CONTENIDO DE UN PROYECTO DE INVERSIÒN€¦ · 2 Red urbana, región y crecimiento. La búsqueda...

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INTRODUCCIÓN

La humanidad y su crecimiento dependen del espacio que habita, este

con el pasar de los años ha tomado una mayor y fundamental

importancia. El desarrollo y perfeccionamiento de estos espacios nos

ha llevado a la creación de pueblos y ciudades, desarrollados para

mantener y complacer a un gran número de habitantes, llevando a ellos

una extensa variedad de recursos, bienes y servicios.

En realidad, la superficie terrestre sobre la que se asienta una ciudad

es un elemento fundamental, estructurado y complejo, pero no lo es

todo. En las ciudades, los espacios cobran nuevo sentido de superficie

y de volumen.

La premisa del ser humano es formar parte de agrupaciones sociales

amplias. Estas sociedades crean un entorno social y físico mediante

procesos de transformación en sus propias estructuras sociales y de la

superficie terrestre en la que se asientan, estas que llegan ser grandes

ciudades o metrópolis se complementa a sí mismas con la

conglomeración de subsistemas de comercio ecuánimes y diversos,

que existen por las complejas y variadas necesidades de los seres

humanos, es un todo multi-dependiente, vivo y ordenado, que de la

mano del crecimiento demográfico, crece y se renueva a sí mismo,

generando, transformando y renovando las formas y usos de sus

espacios.

El crecimiento de las ciudades se traduce también en una gran

diversificación de los paisajes urbanos, no sólo en función del medio

natural sino también de las formas sociales y espaciales del desarrollo

económico.

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Red urbana, región y crecimiento. La búsqueda por la optimización de

los espacios es uno de los últimos eslabones en el crecimiento y

ordenamiento de la sociedad humana, esta es la aceptación de las

necesidades generales reflejadas en el comercio y en los servicios

prestados por los interdependientes entre sí.

El presente proyecto busca la creación de una empresa innovadora

que integre todas áreas necesarias para hacer posible la optimización

de un activo inmobiliario, abarcando para ello, áreas como la

construcción, reconstrucción, remodelación, investigación, promoción,

colocación, administración, financiamiento, mantenimiento y otras,

enlazando así cada uno de los factores y participes del mercado, la

oferta y la demanda, logrando una transformación, completa e integral

de lo que era un bien improductivo extractor de recursos, en un activo

inmobiliario revalorado, cuya función evoluciona según las exigencias

del mercado, generando recursos para su propietarios, aportando aun

con el mejoramiento en la calidad de vida y logrando un efecto benéfico

para su entorno a través del comercio y sus beneficios. Dotando así a

los propietarios de estos activos de una herramienta invaluable para

apuntalar su crecimiento y mejorar su calidad de vida. Los objetivos de

este proyecto de la mano de esta nueva visión de nuestra ciudad,

apoyada y resaltada por el comercio, la regeneración urbana, el

crecimiento demográfico, y el mejoramiento constante en la calidad de

vida, reforzaran y generaran un cambio importante para los participes,

sus zonas aledañas y de influencia, vecinos y clientes, llevando

seguridad, comercio, servicios, trabajos y sobre todo ese impulso moral

innegable a sus beneficiarios.

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TEMA

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD, CREACION Y DISEÑO DE

UNA EMPRESA DEDICADA A LA OPTIMIZACIÓN DE

ACTIVOS INMOBILIARIOS

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ANTECEDENTES

A diario a lo largo de toda la ciudad observo un sinnúmero de

inmuebles con gran potencial comercial, generalmente viviendas,

terrenos y un sinnúmero de inmuebles que desperdician su potencial,

inmuebles que con un mínimo de inversión podrían ser muy

productivos para sus dueños, contribuyendo a su vez para el

mejoramiento de sus sectores de influencia y sobre todo por el

importante factor de multiplicación y creación de riqueza. Esta infinidad

de activos improductivos son una oportunidad desperdiciada

mayormente por sus propietarios, además de constructoras e

inmobiliarias, que solo ven los réditos en nuevos mega proyectos,

olvidando zonas ya desarrolladas, habitadas y con una gran capacidad

comercial no explotada.

Como podemos observar en ciudades más desarrolladas la tendencia

de los comercios locales jamás decaerá por el factor de la proximidad y

practicidad. Esta ausencia de empresas que satisfagan estas

necesidad, y la falta de visión del sector, no solo destacan claramente

que están desperdiciando una excelente oportunidad de negocio, sino

que su inacción se encuentra mermando el mejoramiento y el

crecimiento de diferentes zonas de la ciudad, he ahí el porqué de los

grandes monopolios en los diferentes niveles de comercio y víveres

que han desplazado la incidencia del sector minorista. Esta tendencia

de crecimiento nos es habitual en el entorno local, la vemos reflejada

en el exponencial desarrollo de nuevos espacios fuera de la ciudad, en

los nuevos complejos habitacionales, comerciales, de oficinas y otros.

Que mejor ejemplo que aquellas zonas de la ciudad que en lapsos de

pocos años se han convertido en verdaderos cascos comerciales y

habitacionales.

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DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

En la ciudad de Guayaquil no existe empresa alguna que se dedique a la

optimización de activos inmobiliarios. La conocida rigidez del sistema

inmobiliario, constructor, corretaje y de sus empresas afines enfocadas

en la simple colocación o en el desarrollo de nuevos y grandes proyectos

inmobiliarios altamente rentables, dirigidos a mercados específicos, han

abandonando de forma tajante el enorme mercado existente para la

creación y optimización de activos, zonas pequeñas de gran potencial

comercial, propietarios consientes del potencial de sus inmuebles que tal

vez por la falta de recursos económicos o conocimientos en el ámbito de

la construcción no han tenido las herramientas necesarias para la

transformación y optimización de los mismos.

La falta de este tipo de empresas obligan a los propietarios a

invertir recursos propios, en algunos casos inexistentes a merced de los

caprichos del mercado. Lo cual obliga a la gran mayoría a desistir,

restringiéndose de los importantes recursos que su inmueble le podría a

ofrecer, sin olvidar el invaluable crecimiento de su patrimonio por el

mejoramiento y optimización de su activo.

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JUSTIFICACIÓN

Nuestro proyecto busca cambiar el paradigma establecido en el

mercado de bienes y raíces, transformando, creando, incentivando y

buscando oportunidades hasta el momento desperdiciadas, abriendo la

brecha del progreso en zonas en desarrollo, buscando alianzas y

consensos con todos los participes del sistema inmobiliario, trabajando

siempre por el bien común, asegurándole a nuestros clientes un

inmueble productivo, generador de recursos.

El proceso de nuestro proyecto conlleva a la construcción,

reconstrucción, remodelación, investigación, promoción, colocación,

administración, financiamiento, mantenimiento, recepción y búsqueda

de los mejores bienes según sea el caso, de aquellos bienes que por el

crecimiento comercial de la zona, ubicación, apertura, interés de los

dueños, seguridad legal del bien, proyección y otros factores a evaluar,

son propicios para la optimización y transformación de los mismos.

Todo esto antes de gestionar cualquier intervención, tratando así de

precautelar los intereses de las partes y de la empresa.

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OBJETIVO GENERAL DEL PROYECTO

Realizar un estudio que revele la factibilidad y rentabilidad para la

implementación y desarrollo de la empresa Proopti Inmobiliaria en la ciudad de

Guayaquil. El cual vislumbrara los costos de su creación y puesta en marcha,

sus objetivos, alcances, mercado y limitaciones.

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OBJETIVOS ESPECIFICOS DEL PROYECTO

Crear el marco conceptual de la empresa a crearse de forma clara y precisa.

Plasmar los métodos y estrategias para su inclusión en el mercado.

Revelar el mercado objetivo al que se dirige la empresa, su plan de mercadeo,

publicidad y marketing.

Dar forma a la estructura organizacional de la empresa, su jerarquía y

funciones.

Realizar una investigación de mercado que responda las interrogantes más

relevantes para la creación de la empresa y nos indique si el mercado es o no

sensible al servicio ofrecido por la empresa.

Analizar los datos obtenidos de la investigación de mercado y sacar las

debidas conclusiones.

Determinar la viabilidad del proyecto y su puesta en marcha, en el ámbito

Comercial, técnico, legal, gestión, financiero y su impacto ambiental.

Utilizar la mayor cantidad de herramientas para determinar la factibilidad de la

implementación de la empresa.

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ALCANCE O TIPO DE INVESTIGACIÓN

El proyecto está enfocado en la ciudad de Guayaquil en las diferentes zonas

desarrolladas y en desarrollo con evidente potencial comercial, entre ellas

podríamos destacar sectores donde ha llegado la regeneración urbana, zonas

de diferentes niveles socioeconómicos, inmuebles ubicados frente o en las

cercanías de sectores altamente comerciales, avenidas y calles principales.

Para todo este proceso se ha realizado una investigación a través de

encuestas y entrevistas, bajo el método de comunicación directa de forma

concluyente descriptiva, además de una ardua investigación de campo, en

calles y avenidas especificas de la ciudad, arrojando los resultados que

observaran en el presente análisis.

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ASPECTO INNOVADOR DEL PROYECTO

El proyecto Proopti Inmobiliaria es una nueva forma de hacer empresa en el

sector inmobiliario, creando nuevas herramientas, aprovechando nuevas

oportunidades, creando como ninguna otra de inmuebles improductivos, activos

generadores de riqueza; a partir de la indispensable integración de servicios,

mantenimiento la mejor estrategia para que todos los participes obtengan una

ganancia y crecimiento. Mucho más allá de una simple intermediación, Proopti

Inmobiliaria busca la optimización de todos los ámbitos relacionados con el

inmueble, conduciéndonos al perfeccionamiento productivo y la consecución

real de resultados, creando la oportunidad, buscando, modelando,

construyendo y acoplando los factores a las necesidades de los actores.

Quebrando el esquema preestablecido volviéndonos socios de los participes,

generando de la forma más dinámica, clara y flexible un nuevo paradigma en el

perfeccionamiento de los activos inmobiliarios.

El proyecto busca la optimización de estos activos improductivos en las

diferentes zonas de la ciudad; cambio que no ha sido posible para los

propietarios de estos inmuebles por la falta de visión o recursos, otorgándoles

así la oportunidad de mejorar su calidad de vida.

Nuestra empresa busca solucionar las diferentes necesidades establecidas

para la optimización de un activo, a continuación detallamos las diferentes

actividades que de forma conjunta o separada nos llevan a la deseada

optimización de un activo inmobiliario:

Conocimiento, búsqueda o investigación, la comprensión del

mercado es fundamental para el análisis y la consecución de

cualquier objetivo en el mercado inmobiliario.

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Promoción anticipada, convenios y sociedades, son esenciales

para una eficiente y eficaz generación de recursos por los

inmuebles.

Construcción o remodelación, de ellas depende en gran

porcentaje la transformación de un activo de improductivo a

productivo.

Financiamiento, de ser necesario y cumpliendo con todos los

requisitos que este implica nuestra empresa otorga el

financiamiento para esta optimización ya sea forma directa o

bajo gestión con alguna institución financiera.

Administración y mantenimiento, áreas vitales para que los

inmuebles sigan generando recursos a través del tiempo.

Asesoramiento, fundamental para guiar a nuestros clientes en la

consecución de sus objetivos, ya sea en la transformación,

colocación o adquisición de un inmueble.

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CAPÍTULO I:

ADMINISTRACIÓN Y PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO

1.1. Información General de la empresa

Razón Social: PPRROOOOPPTTII IINNMMOOBBIILLIIAARRIIAA CCIIAA.. LLTTDDAA..””

Nombre Comercial: PPRROOOOPPTTII IINNMMOOBBIILLIIAARRIIAA

R.U.C: 0914435672001

Dirección: Av. Rodrigo Chávez mz.241 y Av. Juan Tanca

Marengo.

Teléfono: 042-881130 fax:042-881142

Correo electrónico: [email protected]

Constitución Jurídica: Compañía Limitada

Fecha de Constitución: 1 de Diciembre del 2010

mailto:[email protected]

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Representantes Legales: Jorge Humberto Manssur Vera.

(Gerente General)

Capital Social: Suscrito $800,oo.

Pagado $200,oo

Listado de Accionistas

Nombre:

Nacionalidad:

Porcentaje de participación:

Nombre:

Nacionalidad:


Nombre:

Nacionalidad:


Nombre:

Nacionalidad:


Jorge Humberto Manssur Vera

Ecuatoriano

97%

Samir Alberto Manssur Vera

Ecuatoriano

1%

Yamil Jacob Manssur Vera

Ecuatoriano

1%

Cerela Lisbeth Manssur Vera

Ecuatoriana

1%

TRAMITE PARA CREACIÓN DE LA COMPAÑIA:

o Examinar la disponibilidad del nombre en la Superintendencia de

Compañías, de estar disponible nos proveerán de un certificado

reservando el nombre por un tiempo limitado, para la correcta

constitución de la misma.

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o Aprobación de la constitución de la compañía, mediante una

escritura pública supervisada por un notario, el cual envía dicha

escritura de constitución en un sobre cerrado a la

Superintendencia de Compañías para que esta apruebe la

constitución, luego pasa por una serie de procesos internos en la

Superintendencia. A continuación se debe proceder con lo

siguiente:

o Apertura de una Cuenta de Integración de capital en el banco,

mediante la cual los fondos quedan retenidos en dicha cuenta y

cuando la compañía se encuentre constituida podrán ser retirados

por su Gerente o representante legal.

o En nuestro caso el capital mínimo para constituir una compañía

limitada es de US$ 400. Sin embargo el capital pagado deberá

ser de por lo menos el 50%. El saldo deberá integrarse en el

plazo máximo de un año

o Aprobar los estatutos en la Superintendencia de Compañías, de

haber alguna anomalía, o algún texto no legal la Superintendencia

niega la inscripción y se envía el documento para su rectificación.

o Inscribir en el Registro Mercantil, tanto la compañía como el

gerente o representante legal, para su debido Nombramiento.

o Requisitos para Obtener el RUC para personas jurídicas o

empresas:

o Formularios RUC-01-Ha y RUC-01-B suscritos por el

representante legal.

o Original y copia, o copia certificada, de la escritura pública de

constitución o domiciliación inscrita en el Registro Mercantil.

o Identificación del representante legal:

o Copia de la cédula de identidad y copia del certificado de votación

del último proceso electoral.

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1.2. LA ADMINISTRACIÓN

1.2.1 ORGANIGRAMA

Coordinador Área Legal

Jefe de Diseño y Construcción

Coordinador Prom. y Mercadeo

Jefe de Proyectos

Coordinador de Adm. y Mant.

GerenteGeneral

Jefe Adm. Financiero

Asesoría Legal y Tributaria

Seleccionador

Asistente Contable y

Administrativo

Ayudante Serv. Múltiples

Maestro

Maestro

Ayudante

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1.2.2 MANUAL DE FUNCIONES

1.2.2.1. GERENTE GENERAL.-

El Gerente General de Proopti Inmobiliaria es el representante

legal de la compañía, será el responsable de crear sus políticas

operativas, administrativas y de calidad.

Principal responsable de la ejecución de las directrices

planteadas por la junta directiva, por lo que en base en su

experiencia deberá crear las estrategias adecuadas para lograr

estas metas u objetivos.

Sera la imagen externa de la compañía por lo cual la

transparencia de su gestión deberá ser intachable y claramente

justificable en el caso de ser necesario.

Resguardara como eje principal la total responsabilidad por la

empresa, sus funcionarios y departamentos, por lo cual su

autoridad sobre sus subalternos debe ser ejercida de forma

clara y precisa, salvaguardando siempre la integridad de sus

miembros y de intereses de la compañía.

Liderara el proceso de planeación estratégica de la compañía,

determinando los tiempos y logros de los mismos,

estableciendo objetivos y metas específicas para alcanzar tales

fines.

Desarrollara estrategias generales, para el mejoramiento

continuo de todos los ámbitos de la compañía.

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Fomentara una cultura participativa integrando en cada campo

de acción a los demás departamentos, creando así costumbres

de colaboración entre los mismos para alcanzar los objetivos

de la compañía.

Creara objetivos en el tiempo para los diferentes

departamentos evaluando su gestión por la consecución de los

mismos.

Mejorara e incrementara continuamente la cultura de

optimización de activos, ya sean de bienes o tiempo, en la

gestión de actividades y sobretodo en la obtención de metas y

objetivos.

MANUAL DE FUNCIONES.-

Preparar el organigrama de la empresa, la descripción de cada

una de las áreas, sus funciones y objetivos individuales.

Evaluar continuamente los objetivos y resultados obtenidos por

la empresa y cada uno de sus departamentos, observando así

el tiempo de ejecución de los mismos, sus procesos y la forma

para mejorarlos.

Seleccionar personal capacitado y competente para cada una

de las áreas.

Practicar la mejora continua en todas las áreas, procesos y

personal, ya sean a través de optimización de procesos,

capacitación u otros.

Instituir e incentivar el amor por la empresa y por la

consecución de sus metas y objetivos.

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ACTIVIDADES DEL GERENTE GENERAL.-

o Administra, regula, controla y planifica, todas las actividades de

la compañía, a través de las diferentes fuentes de información,

ya sea del área financiera, de ventas, retroalimentación por

parte de los clientes u otro, con el fin de tomar las mejores

decisiones y conducir a la empresa al fin trazado.

o Decide cuando una inversión debe o no ser realizada, cuando

según su criterio el inmueble no es lo más conveniente para la

empresa.

o Maneja la chequera de la empresa y sus transacciones, giros o

préstamos no serán mayores a los autorizadas por la junta de

accionistas, de lo contrario como se encontrara en el acta de

constitución de la compañía el Gerente General deberá

solicitarlos a la junta general de accionistas.

o Mantendrá de ser requerido al tanto de los acontecimientos

más relevantes a la junta de accionista en la debida reunión

periódica, ya sea semestral o anual, a su vez deberá presentar

todos los informes y balances financieros que la junta crea

conveniente.

o Tendrá la última palabra en temas de contratación de empresas

y personal, velando siempre por los intereses de la compañía,

debe asegurarse de que la escogida es sin lugar a dudas la

mejor opción.

o Buscara siempre el crecimiento y la mejora constante en los

diferentes ámbitos de la empresa, con su personal, sus

proveedores, sus clientes, sociedad y otros.

