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Comunidades de Propietarios

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CONSEJOS,NORMASY LEGISLACIÓNSOBRE COMUNIDADESDE PROPIETARIOS

4.ª EDICIÓN

NOVIEMBRE 2013


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El día 26 de junio de 2013 entró en vigor la última reforma de la Ley dePropiedad Horizontal 49/1960, que ha introducido importantes modificacio-nes.

Esta ley, como cualquier norma legal, tiene defectos y virtudes, y comobreve resumen de las ventajas, se podría decir que son: a) la elevación dela “afección real” (plazo para que el nuevo propietario responda de lospagos pendientes), pues antes era solo del año actual y del anterior y ahorase ha pasado al año actual y los tres anteriores, b) la desaparición casi com-pleta de la unanimidad, salvo casos excepcionales, por lo que la vida de lacomunidad se puede hacer un poco más ágil y no depender para cambiosde estructura, segregaciones y divisiones o agrupaciones de pisos o locales,cierre de terrazas, etc., y c) el derecho de los discapacitados (la Ley confir-ma que tienen esta condición los mayores de setenta años), que pueden exi-gir las reformas necesarias de acceso siempre que el importe no supongamás de 12 mensualidades ordinarias y así lo reconoce el art. 10.1 b). En todocaso, estas limitaciones de presupuesto no cuentan, si consigue que elacuerdo se adopte por los 3/5 de propietarios y cuotas, a tenor del art. 17.2,que recoge expresamente el tema de instalación de ascensor.

Aprovechando este acontecimiento, he decidido lanzar una nueva edición -ya sería la cuarta- de la publicación ¨Consejos, Normas y Legislación de lasComunidades de Propietarios¨, que tan buena acogida tuvo en las edicio-nes pasadas.

Quiero mostrar una vez mas mi agradecimiento a todas las empresas y pro-fesionales que han colaborado y han hecho posible la publicación de estelibro.

Miguel Ángel Gutiérrez Carpintero

Introducción


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Contenido

Consejos y normas1. Portal y escaleras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

2. Ascensor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

3. Portería . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

4. Servicio de agua caliente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

5. Servicio de calefacción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

6. Terraza y patios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

7. Elementos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

8. Administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

9. Seguros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

10. Garajes comunitarios y trasteros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

11. Convivencia cívica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO,SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL TEXTO CONSOLIDADO. ÚLTIMA MODIFICACIÓN 27-06-2013 Exposición de motivos 19

Capítulo I. Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27Capítulo II. Del régimen de propiedad por pisos o locales . . . . .28Capítulo III. Del régimen de los complejos inmobiliarios privados . .52

Cuadro resumen de las distintas mayoríasreguladas en la LPH para la adopciónde acuerdos en Junta de Propietarios . . . . . . . . . . . .56

Las Votaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58

Índice de Anunciantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56

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1. Portal y escaleras

• No deje depositado nada en el portal,escaleras o rellanos, excepto por eltiempo que sea necesario.

• No tire al suelo desperdicios, cenizas,colillas, etc.

• La puerta del portal, salvo el horarioestablecido o la presencia del porte-ro, deberá estar siempre cerrada. Haycasos en que los propietarios de loca-les comerciales del edificio obligarána que la puerta esté abierta en elhorario comercial.

• No manipule el seguro de la puertadel portal. Debe estar siempre enestado de cierre.

• No pulse el botón de apertura de lapuerta a través de la telefonía sinidentificar previamente a la personaque llama.

• No coloque carteles, anuncios o cual-quier otro documento en el portal oentrada del edificio sin la autorizacióndel Presidente de la Comunidad.

• Ponga en conocimiento delPresidente de la Comunidad la reali-zación de obras en su vivienda, deforma que sirva de responsabilidadante los posibles daños que se causenpor personas o materiales. Tras lasobras, el edificio debe recuperar suestado anterior.

• La indicación anterior es aplicable a larealización de una mudanza de mue-bles o enseres.

• No fuerce los buzones del correo nicambie las placas o indicativos de lospropietarios.

• Cuando se introduzca en su buzón unenvío que no le corresponda, deberádejarlo en el de su destinatario o, ensu caso, en el del cartero.

• No apague las luces del portal por lasnoches.

• Las puertas de entrada a las viviendasno deben cambiarse sin la autoriza-ción de la Junta de Propietarios.

• La telefonía tiene carácter comunita-rio desde el portal hasta la entrada encada una de las viviendas. Una vez enel interior el telefonillo o monitortiene carácter privativo.

• Las luces del portal y escaleras nodeben manipularse metiendo palillosu otros objetos con el fin de mante-nerlas encendidas.

• El portal no debe ser lugar de reunio-nes de niños para sus juegos o depersonas para resolver asuntosparticulares.

• Las bolsas de basura deberán bajarseen la hora indicada por elAyuntamiento y se depositarán en ellugar donde se indique, pero nuncaen el rellano o portal, ni antes de lahora o en días en que no se produzcala recogida.

• Los deterioros causados por el incum-plimiento de estas normas solo aca-rrean gastos de mantenimiento yreparaciones a todos, incluido quienlos provoca, y lo que es peor, perjudi-can a la convivencia.


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• No deje abiertas las puertas delascensor, ya que así interrumpe elservicio.

• No llame a más de un ascensor almismo tiempo con el fin de utilizar elprimero que llegue a su piso.

• Realice del modo adecuado lasmaniobras establecidas y sugiera alresponsable del mantenimiento delaparato otras más interesantes yeconómicas, que optimicen el funcio-namiento.

• En caso de que alguna persona sequede atrapada en el ascensor, llameal teléfono de atención durante las 24horas del mantenimiento, o bien,accione el sistema de comunicacióntelefónica de la cabina, si dispone delmismo.

• Respete la instalación de los camari-nes o cabinas del ascensor.

• Extreme la vigilancia sobre los niñoscuando accedan al ascensor o seencuentren en su interior. Está prohi-bido su uso a menores de 12 añosque no vayan acompañados por unadulto.

• Respete la carga máxima establecidapara su ascensor.

• No fume en el interior de la cabina.

• No interrumpa el funcionamiento delascensor a causa de conversacionescon los vecinos.

• Si advierte que en otro piso deseanutilizar el ascensor y puede recoger asu vecino mediante una maniobrasencilla, pare en su planta y recójalo.

• Exija al responsable del mantenimien-to la firma de la revisión mensual, enlugar de quejarse en las reuniones dela Junta de Propietarios por su faltade asistencia.

• No baje perros u otros animales porlas escaleras. Si lo hace en el ascen-sor, debe evitar utilizarlo con los ani-males cuando coincida que lo estánusando otras personas.

• Solicite la realización periódica (cada4 años) de las inspecciones técnicasde obligado cumplimiento, quedeben ser efectuadas por empresashomologadas por los organismos ofi-ciales.

• El portero o conserje no debe tenermás que un jefe: el Presidente de laComunidad de Propietarios, elegidopor un período anual.

• Las órdenes al portero deberánencauzarse a través del Presidente,para que éste lleve a cabo las accio-nes pertinentes.

• No debe utilizarse al portero para tra-bajos o encargos particulares dentrode su horario de trabajo, ya quetodos los vecinos contribuyen en lamisma cuantía económica a la presta-ción de sus servicios.

• El horario del portero deberá estar ala vista de todos, con el fin de poder

2. Ascensor

3. Portería

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establecer el control y localizaciónde este empleado.

• Exija al portero el aseo y limpiezapersonal una vez que termine lostrabajos que deba llevar a cabo.

• El portero deberá presentar todaslas facturas de los trabajos que seefectúen en los elementos comunes

del edificio para que el Presidenteordene su pago.

• Las faltas de disciplina o el incumpli-miento del deber por parte delempleado deben ser puestas enconocimiento del Presidente porescrito y, si es posible, con testigos,ya que algunas pueden ser motivode apertura de un expediente.

• Compruebe si funciona el contadorde agua caliente cuando se encuen-tren cerrados todos los grifos delagua caliente de su vivienda.

• Efectúe la misma operación abriendoun grifo del agua fría para comprobarque el contador de agua caliente nose pone en marcha.

• El consumo habitual de agua calientede una persona, incluidos los niños,en un mes es aproximadamente deun metro cúbico, por lo que sobrepa-sar esta cantidad supone un exceso.

• Si el contador no es leído de formaperiódica, es conveniente que el pro-pietario revise su consumo de formaesporádica, con el fin de advertirposibles averías que es aconsejablecomunicar lo antes posible.

• Las averías de los contadores que sehallen fuera de las viviendas debenser reparadas a cargo de laComunidad, puesto que a todos losvecinos les interesa que se mida elconsumo real de cada uno de ellos.

• Cuando en una facturación se aprecieun consumo fuera de lo normal, quese considere debido a una avería,debe comunicarse inmediatamentepara que sea corregido con ocasiónde la siguiente lectura.

• El empleo de la ducha o el bañocomo una sauna supone un consumode agua caliente por encima de lonormal y que además resulta muchomas costoso que acudir a un estable-cimiento de este tipo.

• No mantenga abierto el grifo delagua caliente mientras se enjabone.

• No debe utilizarse el agua calientepara la alimentación de aparatos elec-trodomésticos.

• No utilice agua caliente para fregarsuelos o terrazas.

• Cuando se produzca una pérdida enuna tubería de agua caliente, pónga-lo en conocimiento del presidenteaunque no le afecte personalmente,ya que su reparación supone un aho-rro para todos los propietarios.

4. Servicio de agua caliente

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• Las averías que se produzcan desdelos contadores y llaves de paso delagua caliente hacia las viviendasdeben ser costeadas por cada propie-tario y desde estos aparatos haciafuera por parte de la Comunidad.

• La ducha representa un ahorro deagua caliente muy notable con res-pecto al baño, por lo que éste solo esaconsejable para las personas que loprecisen.

• El mínimo que se establece por el ser-vicio de agua caliente refleja el costeque representa ponerlo a su disposi-ción en su vivienda.

• La apertura de las ventanas cuando setiene calor mientras se mantiene lacalefacción en marcha supone underroche de combustible. Lo aconse-jable es disminuir la potencia de losradiadores.

• Es conveniente purgar los radiadorescuando hayan sufrido una avería y seha parado el sistema, ya que así sevacía el aire de la instalación.

• Si dispone de contador y no se leeperiódicamente, es conveniente quelo haga personalmente para advertira tiempo posibles averías.

• Es conveniente contar con un termó-metro en la vivienda con el que regis-trar periódicamente las temperaturas,de forma que se puedan presentar lasreclamaciones con fundamento.

• No existe un periodo oficial para lapuesta en marcha de la calefacción.La práctica habitual es que se man-tenga entre el 1 de Noviembre y fina-les de Marzo, además de en todos

aquellos días anteriores y posterioresen que el clima lo exija. En cualquiercaso, la Junta de Propietarios estable-cerá el horario de la calefacción.

• La instalación de un termómetro osonda exterior y un reloj que haganposible el funcionamiento automáticode la calefacción evitan que el siste-ma quede sujeto a las opiniones decada vecino.

• Si observa que la chimenea despideun humo denso, debe avisar alPresidente o Administrador, ya que esuna señal de mala combustión de losmecheros que, además, provoca tras-tornos al vecindario.

