

Auditoría.

Aprobar controles internos y reglas de auditoría interna, con la previa

opinión del Comité de Auditoría.

Establecer políticas contables con la previa opinión del Comité de Auditoría.

Aprobar estados financieros, con la previa opinión del Comité de Auditoría,

para considerarlos en las Asambleas de Tenedores.

Establecer y modificar políticas de inversión.

Establecer políticas de disposición.

Establecer políticas de distribución.

Aprobar distribuciones de más del 95% de ingresos gravables.

Designar a los miembros del Comité de Auditoría, del Comité de Prácticas y

del Comité de Nominaciones.

Designar al secretario del Comité Técnico.

Evaluar el cumplimiento por el Administrador con el Contrato de

Fideicomiso y el Contrato de Administración.

Designar y destituir a un asesor sustituto con causa, con la opinión del

Comité de Prácticas.

Aprobar Tenedores (o grupo de éstos) del 9% o más de los CBFIs en

circulación.

Aprobar venta de inmuebles en relación con el ejercicio de Derechos de

Preferencia y el Derecho de Reversión.

Dar instrucciones al Fiduciario para revelar ciertos eventos legales

mencionados en la LMV, incluyendo todos los contratos cuyo objeto sea

contrario a una opinión del Comité de Auditoría o el Comité de Prácticas.

Designar al liquidador al ocurrir eventos que causen la terminación del

Fideicomiso.

Resolver los términos de la Colocación y oferta de CBFIs entre el público

inversionista, ya sea de manera pública o privada, en el mercado de valores

de México y/o en el extranjero, cuya emisión haya sido previamente

aprobada por la Asamblea de Tenedores.

Comité de

auditoría

Evaluar a los auditores externos y analizar sus Reportes.

Analizar los estados financieros del fideicomiso y discutirlos con el personal

correspondiente, y recomendar su aprobación al Comité Técnico.

Informar al Comité Técnico su opinión sobre los controles internos y el

sistema de auditoría interna incluyendo cualquier irregularidad detectada.

70

Solicitar y obtener opiniones de expertos independientes.

Investigar incumplimientos con lineamientos y políticas de operación y

contables o con los controles internos o el sistema de auditoría interna.

Informar al Comité Técnico de cualquier irregularidad importante y

proponer medidas correctivas.

Convocar Asambleas de Tenedores y solicitar que se agreguen asuntos al

orden del día según considere necesario.

Verificar el cumplimiento por el Asesor, el Administrador y el Fiduciario de

las resoluciones de Tenedores y del Comité Técnico.

Verificar la implementación de mecanismos de control interno y su

cumplimiento con la Ley Aplicable.

Comité de

prácticas

Dar opiniones al Comité Técnico sobre las operaciones en las que esté

involucrado el Comité de Prácticas con partes relacionadas y los

Fideicomitentes Adherentes Relevantes de Grupo GDI.

Dar opiniones al Comité Técnico con relación al valor de las operaciones en

las que el Comité Técnico esté involucrado en el cumplimiento con sus

funciones.

Hacer recomendaciones sobre los Reportes que el Comité Técnico debe

solicitar al Administrador o Fiduciario.

Asesorar al Comité Técnico en el desempeño de sus funciones conforme al

Contrato de Fideicomiso.

Presentar al Comité Técnico estudios de mercado relativos a los sectores a

los que pertenecen los activos y bienes, y hacer las recomendaciones que

correspondan.

Solicitar y obtener opiniones de expertos independientes.

Comité de

Nominaciones

Buscar, analizar, evaluar y proponer candidatos para elegir o nombrar como

miembros independientes del Comité Técnico.

Proponer a la Asamblea de Tenedores de CBFIs personas quienes, en la

opinión del comité y con base en la satisfacción de los requerimientos de

independencia conforme a la LMV, pueden formar parte del Comité Técnico

como miembros independientes.

Monitorear y revisar todos los asuntos relacionados con la independencia de

los miembros independientes del Comité Técnico, incluyendo cualquier

asunto que implique posibles conflictos de interés.

Considerar las opiniones del Comité de Auditoría sobre la destitución de

miembros del Comité Técnico.

g) Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor.

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, FibraHotel ha pagado comisiones bajo

el Contrato de Administración y el Contrato de Asesoría en Planeación.

Por un lado, el Administrador tiene derecho a recibir como comisión simbólica una cantidad

mensual equivalente a Ps. $10,000.00 más el IVA correspondiente. El Administrador cubre sus propios

gastos, incluyendo gastos operativos y la parte proporcional de sus gastos generales e impuestos que

deriven de sus ingresos. Cualquier ingreso excedente del Administrador será distribuido periódicamente

al Fideicomiso y a su vez, el Fideicomiso será responsable por cualquier déficit que resulte entre los

gastos e ingresos del Administrador.

71

Por otro lado, el Asesor tiene derecho a recibir una comisión anual por un monto equivalente al

1.00% (uno por ciento) del valor en libros no depreciado, neto de deuda, de los activos de FibraHotel,

pagadera trimestralmente. En relación con el periodo que concluyó:

Durante el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2014, el Asesor recibió una

comisión equivalente a Ps. $102.7 millones.





h) Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés.

A la fecha del presente Reporte Anual, el importe de las operaciones con partes relacionadas fue

el siguiente:

AÑO 2016 2015 2014

Administradora Fibra Hotelera

Honorario de administración Ps. $104.7 millones Ps. $103.4 millones Ps. $102.7 millones

Grupo A

Servicios administrativos

Ps. $51.6 millones Ps. $41.5 millones Ps. $40.6 millones

FibraHotel paga un honorario anual equivalente al 1.00% sobre el valor en libros de los

activos sin depreciar, neto de deuda.

FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe

de la precepción económica del personal, e impuestos más el 5% de la suma de los

conceptos anteriores.

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y

Administración Estratégica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos, S. A.

de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de C. V.

Las operaciones antes mencionada, se encuentran documentadas a través de contratos con

vigencia de 5 años, renovables. Para más información sobre los contratos ver la Sección 2.d) “Contratos

y Acuerdos Relevantes” del presente Reporte Anual.

A la fecha del presente Reporte Anual, los saldos por cobrar con partes relacionadas fueron los

siguientes:

AÑO 2016 2015 2014

Controladora Cabi FHM - Ps. $2.2 millones Ps. $2.2 millones

Alterturismo, S. de R. L. de C. V. - Ps. $0.7 millones Ps. $0.7 millones

Grupo Innovador Turístico y de

Servicios - Ps. $0.2 millones Ps. $0.2 millones

Grupo Empresarial Hermosillo - Ps. $49 miles Ps. $49 miles

72

i) Auditores Externos.

A la fecha del presente Reporte Anual no se han llevado a cabo cambios en los Auditores

Externos. Los Auditores Externos son Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte

Touche Tohmatsu Limited.

j) Mercado de Capitales.

La información respecto al mercado de valores ha sido preparada con base en los materiales

obtenidos de las fuentes públicas, incluyendo la CNBV, la BMV, el Banco de México y publicaciones

de los participantes en el mercado.

73

i) Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores.

A la fecha del presente Reporte Anual, la estructura de FibraHotel es la siguiente:

74

La siguiente tabla muestra cierta información con respecto a personas y entidades que tienen un

interés económico en nuestros CBFIs en circulación:

Beneficiario Número de CBFIs

detentados

Porcentaje de

tenencia de CBFIs

en circulación. Fideicomiso de

Control 78’627,291 15.74%

Para más información sobre los principales Tenederos ver la Sección 2.e) “Principales Tenedores

y Administradores” del presente Reporte Anual.

ii) Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores.

No es posible predecir la liquidez de la BMV, si el volumen de transacciones de los CBFIs en el

mercado cae por debajo de ciertos niveles, los CBFIs podrían quedar fuera de cotización o salir del

registro en el mercado.

La gráfica siguiente muestra la evolución del precio del CBFI de FibraHotel y sus volúmenes

entre el 1 de enero de 2016 y el 31 de diciembre de 2016 (fuente: Bloomberg):

75

3. EL FIDEICOMITENTE

a) Descripción del Negocio.

i) Actividad Principal del Fideicomitente.

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. es una sociedad que se constituyó el 17

de julio de 2012, mediante escritura pública número 24,842, otorgada ante la fe del Lic. Alfredo Caso

Velázquez, notario público número 17 de la Ciudad de México, con el fin de constituir FibraHotel, en su

carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones, ni cuenta con recursos

humanos.

Conforme a sus estatutos sociales, el objeto social del Fideicomitente es, entre otros:

Comprar, vender, desarrollar, directamente o mediante un fideicomiso, toda clase de

inmuebles, incluyendo sin limitar, desarrollos turísticos, Hoteles, sistemas de tiempo

compartido, etc.

Prestación de forma directa o indirecta de servicios de operación, asistencia técnica y

mantenimiento a personas y empresas, mexicanas y extranjeras.

Construcción de bienes inmuebles.

Adquisición y disposición de todo tipo de acciones o participaciones en toda clase de

empresas, así como la participación en contratos de fideicomiso.

ii) Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales del Fideicomitente.

A la fecha del presente Reporte Anual no existen litigios o controversias de naturaleza judicial,

administrativa o arbitral de la cual el Fideicomitente tenga conocimiento.

Hasta donde razonablemente tiene conocimiento el Fideicomitente no existen juicios o

procedimientos administrativos relevantes que puedan tener un impacto significativo en relación con los

CBFIs a que se refiere el presente Reporte Anual. Tampoco se tiene conocimiento de la alta

probabilidad de que en un futuro próximo existan juicios o procedimientos administrativos de los

referidos anteriormente.

b) Administradores y Accionistas del Fideicomitente.

A la fecha del presente Reporte Anual, el capital social del Fideicomitente asciende a la cantidad

de Ps $50,000.00 y se encuentra distribuido de la siguiente manera:

Accionista Número de

Acciones

Valor

Simón Galante Zaga 25,000 $25,000.00

Alberto Galante Zaga 25,000 $25,000.00

Total: 50,000 $50,000.00

76

Asimismo, a la fecha del presente Reporte Anual el consejo de administración y la vigilancia del

Fideicomitente se encuentra integrado por:

Nombre Cargo

Simón Galante Zaga Presidente

Alberto Galante Zaga Secretario

Roberto Galante Totah Tesorero

Nombre Cargo

Hugo Sandoval Uribe Comisario

77

4. INFORMACIÓN FINANCIERA.

a) Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de la Operación.

La siguiente sección debe leerse en conjunto con la Sección 4.b) “Información Financiera

Seleccionada” del presente Reporte Anual y los Estados Financieros Auditados.

Las cifras del Reporte Anual de FibraHotel difieren en algunos rubros con respecto a los

Estados Financieros auditados, sin que estas diferencias representen un riesgo en la interpretación de los

usuarios de información.

i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo.

FibraHotel usa una variedad de indicadores para evaluar el desempeño operativo y financiero

del negocio hotelero. Estos indicadores clave incluyen información financiera, como ingresos; costos y

gastos; utilidad operativa, entre otros. Además, FibraHotel utiliza otra información que puede no ser de

naturaleza financiera, incluyendo información estadística y datos comparativos. FibraHotel utiliza esta

información para medir el desempeño operativo de los Hoteles individualmente, grupos de Hoteles y / o

el negocio como un todo. También usa estos indicadores para evaluar los Hoteles del portafolio y

potenciales adquisiciones para determinar la contribución de cada Hotel al flujo de efectivo y su

potencial de ofrecer atractivos rendimientos totales a largo plazo. Estos indicadores clave son:

Ocupación. La tasa de ocupación representa el número total de habitaciones de Hotel rentadas en

un período determinado, dividido por el número total de habitaciones disponibles en el mismo período.

La ocupación mide la utilización de la capacidad disponible de los Hoteles. FibraHotel usa la ocupación

para medir la demanda en un Hotel o en un grupo de Hoteles en un período determinado.

ADR. El ADR (Average Daily Rate por sus siglas en inglés o Tarifa Promedio) representa el total

de los ingresos por renta de habitaciones (excluyendo alimentos, bebidas y otros servicios no

relacionados con las habitaciones) dividido por el número total de habitaciones rentadas en un período

determinado. El ADR mide el precio promedio por habitación alcanzado por un determinado Hotel y la

tendencia del ADR proporciona información útil sobre el entorno de precios y la naturaleza de la base

de huéspedes de un Hotel o de un grupo de Hoteles. FibraHotel utiliza el ADR para evaluar los niveles

de precios que sus Hoteles son capaces de generar, dado que los cambios en las tarifas tienen mayor

impacto en los márgenes operativos y rentabilidad que cambios en la ocupación.

RevPAR. El RevPAR (Revenue Per Available Room por sus siglas en inglés o Tarifa Efectiva) es

el producto entre el ADR y la tasa de ocupación. El RevPAR incluye únicamente los ingresos por renta

de habitaciones excluyendo ingresos relacionados con alimentos y bebidas y otros servicios que se

puede generar en los Hoteles como servicios de teléfono, lavandería y servicio de estacionamiento (valet

parking), entre otros. FibraHotel utiliza el RevPAR para evaluar la tarifa con respecto al total de

habitaciones disponibles.

Cabe señalar que los cambios en el RevPAR generados por cambios en la tasa de ocupación

tienen diferentes impactos en el desempeño financiero que los cambios generados principalmente por

cambios en el ADR.

Dado el apalancamiento operativo, un aumento en la tasa de ocupación en un Hotel implicaría

costos variables adicionales de operación (incluyendo los servicios de limpieza, suministros de las

habitaciones y otros servicios) y también podría resultar en un aumento en otros ingresos y gastos

78

operativos. Los cambios en el ADR suelen tener un mayor impacto en los márgenes operativos y en la

rentabilidad, dado que no tienen efecto substancial en los costos variables de operación.

La ocupación, el ADR y el RevPAR son medidas usadas comúnmente dentro de la industria

hotelera para evaluar el desempeño operativo de los Hoteles. El RevPAR es una estadística importante

para monitorear el desempeño operativo a nivel individual de un Hotel y a nivel comparativo con otros

Hoteles similares. FibraHotel evalúa el desempeño del RevPAR de cada Hotel en términos absolutos

para períodos anteriores, así como desde la perspectiva regional y desde la perspectiva de todo el

negocio con respecto a los presupuestos y niveles históricos.

ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación.

Los principales factores que afectan los resultados de operación incluyen la demanda agregada

por habitaciones en comparación con la oferta de habitaciones disponibles, así como la habilidad de las

compañías operadoras con las que tenemos contratos de operación para comercializar el Hotel al mismo

tiempo que para controlar los gastos a través de sus sistemas de control.

Demanda. La demanda por servicios de hotelería, especialmente por viajeros de negocios, por lo

general fluctúa con la actividad de la economía en general. En los últimos años en México el nivel de

demanda por servicios de hotelería ha sido negativamente impactado por temas de crisis económica,

financiera, sanitaria y temas de seguridad, pero también ha sido positivamente impactado por el

dinamismo de la economía mexicana y de su actividad industrial y manufacturera.

Oferta. La oferta de servicios de hotelería depende mayoritariamente de la penetración de Hoteles

para viajeros de negocio y del desarrollo de nuevos Hoteles. El desarrollo de nuevos Hoteles es

impulsado principalmente por la voluntad de los grupos hoteleros de expandirse en una región

determinada; los costos de construcción; las barreras de entrada, como por ejemplo la ubicación del

desarrollo; la disponibilidad de financiamiento y el desempeño de los Hoteles existentes.

FibraHotel espera que el desempeño de la tasa de ocupación, ADR, y RevPAR se verán

impulsados por factores macroeconómicos como el crecimiento del empleo regional y local; el ingreso

personal y las ganancias corporativas; las tasas de ocupación de oficinas y las decisiones de reubicación

de negocios; la actividad aeroportuaria; de negocios en general y de viajes de placer; la construcción de

nuevos Hoteles y las estrategias de precios así como las de los competidores. Además, el desempeño del

ADR, ocupación y RevPAR dependen de la continuidad del éxito de las empresas de administración

hotelera con las que se tiene contratos de operación y arrendamiento.

Ingresos. La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de

Hoteles. Al 31 de diciembre de 2016, FibraHotel cuenta con tres Hoteles bajo contrato de

arrendamiento: Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique Playa del Carmen. Una

porción menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a algunos

Hoteles del Portafolio Actual: One Monterrey, One Aguascalientes, One Acapulco, One Puebla FINSA,

Fiesta Inn Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey entre otros.

En concreto, los ingresos se componen de:

Ingresos por habitaciones. La tasa de ocupación y el ADR son los principales

determinantes de los ingresos por habitaciones. Los ingresos por habitaciones representan

la mayor parte de los ingresos totales. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2016,

los ingresos por habitaciones de FibraHotel representaron 78.1% de los ingresos totales.

79

Ingresos por alimentos y bebidas. La tasa de ocupación y el tipo de huésped, así como

el segmento del Hotel (los Hoteles de servicio limitado generalmente cuentan con una

selección limitada de servicios de alimentos y bebidas) son los principales determinantes

de los ingresos por alimentos y bebidas (por ejemplo, un grupo de negocios suele generar

más ingreso por alimentos y bebidas a través de eventos en comparación de los viajeros

de negocios pasajeros, los cuales, pueden o no utilizar las instalaciones para alimentos y

bebidas). Para el año terminado el 31 de diciembre de 2016, los ingresos por alimentos y

bebidas de FibraHotel representaron 17.8% de los ingresos totales.

Ingresos por arrendamientos. Los ingresos por arrendamientos incluyen las rentas que

se reciben de los arrendatarios en el caso de Hoteles que se han dado en arrendamiento a

compañías Operadoras hoteleras. Ingresos por arrendamientos también incluyen, entre

otros, los ingresos por arrendamiento de locales comercial en One Monterrey, One

Aguascalientes, One Acapulco, One Puebla FINSA, Fiesta Inn Perinorte y Sheraton

Ambassador Monterrey entre otros e ingresos por rentas de antenas telefónicas en algunos

Hoteles. Los principales factores detrás de la evolución de los ingresos por arrendamiento

son la ocupación en los componentes comerciales, los incrementos estipulados en los

contratos de arrendamiento con respecto a la porción fija de la renta, así como el nivel de

ventas de los arrendatarios, que pueden detonar la porción variable de la renta. Para el

año terminado el 31 de diciembre de 2016, los ingresos por arrendamientos de FibraHotel

representaron 3.0% de los ingresos totales.

Otros ingresos. La ocupación y la naturaleza de la propiedad son los principales

determinantes de otros ingresos, tales como teléfono, estacionamiento, renta de salones y

otros servicios al huésped. Algunos Hoteles, debido al limitado enfoque de los servicios

ofrecidos y al tamaño, o limitaciones de espacio, pueden no tener instalaciones que

generen otros ingresos. Los ingresos por arrendamiento incluyen los ingresos por

arrendamiento de cualquier componente comercial en Hoteles que no están bajo contrato

de arrendamiento. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2016, los otros ingresos de

FibraHotel representaron 1.1% de los ingresos totales.

Costos y gastos. A continuación se presentan los componentes de los costos y gastos de los Hoteles:

Costo y gastos de habitaciones. Estos costos incluyen los salarios e impuestos sobre la

nómina de los empleados de limpieza, sistemas de reservación, suministros de cuartos,

lavado de blancos y costos de la recepción. Al igual que los ingresos por habitaciones, la

ocupación es el principal determinante de los costos por cuartos. Estos costos pueden

aumentar de acuerdo con aumentos de sueldos y salarios, así como con el nivel de

servicio y las amenidades que se ofrecen.

Costo y gastos de alimentos y bebidas. Estos costos incluyen principalmente el

suministro de alimentos, bebidas y los costos laborales asociados. La ocupación y el tipo

de huéspedes que se hospeda en el Hotel (por ejemplo, los eventos con servicio de

comida generalmente son más rentables que el restaurante, el bar u otras instalaciones

para alimentos y bebidas) son los principales determinantes del costo de alimentos y

bebidas.

Costos administrativos y gastos generales. Estos gastos incluyen principalmente, a

nivel de los Hoteles, honorarios y gastos reembolsables a las compañías operadoras,

gastos de administración, publicidad y promoción, mantenimiento menor y energéticos. A

nivel de la inmobiliaria, incluyen principalmente los sueldos del equipo de FibraHotel y

los gastos corporativos (renta de la oficina, viáticos, honorarios diversos, entre otros).

80

Otros gastos de operación. Esos gastos incluyen los gastos inmobiliarios como el

impuesto predial y los seguros.

iii) Políticas Contables.

Las principales políticas contables seguidas por FibraHotel son las siguientes:

1. Declaración de cumplimiento.

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs

emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

2. Bases de medición.

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo

histórico, excepto por los instrumentos financieros derivados y las propiedades, mobiliario y equipo de

hotel y propiedades en desarrollo que se valuaron a su valor razonable en 2012 a la fecha de aportación

y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas más adelante.

a. Costo histórico.

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a

cambio de bienes y servicios.

b. Valor razonable.

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría

por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de

valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra

técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en

cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas

características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor

razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos estados financieros consolidados se

determina de forma tal, a excepción de las transacciones con pagos basados en acciones que están

dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la

IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas similitudes con valor razonable, pero no es un valor

razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican

en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y

su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la

siguiente manera:

Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos

idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación;

Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1,

sea directa o indirectamente,

Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

81

3. Bases de consolidación.

Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su

subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel:

Tiene poder sobre la inversión

Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con

dicha entidad, y

Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en

la que invierte

FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican

que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente.

La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja

de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control.

Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus

políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel.

Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la

consolidación.

Entidad Participación

2016, 2015 y 2014

Actividad

Fibra

Hotelera,

S. C.

99.99% Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica,

fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-

venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda

clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y

locales comerciales y oficinas.

FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de

personal y operación y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo

siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está

expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o

rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya

que no es el objeto de la entidad. Además el honorario por la prestación de servicios administrativos es

del 5% y se encuentra a valor de mercado por dichos servicios. Dicho honorario no es modificado para

beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades de nóminas para el

desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas no son perdedoras.

En adición los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en

combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

4. Combinación de negocios.

Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La

contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable. El cual se

calcula como la suma de los valores razonables de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos

incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones

de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de

adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de

resultados conforme se incurren.

82

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se

reconocen a valor razonable.

El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el

monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la

tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los

montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de

una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha

de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no

controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de

resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

5. Instrumentos financieros.

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las

disposiciones contractuales de los instrumentos.

Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la

transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros

(distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen

del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los

costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su

valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

6. Activos financieros.

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías: activos financieros ‘a valor

razonable con cambios a través de resultados’ (“FVTPL”, por sus siglas en inglés), inversiones

‘conservadas al vencimiento’, activos financieros ‘disponibles para su venta’ (“AFS”, por sus siglas en

inglés) y ‘préstamos y cuentas por cobrar’. La clasificación depende de la naturaleza y propósito de los

activos financieros y se determina al momento del reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas

de activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en a la fecha de

negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de

activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por

norma o costumbre en dicho mercado.

Préstamos y cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables que

no cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y

cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos cualquier

deterioro.

Deterioro de activos financieros

Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través

de resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada fecha de reporte sobre el

cual se informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia

objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento

inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros de la inversión han sido afectados.

83

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como

disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores por

debajo de su costo, se considera evidencia objetiva de deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte;

Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal;

Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o

La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades

financieras.

Baja de activos financieros

FibraHotel deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos

contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero o cuando se transfieren de manera

sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y

la suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido

reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.

7. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido.

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas

de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se

evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los

instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento original de tres meses o menos.

Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que

los recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes

inmuebles cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y

al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos

mayores y otros gastos de capital.

8. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de

adquisición. Las propiedades, mobiliario y equipo de operación que provienen de adquisiciones

realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la

depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.

Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o

administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo incluye

honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos capitalizados

conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las categorías

apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La depreciación

84

de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están listos para su uso

planeado.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los

activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más

apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas

del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes

componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 15

años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El

valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales

significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada

año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.

Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2016, 2015 y

2014 son:

%

Edificio – acabados 10

Edificio – mejoras 10

Edificio – instalaciones 7

Edificio – obra civil 1

Mobiliario y equipo 10

La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y

equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en

libros del activo, y se reconoce en los resultados.

9. Deterioro del Valor de los Activos Tangibles.

Al final de cada fecha de reporte, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a

fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si

existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la

pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo

individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que

pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los

activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo

contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se

puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor

de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor

presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del

mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se

han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor

que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su

monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

85

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o

unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal

manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se

hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en

años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

10. Impuestos a la utilidad.

FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como FIBRA para fines del Impuesto

Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a la utilidad, excepto por

su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR.

11. Provisiones.

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita)

como resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la

obligación y se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para

liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los

riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los flujos

de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor presente

de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

12. Arrendamientos.

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento

transfieren sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad.

Todos los demás arrendamientos se clasifican como operativos

FibraHotel como arrendador

El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea

recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y acordar

un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se reconocen

empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

13. Moneda extranjera.

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su

celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al

tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran en

los resultados.

14. Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio.

