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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN Na.-ISOI -2013 - SUNARP-TR-LLima,

1 3 SET. 2013NANCY GLADYS CHÁVEZ CORDERON° 542692 del 10/6/2013.H.TD. N° 2013-001082-Z.R.N°IXlCERC.L1MA del41712013.Predios de Lima.Adecuación y Elección de Junta Directiva.

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~~,;,' ... ,ala,}~ECURSO

~'Yt>.",? REGISTROACTO (5)

SUMILLA

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS"Excepcionalmente pueden convocar a sesión de junta de propietarios, lospropietarios que representen al menos el 25% de participaciones cuando seacredite ante el Registro la acefalía °ausencia definitiva del designado pare ello".

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la elección de laJunta Directiva de propietarios y la adecuación del reglamento Interno delEdificio Metropolitano ubicado en el Jr. Horacio Urteaga N" 534 del Campode Marte del distrito de Jesús María, registrado en la partida N° 07031552del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto, se presentan los siguientes documentos:

Copia certificada por la notaria de Lima, Ljubica Nada Sekula Delgado delacta de asamblea general extraordinaria del 18/10/2012 Y del 3/10/2012.Declaración jurada relativa a la convocatoria de la asamblea general del18/10/2012, con.firma certificada por notario de Lima, J. F. Gutiérrez Miravalel 6/2/2013.Declaración jurada relativa a la convocatoria de la asamblea general del3/10/2012, con firma certificada por notario de Lima, J. F Gutiérrez Miraval .el 6/2/2013.La Adecuación del Reglamento Interno del Edificio Metropolitano, suscritopor Ruderico Valdivia Fuentes, con firrna certificada' por el Notario de Lima,J. F. Gutiérrez Miraval el 14/12/2012.

- Copia certificada por el notario de Lima, Donato Hernán Carpio Vélez, de lacarta N" 765-2012-MDJM-GDUyA-SGCUyC del 5/10/2012, suscrita por lasubgerente de la Subgerencia de Control Urbano y Catastro de laMunicipalidad de Jesús María, Haydeliz Esquive!.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lirna, Jenny IvonneValencia Vargas, denegó la inscripción formulando la siguiente tachasustantiva:

PARA MEJOR RESOLVER SE HA REENUMERADO LA TACHAFORMULADA"De conformidad con el Articulo 42 del T.U.O. del Reglamento General delos Registros Públicos, se formula contra la presente solicitud de lainscripción la correspondiente Tacha Sustantiva, por existir defectoinsubsanable que afecta la validez del Titulo en atención a los siguientesfundamentos:

1.- Señala el primer párrafo del Articulo 2011° del Código Civil (1984), quelos Registradores Públicos, califican la legalidad de los documentos en cuyavirtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez.del acto, por lo que resulta de ellos, sus antecedentes y de los asientos queobran en las partidas registra les.

- En complemento del párrafo anterior, los literales c) y d) del articulo 32 del;. U. O. del Reglamento General de los Registros Públicos, precisa que elRegistrador al calificar y evaluar los titulas ingresados para su inscripción,deberá: "(..) Verificar la validez del acto. o contrato (..)" Así como"Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos queconforman el Titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materiay cumplen los requisitos esiablecidos en dichas normas".

Finalmente el Artículo V del Titulo Preliminar del Reglamento antes citado;precisa que "Los Registradores califican la legalidad del Título en cuyavirtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación delcumplimiento de las formalidades propias del Título y la capacidad de losotorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en aquel, constituyela causa directa e inmediata de la inscripción".

