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DE LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURÍDICA WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA FACULTAD DE DERECHO TRABAJO FINAL DE GRADO BOGOTÁ D.C. 2014
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DE LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA
UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS
ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURÍDICA
WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA FACULTAD DE DERECHO
TRABAJO FINAL DE GRADO
BOGOTÁ D.C. 2014
DE LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA
UN ESTUDIO SOBRE LA INCONGRUENCIA EN SUS ELEMENTOS
ORIENTADORES Y LOS EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURÍDICA
WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA
Cod: 2105515
Trabajo de grado para optar por el título de Abogado
Director Dr. Wilson Albeiro Murillo Herrera
Abogado
UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA
FACULTAD DE DERECHO TRABAJO FINAL DE GRADO
BOGOTÁ D.C.
2014
Nota de Aceptación
__________________________________ __________________________________ __________________________________
__________________________________ __________________________________
_________________________________ Firma del Presidente del Jurado
_________________________________
Firma del Jurado
_________________________________
Firma del Jurado
CONTENIDO
ABSTRACT .................................................................................................................. 1
INTRODUCCIÓN ......................................................................................................... 2
1. OBJETIVOS ............................................................................................................. 3
2. LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA ................................................ 4
2.1. DEFINICIÓN DEL AVALÚO INMOBILIARIO ...................................................... 4
2.1.1. Marco legal del avalúo inmobiliario. ................................................................. 9
2.1.1.1. Constitución política de Colombia. ................................................................ 9
2.1.1.2. Código civil colombiano. .............................................................................. 10
2.1.1.3. Ley 9 de 1989 y ley 388 de 1997 ................................................................ 11
2.1.1.4. Decreto 2150 de 1995.................................................................................. 13
2.1.1.5. Decreto 1420 de 1998.................................................................................. 14
2.1.1.5. Ley 510 de 1999........................................................................................... 16
2.1.1.6. Leyes 546, 550 de 1999 y decreto 422 de 2000......................................... 17
2.1.1.7. Resolución 22639 de 2000 de la superintendencia de industria y comercio
.................................................................................................................................... 18
2.1.1.8. Sentencia C-1265-2000 ............................................................................... 19
2.1.1.9. Resolución 13314 de 2001 de la Superintendencia de Industria y
Comercio. ................................................................................................................... 20
2.1.1.10. Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi. ..................................................................................................................... 20
2.1.1.11. Ley 1673 del 19 de julio de 2013............................................................... 21
2.2. DIFERENCIA ENTRE CLASE DE AVALÚO Y METODO VALUATORIO ....... 22
2.3. CLASES DE AVALÚOS INMOBILIARIOS ........................................................ 23
2.3.1. Avalúo comercial ............................................................................................. 23
2.3.2. Avalúo catastral. .............................................................................................. 24
2.3.3. El avalúo administrativo .................................................................................. 26
2.3.4. El avalúo judicial .............................................................................................. 27
2.3.5. El autoavalúo ................................................................................................... 28
2.3.6. Cuadro comparativo de las clases de avalúos............................................... 30
2.4. LOS MÉTODOS VALUATORIOS ..................................................................... 31
2.4.1. Método de comparación o de mercado .......................................................... 31
2.4.2. Método de capitalización de rentas o ingresos .............................................. 33
2.4.3. Método de costo de reposición. ...................................................................... 34
2.4.4. Método residual ............................................................................................... 35
2.4.5. Cuadro comparativo de los métodos valuatorios ........................................... 37
2.5. DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO .............................................................. 38
2.5.1. Suelo urbano ................................................................................................... 38
2.5.2. Suelo de expansión urbana ............................................................................ 39
2.5.3. Suelo rural ....................................................................................................... 39
2.5.4. Suelo suburbano ............................................................................................. 40
2.5.5. Suelo de protección......................................................................................... 40
3. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN EL ÁMBITO JURÍDICO ................................... 41
3.1. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN EL PROCESO JUDICIAL ............................. 41
3.1.2. De la presentación del avalúo por las partes y decretada por el juez........... 44
3.1.2.1. Por las partes. .............................................................................................. 44
3.1.2.2. Decretada por el juez. .................................................................................. 44
3.1.3. De las objeciones a la prueba ........................................................................ 45
3.1.3.1. EL AVALUADOR: ......................................................................................... 45
3.1.3.2. El dictamen ................................................................................................... 46
3.1.4. Del pronunciamiento del juez con relación al avalúo aportado ..................... 47
3.2. Procesos en los que se necesita determinar el valor del inmueble ................. 48
3.3. EL AVALÚO INMOBILIARIO COMO DOCUMENTO........................................ 52
4. EL AVALÚO INMOBILIARIO Y LA SEGURIDAD JURÍDICA .............................. 54
4.1. ANÁLISIS DE CASOS........................................................................................ 54
4.1.2. Sentencia T-773 del 5 de octubre de 2012 de la Corte Constitucional ......... 54
4.1.3. Sentencia No. 735 del 26 de junio de 2013 del Consejo de Estado ............. 58
4.2. CONTROVERSIAS FRENTE A LOS DICTAMENES ....................................... 62
4.3. EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURÍDICA ...................................................... 65
4.4. ELEMENTOS ORIENTADORES DE LA VALUACIÓN ..................................... 67
4.4.1. Profesionalización ........................................................................................... 68
4.4.2. DETERMINACIÓN DE CARACTERÍSTICAS ................................................ 68
4.4.3. Principios ......................................................................................................... 69
4.4.3.1. Principios fundamentales ............................................................................. 69
4.4.3.2. Principios complementarios ......................................................................... 70
4.4.4. Factores inamovibles. ..................................................................................... 71
4.4.5. Precio, valor y costo ....................................................................................... 72
4.4.6. Depreciación .................................................................................................... 72
5. CONCLUSIONES .................................................................................................. 74
BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................................... 77
LISTA DE FIGURAS
Pág.
Figura 1: El avalúo y el sector inmobiliario…………………………………....…….…8 Figura 2: Los inmuebles en el Código Civil…………………………...………………10
Figura 3: Las objeciones con respecto al dictamen aportado………………..…....48
Figura 4: Proceso básico del avalúo inmobiliario…………………….….………..….65
LISTA DE CUADROS
Pág.
Cuadro 1: Comparativo de las clases de avalúos……… ………..…………30 Cuadro 2: Comparativo de los métodos valuatorios………...………………37
1
ABSTRACT
Es habitual que en Colombia sobre un mismo bien inmueble se presente una diferencia en el valor acorde a la cantidad de dictámenes periciales que se emitan, hecho que representa desconfianza en procedimientos jurídicos, administrativos o notariales.
Por esta razón resulta importante conocer los temas normativos, clases y metodologías que gozan de un respaldo jurídico, ya que del conocimiento y correcta aplicación de estos elementos se brinda seguridad jurídica a los tramites en donde se ve inmerso el avalúo inmobiliario.
--
It is usual in Colombia, on the same property there is a difference between the identical value to the quantity of expert reports that are issued, which represents distrust in juridical, administrative or notarial procedures.
For this reason it is important to know the normative topics, classes and methodologies that requesta juridical support, because the knowledge and correct application of these elements juridical safety is offered to the steps that links the real state appraisal.
2
INTRODUCCIÓN
El presente escrito tiene como finalidad acercar al profesional del derecho al tema
de los avalúos inmobiliarios desde una perspectiva jurídica, se ha evidenciado
como a pesar de que los inmuebles son parte importante en diferentes tramites y
procedimientos legales, se prefiere no discutir sobre la normatividad especif ica en
esta materia, pues se tiene la idea de que los profesionales en otras áreas como la
arquitectura o ingeniería tienen la última palabra.
Aunque en materia inmobiliaria se manejan muchos conceptos técnicos, el estudio
aquí desarrolladoes una herramienta para que el profesional del derecho desde
sus conocimientospueda comprender, debatir y dar a conocer en un marco más
amplio cómola aplicación normativa de los avalúos inmobiliarioses necesaria en
diferentes campos del derecho y cómo puede afectarlos sustancialmente.
Para abordar el tema de estudiofue necesario tomar una serie de conceptos que
permitieron comprender y desarrollar la problemática que en el ámbito jurídico se
presenta, tocando tres diferentes puntos:
1. Conocimiento de lo que es el avaluó inmobiliario haciendo un acercamiento
analítico de la normatividad que lo rige.
2. Comprensiónde la importancia y utilización del avalúo inmobiliario en los
diferentes trámites legales donde es requerido.
3. Conocer la relación del avalúo inmobiliario con la seguridad jurídica.
Al finalizar el desarrollo de cada uno de estos puntos se podrá llegar a concluir si
el legislador y las entidades encargadas de ejercer control sobre los inmuebles
han errado en la creación y aplicación de la normatividad, o si por el contrario la
falla se encuentra en los profesionales (personas jurídicas o naturales)
encargados de emitir los avalúos, reconociendo que al existir una incongruencia
en el dictamen se afecta gravemente diferentes aspectos como la economía, la
seguridad jurídica, el comercio, entre otros.
3
1. OBJETIVOS
1.1. GENERALES:
Con el desarrollo del presente estudio se intenta dar respuesta desde el punto de
vista jurídico a los inconvenientes que existen en la regulación de los avalúos
inmobiliarios que terminan decretando erróneamente el valor de los inmuebles, a
pesar de que existen leyes sobrela materia se observa como el valor arrojado por
undictamenes diferente conforme al número de avalúos que sepresenten sobre un
mismo bien.
Se pretendeanalizar si verdaderamente el sistema normativo actual en materia
de avalúos inmobiliariosofrece seguridad jurídica a los actos o procesos donde es
requerido el dictamen, pues este constituye prueba para determinar y definir
derechos.
1.2. ESPECIFICOS:
1. Dar a conocer la importancia de los avalúos inmobiliario en el ámbito jurídico.
2. Analizarcomo a través del tiempo el legislador creó y reguló, todo lo pertinente
con los avalúos inmobiliarios.
3.Analizarcómo están regulados los diferentes procesos o trámites jurídicos que
tocan con el tema de los avalúos inmobiliarios.
4.Comprender como converge la norma específica sobre avalúos inmobiliarios con
la procedimental o de trámites, donde el dictamen constituye prueba determinante
para la asignación o limitación de derechos.
5.Lograr determinar si efectivamente existen incongruencias normativas o de
cualquier otro tipo en materia de avalúos inmobiliarios, que afecten
sustancialmente los derechos de alguien.
Analizados cada uno de estos puntos se determinará el efecto que tiene el
dictamen valuatorio en la seguridad jurídica, tratando de establecer una solución a
la problemática presentada.
4
2. LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA
2.1. DEFINICIÓN DEL AVALÚO INMOBILIARIO
A pesar del paso del tiempo la propiedad raíz sigue considerándose como
sinónimo de riqueza y es indudable que los bienes de este tipo generan interés
tanto para particulares como para el Estado mismo, pues el espacio físico es
indispensable para el desarrollo de actividades y a su vez generan bienestar a
todos aquellos que tengan relación con un inmueble.
En el ordenamiento jurídico Colombiano a través del tiempo y con la creación de
entidades especializadas únicamente en el tema de bienes inmuebles, se ha
intentado brindar una seguridad jurídica a todos aquellos actos que se celebren y
tengan como objeto un bien de este tipo.
No se debe olvidar que la propiedad que tiene un particular sobre el inmueble lo
obliga al pago de impuestos contribuyendo así al beneficio del Estado.Desde la
misma expedición de la Constitución del 91se resalta la importancia de este tipo
de bienes declarando el derecho de propiedad como limitado, pues en función de
la primacía del bienestar general sobre el particular se puede restringir el derecho
que tenga un particular sobre estos.
Sin duda, el poseer un inmueble representa una obligación y un beneficio pero lo
que definitivamente resalta la importancia de un predio es el valor que puede
representar y es a través del presente estudio que se intentara resaltar la
importancia del avalúo inmobiliario, partiendo de su concepto y fundamento
normativo.
Tomando varias definiciones, de una forma concluyente el avalúo inmobiliario es:
AVALÚO INMOBILIARIO: Es la tasación del valor de un predio a precio comercial
en condiciones actuales, realizado por un Avaluador o firma especializada en propiedad raíz a fin de darle curso a una determinada operación.
Esta definición recoge los aspectos esenciales del avalúo inmobiliario:
1. Principalmente lo que se busca es determinar el precio de un inmueble a
valor comercial.
5
2. El avalúo independientemente de la metodología usada siempre tiende a dar
un precio comercial porque es ese valor el que le interesa conocer a las
personas o entidades que lo requieren.
3. Cuando se menciona que debe ser en “condiciones actuales”, es porque
quien emita el dictamen debe examinar única y exclusivamente las
condiciones que tiene el inmueble al momento de su visita, no debe tener en
cuenta aquellas obras o mejoras futuras que podrían aumentar o disminuir el
precio.
4. Este dictamen no lo puede hacer cualquiera, necesariamente tiene que ser
una persona que acredite tener los conocimientos técnicos y profesionales
que le permitan actuar de manera independiente para poder emitir un
dictamen que se acople a todos los requerimientos legales, dejando de lado
intereses de terceros.
5. El Avaluador debe ser especialista en temas de propiedad raíz ya que debido
a las múltiples clases de avalúos y peritos que existen es necesario recalcar
que el profesional debe serlo en temas de inmuebles y no otro.
6. El fin propio del documento como tal “dictamen” independiente de la
información contenida en él, es de servir como apoyo para darle curso a las
distintas actividades en donde es requerido.
Es evidente que el dictamen es un soporte para la toma de decisiones que trae
consecuencias principalmente patrimoniales, es por ello la necesidad de que el
avalúo sea emitido por un profesional en el área, autónomo, capaz de dar un
dictamen excepto de vicios y ajustado a la ley.
En temas propios del estudio y clasificación de la tierra el Gobierno Nacional ha
creado sus leyes basado en los estudios hechos pór el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi (IGAC), la cual es una de las entidades públicas de mayor
tradición en el país, su creación se remonta al año 1935 como entidad
propiamente especializada en temas de construcción uso y control de la tierra,
introdujo el concepto de catastro y hoy en día es la encargada de producir el mapa
oficial y la cartografía básica de Colombia; elaborar el catastro nacional de la
( )Esto es uno de los apartes que se debe conocer del avalúo cuando se habla muy generalmente de su definición, aun así dependiendo de los métodos a aplicar se debe estudiar las condiciones que puede presentar el inmueble en el futuro.
6
propiedad inmueble; realizar el inventario de las características de los suelos;
adelantar investigaciones geográficas como apoyo al desarrollo territorial;
capacitar y formar profesionales en tecnologías de información geográfica y
coordinar la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE).1Constituye
así como la entidad referente en temas de regulación de inmuebles y sobre todo
en lo relacionado con el avalúo comercial inmobiliario, pues es a partir de la
resolución 620 de 2008 expedida por el IGAC que se da sustento legal a los
métodos de valuación utilizados para determinar el precio de un inmueble.
