CONTRATOS DE RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS,

LA TRANSACCIÓN

TEMA B

CASO CONCRETO El señor Luis Cordón, al construir un muro perimetral en el

terreno de su propiedad, no se percató que construyó en un área de 3 metros de ancho por 10 metros de largo en el terreno propiedad de su vecino, Eduardo Paz De la Colina. A efecto de evitar el juicio que se podría promover, las partes acuerdan celebrar una transacción.

Redacte la cláusula de antecedentes y en la que se otorga el contrato respectivo respetando los datos que se han proporcionado. Para el efecto debe tenerse presente lo que disponen los artículos 2152, 661, 662 y 663 del Código Civil.

Además indique las obligaciones previas y posteriores.

ARTÍCULO 2152 Código Civil Para que la transacción sea válida se requiere: 1°. Que las partes tengan capacidad para disponer de lo que sea objeto de la transacción. En el caso concreto, ambas partes deben ser propietarias de los inmuebles, el edificador de la pared construida y ser mayores de edad. 2°. Que las cosas o cuestiones sobre las cuales se transige, sean dudosas o litigiosas. Dado que se construyó, aunque sea de buena fe, en terreo ajeno esto da lugar a una cosa litigiosa: el área donde se construyó y establecer si fue de buena o de mala fe. 3°. Que las partes se prometan, cedan o den algo recíprocamente. Si las partes no se prometen, ceden o dan algo recíprocamente NO HAY TRANSACCIÓN, sino un convenio extrajudicial que igual pone fin al conflicto pero no produce los mismos efectos que la transacción. 4°. Que, cuando se celebre por medio de mandatario, éste tenga facultad especial, no sólo para transigir, sino para los actos y contratos derivados de la transacción que necesiten facultad especial. Si el mandatario no está facultado para transigir ni para otorgar los contratos que de la transacción se deriven, ésta no será válida.

ARTÍCULO 661 Código Civil El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización correspondiente; o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, solamente su renta. De acuerdo a esta norma las partes pueden pactar ya sea: que el dueño del terreno pague al que construyó la pared. Pero debe atenderse al caso concreto en particular, pues en el expuesto el que edificó construyó dentro del área que no le pertenece con ello hizo más grande el área de su terreno por eso no conviene al dueño del terreno pagar la pared porque pierde el área en la que ésta se construyó. O bien, que el edificador pague el precio del terreno y por consiguiente que éste pase a formar parte de su inmueble en forma legal mediante la desmembración de la parte en la que construyó.

ARTÍCULO 662 Código Civil. Sembrador o edificador de mala fe

El que de mala fe edifica, planta o siembra en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin que tenga derecho a reclamar indemnización alguna del dueño del suelo, ni de retener la cosa.

Para establecer si la edificación se hizo de mala fe, el dueño del terreno tiene que iniciar un juicio a efecto que en sentencia se establezca la mala fe y el derecho del dueño del terreno a que se le pague indemnización.

ARTÍCULO 663 Código Civil El dueño del terreno en que se haya edificado de mala fe, podrá pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificador.

Además de la indemnización, el dueño del terreno enel que se edificó de mala fe puede exigir la demolición de la pared; para que esto no suceda las partes celebran una transacción en la cual deberán prometerse, cederse o darse algo recíprocamente.

Del caso concreto se desprende que no hubo mala fe.

CLAÚSULA DE ANTECEDENTES PRIMERA: El señor Luis Cordón, (no debe usarse “,” antes del

verbo porque se altera la estructura de la oración) declara que es propietario de la finca urbana inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central como finca urbana número cuarenta y uno, folio trece, del libro ochenta del departamento de Alta Verapaz, consistente en una casa situada en la doce calle tres guion cero cinco de la zona doce de la ciudad de Cobán, Alta Verapaz, con las medidas y colindancias, que constan en la respectiva inscripción de dominio. Que al construir un muro perimetral en el terreno de su propiedad, no se percató que se edificó en un área de tres metros de ancho por diez metros de largo en el terreno propiedad de su vecino, Eduardo Paz De la Colina, lo cual ha generado conflicto entre las partes.

