PROLOGOLe dedico este esfuerzo a mi esposa Amalfi . En ella está inspirada esta obra, como reconocimiento a lo que su gestión ha significado para mí, en mis labores como Administrador de condominios .Siempre me dice: no lo diga, escríbalo , porque las palabras se las lleva el viento.Pretendo hacer un manual de consulta para que principalmente, los consejos de Administración y los Copropietarios en general tengan una visión más amplia de sus derechos y responsabilidades ante la comunidad en general.Significa la compilación de algunas Leyes, Decretos, normas y procedimientos sobre el Régimen de propiedad horizontal.

Jesús S. Blanquicett CarmonaContador Público Titulado“Universidad de San Buenaventura”-Cali

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MANUAL DE CONSULTA SOBRE ADMINISTRACION , SEGURIDAD Y LEGISLACION LABORAL EN CONJUNTOS RESIDENCIALES Y CONDOMINIOS EN GENERAL.

ELABORADO POR: JESUS BLANQUICETT CARMONA .- C. P. T. 2.121-TEGRESADO “UNIVERSIDAD DE SAN BUENAVENTURA”- CALI.

LA ADMINISTRACION.-La administración del Conjunto es responsabilidad del Administrador, nombrado principalmente por el Consejo de Administración, en los Conjuntos obligados a tener Consejo o en su defecto, el Administrador será nombrado por la Asamblea General de Copropietarios.

DEL ADMINISTRADOR Y SUS FUNCIONESArt. 50 Ley 675/2001.- NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR.- La representación legal de la persona Jurídica y la Administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la Asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en que exista consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona Jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la Ley o del reglamento de propiedad horizontal.Parágrafo 1º. – Para efectos de suscribir el contrato respectivo con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica, el presidente del consejo de administración o cuando éste no exista, el presidente de la Asamblea General.Parágrafo 2.- En todos los casos, quien ejerza la administración directamente o por encargo de una persona Jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

ART. 51.- FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR.1.- Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y Balance General de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros de las zonas comunes.2.- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la Asamblea y de registro de propietarios y residentes y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.3.- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes , las actas de la asamblea general y del consejo de administración .4.- Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.5.- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

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6.- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación , de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.7.- Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.8.- Cobrar y recaudar directamente o a través de apoderados: cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de los mismos, sin necesidad de autorización alguna.9.- Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobados por la asamblea general e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.10.- Representar Judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.11.-Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de Administración , por incumplimiento de obligaciones. 12.-Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.13.- Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario del bien.14.- Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.Parágrafo: Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.15.-Firmar los contratos del Conjunto (ente Jurídico ) que se efectúen con terceros.16.- Tomar las pólizas de Seguro que sean necesarias, principalmente de las zonas comunes del edificio o Conjunto. El administrador puede si lo considera conveniente, para rebaja de costos de administración, proponer a la Asamblea la contratación directa de personal a cargo como son: aseadores o toderos . Sin embargo es importante recalcar que en estos casos, existe el llamado principio de solidaridad por el cual , en caso de que el administrador incumpla con el pago de obligaciones laborales, todos y cada uno de los propietarios responderán con su propio peculio, por el incumplimiento de las obligaciones.Por norma general no se debe contratar directamente personal para la portería o vigilancia, pues de acuerdo al Dcto. 356/1.994 ésta labor está encomendada a las entidades especializadas en servicios de vigilancia y seguridad privada, bajo el control de la Superintendencia de vigilancia y seguridad del estado.Al respecto, cito apartes del concepto de la Superintendencia de Vigilancia, ante documento enviado por la corporación de Administradores de Propiedad Horizontal en fecha marzo 11/2.000 :

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“Para efectos de comprobar la prestación de servicios de vigilancia ilegales, la Superintendencia examina no solo el hecho material de la prestación del servicio, sino también acude a pruebas documentales tales como el objeto social plasmado en la escritura de constitución de la empresa acusada, lo mismo que los términos del contrato firmado con el usuario; y a pruebas testimoniales tales como encuestas al personal contratado por el servicio que se presume ilegal, o a los usuarios del mismo. En términos prácticos y para citar un ejemplo, una empresa puede denominarse “Portería los Cámbulos” y tener en su objeto social labores básicamente de portería (abrir y cerrar puertas) pero si en la visita detectamos que estos porteros hacen requisas de entrada y salida o hay contratos con “recorredores” que están paseando por los pasillos en actitud de vigilancia, etc. estos elementos convierten a la empresa “Portería los Cámbulos” en una Empresa de vigilancia y seguridad privada que “camufla” sus servicios; y por tanto ella debe esperar nuestra correspondiente actuación.”

DE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS.-La asamblea general de copropietarios, es la máxima rectora de los conjuntos o edificios.En las reuniones de Asamblea General, se toman las decisiones más importantes para la vida jurídica del conjunto. El propietario que no asista a las reuniones de asamblea general, no podrá alegar desconocimiento o incumplimiento sobre lo aprobado en dichas asambleas. Las decisiones mas importantes son las que tienen que ver con el objetivo común de procurar la conservación, mantenimiento, seguridad, salubridad y convivencia armónica entre todos los residentes, llámense propietarios o inquilinos. Art. 37 Ley 675/2.001.-La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en las deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento , inclusive para los ausentes o disidentes , para el administrador y demás órganos y en lo pertinente, para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.-En las reuniones de Asamblea General de Co-propietarios, pueden y deben asistir los inquilinos residentes con derecho a voz, pero sin voto.

ART. 38 .- FUNCIONES DE LA ASAMBLEA.-1.- Nombrar y remover libremente al administrador, a su suplente y fijar su remuneración, en los casos previstos por la Ley, cuando no exista Consejo de Administración.2.- Aprobar o ímprobar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo de administración y el administrador.3.- Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para periodos de un año , en los edificios o conjuntos de uso residencial..4.- Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos cuando fuere el caso.

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5.- Elegir y remover los miembros del consejo de Administración y, cuando exista, al revisor fiscal, para periodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal , que en su defecto será de un año.6.-Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.7.- Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.8.- Decidir sobre la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.9.- Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso, en el respectivo reglamento de propiedad horizontal .10.- Aprobar la disolución y liquidación de la personería jurídica.11.- Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata la presente ley.12.- Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma y en el reglamento de propiedad horizontal.Parágrafo.- La Asamblea general podrá delegar en el consejo de Administración, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.ARTICULO 39 .- La Asamblea General se reunirá ordinariamente, por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal, y en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica.

ART.49 .- El Administrador, el revisor fiscal y los propietarios, podrán impugnar Las decisiones de la asamblea general , cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal . La impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.

LA SEGURIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL Seguridad es sinónimo de garantía, confianza y protección .Un buen administrador debe hacer una eficiente evaluación de los métodos de seguridad que de acuerdo a las necesidades de protección básica, dentro de un conjunto residencial, permita un margen confiable de medidas para minimizar los riesgos.ART. 19 Ley 675/2.001.- BIENES COMUNES.- Son los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, uso y goce de los bienes de dominio particular.Los bienes comunes pertenecen en proindiviso, a los propietarios de los bienes privados. Quiere esto decir que son indivisibles y pertenecen a todos por igual. Mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables, no siendo objeto de impuesto alguno, en forma separada de los bienes privados. Los bienes privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal.El principio de seguridad es esencial en los conjuntos de propiedad horizontal, mas aún hoy en dia, en que es tan vulnerable la integridad física del ciudadano según el entorno en que viva. Tiene mucho que ver la clase de materiales que se utilice en las obras de construcción , el fácil acceso a la propiedad y el control que se ejerza en el transito de las personas.

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Es indispensable incorporar en el manual de convivencia, no solo las normas mínimas de control, sino ir mas allá, tratando de adelantarse al delito. Por Ejemplo:1) La ficha de control de entrada y salida de vehículos. 2) Identificación y retención del documento de identidad, del visitante extraño a la

Comunidad.3) Observación minuciosa de acompañantes extraños al residente, para detectar alguna

situación sospechosa.4) Circuito cerrado de T.V. , que por lo menos permita al residente, mediante el monitor

ver la presencia del portero y detectar cualquier anomalía en ese puesto de trabajo.5) Reforzar la seguridad de los bienes privados mediante cerraduras, puertas y rejas

adecuadas, para protección de los enseres y valores que se posean. 6) No olvidar que salvo excepciones especiales, las empresas de Seguridad solo

responden por hurtos y robos, cuando se demuestre la negligencia o complicidad del vigilante o rondero y se pueda comprobar la preexistencia de los objetos robados. De hecho entonces, una recomendación importante para los propietarios o inquilinos es tomar en lo posible, un seguro contra robos y hurtos aparte del seguro de la propiedad privada, en caso de siniestros.-

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIONEl nombramiento del Consejo de Administración es potestatívo de la Asamblea general de copropietarios .Artículo 53 Ley 675.-Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, obligatoriamente tendrán un consejo de administración integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, será necesario consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Los edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados podrán , si lo desean , consignar en el Reglamento de Propiedad Horizontal, la creación del Consejo de Administración.ART. 54.-QUORUM.- El consejo de Administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad .ART. 55 FUNCIONES.- Al consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.a) Nombrar al administrador particularmente tratándose de un conjunto de uso

Comercial, mixto o residencial, de más de treinta (30) unidades privadas, .de acuerdo a lo consagrado en el R.P.H.-

b) Llevar propuestas a la Asamblea acerca del reglamento de uso de los bienes comunes y de las modificaciones en la forma y goce de los mismos.

c) Citar a reuniones de Asamblea extraordinaria , cuando fuere el caso.d) Autorizar al Administrador, previo conocimiento de los actos de carácter

extraordinario o urgentes, que ocurran en el curso de cada ejercicio.e) Decidir y dar orden al administrador para iniciar acciones judiciales en nombre y

representación de la propiedad horizontal .f) Examinar y aprobar, en primera instancia, las cuentas, el balance o informes que han

de pasar a consideración de la Asamblea, y proponer las determinaciones que se estimen más acertadas con relación a la aplicación de saldos y utilidades extraordinarias, con el fin de mejorar la propiedad común .

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g) Autorizar al administrador para celebrar contratos cuya cuantía exceda el monto previsto en el reglamento.