Mediante el presente titulo se solicita la inscripción de la Adecuación de .Reglamento Interno a la Ley W 27157, Constitución de la Junta dePropietarios y Elección de Junta Directiva, por lo que corresponde verificarque dichos actos materia de rogatoria se hayan' dado conforme a losrequisitos contemplados en la normatividad vigente, no obstante, se haverificado que se adjunta entre otros documentos copia certificada del Actade Junta de Propietarios de fecha 03/10/2012 donde se aprueba ladesignación del señor RUDERICO VALDIVIA FUENTES a fin de que encalidad de representante de la Junta de Propietarios se encargue deconvocar a sesión a fin de tratar la Adecuación del Reglamento Interno y laElección de la Junta Directiva, la misma que se efectuó en junta de fecha18/10/2012, siendo aquel acto de designación de representante paraconvocar a una sesión, ineficaz, en tanto que fluye del -Título Archivado N°11008 del 28/11/1969, donde obra el Reglamento Interno inscrito en suarticulo 27° que los legitimados a efectuar la convocatoria son el Presidenteo cuando lo pidan por escrito propietarios que representen al menos el 25%del total de las participaciones en los bienes comunes (..) ", supuestoque no se ha cumplido, siendo el Reglamento Interno el conjunto de normasque determinan la estructura interna del Régimen, que señala sus fines yregula sus relaciones entre los propietarios, así como establece normas.imperativas de fiel cumplimiento, disposición que guarda armonia con lodispuesto en el arto8r del Nuevo Reglamento de Inscripciones del Registrode Predios, por lo que toda convocatoria que no se haya efectuado condicha formalidad prevista deviene en inválida y consecuentemente losacuerdos adoptados objeto de aquella convocatoria no podrían surtir efectojurídico alguno, constituyendo dicho acto, uno que deviene en insubsanable.

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Así tambíén obra ínscrito mediante Título Archivado W 442 de fecha.25/03/1980, una adaptación de aquel Reglamento, este último a la Ley dePropiedad Horizontal W 22112, que quedó derogada por la TerceraDisposición Final de la Ley W 27157, por lo que a efectos de la acreditaciónde la convocatoria se tendrá a lo dispuesto por el Reglamento Inscrito, porla Ley W 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. W 035-2006-VIVIENDA, Y concordante con aquello lo descrito en el Reglamento deInscripciones del Registro de Predios (Normatividad v!gente).

A mayor abundamiento quedó establecido mediante Pleno LXXX del TR.del 15 y 16 de Diciembre del 2011, que la convocatoria a junta depropietarios, solamente puede ser efectuada por el Presidente o por e!designado en el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocarlos propietarios que representen al menos el 25% del total de losporcentajes de participación en los bienes comunes, cuando se acrediteante el Registro la acefalia o ausencia definitiva del designado para ello."Por lo que estando a las normas señaladas y el antecedente registral (supropio Reglamento), corresponde acreditar la convocatoria, en el presentecaso a titulares registrales que representen dicho porcentaje, dada lacomprobada acefalía.

Sín perjuicio a lo expuesto se procede a calificar integralmente ladocumentación anexa al presente título encontrando además los siguientesdefectos:

TITULO PENDIENTE:2.- Verificado los antecedentes que obran en .el Registro se advierte laexistencia de un título pendiente que fuera objeto de .TACHA SUSTANTIVApor quien suscribe y cuyo asiento de presentación se encuentra vigentehasta el 24/06/2013, constituyendo lo expresado un obstáculo además a lainscripción de los acuerdos adoptados en el Acta puesta a calificación.Debiendo en todo caso formular desistimiento total de la rogatoria a fin dédar por concluido el Procedimiento Registral respecto de dicho título. Deconformidad con el ru.o. del Reglamento General de los Registros

DE LA CONVOCA TORIA:3.- Deberá acreditar la misma a fin de dar por válidos los acuerdosadoptados en junta, con las formalidades establecidas en el ReglamentoInterno, esto es, los cargos de recepción de los propietarios con dominio.inscrito a la fecha de la sesión con la anticipación prevista para surespectiva evaluación donde consten los datos que permitan verificar quese ha cumplido conforme a las disposiciones anteriormente acotadas. En sudefecto anexar Declaración Jurada suscrita por Propietarios querepresenten cuando menos el 25% con firmas certificadas notarialmente enel sentido que exprese que se ha convocado a todos los propietarios de lassecciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación,reproduciendo los términos de la convocatoria a fin. de corroborar con lodescrito en el Acta.

DEL ACTA DE SESiÓN DE FECHA 18/10/2012:

4.- De la relación de asistentes se advierte que no consta larepresentatividad de doña María Noriega Ponce para actuar en nombre desu copropietario en dicha sesión.

DE LA ADECUACiÓN DEL REGLAMENTO INTERNO:

5. - Se observan las siguientes disposiciones:Art. 3°._ Sírvase describir las áreas que forman parte de las secciones depropiedad exclusiva, así como el uso que se le atribuye. De conformidadcon el arto 15~0 inc a) del D.S. W 035-2006-VIVIENDA (TUO. delReglamento de la Ley W 27157).

