1. 1. Conjuntos inmobiliarios en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina Ao 2015 Materia: DERECHOS REALES E INTELECTUALES Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
2. 2. Conjuntos inmobiliarios- Ubicacin En la parte general, se enumeran en el Artculo 1887 los derechos reales, incorporndose a esta nmina, un nuevo derecho real en el inciso d), que es el de los denominados Conjuntos inmobiliarios. Los mismos se desarrollan en el Libro Cuarto Derechos reales, Ttulo VI Conjuntos Inmobiliarios, Captulo 1, en los artculos 2073 a 2086.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
3. 3. Antecedentes El primer club de campo de nuestro pas se organiz como tal en el ao 1930, previendo un sistema de asociacin o sociedad civil, comn a muchos clubes que se dedicaban a las actividades deportivas o sociales. Con el tiempo surgi la posibilidad de construir chalets para los socios, permitindoseles permanecer durante el fin de semana en las instalaciones. Vale decir que el origen de estos emprendimientos se produjo al amparo de los derechos personales. Pero el gran desarrollo de estos emprendimientos se produjo durante la dcadas de 1970 a 1980. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
4. 4. Antecedentes Surgi despus la necesidad de que cada miembro del club de campo se sintiera propietario de su lote y de su casa, y se contara con servicios e instalaciones comunes a todos los titulares. En diversas reuniones doctrinarias y jornadas nacionales de derecho civil, se plante la posibilidad de otorgar mayores seguridades a los adquirentes mediante la proteccin conferida por los derechos reales. Las propuestas de regulacin lo consideraban como un derecho real autnomo, que deba tomar como base la propiedad horizontal pero a su vez, incorporar caractersticas especiales del instituto, tales como el derecho de preferencia respecto de otros integrantes del club de campo para el caso de enajenacin de la unidad, el derecho de admisin, rgimen de sanciones internas, etc. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
5. 5. Antecedentes Se propici la regulacin de una Ley Nacional de Propiedad Residencial y un proyecto de Ley de Urbanizaciones Especiales que no llegaron a sancionarse. Estos emprendimientos se desarrollaron al amparo de normas provinciales, con caractersticas propias y locales. Se suple as un vaco legislativo postergado durante varias dcadas, por la ausencia de normas de fondo a nivel nacional, que reclamaban su consideracin, para poder acompaar urbanstica, sociolgica y jurdicamente las mutaciones producidas en nuestra sociedad. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
6. 6. Concepto Establece el artculo 2073 que: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. Muchos institutos forman parte de este nuevo derecho real: Clubes de campo, Barrios cerrados o privados, Parques industriales, empresariales o nuticos, Cualquier otro emprendimiento urbanstico Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
7. 7. Clubes de campo Por Clubes de Campo debemos entender tal como describe el artculo 64 de la Ley 8912 de Ordenamiento territorial y uso del suelo de la Provincia de Buenos Aires, a un rea territorial de extensin limitada que no conforme un ncleo urbano y rena las siguientes caractersticas bsicas: a) Est localizado en un rea no urbana, b) una parte se encuentre equipada para la prctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza, c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construccin de viviendas de uso transitorio, d) El rea comn de esparcimiento y el rea de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relacin funcional y jurdica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del rea comn de esparcimiento no podr ser modificado, pero podrn reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podr subdividirse dicha rea ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el rea de viviendas Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
8. 8. Barrio cerrado Barrio cerrado es todo emprendimiento urbanstico destinado a uso residencial predominante, con equipamiento comunitario cuyo permetro podr materializarse mediante cerramiento. Estos barrios deben organizarse bajo las disposiciones de la propiedad horizontal. Toda la trama circulatoria interna del barrio cerrado, queda en el dominio privado de los titulares de las distintas unidades que lo componen. Se deben prever estudios de prefactibilidad y de factibilidad que contemplen las consecuencias de la instalacin de viviendas de uso permanente, con las correlativas necesidades a cubrir.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
9. 9. Estudios de prefactibilidad y factibilidad Por medio de los estudios de prefactibilidad habr que merituar el impacto ambiental que ocasione en la zona, la instalacin de un barrio cerrado y su influencia socio-econmica y urbanstica, que prevea la consideracin de las cuestiones y servicios primordiales de salud, seguridad, educacin, transporte, comunicaciones, etc. Como consecuencia de la realizacin de los estudios de factibilidad, se deber crear la infraestructura bsica para que el barrio cerrado funcione como tal, instalando servicios de agua potable, desages cloacales, pavimentacin sobre el suelo, eliminacin de desechos y sistema elctrico. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
10. 10. Parques industriales Los Parques industriales tienen tambin otras denominaciones tales como: cinturn industrial, polgono industrial o zona industrial. Se refieren a un espacio territorial en el que se agrupan una serie de actividades industriales, que pueden encontrarse relacionadas entre s o no, pero que tienen determinados incentivos, como el acceso a las fuentes de energa, el transporte y la mano de obra, reas de servicios, disponibilidad de servicios pblicos u otros que permitan la operatividad de la planta industrial. Cuentan con el servicio de abastecimiento de energa elctrica, de agua con diversos tipos de tratamiento, en funcin del uso que se le quiera dar, sea para uso potable, para calderas, o para enfriamiento, etc. Tienen otros servicios comunes, como vigilancia, portera, tratamiento de aguas servidas y degradacin de desechos industriales. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
