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CONSEJO COLOMBIANO DE CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE - CCCS

CASO DE NEGOCIO DE LA CONSTRUCCIÓN

SOSTENIBLE EN COLOMBIA- USOS COMERCIALES Octubre 2014

JUSTIFICACION En el trabajo “Caso de negocio de la construcción sostenible en Colombia – usos comerciales” se analiza los costos y beneficios para desarrolladores, inversionistas y ocupantes en relación con la existencia de un nuevo grupo de edificaciones comerciales certificadas en construcción sostenible con la herramienta LEED® (Leadership in Energy & Environmental Design) en Colombia. Si bien existen muchos proyectos de vanguardia y excelencia sin certificarse en sostenibilidad en el país, el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) considera que es importante contar con un criterio de medición de las especificaciones y atributos de construcción sostenible para poder comparar su desempeño e identificar los motivos que explican su creciente acogida como modelo de negocio. Así mismo, las certificaciones en construcción sostenible ayudan a educar a la demanda, pues en la medida en que los usuarios conocen los atributos de la edificación pueden tener

mayor capacidad de comparación y conocimiento sobre sus beneficios. En Colombia la construcción sostenible ha tenido una recepción muy positiva por parte de inversionistas, desarrolladores y usuarios. Desde el 2008 se empezaron a diseñar y construir en el país proyectos que utilizan el concepto de diseño integrativo y buscan una certificación en construcción sostenible. Junto con la fundación del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) en el mismo año se han venido sumando cada vez más adeptos y empresas comprometidas con esta mejor práctica en la industria nacional. De esta manera se ha surtido un proceso de aprendizaje entre los actores de la cadena de valor y en la actualidad existe un mercado dinámico, cada vez más maduro y capaz de producir soluciones de construcción sostenible y con interés de permear mercados como la vivienda social y la infraestructura urbana. Existen diferentes razones por las cuales los distintos actores deciden involucrarse

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en proyectos de edificación sostenible y, de igual manera, son múltiples los beneficios. Estos factores habían sido estudiados en el pasado de tal manera que han permitido intuir pero no medir las razones concretas por las cuales viene tomando fuerza este mercado por soluciones de construcción sostenible en el caso colombiano. Mediante este estudio evaluamos datos observados de la primera generación de edificaciones certificadas en construcción sostenible (2009-2014) y también recopilamos información cualitativa. En su conjunto el análisis de estos datos nos permite ubicar los motores de la dinámica reciente y también nos brinda luces sobre los retos pendientes para una transformación más profunda de la industria de la construcción hacia prácticas de desarrollo sostenible. La metodología del trabajo en cuestión se basó en el informe “The Business Case for Green Building: A Review of the Costs and Benefits for Developers, Investors and Occupants” (2013) elaborado por el World Green Building Council (Consejo Mundial de Construcción Sostenible). En el Caso de Negocio de la construcción sostenible para usos comerciales en Colombia nos enfocamos en cuatro categorías de análisis: costos de diseño y construcción, valor del activo, costos operacionales y efectos en salud y productividad. Es importante señalar que el único sistema de certificación en construcción sostenible por ahora utilizado en Colombia es el

sistema LEED® de propiedad del Consejo Estadounidense de Construcción Sostenible (USGBC por sus siglas en inglés). Por este motivo esta primera versión del Caso de negocio de la construcción sostenible en Colombia – usos comerciales se centra en edificaciones que han utilizado esta herramienta de certificación en sostenibilidad. A septiembre 15 de 2014 se encuentran registrados en el directorio oficial de este sistema 137 proyectos con un área de 3,28 millones de m2, que equivalen al 13,4% del área total licenciada en el 2013. De este total, 41 de las edificaciones se certificaron oficialmente y sumaron 914,076 m2. Uno de los proyectos alcanzó el nivel Platino, 18 se certificaron en el nivel Oro, 15 el nivel Plata y 7 en Certificación. A nivel suramericano Colombia es el cuarto mercado más grande en cuanto al número de proyectos registrados en el directorio de este sistema de certificación después de Brasil, México y Chile. METODOLOGÍA La investigación de este estudio se desarrolló con base en la metodología propuesta por el World Green Building Council (Consejo Mundial de la Construcción Sostenible, www.worldgbc.org) en el estudio “The Business Case for Green Building. A Review of the Costs and Benefits For Developers, Investors and Occupants”

