CursoBienesRaicesCap1

7/28/2019 CursoBienesRaicesCap1

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Conceptos Generales en Bienes Races Derechos Reservados

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Conceptos Generales en Bienes Races

Ttulo en espaol: Conceptos Generales en Bienes Races

Copyright 2012 de Angel Gonzlez Espinosa

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NDICE DE CONTENIDOS

Agradecimientos

Acerca del autorCaptulo 1 Definicin de Bien Raz e Inmueble

Captulo 2Como vender una casa o departamento

Captulo 3 Crditos Hipotecarios

Captulo 4 Impuestos por comprar o vender una casa

Captulo 5Valuacin de Inmuebles

Captulo 6Trmites ante el Registro Pblico de la propiedad

Captulo 7Administracin Condominal

Captulo 8Ley de Prestacin de Servicios Inmobiliarios


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Agradecimientos

Sembrar un rbol, tener un hijo, escribir un libro.Quin no conoce este viejo adagio?

El primer agradecimiento es para mis padres, con quienes sembr el primer rbol. A ellosdebo mi educacin y la posibilidad de estar escribiendo este libro. Sus consejos siemprefueron acertados; su soporte econmico, el adecuado

Tener un hijo! Fcil desde el punto de vista biolgico. Menos fcil desde la perspectiva dela crianza y la educacin.

Cmo saber si se ha hecho un buen trabajo?, cmo saber si las enseanzas y ejemploque le hemos dado contribuirn con su felicidad?... A mi hija Brenda quien me ha

inspirado a escribir este libro.

Un agradecimiento muy especial para mi esposa y mi madre quienes de tan buen gradoaceptaron la tarea de realizar las correcciones finales: Anglica e Irma.

Particularmente a mi esposa, quien ha sido mi inspiracin; quien con su experiencia comoadministradora me ha ayudado a revisar y corregir los textos, una y otra vez, y quien consu paciencia y amor me ha brindado el soporte necesario para llevar a cabo esta obra.

A mis hermanas Alejandra y Guadalupe que desde nio me cuidaron y me ayudaron a serlo que soy.

Terminar agradecindole a l. Al Padre de todos, al Creador que me ha dado la energa,la inteligencia y el tesn que me han permitido el privilegio de cumplir con esta tercerameta que an estaba pendiente en mi vida.


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Acerca del autor

Ingeniero en Computacin con varios diplomados incluyendo uno en Comercio Electrnicoy Finanzas, Bienes Races, ha trabajado durante ms de 15 aos en dichos temas.

Uno de sus pasatiempos ha sido la investigacin por ms de 12 aos en temas deFinanzas Personales, Libertad Financiera y Bienes Races estudiando a varios autorescomo Robert Kiyosaki, Donald Trump, David Bach, Blair Singer, Jos Espaa, BobProctor, Miguel Angel Cornejo, Luis Pazos, entre otros.

Esas experiencias han sido trasladadas, por el autor, al libro que usted tiene ahora en susmanos.


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Conceptos Generales en Bienes Races

Definicin de Bien Raz e Inmueble (Wikipedia)

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes races, portener de comn la circunstancia de estar ntimamente ligados al suelo, unidos demodo inseparable, fsica o jurdicamente, al terreno, tales como las parcelas,urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, endefinitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionardaos a los mismos, porque forman parte del terreno o estn anclados a l.Etimolgicamente su denominacin proviene de la palabra inmvil. A efectos

jurdicos registrales, en algunas legislaciones los buques y las aeronaves tienenconsideracin semejante a la de los bienes inmuebles.

En derecho civil entre bienes muebles e inmuebles es muy importante en muchossupuestos. Tradicionalmente, han destacado las siguientes diferencias:

Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en el Registro de bienesinmuebles (Registro de la propiedad), lo cual le da una mayor proteccin alpropietario.

Los bienes inmuebles son los nicos que pueden ser objeto de hipoteca. Los plazos de usucapin o prescripcin adquisitiva son mucho mayores.

Sin embargo, dicha lista no agota las especialidades, que son innumerables, dadala importancia que histricamente han tenido los bienes inmuebles en laeconoma, y la especialidad que se deriva de su fcil localizacin.

