Curso basico de Tasaciones

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    INTRODUCCIN.

    La valoracin de inmuebles interesa a un gran nmero de empresas y de particulares quenecesitan saber el valor del patrimonio que tienen o que desean tener. Esta necesidad de saberel valor de una vivienda, de un local comercial, o de cualquier otro tipo de inmueble puededeberse a diferentes factores: solicitud de hipotecas, refinanciacin de prstamos,compraventas, herencias, separaciones, contradictorias de hacienda, aportaciones inmobiliariasa sociedades, valoracin de activos inmobiliarios de sociedades, acciones judiciales, embargos,

    expropiaciones, reparcelaciones, valoracin de daos, indemnizaciones, valoraciones dehacienda, inversiones inmobiliarias, y un largo etc.

    El contenido que vamos a regalarte en los prximos das te ser de gran utilidad para adquirirunos conocimientos bsicos acerca del mundo de las tasaciones inmobiliarias. Se trata de unainformacin dirigida principalmente a Arquitectos, Ingenieros, Arquitectos Tcnicos, IngenierosTcnicos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, as como a Directores Financieros, Gerentes deempresas, Directores de oficinas bancarias, personal cualificado de los servicios inmobiliarios delos bancos, Abogados, Economistas, Asesores Financieros y, en general, a todas aquellaspersonas que estn interesadas en conocer en profundidad el mundo de una tasacin

    inmobiliaria.

    Para profundizar ms en el tema de las valoraciones, o en algn aspecto o mtodo concreto, terecomendamos sigas nuestros cursos de Tasaciones Inmobiliarias en su modalidad a distancia.Con estos cursos adquirirs los conocimientos tericos y prcticos suficientes para poderdedicarte profesionalmente al mundo de las tasaciones inmobiliarias y adems conseguirs lasherramientas necesarias para su realizacin. Contars con un tutor que resolver todas tus dudasy te asesorar en la realizacin de tus primeras valoraciones. Cmodo, econmico y sencillo.

    Se ha planteado un recorrido de aprendizaje a travs de varios cursos, en los que sin serobligatorio, es conveniente realizarlos en el orden expuesto, ya que es necesario tenerconocimientos de todos los aspectos de las Tasaciones Inmobiliarias. Puedes consultar toda lainformacin a travs de los siguientes enlaces:

    CURSO DE TASACIONES INMOBILIARIASNivel bsico Pldora 1 de 7

    2012. Gregorio Prez Tenas www.recursos-formativos.com [email protected]

    Este documento es de libre distribucin siempre que se respete su integridad, autor y procedencia.

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    NDICE

    PLDORA 1:

    1.1 Introduccin e ndice.

    1.2 Qu es una tasacin inmobiliaria.

    1.3 El objeto de la tasacin.

    1.4 Vocabulario bsico de tasaciones.

    PLDORA 2:2.1 Finalidades de las tasaciones inmobiliarias.

    2.2 Diferentes definiciones de valor.

    2.3 Superficies en la tasacin.

    PLDORA 3:

    3.1 Legislacin aplicable.

    3.2 Los 10 principios de la valoracin inmobiliaria.

    PLDORA 4:

    4.1 El trabajo de campo y la realizacin de la tasacin.

    4.2 Estructura del informe de tasacin.

    PLDORA 5:

    5.1 Mtodos de valoracin: coste.

    5.2 Mtodos de valoracin: comparacin.

    PLDORA 6:6.1 Mtodos de valoracin: actualizacin de rentas.

    6.2 Mtodos de valoracin: residual.

    PLDORA 7:

    7.1 Bibliografa.

    7.3 Enlaces de inters.

    CURSO DE TASACIONES INMOBILIARIASNivel bsico Pldora 1 de 7

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    QU ES UNA TASACIN INMOBILIARIA?

    Antes de definir lo que significa tasacindebemos conocer el significado de valorar: asociaruna cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en funcin de sus cualidades y comoconsecuencia de una situacin de mercado determinada. Por lo que una tasacin es larealizacin de un proceso para poder encontrar el justiprecio o sealar el precio de una cosa.

    Para poder valorar tenemos que conocer los factores que influyen en la formacin de los valoresy cuyo anlisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para ladeterminacin del valor.

    La valoracin inmobiliaria es una actividad multidisciplinar para la que se requiere una muyamplia gama de conocimiento. Los fundamentos que debe tener todo buen tasador sontecnolgicos, legales, econmicos, estadsticos; conciliar todos esos conocimientos no es tareafcil.

    Actualmente, tanto en Europa como en Espaa, disponemos de tcnicas de tasacin muydesarrolladas, en las que se busca la mxima objetividad a la hora de evaluar y en los procesosde valoracin, ya que stos se basan en principios y criterios slidamente implantados.

    Cuando realizamos una tasacin tenemos que ser capaces de saber determinar cul es elmtodo de clculo que debemos aplicar en cada caso, y cul de los distintos valores obtenidos(cuando sean varios) tenemos que asignar al inmueble, en funcin del objeto, de la finalidad ydel mtodo de tasacin.

    El tasador de inmuebles se encuentra sometido a requisitos legales, reglamentarios y ticos.Concretndose estos ltimos en cdigos deontolgicos de obligada aceptacin que afectan a suformacin, competencia, independencia y objetividad. La titulacin acadmica exigible altasador se determinar en funcin de la finalidad de la tasacin, siendo las ms habituales:arquitecto, arquitecto tcnico e ingeniero.

    Para las tasaciones de garanta, en Espaa, es imprescindible la intervencin de una sociedad detasacin homologada, que controla, valida y certifica la valoracin realizada por un tcnico detitulacin acadmica reglada.

    Una tasacin, con el fin de obtener el valor de un determinado inmueble o del derecho sobre l,se realiza con la metodologa normalizada de acuerdo a la finalidad solicitada, e incluyeinformacin sobre el valor del inmueble, sus caractersticas, entorno urbanstico, informacinregistral, catastral, fotografas y documentacin grfica en general.

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    EL OBJETO DE LA TASACIN INMOBILIARIA

    Pueden ser objeto de tasacin todos los bienes inmuebles y derechos reales, as como las cargasy gravmenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo:

    Los bienes inmuebles: Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, localescomerciales, oficinas, plazas de garaje, trasteros. Naves industriales y almacenes. Fincas rsticas.Solares y otros terrenos. Inmuebles vinculados a explotaciones econmicas.

    Los derechos reales: Usufructo y nuda propiedad. Uso y habitacin. Servidumbres. Predio

    sirviente y predio dominante. Concesiones administrativas. Derechos de superficie.

    Otras cargas o gravmenes (susceptibles de inscripcin registral): Embargos. Arrendamientosque fijan renta y plazo. Hipotecas y ventas con pago aplazado. Opciones de compra ocompraventa con pacto de retro. Afectaciones por expropiacin (parcial). Notas marginales delImpuesto de Plusvala.

    Tambin se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste dereparaciones, perjuicios, daos, indemnizaciones, etc. La metodologa a seguir en cada caso

    depende de la finalidad de la tasacin y del objeto a valorar.

    VOCABULARIO BSICO DE TASACIONES

    Antigedad.Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble ola de la ltima rehabilitacin integral del mismo y la fecha de la valoracin.

    Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin oadecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa,superficie, antigedad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.

    Depreciacin fsica.Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) deun bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus componentes.

    Depre