• Nadie, salvo el Presidente, el portero,el calefactor o la persona indicada,debe manipular los mandos de lasinstalaciones de calefacción.

• Exija al calefactor que cumpla con lasvisitas de inspección y que lleve al díael libro de la Delegación de Industria.

5. Servicio de calefacción comunitario


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• Las terrazas situadas en lo alto de losedificios son también su cubierta,pero pueden estar adjudicadas parauso y disfrute exclusivo de algún pro-pietario.

• Los usuarios de las terrazas debenmantenerlas en perfecto estado delimpieza y conservación, por lo queserán responsables de los daños cau-sados por el incumplimiento de estanorma.

• Los patios de luces son elementoscomunes de los que los propietariosde los primeros pisos pueden tener eluso y disfrute, por lo que deben man-tenerlos limpios y conservados.

• Los tejadillos en los patios deben serautorizados en la Junta de Propietarios.

• Los patios de luces acostumbran aconvertirse en estercoleros de los edi-ficios. Los propietarios tienen la obli-gación de no arrojar nada a ellos y derespetar al resto de los vecinos y a lasinstalaciones.

• Las salidas de humos de las cocinasque se canalicen hacia los patios sonilegales, de forma que tan solo pue-den instalarse si se prolongan hasta eltejado mediante una tubería común.

• Los tendales para la ropa deben ins-talarse paralelos a las paredes exte-riores de cada piso, nunca atravesan-do los patios.

• Las fachadas principales de los edifi-cios no deben ser utilizadas para ten-der ropa ni para la instalación de cual-quier artilugio que distorsione la con-figuración externa del inmueble.

• Las antenas de televisión deben sercolectivas.

• Las antenas de radio deben contarcon el consentimiento previo de laComunidad.

• Las placas en las ventanas o en laentrada del portal deberán contarcon el conocimiento de la Comunidaden cuanto a su forma y características.

• El número de tomas de la antena detelevisión dentro de cada vivienda nodebe ampliarse sin el conocimientode la Comunidad, ya que puede ori-ginar una descompensación en larecepción de la señal.

• Cuando un propietario no vea bien latelevisión, el profesional al que acudano debe manipular la antena comuni-taria, ya que ésta es una misión delantenista habitual.

• La telefonía no debe ser manipuladapor personas no autorizadas.

• Se debe permitir el acceso a lasviviendas y/o locales para efectuar lasreparaciones necesarias.

6. Terrazas y patios

7. Elementos comunes

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• La confianza en el Administrador porparte de los propietarios debe ser labase para su designación.

• Si su Administrador no cumple consus obligaciones, reclame ante sucolegio profesional.

• Si no rectifica su comportamiento, laComunidad debe destituirle.

• La destitución del Administradordebe realizarse en el mismo tono derespeto que el nombramiento.

• El sistema adecuado para la destitu-ción del Administrador es medianteun acuerdo de la Junta dePropietarios, o a través de la media-ción del colegio profesional.

• Si acude a la oficina delAdministrador de forma respetuosasiempre será correspondido con elmismo trato.

• El Administrador también tiene dere-cho a equivocarse, por lo que un errorno tiene por qué suponer la intenciónde engañar o robar al administrado.

• La administración de una Comunidadde Propietarios puede ser efectuadapor personas que residan en el edifi-cio y que no sean profesionales, siem-pre que no cobren por desarrollareste trabajo.

• La persona que lleva a cabo trabajoscontables en una comunidad de veci-nos de forma no profesional es unadministrativo y no un administrador.

• El administrador profesional orienta,media, informa, emite certificados,

escritos, reclamaciones, solicita pre-supuestos, los estudia, aconseja y serelaciona con las administracionesestatal, autonómica, provincial y local.

• Entre los administradores, como entodas las profesiones, existen diferen-tes niveles de cualificación. Recurra alque sea de su preferencia, pero nojuzgue a todos por igual.

• Cuando contrate a un administrador,solicítele por escrito la relación detrabajos y funciones que se compro-mete a realizar.

• No deje de pagar el recibo de lacomunidad cuando se enfrente con elresto de los vecinos, ya que el másperjudicado suele ser eladministrador.

• El administrador procurará explicarlelo que le consulte de acuerdo con laLey, pero también le orientará tenien-do en cuenta el sentido común, quetambién se ajusta a la legislación,pero evita el recurso a los pleitos.

• El administrador dispone de conoci-mientos generales de las múltiplesmaterias sobre las que trabaja, por loque si precisa de una profundizaciónen alguna de ellas, deberá recurrir aun profesional especializado.

• Si no confía en la honradez de unadministrador, no le contrate.

• El presidente y el administrador, uni-dos al portero de la finca, deben for-mar un equipo que trabaje estrecha-mente.

8. Administrador

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• La comunidad debe contar al menoscon el seguro de responsabilidad civil.

• El capital asegurado supone el máxi-mo de indemnización en caso desiniestro, por lo que se debe declararcorrectamente el valor y antigüedaddel edificio en el momento de contra-tar la póliza, para evitar el infraseguro.

• La cobertura puede ser aumentadamediante la contratación de un segu-ro multirriesgo para comunidades depropietarios.

• Hay que tener en cuenta que un segu-ro mediante póliza no es un segurode mantenimiento.

• El seguro paga daños de acuerdo conuna valoración pericial, pero no repa-ra ni envía a nadie para que lo haga,salvo en los casos que estuviese con-tratado dicho servicio.

• El perito del seguro es quien valoralos daños producidos y quien informaa la Compañía.

• En los daños producidos por el agua,el seguro debe costear los trabajospor localización de la avería y larecomposición del lugar donde setrabaje.

• En las pólizas comunitarias no sueleestar incluida la cobertura por dañosestéticos, de forma que si en el mer-cado no hay piezas iguales a las daña-das, el seguro no es responsable dehacer el cambio total del sistema ave-riado por otro diferente.

• En los daños causados por agua,debe tenerse en cuenta que si lastuberías causantes son comunes, hayque considerar la responsabilidad civilde la póliza.

• Es recomendable que todos los veci-nos cuenten con un seguro quecubra, al menos, los daños que pue-dan causarse al contenido de susviviendas si ya disponen a través de lacomunidad de otro que responda delos daños que pueda sufrir la edifica-ción (continente).

• Los siniestros deben encauzarse através del administrador para que seproduzca un mejor control de su tra-mitación.

• Las indemnizaciones privativas debenser cobradas directamente por cadauno de los propietarios afectados ylas comunes por el presidente o eladministrador.

• La figura del agente libre de seguroses la ideal para solicitar ofertas, com-pararlas y decidir sobre ellas.

• Hay que tener en cuenta que las peri-taciones, en muchas ocasiones, nocoinciden con el valor real del trabajo.

• Las diferencias entre las peritacionesy la factura del operario deberánsoportarse por el afectado si la averíase produce en un elemento privativo,y por la comunidad si se trata de unelemento común.

• Debe tenerse siempre presente quela póliza no cubre sólo daños depequeña cuantía y sí otros mucho masimportantes que, de ocurrir, dañangravemente la economía de lospropietarios.

• El seguro es nuestro mejor guardián yse convierte en un ahorro para aten-der a los accidentes.

• El agente que regala su comisión parasuscribir una póliza no esrecomendable.

9. Seguros

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• En daños reclamables al Consorciode Compensación de Seguros,deben tenerse en cuenta las condi-ciones y plazos exigidos.

• Los siniestros deben ponerse enconocimiento del agente que ofertóla póliza para que efectúe el segui-miento y colabore en la liquidación.

• No debe cambiarse de póliza porcapricho o por amistad, ya que lacontratación de un seguro es unasunto de la mayor seriedad.

• Cuando contrate un seguro, advier-ta cuáles son sus coberturas paraevitar quejarse de sus carencias enel momento en que se produzca unsiniestro.

Circulación y estacionamiento

• Respete los límites de las demásplazas.

• Las plazas no podrán ser cerradas,permaneciendo diáfanas.

• Las marcas en suelo y paredes indicanun orden que debe ser respetado.

• Emplee la velocidad adecuada, infe-rior a 20 Km/h, y circule con las lucesde cruce.

• No obstaculice las entradas y salidas.

• No utilice la puerta automática sincerciorarse de su posición.

Utilización de servicios

• No se pueden depositar bultos uobjetos que no sean el propio vehícu-lo, moto o bicicleta.

• Deje siempre cerrada la puerta delgaraje.

• La existencia de un semáforo obliga alcumplimiento de sus señales.

• El garaje no debe ser utilizado comovelódromo.

• No utilice por costumbre la cerradurade emergencia.

• No deben emplearse llaves distintas alas que corresponda para acceder algaraje.

• Las obras en el garaje no pueden rea-lizarse sin consentimiento de lacomunidad.

• Las marcas en el suelo y las paredesno deben ser modificadas.

• No está permitido lavar ni reparar elvehículo en el recinto del garaje.

• Está prohibida la entrada y salida depeatones por las puertas de accesode los vehículos.

• Los avisos no pueden ser colocadossin el consentimiento del presidentede la comunidad o del administrador.

• Las instalaciones deben ser tratadascon prudencia.

Seguridad

• Cuando entre o salga del garaje,compruebe que la puerta, posterior-mente a que usted la acciona, quedacompletamente cerrada.

• No mantenga el motor en marchainnecesariamente para no contaminarel recinto.

• No deje objetos de valor en suvehículo.

• No olvide en el vehículo las llaves o elmando a distancia de la puerta delgaraje.

10. Garajes comunitarios y trateros


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• Mantenga siempre cerradas laspuertas de su coche.

• No almacene productos peligrososen su plaza de garaje.

• Ni la comunidad ni la póliza deseguros comunitaria son responsa-bles de los daños en caso de robo ode su tentativa.

• En el caso de un siniestro, debe sercomunicado al administrador.

Trasteros

• El uso de trasteros se hará de acuer-do a su finalidad, es decir, al alma-

cenamiento de enseres, herramien-tas y otros trastos.

• No deposite productos que puedanatraer a ratas, ratones, insectos,etc.; ni tóxicos o inflamables.

• Utilice las papeleras existentes en elgaraje de manera racional.

• No ensucie las paredes limpiándoselas manos en ellas.

• Está prohibida la utilización de laenergía eléctrica común para usoparticular.

• No realice trabajos o reparacionesdomésticas o trabajos de bricolajeentre las 22’00 y las 08’00 horas.

• Vigile el volumen de los aparatosacústicos e instrumentos musicalespara no superar los límitesestablecidos.

• No moleste a los vecinos colindantescon conversaciones, risas o música,arrastrar muebles, así como utilizaraparatos domésticos (lavadoras, aspi-radoras, etc.), a partir de las doce dela noche.

• Vigile que la cisterna del inodoro nopierda agua, ya que, aparte de supo-ner un gasto inútil, molesta de nochea los vecinos colindantes.

• Fumar en la escalera, ascensor o por-tal, además de estar terminantemen-te prohibido, es una falta de civismo yconsideración hacia los demás.

• La normativa municipal permite pose-er animales de compañía domésticosen el hogar, siempre que las circuns-tancias higiénicas de su alojamientosean óptimas y que no existan riesgos

en el aspecto sanitario, ni peligros omolestias evitables para la vecindad.

• Si posee animales domésticos deberáadoptar las medidas necesarias paraque los ruidos que éstos produzcanno ocasionen molestias a la vecindad.

