CContenidoontenido

Plan de Trabajo para la Conceptualización, Estudios y Diálogo Regional, sobre la Factibilidad de un Instrumento de Hipoteca Uniforme para Centroamérica y Panamá

Primeras Visitas y Entrevistas

Expectativa Positiva de los Actores de la Cadena Registral e Hipotecaria

La Hipoteca Fuente de Liquidez Pre-requisito para el desarrollo hipotecario El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble Relación entre el mercado hipotecario y el mercado de inversión

Temas para Motivar el Diálogo Reflexiones Aspectos Jurídicos por Superar Próximos Pasos

Primeras Visitas y EntrevistasPrimeras Visitas y Entrevistas

Visitas Honduras Panamá Costa Rica Nicaragua El Salvador

Entrevistas : Supervisores Registradores, Banqueros, Empresarios, Notarios, Jueces

Total 45 funcionarios y ejecutivos Se entrevistó a un grupo representativo de los actores de la cultura registral

Expectativa Positiva…Expectativa Positiva…

Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable

Primeras Ventajas Indicadas:

Apoyo a la cultura registral

Estímulo a la cultura del crédito hipotecario

No solo generar títulos, sino tambien créditos

Homologar las mejores prácticas de cada país centroamericano– Estándares de servicio en costo y velocidad– Reducción de trámites – Agilidad y contundencia en ejecución judicial hipotecaria

Expectativa PositivaExpectativa Positiva

Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable

Primeras Ventajas Indicadas:

Dinamizar la liquidez pendiente y en suspenso de 6.000 mil millones dólares, o mas si se suman las hipotecas comerciales y las de instituciones informales

Creación de instituciones de titularización, redescuento y mercado secundario de hipotecas

Reducir el riesgo de calce

Reducir las tasas de interés

Estimular el mercado de inversiones centromericanos

Complementar el CAFTA

Complemento para las propuestas estratégicas del BCIE de crear una Titularizadora Regional Centroamericana

Hipoteca fuente de liquidezHipoteca fuente de liquidez

El desarrollo urbano requiere inversión

Las hipotecas pueden generar los fondos requeridos

Existe un círculo de liquidez pendiente y en suspenso, que se puede movilizar y potenciar

Se calcula que en Centroamérica existen 6,000 millones de dólares en créditos hipotecarios que pueden entrar en una dinámica de liquidez e inversión

Hipoteca fuente de liquidez...Hipoteca fuente de liquidez...

La excelente experiencia y desarrollo de : Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae en Estados Unidos, más de 950.000

millones de dólares , 100 millones de familias con hipotecas, el 58% de las hipotecas

Sociedad Hipotecaria Federal en México, apróx,50.000 mil millones dólares Titularizadora Colombiana, dos mil millones de dólares Entidades de titularización en Chile y Brasil

Experiencia que demuestran que las hipotecas generan los recursos para crear nuevos activos transformados que impulsan títulos de inversión que el mercado aprecia.

Prerequisitos para el desarrollo hipotecarioPrerequisitos para el desarrollo hipotecario

Que exista una integración entre los componentes del Desarrollo Urbano :

Componentes

Territorial / Espacial

Económico / Tiempo

Social / Humano

Institucional / Gobernabilidad

Principios para el Fortalecimiento del Derecho de Principios para el Fortalecimiento del Derecho de la Propiedad…la Propiedad…

Integralidad

Que puedan coexistir muchas clases de bienes inmuebles( derechos de dominio,de uso y de goce) que se puedan usar como garantía de operaciones financieras y que los inmuebles informales se incorporan al sistema de registro

Que se dirige a todos los sectores de la población, ala totalidad de los procesos y con vigencia sobre todo el territorio de un país.

……Principios para el Fortalecimiento del Derecho Principios para el Fortalecimiento del Derecho de la Propiedad…de la Propiedad…

Eficiencia

El servicio de registro de la propiedad no impone costos indebidos (en tiempo y en dinero) al usuario y se moderniza la administración de la información( se vierte al sistema informático)

Transparencia

La leyes y las normas son coherentes y conocidas,la información es compatible dentro del sistema de registro, los registros están disponibles para quien busca información legítima, especialmente el titular de derechos.