I . '"I~ Art. 6°. - Los porcentajes descritos para las Unidades Estacionamiento 12,""G ~'1> :?("' 13,21, 22, 23 Y Optas. 301, 604, 701, discrepa de los señalados en Acta de'~. ,'1>:,,'" d.. Junta de Propietarios y del antecedente inscrito. Deberá tener en cuenta.l ' . 'c ~ que de Modificar los porcentajes, esto implica que se adopte no solamente

/, '";-:"c¿,'J'j:/' el acuerdo de Adecuación de Reglamento Interno, sino el de suModificación, acuerdo que no ha sido objeto aparentemente de laconvocatoria, ni de la sesión. Téngase en cuenta que los efectos de losasientos registra les se retrotraen a la fecha del asiento de presentación, porlo que de modificar cualquier acuerdo importa la modificación de la rogatoriainicial y conforme al Principio consagrado en el arto IX del Titulo Preliminardel TUO del R.GRP dicho acuerdo debe preexistir a la fecha del asiento depresentación.

- Asimismo la suma de los porcentajes consignados en el artículo materiáde observación deben dar como resultado el1 00% exigible.

DE LA ELECCIÓN DE LA JUNTA DIRECTIVA:

6.- Se aprueba la designación de la Junta Directiva compuesta entre otroscargos por Administrador: Emma Pican Gurt Viuda de Ravelli y Secretario:Julio Escobar Vega; sin embargo de los antecedentes registrales corre el.dominio inscrito a favor de EMMA JESÚS PICON GURT VIUDA DERA VELLI Y JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA Sirvase aclarar a fin de evitarfuturas inexactitudes registrales. .

- Por lo expuesto en los numerales 1, 2, 3 Y 4 se procede a extender laTACHA SUSTANTIVA, disponiendo la devolución de la documentaciónpresentada.

BASE LEGAL.- Artículos r, 8°, 32°, 33°, 42°, Y normas conexas del TUO.del Reglamento General de los Registros Públicos (Principio de Rogación yTitulación Auténtica y Legalidad); Reglamento de Inscripciones del Registrode Predios."

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

La apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:

En el punto 1 la registradora cuestiona la validez de la asambleaextraordinaria 3/10/2012 en la que se designa a Ruderico Valdivia Fuentes.como representante para llamar a realizar una adecuación de reglamentointerno y elección de Junta directiva, por cuanto considera que dichadesignación es ineficaz de la conclusión que arriba una vez revisado eltitulo archivado 11008 del 28/11/1969 donde se encuentra inscrito elReglamento Interno, citando el Art. 27. En la tacha, la registradora ha citadouna parte del citado articulo 27; sin embargo, no ha tomado en cuenta todoel artículo en cuestión, por cuanto en caso de urgencia la podrá convocar eladministrador.

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Que tanto la Ley N° 27157 Y el precedente adoptado en el Pleno LXXX delT.R. del 15 y 16 diciembre del 2011, señalan claramente que laconvocatoria a junta de propietarios, solamente puede ser efectuada por elPresidente o por el designado por el Reglamento Interno. Por ello en todaslas normas legales en que se sustenta, da un valor de legalidad alreglamento inscrito, y en el presente caso en éste se señala claramente quelas convocatorias también la podrá realizar el administrador en caso deurgencia.

A fin de acreditar que el administrador convocó la primera asambleaextraordinaria, adjuntamos declaración Jurada de la administradora vigentea la fecha de la convocatoria del Edificio Metropolitana. Teniendo estedocumento todo el valor legal, responsabilidad y sanciones que da unadeclaración jurada, no debiendo dudar de dicho documento pues la Ley leda las atribuciones de legalidad.

Asimismo, a fin de probar la realidad extra-registral y que la señora.administradora se encuentra facultada para realizarla hemos adjuntado undocumento en el cual la Municipalidad de Jesús María reconoce a laadministradora en cuestión, y a la referida fecha era notificada comoresponsable del Edificio Residencial Metropolitana de todo tipo de actosadministrativos con dicha Municipalidad.

En el segundo punto solicita el desistimiento de una presentación anterior,siendo que a la fecha ya se encuentra vencido.

En el tercer punto, solicita la declaración jurada del 25% de propietarios,siendo que en virtud de lo normado en el. reglamento interno inscrito se ha3djuntado la Declaración Jurada de la Administradora. .