11. 11. Parques empresariales Los Parques empresariales no tienen una finalidad o destino de produccin sino que apuntan a la instalacin de empresas prestadoras de servicios con finalidades muy variadas: comerciales, cientficas, administrativas, etc. Se denomina parque empresarial o parque de oficinas a un rea de terreno conformada por la agrupacin de varios edificios de oficinas en el que no est prevista la instalacin de industrias ni viviendas para residencia. Para facilitar el acceso a ellos se los suele ubicar en las proximidades de autopistas o carreteras. Estn inspiradas- segn algunos urbanistas- en los diseos de las ciudades-jardines y los campus universitarios. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
12. 12. Parques nuticos Los Parques nuticos concentran en un mismo predio o zona, empresas prestadoras de servicios que coadyuvan a la actividad nutica, como astilleros, cocheras nuticas, amarres, construccin de marinas para acceso, provisin de luz, agua y telfono a las embarcaciones, varadero, es decir espacio para poner embarcaciones en tierra a fin de realizar reparaciones, servicio de marinera para el cuidado de los amarres, embarcaciones para remolques o auxilios, venta de camas en guarderas nuticas, pluma para levantar embarcaciones, gras y ascensores. Algunos de estos emprendimientos se realizan con participacin de capital pblico (Municipalidades) y privado. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
13. 13. Cualquier otro emprendimiento urbanstico. El artculo 2073 se refiere tambin a cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial. Consideramos que tal expresin de la norma deja abierta ampliamente la posibilidad de estructurar, por va de este derecho real, toda suerte de emprendimientos que pudieran surgir con el tiempo o las necesidades sociales, sin tener en cuenta parmetros de habitabilidad temporal o permanente, ni tampoco finalidades o destinos laborales, comerciales o empresariales (como por ej. las chacras o barrios de chacras, ciudades- pueblo, etc.). Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
14. 14. Caractersticas El artculo 2074 se refiere a las caractersticas distintivas que deben reunir los conjuntos inmobiliarios, enumerando las siguientes: cerramiento, (se refiere a cerramiento, como en el art. 2079, 2 prr.) partes comunes y privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares rgimen disciplinario, (para regular la conducta en el uso de los bienes comunes y aplicar sanciones) obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes (expensas comunes) entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. ) (equivalente al consorcio de propietarios) Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen, son Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
15. 15. Marco legal ARTICULO 2075.- Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems elementos urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Ttulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Ttulo, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real. Consagra a los Conjuntos inmobiliarios como un derecho real autnomo, que obligatoriamente debe constituirse respetando las normas generales de la propiedad horizontal: asambleas, mayoras necesarias para determinadas decisiones, administracin, reglamento, consorcio, etc. Mas las normas especficas que enmarcan este derecho como un derecho real de propiedad horizontal especial.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
16. 16. Partes comunes y partes privativas ARTICULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso comn las partes y lugares del terreno destinadas a vas de circulacin, acceso y comunicacin, reas especficas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado se consideran comunes. Se refiere a las calles dentro del conjunto inmobiliario que se emplean para la circulacin interna, la entrada y salida destinados para el ingreso y egreso del mismo, el club-house, o centro comn para la realizacin de actividades sociales, canchas y vestuarios para la realizacin de deportes y todo otro bien de utilizacin comunitaria. En el Reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, debern estar descriptas y detalladas en cuanto a su extensin, funcin y destino todas estas reas. Si surge alguna duda, sobre su situacin debe interpretarse que son cosas comunes. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
17. 17. ARTICULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construccin, y debe reunir los requisitos de independencia funcional segn su destino y salida a la va pblica por va directa o indirecta. Unidad funcional: se refiere a los sectores privativos que deben tener autonoma funcional para cumplir con el destino para el cual se los construy. La norma considera como tales, a las partes que ya se encuentren construidas y an a aquellas que estn en proceso de construccin, vale decir, sin haber sido finalizadas (en obra). Son los casos de los clubes de campo o barrios cerrados en los que el sector privativo recae sobre el lote de terreno que integra el complejo inmobiliario, ms all de que existan cercos vivos o no todava, en los que puede haber vivienda ya construida o todava nada. Las partes privativas deben tener acceso a la va pblica en forma directa o indirecta. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
18. 18. Derechos y obligaciones del propietario ARTICULO 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los lmites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y ecolgicos. Debe considerar el respeto a la buena y normal convivencia con los dems, No degradar ni alterar los valores del paisaje, ni la estructura arquitectnica y funcional del lugar, Ni la ecologa Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