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(2013), y realizado en conjunto con los consejos de construcción sostenible alrededor del mundo avalados por el WorldGBC, entre los que se encuentra el CCCS, y una serie de aliados académicos y empresariales expertos en este tipo de evaluaciones. Para el caso colombiano, el CCCS recopiló información de 16 proyectos certificados en construcción sostenible con LEED®, en el lapso 2009-2014, de la primera generación de 41 proyectos existentes con esta distinción en Colombia. Como estos proyectos tomaron el camino de medición y verificación del proyecto en cuanto a sus atributos de construcción sostenible, este conjunto de edificaciones cuentan con seguimiento (monitoreo y control) a sus consumos durante su fase de operación. Este trabajo se basa en esos reportes y en encuestas a los dueños de las edificaciones. Cabe aclarar que dos de los 16 proyectos certificados con los cuales contamos con información para este trabajo corresponden a usos únicos dentro de la muestra (colegio y hospital). Por tanto, excluimos esos dos proyectos de esta primera versión del Caso de negocio de la construcción sostenible en Colombia – usos comerciales y los resultados que se presentan corresponden al análisis de los datos de 14 proyectos certificados LEED® (con un área de 182.500 m2) y en completa operación de los siguientes usos comerciales: hoteles, centros comerciales,

oficinas y tiendas por departamentos. Los proyectos se ubican en siete ciudades y municipios dentro del territorio nacional en diferentes zonas climáticas. Estas ciudades son las siguientes: Bogotá, Manizales, Tocancipá, Tenjo, Pitalito, Cartagena, Medellín. Se aplicó una encuesta a los dueños de las edificaciones sostenibles en operación con 44 preguntas a partir de las siguientes cuatro categorías, y en línea con la metodología del WorldGBC:

1. Costos durante el diseño y la construcción.

2. Valor del inmueble. 3. Costos y ahorros durante la

operación y el mantenimiento. 4. Productividad y salud en el trabajo.

RESULTADOS PRINCIPALES Costos de diseño y construcción Los resultados obtenidos demuestran que las edificaciones sostenibles de usos comerciales en algunos casos pueden tener un mayor costo de diseño y construcción en comparación con edificaciones estándar. Sin embargo, cuando se presentan estos mayores costos son menores a lo esperado y dependen en gran medida de cuatro factores: (i) del momento en que se decida contar con la certificación; (ii) del

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conocimiento de los mecanismos de la certificación por parte de los involucrados; (iii) de la administración adecuada de las estrategias ambientales; y (iv) de la programación de la obra. El estudio permitió identificar que 93% de los encuestados esperaban que la certificación LEED® les generara sobrecostos a su proyecto comercial. Los sobrecostos esperados eran en promedio de 6,6% en la etapa de diseño y construcción. Sin embargo los costos reales no superaron el 9%, y en promedio estos sobrecostos fueron del 4,1%. Para los entrevistados en este estudio, los sobrecostos en proyectos comerciales son realmente inversiones, lo cual se analiza en detalle más adelante en la sección sobre costos operacionales. El ítem con mayor frecuencia de respuesta como mayor sobrecosto estuvo relacionado con la consultoría y demás actividades derivadas de la certificación, lo cual señala la importancia de contar con un buen conocimiento previo al iniciar el proceso de certificación. El origen de los sobrecostos registró la siguiente distribución en frecuencia de respuestas: 71% se debe a la certificación en sí, el 14% al costo de los diseñadores (e.g. hidráulico, eléctrico), el 7% al constructor y el 7% a los materiales. Entre los encuestados también se manifiesta una necesidad de estructurar un esquema de incentivos para las edificaciones sostenibles, de tal suerte que ayuden a compensar las inversiones que

requieren de un mayor gasto inicial y masificar esta mejor práctica. Valorización del activo Uno de los hallazgos más importantes del trabajo es que las edificaciones sostenibles en el país tienen una perspectiva de mayor valorización que aquellas tradicionales, sin estos atributos. De hecho, la edificación sostenible cuenta con una prima en su avalúo que compensa, e incluso en algunos casos sobrepasa, las inversiones realizadas al inicio del proyecto. Este hecho muestra que invertir en un proyecto responsable con el ambiente ha sido una buena decisión de negocio en la muestra analizada en este trabajo. Con respecto al porcentaje de incremento esperado correspondiente a esta prima de valorización del inmueble, producto de sus atributos de mayor durabilidad y eficiencia, el trabajo señaló que 29% de los encuestados registra un aumento en el valor del activo entre 3% y 6% en comparación con haber producido una edificación estándar . Un 43% manifestó que este aumento se ubica en un rango entre el 6%-15%. En promedio, en la muestra de 14 edificaciones, el aumento en el avalúo del inmueble por cuenta de los atributos de sostenibilidad se situó en 9%. Es importante reconocer también que este tipo de proyectos ha tenido una gran acogida en el mercado, sin distinción en el tamaño de las inversiones en estas