Derecho Fiscal

En derecho fiscal un bien inmueble puede ser sujeto o base de varios impuestos:

Impuesto sobre bienes inmuebles: tributo o contribucin de carcter directo ynaturaleza real que grava la propiedad de una finca. Se paga anualmente, enfuncin del valor catastral o avalo fiscal asignado al inmueble.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana:tributo de carcter directo que grava el incremento de valor de los terrenosurbanos que se pone de manifiesto como consecuencia de su transmisin. Su


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cuanta depender de los aos transcurridos desde el anterior cambio detitularidad, del municipio en que se encuentre y dentro del propio municipio de suubicacin en el mismo.

Impuesto sobre la renta: tributo de carcter directo y naturaleza personal que

grava la renta de las personas fsicas. En este impuesto se prev un supuesto enque se grava la titularidad de bienes inmuebles cuando no son utilizados por supropietario y no producen ingresos, se trata por tanto de una "renta presunta" quecon carcter general, supone la integracin en la base imponible del impuesto, enconcepto de rendimientos del capital inmobiliario, del 2 por ciento del valorcatastral de los inmuebles que cumplan las mencionadas condiciones. Adems, enlos casos de transmisin de inmuebles, la plusvala obtenida en la transmisinqueda gravada tambin en concepto de ganancia patrimonial.

Impuesto sobre el patrimonio: tributo directo de carcter personal que grava el

patrimonio neto de la personas fsicas. En tanto que los inmuebles entran a formarparte de ese patrimonio neto, quedan gravados tambin por este impuesto.

Tipos de bienes inmuebles

Los bienes inmuebles se pueden clasificar en:

Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.

Bienes inmuebles por incorporacin, como construcciones.

Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas muebles,que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven.

Bienes inmuebles por analoga, como concesiones hipotecarias. Bienes inmuebles por accesin, como las puertas, ventanas, etc. que en

una fbrica, almacn o comercio son bienes muebles pero instaladas soninmuebles.

Bienes inmuebles por representacin, como la escritura que otorga latitularidad registral al propietario.


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Propiedad en Condominio

Se le denomina condominio al grupo de departamentos o viviendas construidas enforma vertical, horizontal o mixta para uso habitacional y que pertenecen adistintos propietarios, quienes tienen derecho de propiedad exclusiva sobre suunidad y un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes delinmueble, necesarios para el adecuado uso o disfrute

Los derechos y obligaciones de los condminos se regirn por las disposicionesde la respectiva ley, las del Cdigo Civil para el Distrito Federal, as como por laescritura constitutiva del rgimen, el contrato de traslacin de dominio y por elreglamento del condominio de que se trate.

Para la constitucin del Rgimen de Propiedad en Condominio es necesario

presentar ante la Procuradura Social (Prosoc) las licencias relativas al desarrollourbano, adems de mencionar la ubicacin y dimensiones del mismo, as comouna descripcin de los departamentos y sealar el porcentaje que representa cadauno con relacin a todo el desarrollo.

Tambin se anexarn las obligaciones que tendrn los condminos a fin degarantizar las cuotas del fondo de mantenimiento del inmueble. Este rgimenpuede extinguirse por acuerdo de los propios condminos, mismo que debeconstar en escritura pblica e inscribirse en Procuradura Social.

Marco jurdico que norma la propiedad en condominio

Reglamento Interno del Condominio

Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal

Cdigo Civil

Procuradura Social (Prosoc)

Aspectos que deben aplicarse en todo condominio:

Comprobacin del rgimen condominal

Reglamento interno adecuado a la ley actual

Buena administracin

Correcta asesora legal

Qu debes considerar para una adecuada administracin condominal

Aplicacin del Reglamento Interno

Profundo conocimiento de la Ley de Propiedad en Condominio


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Contar con Asesora Jurdica Especializada en la materia

Informacin a comits de vigilancia de estados financieros mensual y anual

Estados de cobranza por condminos

Conciliacin bancaria

Correcta elaboracin de presupuestos de egresos

Problemticas comunes en inmuebles condominales

Deficiente nombramiento de Comit de Vigilancia y Administradores nolegitimados legalmente

Falta de pago puntual y oportuno de cuotas de mantenimiento

Condminos que se abstienen de pagar las cuotas de mantenimiento tantomensuales como extraordinarias

Administracin Condominal en manos de inexpertos

Difcil recuperacin de adeudos acumulados

Actitud negativa de condminos

Contingencias laborales con el personal del condominio

Inquietudes ms comunes que el condmino plantea al administrador

Cmo recuperar cuotas de mantenimiento atrasadas

Teniendo actualizado y al da el libro de actas de asambleas condominales

Mediante la aplicacin de recursos legales efectivos que corrigen estasanomalas

Al travs de la correcta aplicacin de la legislacin vigente, la cual prev, encaso de ser necesario, hasta el embargo de la propiedad del condminomoroso

Cmo evitar el incumplimiento de las obligaciones condominales

Cuando adquieres una propiedad a travs de una hipoteca, firmas uncontrato de apertura de crdito donde se establecen los derechos yobligaciones del crdito. Asegrate que ests firmando un acuerdo quepuedes cumplir.