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REQUISITOS DEL CARGO

Titulado o Máster en Administración de Empresas, Negocios

Internacionales.

Tener 3-4 años mínimo de experiencia en igual posición.

Lugar de residencia: Guayaquil.

Sexo: Indistinto.

Edad: Mayor de 25 años.

OTRAS FUNCIONES:

Coordina, supervisa y dirige las actividades de la empresa.

Autoriza contrataciones o liquidaciones de contratos de

trabajo.

Decide metas presupuestarias.

Analiza informe de contratos.

Analiza requerimientos.

Autoriza contrataciones o liquidaciones de contratos de

trabajo.

Administra la Sociedad Anónima.

Firma títulos de acciones.

Evalúa el avance de los contratos.

Actúa de secretario en las juntas de accionistas.

Representa legal y judicial de la compañía.

Pueden ser firmas autorizadas en las cuentas bancarias.

Informa anualmente el análisis de los estados financiero a los

accionistas.

Superior.- Reporta al Directorio o Junta de Accionistas.

Bajo su cargo.- Jefes y Coordinadores de las diferentes áreas.

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Delegación.- En el caso de ausencia del Gerente General, el

Jefe administrativo realizara sus gestiones operativas, las de

mayor relevancia serán aplazadas hasta el regreso del mismo.

La misma que deberá ser avalada por la Junta directiva y

confirmada mediante memorándum a todos los jefes y

coordinadores de área.

1.2.2.2. JEFE ADMINISTRATIVO-FINANCIERO

El Jefe Administrativo-Financiero será el responsable de la

optimización y control de los procesos administrativos, y

financieros de la compañía.

Realizara el análisis de los aspectos financieros de los

proyectos y el nivel requerido de rentabilidad en cada uno de

ellos.

Realizara los balances financieros requeridos por rentas, los

accionistas y la gerencia.

Mantendrá un control general de caja y sus mayores cuentas,

además de un control constante del flujo de efectivo y los

recursos de la empresa.

El análisis de las cuentas especificas fundamentales en el giro

del negocio, plasmadas en el balance general con el fin de

obtener información valiosa de la posición financiera de la

compañía.

Realizara las proyecciones, tanto de crecimiento como de flujo

de efectivo de la empresa, incluirá en ella el promedio de

crecimiento de la industria y el requerido o trazado por la junta

de accionistas o la gerencia.

Deberá mantener buenos vínculos con la banca y otras

instituciones financieras para proveer de capital a la empresa

de ser requerido o necesario.

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Llevara un control de costos para optimizar los recursos de la

empresa.

Proveerá de toda la información y facilidades necesarias a la

empresa designada para cualquier auditoria sea cual fuese,

ordenada por gerencia y/o los accionistas.

Llevara un control de todo el personal a nivel administrativo

manteniendo el orden operativo y funcional en la empresa.

1.2.2.3. JEFE DE PROYECTOS

Sera el responsable del Área de Proyectos y del logro de sus

objetivos y metas.

Trazara las responsabilidades, el camino a seguir y

procedimiento de sus subalternos. En base a un estudio de

mercado designara las áreas de interés para la empresa y

transmitirá estos intereses a los seleccionadores enfocando así

sus objetivos.

Definirá los logros del departamento en el tiempo, en el corto,

mediano y largo plazo, siendo estas metas el aval de su

gestión.

1.2.2.4. JEFE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN

El Jefe de diseño y construcción, será el responsable de

delinear los requerimientos de los inmuebles más factibles para

las necesidades de la empresa, buscando la mayor eficiencia

en las inversiones y de la misma, estos delineamientos serán

transferidos al departamento de proyectos y estos a su ves a

los seleccionadores, para así perfeccionar el proceso de

búsqueda.

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Tendrá a su cargo el diseño y la optimización de espacios,

buscando la mayor eficiencia, practicidad y producción en los

mismos. Manejara el área de proveedores ya sea contratistas,

distribuidoras de materiales de construcción u otros, cuidando

los costos para la empresa en la ejecución de cada uno de sus

proyectos.

1.2.2.5. JEFE DE PROMOCIÓN Y MERCADEO

El Jefe de Promoción y Mercadeo delineara los planteamientos

de su área y participara en la creación de los mismos para la

empresa, por lo cual en base a sus conocimientos del mercado

deberá guiar a la misma, a la mayor y más certera decisión en

momento de escoger zonas y las áreas desarrolladas o en

apogeo. Además será el responsable de mantener y crear

fuertes vínculos o sociedades con las empresas minoristas,

cadenas y otras, fomentando así el trabajo en conjunto de

nuestra empresa con sus potenciales clientes gestionando

planes óptimos de crecimiento y requerimientos, para que las

necesidades de crecimiento de nuestros clientes se

mantengan delineadas con los servicios que tenemos para

ofrecerles. Deberá mantener una estrategia constante de

mercadeo de nuestra empresa y sus productos ya sea de un

producto específico o los diferentes servicios que nuestra

empresa puede ofrecer.

1.2.2.6. JEFE DE NEGOCIACIÓN Y LEGAL

El Jefe de Negociación y Legal será el encargado de cerrar las

negociaciones siempre y cuando se hallan cumplidos todos los

requisitos y apertura que nuestra empresa exige a nuestros

23

posibles socios, siempre basado en la ayuda mutua, y el

compromiso del trabajo mancomunado. Deberá crear y

mantener todas las herramientas legales y vigentes para

precautelar la seguridad de la empresa y sus intereses, de la

misma forma toda negociación y contrato deberá ser avalada y

ratificada por las instancias legales necesarias.

Su proceder siempre deberá ser claro y correcto explicando

meticulosamente los compromisos que se adquieren en

cualquiera de las negociaciones, resaltando además los

beneficios de la misma para conocimiento de todos nuestros

clientes.

Deberá siempre estar actualizado de los cambios en las leyes y

sus consecuencias, buscando así de forma proactiva

resguardar la seguridad legal requerida por la empresa y sus

clientes.

1.2.2.7. ASISTENTE CONTABLE Y ADMINISTRATIVO

El Asistente Contable y Administrativo deberá manejar la caja

chica de la empresa, y los libros diarios contables, de la mano

de una contabilidad generalmente básica para llevar esta a su

superior inmediato. Además tendrá a su cargo al ayudante de

servicios múltiples y deberá velar por el cumplimiento de este.

El mismo deberá asistir a Gerencia General el caso de ser

necesario, mas se aclara que este estará bajo responsabilidad

de su inmediato superior.

1.2.2.8. SELECCIONADOR

El Seleccionador deberá en base al área y especificaciones

designadas por su superior, buscar tres locaciones o

inmuebles, estos deberán cumplir el marco de exigencias de la

24

empresa, apertura e interés de parte de sus propietarios,

claridad y legalidad avalada en la propiedad del mismo, y un

listado que el seleccionador deberá llenar, revisar y respaldar.

Parte de sus funciones consiste en presentar el debido informe

con toda la información de los mismo, su sustento (documentos

habilitantes de sus propietarios y su debida verificación),

observaciones y conclusiones, el mismo deberá ser entregado

a su superior. El seleccionador debe estar en constante

búsqueda y apertura para el hallazgo de inmuebles que

podrían serle de utilidad a la empresa y sus fines, ya sea en

investigaciones específicas, o en su habitual traslado para en la

realización de sus funciones.

1.2.2.9. AYUDANTE DE SERVICIOS MULTIPLES

El Ayudante de Servicios Múltiples como su nombre lo dice

deberá desarrollar una flexible pero fundamental labor en la

empresa. Este velara por la limpieza y pulcritud de las

instalaciones, se encargara de los envíos y mensajería de los

diferentes departamentos, de determinados cobros en el caso

de que le sea requerido. Deberá mantener y perfeccionar un

esquema de labores de forma continua mejorando los tiempos

y sus procesos, para asi asegurar su disponibilidad en

momentos críticos donde su colaboración fuese importante.

1.2.2.10. ASESORES (LEGAL, TRIBUTARIO Y OTROS)

La Gerencia y la Administración deberán mantener una

asesoría externa de ser necesario en los diferentes ámbitos de

gestión, los mismos serán cancelados como asesorías y

honorarios profesionales.

25

1.2.3 CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN

MESES JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE

SEMANAS 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Investigación: Campo

empresarial

seleccionado,

Antecedentes,

Justificación, Innovación,

planteamiento de

objetivos

X

Administración y

planificación:

Información general de

la empresa, plan

estratégico-

administrativo

X

Determinar los

parámetros de la

administración:

Organigrama, Manual de

Funciones,

Cronogramas.

X

Establecer el pan

estratégico: misión,

visión, objetivos

estratégicos, valores

corporativos.

X

Estudio del mercado:

análisis

macroeconómico,

mercado histórico,

clasificación de mercado

X

26

y estrategias.

Proyectar el análisis de

mercado: objetivos,

entrevistas, encuestas,

conclusiones.

X

Fuentes secundarias de

Información X

Realizar el análisis

sectorial: análisis FODA,

calificación de riesgo.

X

Evaluación financiera del

proyecto X

Implementar los anexos

necesarios X

Evaluación General X

Redacción y correcciòn

previa X

Revisión del Tesis X

Presentación Final de

Tesis

X

27

1.2.4 CRONOGRAMA DE FUNCIONES

FUNCIONES

FRECUENCIA

1 2 3 4 5

Coordinar con el Departamento Administrativo

los trámites necesarios para la correcta

aplicación de los procesos administrativos-

operativos.

X

Elaborar cronogramas de proyectos según las

prioridades de la empresa. X

Elaborar comparaciones de precios, mejorando

las adquisiciones de la empresa en calidad

materiales y costos.

X

Capacitar las diferentes áreas según los cambios

del mercado y sus exigencias. X

Reunir a los diferentes departamentos para

alcanzar un consenso sobre la conveniencia de

cada proyecto y su prioridad para la empresa.

X

Elaborar informes periódicos sobre el

rendimiento y la consecución de objetivos de

cada departamento o jefatura.

X

Mejoramiento de procesos realizado por cada

Jefatura o coordinador de su área. X

Cotizar a los diferentes proveedores tratando de

alcanzar la mejor calidad al menor precio. X

28

Crear sociedades con las empresas para

optimizar nuestra colocación de inmuebles. X

Mantener actualizada la base de datos de

clientes, tanto actuales como futuros. X

Realizar las capacitaciones

X

Estar al tanto de cualquier modificación en las

leyes que puedan afectar los contratos o

negocios ya realizados.

X

Actualizar la página web de la empresa, para

mantener al tanto a nuestros clientes de

nuestros nuevos inmuebles y productos.

X

Generar actividades extra laborales para

fomentar la integración y el trabajo en equipo de

los miembros de la empresa.

X

29

1.3. PLAN ESTRATÉGICO DE LA EMPRESA

1.3.1 MISIÓN

Trabajar por el mejoramiento continuo, fomentando valores

con pro-actividad, eficiencia y progreso, generando activos

productivos generadores de riqueza. Cada proyecto será un

impulso de crecimiento en las comunidades, con creatividad y

empeño se generara la mayor rentabilidad y valor agregado en

todos los proyectos, con eficiencia y eficacia. Superando día a

día nuestros logros y expectativas.

1.3.2 VISIÓN

Ser líderes en la generación y transformación de activos

productivos en nuestra ciudad y el país, proyectando a Proopti

Inmobiliaria de forma segura y eficiente en la conciencia de la

colectividad. Mancomunando esfuerzos por un crecimiento

constante, conjunto e imperecedero en el tiempo.

1.3.3 OBJETIVOS ESTRATÉGICOS

Crear una visión de conjunto, buscando formas y

esquemas para la eficaz generación de recursos.

Transformando los espacios, dando paso al desarrollo y

a la generación de riqueza, fuentes de trabajo, y el

mejoramiento real de la calidad de vida de las

comunidades a raíz del despertar comercial de los

sectores.

30

Generando alianzas estratégicas con nuestros clientes,

socios y proveedores cerrando un círculo de

colaboración y crecimiento, preponderando la honradez

y transparencia en cada empresa.

1.3.4 IMAGEN CORPORATIVA

La imagen corporativa de Proopti inmobiliaria, se resume en su

eslogan: “Tu Camino al Progreso, revelándose como una

oportunidad de cambio y crecimiento, transmitiendo un sentido

social y sensible con la realidad local, buscando el progreso

conjunto con la idea clara de ganar-ganar, ratificado por su logo

incita al crecimiento del patrimonio a través de sus bienes.

1.3.4 OBJETIVOS GENERALES DE LA EMPRESA

Transformar el mayor numero inmuebles, en activos

generadores de riqueza que aporten a la empresa, a las

familias, y a la economía, fomentando el trabajo y el comercio,

cerrando así un círculo de productividad y crecimiento conjunto.

1.3.5 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Buscar inmuebles óptimos para la implementación del servicio,

que cumpla con todos los requisitos y seguridades según sea

el caso.

Crear una base de datos que contenga todos los inmuebles

con las características requeridas, además de la descripción

del mismo, zona, etc; para así facilitar, la gestión realizada por

los seleccionadores.

Manejar una estrategia de marketing atractiva y de gran

impacto para el mercado de nuestros clientes potenciales.

Lograr una cartera de clientes segura y creciente.

31

Realizar una investigación de mercado que revele el interés y

apreciaciones de los posibles usuarios de los servicios de

Proopti inmobiliaria.

Incrementar los ingresos de socios e inversionistas de forma

creciente y continua.

Manejar financiamiento ya sea público o privado, en el caso del

que proyecto lo requiera.

Alcanzar la solvencia suficiente para invertir en los diferentes

proyectos con fondos propios, asociada claro con los

respectivos propietarios.

1.4 PRINCIPIOS EMPRESARIALES

Alta calidad en el servicio, base solida fomentando la

seguridad y el compromiso.

Excelencia permanente en toda gestión en cada área y

proceso.

Generar día a día el mayor compromiso con nuestros

clientes, desarrollando confianza y respeto en todas las

actividades.

Cuidar constantemente la calidad de todos insumos utilizados

en cada proyecto, precautelando la integridad de todas las

obras y proyectos.

Orientación al cliente y sus necesidades, evolucionando para

servir más y mejor.

Actuación coordinada de todas las áreas y departamentos,

optimizando los recursos y el valioso tiempo.

Innovación y actualización, estando acorde a las exigencias de

un mercado global.

Recurso humano en constante capacitación.

Mantener el liderazgo fortaleciendo la fidelidad de los socios

y clientes.

32

1.5. FILOSOFÍA DE PROOPTI INMOBILIARIA

o Consumidores

La primera responsabilidad de Proopti Inmobiliaria es

proveer del servicio de optimización de activos inmobiliarios, a

la comunidad, con un servicio confiable y de calidad,

contribuyendo con crecimiento y el mejoramiento de la calidad

de vida de todos los clientes y sus familias.

o Colaboradores

Proopti Inmobiliaria confía en el mejoramiento constante de

su personal, de sus capacidades, conocimiento y desarrollo.

Buscando siempre la superación de la empresa a través del

crecimiento de sus integrantes, manteniendo un compromiso

de honestidad, trabajo y esfuerzo.

o Clientes

Proopti Inmobiliaria trabaja de la mano con sus clientes,

ofreciendo siempre productos Innovadores y de Calidad,

mejorando continuamente sus productos y servicios para

satisfacción de sus clientes.

o Proveedores

Proopti Inmobiliaria cree en sus proveedores y en el trabajo

mancomunado, en la unión de esfuerzos y estrategias, y por

ello crea un vínculo de confianza y respeto que se fortalece

con el tiempo, a través de tratos justos en un marco de

transparencia y ética empresarial. Respetando siempre al

medio ambiente, a la sociedad y a las leyes que la sostienen.

Proopti Inmobiliaria trabaja de la mano con sus clientes,

ofreciendo siempre productos Innovadores y de Calidad,

33

mejorando continuamente sus productos y servicios para

satisfacción de sus clientes.

o Proveedores

Proopti Inmobiliaria cree en sus proveedores y en el trabajo

mancomunado, en la unión de esfuerzos y estrategias, y por

ello crea un vínculo de confianza y respeto que se fortalece

con el tiempo, a través de tratos justos en un marco de

transparencia y ética empresarial. Respetando siempre al

medio ambiente, a la sociedad y a las leyes que la sostienen.

34

CAPÍTULO II

MERCADEO Y COMERCIALIZACIÓN

2.1. ANÁLISIS MACROECONÓMICO

2.1.1 SECTOR ECONÓMICO

El siguiente análisis macroeconómico nos mostrara la situación actual de

la economía mundial y local basada en los indicadores y hechos

económicos más relevantes de los últimos tiempos.

En los comienzos de la última década la economía mundial estuvo

marcada por un crecimiento económico enérgico y estable, liderado

principalmente por los Estados Unidos, China e India, estos últimos

denominados potencias emergentes. En el 2006 se comenzó a notar un

leve decrecimiento en las economías mundiales por el incremento en los

precios de las materias primas, sobre todo en el petróleo, el cobre y otros

metales, todo esto debido a la especulación, y a la creciente demanda de

las nuevas potencias asiáticas.

En el 2008 el petróleo supera los US$100 por barril por primera vez en su

historia alcanzando la desorbitante suma de US$147 por barril para el

mes de julio del mismo año, de la mano del fuerte incremento en los

precios de los insumos comestibles y materias primas, causando fuertes

daños e inestabilidad en las economías a nivel mundial.

Los Estados Unidos principal motor de la economía mundial venía

sufriendo crecientes problemas económicos, fuerte déficit presupuestario,

falta de liquidez en su economía, debilitamiento de la moneda y crisis

bursátiles. Para Septiembre importantes compañías financieras

relacionadas en gran parte con las hipotecas inmobiliarias se declaran en

bancarrota, dando la estocada final a la economía estadounidense, el

35

gobierno se ve obligado a intervenir inyectando cientos de miles de

millones en un intento por salvaguardar su economía.

La crisis de los Estados Unidos afecto a todo el mundo, golpeando sus

economías, exportaciones e índices de crecimiento, generalmente los

países del primer mundo sufrieron un mayor impacto que los países en

vías de desarrollo. De la misma forma los diferentes países de América

Latina tuvieron que invertir sustanciales cantidades de sus reservas

internacionales para aplacar el impacto de la crisis en sus economías

locales.