Desde el punto de vista normativo, el avalúo inmobiliario tenía un significado
construido a partir del conocimiento general de las personas, pero no estaba
apoyado en alguna ley, si se mira con detenimiento las leyes que han regulado los
temas de reforma urbana y de procedimientos administrativos relacionados con el
uso y clasificación de la tierra se puede observar que desde la Ley 9 de 1989 que
estableció el tema de los avalúos hasta la Resolución 620 del 23 de septiembre de
2008, no se le había dado una definición especifica al avalúo y se tendía a
confundir algunos términos, fue hasta la expedición de la ley 1673 de 2013 que se
dio por separado una definición a los siguientes elementos, tomados literalmente
del artículo tercero:
“Valuación: Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien,
de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas
que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la
valuación se denomina avalúo;
Avalúo Corporativo: Es el avalúo que realiza un gremio o lonja de propiedad raíz
con la participación colegiada de sus agremiados;
Avaluador: Persona natural, que posee la formación debidamente reconocida
para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita
ante el Registro Abierto de Avaluadores;
Registro Abierto de Avaluadores: Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida
Autorregulación de Avaluadores en donde se inscribe, conserva y actualiza
información de los avaluadores, de conformidad con lo establecido en la presente
ley;
1 INSTITUTO GEOGRAFICO AGIUSTIN CODAZZI. Reseña histórica, consultado el 26 de agosto de 2014.
Disponible en internet [http://www.igac.gov.co/wps/portal/igac/raiz/iniciohome/nuestraentidad]
7
Sector Inmobiliario: Sector de la economía nacional compuesto por las
actividades y servicios inmobiliarios que involucran las siguientes actividades:
Valuación de todo tipo de inmuebles, venta o compra, administración,
construcción, alquiler y/o arrendamiento de inmuebles, promoción y
comercialización de proyectos inmobiliarios, consultoría inmobiliaria, entre otras
actividades relacionadas con los anteriores negocios.”2
Esta ley fue creada para hacer un control más rigoroso a las personas que ejercen
esta actividad, dejando por fuera muchos aspectos que se estudiaran más
adelante, aun a si las definiciones mencionadas dan una noción más amplia sobre
el tema a tratar.
2 COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 1673 de 2013 articulo 3, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones.
8
Figura 1: El avalúo y el sector inmobiliario
Fuente: El autor
9
El avalúo es una herramienta que sirve para la toma de decisiones con relación a
los bienes inmuebles que poseen tanto los privados como el sector público, y que
según el IGAC en distintos comunicados con base en estos se realizan
actividades que afectan diferentes sectores de la economía nacional e incluso
mundial.
De esta manera se ha dado una noción general sobre lo que se debe entender por
avalúo inmobiliario y las diferentes características a tener en cuenta al tratar este
tema.
2.1.1. Marco legal del avalúo inmobiliario. En materia económica, la toma de
decisiones está supeditada a ciertos conceptos de favorabilidad o detrimento que
afectan patrimonialmente alguna parte, por esta razón el avalúo inmobiliario
constituye una garantía para los actos que se celebren.
Partiendo de este concepto la normatividad que regula la materia del avalúo
inmobiliario en Colombia ha surgido por la necesidad de brindar transparencia a
estos actos, pero fruto de ese afán en crear la normatividad, se han dejado vacíos
sobre algunos aspectos en los que la misma Corte Constitucional ha tenido que
intervenir.
El avalúo inmobiliario en Colombia no es desarrollado por una ley específica, ya
que esta debe mencionar diferentes aspectos como jurídicos, técnicos,
económicos, entre otros, los cuales son recogidos por diferentes leyes y deben ser
estudiados al momento de expedir un dictamen.
De esta forma las leyes y decretos que regulan el avalúo inmobiliario son las
siguientes:
2.1.1.1. Constitución política de Colombia. Tradicionalmente se tiene que los
elementos esenciales de cualquier Estado son: la población; Que representan el
elemento humano, la soberanía; que es la independencia que se tiene para
gobernar y a su vez se refleja en el reconocimiento del Estado respecto a otros, y
el territorio; que es el espacio físico donde se encuentra la población y se ejerce el
control político.
El aspecto territorial comprende diferentes elementos tales como el espacio aéreo,
electromagnético, subsuelo, mar territorial, entre otros, sin duda alguna si llegase
a faltar alguno de estos elementos no se podría hablar de un Estado, en Colombia
10
la Constitución del 91 determinócuál es ese espacio territorial y adicionalmente en
el artículo 102 atribuye la propiedad del territorio y de los bienes públicos a la
Nación.
Tomando el territorio como elemento esencial del Estado colombiano la misma
constitución sigue desarrollando este tema a través de la regulación que le da a la
propiedad privada en su artículo 58 mencionando como primera medida una
garantía a esta y a todos los derechos que se adquieran conforme a la ley, pero
seguidamente limita ese derecho a la propiedad estableciendo que por motivos de
utilidad pública o de interés social el Estado puede expropiar al particular.
2.1.1.2. Código civil colombiano. De forma más específica el Código Civil en su
título Primero “De las varias clases de bienes” clasifica los bienes en cosas
corporales e incorporales que se subdividen en muebles e inmuebles y a su vez
los inmuebles traen una subdivisión.
El artículo656, no describe de forma específica a que se refiere la palabra
“inmueble” sino que de una vez empieza por clasificar a los inmuebles en dos
grupos; los que por su naturaleza lo son y aquellos que adquieren la característica
de inmueble por la adhesión, una última categoría de inmueble la trae el artículo
658 al mencionar los inmuebles por destinación, cabe mencionar que las plantas
son consideradas inmuebles o muebles según el estado en que se encuentren.
Figura 2: Los inmuebles en el Código Civil
Fuente: El autor
11
Tenemos que los inmuebles según la norma civil son cosas que no pueden
transportarse de un lugar a otro como lo son las; tierras, minas y cosas que se
adhieren a ellas como las construcciones y los árboles.3
2.1.1.3. Ley 9 de 1989 y ley 388 de 1997. Estas dos leyes son un desarrollo de
las disposiciones contenidas en el último párrafo del artículo 58 de la Constitución
Política que menciona;
“Por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Este se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa, incluso respecto del precio.”
Lo que busca la Ley 9 y la 388 es establecer el procedimiento administrativo o
judicial que se debe aplicar al momento de iniciar una expropiación, el
constituyente prevé que el factor del precio de la tierra es objeto de discusión entre
las partes, por tal razón permite que haya discusión sobre este tema y es ahí en
donde el avalúo inmobiliario juega un papel importante.
Ley 9 de 1989: Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo
municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras
disposiciones: Después de haber definido los bienes de uso público establece
instrumentos para que el Estado a través de sus entidades administrativas o
territoriales pasen a ser propietarias de inmuebles que han sido declarados
como de interés público, para que como se decía anteriormente se cumplan los
deberes del Estado.
Al tratarse de inmuebles que tienen un interés de apropiación por parte del
Estado, independiente del modo de adquirir sea por enajenación voluntaria o
expropiación surge la discusión entre las partes para determinar cuál es el
valor real del inmueble.
Aunque esta ley desarrolla una serie de reglas para solucionar el conflicto que
se presenta se parte de la emisión de un dictamen, dejando en primera
medida esta responsabilidad al IGAC, pero que de acuerdo al desarrollo de
esta ley se trae a colación diferentes clases de avalúos mencionando el
3CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO. Artículo 656: INMUEBLES: “Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas
que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles. Las casas y veredas se llaman predios o fundos.”
12
judicial, administrativo y catastral, los cuales son aplicados dependiendo el
caso en cuestión.
El aporte central que trajo esta ley en el tema de los avalúos inmobiliarios tiene
que ver con la importancia que se le da al avalúo cuando se tratan casos de
inmuebles que hayan sido afectados por causa de una obra pública
Ley 388 de 1997: Esta ley reglamenta y modificaen parte las disposiciones que
trajo la ley 9 de 1989, para destacar el aporte hecho se puede decir que
introdujo un procedimiento administrativo para la enajenación voluntaria y
forzosa más específico, tocó el tema de la indemnización a los propietarios
señalando la forma de pago, todo con relación a los inmuebles y la importancia
del avalúo. De los aspectos relevantes de esta ley es que mencionó la
plusvalía, como elemento esencial a tener en cuenta en cualquier tipo de
avalúo inmobiliario4
Recogiendo la definición del artículo 825 de la Constitución política, se
establece que todas aquellas actuaciones urbanísticas realizadas por el sector
público o privado entendidas como obras que desarrollan por ejemplo vías,
aeropuertos, edificios, entre otros, generan un beneficio que incrementa el
valor del suelo y a su vez afecta de manera positiva a los predios o
construcciones aledañas, situación que se conoce como Plusvalía.
Al generarse un beneficio sobre el suelo automáticamente se refleja un
incremento en el pago de impuestos, dando derecho a las entidades
territoriales a disponer de la captación de estos recursos adicionales que son
destinados en principio a la inversión pública, a este hecho se le conoce como
Participación en la Plusvalía.
4 COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, Capitulo IX, artículos 73, 74 y 75, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones 5 CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA. Articulo 82. “Es deber del Estado velara por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”. ( )
Las obras que realiza el estado por regla general benefician a los predios contiguos, pero siempre hay una excepción y es cuando el desarrollo y entrega de estos proyectos termina afectándolos negativamente, esto depende de las características individuales de cada bien y del impacto que les genere el desarrollo y entrega de esas obras.
13
De acuerdo al artículo 74 los siguientes hechos, son generadores de
participación en la Plusvalía, de acuerdo al POT (Plan de ordenamiento
Territorial) y demás decretos municipales o distritales que lo desarrollen:
“1.La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración
de parte del suelo rural como suburbano.
2.El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
3.La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea
elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez” 6
El aumento de la tierra se da por la ejecución de obras públicas permitiendo
que se participe en la Plusvalía, pero existe la salvedad de que esas obras no
se desarrollen con dineros captados por concepto de valorización de las
entidades territoriales donde se ejecuten esos proyectos. El artículo 87
establece que el acto administrativo que aprueba la participación en la
plusvalía, no podrá producirse después de seis meses de concluidas la obras,
pues debe ser la administración territorialla que determina el valor promedio del
aumento en el valor de la tierra (plusvalía) que se obtuvo por metro cuadrado,
como consecuencia del desarrollo de la obra ejecutada, valor que puede
calculase antes o durante la ejecución del proyecto.
Como consecuencia de las disposiciones traídas tanto en la ley 9 como en la
388 se le dio importancia al avalúo inmobiliario, empezaron a salir una gran
variedad de decretos que intentaron regular y formalizar el avalúo
principalmente en temas relacionados con la administración pública, algunos
de los decretos más importantes son los siguientes:
2.1.1.4. Decreto 2150 de 1995. Por medio de la cual se suprimieron y reformaron
algunos trámites considerados innecesarios para la administración, en su artículo
27, estableció que: tratándose de avalúos inmobiliarios necesarios para las
diferentes entidades públicas, podían ser adelantados por cualquier persona
natural (Avaluador) debidamente inscrito y autorizado por la Lonja que se
encuentre más cerca al bien objeto del avalúo, también este artículo menciona que
la persona Jurídica o el IGAC pueden expedir este tipo de avalúos.
A pesar de que este Decreto no tiene como objeto central el desarrollo de los
avalúos la anotación traída específicamente sobre el tipo de “avalúo
6 COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, artículo 74, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones
14
administrativo” da una característica que lo diferencia de los demás tipos de
avalúos y es que la persona natural debe estar inscrita y autorizada por la Lonja
de Propiedad Raíz del lugar donde esté ubicado el inmueble.
Es decir que si el avaluador está inscrito en una Lonja de Bogotá, pero debe hacer
un Avalúo Administrativo en la ciudad de Medellín tiene que inscribirse en una
lonja de esa ciudad para emitir el dictamen, lo mismo sucede con las Personas
Jurídicas que realicen este tipo de avalúo pues deben estar ubicadas en la
circunscripción territorial de donde se encuentre el inmueble.
2.1.1.5. Decreto 1420 de 1998. Si se miran las normas anteriores se refleja como
la regulación de los avalúos se daba por diferentes leyes y decretos que en
algunos apartes trataban el tema, pero no lo hacían de manera general.
Así que el Decreto 1420, es la primera regulación que aborda de manera amplia
los avalúos inmobiliarios, en sus disposiciones señala las normas, procedimientos,
parámetros y criterios para determinar el valor comercial de los inmuebles, dentro
de los aspectos importantes de este decreto cabe resaltar los siguientes:
1. El artículo primero señala que la regulación de los avalúos se da para procesos
administrativos tales como; Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa,
adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, adquisición de inmuebles
a través del proceso de expropiación por vía judicial, adquisición de inmuebles
a través del proceso de expropiación por vía administrativa, determinación del
efecto de plusvalía, determinación del monto de la compensación en
tratamiento de conservación, Pago de la participación en plusvalía por
transferencia de una porción del precio objeto de la misma y Determinación de
la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el
artículo 37 de la Ley 9 de 1989.
2. Este decreto trajo la definición del valor comercial de los inmuebles, contenida en el artículo segundo :
“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el
( )Este Tipo de Avalúo son los que realizan las entidades públicas “Actuaciones Administrativas” ( )
Tema desarrollado en el numeral 4.3.3. El avalúo administrativo, de este documento. ( )Según el caso, los procesos jurídicos aquí señalados concluyen con la adjudicación del derecho real demonio o con el remate del bien.
15
cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas
que afectan el bien”7(Subrayado no incluido en texto original)
De la cita textual, se pueden establecer los siguientes términos a saber:
A. “precio más favorable” carece de un componente objetivo a pesar que el
valor se supedita a las condiciones del mercado, esas condiciones no son otra
cosa que los acuerdos a los que llegan las partes actuando de forma onerosa.
B. “libremente”, amplia la decisión del precio a un sin número de variables
que no precisamente versan sobre el inmueble, sino que pueden recaer en las
condiciones del comprador y del vendedor.
Al decir que el comprador y vendedor para fijar el precio actúan con el
“conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”
se está obviando las condiciones de ese comprador y ese vendedor, puesto
que alguna de las partes puede contar con todos los conocimientos necesarios
para estipular el precio más favorable y ejerce automáticamente una posición
dominante sobre aquel que no las sabe, afectándolo patrimonialmente, incluso
podría presentarse el caso en que las dos partes no conocen las condiciones
reales del inmueble llevándolos a causar un perjuicio patrimonial mutuo.
