Conceptos Los Bienes Raíces 2012

8/17/2019 Conceptos Los Bienes Raíces 2012

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Concepto de BienesRaíces

Preparado por:Héctor Luis Rodríguez FialloIngeniero Civil-Agrimensor

Como parte del:

Curso Básico de Valuación de Bienes Raíces del Instituto de TasadoresDominicanos

Octubre del 2012


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TABLA DE CONTENIDO

Concepto de Bienes Raíces o Bienes Inmuebles............................................................... 1 Bienes Inmuebles, Bienes Muebles ................................................................................... 1

Clasificación de Los Bienes ................................................................................. 2Características Económicas de los Bienes Raíces .............................................. 2Características Legales de los Bienes Raíces ..................................................... 3

El Derecho de Propiedad ..................................................................................... 5Legislación en República Dominicana ............................................................................... 6 La Jurisdicción Inmobiliaria .................................................................................. 6Los Procesos ante Jurisdicción Inmobiliaria ........................................................ 7La Designación Catastral, Producto de la Georeferenciación............................ 10El Certificado de Titulo ....................................................................................... 11


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Concepto de Bienes Raíces o Bienes Inmuebles

En los últimos años se ha utilizado más el término Bienes Inmuebles, siendo unsinónimo de Bienes Raíces.

Se define Bienes Inmuebles o Bienes Raíces como “La tierra en su sentido físicoy todo lo que se encuentra adherido a la misma. Los Bienes Inmuebles soninmóviles y tangibles.

Son Bienes Inmuebles la tierra y todas las cosas que forman parte de ella, comopor ejemplo los árboles y minerales, y además todas las cosas agregadas por elhombre como edificios y “mejoras al lugar”. Por lo regular todo lo que se haintegrado de manera permanente a las edificaciones (tuberías, cableado, etc.) asícomo lo incorporado durante el proceso de construcción (gabinetes, pasamanos,etc.) se consideran parte de la propiedad. Los Bienes Raíces se consideran todolo que se haya fijado tanto por debajo como por encima de la superficie.

Así, la Propiedad Inmobiliaria incluye todos los derechos, intereses y beneficiosrelacionados con el dominio de los Bienes Raíces. Los derechos inmobiliarios serepresentan normalmente a través de “títulos” distintos del propio Bien, por tanto lapropiedad Inmobiliaria es un concepto no físico

Existen normativas en cada país para diferenciar los Bienes Inmuebles de losBienes Muebles.

La Propiedad Mobiliaria consiste en derechos de todos los bienes tangibles eintangibles que no son bienes inmuebles. Los bienes correspondientes a lapropiedad mobiliaria tangible o material no están permanentemente adheridos alos inmuebles y generalmente se caracterizan por su movilidad.

Podríamos decir, que fundamentalmente la diferencia es la movilidad aunque estano es necesariamente la condición única.

Bienes Inmuebles, Bienes Muebles

Decimos que los Bienes Económicos, por su movilidad, se clasifican en: BienesInmuebles y Bienes Muebles


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Clasificación de Los Bienes

Los Bienes Inmuebles y Muebles tienen características fundamentales que losdefinen y clasifican. Estas características son: Físicas, Económicas y Legales.

Hemos clasificado los Bienes Inmuebles y Muebles por sus características Físicas.

Estas Características Físicas en el caso de los bienes inmuebles la constituyenla tierra y todas las mejoras adheridas a esta.

Esta característica identifica:

Forma. Condiciones intrínsecas (Textura, fertilidad, salinidad, resistencia). Ubicación. Mejoras colocadas por el hombre.

Estas mejoras que se hacen a la tierra son, por ejemplo, los sistemas de drenaje,saneamiento de terrenos pantanosos, fertilización para cultivos, nivelación,rellenado, compactación para preparar condiciones de construcción, cultivospropiamente dichos, entre otras.

Características Económicas de los Bienes Raíces

La tierra es una identidad física con derechos de propiedad inherentes que puedenrestringirse legalmente para bien de la sociedad. También constituye una fuenteimportante de riqueza, que en términos económicos puede medirse en dinero o envalor de intercambio. La tierra y sus productos solo tienen un valor económicocuando se convierten en bienes y servicios útiles y deseables y que sean pagadospor consumidores.

El concepto económico de la tierra refleja un pensamiento de larga historia sobrelas fuentes y bases de valor. Se le conoce como “Teoría del Valor”.

El Valor tiene como factores fundamentales económicamente hablando:

UtilidadEs la habilidad de un producto de satisfacer una carencia necesidad o deseo


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Es la esperanza de un comprador de que un bien satisfaga sus necesidades.

Poder Real de CompraLa habilidad de una persona o grupo para poder participar en un mercado.