La caída de la economía estadounidense afecto las exportaciones

ecuatorianas, principal comprador de los productos ecuatorianos,

lideradas por el petróleo. El impacto de la crisis, también se vio reflejado

en los índices de empleo e inversión. El petróleo de US$110 por barril,

bajo hasta US$24 afectando gravemente el presupuesto general del

estado y las expectativas del gobierno, en su afán por mantener la

economía y el sistema de dolarización estable y el gobierno tomo una

serie de medidas como la restricción de importaciones, captación de

mayores recursos a través de aranceles a artículos no primarios, cambio y

elevación en el esquema tributario, inversión en infraestructura,

incremento en la recaudación de impuestos por una gestión más fuertes y

eficientes, y otras estrategias en sectores vitales de la economía.

Como podemos observar pese a la crisis la economía ecuatoriana ha

mantenido un crecimiento lento pero estable en los últimos años

apuntalado por los ingresos petroleros, las remesas de nuestros

migrantes y la creciente recaudación tributaria, la cual se ha convertido en

un factor vital en la captación de recursos del gobierno actual, la cual es

modificada y optimizada constantemente para una eficiente y mayor

recaudación de los mismos.

36

Fuente: Banco Central del Ecuador

Elaboración: Diario El Universo

A pesar del leve crecimiento de la economía en el año 2009 la

recaudación tributaria alcanzo los 6.600 millones de dólares, 100 millones

más que el año anterior, y esperan para el 2010 alcanzar los 7.330

millones. De la misma forma la Súper Intendencia de compañías sostiene

que la inversión societaria pasa de 1.417,3 millones a 1.802,9 millones en

el 2009, mientras la inversión extranjera directa paso de 324,7 millones a

360,7 millones, aunque cabe destacar que es sumamente baja

comparado con la de nuestros países vecinos que van desde los 4.000 a

los 6.000 millones de dólares en el mismo periodo.

Reportaje Diario El Universo

Tarqui, el sector del desarrollo y progreso,

Una vista aérea del viaducto que pasa

sobre las avenidas Francisco de Orellana

y Juan Tanca Marengo, por el centro

comercial Mall del Sol. El desarrollo de la

urbe es hacia el norte. Esta parroquia

tiene 800.000 habitantes, el doble de Cuenca y el triple de Portoviejo.

Es la parroquia más grande de la urbe porteña, pues solo su población

urbana supera a las de ciudades como Cuenca y Portoviejo. Mientras

Tarqui tiene 800.000 habitantes, según datos preliminares del último

37

censo del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, en las capitales

azuaya y portovejense hay 400.000 y 237.000, respectivamente.

Además, esta jurisdicción es más extensa que otras. En Tarqui, que tiene

22.744 hectáreas, podrían caber tres Cuenca (7.000 ha). Su crecimiento

se aceleró los últimos 20 años.

En el libro Régimen urbanístico municipal de Guayaquil, de la Ab. Letty

Chang Loqui, se señala que los límites de esta parroquia inician en las

faldas de los cerros Santa Ana y del Carmen y abarcan todo el sector

norte hasta el límite con el río Guayas, y por el lado Sur va desde la

intersección de las avenidas Quito y Nueve de Octubre hasta el perímetro

urbano del puerto que, según la Municipalidad, llega al km 26 de la vía a

la costa. Esta parroquia avanza incluso hasta el km 28 de la vía a Daule.

En Tarqui se junta el progreso urbanístico con el desarrollo comercial,

bancario y hotelero de Guayaquil.

En lo urbano destacan ciudadelas como Kennedy, Ceibos, Urdesa,

Alborada, Sauces, Samanes, Colinas del Bim Bam Bum y Santa Cecilia;

en lo comercial, en el edificio Las Cámaras, situado en la Av. Francisco de

Orellana, están los gremios de Industrias, Comercio y Construcción.

Pero el espacio que hay en Tarqui hace que sea la más afectada por las

invasiones. Recientemente hubo un incidente por ocupación ilegal de

terrenos entre los kilómetros 10 y 16½ de la vía a la costa.

Un funcionario municipal se refirió a Tarqui como la parroquia urbana más

grande del país. Su futuro apunta hacia el norte y sus grandes y amplias

avenidas, así como modernos edificios y centros comerciales lo

confirman.

38

La Alborada

La mayoría de letreros y locales se concentra en su principal avenida, la

Rodolfo Baquerizo Nazur, al noreste de la ciudad. Este corredor flanqueado por

edificaciones mixtas, fue diseñado para el desarrollo de comercios de distinto

tipo para cubrir las necesidades de una población por hectárea que asciende a

400 personas. Así lo afirma el Director del Instituto de Planificación Urbana

(IPUR) de la Universidad Católica de Santiago de Guayaquil, Virgilio Poveda.

La avenida, que empezó a poblarse hace 30 años con familias de clase media,

es el punto medular de otras 8 urbanizaciones. Ahí hay 4 transnacionales de

comidas rápidas, 7 locales de electrodomésticos, 3 cadenas de farmacias, 4

agencias bancarias, 2 supermercados y un hotel que se construye.

2.1.2. SERVICIOS

Los servicios de Proopti inmobiliaria no son ofrecidos por ninguna empresa en

el mercado ecuatoriano, integrando de forma eficiente todos los servicios

vinculados a la optimización de un activo inmobiliario, integrando y

perfeccionando una serie de servicios que trabajando de forma individual o

conjunta nos dan como resultado la transformación más ordenada y eficiente

que hubiésemos podido obtener, minimizando así costos, mano de obra y

pérdidas de tiempo innecesarias. Nuestro servicio real es la optimización de los

activos de nuestros clientes en base a un contrato en el cual tanto nuestros

clientes como la empresa obtienen un beneficio. El beneficio obtenido por

nuestros clientes luego de la inversión y obra realizada por nuestra empresa es

la adquisición de un remodelado y productivo inmueble, y

de la misma forma la ganancia de la empresa por su inversión será parte de los

ingresos proporcionados por este bien, el plazo y monto dependerá de los

términos de la negociación entre las partes. De la misma forma nuestra

empresa mantiene la puerta abierta para proveer de sus servicios a cualquier

39

interesado cuyo inmueble cumpla con los requisitos y rentabilidad que exigida

por la inversión. Los servicios anteriormente mencionados son los siguientes:

Optimización de Activos Inmobiliarios.

Reconstrucción y remodelación.

Colocación Inmobiliaria

Administración y mantenimiento de Inmuebles.

Asesoría Inmobiliaria

Reingeniería Inmobiliaria

2.1.3. ANÁLISIS DE LA ATRACTIVIDAD DE LA INDUSTRIA

Los servicios de Proopti Inmobiliaria son únicos en el mercado local, por lo

cual su atractividad será claramente reflejada en el mercado insatisfecho

existente y en su respuesta, ya que la optimización de activos inmobiliarios

jamás se había tratado de forma profesional dirigida a las familias y sus

propiedades, además de poseer un elemento tan determinante como el de

los recursos, basado en la financiación con la misma producción de los

activos optimizados, lo cual le otorga un elemento de gran importancia e

innovación, fundamental en la toma de decisiones de los interesados por

optimizar sus activos.

40

2.2. MERCADO HISTÓRICO

2.2.1. TIPO DE MERCADO

2.2.1.1. SEGMENTACIÓN DE MERCADO

Es el proceso de segmentación de mercado consiste en dividir el mercado total

de un bien o servicio en grupos más pequeños e internamente homogéneos a

través de variables que hacen de filtro. Estos segmentos pueden dividirse aún

más considerando las diferentes variables de segmentación que existen como:

Demográficas, geográficas, socioeconómicas, etc. Teniendo en cuenta estas

variables hemos Identificando nuestro grupo objetivo, el cual detallamos a

continuación:

MERCADO GLOBAL, 468.695 mil predios urbanos en la ciudad de

Guayaquil.

MERCADO CALIFICADO, Inmuebles ubicados frente a las avenidas o

calles principales de la ciudad de Guayaquil.

MERCADO SECTORIZADO, El proyecto será implementado en las

siguientes calles y avenidas de la CDLA. ALBORADA:

AV. Benjamín Carrión

Av. hermano miguel

Calle Miguel Ángel jijón Terán

Totalidad de predios: 393

41

MERCADO OCUPADO, El promedio varía según el desarrollo

alcanzado por el sector. El promedio total de ocupación del sector

escogido es de 40.96%.

MERCADO POTENCIAL, Posibles clientes de Proopti Inmobiliaria

empresa: 232

MERCADO META, 7.76% como resultado del cálculo nos indica que el

primer año deberán realizarse 18 proyectos en el primer año de

funcionamiento.

42

2.2.2. DEMANDA HISTÓRICA

Guayaquil ciudad puerto, desde sus inicios ha sido una ciudad

netamente comercial, innovadora y fuerte, generadora de

recursos, siempre en crecimiento y expansión.

Como podremos observar toda parroquia, urbanización (abierta),

o ciudadela va a desarrollar por ser una básica necesidad de sus

habitantes zonas comerciales generalmente en sus avenidas o

calles principales, generando comercio y plazas de trabajo, mas

sobretodo cubriendo las necesidades de las zonas a las que se

deben. En muchos casos estos desarrollos llegan a cambiar por

completa la calidad de las zonas en las que fueron creados, el

cual es un proceso normal a través de la historia, generalmente

imperceptible para sus habitantes, pero gracias a este proceso

se da el crecimiento y evolución de las ciudades. Esta necesidad

por bienes y servicios, es el eje vital del comercio, el cual es una

de las fuentes de progreso más importantes, esta necesidad por

bienes y servicios trae a los diferentes sectores urbanos locales

comerciales con un sinfín de productos. Tenemos claros ejemplo

en la ciudad de Guayaquil, en avenidas como Víctor Emilio

Estrada en Urdesa Central, Guillermo Rolando Pareja en la Cdla.

Alborada, sectores que fueron concebidos netamente como

áreas residenciales y hoy por su gran capacidad comercial, se

nos hace impensable creer que antaño fueron ciudadelas

catalogadas como alejadas del comercio de la ciudad, llenas de

silencio y tranquilidad.

43

2.3. MERCADO DEL PROYECTO

2.3.1. SUBMERCADOS

2.3.1.1 COMPETIDORES

Debido al abandono de la industria en este mercado los riesgos

directos por causas relacionadas a la competencia son nulos, mas no

podemos desestimar el posible ingreso de nuevas empresas o la

transformación de otras ya existentes tratando de emular nuestros

servicios y capacidades.

2.3.1.2 AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS

El apoderamiento y logro de influencia en la incursión de la empresa

al mercado debe ser claro, directo, y contundente, manteniendo así

una fuerte diferenciación en el caso de que la competencia entre a

44

escena y pretenda absorber nuestro mercado o peor aun aplacar

nuestro crecimiento.

2.3.1.3 BARRERAS DE ENTRADA

Proopti Inmobiliaria llega con un nuevo paradigma a la mente de los

consumidores, por lo cual este debe ser realizado de forma clara y

ordenada, fomentando la confianza y clarificando las intenciones

sociales de la empresa con su comunidad.

2.3.1.4 PROVEEDORES

Los proveedores serán empresas del área de la construcción y afines,

los cuales serán parte de la cadena de valores por lo cual estos deben

resaltar por su seriedad y calidad moral y ética. Trabajando así en un

ambiente de colaboración, por lo cual todos los productos ofertados

deberán mantener una línea lógica y coherente con el mercado a nivel

de precios, buscando siempre acuerdos y el beneficio conjunto.

Listado de Proveedores.-

Construahora S.A.

Maderas Don Amable.

Ferrisariato

Kitton S.A.

Cerámicas Graiman

Keramicos

Disensa y otros

2.3.1.5 CLIENTES

45

Serán individuos que desean tener, transformar, optimizar, alquilar o

vender algún bien inmueble, estos son los requisitos que los hace o no

clientes potenciales de nuestra empresa. Podemos destacar otros

factores determinantes como poder adquisitivo, nivel cultural, edad y

otros que lo coloquen como un cliente potencial de Proopti Inmobiliaria.

Además los mencionados inmuebles deberán estar ubicados en las

cercanías o preferiblemente adyacentes a calles o avenidas principales

con gran potencial comercial, estos inmuebles deberán cumplir con

ciertas características y especificaciones, como metraje, número de

pisos, calidad de la estructura y sobretodo la ausencia de cualquier tipo

de gravamen en el inmueble.

Es fundamental el interés y la apertura prestada por el futuro cliente,

para facilitar las negociaciones, los trámites y formalidades legales.

2.3.1.6 COMPETIDORES

Por la línea principal que maneja la empresa, simplemente Proopti

Inmobiliaria por el momento no posee competencia, en otros países de

Latinoamérica como Argentina (BAP. Buenos Aires Planning) existen

empresas que dentro de sus servicios dirigidos exclusivamente a

empresas, se basan en la optimización de los activos de estas empresas

luego del traslado de las mismas, gestión mejor conocida como

reingeniería inmobiliaria, la cual aunque posee el sentido de la

optimización de los espacios y activos, no se enmarca dentro de

nuestros servicios y menos aun dentro de nuestra actividad principal.

2.3.1.7 CANALES DE DISTRIBUCIÓN

Generalmente este servicio (Optimización) será brindado de forma

directa, el cliente será contactado personalmente por nuestro

46

seleccionador indicándole que su bien cumple con los requisitos y es

acto para la optimización de activos explicando sus beneficios,

generación de recursos, incremento de su patrimonio y oportunidades,

en ese momento este tendrá la facultad de brindar o no su interés en

nuestro producto. Se implementara una página virtual para los

interesados los mismos que podrán contactar a la empresa, para

solucionar dudas o recoger sugerencias, de la misma forma podrán

incluir los datos de sus inmuebles para ver si estos tienen los requisitos

necesarios para incursionar en una optimización.

2.3.1.8 PLAZA

Las oficinas estarán ubicadas en el norte de la ciudad, específicamente

en el Edificio 333 de la Av. Rodrigo Chávez Gonzales y Av. Dr. Juan

Tanca Marengo, ubicación estratégica para el desarrollo de las

actividades de la empresa las cuales se desarrollaran mayormente en el

norte de la urbe.

Ubicación oficinas Proopti Inmobiliaria (Fuente Google Earth)

Se estima que la ciudad de Guayaquil cuenta con una población flotante

de 3´328.534 personas, de las cuales según el último censo del año

2001, 1´985.379 residen en la ciudad. En sus 344,5 kilómetros

cuadrados Guayaquil posee 466.000 unidades prediales avaladas por el

municipio.

47

Solo en la parroquia Tarqui existen 800.000 habitantes el doble que en la

ciudad de Cuenca y el triple que la Ciudad de Portoviejo, Tarqui está

compuesta por 22.744 hectáreas y se dice que es la parroquia más

grande y numerosa del país.

Para delimitaciçon y muestreo este proyecto

se sitúa dentro de la Ciudadela La Alborada

ubicada en la parroquia Tarqui. La Alborada

posee 14 etapas en las cuales habitan cerca

de 500.000 personas, a través de ella cruza la

Av. Francisco de Orellana con 10 carriles y

sus 9.400 metros de longitud y la Av.

Guillermo Rolando Pareja ambas de vital

importancia para la ciudad.

Para el presente estudio nos situamos en tres

Avenidas las cuales empiezan o cruzan las

arterias principales antes mencionadas: La

Avenida Benjamín Carrión, la Av. Hermano

Miguel y la Av. Miguel Ángel Terán, las

mismas que pueden ser apreciadas en las

fotos satelitales siguientes.

AV. BENJAMÍN CARRIÓN

En la presente grafica podemos observar la Av. Benjamín Carrión, la cual

nace a partir de la Av. Dr. Juan Tanca Marengo, cruza la Av. Guillermo

Rolando Pareja, la Av. Francisco De Orellana y termina en la Av. Isidro

Ayora Cueva.

Para facilitar el presente análisis hemos separado la Avenida Benjamín

Carrión en tres secciones sobre todo por el factor de desarrollo comercial

el cual varía según los tramos descritos a continuación.

48

La primera sección comprende desde la Av. Dr. Juan Tanca Marengo,

hasta la Av. Francisco Orellana, con 72 predios en la cual podemos

destacar el Centro Comercial La Rotonda, varios locales comerciales

entre ellos los arbolitos y sobre todo la construcción del nuevo Centro

comercial City Mall, lo cual traerá mayor movimiento comercial, y sin duda

mayor rendimientos para estos activos, en base a los inmuebles antes

citados el porcentaje de ocupación de esta zona es del 40%.

La segunda Sección comprende desde la Av. Francisco de Orellana hasta

la Av. Guillermo Rolando Pareja, con 67 predios, en su mayoría pequeños

locales comerciales de gran afluencia entre ellos la Salsoteca Carlos

Alberto y los locales de Albodegas más conocidos por sus cangrejos. La

ocupación de esta sección es del 70%

La tercera y última sección comprende desde la Av. Guillermo Rolando

Pareja hasta la Av. Isidro Ayora, en esta sección de 96 predios urbanos,

es notorio que reciente despertar comercial, en el cual la ocupación se

sitúa en un 25%, destacando sobretodo las zonas adyacentes a las dos

avenidas principales, con locales como Kimsa y La Española.

En su Totalidad la Avenida Benjamín Carrión posee 235 predios

adyacentes, con una ocupación general del 50.63%.

AVENIDA HERMANO MIGUEL

La Av. Hermano Miguel nace en la Calle Agustín Freire, cruza la Calle

Guillermo Rolando Pareja y termina en la Avenida Presidente Jaime

Roldos Aguilera (Autopista Terminal Terrestre Pascuales).

La primera sección de la Avenida, la cual va desde la Calle Agustín Freire

hasta la Calle Guillermo Pareja se puede destacar un buen numero de

talleres para vehículos, entre mecánicas, electromecánicas lavadoras de

carro y otros; además de oficinas, peluquerías, tiendas, papelerías y otros.

La segunda etapa aunque no posee gran número de locales destacan

otros más conocidos y de mayor poder económico, como Almacenes

49

Vega, El Café de Tere, empresas de publicidad, transporte, accesorios,

llantas, y hasta una gasolinera.

El porcentaje de ocupación de esta Avenida es del 32.4% de un total de

145 predios urbanos adyacentes a la Avenida.

AVENIDA DOCTOR MIGUEL ÁNGEL JIJÓN TERÁN

La Av. Dr. Miguel Ángel Terán Jijón, nace en la Avenida Hermano Miguel,

cruza la Av. Guillermo Pareja Rolando y termina en la Av. Isidro Ayora

Cueva.