Son una cantidad de hechos que se pueden presentar alrededor de esta
definición, puesto que no tienen en cuenta los distintos aspectos que influyen
en la determinación real comercial del precio del inmueble, pero por tratarse de
un Decreto que hasta ese momento tocó el tema del avalúo de una forma
general, su aporte es muy importante considerando que anteriormente no
existían métodos, conceptos o características en la norma.
3. Es un primer intento por formalizar la labor que realizan las Lonjas y sus
respectivos miembros.
Este Decreto aparte del IGAC autorizó formalmente a privados como las lonjas
de propiedad raíz y a sus afiliados para elaborar avalúos.
7COLOMBIA. Ministerio De Desarrollo Económico. Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual se
reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
16
De la misma manera reconoció a las lonjas de propiedad raíz como
asociaciones que agrupan a profesionales especializados en el tema
inmobiliario los cuales deben contar con acreditación y registro para poder
emitir dictamenes.
A las Lonjas aparte del registro de las personas naturales se les indicó que
debían crear un sistema para controlar las actividades que estas realizaban a
partir de la creación de regímenes sancionatorios, incompatibilidades,
inhabilidades, impedimentos, derechos y deberes.
2.1.1.5. Ley 510 de 1999. Aunque esta ley va dirigida al sector financiero, su
aporte en materia de avalúos inmobiliarios se da cuando dispone en su artículo 86
que cuando se den bienes inmuebles como dación en pago para créditos
hipotecarios la base para determinar dicho valor será de acuerdo al avalúo
comercial.
A su vez establece condiciones al avaluadordiciendo textualmente:
“…no tengan vinculación directa o indirecta con el respectivo establecimiento de
crédito, o parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad
y único civil con los directores y administradores del mismo…”8
Destacando como requisitos la idoneidad profesional, solvencia moral, experiencia
e independencia.Estas expresiones le dan una cabida en el sector financiero a los
avaluadores y avalúos, pues los dictámenes constituyen un respaldo a las
decisiones de crédito que toman los bancos.
8COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 510 de 1999 artículo 86, por la cual se reglamenta la actividad
del avaluador y se dictan otras disposiciones. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades.
17
2.1.1.6. Leyes 546, 550 de 1999 y decreto 422 de 2000. Estas leyes 546 (Ley
marco de vivienda) y ley 550 (Ley de reactivación económica) siguieron dándole
relevancia a los avalúos, pues estos lo convirtieron en una herramienta
indispensable a la hora de hacer inversiones o subsidiar programas que tuvieran
como objeto los inmuebles, es así como a través de la expedición del Decreto 422
se pretendió crear un Estatuto General sobre avalúos y avaluadores, esta norma
constituyó los preceptos generales que hasta el día de hoy orientan la actividad
valuatoria.
Es de recalcar que esta norma se encuentra vigente y que dentro de su contenido
enumero y estableció expresamente unos elementos esenciales a los cuales
deben estar sujetos los avalúos, aunque textualmente la norma se refiere a estos
elementos como “criterios”, a través del tiempo y de acuerdo al desarrollo
normativo que ha tenido esta materia los “criterios” del artículo primero son
verdaderamente los principios que rigen todo lo relacionado con los avalúos, los
cuales son:
“1. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas
fuentes sean verificables y comprobables.
2. Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de
depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de reconocida
profesionalidad y, en todo caso se revelarán.
3. Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y
revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.
4. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que
permita a un tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a
fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos
que soporten el resultado final y los intermedios.
5. Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o
indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus
posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se
afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con los establecimientos de crédito, los
deudores o acreedores, ninguna relación de subordinación, dependencia o
parentesco, ni estar incursos en las causales de recusación a las que se refiere el
artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo existir, en ningún evento conflicto de
intereses.
18
6. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la
especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el registro nacional de
avaluadores.”9
Sin duda alguna estos seis elementos pueden considerarse como los principios
del avalúo inmobiliario, ya que enumeró los elementos del dictamen, las calidades
del avaluador y oriento tanto los criterios objetivos como subjetivos que deben
regir el avalúo inmobiliario.
Este Decreto instruye y faculta a la Superintendencia de Industria y Comercio,
para que sea la encargada de controlar el registro de las personas naturales que
ejercen la profesión de avaluadores teniendo la vigilancia sobre las personas
jurídicas (lonjas) que acreditan a dichas personas.
2.1.1.7. Resolución 22639 de 2000 de la superintendencia de industria y
comercio. Atendiendo las disposiciones contenidas en las normativas
mencionadas, la Superintendencia de Industria y Comercio expidió esta
Resolución en donde informa las diferentes especialidades que conforman el
registro nacional de avaluadores, de las 14 clasificaciones 6 corresponden a
materia inmobiliaria, que según el artículo 5 son:
“- Inmuebles urbanos: Casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y bodegas situados total o parcialmente en áreas urbanas. Para determinar si el inmueble es rural o urbano se tendrá en cuenta la delimitación de las autoridades competentes.
- Inmuebles rurales: Terrenos rurales con o sin construcciones, como viviendas, edificios, establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vías, adecuación de suelos, pozos, cultivos, plantaciones, explotaciones agrícolas y demás infraestructura de explotación situados totalmente en áreas rurales.
- Edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos históricos. - Inmuebles especiales: Incluye centros comerciales, hoteles, colegios, hospitales,
clínicas, avance de obras, estructuras especiales para proceso, puentes, túneles, acueductos y conducciones, presas, aeropuertos, muelles, y demás construcciones civiles de infraestructura similar. Incluye todos los inmuebles que no se clasifiquen dentro de los numerales anteriores.
- Activos financieros: acciones, futuros, opciones y títulos inmobiliarios, bonos, ADR cédulas hipotecarias y títulos valores y valores en general, seguros, cartera.
- Recursos naturales: Bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales.”10
9COLOMBIA. Ministerio de Desarrollo Económico. Decreto 422 de 2000, artículo 1. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.
19
Es así como esta normativa trata de manera más detallada los avalúos,
estableciendo el procedimiento para la inscripción de personas naturales y
jurídicas al registro nacional de avaluadores.
Sobre el registro se estableció un trámite, requisitos de inscripción, creación de
exámenes, sanciones que comprenden la exclusión y suspensión del registro,
sistemas de actualización del registro y requisitos documentales.
2.1.1.8. Sentencia C-1265-2000. Sobre las regulaciones de la Resolución 22639,
la Corte Constitucional se pronunció diciendo que lo relacionado con procesos y
oficios está reservado al legislador, puesto que ninguna autoridad administrativa
está autorizada para restringir el ejercicio de profesiones y oficios.
Textualmente la sentencia señala:
“….. la Superintendencia de Industria y Comercio, al reglamentar lo concerniente a la integración y actualización de la lista de peritos avaluadores, sólo podrá referirse a la parte operativa y administrativa de la misma; no podrá añadir requisitos o exigencias adicionales a las de la ley para ser inscrito, e inscribirá a todo aquel que, cumpliendo los requisitos legales, así lo solicite.”11
Aunque en protección de la constitución, esta sentencia limitó la regulación que se
intentaba tener a través de la Superintendencia sobre las personas que ejercen la
actividad de avaluadores.
La Corte actuó limitando a la Superintendencia de Industria y Comercio a llevar
simplemente un trámite de inscripción pero que no certifica idoneidad,
profesionalidad o respaldo alguno sobre las capacidades de la persona inscrita.
10
COLOMBIA. Superintendencia De Industria y Comercio. Resolución 22639 de 2000, artículo 5, Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la Ley 546 de 1999; 60 y 61 de la Ley 550 de 1999 y el Decreto 422 de 2000. 11 COLOMBIA, Corte Constitucional. Sentencia C-1265-2000, exposición de motivos. Magistrado ponente: Fabio Morón Díaz.
20
2.1.1.9. Resolución 13314 de 2001 de la Superintendencia de Industria y
Comercio. En cumplimiento de la sentencia C-1265-2000 la Superintendencia
queda solo con la facultad de inscribir las personas al registro Nacional de
Avaluadores clasificándolos por especialidades, el carácter de público que le da
esta Resolución a la inscripción dejó abierta la puerta para que cualquier persona
sin conocimiento alguno sobre la materia pueda solicitar su inscripción.
En conclusión esta situación permite que personas sin conocimiento alguno sobre
determinadas materias puedan ser registradas como avaluadores en materias
donde no acreditan el conocimiento que dicen tener.
2.1.1.10. Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi. Aunque se dijo que por medio de esta resolución se establece
un procedimiento para determinar el valor de los inmuebles objeto de procesos de
enajenación voluntaria y forzosa desarrollados por la Ley 388 de 1997, los
conceptos desarrollados por esta ley han sido utilizados para la elaboración de
avalúos que son utilizados en diferentes procesos administrativos, judiciales,
civiles, laborales, notariales, entre otros.
Sin duda alguna la Resolución 620 es la única que recopila y desarrolla de
manera precisa los procedimientos existentes para la elaboración de avalúos,
dando un soporte legal a las técnicas empleadas para la emisión de dictámenes,
clasificándolos en cuatro diferentes métodos valuatorios, los cuales se analizarán
más adelante:
Método de Comparación o de Mercado.
Método de Capitalización de Rentas o Ingresos.
Método de Costo de Reposición.
Método (Técnica) Residual.
Así como a través de este acto administrativo se le da un reconocimiento legal a
estos métodos, se requiere una documentación específica (La contenida en el
Art.13 del Dto. 1420 de 1998), se establecen unos pasos y características de
identificación, en donde obliga a tener en cuenta características del inmueble
como su forma física, estado legal, tipo de inmueble (Rural, urbano, régimen de
21
Propiedad Horizontal, Vivienda de Interés Social, entre otros), nombrando como
por medio de distintas fórmulas y estadísticas se brinda una herramienta para
sustentar el avalúo conforme al método utilizado, ya que aunque cada método
emplea una técnica o formula diferente hay constantes comunes que no varían
pues todos los inmuebles siempre van a tener un área, unos linderos, una
ubicación, un estado de conservación, entre otras muchas características propias
de ese tipo de bienes.
La norma incluso en su capítulo 6 establece una competencia para resolver las
impugnaciones que se presenten frente a la emisión del avalúo realizado por el
IGAC.
Si bien es cierto, la norma no se extiende en profundidad a mirar los aspectos
legales de los inmuebles, si es una gran herramienta para determinar qué tan
veraz es la información contenida en el dictamen, constituyéndose en la norma
garante en materia de inmuebles.
2.1.1.11. Ley 1673 del 19 de julio de 2013. Después de casi cinco años sin
expedición de normas tendientes a regular la materia de los avalúos inmobiliarios
el Congreso de la Republica emitió la presente ley, la cual se enfoca en tratar de
subsanar ese vacío normativo creado por la sentencia C-1265-2000 en lo
referente al control que se debe tener con respecto a las personas que ejercen la
actividad de avaluadores.
Aunque esta norma se enfoca de manera general a todos los que ejercen la
actividad de avaluadores claramente acoge a aquellos especializados en materia
inmobiliaria, es evidente que esta ley representa un cambio total en esta materia,
de manera específica los cambios más relevantes introducidos son los siguientes:
- Crea el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) antes conocido como registro
nacional de avaluadores, implantando unos requisitos específicos para
solicitar la inscripción.
- Se establece que el RAA permite a los avaluadores ejercer su actividad en
todo el territorio nacional, aspecto que resulta importante para los
avaluadores de inmuebles toda vez que para dictar cierta clase de avalúos de
este tipo se requería que la persona estuviera inscrita en el lugar donde
estuviera ubicada el inmueble.
22
Aunque a esta norma actualmente se le están haciendo unos decretos
reglamentarios resulta interesante saber que alcance se la va a dar a dicha
disposición.
- Se establece un régimen de faltas, inhabilidades, impedimentos e
incompatibilidades para ejercer la actividad, hecho que resulta importante ya
que genera más seguridad sobre la persona encargada de emitir el avalúo.
De la misma se establece un código ético y de deberes que involucra al
avaluador con sus clientes.
- Un cambio importante es que el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo
pasa a ejercer funciones de inspección, vigilancia y control específicamente
sobre las entidades reconocidas en el sector inmobiliario y sus respectivos
miembros, instando incluso a la Superintendencia de Industria para que
aplique las sanciones y procedimientos establecidos en dicha ley.
Sin duda alguna en materia de avaluadores inmobiliarios la norma es
bastante rígida y busca que aquellos que ejercen esta actividad estén mucho
más preparados para emitir dictámenes.
Claramente esta ley representa un cambio importante en la historia de los avalúos
en Colombia, pero algunas de sus disposiciones se enfocan exclusivamente en la
persona que emite el avalúo y NO al dictamen, restándole importancia al dictamen
y el procedimiento surtido para realizarlo.
2.2. DIFERENCIA ENTRE CLASE DE AVALÚO Y METODO VALUATORIO
No siempre el método empleado para determinar el valor de un inmueble se
refiere a la clase del avalúo, se debe tener en cuenta que el método valuatorio es
diferente a la clase de avalúo.
METODOVALUATORIO: Entiéndase por método valuatorio aquel enunciado
y enlistado dentro de la Resolución 620 del Agustín Codazzi, siendo las
técnicas utilizadas para determinar el valor del inmueble.
CLASE DE AVALÚO: Aunque NO existe una ley que enliste de forma
ordenada las clases de avalúos, debe entenderse que de conformidad con la
norma que sustenta la creación o diferenciación de un avalúo con otro, se
permite hablar de diferentes tipos de avalúos inmobiliarios.
23
Las diferencias entre los tipos de dictamosexistentes como por ejemplo los
médicos, automotores, forenses, de mercados, entre otros se puede dar por el
objeto que estudian.En materia de avalúos inmobiliarios existen diferentes tipos a
pesar de que se parte de un mismo bien, esto obedece a una creación legal
derivada tanto de las características especiales de ese inmueble, de las entidades
que emiten el dictamen como de los intereses estatales o particulares.
2.3 CLASES DE AVALÚOS INMOBILIARIOS
Es importante conocer las clases de avalúos y sus usos, este es un aspecto
determinante para establecer si el dictamen aportado está verdaderamente
llamado a ser parte del proceso al cual se vincula.
Son clases de avalúos inmobiliarios los siguientes:
2.3.1. Avalúo comercial. Este tipo de avalúos, constituyen el género con relación
a las demás clases que se van a mencionar, pues son una derivación del avalúo
comercial, a pesar de que la Resolución 620 de 2008 dice que los métodos allí
descritos son utilizados para determinar el precio de los inmuebles ordenados por
la Ley 388 (administrativos), estos lo que determinan es el valor comercial, e
incluso son utilizados para emitir las diferentes clases de avalúos existentes.
A pesar de que exista una clasificación de avalúos inmobiliarios, hay que recordar
que estos en el fondo lo que buscan es determinar el precio de un bien, y que la
variación está ligada a los fines con los que se haga ese avaluó y de las partes
interesadas en él.