CLÁUSULA DE ANTECEDENTES PRIMERA: Declara el señor Eduardo Paz De la Colina que es propietario del finca rústica

ubicada en el municipio de Cobán, Alta Verapaz, inscrita en el Registro General de la Propiedad al número doscientos veinticinco, folio doscientos veinticinco, del libro ciento cincuenta y cuatro E de Alta Verapaz, con las medidas y colindancias que constan en su respectiva inscripción de dominio. SEGUNDA: Por su parte, declara el señor Luis Cordón, que es propietario de la finca rústica inscrita en el Registro General de la Propiedad, al número ciento veintisiete, folio ciento veintisiete, del libro sesenta y cuatro de Alta Verapaz, con las medidas y colindancias que constan en su respectiva inscripción de dominio. TERCERA: (Exponen o manifiestan para ya no repetir “declaran”) los otorgantes, que los inmuebles anteriormente identificados son colindantes entre sí y que el señor Luis Cordón construyó un muro perimetral para delimitar (el inmueble de) su propiedad; sin embargo, dicho muro fue construido fuera de (los límites del inmueble de) su propiedad habiéndolo hecho en un área de tres metros de ancho por diez metros de largo, dentro del inmueble propiedad del señor Eduardo Paz De la Colina; por lo que éste, (no debe usarse “,” antes del verbo, altera la estructura de la oración) contrató los servicios profesionales de un abogado para que inicie el proceso judicial que corresponda para lograr la demolición de la pared con lo cual no está de acuerdo el señor LUIS CORDÓN (así queda señalado el punto litigioso)

CLÁUSULA DE ANTECEDENTES PRIMERA: Manifiesta Eduardo Paz De la Colina que es

propietario de un inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad al número uno, folio diez del libro ocho de Alta Verapaz, en el que el propietario del inmueble contiguo, (no debe usarse “,” antes del verbo porque se altera la estructura de la oración) construyó un muro perimetral sobre un área de tres metros de ancho por diez metros de largo. SEGUNDA: (Expone o declara para no repetir manifiesta) Manifiesta Luis Cordón que es propietario de un inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad con el número dos, folio diez del libro ocho de Alta Verapaz, en el que sin su supervisión se construyó un muro perimetral y en la parte que colinda con Eduardo Paz de la Colina se construyó en un área de tres metros de ancho por diez metros de largo lo cual ha generado conflicto entre ambos y a fin de evitar un posible juicio han decidido transigir …

CLÁUSULA DE ANTECEDENTES Primera: Manifiesta el señor Luis Cordón, que al

construir un muro perimetral en el terreno de su propiedad (ubicado en … inscrito en el Registro General de la Propiedad al número …), no se percató que construyó en un área de tres metros de ancho por diez metros de largo en el terreno propiedad de su vecino el señor Eduardo Paz de la Colina (ubicado en … inscrito en el Registro General de la Propiedad al número…), sin contar con su consentimiento; lo que ha provocado reclamos. El conflicto está a punto de ventilarse en los tribunales de justicia mediante un juicio de carácter civil.

CLÁUSULA DE ANTECEDENTES PRIMERA: Declara el señor Eduardo Paz De la Colina, que es propietario de la