En relación al punto 4, solicita la representativa a María Noriega Ponce paraactuar en representación de su copropietaria. Al respecto, de conformidadcon el artículo 979 del Código Civil, señala que los copropietarios tienenderecho a reivindicar y defender el bien común, concordante con losartículos 923 y 937 del mismo cuerpo legal.

En el punto 5 de la tacha, sobre la adecuación del Reglamento Interno,señala que no se ha puesto las áreas y uso de las áreas exclusivas. Hemosexpresado en la adecuación del Reglamento en el artículo 4, que en lapresente adecuación no estamos modificando nada puesto que señalamosque las áreas se encuentran inscritas en el asiento 8 del Tomo 2157 de foja045 del Registro de Predios.

Que, en relación a los porcentajes descritos para. las unidades de losEstacionamientos 12, 13, 21 Y otros Departamentos que nombra laRegistradora señala que discrepa con los antecedentes registrales. Dichaacotación es errónea, puesto que en nuestra adecuación del ReglamentoInterno en el artículo 6° hemos señalado claramente que :"(...) losporcentajes de participación de los propietarios en las áreas y los bienescomunes, se deja constancia que no se ha modificado los porcentajescomunes ya inscritos y se mantendrán (... )

Que la información señalada en el articulo 6°, se ha adquirido de lapublicidad formal señalada en el asiento 7 del Tomo 2157 de fojas 041, asícomo de las partidas electrónicas W 40634592, 40633251, 40526412 delRegistro de Predios, en defensa del principio de legitimidad señalado en el .

articulo VII del Titulo preliminar del TUO del Reglamento General de losRegistros Públicos.

El/ate 5 de la manzana 20 de la Urb. Santa Beatriz, ubicado en el distrito deJesús María, departamento y provincia de Lima, se .encuentra inscrito en eltomo 534 a fojas 437 y continúa en la partida electrónica W 07031552 delRegistro de Predios de Lima. El referido predio cuenta con un área de 2,082m2.

Siendo que en el mismo acta consta los nombres completos de losdirectivos elegidos, máxime si en la partida registral W 40696148 figura elnombre completo de la señora EMMA JESÚS PICÓN GURT VIUDA DE;RAVELLI con DNI N° 07210901, Y el señor JULIO ORIEL ESCOBAR VEGAcon DNI N° 09460831 inscrito en el Departamento 202 del mismo edificio,siendo este requisito indispensable para ser miembro de la Junta Directiva.Asimismo, debe ser aplicado el precedente registral sobre laIDENTIFICACiÓN DE LA PERSONA.

Sobre el referido predio, los propietarios la Asociación Pro Vivienda deEmpresas Unidas han construido un edificio de 8 pisos, sótanos y azotea,constituido por dos blocks (Edificio Metropolitana); declarando su fábrica yreglamento interno en el asiento 6 del referido tomo.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En caso existiera un error en la información vertida en las partidasregistra les mencionadas, previamente la institución deberá hacer larespectiva rectificación de oficio, sin dejar de lado que volvemos a repetir'

. "''''' I que en el articulo 6° de la adecuación del reglamento Interno se señala:12):7 claramente que no se ha pretendido modificar porcentajes por ningún

",,~'b ~"motivo, y se respetarán los ya inscritos. .\ ~,!,.- ~~<>;,;;___ ,,~~En el punto 6, en relación a la Elección de la Junta Directiva, señala la

.f. - s~/ Registradora la omisión del segundo nombre de la Administradora y elSecretario.

En el asiento 7 de fojas 41 del tomo 2157 se ha constituido un ReglamentóInterno del predio en referercia, bajo lo dispuesto por la Ley W 10726.

En el asiento 8 consta que, con posterioridad a las independizaciones delas unidades inmobiliarias construidas en el edificio submateria, ha quedadoinscrito en esta partida las áreas comunes.

En el asiento 41 consta que la Junta de Propietarios del Edificio.Metropolitana ha constituido una Asociación y un Reglamento de PropiedadHorizontal.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Walter Juan Poma Morales.

De lo expuesto y del análisis de/ caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

RESOLUCiÓN No. - J So 1- 2013:'- SUNARP-TR-L

- ¿A quién corresponde convocar a Junta de Propietarios para la elecciónde un nuevo presidente cuando el anterior inscrito n9 cuenta con mandatovigente?