Múltiples leyes incluso con anterioridad a la Ley 9 del 89 hacen uso de esta clase
de avalúos, jamás se incluyó una definición sobre lo que se debía entender por
avalúo comercial. De una forma más aproximada como se mostró anteriormente el
decreto 1420 de 1998 con relación al valor comercial dijo lo siguiente:
24
“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual
éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían
libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el
bien.”12
A pesar que no menciona lo que es “el avalúo comercial” si define lo que busca “el
valor comercial”, formando así un sustento y precedente legal de lo que es esta
clase de avalúo.
Fueron los comerciantes, los que empezaron a establecer que hacia un inmueble
más costoso que otro, con el transcurso del tiempo en especial en Colombia, las
entidades bancarias empezaron a ser pioneras en ver en este tipo de dictámenes
una herramienta para garantizar las distintas actividades que realizan hasta el día
de hoy, es gracias a esto que al avaluó comercial se le conoce como el que
determina el valor de un inmueble en el mercado actual a través de la ley de la
oferta y la demanda, como consecuencia las regulaciones internas de diferentes
entidades privadas o públicas que los solicitan estiman como fecha de vigencia un
periodo que no supere los 12 meses pues se entiende que después de un año las
condiciones que afectan el precio pueden cambiar generando una depreciación o
crecimiento en el valor.
Este tipo de avalúos pueden ser realizados por cualquier persona natural o
agremiación especializada que cuente con su registro vigente y además tenga los
conocimientos respectivos, no hay restricción en cuanto a esta parte, ni tampoco
lo hay para quienes los solicitan ya que puede ser cualquier tercero, que incluso
carezca de algún tipo de vinculación o interés con el predio.
2.3.2. Avalúo catastral. Es el que refleja el valor de los inmuebles, dicha
apreciación se basa en diferentes análisis investigativos sobre datos estadísticas
del mercado, aparte de esto el avalúo catastral toma como base los dictámenes
que se han hecho con anterioridad del bien, a esto se le conoce como
actualización catastral, herramienta que mantiene reajustada la información de
cada predio en sus aspectos físicos, jurídicos de afectación por obras públicas y
demás variantes que pueden generar la depreciación o alza en su valor.
12
COLOMBIA. Ministerio De Desarrollo Económico, Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
25
El avalúo Catastral comparte características similares a otras clases como el
análisis del terreno, la construcción e incluso la utilización de metodologías
establecidas por el IGAC , pero se diferencia de otros en que es realizado por
entidades públicas, muestra un porcentaje del verdadero valor comercial y
principalmente es una base que sirve para determinar el valor del impuesto
predial.
El impuesto predial es un pago que se hace a favor de la entidad territorial en
donde se encuentra ubicado el inmueble, y es una obligación que está en cabeza
del propietario. A diferencia del avalúo Catastral que NO tiene ningún tope para
establecer el incremento del bien el impuesto “No puede exceder el doble del
monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior” a
excepción de los siguientes casos, de conformidad con la Ley 44 de 1990 que fue
la norma que creo el “impuesto predial Unificado”:
Cuando en un lote no construido se realice algún tipo de edificación.
Inmuebles calificados como urbanizados, no urbanizados y no edificados.
Cuando en Catastro es incorporado por primera vez el inmueble.
Como se mencionó las clases de avalúos en materia inmobiliaria se dan porque
existe una norma que los crea o definen individualmente, en el caso del avalúo
catastral la Resolución 2555 del 28 de septiembre de 1998 que consignó la
respectiva definición ya explicada.13
La razón de porque el avalúo catastral comprende solo una porción de lo arrojado
en un avalúo comercial,es porque así lo determino la Ley 223 del 20 de diciembre
de 1995 por la cual se expidió una regulación relacionada al tema tributario y
disposiciones varias del artículo 69, en resumen dijo lo siguiente sobre la
determinación del avalúo catastral: Para predios ubicados en zona rural el avalúo
Catastral comprende un porcentaje entre el 0% y el 100 % del avalúo comercial
mientras para predios urbanos el avalúo Catastral comprende un porcentaje entre
el 40% y el 100 % del avalúo comercial.
13
COLOMBIA. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Resolución 2555 de 1998, Artículo 6. “Avalúo Catastral: Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 61, 90, 94 d, 101, 102, 114 y 118 de esta resolución, el avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.”
26
Por ejemplo:
Para un inmueble rural se tiene que su valor según el avalúo comercial es de
$100.000.000, razón por la cual el valor por avaluó catastral puede estar entre
$ 0 hasta los $100.000.000 (porcentaje entre el 0 y el 100 % del avalúo comercial).
Para un inmueble urbano se tiene que sí su valor según el avalúo comercial es
de $200.000.000, el valor por avaluó catastral puede estar entre $ 80.000.000
hasta los $200.000.0000 (porcentaje entre el 40% y el 100 % del avalúo
comercial).
2.3.3. El avalúo administrativo. Con la creación de los procesos de enajenación
administrativa y judicial derivados de la Ley 9 de 1989 y Ley 388 de 1997, surgió el
concepto de Avalúo Administrativo el cual a pesar de que no exista un artículo que
lo defina textualmente, las diferentes disposiciones en especial las de la Ley 9
resaltan ser características especiales y diferenciales de otro tipo de avalúo, las
cuales son:
Son los ordenados por las entidades oficiales y entidades territoriales.
En principio son los que realizan y emiten exclusivamente las entidades
públicas en especial el IGAC, aunque como se verá a continuación también
son avalúos administrativos aquellos que se emiten por cualquier otro particular
(persona natural o jurídica) a solicitud de las entidades públicas que
frecuentemente son utilizados para adelantar actuaciones administrativas.
La Ley 9 en su artículo 27 menciono que este tipo de avalúos debía realizarse principalmente por el IGAC o por la entidad que cumpla sus funciones, definición complementada mediante el Decreto 2150 de 1995 que en su
artículo también 27 señalo:
“Artículo 27: Avalúo de bienes inmuebles. Los avalúos de bienes inmuebles que
deban realizar las entidades públicas o que se realicen en actuaciones
administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se
encuentre registrada y autorizada por la Lonja de Propiedad Raíz del lugar donde
esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos. Parágrafo.- Si la entidad
27
pública escoge la opción privada, corresponderá a la Lonja determinar, en cada
caso, la persona natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles.”14
Este disposición amplia la capacidad para emitir este tipo de avalúos tanto a
personas jurídicas como naturales, pero con la condición de que esa persona
se encuentre registrada y autorizada por la Lonja de donde está ubicado el
inmueble a examinar, situación que fue demanda porque se consideró que
vulneraba los derechos a la igualdad, libre ejercicio de la profesión y libre
asociación.
La Corte Constitucional mediante sentencia C-492 del 26 de septiembre de
1996 declaro exequible la disposición argumentando que la norma lo que
pretendía era darle oportunidad a entidades diferentes al IGAC para emitir
estos avalúos de forma más rápida, permitiendo a si el cumplimiento de los
principios de eficiencia, celeridad y economía que deben tener las entidades
públicas al momento de actuar, también se buscaba con esta norma agilizar los
trámites relacionados con procesos expropiatorios, pero en ultimas es la
entidad la que decide si es el IGAC o un privado el que emite el dictamen. 15
2.3.4. El avalúo judicial. Este tipo de avalúos, son los que aparecen dentro de un
proceso judicial, y se dan cuando el Juez ordena la venta de un bien cuando este
ha servido como garantía de pago, generalmente lo que se quiere en estos
procesos es que con la venta del inmueble sea cancele la deuda, el remate que se
efectúa sobre inmuebles está relacionado a diferentes tipos de procesos judiciales
que no muchas veces tienen que ver con la relación deudor – acreedor.
En el avalúo judicial se evidencia una falta de realismo y certeza sobre el correcto
valor del inmueble objeto de remate, pues el mecanismo que utiliza el juzgado
para determinar el valor de los bienes no contiene los elementos básicos que debe
tener un dictamen valuatorio e incluso ni siquiera es realizado por avaluador
especializado, el procedimiento que sigue el Juez se limita simplemente a revisar
el valor del avalúo catastral al cual le incrementa un 50%, esto con el fin de
aproximar el valor catastral al comercial como se mostró el valor catastral es una
14
COLOMBIA. Presidencia de La Republica. Decreto 2150 de 1995, articulo 27. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios existentes en la Administración Pública. 15
COLOMBIA. Consejo De Estado. Concepto No. 806 del 22 de abril de 1996 “el decreto ley 2150 de 1995 estableció entonces la posibilidad de que los avalúos se realicen por el Instituto o por particulares que hagan parte de la lonja, eliminando la exclusividad estatal que preveía la ley 9ª de 1989”.
28
parte del comercial, pero este ejercicio aunque practico no llega ni siquiera a un
acercamiento aproximado sobre el verdadero valor.
Avaluó Catastral / 2 = (50% + Avaluó Catastral) = Avalúo Judicial
($80.000.000) =($40.000.000 +$80.000.000) = $120.000.000
Ese procedimiento fue establecido por el artículo cincuenta y dos de ley 794 de
2003 y aunque esta ley fue derogada por el Código General del Proceso (C.G.P)
(Ley 1564 de 2012 su artículo 444 numeral 4) se sigue manteniendo vigente esa
forma de determinar el valor del bien, claro está que también se establece un
procedimiento el cual permite que las partes puedan por cuenta propia aportar un
avaluó comercial que sea emitido por un verdadero avaluador, en estos casos en
donde como las partes ya se encuentran enfrentadas en un litigio no confían en
los avalúos aportados , ni en el emitido por el Juez razón, acuden a los auxiliares
de la justicia quienes se les considera más imparciales toda vez que su función se
limita a emitir el dictamen incluso sin conocer las partes o el tipo de proceso.
Los dictámenes emitidos por auxiliares de la justicia son controlados por el
Consejo Superior de la Judicatura y considerados igualmente como avalúos
judiciales pues quienes los emiten actúan de conformidad con el Acuerdo número
1518 de 2002 (Por medio del cual se establece el régimen y los honorarios de los
auxiliares de la justicia) en cumplimiento de una orden emitida por el Juez, cuando
cumplidos los plazos para aportar el avalúo y las partes interesadas no lo hubieren
hecho o solicitado el apoyo del auxiliar de la justicia, la determinación del valor
será la que diga el Juez, aunque sobre esa decisión pueden presentarse los
recursos que tengan cabida.
2.3.5. El autoavalúo. En la Ley 44 de 1990 vista anteriormente en el tema del
Avalúo Catastral, sus artículos 13, 14 y 15 se refieren al autoavalúo como una
complementación al Avalúo Catastral el cual sirve para determinar el valor que
debe cancelar un predio por concepto de Impuesto Predial, al momento de
implementar este pago habían muchos municipios en donde las entidades
territoriales no tenían ni siquiera los funcionarios para hacer control sobre los
predios que existían, razón por la cual se creó la figura del autoavalúo como una
alternativa para que los propietarios de inmuebles en los municipios pudieran
realizar este pago.
29
Se determinó un procedimiento en el cual anualmente los propietarios debían
cancelar a la entidad territorial el impuesto predial, para los bienes ubicados en
área urbana seria el valor arrojado de multiplicar el número de metros cuadrados
de área y de construcción del bien por el precio del metro cuadro que fije la
autoridad catastral en razón de los sectores y estratos del municipio. Para el caso
de los predios rurales el cálculo se hace con el precio mínimo por hectárea o las
unidades de medida establecida por la autoridad Catastral, teniendo en cuenta el
tipo de siembra y producción agrícola.
Este método consideró que el autoavalúo no podía ser presentado con un valor
inferior al aportado en el año anterior, desconociendo que el valor de la tierra no
siempre incrementa sino que igualmente se deprecia. Para la determinación del
Impuesto Predial se dijo que el valor correspondía al de incrementar en un 25% el
valor arrojado por el autoavalúo.
Adicional a este concepto, al autoavalúo se le define como el precio que estipula
un particular sin conocimientos específicos basado en consideraciones personales
sobre un bien con el fin de iniciar una negociación, esta valoración no tiene en
cuenta aspectos de oferta y demanda.
30
2.3.6. Cuadro comparativo de las clases de avalúos
Cuadro 1: Comparativo de las clases de avalúos
AVALÚO COMERCIAL
AVALÚO CATASTRAL
AVALÚO ADMINISTRATIVO
AVALÚO JUDICIAL AUTOAVALÚO
LEY
Aunque no existe una ley que formalmente lo describa, el concepto existe desde antes de la ley 9 de 1989.
-Resolución 2555 de 1998 del IGAC
" Por la cual se reglamenta la Formación, Actualización de la Formación y Conservación del Catastro Nacional". - Ley 44 de 1990
"Por la cual se dictan normas sobre catastro e impuestos sobre la propiedad raíz, se dictan otras disposiciones de carácter tributario, y se conceden unas facultades extraordinarias."
-Ley 9 de 1989 "Por
la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones." -Ley 388 de 1997 "Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones"
-Decreto 1400
"Código de procedimiento civil". -Ley 794 de 2003
"Por la cual se modifica el Código de Procedimiento Civil, se regula el proceso ejecutivo" -Ley 1564 de 2012 "Código
general del proceso" -Acuerdo número 1518 de 2002 "Por medio
del cual se establece el régimen y los honorarios de los auxiliares de la justicia"
Ley 44 de 1990 Art. 13, 14 y 15 "Por la cual se dictan normas sobre catastro e impuestos sobre la propiedad raíz, se dictan otras disposiciones de carácter tributario, y se conceden unas facultades extraordinarias."
QUIEN LO EMITE
Cualquier persona natural, jurídica o agremiación del sector inmobiliario pública o privada que acredite los conocimientos y registros respectivos para emitir un avalúo comercial.
-IGAC -Respectiva oficina territorial de Catastro
-IGAC -Entidades públicas y aquellas personas naturales o jurídicas autorizadas por la entidad para emitir el avalúo.
-El juez -Un avaluador que haga parte de los auxiliares de la justicia.
Un particular que NO necesariamente cuente con los conocimiento básicos para emitir el avalúo
USO
Actividades comerciales, notariales, judiciales, entre otras.
Sirve como base para determinar el valor a pagar por concepto de Impuesto Predial Unificado
Para procedimientos administrativos como enajenación administrativa o judicial
Dentro del curso de un proceso judicial principalmente para iniciar el remate del inmueble
Para determinar el valor del impuesto Predial a cancelar en municipios donde NO exista la entidad administrativa para emitirlos y para iniciar actividades comerciales
Fuente: El autor
31
2.4. LOS MÉTODOS VALUATORIOS
Como parte indispensable del avalúo inmobiliario es importante hacer alusión a los
métodos valuatorios, si bien es cierto el estudio y análisis de las metodologías son
propios de los avaluadores, para el abogado es de gran ayuda conocer y
determinar qué herramientas se utilizaron para emitir el dictamen.