finca urbana inscrita en el Registro General de la Propiedad de la zona central, al número ciento veintiocho, folio doscientos treinta, del libro doscientos cuarenta E de Alta Verapaz, ubicado en la sexta avenida ocho guión (no se tilda) diez de la zona cinco de esta ciudad, cuyas medidas y colindancias, constan en su primera inscripción de dominio. SEGUNDA: Declara el señor Luis Cordón, que es propietario del finca inscrita en el Registro General de la Propiedad, al número ciento treinta, folio doscientos cincuenta del libro doscientos cuarenta E de Alta Verapaz, ubicado en la sexta avenida ocho guión (no se tilda)doce de la zona cinco de esta ciudad, cuyas medidas y colindancias, constan en su primera inscripción de dominio. TERCERA: Manifiesta el señor Luis Cordón, declara que entre su propiedad y la del señor Eduardo Paz De la Colina, construyó un muro perimetral que delimita las fincas relacionadas en las cláusulas anteriores, pero es el caso que abarcó un área de tres metros de ancho por diez metros de largo dentro de la propiedad del señor Paz de la Colina, razón por la cual hay inconformidad por parte del señor Eduardo Paz De la Colina quien expone que iniciará el juicio respectivo ante el órgano jurisdiccional correspondiente.

CLÁUSULA DE ANTECEDENTES PRIMERA: Declara el señor Luis Cordón, que es propietario de la finca

inscrita en el Registro General de la Propiedad con el número uno, folio dos, del libro cuatro, de Alta Verapaz, ubicado en …con las medidas y colindancias que le aparecen en su inscripción registral. SEGUNDA: (Expone, para no repetir declara) Declara el señor Eduardo Paz de la Colina, que es propietario de la finca inscrita en el Registro General de la Propiedad con el número uno, folio dos, del libro cuatro, de Alta Verapaz, ubicado en… con las medidas y colindancias que le aparecen en su inscripción registral. TERCERA: Continúan manifestado los otorgantes, que entre ellos se ha originado un conflicto en virtud que el señor Luis Cordón, al construir el muro perimetral para circular su vivienda, no se percató que construyó en un área de tres metros de ancho por diez metros de largo en el inmueble propiedad de su vecino el señor Eduardo Paz De la Colina, quien acudirá a los tribunales respectivos para proteger su derecho de propiedad.

CLÁUSULA DE ANTECEDENTES PRIMERA: Manifiesta el señor Luis Cordón que es propietario

del inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad con el número NOVECIENTOS (900), FOLIO NOVENTA (90), DEL LIBRO NUEVE (9) DE ALTA VERAPAZ, en el cual construyó un muro perimetral; sin embargo, no se percató que construyó en un área de tres metros de ancho por diez metros de largo propiedad de su vecino, el señor Eduardo Paz De la Colina, inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad con el número de FINCA NOVECIENTOS UNO (901), FOLIO NOVENTA Y UNO (91), DEL LIBRO NUEVE (9) DE ALTA VERAPAZ. SEGUNDA: Sigue manifestando el señor Luis Cordón que derivado de lo anterior han surgido controversias entre ambos propietarios, pero para evitar promover un pleito judicial han acordado de común acuerdo transigir…

CLÁSULA DE ANTECEDENTES PRIMERA: Antecedentes. a) Manifiesta el señor Luis Cordón que

es propietario de un terreno ubicado en la aldea Tax del Municipio de Tactic, Alta Verapaz, inscrito en el Registro General de la Propiedad al número … con las medidas y colindancias que constan en la inscripción registral; el cual colinda en la parte norte con el terreno propiedad del señor Eduardo Paz de la Colina. b) (Expone o declara para no repetir manifiesta) Manifiesta el señor Eduardo Paz de la Colina que el terreno de su propiedad ubicado en … inscrito en el Registro General de la Propiedad al número … que efectivamente colinda con el inmueble propiedad del señor Luis Cordón; que hace tres meses construyó un muro perimetral en el cual(se debe evitar las redundancias y el uso excesivo de “el cual o la cual”) en un área de tres metros de ancho y diez metros de largo del terreno propiedad de su vecino.

CLÁUSULA DE ANTECEDENTES PRIMERA: Manifiesta el señor Luis Cordón que es

propietario de un inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad con el número diez, folio diez del libro once de Alta Verapaz, lo cual acredita con el primer testimonio de la escritura número siete autorizada en esta ciudad por la infrascrita notaria a cinco de marzo del dos mil doce. En dicho inmueble se construyó un muro perimetral sin percatarse que se construyó en una parte del terreno de su vecino Eduardo Paz De la Colina, específicamente en un área de tres metros de ancho por diez metros de largo. (El terreno del señor Paz está ubicado en… e inscrito ….)Situación que ha ocasionado problemas entre ambos, razón por la cual el señor Eduardo Paz De la Colina pretende iniciar juicio en su contra.

