Crisis Inmobiliaria en Estados Unidos
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7/26/2019 Crisis Inmobiliaria en Estados Unidos
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LA CRISIS INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS
La crisis inmobiliraria acontecida en los Estados Unidos ha sido la peor
desde la Gran Depresin de los aos treinta. Histricamente, la
globalizacin y la liberalizacin han resultado de las grandes crisis del
capitalismo.
En este sentido, los procesos de globalizacin, feibilizacin de los
mercados de traba!o, liberalizacin comercial, desregulacin "nanciera,
as# como la $undacin de un r%gimen de acumulacin cuyo principal pilar
lo ha constituido el capital "nanciero han sido la respuesta de los
sectores producti&os y del gobierno para restablecer las as de
reproduccin del capital y de modi"cacin de las relaciones
capitaltraba!o en aras de una mayor tasa de ganancia. '(arcelata
)h*&ez, +-
El modelo de acumulacin basado en el desarrollo del sector "nanciero
en detrimento del producti&o, se ha con&ertido en el bac/ground de la
crisis inmobiliaria actual. Ello e&identemente signi"c un cambio en la
lgica de reproduccin del capital, donde la es$era "nanciera establece
sus necesidades de alta rentabilidad a corto plazo m*s 0ue la
perspecti&a producti&a de largo plazo, por tanto la econom#a real 0ueda
supeditada a la b1s0ueda de esos ob!eti&os.
Antecedentes
La econom#a estadounidense represent el +23 de la produccin
mundial y durante el per#odo de -452 al +5 su posicin "nanciera neta
respecto al resto del mundo $ue de"citaria en un porcenta!e cercano al
+3 'accounts, -4678+5, lo cual eplica la naturaleza global de la
actual crisis "nanciera.
La inestabilidad "nanciera es caracter#stica del capitalismo moderno y
su $recuencia y magnitud tienden a incrementarse cuando los mercados
"nancieros act1an sin regulacin del banco central y cuando el sector"nanciero crece en mayor proporcin 0ue la econom#a real y el empleo.
Un acontecimiento de lo m*s irracional en los 1ltimos tiempos lo
constituye las hipotecas subprime, 0ue surgieron como una de las
inno&aciones m*s importantes del sector "nanciero durante la d%cada
de los no&enta.
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)on el ob!eti&o de incrementar las ganancias de corto plazo y a partir de
una liberacin de los programas gubernamentales de apoyo a la
&i&ienda, di&ersas instituciones "nancieras otorgaron cr%ditos a millones
de ciudadanos 0ue anteriormente no hubieran cali"cado para ning1n
cr%dito.
9ara muchos estadounidenses la concesin de cr%ditos hipotecarios
signi"c una &aliosa oportunidad de hacerse de su casa, pero 0ue
tambi%n se tradu!o en el aumento de los delitos de cuello blanco, el
abuso de las condiciones crediticias y la bancarrota. Los pr%stamos
subprime se de"nieron como de alto riesgo, en &irtud del pobre per"l
"nanciero de 0uienes los contrataron 'estas $amilias apenas si contaban
con las rentas mensuales a ba!os intereses.
El historial crediticio del solicitante era e&aluado por :;)< ':air ;ssac
)ompany mediante punta!es= a0uellos su!etos de cr%dito 0ueobtu&ieran menos de 7+ puntos eran cali"cados como altamente
riesgosos, razn por la cual se le descartaba como cliente de un
pr%stamo prime.
>eg1n los epertos en cr%dito hipotecario, un pobre historial crediticio
ocurr#a cuando $amilia obten#a un bien inmueble con apenas una
cali"cacin de ?2 puntos al ni&el de tasas de inter%s &igente.
En comparacin a los pr%stamos prime, los pr%stamos subprime
manten#an una relacin mayor entre el cr%dito y el &alor de la casa, o
sea 0ue la participacin del cr%dito era mayor al &alor del inmueble lo
cual pon#a al deudor como altamente riesgoso en caso de insol&encia
econmica '@eyes Guzm*n, +68+4. Estas hipotecas subprime
llegaron a representar el -23 del total de hipotecas en los Estados
Unidos.
El desastre "nanciero se desarroll en torno a los acti&os subprime y el
aumento desmesurado del precio de las casas eistentes, mientras
durante el per#odo -4628-442 los precios reales de las casas se
incrementaron en promedio por ao un -3, en la d%cada de -4428+A
este indicador $ue del ?73.
Ban solo entre -446 y +7, los precios de las casas se incrementaron
&ertiginosamente un 4?3, en tanto 0ue en los cien aos precedentes los
precios inmobiliarios fuctuaron entre el - y el +3. El aumento real en
los precios de las casas estimul signi"cati&amente el auge del cr%dito y
el consumo, el cual termin en !unio de +6 cuando los #ndices de
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en agosto del mismo ao , se coment la prediccin acerca de una ca#da
cercana al A3 en los precios de los bienes ra#ces en Estados Unidos.