Posee en total 124 predios adyacentes y su ocupación es del 20,16%.

Podemos destacar que aunque aun no es una calle de gran importancia

tiene gran potencial comercial, está conectada a vías principales, posee

terrenos grandes y vacios, con un buen número de habitantes en la zona,

lo cual la llevara en corto tiempo a ser otro eje comercial de la zona.

51

2.3.2. ESTRATEGIA COMERCIAL

2.3.2.1 CARACTERÍSTICAS DEL PRODUCTO

2.3.2.1.1 DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO O SERVICIO

Los servicios de Proopti Inmobiliaria se basan en la optimización de

activos inmobiliarios, integrando y complementando entre si todas la

áreas y servicios más relevantes en esta optimización, como la


administración, financiamiento, mantenimiento, recepción y búsqueda.

Especializándonos en zonas de expansión y crecimiento, con búsqueda

directa, o mediante el método de visita o contacto de nuestros clientes.

A continuación un ejemplo de Optimización inmobiliaria:

Fotografía N°1 Fotografía N°2

Fuente: Investigación de Campo

Elaboración: Jorge H. Manssur

Como se puede observar en las fotografías previas, la optimización de

una vivienda no requiere de grandes inversiones, y en retribución el

inmueble pasa de ser un activo extractor de recursos (Fotografía N°1) a

ser un activo productivo (Fotografía N°2) el cual fácilmente esta

proveyendo a su propietario de US$1000 a US$1200 dólares mensuales.

52

2.3.2.1.2 ELEMENTOS DE LA MARCA

NOMBRE.-

PROOPTI INMOBILIARIA.- El nombre de mi empresa nace a partir de la

abreviación de las siguientes palabras: PROGRESO, PROACTIVIDAD y

OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, pues estas contienen el fin de la misma en

su significado. El progreso proactivo a partir de la optimización de activos

inmobiliarios.

SLOGAN.-

“TU CAMINO AL PROGRESO”

El mensaje de nuestro slogan muestra claramente que somos la opción

para crecer, para alcanzar el progreso anhelado que todos deseamos;

dejando siempre un cambio positivo en la vida de quienes servimos, porque

buscamos el progreso mutuo, guiando a los demás en el proceso.

53

SIMBOLOGÍA.-

Descripción del Logo.-

Nuestro logo busca generar confianza en nuestros clientes, refleja el progreso y

el crecimiento, en el cual entre sus características podemos observar:

Una base solida y circular donde descansa el nombre de la empresa, esta

forma circular nos transmite confianza y fluidez, la misma está conformada por

dos tonos de verde, claro y oscuro, estos dan forma a un camino, camino que

va de la mano de nuestro slogan “Tu camino al Progreso”.

En la parte superior podemos observar cuatro edificios intercalados en tonos

cafés, estos identifican claramente a la empresa con el sector inmobiliario y el

de la construcción, contorneados por un resplandor amarillo que nos trae la luz

del sol con un mensaje de alegría y esperanza.

Sobre los edificios se ha colocado una flecha color negro, esta posee un

carácter estadístico, indicándonos claramente su tendencia hacia el crecimiento

y la superación.

Por lo antes mencionado podemos concluir que el mensaje que desea reflejar

Proopti Inmobiliaria, esta fielmente representado en su logo. El cual nos indica,

54

la actividad en la que la empresa se desenvuelve, su objetivo, y de cierta forma

sus ideales, respaldados fuertemente por el mensaje de su slogan plasmado en

el mismo, “Tu Camino al Progreso”.

También de vital importancia detallamos los colores utilizados y el mensaje que

estos transmiten:

Verde claro:

o El verde es el color de la naturaleza por excelencia. Representa armonía,

crecimiento, exuberancia, fertilidad, frescura y esperanza.

o Tiene una fuerte relación a nivel emocional con la seguridad.

o Transmite apertura y confianza, un camino verde solo nos conduce a

buenos destinos.

o El color verde tiene un gran poder de curación. Es el color más relajante

para el ojo humano y puede ayudar a mejorar la vista.

o En heráldica el verde representa el crecimiento y la esperanza.

Verde oscuro:

o El verde oscuro tiene también una correspondencia social con el dinero.

o Nos sugiere estabilidad y resistencia.

o El verde apagado y oscuro, por su asociación al dinero, es ideal para

promocionar solidez financiera y buena economía.

Amarillo:

o El amarillo simboliza la luz del sol. Representa la alegría, la felicidad, la

inteligencia y la energía.

o El amarillo sugiere el efecto de entrar en calor, provoca alegría, estimula la

actividad mental y genera energía muscular.

o En heráldica el amarillo representa honor y lealtad.

55

Café:

o Es el color de la tierra, transmite firmeza, estabilidad y confianza.

o Es un color confortable, severo, evocador de calidez, provoca la impresión

de gravedad y equilibrio.

o Es el color de la solidez y lo realista, por su identificación con la tierra.

o Es un color reflexivo, indica fiabilidad y seguridad en la negociación,

rechaza cualquier tipo de impulsividad.

o Se lo relaciona con el hogar y su calidez.

o Es el color de los materiales robustos. Las cosas de este color parecen

más fuertes, se lo relaciona con trabajo.

o El uso del café nos da un sentimiento de que algo ha existido por un gran

periodo de tiempo y seguirá existiendo en el futuro, como nuestros activos

inmobiliarios.

56

2.3.2.2 CICLO DE VIDA

Como todo servicio o producto Proopti Inmobiliaria cumplirá un ciclo de vida,

desde sus orígenes hasta su desaparición, estas inician con la etapa previa

en la cual nos hallamos ahora, donde plasmamos el porqué de la creación del

proyecto, el nacimiento de la idea, sus bases y fundamentos antes de la

realización; la siguiente es la introducción, en esta etapa la empresa

emprende su lanzamiento, su éxito dependerá de nuestra planificación y

estrategias de mercadeo, planteadas en la etapa anterior; en la etapa del

crecimiento como su nombre lo dice la empresa ya emprende el despegue

fortaleciéndose con su crecimiento, comenzando a observar ganancias reales,

consolida su cobertura y empieza a tomar su porción del mercado; cuando

nuestro producto ha alcanzado la mayor participación estimada del mercado,

alcanzando su posicionamientos más alto podemos decir que hemos entrado

la etapa de la madurez; Después de tiempo de alta participación y muy

buenas ventas y utilidades en el mercado, todo producto ingresa a la etapa de

declinación; consiguientemente esta declinación nos lleva a la desaparición

y retiro de nuestra empresa y servicio del mercado.

57

2.3.2.2 PRECIO DEL SERVICIO.

Proopti Inmobiliaria posee cinco áreas diferentes que tanto de forma

conjunta como individualmente generan ingresos para la empresa, estos

valores no pueden ser exactos ya que cada caso e inmueble tiene sus

características específicas y rentabilidad. Las diferentes secciones

crecerán según su acogida en el mercado y de la misma forma el valor de

cada una de ellas dependerá de la aceptación, calidad y sobre todo de la

oferta y la demanda.

Los valores promedio para cada una de las áreas son los siguientes.-

Reconstrucción y remodelación

Ingreso promedio por Inmueble $300


Comisiones por Ventas

Ingreso promedio por Inmueble $3.000

Comisiones por Alquiler


Administración y Mantenimiento de Inmuebles


Asesoría inmobiliaria

Ingreso promedio por cliente $45

Reingeniería inmobiliaria

Ingreso promedio por cliente $850

58

2.3.2.3 RENTABILIDAD ESPERADA

La rentabilidad esperada por Proopti Inmobiliaria puede ser mayor o

menor según el área, hemos basado nuestra proyección en el crecimiento

promedio del mercado, para todas las áreas a excepción del área de

construcción y remodelación hemos planteado un crecimiento creciente

del 5% en el 2012 a un 15% para el 2015, el área de construcción y

remodelación (área especifica que en concreto se dedica a la optimización

física de activos inmobiliarios) manejara un crecimiento por unidades

anuales, además como todos conocemos el crecimiento real en el

transcurso del tiempo dependerá de diferentes factores:

o Crecimiento de la

económica.

o Crecimiento del sector.

o Inversión requerida.

o Riesgo de inversión.

o Rentabilidad del sector o zona.

o Porcentaje de ocupación del

sector.

o Compromiso y colaboración del

cliente o propietario.

2012 2013 2014 2015

Reconstrucción y remodelación

Crecimiento promedio 18 Unid 24 Unid 36 Unid 36 Unid


Crecimiento promedio 5% 8% 10% 15%

Comisiones por Alquiler


Administración y Mantenimiento de Inmuebles




Reingeniería inmobiliaria


59

2.3.2.4 ESTRATEGIAS PROMOCIONALES

En los inicios de Proopti Inmobiliaria sus servicios o proyectos serán

promocionados de forma directa a sus clientes potenciales, tanto personas

naturales, como empresas; con el paso de los años, a través del trabajo y el

fortalecimiento financiero, se fomentara una imagen institucional más fuerte, y

así en el momento adecuado llegar a la sociedad a través de medios masivos

buscando el reconocimiento en la mente de la colectividad.

La mayoría de los proyectos realizados por la empresa deberán ser

mercadeados de forma anticipada antes de su realización y de ser posible

cerrar el contrato con el futuro inquilino antes de realizar cualquier paso que

extraiga recursos de la empresa, optimizando así nuestra gestión e inversiones.

La búsqueda de nuevos clientes puede acarrear a la empresa un sinnúmero de

gastos muchas veces no recompensados, por lo cual la implementación de

estrategias comerciales o publicitarias que nos generen mayores ingresos con

costos inexistentes o realmente bajos se vuelve vital para una empresa que

desea tener un crecimiento seguro y constante con el paso d tiempo sin

sacrificar sus recursos y peor aun su estabilidad financiera.

La Optimización Inmobiliaria integra una gama de servicios, estos trabajando

de forma integrada para llegar a la anhela optimización. Este proceso implica la


administración, financiamiento, mantenimiento, recepción y búsqueda de los

mejores bienes según sea el caso, todos estos servicios son una plataforma

para los demás por lo cual estrategias como la upsell se acopla perfectamente

a la empresa.

60

2.3.2.4.1 ESTRATEGIAS UPSELL

La técnica UPSELL consiste principalmente en mejorar la oferta que se le hace

al cliente, en los diferentes pasos de la negociación o la compra de servicios

aumentando la cantidad de dinero que percibimos de nuestro cliente tras el

cierre de una compra.

Para el caso específico de Proopti Inmobiliaria se ha delineado las posibles

implementaciones de la estrategia Upsell para mejorar nuestra oferta de

servicios e incrementar nuestra ganancia.-

1. Lujo

Al trabajar en los presupuestos y el diseño se le ofrecerá al cliente acabados de

lujo y mejores en las instalaciones, además de detalles para posibles servicios

no incluidos en un presupuesto básico.

Cuando un cliente requiera asesoría, se le ofrecerá información adicional, de

mayor o menor importancia generando así mayores ganancias según el caso.

2. Descuento

Cuando se generando el proceso de Optimización de Activos inmobiliarios y el

cliente posee el espacio suficiente para generar dos o más locales comerciales

u otra figura generadora de recursos, se ofrecerá esta incentivándolo con

descuentos y mayores ingresos.

3. Tiempo

Si el cliente posee apuro excesivo, ya sea porque ya posee al cliente o por

cualquier otra razón, le ofreceremos la reducción de tiempos implementando

mayor personal y otros, confirmando por supuesto el incremento que esto

generara a la obra, y los beneficios que este obtendrá.

61

4. Cantidad

Se le ofrecerá al cliente mayores descuentos por su fidelidad y la inclusión de

nuevos activos, generando mayor atención y mejores precios en cada una de

sus obras.

5. Paquete

Cuando el cliente busque un producto especifico se le ofrecerá los productos

relacionados con el mismo generando un valor agregado y la obtención de

mayores ingresos.

6. Afiliación

En el caso que una empresa o proveedor relacionado posea cierto articulo o

servicio que el cliente requiera esta deberá reconocer a la empresa cierta

comisión o el beneficio de reciprocidad generando mayores recursos para la

empresa.

7. Garantía

En cada proyecto se le ofrecerá al cliente la extensión de la garantía por un

valor adicional, esto podrá cubrir el área o sector que el cliente creo más

vulnerable, y de la misma forma la empresa generar su valor en base a esta

vulnerabilidad.

62

Artes gráficas

Papelería Institucional y Corporativa

63

2.4 PROYECCIÓN DE MERCADO

2.4.1. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO

El objetivo de la presente investigación consiste en obtener datos reales de

la apertura de los clientes potenciales hacia el nuevo e innovador servicio,

precautelando los intereses de la empresa y obteniendo información vital

para el arranque la misma. Para llegar específicamente al mercado meta se

ha llevado la investigación lo más cerca posible de la realidad, delimitando 3

avenidas principales con un innegable potencial comercial.

2.4.2. METODOLOGÍA A UTILIZARSE

La siguiente investigación de mercado fue realizada bajo el método de la

encuesta, la cual nos revelara la factibilidad y aceptación del proyecto para

con los posibles clientes, la misma fue realizada en las Avenidas de forma

directa, basándonos únicamente en nuestros clientes potenciales.

Avenidas seleccionadas.-

AV. Benjamín Carrión

Av. hermano miguel

Calle Miguel Ángel jijón Terán

Totalidad de predios: 393

2.4.3. MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN

Los métodos de investigación que fueron utilizados para esta investigación

fueron las encuestas, entrevistas, investigación de campo (conteo directo),

método de observación, los cuales desarrollamos a continuación.

64

2.4.3.1. FORMULA MUESTRAL PARA EL TAMAÑO DE LA POBLACIÓN

La misma, nos indica el número de encuestas que se debe tomar para el

levantamiento de información que necesitaremos para confirmar la

viabilidad de la empresa y su producto.-

Cuadrado n-1

Valor de Confianza de la Empresa z= 1,9

6 3,8416

Proporción de éxito p= 0,5 0,5

Proporción de Fracaso q= 0,5 0,5 Tamaño de la Población (Mercado Potencial) N= 232 231

Margen de error o Error muestral e= 0,0

5 0,002

5

222,81

1,5379

Numero de encuestas a realizar n= 145

2.4.3.2. ENCUESTA REALIZADA A LOS OFERTANTES

Los ofertantes son los dueños de los inmuebles, los cuales como

propietarios se asociaran con Proopti Inmobiliaria para lograr la anhelada

optimización, en ella revelaremos el interés de estos en los productos de la

empresa.

N= P x Q x Z2x N

N x e2 x Z2 x P x Q

65

Cuadro No. 1

¿Es usted dueño del Inmueble?

RESPUESTA No. de Personas %

SI 119 82.07%

NO 26 17.93%

Total de Encuestados 145 100%

Fuente: Encuesta realizada


Grafico No. 1

Fuente: Encuesta aplicada


Esta pregunta es crucial para conocer la relación del encuestado con el

inmueble, si su respuesta es negativa la encuesta no puede continuar,

por ello en la segunda pregunta podremos observar la reducción del

número de encuestados, ya que este 17,93%% negativo implica que 26

personas no son las propietarias del inmuebles, porque el mismo es

rentado, estado u otro modo de usufructo, lo que las descarta para las

siguientes preguntas.

Si 82%

No 18%

Pregunta 1. ¿Es usted dueño del inmueble?

66

Cuadro No. 2

¿Le gustaría que su inmueble le genere recursos económicos?


SI 113 94,96%

NO 6 5,04%




Grafico No. 2



Podemos observar que la gran mayoría de encuestados dueños de sus

inmuebles le agrada la idea de que estos les generen recursos, lo que

nos arrojo un 94,96% de personas predispuestas, de la misma forma

existe un 5,04% que por distintas razones no están interesados en

mayores ingresos.

Si 95%

No 5%

Pregunta 2. ¿Le gustaría que su inmueble le genere recursos económicos?

67

Cuadro No. 3

¿Le gustaría que realizarlo sin invertir un centavo?


SI 113 94,96%

NO 6 5,04%




Grafico No. 3



El 94,96% de los encuestados se mostraron a favor de que la inversión

a realizarse para la optimización de estos inmuebles no tenga que venir

de sus bolsillos. Y seguimos mostrando la negatividad de un 5,04% tal

vez por desconfianza u otra causa que por el momento no es nuestra

prioridad.

Si

95%

No

5%

Pregunta 3. ¿Le gustaría realizarlo sin invertir un centavo?

68

Cuadro No. 4

¿Le gustaría asociarse por el lapso de 3 a 5 años para incrementar su

patrimonio?


SI 110 92.44%

NO 9 7.56%




Grafico No. 4



Esta pregunta nos revela que el 92,44% de los encuestados está

dispuesto a realizar una sociedad para alcanzar los fines del

mejoramiento de su activo. Y de la misma forma nos muestra que por

diferentes razones un 7,56% no está dispuesto o asociarse para

alcanzar este fin.

Si

92%

No

8%

Pregunta 4. ¿Le gustaría asociarse por el lapso de 3 a 5 años para incrementar su patrimonio?

69

Cuadro No. 5

¿Actualmente tiene ahorros suficientes para realizar esta inversión?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 33 27.73%

NO 86 72.27%




Grafico No. 5



De las 119 personas encuestadas 33, ósea el 27.73%, poseen las

ahorros suficientes para realizar la inversión por su cuenta. El 72.27%

dice no tener los ahorro suficientes para la misma lo cual representa

una oportunidad para nuestra empresa y sus intereses.

Si

28%

No

72%

Pregunta 5. ¿Actualmente tiene ahorros suficientes para realizar esta inversión?

70

Cuadro No. 6

¿Posee el crédito bancario suficiente para realizar esta inversión?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 44 36.97,%

NO 75 63.03%




Grafico No. 6



De las 119 personas encuestadas el 36,97% asegura tener el crédito

bancario suficiente para realizar esta inversión cabe resaltar que dentro

de este margen también se encuentran los que dicen tener los ahorros

suficientes para realizarlos por su cuenta, lo cual nos da como

resultado aproximadamente un 10% de encuestas que necesitarían

recurrir a un préstamo bancario para realizar la construcción.

Si

37% No

63%

Pregunta 6. ¿Posee el credito bancario suficiente para realizar esta inversión?