Clasificación como deuda o patrimonio

Los instrumentos de deuda y/o patrimonio se clasifican como pasivos financieros o como

patrimonio de conformidad con la sustancia del acuerdo contractual.

86

Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en

los activos de FibraHotel luego de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos

por FibraHotel se reconocen por los recursos recibidos, neto de los costos directos de emisión.

Pasivos financieros

Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a

través de resultados o como otros pasivos financieros.

Otros pasivos financieros

Otros pasivos financieros, (incluyendo los préstamos y cuentas por pagar), se valúan

subsecuentemente al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva.

Baja de pasivos financieros

FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se

cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de

baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados.

15. Instrumentos financieros derivados.

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad

en tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el

contrato del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte.

La ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado

esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del

reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

16. Contabilidad de coberturas.

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de

coberturas de flujo de efectivo.

Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la

partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de administración

para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la cobertura y sobre

una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente efectivo para

compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos de efectivo de

la partida cubierta.

17. Reconocimiento de ingresos.

FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

87

a. Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por

habitaciones, alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se

prestan dichos servicios hoteleros.

b. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos

operativos se describe en el punto 12 anterior.

18. Clasificación de costos y gastos.

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados

de manera combinada por su naturaleza y función.

19. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses

recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y

dividendos se clasifican como flujos de efectivo de financiamiento.

20. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en

circulación durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31

de diciembre de 2016, 2015 y 2014 restando al total de 499,401,766 CBFIs en circulación, los 5,128,205

CBFIs de 2016, 2015 y 2014, correspondientes al Portafolio de aportación en desarrollo que tendrán

derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al público.

iv) Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la

Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y

pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la

experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas

estimaciones.

Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las

estimaciones contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros

si la modificación afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.

1. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

a. Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o

un portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En

particular, considera los siguientes criterios:

i. El número de propiedades (terrenos y edificios) adquiridos,

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los

servicios secundarios los provee la propiedad adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza, seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad, etc.).

88

iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para

administrar la propiedad y/o llevar a cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos relevantes, según sea el caso, tales como facturación, cobranza y generación de información gerencial y de inquilinos).

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y

pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los

períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como adquisiciones de activos.

b. Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una

propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por

FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del

hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados

a los huéspedes son significativos, no se clasifica como una propiedad de inversión sino propiedad de

Fibra Hotel. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de

inversión.

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para

que una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel

transfiera algunas veces, ciertas responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de operación. La

posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente

haber subcontratado funciones del día a día pero conservando una exposición significativa a las

variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles

aportados y adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es

utilizado en el curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en los estados financieros se

contabilizaron como adquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel.

c. Clasificación de arrendamientos

Como se explica en el punto 12 de Políticas Contables, los arrendamientos se clasifican en

función de la medida en que los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del

contrato recaen con FibraHotel o con el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más

que la forma de los contratos. FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos

y condiciones de los acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios

significativos inherentes a la propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como

arrendamientos operativos.

2. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

a. Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

89

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada

periodo la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los

activos y su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada,

en el estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

b. Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha

habido cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables.

FibraHotel no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el

derecho legal de compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

c. Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados

financieros consolidados.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado

observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están

disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la valuación.

El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para establecer

las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la

determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Notas de los

estados financieros.

v) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades.

A continuación se presenta una descripción de las políticas de inversión, disposición,

financiamiento y otras políticas seguidas por FibraHotel. Estas políticas han sido determinadas por el

Comité Técnico y, en general, podrán ser modificadas o reformadas de tiempo en tiempo por el Comité

Técnico sin el voto de los Tenedores de los CBFIs.

1. Políticas de Inversión.

Inversión en Inmuebles. El objetivo es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para

los Tenedores de los CBFIs a largo plazo a través de distribuciones estables del Resultado Fiscal, según

determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel lograr este

objetivo integrando selectivamente un portafolio diversificado de Hoteles de alta calidad, bien ubicado y

rentable en México. El Portafolio Actual está actualmente integrado por 78 Hoteles en operación en los

segmentos de servicio limitado, servicio selecto, servicio completo y servicio de estancia prolongada.

FibraHotel planea aumentar el tamaño de su Portafolio Actual y hacer crecer su negocio con el

tiempo adquiriendo y desarrollando Hoteles con un enfoque en un flujo de efectivo actual atractivo o

que tengan el potencial de generar un flujo de efectivo atractivo a través de actividades de desarrollo y

redesarrollo, y el potencial para una valoración de capital a largo plazo. De conformidad con el Contrato

de Fideicomiso, cualquier Hotel que FibraHotel adquiera deberá satisfacer ciertos requisitos de

elegibilidad conforme a lo siguiente:

El inmueble debe estar destinado para arrendamiento y/o hospedaje.

El Hotel debe estar ubicado en México.

90

Los abogados, arquitectos y otros especialistas, deberán presentar una opinión de

auditoría previa favorable sobre el Hotel, dependiendo de las características del Hotel

(incluyendo una opinión de auditoría previa favorable con relación a asuntos

ambientales).

El Administrador deberá elaborar un informe de las razones comerciales de la

adquisición.

Un tercero independiente deberá elaborar un informe de mercado que respalde el precio

propuesto de la adquisición.

El Hotel debe contar con un seguro vigente de conformidad con los estándares de la

industria en el momento de la adquisición.

Si el Hotel es propiedad de una parte relacionada, cualquiera de los Fideicomitentes

Adherentes Relevantes o cualquier mayoría de los miembros del Comité Técnico y una

mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico deberá aprobar la

adquisición.

El Comité Técnico podrá modificar o renunciar a estos requisitos de elegibilidad de,

tiempo en tiempo, con el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes

del Comité Técnico.

Sujeto a los requisitos de elegibilidad anteriormente descritos, conforme crezca el negocio,

FibraHotel podrá aumentar la diversificación actual en términos de ubicaciones, tamaño y mercado de

Hoteles y no existe un límite en cuanto al monto o porcentaje de los activos que podrán invertirse en un

Hotel en particular o en un área geográfica en México. FibraHotel pretende adquirir y conservar tanto

los Hoteles del Portafolio Actual como nuevos Hoteles, como inversión a largo plazo. También puede

desarrollar, re-desarrollar, expandir y mejorar los Hoteles, incluyendo los Hoteles que forman parte del

Portafolio Actual. Pretende operar el negocio, incluyendo participar en actividades de inversión,

desarrollo y re-desarrollo a futuro, de una manera que se pueda conservar el estatus como una FIBRA

para efectos del impuesto sobre la renta federal en México.

El Comité Técnico debe aprobar cualquier adquisición de inmuebles que represente hasta el

19.99% de los activos (en una sola operación o serie de operaciones relacionadas que puedan

considerarse como una sola operación en un periodo de 12 meses calculado a partir de la fecha de la

primera operación), con base en el Valor Promedio. Cualquier adquisición de un Hotel que represente el

20% o más de los activos (en una sola operación o serie de operaciones relacionadas que puedan

considerarse como una sola operación en un periodo de 12 meses calculado a partir de la fecha de la

primera operación), con base en el Valor Promedio, debe ser aprobada por los Tenedores que

representen la mayoría de los CBFIs en circulación. De conformidad con las políticas sobre conflictos

de interés, las adquisiciones a o coinversiones con partes relacionadas, incluyendo los Fideicomitentes

Adherentes de los inmuebles aportados, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes también requerirán

el voto afirmativo de la mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico y el voto

afirmativo de la mayoría de los miembros del Comité Técnico. Las inversiones que no cumplan o no

podrían cumplir con los requisitos de elegibilidad podrán ser aprobadas por el Comité Técnico,

incluyendo una mayoría de los miembros independientes.

Sujeto a las políticas sobre conflictos de intereses que se describen a continuación, FibraHotel

podrá adquirir Hoteles de o vender Hoteles a, partes relacionadas, incluyendo miembros del Comité

Técnico, funcionarios del Asesor, y los Fideicomitentes Adherentes Relevantes. Conforme FibraHotel

desarrolle sus negocios, la relación con Grupo GDI brindará acceso a su amplia gama de posibles

adquisiciones. Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, mientras el

fideicomiso de control tenga cuando menos el 15% los CBFIs en circulación, los Fideicomitentes

Adherentes Relevantes acordaron otorgar un derecho de preferencia para comprar cualquier oportunidad

de inversión futura en Hoteles proporcionada por cualquiera de ellos, en la medida que dicha

91

oportunidad cumpla sustancialmente con todos los requisitos de elegibilidad de inversión establecidos

en el Contrato de Fideicomiso.

También FibraHotel puede participar con terceros en la titularidad de Hoteles, a través de

coinversiones, asociaciones u otros tipos de co-titularidad. Estos tipos de inversiones podrán permitir

adquirir una participación en activos más grandes sin restringir la diversificación indebidamente, y por

lo tanto darán mayor flexibilidad para estructurar el portafolio. FibraHotel podrá co-invertir con los

Fideicomitentes Adherentes Relevantes en cualquier Hotel, siempre y cuando la titularidad en dicho

Hotel sea cuando menos del 50%. Cualquier coinversión de este tipo se llevará a cabo con la aprobación

del Comité Técnico, incluyendo una mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico, la

cual, si se aprueba, determinará los términos y condiciones de dicha coinversión (incluyendo

disposiciones sobre terminación y resolución de controversias).

FibraHotel podrá adquirir Hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y

podrá incurrir nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquiera Hoteles sujeto al cumplimiento con las

políticas de apalancamiento como se describe a continuación en la Sección 4.c.iv.3) “Políticas de

Apalancamiento” del presente Reporte Anual. El servicio de la deuda de dicho financiamiento o adeudo

tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los CBFIs.

2. Política de Desinversión.

Actualmente FibraHotel no tiene intención de disponer de alguna de las propiedades en el

Portafolio Actual, aunque se reserva el derecho de hacerlo si el Comité Técnico determina que dicha

acción sea lo mejor para los Tenedores.

De conformidad con el Fideicomiso, el Comité Técnico es responsable de establecer las

políticas de desinversión con respecto de los Bienes Inmuebles. En principio las políticas de

desinversión son las siguientes:

El Fiduciario puede implementar la disposición de cualquier activo o bien propiedad del

Fidecomiso que: (i) haya sufrido o esté sufriendo un impacto negativo en su valor o en generar ingresos

que impacte el valor de los activos de manera significativa, (ii) deje de ser compatible con los objetivos

estratégicos, (iii) su mayor uso sea otro que no esté destinado a la industrial de la hotelería, (iv) cuyo

valor será maximizado por dicha disposición, y (v) otras razones importantes establecidas por el

Administrador.

El Fiduciario puede ejecutar la venta de un activo o bien raíz del Fideicomiso que represente

hasta el 19.99% del Patrimonio del Fideicomiso (en una sola operación o una serie de operaciones

relacionadas que pueden considerarse una sola operación dentro de un periodo de 12 (doce) meses

contados a partir de la fecha de la primera operación), basado en el Valor Promedio, con la sola

aprobación previa del Comité Técnico. Cuando las desinversiones que se pretendan efectuar cuyo valor

sea igual o mayor al 5% pero menor al 20% del Valor Promedio se deberá obtener también la mayoría

de votos de los miembros independientes del Comité Técnico.

La venta de bienes raíces representando el 20% o más de los activos (en una sola operación o

unas series de operaciones relacionadas que puedan considerarse una operación dentro de un periodo de

12 meses contados a partir de la primera operación), basados en el Valor Promedio, requiere la

aprobación de los Tenedores que represente la mayoría de los CBFIs en circulación.

Por cada venta de Hoteles propuesta para ocurrir previo a un periodo estatuario de 4 años bajo

el artículo 188 de la LISR, se deben de cumplir las siguientes condiciones: (i) el Administrador debe

92

presentar una solicitud al Comité Técnico para llevar a cabo dicha venta, (ii) complimiento con la

política de disposición aplicable a los Hoteles, (iii) debe obtenerse la mayoría de votos de los miembros

del Comité Técnico , y (iv) debe obtenerse la mayoría de votos de los Miembros Independientes del

Comité Técnico. Una vez que estas condiciones fueron cumplidas, el Comité Técnico determinará los

precios y condiciones de la venta con la opinión previa del Comité de Prácticas. El precio y condiciones

de venta, se notificará al Fiduciario, los Fideicomitentes Adherentes de Grupo GDI y, si el Hotel fuere

aportado, a los que lo aportaron, para efectos de otorgar derecho de reversión a dichos personas, cuyo

derecho deberá ejercitarse dentro de los 15 (quince) Días Hábiles siguientes al aviso.

Conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes

Adherentes Relevantes tienen un derecho preferente con relación a todos los Hoteles mientras que el

Fideicomiso de Control sea tenedor de al menos 15% (quince por ciento) de los CBFIs. Conforme a este

derecho, en caso de que FibraHotel decida vender cualquiera de los inmuebles, estas personas,

conjuntamente a través de un Representante Común, tienen un derecho preferente para comprarnos

dicho inmueble. Asimismo, conforme al Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión,

mientras que los Fideicomitentes Adherentes que hayan aportado los inmuebles del Portafolio de

Aportación posean cualesquier CBFIs emitidos a los mismos en las operaciones de aportación, tendrán

derechos de reversión (equivalentes al derecho de recomprar el inmueble), únicamente con relación a

los inmuebles que hayan aportado. Conforme a estos derechos, en caso de que FibraHotel decida

vender un inmueble del Portafolio de Aportación o ante la terminación del Contrato de Fideicomiso, los

Fideicomitentes Adherentes respectivos que lo hayan aportado tendrán el derecho de volver a adquirir

dicho inmueble de FibraHotel en su totalidad. Si los titulares de estos derechos de preferencia y

reversión ejercen sus derechos de adquirir o readquirir un inmueble de FibraHotel, dicha operación

estará sujeta a la previa aprobación del Comité Técnico, incluyendo la aprobación de cuando menos una

mayoría de los miembros independientes del Comité Técnico. Si FibraHotel decide o esta obligados a

vender cualquiera de los inmuebles, el derecho de reversión de Fideicomitentes Adherentes relevantes y

los derechos de preferencia otorgados a los Fideicomitentes Adherentes Relevantes como se describió

anteriormente podrían reducir el valor del inmueble vendido.

Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, incluyendo ciertos miembros del Comité Técnico

y funcionarios del Administrador y del Asesor, pueden ser influenciados en cuanto a la conveniencia de

una disposición propuesta por las consecuencias fiscales para ellos de conformidad con la Ley

Aplicable, que resulten en la enajenación de cierta propiedad.

3. Política de Apalancamiento.

De acuerdo con el Fideicomiso, el Comité Técnico es el responsable de establecer la política

de apalancamiento. Para el primer ejercicio fiscal, el Comité Técnico ha determinado que las políticas

de apalancamiento serán las siguientes:

los créditos no pueden ser por un monto que cause que se exceda del menor entre: (i) un

LTV del 40% con relación a todos los Hoteles (incluyendo cualquier propuesta de

inversión); o (ii) un DSCR igual a 1.20x para los 12 meses siguientes a dicha inversión;

los límites de apalancamiento establecidos en el punto anterior no pueden modificarse

salvo por la mayoría de los miembros del Comité Técnico, incluyendo una mayoría de

los miembros independientes;

para efectos de emitir instrumentos de deuda en el mercado de valores, de manera

pública o privada, FibraHotel intentará obtener propuestas de los términos y

condiciones respectivos por al menos dos instituciones bancarias o financieras, y el

Comité Técnico decidirá por mayoría de votos la propuesta que considere más

favorable para FibraHotel; y

93

para los Hoteles adquiridos con deuda existente, el Administrador debe garantizar que

la deuda insoluta en relación con dichos Hoteles se ajuste a los niveles establecidos en

las políticas en un plazo de 12 meses, a falta de lo cual el Comité Técnico, con la previa

opinión del comité de prácticas, buscará una resolución.

Sujeto a la política de apalancamiento descrita anteriormente, la intención es, cuando sea

apropiado, emplear cantidades prudentes de apalancamiento como medio para proporcionar fondos

adicionales para la adquisición, el desarrollo, la remodelación, la mejora y la expansión de las

propiedades. La cantidad de apalancamiento que FibraHotel despliega para inversiones particulares

depende de la valoración del Administrador y del Comité Técnico, de una variedad de factores que

pueden incluir la liquidez y la volatilidad de los precios de los activos en el Portafolio Actual, el

potencial de pérdidas, la disponibilidad y el costo de financiamiento de los activos que anticipen, la

opinión sobre la capacidad crediticia de las contrapartes financiadoras, el estado de la economía

mexicana y los mercados de crédito, y la visión del nivel, el declive y la volatilidad de las tasas de

interés. FibraHotel considera que la política de apalancamiento es apropiada para una empresa cuyos

activos son principalmente bienes inmuebles.

Después del primer ejercicio fiscal, las políticas de apalancamiento se determinan por el

Comité Técnico con base en una propuesta del Asesor. Sin embargo, el Comité Técnico deberá aprobar

el incurrimiento de cualquier deuda que causaría que el apalancamiento supere el 80% de los límites de

apalancamiento establecidos por el Comité Técnico. El Comité Técnico tiene la facultad de aprobar el

financiamiento de cualquier adquisición o serie de adquisiciones relacionadas que represente hasta el

19.99% de los activos, y los Tenedores que representen la mayoría de los CBFIs en circulación pueden

aprobar el financiamiento de cualquier adquisición o serie de adquisiciones relacionadas que represente

el 20% o más de los activos, en cada caso con base en el Valor Promedio. Las políticas de

apalancamiento pueden modificarse de tiempo en tiempo en vista de las condiciones económicas

vigentes en ese momento, los costos relativos de capital y deuda, los valores de mercado de los Hoteles,

las condiciones generales en el mercado para valores de deuda y capital, fluctuaciones en el precio de

mercado de los CBFIs, oportunidades de crecimiento y adquisición y otros factores. Por lo anterior, en

el futuro FibraHotel podrá incrementar o disminuir el índice de endeudamiento más allá de los límites

anteriormente descritos. Si estas políticas cambian, FibraHotel podría tener un apalancamiento mayor,

lo cual resultaría en un mayor riesgo de incumplimiento de las obligaciones y un aumento relacionado

en los requerimientos de servicio de la deuda que podrían afectar adversamente la situación financiera y

los resultados de las operaciones, así como la capacidad de hacer distribuciones a los Tenedores.

4. Políticas Respecto a Determinadas Actividades.

Sujeto a ciertas formalidades requeridas de conformidad con la Ley Aplicable, incluyendo la

obtención de cualquier autorización gubernamental, FibraHotel tendrá autoridad para ofrecer nuevos

CBFIs a cambio de propiedades y de recomprar o de otro modo adquirir los CBFIs en el mercado de

valores o de cualquier otra manera y FibraHotel podrá realizar dichas actividades en el futuro. Excepto

en relación con las Operaciones Iniciales, FibraHotel no ha emitido CBFIs ni otros valores a cambio de

propiedades o con cualquier otro fin, y el Comité Técnico no tiene en este momento la intención de

hacernos recomprar CBFIs. FibraHotel no contempla la emisión de CBFIs preferentes.

FibraHotel no ha financiado, ni gestionado la distribución o venta de valores de otros emisores y

no tiene la intención de hacerlo. En todo momento, FibraHotel tiene la intención de realizar inversiones

con el fin de calificar como FIBRA para efectos fiscales, a menos que debido a circunstancias o a

cambios en las normas y reglamentos fiscales aplicables, el Comité Técnico determine que calificar

como FIBRA, ya no es lo más conveniente para FibraHotel. FibraHotel no ha otorgado préstamos a

terceros, aunque en el futuro podrá hacerlo limitado a fines de negocios.

94

FibraHotel pretende poner a disposición de los Tenedores los estados financieros anuales

auditados e informes anuales.

vi) Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital.

1. Liquidez y Recursos de Capital.

Los requerimientos de liquidez a corto plazo consisten principalmente en pagos por gastos

operativos y otros gastos directamente relacionados con los Hoteles, incluyendo entre ellos, pero no

limitado a:

Capital de trabajo.

Comisiones y gastos pagaderos bajo el Contrato de Asesoría y Planeación, Contrato de

Servicios y Contrato de Administración.

Comisiones pagaderas bajo los Contratos de Operación Hotelera.

Distribuciones en Efectivo futuras esperadas a ser pagadas a los Tenedores para calificar

como una FIBRA.

FibraHotel tiene la intención de satisfacer los requerimientos de liquidez a corto plazo a través del

efectivo neto generado por las operaciones, saldo actual en caja y, de ser necesario, líneas de crédito.

FibraHotel considera que las operaciones generarán los flujos de efectivo para cubrir costos y gastos

operativos y financiar las distribuciones de efectivo a los Tenedores.

Los requerimientos de liquidez a largo plazo consisten principalmente en los costos de adquirir

propiedades adicionales, proyectos de desarrollo, remodelaciones, ampliaciones y otros gastos de capital

que tienen que hacerse periódicamente con respecto a los Hoteles y al servicio de cualquier

financiamiento futuro. FibraHotel tiene la intención de satisfacer las necesidades de liquidez a largo

plazo a través de diversas fuentes de capital, incluyendo el flujo de las operaciones, ofertas adicionales

de capital o colocación de deuda, en línea con su política de apalancamiento. FibraHotel espera que

cualquier deuda en que pueda incurrir, contenga las cláusulas restrictivas habituales, que pueden limitar

la capacidad, sin el previo consentimiento del acreedor, de incurrir en deudas adicionales, disponer o

gravar las propiedades.

Sin embargo, existen ciertos factores que podrían tener un efecto adverso material sobre la

capacidad para acceder a las fuentes de capital antes descritas, incluyendo la situación actual de los

mercados de capital y deuda, el nivel de apalancamiento, la base no gravada de activos, restricciones

sobre apalancamiento impuestas por los acreedores, condiciones generales de mercado para las FIBRA,

el desempeño operativo y liquidez, así como la percepción del mercado acerca de FibraHotel. El éxito

de la estrategia de negocio depende, en gran medida, de la habilidad para acceder a estas diferentes

fuentes de capital.

Los Hoteles requerirán gastos de capital recurrentes y renovaciones para mantenerse

competitivos. FibraHotel estima invertir entre Ps. $80 millones y Ps. $100 millones en los siguientes dos

años para mejorar la calidad del Portafolio Actual. En adición a lo anterior, FibraHotel asumirá los

costos de desarrollo relacionados con la construcción y desarrollo de los Hoteles por desarrollar del

Portafolio de Aportación en Desarrollo.

Adicionalmente, las adquisiciones, redesarrollos, remodelaciones y expansiones requerirán gastos

significativos de capital. Puede ser que FibraHotel no sea capaz de fondear dichos gastos de capital

únicamente con el flujo operativo, debido a que se debe de distribuir el por lo menos el 95% del

resultado fiscal, para calificar y mantener la calificación como FIBRA. Así, la capacidad para fondear

95

gastos de capital, adquisiciones, redesarrollo, remodelaciones y expansiones a través de ganancias

acumuladas de ejercicios anteriores es muy limitada. Por lo tanto, FibraHotel espera depender en gran

medida de la disponibilidad de deuda o capital para estos propósitos. Si FibraHotel no es capaz de

obtener el capital necesario en términos favorables, la condición financiera, liquidez, resultados de

operación y perspectivas podrían ser material y adversamente afectados.

Para mayor información sobre el flujo de efectivo de FibraHotel y su posición de liquidez ver la

Sección 4.b.iii) “Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez” del presente Reporte Anual.

vii) Control Interno.

FibraHotel cuenta con un Comité de Auditoría que desempeña las actividades en materia de

auditoría que establece la LMV, así como aquellas actividades en materia de prácticas societarias que

establece dicha ley. El Comité de Auditoría está conformado por los cuatro miembros independientes

del Comité Técnico.

Asimismo, la Compañía cuenta con un Comité de Prácticas Societarias que desempeña las

actividades en materia de prácticas societarias que establece la LMV, salvo por las actividades en dicho

sentido que el Consejo de Administración le otorgue al Comité de Auditoría o a otros Comités que

cumplan con los requisitos y obligaciones que disponga la LMV. El Comité de Prácticas Societarias está

conformado por los cuatro miembros independientes del Comité Técnico.

La ejecución de los trabajos de auditoría interna de la Compañía está delegada a la Dirección de

Contraloria del Asesor de FibraHotel. La Dirección de Contraloria del Asesor establece anualmente su

programa de auditoría interna, cuyos avances y hallazgos son expuestos trimestralmente al Asesor, a

FibraHotel y al Comité de Auditoría de Fibrahotel. No obstante, la Dirección de Contraloria del Asesor

interviene en la elaboración de auditorías no programadas a petición de la Dirección General, de la

Dirección o de cualquier otro órgano de FibraHotel. Cabe mencionar que el resultado final de cada

auditoria no concluye con la emisión del reporte de revisión, sino que se continúa dando seguimiento a

aquellos puntos que deban aclararse y/o corregirse.