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edificaciones, y con una gran receptividad por parte de empresas colombianas y extranjeras. Para todos los involucrados la construcción sostenible y la certificación ha sido un claro diferenciador en el mercado. Costos operacionales En línea con los hallazgos de otros estudios para una diversidad de mercados alrededor del mundo, las edificaciones sostenibles en Colombia sistemáticamente logran consumos menores en recursos como agua y energía, en comparación con las edificaciones tradicionales. Se encontró en el trabajo que las inversiones en edificios super-eficientes y vanguardistas son los que alcanzan mayores tasas de valorización y a su vez ahorros significativos en su fase de operación (menores gastos en servicios públicos). Todo esto resulta en un mayor retorno de la inversión, pues se encontró que el mismo se materializa en un periodo corto en tecnologías de ahorro de uso de agua potable y en aquellas relacionadas al uso eficiente de energía. Las mediciones a las edificaciones sostenibles revelaron que han logrado ahorros en energía de hasta 70% con un sobrecosto promedio de 6% relativo a las inversiones en energía, en comparación con una edificación tradicional. En cuanto al consumo de agua, estas edificaciones sostenibles han alcanzado ahorros hasta de 90% con un sobrecosto promedio de 10% con respecto a las inversiones en

consumo de agua. Debido a estos altos ahorros obtenidos, los desarrolladores de edificaciones sostenibles aseguran haber obtenido un retorno de la inversión en promedio en un periodo entre 3-5 años. Productividad en el trabajo De acuerdo con los encuestados propietarios de las 14 edificaciones en esta muestra, los usuarios de edificaciones sostenibles cuentan con un mejor estado de salud general. Este logro se traduce en posibilidades de materializar, según el uso de la edificación, reducciones en el ausentismo, menores pagos por incapacidades laborales, un aumento en la actividad económica principal y mayores niveles de satisfacción y compromiso de los empleados. En este trabajo encontramos que 80% de los encuestados consideran que un usuario se siente más confortable en un edificio certificado en construcción sostenible. Por su parte, un 85% expresa que el estado de salud de los usuarios ha mejorado al ocupar una edificación sostenible. Así mismo, un 78% de los consultados considera que los ocupantes de edificios sostenibles han experimentado un aumento en la actividad económica de sus empresas en términos de ventas, reducción del ausentismo laboral y productividad, entre otros.

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Comparación edificaciones sostenibles vs. edificaciones tradicionales Con el fin de corroborar si los datos encontrados en este estudio tienen una diferencia significativa con aquellos correspondientes a edificaciones tradicionales con igual uso, se realizó una comparación entre ambos tipos de proyectos (utilizando una línea base comparable según su uso y tipología). Se evaluó si la construcción sostenible cuenta con fundamentos y cifras que la respalden, así como cuáles son las razones intrínsecas o éticas de su materialización. Al auscultar estos factores el trabajo encontró que los edificios sostenibles, en la gran mayoría de los casos, generan beneficios significativamente superiores a los tradicionales De este ejercicio de comparación sobresale que las edificaciones tradicionales también presentan sobrecostos y estos pueden ser iguales o incluso superiores a aquellos esperados en las construcciones sostenibles. Los sobrecostos siempre pueden reducirse con una mejor planeación y a través de la implementación del método de diseño integrativo (inclusión de todo el equipo de trabajo desde las etapas tempranas de pre-diseño), uno de los aspectos más fomentados por la certificación y las empresas de consultoría.