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Como Vender una casa o departamento

Si por algn motivo has decidido vender tu casa o departamento, trata de que

estn lo ms atractivos posibles para que los clientes que te visiten se animen acomprar el inmueble. Haz una inspeccin completa a fin de que detectesimperfecciones de ste y que puedan obstaculizar su comercializacin. Entre losfactores que determinan la venta de una casa o departamento, estn el precio, laforma de pago, el entorno donde se encuentre y las condiciones del inmueble, yen todos ellos, un propietario puede influir en mayor o menor grado.

Una vez que has considerado todos estos aspectos y la propiedad est lista parala venta, piensa si tienes la experiencia necesaria para que t mismo lleves a caboel proceso de venta, es decir, si sabes el valor real de tu vivienda, ladocumentacin que debes tener al corriente, los pagos de impuestos que vas a

realizar y los mecanismos de publicidad que utilizars, entre otros.

Otra opcin es que recurras a los servicios que ofrecen las agencias inmobiliarias,pues adems de vender tu casa o departamento te brindan asesoramiento sobreel comportamiento del mercado inmobiliario y aspectos jurdicos. De esta manera,evitas realizar trmites engorrosos y prdida de tiempo. Pero recurrir a este tipo deagencias implica pagar cierta comisin en caso de que consigan un comprador.Veamos con detalle el proceso de venta.

Si por algn motivo decidiste ofertar tu inmueble al mejor postor, y de inmediatohas colocado anuncios en el peridico, internet, en la fachada de tu casa o

departamento, etc., pues slo te queda esperar que pronto te visiten los posiblescompradores y llegar a un arreglo en cuanto el precio. Parece sencillo, pero no loes.

En este tipo de transaccin no dejes de lado los procedimientos financieros ylegales. Por ello, no firmes ningn documento, contratos privados o promesas deventa, sin la asesora previa de un notario. Toma en cuenta esta recomendacin,porque ante el incumplimiento de contrato o falta de pago o de liquidez, laProcuradura Federal del Consumidor (Profeco) no interviene para resolverlo portratarse de un asunto entre particulares. En este caso, el afectado tendr quecontratar los servicios de un abogado y acudir a levantar una demanda de carcter

judicial ante el Tribunal Superior de Justicia Estatal. Al respecto, en el DistritoFederal puede solicitar informacin en los telfonos 5134-1100 y 5134-1400.

PUEDES ACUDIR CON UN AGENTE INMOBILIARIO

Si no tienes tiempo para llevar a cabo todo el procedimiento de comercializacin,puedes recurrir a los servicios de un agente inmobiliario, quien te asesora eintermediar en la venta, compra, alquiler y evaluacin de bienes inmuebles.


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Un agente debe identificarse como afiliado de un sistema o asociacin inmobiliariareconocida, adems de dar los datos suficientes para demostrar su capacidadlegal para promover un inmueble y que tenga experiencia en la zona.

Cercirate de su experiencia y capacidad, as como de la solvencia econmica de

la agencia que representa y, sobre todo, cuando se trata de un agenteindependiente. Por eso, corrobora que sea una persona con experiencia en el tipode propiedad que vas vender, que est debidamente establecido, que teproporcione referencias, tanto de la agencia que en su caso represente, comopersonales.

Para las personas que viven en la Ciudad de Mxico, a partir de agosto de 2012,con la publicacin de la Ley de Prestacin de Servicios Inmobiliarios del DistritoFederal, estn protegidos de personas que se ostentan como agentesinmobiliarios sin serlo, ya que se otorgarn licencias de operacin y se integrarna un padrn oficial. As, los agentes contarn con licencia, lo que significa que lapersona que asesore tanto a vendedores como a compradores cuenta conconocimientos, capacidad y experiencia, es decir no es un intermediario que seinvolucra en una operacin y luego desaparece.

No te olvides de preguntar cunto de cobrarn por vender tu casa, generalmenteel porcentaje oscila entre 5% y 6% del precio de venta total de la vivienda.