Valga la oportunidad para referirnos a la actuación de ciertos Consejos de Administración. Algunos de sus miembros se subrogan la representatividad de los copropietarios, pretendiendo coadministrar conjuntamente con el Administrador y muchas veces asumen posiciones que invaden las funciones que son propias del Administrador o Representante legal.Por supuesto esta actitud genera mayores conflictos entre los Copropietarios y el Consejo o entre el Consejo y el Administrador. Es conveniente por lo tanto recalcar que la labor del Consejo de Administración, está enmarcada en el Art. 55 de la Ley 675/2001.FUNCIONES: Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona Jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el R.P.H. (Reglamento de Propiedad Horizontal).

DEL REVISOR FISCALLos conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito ante la Junta Central de Contadores y elegido por la Asamblea General de copropietarios.Los conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la Asamblea General. En estos casos el revisor fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.Para efectos de los conjuntos de uso comercial o mixto, el revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil; ni vínculos comerciales o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad en sus conceptos o actuaciones.ART. 57 FUNCIONES.- Al revisor fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 143 de 1.990 o en las disposiciones legales que la modifiquen, adicionen o complementen.a) Efectuar el arqueo de fondos comunes con la regularidad que se establezca. b) Velar porque los libros y cuentas del inmueble estén al dia y se cumplan los principios

de Contabilidad generalmente aceptados.c) Informar las irregularidades existentes en el manejo de cuentas, contratos y

presupuestos que deban presentarse a consideración del Consejo de Administración o de la Asamblea General de copropietarios.

d) Vigilar el cumplimiento de disposiciones legales sobre liquidación y pago de obligaciones laborales con los trabajadores al servicio del edificio o conjunto.-

DEL COMITÉ DE CONVIVENCIAART. 58 Ley 675/2001.- SOLUCION DE CONFLICTOS.- Para la solución de conflictos que se presenten entre los propietarios del conjunto, entre ellos y el Administrador, o entre ellos y el Consejo de Administración, en razón de la aplicación o interpretación de

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esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades judiciales o de policía, se podrá acudir a :1.- El comité de convivencia.- Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en conjuntos de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia, elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley , el cual intentará presentar formulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de buena vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él, será adhonorem. 2.- Mecanismos alternos.- Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.3) Solución.- Una vez tomada la decisión, ésta se consignará en el acta respectiva, una copia de la cual se entregará al interesado y otra se enviará al Consejo de Administración , para que según lo que determine el Reglamento de Propiedad horizontal, se notifique la sanción a la persona afectada.Parágrafo 1º. – Los miembros del comité de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.Parágrafo 2º.- El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones . .Parágrafo 3º.- Cuando se acuda a la autoridad Jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capitulo II del Título XXIII del código de procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen . LA TENENCIA DE ANIMALES DOMESTICOS.-Una de las situaciones que originan mayores conflictos hoy en día, es lo relacionado con la tenencia de animales (Perros, gatos, etc.), en los conjuntos residenciales.Hay un refrán popular que dice: “El perro es el mejor amigo del hombre”, esto es tan cierto para algunas personas, que los canes forman parte del núcleo familiar y en muchos casos su fallecimiento reviste una tragedia, más que todo para niños menores.Esto es comprensible y aceptable para los demás mortales, pero lo que representa un problema de convivencia, es que algunos dueños de los animales, olvidan que existen ciertas normas que cumplir, teniendo en cuenta que sus derechos terminan, donde empiezan los de los demás.Las últimas disposiciones legales sobre tenencia de animales, de obligatorio cumplimiento en el municipio de Cali son:1) Acuerdo No. 45 de Dic. 13/1.999 emanado del Concejo de Santiago de Cali, por el

cual se crea el Consejo de vigilancia y control de animales vertebrados y se reglamenta el transporte, la tenencia transitoria o permanente de toda especie animal.

2) Decreto No. 1068 de la Alcaldía de Cali de Nov. 3072.000, mediante varios considerandos : a) Que, en el título XI de la Ley 9ª. De 1.979 se establece que corresponde al

estado, como regulador de la vida económica y como orientador de las condiciones de salud, dictar las disposiciones necesarias de asegurar una adecuada situación de higiene y seguridad en todas las actividades, así como vigilar su cumplimiento a través de las autoridades de salud.

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b) Que, durante los años 1.998, 1.999 y 2.000 en Cali se han presentado múltiples casos graves de agresión por animales, en los que han resultado menores de edad como los más afectados.

c) Que, igualmente existen unos deberes a cumplir para con los animales que son necesarios salvaguardar.

DECRETA :

Artículo 1.- Autorízase la tenencia de animales caninos y felinos en las viviendas urbanas de la ciudad de Cali, en número y condiciones que no afecten el bienestar y salubridad de las personas e igualmente que no se atente contra los deberes para con los animales, especialmente de los consagrados en la Ley 84 de 1.989.Art. 2.- El que cause daño a un animal o realice cualquier conducta considerada como cruel por el Art. 6º. De la Ley 84 de l.989, será sancionado para cada caso en la forma prevista por el capítulo IV de la misma Ley.Art. 3.- Todo perro, para circular o ser conducido en vía o zona pública o en propiedad privada abierta al público, además de cumplir los requisitos de vacunación, deberá llevar obligatoriamente el sistema de identificación en la forma consagrada en la Res. No. O274 de Junio 8 del 2.000 de la Secretaría de Salud Pública y además deberá ser conducido con collar y correa de una extensión no mayor de 1.50 metros. Esta correa no podrá ser de material elástico o extensible.Para la circulación o conducción de un perro de manejo especial, por vía o zona pública o propiedad privada abierta al público, deberá llevarse además con bozal y ser conducido siempre por una persona mayor de edad.Parágrafo: Las medidas de control de captura y confinamiento del animal por tres (3) dias. Se aplicará sin perjuicio de la imposición de las multas previstas para este tipo de conductas por el Art. 47 del código Departamental de Policía.Art. 4.- Para efectos de este decreto se consideran perros de manejo especial , las siguientes razas:Staffordshire Terrier.- American Staffords.- Pit Bull Terrier.- Fila Brasilero.- Rottweiler .- Tosa Inu .- Doberman .- Presa Mallorquin.- Presa Canario.- Dogo Argentino.- Cane Corso.- Cualquier cruce entre estos o de estos con otras razas.Otros Canes que puedan revestir peligrosidad para la ciudadanía.Art. 5.- El lugar de tenencia de animales de manejo especial, deberá enmallarse o cubrirse de tal forma que impida la salida del animal y eliminar toda posibilidad de agresión o mordedura. Lo anterior no eximirá a su propietario o tenedor, de las responsabilidades civiles o penales a que hubiere lugar.Art. 6.- Los propietarios o tenedores de animales que permitan que éstos hagan sus necesidades fisiológicas en vías o zonas públicas o privadas abiertas al público, están en la obligación de recoger los excrementos y disponer de ellos en los sitios destinados para la basura en su propia casa o en las canecas ubicadas en las zonas públicas; esto sin perjuicio de la sanción consagrada en el artículo 45 del Código de Policía, consistente en multa de uno a tres (l a 3) salarios mínimos diarios.-Art. 8.- Al propietario o tenedor de caninos y/o felinos que generen niveles de ruido superiores a los estándares establecidos, le serán impuestas las sanciones pertinentes por parte del “DAGMA”, sin perjuicio de las acciones tendientes a mitigar el impacto del ruido que ocasionen los animales.-Art. 9.- Facúltase al Secretario de Salud Pública Municipal para condecorar con distintivos especiales, a los animales que presten o hayan prestado servicios valiosos a

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la comunidad , previa recomendación del Consejo de vigilancia y Control de Animales Vertebrados de Santiago de Cali.- (Hasta aquí el Decreto en mención)

MODELOS DE FORMATOS DE CONTROL.Una recomendación muy importante es el libro de Ingresos, que principalmente debe ser llevado por el portero de turno. Se utiliza para el registro de los recibos de Caja de cada pago recibido en porteria. En este libro se anotan en orden numérico consecutivo, cada uno de los pagos recibidos o en su defecto, cada consignación bancaria con abono a la cuota de Administración u otro concepto.

LIBRO DE INGRESOS.-Fecha Recibo No. Propietario-Inquilino Efectivo Cheque No. Banco Valor9-10 12.730 Héctor Rojas x 110.00011-10 12.731 Carlos Hinestroza 7788676 24 115.00011-10 12.732 Recibo anulado 000

CONTROL DE VISITANTESNOMBRE EDIFICIO O CONJUNTO: --------------------------------------------------------------Inmueble Nombres y apellidos Ingreso Placas Clase Hora Número Visitantes C.c. No. Autorizado Vehículo Vehículo Ingreso

REGISTRO DE PROPIETARIOS Y/O RESIDENTES :Inmueble garaje Nombre y apellido Nombre y apellido Doc. Ident. Doc. Ident. Número parq. Propietario Residente Prop, Residente

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ACTUALIZACION DATOS DE LOS RESIDENTES:EDIFICIO O CONJUNTO :Nombre del Titular : ------------------------------------------Doc. Identidad------------------------------Nombre Residente: ------------------------------------------Doc. Identidad-------------------------------Inmueble No. -------- Garaje/parqueadero No. -----------Profesión o Actividad :--------------------------------------------Tel. Residencia : ---------------------- Tel. Oficina o Urgencia: -------------------Agencia Inmobiliaria: --------------------------------------Telefono:----------------------------------------Animales (cantidad) ------------ Perros ----------------Gatos: ---------------Otros: -------------------

NUCLEO FAMILIAR.-No. Adultos: -------- No. Jóvenes --------- No. Niños:-------------Edad niños:------------------------VEHICULO MARCA: ---------------------COLOR:------------------PLACAS:--------------------------VEHICULO MARCA:----------------------COLOR------------------PLACAS: -------------------------BICICLETA MARCA . --------------------COLOR------------------MODELO----------------------------BICICLETA MARCA.----------------------COLOR:----------------MODELO : --------------------------PARQUEADERO ADICIONAL ARRENDADO: SI----- NO ------- NUMERO : ------------FAMILIAR MAS CERCANO.......NOMBRE:-------------------------------- TELEFONO:----------