Oferta y DemandaLa compleja interacción de los cuatro factores que crean un valor se refleja en elprincipio económico básico de Oferta y Demanda. La utilidad de un bien, suescasez o abundancia, la intensidad del deseo humano de adquirirlo y su poder

real para poder comprarla afectan la oferta y la demanda en cualquier situación.

Características Legales de los Bienes Raíces

La Característica Legal es la forma de poseer la tierra o el Bien y las condicionespara esta posesión, que es lo mismo que decir el derecho de propiedad. Estederecho de propiedad, regido por las leyes de cada país en particular, es el quepermite disponer, usar una cosa cualquiera. La posesión se exterioriza por mediode la detentación de la cosa, como elemento visible, con la intención deconservarla, como elemento intelectual.

La propiedad real incluye todos los intereses, beneficios y derechos inherentes ala tenencia de Bienes Raíces físicos. Un derecho o participación sobre BienesRaíces se conoce también como “propiedad”.

El derecho real es el que el individuo o grupo tiene sobre la cosa y podemosmencionar entre ellos el dominio, herencia, usufructo, uso o habitación,servidumbre activa, comunidad, hipoteca, prendario.

Se clasifican, a su vez los derechos reales en principales y accesorios. Losprincipales no necesitan de otro derecho para existir mientras los accesoriosnecesitan de otro.

Al Evaluador o tasador le interesa, y maneja los derechos reales principales.

Son Derechos Principales

Dominio


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Nula Propiedad

Es la propiedad separada del goce de la cosa. Es el caso en que se tiene lapropiedad pero no el usufructo de la misma. El propietario tiene derecho aenajenarla pero no la usa o disfruta

Propiedad FiduciariaEs cuando la propiedad de la cosa se tiene como “encargado de confianza” por uncierto tiempo. Claramente en este caso el derecho está limitado al tiempo.

UsufructoEs la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar sus condicionesintrínsecas y restituirla a su dueño. Tiene una duración limitada al cabo de la cualpasa al Nuda Propietario. Puede constituirse por un tiempo determinado o por todala vida del usufructuario

Uso o HabitaciónEs el aprovechamiento o goce de una parte limitada de las utilidades y producto

de una cosa. Si se reviere, por ejemplo a una vivienda, se trataría de la utilidad devivir en ella y llama derecho de habitación.

Tanto el Usufructo como el Uso o Habitación se pierden con el tiempo. Sonintransferibles.

Servidumbre ActivaEs cuando el propietario de una cosa tiene el derecho sobre otra cosa o parte deesta para reportar de ella una utilidad. Un ejemplo clásico es el Paso deservidumbre entre parcelas.

ComunidadEs la posesión de una cosa por varias personas sin que entre ellas haya ningúntipo de relación (contrato o arreglo)

El propietario de la comunidad se llama comunero y es propietario pro indiviso,pudiendo disponer de su derecho pero no de la totalidad.

La comunidad se disuelve: Por la reunión de todas las cuotas de todos los comuneros en una sola

personaP l d t ió d l ú


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• Jurídica, la personería de aspecto legal para dar oportunidad a Institucionesde ejercer derecho, contraer obligaciones y ser representada, que puede estar

compuesta por uno o muchos individuos

El Derecho de PropiedadPara practicar el derecho de propiedad de un inmueble, habrá de poseerse,gozándolo con continuidad y la forma de adquirir este dominio o derecho realpuede ser por:

• Compra• Accesión• Sucesión• Permuta• Donación entre vivos• Donación testamentaria• Prescripción

• Ocupación

CompraForma más común de adquirir el inmueble y consiste en un acto de forma publicao privada de intercambio de valores contra entrega del traspaso de la propiedad oderecho real del objeto.

Accesión

Adquisición de la propiedad por medio de la cual el propietario de un bien principalviene a ser propietario de los accesorios producidos por el mismo.

SucesiónTransferencia del derecho real o del dominio de los bienes de un difunto a susherederos que le sobreviven.

Permuta

Transmisión del derecho real de bienes sin la intervención de dinero como objetoprincipal de Valor.

Donación entre vivosTransmisión del derecho real del donante al donatario, sin intervención de dinero,de manera irrevocable e inmediata


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PrescripciónAdquisición del derecho real que se obtiene de poseer una propiedad por un

tiempo determinado, cumpliendo los requisitos legales que establece la legislaciónal respecto.

OcupaciónEs la forma de “derecho de propiedad” o de dominio de la cosa que no pertenecea nadie, y cuya adquisición no está prohibida por las leyes.Los derechos de propiedad, para ser reconocidos legalmente, deben serregistrados, y por tanto poseer documentación.

Legislación en República Dominicana

Como es sabido, el derecho de propiedad tiene que estar respaldado pordocumentos que demuestren esta condición, acreditando al propietario como tal.