QU HACE UN NOTARIO

El notario pblico que te vaya a proporcionar el servicio debe ser una personacolegiada, es decir, que pertenezca a algn colegio o instituto de valuadores,ingenieros, arquitectos o notarios, entre otros. l desempea un papel importanteen los trmites de la venta de una vivienda, porque es el encargado de dar certeza

jurdica tanto a la parte vendedora como a la compradora segn lo siguiente:

a) Revisa la validez de los documentos presentados por la parte vendedora, y deacuerdo con los mismos, determina la capacidad legal de sta ltima paradisponer del inmueble.

b) Obtiene del Registro Pblico de la Propiedad correspondiente y de las distintastesoreras o Administraciones de Rentas, las respectivas constancias en las quese acredita que el inmueble est libre de gravmenes o limitacin de dominio, yque el propietario est al corriente del pago de sus contribuciones.

c) Calcula, recauda y paga los impuestos locales y federales que cause lacompraventa.

d) Expide un testimonio (copia certificada de la escritura con todos suscomprobantes) y tramita su inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedaddonde se registra al nuevo propietario.


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e) Cobra los derechos de avalos, gestoras y dems gastos que genere unaescrituracin.

Recuerda que los honorarios del notario se calculan en funcin de lo que laautoridad le seala que debe cobrar, el llamado Arancel, por ejemplo en el

Distrito Federal es del orden de la sexta parte del pago total hecho al notario,segn el Colegio de Notarios del Distrito Federal.

Si deseas ms asesora llama al Colegio de Notarios del Distrito Federal altelfono 5511-1819. Para realizar consultas en otras ciudades, puede contactar ala Asociacin Nacional del Notariado Mexicano en el telfono (0155) 5514-6058 y5525 6452.

Tambin puedes su sitio de internet www.notariadomexicano.org.mx, en el queencontrars un directorio por estados.

LOS DETERMINANTES DE UNA VENTA EXITOSATrata de que tu vivienda tenga el precio ms adecuado a la realidad, para nosobrevalorarla y evitar que los compradores busquen otras opciones. Por ello esrecomendable contratar los servicios profesionales de valuadores autorizados porlas distintas Tesoreras estatales o Catastros municipales de los lugares deubicacin de los inmuebles. Una valuacin profesional permitir conocer el valorde la propiedad y fijar un precio real.

Hay dos maneras de conocer el valor real de una casa o departamento. Laprimera, es aquella que realiza un perito, quien para avaluar considera el valor decalle, es decir, el valor por metro cuadrado de un lote tipo. Por ejemplo, si en unacolonia determinada, el lote tipo es de 10 por 20 metros lineales, o sea 200 metroscuadrados, cualquier variante de frente, fondo, tamao o forma, afecta el valorhacia arriba o hacia abajo. Tambin toma en consideracin el tipo de construccin,su edad y las mejoras que se hayan hecho a la vivienda, entre otras.

La segunda forma de conocer el valor de una casa o departamento es un estudiocomparativo de mercado, el cual consiste en comparar los precios de venta que sehayan obtenido recientemente, al menos durante los ltimos seis meses, de casassimilares. Este estudio, por lo general, lo realizan los corredores o agencias debienes races, quienes tambin acostumbran dar una "opinin de valor" queconsiste en poner por escrito la informacin y sensibilidad del mercado endeterminado momento.

Otro aspecto importante que debes tomar en cuenta es el estado fsico de lapropiedad. Es decir, antes de ponerla a la venta lmpiala, mantenerla libre deescombros y basura, arreglar los problemas estructurales que presente lavivienda, tales como grietas, goteras, plafones, daos en la caera, pinta lasreas que lo necesiten. Durante la visita de posibles compradores es importante
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abrir cortinas y ventanas para que permitan la entrada de luz natural y el flujo deaire fresco. De esta manera se crear un ambiente propicio para la venta.

La ubicacin del inmueble influye mucho para su venta. Cuando se localiza cercade cerca de avenidas importantes, espacios de recreacin (centros comerciales,

mercados pblicos, parques, cines, etc.), escuelas y con acceso a diversostransportes pblicos, es ms fcil su comercializacin.