DEL REGLAMENTO INTERNO DE VECINDAD Y CONVIVENCIA.-Comentario:Representa la Constitución Nacional de los Conjuntos residenciales de propiedad horizontal. Son las normas de convivencia de obligatorio cumplimiento y constituyen además el ordenamiento del derecho al uso y goce de los bienes comunes por parte de los copropietarios, inquilinos y usuarios en general. La Ley 675 de Ago. 3/2.001 unificó y reformó la legislatura existente sobre propiedad horizontal derogando las Leyes 182/1.948, 16/1.985 y 428/1.998. En su Art. 86 dispuso que los edificios o conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes anteriores, se regirán por la Ley 675/2.001 a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término ampliado hasta Agosto 3/2.003 , para modificar en lo pertinente, sus reglamentos internos. Transcurrido el termino aquí previsto, sin que se hubieran llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente Ley, a los reglamentos internos, y las disposiciones que se tomen en contrario serán ineficaces.Las principales reformas de la Ley 675 tienen que ver con :a) Estableció los coeficientes de propiedad y la proporcionalidad de los derechos de los

propietarios, inclusive en las decisiones que se tomen en la Asamblea.b) Restableció la personería jurídica en cabeza del representante Legal o Administradorc) Reglamentó la publicación de la lista de morosos.d) Prohibió la exigencia de unanimidad en las decisiones que se tomen en la Asamblea.e) Se dio mayor importancia y responsabilidad al Administrador, como representante

Legal.f) Estableció la obligación de Revisor Fiscal (Contador Público), para los Conjuntos de

uso comercial o mixto y opcional a voluntad de la Asamblea General, para los conjuntos exclusivamente residenciales.

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g) Creó el comité de convivencia, como amigable componedor, para resolver los conflictos internos de los propietarios entre sí y de éstos con la Administración, en relación a la convivencia y al cumplimiento del Reglamento interno de Propiedad Horizontal.

MODELO DE REGLAMENTO INTERNO DE VECINDAD Y CONVIVENCIAPresentamos un modelo genérico del reglamento interno de vecindad y convivencia, adaptable a la mayoría de los conjuntos residenciales, especialmente para aquellos que no contemplan en su Reglamento, la creación del Consejo de Administración, el Comité de Convivencia y el Revisor Fiscal , agregándole las condiciones y características propias del caso, que considere necesarias y conveniente la Asamblea General, que no sean contrarias al Reglamento de Propiedad Horizontal y las Leyes que los rigen, con el fin de lograr la armonía y desarrollo del conjunto.Es importante recalcar que este reglamento, aprobado por la Asamblea General, debe ser elevado a Escritura Pública preferiblemente en la misma Notaría donde se corrió el Reglamento de Propiedad Horizontal, para que sea incorporado al mismo, y quede así con todas las formalidades de Ley.La elaboración del reglamento interno de convivencia requiere conocer las condiciones, exigencias y necesidades del Conjunto Residencial, en lo que tiene que ver con las relaciones entre los habitantes. (Sus derechos y obligaciones) Es ni más ni menos, tratar de ordenar el comportamiento humano, para que no se desborden los llamados derechos individuales en perjuicio de los derechos colectivos, enmarcado todo ello en las disposiciones Legales y las normas de común aplicación en el Régimen de Propiedad Horizontal. Observación: Los comentarios de Texto son obra del autor, solo pretenden orientar al lector y no forman parte del cuerpo del Reglamento.MINUTA (BORRADOR) REFORMA DEL REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDADHORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “X”Escritura Pública No....................En la ciudad de ...............Capital del Departamento de ....................., República de Colombia, a los ...... dias del mes de ................. del ano ....................., ante mí..............................................Notario Público Principal No. ..........del circulo de ..................., compareció el señor ............................., ciudadano colombiano, mayor de edad, vecino de Cali, identificado con la CC. No. ..................de ................., en condición de Administrador y Representante Legal del “ Conjunto X “-Propiedad Horizontal “, y obrando conforme al mandato que se le otorgó mediante decisión unánime de la Asamblea de Copropietarios, según consta en el acta No. .........de Fecha ......................., documentos que se adjuntan a la presente Escritura para su respectiva protocolización , encontrándose hábil para contratar y obligarse y manifestó : Mediante el presente instrumento, procedo a elevar a escritura pública, la Reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal , ubicado en la calle.............No. ............, conformado por el lote de terreno sobre el cual está construído , que consta de “X” “Casas o Apartamentos”, siguiendo las instrucciones conforme a la facultad aprobada en la Asamblea General de Copropietarios , copia que se adjunta al presente documento para ser protocolizado y posteriormente registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos. Es preciso anotar que esta propiedad horizontal se reglamenta por medio de la escritura pública No. ..........de fecha...........................,de la Notaría .........del circulo de ............., registrada en la oficina de registro de .............., el dia........ de ............ del año............, bajo matrícula inmobiliaria global No. .............,

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mediante escritura pública No. ..........de fecha............................. El “Conjunto Residencial X” forma parte del predio de Matricula Inmobiliaria No......................del cual se segrega y ante la cual se adopta el presente reglamento de Propiedad Horizontal .Esta reforma se reglamenta por lo preceptuado en la Ley 675 de 2.001, por medio de la cual se expide el presente Régimen Interno de Propiedad Horizontal, asi:CAPITULO I.- GENERALIDADES DEL REGLAMENTO INTERNOArtículo 1.- AMBITO: El presente reglamento describe la manera de ejercitar los derechos y obligaciones de los copropietarios del “Conjunto X” , por lo tanto su contenido es de obligatorio cumplimiento para todos los habitantes del conjunto residencial, bien sea en calidad de copropietarios, usuarios, inquilinos o futuros adquirientes a cualquier título. De la misma manera se tendrá el presente reglamento incorporado a todo acto de transferencia de dominio de las unidades privadas del conjunto residencial o de otro derecho real, así como de la simple tenencia de los bienes de la propiedad exclusiva del mismo.Sin embargo la Asamblea se reserva el derecho de modificar el presente Reglamento y adoptar las normas adicionales en la medida en que sean necesarias para el bienestar del “ Conjunto Residencial X “ y sus ocupantes.PARAGRAFO.- Siempre que en el presente Reglamento se utilicen los términos “Conjunto”, “Copropiedad”, “Propiedad Horizontal”, “Unidad” u otro similar, se entenderá que se refiere al “Conjunto Residencial X” - Propiedad Horizontal.Articulo 3. CARÁCTER: El presente Reglamento ha sido redactado de conformidad con las disposiciones que regulan el régimen sobre Propiedad horizontal en Colombia , concretamente la Ley 675 del 2.001 y demás normas concordantes, por lo tanto su aplicación será por extensión, entendiéndose que cuando se presente incompatibilidad entre éste y el Reglamento de Propiedad Horizontal, primará el último, igualmente en caso de no contener disposiciones aplicables a una circunstancia determinada, deberá recurrirse a:a.- Las Leyes y decretos que reglamentan la propiedad horizontal en Colombia.b.- Las disposiciones sobre asociaciones y corporaciones, sin ánimo de lucro.c.- Las demás disposiciones del código de Comercio, en lo relacionado con el manejo y

funcionamiento de las Asambleas, elecciones y mayorías.d.-La Constitución política de Colombia.e.- La Doctrina y la Jurisprudencia.

CAPITULO II.- CLASIFICACION DE LAS AREASARTICULO 4.-(Comentario:Texto genérico). Un conjunto residencial se divide en áreas privadas y áreas comunes, siendo su determinación, especificaciones y linderos, aquellos que aparecen en los planos de división del Conjunto, el Reglamento de Propiedad Horizontal y sus correspondientes adiciones y reformas.ARTICULO 5.-BIENES DE USO O SERVICIO COMUN.-(Comentario:Texto genérico) Son aquellos cuyo dominio inalienable e indivisible pertenece a la persona jurídica denomina “Conjunto X”, y que además son indispensables y necesarios para la existencia, seguridad y conservación del Conjunto, permitiendo a cada uno de los propietarios el uso y el goce de su bien privado. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la Ley, el Reglamento de Propiedad horizontal y este reglamento.PARAGRAFO.- En el ejercicio del derecho a usar y servirse de los bienes comunes, los propietarios y/o usuarios en general, responderán hasta por culpa leve.ARTICULO 6.- BIENES DE USO Y DOMINIO PRIVADO.-(Comentario:Texto extraído del reglamento de Propiedad horizontal) : Son bienes de dominio privado, particular o