En el año 2005 la República Dominicana estrenó un nuevo marco jurídico para“regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, asícomo las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con losinmuebles que componen el territorio de la República Dominicana” bajo la Ley deRegistro Inmobiliario (108-05), según se establece el mismo articulo 1 bajo elObjeto de la Ley.

Tiene como principios Fundamentales:

1. Regula el Registro de todos los derechos reales en República Dominicana2. Implementa el Sistema de Publicidad Inmobiliaria bajo los criterios de:

Especialidad, Legalidad, Legitimidad, Publicidad3. El Estado Dominicano es propietario Originario de todos los terrenos4. El Derecho de Propiedad es imprescriptible y goza de garantía del Estado5. Ningún acuerdo entre partes está por encima de la Ley6. La Ley se complementa de Reglamentos y Normas

7. En contradicciones entre Ley y Reglamento prevalece la Ley8. Las dudas, ambigüedad u oscuridad se tratan bajo derecho común9. Procedimientos admiten la mas amplia libertad de pruebas10. La ley no ampara el ejercicio abusivo del derecho


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Tribunales de Jurisdicción Originalo El Abogado del Estado

Dirección Nacional de Registro de Títulos

o Oficinas de Registro de Títulos Dirección Nacional de Mensuras Catastrales

o Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales

Igualmente, y a diferencia de la vieja Ley de Tierras, ha dispuesto Reglamentosque dinamizan la aplicación de la Ley. Estos son:

Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de JurisdicciónOriginal Reglamento General de Registro de Títulos Reglamento General de Mensuras Catastrales Resolución 628-2009 Reglamento de Regulación Parcelaria y Deslinde Resolución 355-2009 Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas

Resolución 517-2007 Reglamento para la Actualización Parcelaria y Registral de Inmuebles

Complejos Resolución 3461-2010

Que a su vez son complementados por “Disposiciones Técnicas” que dan pautasen los procedimientos a seguir para el cumplimiento de los Reglamentos.

Los Procesos ante Jurisdicción Inmobiliaria

Se han definido claramente los procesos ante la Jurisdicción Inmobiliaria:

Proceso de Saneamiento/Modificación Parcelaria– Mensura

Designación Catastral– Proceso Judicial

Audiencias

– Registro Titulo de Propiedad Asiento Complementario

Litis sobre Derecho Registrado Partición de Inmueble Registrado Desalojo de Inmueble Registrado


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Es el acto de levantamiento Parcelario por el cual se individualiza, ubica ydetermina el inmueble sobre el que se reclama derecho de propiedad, por

tanto inherente a terreno no registrado. Es de fundamental atención laPublicidad en este proceso.

Regularización Parcelaria y Deslinde

Ambos son procedimientos por los cuales se ubican, determinan yindividualizan los derechos amparados por Cartas Constancias oConstancias Anotadas

En el caso de Regularización Parcelaria todos los propietarios involucradosen una parcela acuerdan realizar el procedimiento. Debe ser precedido porun Acto de No Objeción.

En el caso de Deslinde, el procedimiento se refiere a un Derecho amparadoen una Carta Constancia parte de una Parcela Madre que no está en elproceso de deslinde.

Deslinde: Definición y Pasos

Al igual que el Saneamiento, el deslinde está compuesto por las etapas:Técnica, Jurídica y Registral. Ya ha sido definido anteriormente pero esimportante puntualizar los pasos. Que son básicamente comunes alSaneamiento:

PASO 1 El Cliente-Propietario deberá entregar (IMPRESCINDIBLE PARA INICIAR

EL PROCESO): Titulo de Propiedad (Carta Constancia o Constancia Anotada) Duplicado

del Dueño en Original Nombres de los Colindantes Datos Generales: Dirección Actual, Teléfonos y cualquier otra

documentación que amerite el caso.

Para preparar los documentos de Iniciación del Deslinde: Contrato bajo Firma Privada Solicitud de Autorización Declaración Jurada del Propietario Carta de Conformidad Acto de Notificación de Colindantes Publicación en Periódico del

“Aviso de Deslinde” PASO 2

P d l d t d I i i ió d l D li d t d b á


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Durante el proceso de Deslinde el Propietario deberá informar con claridadtodos los detalles de su inmueble que fueran requeridos por el Agrimensor

para el buen desenvolvimiento de los trabajos, principalmente en elmomento en que se toman las mediciones en el terreno, igualmente elAgrimensor deberá investigar todos los antecedentes posible relativos alinmueble.

Realizado el trabajo de Campo, el Agrimensor prepara el Expediente quepresentará a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente conteniendo al menos: Hoja de Presentación, Acta deHitos, Plano(s) General(es), Plano(s) Individual(es), Informe Técnico, Fotos

del Inmueble, Documentos de los Puntos Georeferenciales, Mimp. PASO 3 El propietario deberá mantener (y cuidar) en su inmueble a deslindar el

letrero de Aviso o Publicidad de Deslinde.