>in embargo, $ue a inicios del +6 cuando se e&idenci la disminucin
de las &entas de casas con respecto a las &endidas en +7. Los
primeros indicios de crisis se obser&aron con las hipotecas subprime,debido a 0ue se registraron crecientes carteras &encidas con este tipo
de cr%ditos otorgados sin an*lisis de garant#as y con ele&ados riesgos.
La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos se desarroll
hasta poner en riesgo real de 0uiebra a todo el sistema "nanciero y
adem*s pro&oc la mayor recesin a ni&el mundial poniendo en riesgo
no slo al sistema "nanciero sino tambi%n al sistema producti&o de cada
pa#s.
>in embargo las crisis subprime y bancaria $ueron realmente las
consecuencias del deterioro de las &ariables econmicas y no al re&%s.
Despu%s de la crisis de +-, las ba!#simas tasas de inter%s estimularon
el endeudamiento a corto plazo 'apalancamiento 0ue permiti "nanciar
la demanda de hipotecas a su &ez impulsada por las mismas tasas de
inter%s.
C "nales de +6 la :ed, de acuerdo con la e&aluacin de su )omit%
:ederal de ercado Cbierto ':tar,
)ountry ide :inancial, ashington utual, entre otras, comenzaron a
mostrar di"cultades en sus posiciones "nancieras, lo 0ue &ino a
agregarse a la ya menor tasa de ganancia reportada en la industria
automotriz apremiada por la agresi&a competencia de las empresas
!aponesas y europeas.
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De acuerdo con anoli '+5 las sociedades "nancieras otorgaban
cr%ditos hipotecarios poco transparentes a di&ersos sectores de la
poblacin norteamericana los cuales, dado el d%"cit corriente y "scal de
la econom#a estadounidense, eran pactados a tasas de inter%s ba!as
pero &ariables. )uando estas sociedades decidieron &ender la cartera de
cr%ditos hipotecarios a la banca, trans"rieron el riesgo inherente
mientras obten#an su respecti&a comisin como generadores de los
cr%ditos.
El Auge de Crdito
)omo ya se mencion, las ba!as tasas de inter%s impulsaron el auge del
cr%dito 0ue a su &ez se aliment mutuamente con la din*mica misma
del auge inmobiliario y las re"nanciaciones.
)uando las tasas llegaron a ni&eles m#nimos, la corriente de cr%ditos"nalmente alcanz a las $amilias de menores ingresos y escaso o nulo
historial crediticio 'segmento subprime.
El auge en los pr%stamos subprime $ue impulsado por pr*cticas laas de
cr%dito, como la eigencia m#nima de re0uisitos o el no re0uerimiento de
pruebas de ingresos, es0uemas de pagos iniciales m#nimos 0ue no
reduc#an los montos adeudados, y otras pr*cticas de rela!acin en la
e&aluacin de riesgo de los deudores, 0ue se amparaban en los precios
al alza de las garant#as.
9ero las hipotecas subprime $ueron en su mayor#a contratadas a tasas&ariables 'C@s8Cd!usted @ates ortgages, lo 0ue epon#a a los
deudores a la re&ersin en los precios del dinero y de las &i&iendas.
Las hipotecas subprime $ueron a su &ez promo&idas por la aplicacin de
una amplia gama de nue&os productos 0ue o$rec#an proteccin contra el
de$ault, los cuales part#an de procesos de titularizacin 0ue permit#an a
los bancos sacar de sus balances, cr%ditos m*s riesgosos y as# e&itarse
constitucin de reser&as de saneamiento o re0uerimientos de capital.
Cl tiempo 0ue contribuyeron a proteger los balances bancarios, latitularizacin y los otros productos hicieron posible la obtencin de
recursos $rescos para continuar concediendo cr%ditos. La proporcin de
hipotecas subprime y near8prime titularizadas, pasaron de un 43 en
+- a A3 en +7. '
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comenzaron a otorgar cr%ditos sin regulacin y control y tampoco hubo
una inter&encin regulatoria por parte del estado, todos los ciudadanos
empezaron a pedirlos.
Estos cr%ditos $ueron con intereses &ariables 'pod#an aumentarlos o
disminuirlos sin pre&ia consulta, entonces comenz a ser imposible paramillones de personas, tanto como de clase media, como de clase media8
alta, pagarlo 'e!. las cuotas aumentaban de mil a cuatro mil dlares.
9or esta causa las propiedades comenzaron a ir de regreso a los bancos.
El colapso llego cuando, enormes bancos como Lehman (rothers y
erryl Lynch, los m*s grandes prestamistas, como tambi%n pe0ueos
bancos nacionales, se declaran en 0uiebra, no ten#an fu!o de capital
pero ten#an las propiedades de los ciudadanos 0ue las hab#an perdido,
las cuales terminaron remat*ndolas a ba!os precios.
La $orma en 0ue este problema a$ecta al resto del mundo es en el &alor
de las monedas, el dlar re&ienta $rente a las monedas nacionales
haciendo 0ue in&ersiones de todos lados se cancelen hasta 0ue las
bolsas de &alores se estabilicen.