71

Cuadro No. 7

¿Posee usted algún problema en la central de riesgo?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 10 8.40%

NO 109 91.60%




Grafico No. 7



El 10% de los encuestados revela encontrase con problemas en los

buros de crédito, lo que confirmaría su predisposición al proyecto ya

que aparte de proveerle de recursos no le exige ningún tipo de

inversión de su parte.

Si

8% No

92%

Pregunta 7. ¿Posee usted algún problema en la central de riesgo?

72

Cuadro No. 8

¿Su bien posee algún tipo de gravamen?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 4 3.36%

NO 115 96.64%




Grafico No. 8



De los 119 encuestados 4 poseen gravámenes en sus inmuebles lo

que imposibilita cualquier inversión por parte de nuestra empresa

reduciendo levemente el número de oportunidades de negocio.

Si

3%

No

97%

Pregunta 8. ¿Su bien posee algún tipo de gravamen?

73

Cuadro No. 10

¿Le interesaría participar en el diseño de sus nuevos locales?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 114 95.80%

NO 5 4.20%




Grafico No. 10



Como ratificación de su interés hacia los servicios de la empresa el

95,80% se muestra interesado en participar en la elaboración proyecto,

ya sean locales comerciales, oficinas u otros.

Si 96%

No

4%

Pregunta 10. ¿Le interesaría participar en el diseño de sus nuevos locales?

74

Cuadro No. 11

¿Quisiera formar parte de una sociedad con una empresa dedicada a la

optimización de inmuebles, para mejorar su activo y patrimonio?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 105 88.24%

NO 14 11.76%




Grafico No. 11



Para cerrar la encuesta con la confirmación del interés mostrado por

los posibles clientes, observamos que el 88% está dispuesto a trabajar

con nosotros para mejorar su activo. A través de una sociedad y el

trabajo conjunto.

Si 88%

No

12%

Pregunta 11. ¿Quisiera formar parte de una sociedad con una empresa dedicada a la optimización de inmuebles, para

mejorar su activo y patrimonio?

75

2.4.3.3. ENCUESTA REALIZADA A LOS DEMANDANTES

Los demandantes son aquellos clientes que requieren de locales

comerciales, aquellos en los que Proopti Inmobiliaria realizara a

través de la debida optimización inmobiliaria.

Cuadro No. 12

¿Le gustaría abrir un nuevo local o punto de venta?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 10 91%

NO 1 9%




Grafico No. 12



Fácilmente podemos observar que el 91% de los empresarios se

encuentra interesado en expandir su negocio, lo que no da una

excelente herramienta de persuasión para así ofrecer nuestros

servicios.

SI 91%

NO 9%

76

Cuadro No.13

¿Le gustaría que su nuevo negocio este ubicado en avenidas estratégicas

como la Av. Benjamín Carrión, la Av. Hermano Miguel entre otras del

norte de la ciudad?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 8 80%

NO 2 20%




Grafico No. 13



Debemos mencionar que como en la primera pregunta tuvimos

una respuesta negativa, esta persona no puede continuar con

las siguientes. El presente pastel nos presenta una muy buena

aceptación para la zona departe de los posibles clientes.

80%

20%

77

Cuadro No. 14

¿Si existiera una empresa que encuentre para usted la ubicación perfecta y

que le acondiciones su nuevo local, contrataría usted sus servicios?

RESPUESTA No. de

Personas %

SI 10 100%

NO 0 0%




Grafico No. 12



Como podemos observar la aceptación de la parte demandante

es bastante prometedora, nada mejor que una empresa

especializada que les ofrezca un verdadero abanico de

posibilidades de acorde a sus necesidades especificas.

100%

0%

78

2.4.4. Conclusiones de la investigación de mercado

En base a las encuestas anteriormente mostradas, realizadas en las

Avenidas Benjamín Carrión, Av. Hermano Miguel y Miguel Ángel

Terán. Podemos vislumbrar la predisposición de los ofertantes

(clientes o demandantes de nuestros servicios), para nuestra

empresa y sus servicios, la misma nos revela el posible porcentaje

de interesados, el cual en base a todos los encuestados podemos

decir que es alto, sin olvidar que en el camino la empresa deberá

cerciorarse del porcentaje de inmuebles con gravámenes, deudas,

posibles juicios y otros, reduciendo así el número de clientes

potenciales.

En el área de la demanda también se obtuvieron muy buenos

resultados, demostrando el interés de nuestros posible

arrendatarios, para estos hemos realizado tres preguntas

fundamentales a empresarios dueños de negocios de las más

variadas ramas, las cuales detallamos a continuación: Tienda de

ropa intima de mujer y hombres, venta de llantas, Importadora de

productos para fiestas, venta de repuestos automotrices, peluquería

y spa, restaurante, tienda de productos textiles y venta de equipos

de seguridad. Los presentes datos proveen a la empresa de una

idea realista de la aceptación de nuestros clientes, y sus

necesidades. Aunque la base de la empresa y su gestión será la

calidad de sus obras y servicios para crear así la mejor referencia,

nuestros clientes.

79

2.5. ANÁLISIS SECTORIAL

2.5.1. ANÁLISIS FODA

Fortalezas Debilidades

1. Inversión inicial baja.

2. No requiere de grandes

presupuestos publicitarios.

3. Trabajamos con el cliente y

proveedor directamente.

4. Servicio nuevo e innovador.

5. El gerente general es propietario lo

que implica mayor compromiso

con sus objetivos.

6. Personal altamente capacitado.

7. Bajos costos operacionales.

8. Fuerte conocimiento en área legal

y de manejo de bienes inmuebles.

9. Experiencia en la rama de

optimización de activos con bajas

inversiones.

10. Flexibilidad operativa, elección de

clientes e inversiones.

11. Falta de crédito directo.

12. Personal limitado.

13. Desconfianza del cliente

en hacia el nuevo

servicio.

14. Escaso contacto con el

propietario del inmueble.

15. Molestias causadas por

lapsos de remodelación.

80

Oportunidades Amenazas

16. Mercado insatisfecho no

desarrollado.

17. Inexistente competencia.

18. Regeneración urbana eficiente y

su constante expansión.

19. Crecimiento del comercio y

zonas relacionadas.

20. Aumento del poder adquisitivo

21. Riesgo por inestabilidad

del gobierno.

22. Elevación de los precios

en los materiales de

construcción.

23. Incursión de competencia

en el mercado.

24. Debido al ato costo y

riesgo en la contratación

por políticas

gubernamentales

podemos tener problemas

en el campo laboral con la

mano de obra directa.

25. Posibilidad de que el

cliente realice la obra por

iniciativa propia,

desplazando a la

empresa.

81

2.5.1.2 ANÁLISIS FO FA DO DA

2.5.1.2.1. Estrategias FO.

La inversión baja que se requiere para ejecutar nuestros proyectos de

la mano de mercado no atendido en insatisfecho nos entregan una

amplia gama de clientes a la espera de nuestros servicios.

Nuestros bajos costos operacionales enlazados al aumento del poder

adquisitivo aumentaran la rentabilidad de nuestros proyectos.

La experiencia en la optimización de activos ayudados de la creciente

regeneración urbana aumentara nuestros mercados potenciales.

2.5.1.2.2. Estrategias FA.-

El área legal deberá precautelar cualquier cambio en las leyes y en sus

sistemas de aplicación, precautelando los intereses de la empresa.

Nuestra experiencia en la rama de optimización de activos debera

lograr que el constante incremento en los materiales de construcción no

afecte en la rentabilidad esperada en cada proyecto.

2.5.1.2.3. Estrategias DO.-

La falta de crédito directo afectara en nuestra capacidad para abarcar

todo el mercado insatisfecho existente.

El personal limitado será un retardante en nuestra capacidad para

cubrir totalmente el crecimiento del comercio y otras zonas de

importancia.

82

2.5.1.2.4. Estrategias DA.-

La falta de crédito directo y la elevación de los precios en los materiales

de construcción podrían mermar la rentabilidad de nuestros proyectos y

su factibilidad.

La desconfianza y el escaso contacto con el propietario del inmueble

podrían llevarlo a gestionar la obra como iniciativa propia desplazando

a la empresa.

2.5.2. CALIFICACIÓN DE RIESGO

Tabla de Riesgo.-

Riesgo Calificación Puntaje

BAJO Sin Riesgo A + 1

Riesgo Bajo A - 2

MEDIO Medio Bajo B + 3

Medio Alto B - 4

ALTO Alto Riesgo C + 5

No Recomendable C - 6

Se suman todos los puntajes y se calcula un promedio simple, el resultado nos dará la calificación de riesgo en base a la Tabla.

Calificación de riesgo del mercado.-

CALIFICACIÓN TOTAL DE RIESGO DE PROOPTI INMOBILIARIA

Nº CALIFICACIÓN PUNTAJE

1 A - 2

2 A + 1

3 A + 1

83

4 B + 3

5 A- 2

6 A- 2

7 A- 2

8 A+ 1

9 A- 2

10 A+ 1

11 B- 4

12 B+ 3

13 B- 4

14 B- 4

15 B- 4

16 A- 2

17 A+ 1

18 A- 2

19 A+ 1

20 A+ 1

21 B- 4

22 B- 4

23 B+ 3

24 C+ 5

25 C+ 5

Riesgo B+ 2,56

ANALISIS DEL RIESGO FODA El análisis FODA nos dio como resultado 64 puntos, el cual dividido

para 25 Ítems nos da un resultado de 2,56 el riesgo de la empresa

sería B+, el cual es considerado un riesgo medio bajo, debemos

resaltar que por un leve puntaje el riesgo pudo bajar a A-.

84

CAPÍTULO III:

ASPECTOS TECNOLÓGICOS DEL PROYECTO

3.1. PROCESO PRODUCTIVO

3.1.1 Flujo-grama

86

Flujo-grama de proceso, atención de clientes en instalaciones.

Este diagrama nos presente el proceso, cuando el cliente es quien se

acerca a nuestras oficinas, lo cual atañe un interés implícito del cliente

hacia nuestros servicios.

87

3.1.2 DESCRIPCIÓN DEL PROCESO

Inicio del proceso

3.1.2.1 Orden de búsqueda o Interés del propietario.

El proceso de optimización de activos, de Proopti inmobiliaria, puede

iniciar de dos formas, primero con la orden gerencia de iniciar una

búsqueda según los parámetros, requerimientos y necesidades de la

empresa, y segundo con el interés del propietario del inmueble expresado

con su visita a nuestras oficinas o algún otros medio, en cualquiera de los

dos casos el inmueble seleccionado deberá cumplir con las

especificaciones de la empresa para así avanzar en el proceso de

optimización.

3.1.2.2 El Seleccionador ordenado por su superior buscara o se dirigirá

directamente al inmueble para realizar una inspección y así verificar que

este cumpla con los requisitos y características para una optimización

real, rentable y factible. Deberá confirmar el interés del propietario y con

esto pedirle los documentos necesarios para avalar su propiedad sobre el

inmueble, legalidad, y cerciorarse de que el mismo se encuentra en

perfectas condiciones y así entregar un mínimo de cinco inmuebles por

zona.

3.1.2.3 El Jefe de Proyectos habiendo receptado toda la información del

seleccionador deberá cerciorarse de que está este completa, sea legal y

precisa, de lo contrario deberá solicitar el o los documentos faltantes, de

las cinco propuestas entregadas deberá emitir un informe y seleccionar

las tres más interesantes, detallar el porqué de su elección, destacar los

puntos más relevantes de su análisis, y recomendaciones.

3.1.2.4 Se realiza una junta departamental que incluya todas las áreas de

la empresa que participan en el proceso, para conocer sus opiniones y

observaciones acerca de estos inmuebles, según cada una de sus áreas

y especializaciones, de forma general como individual deberán emitir sus

opiniones a gerencia para colaborar con la selección.

88

3.1.2.5 Habiendo gerencia receptado toda la información, observaciones,

recomendaciones y documentos. Elegirá el inmueble más propicio para la

realización del proyecto. Esta decisión será transmitida al Jefe de

Proyectos para que se realice los estudios y análisis más minuciosos al

inmueble, para precautelar cualquier detalle o problema futuro.

3.1.2.6 Realizada la tarea de confirmación el Jefe de Proyectos deberá

enviar al Coordinador de Diseño y Construcción, la orden de gerencia

para que realice el diseño y presupuesto del proyecto, el cual realizado

será enviado a un proceso de adjudicación donde la empresa,

constructora o maestro de obra que presente la mejor propuesta, será a

quien le sea entregada la misma, después de un informe o análisis de las

propuestas, entregado por el Coordinador de diseño y presupuesto a

gerencia, y la aprobación del mismo.

3.1.2.7 El Coordinador de Diseño y Presupuesto se asegurara en el

trayecto que la obra sea realizada según las características específicas

acordados, en materiales, acabados, etc., y sobre todo en el plazo

acordado.

3.1.2.8 En el proceso, ósea antes de concluida la obra el Coordinador de

promoción y mercadeo deberá iniciar el corretaje de la misma y asegurar

su producción desde el día siguiente de la conclusión de la misma.

89

3.1.3 EQUIPOS Y HERRAMIENTAS

Los principales equipos y herramientas de trabajo utilizadas en el proceso y

desarrollo de los servicios otorgados por Proopti inmobiliaria son los

siguientes.-

Equipos Cantidad Proveedor Ubicación

Computadores 5 Equipos usados Oficinas

Celulares 3 Porta Conecel Personal

Central telefónica 1 Equipos usados Oficina

Teléfono multilinea 2 Equipos usados Gerencia,

Asist. Cont.

Teléfonos extensiones 5 Equipos usados Oficinas

Dispensador de agua 1 Ferrisariato Recepción

Central de aire 60.000 btu 1 Equipos usados Oficinas

Sist. de seguridad 1 Amazon Oficinas

Equipos de medición 2 Ferrisariato

Diseño y Const.

Fax 1 Equipos usados Ofic. Contable

Extintores 2 Ferrisariato Oficinas

Extractores de aire 2 Ferrisariato Baños

Sist. contraincendios 1

Emp. especializada Oficinas

Equipos de regulación de voltaje 5 Ferrisariato Oficinas

Luces de emergencia 4 Ferrisariato Oficinas

90

En el cuadro siguiente se detalla los muebles y enseres que serán parte de las

instalaciones de la empresa Proopti Inmobiliaria.-

Muebles y Enseres

Inversión Fija Cant. Establecimiento Ubicación

Escritorios con cajones 6 Equipos usados Oficinas

Escritorio Gerencial 1 Equipos usados Gerencia

Archivadores aéreos 6 Ferrisariato Oficinas

Archivador modular 6 Equipos usados Oficinas

Sillas 7 Ferrisariato Oficinas

Sillas clientes 9 Ferrisariato Oficinas

Mueble 2 Equipos usados Recepción

Revistero 1 Artesanal Recepción

Sumadoras 4 Juan Marcet Oficinas

Limpieza, y varios 1 Ferrisariato Bodega

Mesa de reunión gerencia 1 Picca

Sala de reuniones

Mesas de cafeteria 2 Ferrisariato Cafetería

Counter recepción 1 Muebles Diminich Recepción

Sillas cafetería 8 Ferrisariato Cafetería

Sillas de sala de reuniones 6 Ferrisariato

Sala de reuniones

91

3.1.4 DESCRIPCIÓN DE LAS INSTALACIONES NECESARIAS.-

Las oficinas Proopti inmobiliaria contaran con cómodos espacios de

trabajo, adecuados para la atención al público en general y la

realización de los proyectos necesarios propios de las actividades de

la compañía. Además de eficientes oficinas adecuadas de forma

estratégica y moderna para optimizar los espacios y las actividades

de nuestros colaboradores, los mencionados espacios que

detallamos a continuación:

Recepción

Sala de espera

Área de atención al público

Cafetería

Baños para damas y caballeros

Oficina de Gerencia

Oficina Administrativa y Contable

Sala de Reuniones

Oficinas multiusos

Bodega

Archivos

Parqueadero

Y otras áreas propicias para la implementación de nuevos puestos

de trabajo. Además estas instalaciones contaran con todos los

servicios y comodidades de una empresa moderna:

Internet vía red e inalámbrica.

Oficinas acondicionadas.

Principales rutas y transporte.

Espacio confortable.

Imagen corporativa

Servicios básicos.

92

3.1.5 DISTRIBUCIÓN FÍSICA DE LAS INSTALACIONES

Planta Baja.-

Recepción, Atención al cliente, Cafetería, Contabilidad y Oficinas de

los Coordinadores de las diferentes áreas.

93

Primer Alto.-

Sala de Reuniones y Gerencia.

94

3.1.6 FACTORES QUE DETERMINAN LA LOCALIZACIÓN.-

Localización del Establecimiento

Para la ubicación de Proopti Inmobiliaria hemos analizado los

aspectos más importantes para su gestión y desarrollo, el área de

realización de sus actividades, sus clientes potenciales, seguridad,

aspectos socioeconómicos de sus integrantes, etc.

Macro localización

Estructura de aceptación del mercado:

Según los análisis y estudios de desarrollo podemos asegurar que las

áreas con mayor factibilidad, crecimiento y plusvalía para nuestro proyecto

se encuentran ubicadas en zonas del norte de la ciudad.

Facilidades con respecto a Mano de obra e insumos.

95

El área de ubicación de Proopti Inmobiliaria cuenta con todos los servicios,

insumos y acceso a manos de obra necesaria para la realización de sus

actividades.

Micro localización

Ubicación especifica:

Proopti Inmobiliaria estará ubicada en el norte de la ciudad de Guayaquil

en el Edificio #333, en la Av. Rodrigo Chávez Gonzales y la Avenida

Doctor Juan Tanca Marengo, diagonal al Parque Empresarial Colón y a

solo un minuto y medio de la Av. Francisco de Orellana, sector que se

encuentra catalogado como el nuevo centro financiero y comercial de la

urbe. Cerca a los mejores centros comerciales, educativos, hospitales,

hoteles, industrias entre otros.

3.1.7 INSUMOS REQUERIDOS.-

Los insumos requeridos por Proopti Inmobiliaria son de fácil alcance y

adquisición, la mayoría involucrados con la mano de obra directa, son

continuamente generados para el sector de la construcción y sus

ramificaciones, de los cuales ya sean fabricantes, distribuidores, o

minoristas, las existencias en la ciudad y sus alrededores son más que

suficientes para el normal desenvolvimiento de la empresa.

