Control de alquileres en un país con alta inflación · 2020. 9. 13. · Argentina: Proyecto de...
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Control de alquileres en un pa��s con alta in�aci�on
Konstantin A. Kholodilin y Alejandro D. Jacobo
DIW/NRU-HSE/UNC/CICE-CIECS
13 de agosto 2019
Kholodilin y Jacobo Workshop 1 / 21
Introducci�on
En Argentina ≈8 millones de personas alquilan sus viviendas.I Los argentinos destinan un 45% del sueldo a pagar el alquiler (encuesta
de Inquilinos Agrupados).
La proporci�on de hogares inquilinos en 2017:I 17% en Argentina,I 38% en la Ciudad de Buenos Aires,I 27% en C�ordoba.
Kholodilin y Jacobo Workshop 2 / 21
Proporci�on de hogares inquilinos por provincias, 2010
%
(0,10](10,20](20,30]
Source: Reese et al. (2014) basado sobre los datos INEC 2010
BA
CB
CTCC
CH
DF
CN
ER
FM
JY
LP
LR
MZ
MN
NQ
RN
SA
SJ
SL
SC
SF
SE
TF
TM
Kholodilin y Jacobo Workshop 3 / 21
Proporci�on de hogares inquilinos en Argentina, 1947�2018
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
1020
3040
5060
7080
%
ArgentinaBuenos Aires
Kholodilin y Jacobo Workshop 4 / 21
Introducci�on
Durante los �ultimos 100 a�nos � d�e�cit de viviendas:I migraci�on,I urbanizaci�on.
Consecuencia: aumentos en los precios de alquileres.
Esta situaci�on sugiere de pol��ticas de control de alquileres.
¿Es efectivo el control de alquileres durante la in�aci�on alta?
Cuando se trata de in�aci�on, Argentina es un laboratorio perfecto que
ofrece y ha ofrecido in�aci�on de todo tipo.
Kholodilin y Jacobo Workshop 5 / 21
Pol��ticas de vivienda
Politicas de vivienda
Restriccion Fomento Otras
Control de alquileres Proteccion de desalojos
Racionamiento
Vivienda social Subsidios de vivienda
Fiscales Bancarias
Suelo urbano Normas de construccion
Kholodilin y Jacobo Workshop 6 / 21
C�omo cuanti�car las pol��ticas respecto a los alquileres?
Variables binarias para cuanti�car tres tipos de pol��ticasI control de alquileres,I protecci�on de desalojos,I racionamiento de viviendas.
Ikjt =
{1, si hay restricci�on j de tipo k en per��odo t
0, en el caso contrario
Para cada tipo de pol��tica se calcula un ��ndice compuesto como valor
medio de las correspondientes variables binarias:
Ikt =1
Nk
Nk∑j=1
Ikjt
Kholodilin y Jacobo Workshop 7 / 21
Pa��ses que ten��an o tienen a�un control de alquileres
Existian o existen aun
si no o se desconoce
Kholodilin y Jacobo Workshop 8 / 21
Pa��ses que todav��a tienen control de alquileres
1.a generacion2.a generacion
no controlse desconoce
Kholodilin y Jacobo Workshop 9 / 21
Cobertura de pa��ses
En la muestra
si no
Kholodilin y Jacobo Workshop 10 / 21
Control de alquileres en el mundo
Kholodilin y Jacobo Workshop 11 / 21
�Renacimiento� del control de alquileres
Catalu�na � en �areas con mercado de vivienda tenso, las
mensualidades no pueden superar el precio de referencia para el
alquiler + 10% (mayo 2019).
Berl��n � Mietendeckel: congelamiento de alquileres, los precios pueden
ser bajados (junio 2019).
Nueva York � las viviendas reguladas siguen siendo as��
independientemente del precio de alquiler y de la renta del inquilino
(junio 2019).
Par��s � observatoires des loyers �jan el alquiler m�aximo, en los
mercados de vivenda tensos el crecimiento de alquileres no puede
superar el ��ndice de precios de alquiler (julio 2019).
Kholodilin y Jacobo Workshop 12 / 21
Argentina: Proyecto de una Ley Nacional de Alquileres
Actualizaci�on del valor de los alquileres:I ajustes semestrales al precio del alquiler basados en un ��ndice
= ��ndice de precios al consumidor+coe�ciente de variaci�on salarial2 .
Plazo m��nimo:I se extiende de 2 a 3 a�nos el plazo m��nimo de un contrato de alquiler.
Registro de contratos.