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exclusivo, los espacios o volúmenes comprendidos por la superficie delimitada en los planos del conjunto y el cielo raso, cubierta o altura señalada para cada unidad de vivienda, con excepción de las losas comunes de entrepisos y muros divisorios..........................etc.,etc.,etc.,(Nota:Copiar Texto según el R.P.H.)Su naturaleza y destinación son específicas y exclusivas : Casas de 3 niveles con derecho a un (1) parqueadero descubierto, delimitado y asignado a cada unidad residencial. (Comentario: Adaptar el texto según las características propias de cada Unidad Residencial.)CAPITULO III.- DE LAS EXPENSAS.ARTICULO 7.-DEFINICION: (Nota:Texto genérico).- Se entenderán como expensas comunes:a.- Todos los gastos que decrete anualmente la Asamblea General de copropietarios destinados a la Administración, conservación, mantenimiento, reparación y vigilancia de los bienes comunes y al pago de la prima de Seguros Generales de las zonas comunes, independientemente de sí la unidad de dominio privado está o no en relación directa con los gastos que por ella se causen. El mismo carácter tendrán las cuotas extraordinarias que se decreten para los fines indicados.b.- Los Impuestos, contribuciones de cualquier naturaleza que graven la totalidad del Conjunto residencial o parte del mismo en su calidad de cosa común.c.- Las obras nuevas de dominio común, autorizadas por la Asamblea General de Copropietarios.d).- Las modificaciones y mejoras en general que se realicen sobre los bienes de servicio o uso común, autorizados por la Asamblea.e.- Todos los gastos que se originen en resolución válida de la Asamblea, sobre asuntos de interés general, no comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al administrador, o cualquiera otro que éste efectúe, dentro de los límites que la Ley y el reglamento de Propiedad horizontal le han fijado.ARTICULO 8 (Comentario:”Texto considerando que la Asamblea desestima los coeficientes de propiedad en la fijación de la cuota de Admon.”).- En virtud de la naturaleza misma de la copropiedad, cada propietario o quien lo represente, deberá contribuir al pago de las expensas comunes con una suma proporcional al número total de viviendas del Conjunto residencial, de acuerdo con lo dispuesto por la Asamblea.ARTICULO 9. CLASIFICACION (Nota:Texto genérico): Las expensas comunes son de dos (2) clases : ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS.-Las primeras son aquellas que corresponden en su orden a los gastos generales indicados en el Art. 7de este reglamento y su pago deberá efectuarse por los copropietarios, sus representantes o quienes sustituyan a cualquier titulo sus derechos, dentro de los DIEZ (10) primeros dias de cada mes.Las extraordinarias son las decretadas por la Asamblea general , cuya finalidad es atender el pago de reparaciones urgentes de las áreas comunes del conjunto a consecuencia de grave deterioro o pérdida de sus condiciones mínimas de uso , o reparaciones generales del inmueble en caso de destrucción o deterioro no mayor a las tres cuartas partes (3/4) de su cavidad física o valor inicial o para atender desfases presupuestales. El pago de estas contribuciones o gravámenes se efectuará dentro de los plazos que determine la Asamblea General.-PARAGRAFO 1 (Nota:Texto genérico): No podrá alegarse deficiencia de prestación de servicios por parte del administrador o de los contratistas, como excusa para eludir el pago de las expensas de que trata el presente capítulo, tampoco el abandono o no uso de su bien privado. En tales circunstancias la mora en que se incurra por tal situación

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tendrá el mismo tratamiento de aquella que se origina por el simple retardo en el pago de las cuotas.PARAGRAFO II (Nota: Texto genérico) : En caso de arriendo de las unidades de propiedad privada, deberá notificarse por escrito al administrador sobre este aspecto para efecto del cobro, pero si llegase a constituirse en mora el arrendatario, las acciones, recargos, sanciones y costas procesales, recaerán sobre el propietario quien podrá repetir contra el deudor moroso, sin responsabilidad del Conjunto Residencial. PARAGRAFO III: El no pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias dentro de los plazos estipulados, causarán en forma automática intereses por mora del “X” % mensual establecido por la Ley. (Comentario: Nota aclaratoria: “ En todo caso el interés moratorio no podrá ser superior a dos veces, el porcentaje fijado por la Superbancaria en un período determinado “) PARAGRAFO IV: (Comentario:”El tiempo de mora debe ser el acordado por la Asamblea”).- Después de haber entrado en mora “X” cuotas ordinarias y/o haber transcurrido “X” meses, desde que se debió cancelar la cuota extraordinaria, tendrá lugar el cobro persuasivo o Prejurídico y al siguiente mes, se notificará el Cobro Jurídico., siendo a cargo del copropietario además del pago de los intereses de mora, los honorarios profesionales del Abogado y las costas procesales. CAPITULO IV.-REGIMEN FINANCIERO DE LA COPROPIEDAD ARTICULO 10.-(Nota:Texto genérico ) Los ingresos de la copropiedad provienen de:a.- De las contribuciones que fije la Asamblea General, para las expensas de mantenimiento, corrientes y extraordinarias.b.- De las rentas que produzcan los bienes de servicio o uso común destinados para éste fin.c.- De los rendimientos que produzcan las inversiones que la propiedad haga .d.- Otros que surjan del desempeño de actividades propias del Conjunto.CAPITULO V.-DERECHOS Y ATRIBUCIONES DE LOS PROPIETARIOS.-ARTICULO 11.- (Nota:Texto genérico) Participar activamente en la administración y gobierno de la copropiedad e intervenir en la elección de los miembros del Consejo de Administración, del Revisor Fiscal y demás órganos de administración y gestión.ARTICULO 12.- (Texto genérico) Disfrutar del derecho al uso y goce de los bienes comunes.ARTICULO 13.- (Texto genérico) Pedir a la Asamblea General, al Consejo de Administración o directamente al Administrador, la imposición de sanciones a los propietarios, arrendatarios o usuarios de las unidades privadas, que violen las disposiciones de los Reglamentos.ARTICULO 14.-(Texto genérico) Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento su unidad privada conjuntamente con sus derechos sobre los bienes comunes, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, pero siempre ajustándose a los requerimientos y disposiciones que en materia de seguridad o de otra índole que por fuerza de las circunstancias se hagan necesarias para preservar el bienestar, la integridad y la tranquilidad de los copropietarios.ARTICULO 15.- (Texto genérico) Servirse a su arbitrio de los bienes de uso o servicio común, siempre lo haga según el destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios.ARTICULO 16.- (Texto genérico) Intervenir activamente en las deliberaciones de la Asamblea con derecho a voz y voto; para tener derecho a voto se requiere estar a Paz y Salvo por todo concepto, con la Administración del Conjunto , hasta el día treinta (30) del mes inmediatamente anterior al de la celebración de la Asamblea.

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ARTICULO 17.-(Texto genérico) Solicitar al Administrador la convocatoria de Asamblea extraordinaria de propietarios cuando lo estime conveniente o necesario, siempre y cuando representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de propiedad. Para aplicar a dicho derecho, necesariamente deberá estarse a paz y salvo con la Administración, por todo concepto.ARTICULO 18.- (Texto genérico) Ejecutar con su propio peculio, las obras y actos urgentes que exigen la conservación, reparación y administración del Conjunto, cuando no lo haga oportunamente el Administrador, previa autorización del Consejo de Administración. En este caso el Administrador deberá descontar al propietario que hubiera asumido el valor de las obras, el costo de las mismas de su cuota de mantenimiento, siempre y cuando haya comprobado los hechos y una vez hubiere aportado los comprobantes de los gastos en que incurrió (Soportados por lo menos con dos (2) cotizaciones y facturas originales)ARTICULO 19.- Pedir al Juez competente la imposición de multas, sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere lugar, al infractor del Reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en la Ley, y el presente Reglamento.CAPITULO VI.- OBLIGACIONES Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS(Comentario: El texto de los artículos es genérico y de común aplicación en los conjuntos.-)ARTICULO 20.- Los propietarios o quienes sus derechos representen, deberán :a.- Abstenerse de todo acto que perturbe la Paz y la tranquilidad a que tienen derecho los demás propietarios, inquilinos o usuarios, o que comprometa la seguridad, la solidez o salubridad del conjunto.b.- Hacer uso de su unidad privada y de los bienes comunes, de acuerdo a la ley y a los Reglamentos de la copropiedad.c.- No enajenar o conceder el uso de su unidad privada a personas de reconocida mala conducta, o para fines distintos a los autorizados en los estatutos de la propiedad horizontal.d.- No permitir que las personas a su servicio, empleen las zonas de uso común para reuniones o lugares de recreo, y responder solidariamente por los daños que dichas personas causen a los bienes comunes o a los demás ocupantes de la unidad.e.- No obstruir de ninguna forma las instalaciones de servicios, los pasillos y demás áreas destinadas a la locomoción, y que en general dificulten el acceso o paso por ellos.f.- Mantener al día las contribuciones o cuotas que le correspondan, para la administración y reparación de los bienes comunes.g.- En caso de venta o transferencia de dominio y/o que una persona distinta del propietario vaya a ocupar cualquier bien de dominio privado, los propietarios se obligan a comunicar al Administrador el nombre y el domicilio del nuevo adquiriente u ocupante y a prever que dicha persona sepa la existencia del reglamento de propiedad horizontal y conozca las normas del manual de vecindad y convivencia, y a exigir al nuevo propietario u ocupante que en la escritura o contrato respectivo, exprese su conformidad con dichos Reglamentos y sus posteriores modificaciones.h.- Abstenerse de permitir la presencia de animales en las zonas comunes. Estos deben permanecer dentro de sus viviendas y hacer las necesidades fisiológicas en el interior de las unidades privadas o por fuera del Conjunto. No tener animales domésticos en las unidades privadas, que perturben la tranquilidad, o que pongan en riesgo la integridad física de los demás residentes. Así mismo se obligan a limpiar y recoger la materia fecal de los animales de su propiedad, sin perjuicio de las multas o sanciones determinadas en este reglamento.

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Podrá además el Administrador exigir que dichos animales posean los requisitos de sanidad que certifiquen que son aptos para su permanencia en el Conjunto, y que cumplen las disposiciones legales que reglamentan la existencia, limitaciones y tenencia de razas de animales considerados peligrosos.De acuerdo al Decreto 1068 de Nov. 30/2.000 de la Alcaldía de Cali , se consideran perros de manejo especial, los pertenecientes a las siguientes razas:Staffordshire Terrier - Terrier o Pit Bull TerrierAmerican Staffords - Fila BrasileroRottweiler - Tosa InuDoberman - Dogo ArgentinoPresa Mallorquin - Presa CanarioCane CorsoCualquier cruce entre estos o de estos con otras razas.Canes que puedan revestir peligrosidad para la ciudadanía.. i.- Cada propietario de unidad privada será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha Unidad a cualquier título, con sus actos u omisiones y en especial por las multas que el Consejo o la Administración imponga al usuario por la violación del reglamento de propiedad horizontal o del presente Reglamento de Convivencia, ya que sus normas obligan, no solamente al propietario, sino a las personas que con él conviven y que a su nombre ocupan la respectiva unidad privada, o la visitan .j.- TRASTEOS Y MUDANZAS.-(Texto genérico) Para practicar cualquier trasteo (interno u externo) se deberá obtener autorización escrita del Administrador en la cual se exprese la hora y detalle del trasteo. Esta se tramitará en días y horas hábiles, por lo menos con cuarenta y ocho (48) horas de antelación. Para ello se debe estar a Paz y Salvo por todo concepto con la Administración ; si el que va a trastear es un arrendatario, debe mediar la aprobación del propietario u agencia inmobiliaria.k.- Toda persona diferente al propietario o arrendatario, necesitará autorización escrita de estos, para retirar de la copropiedad elementos que se supone sean del uso exclusivo de las unidades privadas.l.- En caso de trasteo o mudanza , el interesado debe presentar en Portería el respectivo Paz y Salvo y autorización de salida expedida por el Administrador.m.- Hacer uso del extintor de incendio instalado en cada pasillo, en casos de Emergencia.n.- Someter a la consideración del Consejo, cualquier reforma o modificación a la fachada, las puertas de acceso, etc., siempre que dicha reforma afecte la estética o distribución interior de la Copropiedad; obtenido el correspondiente visto bueno, deberá indicar la clase de trabajo a efectuar, tiempo posible de duración y responsabilidad frente a los posibles daños que se ocasionen con motivo de dicha reparación , nombres y documentos de identidad de las personas que llevarán a cabo los trabajos.o.- En el evento de que se incurra en cualquier daño o deterioro de las zonas comunes o privadas con motivo de las obras efectuadas, deberá el causante proceder a su reparación con la mayor brevedad posible. Los materiales que ya no se utilicen y los desechos de las obras, deberán ser evacuadas diariamente o en todo caso, antes de finalizar la obra. p.- Velar por el buen funcionamiento de las instalaciones de su bien de dominio privado y ejecutar oportunamente las reparaciones que la misma requiera, de conformidad con la Ley.