96

Insumos requeridos

Materiales de Construcción, remodelación, acabados y otros.

Descripción Proveedor Cant. Unidad Precio Unit.

Cemento Tipo IP Saco 50 Construahora Saco 50K 5,3929

Transporte Cemento Construahora Unidad 0,21

Arena Corriente Funda Construahora Unidad 0,7143

Transporte Propio Construahora Unidad 5

Bloque Piedra Pome 10 BP-10 Construahora Unidad 0,1964

Bloque Piedra Pome 7 BP-7 Construahora Unidad 0,1875

Arena Gruesa Funda Construahora Unidad 0,7589

Piedra 3/4 Funda Construahora Unidad 0,7143

5,5mm*5,90mt Construahora 8 1,3394 10,7152

Paleta de Enlucir Mediana Construahora Unidad 2,4554

Lija de Agua #100 Construahora Unidad 0,4464

Jaboncillo Construahora Unidad 0,0625

Libra de Alambre recocido #18 Construahora Unidad 0,9734

Malla para tumb. 2,21CMx0,61 Construahora Unidad 3,3649

Arco de Sierra Crom Ultra 12# Construahora Unidad 4,0625

Alambre Rec #18 20Kg Construahora Libra 0,7143

Clavos P/Madera 2 1/2" 25Kg Construahora Libra 0,6696

Tira de Madera Semidura Construahora Unidad 0,9821

Tabla Encofrado 4Mts Construahora Unidad 2,0536

Mármol brill. Trav Hab. 30X30 Graiman 1mt 7,99

Madera Haya Graiman 9,81

Porcelana Almendra Groutex Graiman 1,8

Cerámica Opalo 25X44 Graiman Caja 10,41

Cerámica Opalo 25X44 Marfil Graiman Caja(1,5mts) 10,5

Cerámica Andres Rosa 20X30 Graiman Caja(1,5mts) 7,52

Cenefa Jerte 8X25 Graiman Unidad 1,35

Cer. Ópalo Chocolate 40X40 Graiman Caja(1mt) 9,88

Cruceta 2MM (300) Graiman Funda 2,7

Cruceta 3MM (200) Graiman Funda 2,7

Atlanta Dessante M2 Keramicos 8,76

Bondex Plus 25Kg Keramicos 25 Kg 0,36

Cable Concéntrico 3X14cu Kitton ml 1,28

Cable Concéntrico 2X10cu Kitton ml 1,58

Cable Solido #12 cu Kitton ml 0,42

Cable Solido #10 cu Kitton ml 0,74

Cable Flexible #12 cu Kitton rollo 41,56

Tub PLASTI 1 pulg. Pesado Kitton unidad 1,16

Tubo PLASTI 1/2 pulg. Pe. Kitton unidad 1,14

Breaker1X20ampFino1/2pulg. GE Kitton unidad 3,6

Tubo Fluorescente 40W daylight Kitton unidad 1,15

97

Boquilla Losa Cuadrada E27 Kitton unidad 0,17

Tornillo Tripa Pato 8X1 Kitton unidad 0,18

Foco Globo Ahorrador 13w Kitton unidad 2,99

Cable Gemelo 2X16 cu Kitton ml 0,42

Foco Ahorrador 20w GE (6500K) Kitton unidad 2,49

Látex Imperi Ferrisariato Galón 10,97

Látex Ferrisariato lat Ferrisariato Galón 4,72

Látex Ferrisariato plast Ferrisariato Galón 4,28

Látex Intervinil Ferrisariato Galón 12,94

Gliden Profesional Ferrisariato Galón 13,37

Látex Ferrisariato Caneca Ferrisariato Caneca 20,79

Látex Pincel Ferrisariato Caneca 29,45

Látex Permal Caneca Ferrisariato Caneca 55,53

Gliden Profesional Caneca Ferrisariato Caneca 44,63

Látex Econ. Caneca Ferrisariato Caneca 55,18

Esmalte Gliden Ferrisariato Galón 12,49

Esmalte Tan Ferrisariato Galón 11,24

Sellador Ferrisariato Unidad 3,83

Brocha Wilson Ferrisariato Unidad 6,94



Brocha 2" CE Ferrisariato Unidad 0,44

Bandeja Plástica Des Ferrisariato Unidad 1,04

Rodillo band. Plástica Ferrisariato Unidad 3,12

Rodillo 9" F Ferrisariato Unidad 5,34

Espátula 4" Ferrisariato Unidad 1,6

Extintor Por 10lb Ferrisariato Unidad 13,38

Extintor Por 20lb Ferrisariato Unidad 24,1

Uñeta Comer Ferrisariato Unidad 1,06

Sifón FV1,1 Ferrisariato Unidad 3,47

Sika Sellado Ferrisariato Unidad 9,81

Sika Empaste Exteriores Ferrisariato Unidad 18,03

Sika Empaste Interiores Ferrisariato Unidad 7,85

Aditec Empaste Exteriores Ferrisariato 15,97

Llave FV Por Ferrisariato Unidad 8,74

Canaleta Plástica Ferrisariato Unidad 1,24

Cable Telefónico Ferrisariato ml 0,16

Cable THHN # 12 Ferrisariato rollo 59,63

Tomacorriente doble Ferrisariato Unidad 1,78

Tomacorriente Chi Ferrisariato 1,78

Caja para tomacorriente Ferrisariato Unidad 0,44

Extractor de Aire Ferrisariato 8,92

Cinta Aislante Ferrisariato Unidad 0,62

Foco Ahorrador A.E. 20 Ferrisariato Unidad 1,99

Foco Esmeril Ferrisariato Unidad 0,7

Plafón cuadrado Ferrisariato Unidad 17,85

98

Electrodo 60 Ferrisariato Kilo 6,4

Martillo 16 Ferrisariato Unidad 4,45

Combo Mango Ferrisariato Unidad 6,24

Combo 2lbs M Ferrisariato Unidad 5,35

Cincel Hexagonal Ferrisariato Unidad 4,45

Llana Marrón Ferrisariato Unidad 3,65

Cerradura Poli Ferrisariato Unidad 14,28

Interruptor Tecno Ferrisariato Unidad 0,44

Interruptor Tecno Ferrisariato Unidad 0,88

Interruptor+Tomac Ferrisariato Unidad 0,88

Silicón Ferr Ferrisariato Unidad 6,12

Alumband 20C Ferrisariato Unidad 8,2

Lija Metal Gruesa Ferrisariato Unidad 1,06

Lija Metal Gruesa Ferrisariato Unidad 0,53

Lija Agua Gruesa Ferrisariato Unidad 0,44




Remache Tipo Ferrisariato Unidad 2,66

Barrerilla Ferrisariato Unidad 8,03

Alambre Galvanizado Ferrisariato Unidad 2,91

Fluorescente Ferrisariato Unidad 2,69

Boquilla D Luz Ferrisariato Unidad 0,26

Rosetón Viro Ferrisariato Unidad 1,15

Disco corte Ferrisariato Unidad 0,97

Tubo Agua fría 1/2 Ferrisariato Unidad 5,82

Tubo Desagüe 2" Ferrisariato Unidad 4,01

Tubo Desagüe 4" Ferrisariato Unidad 10,08

Inod Trébol Ferrisariato Unidad 40,09

Lavamanos Roma Par Ferrisariato Unidad 10,7

Sifón Desagüe Ferrisariato Unidad 2,96

Sifón 1,1/4 Ferrisariato Unidad 2,94

Anillo Cera Ferrisariato Unidad 2,22

Neplo 1 RR C 1/2 Ferrisariato Unidad 0,24

Neplo RM PP 1/2 Ferrisariato Unidad 0,19

Unión RH PP Ferrisariato Unidad 0,4

Codo RR H 1/2 Ferrisariato Unidad 0,32

Yee Reduct D 4"a 2" Ferrisariato Unidad 3,07

Tee Desagüe 2" Ferrisariato Unidad 0,87

Codo Desagüe 2" Ferrisariato Unidad 0,81

Codo Desagüe 4" Ferrisariato Unidad 2,31

Unión Univ 1 Ferrisariato Unidad 1,36

Cinta de Teflón Ferrisariato Unidad 1,9

Desoxidante Cóndor Ferrisariato Unidad 1,87

Penetrante W Ferrisariato Unidad 3,2

Aceite 3en1 Ferrisariato Unidad 1,15

99

3.1.8 DISPONIBILIDAD DE INSUMOS

Por el tipo de insumos utilizados en sus actividades, tanto de forma

directa como indirecta, sumado a su cercanía a los comercios y

empresas más importantes proveedores de los mismos, Proopti

Inmobiliaria no tendrá problema alguno en su continuo

abastecimiento.

3.1.9. REQUERIMIENTO DE PERSONAL.

El personal necesario para el desenvolvimiento óptimo de la

empresa en su primer año de funcionamiento es el siguiente:

Mano de Obra directa.-

MANO DE OBRA DIRECTA

Maestro Albañilería, Plomería, Pisos

Maestro Albañilería, electricidad

Ayudante

Mano de Obra Indirecta.-

MANO DE OBRA INDIRECTA

Gerente General

Jefe Administrativo y Financiero

Jefe de Diseño y Const.

Coordinador de Proyectos

Coordinador de Prom. Y merc.

Coordinador de Área Legal

100

Seleccionador

Asistente Cont. y Adm.

Ayudante servicios múltiples

3.2. CAPACIDAD DE PRODUCCIÓN

o Capacidad instalada

Proopti Inmobiliaria se plantea una capacidad de gestión para el

primer periodo estratégico, trazado en cinco años de 36

proyectos anuales, mas su desarrollo real dependerá de los

planteamientos y estrategias de gestión de la empresa,

salvaguardando así recursos, el debido acoplamiento y una

productiva optimización de procesos. En los años subsiguientes

el incremento de su capacidad instalada se irá dando de forma

paulatina y ordena.

o Capacidad utilizada

La capacidad utilizada de Proopti Inmobiliaria sera incrementada

de forma progresiva y ordenada, a continuación se detalla el

crecimiento propuesto:

CAPACIDAD UTILIZADA

Proy. Mens. Proy. Anuales

Cap.Util.

Primer Año 1 12 33%

Segundo Año 1,5 18 50%

Tercer Año 2 24 67%

Cuarto Año 3 30 83%

Quinto Año 3 36 100%

Este crecimiento ordenado ayuda a que los fines de calidad y

servicio no sean afectados por el crecimiento a destiempo, y a

su vez le entrega una valiosa herramienta para la estructuración

de los nuevos proyectos.

101

3.3 ESTIMACIÓN DE VENTAS

Proyección de Ventas 2011 2012 2013 2014 2015

Crecimiento anual Exp. 2 Exp.2 Exp.3 Exp.3

Reconstrucción y remodelación $ 23.400 $ 72.900 $ 165.636 $ 241.425 $ 330.290

Crecimiento anual 8% 10% 10% 10%

Colocación de Bienes Raices $ 39.000 $ 42.120 $ 46.332 $ 50.965 $ 56.062

Adm y mant. de Inmuebles $ 8.100 $ 8.748 $ 9.623 $ 10.585 $ 11.644

Asesoría Inmobiliaria $ 6.450 $ 6.966 $ 7.663 $ 8.429 $ 9.272

Reingeniería Inmobiliaria $ 10.200 $ 11.016 $ 12.118 $ 13.329 $ 14.662

Total $ 87.150 $ 141.750 $ 241.371 $ 324.734 $ 421.929

3.4. COSTOS OPERATIVOS

Costos directos

Materiales o Materia prima directa

Costo Promedio Construcción de un local comercial en Inmueble existente

(Solo incluye materiales)

Concepto Unidad Cantidad Costo Unitario TOTAL

I.- SOBREPISOS

Cerámica (incluye, cemento y porc) m2 35 11 $ 385.00

II.- PAREDES

Bloque liviano pome 14X19X39 unidad 480 0.22 $ 105.60

Cemento Tipo IP Saco 50 saco 4 5.6 $ 22.40

III.- ENLUCIDOS

Exteriores m2 4 6.68 $ 26.72

Interiores m2 90.16 4.5 $ 405.72

Filos ml 5.3 1.5 $ 7.95

IV.- REVESTIMIENTO DE PAREDES

Azulejo 11X11 tonos suaves m2 5.5 11.14 $ 61.27

Incluye pegamento y porc.

V.- PINTURAS

Exterior m2 4 2.5 $ 10.00

Interior m2 84.66 0.25 $ 21.17

Empastado Interior m2 88.66 0.4 $ 35.46

Empastado Exterior 4 3.606 $ 14.42

VI.- TUMBADOS

Aluminio y Yeso 1X0,65 m2 32 6.5 $ 208.00

(Incluye inst. )

VII.- INSTALACIONES ELECTRICAS

102

Acometida Triplex 3X4 ASC al ml 7 1.61 $ 11.29

Panel de medidor Gbl 1 35 $ 35.00

Panel de distribución Gbl 1 1 $ 1.00

Puntos de luz unidad 3 3.2 $ 9.60

Breaker1X20 amp FINO 1/2 pulg. GE unidad 3 4.03 $ 12.10

Breaker1X30 amp FINO 1/2 pulg. GE unidad 2 4.03 $ 8.06

Tomacorrientes 110V unidad 4 1.89 $ 7.56


Cable N14 Solido ml 50 0.28 $ 14.00

Cable N10 Solido ml 14 0.67 $ 9.38

Cable telefónico ml 16 0.18 $ 2.88

Punto de Teléfono unidad 1 1.9 $ 1.90

VII.- INSTALACIONES SANITARIAS

Punto de agua fría Pto 2 42.25 $ 84.50

Inod Trébol Unidad 1 40.09 40.09

Lavamanos Roma Par Unidad 1 10.7 10.7

Sifón Desagüe Unidad 1 2.96 2.96

Sifón 1,1/4 Unidad 1 2.94 2.94

Anillo Cera Unidad 1 2.22 2.22

Neplo 1 RR C 1/2 Unidad 5 0.24 1.2

Neplo RM PP 1/2 Unidad 5 0.19 0.95

Unión RH PP Unidad 4 0.4 1.6

Codo RR H 1/2 Unidad 10 0.32 3.2

Yee Reduct D 4"a 2" Unidad 1 3.07 3.07

Tee Desagüe 2" Unidad 2 0.87 1.74

Codo Desagüe 2" Unidad 4 0.81 3.24

Codo Desagüe 4" Unidad 5 2.31 11.55

Unión Univ. 1 Unidad 3 1.36 4.08

Cinta de Teflón Unidad 8 1.9 15.2

Tubo Agua fría 1/2 unidad 2 5.82 $ 11.64

Tubo Desagüe 2" unidad 2 4.01 8.02

Tubo Desagüe 4" unidad 4 10.08 40.32

Tubería desagüe unidad 2 52.4 $ 104.80

Pegatubo, Kalipega Gbl 1 8 $ 8.00

Polimex Gbl 1 $ 11.50 $ 11.50

Llave para lavamanos unidad 1 $ 7.80 $ 7.80

Llave de paso unidad 1 $ 11.80 $ 11.80

VIII.- PUERTAS

Puerta Exterior Enrollable unidad 1 450 $ 450.00

Puerta de laurel 0,60X2,00 unidad 1 35 $ 35.00

VIII.- CERRADURAS

Cerradura de baño unidad 1 7.8 $ 7.80

$ 2,306.20

103

Aunque hemos detallado lo más posible nuestros rubros respecto a la

inversión necesaria para la optimización de un activo inmobiliario, cabe

destacar que estos valores se han sacado en base a un local promedio,

por lo cual se ha decidido manejar como rubro general para la inversión

de materia prima de cada local un promedio de $3000, °° dólares,

manejando así un holgado margen para contrarrestar cualquier rubro

imprevistos.

Mano de Obra directa

El Siguiente Cuadro contiene el estimado de mano de Obra

Directa a utilizarse en el ejercicio de Optimización de Activos

inmobiliarios, en el área de construcción y remodelación, según

las proyecciones de ventas requeriremos de un incremento

anual en la contratación de mano de obra. El mismo se ha

realizado en base a lo que le costara cada colaborador a la

empresa, incluyendo el Decimo tercero, Decimo Cuarto, Fondo

de reserva, SECAP/IECE y Aportaciones al IESS.


Descripción Proy.

Mens. Proy.

Anuales Total M/O

Primer Año 2 Maestros + 1 Ayudante 1 12 $15.756

Segundo Año 2 Maestros + 1 Ayudante 1,5 18 $15.756

Tercer Año 3 Maestros + 2 Ayudantes 2 24 $26.529

Cuarto Año 3 Maestros + 2 Ayudantes 3 36 $26.529

Quinto Año 3 Maestros + 2 Ayudantes 3 36 $26.529

COSTOS INDIRECTOS

Mano de Obra Indirecta

Gerente General 4,512.0 7,969.0 7,969.0 7,969.0 7,969.0

Jefe Adm. y Financiero 6,023.2 6,035.1 6,035.1 6,035.1 6,035.1

104

Coordinador de Área Legal 4,512.6 4,812.6 4,812.6 4,812.6 4,812.6

Asistente Cont. y Adm. 3,709.9 6,423.2 6,423.2 6,423.2 6,423.2

Ayudante servicios múltiples 3,709.9 3,949.9 3,949.9 3,949.9 3,949.9

Coord. Promoción y mercadeo 5,119.6 5,457.1 5,457.1 5,457.1 5,457.1

Seleccionador 3,709.9 4,568.2 4,568.2 4,568.2 4,568.2

Jefe de Diseño y Const. 6,023.2 6,423.2 6,423.2 6,423.2 6,423.2

Coordinador de Proyectos 6,023.2 6,423.2 6,423.2 6,423.2 6,423.2

43,343.5 52,061.5 52,061.5 52,061.5 52,061.5

3.5. INVERSIONES DEL PROYECTO

Activos fijos

Equipos de Oficina

Equipos de Oficina Cantidad Valor Unit.

Valor Total Ubicación

Computadores 5 $280 $1.400 Oficinas

Celulares 3 $45 $135 Personal

Central telefónica 1 $400 $400 Oficina

Teléfono multi-línea 2 $80 $160 Ger. y rec.

Teléfonos extensiones 5 $19 $95 Oficinas

Dispensador de agua 1 $250 $250 Recepción

Central A/C 60.000btu 1 $2.600 $2.600 Oficinas

Sist. de seguridad 1 $450 $450 Oficinas

Equipos de medición 2 $55 $110 Dis. y Const.