• Los animales deben estar identificados(implante electrónico) y censados. Sise tratase de un animal consideradopeligroso, además tendrá que obteneruna licencia administrativa municipal.

• No sacuda alfombras, ni paños en lospatios de luces, ni arroje colillas uotros desperdicios.

• La ropa debe tenderse escurrida o, encaso contrario, debe avisarse a losvecinos de los pisos inferiores, espe-cialmente si las prendas destiñen.

• La ropa tendida no debe invadir elespacio de la ventana del piso inferior.

• No se pueden sacudir alfombras,manteles, etc. por las ventanas, inde-pendientemente que éstas den o no ala vía pública.

11. Convivencia cívica

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e información

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LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO,SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL TEXTO CONSOLIDADO.ÚLTIMA MODIFICACIÓN 27-06-2013

Si en términos generales toda orde-nación jurídica no puede concebirse niinstaurarse a espaldas de las exigenciasde la realidad social a que va destinada,tanto más ha de ser así cuando versasobre una institución que, como la pro-piedad horizontal, ha adquirido, sobretodo en los últimos años, tan pujantevitalidad, pese a no encontrar másapoyo normativo que el abiertamenteinsuficiente representado por el artículotrescientos noventa y seis del CódigoCivil. La presente ley pretende, pues,seguir la realidad social de los hechos.Pero no en el simple sentido de conver-tir en norma cualquier dato obtenido dela práctica, sino con un alcance másamplio y profundo. De un lado, a causade la dimensión de futuro inherente a laordenación jurídica, que impide enten-derla como mera sanción de lo que hoyacontece y obliga a la previsión de loque puede acontecer. Y de otro lado,porque si bien el punto de partida y eldestino inmediato de las normas es regirlas relaciones humanas, para lo cual

importa mucho su adecuación a las con-cretas e históricas exigencias y contin-gencias de la vida, no hay que olvidartampoco que su finalidad última, singu-larmente cuando se concibe el Derechopositivo en función del Derecho natural,es lograr un orden de convivencia presi-dido por la idea de la justicia, la cual,como virtud moral, se sobrepone tantoa la realidad de los hechos como a lasdeterminaciones del legislador, quesiempre han de hallarse limitadas yorientadas por ella.

Hay un hecho social básico que enlos tiempos modernos ha influido sobremanera en la ordenación de la propie-dad urbana. Se manifiesta a través de unfactor constante, cual es la insuprimiblenecesidad de las edificaciones, tantopara la vida de la persona y la familiacomo para el desarrollo de fundamenta-les actividades, constituidas por elcomercio, la industria y, en general, elejercicio de las profesiones. Junto a esefactor, que es constante en el sentido deser connatural a todo sistema de vida y

Exposición de motivos

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de convivencia dentro de una elemen-tal civilización, se ofrece hoy, provoca-do por muy diversas determinaciones,otro factor que se exterioriza en térmi-nos muy acusados, y es el representa-do por las dificultades que entraña laadquisición, la disponibilidad y el dis-frute de los locales habitables. Laacción del Estado ha considerado yatendido a esta situación real en tresesferas, aunque diversas, muy directa-mente relacionadas: en la esfera de laconstrucción impulsándola a virtud demedidas indirectas e incluso, en oca-siones, afrontando de modo directo laempresa; en la esfera del arrenda-miento, a través de una legislación fre-cuentemente renovada, que restringeel poder autónomo de la voluntad conel fin de asegurar una permanencia enel disfrute de las viviendas y los localesde negocio en condiciones económi-cas sometidas a un sistema de inter-vención y revisión, y en la esfera de lapropiedad, a virtud principalmente dela llamada propiedad horizontal, queproyecta esta titularidad sobre deter-minados espacios de la edificación. Laesencial razón de ser del régimen dela propiedad horizontal descansa en lafinalidad de lograr el acceso a la pro-piedad urbana mediante una inversiónde capital que, al poder quedar cir-cunscrita al espacio y elementos indis-pensables para atender a las propiasnecesidades, es menos cuantiosa y,por lo mismo, más asequible a todos yla única posible para grandes sectoresde personas. Siendo ello así, el régi-men de la propiedad horizontal nosólo precisa ser reconocido, sino queademás requiere que se le aliente yencauce, dotándole de una ordena-ción completa y eficaz. Y más aún si seobserva que, por otra parte, mientras

las disposiciones legislativas vigentesen materia de arrendamientos urba-nos no pasan de ser remedios ocasio-nales, que resuelven el conflicto deintereses de un modo imperfecto,puesto que el fortalecimiento de lainstitución arrendaticia se consigueimponiendo a la propiedad una cargaque difícilmente puede sobrellevar; encambio, conjugando las medidas diri-gidas al incremento de la construccióncon un bien organizado régimen de lapropiedad horizontal, se afronta elproblema de la vivienda y los conexosa él en un plano más adecuado, quepermite soluciones estables; y ello a lalarga redundará en ventaja del propiorégimen arrendaticio, que podrá, sin lapresión de unas exigencias acuciantes,liberalizarse y cumplir normalmente sufunción económico-social.

La ley representa, más que unareforma de la legalidad vigente, laordenación «ex novo», de maneracompleta, de la propiedad por pisos.Se lleva a cabo mediante una ley decarácter general, en el sentido de serde aplicación a todo el territorionacional. El artículo trescientos noven-ta y seis del Código Civil, como ocurreen supuestos análogos, recoge lasnotas esenciales de este régimen depropiedad y, por lo demás, quedareducido a norma de remisión. Elcarácter general de la ley viene acon-sejado, sobre todo, por la razón depolítica legislativa derivada de que lanecesidad a que sirve se manifiestapor igual en todo el territorio; perotambién se ha tenido en cuenta unarazón de técnica legislativa, como es lade que las disposiciones en que se tra-duce, sin descender a lo reglamenta-rio, son a veces de una circunstanciadaconcreción que excede de la tónicapropia de un Código Civil.

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La propiedad horizontal hizo suirrupción en los ordenamientos jurídicoscomo una modalidad de la comunidadde bienes. El progresivo desenvolvi-miento de la institución ha tendido prin-cipalmente a subrayar los perfiles que laindependizan de la comunidad. Lamodificación que introdujo la Ley de 26octubre 1939 en el texto del artículotrescientos noventa y seis del CódigoCivil ya significó un avance en ese senti-do, toda vez que reconoció la propie-dad privativa o singular del piso o local,quedando la comunidad, como acceso-ria, circunscrita a lo que se ha venido lla-mando elementos comunes. La ley –querecoge el material preparado con pon-deración y cuidado por la Comisión deCódigos–, dando un paso más, preten-de llevar al máximo posible la individua-lización de la propiedad desde el puntode vista del objeto. A tal fin, a este obje-to de la relación, constituido por el pisoo local, se incorpora el propio inmueble,sus pertenencias y servicios. Mientrassobre el piso «stricto sensu», o espacio,delimitado y de aprovechamiento inde-pendiente, el uso y disfrute son privati-vos, sobre el «inmueble», edificación,pertenencias y servicios –abstracciónhecha de los particulares espacios– talesusos y disfrute han de ser, naturalmente,compartidos; pero unos y otros dere-chos, aunque distintos en su alcance, sereputan inseparablemente unidos, uni-dad que también mantienen respectode la facultad de disposición. Con baseen la misma idea se regula el coeficien-te o cuota, que no es ya la participaciónen lo anteriormente denominado ele-mentos comunes, sino que expresa,activa y también pasivamente, comomódulo para cargas, el valor proporcio-nal del piso y a cuanto él se consideraunido, en el conjunto del inmueble, el

cual, al mismo tiempo que se divide físi-ca y jurídicamente en pisos o locales sedivide así económicamente en fraccio-nes o cuotas.

En este propósito individualizadorno hay que ver una preocupacióndogmática y mucho menos la consagra-ción de una ideología de signo indivi-dualista. Se trata de que no olvidando laya aludida función social que cumpleesta institución, entender que el desig-nio de simplificar y facilitar el régimende la propiedad horizontal se realiza asíde modo más satisfactorio. Con el aleja-miento del sistema de la comunidad debienes resulta, ya no sólo congruente,sino tranquilizadora la expresa elimina-ción de los derechos de tanteo y retrac-to, reconocidos, con ciertas peculiarida-des, en la hasta ahora vigente redaccióndel mencionado artículo trescientosnoventa y seis. Ahora bien: tampoco eneste caso ha sido esa sola consideracióntécnica la que ha guiado la ley. Decisivoinflujo han ejercido tanto la notoriaexperiencia de que actualmente se hahecho casi cláusula de estilo la exclusiónde tales derechos como el pensamientode que no se persigue aquí una concen-tración de la propiedad de los pisos olocales, sino, por el contrario, su másamplia difusión.

Motivo de especial estudio ha sidolo concerniente a la constitución delrégimen de la propiedad horizontal y ala determinación del conjunto de debe-res y derechos que lo integran. Hastaahora, y ello tiene una justificación histó-rica, esta materia ha estado entregadacasi de modo total, en defecto de nor-mas legales, a la autonomía privadareflejada en los Estatutos. Estos, fre-cuentemente, no eran fruto de las libresdeterminaciones recíprocas de los con-tratantes, sino que, de ordinario, los dic-

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taba, con sujeción a ciertos tipos gene-ralizados por la práctica, el promotor dela empresa de construcción, limitándosea prestar su adhesión las personas queingresaban en el régimen de la propie-dad horizontal. La ley brinda una regula-ción que, por un lado, es suficiente por sí–con las salvedades dejadas a la iniciativaprivada– para constituir, en lo esencial, elsistema jurídico que presida y gobierneesta clase de relaciones, y, por otro lado,admite que, por obra de la voluntad, seespecifiquen, completen y hasta modifi-quen ciertos derechos y deberes, siem-pre que no se contravengan las normasde derecho necesario, claramente dedu-cibles de los mismos términos de la ley.De ahí que la formulación de Estatutosno resultará indispensable, si bienpodrán éstos cumplir la función de desa-rrollar la ordenación legal y adecuarla alas concretas circunstancias de los diver-sos casos y situaciones.

El sistema de derechos y deberes enel seno de la propiedad horizontal apa-rece estructurado en razón de los inte-reses en juego.

Los derechos de disfrute tienden aatribuir al titular las máximas posibilida-des de utilización, con el límite repre-sentado tanto por la concurrencia de losderechos de igual clase de los demáscuanto por el interés general, que seencarna en la conservación del edificio yen la subsistencia del régimen de pro-piedad horizontal, que requiere unabase material y objetiva. Por lo mismo,íntimamente unidos a los derechos dedisfrute aparecen los deberes de igualnaturaleza. Se ha tratado de configurar-los con criterios inspirados en las rela-ciones de vecindad, procurando dictarunas normas dirigidas a asegurar que elejercicio del derecho propio no se tra-duzca en perjuicio del ajeno ni en

menoscabo del conjunto, para así dejarestablecidas las bases de una conviven-cia normal y pacífica.