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q.- Comunicar al administrador todo caso de enfermedad contagiosa y desinfectar su unidad privada conforme a las exigencias de las autoridades sanitarias.r.- No hacer excavaciones o perforaciones en los pisos o paredes comunes, ni introducir objetos explosivos o inflamables que atenten contra la salubridad, solidez y seguridad del Conjunto.s.- No modificar las fachadas de las viviendas, ni colgar ropas, alfombras, avisos, carteles y otros elementos similares en las paredes externas, salvo placas o avisos que indiquen la profesión o nombre del propietario o usuario.t.- No instalar maquinas o aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes.u.- Permitir al administrador del edificio, la entrada a su unidad privada, cuando circunstancias especiales lo exijan-v.- Abstener de celebraciones o reuniones que perturben la tranquilidad de los demás y de instalar componentes de música y sonido que sobrepasen los decibeles permitidos. x.- Comunicar al administrador, o a la autoridad competente, cualquier violación del presente Reglamento.CAPITULO VII.- PROHIBICIONES A LOS COPROPIETARIOS O USUARIOSARTICULO 21 : Se consagran las siguientes prohibiciones:a.- Arrojar materiales duros o insolubles, tierra, etc., que puedan obstruir cañerías, lavamanos o sanitarios. Igualmente destapar cañerías utilizando productos que los obstruyan, inutilicen o dañen.b.- Acumular basuras en las unidades privadas. Basuras que deben ser evacuadas y depositadas oportunamente en el Deposito de basuras , instalado para tal fin.c.- Establecer el funcionamiento de talleres para la reparación de automotores o cualquier clase de talleres en sus domicilios o en los parqueaderos.d.- Cambiar la destinación de las unidades privadas, a saber: Las casas estarán dedicadas exclusivamente a vivienda, quedando terminantemente prohibido destinarlas a colegios, academias de baile, pintura, canto, etc., igualmente se prohiben los establecimientos de tiendas o ventas al público de alimentos o cualquier otra clase de mercancías que atenten contra la salubridad o higiene del Conjunto. e.- Colgar en las ventanas, balcones, fechadas o zonas comunes, ropas o elementos que desmejoren la estética del Conjunto.f.-Sacudir alfombras, ropas, etc., en las ventanas y pasillos; arrojar basuras u objetos a los bienes comunes o a las vías públicas.g.- Realizar reparaciones locativas entre las (12.00 A.M.) y las (2 P.M.); después de las (6 P.M.) y los días domingos y festivos, a no ser que sean de extrema necesidad y se procure no incomodar con el ruido a los vecinos, contando además con la autorización previa de la Administración del Conjunto.h.- Modificar o cambiar el color de la fachada exterior del Conjunto.i.- Instalar aparatos, maquinas u objetos que causen ruidos o sonidos quemortifique a los residentes o que causen daños e interferencias en los servicios de las unidades privadas.j.- Instalar avisos, letreros o carteleras en las fachadas, puertas o ventanas.k.- Mantener a alto volumen aparatos de radio, equipos de sonido, etc., que alteren la tranquilidad de los ocupantes de la Unidad.l.- Pitar a la entrada o salida del parqueadero, sin necesidad.m.- Utilizar los servicios del personal que labora para la Copropiedad, en actividades diferentes a las asignadas.n.- El Consejo de Administración o el Administrador se reservan el derecho a restringir el uso de las áreas comunes a las personas identificadas y calificadas como no gratas, en

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razón a su comportamiento, violación reiterada de las normas del manual de convivencia y en general la carencia de la observación de los principios básicos de urbanidad y buenas costumbres.CAPITULO VIII.- DE LOS VEHICULOSARTICULO 22.- La utilización de los parqueaderos está sujeta a las siguientes reglas, que consagran obligaciones para los usuarios de éstos:a.- Los vehículos automotores y motocicletas de propiedad de los residentes del Conjunto Residencial, deberán ser estacionados en los parqueaderos adjudicados por escritura pública, debidamente asegurados y dejándolos bien estacionados, de tal manera que no invadan los parqueaderos vecinos o las áreas de libre circulación.b.- Los propietarios de los parqueaderos no podrán arrendarlos a personas que no residan en el Conjunto.c.- Se entiende que los parqueaderos son para uso de los vehículos y en ningún momento para almacenar elementos tales como muebles, enseres, maquinas, etc., y no podrán hacerse reparaciones de automotores ni lavado de los mismos, a excepción de los desvares absolutamente necesarios e imprescindibles.d.- Todo dueño de automotor, al ser avisado que el mismo tiene un escape de gasolina o aceite, deberá hacerlo reparar inmediatamente para evitar el riesgo de un incendio u otro daño. El infractor será responsable de los perjuicios que por este concepto se causen.e.- Está expresamente prohibido estacionar en los parqueaderos, buses y en general vehículos con capacidad superior a una tonelada.f.- La circulación en la zona de transito automotor, se hará conservando la derecha y a velocidad moderada. Siempre tendrá prelación para estacionar su vehículo el usuario que haya entrado primero a la zona de parqueo.g.- Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos, debe ser reportado inmediatamente a la Administración, quien según las circunstancias deberá conminar al responsable a sufragar el costo del mismo. En todo caso y en última instancia serán las autoridades del Transito, las encargadas de dirimir el conflicto.h.- Está prohibido el ingreso de vehiculos de servicio público, salvo que sea de propiedad de un residente. En casos extraordinarios (Ejemplo: Cargar serie de elementos como compras de un Supermercado o casos de enfermos graves.) En estas circunstancias el vehículo accederá hasta el bien respectivo y desde el cual el residente se compromete a su evacuación inmediata, bajo toda su responsabilidad por lo que pueda suceder.i.- Por razones de seguridad se prohibe el estacionamiento de Vehículos de carga o transporte de pasajeros enfrente de la unidad, evitando así que obstruyan la visibilidad de los porteros, excepción hecha para cuando estén realizando una labor contratada para el Conjunto o por uno de sus residentes.CAPITULO IX.- DE LOS MENORES DE EDADARTICULO 23.- Merece especial importancia dentro de este Reglamento, el desarrollo y bienestar de todos los menores que habitan la Unidad, así como de aquellos que a cualquier otro título ingresen o permanezcan en el mismo; sin embargo, los cuidados que estos requieren estarán a cargo y responsabilidad de sus padres o la persona adulta encargada para tal fin.En desarrollo de lo anterior, los menores podrán usar y servirse de los bienes privados y comunes, en la misma medida y con las mismas limitaciones que la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Reglamento establecen.ARTICULO 24.-RECOMENDACIONES ESPECIALES: Por seguridad deberá evitarse la presencia de menores, sin la compañía de adultos, en zonas tales como: Portería, predios adyacentes al Conjunto, zonas de acceso vehícular y en general aquellas que

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pudieran afectar su integridad física, así como la tranquilidad de los demás habitantes de la Unidad. ARTICULO 25.- Los menores de diez (10) años, requerirán autorización expresa de las personas a cuyo cargo estén, para salir del Conjunto solos o en compañía de personas distintas de sus familiares conocidos.PARAGRAFO: Sin el cumplimiento de éste requisito podrá el personal de Portería, impedir su salida. ARTICULO 26.- Los menores deben tener un comportamiento acorde con las buenas costumbres: a.- Es deber de los padres de familia ejercer la tarea educativa y de control sobre sus hijos, para que no causen destrozos en las zonas comunes, áreas privadas o vehículos de los residentes, por lo tanto serán responsables de los daños que ocasionen.b.- Se prohibe cualquier tipo de juego en las áreas comunes, después de las 10 P.M.c.- Queda terminantemente prohibido a los niños MAYORES de 10 Años usar los juegos infantiles. Jugar fútbol, montar en patines, monopatines o bicicletas estará supeditado a que el o los materiales de que están hechos dichos elementos, no deterioren o causen destrozos a la Unidad, a la vez que se respeten los derechos de los niños más pequeños.CAPITULO X.- DE LOS VISITANTES ARTICULO 27.- Para efectos del presente capítulo se considera visitante a toda persona cuya residencia permanente no sea alguna de las unidades privadas del Conjunto, independientemente del grado de parentesco o amistad que tuviere con cualquiera de los copropietarios, moradores o inquilinos.ARTICULO 28.- REGLAMENTACION PARA VISITANTES: toda persona que desee visitar el Conjunto Residencial deberá acatar las normas del manual de Convivencia, observando además las siguientes reglas: a.- Previa identificación en la portería, solicitará ser anunciado para acceder al Conjunto. En una minuta se registrarán sus nombres y apellidos, hora de ingreso e identificación del residente y número de la casa que autoriza el ingreso.b.- Una vez anunciado por el citófono y que el morador de la casa le dé el visto bueno a su ingreso, podrá acceder al Conjunto (quedando entonces claro que en ausencia del residente, ninguna persona podrá ingresar a la unidad, salvo autorización expresa suya.)c.- Para garantizar el bienestar tanto de los residentes como de los visitantes, estos deberán permanecer en las zonas comunes, en compañía de su anfitrión.d.- Los visitantes esporádicos y mensajeros deberán portar la escarapela de identificación.PARAGRAFO 1 : El residente que autorice el ingreso libre de un visitante, familiar o conocido, debe hacerlo por escrito .PARAGRAFO II.- Cuando un habitante tenga una reunión social de cualquier naturaleza deberá dejar en portería con antelación, una lista con los nombres de sus invitados, para el control de seguridad y evitando así el anuncio repetitivo de visitantes. El propietario o residente se hace responsable de cualquier multa, daño o perjuicio que ocasionen sus invitados.PARAGRAFO lll.- Los empleados del Conjunto a cualquier titulo, no podrán hacer uso de la Piscina.PARAGRAFO IV.- Las empleadas del servicio doméstico, choferes particulares y demás personal a cargo, no deben formar corrillos en la Portería ni en las zonas comunes, debiendo así mismo, observar buena conducta y presentación personal.PARAGRAFO V.- Dicho personal debe acceder voluntariamente a las requisas que les efectuaren los porteros al abandonar la Unidad.