……Principios para el Fortalecimiento del Derecho Principios para el Fortalecimiento del Derecho de la Propiedadde la Propiedad

Equidad

La norma jurídica se aplica por igual a la propiedad de todas las personas, sin distición de sexo,condición social,ni raza

Cumplimiento

El ejercicio de los derechos de la propiedad es exigible judicial o extrajudicialmente sin demoras indebidas, sin limitaciones,de hecho o de derecho

Relación entre el mercado hipotecario y el Relación entre el mercado hipotecario y el mercado de inversiónmercado de inversión

Mercado Hipotecario Titularizadora Activos Transformados

Co

loc

ac

ión

de

t ítulo

s

Mercado de CapitalesBeneficios TributariosMuchos inversionistas

Muchos deudoresBancos Hipotecas

Reduce el Riesgo de CalceAtomiza el Riesgo de Inversión

Fomenta la Circulación de laLiquidez

Se descongela el capital para la inversión en desarrollo urbano

Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad InmuebleInmueble

Cláusulas MínimasInstrumento Unico de Hipoteca

Reducción de intereses bancarios

CulturaRegistral

Culturade Crédito

Cultura a la inversión

Culturatributaria

Registros EficientesReducción de Costos

Publicidad Registrala nivel Regional

Generar Títulos hipotecarios

Permite transformar en Titulos de Inversión

Mas fondos al mercado

Mejorar la política fiscal

Generación de confianza y Seguridad jurídica

Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa

Propuestas para Armonizar los Proyectos Locales de Modernización de los Registros Inmobiliarios con la Iniciativa Regional

Aprovechar la valiosa experiencia registral de actualización tecnológica y catastral.

Instrumento uniforme estándar con cláusulas mínimas para facilitar su registro y su titularización

Estudiar la posibilidad que el endoso del pagaré conlleve la cesión de la garantía hipotecaria, para evitar trámites de registros impracticables, por ejemplo: de 20.000 títulos monto de una venta típica de hipotecas de los originadores a las titulizadoras y a los bancos de redescuento

Reflexiones…Reflexiones…

Fuentes similares del Derecho Real de Hipoteca

Similitudes del Derecho Registral

Primer análisis del derecho comparado refleja mas similitudes que diferencias

Respeto del Derecho Interno

Estandarizar con las mejores prácticas existentes en la región

El atraso catastral hoy con la tecnología actual es alcanzable

ReflexionesReflexiones

La masa crítica por volumen de hipotecas, de un solo país en Centroamerica y Panamá, no es suficiente para crear procesos eficientes de titularización, se requiere una sumatoria con la integración de la hipoteca centroamericana.

Para estimular la cultura de crédito no es suficiente entregar títulos, se deben construir viviendas dignas dentro de un desarrollo urbano integrado, no solo físico.

Para que los títulos de hipotecas sean fuente de liquidez, se requieren que sean titularizables con estándares mínimos exigidos por las mejores prácticas.

Sistema inter-regional de Información de la Sistema inter-regional de Información de la Titularidad de la PropiedadTitularidad de la Propiedad

Usuarios de la Región

Conocimiento Compartido

Conectividad Regional entre los Registros

Comunicación Registral Pública en la Región

ES GUA NIC CR HON PAN

Usuarios de la Región

Asiento registral por paísAsiento registral por país

Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…

Si bien, los jueces entrevistados, indican que los procesos ejecutivos hipotecarios tienen algunas dificultades para hacerlos exigibles, no constituyen una amenaza sustancial o material

Aspectos que se deben analizar Excesivo formalismo documental y el costo de la constitución de la

hipoteca que reduce el número de inmuebles que se pueden hipotecarEn algunos países se cobra por el número de hojas de la minuta de

hipotecaDiversos aranceles y costos por impuestosBienes con reciente regularización o en posesión informal pero no

ilegal, que impiden que sean hipotecados

Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…

La carencia de un sistema actualizado y efectivo de catastro y de unos sistemas de información de la titularidad de la propiedad raiz que se puedan conectar a nivel centroamericano

Existe un porcentaje muy alto de inmuebles sin un sistema actualizado y efectivo de catastro, lo cual impide su utilización para generar hipotecas.