Kholodilin y Jacobo Workshop 13 / 21
�Indices de regulaci�on del mercado de alquiler en Argentina, 1910�2017
1920 1940 1960 1980 2000 2020
00,
20,
40,
60,
81
Inte
nsid
ad d
e re
gula
cion
1920 1940 1960 1980 2000 2020
Control de alquileres
1920 1940 1960 1980 2000 20201920 1940 1960 1980 2000 2020
Guerras mundialesArgentinaAmerica Latinamundo
1920 1940 1960 1980 2000 2020
00,
20,
40,
60,
81
Inte
nsid
ad d
e re
gula
cion
1920 1940 1960 1980 2000 2020
Proteccion de desalojos
1920 1940 1960 1980 2000 20201920 1940 1960 1980 2000 2020
Guerras mundialesArgentinaAmerica Latinamundo
1920 1940 1960 1980 2000 2020
00,
20,
40,
60,
81
Inte
nsid
ad d
e re
gula
cion
1920 1940 1960 1980 2000 2020
Racionamiento de viviendas
1920 1940 1960 1980 2000 20201920 1940 1960 1980 2000 2020
Guerras mundialesArgentinaAmerica Latinamundo
Kholodilin y Jacobo Workshop 14 / 21
Modelo de regresi�on
yt = α+
K∑k=1
βkxCk,t−1 +
L∑l=1
γlxRl,t−1 + εt
donde
yt � tasa de cambio del alquiler real en el per��odo t;
xCkt � k variable de control;
xRlt � l ��ndice de regulaci�on (nuestra variable de inter�es);
εt � t�ermino de error;
α, β y γ � par�ametros a estimar.
Kholodilin y Jacobo Workshop 15 / 21
Per��odos de crisis de in�aci�on (Reinhart and Rogo�, 2010)
●
●
1920 1940 1960 1980 2000
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
●
●
1920 1940 1960 1980 2000
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
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Variables dependiente y de control, 1910�2017
1920 1940 1960 1980 2000 2020
−50
050
Crecimiento de alquileres reales
%
1920 1940 1960 1980 2000 2020
−60
−40
−20
020
Tipo de interes real
%1920 1940 1960 1980 2000 2020
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
Crecimiento de poblacion
%
1920 1940 1960 1980 2000 2020
−15
−5
05
1015
Crecimiento del PIB real per capita
%
1920 1940 1960 1980 2000 2020
−60
−20
020
4060
80
Crecimiento de permisos de construir
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Resultados de la estimaci�on (M��nimos Cuadrados)
Baja in�aci�on Alta in�aci�on(1) (2) (3) (4)
Constante 0,100 −0,215 0,190 0,426(0,089) (0,166) (0,129) (0,306)
Tipo de inter�es −0,003 −0,003 −0,006∗∗ −0,006∗∗∗
(0,003) (0,003) (0,003) (0,002)
Poblaci�on −2,797 4,166 −31,070∗∗ −40,043∗∗
(3,249) (3,996) (12,667) (16,536)
PIB 0,004 0,127 0,778 0,946(0,419) (0,360) (1,026) (0,976)
Permisos de construir 0,092 0,067 −0,315∗∗ −0,329∗∗
(0,073) (0,070) (0,144) (0,142)
Control de alquiler −0,275∗ 0,450(0,151) (0,343)
Protecci�on de desalojos 0,529 −0,155(0,403) (0,572)
Racionamiento 0,148 −1,165 −1,058 −0,324(0,394) (0,984) (1,230) (1,759)
N�umero de observaciones 47 47 36 36
R2 0,191 0,268 0,229 0,243
R2 ajustado 0,070 0,137 0,069 0,054
Kholodilin y Jacobo Workshop 18 / 21
Resultados de la estimaci�on (regresi�on cuant��lica, per��odos de baja in�aci�on)
●
●
0.2 0.4 0.6 0.8
−0.
015
−0.
005
0.00
5
RIRate_L1
τ
Coe
ficie
ntes
est
imad
os
●
●
0.2 0.4 0.6 0.8
−30
−10
010
2030
40
DLPop_L1
τ
Coe
ficie
ntes
est
imad
os
●
●
0.2 0.4 0.6 0.8
−1
01
2
DLcgdppc_L1
τ
Coe
ficie
ntes
est
imad
os
●
●
0.2 0.4 0.6 0.8
−0.
3−
0.1
0.1
0.2
0.3
DLPermits_L1
τ
Coe
ficie
ntes
est
imad
os
●
●
0.2 0.4 0.6 0.8
−1.
0−
0.5
0.0
Rent_laws_L1
τ
Coe
ficie
ntes
est
imad
os
●
●
0.2 0.4 0.6 0.8
−1
01
23
Tenure_security_L1
τ
Coe
ficie
ntes
est
imad
os
●
●
0.2 0.4 0.6 0.8
−8
−6
−4
−2
02
Rationing_L1
τ
Coe
ficie
ntes
est
imad
os
Intervalo de confianza
90%95%99%
Kholodilin y Jacobo Workshop 19 / 21
Comentarios �nales
Efectos signi�cativos negativos de regulaci�on sobre alquileres:I control de alquileres yI racionamiento de viviendas.
Signi�cativos s�olo cuando:I per��odos de baja in�aci�on,I altas tasas de crecimiento del alquiler real.
Resultados son robustos respecto al m�etodo de estimaci�on.
Kholodilin y Jacobo Workshop 20 / 21
Referencias
Reinhart, C. M. and K. S. Rogo� (2010). Growth in a time of debt. American Economic
Review 100(2), 573�78.
Kholodilin y Jacobo Workshop 21 / 21