VI; ANÁLISIS

1. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la elección de laJunta Directiva de propietarios y la adecuación del reglamento Interno delEdificio Metropolitano ubicado en el Jr. Horacio Urteaga N° 534, JesúsMaria, registradp en la partida N° 07031552 del Registro de Predios deLima; en mérito al acta de la asamblea general extraordinaria del18/10/2012, asamblea convocada por el representante de la junta depropietarios, Ruderico Valdivia Fuentes, electo en asamblea extraordinariadel 3/10/2012.

La Registradora Pública ha denegado la inscripción argumentando,principalmente, que ha convocado a la elección de la junta directiva que sesolicita inscribir, Ruderico Valdivia Fuentes, quien no se encuentralegitimado según el reglamento interno de la Junta de Propietarios delEdificio "El Metropolitano", por lo tanto la elección es ineficaz.

La recurrente alega que según el reglamento interno de la Junta dePropietarios, sí es posible la convocatoria a asamblea extraordinaria si losolicita, en caso de emergencia, el administrador. Por lo tanto, la elección síes válida.

En tal sentido, a criterio de esta sala la cuestión a determinar es ¿a quiéncorresponde convocar a Junta de Propietarios para elegir al ConsejoDirectivo cuando el presidente inscrito no cuenta con mandato vigente?

2. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es unamodalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en unaedificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad.común 1. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccióndeterminada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre loselementos comunes de la edificación, como el terreno en donde estáconstruido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos quehacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivasunidades de propiedad exclusiva.

Actualmente, el régimen al que deben someterse las .unidades inmobiliariasen las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/oservicios comunes se encuentra establecido en la Ley W 27157, publicadael 20 de julio de 1999, y su reglamento, elD.S. 008-2000-MTC, publicado el17 de febrero de 2000, cuyo T.U.O. ha sido aprobado mediante D.S. 035~2006-VIVIENDA.

Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el régimen legal de lasedificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes dedominio común y servicios comunes se encontraba contemplado en el

1 En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como "propiedadhorizonta!", en razón a que ha sido ideada para [as titularidades existentes en un edificio. En estos ir;muebles, .al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad delos mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planosverticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el articulo 954 del Código Civil-, como sucede en.el caso de la propiedad común; sino quese va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.

Decreto Ley W 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14 demarzo de 1978, y su reglamento, D.S.N° 019-78-VC, promulgado el 27 de'abril de 1978. Antes de estas normas la propiedad horizontal estabaregulada por la Ley N° 10726 Y su reglamento .aprobado por DecretoSupremo del 6de marzo de 1959.

3. Con el presente titulo se solicita la adecuación a Ley 27157 delReglamento Interno del predio inscrito en la partida matriz P. E. N°07031552 Y la elección de los dirigentes de la Junta de Propietarios. Dichosactos han sido aprobados en junta de propietarios del"18/1 012012.

Cabe señalar que inicialmente la Junta de Propietarios del EdificioMetropolitano según consta de los antecedentes registra les, constituyeronun Reglamento Interno inscrito en el asiento 7 de fojas 41 del tomo 2157,mediante el titulo archivado N" 11008 del 28111/1969. En dicho reglamentose había dispuesto en el artículo 27 lo siguiente:

"ARTíCULO VIGÉSIMO SETlMOLA JUNTA DE PROPIETARIOS SE REUNIRÁ UNA SOLA VEZ AL AÑO ENSESIÓN ORDINARIA, DURANTE EL PRIMER TRIMESTRE DE CADAAÑO (. ..) Y EN SESiÓN EXTRAORDINARIA CUANDO EL PRESIDENTELO CONVOQUE, O LO PIDAN POR ESCRITO PROPIETARIOS QUEREPRESENTEN EN TOTAL CUANDO MENOS EL VEINTE Y CINCO PORCIENTO DEL PORCENTAJE AL QUE SE REFIERE EL ARTíCULODÉCIMO QUINTO DE ESTA ESCRITURA, O EN CASO DE URGENCIA LACONVOQUE EL ADMINISTRADOR."