Fax 1 $70 $70 Contabilidad

105

Extintores 2 $30 $60 Oficinas

Extractores de aire 2 $20 $39 Baños

Sist. contraincendios 1 $120 $120 Oficinas

Equipos de reg. de voltaje 5 $40 $200 Oficinas

Luces de emergencia 4 $26 $104 Oficinas

$ 6.193,00

Herramientas

Herramientas Cant. Valor Unit. Valor Total

Cascos 4 $ 24,00 $ 96,00

Arnés de Seguridad 2 $ 28,00 $ 56,00

Cinturón lumbar 3 $ 18,00 $ 54,00

Guantes 2 $ 8,00 $ 16,00

Combo 2 $ 3,58 $ 7,16

Martillo 2 $ 2,45 $ 4,90

Paleta 2 $ 2,60 $ 5,20

Llana 2 $ 1,80 $ 3,60

Cincel recto 1 $ 4,20 $ 4,20

Cincel de punta 1 $ 3,40 $ 3,40

bailejo 2 $ 3,58 $ 7,16

Barreta 1 $ 18,50 $ 18,50

Peines para enlucido 1 $ 3,20 $ 3,20

Juego de llaves 1 $ 19,99 $ 19,99

Cajon para mezcla 1 $ 4,00 $ 4,00

pala recta 1 $ 16,50 $ 16,50

pala punta curva 1 $ 16,00 $ 16,00

106

cubos 2 $ 4,50 $ 9,00

cedazos 1 $ 2,00 $ 2,00

nivel 1 $ 6,80 $ 6,80

Juego de piolas y vinchas 2 $ 3,20 $ 6,40

plomos 2 $ 0,80 $ 1,60

escuadras 1 $ 2,00 $ 2,00

carreta 1 $ 58,00 $ 58,00

combo de 10kl 1 $ 17,00 $ 17,00

Juego de cruzetas 1 $ 2,85 $ 2,85

Juego de destornilladores 1 $ 9,80 $ 9,80

probador de corriente 1 $ 2,80 $ 2,80

Corta frio 2 $ 3,00 $ 6,00

Juego de tarraja 1 $ 35,80 $ 35,80

Casco para suelda 1 $ 11,20 $ 11,20

Guantes para soldar 1 $ 5,60 $ 5,60

Total de Herramientas $ 512,66

Muebles y enseres

Muebles y Enseres

Inversión Fija Cantidad Valor Unit. Valor Total

Escritorios con cajones 6 $150 $900

Escritorio Gerencial 1 $320 $320

Archivadores aéreos 6 $85 $510

Archivador modular 6 $110 $660

107

Sillas 7 $44 $308

Sillas clientes 9 $48 $432

Mueble 2 $360 $720

Revistero 1 $25 $25

Sumadoras 4 $23 $90

Accesorios de Limpieza 1 $28 $28

Mesa de reunión gerencia 1 $260 $260

Mesas de cafetería 2 $48 $96

Counter recepción 1 $180 $180

Sillas cafetería 8 $18 $144

Sillas de sala de reuniones 6 $36 $216

Total muebles y enseres $ 4.889,00

CAPITAL INICIAL

CREDITO $45,000.

Aporte de accionistas en efectivo

$15,521.

CAPITAL DE TRABAJO

1ERAÑO 2DO AÑO 3ERAÑO 4TOAÑO 5TO AÑO ACTIVO

CORRIENTE 20.824,18 31.537,26 88.739,28 227.591,29 413.825,59

PASIVO CORRIENTE 7.583,98 15.822,45 37.043,70 74.813,99 94.352,98

CAPITAL DE TRABAJO $ 28.408,17 $ 47.359,71 $ 125.782,98 $ 302.405,27 $ 508.178,58

108

3.6. DEPRECIACIONES

Depreciación acumulada

Descripción Valor Ini. % Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año

5 Valor

residual

Equipos de oficina

$ 6.193 33% 2.064 1.363 913 612 410 $ 832

Muebles y Enseres

$ 4.889 10% 489 440 396 356 321 $ 2.887

Herramientas $ 513 10% 51 46 42 37 34 $ 303

TOTAL $ 11.595 2.604 1.849 1.350 1.005 764 $ 4.022

3.7. FINANCIAMIENTO

VA -45000

I% 15%

N 5

CAPITALIZ. 12

NPER 60

FINANCIAMIENTO

Porc. Cte. Largo Plazo Total Deuda

Año 1 $ 7,583.98 $ 30,882.35 $ 38,466.33

Año 2 $ 9,859.91 $ 21,022.44 $ 30,882.35

Año 3 $ 11,444.94 $ 10,634.27 $ 22,079.21

Año 4 $ 11,860.92 0 $ 11,860.92

Año 5 0

109

Tabla de Amortización del Crédito

CAPITAL INTERES AMORTIZACION SALDO

45000

1 ($ 508.05) ($ 562.50) ($ 1,070.55) $ 44,491.95

2 ($ 514.40) ($ 556.15) ($ 1,070.55) $ 43,977.56

3 ($ 520.83) ($ 549.72) ($ 1,070.55) $ 43,456.73

4 ($ 527.34) ($ 543.21) ($ 1,070.55) $ 42,929.39

5 ($ 533.93) ($ 536.62) ($ 1,070.55) $ 42,395.46

6 ($ 540.60) ($ 529.94) ($ 1,070.55) $ 41,854.86

7 ($ 547.36) ($ 523.19) ($ 1,070.55) $ 41,307.50

8 ($ 554.20) ($ 516.34) ($ 1,070.55) $ 40,753.29

9 ($ 561.13) ($ 509.42) ($ 1,070.55) $ 40,192.16

10 ($ 568.14) ($ 502.40) ($ 1,070.55) $ 39,624.02

11 ($ 575.25) ($ 495.30) ($ 1,070.55) $ 39,048.77

12 ($ 582.44) ($ 488.11) ($ 1,070.55) $ 38,466.33

13 ($ 589.72) ($ 480.83) ($ 1,070.55) $ 37,876.62

14 ($ 597.09) ($ 473.46) ($ 1,070.55) $ 37,279.53

15 ($ 604.55) ($ 465.99) ($ 1,070.55) $ 36,674.97

16 ($ 612.11) ($ 458.44) ($ 1,070.55) $ 36,062.86

17 ($ 619.76) ($ 450.79) ($ 1,070.55) $ 35,443.10

18 ($ 627.51) ($ 443.04) ($ 1,070.55) $ 34,815.60

19 ($ 635.35) ($ 435.19) ($ 1,070.55) $ 34,180.24

20 ($ 643.29) ($ 427.25) ($ 1,070.55) $ 33,536.95

21 ($ 651.33) ($ 419.21) ($ 1,070.55) $ 32,885.61

22 ($ 659.48) ($ 411.07) ($ 1,070.55) $ 32,226.14

23 ($ 667.72) ($ 402.83) ($ 1,070.55) $ 31,558.42

24 ($ 676.07) ($ 394.48) ($ 1,070.55) $ 30,882.35

25 ($ 684.52) ($ 386.03) ($ 1,070.55) $ 30,197.83

26 ($ 693.07) ($ 377.47) ($ 1,070.55) $ 29,504.76

27 ($ 701.74) ($ 368.81) ($ 1,070.55) $ 28,803.02

28 ($ 710.51) ($ 360.04) ($ 1,070.55) $ 28,092.51

29 ($ 719.39) ($ 351.16) ($ 1,070.55) $ 27,373.12

30 ($ 728.38) ($ 342.16) ($ 1,070.55) $ 26,644.74

31 ($ 737.49) ($ 333.06) ($ 1,070.55) $ 25,907.25

32 ($ 746.71) ($ 323.84) ($ 1,070.55) $ 25,160.55

33 ($ 756.04) ($ 314.51) ($ 1,070.55) $ 24,404.51

34 ($ 765.49) ($ 305.06) ($ 1,070.55) $ 23,639.02

35 ($ 775.06) ($ 295.49) ($ 1,070.55) $ 22,863.96

36 ($ 784.75) ($ 285.80) ($ 1,070.55) $ 22,079.21

37 ($ 794.56) ($ 275.99) ($ 1,070.55) $ 21,284.65

38 ($ 804.49) ($ 266.06) ($ 1,070.55) $ 20,480.16

39 ($ 814.54) ($ 256.00) ($ 1,070.55) $ 19,665.62

40 ($ 824.73) ($ 245.82) ($ 1,070.55) $ 18,840.89

110

41 ($ 835.04) ($ 235.51) ($ 1,070.55) $ 18,005.86

42 ($ 845.47) ($ 225.07) ($ 1,070.55) $ 17,160.38

43 ($ 856.04) ($ 214.50) ($ 1,070.55) $ 16,304.34

44 ($ 866.74) ($ 203.80) ($ 1,070.55) $ 15,437.60

45 ($ 877.58) ($ 192.97) ($ 1,070.55) $ 14,560.02

46 ($ 888.55) ($ 182.00) ($ 1,070.55) $ 13,671.48

47 ($ 899.65) ($ 170.89) ($ 1,070.55) $ 12,771.82

48 ($ 910.90) ($ 159.65) ($ 1,070.55) $ 11,860.92

49 ($ 922.29) ($ 148.26) ($ 1,070.55) $ 10,938.64

50 ($ 933.81) ($ 136.73) ($ 1,070.55) $ 10,004.82

51 ($ 945.49) ($ 125.06) ($ 1,070.55) $ 9,059.34

52 ($ 957.31) ($ 113.24) ($ 1,070.55) $ 8,102.03

53 ($ 969.27) ($ 101.28) ($ 1,070.55) $ 7,132.76

54 ($ 981.39) ($ 89.16) ($ 1,070.55) $ 6,151.37

55 ($ 993.65) ($ 76.89) ($ 1,070.55) $ 5,157.72

56 ($ 1,006.08) ($ 64.47) ($ 1,070.55) $ 4,151.64

57 ($ 1,018.65) ($ 51.90) ($ 1,070.55) $ 3,132.99

58 ($ 1,031.38) ($ 39.16) ($ 1,070.55) $ 2,101.61

59 ($ 1,044.28) ($ 26.27) ($ 1,070.55) $ 1,057.33

60 ($ 1,057.33) ($ 13.22) ($ 1,070.55) ($ 0.00)

111

CAPÍTULO IV

EVALUACIÓN FINANCIERA DEL PROYECTO

4.1. ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS PROYECTADO

Proopti Inmobiliaria

ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS

Proyectado desde 2011 al 2015

CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

INGRESOS

Ventas $ 87.150 $ 141.750 $ 241.371 $ 324.734 $ 421.929

Otros Ingresos $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0

TOTAL INGRESOS $ 87.150 $ 141.750 $ 241.371 $ 324.734 $ 421.929

EGRESOS

Materiales $ 36.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000

Mano de Obra Directa $ 15.756 $ 15.756 $ 26.529 $ 26.529 $ 26.529

Mano de Obra InDirecta $ 12.046 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846

Costo de Producción $ 63.803 $ 82.603 $ 111.376 $ 129.376 $ 147.376

Gastos Administrativos $ 29.287 $ 37.499 $ 38.509 $ 40.047 $ 41.056

Gastos de Depreciación $ 2.604 $ 1.849 $ 1.350 $ 1.005 $ 764

Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025

Costos Indirectos $ 38.616,62 $ 48.524,36 $ 50.534,10 $ 52.071,8 $ 53.081,5

TOTAL EGRESOS $ 105.024 $ 132.976 $ 163.260 $ 182.453 $ 201.222

MARGEN OPERATIVO -$ 17.874 $ 8.774 $ 78.111 $ 142.280 $ 220.707

GASTOS FINANCIEROS

Pago Interés -$ 6.313 -$ 5.263 -$ 4.043 -$ 2.628 -$ 986

TOTAL GASTOS FINANCIEROS -$ 6.313 -$ 5.263 -$ 4.043 -$ 2.628 -$ 986

MARGEN ANTES IMPUESTOS -$ 24.187 $ 3.512 $ 74.067 $ 139.652 $ 219.722

PARTICIPACIÓN TRABAJADORES $ 527 $ 11.110 $ 20.796 $ 32.958

UTILIDAD ANTES IMPUESTOS $ 2.985 $ 62.957 $ 118.704 $ 186.764

IMPUESTO A LA RENTA $ 746 $ 15.739 $ 29.676 $ 46.691

UTILIDAD NETA -$ 24.187 $ 2.239 $ 47.218 $ 89.028 $ 140.073

UTILIDAD NETA ACUMULADA -$ 24.187 -$ 21.948 $ 25.270 $ 114.298 $ 254.371

112

4.2. FLUJO DE CAJA PROYECTADO


FLUJO DE CAJA



INGRESOS

Saldo Inicial 0 $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112

Venta $ 87.150 $ 141.750 $ 241.371 $ 324.734 $ 421.929

Otros Ingresos (préstamo) $45.000

Aporte de accionistas en efectivo $15.521

TOTAL INGRESOS $ 147.671 $ 174.155 $ 271.552 $ 420.256 $ 621.042

EGRESOS

Materiales $ 36.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000



Total Costo de Producción $ 63.803 $ 82.603 $ 111.376 $ 129.376 $ 147.376


Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025

Total gastos Adm.y Ventas $ 38.617 $ 48.524 $ 50.534 $ 52.072 $ 53.082

Pago de Dividendos $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847

Pago impuesto a la Renta $ 527 $ 11.110 $ 20.948

Pago participación Trabajadores $ 746 $ 15.739 $ 29.676

TOTAL EGRESOS $ 115.266 $ 143.974 $ 176.029 $ 221.144 $ 263.928

Flujo Neto $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112 $ 357.114

113

4.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO


BALANCE GENERAL



ACTIVO

ACTIVO CORRIENTE

Caja/Bancos $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112 $ 357.114

ACTIVOS FIJO

Muebles y Enseres $ 4.889 $ 4.889 $ 4.889 $ 4.889 $ 4.889

Herramientas $ 513 $ 513 $ 513 $ 513 $ 513

Equipos de Oficina $ 6.193 $ 6.193 $ 6.193 $ 6.193 $ 6.193

Total $ 11.595 $ 11.595 $ 11.595 $ 11.595 $ 11.595

Menos Dep.Acumulada -$ 2.604 -$ 4.453 -$ 5.803 -$ 6.809 -$ 7.573

Total Activo fijo $ 8.990 $ 7.142 $ 5.791 $ 4.786 $ 4.022

Total Activos $ 41.395 $ 37.323 $ 101.314 $ 203.898 $ 361.135

PASIVO

PASIVO CORRIENTE

Doc. Por pagar- Porc. Corriente $ 7.584 $ 9.860 $ 11.445 $ 11.861 $ 0

Participación Trabajadores $ 527 $ 11.110 $ 20.948 $ 32.958

Imp. A la Renta por Pagar $ 746 $ 15.739 $ 29.676 $ 46.691

Total Pasivo Corriente $ 7.584 $ 11.133 $ 38.294 $ 62.485 $ 79.649

Pasivo a Largo Plazo $ 30.882 $ 21.022 $ 10.634

Total Pasivo $ 38.466 $ 32.155 $ 48.929 $ 62.485 $ 79.649

PATRIMONIO

Capital Social $27.116 $27.116 $27.116 $27.116 $27.116

Resultados Años anteriores -$ 24.187 -$ 21.948 $ 25.270 $ 114.298

UTILIDAD NETA -$ 24.187 $ 2.239 $ 47.218 $ 89.028 $ 140.073

TOTAL PATRIMONIO $ 2.929 $ 5.168 $ 52.386 $ 141.414 $ 281.487

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO $ 41.395 $ 37.323 $ 101.314 $ 203.899 $ 361.136

114

CAPÍTULO V

EVALUACIÓN DEL PROYECTO

5.1. ANÁLISIS DE COSTO UNITARIO

Costos Totales

/ Unid.

Anuales =

Costo Unitario

Costo Unitario

= $ 75.463

= $ 4.192 18

Precio de Venta

- Costo

Unitario =

Utilidad Unitaria

$ 10.800 - $ 4.192 = $ 6.608

5.2. ANÁLISIS FINANCIERO

Las razones de liquidez se utilizan para juzgar la capacidad que tiene

una empresa para satisfacer sus obligaciones de corto plazo, a partir

de ellas se pueden obtener muchos elementos de juicio sobre la

solvencia de efectivo actual de la empresa y su capacidad para

permanecer solvente en caso de situaciones adversas. En esencia,

deseamos comparar las obligaciones de corto plazo los recursos de

corto plazo disponibles para satisfacer dichas obligaciones

Desde el punto de vista de la administración, el análisis de los estados

financieros es útil como una forma para anticipar las condiciones

futuras y, lo que es más importante, como un punto de partida para la

planeación de aquellas operaciones que hayan de influir sobre el curso

futuro de los eventos.

El análisis de las razones financieras de la empresa es por lo general

el primer paso del análisis financiero, las razones financieras muestran

las relaciones que existen entre las cuentas de los estados financieros.

115

5.2.1. INDICES FINANCIEROS

5.2.1.1. INDICES NOMINALES

o PAYBACK (RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN)

Payback (Recuperación de la Inversión) (Menor al plazo)

Año de Recuperación de la Inversión Año 1

Diferencia con Inversión Inicial $60.521 $32.405 $28.116

Flujo Mensual Promedio Año Siguiente

$95.523 12 $7.960

Número de Meses $28.116 $7.960 4

PAYBACK 1 Año (s) 4 Mes(es)

La inversión realizada tanto por los inversionistas, como a través del

préstamo bancario para capital inicial será recuperada para el cuarto mes

del primer año de labores, recuperación que se hace en un tiempo

correcto y prudente dejando a la compañía en excelente estado y

funcionamiento.

116

o TASA DE RENDIMIENTO PROMEDIO

Tasa de Rendimiento Promedio

Sumatoria de Flujos $158.108

Años 5

Inversión Inicial $60.521

TRP 52,2%

Como podemos observar la tasa de rendimiento promedio es

notablemente superior a la de descuento lo que ratifica la viabilidad

del proyecto.