RESPUESTAS DISCREPANTES PRIMERA: Antecedentes. Manifiesta el señor Luis Cordón, que es propietario

de un inmueble ubicado en la tercera avenida tres guión (no se tilda) veinte de la zona tres de esta ciudad, inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad de la zona central como finca urbana número cuarenta, folio doce, del libro noventa de Alta Verapaz; en el cual construyó un muro perimetral. Por su parte manifiesta el señor Eduardo Paz De la Colina, que es propietario de un inmueble ubicado en la tercera avenida tres guión (no se tilda) veintiuno de la zona tres de esta ciudad, el cual se encuentra inscrito en el Registro General de la Propiedad de la zona central como finca urbana número dos, folio diez, del libro noventa de Alta Verapaz; y que es copropietario en medianería de inmuebles, específicamente del muro perimetral que construyó el señor Luis Cordón. (En el caso concreto para nada se mencionó la existencia de medianería. La medianería es la copropiedad sobre paredes divisorias. Si ambos son copropietarios de la pared que construyó el señor Luis Cordón NO HAY CONFLICTO, se asume que ambos estaban de acuerdo en que la pared se construyera en área de los dos terrenos, lo que no sucedió. El conflicto surgió porque no son copropietarios, porque la pared se construyó en un área que no le pertenecía al edificador lo que obliga al vecino a hacer reclamos a fin de que se le devuelva el área que le pertenece o la pared sea demolida)

… El señor Luis Cordón, declara que entre (el inmueble de )su propiedad y el del señor Eduardo Paz De la Colina, existe una pared medianera (el hecho que sea una pared divisoria no la convierte en medianera. Una pared es medianera solo cuando pertenece en copropiedad a los dueños de los terrenos contiguos y ello supone que se construyó de mutuo acuerdo en el área fijada de común acuerdo) que se construyó en un área de tres metros de ancho por diez metros de largo en el terreno propiedad de su vecino la cual se construyó sin contar con el consentimiento de su vecino, lo que ha provocado reclamos, esta situación está a punto de ventilarse en los Tribunales de Justicia, mediante la persecución (debió decir “prosecución”) de un juicio ordinario, cuya pretensión consistiría en el pago de daños y perjuicios.

CLÁUSULA EN LA QUE SE OTORGA EL CONTRATO CUARTA: Los otorgantes declaran, que han sostenido negociaciones

para evitar un proceso judicial y han decidido transigir sobre dicho conflicto, realizando las siguientes concesiones recíprocas: A. El señor Luis Cordón hace entrega al señor Eduardo Paz De la Colina de la cantidad de VEINTICINCO MIL QUETZALES en concepto del pago de la fracción del bien inmueble en la que fue construido el muro perimetral. Dicha fracción tiene un área de treinta metros cuadrados, con los siguientes rumbos, medidas y colindancias: ——– la cual deberá desmembrarse de la finca número … e inscribirse a nombre del señor Luis Cordón en el Registro General de la Propiedad; b) El señor Eduardo Paz De la Colina, (no debe usarse “,” antes del verbo porque altera la estructura de la oración) manifiesta que aunque estima que el precio del área es de TREINTA Y CINCO MIL QUETZALES acepta la cantidad propuesta por la otra parte, misma que ha recibido en efectivo, a su entera satisfacción y se obliga a no promover ningún juicio, ni reclamación alguna por este motivo en el futuro.