Además de regular los derechos ydeberes correspondientes al disfrute, laley se ocupa de aquellos otros que serefieren a los desembolsos económicosa que han de atender conjuntamente lostitulares, bien por derivarse de las insta-laciones y servicios de carácter general,o bien por constituir cargas o tributosque afectan a la totalidad del edificio. Elcriterio básico tenido en cuenta paradeterminar la participación de cada unoen el desembolso a realizar es la expre-sada cuota o coeficiente asignado alpiso o local, cuidándose de significarque la no utilización del servicio genera-dor del gasto no exime de la obligacióncorrespondiente.

Una de las más importantes noveda-des que contiene la ley es la de vigorizaren todo lo posible la fuerza vinculantede los deberes impuestos a los titulares,así por lo que concierne al disfrute delapartamento, cuanto por lo que se refie-re al abono de gastos. Mediante la apli-cación de las normas generales vigentesen la materia, el incumplimiento de lasobligaciones genera la acción dirigida aexigir judicialmente su cumplimiento,bien de modo específico, esto es, impo-niendo a través de la coacción lo quevoluntariamente no se ha observado, obien en virtud de la pertinente indemni-zación. Pero esta normal sanción delincumplimiento puede no resultar sufi-cientemente eficaz en casos como losaquí considerados, y ello por diversasrazones: una es la de que la inobservan-cia del deber trae repercusiones suma-mente perturbadoras para gruposextensos de personas, al paso que difi-culta el funcionamiento del régimen depropiedad horizontal; otra razón es la


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de que, en lo relativo a los deberes dedisfrute, la imposición judicial del cum-plimiento específico es prácticamenteimposible por el carácter negativo de laobligación, y la indemnización no cubrela finalidad que se persigue de armoni-zar la convivencia. Por eso se prevé laposibilidad de la privación judicial deldisfrute del piso o local cuando concu-rran circunstancias taxativamente seña-ladas, y por otra parte se asegura la con-tribución a los gastos comunes con unaafectación real del piso o local al pagode este crédito considerado preferente.

La concurrencia de una colectividadde personas en la titularidad de dere-chos que, sin perjuicio de su sustancialindividualización, recaen sobre fraccio-nes de un mismo edificio y dan lugar arelaciones de interdependencia queafectan a los respectivos titulares, hahecho indispensable en la práctica lacreación de órganos de gestión y admi-nistración. La ley, que en todo momentose ha querido mostrar abierta a lasenseñanzas de la experiencia, la ha teni-do muy especialmente en cuenta enesta materia. Y fruto de ella, así comode la detenida ponderación de losdiversos problemas, ha sido confiar nor-malmente el adecuado funcionamientodel régimen de propiedad horizontal atres órganos: la Junta, el Presidente dela misma y el Administrador. La Junta,compuesta de todos los titulares, tienelos cometidos propios de un órgano rec-tor colectivo, ha de reunirse preceptiva-mente una vez al año, y para la adop-ción de acuerdos válidos se requiere,por regla general, el voto favorabletanto de la mayoría numérica o personalcuanto de la económica, salvo cuando latrascendencia de la materia requiera launanimidad, o bien cuando, por el con-trario por la relativa importancia de

aquélla, y para que la simple pasividadde los propietarios no entorpezca el fun-cionamiento de la institución, sea sufi-ciente la simple mayoría de los asisten-tes. El cargo de Presidente, que ha deser elegido del seno de la Junta, llevaimplícita la representación de todos lostitulares en juicio y fuera de él, con loque se resuelve el delicado problema delegitimación que se ha venido produ-ciendo. Y, finalmente, el Administrador,que ha de ser designado por la Junta yes amovible, sea o no miembro de ella,ha de actuar siempre en dependenciade la misma, sin perjuicio de cumplir entodo caso las obligaciones que directa-mente se le imponen.

Por otra parte se ha dado a esto unacierta flexibilidad para que el número deestas personas encargadas de la repre-sentación y gestión sea mayor o menorsegún la importancia y necesidad de lacolectividad.

Por último, debe señalarse que laeconomía del sistema establecido tieneinteresantes repercusiones en cuantoafecta al Registro de la Propiedad yexige una breve reforma en la legislaciónhipotecaria. Se ha partido, en un afán declaridad, de la conveniencia de agregardos párrafos al artículo octavo de lavigente Ley Hipotecaria, el cuarto y elquinto, que sancionan, en principio, laposibilidad de la inscripción del edificioen su conjunto, sometido al régimen depropiedad horizontal, y al mismo tiempola del piso o local como finca indepen-diente, con folio registral propio.

El número cuarto del mencionadoartículo octavo prevé la hipótesis normalde constitución del régimen de propie-dad horizontal, es decir, la construcciónde un edificio por un titular que lo des-tine precisamente a la enajenación depisos, y el caso, menos frecuente, de

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que varios propietarios de un edificiotraten de salir de la indivisión de mutuoacuerdo, o construyan un edificio conánimo de distribuirlo, «ab initio», entreellos mismos, transformándose en pro-pietarios singulares de apartamento ofracciones independientes. A títuloexcepcional, con el mismo propósito desimplificar los asientos, se permite ins-cribir a la vez la adjudicación concretade los repetidos apartamentos a favor

de sus respectivos titulares, siempre queasí lo soliciten todos ellos.

Y el número quinto del mismo artí-culo octavo permite crear el folio autó-nomo e independiente de cada piso olocal, siempre que consten previamenteinscritos el inmueble y la constitucióndel régimen de propiedad horizontal.

En su virtud, y de conformidad con lapropuesta elaborada por las CortesEspañolas,

Artículo primero. La presente Ley tiene por objeto laregulación de la forma especial de pro-piedad establecida en el artículo 396 delCódigo Civil, que se denomina propie-dad horizontal. A efectos de esta Ley tendrán tambiénla consideración de locales aquellas par-tes de un edificio que sean susceptiblesde aprovechamiento independiente portener salida a un elemento común deaquél o a la vía pública.

Artículo segundo. Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propieta-rios constituidas con arreglo a lodispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan losrequisitos establecidos en el artí-culo 396 del Código Civil y nohubiesen otorgado el título consti-tutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en

todo caso, por las disposicionesde esta Ley en lo relativo al régi-men jurídico de la propiedad, desus partes privativas y elementoscomunes, así como en cuanto alos derechos y obligaciones recí-procas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios pri-vados, en los términos estableci-dos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, enten-diendo por tales las que resultancuando, de acuerdo con lo dis-puesto en el título constitutivo,varios propietarios disponen, enrégimen de comunidad, para suuso y disfrute exclusivo, de deter-minados elementos o servicioscomunes dotados de unidad eindependencia funcional oeconómica.

e) A las entidades urbanísticas deconservación en los casos en queasí lo dispongan sus estatutos.

Capítulo IDisposiciones Generales

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Artículo tercero. En el régimen de propiedad estable-

cido en el artículo 396 del Código Civilcorresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo depropiedad sobre un espacio sufi-cientemente delimitado y suscep-tible de aprovechamiento inde-pendiente, con los elementosarquitectónicos e instalacionesde todas clases, aparentes o no,que estén comprendidos dentrode sus límites y sirvan exclusiva-mente al propietario, así como elde los anejos que expresamentehayan sido señalados en el título,aunque se hallen situados fueradel espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demásdueños de pisos o locales, de losrestantes elementos, pertenen-cias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá unacuota de participación con relación altotal del valor del inmueble y referida acentésimas del mismo. Dicha cuota ser-virá de módulo para determinar la parti-cipación en las cargas y beneficios porrazón de la comunidad. Las mejoras omenoscabos de cada piso o local noalterarán la cuota atribuida, que sólopodrá variarse de acuerdo con lo esta-blecido en los artículos 10 y 17 de estaLey.

Cada propietario puede librementedisponer de su derecho, sin poder sepa-rar los elementos que lo integran y sinque la transmisión del disfrute afecte alas obligaciones derivadas de este régi-men de propiedad.

Artículo cuarto. La acción de división no procederá

para hacer cesar la situación que regulaesta ley. Sólo podrá ejercitarse por cadapropietario proindiviso sobre un piso olocal determinado, circunscrita almismo, y siempre que la proindivisiónno haya sido establecida de intento parael servicio o utilidad común de todos lospropietarios.

Artículo quinto. El título constitutivo de la propiedad

por pisos o locales describirá, ademásdel inmueble en su conjunto, cada unode aquéllos al que se asignará númerocorrelativo. La descripción del inmueblehabrá de expresar las circunstancias exi-gidas en la legislación hipotecaria y losservicios e instalaciones con que cuenteel mismo. La de cada piso o local expre-sará su extensión, linderos, planta en laque se hallare y los anejos, tales comogaraje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuotade participación que corresponde acada piso o local, determinada por elpropietario único del edificio al iniciar suventa por pisos, por acuerdo de todoslos propietarios existentes, por laudo opor resolución judicial. Para su fijaciónse tomará como base la superficie útilde cada piso o local en relación con eltotal del inmueble, su emplazamientointerior o exterior, su situación y el usoque se presuma racionalmente que va aefectuarse de los servicios o elementoscomunes.

El título podrá contener, además,reglas de constitución y ejercicio delderecho y disposiciones no prohibidas

Capítulo IIDel régimen de propiedad por pisos o locales


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por la ley en orden al uso o destino deledificio, sus diferentes pisos o locales,instalaciones y servicios, gastos, admi-nistración y gobierno, seguros, conser-vación y reparaciones, formando unestatuto privativo que no perjudicará aterceros si no ha sido inscrito en elRegistro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título,y a salvo lo que se dispone sobre validezde acuerdos, se observarán los mismosrequisitos que para la constitución.

Artículo sexto. Para regular los detalles de la convi-

vencia y la adecuada utilización de losservicios y cosas comunes, y dentro delos límites establecidos por la Ley y losestatutos, el conjunto de propietariospodrá fijar normas de régimen interiorque obligarán también a todo titularmientras no sean modificadas en laforma prevista para tomar acuerdossobre la administración.

Artículo séptimo. 1. El propietario de cada piso o local

podrá modificar los elementos arqui-tectónicos, instalaciones o serviciosde aquél cuando no menoscabe oaltere la seguridad del edificio, suestructura general, su configuracióno estado exteriores, o perjudique losderechos de otro propietario,debiendo dar cuenta de tales obraspreviamente a quien represente a lacomunidad. En el resto del inmuebleno podrá realizar alteración alguna ysi advirtiere la necesidad de repara-ciones urgentes deberá comunicarlosin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del pisoo local no les está permitido desa-rrollar en él o en el resto del inmue-ble actividades prohibidas en los

estatutos, que resulten dañosas parala finca o que contravengan las dis-posiciones generales sobre activida-des molestas, insalubres, nocivas,peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a ini-ciativa propia o de cualquiera de lospropietarios u ocupantes, requeriráa quien realice las actividades prohi-bidas por este apartado la inmediatacesación de las mismas, bajo aperci-bimiento de iniciar las acciones judi-ciales procedentes. Si el infractor persistiere en su con-ducta el Presidente, previa autoriza-ción de la Junta de propietarios, debi-damente convocada al efecto, podráentablar contra él acción de cesaciónque, en lo no previsto expresamentepor este artículo, se sustanciará através del juicio ordinario. Presentada la demanda, acompaña-da de la acreditación del requeri-miento fehaciente al infractor y de lacertificación del acuerdo adoptadopor la Junta de propietarios, el juezpodrá acordar con carácter cautelarla cesación inmediata de la actividadprohibida, bajo apercibimiento deincurrir en delito de desobediencia.Podrá adoptar asimismo cuantasmedidas cautelares fueran precisaspara asegurar la efectividad de laorden de cesación. La demandahabrá de dirigirse contra el propieta-rio y, en su caso, contra el ocupantede la vivienda o local. Si la sentencia fuese estimatoriapodrá disponer, además de la cesa-ción definitiva de la actividad prohi-bida y la indemnización de daños yperjuicios que proceda, la privacióndel derecho al uso de la vivienda olocal por tiempo no superior a tresaños, en función de la gravedad de

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la infracción y de los perjuicios oca-sionados a la comunidad. Si el infrac-tor no fuese el propietario, la sen-tencia podrá declarar extinguidosdefinitivamente todos sus derechosrelativos a la vivienda o local, asícomo su inmediato lanzamiento.