Puede que el abogado no conozca a fondo los aspectos técnicos que encierran las
metodologías, pero necesita poder determinar aquellos aspectos básicos le
permitirán establecer si el dictamen está o no ajustado a la ley, hecho que puede
ser determinante al momento de tomar cualquier decisión dentro de un proceso,
judicial, comercial, administrativo o Notarial.
Por eso a continuación se analizaran los métodos enlistados dentro de la
Resolución 620 del Agustín Codazzi que gozan de un reconocimiento normativo,
constituyendo así un punto de partida para alegar la posible improcedencia de un
avaluó por no goza estar en la ley.
Para el profesional del derecho la información que se da a continuación le
permitirá, sin conocimientos técnicos, reconocer y diferenciar un método respecto
al otro.
2.4.1. Método de comparación o de mercado. Este método es de los más
conocidos y utilizados, el artículo primero de la resolución 620 se le definió así:
“Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas
para llegar a la estimación del valor comercial.”(Resalte no incluido en texto original)16
En los diferentes procesos en donde son aportados los dictámenes que aplican
este método, el avaluador se limita a dar un precio y en un artículo que no supera
los dos renglones explica el método utilizado diciendo es el de “comparación o de
mercado”, hecho que le resta credibilidad a la información contenida en el
documento porque no se dice qué elementos se revisaron para hacer las
comparaciones.
16 COLOMBIA. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Resolución 620 de 2008, Articulo 1, Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
32
Para verificar si la labor del avaluador fue hecha de manera correcta es necesario
que con el dictamen se solicite el adjunto del estudio realizado, el cual como
mínimo para cumplir la disposición citada debe contener “clasificación y análisis
de los bienes comparados”, que se hace a través de las llamadas tablas de
homogenización.
La tabla que contiene de manera detallada los aspectos tenidos en cuenta al
momento en que se realizó la comparación, la misma resolución intenta explicar
cómo debe aplicarse el método determinando unos mínimos de información de los
bienes a comparar.
Número de inmueble comparado: Se debe mencionar la dirección exacta del
inmueble y asignarle un número dentro de la tabla.
Área del lote: Teniendo en cuenta los linderos señalados dentro de los títulos
según la última Escritura o certificado de tradición y libertad.
Área Construida: Se refiere a la construcción que haya dentro del área neta, sin
importar el tipo de construcción siempre se le debe asignar un valor.
Ubicación del predio: Este aspecto se refiere al aspecto socioeconómico en
donde está ubicado el predio, se debe tener en cuenta la normatividad POT o
UPZ* en el caso de Bogotá que regula la zona, de acuerdo a esto se debe
clasificar si la zona es residencial, comercial, dotacional, entre otras.
Valor del metro Cuadrado Construido: Desde un punto de vista habitable, como
se dijo se debe asignarle un valor alto o bajo a la construcción
independientemente de su condición, pero claro está que el habitable va a valer
mucho más.
Valor del metro Cuadrado libre: Aquel que no se ha construido.
Forma del lote: De acuerdo a la resolución 620 la forma geométrica del lote
influye en el precio del bien.
(*)
UPZ: significa Unidad de Planeamiento Zonal y es la regulación específica que se le da a las localidades de la ciudad de Bogotá, son expedidas mediante acuerdos o Decretos Distritales (Actos Administrativos), constituyen un fundamento legal para determinar aspectos urbanos y de desarrollo dentro las localidades como la clasificación del uso del suelo.
33
Acceso a vías públicas: Entre más cerca este el bien a una vía publica se le
debe considerar de mayor valor.
Servicios públicos: La calidad y disponibilidad de los servicios públicos, afectan
de gran forma el valor del bien.
Aspecto topográfico: Se refiere al terreno que compone y por el cual está
rodeado el inmueble, si es una montaña, si está en zona plana, si esta cerca o
lejos de un rio.
Para el método de comparación esta información es la mínima a tener en cuenta
en un inmueble no sometido a Propiedad Horizontal, pues de lo contrario se debe
mirar principalmente la cantidad de zonas comunes asignadas, el costo de la
administración de acuerdo al coeficiente de copropiedad y la vista.
Las características señaladas no son las únicas pero si las mínimas requeridas,
indudablemente no siempre el área del terreno es el aspecto más importante,
como se observó existe una cantidad de variables que influyen en el precio que no
pueden ser desconocidas.
2.4.2. Método de capitalización de rentas o ingresos. Este método se enfoca
en establecer el valor comercial del inmueble pero adicional a los factores
mencionados, lo que determina el valor para este caso será la producción
económica que genere el predio y su estado de conservación.
Es diferente, el avaluó que se efectúa para una vivienda que para un local pues
tienen características diferentes, este método se centraenel aspecto comercial o
de capitalización que pueda generarle a su propietario.
Dentro de los aspectos que influye en este método es el de la vida útil, los
ingresos o beneficios de uso que genere el desarrollar determinada actividad y
por cuanto tiempo, es aquí donde se analiza la parte constructiva, la misma
Resolución menciona que los de estructura metálica, en concreto y mampostería
estructural tienen un mayor valor que aquellos que tienen un sistema constructivo
con muro de carga.*
(*) Estructura metálica: Sistema constructivo en donde los soportes, bigas y columnas son metálicas a excepción de los muros.
34
Los inmuebles para los que aplica este método primordialmente son los locales,
depósitos, oficinas, consultorios e instalaciones adaptadas especialmente para
desarrollar actividades determinadas como laboratorios y clínicas.
Como se mencionó no solamente hay que mirar la producción económica que
genera la propiedad, sino también la utilidad que puede brindar
2.4.3. Método de costo de reposición. Este uno de los métodos más complejos
por el uso de fórmulas, técnicas de depreciación y otras herramientas que
involucran el uso ecuaciones matemáticas, a la vez es uno de los menos
utilizados, aun así es relevante conocer ciertas características.
De una manera simple la ecuación que se realiza en este método consiste en
tomar el “costo de la construcción” a precio de la fecha del avaluó, restarle la
depreciación acumulada17 y a ese resultado sumarle el valor del terreno. Claro que
el método de depreciación, de estimación de los valores del terreno y de la
construcción encierran unas técnicas más completas dentro de lo estipulado por la
resolución 620, que no interesan para el desarrollo del presente estudio.
Este método es utilizado principalmente para determinar el valor de la
construcción, dejando a un lado el costo de la tierra, y se utiliza para determinar el
precio de obras de infraestructura, mejoras o adiciones que se le hacen a un
inmueble.
Estructura en concreto: Sistema constructivo en donde las columnas, bigas y soportes están hechos en concreto así como los muros. Mampostería estructural: Sistema constructivo en donde las columnas, bigas y muros están hechos en ladrillo y se soportan a través de las dovelas que es el ensamblaje que tienen los ladrillos entre sí. Sistema con muro de carga: Sistema constructivo en donde la estabilidad de la construcción depende del grosor de los muros y a diferencia de los demás sistemas no posee columnas. 17
COLOMBIA, Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Resolución 620 de 2008, Parágrafo del Art. 3, “Depreciación acumulada: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien”.
35
2.4.4. Método residual. El método residual, comprende un trabajo más elaborado
ya que las constantes a analizar son variadas y hacen parte indispensable al
momento de emitir el dictamen. Se utiliza para establecer el valor de un terreno
que está destinado desde el momento de su negociación para desarrollar
proyectos inmobiliarios de gran envergadura como viviendas multifamiliares,
conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, centros comerciales,
centros empresariales, entre otros.
El método no se limita a establecer el valor de la tierra, debe determinar otras
variables y como mínimo el estudio de los siguientes puntos a saber:
La reglamentación urbanística. Son aquellas leyes y decretos que de manera
detallada definen las características que debe tener una construcción con relación
a la zona donde se vaya a realizar.
Dependiendo de la zona la reglamentación siempre es diferente tanto en las
ciudades como en los municipios, para proyectos inmobiliarios de gran escala es
necesario que se indiquen los siguientes puntos: Altura (Número de pisos que se
pueden hacer), tipo de estructura (mampostería, convencional, entre otras), área
mínima para desarrollar el proyecto y destinación que debe dársele a los
inmuebles (habitacional, comercial, dotacional, institucional, industrial, entre
otros)*.
La ley que en primera medida establece la regulación urbanística es el POT (Plan
de ordenamiento territorial) que es aprobada por concejos Municipales o
Distritales, y seguidamente están los acuerdos o decretos que las desarrollan de
manera precisa expedidos por el Alcalde o las oficinas de planeación.
(*)
Los usos son los que definen la destinación que deben tener los inmuebles construidos de acuerdo con la zona en donde estén ubicados, la denominación puede cambiar de acuerdo al POT, pero los que no pueden faltar son: Habitacional o vivienda, institucional o centros de formación académica, dotacional aquellos destinados a los equipamientos de una edificación, comercial dedicados a la actividad mercantil, industrial destinados para la elaboración de productos que requieren de diferentes procesos o tratamientos especializados, de culto destinados para construir iglesias, entre otros. Es en estos casos donde se evidencia que el derecho sobre la propiedad privada no es pleno, el ser legítimo propietario de un inmueble no es argumento suficiente para desarrollar una edificación con destinación diferente a la estipulada por la norma urbanística.
36
El aspecto económico. Este punto es de suma importancia pues debe describir
de forma aproximada los gastos totales en que se van a incurrir para la
elaboración del proyecto, mostrar proyección de las ventas y de las posibles
utilidades que se generarían. Este aspecto a debe reflejar de manera detallada el
estudio comercial y contable realizado.
Si bien es cierto los dictámenes arrojan un valor por la tierra y otro por la
construcción, en este tipo de avalúos lo que prima es el terreno, ya que para la
elaboración de proyectos inmobiliarios las edificaciones que estén adheridas
generan más un gasto (por la demolición y tratamiento de escombros) que un
beneficio. Hecho que debe aclarársele al vendedor pues es el quien estima un
valor adicional por la construcción, cuando en realidad lo que genera es un gasto
para el comprador.
37
2.4.5. Cuadro comparativo de los métodos valuatorios
Cuadro 2: Comparativo de los métodos valuatorios
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE
MERCADO
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
MÉTODO RESIDUAL
RESPALDO NORMATIVO
Resolución 620 de 2008 del Agustín
Codazzi
Arts. 1, 10, 22 y 25
Resolución 620 de 2008 del Agustín
Codazzi
Arts. 2, 16 y 22
Resolución 620 de 2008 del Agustín
Codazzi
Arts. 3, 13 y 31
Resolución 620 de 2008 del Agustín
Codazzi Arts.4, 14, 25, 26 y 27
PARA QUÉ TIPO DE INMUEBLES
SE APLICA
Para viviendas, en donde por lo general el comprador establecerá su residencia.
Para aquellos que generen un beneficio en cuanto a su producción económica o utilidad para desarrollar determinadas actividades. Ej.:locales, depósitos, oficinas, consultorios, laboratorios, clínicas, fabricas, entre otros.
Principalmente para determinar el valor de la construcción en cuanto a las mejoras, obras de infraestructura o adiciones hechas y con las que antes no contaba el inmueble.
Para aquellos predios destinados a desarrollar proyectos inmobiliarios de gran envergadura como conjuntos de vivienda, centros comerciales, centros empresariales, hospitales, entre otros. Generalmente prima el valor de la tierra sobre la construcción adherida.
ASPECTOS MÍNIMOS QUE
DEBE CONTENER EL DICTAMEN
Al ser una comparación de inmuebles se debe verificar que los inmuebles tengan características similares, principalmente en los siguientes aspectos:
Área del lote
Área Construida
Ubicación del predio
Valor del metro Cuadrado Construido y libre
Forma del lote
Acceso a vías públicas
Servicios públicos
Aspecto topográfico
Entre otros aspectos, principalmente:
Vida útil que puede llegar a tener el bien (Durabilidad en el tiempo).
El ingreso económico que pueda generar o los beneficios que puede dar el uso.
La parte constructiva, en especial el tipo de estructura que posee (sistema constructivo).
Entre otros aspectos, principalmente:
La utilización y desarrollo de fórmulas matemáticas establecidas por la resolución 620.
La especificación en cuanto al método de depreciación utilizado.
Entre otros aspectos, principalmente:
La reglamentación urbanística.
Aspecto económico: Que encierra los costos del proyecto, aproximado de las utilidades a generar.
Aspectos comerciales: Oferta y demanda existente para las construcciones a realizar.
Fuente: El autor
38
2.5. DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO
De los aspectos importantes en el dictamen que complementan el método y la
clase de avalúo para determinar el valor del inmueble, es la clasificación que se la
ha dado al suelo, lo cual es diferente al uso que como se mencionó anteriormente
corresponde a la destinación que se le debe dar al inmueble; comercial,
habitacional, institucional, entre otros de acuerdo al POT y de más actos
administrativos expedidos por las entidades territoriales.
La clasificación del suelo en donde está ubicado el inmueble es de los primeros
factores a revisar, pues no es lo mismo avaluar un local comercial en suelo urbano
que rural, la ley 388 de 1997 en su Capítulo cuarto definió y estableció los tipos
de suelo ordenando al POT a delimitar esas zonas conforme a la siguiente
clasificación*:
2.5.1. Suelo urbano. Se caracteriza por que cuenta con la disponibilidad de
servicios básicos (energía, acueducto y alcantarillado), el acceso de vías
permitiendo la urbanización de las zonas y el desarrollo de diferentes tipos de
edificaciones, las zonas consolidadas (aquellas que han tenido a través del tiempo
un desarrollo constructivo que se integra con las ciudades) y urbanizaciones que
no estén totalmente desarrolladas son consideradas como parte del suelo urbano.
La norma establece que la zona urbana no puede ser mayor que la de servicios
públicos o sanitarios, toda vez que para que se urbanice un sector se debe contar
como mínimo con la disponibilidad de estos, la zona rural puede llegar a
convertirse en urbana conforme a las edificaciones y disponibilidad de servicios
que se tengan.
A la fecha esta regulación no ha sufrido cambios, aun así como las entidades
territoriales tienen un control sobre el desarrollo urbanístico, cualquier proyecto de
construcción genera una carga en el pago de impuestos para quien los haga, el
(*)
La Resolución 620 de 2008 del IGAC, en su Art. 5 clasifico el uso de suelo en las siguientes categorías; de expansión urbana, rural, suburbano y de protección, esto de acuerdo con las categorías establecidas en el Capítulo IV de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, para establecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el Plan de Ordenamiento Territorial que define dicha clasificación. (Ver artículos 30 al 35 de la Ley 388 de 1997).
39
Decreto 1337 de 2002*, ha sido hasta la fecha la única complementación general
que se tiene sobre lo dispuesto para el suelo urbano.
2.5.2. Suelo de expansión urbana. Son zonas en donde a pesar de que no existe
un desarrollo constructivo, de vías o de disponibilidad de servicios, se tengan
como previstas para un desarrollo futuro de urbanizaciones.