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ARTICULO 29.- DE LOS VENDEDORES : Está prohibido el acceso al Conjunto de vendedores ambulantes o mensajeros, que no estén autorizados por el residente, en casos especiales.PARAGRAFO : No se permite la permanencia de vendedores en la Portería y menos cuando estos usan pitos, altoparlantes o gritos para ofrecer sus productos.CAPITULO XI.- CONSIDERACIONES GENERALESARTICULO 30.- BASURAS : Se prohibe la colocación de bolsas y desechos de basura en los pasillos, zonas verdes, peatonales y corredores.PARAGRAFO I.- Las basuras deben ser empacadas en bolsas de polietileno debidamente cerradas y depositadas en el sitio destinado para tal fin.PARAGRAFO II.- En caso de que las basuras contengan elementos de vidrio, estos deberán ser envueltos a fin de evitar que se rompan las bolsas y lleguen a lastimar a las personas que habrán de manipularlas.ARTICULO 31.- En caso de fumigación de las zonas comunes simultáneamente con las privadas, el habitante de cada casa se compromete a permitir el acceso a su unidad al personal encargado de tal actividad y previa comunicación escrita del Administrador. El valor de fumigación de cada unidad privada será cancelado por su propietario.ARTICULO 32.- PORTE DE ARMAS: Ningún propietario, inquilino o visitante, a excepción de los guardas de vigilancia, podrán hacer exhibición o uso de armas de fuego dentro del Conjunto o en los limites de la portería.CAPITULO XII .-ARMONIA Y TRANQUILIDAD Articulo 33.- PERTURBACIONES : Los residentes que ocasionen altos ruidos con equipos de sonido, instrumentos musicales, escándalos, etc., que perturben a los moradores del Conjunto, se harán acreedores a una multa, de acuerdo con lo que más adelante se estipule.ARTICULO 34.- RECLAMACIONES: Toda reclamación deberá hacerse por escrito a la Administración; igualmente las observaciones sobre infracciones a este Reglamento.CAPITULO XIII.- PISCINA Y KIOSKOARTICULO 35.-PISCINA: Podrán hacer uso de la piscina tanto los copropietarios como los inquilinos y sus respectivas familias, siempre que se rijan por las siguientes normas:a.- Toda persona que quiera hacer uso de la piscina, deberá ducharse antes de entrar en ésta.b.- El horario para uso de la piscina será de 7.00 A.M. a 9 .00 P.M. , de martes a domingo ( los lunes están destinados al mantenimiento) ; Cuando el lunes sea festivo,el mantenimiento se efectuará el día martes. c.- Los bronceadores ocasionan una capa oleosa en la superficie del agua haciendo más difícil y costoso el mantenimiento de la piscina, por lo tanto se prohibe meterse en la piscina con el cuerpo untado de estos productos.d.- El vestido de baño deberá ser de Lycra en los modelos convencionales, y no se permite usar prendas distintas a éstas, como pantalonetas de futbol, camisetas, rodilleras, medias, etc.e.- No se podrán ingerir alimentos ni bebidas alcohólicas dentro de la piscina, ni mantener en su interior envases de vidrio.f.- Toda persona que se encuentre en estado de alicoramiento , deberá ser retirado por sus familiares, del área de la piscina.g.- Toda persona que presente enfermedad infectocontagiosa, no podrá hacer uso de la Piscina.h.- Queda terminantemente prohibido el ingreso de animales, dentro del área de la piscina

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i.- El uso de radios o equipos de sonido en el área de la piscina, deberá hacerse con un volúmen moderado.j.- Está terminantemente prohibido jugar fútbol en el área de la piscina y la zona destinada al Kiosko, evitando así el deterioro de las paredes, anuncios en acrílico y la rotura de los bombillos.k.- La higiene que acompaña la educación y las buenas costumbres, nos obligan a prohibir expresamente escupir, orinar, arrojar secreciones nasales, materia fecal y en general cualquier sustancia que contamine o ponga en riesgo la salud o el bienestar de los usuarios.l.- Al abandonar el área de la piscina los usuarios se secarán adecuadamente para evitar los charcos en los corredores.m.- En el caso de familiares invitados, se permite el uso de la piscina de martes a viernes inclusive, evitando la saturación de personas en esa zona, para lo cual se reglamenta que los días sábados, domingos y festivos el uso de la piscina se reserva exclusivamente para los residentes permanentes del Conjunto .n.- La piscina no se dará al servicio, por mantenimiento, los días Lunes de cada semana, excepto cuando el lunes caiga festivo, caso en el cual el mantenimiento se hará el Martes. PARAGRAFO I .- Sin excepción, el horario limite para la zona de piscina será hasta las 9.00 P.M. y el limite para el uso del kiosko exclusivamente para reuniones familiares, será hasta la 1.00 A.M.PARAGRAFO II.- Los niños menores de siete (7) años deberán, sin excepción, estar acompañados de un adulto responsable.PARAGRAFO III.- Los usuarios de la piscina serán responsables de los daños que ocasionen en ella .PARAGRAFO IV.- La Administración se reserva el derecho de admisión a la piscina, a las personas no residentes, identificadas como no gratas.PARAGRAFO V.- Se prohibe el ingreso al cuarto del tanque de reserva de agua potable y la manipulación de las llaves de agua y equipo de abastecimiento.PARAGRAFO VI.- Está permitido el ingreso a la piscina de dos (2) adultos y dos (2) niños, como invitados del propietario o inquilino, sin perjuicio del control de usuarios, necesario para evitar la saturación del espacio de la piscina.ARTICULO 36.- KIOSKO : Para el uso exclusivo del kiosko por parte de los usuarios, se debe hacer la solicitud al Administrador por lo menos con cinco (5) días de antelación a la fecha, para hacer la reservación del caso, teniendo prelación la primera solicitud recibida; sin perjuicio del uso normal a que está destinado.PARAGRAFO 1.- El horario para uso del Kiosko será:De lunes a Jueves, de 2P.M. a 9. P.M. Viernes, Sabados, Domingos y festivos de 2 P.M. a 1 A.M.PARAGRAFO 2.- Cuando se utiliza el Kiosko, no se permite el uso de la piscina.PARAGRAFO 3.- Se deben recoger las basuras en bolsas adecuadas y depositarlas en el Shut.CAPITULO XIV.- SANCIONES Y MULTASARTICULO 37 .- MULTAS NO ASISTENCIA ASAMBLEA: La falta de asistencia a las reuniones de Asambleas de Copropietarios ordinarias y extraordinarias, convocadas conforme a la Ley y sin que medie una excusa previa justificada, acarrea una multa por un valor igual al veinte por ciento (20%) del salario mínimo mensual vigente .ARTICULO 38.- Todos y cada uno de los habitantes del Conjunto y demás personas que

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Tengan acceso en cualquier calidad deberán cumplir con estas normas, las contempladas en el Reglamento de Propiedad horizontal y en la ley, además de las que sean adoptadas por la Asamblea General.PARAGRAFO: Su incumplimiento o violación acarreará sanciones al infractor (la que será cargada a la cuenta del Apartamento respectivo), de acuerdo a este reglamento.Dichas multas y sanciones serán notificadas por el Administrador en forma directa una vez exista una reclamación o denuncia por parte de un copropietario, usuario, o residente, conforme al procedimiento que a continuación se describe:AMONESTACION ESCRITA: Si hay violación en primera y segunda instancia, al presente reglamento o al de Propiedad Horizontal.MULTA: Si después de haber sido amonestado por escrito dos (2) veces, persiste la conducta irregular, o si la falta por sí sola lo amerita, a consideración del Comité de Convivencia , previo descargos del afectado, la Administración notificará al responsable sin amonestación previa, una multa correspondiente al 20% del valor de un (1) salario mínimo mensual vigentePARAGRAFO : La administración informará por escrito, para conocimiento de todos los copropietarios, el estado de cuenta de los morosos, con el objeto de que la Asamblea General conozca quienes tienen obligaciones pendientes de pago.ARTICULO 39.- La violación de cualquiera de las normas sobre tenencia y control de animales domésticos, acarrea una multa igual al 10% del valor del salario mínimo mensual vigente, hasta por la primera vez. En caso de reincidencia , la sanción será del 20% del salario minimo legal mensual vigente. ARTICULO 39 ADICIONAL 1.- Los ruidos excesivos y la perturbación de la tranquilidad de los moradores del Conjunto, se harán acreedores a una amonestación por parte del Administrador y la reincidencia acarreará una multa igual al 20% del valor de la cuota mensual de administración vigente , sin perjuicio de las acciones policivas ante las autoridades competentes. ARTICULO 39 ADICIONAL 2.- Por las contravenciones al uso adecuado del kiosko y la piscina, se fija una multa igual al 10% del valor de la cuota mensual de Administración vigente. ARTICULO 40.- Para la imposición de multas y sanciones, se seguirá el siguiente procedimiento:a.- Se citará al propietario, arrendatario o residente, supuesto infractor, a una reunión de Consejo de Administración, con la presencia de un representante del Comité de Convivencia y después de leerle los cargos, se le escuchará en descargos. Se levantará un acta de esta diligencia, firmada por las personas que en ella intervinieron. En caso de no presencia del infractor se dará por aceptada la falta, salvo que medie excusa previa justificada y en cuyo caso se le volverá a citar.b.- Cumplida la diligencia y analizadas las pruebas y los testimonios allegados, corresponderá al Administrador a través de una Resolución, registrar las decisiones del caso, fijar y notificar la sanción económica de acuerdo al presente reglamento y adoptar las medidas que considere necesarias, para prevenir futuras infracciones .. PARAGRAFO : El régimen de sanciones aquí previsto, atiende exclusivamente a la gravedad de la falta cometida; por ello su aplicación es independiente: Esto es, que podrá ser impuesta cuando la falta así lo ameríte, sin que deba cumplirse con el requisito de amonestación escrita y así para los demás casos.ARTICULO 41.- El cobro de las multas se llevará a cabo mediante resolución del consejo de Administración, copia de la cual se remitirá al infractor, quien deberá firmarla en señal de recibido y en caso de negarse a ello, bastará con la firma de un testigo.