Artículo octavo. (Derogado).

Artículo noveno. 1. Son obligaciones de cada propieta-

rio: a) Respetar las instalaciones gene-

rales de la comunidad y demáselementos comunes, ya sean deuso general o privativo de cual-quiera de los propietarios, esténo no incluidos en su piso o local,haciendo un uso adecuado de losmismos y evitando en todomomento que se causen daños odesperfectos.

b) Mantener en buen estado deconservación su propio piso olocal e instalaciones privativas, entérminos que no perjudiquen a lacomunidad o a los otros propie-tarios, resarciendo los daños queocasione por su descuido o el delas personas por quienes debaresponder.

c) Consentir en su vivienda o locallas reparaciones que exija el ser-vicio del inmueble y permitir en éllas servidumbres imprescindiblesrequeridas para la realización deobras, actuaciones o la creaciónde servicios comunes llevadas acabo o acordadas conforme a loestablecido en la presente Ley,teniendo derecho a que la comu-nidad le resarza de los daños yperjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso olocal a los efectos prevenidos enlos tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuotade participación fijada en el títuloo a lo especialmente establecido,a los gastos generales para eladecuado sostenimiento delinmueble, sus servicios, cargas yresponsabilidades que no seansusceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comuni-dad derivados de la obligaciónde contribuir al sostenimiento delos gastos generales correspon-dientes a las cuotas imputables ala parte vencida de la anualidaden curso y los tres años anteriorestienen la condición de preferen-tes a efectos del artículo 1.923del Código Civil y preceden, parasu satisfacción, a los citados enlos números 3.º, 4.º y 5.º de dichoprecepto, sin perjuicio de la pre-ferencia establecida a favor delos créditos salariales en el textorefundido de la Ley del Estatutode los Trabajadores, aprobadopor el Real Decreto Legislativo1/1995, de 24 de marzo. El adquirente de una vivienda olocal en régimen de propiedadhorizontal, incluso con título ins-crito en el Registro de laPropiedad, responde con el pro-pio inmueble adquirido de lascantidades adeudadas a la comu-nidad de propietarios para el sos-tenimiento de los gastos genera-les por los anteriores titulareshasta el límite de los que resultenimputables a la parte vencida dela anualidad en la cual tenga lugarla adquisición y a los tres añosnaturales anteriores. El piso o

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local estará legalmente afecto alcumplimiento de esta obligación. En el instrumento públicomediante el que se transmita, porcualquier título, la vivienda olocal el transmitente, deberádeclarar hallarse al corriente en elpago de los gastos generales dela comunidad de propietarios oexpresar los que adeude. Eltransmitente deberá aportar eneste momento certificación sobreel estado de deudas con la comu-nidad coincidente con su declara-ción, sin la cual no podrá autori-zarse el otorgamiento del docu-mento público, salvo que fueseexpresamente exonerado de estaobligación por el adquirente. Lacertificación será emitida en elplazo máximo de siete días natu-rales desde su solicitud por quienejerza las funciones de secretario,con el visto bueno del presiden-te, quienes responderán, en casode culpa o negligencia, de laexactitud de los datos consigna-dos en la misma y de los perjui-cios causados por el retraso en suemisión.

f) Contribuir, con arreglo a su res-pectiva cuota de participación, ala dotación del fondo de reservaque existirá en la comunidad depropietarios para atender lasobras de conservación y repara-ción de la finca y, en su caso, paralas obras de rehabilitación. El fondo de reserva, cuya titulari-dad corresponde a todos losefectos a la comunidad, estarádotado con una cantidad que enningún caso podrá ser inferior al5 por ciento de su último presu-puesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva lacomunidad podrá suscribir uncontrato de seguro que cubra losdaños causados en la finca o bienconcluir un contrato de manteni-miento permanente del inmuebley sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida enel uso del inmueble y en sus rela-ciones con los demás titulares yresponder ante éstos de lasinfracciones cometidas y de losdaños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las fun-ciones de secretario de la comu-nidad, por cualquier medio quepermita tener constancia de surecepción, el domicilio en Españaa efectos de citaciones y notifica-ciones de toda índole relaciona-das con la comunidad. En defec-to de esta comunicación setendrá por domicilio para citacio-nes y notificaciones el piso o localperteneciente a la comunidad,surtiendo plenos efectos jurídicoslas entregadas al ocupante delmismo. Si intentada una citación o notifi-cación al propietario fuese impo-sible practicarla en el lugar preve-nido en el párrafo anterior, seentenderá realizada mediante lacolocación de la comunicacióncorrespondiente en el tablón deanuncios de la comunidad, o enlugar visible de uso general habi-litado al efecto, con diligenciaexpresiva de la fecha y motivospor los que se procede a estaforma de notificación, firmadapor quien ejerza las funciones desecretario de la comunidad, conel visto bueno del presidente. Lanotificación practicada de esta


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forma producirá plenos efectosjurídicos en el plazo de tres díasnaturales.

i) Comunicar a quien ejerza las fun-ciones de secretario de la comu-nidad, por cualquier medio quepermita tener constancia de surecepción, el cambio de titulari-dad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obliga-ción seguirá respondiendo de lasdeudas con la comunidad deven-gadas con posterioridad a latransmisión de forma solidariacon el nuevo titular, sin perjuiciodel derecho de aquél a repetirsobre éste. Lo dispuesto en el párrafo ante-rior no será de aplicación cuandocualquiera de los órganos degobierno establecidos en el artí-culo 13 haya tenido conocimien-to del cambio de titularidad de lavivienda o local por cualquierotro medio o por actos conclu-yentes del nuevo propietario, obien cuando dicha transmisiónresulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas delapartado anterior se reputarángenerales los gastos que no seanimputables a uno o varios pisos olocales, sin que la no utilización deun servicio exima del cumplimientode las obligaciones correspondien-tes, sin perjuicio de lo establecido enel artículo 17.4.

Artículo diez. 1. Tendrán carácter obligatorio y no

requerirán de acuerdo previo de laJunta de propietarios, impliquen ono modificación del título constituti-vo o de los estatutos, y venganimpuestas por las Administraciones

Públicas o solicitadas a instancia delos propietarios, las siguientes actua-ciones: a) Los trabajos y las obras que resul-

ten necesarias para el adecuadomantenimiento y cumplimientodel deber de conservación delinmueble y de sus servicios e ins-talaciones comunes, incluyendoen todo caso, las necesarias parasatisfacer los requisitos básicosde seguridad, habitabilidad yaccesibilidad universal, así comolas condiciones de ornato y cua-lesquiera otras derivadas de laimposición, por parte de laAdministración, del deber legalde conservación.

b) Las obras y actuaciones queresulten necesarias para garanti-zar los ajustes razonables enmateria de accesibilidad universaly, en todo caso, las requeridas ainstancia de los propietarios encuya vivienda o local vivan, traba-jen o presten servicios volunta-rios, personas con discapacidad,o mayores de setenta años, conel objeto de asegurarles un usoadecuado a sus necesidades delos elementos comunes, así comola instalación de rampas, ascen-sores u otros dispositivos mecáni-cos y electrónicos que favorezcanla orientación o su comunicacióncon el exterior, siempre que elimporte repercutido anualmentede las mismas, una vez desconta-das las subvenciones o ayudaspúblicas, no exceda de docemensualidades ordinarias de gas-tos comunes. No eliminará elcarácter obligatorio de estasobras el hecho de que el resto desu coste, más allá de las citadas

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mensualidades, sea asumido porquienes las hayan requerido.

c) La ocupación de elementoscomunes del edificio o del com-plejo inmobiliario privado duran-te el tiempo que duren las obrasa las que se refieren las letrasanteriores.

d) La construcción de nuevas plan-tas y cualquier otra alteración dela estructura o fábrica del edificioo de las cosas comunes, así comola constitución de un complejoinmobiliario, tal y como prevé elartículo 17.4 del texto refundidode la Ley de Suelo, aprobado porel Real Decreto Legislativo2/2008, de 20 de junio, que resul-ten preceptivos a consecuenciade la inclusión del inmueble enun ámbito de actuación de reha-bilitación o de regeneración yrenovación urbana.

e) Los actos de división material depisos o locales y sus anejos paraformar otros más reducidos eindependientes, el aumento desu superficie por agregación deotros colindantes del mismo edi-ficio, o su disminución por segre-gación de alguna parte, realiza-dos por voluntad y a instancia desus propietarios, cuando talesactuaciones sean posibles a con-secuencia de la inclusión delinmueble en un ámbito de actua-ción de rehabilitación o de rege-neración y renovación urbanas.

2. Teniendo en cuenta el carácter denecesarias u obligatorias de lasactuaciones referidas en las letras a)a d) del apartado anterior, procederálo siguiente: a) Serán costeadas por los propieta-

rios de la correspondiente comu-

nidad o agrupación de comuni-dades, limitándose el acuerdo dela Junta a la distribución de laderrama pertinente y a la deter-minación de los términos de suabono.

b) Los propietarios que se opongano demoren injustificadamente laejecución de las órdenes dictadaspor la autoridad competente res-ponderán individualmente de lassanciones que puedan imponerseen vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedaránafectos al pago de los gastosderivados de la realización dedichas obras o actuaciones en losmismos términos y condicionesque los establecidos en el artícu-lo 9 para los gastos generales.

3. Requerirán autorización administrati-va, en todo caso: a) La constitución y modificación del

complejo inmobiliario a que serefiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Leyde Suelo, aprobado por el RealDecreto Legislativo 2/2008, de20 de junio, en sus mismos térmi-nos.

b) Cuando así se haya solicitado,previa aprobación por las tresquintas partes del total de lospropietarios que, a su vez, repre-senten las tres quintas partes delas cuotas de participación, ladivisión material de los pisos olocales y sus anejos, para formarotros más reducidos e indepen-dientes; el aumento de su super-ficie por agregación de otroscolindantes del mismo edificio osu disminución por segregaciónde alguna parte; la construcciónde nuevas plantas y cualquier

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otra alteración de la estructura ofábrica del edificio, incluyendo elcerramiento de las terrazas y lamodificación de la envolventepara mejorar la eficiencia energé-tica, o de las cosas comunes,cuando concurran los requisitos aque alude el artículo 17.6 deltexto refundido de la Ley deSuelo, aprobado por el RealDecreto Legislativo 2/2008, de20 de junio. En estos supuestos deberá cons-tar el consentimiento de los titu-lares afectados y corresponderá ala Junta de Propietarios, decomún acuerdo con aquéllos, ypor mayoría de tres quintas par-tes del total de los propietarios,la determinación de la indemniza-ción por daños y perjuicios quecorresponda. La fijación de lasnuevas cuotas de participación,así como la determinación de lanaturaleza de las obras que sevayan a realizar, en caso de dis-crepancia sobre las mismas,requerirá la adopción del oportu-no acuerdo de la Junta dePropietarios, por idénticamayoría. A este respecto tambiénpodrán los interesados solicitararbitraje o dictamen técnico enlos términos establecidos en laLey.