DOCUMENTACIN QUE NECESITAS TENER

Segn el Consejo del Colegio de Notarios del Distrito Federal, A.C., para la ventade una vivienda se requieren los siguientes documentos:

a) Ttulo de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Pblico de laPropiedad del lugar de ubicacin del inmueble.

b)Acta de matrimonio, en caso de haber adquirido el inmueble estando casado.Cuando el vendedor del inmueble lo adquiri al estar casado bajo el rgimen desociedad conyugal, legal o en copropiedad con su cnyuge, debe comparecer stea la firma de toda la documentacin relativa a la compraventa.

c) Boletas de predial y agua pagadas, cuando menos de los ltimos cinco aos.

d) Recibos de luz o telfono de los ltimos dos aos.

e) Contrato(s) de arrendamiento en el caso de estar arrendado el inmueble.

f) En caso de tratarse de un inmueble bajo el rgimen de condominio, se requiereel reglamento del condominio y una constancia expedida por el administradorsobre la existencia de no adeudos en cuotas de mantenimiento y fondos dereserva.

g) Presentar una identificacin oficial.

h) Croquis de localizacin para facilitar la ubicacin.

ESTRATEGIAS DE PROMOCIN

Para llegar al mayor nmero de clientes elige los mecanismos apropiados parapromocionar la vivienda durante un tiempo adecuado, a continuacin temencionamos algunos:

a) Letreros visibles desde la calle.

b) Carteles distribuidos por los lugares cercanos a tu domicilio.


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c) Anuncios en revistas y peridicos.

d) Un letrero fuera de la propiedad

e) Utiliza internet. Hay diversos portales que promueven la venta de vivienda. Aqu

te dan la oportunidad de agregar fotos, videos y planos para una mejor promocin.f) Firmar un contrato con el profesional inmobiliario.

UNA VEZ VENDIDA LA PROPIEDAD

Cuando hayas vendido tu casa o departamento, tienes un plazo aproximado de 30a 45 das para elaborar y firmar la escritura de compraventa y, por consiguiente,entregar el inmueble a su nuevo propietario.

La documentacin que debes entregar a la Notara que hayas designado es la

siguiente:a) Boletas de Agua y Predial. El Notario exigir la comprobacin de pago de losltimos 5 aos.


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Como Lograr la Libertad Financiera con Bienes Races

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NDICE DE CONTENIDOS

Agradecimientos

Acerca del autor

Introduccin

Captulo 1 Porque los Bienes Races es mejor que un empleo de 9 a 6

Captulo 2Como le hice para adquirir mi primer departamento

Captulo 3 Mi segundo departamento primer ingreso residual

Captulo 4 Mi tercer departamento segundo ingreso residual

Captulo 5Como encontrar propiedades a buen precio

Captulo 6Como evaluar propiedades

Captulo 7Como comprar propiedades con dinero de otros

Captulo 8Como evaluar y encontrar inquilinos

Captulo 9 Administracin de propiedades

Captulo 10Contratos

Captulo 11 Como formar un equipo de trabajo

Captulo 12Estrategia de salida

Captulo 13 Como ser exitoso en un mercado competido

Apndice A. Los Mejores conceptos que me han dejado mis mentores

Apndice B. Remates Judiciales de Inmuebles


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Introduccin

Este libro presenta mi experiencia de 10 aos en la adquisicin de 3 departamentos queme han permitido estar cada vez ms cerca de la ansiada libertad financiera, teniendobuena suerte y trabajando duro es posible reemplazar un trabajo de 9 a 6 por un ingreso

pasivo o residual recibido con la renta de los departamentos. Es una bitcora o diario dela transformacin de un ingeniero en sistemas laborando cerca de 17 aos a unemprendedor independiente en bienes races y coach financiero y personal.

De acuerdo a una encuesta realizada en Estados Unidos por la Sociedad deProfesionales en Recursos Humanos:

83% de todos los empleados planean buscar un nuevo empleo en los prximosaos.

35% de los ejecutivos de las empresas dicen que dejaran su empleo a labrevedad.

60% de los empleados sientes mucho estress por su trabajo 83% quieren pasar ms tiempo con sus familias 56% no estn satisfechos con su trabajo

Y en Mxico no creo que exista mucha diferencia en esta encuesta.

Despus de la crisis de las .com y de la crisis econmica del 2008 de la cual aun no nosrecuperamos, es muy factible que cada vez sea ms difcil contar con un buen empleo. Apesar de que los gobiernos prometen una mejor situacin es muy probable que losproblemas econmicos continen por muchos aos. Por lo que es muy recomendabletener unas finanzas personales sanas e invertir en bienes duraderos y que no pierden

valor como el caso de los bienes races.