5.2.1.2. INDICES DESCONTADOS

Valor Actual Neto (VAN) (Positivo) $53.286

Índice de Rentabilidad (IR) (Mayor a 1) 1.88

Rendimiento Real (RR) (Mayor a la T. Dcto) 88%

Tasa Interna de Retorno (Tir) (Mayor a la T. Dcto) 53%

117

5.2.2. RAZONES FINANCIERAS- RATIOS- RIESGO

Punto de Equilibrio

En U$ $116.292

En % 82%

En unid. 251

Valor Agregado sobre Ventas (Menor a 50%) 35%

Indice de Empleo (Mayor al 50%) 474%

Riesgo de Iliquidez (Menor a 50%) 19%

Margen Neto de Utilidad (Mayor a la T. Dcto) 21%

Rotación de Activos (Mayor a 1) 3,4

Dupont Aprox. al 100% 70%

5.2.3. RAZONES DE LIQUIDEZ

Nos servirá para determinar la capacidad de pago de la empresa

en el corto plazo. Un activo líquido es aquel que puede convertirse

fácilmente en efectivo a un valor justo del mercado. Las razones de

liquidez muestran las relaciones que existen entre el efectivo de

una empresa y sus demás activos circulantes con sus pasivos

circulantes.

Razón de Liquidez o Circulante

Este índice nos permitirá saber si los Activos circulantes de la

empresa nos podrán servir para cubrir las obligaciones del pasivo

circulante. Esta razón representa el financiamiento con que cuenta

la empresa para cubrir sus obligaciones a corto plazo, menos de un

año.

118

Razón de Liquidez = Activos Corriente

714.352 3,59 Pasivos Corriente 199.145

El resultado de esta razón nos indica que por cada dólar que debe la

empresa el primer año, posee tres y medio dólares del activo circulante o

corriente para cubrir sus obligaciones.

5.2.4. RAZONES DE ADMINISTRACIÓN DE ACTIVOS

Es el conjunto de razones que mide la efectividad con que la empresa está administrando sus activos.

Rotación de Activos Totales

Se calcula dividiendo las ventas entre los activos totales.

Ventas/activos totales. Mide la rotación de todos los activos de la

empresa.

Rotación de Activos Totales

= Activos Totales del Período

564.498

0,46 Ventas Totales Promedio

1.216.934

5.2.5 RAZONES DE ADMINISTRACIÓN DE DEUDAS

Nos permitirá conocer cómo la empresa financia sus activos con

deudas a terceros. También proporciona la razón entre la deuda

con terceros y su patrimonio.

Razón Pasivo Total sobre Patrimonio

119

Nos permitirá conocer si la deuda con terceros es mayor, igual o

menor que el patrimonio que posee la empresa.

Pasivo Total a Patrimonio

=

Pasivo Total 261.684 0,54

Patrimonio 483.383

Mientras mayor sea el endeudamiento con terceros en relación

al patrimonio de la empresa, así como la parte de la deuda a

corto plazo, mayor será el riesgo financiero.

Por su préstamo inicial Proopti Inmobiliaria posee en sus inicias

un fuerte peso su primer año de funcionamiento, el cual baja

significativamente del primer al segundo año donde su flujo es

mas solido y menos dependiente del endeudamiento.

Razón de Endeudamiento sobre Activos

Nos permitirá medir el grado de compromiso que la empresa

tiene al financiar sus activos con deudas a terceros. Mide el

porcentaje de fondos proporcionado por los terceros. Deuda

Total/Activos Totales.

Pasivo Total a Activos Totales

= Pasivo Total 261.684

0,35 Activo Total 745.065

Razón de Ventas a Pasivo Total

Ventas a Pasivo Total

=

Ventas Totales del Período

1.216.934 5,49

Pasivos Totales Promedio 221.860

120

Cobertura de Intereses.-

Cobertura de Intereses

=

Utilidad antes de Intereses e Impuestos 431.999 22.46

Intereses 19.233

5.2.6. RAZONES DE RENTABILIADAD

La rentabilidad es el rendimiento o retorno valorado en unidades

monetarias, que la empresa obtiene a partir de sus recursos, es

decir, es la utilidad del periodo expresado como un porcentaje de

las ventas, de los activos o de su capital.

Margen Bruto.-

Indicador de rentabilidad que se define como la utilidad bruta sobre

las ventas netas, y nos expresa el porcentaje determinado de utilidad

bruta (Ventas Netas- Costos de Ventas) que se está generando por

cada dólar vendido

Margen Bruto = Utilidad Bruta

682.401 56%

Ventas Netas

1.216.934

Rendimiento sobre Ventas.-

Calcula cuanta utilidad neta se derivó de cada dólar en las

ventas; ello indica lo bien que se han dirigido los gastos

operativos. También puede indicar si el negocio está generando

suficientes ventas como para cubrir los gastos fijos y que aún

quede una utilidad aceptable.

121

Rendimiento sobre Ventas

= Utilidad Neta

254.371 20,90%

Ventas Netas

1.216.934

Rendimiento Sobre Activos.-

Es la proporción entre la utilidad neta después de impuestos

dividida entre el total de activos. El porcentaje que resulta

muestra la capacidad de los activos de generar Ganancias, o la

utilidad generada por el uso del activo del negocio.

Rendimiento sobre Activo

= Utilidad Neta del Período

254.371 45.06%

Activos Totales Promedio

564.498

Rendimiento Sobre Patrimonio.-

Esta razón lo obtenemos dividiendo la utilidad neta entre el

patrimonio neto de la empresa. Mide la rentabilidad de los

fondos aportados por el inversionista.

Rendimiento sobre Patrimonio

= Utilidad Neta del Período

254.371 53.68%

Patrimonio Total Promedio

473.829

122

5.3. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

a. Escenario Proyectado


FLUJO DE CAJA



INGRESOS

Saldo Inicial 0 $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112

Venta $ 87.150 $ 141.750 $ 241.371 $ 324.734 $ 421.929



TOTAL INGRESOS $ 147.671 $ 174.155 $ 271.552 $ 420.256 $ 621.042

EGRESOS

Materiales $ 36.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000





Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025



Pago impuesto a la Renta $ 527 $ 11.110 $ 20.948

Pago participación Trabajadores $ 746 $ 15.739 $ 29.676

TOTAL EGRESOS $ 115.266 $ 143.974 $ 176.029 $ 221.144 $ 263.928

Flujo Neto $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112 $ 357.114

b. Escenario Pesimista

Reduciendo al máximo nuestras proyecciones, y exponiendo a

las finanzas de la compañía a una constante baja demanda,

podemos su efecto en la compañía, la línea de proyectos que es

la que mas genera con el paso del tiempo, también es la que

requiere mayor inversión, por lo cual, este factor de ejecución,

otorga una flexibilidad fundamental para la gestión de

contingencias, vital en épocas de crisis y baja demanda. En este

escenario la expectativa de crecimiento anual se redujo

123

significativamente afectando, mas la solides, la baja inversión y

el continuo aunque lento (en este caso) retorno de la inversión

ayuda a que esta baja no afecte a los objetivos planteados.


FLUJO DE CAJA


CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO

5

INGRESOS

Saldo Inicial 0 $ 27.605 $ 10.369 $ 64.963 $ 167.669

Venta $ 73.350 $ 126.738 $ 225.182 $ 317.981 $ 424.658



TOTAL INGRESOS $ 133.871 $ 154.343 $ 235.551 $ 382.944 $ 592.327

EGRESOS

Materiales $ 27.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000





Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025



Pago impuesto a la Renta -$ 1.725 $ 8.682 $ 19.935

Pago participación Trabajadores -$ 2.444 $ 12.299 $ 28.241

TOTAL EGRESOS $ 106.266 $ 143.974 $ 170.588 $ 215.275 $ 261.480

Flujo Neto $ 27.605 $ 10.369 $ 64.963 $ 167.669 $ 330.847

Valor Actual Neto (VAN) (Positivo) $14.038

Indice de Rentabilidad (IR) (Mayor a 1) 1,23

Rendimiento Real (RR) (Mayor a la T. Dcto) 23%

Tasa Interna de Retorno (Tir) (Mayor a la T. Dcto) 26%

124

5.4. CONCLUSIÓN

Las principales conclusiones que se desprenden de este análisis son:

Como pudimos observar el desenvolvimiento y crecimiento de la Proopti

Inmobiliaria es bastante atractivo, dado que en su línea de negocio, la inversión

real en estos inmuebles se ve recuperada el primer año con la obtención de los

arriendos, y los dos años restantes es netamente utilidad, esto refiriéndonos

específicamente al área de optimización de activos. A nivel general la inversión

realizada a través de aportes de sus accionistas y créditos bancarios será

recuperada el cuarto mes del primer año de gestión como lo revela el análisis

de recuperación de la inversión (payback). Además apegándonos a análisis de

tasa de rendimiento promedio obtenida en el proyecto 52.2%, podemos concluir

que es muy superior a la tasa de descuento 15%, lo que nos provee de un

excelente indicador de la viabilidad de la empresa.

En las áreas donde el bien transable es la información o las asesorías, por el

tipo de servicio intangible que estos representan, el margen de utilidad es

bastante alto, ya que esta información luego de obtenida es reutilizada y

actualizada de forma continua proveyéndonos de recursos constantemente, el

Valor actual neto como resultado de los primeros tres años de ejecución nos

revela un claro margen positivo de $53.286 dólares ganados, a pesar del

préstamo y demás responsabilidades financieras de la empresa, revelando la

factibilidad de la misma. El índice de rentabilidad obtenido de los primeros años

del proyecto, nos indica que por cada dólar invertido la empresa va generar

1.88, por lo que cubre fácilmente la inversión en estos primeros años de

gestión. Como los anteriormente mencionados los índices y ratios financieros

confirman la factibilidad del proyecto, y su rentabilidad en la ejecución, tanto

con una operación normal como con una bajo presión.

Gracias a este completo Estudio de Factibilidad podemos concluir que

PROOPTI INMOBILIARIA empresa dedicada a la optimización de activos

inmobiliarios, será una empresa altamente rentable e innovadora.

125

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

REVISTA DOMUS (ÚLTIMAS EDICIONES) Suplemento

actualizado precios de la construcción.

INEC- Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, Censo de

población 2001.

REVISTA EL CONSTRUCTOR (EL ARTE DE HABITAR)

Especial del Diario el Universo.

ARQUITECTURA HABITACIONAL “PLAZOLA” EDIT. Noriega

Limuza

Muy Ilustre Municipio de Guayaquil ( www.guayaquil.gov.ec )

BAP. Buenos Aires Planning (http://www.baplanning.com/)

EL ESPACIO URBANO EN EL ECUADOR.- TOMO III

RED URBANA, REGIÓN Y CRECIMIENTO.- TOMO III

ESPOL- Universidad Politécnica del Litoral. Proyecto Proyecto de

Marketing para lograr eficiencia en el Sistema de Corretaje.

ESPOL ( Patricia Illingworth Niemes).

Morlás. I.C. Manual de Elab. y Eval. De Proyectos.

DIARIO EL UNIVERSO ( Artículos Especiales)

HTTP://ESPECIALES.ELUNIVERSO.COM/ESPECIALES/GUAYA

QUIL/

http://www.guayaquil.gov.ec/

http://www.baplanning.com/

http://especiales.eluniverso.com/especiales/guayaquil/

http://especiales.eluniverso.com/especiales/guayaquil/

126

ANEXOS

Anexo # 1

Encuesta para el estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios.

OFERTANTES Sitio de la encuesta:___________ Fecha:__________Hora:_______ Género: M____ F____ Edad:______ Sector:__________________

Marque con una x la opción a su elección

1. ¿Es usted dueño de este inmueble? SI___ NO___

2. ¿Le gustaría que su inmueble le genere recursos económicos?

SI___ NO___

3. ¿Le gustaría realizarlo sin invertir un centavo? SI___ NO___

4. ¿Le gustaría asociarse por el lapso de 3 a 5 anos para incrementar

su patrimonio? SI___ NO___

5. ¿Actualmente tiene los ahorros suficientes para esta inversión?

SI___ NO___

6. ¿Posee crédito bancario suficiente para realizar esta inversión?

SI___ NO___

7. ¿Posee usted algún problema en la central de riesgo?

SI___ NO___

8. ¿Su bien posee algún tipo de gravamen? SI___ NO___

En el caso de responder si. ¿Cuál?

127

9. ¿Cómo le gustaría que quede su inmueble, cuantos locales y/o

departamentos habrían según usted?

______________________________________________________

10. ¿Le interesaría participar en el diseño de sus nuevos locales?

SI___ NO___

11. ¿Quisiera formar parte de una sociedad con una empresa dedicada

a la optimización de inmuebles para mejorar su activo, y

patrimonio?

SI___ NO___

128

Anexo # 2

Encuesta para el estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios.

DEMANDANTES Sitio de la encuesta:_____________________ Fecha:_____________ Hora:_______Genero: M___ F___ Edad:______Sector:___________

Marque con una x la opción a su elección

1. ¿Cuántos y en qué puntos tiene ubicado sus locales

comerciales? SI___ NO___

2. ¿Cuál es la actividad principal de su negocio?

SI___ NO___

3. ¿Le gustaría abrir un nuevo local o punto de venta?

SI___ NO___

4. ¿Le gustaría que su nuevo negocio este ubicado en avenidas

estratégicas como la Av. Benjamín Carrión, la Av. Hermano

Miguel entre otras del norte de la ciudad? SI___ NO___

5. ¿Si existiera una empresa que encuentre para usted la

ubicación perfecta y que le acondiciones su nuevo local,

contrataría usted sus servicios?

SI___ NO___

129

ANEXO # 3


Nomina Proyectada a 5 años

AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

3709.92 3709.92 3949.92 3949.92 3949.92

3709.92 3709.92 3709.92

6023.2 6023.2 6023.2

6023.2 6023.2 6423.2 6423.2 6423.2

6023.2 6023.2 6423.2 6423.2 6423.2

15756.32 15756.32 26529.44 26529.44 26529.44

ANEXO # 4

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Nomina Proyectada a 5 años

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Gerente General 4,512.00 7,969.00 7,969.00 7,969.00 7,969.00

Jefe Adm. y Financiero 6,023.20 6,035.10 6,035.10 6,035.10 6,035.10

Coordinador de Area Legal 4,512.60 4,812.60 4,812.60 4,812.60 4,812.60

Asistente Cont. y Adm. 3,709.92 6,423.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20

Ayudante servicios multi-ples 3,709.92 3,949.92 3,949.92 3,949.92 3,949.92

Jefe de Diseño y Const. 6,023.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20

Arriendos 4,800.00 5,280.00 5,280.00 5,808.00 5,808.00

Total Gastos Administrativos 33,290.84 40,893.02 40,893.02 41,421.02 41,421.02

130

ANEXO # 5

GASTOS DE VENTAS

GASTOS DE VENTAS

Coordinador de Prom. y merc 5,119.58 5,457.08 5,457.08 5,457.08 5,457.08

Seleccionador 3,709.92 4,568.24 4,568.24 4,568.24 4,568.24

Publicidad 500.00 1,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00

Total Gastos de Ventas 9,329.50 11,025.32 12,025.32 12,025.32 12,025.32

ANEXO # 6

POLIZA-FIEL CUMPLIMIENTO

Prima Nº Contratos Total Total

Primer Año $ 168 12 12 $2.019

Segundo Año $ 168 18 12 30 $3.029

Tercer Año $ 168 24 18 12 54 $4.039

Cuarto Año $ 168 30 24 18 72 $5.049

Quinto Año $ 168 36 30 24 90 $6.058

131

ANEXO # 7

Costo Promedio Construcción de local comercial en Inmueble existente

(Solo incluye materiales)

Según la revista de la Construcción Domus

Concepto Unid. Cant. Costo Unit. TOTAL

I.- SOBREPISOS

Cerámica m2 35 11.14 $ 389.90

II.- PAREDES

Bloque liviano concreto 14X19X39 m2 45 14.03 $ 631.35

III.- ENLUCIDOS

Exteriores m2 4 14.89 $ 59.56

Interiores m2 90.16 9.73 $ 877.26

Filos ml 5.3 1.7 $ 9.01

IV.- REVESTIMIENTO DE PAREDES

Azulejo 11X11 tonos suaves 5.5 11.14 $ 61.27

V.- PINTURAS

Exterior m2 4 4.44 $ 17.76

Interior m2 84.66 4.25 $ 359.81

Empastado m2 88.66 3.82 $ 338.68

VI.- TUMBADOS

Aluminio y Yeso 1X0,65 m2 32 7.5 $ 240.00

VII.- INSTALACIONES ELECTRICAS

Acometida ml 3 138.27 $ 414.81

Panel de medidor Gbl 1 143.07 $ 143.07

Panel de distribución Gbl 1 671.62 $ 671.62

Puntos de luz unidad 3 45.58 $ 136.74



Punto de Teléfono unidad 1 48.16 $ 48.16

VII.- INSTALACIONES SANITARIAS

Punto de agua fría Pto 2 42.25 $ 84.50

Lavatorio blanco unidad 1 96.41 $ 96.41

Inodoro unidad 1 127.46 $ 127.46

Tubo de 4"aguas residuales unidad 2 52.4 $ 104.80

VIII.- PUERTAS

Puerta Exterior Enrollable unidad 1 450 $ 450.00

Puerta de laurel 0,60X2,00 unidad 1 201.17 $ 201.17

VIII.- CERRADURAS

Cerradura de baño unidad 1 7.8 $ 7.80

$ 5,717.34

132

ANEXO # 8

EGRESOS GENERALES POR PRODUCTO

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio

EGRESOS

Sueldos y Salarios 3.510 3.510 3.510 3.510 3.510 3.510

Optimización Inmobiliaria

Reconst. Y remodelación

Inversión por Inmueble 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000

Numero de Proyectos 1 1 1 1 1 1

Total Egresos Opt. Inm. 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000


Inversión por Inmueble 100 100 100 100 100 100

Numero de Inmuebles 0,00 0,00 0,50 0,50 1,00 1,00

Inversión 0 0 50 50 100 100

Inversión para Alquileres


Numero de Inmuebles 1 1 1 2 2 2

Inversión 25 25 25 50 50 50

Total Egresos Corretaje B. Raices 25 25 75 100 150 150

Adm y Mant. de Inmuebles


Número de Inmuebles 1 1 1 1 1 1

Total Egresos Adm y Mant. 200 200 200 200 200 200




Total Egresos Asesoría Inm. 40 40 60 60 60 60

Reingenieria inmobiliaria



Total Egresos reingenieria Inm. 0 0 250 250 250 250

TOTAL EGRESOS 3.265 3.265 3.585 3.610 3.660 3.660

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