19. 19. Limitaciones y restricciones ARTICULO 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra ndole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como as tambin fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanstica. Toda limitacin o restriccin establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante de los ttulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
20. 20. Expensas y otras erogaciones ARTICULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios estn obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporcin que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilizacin de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares. Obligacin de contribuir peridicamente al sostenimiento de las cosas comunes. La regla en materia de determinacin de gastos y contribuciones es la proporcionalidad que surge de las clusulas del Reglamento. Se refiere primero a expensas ordinarias y al final, a las referidas al uso de invitados. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
21. 21. Cesin de la unidad ARTICULO 2082.- Cesin de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional. Las clusulas del Reglamento detallan los derechos de cada uno de los propietarios y obligan a todos ellos a respetarlas. Prev el uso y goce de las instalaciones por quienes no sean los titulares (familiares, inquilinos, invitados).Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
22. 22. Rgimen de invitados ARTICULO 2083.- Rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer la extensin del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesin ni transmisin total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario. Son previsiones del Reglamento destacando el uso y goce regular de los bienes comunes por parte de personas integrantes del grupo familiar o invitados del propietario de la unidad funcional. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
23. 23. Constitucin de servidumbres ARTICULO 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre s o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificacin del reglamento y deben decidirse con la mayora propia de tal reforma, segn la prevea el reglamento. Se refiere a reformas del reglamento que prevean la constitucin de servidumbres u otros derechos reales entre varios emprendimientos, que pueden conformar un mismo conjunto inmobiliario, o entre diferentes conjuntos inmobiliarios (terceros conjuntos). La mayora requerida para reformar el reglamento debe ser la que se exija en el propio reglamento que no puede ser inferior a dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2057). Esos derechos reales, como recaen sobre inmuebles, deben formalizarse en escritura pblica (art. 1017), igual que el reglamento si se modifica en este aspecto, e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
24. 24. Transmisin de unidades ARTICULO 2085.- Transmisin de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisin y consiguiente adquisicin de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisicin a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas. El reglamento no puede imponerles a los titulares ninguna restriccin a la libre transmisin de sus unidades Consagra el derecho de preferencia a favor del consorcio de propietarios o de otros propietarios integrantes de la comunidad consorcial, que son considerados prioritariamente para el caso de enajenacin. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
25. 25. Sanciones ARTICULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento. El incumplimiento de las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal en que incurra alguno de los titulares de las unidades funcionales puede acarrear la aplicacin de sanciones. Las sanciones podran consistir en apercibimientos, multas, restricciones de uso, prohibicin de acceso, expulsin o cualquier otra que se encuentre prevista en el reglamento de propiedad teniendo en cuenta la gravedad de la infraccin, los antecedentes conductuales de la persona y la reiteracin o no de sus inconductas. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
26. 26. Sanciones El apercibimiento es la sancin ms leve y consiste en un llamado de atencin, que se considera como un precedente, respecto de la conducta del sujeto. La multa es una pena pecuniaria cuyo destino generalmente es aplicado al uso comunitario. Las suspensiones o restricciones de uso generalmente se aplican respecto al uso temporal de algunas instalaciones comunes o deportivas a consecuencia de un mal uso que se ha hecho de ellas. Las ms graves son la prohibicin de acceso y la expulsin que se aplican generalmente a personas ajenas al conjunto urbanstico, por medio de las cuales se las declara personas no gratas para la paz y armona del mismo. Es ms discutible aplicar estas sanciones a los titulares de las unidades funcionales pues se afectara el ejercicio de su derecho de propiedad.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
27. 27. Bibliografa Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon CAUSSE, Jorge R., Urbanizaciones Privadas: Barrios cerrados, 1998, Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires. CCCN, p. XCIV, Edit. La Ley, Buenos Aires, 2014. PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSSE, Derechos Reales, tomo I, p.539, 3 ed., Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial de la Nacin elaborados por la Comisin Redactora, ttulo VII: Conjuntos inmobiliarios, Infojus, pg. 707. Proyecto de Ley de Propiedad Residencial de los senadores Della Rosa y ODonell y el Proyecto de Ley de Urbanizaciones Especiales del diputado Allende Iriarte. HIGTON, LVAREZ JULIA Y LAMBOIS, Nuevas formas de dominio, p. 182. VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, Countrys y Barrios cerrados: Mutaciones socio-territoriales de la regin suburbanizada de Buenos Aires, https://books.google.com.ar/books?id=L3eJBAAAQBAJ&printsec=frontcover &dq=barrios+cerrados&hl=es- 419&sa=X&ei=L5XoVMrKCpDAgwTh9IOoDA&ved=0CDMQ6AEwAQ#v=one page&q=barrios%20cerrados&f=false