Adicionalmente, la gran mayoría de los Hoteles de FibraHotel (72 de 75) se encuentran bajo un

contrato de administración hotelera. En este esquema de operación, los operadores (Grupo Posadas,

Grupo Real Turismo y Marriott International) son responsables de la operación de los Hoteles, de los

procesos internos (comercialización, facturación, cobranza, pagos a proveedores, entre otros), y por lo

tanto es de su responsabilidad establecer su propio control interno y verificar que los procesos

establecidos se cumplen de manera satisfactoria. Verificar el control interno y los procesos de los

operadores forma parte de las tareas que lleva a cabo la Dirección de Contraloria del Asesor de

FibraHotel, quien formando sinergias con los operadores contribuye en la detección de áreas de

oportunidad en los procesos hoteleros.

b) Información Financiera Seleccionada - Introducción

Este Reporte Anual incluye los estados financieros consolidados auditados y notas respectivas al

31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 (los “Estados Financieros Auditados”).

Los Estados Financieros Auditados han sido preparados de acuerdo con la Normas

Internacionales de Información Financiera (“IFRS”, por sus siglas en inglés) emitidas por el Consejo de

Normas Internacionales de Contabilidad (“IASB”, por sus siglas en inglés).

96

Los Estados Financieros Auditados así como toda la información financiera contenida en el

presente Reporte Anual, están denominados en pesos mexicanos salvo que se indique lo contrario.

Los Estados Financieros Auditados fueron preparados por el auditor externo, Galaz, Yamazaki,

Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

Por tema de presentación algunos rubros contables de los estados financieros presentados en esa

sección pueden diferir de los Estados Financieros Auditados sin que se modifiquen los resultados y la

posición financiera de FibraHotel.

97

c) Información Financiera Seleccionada

i) Balance y Resultados – Ejercicio 2016

Los resultados financieros que se describen en este apartado están relacionados con los Estados

Financieros que comprenden 75 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2016:

72 Hoteles bajo contrato de operación.

Tres Hoteles bajo contrato de arrendamiento.

La siguiente tabla muestra un resumen de los estados consolidados de utilidad integral de

FibraHotel por el periodo al 31 de diciembre de 2016 y al 31 de diciembre de 2015.

(Cifras en miles de pesos) Año 2016 Año 2015

Ingresos:

Arrendamiento de habitaciones 2,057,257 1,541,320

Alimentos y bebidas 468,397 367,524

Arrendamiento 79,832 76,121

Otros ingresos 29,519 22,974

Ingresos totales 2,635,004 2,007,939

Gastos y costos generales:

Gastos de habitaciones 402,675 288,706

Costos y gastos de alimentos y bebidas 285,812 215,278

Costos y gastos administrativos 1,103,083 833,780

Total costos y gastos generales 1,791,571 1,337,765

Contribución hotelera 843,433 670,174

Gastos inmobiliarios 33,910 28,991

Gastos administrativos de FibraHotel 48,530 39,361

Comisión de Asesoría 104,673 103,378

Depreciación 296,930 213,782

Utilidad en operación 359,390 284,663

Gastos extraordinarios, neto 106,931 77,688

Utilidad en operación ajustada 252,459 206,975

Otros ingresos, neto 3,918 2,726

Resultado integral de financiamiento (40,700) 29,759

Utilidad antes de impuestos 215,678 239,460

Impuestos 1,787 2,884

Utilidad neta integral consolidada 213,890 236,576

98

Las siguientes tablas muestran un resumen de los estados consolidados de posición financiera de

FibraHotel por el periodo del 31 de diciembre de 2016 contra el 31 de diciembre de 2015.

Activos

Año 2016 Año 2015

Activo circulante:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 448,828 376,824

Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 242,684 207,911

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - 3,190

Pagos anticipados 16,626 5,787

Impuestos por recuperar, principalmente IVA 228,709 288,544

Total del activo circulante 936,847 882,257

Activo no circulante:

Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 9,970,023 7,535,661

Propiedades en desarrollo 1,396,599 2,310,688

Instrumentos financieros derivados 120,887 11,441

Depositos en garantía 2,380 1,812

Impuesto diferido 3,298 4,054

Total del activo no circulante 11,493,186 9,863,656

Total del Activo 12,430,033 10,745,913

Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes

Pasivo circulante:

Deuda 98,288 7,849

Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 318,906 313,667

Impuestos por pagar y otros 36,067 8,375

Total del pasivo circulante 453,261 329,890

Deuda a largo plazo 2,598,743 844,618

Patrimonio de los fideicomitentes:

Aportaciones de los Fideicomitentes 8,737,635 9,160,093

Resultados acumulados 640,394 411,311

Total del patrimonio de los fideicomitentes 9,378,030 9,571,404

Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 12,430,033 10,745,913

99

La siguiente tabla muestra un resumen de los resultados del año 2016 por trimestre. Este resumen

deberá ser leído en conjunto con los Estados Financieros Auditados incluidos en el presente Reporte

Anual.

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 AÑO 2016





Margen 31.0% 31.7% 31.8% 33.2% 32.0%


Margen 28.5% 29.8% 29.6% 31.3% 29.9%

Net Operating Income 156.8 193.4 211.4 247.9 809.5

Margen 29.4% 30.4% 30.4% 32.2% 30.7%

EBITDA 118.3 154.3 172.9 210.7 656.3

Margen 22.2% 24.3% 24.8% 27.4% 24.9%


Margen 10.7% 7.4% 8.5% 6.5% 8.1%


FFO / CBFI con derechos eco. $0.2329 $0.2258 $0.2595 $0.3153 $1.0335


AFFO / CBFI con derechos eco. $0.1869 $0.2406 $0.2663 $0.3049 $0.9987

Distribución 99.0 119.0 134.7 150.5 503.2

Distrib. / CBFI con derechos eco $0.2003 $0.2408 $0.2726 $0.3045 $1.0181

*Cifras en millones de Pesos, excepto por la información de los CBFIs que está en Pesos.

ii) Origen y Aplicación de Recursos – Ejercicio 2016

La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de Hoteles. Al 31 de

diciembre de 2016, FibraHotel cuenta con tres Hoteles bajo contrato de arrendamiento. Una porción

menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a Hoteles del

Portafolio Actual: One Monterrey, One Aguascalientes, One Acapulco, One Puebla FINSA, Fiesta Inn

Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey, entre otros.


Ingresos por habitaciones.

Ingresos por alimentos y bebidas.

Ingresos por arrendamientos.

Otros ingresos.

Los componentes de los costos y gastos de los Hoteles son los siguientes:

Costo y gastos de habitaciones.

100

Costo y gastos de alimentos y bebidas.

Costos administrativos y gastos generales.

Otros gastos de operación.

Los componentes de los costos y gastos de FibraHotel son los siguientes:

Gastos inmobiliarios (seguro, predial, gastos relacionados con los locales en

arrendamiento, entre otros).

Gastos corporativos (sueldo, honorarios asesores, renta de la oficina, gastos de relaciones

inversionistas, entre otros).

Fee de asesoría.

Depreciación.

Para más detalle sobre los tipos de ingresos, costos y gastos ver la Sección 4.c.i) “Principales

Factores que Afectan el Resultado de la Operación” del presente Reporte Anual.

1. Ingresos Totales.


$2,008 millones para el año 2015 (incremento del 31.2%):

Ps. $2,057 millones de ingresos por renta de habitaciones (78.1% de los ingresos totales),

en incremento de 33.5%.

Ps. $468 millones de ingresos por alimentos y bebidas (17.8% de los ingresos totales), en

incremento de 27.4%.

Ps. $79.8 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles y (ii) locales

comerciales / antenas (en conjunto, 3.0% de los ingresos totales), en incremento de 4.9%.

Ps. $29.5 millones (1.1% de los ingresos totales) de otros ingresos, en incremento de

28.5%.

Tratándose de los hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 32.6%, de Ps.

$1,927 millones a Ps. $2,555 millones, debido a los siguientes factores:

El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabilizados (+12.3% para los 56

Hoteles estabilizados).

La adquisición de dos nuevos Hoteles en operación durante el año.


La estabilización de los Hoteles que abrieron durante el año 2015 y 2016.

Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2016, los ingresos totales han venido creciendo ya

que a lo largo del año 2016, FibraHotel ha venido sumando Hoteles al Portafolio Actual:

FibraHotel inicio el año con 62 Hoteles.

Enero 2016: apertura del hotel Fairfield Inn & Suites Juriquilla.

Febrero 2016: apertura del hotel One Durango.

Marzo 2016: aperturas de los hoteles AC by Marriott Querétaro y Fiesta Americana

Pabellón M.

Mayo 2016: adquisición del hotel Fiesta Americana Hermosillo.

Junio 2016: aperturas de los hoteles AC by Marriott Guadalajara, Grand Fiesta

Americana Monterrey Valle y Live Aqua Monterrey Valle.

Julio 2016: apertura del hotel Fiesta Inn Lofts Monterrey la Fe.

Agosto 2016: adquisición del hotel Fiesta Inn Monterrey Valle.

101

Noviembre 2016: aperturas de los hoteles Fairfield Inn & Suites Nogales y One

Cuautitlán.

Diciembre 2016: apertura Fiesta Inn Los Mochis.

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 AÑO 2016


Habitaciones 420.3 492.8 546.9 597.2 2,057.3


Arrendamiento 18.6 17.7 20.9 22.6 79.8

Otros 3.2 6.4 8.2 11.7 29.5






* Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del númerode Hoteles.



generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición/sin incluir los

Hoteles arrendados):

Año 2016Cuartos

Dispo.

Cuartos

Ocup.Ocup.

Ingresos Cuartos

Ps. $ Millones

Tarifa

promedio

Tarifa

efectiva

Trimestre 1 750,630 442,090 58.9% 420.3$ 951$ 560$

Trimestre 2 815,681 506,294 62.1% 492.8$ 973$ 604$

Trimestre 3 878,446 555,836 63.3% 546.9$ 984$ 623$

Trimestre 4 899,291 571,656 63.6% 597.2$ 1,045$ 664$

Total 3,344,048 2,075,876 62.1% 2,057.3$ 991$ 615$

2. Costos y Gastos Generales Totales.

Durante el año 2016, los costos y gastos generales totales de los hoteles administrados de

FibraHotel fueron Ps. $1,792 millones contra Ps. $1,338 millones para el año 2015:

Ps. $1,103 millones de costos y gastos indirectos (61.6% de los costos y gastos generales

totales). Se trata de los costos de administración, de publicidad y promoción, de

mantenimiento, de recursos humanos, de los energéticos y de los honorarios de las

compañías operadoras de Hoteles.

Ps. $403 millones de gastos de habitaciones (22.5% de los costos y gastos generales

totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.

Ps. $286 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (16.0% de los costos y

gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta

de habitaciones (alimentos y bebidas y otros).

102

3. Contribución Hotelera.

La contribución hotelera ascendió, para el año 2016, a Ps. $843 millones, representando 32.0%

de los ingresos totales, contra Ps. $670 millones para el año 2015, representando 33.4% de los ingresos

totales, este decremento en margen se debe al mix entre hoteles bajo contratos de operación y contratos

de arrendamiento y al mix entre hoteles estabilizados y hoteles en periodo de estabilización:

Ps. $764 millones correspondieron a los hoteles administrados (margen de 29.9%),

contra Ps. $589 millones en 2015 (margen del 30.6%).

Ps. $79.5 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento y a los locales

comerciales (margen del 100%), contra Ps. $81.2 millones en 2015.

El decremento de 67 puntos básicos de margen de contribución de los hoteles administrados

entre 2015 y 2016 se debe principalmente a los hoteles de recién apertura, que generalmente generan un

menor margen que los hoteles estabilizados por estar en el periodo de estabilización de su actividad.

Tomando en cuenta un perímetro comparable entre 2015 y 2016, es decir excluyendo los hoteles que

abrieron durante el año 2016, el margen de contribución incrementó 62 puntos básicos, de 30.6% a

31.2%. Este aumento se debe principalmente al incremento en ingresos totales de esos hoteles

(+13.6%), gracias a la labor de optimización de las tarifas por la compañías operadoras, al

apalancamiento operativo a nivel de los hoteles (los gastos y costos incrementaron 12.3%, es decir 125

puntos básicos menos que el incremento de los ingresos totales), pero de igual manera, se debe a la labor

de Asset Management que efectúa el administrador con las compañías operadoras.

La siguiente tabla muestra el detalle de la evolución de los ingresos y de la contribución hotelera

entre el año 2015 y el año 2016:

(Cifras en miles de pesos) Año 2016 % Año 2015 %

Ingresos:

Total hoteles administrados 2,555,173 97.0% 1,926,781 96.0%

Hoteles administrados - Estabilizados 2,209,037 83.8% 1,737,356 86.5%


Arrendamiento - Hoteles / Antenas / Locales 79,832 3.0% 81,158 4.0%

Ingresos totales 2,635,004 100% 2,007,939 100%

Contribución hotelera:

Total hoteles administrados 763,899 90.6% 589,016 87.9%

Hoteles administrados - Estabilizados 697,381 82.7% 541,798 80.8%


Arrendamiento 79,534 9.4% 81,158 12.1%

Contribución hotelera total 843,433 100% 670,174 100%

(Cifras en miles de pesos) Año 2016 Año 2015 Var.

Margen de contribución hotelera:

Total Hoteles administrados 29.9% 30.6% (67 pp)

Hoteles administrados - Estabilizados 31.6% 31.2% 38.4 pp

Hoteles administrados - No estabilizados 19.2% 24.9% (571 pp)

Arrendamiento 99.6% 100.0% (37 pp)

Margen de contribución hotelera total 32.0% 33.4% (137 pp)

A lo largo del año 2016, el portafolio en periodo de estabilización ha incrementado en números

de hoteles gracias a las aperturas de hoteles nuevos, y también ha tenido una tendencia favorable de su

103

generación de flujo y de sus márgenes, el margen de contribución hotelera pasando de 6.6% en el primer

trimestre a 26.6% durante el cuarto trimestre (margen de contribución anual: 19.6%).

La siguiente tabla y la siguiente grafica muestran la evolución de los ingresos y de la

contribución de los hoteles administrados no estabilizados durante el año 2016:

Ps. $ miles T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 Año 2016

Número de hoteles admin. no estabilizados 10 14 15 18 18

Ingresos hoteles admin. no estabilizados 35,216 63,448 104,633 143,003 346,300

% de los ingresos de los hoteles administrados 6.8% 10.3% 15.5% 19.1% 13.6%

Contrib. hoteles admin. no estabilizados 2,318 5,808 20,350 38,042 66,518

Margen 6.6% 9.2% 19.4% 26.6% 19.2%

% de la contribución de los hoteles administrados 1.6% 3.2% 10.2% 16.3% 8.7%

$35.2

$63.4

$104.6

$143.0

$2.3 $5.8$20.3

$38.0

6.6%

9.2%

19.4%

26.6%

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016

Hoteles no estabilizados: evolución ingresos /

contribución

Ingresos Contribución Margen

Se puede apreciar la tendencia de aceleración de la generación de ingresos y de la contribución,

así mismo con un fuerte incremento en el margen de contribución, el cual fue de 19.2% para todo el año,

pero alcanzó 26.6% durante el último trimestre del año. Esa fuerte aceleración, se debe en gran parte a

los cinco hoteles de servicio completo que se abrieron entre marzo y junio de 2016 (AC Querétaro,

Fiesta Americana Pabellón M, AC Guadalajara, Grand Fiesta Americana Monterrey Valle y Live Aqua

Monterrey Valle). De hecho, durante el cuarto trimestre de 2016 esos cinco hoteles tuvieron en conjunto

una tasa de ocupación del 46.5%, una tarifa promedio de Ps. $1,865, una tarifa efectiva de Ps. $867 y

aportaron Ps. $22.6 millones a la contribución hotelera. A nivel de contribución, los resultados todavía

son bajos (menos de 10% de la contribución hotelera del trimestre), pero el margen está alcanzando

27.7%, con una ocupación inferior al 50%.

4. Utilidad de Operación.

Los otros gastos operativos de Ps. $484 millones se conforman principalmente tanto de los

gastos inmobiliarios (Ps. $33.9 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $48.5

millones), de la comisión por asesoría (Ps. $105 millones), y de la depreciación del periodo (Ps. $297

millones). Para 2015 esos otros gastos operativos ascendían a Ps. $385 millones, el incremento

(+25.6%) se explica principalmente por la depreciación (mayor número de activos inmobiliarios) ya que

los gastos administrativos (para acompañar el crecimiento de FibraHotel) y los gastos inmobiliarios

(mayor número de activos inmobiliarios) incrementan en una menor proporción que la contribución

hotelera total.

La utilidad de operación ascendió a Ps. $359 millones, representando 13.6% de los ingresos

totales, contra Ps. $285 millones (14.2% de los ingresos totales) en 2015.

104

5. Utilidad de Operación Ajustada.

Durante el año 2016, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $107 millones, los cuales

corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de hoteles

(impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros), para 2015, esos gastos

ascendieron a Ps. $77.7 millones.

La utilidad de operación ajustada ascend ió a Ps. $252 millones contra Ps. $207 millones en

2015.

6. Resultado Integral de Financiamiento.

FibraHotel cerró el año con una posición de deuda neta de Ps. $2,248 millones (la deuda total

fue de Ps. $2,697 millones) contra Ps. $476 millones millones al 31 de diciembre de 2015 (la deuda total

era de Ps. $852 millones).

Durante el año, la deuda financiera de FibraHotel generó un costo financiero de Ps. $108

millones. En conformidad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con los

desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como parte de la inversión de

cada proyecto específico. Durante el año 2016, aproximadamente el 62.5% de la deuda ha sido

relacionado con proyectos en desarrollo y FibraHotel ha capitalizado Ps. $68.0 millones de intereses.

Cabe mencionar que los intereses se han pagado con efectivo disponible para los desarrollos. Una vez

que cada desarrollo sea abierto al público se dejaran de capitalizar los intereses respectivos, y en ese

momento el costo financiero pasara por el estado de resultados de FibraHotel en conformidad con las

normas IFRS.

7. Utilidad Neta Consolidada.

Después de impuestos de Ps. $1.8 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades

generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas, etc.), la utilidad neta

consolidada alcanzó Ps. $214 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 43.27

centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al portafolio en desarrollo que no contaban

con derechos económicos al cierre de cada trimestre del año 2016). Para 2015, la utilidad neta

consolidada alcanzó Ps. $237 millones y la utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 47.86

centavos por CBFI. El decremento en la utilidad neta consolidada se debe principalmente al resultado

integral financiero, al pasar de una utilidad de Ps. $29.8 millones en 2015 a una pérdida de (Ps. $40.7

millones) en 2016 ocasionado por el pago de intereses relacionados con las líneas de crédito, resultante

del esfuerzo de inversión a lo largo del año 2016 y de las alzas de tasa de interés durante el año 2016 (la

tasa de interés de referencia de Bancos de Mexico incremento de 3.25% a finales de 2015 a 5.75% a

finales de 2016).

105

La siguiente tabla muestra un resumen de los la utilidad neta por CFBI:

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 AÑO 2016

Utilidad Neta Consolidada 57.1 47.1 59.5 50.2 213.9



Resultado por CBFI $0.1155 $0.0953 $0.1203 $0.1017 $0.4327 Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos

iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. – Ejercicio 2016

1. Flujo Neto de Efectivo de Actividades Operativas.

Durante 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de Ps.

$633 millones contra Ps. $402 millones en 2015. Excluyendo las actividades relacionadas con las

actividades de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA relacionado con los

desarrollos y las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $577

millones contra Ps. $516 millones.

2. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Inversión.

Durante 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo

por (Ps. $1,736 millones):

(Ps. $245 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2016.

(Ps. $1,261 millones) respecto al portafolio en desarrollo (sin contabilizar los intereses

capitalizados).

(Ps. $149 millones) respecto a las remodelaciones de hoteles.

(Ps. $94 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento.

Ps. $2.1 millones respecto a ingresos de inversión (venta de activo fijo, etc.).

Ps. $11.2 millones respecto a los intereses generados durante el periodo.

Durante 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión negativo

por (Ps. $2,530 millones):


(Ps. $2,122 millones) respecto al portafolio en desarrollo.



Ps. $6.5 millones respecto a ingresos de inversión (venta de activo fijo, etc.).

Ps. $34.3 millones respecto a los intereses generados durante el periodo.

3. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Financiamiento.

Durante el año 2016, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de

financiamiento por Ps. $1,231 millones:

Ps. $1,845 millones con respecto a los recursos de las disposiciones de las líneas de

crédito que llevó a cabo FibraHotel durante el último trimestre de 2016.

106

(Ps. $470 millones) con respecto a las distribuciones:

o (Ps. $118 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2015.

o (Ps. $99 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2016.

o (Ps. $119 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2016.

o (Ps. $135 millones) con respecto a la distribución del tercer trimestre de 2016.

(Ps. $57.4 millones) con respecto a los intereses capitalizados pagados (sobre un total de

intereses capitalizados de Ps. $68.0 millones para el año 2016)

(Ps. $46.3 millones) con respecto a la adquisición de coberturas para la deuda.

(Ps. $39.5 millones) con respecto a los intereses en resultados y otros gastos financieros

pagados.


financiamiento por Ps. $407 millones:

Ps. $852 millones con respecto a los recursos de las disposiciones de las líneas de crédito

que llevó a cabo FibraHotel durante el último trimestre de 2015.


o (Ps. $111 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2014

o (Ps. $103 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2015

o (Ps. $109 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2015

o (Ps. $106 millones) con respecto a la distribución del tercero trimestre de 2015

(Ps. $16.4 millones) con respecto respecto a la adquisición de coberturas para la deuda y

a los intereses pagados.

4. Flujo de Efectivo Operativo Ajustado.

Durante el año 2016, FibraHotel generó:

Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations (“FFO” por sus siglas en inglés)

de Ps. $511 millones, contra Ps. $450 millones en 2015, un incremento de 13.4 por ciento.

Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operations (“AFFO” por

sus siglas en inglés) de Ps. $494 millones contra Ps. $429 millones en 2015, un incremento

de 15.1 por ciento.

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 AÑO 2016

Utilidad neta consolidada 57.1 47.1 59.5 50.2 214.0

Depreciación 58.0 64.5 68.8 105.6 296.9

FFO 115.1 111.6 128.3 155.8 510.8

Reserva de CapEx (27.2) (32.4) (35.3) (39.7) (134.6)

Ajustes no operativos 4.4 39.7 38.6 34.6 117.4

AFFO 92.4 118.9 131.6 150.7 493.6

Número de CBFI

En circulación 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4

Con derechos económicos. 494.3 494.3 494.3 494.3 494.3

/ CBFI con derechos econ.

FFO $0.2329 $0.2258 $0.2595 $0.3153 $1.0335

AFFO $0.1869 $0.2406 $0.2663 $0.3049 $0.9987

107

5. Posición de Liquidez.

FibraHotel cerró el año 2016:

Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps.

$678 millones (el IVA acreditable asciende a Ps. $229 millones). Excluyendo el IVA

acreditable, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $449 millones

contra Ps. $376 millones al 31 de diciembre de 2015.

Una position de deuda total de Ps. $2,697 millones contra Ps. $852 millones al 31 de

diciembre de 2015. La posición de deuda neta (incluyendo IVA por acreditar) es de Ps.

$2,019 millones.

Aproximadamente Ps. $302 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.

Las tablas siguientes presenta el detalle de la posición de efectivo y de deuda de FibraHotel:

Año 2015 Año 2016 Comentarios

Efectivo y equiv. de efectivo 376.8 448.8

Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Operación 222.4 207.7 Capital de trabajo

Efectivo y equiv. de efectivo restr. – Operación 37.9 26.3 Reserva de CAPEX

Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Inversión 114.6 184.8 Dispo. para inversión

Posición de efectivo sin efectivo restringido 337.0 392.5

Cifras en millones de pesos

Año 2016 Moneda Tasa de intéres Vencimiento

BBVA Bancomer 179.0 MXN TIIE 28d + 150bps Octubre 2027



BBVA Bancomer 202.4 MXN TIIE 28d + 150bps Noviembre 2027

BBVA Bancomer 341.1 MXN TIIE 28d + 150bps Noviembre 2027

Banorte 1 1,000.0 MXN TIIE 91d + 200bps Octubre 2024

Banorte 2 698.1 MXN TIIE 91d + 130bps* Julio 2026

Total 2,697.0


* En septiembre de 2018, el margen incrementa a 200bps y en septiembre de 2020, incrementa a 250bps.

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda:

Años Amortizaciónes %

2017 98.3 3.6%

2018 102.1 3.8%

2019 196.0 7.3%

2020 200.1 7.4%

2021 306.8 11.4%

2022 y adelante 1,793.7 66.5%

Total 852.5 100.0%

108

Al 31 de diciembre de 2016, y de acurdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado

varios instrumentos financieros destinados a cubrir las variaciones de la tasa TIIE. En este sentido el

74% de la deuda de FibraHotel está cubierta. Esos productos, de vencimiento a cinco años, fueron

pagados al momento de cerrar las operaciones, y tienen las siguientes características:

Importe Tipo Strike Límite

BBVA Bancomer 179.0 Cap Spread 5.0% 9.0%

BBVA Bancomer 123.1 Cap Spread 5.0% 7.0%

Banorte 1 1,000.0 Cap 6.0%

Banorte 2 698.1 n.a. n.a. n.a.