CUARTA: En virtud de lo indicado en la clausula anterior, los comparecientes declaran que con el objeto de evitar un proceso litigioso, (no debe usarse “, “antes del verbo porque se altera la estructura de la oración) han decidido transigir mediante las siguientes concesiones recíprocas: a) El señor Luis Cordón entrega en efectivo al señor Eduardo Paz De la Colina la cantidad de DIEZ MIL QUETZALES en concepto del pago de la fracción del bien inmueble que mide tres metros de ancho por diez metros de largo en donde construyó el muro perimetral; b) Eduardo Paz De la Colina manifiesta que aunque estima que el precio del área en la que se construyó la pared es de QUINCE MIL QUETZALES acepta y recibe a su entera satisfacción la cantidad propuesta por la otra parte; c) Dado que el señor Luis Cordón está pagando el área donde construyó, ésta deberá desmembrarse de la finca … e inscribirse a su nombre en el Registro General de la Propiedad con un área de … entre las medidas y colindancias :… d)El señor Eduardo Paz De la Colina se obliga a no promover ningún juicio, ni reclamación alguna por este motivo, ni en presente ni en el futuro.

CUARTA: Los comparecientes declaran que con el objeto de evitar un proceso litigioso, de manera previa (si van evitar un proceso es obvio que es previo lo subrayado es redundante) a iniciar acciones judiciales, han decidido transigir, de conformidad con las siguientes concesiones recíprocas: a) El señor Luis Cordón (a efecto de que la pared construida no sea demolida) entrega en efectivo al señor Eduardo Paz De la Colina la cantidad de CINCO MIL QUETZALES en concepto del pago de la fracción del bien inmueble que mide tres metros de ancho por diez metros de largo en donde construyó el muro perimetral, suma que el señor Eduardo Paz De la Colina recibe a su entera satisfacción; b) El señor Eduardo Paz De la Colina manifiesta que aunque estima que el precio del terreno donde se construyó es de DIEZ MIL QUETZALES acepta y recibe la cantidad propuesta por la otra parte; c) las partes convienen en desmembrar el área de …. metros cuadrados donde se construyó la pared entre las medidas y colindancias:… a efecto de que sea inscrita a favor del edificador; d) el propietario del terreno se obliga a no promover ningún juicio, ni reclamación alguna por este motivo, ni en presente ni en el futuro.

RESPUESTAS DISCREPANTES TERCERA: Ambos contratantes declaran que en virtud de lo manifestado en las cláusulas

anteriores y con el ánimo de evitar el pleito que podría promoverse por tal circunstancia, por el presente acto celebran TRANSACCIÓN mediante las concesiones recíprocas siguientes: a) El señor Luis Cordón, en concepto de indemnización por daños y perjuicios entrega la cantidad de cinco mil quetzales en efectivo; suma que el señor Eduardo Paz De la Colina, manifiesta tener por recibida a su entera satisfacción; b) El señor Eduardo Paz De la Colina se compromete a tolerar de manera permanente que la construcción de la pared medianera (el hecho que sea divisoria entre ambos inmuebles no se convierte en medianera. Sería medianera si se hubiera construido en área establecida de común acuerdo, generalmente se construye la mitad de la pared en cada uno de los terrenos y ambos propietarios corren por igual con los gastos de construcción. Por otro lado, si el edificador paga una cantidad de dinero por el área en la que construyó es obvio que se convierte en propietario de esa área y por consiguiente debe desmembrarse e inscribirse a su nombre) que le afecta porque le limita el uso total de su propiedad, continúe en el lugar y modo donde fue hecha (si el propietario del terreno acepta esta situación de tolerar, entonces quien debe pagar por la pared es él y perder el área donde se edificó no es congruente), obligándose a no promover ningún juicio, ni reclamación alguna por este motivo, ni en el presente ni en el futuro; c) El señor Luis Cordón, por su parte, se compromete a velar por el buen mantenimiento de la pared medianera y a no abrir puertas ni ventanas en la misma como signo contrario a la medianería, lo cual queda expresamente prohibido a ambos propietarios.