Posteríormente, en el asiento 41 de fojas 225 del tomo 2158, se inscribió unnuevo Reglamento de Propiedad Horizontal mediante el título archivado N°440 del 25/3/1980. A diferencia del articulo precitado, en el artículo 13 se hadispuesto lo siguiente:

ARTícULO DÉCIMO TERCERO.' LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS SEREUNIRÁN EN SESIONES O ASAMBLEAS ORDINARIAS YEXTRAORDINARIAS. LAS ORDINARIAS SE REALIZARÁN UNA SOLAVEZ DURANTE EL PRIMER TRIMESTRE DE CADA AÑO. LASEXTRAORDINARIAS SE EFECTUARÁN CUANTAS VECES SEANNECESARIAS A CRITERIO DE LA JUNTA DIRECTIVA O A PETICiÓN DELOS PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN CUANDO MENOS ELVEINTICINCO POR CIENTO DEL TOTAL DE LOS VOTOS.

Como se puede apreciar, la facultad para convocar a Junta de Propietariosha cambiado, apreciándose que el Administrador eh el nuevo ReglamentoInscríto, ya no tiene la facultad de convocar a Junta de Propietarios. Lo cuales concordante también en el articulo 19 del Reglamento Interno enmención, donde se han enumerado las facultades del administrador, noestando dentro de ellas la convocatoria a Junta General.

4. Asimismo, en el articulo 146 del T.U.O. del Reglamento de la Ley N°27157 - D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, consta la regulación de laconvocatoria a junta de propietarios, la que es aplicable siempre que noexista disposición distinta en el reglamento interno:"(. ..)Artículo 146.- ConvocatoriaSalvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietariosdeberá ser conv.ocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no

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menor de cinco (5) dias naturales, mediante aviso contenido en carta,esquela, facsimil, correo electrónico o cualquier otro medio que permitadejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en lasvitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno ovarios sitios visibles de la ~dificación. Los avisos y carteles contendrán laindicación del dia, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, laJunta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de lostres (3) dias naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en .el predio.(. . .)" (El subrayado es nuestro)

Conforme a lo señalado, se puede apreciar que el presidente de la junta depropietarios es el responsable para efectuar la convocatoria a junta depropietarios, ya sea a sesiones ordinarias y/o extraordinarias.

5. Es preciso señalar, que en casos de acefalía o imposibilidad deconvocatoria por el Presidente, esta instancia aprobó un acuerdo plenario,el mismo que fue adoptado en el LXXX Pleno Registral realizado los días 15y 16 de diciembre de 2011, en los términoS siguientes:

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS"La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede serefectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno.Excepcionalmeme pueden convocar los propietarios que representen almenos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro laacefalia o ausencia definitiva del designado para ello".

Dicho acuerdo fue aprobado en mérito al criterio establecido entre Vocalesy Registradores en el evento "Diálogos con el Tribunal" realizado el5/11/2011. Encontrándose sus fundamentos en la Resolución W 063-2005-SUNARP-TR-T del 21/4/2005, que estableció, entre otros, lo siguiente:

- Que la junta de propietarios para lograr los objetivos de administración yconservación de la edificación, requiere de una persona que la represente ycumpla con esa misión, además de canalizar sus acuerdos. El articulo 145del Reglamento de la Ley 27157 prescribe que la junta de propietariosestará presidida por uno de sus miembros, quien tendrá la calidad depresidente. No obstante, la norma deja en libertad a los propietarios paraque, por conveniencia o necesidades de la edificación, constituyan unadirectiva y, como no puede ser de otro modo, también determinen sucomposición y funciones.

- La junta de pr.opietarios es la reunión de todos los propietarios de lasunidades de propiedad exclusiva. Es una suerte de asamblea general desocios, no constituye una persona juridica, se trata más bien de un colectivono personificado pues carece de personalidad jurídica propia.

- Por cuestiones de operatividad, la junta de propietarios nombra a susrepresentantes, entre ellos a los directivos, a quienes les asignan funcionesy responsabilidades contenidas en el reglamento interno.

Expuesto. de este modo, el llamado que, en situaciones normales,materializa la presidencia de la directiva de la junta de propietarios vadirigido a cada uno de los miembros de la junta'y sus consecuencias

afectan única y exclusivamente a ellos. Distinto sucede con las personasjuridicas en las cuales el convocante es un órgano de ellas, y las decisionesque se tomen repercuten, en primer término, necesaria y directamente enaquellas; los socios por su parte, sufrirán o se beneficiarán de lasconsecuencias de los acuerdos posteriormente de forma indirecta.