Total 2,697.0


6. Nueva Regulación Aplicable a las FIBRAS.

Durante el año 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió una regulación para

medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de la FIBRAs.

Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2016 con un endeudamiento de Ps.

$2,697 millones y con un total de activos de Ps. $12,430 millones, correspondiendo a un

nivel de endeudamiento del 21.7%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de

FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras

que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a

50%.

Índice de cobertura de servicio de la deuda: Se calcula tomando la capacidad por parte

de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles

para los seis próximos trimestres. Para el primero, segundo, tercero y cuarto trimestre de

2016, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de 1.2x, 1.2x, 1.7x

y 1.7x, respectivamente.

7. Gastos y Reservas de Capital.

Al 31 de diciembre de 2016, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible,

destinada a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en

un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $56.3 millones

contra Ps. $37.9 millones al 31 de diciembre de 2015.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $94.1 millones.

Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la

oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los

retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, FibraHotel

invirtió Ps. $149 millones en gastos de capital de remodelación, principalmente en los

hoteles Fiesta Americana Hermosillo, Sheraton Ambassador Monterrey y Live Aqua

Boutique Playa del Carmen:

o Fiesta Americana Hermosillo: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos y

(iii) áreas públicas. Esta remodelación tiene un presupuesto de Ps. 85.0 millones,

de los cuales Ps. 70.6 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2016.

o Sheraton Ambassador Monterrey: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos

y (iii) áreas públicas. Esta remodelación tiene un presupuesto de USD 5.0 millones,

109

de los cuales Ps. 73.9 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2016. (Ps.

$13.2 millones durante el año 2016).

o Live Aqua Boutique Playa del Carmen (reposicionamiento bajo una nueva

marca): mejoras en (i) habitaciones y (ii) adición de centros de consumo. Esta

remodelación tiene un presupuesto de 26.3 y al 31 de diciembre de ha invertido Ps.

$18.0 millones.

8. Distribuciones de Efectivo.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2016, FibraHotel aprobó Distribuciones de

Efectivo por un importe total de aproximado de Ps. $503 millones, de los cuales Ps. $48 millones

corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $455 millones corresponden al retorno de capital, y se detalla en

la siguiente tabla:

T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 AÑO 2016


Resultado Fiscal 9.2 - 38.7 - 47.9



Totales 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4



Resultado Fiscal $0.0187 - $0.0783 - $0.0970

Retorno de Capital $0.1816 $02408 $0.1943 $0.3045 $0.9211


Para el ejercicio 2015, FibraHotel realizó Distribuciones de Efectivo por un total de Ps. $436

millones, representando Ps. $0.8812 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI, entre 2015 y

2016, fue de 15.5 por ciento.

110

d) Información Financiera Seleccionada – Ejercicio 2015

i) Balance y Resultados – Ejercicio 2015


Financieros que comprenden 62 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2015:

60 Hoteles bajo contrato de operación.

Dos Hoteles bajo contrato de arrendamiento.

La siguiente tabla muestra un resumen de los estados consolidados de utilidad integral de

FibraHotel por el periodo al 31 de diciembre de 2015 y al 31 de diciembre de 2014.

(Cifras en miles de pesos) Año 2015 Año 2014

Ingresos:

Arrendamiento de habitaciones 1,541,320 1,162,025

Alimentos y bebidas 367,524 289,662

Arrendamiento 76,121 68,801

Otros ingresos 22,974 10,337

Ingresos totales 2,007,939 1,530,826

Gastos y costos generales:

Gastos de habitaciones 288,706 198,587

Costos y gastos de alimentos y bebidas 215,278 164,798

Costos y gastos administrativos 833,780 642,668

Total costos y gastos generales 1,337,765 1,006,053

Contribución hotelera 670,174 524,774

Gastos inmobiliarios 28,991 21,626

Gastos administrativos de FibraHotel 39,361 29,182

Comisión de Asesoría 103,378 102,731

Depreciación 213,782 162,930

Utilidad en operación 284,663 208,305

Gastos extraordinarios, neto 77,688 88,448

Utilidad en operación ajustada 206,975 119,857

Otros ingresos, neto 2,726 12,209

Resultado integral de financiamiento 29,759 124,379

Utilidad antes de impuestos 239,460 256,445

Impuestos 2,884 2,742

Utilidad neta integral consolidada 236,576 253,703

111

Las siguientes tablas muestran un resumen de los estados consolidados de posición financiera de

FibraHotel por el periodo del 31 de diciembre de 2015 contra el 31 de diciembre de 2014.

Activos

Año 2015 Año 2014

Activo circulante:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 376,824 2,091,905

Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 207,911 169,174

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 3,190

Impuestos por recuperar, principalmente IVA 288,544 234,063

Pagos anticipados 5,787 2,614

Total del activo circulante 882,257 2,500,946


Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 7,535,661 6,725,074

Propiedades en desarrollo 2,310,688 773,570

Instrumentos financieros derivados 11,441 -

Depositos en garantía 1,812 1,654

Impuesto diferido 4,054 3,995

Total del activo no circulante 9,863,656 7,504,294

Total del Activo 10,745,913 10,005,240

Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes

Pasivo circulante:

Deuda 7,849 -

Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 313,667 233,249

Impuestos por pagar y otros 8,375 5,002

Total del pasivo circulante 329,890 238,250

Deuda a largo plazo 844,618 -

Patrimonio de los fideicomitentes:

Aportaciones de los Fideicomitentes 9,160,093 9,495,328

Resultados acumulados 411,311 271,662

Total del patrimonio de los fideicomitentes 9,571,404 9,766,989

Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 10,745,913 10,005,240

112

La siguiente tabla muestra un resumen de los resultados del año 2015 por trimestre. Este resumen

deberá ser leído en conjunto con los Estados Financieros Auditados incluidos en el Reporte Anual del

año 2015.

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015





Margen 33.3% 32.4% 33.5% 34.2% 33.4%


Margen 29.7% 29.7% 30.8% 31.9% 30.6%

Net Operating Income 142.8 155.3 162.2 180.9 641.2

Margen 31.8% 31.0% 32.2% 32.7% 31.9%

EBITDA 107.0 120.0 125.9 145.6 498.4

Margen 23.8% 23.9% 25.0% 26.3% 24.8%


Margen 13.6% 15.3% 13.1% 5.9% 11.8%


FFO / CBFI con derechos eco. $0.2207 $0.2524 $0.2308 $0.2072 $0.9112


AFFO / CBFI con derechos eco. $0.2045 $0.2162 $0.2141 $0.2332 $0.8679

Distribución 102.5 108.9 106.4 117.7 435.5

Distrib. / CBFI con derechos eco $0.2074 $0.2204 $0.2153 $0.2380 $0.8812

*Cifras en millones de Pesos, excepto por la información de los CBFIs que está en Pesos.

ii) Origen y Aplicación de Recursos – Ejercicio 2015

La mayor parte de los ingresos proviene de la operación y del arrendamiento de Hoteles. Al 31 de

diciembre de 2015, FibraHotel cuenta con dos Hoteles bajo contrato de arrendamiento. Una porción

menor proviene de componentes comerciales en arrendamiento que se ubican junto a Hoteles del

Portafolio Actual: One Monterrey, One Aguascalientes, One Acapulco, One Puebla FINSA, Fiesta Inn

Perinorte y Sheraton Ambassador Monterrey, entre otros.


Ingresos por habitaciones.

Ingresos por alimentos y bebidas.

Ingresos por arrendamientos.

Otros ingresos.

Los componentes de los costos y gastos de los Hoteles son los siguientes:

Costo y gastos de habitaciones.

113

Costo y gastos de alimentos y bebidas.

Costos administrativos y gastos generales.

Otros gastos de operación.

Los componentes de los costos y gastos de FibraHotel son los siguientes:

Gastos inmobiliarios (seguro, predial, gastos relacionados con los locales en

arrendamiento, entre otros).

Gastos corporativos (sueldo, honorarios asesores, renta de la oficina, gastos de relaciones

inversionistas, entre otros).

Fee de asesoría.

Depreciación.

Para más detalle sobre los tipos de ingresos, costos y gastos ver la Sección 4.c.i) “Principales

Factores que Afectan el Resultado de la Operación” del presente Reporte Anual.

1. Ingresos Totales.


$1,531 millones para el año 2014 (incremento del 31.2%):

Ps. $1,541 millones de ingresos por renta de habitaciones (76.8% de los ingresos totales),

en incremento de 32.6%.

Ps. $368 millones de ingresos por alimentos y bebidas (18.3% de los ingresos totales), en

incremento de 26.9%.

Ps. $75.4 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles y (ii) locales

comerciales / antenas (en conjunto, 3.8% de los ingresos totales), en incremento de 9.6%.

Ps. $23.7 millones (1.2% de los ingresos totales) de otros ingresos, en incremento de

129%.

Tratándose de los hoteles bajo contrato de operación, los ingresos incrementaron un 32.4%, de Ps.

$1,455 millones a Ps. $1,927 millones, debido a los siguientes factores:

El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles estabilizados (+7.1% para los 47

Hoteles estabilizados).

La adquisición de un nuevo Hotel en operación durante el año.

El vencimiento de un contrato de arrendamiento (Fiesta Inn Ecatepec), el cual fue

sustituido por un contrato de operación.

La apertura de cinco Hoteles del Portafolio de Desarrollo.

La estabilización de los Hoteles que abrieron durante el año 2014.

Entre el primer y el cuarto trimestre del año 2015, los ingresos totales han venido creciendo ya

que a lo largo del año 2015, FibraHotel ha venido sumando Hoteles al Portafolio Actual:

FibraHotel inicio el año con 56 Hoteles:

Enero de 2015: Apertura del hotel One Cuernavaca

Febrero de 2015: Adquisición de los hoteles Fiesta Inn Cuernavaca y Cacao Playa del

Carmen (ahora Lat20 by Live Aqua)

Marzo de 2015: Apertura de la primera etapa del Fairfield & Suites Saltillo

Julio de 2015: Apertura del One Perisur

Septiembre de 2015: Apertura del Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen y de la segunda

etapa del Fairfield & Suites Saltillo

114

Noviembre de 2015: Fiesta Inn Ecatepec sustituye el contrato de arrendamiento por un

contrato de administración y apertura del Courtyard Ciudad del Carmen

Diciembre de 2015: Adquisición del Fiesta Inn Villahermosa y apertura del Fairfield Inn

& Suites Villahermosa

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015


Habitaciones 340.1 385.5 390.2 425.6 1,541.3


Arrendamiento 17.8 19.7 20.3 17.6 75.4

Otros 8.2 3.0 4.4 8.1 23.7






* Cifras en millones de Pesos, excepto por la información del númerode Hoteles.



generaron ingreso por renta de habitaciones a FibraHotel (desde fecha de adquisición/sin incluir los

Hoteles arrendados):

Año 2015Cuartos

Dispo.

Cuartos

Ocup.Ocup.

Ingresos Cuartos

Ps. $ Millones

Tarifa

promedio

Tarifa

efectiva

Trimestre 1 635,872 370,645 58.3% 340.1$ 917$ 535$

Trimestre 2 665,040 416,466 62.6% 385.5$ 926$ 580$

Trimestre 3 682,504 435,523 63.8% 390.2$ 896$ 572$

Trimestre 4 704,760 471,700 66.9% 425.6$ 902$ 604$

Total 2,688,176 1,694,334 63.0% 1,541.3$ 910$ 573$

2. Costos y Gastos Generales Totales.

Durante el año 2015, los costos y gastos generales totales de los hoteles administrados de

FibraHotel fueron Ps. $1,338 millones contra Ps. $1,006 millones para el año 2014:

Ps. $834 millones de costos y gastos indirectos (62.3% de los costos y gastos generales

totales). Se trata de los costos de administración, de publicidad y promoción, de

mantenimiento, de recursos humanos, de los energéticos y de los honorarios de las

compañías operadoras de Hoteles.

Ps. $289 millones de gastos de habitaciones (21.6% de los costos y gastos generales

totales). Se trata de los gastos directamente relacionados con la renta de habitaciones.

115

Ps. $215 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (16.1% de los costos y

gastos generales totales). Se trata de los gastos directamente no relacionados con la renta

de habitaciones (alimentos y bebidas y otros).

3. Contribución Hotelera.

La contribución hotelera ascendió, para el año 2015, a Ps. $670 millones, representando 33.4%

de los ingresos totales, contra Ps. $525 millones para el año 2014, representando 34.3% de los ingresos

totales, este decremento en margen se debe únicamente al mix entre Hoteles bajo contratos de operación

y contratos de arrendamient:

Ps. $589 millones correspondieron a los hoteles administrados (margen de 30.6%),

contra Ps. $449 millones en 2014 (margen del 30.8%).

Ps. $76.1 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento y a los locales

comerciales (margen del 100%), contra Ps. $68.8 millones en 2014.

Ps. $5.0 millones correspondieron a otros ingresos (margen del 100%) contra Ps. $7.1

millones en 2014.

El decremento de 28 puntos básicos de margen de contribución de los Hoteles administrados

entre 2014 y 2015 se debe principalmente a los Hoteles de recién apertura, que generalmente generan un

menor margen que los hoteles estabilizados por estar en el periodo de estabilización de su actividad.

Tomando en cuenta un perímetro comparable entre 2014 y 2015, es decir excluyendo los hoteles que

abrieron durante el año 2015, el margen de contribución incremento 117 puntos básicos, de 30.9% a

32.0%, este incremento se debe principalmente al incremento en ingresos totales (+9.1%), gracias a la

labor de optimización de las tarifas por la compañías operadoras, al apalancamiento operativo a nivel de

los Hoteles (los gastos y costos incrementaron 7.3%, es decir 184 puntos básicos menos que el

incremento de los ingresos totales), pero de igual manera, se debe a la labor de Asset Management que

efectúa el administrador con las compañías operadoras.

4. Utilidad de Operación.

Los otros gastos operativos de Ps. $386 millones se conforman principalmente tanto de los

gastos inmobiliarios (Ps. $29.0 millones), como de los administrativos de FibraHotel (Ps. $39.4

millones), de la comisión por asesoría (Ps. $103 millones), y de la depreciación del periodo (Ps. $214

millones). Para 2014 esos otros gastos operativos ascendían a Ps. $316 millones, el incremento

(+21.8%) se explica principalmente por la depreciación (mayor número de activos inmobiliarios), los

gastos administrativos (para acompañar el crecimiento de FibraHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor

número de activos inmobiliarios).

La utilidad de operación ascendió a Ps. $285 millones, representando 14.2% de los ingresos

totales, contra Ps. $208 millones (13.6% de los ingresos totales) en 2014.

5. Utilidad de Operación Ajustada.

Durante el año 2015, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $77.7 millones, los cuales

corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de hoteles

(impuestos, avalúos, auditorías técnicas y gastos pre-operativos entre otros), para 2014, esos gastos

ascendieron a Ps. $88.4 millones.

La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $207 millones contra Ps. $120 millones en 2014.

116

6. Resultado Integral de Financiamiento.

FibraHotel cerró el trimestre con una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps.

$377 millones y con intereses generados durante el periodo de Ps. $35.1 millones. El efectivo está

totalmente invertido en instrumentos de deuda emitidos por el Gobierno Federal Mexicano. También

tuvo cargos bancarios por Ps. $4.9 millones, principalmente debido a las comisiones por disposición de

las líneas de crédito. Para el año 2015, el resultado integral de financiamiento ascendió a Ps. $29.8

millones contra Ps. $124 millones en 2014.

Durante el cuarto trimestre, FibraHotel empezó a utilizar las líneas de crédito disponibles, a

efecto de financiar sus proyectos incluyendo parte del portafolio de desarrollo, y generando un costo

financiero durante el periodo de Ps. $3.8 millones de intereses. En conformidad con las normas IFRS,

los intereses relativos a la deuda asociada con los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción

son capitalizados como parte de la inversión de cada proyecto específico. Durante el cuarto trimestre de

2015 el total de la deuda está relacionada con proyectos en desarrollo por lo que en el trimestre

FibraHotel ha capitalizado Ps. $3.8 millones de intereses. Cabe mencionar que los intereses se han

pagado con efectivo disponible para los desarrollos. Una vez que cada desarrollo sea abierto al público

se dejaran de capitalizar los intereses respectivos, y en ese momento el costo financiero pasara por el

estado de resultados de FibraHotel en conformidad con las normas IFRS.

7. Utilidad Neta Consolidada.

Después de impuestos de Ps. $2.9 millones, a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades

generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas…), la utilidad neta

consolidada alcanzó Ps. $237 millones. La utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a 47.86

centavos por CBFI (excluyendo los CBFIs correspondiendo al Portafolio de Aportación en Desarrollo

que no contaban con derechos económicos al cierre de cada trimestre del año 2015). Para 2014, la

utilidad neta consolidada alcanzó Ps. $254 millones y la utilidad neta consolidada por CBFI ascendió a

51.37 centavos por CBFI. El decremento en la utilidad neta consolidada se debe principalmente a una

disminución del resultado integral financiero, de Ps. $124 millones en 2014 a Ps. $29.8 millones en

2015, resultante del esfuerzo de inversión a lo largo del año 2015.

La siguiente tabla muestra un resumen de los la utilidad neta por CFBIs de FibraHotel para los

cuatro trimestres y el año 2015:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015

Utilidad Neta Consolidada 61.1 76.9 65.9 32.7 236.6



Resultado por CBFI $0.1236 $0.1555 $0.1333 $0.0663 $0.4786 Cifras en millones de pesos, excepto información por CBFI en pesos

117

iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. – Ejercicio 2015

1. Flujo Neto de Efectivo de Actividades Operativas.

Durante el año 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de operación de

Ps. $402 millones contra Ps. $294 millones en 2014. Excluyendo las actividades relacionadas con las

actividades de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA relacionado con los

desarrollos y las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue de Ps. $516

millones contra Ps. $420 millones.

2. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Inversión.

Durante el año 2015, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión

negativo por (Ps. $2,524 millones):


(Ps. $2,122 millones) respecto al Portafolio en Desarrollo.

(Ps. $158 millones) respecto a las remodelaciones de Hoteles.


Ps. $7.0 millones respecto a ingresos de inversión (venta de activo fijo…)

Ps. $34.3 millones respecto a los intereses generados durante periodo.

Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo de actividades de inversión

negativo por (Ps. $2,570 millones:

(Ps. $1,764 millones) con respecto a las adquisiciones del año 2014.

(Ps. $663 millones) respecto al Portafolio en Desarrollo.


(Ps. $97 millones) respecto al pago final del Hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla.

(Ps. $54 millones) respecto al CAPEX de mantenimiento

Ps. $122 millones respecto a los intereses generados durante periodo.

3. Flujo Neto de Efectivo de Actividades de Financiamiento.


financiamiento por Ps. $407 millones:

Ps. $852 millones con respecto a los recursos de las disposiciones de las líneas de crédito

que llevó a cabo FibraHotel durante el último trimestre de 2015.


o (Ps. $111 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2014

o (Ps. $103 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2015

o (Ps. $109 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2015

o (Ps. $106 millones) con respecto a la distribución del tercero trimestre de 2015

(Ps. $16.4 millones) con respecto respecto a la adquisición de coberturas para la deuda y

a los intereses pagados.

Durante el año 2014, FibraHotel generó un flujo neto de efectivo por (Ps. $419 millones)

derivado de las actividades de financiamiento, principalmente por las siguientes distribuciones:

(Ps. $105 millones) con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2013.

(Ps. $99 millones) con respecto a la distribución del primer trimestre de 2014.

(Ps. $114 millones) con respecto a la distribución del segundo trimestre de 2014.

118

(Ps. $100 millones) con respecto a la distribución del tercero trimestre de 2014.

4. Flujo de Efectivo Operativo Ajustado.

Durante el año 2015, FibraHotel generó:

Un flujo de efectivo operativo o Funds From Operations (“FFO” por sus siglas en inglés)

de Ps. $450 millones, contra Ps. $417 millones en 2014.

Un flujo de efectivo operativo ajustado o Adjusted Funds From Operations (“AFFO” por

sus siglas en inglés) de Ps. $429 millones contra Ps. $424 millones en 2014.

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015

Utilidad neta consolidada 61.1 76.9 65.9 32.7 236.6

Depreciación 48.0 47.9 48.2 69.7 213.8

FFO 109.1 124.8 114.1 102.4 450.4

Reserva de CapEx (22.0) (24.9) (25.1) (27.6) (99.7)

Ajustes no operativos 14.0 7.0 16.9 40.5 78.3

AFFO 101.1 106.8 105.8 115.3 429.0

Número de CBFI

En circulación 499’401,766 499’401,766 499’401,766 499’401,766 499’401,766

Con derechos económicos. 494’173,561 494’173,561 494’173,561 494’173,561 494’173,561

/ CBFI con derechos econ.

FFO $0.2207 $0.2524 $0.2308 $0.2072 $0.9112

AFFO $0.2045 $0.2162 $0.2141 $0.2332 $0.8679

5. Posición de Liquidez.

FibraHotel cerró el año 2015:

Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps.

$665 millones (el IVA acreditable asciende a Ps. $289 millones). Excluyendo el IVA

acreditable, la posición de efectivo y equivalentes de efectivo fue de Ps. $377 millones

contra Ps. $2,092 millones al 31 de diciembre de 2014.

Una position de deuda total de Ps. $852 millones. Al 31 de diciembre de 2014,

FibraHotel no tenía deuda. La posición de deuda neta (incluyendo IVA por acreditar) es

de Ps. $187 millones.

Aproximadamente Ps. $1,148 millones disponibles en líneas de crédito no dispuestas.

Las tablas siguientes presentan el detalle de la posición de efectivo y de deuda de FibraHotel:

Año 2015 Año 2014 Comentarios

Efectivo y equiv. de efectivo 376.8 2,091.7

Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Operación 222.4 132.5 Capital de trabajo

Efectivo y equiv. de efectivo restr. – Operación 37.9 41.7 Reserva de CAPEX

Efectivo y equiv. de efectivo disp. – Inversión 114.6 1,926.5 Dispo. para inversión

Posición de efectivo sin efectivo restringido 337.0 2,050.0

Cifras en miles de pesos

119

Año 2015 Moneda Tasa de intéres Vencimiento




Banorte 283.1 MXN TIIE 91d + 125bps Septiembre 2027

Banorte 112.9 MXN TIIE 91d + 125bps Septiembre 2027

Total 852.5

Cifras en miles de pesos

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda

de FibraHotel:

Años Amortizaciónes %

2016 7.8 0.9%

2017 82.8 9.7%

2018 84.4 9.9%

2019 86.2 10.1%

2020 88.0 10.3%

2021 y adelante 503.2 59.0%

Total 852.5 100.0%

Al 31 de diciembre de 2015, y de acuerdo con los contratos de crédito, FibraHotel ha celebrado

tres instrumentos financieros destinados únicamente a cubrir las variaciones de la tasa TIIE respecto a

las tres disposiciones de la línea de crédito disponible con BBVA Bancomer. Esos tres productos, de

vencimiento a cinco años, fueron pagados al momento de cerrar las operaciones, y tienen las mismas

características:

Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la TIIE.

Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel para la TIIE a un nivel de

5.0%.

Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel paga la TIIE menos una bonificación

del 4.0%.

6. Nueva Regulación Aplicable a las FIBRAS.

Durante el año 2014, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió una regulación para

medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de la FIBRAs.

Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el año 2015 con un endeudamiento de Ps.

$852 millones y con un total de activos de Ps. $10,746 millones, correspondiendo a un

nivel de endeudamiento del 7.9%. Cabe mencionar que el contrato de Fideicomiso de

FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%, mientras

que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a

50%.

Índice de cobertura de servicio de la deuda: El índice de cobertura de servicio de la

deuda se calcula tomando la capacidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de

120

sus compromisos contra sus recursos disponibles6 para los seis próximos trimestres. Este

índice debe ser mayor a 1.0x. Para el primero, segundo, tercero y cuarto trimestre de

2015, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel fue de

respectivamente 2.9x, 2.9x, 2.9x y 1.3x.

7. Gastos y Reservas de Capital.

Al 31 de diciembre de 2015, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible,

destinada a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en

un porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $37.9 millones

contra Ps. $41.7 millones al 31 de diciembre de 2014.

Durante el año, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los siguientes:

Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $100 millones.

Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la

oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando los

retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el año, FibraHotel

invirtió Ps. $158 millones en gastos de capital de remodelación, principalmente en los

hoteles Sheraton Ambassador Monterrey, Fiesta Inn Tlalnepantla y Fiesta Inn Saltillo:

o Sheraton Ambassador Monterrey: remodelación de (i) habitaciones, (ii) pasillos,

y (iii) áreas públicas. Esa remodelación tiene un presupuesto de USD 5.0 millones,

de los cuales Ps. $61.0 millones se han invertido al 31 de diciembre de 2015.

o Fiesta Inn Tlalnepantla: remodelación de habitaciones y áreas públicas. La

remodelación tuvo un costo de $29.8 millones durante el año 2015.

o Fiesta Inn Saltillo: remodelación de habitaciones y áreas públicas. Esa

remodelación tuvo un costo de Ps. $28.0 millones durante el año 2015.

o Se llevaron a cabo remodelaciones menores en otros hoteles (remodelación de

áreas comunes en Fiesta Inn Aguascalientes, inicio de remodelación de Fiesta Inn

Monterrey La Fe, Fiesta Inn Perinorte…) por un importe total de Ps. $33.1

millones durante el año 2015.