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ARTICULO 42.- Cuando la violación del presente Reglamento constituya una posible contravención policiva o delito, la administración o copropietario afectado efectuará la respectiva denuncia ante la Autoridad competente.PARAGRAFO: La no cancelación oportuna de las multas, acarrea los recargos o intereses de mora propios de cualquier deuda de Administración.En caso de negativa a la cancelación dentro del límite establecido, se procederá al cobro Jurídico de conformidad con el Reglamento de Propiedad horizontal y la copia de la resolución respectiva, causará mérito ejecutivo.ARTICULO 43.- DESTINACION DE MULTAS : Los valores recaudados por concepto de Multas, serán destinados al Fondo de Imprevistos del Conjunto Residencial.ARTICULO 44.- LIMITACION DE SERVICIOS : Además de las sanciones previstas en este Reglamento , tendrá el Administrador mientras no medie un convenio de pago, la facultad de suspender para aquellas personas que se encuentren en mora, la prestación de los servicios de Administración considerados no esenciales (Casillero, piscina, otros).PARAGRAFO I : La suspensión de los mencionados servicios se notificará por escrito con cierta anticipación y no exime al propietario o residente del cumplimiento de sus obligaciones económicas.PARAGRAFO II : La suspensión justificada de determinados servicios no dará lugar a indemnización por perjuicios.-CAPITULO XV.- ORGANISMOS DE ADMINISTRACION Y CONTROL

COMENTARIO EXPLICATIVO :(“Aplicable a Conjuntos residenciales regidos por Leyes anteriores a la Ley 675/2.001 y/o que sus Reglamentos de Propiedad Horizontal no contemplan la creación del Consejo de Administración, Revisor Fiscal y el Comité de Convivencia.”)ARTICULO 45.- La administración del Conjunto es responsabilidad del Administrador, nombrado por el Consejo de Administración, para el período de un (1) año.ARTICULO 46.- NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR (Art. 50 Ley 675/2.001) La representación legal de la persona jurídica y la Administración del Conjunto, corresponderá a un Administrador designado por la Asamblea General de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en que exista Consejo de Administración, donde será elegído por dicho órgano. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona Jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.ARTICULO 47.- FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR (Art. 51 Ley 675/2.001) a.- Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar actos de Administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas por este reglamento y el Consejo de Administración.b.- Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su consideración el Inventario y Balance de las cuentas del ejercicio anterior.c.- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona Jurídica y conceder poderes especiales para tales funciones, cuando la necesidad lo exija.d.- Las demás funciones previstas en la Ley y en el Reglamento de Propiedad horizontal, así como las que defina la Asamblea General y el Consejo de Administración y que no sean contrarias a las Leyes. ARTICULO 48.- CONSEJO DE ADMINISTRACION : El nombramiento del Consejo de Administración es potestatívo de la Asamblea General de Propietarios ARTICULO 49.- El Conjunto contará con un Consejo de Administración, integrado por cinco (5) propietarios o sus delegados, elegidos para el período de un (1) año.

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ARTICULO 50.- QUORUM: El consejo de Administración deliberará y decidirá validamente con la presencia miníma de tres (3) de sus miembros. ARTICULO 51.- FUNCIONES : Al consejo de Administración le corresponde tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona Jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en este Reglamento y las Leyes concordantes.a.- Nombrar al Administrador para periodos de un (1) año. b.- Llevar propuestas a la Asamblea acerca del reglamento de uso de los bienes. c.- Citar a reuniones de Asambleas extraordinarias, cuando fuere necesario. d.- Autorizar al administrador, previo conocimiento de los actos de carácter extraordinario o urgentes, que ocurran en el curso de cada ejercicio.e.- Decidir y dar orden al Administrador para iniciar acciones Judiciales a nombre y representación de la Propiedad horizontal.f.- Examinar y aprobar, en primera instancia las cuentas, el balance o informes que han de pasar a consideración de la Asamblea y proponer las determinaciones que se estimen mas acertadas con relación a la aplicación de saldos y utilidades extraordinarias, con el fin de mejorar la propiedad común.g.- Autorizar al Administrador para celebrar contratos cuya cuantía exceda el monto previsto en el Reglamento.ARTICULO 52.- SOLUCION DE CONFLICTOS : Para la solución de conflictos que se presenten entre los propietarios del Conjunto, entre ellos y el Administrador, o entre ellos y el Consejo de Administración, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley y de este reglamento, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades Judiciales o de policía, se podrá acudir a:1.- EL COMITÉ DE CONVIVENCIA : Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en el Conjunto, su solución se podrá intentar mediante la intervención del comité de Convivencia, elegido conforme a la Ley 675/2.001, el cual intentará presentar formulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de buena vecindad . Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él, será adhonorem.2.- Si no hay acuerdo, las partes podrán acudir a las autoridades judiciales o de policía, de acuerdo a lo establecido en las Leyes.3.- Los miembros del comité de convivencia serán elegidos por la Asamblea General de Copropietarios, para un periodo de un (1) año y estará integrado por tres (3) personas, propietarios o residentes.PARAGRAFO : El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones. COMENTARIO: (Art. 56 Ley 675/2001) Los conjuntos de uso comercial o mixto están obligados a contar con Revisor Fiscal y no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el Conjunto del cual cumple sus funciones, ni tener vínculos familiares o comerciales con el administrador o el Consejo de Administración. Para los Conjuntos de uso exclusivamente residencial , el nombramiento del Revisor Fiscal es opcional y potestatívo de la Asamblea General).-ARTICULO 53- DEL REVISOR FISCAL : El Conjunto contará con Revisor Fiscal, Contador Público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito ante la Junta Central de Contadores, elegido por la Asamblea General de Propietarios y en este caso podrá ser propietario o residente.ARTICULO 54.- El revisor Fiscal será elegido para el período de un (1) año , prorrogable indefinidamente, si así lo decide la Asamblea de Copropietarios.

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ARTICULO 55.- FUNCIONES: Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la Persona Jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1.990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la Ley 675/2.001.-a.- Efectuar el arqueo de fondos comunes con la regularidad que establezca la Asamblea General.b.- Velar porque los libros y cuentas del inmueble estén al día y se cumplan los principios de Contabilidad generalmente aceptados.c.- Informar las irregularidades existentes en el manejo de cuentas, contratos y presupuestos que deban presentarse a consideración de la Asamblea. CAPITULO XVI.- REFORMAS AL REGLAMENTOArticulo 56.- La Asamblea General de Copropietarios se reserva la facultad de modificar, adicionar o suprimir normas del presente Reglamento; y eventualmente podrá delegar en el Consejo de Administración, tales funciones.CAPITULO XVII .- APLICACIÓN.- ARTICULO 57.- El presente Reglamento de Vecindad y Convivencia, rige a partir del día ................ del año ............, fecha en la cual la Asamblea General (Ordinaria o Extraordinaria) le dio su aprobación y en tal virtud es de obligatorio cumplimiento para todos los residentes del “ CONJUNTO X “, independientemente de la calidad que tengan y corresponde a los órganos de Administración velar porque se cumplan.ARTICULO 58.- El presente Reglamento, será protocolizado ante las entidades correspondientes.OBSERVACION:Hasta aquí la minuta de un modelo del Reglamento interno de convivencia que deberá ser elevado a escritura pública, en una Notaría de su domicilio,Y de ésta manera quedará incorporado al Reglamento de Propiedad Horizontal.

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EL PRESUPUESTO.-Un buen presupuesto de Administración, no debe ser ni más ni menos que lo suficiente para cumplir con los gastos comunes e inversiones necesarias, para el mantenimiento y conservación del edificio o conjunto. El informe presupuestal comprende la relación de gastos (fijos y variables) e inversiones, calculados para la vigencia de un (l) año, el cual se presenta generalmente dentro de los tres (3) primeros meses del ejercicio anual,para ser aprobado en la reunión de la Asamblea ordinaria anual de Copropietarios.MODELO DE PRESUPUESTO ANUAL.-El siguiente presupuesto contiene las erogaciones del período de un (1) Mes, en la vigencia del año 2.006 : Opción 1.- Contratación de Vigilancia con empresa legalmente establecida y personal de aseo y mantenimiento, con Empresa Privada. que preste el servicio. Opción 2.- Contratación de Vigilancia con empresa legalmente establecida y personal de aseo y mantenimiento, contratado directamente por el Administrador. OBSERVACION: Presupuesto calculado para una copropiedad de 92 casas, con piscina y motobomba eléctrica.- OPCION 1 OPCION 2 MENSUAL MENSUAL Servicios Administrador .856.000 600.000 Revisor Fiscal 160.000 160.000Contabilidad 170.000 150.000 :Vigilancia Privada Porteros y ronderos 24 Hrs. 5.647.400 5.647.400 Servicio Aseo 1.199.452 * 754.982 (Ver liquidación Opción 2) Seguro zonas comunes 517.500 517.500 Acueducto y alcantarillado 117.000 117.000 Energía eléctrica 425.000 425.000 Mantenimiento moto-bomba 60.000 60.000 Mantenimiento transformador 100.000 100.000 Lavado tanque de reserva agua 50.000 50.000 Citofonía e instalaciones eléctricas 40.000 40.000 Mantenimiento zonas comunes 100.000 100.000 Implementos de Aseo 0 * 122.000 Implementos de Jardinería 50.000 50.000Recarga extintores 35.000 35.000Fumigación zonas comunes 10.000 10.000Papelería y Fotocopias 50.000 50.000Mantenimiento Piscina (Insumos quimicos y otros) 30.000 * 170.000 Gastos Bancarios 35.000 35.000Comisiones Bancarias 10.000 10.000 Provisión Imprevistos 96.624 92.040 TOTAL PRESUPUESTO MENSUAL $ 9.758.976 9.295.922 CUOTA POR CASA ( Entre 92) 107.000 102.000