- En consecuencia, dado que la junta de propietarios no constituye unapersona jurídica, aunque participa de algunas de sus características, esinconveniente aplicar supletoríamente las disposiciones que regulan a laspersonas juridicas societarias y no societarias. Por lo que la finalidad¡:¡erseguida puede ser salvada con una interpretación mucho más favorabléy flexible que la estipulada para aquellas, más aún si no existen normasespeciales en la Ley 27157 y su reglamento que hayan previsto laobligatoriedad de recurrir al poder judicial a fin de que convoque a la juntade propietarios para la elección de la directiva.

- En ese sentido, se considera que, excepcionalmente debe admitirse laconvocatoria a junta de propietarios efectuada por cualquier miembro de la .directiva o de la junta de propietarios, pero únicamente para efectos de laelección de la nueva directiva, cuando exista acefalía presidencial, elllamado para hacerlo no pueda o no quiera, o los 'restantes miembros noestén autorizados para ello según su reglamento interno, o hubieranrenunciado todos los integrantes de la directiva. Debe quedar claro que laconvocatoria únicamente podrá circunscribirse a ese punto de agenda, puesde versar sobre materias diversas, la convocatoria deviene en inválida, todavez que la especial situación de acefalía presidencial legitima a cualquierade los miembros de la directiva o propietarios para convocar a la junta quedevolverá la normalidad a la ínstitución.

Conforme a lo expuesto, y del acuerdo adoptado por esta instancia;excepcionalmente, debe admitirse la convocatoria a junta de propietariosefectuada por los propietarios que representen al menos 25% departicipaciones, siempre y cuando se acredite ante el Registro la acefalía oausencia definitiva del designado para ello, y la misma tenga por finalidadrestablecer la representatividad de la junta de propietarios.

6. En el presente caso, se advierte que la asamblea general extraordinariade la junta de propietarios del 18/10/2012 fue convocada por Ruderico .Valdivia Fuentes el 11/10/2012, como Representante de la Junta dePropietarios del Edificio Metropolitano para elegir a la Junta Directiva y laadecuación del Reglamento Interno. Cabe señalar que dicho representantefue elegido en una asamblea extraordinaria citada por Emrna Jesús PicónGurt Viuda de Ravelli en su condición de Administradora del referidoedificio.

En consecuencia, considerando que en este caso la júnta de propietarios seencuentra acéfala, pues no existe presidente con mandato vigente quesuscriba las citaciones a la asamblea. eleccionaria y las constanciasrespectivas, en aplicación del acuerdo plenario citado en el numeral 5 queantecede, corresponde que los propietarios que representan más del 25%de participaciones en las áreas comunes realicen dichas acciones, lo cualno ha sucedido en el caso en estudio, pues, según la esquela deconvocatoria insl'Jrta en la declaración jurada que obra en el titulo, RudericoValdivia Fuentes efectuó la convocatoria a la asamblea eleccionaria del18/10/2012 en virtud de haber sido nornbrado Representante de la Junta

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de Propietarios en una asamblea extraordinaria convocada por laadministradora Emma Jesús Picón Gurt Viuda de Ravelli.

En consecuencia, corresponde confirmar el primer punto de la denegatoriade inscripción.

7. Como segundo punto de la denegatoria de inscripción, la Registradora.ióldica que existe el título pendiente N" 420617 del 6/5/2013, el cual tiene lamísma rogatoria al del presente título apelado, señalando además que estavigente hasta el 24/6/2013. Al respecto, debemos señalar que actualmenteha caducado el asiento de presentación del referido título.

En tal sentido, corresponde dejar sin efecto el segundo extremo de ladenegatoria de inscripción.

8. En el tercer punto de la denegatoria de inscripción, la Registradora aduceque el recurrente debe de cumplir con las formalidades de la convocatoriade las asambleas cuyos acuerdos se soliCita inscribir. Teniendo en cuentaque en el presente caso se ha determinado que la convocatoria de dichaasamblea se ha efectuado por persona no legitimada, carece de objetorequerir se cumpla con las formalidades de la convocatoria.

Por lo tanto, debe revocarse el tercer extremo de la denegatoria deinscripción.