La categoría de expansión urbana es dada a través de los diferentes estudios que
se hacen por parte de las entidades territoriales y vean como posible el desarrollo
constructivo de esas zonas para generar un beneficio a la comunidad, esta
proyección se incluye en el POT y documentos que soporten su financiación como
los Planes de Desarrollo Municipales o Distritales (PDM).
El Decreto 2181 de 2006 expedido por el Ministerio de Vivienda, creo los “Planes
Parciales” como una herramienta de planificación complementaria al POT y a los
PDM, para que de una forma específica de acuerdo al cumplimiento de ciertos
pasos que comprenden el estudio técnico, financiero y social de las zonas
destinadas para urbanizar pudieran efectivamente materializarse y no quedaran
como simples proyecciones.
Los Planes Parciales hacen parte de los actos administrativos que debe revisar el
avaluador al momento de examinar una propiedad, ya que el desarrollo urbanístico
afecta de manera positiva o negativa el precio de los inmuebles.
2.5.3. Suelo rural. Corresponde a las zonas en donde está restringido o prohibido
el desarrollo urbanístico por no ser aptas, pues de realizarse proyectos
constructivos de gran envergadura se afectaría de manera grave el ecosistema, la
disponibilidad de servicios o las actividades del agro.
Así como la conformación, mantenimiento y mejoramiento de las ciudades es
importante, lo es la conservación de las zonas rurales y ambientales que
constituyen una estabilidad en distintos campos para las entidades territoriales y
sus habitantes.
(*)
Este Decreto establece una serie de compensaciones para poder modificar aquellos inmuebles que se encuentren en zonas de importancia arquitectónica, cultural o ambiental, estas zonas por lo general hacen parte del suelo urbano, pero debido a su importancia los propietarios no pueden modificarlos totalmente, este decreto intenta entonces crear una serie de prerrogativas, cargas o pagos adicionales para permitir su construcción o modificación. Aunque este Decreto se menciona con relación al suelo urbano, sus disposiciones zona aplicables a los diferentes clases de suelos.
40
Como medida de protección se ordenó mediante el Decreto 1469 de 2011 que
esas zonas debían ser delimitadas y declaradas no aptas para el uso urbano
dentro del POT con el fin de mantener la preservación ambiental, forestal, de
explotación de recursos naturales, agrícola y ganadera.
2.5.4. Suelo suburbano. Son de este tipo las áreas rurales en donde la norma
territorial permite que se mezclen las formas de vida del campo y la ciudad.
Como característica principal se permite el desarrollo de actividades como las
comerciales, institucionales o de culto dentro del área rural pero con restricciones
respecto al tipo de edificaciones que se levanten y que pueden contar con
autoabastecimiento de los servicios públicos.
Este tipo de construcciones se realizan de manera controlada y no quiere decir
que su levantamiento signifique una incorporación inmediata del suelo rural al
urbano.
2.5.5. Suelo de protección. Son las zonas que se pueden localizar en cualquiera
de los suelos ya mencionadas, pero que posee ciertas características respecto a
otras áreas que las hacen de mayor importancia.
Estas características están relacionadas a su importancia en la provisión de
servicios, geografía, cultural, de utilidad pública, entre otros, hacen parte de esta
zona las áreas calificadas como de riesgo, prohibidas para el asentamiento
humano.
41
3. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN EL ÁMBITO JURÍDICO
3.1. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN EL PROCESO JUDICIAL
Siempre que se trate de inmuebles el avalúo constituye una herramienta para dar
validez a las decisiones a tomar y es considerado como un medio de prueba(Art.
165 C.G.P), cuyo fin es el de dar a conocer hechos específicos para resolver y
aclarar las dudas que se presenten entre los interesados.
En el propio proceso judicial el Art. 226 del C.G.P sé menciona que para los casos
en donde se necesite verificar hechos que requieran de conocimientos
especializados se puede acudir a una persona capacitada en ese campo,
denominada Perito (Avaluador Inmobiliario) para que emita su concepto a través
del dictamen.*
Continuando con las disposiciones del artículo mencionado y a diferencia del
C.P.C, se estableció que el perito al momento de rendir dictamen debe aportar
todos aquellos documentos que acrediten su idoneidad y experiencia,
textualmente se menciona lo siguiente:
“ …. El dictamen suscrito por el perito deberá contener, como mínimo, las siguientes declaraciones e informaciones:
1. La identidad de quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. 2. La dirección, el número de teléfono, número de identificación y los demás
datos que faciliten la localización del perito. 3. La profesión, oficio, arte o actividad especial ejercida por quien rinde el
dictamen y de quien participó en su elaboración. Deberán anexarse los documentos idóneos que lo habilitan para su ejercicio, los títulos académicos y los documentos que certifiquen la respectiva experiencia profesional, técnica o artística.
4. La lista de publicaciones, relacionadas con la materia del peritaje, que el perito haya realizado en los últimos diez (10) años, si las tuviere.
5. La lista de casos en los que haya sido designado como perito o en los que haya participado en la elaboración de un dictamen pericial en los últimos cuatro (4) años. Dicha lista deberá incluir el juzgado o despacho en donde se
(*)
El Código General del Proceso no establece como obligatorio el uso de la prueba pericial para aquellos hechos o materias dentro del proceso en donde se requiera el concepto de una persona especializada en el tema a tratar, situación que es considerada como grave porque se requiere de una apreciación completa y técnica que escapa al conocimiento común de la gente, la expresión “ La prueba pericial es procedente para …” deja abierta la posibilidad para que otros medios de prueba NO lo suficientemente veraces ocupen ese lugar y se falle de manera equivocada.
42
presentó, el nombre de las partes, de los apoderados de las partes y la materia sobre la cual versó el dictamen.
6. Si ha sido designado en procesos anteriores o en curso por la misma parte o por el mismo apoderado de la parte, indicando el objeto del dictamen.
7. Si se encuentra en incurso en las causales contenidas en el artículo 50, en lo pertinente.
8. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son diferentes respecto de los que ha utilizado en peritajes rendidos en anteriores procesos que versen sobre las mismas materias. En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación.
9. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados son diferentes respecto de aquellos que utiliza en el ejercicio regular de su profesión u oficio. En caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación.
10. Relacionar y adjuntar los documentos e información utilizados para la elaboración de dictamen.”18
Las solicitudes relacionadas en los numerales 1 y 2 sobran, el nombre y datos de
contacto de quien realiza el avaluó son propios del dictamen, casi se puede decir
que son de la esencia y dan validez a la información presentada.
Al momento de aportarse el dictamen se desvía el sentido con el que el Juez debe
verificar la validez, pues no se concentra en la prueba sino en la persona que lo
realizó, los numerales 3, 4, 5, 6 y 7 atacan directamente al profesional y no al
trabajo presentado, el hecho de referenciar los procesos en donde ha aportado
peritazgos, las publicaciones y certificaciones de experiencia resultan ser una
distracción frente al verdadero objeto del proceso.
Aun así, es de rescatar que la manifestación bajo juramento que hace el perito
sobre su trabajo es apropiada, así como lo es obligarle a presentar un informe
claro, preciso exhaustivo y detallado en donde mencione los métodos y
procedimientos utilizados para llegar a dar su dictamen.
El Código General del proceso, en el capítulo VI estableció un procedimiento
especial para la prueba pericial que conserva muchas características del código
de procedimiento civil como las causales de recusación e impedimento de los
peritos, criterios de apreciación del peritaje, deberes de colaboración de las partes,
pago de honorarios, reglas especiales para determinados procesos, certificados
de idoneidad y la característica de auxiliar de la justicia.
18 COLOMBIA. Congreso de la Republica. Código General del Proceso, articulo 221.
43
Que la prueba sea debatida en audiencia es de lo más importante traído por el
C.G.P pues se diseñó para que las partes ejerzan en ese mismo momento la
rendición y contradicción del dictamen aportado a través del interrogatorio que se
hace en ese momento directamente al perito*, eliminando la objeción “por error
grave”** del dictamen que conlleva a la supresión de las etapas de aclaración y
complementación, reduciendo considerablemente la duración del proceso en el
Juzgado
La Corte Constitucional mediante sentencia C- 124 del 2011 dijo:
“……. el experticio es un medio de prueba en sí mismo considerado, puesto que
permite comprobar, a través de valoraciones técnicas o científicas, hechos materia de
debate en un proceso. Es por esta última razón que los ordenamientos
procedimentales como el colombiano, prevén que el dictamen pericial, en su condición
de prueba dentro del proceso correspondiente, debe ser sometido a la posibilidad de
contradicción de las partes, mediante mecanismos como las aclaraciones,
complementaciones u objeciones por error grave.” 19
Concepto que de acuerdo al C.G.P no se encuentra totalmente vigente, toda vez
que se sigue respetando la contradicción aclaración y complementación del
peritaje aportado pero en un solo momento que es el de la audiencia y eliminó la
objeción por error grave considerando que con la comparecencia del perito se
pueden subsanar todos aquellas dudas o errores que presenten sobre el
dictamen.
(*)
Si el perito no asiste a la audiencia el dictamen será inválido. (**)
El error grave según el Dr. Jairo Parra Quijano en su manual de derecho probatorio tomando como base diferentes autos de la C.S.J. Es aquel que de no haberse presentado, otro hubiera sido el sentido del dictamen rendido por los peritos. Nuestra Corte Suprema de justicia ha dicho que el error grave tiene la característica de ir contra la naturaleza de las cosas o la esencia de sus atribuciones, como cuando que un objeto o persona tiene determinada peculiaridad y resulta que tal cualidad no existe; o en tener por blanco lo que es rosado. 19 COLOMBIA, Corte Constitucional, Sentencia C- 124 del 2011, exposición de motivos. Magistrado ponente: Juan Carlos Henao Pérez.
44
3.1.2. De la presentación del avalúo por las partes y decretada por el juez
3.1.2.1. Por las partes. El avalúo puede ser aportado por cada sujeto procesal
para sustentar con relación a un inmueble un hecho o materia en donde no haya
acuerdo, es decir que sobre un mismo hecho pueden presentarse uno o más
dictámenes de acuerdo con el número de demandantes o demandados
interesados en aportar esa prueba.
La oportunidad para presentar el dictamen es dentro de la etapa prevista para tal
fin que por lo general es en la etapa probatoria, solicitud de pruebas, presentación
y/o contestación de la demanda, en los casos donde el término no sea suficiente la
parte interesada podrá informarle esa situación al Juez quien concederá un
término no inferior a diez días para que se aporte el dictamen solicitando
información que considere necesaria sobre el avaluador o la parte que solicitó la
prórroga.*
3.1.2.2. Decretada por el juez. Si las partes no aportan el avalúo y el Juez lo
considera necesario podrá de oficio valerse de los auxiliares de la justicia para que
emitan dictamen, y así aclarar las dudas que se tengan frente a un hecho
concreto.
En estos casos el Juez debe determinar los puntos a los cuales debe referirse el
avaluador mediante un cuestionario que se le proporcionara, las preguntas allí
formuladas deben gozar de una exactitud y claridad total, de igual forma el perito
al momento de aportar su dictamen debe relacionar los gastos y honorarios por la
labor realizada.**
El perito debe posesionarse en el Juzgado en donde se fijará fecha y hora para el
avalúo, como se trata de inmuebles las partes pueden acudir en la fecha
programada para observar el inmueble y confirmar que efectivamente se realice la
diligencia, situación que permite verificar el desarrollo de la prueba.
(*)
Esto de acuerdo con los Arts. 226 y 227 del Código General del Proceso (**) Esto de acuerdo con el Art. 230 del Código General del Proceso.
45
3.1.3. De las objeciones a la prueba. La parte que se sienta afectada con
relación al dictamen aportado buscará atacar los siguientes puntos:
3.1.3.1. EL AVALUADOR. Contra quien se aduzca el dictamen podrá solicitar la
comparecencia del perito a audiencia o aportar otro, dicha solicitud debe realizarse
según el Art. 8 del C.G.P:
“… dentro del término de traslado del escrito con el cual haya sido aportado o, en su
defecto, dentro de los tres (3) días siguientes a la notificación de la providencia que lo
ponga en conocimiento”.20
Con la comparecencia del perito se busca debatir la idoneidad y capacidad de
quien realizó el dictamen, pues aquí las partes y el Juez inician un interrogatorio
que aunque puede referirse al dictamen por tratarse de conceptos técnicos por lo
general son dirigidos hacia la persona y no al documento, pero si este no
comparece a la audiencia sin presentar excusa el dictamen se entenderá invalido,
el C.G.P a través de la implementación del sistema oral busca que las partes
puedan interrogar al perito garantizando el derecho a la contradicción en la misma
audiencia y poder decretar como procedente o no la prueba en un solo momento,
pero en esencia para los avalúos inmobiliarios el dictamen debe ser presentado en
escrito y en la audiencia lo que hace el avaluador es sustentarlo.*
Con la entrada en vigencia de la ley 1673 del 19 de julio de 2013 ya mencionada,
en su artículo 821 se establecieron las inhabilidades, impedimentos e
incompatibilidades aplicables a los avaluadores, es aquí en donde la mayoría de
veces la prueba aportada por una de las partes se encuentra viciada pues el
dictamen refleja una cierta favorabilidad para esta.
20
COLOMBIA. Código General del Proceso, articulo 8. (*)Lo que se deja claro con las disposiciones del C.G.P es que la prueba en documento NO es suficiente y que es necesaria la comparecencia del avaluador a la audiencia. 21
COLOMBIA, Congreso de la Republica, Ley 1673 de 2013, artículo 8: “Los avaluadores que realicen avalúos con destino a procesos judiciales o administrativos, o cuando sus avalúos vayan a hacer parte de las declaraciones y soportes que las personas y entidades realicen ante cualquier autoridad del Estado, tendrán las mismas obligaciones que los funcionarios públicos y se les aplicará en su totalidad las inhabilidades, impedimentos, incompatibilidades, contempladas en la normatividad que regule la materia. Lo anterior, sin perjuicio de las responsabilidades de orden civil a que hubiere lugar conforme a las leyes colombianas y los requisitos, inhabilidades, impedimentos, incompatibilidades, contempladas en otras normas legales.” Estas recusaciones tienen origen en el artículo 235 del C.P.C que estableció que Los peritos están impedidos y son recusables tanto como los jueces. Algunas de los impedimentos y recusaciones se encuentran enlistados en el capítulo II del C.G.P
46
Lo mejor es que dentro de la etapa procesal pertinente se solicite al Juez decrete
el avalúo, para que un tercero de quien las partes no tengan cercanía emita el
dictamen, claro está que antes delaposesióndel avaluador si conoce algún
impedimento debe informarlo y abstenerse de aceptar el cargo o si después de su
posesión se da cuenta que no es apto debe renunciar para que un segundo perito
se posesione, también las partes una vez notificados del auto que designa el
perito pueden recusarlo sin que esta aún se haya posesionado.