Artículo once. (Derogado).

Artículo doce. (Derogado).

Artículo trece. 1. Los órganos de gobierno de la comu-

nidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios. b) El presidente y, en su caso, los

vicepresidentes. c) El secretario. d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdomayoritario de la Junta de pro-pietarios, podrán establecerseotros órganos de gobierno de lacomunidad, sin que ello puedasuponer menoscabo alguno delas funciones y responsabilidadesfrente a terceros que esta Leyatribuye a los anteriores.

2. El presidente será nombrado, entrelos propietarios, mediante eleccióno, subsidiariamente, mediante turnorotatorio o sorteo. El nombramientoserá obligatorio, si bien el propieta-rio designado podrá solicitar su rele-vo al juez dentro del mes siguiente asu acceso al cargo, invocando lasrazones que le asistan para ello. Eljuez, a través del procedimientoestablecido en el artículo 17.3.ª,resolverá de plano lo procedente,designando en la misma resoluciónal propietario que hubiera de susti-tuir, en su caso, al presidente en elcargo hasta que se proceda a nuevadesignación en el plazo que sedetermine en la resolución judicial.Igualmente podrá acudirse al juezcuando, por cualquier causa, fueseimposible para la Junta designarpresidente de la comunidad.

3. El presidente ostentará legalmentela representación de la comunidad,en juicio y fuera de él, en todos losasuntos que la afecten.

4. La existencia de vicepresidentes seráfacultativa. Su nombramiento se rea-lizará por el mismo procedimientoque el establecido para la designa-ción del presidente. Corresponde al

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vicepresidente, o a los vicepresiden-tes por su orden, sustituir al presi-dente en los casos de ausencia,vacante o imposibilidad de éste, asícomo asistirlo en el ejercicio de susfunciones en los términos que esta-blezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del secretario y deladministrador serán ejercidas por elpresidente de la comunidad, salvoque los estatutos o la Junta de pro-pietarios por acuerdo mayoritario,dispongan la provisión de dichoscargos separadamente de la presi-dencia.

6. Los cargos de secretario y adminis-trador podrán acumularse en unamisma persona o bien nombrarseindependientemente. El cargo deadministrador y, en su caso, el desecretario-administrador podrá serejercido por cualquier propietario,así como por personas físicas concualificación profesional suficiente ylegalmente reconocida para ejercerdichas funciones. También podrárecaer en corporaciones y otras per-sonas jurídicas en los términos esta-blecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comu-nidad dispongan lo contrario, elnombramiento de los órganos degobierno se hará por el plazo de unaño. Los designados podrán serremovidos de su cargo antes de laexpiración del mandato por acuerdode la Junta de propietarios, convo-cada en sesión extraordinaria.

8. Cuando el número de propietariosde viviendas o locales en un edificiono exceda de cuatro podrán acoger-se al régimen de administración delartículo 398 del Código Civil, siexpresamente lo establecen losestatutos.

Artículo catorce. Corresponde a la Junta de propieta-

rios: a) Nombrar y remover a las perso-

nas que ejerzan los cargos men-cionados en el artículo anterior yresolver las reclamaciones que lostitulares de los pisos o locales for-mulen contra la actuación deaquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos eingresos previsibles y las cuentascorrespondientes.

c) Aprobar los presupuestos y laejecución de todas las obras dereparación de la finca, sean ordi-narias o extraordinarias, y serinformada de las medidas urgen-tes adoptadas por el administra-dor de conformidad con lo dis-puesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutosy determinar las normas de régi-men interior.

e) Conocer y decidir en los demásasuntos de interés general para lacomunidad, acordando las medi-das necesarias o convenientespara el mejor servicio común.

Artículo quince. 1. La asistencia a la Junta de propieta-

rios será personal o por representa-ción legal o voluntaria, bastandopara acreditar ésta un escrito firma-do por el propietario. Si algún piso o local perteneciese«pro indiviso» a diferentes propieta-rios éstos nombrarán un represen-tantes para asistir y votar en las jun-tas. Si la vivienda o local se hallare enusufructo, la asistencia y el votocorresponderá al nudo propietario,quien, salvo manifestación en contra-

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rio, se entenderá representado por elusufructuario, debiendo ser expresala delegación cuando se trate de losacuerdos a que se refiere la regla pri-mera del artículo 17 o de obrasextraordinarias y de mejora.

2. Los propietarios que en el momentode iniciarse la junta no se encontra-sen al corriente en el pago de todaslas deudas vencidas con la comuni-dad y no hubiesen impugnado judi-cialmente las mismas o procedido ala consignación judicial o notarial dela suma adeudada, podrán participaren sus deliberaciones si bien notendrán derecho de voto. El acta dela Junta reflejará los propietarios pri-vados del derecho de voto, cuyapersona y cuota de participación enla comunidad no será computada aefectos de alcanzar las mayorías exi-gidas en esta Ley.

Artículo dieciséis. 1. La Junta de propietarios se reunirá

por lo menos una vez al año paraaprobar los presupuestos y cuentas yen las demás ocasiones que lo consi-dere conveniente el presidente o lopidan la cuarta parte de los propie-tarios, o un número de éstos querepresenten al menos el 25 por 100de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las Juntas la haráel presidente y, en su defecto, lospromotores de la reunión, con indi-cación de los asuntos a tratar, ellugar, día y hora en que se celebraráen primera o, en su caso, en segun-da convocatoria, practicándose lascitaciones en la forma establecida enel artículo 9. La convocatoria con-tendrá una relación de los propieta-rios que no estén al corriente en elpago de las deudas vencidas a la

comunidad y advertirá de la priva-ción del derecho de voto si se danlos supuestos previstos en el artículo15.2. Cualquier propietario podrá pedirque la Junta de propietarios estudie yse pronuncie sobre cualquier tema deinterés para la comunidad; a tal efec-to dirigirá escrito, en el que especifi-que claramente los asuntos que pidesean tratados, al presidente, el cuallos incluirá en el orden del día de lasiguiente Junta que se celebre. Si a la reunión de la Junta no concu-rriesen, en primera convocatoria, lamayoría de los propietarios querepresenten, a su vez, la mayoría delas cuotas de participación se proce-derá a una segunda convocatoria dela misma, esta vez sin sujeción a"quórum". La Junta se reunirá en segunda con-vocatoria en el lugar, día y hora indi-cados en la primera citación, pudien-do celebrarse el mismo día si hubie-se transcurrido media hora desde laanterior. En su defecto, será nueva-mente convocada, conforme a losrequisitos establecidos en este artí-culo, dentro de los ocho días natura-les siguientes a la Junta no celebra-da, cursándose en este caso las cita-ciones con una antelación mínima detres días.

3. La citación para la Junta ordinariaanual se hará, cuando menos, conseis días de antelación, y para lasextraordinarias, con la que sea posi-ble para que pueda llegar a conoci-miento de todos los interesados. LaJunta podrá reunirse válidamenteaun sin la convocatoria del presiden-te, siempre que concurran la totali-dad de los propietarios y así lo deci-dan.

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Artículo diecisiete. Los acuerdos de la Junta de propie-

tarios se sujetarán a las siguientesreglas: 1. La instalación de las infraestructuras

comunes para el acceso a los servi-cios de telecomunicación reguladosen el Real Decreto-ley 1/1998, de 27de febrero, sobre infraestructurascomunes en los edificios para elacceso a los servicios de telecomuni-cación, o la adaptación de los exis-tentes, así como la instalación de sis-temas comunes o privativos, deaprovechamiento de energías reno-vables, o bien de las infraestructurasnecesarias para acceder a nuevossuministros energéticos colectivos,podrá ser acordada, a petición decualquier propietario, por un terciode los integrantes de la comunidadque representen, a su vez, un terciode las cuotas de participación. La comunidad no podrá repercutir elcoste de la instalación o adaptaciónde dichas infraestructuras comunes,ni los derivados de su conservación ymantenimiento posterior, sobreaquellos propietarios que no hubie-ren votado expresamente en laJunta a favor del acuerdo. No obs-tante, si con posterioridad solicita-sen el acceso a los servicios de tele-comunicaciones o a los suministrosenergéticos, y ello requiera aprove-char las nuevas infraestructuras o lasadaptaciones realizadas en las pree-xistentes, podrá autorizárseles siem-pre que abonen el importe que leshubiera correspondido, debidamen-te actualizado, aplicando el corres-pondiente interés legal. No obstante lo dispuesto en elpárrafo anterior respecto a los gas-tos de conservación y mantenimien-

to, la nueva infraestructura instaladatendrá la consideración, a los efec-tos establecidos en esta Ley, de ele-mento común.

2. Sin perjuicio de lo establecido en elartículo 10.1 b), la realización deobras o el establecimiento de nue-vos servicios comunes que tenganpor finalidad la supresión de barre-ras arquitectónicas que dificulten elacceso o movilidad de personas condiscapacidad y, en todo caso, elestablecimiento de los servicios deascensor, incluso cuando impliquenla modificación del título constituti-vo, o de los estatutos, requerirá elvoto favorable de la mayoría de lospropietarios, que, a su vez, represen-ten la mayoría de las cuotas de par-ticipación. Cuando se adopten váli-damente acuerdos para la realiza-ción de obras de accesibilidad, lacomunidad quedará obligada alpago de los gastos, aun cuando suimporte repercutido anualmenteexceda de doce mensualidades ordi-narias de gastos comunes.

3. El establecimiento o supresión delos servicios de portería, conserjería,vigilancia u otros servicios comunesde interés general, supongan o nomodificación del título constitutivo ode los estatutos, requerirán el votofavorable de las tres quintas partesdel total de los propietarios que, asu vez, representen las tres quintaspartes de las cuotas de participa-ción. Idéntico régimen se aplicará alarrendamiento de elementos comu-nes que no tengan asignado un usoespecífico en el inmueble y el esta-blecimiento o supresión de equiposo sistemas, no recogidos en el apar-tado 1, que tengan por finalidadmejorar la eficiencia energética o

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hídrica del inmueble. En éste últimocaso, los acuerdos válidamenteadoptados con arreglo a esta normaobligan a todos los propietarios. Noobstante, si los equipos o sistemastienen un aprovechamiento privati-vo, para la adopción del acuerdobastará el voto favorable de un ter-cio de los integrantes de la comuni-dad que representen, a su vez, untercio de las cuotas de participación,aplicándose, en este caso, el sistemade repercusión de costes estableci-do en dicho apartado.