En el 2008 ha estallado la burbuja inmobiliaria, justo en el momento en que empieza ajubilarse la primera oleada de baby boomers. Al mismo tiempo, cuando llegamos al picodel petrleo la demanda excede a la oferta, lo cual obligar a hacer ajustes enormementecaros, con costos an desconocidos que se asociarn a la disminucin de los recursos, ytodo ello junto a un cambio climtico que merodea en el entorno y har su aparicin en unfuturo no lejano. Y, por encima de todo esto, como una espada de Damocles que limitanuestras opciones, est la incapacidad de los Estados Unidos y Mxico para el ahorro y lainversin, y nuestros descomunales niveles de deuda, que no tienen precedente histricoalguno.

Todos estos eventos cronolgicos, que irn apareciendo desde ahora mismo hasta el ao2020, representan retos masivos que convergen en un excepcionalmente corto perodo.


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Y de todo ello surgen las siguientes preguntas: De dnde saldr el dinero paraenfrentarnos a todos esos retos, si carecemos de ahorros y nuestras deudas soninsuperables?

Cualquiera de estos acontecimientos, por s solo, ser ya una pesada carga para nuestraeconoma nacional. Dos de ellos, si suceden a la vez, podran ser perturbadores. Pero ysi fueran tres los que surgen simultneamente? No es difcil prever que el resultado podraser la destruccin econmica de Estados Unidos y por consiguiente de Mxico o, quiz, lacada del dlar como reserva de riqueza.

Cuntos billones de dlares necesitaremos para financiar la jubilacin de los babyboomers? Cuntos billones para renovar nuestra infraestructura del transporte o parahacer frente al pico del petrleo? De dnde saldrn las decenas de millones paracompensar los dficits de los programas de pensiones y ayuda social? De qu manerapodramos cumplir nuestras promesas de jubilacin y ayuda social, si estamos yaagobiados por la pesada carga de este endeudamiento, el mayor de toda nuestra historia?

De dnde saldr el dinero para reparar el desastre provocado por el estallido de laburbuja crediticia? Hasta qu punto subirn los precios de los alimentos y los mineralesen el futuro, ahora que el petrleo ha llegado o est llegando al pico y el aumentopoblacional exige cada vez ms de unos recursos cada vez menos abundantes?

Cada una de esas tendencias o amenazas necesitar aos, si no dcadas, para serresuelta y, sin embargo, las tenemos ya estacionadas frente a nuestra puerta, sin que porello exista todava en el ambiente ninguna discusin o planificacin nacional digna de esenombre. Cada da que pasa perdemos un tiempo precioso, mientras que los problemasvan creciendo, aumentando su costo y volvindose ms difciles de resolver. Ganartiempo no es una estrategia y el tiempo demostrar que, en el fondo, es una tctica que

lleva al desastre.

La madurez de una nacin se demuestra enfrentndose a la complejidad y planificando elfuturo. Pero, en mi opinin, con muy pocas excepciones, nuestra dirigencia poltica ycorporativa no hace nada. Tenemos que cambiar eso.

Ya va siendo hora de que volvamos a vivir atenindonos estrictamente a lo que nospermita nuestra situacin econmica. Tenemos que establecer prioridades, hacer unpresupuesto y respetar ambas cosas.

Y ustedes? Si no lo han hecho ya, deberan admitir la posibilidad de que, quiz, elcamino hacia el futuro no sea derecho. Quin sabe si ser tortuoso y los lleve a algnlugar inesperado. El azar ha hecho que estn viviendo uno de los momentos histricosms interesantes de la especie humana, en el que grandes cambios pueden ocurrir. Talescambios pueden ser aterradores o estimulantes, en sus manos est elegir qu pretendenque sean.


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Mi vida financiera inicio aproximadamente hace 15 aos al salir de la Universidad. Aunquetrabaje aproximadamente desde los 18 aos como programador de sistemas el tipo deempleo que tuve fue eventual. Desde esos aos me empez a llamar la atencin la parte

Administrativa y la creacin de negocios. Fue as que gracias a mi hermana Guadalupeinicie con mis conocimientos en el mbito de la administracin y los negocios, ya que ella

realizaba estudios financieros para la puesta en marcha de franquicias en una empresade tiendas de pastelera. Al transcurrir los aos y con algunos conocimientos deadministracin pude conocer el uso de los primeros sistemas empaquetados para laadministracin de las empresas (Contabilidad, Facturacin, Inventarios, Nomina, etc) loscuales pude instalar en varias empresas.

Posteriormente recib una beca para realizar mi tesis en la Comisin Nacional Bancaria yde Valores lo que me permiti entender el funcionamiento del Sistema FinancieroMexicano. Un ao despus fui contratado en dicha institucin como programador desistemas lo que me permiti desarrollar varios sistemas de supervisin bancaria y depoder impulsar el uso de Internet en dicha institucin.