>in embargo, el sistema entra en crisis por la confuencia de estos dos
$actores
El mercado inmobiliario empieza a presentar signos de
agotamiento, los precios de las &i&iendas ya no suben tan
r*pidamente, se estabilizan o, inclusi&e, ba!an en algunos casos. La @eser&a :ederal americana sube la tasa de inter%s del - al 23
para $renar la tendencia al crecimiento de la infacin 0ue precisa
y parad!icamente hab#a contribuido a alimentar el sector de la
construccin.
La Diseinaci!n del Riesgo
El auge inmobiliario atra!o al negocio a grandes bancos de in&ersin 0ue
&ieron una oportunidad $ormidable de ganancias y adem*s aplicaron
nue&as herramientas de ingenier#a "nanciera para empa0uetar los
cr%ditos subprime y di&idirlos en segmentos, algunos de los cuales
$ueron posteriormente cali"cados como de ba!o riesgo por las agencias
cali"cadoras.
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)omo describe Bustain '+6, los prestamistas hipotecarios se
deshicieron del riesgo de impago 'de$ault de los deudores subprime,
empacando las hipotecas en bonos llamados ortgage(ac/ed >ecurities
'(> 0ue &endieron a otras organizaciones "nancieras. 'ega, +4
La gama de instrumentos, sus agrupaciones y denominaciones,categor#as hipotecarias, instituciones in&olucradas, es mucho m*s
amplia y comple!a de lo 0ue se plantea en este apartado, por lo 0ue la
situacin del mercado y los instrumentos deri&ados se &ol&i di$#cil de
esclarecer incluso para los especialistas "nancieros.
CRISIS INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS "SUS E#ECTOS EN HONDURAS
El hecho de tener a Estados Unidos como el principal socio comercial
repercuti en $orma directa y casi inmediata sobre Honduras. :ue en el
1ltimo trimestre de +5 cuando comenz a mani$estarse el mayor
impacto de la crisis econmica de Estados Unidos en la regin.
La menor demanda por sus productos se mani$est en una ca#da de sus
eportaciones a Estados Unidos de -,43 respecto del mismo trimestre
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de +6. ')omisin Econmica para Cm%rica Latina y el )aribe ')E9CL ,
+4.
La crisis internacional a$ect al pa#s en un momento en el cual la
coyuntura econmica nacional ya hab#a perdido din*mica a lo largo del
+5. Ka desde el ao +6 la econom#a hondurea se estaba en$riando,pasando de un crecimiento de 7,?3 en el +6 a un crecimiento de
?,53 en el +5.
Dada esta tendencia, para el +4 un crecimiento igual o menor al del
+5 era de esperar.
Un shoc/ eterno a$ecto a la econom#a nacional a tra&%s de a0uellos
canales econmicos 0ue tienen relacin con el eterior. Ellos son
comercio eterior, remesas $amiliares, in&ersin etran!era directa e
in&ersin p1blica 'determinada por disponibilidad de cr%ditos eternos.
Lecciones de la Crisis
)omo reconoce el :ondo onetario ;nternacional 8 :; en su in$orme
I9erspecti&as de la Econom#a undialJ del mes de abril de +5, Ila
inno&acin reciente de los mercados de "nanciamiento de la &i&ienda
agudiz el impacto de la pol#tica monetaria en los precios de la
&i&iendaJ.
>e menciona 0ue la distensin monetaria de comienzos de la d%cada
parece haber estimulado el aumento de los precios de la &i&ienda y de lain&ersin residencial en Estados Unidos, aun0ue probablemente hayan
ampliado ese e$ecto, la rela!acin de las normas crediticias y la toma
ecesi&a de riesgos por parte de los prestamistas.
El in$orme sugiere 0ue la pol#tica monetaria debe tener en cuenta el
ni&el de desarrollo de los mercados hipotecarios, dados los e$ectos de
las tasas de inter%s en las burbu!as de precios de los acti&os.
9ero adem*s matiza 0ue la carga de reaccionar $rente a posibles
burbu!as no puede recaer completamente en la pol#tica monetaria,
tambi%n a la pol#tica regulatoria le corresponde un papel cr#tico para
e&itar 0ue una rela!acin de las normas de otorgamiento de cr%dito,
como la ocurrida en el mercado estadounidense, pueda alimentar
fuctuaciones etremas de los precios de la &i&ienda.
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C ni&el de agentes econmicos y mercados, eisti sub&al1o de los
riesgos &inculado con la $alta de in$ormacin, la anteposicin de los
deseos de bene"cios por sobre la prudencia "nanciera y la eperiencia
histrica de 0ue tanto los per#odos de tasas ba!as, como de
re&alorizaciones continuas de acti&os tarde o temprano se re&ierten.
(ibliogra$#aaccounts, ;. E. '-4678+5. Catalog of major revisions to the U.S. International
Accounts.
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(arcelata )h*&ez, H. 'Cbril de +-. LA CRISIS FINANCIERA EN ESTADSUNIDS.