Gastos de capital de inversión en Hoteles adquiridos para su reposicionamiento bajo una

nueva marca:

o Lat20 by Live Aqua: (i) mejoras de las áreas públicas, (ii) adición de centros de

consumo. Este reposicionamiento tiene un presupuesto de Ps. $26.3 millones de los

cuales Ps. $5.8 millones se han invertido al 31 de diciembre del 2015.

6 Para FibraHotel, los compromisos corresponden a i) servicio de la deuda (principal e intereses); ii) gastos de capital (CAPEX

de mantenimiento de los Hoteles); y iii) gastos de desarrollos no discrecionales (proyectos en desarrollo). Los recursos

disponibles corresponden a: i) efectivo y equivalentes de efectivo (excluyendo efectivo restringido); ii) IVA por recuperar; iii)

utilidad operativa después de pago de la distribución; y iv) líneas de crédito disponibles.

121

8. Distribuciones de Efectivo.

Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2015, el Comité Técnico de FibraHotel aprobó

Distribuciones de Efectivo por un importe total de aproximado de Ps. $436 millones, de los cuales Ps.

$94 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps. $342 millones corresponden al retorno de capital, y

se detalla en la siguiente tabla:

T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 AÑO 2015


Resultado Fiscal 17.1 45.9 30.9 - 93.8



Totales 499.4 499.4 499.4 499.4 499.4



Resultado Fiscal $0.0345 $0.0929 $0.0625 - $0.1899

Retorno de Capital $0.1729 $0.1275 $0.1529 $0.2380 $0.6913


Para el ejercicio 2014, FibraHotel realizó Distribuciones de Efectivo por un total de Ps. $424

millones, representando Ps. $0.8589 por CBFIs. El incremento de la distribución por CBFI entre 2014 y

2015 fue de 2.6%.

e) Fondos y Cuentas del Fideicomiso

El Fideicomiso FibraHotel cuenta con diversos fondos y cuentas para hacer frente a sus

obligaciones y cumplir con sus fines. A continuación se listan las cuentas y fondos del Fideicomiso

FibraHotel, conforme las mismas son incluidas en el Contrato de Fideicomiso.

1. Cuentas destinadas a la inversión en inmuebles.

Esas cuentas corresponden a las cuentas cuyos fondos están destinados a la inversión en

inmuebles. Los fondos provienen mayoritariamente de la Oferta Pública Inicial y de la Oferta

Subsecuente para la adquisición, de desarrollo y la remodelación de inmuebles, pero también de la

reserva de CAPEX para para mantener los Hoteles en un estado físico de primera calidad.

Cuenta Concentradora. En esta cuenta se depositaron la totalidad de los Recursos

Derivados de la Emisión de los CBFIs.

Fondo de Gastos de Emisión. En esta subcuenta de la Cuenta Concentradora se

registran los recursos necesarios para efectuar el pago de los Gastos de Emisión.

Fondo de Impuestos por Inversión. En esta subcuenta de la Cuenta Concentradora, se

depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de contribuciones, impuestos,

derechos y otros de naturaleza fiscal, que se generen por la aportación de los Bienes

Inmuebles Aportados, los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, la adquisición y/o

enajenación de Bienes Inmuebles, Derechos de Arrendamiento y Derechos de

Operación.

Fondo de Inversión en Bienes Inmuebles. En esta subcuenta de la Cuenta

Concentradora, se depositan los recursos que el Comité Técnico determine mediante

122

una instrucción por escrito, para llevar a cabo la adquisición de los Bienes Inmuebles

Adquiridos.

2. Cuentas destinadas a la operación de FibraHotel.

Esas cuentas corresponden a las cuentas cuyos fondos están destinados a los costos y gastos de

FibraHotel. Los fondos provienen mayoritariamente de los ingresos de los hoteles (renta de cuartos,

alimentos y bebidas), pero también de algunos contratos de arrendamiento (hoteles, locales comerciales,

antenas telefónicas…). El remanente de esas cuentas se distribuye trimestralmente a los tenedores,

conforme a la política de distribución de FibraHotel.

Cuenta General. Se trata de una cuenta bancaria cuyo beneficiario es el Fiduciario, en

la cual se depositan la totalidad de los recursos remanentes de la Cuenta Concentradora,

una vez que se hayan aplicado los recursos conforme lo determine el Comité Técnico

con apego al Contrato de Fideicomiso.

Cuentas de Operación Hotelera. En subcuentas de la Cuenta General, por cada uno de

los Bienes Inmuebles, según corresponda, se depositan los recursos que se encuentre

obligado a mantener FibraHotel de conformidad con el Contrato de Operación Hotelera

que corresponda a cada Hotel.

Fondo de Gastos de Mantenimiento de la Emisión. En esta subcuenta de la Cuenta

General, se depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de los Gastos de

Mantenimiento de la Emisión.

Fondo de Mantenimiento. En tanto FibraHotel no haya sido celebrado un Contrato de

Operación Hotelera en relación con un Hotel, se depositarán los recursos necesarios

para el mantenimiento del Hotel correspondiente conforme a las instrucciones del

Comité Técnico, recursos que serán entregados mensualmente al Administrador para

los efectos conducentes.

Fondo de Contribuciones Fiscales. En esta subcuenta de la Cuenta General, se

depositan los recursos necesarios para efectuar el pago de contribuciones, impuestos,

derechos y otros de naturaleza fiscal, que le sean notificados por el Administrador,

distintos de los previstos en el numeral 12.3 del Contrato de Fideicomiso.

Fondo de Rembolso de Capital. En esta subcuenta de la Cuenta General, en la cual se

depositan los Rembolsos de Capital que, en su caso, se hayan pagado a los Tenedores

conforme a las instrucciones del Comité Técnico.

Fondo de Remanentes. En esta subcuenta de la Cuenta General, se depositan las

cantidades que se encuentren líquidas en la Cuenta General.

Cuenta de Gastos de Operación. En esta cuenta bancaria cuyo beneficiario sea el

Fiduciario, se depositan, con cargo a la Cuenta General, los recursos necesarios para

cubrir los Gastos de Operación que le sean notificados por escrito al Fiduciario por el

Administrador y que no hayan sido cubiertos con cargo a cualquiera de las subcuentas

de la Cuenta General.

El Fiduciario debe otorgar los poderes suficientes al Administrador a efecto de que éste

tenga firma en dicha Cuenta de Gastos de Operación y así disponer de los recursos para

realizar dichos pagos. Lo anterior, en el entendido que el Fiduciario podrá revocar estos

poderes (sin necesidad de instrucción ulterior) en caso que el Administrador haga uso

de los recursos en forma distinta a la prevista y permitida en este Fideicomiso.

Cuenta de Distribuciones de Efectivo. En esta cuenta bancaria se depositan con cargo a

la Cuenta General los recursos que integrarán las Distribuciones de Efectivo.

123

Los recursos disponibles en esta cuenta se distribuyen a los Tenedores conforme lo

previsto por el Fideicomiso.

Cuenta de Rentas. En esta cuenta se depositan la totalidad de los Ingresos por

Arrendamiento.

Los recursos depositados en la Cuenta de Rentas deben de depositarse íntegramente en

la Cuenta de Distribuciones de Efectivo para los efectos conducentes, según lo instruya

el Comité Técnico y previa aplicación que de dichos recursos se haga, conforme a las

instrucciones del Comité Técnico, a efecto de cubrir cualesquiera de los montos y

conceptos con cargo a las subcuentas de la Cuenta General, en el supuesto de que los

recursos depositados sean insuficientes para dichos efectos.

Cuenta de Servicios. En esta cuenta se depositan la totalidad de los Ingresos por

Servicios recibidos por conducto del Administrador.

Los recursos depositados en la Cuenta de Servicios deben de depositarse íntegramente

en la Cuenta de Distribuciones de Efectivo para los efectos conducentes, según lo

instruya el Comité Técnico y previa aplicación que de dichos recursos se haga,

conforme a las instrucciones del Comité Técnico, a efecto de cubrir cualesquiera de los

montos y conceptos con cargo a las subcuentas de la Cuenta General, en el supuesto de

que los recursos depositados sean insuficientes para dichos efectos.

Cuentas Adicionales. El Fiduciario, a propuesta del Administrador y previa aprobación

del Comité Técnico, debe abrir y mantener cualesquiera otras cuentas y/o subcuentas

necesarias para la adecuada operación y funcionamiento del Fideicomiso FibraHotel.

La siguiente tabla detalla la información relativa a los fondos disponibles en las diferentes cuentas

de FibraHotel al 31 de diciembre de los años 2014, 2015 y 2016:

2016 2015 2014

Fondos destinados a Inversión 241.1 168.4 1,926.5

Operación y distribución 207.7 208.4 165.4

TOTAL 448.8 376.8 2,091.9 *Cifras en millones de Pesos.

124

f) Informe de Créditos Relevantes.

Crédito Banorte Noviembre 2014. El 12 de noviembre de 2014, FibraHotel firmó un contrato

para una primera línea de crédito de Ps. $1,000 millones con Banco Mercantil del Norte, S.A.,

Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte. Esa línea de crédito tiene un periodo de

disposición de 24 meses, una vigencia de 10 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición,

un periodo de 24 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos

por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición y al desarrollo de activos hoteleros.

Conforme a dichos contratos las obligaciones de hacer y no hacer de FibraHotel, así como las

causas de vencimiento anticipado:

Obligaciones de

Hacer

Entregar estados financieros anuales dictaminados.

Entregar estados financieros internos.

Informar cualquier evento que pudiera afectar la situación financiera del

negocio o incurra en causa de vencimiento anticipado.

Cumplir con el ordenamiento ecológico.

En caso de que el valor comercial de la hipoteca disminuya en un indicador

inferior a 1.5x, se obliga a hipotecar los inmuebles necesarios para cumplir

con el indicador.

Asegurar con una institución de seguros las hipotecas.

Proporcionar la información sobre el funcionamiento y evolución de

FibraHotel.

Contratar las coberturas de tasa de interés cuando la disposición del crédito

sea a tasa variable.

Mantener el monto del fondo de reserva, por el equivalente a 2 meses de

pago de capital más intereses.

Informar cualquier modificación al Contrato de Fideicomiso.

Mantener su calificación como FIBRA.

Si se realiza cualquier otro pago anticipado de pasivo, realizar un pago

anticipado al crédito.

Mantener un índice de Apalancamiento menor o igual al 40%.

Mantener un índice de Cobertura de Servicio de Deuda mayor a 1.20x.

Obligaciones de

No Hacer

Permitir que más del 10% del patrimonio del Fideicomiso sea objeto de

transmisión, liquidación o reversión, salvo autorización por escrito del

Banco.

Hacer o permitir cualquier cambio al giro de los negocios o terminación de

los mismos.

Otorgar préstamos y/o garantías a terceros o empresas filiales que pudieran

ocasionar un Efecto Material Adverso..

Gravar, hipotecar, fideicomitir, ceder o pignorar los activos otorgados en

garantía.

Causas de

Vencimiento

Anticipado

Si el pago no se realiza de manera puntual e íntegramente.

En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato.

Procedimiento de concurso mercantil.

Cese o cambio de actividad empresarial.

Utilización de los recursos para fines distitnos a los establecidos.

Emisión de CBFIs o valor bursátil sin la notificación previa al Banco o no

realiza los pagos anticipados obligatorios con los recursos de dicha emisión.

125

Crédito Banorte Julio 2016. El 19 de julio de 2016, FibraHotel firmó un contrato para una

segunda línea de crédito de Ps. $1,000 millones con Banco Mercantil del Norte, S.A., Institución de

Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte. Esa línea de crédito tiene un periodo de disposición de 24

meses, una vigencia de 10 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición, un periodo de 24

meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos por pago

anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición y al desarrollo de activos hoteleros.

Conforme a dichos contratos las obligaciones de hacer y no hacer de FibraHotel, así como las


Obligaciones de

Hacer



Informar cualquier evento que pudiera afectar la situación financiera del

negocio o incurra en causa de vencimiento anticipado.

Mantener su calificación como FIBRA.

Asegurar con una institución de seguros las hipotecas.

Proporcionar la información sobre el funcionamiento y evolución de

FibraHotel.

Conservar y mantener en vigor todos los permisos, licencias, autorizaciones

que sean necesarios para la operación del negocio de FibraHotel.


Contratar las coberturas de tasa de interés cuando las disposiciones del

crédito sean en tasa variable, a más tardar 18 meses posterior a la fecha de

firma del contrato



con el indicador.

Mantener un índice de Apalancamiento menor o igual al 40%

Mantener un índice de Cobertura de Servicio de Deuda mayor a 1.20x

Obligaciones de

No Hacer

Permitir que más del 10% del patrimonio del Fideicomiso sea objeto de

transmisión, liquidación o reversión, salvo autorización por escrito del

Banco.

Hacer o permitir cualquier cambio al giro de los negocios o terminación de

los mismos.

Contratar pasivos con costo financiero, cuyos montos y garantías, pudieran

afectar las obligaciones de pago.


ocasionar un Efecto Material Adverso.


garantía.

Causas de

Vencimiento

Anticipado

Si el pago no se realiza de manera puntual e íntegramente.

En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato.

Procedimiento de concurso mercantil.

Cese o cambio de actividad empresarial.

Utilización de los recursos para fines distitnos a los establecidos.

Emisión de CBFIs o valor bursátil sin la notificación previa al Banco o no

realiza los pagos anticipados obligatorios con los recursos de dicha emisión.

Si se cancelan los contratos de operación respecto de los Hoteles que

constituyan la garantía.

Por alguna causa de las establecidas en el artículo 301 de la LGTOC.

126

Crédito marzo 2015. El 13 de marzo de 2015, FibraHotel renovó con con BBVA Bancomer,

S.A. de C.V., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA Bancomer el contrato del crédito

de Ps. $1,000 millones celebrado el 17 de febrero de 2014. Esta línea de crédito tiene un periodo de

disposición de 12 meses, una vigencia de 12 años a partir de la fecha de firma del contrato disposición,

un periodo de 12 meses de gracia para el pago de capital después de la primera disposición y sin costos

por pago anticipado. Este crédito será destinado a la adquisición de Hoteles, construidos o para

desarrollo.

Conforme a dicho contrato las obligaciones de hacer y no hacer de FibraHotel, así como las


Obligaciones de

Hacer

Cumplir materialmente todas las Leyes Aplicables.



Cumplir con el ordenamiento ecológico, la preservación, restauracióny

mejoramiento ambiental.



con el indicador.


Certificado de no existencia de causas de vencimiento anticipado.

Informar cualquier evento que pudiera ser causa de vencimiento anticipado.

Informar sobre cualquier acción, procedimiento o demanda en el que

FibraHotel sea parte.

Proporcionar información de la situación financiera material de FibraHotel.

Informar cualquier supuesto incumplimiento a las obligaciones del contrato.

Conservar y mantener su plena existencia jurídica.

Obtener y mantener los seguros necesarios.

Proporcionar el Reporte Anual.

Cumplir con el Contrato de Fideicomiso.

Mantener los libros de contabilidad.

Permitir la inspección.

Ser titular de uno o varios instrumentos derivados.

Mantener una relación Pasivo Total a Patrimonio del Fideicomiso no mayor

de 1.0x.

Mantener un índice de liquidez con una relación activo circulante a pasivo

corto plazo no menor a 1.2x.

Mantener un índice de cobertura de deuda no inferior a 1.3x.

Mantener un indicador de Deuda Neta vs. EBITDA no mayor a 3.5x.

Mantener en buen estado los bienes.

Entregar un avalúo de los bienes hipotecados si sufren cambios en su valor.

Entregar un reporte trimestral.

Obligaciones de

No Hacer

Contratar pasivos con costo financiero, cuyos montos y garantías, pudieran

afectar las obligaciones de pago.


afectar el pago del principal.


garantía.

Causas de

Vencimiento

Anticipado

No pagarse puntual e íntegramente alguna amortización de capital vencida o

los intereses devengados, o comisiones o gastos en relación al crédito.

Incumplimienta a cualquiera de las obligaciones del contrato, incluyendo

127

sin limitar las obligaciones de haver y de no hacer estipuladas en el contrato

de crédito con el Banco.

Cancelación de los contratos de operación respecto a los hoteles que

constituyan a garantía hipotecaria.

La contratación de estas líneas de crédito, por un total de Ps. $3,000 millones, da flexibilidad a

FibraHotel para poder llevar a cabo sus planes de crecimiento manteniendo una política de

apalancamiento muy conservadora. Al 31 de diciembre de 2016, el importe no dispuesto de esas líneas

de crédito asciende a Ps. $302 millones. Actualmente, FibraHotel está en proceso de finalizar la

contratación de financiamientos bancarios adicionales.

g) Estimaciones, provisiones o reservas contables críticas.

Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener a las propiedades en un óptimo

estado físico, por lo cual se realiza mantenimiento preventivo de éstas. La política interna a FibraHotel

es de reservar un 5% de los ingresos totales de los Hoteles en administración para realizar gastos de

capital para mantener las propiedades y sus equipos. Los Operadores Hoteleros están a cargo de

preparar un presupuesto anual de gastos de capital que valida FibraHotel y que se ejecuta a lo largo del

año. Al 31 de diciembre de 2016, la reserva de mantenimiento disponible se eleva a Ps. $56.3 millones.

128

5. INFORMACIÓN FINANCIERA DEL FIDEICOMITENTE.

a) Información Financiera Seleccionada.

Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. es una sociedad que se constituyó el 17

de julio de 2012 con el fin principal de constituir el Fideicomiso 1596 conocido como FibraHotel, en su

carácter de fideicomitente. Por lo que al día de hoy no presenta operaciones.

129

6. INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA


Financieros del administrador del Fideicomiso F/1596, Fibra Hotelera, S.C.:

a) Información Financiera Seleccionada

(Cifras en miles de pesos) Año 2016 Año 2015 Año 2014

Ingresos totales 505,298 396,588 307,116

Total costos y gastos generales 457,364 352,898 272,487

Contribución hotelera 47,934 43,691 34,629

Gastos administrativos del administrador 51,223 43,211 31,597

Depreciación 272 234 125

Utilidad en operación (3,562) 245 2,908

Gastos extraordinarios, neto (113) 81 679

Utilidad en operación ajustada (3,449) 164 2,228

Otros ingresos, neto 0 0 23

Resultado integral de financiamiento (1,043) (606) 104

Utilidad antes de impuestos (4,492) (442) 2,355

Impuestos 1,787 2,884 2,742

Utilidad neta integral consolidada (6,279) (3,326) (388)

130

Activos

Año 2016 Año 2015 Año 2014

Activo circulante:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 39,476 34,606 31,706

Cuentas por cobrar a clientes u otras cuentas por cobrar 53,904 37,604 40,515

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 6,153 5,452 3,186

Impuestos por recuperar 5,117 8,144 2,171

Pagos anticipados 604 599 113

Total del activo circulante 105,253 86,404 77,691


Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 926 843 613

Depositos en garantía 17 2 2

Impuesto diferido 3,298 4,054 3,995

Total del activo no circulante 4,240 4,899 4,610

Total del Activo 109,493 91,303 82,301

Pasivos y Patrimonio

Pasivo circulante:

Cuentas por pagar a proveedores 68,247 51,520 55,744

Cuentas por pagar a partes relacionadas 44,673 36,694 20,274

Impuestos por pagar y otros 6,162 6,399 6,267

Total del pasivo circulante 119,082 94,612 82,285

Patrimonio

Aportaciones 30 30 30

Resultados acumulados (9,619) (3,340) (14)

Total del patrimonio (9,589) (3,310) 16

Total del pasivo y patrimonio 109,493 91,303 82,301

b) Comentarios y Análisis de la administración sobre los resultados de operación

Dentro de la estructura de FibraHotel, el Administrador, FibraHotelera S.C., además de asumir la

responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel, también es responsable

de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas,

telefonía, Internet y otros servicios similares. Esos ingresos, consolidados en los ingresos de FibraHotel

y relacionados con la operación de los Hoteles representan la casi totalidad de los ingresos del

Administrador, el cual generó ingresos totales de:

Ps. $307 millones en 2014 (20.1% de los ingresos totales de FibraHotel), contra el año 2013, el

crecimiento ha sido del 64.7%.





El fuerte crecimiento tanto durante el año 2015 como durante el año 2016 se debe al crecimiento en

número de Hoteles administrados (sin incluir los hoteles arrendados que no generan ingresos para

FibraHotelera S.C.) durante este periodo: 53 Hoteles al 31 de diciembre de 2014 (19 Hoteles

131

adicionales), 60 Hoteles al 31 de diciembre de 2015 (7 Hoteles adicionales) y 72 Hoteles al 31 de

diciembre de 2016 (12 Hoteles adicionales).

Después de costos y gastos relacionados con los servicios no relacionados con la renta de habitaciones,

FibraHotelera S.C. generó una contribución hotelera de:

Ps. $34.6 millones en 2014 representando un margen del 11.3% (6.6% de la contribución

hotelera total de FibraHotel).

Ps. $43.7 millones en 2015 representando un margen del 11.0% (6.5% de la contribución

hotelera total de FibraHotel).

Ps. $47.9 millones en 2016 representando un margen del 9.5% (5.7% de la contribución hotelera

total de FibraHotel).

Siendo FibraHotelera S.C. el Administrador de FibraHotel, también es responsable por los gastos

administrativos relacionados con la administración del día a día de FibraHotel (sueldos del equipo del

Administrador, viáticos, gastos de relación inversionistas, diversos gastos corporativos…)

Esos gastos ascendieron a:

Ps. $31.6 millones en 2014 representando 10.3% de los ingresos, contra el año 2013, el






El incremento en gastos administrativos se debe principalmente al incremento del personal del equipo

de Administrador, el cual se ha robustecido para acompañar el crecimiento de la parte operativa y de la

parte desarrollo de FibraHotel, lo cual implica incremento tanto en nómina como en viáticos.

Después de gastos administrativos y de la depreciación, FibraHotelera S.C. generó una utilidad en

operación de:

Ps. $2.9 millones en 2014.

Ps. $0.2 millones en 2015.

Ps. ($3.6) millones en 2016.

Después de otros gastos extraordinarios, del resultado financiero y de los impuestos, FibraHotelera S.C.

generó una utilidad neta de:

(Ps. $0.4 millones) en 2014.



La situación de efectivo y equivalente de efectivo fue de y Ps. $39.5 millones al 31 de diciembre de

2016, contra Ps. $34.6 millones al 31 de diciembre de 2015 y Ps. $31.7 millones al 31 de diciembre de

2014.

El total del patrimonio de los socios (FibraHotelera S.C. es controlada por el Fideicomiso al 99.99%)

fue de (Ps. $9.6 millones) al 31 de diciembre de 2016 contra (Ps. $3.3 millones) al 31 de diciembre de

2015 y Ps. $0.02 millones al 31 de diciembre de 2014.

132

7. PERSONAS RESPONSABLES.

De conformidad con lo previsto por las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las

Emisoras de Valores y a Otros Participantes del Mercado de Valores, se presentan las siguientes

declaraciones:

139

8. ANEXOS

Los anexos del presente Reporte Anual forman parte integrante del mismo.

a) Estados Financieros Dictaminados.

b) Cartas de Auditores Externos.

