CONGRESO IBEROAMERICANO  DE ADMINISTRACION DE

PROPIEDAD  HORIZONTAL

Junio 23 al 24 del 2011 - Sede  Salón  Hilandería Textília

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Dr. Juan M. Acosta y Lara

Presidente de AIERH República Argentina

El cobro de las expensas

Todos los meses un desafío

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Delicado Equilibrio

1-Una gestión eficaz y reconocida como honesta2-Un nivel de expensas mensual aceptada por los copropietarios como razonable3-La capacidad de cobrar las expensas en tiempo y forma 

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Anticiparse al problema Actos previos : - Acta de asamblea Que fije la política a seguir, intereses plazos etc. - Celoso cumplidor de las decisiones de la asamblea.- No conceder excepciones

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

UN METODO

Encuentro Iberoamericano de Propiedad HorizontalDeudores del mes en curso

exclusivamente

Deudores que ya registran un mes de atráso

Deudores que ya registran dos meses de atraso

Deudores que ya registran tres meses de atraso

Encuentro Iberoamericano de Propiedad HorizontalDeudores del mes en curso exclusivamente

 a)“Me resultó sorprendente observar que no tengo registrado el pago de sus expensas del mes en curso”

b)“Procedí a examinar una vez más los registros de nuestra contabilidad y efectivamente su pago no me figura en la planilla de las cobranzas

c)“Seguramente será que el aviso de vencimiento se le habrá traspapelado, ya que no es habitual en Ud. este tipo de situaciones”

d)“Sería muy importante que me hiciera llegar el pago antes del ../../... a los efectos de evitarme la fastidiosa obligación de incluirlo en las próximas expensas como deudor moroso”

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Deudores que ya registran un mes de atraso a) “Considerando que aún no tengo registrado el pago de las expensas vencidas ni las del mes en curso, me permito informarle que ya se acumula dos meses de atraso lo que implica una situación complicada tanto para Ud. coma para el consorcio”

b) “Tengo la seguridad que esta circunstancia es ajena a su voluntad, ya que la historia de su cumplimiento habla a las claras que siempre ha honrado impecablemente sus deudas”

c) “Mi deber es en primer lugar comprender, pero a Ud. no le sirve porque no me exime en absoluto de actuar conforme a lo reglamentado”

d) “No escapará a su conocimiento que todo aquel copropietario que no paga sus expensas necesariamente las debo prorratear entre todos los cumplidores ya que los gastos del edificio deben ser afrontados y pagados”

e) “Ruego a Ud. me haga llegar el pago total antes del ../../.. de acuerdo a la liquidación obrante en su poder. Tenga la seguridad que contribuirá en grado sumo a beneficiar los interés del consorcio, además de evitar la publicación reiterada de su condición de moroso”

f) “De persistir el incumplimiento deberé forzosamente incurrir en la incómoda obligación de enviarle una carta documento intimatoria. No es mi objeto ni tampoco la conveniencia del consorcio. Es simple respeto a los intereses del conjunto”

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Deudores que ya registran dos meses de atraso

Se espera el vencimiento de la obligación de pago

Se envía una carta documento

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Deudores que ya registran tres meses de atraso

Se espera el vencimiento del cuarto mes

Se envían los antecedentes al abogado de la administración

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Tipo de obligacion

-Obligación Proter rem

-El Propietario no se libera de esta obligación ni por el abandono del piso (Art. 8vo ley 13512) 

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Juicio ejecutivo Art. 524 CPCyC

“Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificio sujetos al régimen de la propiedad horizontal.Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse los certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si este no los hubiera previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla. Expedida por el administrador o quien haga su veces”  

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Actos preparatorios

Representación del administrador

Intimación al deudor

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Mora automática

Mandamiento de intimación de pago

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Intereses 24% a 36%

Índice de morosidad 10%  

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

Privilegios – Nueva jurisprudencia

Privilegio del crédito por expensas comunes

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

“Un buen administrador de consorcios puede hacer muchas cosas, pero lo que no puede hacer es no hacer nada a favor del pronto cobro de las expensas.” 

Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal

MUCHAS GRACIAS