9. Como cuarto punto de la denegatoria de inscripción, la Registradora.advierte que no consta la representatividad de doña María Noriega Poncepara actuar en nombre de su copropietario en dicha sesión.

Al respecto, esta instancia ha señalado en reiterada jurisprudencia2 que larepresentación que ejercen los asistentes en la junta, es un asunto internoque no lo evalúa el Registrador, sino que es evaluada por el presidente dela junta. El hecho de no haberse consignado en el acta dicharepresentación no quiere decir que no fue considerada por el presidente.

En consecuencia, debe revocarse este extremo de la denegatoria deinscripción.

10. En el punto 5, la Registradora señala que debe describirse las áreasque forman parte de las secciones de propiedad exclusiva, así como el usoque se le atribuye. Asimismo, los porcentajes descritos para las UnidadesEstacionamiento 12, 13,21,22,23 Y Dptos. 301, 604, 701, discrepa de losseñalados en Acta de Junta de Propietarios y del antecedente inscrito.Asimismo la suma de los porcentajes consignados en el artículo materia deobservación deben dar como resultado el 100% exigible.

Al respecto, de la revisión del antecedente registral, efectivamente seadvierte del asiento 41 donde consta el último reglamento inscrito deledificio El Metropolitano, que discrepan los porcentajes en los referidosestacionamientos y departamentos.

A razón de ello, el recurrente en su escrito de apelación refiere que deexistir errores en el reglamento interno que se pres~nta con relación a losporcentajes, se subsanarán en su momento, dejando constancia que no se

2 Ver Resolución N° 474-2008-SUNARP-TR-L del 301412008.

quiere inscribir una modificación del reglamento interno, sino suadecuación.

En tal sentido, dicho punto no es materia de apelación.

11. Como último punto de la denegatoria de inscripción tenemos que en lasactas materia de calificación se han aprobado la designación de la JuntaDirectiva compuesta entre otros cargos por Administrador: Emma PicanGurt Viuda de Ravelli y Secretario: Julio Escobar Vega; sin embargo, de losantecedentes registrales corre el dominio inscrito a favor de EMMA JESÚSPICON GURT VIUDA DE RAVELLI y JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA.Sírvase aclarar a fin de evitar futuras inexactitudes registrales.

Al respecto, debemos citar el siguiente precedente de observancia'obligatoria3:

IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA"El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal,la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a lapersona y que se complementa. con otros elementos, siendo que laevaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en unaapreciación conjunta de los elementos obrantes 'en el registro y losinstrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a través dedistintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que setrata de la misma persona".Criterio adoptado en la Resolución W 019-2002-0RLCfTR del 17 de enerode 2002, publicada el3 de febrero de 2002.

En tal sentido, EMMA JESÚS PICÓN GURT VIUDA DE RAVELLI y JULIOORIEL ESCOBAR VEGA tienen derecho inscrito en las partidas N°40696148 del departamento 303 y W 40501185 del departamento 202,consignando sus números de documento nacional de identidad N°07210901 Y 09460831, respectivamente. Asimismo, los directivos elegidos.como Administrador: Emma Pican Gurt Viuda de Ravelli y como secretarioJulio Escobar Vega los números 07210901 Y 09460831 respectivamente, locual nos lleva a la conclusión que son las mismas personas.

Por lo tanto, se revoca el sexto extremo de la denegatoria de inscripción.

Con la intervención de la Vocal (s) Beatriz Cruz Peñaherrera, autorizadamediante Resolución N° 145-2013-SUNARP/PT del 30/5/2013.

Estando a lo acordado por unanimidad,

VII. RESOLUCiÓN

CONFIRMAR el primer extremo de la denegatoria de inscripción;REVOCAR el tercer, cuarto y sexto extremo por los fundamentos vertidosen la presente resolución. DEJAR SIN EFECTO el segundo extremo de ladenegatoria de inscripción.

Regístrese y comuníquese.

3 Aprobado en el II PLENO Registral, en Sesión ordinaria realizada los días 29 y 30 de noviembre de 2002 ypublicado en el diario oficial ~E]Peruano" el 22 de enero de 2003

RESOLUCiÓN No. -1501_ 2013 - SUNARP-TR-L

TIERRA VALDIVIAal Registral

Tribunal/Resolucíones 2013/542692-2013.doc

Jal •

BEA~~E~AHERRERAVocal (s) del Tribunal Registral