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre

de 2016, 2015 y 2014, e Informe de los auditores independientes del 31 de marzo de 2017


Informe de los auditores independientes y

estados financieros consolidados 2016, 2015 y 2014

Contenido Página Informe de los auditores independientes 1 Estados consolidados de posición financiera 5 Estados consolidados de resultado integral 6 Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios 7

Estados consolidados de flujos de efectivo 8 Notas a los estados financieros consolidados 10

5

Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución

de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estados consolidados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos) Activos Notas 2016 2015 2014

Activo circulante:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 5. $ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 6. 242,685 207,912 169,174

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 13. - 3,190 3,190 Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado 228,709 288,545 234,063 Pagos anticipados 16,627 5,788 2,614

Total del activo circulante 936,850 882,260 2,500,946

Activo a largo plazo: Propiedades, mobiliario y equipo de

hotel - Neto 7. 9,970,023 7,535,661 6,725,074 Propiedades en desarrollo 8. 1,396,600 2,310,689 773,571 Depósitos en garantía 2,380 1,813 1,654 Impuestos a la utilidad diferidos 11. 3,298 4,055 3,995 Instrumentos financieros derivados 12b. 120,887 11,441 -

Total del activo a largo plazo 11,493,188 9,863,659 7,504,294

Total activos $ 12,430,038 $ 10,745,919 $ 10,005,240 Pasivos y patrimonio de los

fideicomisarios

Pasivo circulante: Porción circulante de la deuda a largo

plazo 10. $ 98,288 $ 7,849 $ - Cuentas por pagar a proveedores y

gastos acumulados 9. 348,107 316,936 233,880 Impuestos por pagar 6,868 5,110 4,370

Total del pasivo circulante 453,263 329,895 238,250

Pasivo a largo plazo: Deuda 10. 2,598,743 844,619 -

Total de pasivo a largo plazo 2,598,743 844,619 - Total del pasivo 3,052,006 1,174,514 238,250

Patrimonio de los fideicomisarios:

Aportación de los fideicomisarios 14. 8,737,636 9,160,109 9,495,343 Patrimonio no exhibido - (15) (15) Resultados acumulados 580,354 414,383 271,662 Reserva por efecto de valuación de

instrumentos financieros derivados 12b. 60,042 (3,072) - Total del patrimonio de los

fideicomisarios 9,378,032 9,571,405 9,766,990 Total pasivo y patrimonio de los

fideicomisarios $ 12,430,038 $ 10,745,919 $ 10,005,240 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

6



Estados consolidados de resultado integral Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 (En miles de pesos) Notas 2016 2015 2014

Ingresos por: Arrendamiento de habitaciones $ 2,057,257 $ 1,541,320 $ 1,162,025 Alimentos y bebidas 468,397 367,525 289,662 Arrendamiento de inmuebles 79,832 75,393 68,797 Otros 29,519 23,699 10,280

2,635,005 2,007,937 1,530,764

Costos y gastos de habitaciones (402,676) (288,706) (198,587) Costos y gastos de alimentos y bebidas (285,813) (215,273) (164,666) Costos y gastos de administración (1,103,084) (833,778) (585,196) Gastos inmobiliarios (33,911) (24,905) (21,644) Gastos corporativos (252,458) (211,953) (160,203) Depreciación 7. (296,930) (213,782) (162,930) Gastos de adquisición de negocios (7,676) (15,766) (73,689) Otros (gastos) ingresos, Neto 3,913 5,930 (31,783) Ingresos por intereses 11,173 34,327 120,807 Gastos por intereses (40,282) - - Otros gastos financieros (13,948) (4,063) - Resultado cambiario, neto 2,364 (508) 3,572 (2,419,328) (1,768,477) (1,274,319)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad 215,677 239,460 256,445

Impuestos a la utilidad neta 11. 1,787 2,884 2,742

Utilidad neta consolidada del año 213,890 236,576 253,703 Otros resultados integrales, que se

reclasificarán a resultados: Utilidad (pérdida) en valor razonable

de instrumentos de coberturas de interés 63,114 (3,072) -

Utilidad neta integral consolidada del

año $ 277,004 $ 233,504 $ 253,703 Utilidad neta por CBFIs con derechos

económicos (pesos), básica y diluida $ 0.4327 $ 0.4786 $ 0.5134 Utilidad neta por CBFIs en circulación

(pesos), básica y diluida $ 0.4282 $ 0.4737 $ 0.5080 Promedio ponderado de CBFIs en

circulación con derechos económicos 494,273,561 494,273,561 494,189,262 Promedio ponderado de CBFIs

emitidos $ 499,401,766 499,401,766 499,401,766 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

7


Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

Número de

CBFIs

Aportación de los

fideicomisarios

Patrimonio no

exhibido

Resultados

acumulados

Reserva por efecto de

valuación de

instrumentos

financieros derivados

Total del patrimonio

de los fideicomisarios

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 499,401,766 $ 9,846,459 $ (15) $ 84,845 $ - $ 9,931,289

Distribución a tenedores - (351,116) - (66,886) - (418,002)

Utilidad neta integral consolidada del año - - - 253,703 - 253,703

Saldos al 31 de diciembre de 2014 499,401,766 9,495,343 (15) 271,662 - 9,766,990


Utilidad neta integral consolidada del año - - - 236,576 (3,072) 233,504

Saldos al 31 de diciembre de 2015 499,401,766 9,160,109 (15) 414,383 (3,072) 9,571,405

Pago de patrimonio no exhibido - - 15 - - 15


Utilidad neta integral consolidada del año - - - 213,890 63,114 277,004

Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 499,401,766 $ 8,737,636 $ - $ 580,354 $ 60,042 $ 9,378,032

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

8



Estados consolidados de flujos de efectivo Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

2016 2015 2014

Flujos de efectivo de actividades de operación:

Utilidad neta consolidada $ 213,890 $ 236,576 $ 253,703

Ajustes por:

Impuestos a la utilidad reconocidos en

resultados 1,787 2,884 2,742

(Utilidad) pérdida en venta de mobiliario y

equipo de hotel (1,793) 2,439 15,982

Depreciación 296,930 213,782 162,930

Ingresos por intereses (11,173) (34,327) (120,807)

Gastos por intereses 40,282 - -

Otros gastos financieros 13,948 4,063 -

553,871 425,417 314,550

Cambios en el capital de trabajo en:

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas

por cobrar (34,773) (38,738) (62,778)

Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,190 - (374)

Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado 63,061 (52,879) (29,657)

Pagos anticipados (10,839) (3,174) (653)

Depósitos en garantía (567) (159) (749)

Cuentas por pagar a proveedores y gastos

acumulados 5,785 83,056 76,720

Impuestos por pagar 1,758 740 956

Impuestos a la utilidad pagados (4,243) (6,331) (4,570)

Flujo neto de efectivo generado en

actividades de operación 577,243 407,932 293,445

Flujos de efectivo de actividades de inversión:

Adquisiciones de negocios (244,826) (189,359) (1,764,318)

Adquisiciones de propiedades, mobiliario y

equipo de hotel (243,266) (302,068) (663,319)

Venta de mobiliario y equipo de hotel 2,098 3,184 1,379

Inversión en desarrollo de proyectos (1,261,461) (2,071,817) (265,880)

Intereses cobrados 11,173 34,109 120,807

Flujo neto de efectivo utilizado en

actividades de inversión (1,736,282) (2,525,951) (2,571,331)

(Continua)

9

2016 2015 2014

Flujos de efectivo por actividades de

financiamiento:

Préstamos obtenidos 1,844,562 852,468 -

Pago de prima de instrumento financiero

derivado (46,332) (14,513) -

Intereses pagados capitalizados (57,255) (1,864) -

Intereses pagados (25,592) - -

Distribución a tenedores (470,392) (429,089) (418,002)

Otros gastos financieros pagados (13,948) (4,063) -

Flujo neto de efectivo generado por

(utilizado en) actividades de

financiamiento 1,231,043 402,939 (418,002)

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo

restringido:

Aumento (disminución) neto de efectivo,

equivalentes de efectivo y efectivo restringido 72,004 (1,715,080) (2,695,888)


restringido al inicio del período 376,825 2,091,905 4,787,793


restringido al final del período (incluye

efectivo restringido por $241,103, $205,982 y

$1,968,184 al 31 de diciembre de 2016, 2015

y 2014, respectivamente) $ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905

(Concluye)

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

10



Notas a los estados financieros consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014

(En miles de pesos)

1. Actividades y eventos significativos

Actividades -

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple,

División Fiduciaria) y Subsidiaria (“FibraHotel”) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 31 de

julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V., (el "Fideicomitente") y Deutsche

Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el "Fiduciario"). FibraHotel se

estableció principalmente para desarrollar, adquirir y poseer bienes inmuebles para ser destinados a la

operación hotelera. Los servicios que ofrece pueden ser limitados, selectos, completos y de estancia

prolongada, de acuerdo con la afiliación a marcas y operadores de servicios. Los hoteles del portafolio de

FibraHotel operan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua One Sheraton

Fiesta Americana Grand Fiesta Inn Lofts Fairfield Inn & Suites by Marriott

Fiesta Americana Live Aqua Boutique AC Hotels by Marriott

Fiesta Inn Camino Real & Suites Courtyard by Marriott

Gamma Real Inn

Para el desarrollo de su operación, FibraHotel tiene celebrados contratos de asesoría en planeación con

Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. (“Administradora Fibra Hotelera”) (parte

relacionada), los cuales están basados en un honorario anual pagadero trimestralmente, equivalente al 1% del

valor en libros de los activos sin depreciar, netos de deuda; asimismo tiene contratos para la operación

hotelera con Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (“Posadas”), Grupo Real Turismo, S. A. de C. V. (“Real

Turismo”), Operadora Marriott, S. A. de C. V. (“Marriott International”) y Starwood Hotels & Resorts

Worldwide, Inc. (“Starwood Hotels”) (en conjunto las “Operadoras”). Estos contratos establecen un honorario

basado en la utilidad bruta de operación de los hoteles entre otros. Adicionalmente FibraHotel tiene

celebrados contratos de arrendamiento con Posadas que correspondan a rentas fijas y, en su caso, rentas

variables, los cuales están basados en la utilidad de operación.

FibraHotel no tiene empleados, por lo que no tiene obligaciones de carácter laboral, excepto por las

obligaciones solidarias, que pudieran surgir ocasionadas por la falta de cumplimiento de las obligaciones

laborales y fiscales de las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y operación. Los

servicios administrativos que requiere le son proporcionados por partes relacionadas y terceros.

FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces ("FIBRA"), califica para ser tratada como

una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto,

todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus

Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ("CBFIs") y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre

la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley

de Impuesto Sobre la Renta, que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el

95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs. Con fecha de 12 de octubre de 2012, FibraHotel

obtuvo resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la

Federación que le permite operar bajo esta jurisdicción.

11

Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades es la administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y remodelaciones, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de contratos de administración hotelera. Fibra Hotelera, S. C. está sujeta a impuestos. El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P. 05349, Ciudad de México. a. Integración del Portafolio de hoteles

El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el siguiente:

Número de hoteles al 31 de diciembre

Operador 2016 2015 2014

Administrados Arrendados Administrados Arrendados Administrados Arrendados

Posadas 58 3 49 3 46 3 Real Turismo 5 - 5 - 5 - Marriott International 8 - 4 - 1 - Starwoods Hotels 1 1 - 1 -

Total 72 3 59 3 53 3

Total de Hoteles en operación 75 62 56

Total de habitaciones 10,422 8,507 7,656 Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 los hoteles en portafolio de desarrollo ascienden a 10, 18 y 13, respectivamente. Existen contratos de obra celebrados con diversos desarrolladores inmobiliarios para llevar a cabo la construcción de los hoteles que integran el portafolio de desarrollo. Las inversiones para FibraHotel al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, ascienden a $1,396,600, $2,310,689 y $773,571, respectivamente, los cuales se presentan en el estado de posición financiera en el rubro de “Propiedades en desarrollo”.

b. Negocios adquiridos Durante 2016, 2015 y 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de un hotel para los años de 2016 y 2015, y 14 hoteles en el año de 2014, el valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación:

Año Terreno Edificio

Mobiliario y

equipo de hotel Total

2016 $ 34,376 $ 203,533 $ 6,917 $ 244,826 2015 $ 38,660 $ 133,847 $ 16,852 $ 189,359 2014 $ 320,129 $ 1,269,354 $ 174,835 $ 1,764,318

El valor razonable de los activos netos adquiridos antes mencionados, está determinado con base al enfoque de ingresos y el enfoque de mercado. El enfoque de ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de inmuebles que son generadores de flujo mediante la operación misma del inmueble, ya que se obtiene un valor presente de beneficios futuros, con base en las características propias del negocio, tales como ingresos, costos, gastos, entre otras. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 se han completado las valuaciones de mercado con los efectos de enfoque de ingresos y mercado. Los detalles de los activos adquiridos y pasivos asumidos a la fecha de adquisición acerca de la jerarquía del valor razonable al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 se establecen como de Nivel 2.

12

A continuación se presenta un resumen del ingreso y utilidad neta de los inmuebles adquiridos e incluidos en el estado consolidado de resultado integral de FibraHotel, así como una estimación de los resultados de estos hoteles si hubiesen sido operados un ejercicio de 12 meses.

2016 2015 2014

Importe reportado Ingreso $ 32,148 $ 3,291 $ 162,656 Utilidad neta $ 11,389 $ 1,603 $ 51,025

Importe proforma a 12 meses (No auditado) Ingresos $ 77,155 $ 39,492 $ 1,543,395 Utilidad neta $ 27,334 $ 19,236 $ 286,954

Los costos de adquisición de negocios de hoteles, que incluyen costos de desarrollo, al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 fueron por $7,676, $15,766 y $73,689, respetivamente, y fueron reconocidos en los estados consolidados de resultado integral. Fibrahotel tiene establecidos planes de crecimiento y expansión, y de acuerdo a sus políticas de inversión evaluará proyectos que se someterán a la aprobación del comité técnico.

Eventos relevantes -

a. Disposición de líneas de crédito Durante el ejercicio 2016, FibraHotel dispuso de $543.5 millones de la línea de crédito a largo plazo con BBVA Bancomer, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA (BBVA Bancomer); adicionales a los $456.5 millones de los que ya había dispuesto en 2015, las condiciones se mantienen a una tasa TIIE a 28 días más 1.50 puntos porcentuales. Adicionalmente, FibraHotel mantiene una línea de crédito a largo plazo con Banco Mercantil del Norte, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo financiero Banorte (Banorte), de la cual las disposiciones de enero y hasta septiembre de 2016 ascendieron a $604.1 millones, las cuales junto con las disposiciones de 2015 por un monto de $395.9 millones llegaron al límite de la línea de crédito por $1,000 millones. Esta línea de crédito causó interés a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos porcentuales. En el mes de noviembre de 2016, tal y como se estableció en el contrato de línea de crédito, el crédito pasó de período revolvente a largo plazo por lo que la tasa de interés cambió a TIIE a 91 días más 2.00 puntos porcentuales. Finalmente FibraHotel negoció una tercera línea de crédito de $1,000 millones con Banorte, de la cual dispuso de un monto de 698.1 millones, ésta genera un interés a una tasa TIIE a 91 días más 1.30 puntos porcentuales. Al 31 de diciembre de 2016, el saldo de la línea de crédito no dispuesto es de 301.9 millones. Debido a lo anterior para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató instrumentos financieros de cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer y de Banorte. Para mayor información al respecto de esos instrumentos financieros de cobertura de tasa de intereses referirse a la Nota 10.

a. Promesa de compra del Hotel Fiesta Americana Hermosillo El 29 de abril de 2016, FibraHotel firmó un contrato de compra-venta sujeto a plazo, condiciones suspensivas y opción de compra para la adquisición del hotel denominado “Fiesta Americana Hermosillo” bajo las siguientes cláusulas: i) el plazo del cumplimiento será el 31 de enero de 2020, ii) la contraprestación será la que resulte de multiplicar 10.06 veces el EBITDA del hotel promedio de los últimos 3 años, menos la inversión realizada a mejoras y desembolsos por arrendamientos, sujeto a un límite inferior de $80.5 millones. Al mismo tiempo de la firma del contrato de compra venta, FibraHotel firmó un contrato de arrendamiento a un plazo forzoso a 2020 por $10 millones, de los cuales la arrendadora se compromete a invertir ésta cantidad en mejoras al inmueble, por otro lado FibraHotel se compromete bajo los mismos términos a invertir $75 millones en dicho inmueble. La venta del inmueble será reconocida una vez que se cumplan las cláusulas antes mencionadas.

13

2. Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

a. Modificaciones a las Normas IFRS’ y nuevas interpretaciones que son obligatorias a partir de 2016

En 2016 FibraHotel aplicó las siguientes modificaciones a las IFRS emitidas por el Consejo de

Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) las cuales no tuvieron efectos importantes en los

estados financieros consolidados.

Modificaciones a la IAS 1 Iniciativa de Revelaciones

Incluyen orientaciones sobre cómo aplicar en la práctica el concepto de materialidad para revelaciones

en los estados financieros.

Modificaciones a la IAS 16, IAS 38 Métodos Aceptables de Depreciación y Amortización

Las modificaciones a la IAS 16 prohíben a las entidades usar un método basado en ingresos para

depreciar la de propiedad, planta y equipo.

Las modificaciones a la IAS 38 introducen una presunción refutable que los ingresos no son una base

apropiada para amortizar un activo intangible, excepto en los siguientes dos casos:

i) Cuando el activo intangible se expresa como una medida del ingreso; o ii) Cuando puedes ser demostrado que los ingresos y el consumo de los beneficios económicos del

intangible están altamente correlacionados.

Actualmente la Administración de FibraHotel utiliza el método de línea recta para la depreciación de

inmuebles y equipo y amortización de activos intangibles, ya que considera que es el método más

apropiado para reflejar el consumo de los beneficios económicos inherentes en estos activos.

b. IFRS nuevas y revisadas emitidas no vigentes a la fecha

A la fecha se han publicado y emitido las siguientes IFRS nuevas y revisadas, que aún no entran en

vigor. Estas normas permiten su aplicación anticipada, opción que en los estados financieros al 31 de

diciembre de 2016 no ha sido ejercida por FibraHotel:

i) Efectivas a partir del 1 de enero de 2017, por las cuales la entidad no espera tener impactos

importantes en su información financiera consolidada.

Modificaciones a IAS 12, Impuesto a la utilidad: Reconocimiento de activos por impuesto

diferido por pérdidas no realizadas Establece requisitos sobre el reconocimiento y la medición de pasivos o activos por impuestos

corrientes o diferidos y las enmiendas aclaran los requisitos sobre el reconocimiento de activos por

impuestos diferidos por pérdidas no realizadas, con el propósito de abordar diferentes tratamientos

contables que se observan en la práctica.

Modificaciones a IAS 7, Estados de Flujos de Efectivo: Proporcionar revelaciones Con el objetivo de proporcionar revelaciones que permitan a los usuarios de los estados financieros evaluar los cambios en los pasivos derivados de las actividades de financiamiento, el IASB requiere que los cambios en los pasivos que surjan de las siguientes actividades sean revelados: (i) en los flujos de efectivo de financiamiento; (ii) derivados de la obtención o pérdida de control de subsidiarias u otros negocios; (iii) el efecto de las variaciones de tipo de cambio; (iv) en valor razonable; y (v) otros.

14

ii) Efectivas a partir del 1 de enero de 2018, por las cuales no es posible a la fecha

proporcionar un estimado razonable de sus efectos en los estados financieros consolidados,

hasta haber completado un análisis y revisión detallada.

IFRS 9 Instrumentos Financieros

• La IFRS 9 requiere que todos los activos financieros reconocidos dentro del alcance de la IAS

39, Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición sean medidos posteriormente a

costo amortizado o a valor razonable. Específicamente, las inversiones de deuda en un modelo

de negocios cuyo objetivo es cobrar los flujos de efectivo contractuales y que tengan flujos de

efectivo contractuales que sean exclusivamente pagos de capital e intereses sobre el capital en

circulación generalmente se miden a costo amortizado al final de los periodos contables

posteriores. Los instrumentos de deuda mantenidos en un modelo de negocios cuyo objetivo es

alcanzado mediante la cobranza de los flujos de efectivo y la venta de activos financieros, y que

tengan términos contractuales para los activos financieros que dan origen a fechas específicas

para pagos únicamente de principal e intereses, son generalmente medidos a “valor razonable a

través de otros resultados integrales (ORI)”. Todas las demás inversiones de deuda y de capital

se miden a sus valores razonables al final de los periodos contables posteriores.

Adicionalmente, bajo la IFRS 9, es posible hacer la elección irrevocable de presentar los

cambios posteriores en el valor razonable de una inversión de capital (no mantenida con fines

de negociación) en ORI, con ingresos por dividendos generalmente reconocidos en los

resultados del año.

• En cuanto a pasivos financieros designados a valor razonable a través de resultados, la IFRS 9

requiere que el monto del cambio en el valor razonable del pasivo financiero atribuible a

cambios en el riesgo de crédito de dicho pasivo sea presentado en ORI, salvo que el

reconocimiento de los efectos de los cambios en el riesgo de crédito del pasivo que sea

reconocido en ORI creara una discrepancia contable en el estado de resultados. Los cambios en

el valor razonable atribuibles al riesgo de crédito del pasivo financiero no se reclasifican

posteriormente al estado de resultados. Anteriormente, conforme a IAS 39, el monto completo

del cambio en el valor razonable del pasivo financiero designado como a valor razonable a

través de resultados se presentaba en el estado de resultados.

• En relación con el deterioro de activos financieros, la IFRS 9 requiere sea utilizado el modelo

de pérdidas crediticias esperadas, en lugar de las pérdidas crediticias incurridas como lo indica

la IAS 39. El modelo de pérdidas crediticias incurridas requiere que se reconozca en cada

periodo de reporte las pérdidas crediticias esperadas y los cambios en el riesgo de crédito desde

el reconocimiento inicial. En otras palabras, no es necesario esperar a que ocurra una afectación

en la capacidad crediticia para reconocer la pérdida.

• Los requerimientos de contabilidad de cobertura tiene tres mecanismos disponibles actualmente

en la IAS 39. Conforme a la IFRS 9, se introduce una mayor flexibilidad para que tipos de

instrumentos califiquen en contabilidad de coberturas, específicamente ampliando los tipos de

instrumentos que califican y los tipos de los componentes de riesgo de partidas no financieras

que son elegibles para contabilidad de cobertura. Adicionalmente, las pruebas de efectividad

han sido revisadas y remplazadas con el concepto de ‘relación económica’. Adicionalmente, no

será requerida la evaluación retrospectiva de la efectividad, y se han introducido mejoras a los

requisitos de revelaciones para la administración de riesgos.

IFRS 15 Ingresos de Contratos con Clientes

El principio básico es reconocer los ingresos con clientes que representen la transferencia prometida de

bienes o servicios por los montos que reflejen las contraprestaciones que se espera recibir a cambio de

dichos bienes o servicios. Específicamente establece un enfoque de cinco pasos para reconocer los

ingresos:

15

1: Identificación del contrato o contratos con el cliente

2: Identificar las obligaciones de desempeño en el contrato;

3: Determinar el precio de la transacción;

4: Asignar el precio de la transacción a cada obligación de desempeño;

5: Reconocer el ingreso cuando se satisfaga la obligación de desempeño.

Por lo tanto, el ingreso se debe reconocer una vez satisfecha la obligación, es decir cuando el ‘control’

de los bienes o servicios de la obligación de desempeño haya sido transferido al cliente. Asimismo se

han incluido guías para hacer frente a situaciones específicas y se incrementa la cantidad de

revelaciones requeridas. Al entrar en vigor la IFRS 15 remplazará las guías de reconocimiento de

ingreso de la IAS 18, Ingresos, IAS 11, Contratos de Construcción y sus interpretaciones.

iii) Efectiva a partir del 1 de enero de 2019; durante 2017 FibraHotel iniciará el análisis y la

evaluación de los impactos de esta nueva norma, sin embargo por la naturaleza de sus

operaciones, se espera que no tenga efectos importantes en la información financiera

consolidada.

IFRS 16 Arrendamientos

Para los arrendatarios, esta nueva norma requiere bajo un modelo único que la mayoría de los

arrendamientos se presenten en el estado consolidado de posición financiera, eliminando la distinción

entre los arrendamientos operativos y financieros, para lo cual se reconocerá un derecho de uso del

activo, similar a cualquier otro activo no financiero con su depreciación correspondiente, y un pasivo

por arrendamiento que devengará intereses. Esto típicamente produce un perfil de reconocimiento

acelerado del gasto (a diferencia de arrendamientos operativos bajo IAS 17 donde se reconocen gastos

en línea recta), debido a que la depreciación lineal del derecho de uso y el interés decreciente del

pasivo financiero, conllevan a una disminución general del gasto a lo largo del tiempo. El pasivo

financiero se medirá a su valor presente (pagos mínimos durante el plazo del arrendamiento,

descontados a la tasa de interés implícita siempre que pueda ser determinada, en caso contrario deberá

utilizarse una tasa de interés incremental de deuda).

Para contratos con término de 12 meses o menos que no contengan opciones de compra (elección por

clase de activo), y para contratos donde los activos subyacentes tengan un valor que no se considere

significativo cuando son nuevos, (equipo de oficina menor o computadoras personales - elección sobre

una base individual para cada contrato de arrendamiento-), un arrendatario podría elegir contabilizar

los pagos de arrendamiento como un gasto en una base de línea recta en el plazo del arrendamiento.

3. Principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs

emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

b. Bases de medición

Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo

histórico, excepto por los instrumentos financieros derivados y las propiedades, mobiliario y equipo de

hotel y propiedades en desarrollo que se valuaron a su valor razonable en 2012 a la fecha de aportación

y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables incluidas más adelante.

16

i. Costo histórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a

cambio de bienes y servicios.

ii. Valor razonable

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se

pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a

la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando

directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo,

la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del

mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la

fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y/o revelación de estos

estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones

con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de

arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas

similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de

realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36.

Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican

en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las

mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales

se describen de la siguiente manera:

Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos

idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación;

Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1,

sea directa o indirectamente,

Nivel 3 Considera datos de entrada no observables.

c. Bases de consolidación

Los estados financieros consolidados incluyen los estados financieros de FibraHotel y el de su

subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel:

• Tiene poder sobre la inversión

• Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha

entidad, y

• Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que

invierte

FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican que

hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente.