¿Qué significan estos resultados para el sector de la construcción en Colombia? Esta primera versión del caso de negocio para la construcción sostenible – usos comerciales, si bien tiene un alcance limitado por el tamaño de la muestra disponible al momento de escribir este informe, nos demuestra claramente que las edificaciones sostenibles son una buena decisión de negocio y de paso aportan significativamente al ambiente y la calidad de vida. Estos beneficios incluyen los siguientes: mayores retornos de la inversión, ahorros operacionales derivados de menor consumo de recursos, mejoras en la salud y bienestar de los ocupantes, y una mayor productividad de los empleados. Adicionalmente el trabajo demuestra que la estructuración de un proyecto de edificación sostenible se lograr a precios comparables con aquellos de espacios convencionales. En caso de registrar un eventual sobre costo, la diferencia puede recuperarse a través de los menores costos operacionales y un mayor valor de venta del inmueble. También es posible que, con las características de diseño adecuadas, los espacios de trabajo con atributos de construcción sostenible motiven una mayor productividad y, en el caso del sector comercio, un mayor volumen de ventas.

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El trabajo demuestra que la construcción sostenible es una tendencia fuerte la cual se viene produciendo una migración hacia mejores prácticas. Ya son muchas las empresas líderes que han innovado y aprendido a ofrecer soluciones sostenibles adaptadas al entorno colombiano, en especial para usos no residenciales. Registramos la creación de espacios que aportan un mayor valor a los inversionistas y ocupantes. Sin embargo es evidente que el proceso de innovación debe continuar, permear con decisión el segmento residencial, influir sobre la demanda y avanzar en la incorporación de conocimiento de diversas disciplinas ligadas con el ambiente y el desarrollo humano. La competitividad del sector de la construcción pasa por repensar y rediseñar sus procesos para utilizar estas mejores prácticas de una manera más amplia para lograr mayores niveles de eficiencia, desempeño ambiental y retribución social. El concepto de construcción sostenible le brinda beneficios a la sociedad y al sector la capacidad responder a la altura de los retos ambientales de nuestros tiempos. Por último, este primer informe sobre el caso de negocio de la construcción sostenible – usos comerciales señala que la construcción sostenible viene siendo un modelo de negocio robusto. La cultura de medición del desempeño de las edificaciones con estos atributos, la cual promueve el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS), proporciona en esta ocasión información

detallada sobre su relevancia para la industria colombiana. También sugiere que hay una gran oportunidad para que el gobierno colombiano aproveche este movimiento para apoyar el proceso de masificación de estas mejores prácticas que también crean nuevos empleos y oportunidades a nivel local, en cumplimiento de sus objetivos de política a largo plazo. Invitamos a todos los involucrados a utilizar sus conocimientos y fuerza colectiva para materializar una visión de desarrollo sostenible para Colombia, en la cual la cadena de valor de la construcción puede y debe ser protagonista. RESUMEN PRINCIPALES HALLAZGOS • Principales hallazgos primera

generación de edificaciones sostenibles certificadas en Colombia:

o Sobrecostos reales de una edificación sostenible con uso comercial certificada en construcción sostenible en Colombia: promedio de 4,1% con un período de recuperación de la inversión entre 3-5 años.

o Ahorro promedio anual en el consumo energético: hasta de 70%.

o Ahorro promedio anual en el consumo de agua: hasta de 90%.

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• 80% de los encuestados consideran que un usuario se siente más confortable en una edificación certificada en sostenibilidad:

o 85% manifiesta que el estado de salud de los usuarios ha mejorado al ocupar una edificación sostenible.

o 78% de los consultados considera que los ocupantes de

edificaciones sostenibles con usos comerciales han experimentado un aumento en la actividad económica de sus empresas, en aspectos como reducción del ausentismo laboral y mayor productividad, entre otros.

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CRÉDITOS

Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, CCCS, octubre 2014. Carolina Camacho, Asesora Técnica del CCCS María del Pilar Medina, Directora de Gestión Institucional del CCCS Asesores: Johana Pinzón, Acción Verde Diego Prada, Green Factory Autores de la tesis de investigación, apoyada por el equipo técnico del CCCS, “Certificación LEED en Colombia: el caso de negocio de la construcción en edificaciones comerciales”, Maestría en gerencia ambiental, Universidad de los Andes, mayo de 2014. Colaboradores red de conocimiento del CCCS: ACCI S.A.S Arpro S.A. Arquitectos e Ingenieros Asociados S.A. Colegio Rochester Conconcreto Green Factory Grupo Contempo Promocon Setri Sustentabilidad Sodimac Corona S.A. Terranum Arquitectura

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