4. Ningún propietario podrá exigir nue-vas instalaciones, servicios o mejorasno requeridos para la adecuada con-servación, habitabilidad, seguridad yaccesibilidad del inmueble, según sunaturaleza y características. No obstante, cuando por el votofavorable de las tres quintas partesdel total de los propietarios que, asu vez, representen las tres quintaspartes de las cuotas de participa-ción, se adopten válidamente acuer-dos, para realizar innovaciones, nue-vas instalaciones, servicios o mejorasno requeridos para la adecuada con-servación, habitabilidad, seguridad yaccesibilidad del inmueble, no exigi-bles y cuya cuota de instalaciónexceda del importe de tres mensua-lidades ordinarias de gastos comu-nes, el disidente no resultará obliga-do, ni se modificará su cuota, inclusoen el caso de que no pueda privár-sele de la mejora o ventaja. Si el disi-dente desea, en cualquier tiempo,participar de las ventajas de la inno-vación, habrá de abonar su cuota enlos gastos de realización y manteni-miento, debidamente actualizadosmediante la aplicación del corres-pondiente interés legal.

No podrán realizarse innovacionesque hagan inservible alguna partedel edificio para el uso y disfrute deun propietario, si no consta su con-sentimiento expreso.

5. La instalación de un punto de recar-ga de vehículos eléctricos para usoprivado en el aparcamiento del edifi-cio, siempre que éste se ubique enuna plaza individual de garaje, sólorequerirá la comunicación previa a lacomunidad. El coste de dicha insta-lación y el consumo de electricidadcorrespondiente serán asumidosíntegramente por el o los interesa-dos directos en la misma.

6. Los acuerdos no regulados expresa-mente en este artículo, que impli-quen la aprobación o modificaciónde las reglas contenidas en el títuloconstitutivo de la propiedad hori-zontal o en los estatutos de la comu-nidad, requerirán para su validez launanimidad del total de los propie-tarios que, a su vez, representen eltotal de las cuotas de participación.

7. Para la validez de los demás acuer-dos bastará el voto de la mayoría deltotal de los propietarios que, a suvez, representen la mayoría de lascuotas de participación. En segundaconvocatoria serán válidos los acuer-dos adoptados por la mayoría de losasistentes, siempre que ésta repre-sente, a su vez, más de la mitad delvalor de las cuotas de los presentes.Cuando la mayoría no se pudierelograr por los procedimientos esta-blecidos en los apartados anteriores,el Juez, a instancia de parte deduci-da en el mes siguiente a la fecha dela segunda Junta, y oyendo en com-parecencia los contradictores previa-mente citados, resolverá en equidadlo que proceda dentro de veinte

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días, contados desde la petición,haciendo pronunciamiento sobre elpago de costas.

8. Salvo en los supuestos expresamen-te previstos en los que no se puedarepercutir el coste de los servicios aaquellos propietarios que no hubie-ren votado expresamente en laJunta a favor del acuerdo, o en loscasos en los que la modificación oreforma se haga para aprovecha-miento privativo, se computaráncomo votos favorables los de aque-llos propietarios ausentes de laJunta, debidamente citados, quie-nes una vez informados del acuerdoadoptado por los presentes, confor-me al procedimiento establecido enel artículo 9, no manifiesten su dis-crepancia mediante comunicación aquien ejerza las funciones de secre-tario de la comunidad en el plazo de30 días naturales, por cualquiermedio que permita tener constanciade la recepción.

9. Los acuerdos válidamente adopta-dos con arreglo a lo dispuesto eneste artículo obligan a todos los pro-pietarios.

10.En caso de discrepancia sobre lanaturaleza de las obras a realizarresolverá lo procedente la Junta depropietarios. También podrán losinteresados solicitar arbitraje o dic-tamen técnico en los términos esta-blecidos en la Ley.

11.Las derramas para el pago de mejo-ras realizadas o por realizar en elinmueble serán a cargo de quien seapropietario en el momento de la exi-gibilidad de las cantidades afectas alpago de dichas mejoras.

Artículo dieciocho. 1. Los acuerdos de la Junta de

Propietarios serán impugnables antelos tribunales de conformidad con loestablecido en la legislación procesalgeneral, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o

a los estatutos de la comunidadde propietarios.

b) Cuando resulten gravementelesivos para los intereses de lapropia comunidad en beneficiode uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave per-juicio para algún propietario queno tenga obligación jurídica desoportarlo o se hayan adoptadocon abuso de derecho.

1. Estarán legitimados para la impug-nación de estos acuerdos los propie-tarios que hubiesen salvado su votoen la Junta, los ausentes por cual-quier causa y los que indebidamentehubiesen sido privados de su dere-cho de voto. Para impugnar losacuerdos de la Junta el propietariodeberá estar al corriente en el pagode la totalidad de las deudas venci-das con la comunidad o procederpreviamente a la consignación judi-cial de las mismas. Esta regla no seráde aplicación para la impugnaciónde los acuerdos de la Junta relativosal establecimiento o alteración de lascuotas de participación a que serefiere el artículo 9 entre los propie-tarios.

2. La acción caducará a los tres mesesde adoptarse el acuerdo por la Juntade propietarios, salvo que se tratede actos contrarios a la ley o a losestatutos, en cuyo caso la accióncaducará al año. Para los propieta-rios ausentes dicho plazo se compu-tará a partir de la comunicación delacuerdo conforme al procedimientoestablecido en el artículo 9.

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3. La impugnación de los acuerdos dela Junta no suspenderá su ejecución,salvo que el juez así lo disponga concarácter cautelar, a solicitud deldemandante, oída la comunidad depropietarios.

Artículo diecinueve. 1. Los acuerdos de la Junta de propie-

tarios se reflejarán en un libro deactas diligenciado por el Registradorde la Propiedad en la forma quereglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Juntade propietarios deberá expresar, almenos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en

su caso, los propietarios que lahubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordi-nario y la indicación sobre sucelebración en primera o segun-da convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes ysus respectivos cargos, así comode los propietarios representa-dos, con indicación, en todo caso,de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con

indicación, en caso de que ellofuera relevante para la validez delacuerdo, de los nombres de lospropietarios que hubieren votadoa favor y en contra de los mismos,así como de las cuotas de partici-pación que respectivamenterepresenten.

3. El acta deberá cerrarse con las firmasdel presidente y del secretario al ter-minar la reunión o dentro de los diezdías naturales siguientes. Desde sucierre los acuerdos serán ejecutivos,salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá alos propietarios de acuerdo con elprocedimiento establecido en el artí-culo 9. Serán subsanables los defectos oerrores del acta siempre que lamisma exprese inequívocamente lafecha y lugar de celebración, los pro-pietarios asistentes, presentes orepresentados, y los acuerdos adop-tados, con indicación de los votos afavor y en contra, así como las cuo-tas de participación que respectiva-mente suponga y se encuentre fir-mada por el presidente y el secreta-rio. Dicha subsanación deberá efec-tuarse antes de la siguiente reuniónde la Junta de propietarios, quedeberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros deactas de la Junta de propietarios.Asimismo deberá conservar, duranteel plazo de cinco años, las convoca-torias, comunicaciones, apodera-mientos y demás documentos rele-vantes de las reuniones.

Artículo veinte. 1. Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de lacasa, sus instalaciones y servicios,y hacer a estos efectos las opor-tunas advertencias y apercibi-mientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelacióny someter a la Junta el plan degastos previsibles, proponiendolos medios necesarios para hacerfrente a los mismos.

c) Atender a la conservación yentretenimiento de la casa, dis-poniendo las reparaciones ymedidas que resulten urgentes,dando inmediata cuenta de ellasal presidente o, en su caso, a lospropietarios.

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d) Ejecutar los acuerdos adoptadosen materia de obras y efectuarlos pagos y realizar los cobrosque sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secreta-rio de la Junta y custodiar a dis-posición de los titulares la docu-mentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones quese confieran por la Junta.

Artículo veintiuno. 1. Las obligaciones a que se refieren los

apartados e) y f) del artículo 9 deberáncumplirse por el propietario de lavivienda o local en el tiempo y formadeterminados por la Junta. En casocontrario, el presidente o el adminis-trador, si así lo acordase la junta depropietarios, podrá exigirlo judicial-mente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimientomonitorio requerirá la previa certifi-cación del acuerdo de la Junta apro-bando la liquidación de la deuda conla comunidad de propietarios porquien actúe como secretario de lamisma, con el visto bueno del presi-dente, siempre que tal acuerdo hayasido notificado a los propietariosafectados en la forma establecida enel artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame en vir-tud de lo dispuesto en el apartadoanterior podrá añadirse la derivadade los gastos del requerimiento pre-vio de pago, siempre que constedocumentalmente la realización deéste, y se acompañe a la solicitud eljustificante de tales gastos.

4. Cuando el propietario anterior de lavivienda o local deba responder soli-dariamente del pago de la deuda,podrá dirigirse contra él la peticióninicial, sin perjuicio de su derecho a

repetir contra el actual propietario.Asimismo se podrá dirigir la recla-mación contra el titular registral, quegozará del mismo derecho mencio-nado anteriormente. En todos estoscasos, la petición inicial podrá for-mularse contra cualquiera de losobligados o contra todos ellos con-juntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a lapetición inicial del proceso monito-rio, el acreedor podrá solicitar elembargo preventivo de bienes sufi-cientes de aquél, para hacer frente ala cantidad reclamada, los interesesy las costas. El tribunal acordará, entodo caso, el embargo preventivosin necesidad de que el acreedorpreste caución. No obstante, el deu-dor podrá enervar el embargo pres-tando aval bancario por la cuantíapor la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del pro-ceso monitorio se utilizaren los servi-cios profesionales de abogado y pro-curador para reclamar las cantidadesdebidas a la Comunidad, el deudordeberá pagar, con sujeción en todocaso a los límites establecidos en elapartado tercero del artículo 394 dela Ley de Enjuiciamiento Civil, loshonorarios y derechos que deven-guen ambos por su intervención,tanto si aquél atendiere el requeri-miento de pago como si no compa-reciere ante el tribunal. En los casosen que exista oposición, se seguiránlas reglas generales en materia decostas, aunque si el acreedor obtu-viere una sentencia totalmente favo-rable a su pretensión, se deberánincluir en ellas los honorarios delabogado y los derechos del procura-dor derivados de su intervención,aunque no hubiera sido preceptiva.

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Artículo veintidós. 1. La comunidad de propietarios res-

ponderá de sus deudas frente a ter-ceros con todos los fondos y crédi-tos a su favor. Subsidiariamente yprevio requerimiento de pago alpropietario respectivo, el acreedorpodrá dirigirse contra cada propieta-rio que hubiese sido parte en elcorrespondiente proceso por lacuota que le corresponda en elimporte insatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponer-se a la ejecución si acredita que seencuentra al corriente en el pago dela totalidad de las deudas vencidascon la comunidad en el momento deformularse el requerimiento a que serefiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto derequerimiento, serán de su cargo lascostas causadas hasta ese momentoen la parte proporcional que lecorresponda.

Artículo veintitrés. El régimen de propiedad horizontal

se extingue: 1. Por la destrucción del edificio, salvo

pacto en contrario. Se estimará pro-ducida aquélla cuando el coste de lareconstrucción exceda del cincuentapor ciento del valor de la finca altiempo de ocurrir el siniestro, amenos que el exceso de dicho costeesté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad ocopropiedad ordinarias.

Artículo veinticuatro. 1. El régimen especial de propiedad

establecido en el artículo 396 delCódigo Civil será aplicable aquelloscomplejos inmobiliarios privadosque reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más

edificaciones o parcelas indepen-dientes entre sí cuyo destinoprincipal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estosinmuebles, o de las viviendas olocales en que se encuentrendivididos horizontalmente, concarácter inherente a dicho dere-cho, en una copropiedad indivisi-ble sobre otros elementos inmo-biliarios, viales, instalaciones oservicios.