La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de

consolidar desde la fecha en la que se pierde el control.

Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus

políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel.

17

Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación.

Entidad

Participación

2016, 2015 y

2014 Actividad

Fibra Hotelera, S. C. 99.99%

Prestación de servicios de asesoría y

consultoría técnica, jurídica, fiscal,

comercial y administrativa relacionados

con la compra-venta, administración,

arrendamiento y subarrendamiento de toda

clase de terrenos, casas, edificios, bodegas,

hoteles, plazas y locales comerciales y

oficinas.

FibraHotel reevaluó si controla las entidades que le prestan los servicios administrativos de personal y

operación mencionadas en la Nota 1 y concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control

de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene la capacidad de decidir sobre las actividades

relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición

(derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado

distribuciones, ya que no es el objeto de la entidad. Además el honorario por la prestación de servicios

administrativos es del 5% y se encuentra a valor de mercado por dichos servicios. Dicho honorario no

es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las entidades

de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las entidades de nóminas

no son perdedoras. En adición los activos de las entidades de nóminas son de una naturaleza tal que no

pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación.

d. Combinación de negocios

Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación

transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable, el cual se calcula como la suma

de los valores pagados de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por

FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital

emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los

costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme

se incurren.

A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a

valor razonable.

El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de

cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia

accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de

activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una

revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de

adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no

controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado

de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga.

e. Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las

disposiciones contractuales de los instrumentos.

18

Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la

transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos

financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman

o reducen del valor razonable de los activos o pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento

inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos

financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados.

f. Activos financieros

Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías: activos financieros ‘a valor razonable

con cambios a través de resultados’ (“FVTPL”, por sus siglas en inglés), inversiones ‘conservadas al

vencimiento’, activos financieros ‘disponibles para su venta’ (“AFS”, por sus siglas en inglés) y

‘préstamos y cuentas por cobrar’. La clasificación depende de la naturaleza y propósito de los activos

financieros y se determina al momento del reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de

activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en a la fecha de

negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de

activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por

norma o costumbre en dicho mercado.

Préstamos y cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar con pagos fijos o determinables que no

cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y

cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos

cualquier deterioro.

Deterioro de activos financieros

Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través de

resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada fecha de reporte sobre el cual

se informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia

objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del

reconocimiento inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros de la inversión han sido

afectados.

Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como

disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores

por debajo de su costo, se considera evidencia objetiva de deterioro.

Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir:

Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte;

Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal;

Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o

La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades

financieras.

Baja de activos financieros

FibraHotel deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos

contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero o cuando se transfieren de manera

sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero.

En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y la

suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido

reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados.

19

g. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de

cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se

evalúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los

instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento a la fecha de adquisición de tres

meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores

gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles

cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo

de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos

mayores y otros gastos de capital.

h. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de

adquisición. Las propiedades, mobiliario y equipo de operación que provienen de adquisiciones

realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición.

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la

depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro.

Las propiedades que están en proceso de construcción para fines de explotación, suministro o

administración, se registran al costo menos cualquier pérdida por deterioro reconocida. El costo

incluye honorarios profesionales y, en el caso de activos calificables, los costos por préstamos

capitalizados conforme a la política contable de FibraHotel. Dichas propiedades se clasifican a las

categorías apropiadas de propiedad, planta y equipo cuando estén completas para su uso planeado. La

depreciación de estos activos, al igual que en otras propiedades, se inicia cuando los activos están

listos para su uso planeado.

La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los

activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más

apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas

del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus

diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos

diferentes, desde 10 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras

metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no

tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes.

La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el

efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva.

Las tasas de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo al 31 de diciembre de 2016, 2015 y

2014 son:

%

Edificio acabados 10

Edificio mejoras 10

Edificio instalaciones 7

Edificio obra civil 1

Mobiliario y equipo 10

La ganancia o pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo

de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros

del activo, y se reconoce en los resultados.

20

i. Deterioro del valor de los activos tangibles

Al final de cada fecha de reporte, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin

de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si

existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la

pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un

activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que

pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución,

los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo

contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se

puede identificar una base de distribución razonable y consistente.

El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de

uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor

presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del

mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se

han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su

valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto

recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados.

Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad

generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal

manera que el valor en libros ajustado no exceda el valor en libros que se habría determinado si no se

hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en

años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados.

j. Impuestos a la utilidad

Como se menciona en la Nota 1, FibraHotel califica y pretende mantener la calificación como FIBRA

para fines del Impuesto Sobre la Renta (“ISR”), y, por lo tanto, no reconoce provisión por impuestos a

la utilidad, excepto por su subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., que está sujeta al ISR. Ver Nota 11.

k. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando FibraHotel tiene una obligación presente (legal o implícita) como

resultado de un evento pasado, es probable que FibraHotel sea requerida para liquidar la obligación y

se puede estimar fiablemente que se consignará el importe de la obligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para

liquidar la obligación presente, al final del periodo sobre el que se informa, teniendo en cuenta los

riesgos y las incertidumbres que rodean a la obligación. Cuando se valúa una provisión usando los

flujos de efectivo estimados para liquidar la obligación presente, su valor en libros representa el valor

presente de dichos flujos de efectivo (cuando el efecto del valor del dinero en el tiempo es material).

l. Arrendamientos

Los arrendamientos se clasifican como financieros cuando los términos del arrendamiento transfieren

sustancialmente a los arrendatarios todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad. Todos los

demás arrendamientos se clasifican como operativos.

FibraHotel como arrendador

El ingreso por rentas bajo arrendamientos operativos se reconoce empleando el método de línea

recta durante el plazo del arrendamiento. Los costos directos iniciales incurridos al negociar y

acordar un arrendamiento operativo se adicionan al valor en libros del activo arrendado, y se

reconocen empleando el método de línea recta durante el plazo del arrendamiento.

21

m. Moneda extranjera

Las transacciones en moneda extranjera se registran al tipo de cambio vigente a la fecha de su

celebración. Los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al

tipo de cambio vigente a la fecha de los estados financieros. Las fluctuaciones cambiarias se registran

en los resultados.

n. Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio

Clasificación como deuda o patrimonio

Los instrumentos de deuda y/o patrimonio se clasifican como pasivos financieros o como patrimonio

de conformidad con la sustancia del acuerdo contractual.

Instrumentos de patrimonio

Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un interés residual en los

activos de FibraHotel luego de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos por

FibraHotel se reconocen por los recursos recibidos, neto de los costos directos de emisión.

Pasivos financieros

Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a través

de resultados o como otros pasivos financieros.

Otros pasivos financieros

Otros pasivos financieros, (incluyendo los préstamos y cuentas por pagar), se valúan subsecuentemente

al costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva.

Baja de pasivos financieros

FibraHotel da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de FibraHotel se cumplen,

cancelan o han expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja y la

contraprestación pagada y por pagar se reconoce en resultados.

o. Instrumentos financieros derivados

FibraHotel utiliza instrumentos financieros para manejar su exposición a los riesgos de volatilidad en

tasas de interés, incluyendo contratos de cap spread de tasa de interés. En la Nota 12b se incluye una

explicación más detallada sobre los instrumentos financieros derivados.

Los derivados se reconocen inicialmente al valor razonable a la fecha en que se subscribe el contrato

del derivado y posteriormente se revalúan a su valor razonable al final del periodo de reporte. La

ganancia o pérdida resultante se reconoce en los resultados inmediatamente a menos que el derivado

esté designado y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso la oportunidad del

reconocimiento en los resultados dependerá de la naturaleza de la relación de cobertura.

p. Contabilidad de coberturas

FibraHotel designa ciertos instrumentos como de cobertura, los cuales incluyen derivados de

coberturas de flujo de efectivo.

22

Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la

partida cubierta, así como los objetivos de la administración de riesgos y su estrategia de

administración para emprender diversas transacciones de cobertura. Adicionalmente, al inicio de la

cobertura y sobre una base continua, FibraHotel documenta si el instrumento de cobertura es altamente

efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable o los cambios en los flujos

de efectivo de la partida cubierta.

La Nota 12b incluye detalles sobre el valor razonable de los instrumentos derivados usados para

propósitos de cobertura.

q. Reconocimiento de ingresos

FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Los ingresos se obtienen por la operación de los hoteles, e incluyen las rentas por habitaciones,

alimentos y bebidas y otros ingresos, los cuales se reconocen conforme se prestan dichos

servicios hoteleros.

ii. La política de FibraHotel para el reconocimiento de ingresos por arrendamientos operativos se

describe en la Nota 3.l.

r. Clasificación de costos y gastos

Los costos y gastos presentados en el estado consolidado de utilidad integral fueron clasificados de

manera combinada por su naturaleza y función.

s. Estado de flujos de efectivo

FibraHotel presenta sus estados de flujos de efectivo utilizando el método indirecto. Los intereses

recibidos se clasifican como flujos de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y

dividendos se clasifican como flujos de efectivo de financiamiento..

t. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación

durante el período. La utilidad neta por CBFIs con derechos económicos se determina al 31 de

diciembre de 2016, 2015 y 2014 restando al total de 499,401,766 CBFIs en circulación, los 5,128,205

CBFIs de 2016, 2015 y 2014, correspondientes al Portafolio de aportación en desarrollo que tendrán

derechos económicos hasta que los hoteles sean terminados y abiertos al público (ver Nota 14).

4. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

En la aplicación de las políticas contables de FibraHotel, las cuales se describen en la Nota 3, la

Administración debe hacer juicios, estimaciones y supuestos sobre los valores en libros de los activos y

pasivos de los estados financieros consolidados. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la

experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de estas

estimaciones.

Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. Las modificaciones a las estimaciones

contables se reconocen en el periodo en que se realiza la modificación y periodos futuros si la modificación

afecta tanto al periodo actual como a periodos subsecuentes.

23

a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un

portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición de activos. En

particular, considera los siguientes criterios:

i. El número de propiedades (terrenos y edificios) adquiridos,

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los servicios

secundarios los provee la propiedad adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza,

seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad, etc.).

iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para administrar la

propiedad y/o llevar a cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos

relevantes, según sea el caso, tales como facturación, cobranza y generación de información

gerencial y de inquilinos).

Esta determinación puede tener un impacto significativo en la forma de contabilizar los activos y

pasivos adquiridos, tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los

períodos presentados en estos estados financieros se contabilizaron como adquisiciones de activos.

Clasificación de un hotel (propiedad de inversión/activo)

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una

propiedad de inversión genera flujos de efectivo independientemente de otros activos poseídos por

FibraHotel. Esto distingue a las inversiones inmobiliarias de la propiedad ocupada por el propietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel

mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los

huéspedes son significativos, no se clasifica como una propiedad de inversión sino propiedad de Fibra

Hotel. Un hotel gestionado por el dueño es una propiedad ocupada, en lugar de una propiedad de

inversión.

Puede ser difícil determinar si los servicios prestados son lo suficientemente significativos para que

una propiedad no califique como propiedad de inversión. Por ejemplo, que el dueño de un hotel

transfiera algunas veces, ciertas responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de operación. La

posición del dueño podría ser, en esencia, la de un inversionista pasivo o el dueño podría simplemente

haber subcontratado funciones del día a día pero conservando una exposición significativa a las

variaciones en los flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.

La Administración usa su juicio profesional para determinar la clasificación de los hoteles aportados y

adquiridos como propiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el

curso normal de los negocios, y por lo tanto, no es propiedad de inversión.

Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en los estados financieros se

contabilizaron como adquisición de negocio y se presentan en propiedad, mobiliario y equipo de hotel.

Clasificación de arrendamientos

Como se explica en la Nota 3l, los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los

riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del bien objeto del contrato recaen con FibraHotel o con

el inquilino, dependiendo de la sustancia de la transacción, más que la forma de los contratos.

FibraHotel ha determinado, basándose en una evaluación de los términos y condiciones de los

acuerdos, que mantiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios significativos inherentes a la

propiedad de estos bienes y, por lo tanto, los clasifica como arrendamientos operativos.

24

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

Estimación de vidas útiles y residuales de los activos fijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo

la vida útil y residual de los activos según su experiencia operativa y las características de los activos y

su operación a la fecha de revisión. Su impacto está en el rubro de la depreciación acumulada, en el

estado consolidado de posición financiera y en los gastos por depreciación del ejercicio.

Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido

cambio significativo en la calidad crediticia y los importes aún se consideran recuperables. FibraHotel

no mantiene ningún colateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de

compensarlos contra algún monto que adeude FibraHotel a la contraparte.

Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

Algunos de los activos y pasivos de FibraHotel se miden a su valor razonable en los estados

financieros consolidados.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado

observables en la medida en que estén disponibles. Cuando los datos de entrada del nivel 1 no están

disponibles, FibraHotel contratará un valuador calificado independiente para llevar a cabo la

valuación. El Administrador trabaja de manera conjunta con el valuador calificado independiente para

establecer las técnicas de valuación y los datos de entrada apropiados para el modelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la

determinación del valor razonable de los distintos activos y pasivos se describen en las Nota 12.

5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2016 2015 2014

Efectivo y bancos $ 207,726 $ 170,843 $ 123,721

Efectivo restringido:

Fondo para inversión en bienes

inmuebles (i) 184,809 168,445 1,926,518

Fondo de reserva para gastos de

capital (ii) 56,294 37,537 41,666

$ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905

Efectivo restringido

(i) Consiste en un fondo para la adquisición de los bienes inmuebles y para la inversión en el portafolio de

desarrollo. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo restringido se encuentra invertido en

valores gubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado

para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. En el fondo se depositan el

5% de los ingresos de los hoteles en operación. Al igual que los equivalentes de efectivo, este efectivo

restringido se encuentra invertido en valores gubernamentales.

25

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2016 2015 2014

Clientes $ 126,774 $ 101,639 $ 111,862

Agencias de viaje 70,568 49,310 42,575

Tarjetas de crédito 18,749 13,305 6,363

Otras 20,784 38,545 2,927

236,875 202,799 163,727

Rentas por cobrar a:

Grupo Posadas, S. A. B. de C. V. (antes

Hoteles y Villas Posadas, S. A. de

C. V.) 5,810 5,113 5,447

$ 242,685 $ 207,912 $ 169,174

Antigüedad de las cuentas por cobrar

Actualmente Fibrahotel mantiene niveles de cobranza mensual iguales a su período de facturación mensual;

las prácticas comerciales y de negociación permiten a Fibrahotel mantener la mayoría de sus cuentas por

cobrar con antigüedad de cobro menores a los 90 días. Las cuentas por cobrar que se encuentran en

procedimientos judiciales son poco importantes para crear una estimación de incobrabilidad.

2016 2015 2014

60-90 días $ 11,768 $ 9,871 $ 10,086

Más de 90-120 días 30,372 28,136 21,241

Total $ 42,140 $ 38,007 $ 31,327

Antigüedad promedio (días) 84 78 40

7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2016 2015 2014

Terrenos $ 1,566,756 $ 1,252,162 $ 1,176,161

Edificios 7,487,919 5,701,739 5,015,764

Mobiliario y equipo de operación del

hotel 1,708,630 1,078,859 816,586

10,763,305 8,032,760 7,008,511

Menos - Depreciación acumulada (793,282) (497,099) (283,437)

$ 9,970,023 $ 7,535,661 $ 6,725,074

26

Costo Terrenos Edificios

Mobiliario y

equipo de hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 827,570 $ 3,532,018 $ 498,326 $ 4,857,914

Altas:

Portafolio de Aportación 28,462 96,538 - 125,000

Adquisiciones y traspasos de

propiedades en desarrollo (1) 320,129 1,387,208 321,061 2,028,398

Bajas - - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 1,176,161 5,015,764 816,586 7,008,511

Altas:

Adquisiciones y traspasos de

propiedades en desarrollo (1) 76,001 685,975 262,273 1,024,249

Saldos al 31 de diciembre de 2015 1,252,162 5,701,739 1,078,859 8,032,760

Altas:

Adquisiciones (1) 34,376 70,047 473,424 577,847

Traspasos de propiedades en

desarrollo 280,218 1,716,133 157,399 2,153,750

Bajas - - (1,052) (1,052)

Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 1,566,756 $ 7,487,919 $ 1,708,630 $ 10,763,305

Depreciación acumulada Edificios

Mobiliario y equipo de

hotel Total

Saldos al 1 de enero de 2014 $ 65,858 $ 57,450 $ 123,308

Gasto por depreciación 84,110 78,820 162,930

Bajas - (2,801) (2,801)

Saldos al 31 de diciembre de 2014 149,968 133,469 283,437


Bajas - (120) (120)

Saldos al 31 de diciembre de 2015 258,518 238,581 497,099


Bajas - (747) (747)

Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 398,855 $ 394,427 $ 793,282

Algunos inmuebles de FibraHotel están otorgados en garantía de las líneas de crédito descritas en la Nota

10, cuyo valor en libros aproximado es de $3,575 millones.

(1) Las adquisiciones incluyen combinaciones de negocios, ver Nota 1.

27

8. Propiedades en desarrollo

2016 2015 2014

Proyectos GICSA $ 302,559 $ 186,306 $ -

Proyecto Vía Vallejo 272,227 69,527 35,577

Proyecto Fiesta Inn Los Mochis 141,464 39,672 10,114

Proyecto Live Aqua San Miguel Allende 137,419 - -

Proyecto Cencali 108,767 103,010 21,761

Proyecto Aloft Veracruz 102,125 34,397 -

Proyecto Fiesta Americana Via 515 100,871 50,378 -

Proyecto Toreo 94,872 94,872 94,872

Proyecto Fiesta Americana Tlalnepantla 87,756 - -

Proyecto Full Service Villa del Mar 36,838 - -

Proyecto Mixto Trébol Monterrey - 640,390 292,303

Proyecto Pabellón M - 372,604 -

Torre Américas 1500 Guadalajara AC - 243,517 136,337

Proyecto AC Antea - 190,039 28,833

Proyecto Juriquilla - 120,718 21,956

Proyecto Fairfield Inn Cuautitlán - 57,174 -

Proyecto One Durango - 53,639 -

Proyecto Fairfield Inn Nogales - 22,065 -

Proyecto Hotel Toluca - 8,228 8,200

Proyecto Ciudad del Carmen - - 17,407

Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen - - 47,927

Proyecto Fairfield Inn Saltillo - - 27,794

Otros 11,702 24,153 30,490

$ 1,396,600 $ 2,310,689 $ 773,571

Como resultado de la oferta pública del 30 de noviembre de 2012 Grupo GDI realizó una aportación de 4

hoteles recibiendo 9,697,897 de CBFIs, equivalentes a $179,411, como resultado de las negociaciones

empresas afiliadas a Grupo GDI se obligaron a realizar la construcción de estos hoteles hasta ser abiertos al

público, momento en el cual los CBFIs obtendrían derechos económicos y FibraHotel pagaría la diferencia

entre el valor de la aportación y el costo total de cada uno de los hoteles.

La liberación de estos CBFIs se realizó conforme a los siguiente: i) durante 2013, Grupo GDI terminó la

construcción de los hoteles One Guadalajara Tapatío y Real Inn Morelia, los cuales se encontraban en el

Portafolio de desarrollo. FibraHotel pagó el remanente de la inversión y se liberaron 3,031,231 CBFIs; y ii)

FibraHotel pagó el remanente del hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla ante la apertura en 2014, la

liberación de los CBFIs ascendió a 1,538,461. Al 31 de diciembre de 2016 existen 5,128,205 CBFIs sin

derechos económicos.

9. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

2016 2015 2014

Proveedores $ 210,807 $ 165,125 $ 139,921

Gastos acumulados 79,258 73,724 73,714

Otras cuentas por pagar, incluye

intereses por pagar de deuda por

$27,407, $2,017 y $ - 58,042 78,087 20,245

$ 348,107 $ 316,936 $ 233,880

28

10. Deuda

a. Los préstamos se integran como sigue:

2016 2015

Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo

con Banorte. Al 31 de diciembre de 2016 devenga a

una tasa TIIE a 91 días más 2.00 y al 31 de diciembre

de 2015 a una tasa TIIE a 91 días más 1.25 puntos

porcentuales $ 1,000,000 $ 395,933

Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo

con Banorte a una tasa TIIE a 91 días más 1.30

puntos porcentuales. 698,067 - Línea de crédito con garantía hipotecaria a largo plazo

con BBVA Bancomer a una tasa TIIE a 28 días más

1.50 puntos porcentuales 998,964 456,535

2,697,031 852,468

Menos - Porción circulante de la deuda a largo plazo (98,288) (7,849)

A largo plazo $ 2,598,743 $ 844,619

b. Vencimientos de los préstamos:

Año Vencimientos

2018 $ 102,150

2019 195,977

2020 200,097

2021 306,790

Más de 5 años 1,793,729

$ 2,598,743

Para mantener una estabilidad en las tasas, FibraHotel contrató varios instrumentos financieros de

cobertura de tasa de interés respecto a las disposiciones de la línea de crédito de BBVA Bancomer y

Banorte de acuerdo a los siguientes supuestos:

Cuatro instrumentos, contratados con BBVA Bancomer, cubriendo $657.9 millones de la línea de

crédito de BBVA Bancomer con las siguientes características:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un

nivel de 5.0%.

- Si la TIIE se encuentra arriba del 9.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de

tasa TIIE menos una bonificación del 4.0%.

Un instrumento, contratado con Santander, cubriendo $341.1 millones de la línea de crédito de BBVA

Bancomer con las siguientes características:

- Si la TIIE es menor a 5.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra entre el 5.0% y el 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un

nivel de 5.0%.

- Si la TIIE se encuentra arriba del 7.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE contra un nivel de

tasa TIIE menos una bonificación del 2.0%.

29

Un instrumento, contratado con Banorte, cubriendo $1,000.0 millones de la primera línea de crédito de

Banorte con las siguientes características:

- Si la TIIE es menor a 4.5%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de 5.0%.

- Si la TIIE se encuentra entre el 4.5% y el 6.0%, FibraHotel paga la tasa TIIE.

- Si la TIIE se encuentra arriba del 6.0%, FibraHotel intercambia la tasa TIIE y paga un nivel de

6.0%.

Respecto a los contratos de crédito con BBVA Bancomer y Banorte, FibraHotel tiene que cumplir con ciertas

obligaciones de hacer y no hacer. Al 31 de diciembre de 2016 las restricciones y obligaciones de hacer y no

hacer fueron cumplidas.

11. Impuestos a la utilidad

A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de FIBRA, en términos de lo previsto en el Oficio del SAT,

conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR, FibraHotel debe distribuir anualmente por lo menos el 95%

del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs de FibraHotel.

La subsidiaria Fibra Hotelera, S. C., está sujeta al ISR, cuya tasa es del 30%.

a. Impuestos a la utilidad reconocidos en los resultados al 31 de diciembre:

2016 2015 2014

ISR:

Causado $ 1,030 $ 2,944 $ 4,545

Diferido 757 (60) (1,803)

$ 1,787 $ 2,884 $ 2,742

b. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, el único concepto que integra el impuesto sobre la renta

diferido activo corresponde a gastos acumulados por $3,298, $4,055 y $3,995, respectivamente.

12. Instrumentos financieros

Administración del riesgo de patrimonio

FibraHotel administra su patrimonio para asegurar que continuará como negocio en marcha, a la vez que

busca maximizar el patrimonio de sus fideicomisarios y las distribuciones a través de la optimización del uso

de deuda y patrimonio. La estrategia general de FibraHotel no ha sido modificada en comparación con 2015 y

2014.

El patrimonio de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los objetivos de

la Administración de capital son manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de operación se

encuentren disponibles para mantener consistencia y sustentabilidad en las distribuciones a los

fideicomisarios y fondear los gastos de capital requeridos, así como proveer los recursos necesarios para la

adquisición y desarrollo de nuevas propiedades.

FibraHotel puede adquirir hoteles sujetos a hipotecas financieras existentes u otros adeudos, y podrán incurrir

nueva deuda o refinanciar deuda cuando adquieran hoteles sujetos al cumplimiento con las políticas de

apalancamiento, o en ciertas circunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones superiores al

efectivo disponible para distribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras ofertas de deuda y

capital, enajenación de activos u obtención de créditos para efectuar algunas distribuciones. El servicio de la

deuda de dicho financiamiento o adeudo tendrá prioridad sobre cualesquier distribuciones con relación a los

CBFIs.

30

- Índice de endeudamiento

El índice de endeudamiento del periodo sobre el que se informa es el siguiente:

2016

Deuda (i) $ 2,724,438

Activos totales $ 12,430,038

Índice de deuda neta a capital contable 22%

(i) La deuda se define como préstamos a largo y corto plazo más intereses (excluyendo los

derivados), como se describe en las Nota 10.

Cabe mencionar que el contrato de fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento

no puede exceder el 40%, sin embargo la nueva regulación aplicable a las FIBRAS indica que no

puede ser mayor al 50%.

- Índice de cobertura de deuda

Al 31 de diciembre de 2016, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FribraHotel es de 1.68%.