3.1.3.2. El dictamen. Al momento de atacar el documento aportado se debe
examinar tanto la forma en que es presentado como su contenido, razón por la
cual se debe revisar si el dictamen cumple con los anexos y declaraciones que se
establecen en los numerales 8, 9 y 10 del Art. 229 del C.G.P, y de forma
complementaria se puede verificar si se siguieron con las etapas para la
elaboración del avalúo enlistadas en el artículo sexto de la Resolución 620 del
2008: *
Revisión de la documentación suministrada.
Obtención de información que se requiera para la correcta identificación del
bien. (si se puede; planos, fotografías, entre otros).
Verificación de la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito
donde se encuentre localizado el inmueble. En el evento de contar con un
concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el
avaluador deberá verificar la concordancia de este con la reglamentación
urbanística vigente.
Reconocimiento personal del perito al terreno del bien objeto de avalúo.
Verificación de las mediciones del bien objeto de la valoración. En caso de
edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas y escalas en que
se presente la información. Cuando se observen grandes inconsistencias con
las medidas debe informarse.
(*)Para el dictamen en inmuebles, la mejor forma de evidenciar un error es por medio de otro por esta razón el C.G.P permite que sobre un mismo hecho cada una de las partes presente un dictamen.
47
El aporte de fotografías que permitan identificar las características más
importantes del bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el avalúo.
Cuando se realicen las encuestas (comparaciones), deberán presentarse las
fotografías de los Inmuebles, a los encuestados para una mayor claridad del
bien que se investiga.
Se requiere que el perito realice una revisión del folio de matrícula inmobiliaria
para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones
al dominio que puedan existir sobre el bien.
3.1.4. Del pronunciamiento del juez con relación al avalúo aportado. Cuando
la prueba es aportada por las partes el Juez debe analizar la pertinencia y su
relación con el hecho o la situación que se pretende probar, revisar que se haya
cumplido como mínimo con los requerimientos del Art. 226 del C.G.P y verificar
las calidades del avaluador, si se observa que el dictamen cumple con los
requisitos en audiencia se corre traslado de este a la contraparte quien podrá
objetarlo por alguna de las razones mencionadas anteriormente.
La forma más sencilla de demostrar que el dictamen que se quiere hacer valer
contiene errores es aportando otro. Frente a esas objeciones el Juez puede tomar
tres decisiones:
A. Aprobarlas: Comparados los dos dictámenes y estudiadas las razones por
las cuales se estima el error en el avalúo, el Juez podrá aprobarlas y tomar
como definitivo el dictamen aportado por la contraparte.
B. No aprobarlas: El Juez puede considerar que el primer dictamen no
presenta los errores que quiere hacer valer la contraparte y decide tomar
como definitivo el primer avalúo, aunque los dictámenes en materias
diferentes el Juez puede considerar valorarlos conjuntamente, en materia
inmobiliaria es con base a un único avalúo que se debe fallar.
C. No aprobar ninguno de las dos: En esta situación considerando que
ninguno de los dos avalúos aportados cumple con los requisitos o que
simplemente no definen los puntos objeto de controversia, el Juez podrá de
oficio ordenar que un tercer avaluador emita dictamen.
48
Figura 3: Las objeciones con respecto al dictamen aportado
Fuente: El autor
En los casos en donde no se aporte avalúo pero se solicite el dictamen, sobre el
avaluador a posesionarse el Juez primero deberá verificar su idoneidad y revisar
si está incurso en alguna causal de impedimento y escuchará a las partes, la parte
contra quien se aduzca la prueba podrá solicitar la comparecencia del avaluador a
audiencia de acuerdo a lo explicado anteriormente.
Después de analizar el dictamen y escuchadas las partes en el momento procesal
correspondiente, el Juez decidirá si contra el avaluador no cabe ninguna
recusación o impedimento y si él dictamen es válido, para finalmente tomarlo en
cuenta para emitir su fallo, pues es quien en ultimas decide la pertinencia de la
prueba.
“... de acuerdo con las reglas de la sana critica teniendo en cuenta la solidez,
claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad
del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren
en el proceso.”22
3.2. Procesos en los que se necesita determinar el valor del inmueble. Por
regla general cuando se trata de inmuebles el criterio que utiliza el Juez o una de
las partes interesadas es el de aportar el certificado catastral incrementando en un
50% su valor, hecho que no refleja el verdadero valor comercial del inmueble
constituyendo afectación patrimonial para los interesados, por la cual es mejor que
el dictamen sea aportado por una persona natural o jurídica experta en materia
inmobiliaria.
22 COLOMBIA, Código General Del Proceso, articulo 232.
49
No necesariamente el proceso debe ser adelantado en un juzgado, también puede
hacerse ante Notario según lo establece el Código General del Proceso, algunos
de los casos en donde se requiere del avalúo inmobiliario son los siguientes:
Lesión enorme: Ligada exclusivamente a los inmuebles, esta figura permite
rescindir un negocio jurídico (como por ejemplo la compraventa) en donde por
el bien objeto del contrato se recibe un valor inferior al 50% del precio real o
“justo valor”, acción definida en el artículo 1947 del Código Civil.
Aunque en algunos casos se puede demostrar la lesión enorme partiendo del
supuesto de engaño y del actuar de mala fe de una de las partes (teoría
subjetiva), la prueba real que muestra la desproporción del precio es un
avalúo inmobiliario que deja a un lado los hechos y motivos por los cuales se
suscribió el contrato y se concentra en el precio (teoría objetiva), ya que ese
ese el hecho que importa al momento de adelantar este proceso.23
Expropiación: En los casos señalados por la ley en donde se declare un
inmueble como de interés social o de utilidad pública, el Estado podrá por vía
Judicial o administrativa adelantar el proceso para ser el titular de esos
bienes.
El avalúo inmobiliario es de vital importancia en este tipo de casos ya que
independientemente la vía por la cual se adelante la expropiación una vez el
Estado haya declarado su interés en adquirir el bien, únicamente se podrá
discutir sobre su valor.
Divisorios: (Regulado en el Capítulo III del C.G.P) Aquellos que tengan
derechos común y proindiviso de un inmueble pueden adelantar este proceso
para pedir su venta o la distribución del bien.
El avalúo inmobiliario es muy importante en este caso ya que para la venta es
necesario conocer el valor del bien y una vez perfeccionado el contrato las
partes recibirán en dinero lo que les corresponde de acuerdo con el
porcentaje de sus derechos sobre el bien, pero si no desean la venta y el
inmueble puede ser dividido el avaluador está en condición de rendir un
dictamen que muestre en físico la distribución del predio.
23 COLOMBIA, Corte Constitucional, SentenciasC-222 de 1994Magistrado ponente Jorge Arango Mejíay C-491 del 2.000Magistrado ponente Alejandro Martínez Caballero, exposición de motivos.
50
Deslinde y amojonamiento: (Regulado en el Capítulo II del C.G.P) En este
caso la disputa entre las partes no se presenta necesariamente por el valor
del bien, sino por las líneas divisorias que separan un terreno con otro.
Como requisito de la demanda se exige aportar un avalúo que determine la
línea divisoria* y aunque no lo diga la norma debe también referenciarse al
valor del bien, pues en el momento de que el Juez dicte sentencia sin duda el
fallo decidirá si una porción de terreno corresponde o no a la parte que lo
alega como suyo, dicha disminución o aumento de área se ve reflejada
también en su precio.
Servidumbres: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio
en utilidad de otro y generalmente es gratuita, pero en la que no lo sea es a
través de un avalúo inmobiliario y de su constitución por medio de escritura
pública que se determina el costo al que tiene derecho el propietario del
predio sirviente, pues de alguna u otra forma no puede ejercer su derecho
plenamente sobre esa porción de tierra.
Compraventa de inmuebles: El avalúo inmobiliario refleja las condiciones y
demás características del predio con el fin de que las partes determinen su
oferta de acuerdo a sus intereses, si bien es cierto que el valor es negociable
el avalúo constituye un punto de partida que busca el equilibrio entre las
partes, brindado herramientas sobre el precio que deben ser tenidas en
cuenta.
Permutas: El avalúo inmobiliario será de vital importancia para conocer
porque tipo de bienes y a qué valor puede efectuarse este contrato, sin duda
alguna el valor comercial del inmueble puede llegar a ser representado no
solo en dinero sino en otros bienes.
Sucesiones que involucren inmuebles: La sucesión sin importar si es
adelantada en Juzgados o ante notario y tenga como objeto uno o varios
inmuebles, debe ir acompañada del “inventario y avalúo” del bien hecho que
involucra automáticamente al avalúo inmobiliario. Es con este documento que
las partes conocerán el valor del bien y sobre el cual el Juez repartirá los
(*) Esto de acuerdo con el Art. 401 Código General del Proceso.
51
derechos de cada uno de los sucesores los tienen un equivalente en dinero
de acuerdo con el precio establecido por el dictamen.
Arrendamientos: Como se veía anteriormente dependiendo de las
características del inmueble y de su utilización, existe una técnica que permite
conocer el valor de aquellas propiedades en las cuales sus propietarios
buscan un ingreso. Razón por la cual el avalúo inmobiliario con la técnica
correspondiente permitirá conocer el verdadero valor de ese bien.
Constitución de Hipotecas: Hoy en día para las entidades bancarias o
prestamistas un elemento indispensable para constituir hipoteca es el avalúo
inmobiliario, porque es a través de este documento como se conoce cuál es
el valor a prestar y si verdaderamente el bien puede considerarse como
garantía con relación al préstamo.
También estas entidades utilizan el dictamen como una base para determinar
el monto máximo del préstamo pues por regla general no puede superar el
80% del valor del inmueble.
Ejecutivos: El proceso ejecutivo lo que busca es el cumplimiento de la
obligación de pagar ya sea singular o hipotecario es necesario contar con el
avalúo púes este determina si el valor del bien cubre el préstamo hecho.
La diferencia entre los dos tipos de procesos ejecutivos en el tema
propiamente de los avalúos radica en el tiempo en que se debe realizar; en el
singular por lo general se hace antes de que se dicte sentencia que ordena
seguir adelante con la ejecución, mientras en el hipotecario se hace después
de dictada la sentencia.
Liquidación de sociedad conyugal: Al momento de la separación de bienes
en donde se encuentren involucrados algunos inmuebles es necesario contar
con el avalúo, pues a través del valor arrojado se puede realizar la
adjudicación de los derechos sobre la propiedad o la entrega de dinero en
caso de seguir el proceso divisorio o que una parte desee comprarle a la
otra.
52
3.3. EL AVALÚO INMOBILIARIO COMO DOCUMENTO
Como se ha venido diciendo independiente del trámite para el cual sea solicitado
el avalúo debe ser presentado en escrito y con los anexos correspondientes, una
vez recibidas las objeciones, aprobada la autenticidad y veracidad del dictamen,
este gozará del aval de la persona o entidad que lo ha requerido, convirtiéndose
en la gran mayoría de los casos en un documento anexo del proceso (no
necesariamente judicial) que sirve como base para la toma de una decisión
relacionada con un inmueble.
El documento de acuerdo a sus características puede tener diferentes
clasificaciones las cuales pueden llegar a tornarse extensas y poco importantes
para el desarrollo del presente estudio.
Aun así en el ámbito legal si es necesario conocer algunas de las clasificaciones
del documento en donde puede verse incluido el dictamen, ya que si este llegase
a ser objeto de alguna reclamación adicional a las ya hechas cuando recibió el
aval, es aspecto importante para determinar la jurisdicción a la que se debe acudir.
Como documento público los dictámenes que hacen parte de un acto
administrativo expedido por una entidad o funcionario público, tienen diferentes
aplicaciones dependiendo el proceso, tipo de acto administrativo y efectos que
produzca, pues en primera medida en temas de autorización, objeto y validez de
ese documento, la jurisdicción llamada a resolverlos los conflictos que se
presenten será la contenciosa administrativa.
Existió una discusión acerca de sí aquellos documentos expedidos por entidades
distritales o municipales como los impuestos prediales o certificados catastrales
que llevan incluido el avalúo pueden ser considerados como actos administrativos,
algunas entidades sostenían que estos son facturas o simples documentos que
contienen información puramente declarativa, por lo tanto contra estos no
procedía recurso ni mucho menos una demanda, ya que es de esta forma como
se aseguran de manera permanente y sin discusión gran cantidad de recursos
económicos y actualización de información, esta posición fue debatida por la
Secretaria de Hacienda emitiendo diferentes conceptos donde sostenía que
primordialmente para efectos fiscales en algunas ocasiones el impuesto predial si
es considerado un acto administrativo porque “proviene de una Autoridad Pública
Estatal, crea una situación particular, afecta en forma imperativa a un contribuyente y en
53
consecuencia produce todos los efectos de cualquier Acto Administrativo expedido dentro
del ejercicio de poder reglado que regula la Constitución y las Leyes de nuestro País.”24,
al igual que el certificado catastral, las entidades públicas están en la obligación de
recibir y responder las reclamaciones correspondientes.
Los dictámenes que se adjuntan a una escritura (independientemente del acto
constituido) ya tienen un carácter público que sirve para sustentar las
declaraciones o información contenida en ese instrumento para hacerlas
oponibles a terceros, a pesar de que este documento es público y de que sus
efectos son interpartes, frente a las reclamaciones sobre el avalúo anexo o la
escritura deben ser resueltos en principio por la jurisdicción civil, pero al
convertirse en un documento público tendría cabida la jurisdicción contenciosa
administrativa.
Se puede concluir diciendo que el dictamen concebido como documento es un
elemento garantista que brinda seguridad a la celebración o ejecución de
diferentes actos o procesos, constituyéndose en un anexo que complementa las
decisiones tomadas y que con el pasar del tiempo puede llevar a reconstruir la
información de los procesos surtidos.
24 Cita tomada del concepto emitido por el Jefe Jurídico de la Secretaría de Hacienda de la Alcaldía Mayor, mediante oficio No. 001 del 17 de marzo de 1993, bajo el CÓDIGO CJA01951993.
54
4. EL AVALÚO INMOBILIARIO Y LA SEGURIDAD JURÍDICA
4.1. ANÁLISIS DE CASOS
A continuación se estudiaran algunas sentencias que tocan el tema de los
avalúos inmobiliarios y el fundamento dado en las decisiones para resolver el
conflicto presentado:
4.1.2. Sentencia T-773 del 5 de octubre de 2012 de la Corte Constitucional
ACCIÓN DE TUTELA
Presentada por:
El Departamento de Antioquia y del Área Metropolitana del Valle de Aburrá.
Contra:
El Juzgado Civil del Circuito de Girardota.