2. Los complejos inmobiliarios privadosa que se refiere el apartado anteriorpodrán: a) Constituirse en una sola comuni-

dad de propietarios a través decualquiera de los procedimientosestablecidos en el párrafo segun-do del artículo 5. En este casoquedarán sometidos a las dispo-siciones de esta Ley, que lesresultarán íntegramente de apli-cación.

b) Constituirse en una agrupación decomunidades de propietarios. Atal efecto, se requerirá que eltítulo constitutivo de la nuevacomunidad agrupada sea otorga-do por el propietario único delcomplejo o por los presidentes

Capítulo IIIDel régimen de los complejos inmobiliarios privados


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de todas las comunidades llama-das a integrar aquélla, previa-mente autorizadas por acuerdomayoritario de sus respectivasJuntas de propietarios. El títuloconstitutivo contendrá la descrip-ción del complejo inmobiliario ensu conjunto y de los elementos,viales, instalaciones y servicioscomunes. Asimismo fijará lacuota de participación de cadauna de las comunidades integra-das, las cuales responderán con-juntamente de su obligación decontribuir al sostenimiento de losgastos generales de la comuni-dad agrupada. El título y los esta-tutos de la comunidad agrupadaserán inscribibles en el Registrode la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades aque se refiere el apartado anteriorgozará, a todos los efectos, de lamisma situación jurídica que lascomunidades de propietarios y seregirá por las disposiciones deesta Ley, con las siguientes espe-cialidades: a) La Junta de propietarios estará

compuesta, salvo acuerdo encontrario, por los presidentes delas comunidades integradas enla agrupación, los cuales osten-tarán la representación del con-junto de los propietarios de cadacomunidad.

b) La adopción de acuerdos para losque la ley requiera mayorías cua-lificadas exigirá, en todo caso, laprevia obtención de la mayoríade que se trate en cada una delas Juntas de propietarios de lascomunidades que integran laagrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de laJunta no será aplicable a la comu-nidad agrupada lo dispuesto enel artículo 9 de esta Ley sobre elfondo de reserva. La competencia de los órganosde gobierno de la comunidadagrupada únicamente se extien-de a los elementos inmobiliarios,viales, instalaciones y servicioscomunes. Sus acuerdos no podrámenoscabar en ningún caso lasfacultades que corresponden alos órganos de gobierno de lascomunidades de propietariosintegradas en la agrupación decomunidades.

4. A los complejos inmobiliarios priva-dos que no adopten ninguna de lasformas jurídicas señaladas en elapartado 2 les serán aplicables,supletoriamente respecto de lospactos que establezcan entre sí loscopropietarios, las disposiciones deesta Ley, con las mismas especialida-des señaladas en el apartado ante-rior.

DISPOSICIÓN ADICIONAL 1. Sin perjuicio de las disposiciones

que en uso de sus competenciasadopten las ComunidadesAutónomas, la constitución delfondo de reserva regulado en el artí-culo 9.1.f) se ajustará a las siguientesreglas: a) El fondo deberá constituirse en el

momento de aprobarse por laJunta de propietarios el presu-puesto ordinario de la comuni-dad correspondiente al ejercicioanual inmediatamente posteriora la entrada en vigor de la pre-sente disposición. Las nuevas comunidades de pro-

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Comunidades de PropietariosHaciendo la vidamás facil

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pietarios constituirán el fondo dereserva al aprobar su primer pre-supuesto ordinario.

b) En el momento de su constitu-ción el fondo estará dotado conuna cantidad no inferior al 2,5 por100 del presupuesto ordinario dela comunidad. A tal efecto, lospropietarios deberán efectuarpreviamente las aportacionesnecesarias en función de su res-pectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse el presupuesto ordi-nario correspondiente al ejercicioanual inmediatamente posterior aaquel en que se constituya el fondode reserva, la dotación del mismodeberá alcanzar la cuantía mínimaestablecida en el artículo 9.

2. La dotación del fondo de reserva nopodrá ser inferior, en ningúnmomento del ejercicio presupuesta-rio, al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondodurante el ejercicio presupuestariopara atender los gastos de las obraso actuaciones incluidas en el artículo10 se computarán como parte inte-grante del mismo a efectos del cál-culo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio pre-supuestario se efectuarán las aporta-ciones necesarias para cubrir las can-tidades detraídas del fondo dereserva conforme a lo señalado en elpárrafo anterior.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS 1. La presente ley regirá todas las

comunidades de propietarios, cual-quiera que sea el momento en quefueron creadas y el contenido de susestatutos, que no podrán ser aplica-dos en contradicción con lo estable-cido en la misma.

En el plazo de dos años, a contardesde la publicación de esta ley enel «Boletín Oficial del Estado», lascomunidades de propietariosdeberán adaptar sus estatutos a lodispuesto en ella en lo que estuvie-ren en contradicción con sus precep-tos. Transcurridos los dos años, cualquie-ra de los propietarios podrá instarjudicialmente la adaptación preveni-da en la presente disposición por elprocedimiento señalado en el núme-ro segundo del artículo dieciséis.

2. En los actuales estatutos regulado-res de la propiedad por pisos, en losque esté establecido el derecho detanteo y retracto en favor de los pro-pietarios, se entenderán los mismosmodificados en el sentido de quedarsin eficacia tal derecho, salvo que,en nueva junta, y por mayoría querepresente, al menos, el 80 por 100de los titulares, se acordaré el man-tenimiento de los citados derechosde tanteo y retracto en favor de losmiembros de la comunidad.

DISPOSICIÓN FINAL Quedan derogadas cuantas disposi-

ciones se opongan a lo establecido enesta ley.

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La asistencia a las Juntas tiene la impor-tancia de dar a conocer la postura de cadauno, pero su finalidad se alcanza cuando sedeposita el voto, que forma, junto con losdemás, el correspondiente quórum para ladecisión positiva o negativa de cada uno delos puntos del orden del día. Aunque algu-nos de estos temas aparecen en los comen-tarios de otros preceptos, es oportuno darcuenta de las principales cuestiones que sepueden presentar en las reuniones de lasComunidades.

Cómputo individual y de coeficiente.En cualquier tipo de acuerdo, la Ley

exige doble quórum, de número y cuotas, yasean acuerdos de mayoría simple o cualifica-da. Por eso conviene ahora reiterar que haydos cómputos, pues no solo cuenta la pro-piedad individual como número, sino tam-bién los coeficientes de cada uno, de talforma que para contabilizar los votos esnecesario indicar lo que cada posición vale,una unidad por el piso, local, garaje o traste-ro (siempre que tengan vida jurídica inde-pendiente) y, de otra parte, la cuota asigna-da en el Título a cada propiedad representa-da en la Junta. Solo cuando a través de losdos sistemas existe la mayoría simple o laque en cada caso exige la Ley habrá acuerdoválido.

Propietario múltiple.Lo que se acaba de decir cobra su mayor

importancia cuando un propietario es titularde varios pisos, locales, etc., pues si bien secontabilizan la suma de coeficientes, sigueteniendo una sola unidad, evitando de estamanera que su posición prevalezca siempre,

aunque por la vía de las cuotas de participa-ción también podrá impedir, en determina-dos supuestos, que se adopte un acuerdo ensu contra si el resto, que es mayoría ennúmero, está en minoría de coeficientes.Solo habrá acuerdo válido cuando se dé ladoble mayoría, la suma de coeficientes y denúmero, reiterando que a estos últimos efec-tos el propietario de cuatro pisos, dos loca-les o cualquier supuesto similar cuenta sim-plemente como uno.

Propiedad indivisa.Como ya se dijo antes, las interioridades

de la copropiedad que pueda existir enpisos, locales, garajes, etc., no deben inter-ferir en la Comunidad general del edificio.Lo que haga el representante, o el que apa-rezca como tal, tiene plena validez, sin per-juicio de las responsabilidades internas, asalvo de las limitaciones que puedan constaren el escrito de representación.

Voto por correo.La contestación tiene que ser completa-

mente negativa, ya que la exigencia legal esque se esté presente o bien representado,pero nunca que antes de la reunión se remi-ta simplemente un escrito al Presidente y/oal Secretario indicando que su voto es en unsentido u otro sobre determinado punto delorden del día. Para votar se debe estar en laJunta por sí mismo o por terceras personasdebidamente autorizadas.

De la misma manera, hay que rechazarque alguien quiera sumarse a las votaciones,en cualquier sentido, después de celebrarsela Junta, salvo en los supuestos previstos enel art. 17, regla 8.

Las Votaciones


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Votación secreta.Hay que negar esta posibilidad, que

algunas veces se utiliza en las Comunidades,sobre todo para cuestiones en las que lospropietarios no quieren aparecer con nom-bre y apellidos, pues carece de toda baselegal. Ya se ha dicho antes que los acuerdosrequieren el voto doble de número y coefi-cientes, por lo que, si lo hacemos secreto,nunca se podrá conocer el quórum. Solosería válida esta fórmula cuando los coefi-cientes de todos los propietarios fueranabsolutamente iguales, de tal manera que lasuma de las unidades fuera la misma que lade las cuotas. Por citar un ejemplo, si en unafinca hay 20 pisos o locales, teniendo cadauno el 5 %, es evidente que en el acuerdo de12 contra 8, se producirá también una deci-sión de 60 % contra 40 % y en la proporcióncorrespondiente si los asistentes son menos,siempre que no haya un propietario devarios pisos o locales, en cuyo caso esaforma de contabilizar ya no podría ser utili-zada.

Abstenciones.Un propietario puede asistir a la Junta y

no tomar partido en un determinado asunto,esto es, abstenerse, sin que la Ley establez-ca nada al respecto. El primer tema a consi-derar es qué concepto tiene esta postura ala hora de contabilizar los quórum, de núme-ro y de coeficientes, y, en segundo término,cuál es su posición jurídica a los efectos deejercitar los posibles derechos en defensa desus intereses.

La respuesta que se ha dado siempre aestas consultas es doble, sin que, hasta lafecha, haya sido rechazada por la jurispru-dencia que se conoce. Por un lado, que, alos efectos exclusivos de votación, el propie-tario que se abstiene no cuenta para nada,de tal manera que si hay 14 propietarios enla Junta, en el momento de la abstenciónsolo cuentan 13, tanto para la unidad de

voto como para contabilizar el coeficiente.Es el mismo titular quien se ha apartadovoluntariamente de las decisiones. En defini-tiva, que los respectivos quórum hay quealcanzarlos con el resto de los propietariosque votan a favor o en contra.

Pero, a la vez, en segundo término, suabstención no le permitirá optar por dere-chos futuros de impugnación, pues tuvoposibilidad clara de manifestar su discrepan-cia y no lo hizo, de manera que perdió laoportunidad de oposición. Esta inhibición,sin voto contrario expreso, es un acto propioque le vincula, pues es doctrina consolidadaque, para impugnar un acuerdo, es necesa-rio indicar la negativa en el momento opor-tuno, y así se recoge expresamente en el art.18.2, ya que esta posibilidad estaba enmano del propietario que se abstuvo en laJunta.

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