Los compromisos corresponden a:

• Servicio de la deuda de $390 millones

• Estimado de gastos de capital de $265 millones

• Estimado de gastos de desarrollos no discrecionales de $287 millones

Categorías de instrumentos financieros

2016 2015 2014

Activos financieros:

Efectivo, equivalentes de efectivo y

efectivo restringido $ 448,829 $ 376,825 $ 2,091,905

Cuentas por cobrar a clientes y otras

cuentas por cobrar $ 242,685 $ 207,912 $ 169,174

Cuentas por cobrar a partes

relacionadas $ - $ 3,190 $ 3,190

Instrumentos financieros derivados $ 120,887 $ 11,441 $ -

Pasivos financieros:

Costo amortizado $ 2,924,622 $ 1,083,601 $ 227,748

Objetivos de la administración del riesgo financiero

El objetivo de la administración del riesgo financiero, es satisfacer las expectativas financieras, resultados de

operaciones y flujos de efectivo que mejoren la situación financiera de FibraHotel, también para asegurar la

capacidad de realizar distribuciones a los tenedores de CBFIs y para satisfacer cualquier futura obligación de

deuda.

La función del Comité Técnico de FibraHotel es asesorar e instruir al fiduciario en relación con la venta o

cancelación de los CBFIs, analizar y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y adquisiciones, prestar

servicios empresariales, coordinar el acceso a los mercados financieros nacionales, monitorear y gestionar los

riesgos financieros relacionados con las operaciones de FibraHotel a través de informes internos de riesgo que

analizan las exposiciones por grado y magnitud de los riesgos. Estos riesgos incluyen el riesgo de mercado

(incluyendo riesgo de cambio y riesgo de tasa de interés), riesgo de crédito y riesgo de liquidez.

31

Riesgo de mercado

Las actividades de FibraHotel lo exponen principalmente a riesgos financieros de cambios en tasas de interés.

FibraHotel subscribe una variedad de instrumentos financieros derivados para manejar su exposición al riesgo

cambiario y en tasas de interés, incluyen Cap Spread de las tasas de interés para mitigar el riesgo del aumento

de las tasas de interés.

Las exposiciones al riesgo del mercado se valúan usando el Valor en riesgo (VaR) complementado con un

análisis de sensibilidad.

No han habido cambios en la exposición de FibraHotel a los riesgos del mercado o la forma como se

administran y valúan estos riesgos.

a) Administración del riesgo cambiario

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está

expuesto a fluctuaciones cambiarias entre el tipo de cambio del peso mexicano y el dólar.

i. La posición monetaria en moneda extranjera al 31 de diciembre es:

2016 2015 2014

Miles de dólares:

Activos monetarios $ 2,508 $ 1,561 $ 1,759

Pasivos monetarios (574) (238) (135)

Posición larga 1,934 1,323 1,624

Equivalente en miles pesos $ 39,964 $ 22,764 $ 23,929

ii. Los tipos de cambio, en pesos, vigentes a la fecha de los estados financieros consolidados y a la fecha

de su emisión son como sigue:

31 de diciembre de

2016

31 de diciembre de

2015

31 de diciembre de

2014

31 de marzo de

2017

Dólar $ 20.6640 $ 17.2065 $ 14.7348 $ 18.7079

- Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

En la opinión de la Administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que no

existe deuda contratada en dólares.

Si el tipo de cambio tuviera un cambio de $1 peso por Dólar hacia arriba o hacia abajo y todas

las otras variables fueran constantes, el resultado del año y el patrimonio de FibraHotel por el

período terminado al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, tendría un decremento/incremento

de aproximadamente $1,934, $1,323 y $1,624, respectivamente.

b) Administración del riesgo de tasas de interés – Instrumentos financieros derivados

FibraHotel se encuentra expuesta a riesgos en tasas de interés debido a que obtiene préstamos a tasas

variables. Este riesgo es manejado por la FibraHotel manteniendo contratos cap spread de tasa de

interés. Las actividades de cobertura se evalúan regularmente para que se alinien con las tasas de

interés y el apetito de riesgo definido; asegurando que se apliquen las estrategias de cobertura más

rentables. El detalle de los instrumentos financieros es como sigue:

32

Instrumentos financieros derivados designados como de coberturas de tasas de interés

Contratos

vigentes

Beneficio

máximo

%

Fecha de

celebración

Fecha de

vencimiento

Valor nocional

Valor

razonable

Institución

31 de

diciembre 2016

31 de

diciembre de

2016

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 18/nov/15 30/oct/20 $ 180,000 $ 10,025

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 16/dic/15 30/nov/20 153,400 8,703

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 27/ene/16 31/dic/20 202,400 11,712

Cap Spread Santander, S.A. 4 11/mar/16 1/mar/21 341,067 14,182

Cap Spread Bancomer, S.A. 4 1/dic/15 30/nov/20 123,333 6,996

Collar Banorte, S.A. 6 15/sep/16 20/nov/21 1,000,000 69,269

$ 120,887

Considerando los instrumentos financieros derivados descritos arriba, la deuda cubierta al 31 de diciembre de 2016 asciende al 74%.

- Análisis de sensibilidad para las tasas de interés – Instrumentos financieros derivados Los siguientes análisis de sensibilidad han sido determinados con base en la exposición a las tasas de interés tanto para los instrumentos derivados como para los no derivados al final del periodo sobre el que se informa. Para los pasivos a tasa variable, se prepara un análisis suponiendo que el importe del pasivo vigente al final del periodo sobre el que se informa ha sido el pasivo vigente para todo el año. Se realizó un análisis de sensibilidad tomando en cuenta los siguientes escenarios de tasa de interés (TIIE 28 días y TIIE 91 días): +100 puntos base, +25 puntos base, -25 puntos base, -100 puntos base, considerando un rango de confianza entre 95% y 99% para un horizonte temporal de 1 día, los resultandos de estos efectos al 31 de diciembre de 2016 son como sigue:.

TIIE 28 días

TIIE 91 días

Escenario Impacto

Menos 100 puntos base 5.11% 5.19% $ (15,000)

Menos 25 puntos base 5.86% 5.94% (2,362)

Al 31/12/2016 6.11% 6.19% -

Más 25 puntos base 6.36% 6.44% 1,745

Más 100 puntos base 7.11% 7.19% 7,336

De acuerdo a los resultados que arroja el análisis de sensibilidad bajo los escenarios y según las características y estructura de las posiciones en derivados analizadas, se concluye que los riesgos de mercado a los que se enfrenta la posición en swaps de la entidad se encuentran principalmente en: a) Tasa TIIE a 28 días; b) Curva TIIE-IRS y c) La correlación existente entre los factores de riesgo. A mayor correlación mayor volatilidad del portafolio de factores de riesgo.

Administración del riesgo de crédito El riesgo de crédito se refiere al riesgo de que una contraparte incumpla sus obligaciones contractuales que

resulten en una pérdida financiera para Fibrahotel. Prácticamente todos los ingresos de Fibrahotel se derivan

de los ingresos por prestación de servicios hoteleros. Como resultado de ello, su rendimiento depende de su

capacidad para cobrar los servicios hoteleros a huéspedes y la capacidad de los huéspedes para hacer los

pagos. Los ingresos y los fondos disponibles para su distribución se verían negativamente afectados si un

número significativo de los huéspedes, o cualquiera de los arrendatarios principales no realiza los pagos de

alquiler a su vencimiento o cerrara sus negocios o se declarara en quiebra.

33

Fibrahotel ha adoptado una política de solo negociar para los hoteles en arrendamiento con contrapartes

solventes y obteniendo las suficientes garantías cuando es apropiado, lo que intenta mitigar el riesgo de

pérdidas por faltas de pago.

El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar, otras

cuentas por cobrar e instrumentos financieros. La máxima exposición al riesgo de crédito es la que se muestra

en el estado de posición financiera.

Administración de riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez representa el riesgo de que FibraHotel se encuentre con dificultades para cumplir con sus

obligaciones asociadas con pasivos financieros que se liquiden mediante la entrega de efectivo u otro activo

financiero. La responsabilidad última de la administración del riesgo de liquidez se basa en FibraHotel, quien

ha establecido un marco apropiado para la administración del riesgo de liquidez para la administración del

financiamiento a corto, mediano y largo plazo, y los requerimientos de administración de la liquidez.

FibraHotel administra el riesgo de liquidez manteniendo reservas adecuadas, vigilando los flujos de efectivo

proyectados y reales de los ingresos, y conciliando los perfiles de vencimiento de los activos y pasivos

financieros. El departamento de tesorería monitorea los vencimientos de los pasivos para programar los pagos

respectivos.

La siguiente tabla detalla los vencimientos contractuales restantes de FibraHotel para sus pasivos financieros

con períodos de reembolso acordados. La tabla ha sido diseñada con base en los flujos de efectivo proyectados

no descontados de los pasivos financieros con base en la fecha en la cual FibraHotel deberá hacer/ obtener los

recursos. La tabla incluye los flujos de efectivo de intereses proyectados tomando en cuenta la deuda al 31 de

diciembre de cada año, así como los desembolsos de capital de la deuda financiera incluidos en el estado de

situación financiera. Las deudas financieras a tasa de interés variable están sujetos a cambio, si los cambios en

las tasas de interés variable difieren de aquellos estimados de tasas de intereses determinados al final de la

fecha de reporte se presenta a valor razonable:

Un año Entre 1 y 3 años más de 3 años Total

Al 31 de diciembre de 2016

Deuda $ 98,288 $ 298,127 $ 2,300,616 $ 2,697,031

Cuentas por pagar a proveedores y otras 227,591 - - 227,591

Intereses variables proyectados de la deuda, neto del

instrumento financiero derivado 194,130 540,669 711,877 1,446,667

Total $ 520,009 $ 838,796 $ 3,012,493 $ 4,371,289


Deuda $ 7,849 $ 253,429 $ 591,190 $ 852,468

Cuentas por pagar a proveedores y otras 238,982 - - 238,982

Intereses variables proyectados de la deuda, neto del

instrumento financiero derivado 46,154 92,694 177,540 316,388

Total $ 292,985 $ 346,123 $ 768,730 $ 1,407,838


Cuentas por pagar a proveedores y otras $ 227,748 $ - $ - $ 227,748

34

Valor razonable de instrumentos financieros

Valor razonable de los instrumentos financieros registrados a costo amortizado

Excepto por la deuda a largo plazo, los valores en libros de las cuentas por cobrar, cuentas por pagar y

otros activos y pasivos financieros (incluyendo cuentas por pagar/cobrar a partes relacionadas y pagos

anticipados) son a corto plazo y, en algunos casos, devengan interés con tasas ligadas a indicadores de

mercados. Por lo que, Fibrahotel considera que los valores en libros de los activos y pasivos financieros

reconocidos al costo amortizado en los estados financieros, se aproxima a su valor razonable. El valor

razonable de la deuda a largo plazo se demuestra abajo.

Valor razonable de los instrumentos financieros valuados al FVTPL sobre una base recurrente

Activos y pasivos

financieros

Valor razonable al Jerarquía del

valor razonable Técnicas de valuación e inputs clave 31/12/16 31/12/15 31/12/14

Deuda $ 1,761,176 $ 616,308 $ - Nivel 3

Valor de mercado. El valor razonable de

la deuda es medido en información poco

observable.

Inversiones en valor

gubernamentales $ 241,103 $ 205,982 $ 1,968,184 Nivel 1

Valor de mercado. El valor razonable de

las inversiones es medido con precios

cotizados (no ajustados) en mercados

activos de instrumentos idénticos.

Derivados designados como instrumentos de cobertura

Activos

financieros

Valor razonable al Jerarquía del

valor razonable Técnicas de valuación e inputs clave 31/12/16 31/12/15 31/12/14

Instrumentos financieros

derivados activos designados

como cobertura de tasas $ 120,887 $ 11,441 $ - Nivel 2

Flujos futuros de efectivo descontados,

se calculan sobre la base de las tasas de

interés a plazo (a partir de las curvas

de rendimiento observables al final del

periodo de referencia) y tasas de

interés contractuales, descontados a

una tasa que refleja el riesgo de crédito

de varias contrapartes.

Valor razonable de los terrenos y edificios adquiridos en combinación de negocios

Los terrenos y edificios que Fibrahotel adquiere a través de combinación de negocios se registran a su

valor razonable a la fecha de adquisición, según IFRS 3.

El valor razonable de los terrenos y edificios se determinó con base en al el enfoque de ingresos. No ha

habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el año.

Los detalles de los terrenos y edificios de la FibraHotel y la información acerca de la jerarquía de valor

razonable al 31 de diciembre se establece de la siguiente manera:

2016 2015 2014

Nivel 2 valor razonable

Total


Total


Total

Hoteles Portafolio de

Adquisición que incluyen:

- Terrenos $ 34,376 $ 38,660 $ 320,129

- Edificios 203,534 129,483 1,269,354

$ 237,910 $ 168,143 $ 1,589,483

35

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

El valor razonable de los activos y pasivos financieros con términos y condiciones estándar y

negociados en los mercados líquidos activos se determinan con referencia a los precios

cotizados en el mercado (incluyendo los pagarés redimibles cotizados, las letras de cambio,

obligaciones, bonos vitalicios y bonos gubernamentales).

El valor razonable de los otros activos y pasivos financieros (sin incluir los descritos arriba) se

determinan de conformidad con modelos de determinación de precios de aceptación general,

que se basan en el análisis de flujos de efectivos descontados utilizando precios de

transacciones actuales observables en el mercado y cotizaciones para instrumentos similares. En

particular, el valor razonable de la deuda a largo plazo, que se calcula solo para efectos de la

revelación anterior y no para el registro contable de la deuda, la cual se considera de Nivel de

medición 3, como se describe abajo, fue determinado utilizando un modelo de flujos de efectivo

descontados, utilizando estimaciones de tasas actuales de mercado basados en curvas

observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en

entidades similares, el cual es ajustado según sea necesario.

Los instrumentos financieros que son medidos subsecuentemente a su reconocimiento inicial al valor

razonable, son agrupados en 3 niveles, con base en el grado al que el valor razonable es observable:

Nivel 1 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de los precios cotizados (no

ajustados) en los mercados activos para activos o pasivos idénticos;

Nivel 2 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de inputs distintos a los precios

cotizados incluidos dentro del Nivel 1, que son observables para el activo o pasivo, bien sea

directamente (es decir como precios) o indirectamente (es decir que derivan de los precios); y

Nivel 3 las valuaciones a valor razonable son aquellas derivadas de las técnicas de valuación

que incluyen los inputs para los activos o pasivos, que no se basan en información observable

del mercado (indicadores no observables).

13. Transacciones y saldos con partes relacionadas

a. Transacciones comerciales

Durante el año FibraHotel realizó las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas que

no son miembros de FibraHotel:

2016 2015 2014

Administradora Fibra Hotelera,

S. A. de C. V.:

Honorarios de administración $ 104,673 $ 103,669 $ 96,730

Grupo A:

Gasto:

Servicios administrativos $ 51,572 $ 41,465 $ 40,646

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones y

Administración Estratégica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos,

S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de

C. V. FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la

percepción económica del personal e impuestos, más un 5% de margen de utilidad.

La operación antes mencionada, se encuentra documentada a través de contratos con vigencia de cinco

años, renovables.

36

b. Los saldos por cobrar con partes relacionadas son:

2016 2015 2014

Controladora Cabi FHM $ - $ 2,174 $ 2,174

Alterturismo, S. de R. L. de C. V. - 734 734

Grupo Innovador Turístico y de

Servicios, S. de R. L. de C. V. - 233 233

Grupo Empresarial Hermosillo - 49 49

$ - $ 3,190 $ 3,190

14. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a. Las aportaciones de los fideicomisarios a valor nominal se integran como sigue:

Aportación de

patrimonio inicial Emisión de CBFIs Total

$ 15 $ 10,009,645 $ 10,009,660

El 5 de febrero de 2016, se exhibió la totalidad del patrimonio por un monto de $15.

b. El patrimonio de FibraHotel está representado por la aportación inicial de $15, el Portafolio de

Aportación, el Portafolio de Aportación en Desarrollo y el monto de los recursos provenientes de

emisiones de CBFIs.

c. Con fecha 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo una oferta subsecuente de CBFIs en la Bolsa

Mexicana de Valores (“BMV”) y en otros mercados internacionales. El monto de la oferta global

ascendió a $4,877,725 ofreciendo 195,500,000 CBFIs, incluyendo sobreasignación, a un precio de

$24.95. El Fideicomiso de Control de FibraHotel participó con la suscripción de 2,000,000 CBFIs.

Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 existen 499,401,766 CBFIs en circulación.

Distribuciones-

d. Al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014, el Comité Técnico de FibraHotel ha aprobado y pagado

distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales, a los titulares de los CBFIs de la siguiente manera:

Fecha de aprobación de

distribuciones

Distribución

por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de

reembolso de

patrimonio

Distribuciones del

resultado fiscal Total distribuciones

16 de febrero de 2016 $ 0.2380 $ 117,659 $ - $ 117,659

19 de abril de 2016 0.2003 89,757 9,224 98,981

19 de julio de 2016 0.2408 119,008 - 119,008

18 de octubre de 2016 0.2726 96,049 38,695 134,744

Total a diciembre de

2016

$ 422,473 $ 47,919 $ 470,392

37

Fecha de aprobación de

distribuciones

Distribución

por CBFI

(Pesos)

Distribuciones de

reembolso de

patrimonio

Distribuciones del

resultado fiscal Total distribuciones

19 de febrero de 2015 $ 0.2250 $ 111,216 $ - $ 111,216

21 de abril de 2015 0.2074 85,452 17,052 102,504

21 de julio de 2015 0.2204 63,014 45,926 108,940

20 de octubre de 2015 0.2153 75,552 30,877 106,429


2015

$ 335,234 $ 93,855 $ 429,089

17 de febrero de 2014 $ 0.2134 $ 105,001 $ - $ 105,001

29 de abril de 2014 0.2001 98,590 - 98,590

22 de julio de 2014 0.2313 47,421 66,886 114,307

21 de octubre de 2014 0.2025 100,104 - 100,104


2014

$ 351,116 $ 66,886 $ 418,002

La distribución por CBFIs es el resultado de dividir la utilidad antes de intereses, impuestos,

depreciación y amortización (EBITDA por sus siglas en inglés), menos la reserva de CAPEX y gastos

extraordinarios, entre el número de CBFIs en circulación con derechos económicos. Al 31 de

diciembre de 2016, 2015 y 2014 los CBFIs sin derechos económicos ascienden a 5,128,205.

15. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento

El valor de los cobros mínimos de arrendamiento operativos, descritos por marca hotelera, son como sigue:

Año Fiesta Inn Live Aqua Boutique

Menos de un año $ 53,487 $ 19,443

De uno a 5 años 267,435 77,772

$ 320,922 $ 97,215

Los contratos de hoteles en arrendamiento reflejan términos que van de uno a cinco años.

Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de

renta, a los cuales se tiene derecho contractualmente, y que en la mayoría de los casos corresponde al efecto

de la inflación. Asimismo, tampoco se considera ninguna renta de carácter variable, ni tampoco períodos de

renovación, sino únicamente los plazos forzosos para los inquilinos, de conformidad con el concepto antes

mencionado de rentas futuras mínimas.

38

16. Información por segmentos de negocio

a. Segmentos de información financiera

La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos

de ingresos por arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación

por los diferentes tipos de marcas de hoteles que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin

embargo, la información que se proporcionaba al funcionario que toma las decisiones operativas del

Fideicomiso para propósitos de asignar los recursos y evaluar el rendimiento del segmento, se

enfocaba de manera más específica en la categoría del cliente para cada tipo de portafolio. Las

categorías principales de clientes para estos bienes son servicio proporcionado y marca. Los segmentos

a informar de FibraHotel de acuerdo a la IFRS 8 son por lo tanto, son los siguientes:

Servicio selecto

Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la

oferta de alimentos y bebidas, restaurantes, bares y servicio a cuarto 24 horas, salones para eventos

sociales y juntas de trabajo, así como servicios adicionales dentro de la habitación.

Servicio limitado

Los hoteles de servicio limitado ofrecen un servicio como su nombre lo indica de hotelería

conveniente, los cuales tradicionalmente no contaban con bares, restaurantes o salas de conferencias y

juntas, tampoco ofrecían servicios adicionales, pero en los últimos años, la tendencia ha sido que esta

clase de hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios y

piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido) y espacios limitados de salas de

juntas.

Estancia prolongada

Los hoteles de este segmento se caracterizan por un formato de suite, en configuraciones de estudio de

una o dos recámaras, casi siempre con una cocina y un espacio de comedor y área de trabajo. Entre los

servicios que brindan estos hoteles son áreas públicas similares a un hotel de servicios selectos sin

salas de reuniones.

Servicio completo

Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales asi como en ciertos casos servicios adicionales como spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicas más extensas.

39

b. Ingresos y resultados por segmento

Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar: 2016

Servicio selecto Servicio limitado Estancia prolongada Servicio completo Corporativo Total

Ingresos por: Arrendamiento de habitaciones $ 1,252,953 $ 413,211 $ 67,985 $ 323,108 $ - $ 2,057,257 Alimentos y bebidas 360,156 - - 108,241 - 468,397 Arrendamiento de inmuebles 73,436 - - 6,396 - 79,832 Otros - - - - 29,519 29,519 1,686,545 413,211 67,985 437,745 29,519 2,635,005

Costos y gastos generales: Habitaciones 234,077 93,643 11,961 62,995 - 402,676 Alimentos y bebidas 205,384 2,846 - 77,583 - 285,813 Gastos administrativos 704,060 192,021 7,564 199,438 - 1,103,083 Gastos corporativos - - - - 290,133 290,133 Depreciación - - - - 296,930 296,930 1,143,521 288,510 19,525 340,016 587,063 2,378,635 Gastos financieros, netos y otros (40,693) Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 215,677

2015


Ingresos por: Arrendamiento de habitaciones $ 1,015,905 $ 309,166 $ 48,600 $ 167,649 $ - $ 1,541,320 Alimentos y bebidas 298,442 - - 69,083 - 367,525 Arrendamiento de inmuebles 74,251 - - 1,142 - 75,393 Otros - - - - 23,699 23,699 1,388,598 309,166 48,600 237,874 23,699 2,007,937

Costos y gastos generales: Habitaciones 181,793 65,309 7,718 33,886 - 288,706 Alimentos y bebidas 171,081 - - 44,192 - 215,273 Gastos administrativos 572,623 142,612 1,509 117,034 - 833,778 Gastos corporativos - - - - 246,694 246,694 Depreciación - - - - 213,782 213,782 925,497 207,921 9,227 195,112 460,476 1,798,233 Gastos financieros, netos y otros 29,756 Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 239,460

2014


Ingresos por: Arrendamiento de habitaciones $ 839,237 $ 210,495 $ 14,565 $ 97,728 $ - $ 1,162,025 Alimentos y bebidas 245,726 - - 43,936 - 289,662 Arrendamiento de inmuebles 62,825 3,777 - 2,195 - 68,797 Otros - - - - 10,280 10,280 1,147,788 214,272 14,565 143,859 10,280 1,530,764

Costos y gastos generales: Habitaciones 139,077 43,245 1,907 14,358 - 198,587 Alimentos y bebidas 138,670 1,641 - 24,355 - 164,666 Gastos administrativos 483,199 93,635 - 65,830 - 642,664 Gastos corporativos - - - - 229,851 229,851 Depreciación - - - - 162,930 162,930 760,946 138,521 1,907 104,543 392,781 1,398,698 Gastos financieros, netos y otros 124,379 Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 256,445

40

c. Los principales activos y pasivos por segmento al 31 de diciembre son:

2016

Servicio limitado Servicio selecto Estancia prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,772,760 $ 5,231,710 $ 415,481 $ 2,549,146 $ 926 $ 9,970,023

Propiedades en desarrollo $ 145,507 $ 768,498 $ 94,872 $ 387,723 $ - $ 1,396,600 Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 2,697,031 $ 2,697,031

2015


Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,343,777 $ 5,030,418 $ 369,317 $ 791,306 $ 843

$ 7,535,661

Propiedades en desarrollo $ 253,596 $ 538,850 $ - $ 1,496,927 $ 21,316 $ 2,310,689 Deuda (1) $ - $ - $ - $ - $ 852,468 $ 852,468

2014


Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 946,500 $ 5,130,743 $ 125,000 $ 522,218 $ 613 $ 6,725,074

Propiedades en desarrollo $ 57,950 $ 179,731 $ 47,927 $ 457,473 $ 30,490 $ 773,571

(1) La deuda contratada corresponde a contratos corporativos, mismos que por su naturaleza no pueden ser

distribuidos a un segmento en específico.

17. Compromisos y contingencias

Ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus

operaciones y actividades rutinarias.

18. Aprobación de la emisión de los estados financieros consolidados

Los estados financieros consolidados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 31 de marzo de 2017, por

el Lic. Edouard Boudrant, Director de Finanzas y el Lic. Eduardo López, Director General de FibraHotel,

consecuentemente estos no reflejan los hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación

de la Asamblea General Ordinaria de Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios la cual

podrá modificar los estados financieros.

* * * * * *

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