PASOS POSTERIORES A LA APROBACION DEL DESLINDE EN LADIRECCION REGIONAL DE MENSURAS CATASTRALESCORRESPONDIENTE

PROCESO JURIDICO Audiencia de Deslinde-Sentencia Aprobado el Expediente de Deslinde en la Dirección Regional de

Mensuras Catastrales correspondiente, se fijará por Auto de Fijación deAudiencia la fecha de la Audiencia de Deslinde en el Tribunal de Tierrasde Jurisdicción Original que corresponda. Se notificará a los colindantespor Acto de Alguacil, para que comparezcan a la Audiencia.

El Propietario deberá presentarse a la Audiencia en la Fecha y Horaindicada, portando su Cédula, o hacerse representar debidamente (por unPoder Firmado Legalizado), para garantizar la continuidad del proceso,debiendo responder las preguntas del Juez Magistrado. Se proveerá de larepresentación de un Abogado, quien se encargará de depositar en elTribunal las Conclusiones de la Audiencia. El Agrimensor estará presenteen la Audiencia de Deslinde para proveer informaciones técnicas alMagistrado. Deberá proveerse al Tribunal de una Certificación de Estatus

Jurídico del inmueble emitido por el registro de Títulos. Fallado elexpediente el Magistrado Juez emitirá la Sentencia que aprueba el deslindey ordena la emisión de un nuevo Certificado de Titulo con la DesignaciónCatastral Posicional, a nombre del Propietario.

Con la Sentencia ya emitida, se procederá a la Notificación de la misma,Vía Alguacil, a todos los colindantes. La Notificación es registrada en elA t i t di t d it d l T ib l d Ti


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Actualización de Mensura En vista de que la Ley de Registro Inmobiliario prevé la georeferenciación

de todos los terrenos registrados en República Dominicana, existe unprocedimiento llamado Actualización de Mensura mediante el cual se“ratifica” o corrige el estatus de una parcela ya registrada, con Certificadode Titulo, y se georeferencia, estableciendo así una Designación CatastralPosicional que sustituirá la designación anterior.

Actualización Parcelaria y Registral de Inmuebles Complejos Es el procedimiento técnico y administrativo mediante el cual se

individualizan y determinan las distintas porciones de un inmueble complejoy se emiten los correspondientes Certificados de Títulos sobre las ParcelasResultantes

Otras Modificaciones Parcelarias Subdivisión Refundición Urbanización Parcelaria

División para Partición de Inmuebles

Sobre los Condominios El derecho que se establece en que distintas partes de propiedad exclusiva

de un inmueble pertenecen a una o varias personas, quienes sonpropietarios indivisos de las partes comunes

El terreno es esencialmente común e indiviso de todos los copropietarios La Ley de Registro Inmobiliaria ha actualizado, adecuando la original Ley

de Condominios 5038. Para la División para la Constitución en Condominio, en el caso de

Edificaciones o Urbanizaciones, estas deberán estar debidamenteaprobadas por todos los Estamentos del Estado en Condominio

La Designación Catastral, Producto de la Georeferenciación

En palabras simples se puede decir que la gran diferencia entre la Ley de Tierrasya derogada y la Ley de Registro Inmobiliario vigente está, en términos deprocedimiento técnico en la Georeferenciación y que se hace el cálculo de lascoordenadas proyectivas de los vértices del inmueble sometido a mensura,partiendo de la misma georeferenciación


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por Res. 1737-2007, aunque esto no quiere decir que no se puedan sustituir lasexistentes, con la salvedad de que se convierten en intransferibles y “sin

protección del Fondo de Garantía”.


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Clasificación de a Riqueza según Fischer

Riqueza

Bienes Inmuebles Bienes Muebles

Tierra Mejoras Territoriales Materias Primas Productos Acabados

Tierras de Producción

Vías de Transporte

Terrenos de Construcción

Parques

Edificios

Mejoras en Vías Públicas

Otras Mejoras de MenorIm ortancia

Mejoras de MenorIm ortancia

Agrícolas

Caza

Pesquerías

Minas

Pastos

Forestales

Ferrocarriles

Transporte Aéreo

Vías de Navegación

Carreteras

Encima del Suelo

Puentes superficie delSuelo

Debajo del Suelo

Minerales, Agrícolas

Forestales

Manufacturadas

Destinadas al Fuego

Destinadas a Comidas oBebidas

De Consumo Inmediato

Duraderos

Consumidos de Otro Modo

Inventos Mecánicos

Animales

Objetos de Menor Valor

Libros

Muebles y Obras de Arte

Vestidos y Joyas

Dinero

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