La hipoteca inmobiliaria Nocin: etimolgicamente, la palabra hipoteca deriva del latn hypotheca, que a su vez se origina del verbo griego poner a prueba y que, segn Caballas, significa gramaticalmente su posicin, accin o efecto de poner una cosa debajo de otra, sustituirla, aadirla o emplearla.No obstante, ninguna exageracin implica el decir que en el actual desarrollo del derecho la palabra es utilizada para significar diferentes instituciones jurdicas. As igual se atribuye esta denominacin al derecho real accesorio que se constituye en seguridad de un crdito en dinero, como el contrato mediante el cual el deudor o un tercero vincula el valor econmico de un bien inmueble al cumplimiento de una obligacin exigible en dinero, o a la garanta legal destinada a responder por determinadas gestiones y prestaciones, o, en definitiva, al bien inmueble cuyo valor econmico resulta vinculado para garantizar el cumplimiento de una obligacin.Definicin legal:Artculo 1.877 del cdigo civil venezolano: la hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligacin.La definicin es crtica por qu no distingue la hipoteca de la prenda. No dice nada de la posesin del bien e igualmente omite hacer referencia a la constitucin del derecho real de hipoteca. La norma parece olvidar que los bienes inmuebles estn sujetos a un rgimen de publicidad registral, no tienen porque defenderse la posesin del bien. Se puede entender como hipoteca inmobiliaria que es un derecho real de garanta que se constituye mediante el registro de un titulo (elemento esencial, sino hay registro del ttulo no hay hipoteca), sobre bienes inmuebles determinados del deudor o de un tercero, los cuales no pasa a poseer el acreedor garantizado, sino que se atribuye a este el poder de hacer ejecutar dichos bienes incluso frente al tercero adquirente y la pretensin de ser satisfecho con preferencia sobre el precio obtenido como resultado de la ejecucin. En la definicin se habla de un derecho real que se constituye, porque el titulo puede surgir de un contrato, de la ley o de una sentencia. Para que nazca el derecho real es necesario el registro del ttulo sin l no habr derecho real de hipoteca. Caracteres de la hipoteca inmobiliariaa) Es un derecho real: no se puede hablar del bien solo, hay que hacer referencia necesariamente al derecho real de garanta, pues el bien resulta modificado en su situacin jurdica. El acreedor posee el ius distrendi, puede ejecutar el bien a los fines de satisfacer su crdito.Como consecuencia de su constitucin, la hipoteca produce dos efectos inmediatos:1) La sujecin del bien hipotecado, cualquiera sea su titular actual o futuro, y cualesquiera sean las alteraciones que el bien sufra en su entidad objetiva, que permita exigir la realizacin de su valor ante la insatisfaccin del crdito garantizado.2) La adopcin de medidas destinadas a evitar la disminucin de ese valor realizable.La hipoteca resulta de la realizacin de un negocio de naturaleza sustantiva, pues aparte de que comienza a producir sus efectos desde el momento mismo de su constitucin genera de inmediato un mayor valor en el crdito garantizado y una disminucin en el bien hipotecado, independientemente de que se llegue o no a la fase procesal de ejecucin. Esta apreciacin se hace aun ms relevante si tomamos en consideracin que se trata de un derecho real que no produce desmembramiento de la propiedad porque el propietario no solo conserva dominio pleno de la cosa hipotecada, sino su uso y usufructo.b) Recae sobre cosas susceptibles de publicidad registral: la hipoteca por definicin legal, recae sobre cosas inmuebles, es ms, la ley clasifica como bien inmueble por el objeto a que se refieren en el artculo 530 del Cdigo Civil, no obstante garantizar un derecho de crdito que es un bien mueble. El artculo 1.879 del Cdigo Civil dispone que la hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Titulo XXII de este libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada. El Titulo XXII remitido se refiere a la normativa que regula el Registro Pblico, desarrollada ampliamente en la Ley del Registro Publico que le sirve de complemento. En todo caso, y ello es lo que nos importa, es que no hay hipoteca si el documento que contiene su constitucin no es debidamente registrado, lo cual hace que sea, como lo indicamos, un derecho de constitucin real.

c) Es un derecho accesorio: el derecho real de hipoteca no tendr justificacin si no existe un crdito al cual garantizar, independientemente de que el mismo preexista, nazca a la vida jurdica a la vez que la hipoteca adquiera vigencia con posterioridad, lo cual nos indica que dicho derecho real se encuentra en una relacin de dependencia ante al crdito al cual sirve de garanta. Esta relacin de dependencia deriva de la finalidad de la vinculacin que es lo que configura la accesoriedad de la hipoteca. Podemos decir que la hipoteca es accesoria en cuanto a su finalidad, esto necesariamente supone: a) la validez de la hipoteca, implica la existencia y validez de una obligacin principal; b) la extingue la obligacin principal por consecuencia se extingue la hipoteca; y c) la transmisin del derecho principal comprende el derecho accesorio (artculo 1.552 del Cdigo Civil).

d) La hipoteca es indivisible: el fundamento de la indivisibilidad de la hipoteca radica primordialmente en la conveniencia de asegurar los derechos del acreedor por ello se dice que la hipoteca es un derecho indivisible por su naturaleza. En nuestra legislacin este principio de indivisibilidad se consagra en el aparte 1 del artculo 1.877 que establece la hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualesquiera de los mismos. Del texto legal citado se desprende que la hipoteca es indivisible respecto al inmueble o inmuebles gravados, como al crdito o crditos garantizados.

e) Garantiza una obligacin dineraria: tanto en la definicin que nos proporciona nuestro ordenamiento civil, como en las definiciones doctrinarias que hemos trascrito y en la que hemos adoptado como propia, se destaca que se trata de un derecho real de garanta, esto es, que est destinada a asegurar la afectividad de un crdito. En efecto, su finalidad no es otra que hacer que acreedor confe en que llegada la oportunidad de hacer efectivo el crdito ello ser posible porque el valor econmico del bien hipotecado as se lo garantiza, lo cual se traduce en que la hipoteca solamente asegura el pago de una cantidad de dinero, y por tanto, cualesquiera sea la naturaleza de la obligacin deber siempre reducirse o resolverse en la satisfaccin de una suma de dinero.

f) La hipoteca inmobiliaria es un derecho especial: para que pueda tener efecto la hipoteca, adems de la publicidad, se requiere la designacin especial de los bienes sobre los cuales debe ser constituida. Debe hacerse, conforme a la naturaleza de los bienes, su situacin, linderos, nombre especifico si lo tiene, el Estado, Parroquia o Municipio donde est ubicado, individualizacin, entre otros. Otro requisito es la especificacin de la cantidad de dinero por la cual se constituye la hipoteca. El fundamento de esta determinacin es facilitar a terceros el conocimiento con exactitud de la totalidad de gravmenes que afectan al inmueble para as evitar posibles componendas fraudulentas entre el acreedor y el deudor, tambin permite la graduacin de la hipoteca.