El principal sesgo anti-acreedor de la hipoteca consiste en la inexistencia de un consenso regional en algunos países sobre la importancia de un catastro actualizado y de un sistema inter-regional de información de la titularidad de la propiedad inmueble

Se concentra el mercado hipotecario en las capitales de los países, limitando la vinculación de ciudades intermedias

Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…

La dificultad práctica en la ejecución de la hipoteca, proceso dispendioso en la mayoría de las jurisdicciones. Ya que se impide que el acreedor pueda disponer del inmueble o apropiarse por vías diferentes al proceso judicial limitando la fiducia en garantía o los acuerdos de daciones en pago( se puede armonizar con los principios de debido proceso, audiencia y derecho de defensa)

Solo se contempla el proceso ejecutivo como al única forma para la apropiación legal de la garantía, limitando las fiducias o las daciones de pago previamente acordadas o los tribunales de arbitramento

……Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…

La existencia de figuras jurídicas que impiden la constitución o la exigibilidad de la hipoteca

(i) el patrimonio de familia, (ii)la afectación de vivienda familiar, (iii) patrimonio de familia inembargable (iv)salariosde los empleados del titular de la propiedad (v)pensiones y cuotas alimentarias a cargo del titular de la propiedad

Eliminar los obstáculos de la libre negociabilidad de los títulos hipotecarios Permitir como se hace en varios países, que el endoso del pagaré conlleve la

transmisión de los derechos de garantía hipotecaria sin necesidad de trámites dispendiosos de cesión y de la notificación al deudor

……Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…

El formulismo excesivo en los procesos judiciales en Centroamerica

(i) Casi el mismo procedimiento para los procesos ejecutivos abreviados que los de menor y mayor cuantía,

(ii) Excesiva formalidad escrita, no se opta por las audiencias verbales con presencia de las partes,

(iii) El remate u subasta judicial es dispendiosa e ineficiente, no están diseñados para estimular la puja de precios,

(iv) El incumplimiento de los plazos de ley por los los sistemas judiciales en la mayoría de los países, genera un problema de congestión y lentitud que permita resolver los conflictos entre particulares de forma expedita, que incentivan la cultura de no pago. Procesos de 120 días que terminan de 700 días.

……Conclusiones de las dificultades por superarConclusiones de las dificultades por superar

Si Centroamerica pretende desarrollar y profundizar los mercados de crédito hipotecario, es indispensable acometer las siguientes tareas Reconocimiento efectivo y real del derecho de propiedad de los

acreedores

Definición legal mercantil de la hipoteca que facilite la movilización de activos de los distintos agentes económicos dentro de un marco de seguridad jurídica

Eliminar el excesivo paternalismo de algunas entidades de los Estados que promueven la cultura de no pago, con leyes de condonación, subsidios, revocatorias de fiducias y de garantías que pueden afectar a la hipoteca como institución legal

……Conclusiones de las dificultades por superarConclusiones de las dificultades por superar

Evitar que por la falta de salvaguardia de los derechos de los acreedores para acceder a las garantías hipotecarias, en caso de incumpliento del deudor, en forma ágil y efectiva, se conduzca al racionamiento crediticio, a la subinversión y ala inmovilización o subutilización del INVENTARIO del capital de una sociedad.

Reducir el sesgo anti-acreedor sin dejar desprotegidos a los deudores y permitir estandarizar los instrumentos hipotecarios y capacitar a los agentes reguladores y al sistema judicial sobre el fundamento económico y financiero de estos instrumentos para demostrar las bondades sociales de tener garantías efectivas y sistemas financieros compitiendo por dar créditos.

La hipoteca como productoLa hipoteca como producto

Si existe mayor seguridad jurídica , existe más acceso al crédito

Las hipotecas son la materia prima para el mercado secundario de hipotecas

Si la materia prima es de mejor calidad, mayor valor tendrá en el mercado regional e internacional

Los inmuebles se valorizan, y eso implica que son mas atractivos para el crédito

La hipotecas son un producto exportable, si están estandarizadas y bien protegidas, por las normas de seguridad jurídica.