Despus de 2 aos de trabajo en la CNBV recib una invitacin para laborar como lder deproyecto lo que me permiti participar en el desarrollo del Sistema de ComprasGubernamentales (Compranet) y otros sistemas muy importantes.

En la parte de Finanzas Personales he estudiado ms de 20 libros sobre el tema. Todoinicio cuando estando en el Sanborns Institute of Technology (en una tienda Sanborns, hede confesarles que cada mes asisto a una de estas tiendas para hojear las revistas ylibros relacionadas con computacin y negocios). Encontr el libro de Retrate Joven yRico el cual me llamo la atencin y lo compre.

En ese momento yo ya haba adquirido mi primer departamento de soltero sin experienciaprevia en los bienes races.

Quede impactado por lo escrito por Kiyosaki, fue as que me volv un adicto a los libros deKiyosaki y lo considero uno de mis mejores mentores en el tema de la Libertad Financiera.He de confesarles que lo escrito por Kiyosaki era un plan muy fcil de ejecutar en EstadosUnidos hace 5 aos. Pero en Mxico es muy difcil de lograr. Ya que el indica que porejemplo pudo comprar un edificio completo tan solo pidiendo un crdito hipotecario sinprcticamente ninguna garanta, de aqu el problema de las hipotecas subprime que todosconocemos.

El conocimiento de esta materia es indispensable para todo aquel individuo responsableque quiere brindar lo mejor a sus seres queridos. Pero esta clase de conocimiento no seadquiere con la educacin tradicional, que nos prepara para ganar dinero pero no paraconservarlo.

El xito financiero no slo depende del nivel de ingresos que produzcamos. Si bien esbeneficioso que stos sean cuantiosos, el secreto radica ms en la forma en que losadministremos que en el volumen de los mismos. Todos hemos escuchado relatos deexitosos deportistas o artistas que han amasado grandes fortunas y luego han terminado


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su vida en la indigencia. Al igual que ricos herederos cuya riqueza se ha esfumado por notener una planificacin financiera adecuada.

El objetivo de este trabajo es hacer llegar a mis apreciados lectores los mtodos yherramientas que he utilizado para alcanzar mi libertad financiera.

La mayora de las personas no encuentra entretenidos los temas financieros. Con esto enmente se ha tratado de adaptar la obra a un formato que puede ayudar a hacerla menosaburrida.

A quin va dirigido este material?

A todos los individuos que quieran ser libres financieramente.

La libertad financiera es vivir sin preocuparse de deudas y que el dinero sobreabunde,donde siempre tengas fuente de ingresos sin sacrificar el valioso tiempo que merece tufamilia, esposa e hijos, es vivir sin la limitante de tener que sufrir por no tener dinero.

Libertad financiera empieza por entender que la principal prioridad al buscar este caminoeres t, que debes darte importancia, y esto sin descuidar lo ms importante, la familia.

Dice Don Robert Kiyosaki... hay una diferencia entre "r iqueza" y "l ibertad financiera", elque tiene un milln de dlares puede ser "r ico" pero no necesariamente es"f inancieramente l ibr e".

Se llega a la "l ibertad financiera" cuando el ingreso pasivo que recibe es mayor a susgastos. Expliquemos esto porque lo va a dejar muy contento, tranquilo y estimulado.Kisoyaki hace una diferencia entre "ingresos activos" e "ingresos pasivos".

Un "ingreso activo" es aquel por el que Usted TIENE que trabajar-y si no trabaja no logana-

Es decir, su SUELDO es un "ingreso activo" porque si renuncia no se lo pagarn ms.

El HONORARIO de un profesional es un "ingreso activo", porque si se va de vacaciones-o se toma un ao sabtico- no lo obtendr ms.

El PRECIO que le pagan a un carpintero por su trabajo o a un artista por su cuadro esun "ingreso activo" y que depende de que efectivamente est pintando o haciendomuebles.

Pero, todos aquellos ingresos que se generen sin que Usted tenga que trabajarpersonalmente por ellos son "ingresos pasivos".

Por ejemplo, el inters que le rinde su dinero en un Banco es un " ingreso pasivo" y lomismo la renta por el alquiler de un inmueble o las utilidades por su participacin enuna empresa o los derechos de autor por un libro o las regalas por una patente olicencia. Aunque Usted est tirado debajo de una palmera en la playa sin hacerabsolutamente nada, ese dinero sigue entrando en sus cuentas... es un "ingreso pasivo".