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Nota: Opción 2.-Liquidación 1Todero de salario mínimo, vigencia año 2.006. 1 Salario básico mensual 408.000 Recargo extra adicional 30.000 Auxilio de Transp. 47.500 Cesantía mes 37.959 Prima mes 37.958 Vacaciones mes 17.000 Intereses Cesantías 4.555 Subsidio familiar 36.720 Salud y pensión 80.090 Riesgos profesionales ( 6.9% Vigilancia) 28.200 Dotación Ropa y Calzado 27.000 Total mes $ 754.982

ASPECTOS TRIBUTARIOS.-Las Unidades residenciales de Propiedad horizontal, no son contribuyentes del impuesto sobre la renta y por lo tanto, no están obligadas a presentar Declaración de Renta.Sin embargo tienen las siguientes obligaciones de acuerdo al Art. 364 del Estatuto tributario año 1.993 .a) Llevar libros oficiales de Contabilidad, registrados ante la DIAN.b) Obtener el NIT. Expedido por la DIAN, mediante registro del RUT.c) Llevar Libro de actas, registrado en la Cámara de Comercio del lugar de domiciliod) Elaborar factura o cuenta de cobro por la cuota de Administracióne) Efectuar retención en la fuente y consignarla al mes siguiente, en los bancos

autorizados para tal fin, con su correspondiente Declaración de Retefuentef) Efectuar retención en la fuente de Industria y Comercio (ICA.) y consignarla al mes

siguiente, con su correspondiente declaración de Retención.

Nota: Actualmente los Conjuntos Residenciales no son responsables del Impuesto a las Ventas, ni del impuesto predial de las zonas comunes.

ASPECTOS LABORALES.-

En los conjuntos comerciales o residenciales , el Administrador como representante legal de la persona jurídica, podrá suscribir contratos de servicios para labores de reparación, mantenimiento y aseo de los bienes comunes con personal directamente bajo el control y responsabilidad del ente Jurídico, en cabeza del Administrador. Labores éstas diferentes de la Portería y Vigilancia, que deben ser contratadas con una Empresa de Vigilancia Privada Legalmente constituída y bajo el control de la Superintendencia de Vigilancia y Control del Estado.(Decreto 356/l.994).

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Respecto a los trabajadores contratados para el servicio de aseo en edificios y conjuntos, es importante reseñar el concepto de la oficina Jurídica del Ministerio de la Protección Social “ los trabajadores de aseo tienen derecho a todas las prestaciones sociales v garantías que les corresponda , cualquiera que sea la duración de su jornada de trabajo, incluido la afiliación a los riesgos de salud , pensión y riesgos profesionales”.

En cuanto a la remuneración de los trabajadores de aseo del día dominical, es importante diferenciar entre el trabajo habitual y el ocasional, que es cuando el trabajador solo de vez en cuando labora en día dominical. Para el caso del trabajo habitual en domingo que ya tiene incluido en la nómina semanal o quincenal, el festivo en mención, debe agregarse el recargo del 1.75 % para completar el 2,75% . En cambio para el trabajador ocasional, el recargo será del 0.75% para completar el 1.75% total.

No está demás recalcar aquí, que el trabajador del aseo tiene derecho al auxilio de transporte legal mensual, con la salvedad de que sí es una jornada diaria contínua , se le pagará el 50% del valor . También tiene derecho al suministro de ropa de trabajo y calzado, cada seis (6) meses.

REGLAMENTACIONES Y/O ADICIONES A LA LEY 675/2.001 MEDIANTE SENTENCIAS DE LA HONORABLE CORTE CONSTITUCIONAL Y ALGUNOSFALLOS JUDICIALES SOBRE TUTELAS PRESENTADAS POR PROPIETARIOS Y COMUNITARIOS.(Nota : Damos el crédito literario a la información extractada de la publicación “Con Toda

Propiedad.” )

“ART. 45/46 Ley 675/2.001.1.-Sentencias C-522/2.002, C-738/2.002 y C-408/2.003.- Los únicos artículos de la Ley 675 de 2.001 que se consideran incorporados a los Reglamentos cuyos propietarios no los han reformado, son los que tienen carácter de orden público y aquellos que expresamenteseñala la corte relativo al pago de aportes por coeficiente de propiedad y las mayorías calificadas mencionadas en los Art. 45 y 46 de la Ley 675 de 2.001.-Nota: Los Art. 45 y 46 hacen relación al quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria de las Asambleas. También se refiere a las decisiones que exigen mayoría calificada del 70% por Ejemplo : Para aprobar cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o imposición de expensas extraordinarias de mayor cuantía.

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2.- DEUDAS DE ADMINISTRACIÓN EN LA VENTA DE UN INMUEBLE.- Fallo de tutela fecha Marzo/2.003 acorde con sentencia C-376 de Abril 27de 2.004 declarando exequible el inciso tercero del artículo 29 de la Ley 675 de 2.001, que impone la obligación solidaria , en cabeza del nuevo adquirente, de pagar las expensas adeudadas por el anterior propietario. 3.- SUSPENSIÓN DE SERVICIOS COMUNES.- Sentencia T-146 de 2.002.- Por

Jurisprudencia constitucional se determina que la restricción a servicios comunes tales como el no uso de la piscina o no poder participar en las reuniones de Asambleas, no constituyen vulneración de los derechos fundamentales de los propietarios o residentes. 4.- RESTRICCIONES A LA TENENCIA DE MASCOTAS.- según sentencia T-595 del año 2.003.- Es cierto que la Corte ha reconocido que la tenencia de animales domésticos está ligada a los derechos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar, pero no es menos cierto que estos derechos terminan donde empiezan los de los demás. Por tanto , aunque se permite la tenencia de ciertos animales en las edificaciones, las disposiciones Legales imponen ciertos condicionamientos. ( Véase : Tenencia de animales Dcto. 1068 Nov. 30/2.000 de la Alcaldía de Santiago de Cali.)

5.- SUSPENSIÓN DEL SERVICIO COMUN DE PARQUEADERO INTERNO.- (Sentencia T-596 de 2.003).- Dispone la sala que no se advierte que se estén infringiendo derechos fundamentales de locomoción y residencia del demandante ya que no se le está impidiendo la libre circulación a él o su familia y pueden salir e ingresar libremente cuando lo deseen . Además está demostrado que el bien (Parqueadero) sobre el cual recáe tal determinación no es de propiedad particular, sino que pertenece a las zonas comunes de la Propiedad Horizontal .

6.- EL CONSEJO TÉCNICO DE CONTADURÍA PUBLICA hace claridad entre “ El fiscal” que puede ser nombrado en un Conjunto de uso Residencial, para labores de apoyo en funciones de Tesorería y muy diferente es el “REVISOR FISCAL” que tiene la calidad de Contador Público. En ningún caso “ El fiscal” puede suscribir Estados Financieros, ni las privativas del “ Revisor Fiscal” en el dictamen sobre los Balances y otros Estados Financieros.

COMENTARIOS GENERALES.-Se han presentado muchas controversias sobre algunas actuaciones del Administrador o del Consejo de Administración, respecto a los copropietarios y residentes del Conjunto.Damos algunas respuestas a las consultas más frecuentes.-

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1.- El copropietario o inquilino no puede omitir el pago de la cuota de Administración , con

el pretexto de que el Administrador no ha atendido su reclamo o no ha cumplido con su deber .

2.- El Consejo de Administración o el Administrador no pueden imponer sanciones pecuniarias, que no estén previamente establecidas en el reglamento Interno de propiedad Horizontal.

3.- Las multas por la no asistencia a las reuniones las Asambleas, solo son válidas estando

incluidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

4.-Debe insertarse el orden del día en las convocatorias para las Asambleas extraordinarias y no se podrán tocar temas no previstos en ese orden del día.

5.- En los casos de hurto cometido en las zonas comunes, el inmediato responsable es el

vigilante de turno y solidariamente la empresa de seguridad contratada para tal fin, o el Administrador si fue éste quien hizo la contratación directa.

6.- El Administrador debe realizar la inscripción y posterior certificación sobre la existencia

y representación legal de la personería Jurídica del Conjunto, ante la Alcaldía Municipal de su domicilio o ante el funcionario delegado para tal fin.

7.- El coeficiente de copropiedad será el resultado de dividir el valor de la unidad privada individual entre el valor de la suma total de las unidades privadas que conforman el edificio o conjunto.

8.- El coeficiente sirve para determinar el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes y su porcentaje participativo en algunas decisiones de la Asamblea General. Sirve como base para fijar el valor individual de la cuota de Administración y el monto de los aportes de cada unidad residencial en alguna inversión o reparación de las áreas y servicios comunes.

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DICCIONARIO CONTABLE ESPAÑOL-INGLES RESUMIDO

Anónima (.....).- Sociedad de personería Jurídica con mínimo 5 socios y máximo ..... Su particularidad principal es que el nombre de la totalidad de sus socios no es de público conocimiento. Los socios solo responden con su aporte en la sociedad.Aporte Representado en el capital inicial de cada uno de los socios , que puede Verse incrementado con nuevos aportes. (Ver:Capital) Caja (Cash) Cuenta del Activo disponible. Es el dinero en efectivo, Aumenta al debito y disminuye al crédito. Hace parte del Balance GeneralCapital Cuenta de Pasivo en el Balance General . Hace parte del Patrimonio De la sociedad. Representa el valor del aporte de los socios. Aumenta Al crédito y disminuye al debito

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