SEGUNDA: Continúa manifestando el señor Luis Cordón, que a raíz de dicha construcción, surgieron diferencias con el señor Eduardo Paz de la Colina, con quién(no se tilda) ha llegado a un arreglo extrajudicial, evitando de esta manera acudir ante el órgano jurisdiccional competente, mediante las concesiones recíprocas siguientes: a) que en el plazo de treinta días (que vence el día …)le deberá cancelar (debió decir PAGAR porque cancelar jurídicamente significa dejar sin efecto) la cantidad de veintidós mil quetzales en efectivo, en concepto de indemnización, por los daños y perjuicios ocasionados, b) el señor Eduardo Paz de la Colina, se compromete a respetar el plazo otorgado al señor Luis Cordón, y en no acudir al Juzgado competente a ejercer su derecho; c) al momento de ser indemnizado a su satisfacción, está obligado a realizar la escritura traslativa de dominio de la fracción (esto no es necesario, en la propia escritura de transacción se realiza la desmembración y el testimonio de la escritura se presenta al RGP para que se inscriba la fracción a nombre del edificador)

Ambos otorgantes manifiestan que con el objeto de evitar un proceso litigioso, han decidido celebrar el presente contrato de transacción mediante las siguientes concesiones recíprocas: A) El señor Luis Cordón en virtud de lo sucedido y en aras de una solución inmediata entrega en efectivo al señor Eduardo Paz De la Colina la cantidad de diez mil quetzales en concepto del pago por daños y perjuicios en virtud que se construyó el muro perimetral en su propiedad, suma que el señor Eduardo Paz De la Colina recibe a su entera satisfacción, en efectivo y en moneda de curso legal. b) El señor Eduardo Paz De la Colina se obliga a tolerar el muro perimetral y a no promover ningún juicio, ni reclamación alguna por este motivo, ni en el presente ni en el futuro ya que la actitud del señor Luis Cordón le parece efectiva y soluciona el problema dado comprometiéndose a no iniciar ningún juicio tal como lo establecido en el presente instrumento público.

Como está redactado el contrato da lugar a interpretar que: el dueño del terreno se quedará con la pared pero nada se indica respecto al área donde se construyó. ¿Le queda al dueño del terreno o al edificador? Si el edificador está pagando es obvio que pase a ser propietario del área en la que se construyó. Sin embargo, nada de esto se dice lo cual hará que resurja el problema.

Aunque se dice que se hacen concesiones recíprocas, no las hay. De la forma como se redactó parece mas bien un convenio extrajudicial denominado transacción y no surtirá los efectos que se perseguían: evitar el juicio o terminar el que se hubiere promovido.

OBLIGACIONES PREVIAS: 1) Identificación de los comparecientes por medio de DPI, pasaporte o dos testigos, según corresponda.

2) Títulos con los que se acreditan propiedades de los terrenos.

3) Plano del inmueble en el que se construyó el muro perimetral.

4) Plano del inmueble propiedad del edificador. Esto a efecto de establecer las áreas de ambos inmuebles y el lugar en el que se edificó indebidamente.

5) Plano de la pared largo y ancho, colindancias.

OBLIGACIONES POSTERIORES: 1) Remisión del testimonio especial al Director del Archivo General de Protocolos dentro de los 25 días hábiles a la autorización de la escritura. 2) Extender testimonio a los interesados, para lo cual previamente deberá satisfacerse el impuesto de timbres fiscales del 3% conforme lo establecido en el artículo 2, numeral 1 del Decreto 37-92 del Congreso de la República de Guatemala. El cual servirá para que: a) Se desmembre y se inscriba a favor del edificador el área que pagó, si

es el caso. b) Se haga valer la transacción como excepción, si el dueño del terreno

inicia el juicio o prosigue el que hubiere iniciado. Art. 116 num 11, y 120 cpcym

c) Sirva de título ejecutivo en la vía de apremio si el edificador no paga la cantidad que ofreció por el área donde construyó; o hacer valer otras obligaciones adquiridas por las partes. Art. 294 num 6 cpcym.