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Lo interesante de este concepto es que demuestra se puede ser " libre financieramente"quizs ANTES de tener millones, como, por otro lado, no todos los millonarios en elbalance son "libres financieramente".


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CAPTULO 1

Porque Invertir en Bienes Races es mejor que unempleo de 9 a 6

Despus de leer que el 80% de los auto millonarios hicieron sus fortunas comprandobienes races decid que este era mi boleto para entrar en otra vida.

En 1996 cuando ingrese como lder de proyecto en el desarrollo de sistemas me di cuentaque aunque no ganaba mal nunca podra tener una buena posicin econmica. Trabajabamuchas horas y quera tambin tener tiempo para diversin y esparcimiento lo cual eradifcil de obtener.

Era parte del sistema que siempre nos ensean Estudia mucho, obtn un titulo y obtnun empleo bien remunerado. Sin embargo llego un momento que esta frase ya no me

gustaba. Esta filosofa hace que seas siempre dependiente de alguien, tienes unainseguridad laboral, y no gozas de libertad.

As hay que elegir entre ser tu propio jefe o depender siempre de alguien. En el libro Elcuadrante del flujo del dinero de Kiyosaki se explica muy claramente los tipos de

personas que podemos ser desde el punto de vista financiero: Autoempleado (como losdoctores), Empleado (contratado por alguien ms), Dueo de negocio e Inversionista. Ellugar donde nos encontremos est determinado por el sitio de donde provienen nuestrosingresos.

Es as que debemos esforzarnos para pasar a ser Dueos de negocios e Inversionistas.

El bienestar econmico te permite tener la libertad de escoger tu estilo de vida. Despusde satisfacer tus necesidades primarias (vestido, alimentacin, vivienda) tienes laoportunidad de conseguir otras metas utilizando el dinero inteligentemente.

Este libro enfatiza un estilo de vida particular, lo importante no es la riqueza, sino tenerbienestar en todos los aspectos: espiritual, de salud, familiar. No aprenders a ser elprximo Donald Trump inversionista multimillonario de los bienes races. Simplementeaprenders a sustituir tus ingresos de un empleo por ingresos residuales derivados de larenta de tus inmuebles, podrs dejar tu empleo actual cuando lo desees o usar el salariopara invertirlo en tu jubilacin u otros negocios.

Por qu invertir en Bienes Races?

nicamente un 5% de los norteamericanos son financieramente independientes cuandoalcanzan la edad de retiro. El resto 95% son dependientes de familiares, amigos,organizaciones religiosas o caritativas. Si crees que te alcanzaran los ingresos obtenidospor tu jubilacin estas en un error. Necesitas otro plan ya sea seguir trabajando despusde jubilarte o planear tu retiro con muchos aos de anticipacin.


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El plan que te propongo es adquirir varias propiedades mientras eres joven, as podrsvivir de tus rentas cuando llegue la edad de tu jubilacin o antes.

No tiene sentido realizar un simple ahorro ya que pierdes dinero en el banco comoresultado de la inflacin. Existen muchos casos donde una propiedad se aprecia cada aoun 5%. As al rentarla ganas dinero como producto de la renta y adems el inmueble nose devala con la inflacin. Otra ventaja de invertir en bienes races es que puedes pedircrditos hipotecarios que indirectamente son pagados por tus inquilinos y adems tienesbeneficios fiscales.

Existen muchos casos de personas dueas de varias propiedades que viven solo de susrentas y adicionalmente les generan flujos de efectivo adicionales que les permiten llevaruna vida tranquila. La inversin en bienes races requiere de paciencia, dedicacin yperseverancia, que redundan en beneficios en el futuro. Como hemos podido ver losbeneficios de contar con bienes races son varios.

Apreciacin

Como lo mencione anteriormente existen muchos casos donde las propiedadesincrementan su valor cada ao. La vivienda siempre ser una primera necesidad para laspersonas. Los baby boomers nacidos entre 1946 y 1964 quienes actualmente se estn

jubilando estn aprovechando sus jubilaciones para adquirir casas de descanso.

Se estima por ejemplo que en Mxico el ndice de crecimiento poblacional se mantendrigual en los prximos 10 aos por lo que es probable que en el 2020 se tenga unapoblacin de 122 millones los cuales requerirn de una vivienda.

Apalancamiento

El apalancamiento se deriva de utilizar el endeudamiento para financiar una inversin.

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