Motivo para presentar la tutela:
Porque el Juzgado Civil del Circuito de Girardotaratificó, dentro de un proceso de
expropiación judicial, el dictamen pericial presentado por un auxiliar de la justicia,
el cual a juicio de La Gobernación de Antioquia, fue realizado sin la aplicación de
las normas que rigen el avalúo inmobiliario.
Derecho vulnerado: Debido proceso
Hechos relevantes:
1. Se adelantó un proceso de expropiación presentado por la Gobernación de
Antioquia en contra de propietarios particulares para adquirir un inmueble pues se
tenía proyectado la construcción de un puente vehicular en esa zona.
2. Dentrodel proceso respectivo existían tres diferentes avalúos uno presentado
por un avaluador asignado por el Juzgado, otro presentado dentro de un informe
técnico del IGAC y un tercero aportado por otro avaluador asignado nuevamente
por el Juzgado, pues se consideró que el dictamen del IGAC no había sido
practicado realmente ni controvertido.
55
3. El Juzgado a pesar de tener tres diferentes dictámenes tomo el allegado por el
primer avaluador sin revisar que los valores arrojados eran diferentes entre sí, y
ordenó que la Gobernación de Antioquia debía cancelar a los propietarios en un
50% el valor de dicho dictamen para hacer efectiva los tramites de entrega del
inmueble.
4. Agotando los recursos pertinentes ante el mismo juzgado y la segunda
instancia, fueron negadas las reclamaciones hechas por la Gobernación de
Antioquia, en cuanto a que el dictamen tomado como base para la indemnización
de los propietarios presentaba errores, además que no fue realizado de acuerdo
con las normas que regulan el avalúo inmobiliario.
5. Frente a esta situación la Gobernación de Antioquia instaura una tutela
alegando la vulneración del derecho al debido proceso, pues como se mencionó el
Juzgado tomó un avalúo que presentaba error grave como prueba definitiva para
dictar sentencia, acción que fue igualmente fallada en forma desfavorable para la
Gobernación.
6. Finalmente la tutela llega a la Sala de Revisión de la Corte Constitucional en
donde estudia el caso en cuestión.
Decisión:
La Corte Constitucional una vez analizó los fundamentos, hechos, reclamaciones y
normatividad pertinente, consideró que efectivamente se vulneró el derecho al
debido proceso pues el dictamen tomado como prueba presentaba defectos,
resolviendo también dejar sin efecto las actuaciones procesales surtidas desde el
auto que designó al perito avaluador.
Razón de la decisión:
La corte analiza dos puntos importantes para fallar a favor de la Gobernación de
Antioquia, el primero fue la procedencia de la acción de tutela revisando el
cumplimiento de los requisitos para ello.
Utilizar la tutela como último mecanismo: Efectivamente el accionante,
presentó los recursos pertinentes ante el Juzgado de circuito, la apelación
ante el tribunal correspondiente y acción de tutela, los cuales uno, a uno
56
fueron fallados en contra, quedando como ultima herramienta la revisión del
fallo de tutela ante la Corte.
No estar dirigida contra sentencias judiciales: Estudiados los hechos la corte
concluye que la tutela y demás reclamaciones están dirigidas en contra del
dictamen tomado como prueba y no contra un fallo de sentencia.
Actuación dentro de los términos: Revisado los tiempos en que se
presentaron los recursos y la tutela con la respectiva revisión se concluyó que
fueron presentados dentro del término previsto para tal fin.
El segundo aspecto es el de fondo en el cual la Corte consideró que el Juez
incurrió en errores graves al momento de estudiar y decretar como valido el
primer dictamen, pues desatendió los aspectos procedimentales señalados
en el C.P.C sobre la prueba además de las diferentes disposiciones
contenidas en la ley 388 y resolución 328 del IGAC sobre el contenido de los
avalúos y de la calidad de quien debe hacerlos, pues para este caso debió
tomarse el dictamen aportado por el IGAC al tratarse de un proceso que
involucra los intereses del Estado.
Análisis y conclusiones:
La Corte toma en un primer punto la alegación de que el dictamen presentado por
el primer perito es erróneo en cuanto a la aplicación de los métodos y elementos
tenidos en cuenta para arrojar el valor final, pero conforme avanza su explicación
termina concentrándose en las calidades del perito y en especial en los requisitos
procedimentales que debe tener el Juez al momento de estudiar el dictamen.
Esto refleja como dentro de un proceso judicial el dictamen que se pretende hacer
valer debe cumplir con tres requisitos:
La calidad de quien lo emite
El sustento y veracidad del contenido
La forma en que es valorado y discutido por el Juzgador
De faltar alguno de estos elementos el dictamen no puede ser considerado como
prueba para emitir fallo, si se llegasen a desconocer se incurriría como lo
demostró la sentencia en una violación al debido proceso que conlleva al
detrimento patrimonial de alguna de las partes y si es contra una entidad pública
57
afecta directamente las finanzas, fines e intereses del Estado que están
encaminados a generar el bien común.
Dejando a un lado algunos aspectos de la procedencia de la tutela en este caso
como fueron utilizarla como mecanismo de última instancia y no estar dirigida en
contra de una sentencia judicial, con relación al avalúo la corte decide invalidar la
prueba y también aprobar la tutela por haber existido dos defectos al momento de
la valoración:
La existencia de un defecto fáctico: En cuanto a que el Juez NO realizó
una adecuada valoración del dictamen que fue decretado como prueba
válida, pues se limitó a coger el primer avalúo aportado y tomar su decisión
sin revisarlo, lo cual según la corte permite que el perito supla la función del
Juez, para este caso lo dicho por el avaluador fue la última palabra y así se
determinó el valor del predio objeto de expropiación
La existencia de un defecto sustancial: Es decir que el Juez tampoco tuvo
en cuenta las leyes establecidas para valorar la prueba, el desconocimiento
implica infringir la norma, y en el caso de los jueces representa una
contradicción entre los fundamentos y la decisión tomada.
El Juez obvió cumplir lo establecido en el Art. 241 y 238 del C.P.C que lo
instruyen para que valore la prueba y determine las calidades que tiene, así
como el deber de estudiar y valorar cada uno de los dictámenes, obvio las
disposiciones de la Resolución 620 del IGAC y dio prioridad al peritaje
aportado por un privado por encima de otro emitido por el IGAC.*
Esta sentencia también insta en diferentes oportunidades a que con relación a la
incongruencia en dos avalúos lo mejor es ordenar un tercero, como se vio existían
dos dictámenes de peritos auxiliares de la justicia y uno del IGAC, en donde uno
de esos difería de los demás, hecho que puede ser válido pero que deja a un lado
la verdadera validez de los dictámenes, la corte se concentra en atacar el avalúo
como documento dentro del proceso, algo que es fácil de entender pues el
profesional en derecho NO es experto en técnicas valuatorias, se ve como los
métodos utilizados por los peritos fueron simplemente mencionados pero no
(*)
El Código General del Proceso precisamente lo que busca es que mediante una audiencia como se explicó anteriormente, se concentre la prueba y se hagan las respectivas aclaraciones, debates y valoraciones en un solo momento con la presencia de los interesados, evitando precisamente que hechos como los presentados en esta sentencia se sigan repitiendo
58
analizadas a fondo dejando de alguna u otra forma por fuera del debate los
fundamentos de la aplicación de las técnicas, no porque no sean importantes para
la discusión sino porque es algo propio del avaluador y que los jueces y abogados
NO quieren escuchar pues no tienen las herramientas suficientes para validarlos.
La corte es clara en decir que por motivos de utilidad pública o interés social el
derecho a la propiedad privada puede verse limitado con relación al cumplimiento
de los fines del Estado, pero no por eso se incurre en arbitrariedades pues se es
consciente que al momento en que nace el interés en un inmueble por el Estado
este debe indemnizar justamente a sus propietarios, hecho que no se discute y
deja claro que los debates versan sobre el dinero a reconocer, razón por la cual el
avalúo inmobiliario es indispensable para este tipo de procesos.
4.1.3. Sentencia No. 735 del 26 de junio de 2013 del Consejo de Estado
APELACIÓN DE SENTENCIA EN ACCIÓN DE NULIDAD Y
RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO
Demandante:
Exxonmobil de Colombia S.A.
Demandado:
Instituto de Desarrollo Urbano (IDU)
Motivos para presentar la demanda:
El demandante considera que dentro del proceso de expropiación iniciado por el
IDU se le canceló un valor inferior al real por un lote de terreno de su propiedad,
pues considera que el avalúo fue hecho de manera errónea y no tuvo en cuenta el
valor por lucro cesante.
Hechos relevantes:
1. Mediante resolución expedida por el IDU se notificó al demandante que un
predio de su propiedad en el cual funcionaba una bomba de gasolina había sido
declarado de interés público, razón por la cual dentro de la misma resolución se le
hacia una oferta por valor de $503.092.200.
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2. Transcurrido el tiempo establecido el demandante no interpuso ningún recurso
ni solicitó aclaración alguna ante el IDU, razón por la cual mediante un nuevo acto
administrativo se ordenó la expropiación del inmueble, reconociendo como valor el
arrojado por el dictamen ya mencionado.
3. El IDU finalmente termina consignando el valor de $503.092.200 en una cuenta
del Banco agrario, toda vez que el demandante no compareció ni dio información
para que le fuera consignado el dinero en su cuenta personal.
4. Una vez sucedió esto el demandante inicia una acción de nulidad y
restablecimiento del derecho, en donde solicitaba la anulación del acto
administrativo que decide la expropiación y el restablecimiento de su derecho por
concepto de una indemnización de mayor valor de la que le fue concedida.
5.El demandante considera que no fue reparado de forma integral, pues no se
tuvo en cuenta que en el inmueble funcionaba una bomba de gasolina, que como
establecimiento comercial tenía un mayor valor y su no explotación generaba un
lucro cesante que no fue sustentado en el avalúo y que además los métodos
empleados no arrojaban el valor real.
7. El IDU responde que el valor arrojado se realizó en cumplimiento de las normas
que regulan la materia del avalúo, que el dictamen se presentó con los
respectivos, que se actuó en cumplimiento de la ley 388 para indemnizar al
demandante y que no se presentaron los recursos en el tiempo estipulado para
ello.
8. En primera instancia el Juez considera que el avalúo no cumplía con los
parámetros establecidos por la ley y por lo tanto ordeno otro, para que fuera sobre
ese valor que se indemnizara al demandante.
9. El demandante instaura apelación contra esa decisión de primera instancia,
alegando que busca el reconocimiento del lucro cesante, daño emergente
teniendo en cuenta que funcionaba una bomba de gasolina (establecimiento
comercial) y que el ordenar un nuevo avalúo deja sin base las alegaciones que en
el futuro puedan presentarse contra los valores arrojados si primero no se anula el
acto administrativo que ya estableció un valor.
60
10. Finalmente la apelación llega al Consejo de Estado con el avalúo presentado
en la resolución de expropiación y el ordenado por el de primera instancia que
arrojo un valor de $516.051.900.
Decisión:
El Consejo de Estado resuelve diciendo que no concede la nulidad del acto
administrativo solicitado, pero que concede el restablecimiento del derecho en
cuanto a que el valor a reconocerle sea el del segundo dictamen y no el del
primero.
Razón de la decisión:
El Consejo de Estado, considera que los dos dictámenes están sustentados en
debida forma, que presentan anexos explicando el porqué de los métodos
empleados y que incluso arrojan un valor similar entre ellos, pues ambos tuvieron
en cuenta el valor del terreno y el de la construcción.
Se deja claro que el demandante no solicitó la aclaración o complementación del
avalúo en el momento procesal pertinente, tratándose del lucro cesante debía ser
el afectado quien debía demostrar que tenía derecho al reconocimiento de
indemnizaciones por ese concepto cuantificándolas y demostrando porque.
Finalmente se le concede el mayor valor arrojado por los dos dictámenes que en
realidad no es una cuantía inferior a la que pretendía el demandante y no difiere
mucho de lo ya recibido.
Análisis y conclusiones:
En la sentencia se resalta la importancia de que los avalúos deben ser aportados
con sus correspondientes anexos, pues las decisiones judiciales y administrativas
en temas de expropiación de inmuebles parten del avalúo, que como cualquier
otra prueba puede ser controvertida en la oportunidad correspondiente.
En la apelación el demandante informa que a pesar de que el avalúo utiliza los
métodos de reposición y de mercado, estos no presentan los soportes que
aprueban los valores allí consignados y de cómo tratándose de un establecimiento
comercial no se tuvieron en cuenta los valores a cancelar por concepto de lucro
cesante.
61
El valor arrojado en el avalúo tiene una particularidad especial y es que está
consignado en una resolución con la cual se da inicio a la expropiación, se ve
como el avalúo y su información hacen parte de un acto administrativo, en donde
cualquier alegación debe hacerse ante la Jurisdicción Administrativa, así las cosas
el Consejo de Estado resolvió diciendo que la ley y la jurisprudencia al respecto
son claras al decir que los propietarios de esos bienes tienen derecho al
reconocimiento de lucro cesante, pero es la parte que se sienta afectada la
obligada a alegar y demostrar el daño sufrido por dineros dejados de percibir.
En cuanto a los métodos utilizados se concluye diciendo que el dictamen aportado
en la resolución y el decretado por el de segunda instancia presentan la
explicación de los métodos utilizados, sustentando por qué se utilizaron e incluso
arrojando valores similares.
Esta sentencia entre otras cosas confirma y deja como precedente lo siguiente:
Que el valor del terreno y de la construcción pueden ser determinados con
métodos diferentes y que sus valores pueden ser sumados entre sí para dejar
como constancia un único valor a reconocer.
Que el valor consignado dentro de los actos administrativos deben ser
resueltos por jurisdicción administrativa, frente a estos antes de iniciar un
proceso judicial pueden hacerse las reclamaciones ante la misma entidad
haciendo uso de los recursos de reposición, apelación y queja.
El lucro cesante no debe ser solamente alegado, sino que también tiene que
probarse, demostrando (a través de un nuevo dictamen) porque hay que
reconocerse, esto debe realizarse en la oportunidad pertinente, ya que si no
es así se pierda el derecho.
Con la audiencia establecida en el C.G.P se puede en un solo momento
hacer las solicitudes de aclaración y complementación del dictamen, evitando
que como en el caso en cuestión los avalúos no sean objeto de alegación
alguna por la parte que se considera afectada.
Como se muestra en esta sentencia y en la ya revisada las providencias
judiciales en materia de avalúos inmobiliarios se concentran en aspectos
procedimentales, de valoración por parte del Juez, aplicación normativa en lo
62
referente a quien y en qué momento debe realizarse, siguiendo con la constante
de dejar a un lado el análisis de los anexos y sustentos que se presentan con el
dictamen los cuales se limitan a verificar la consignación del punto pero que no se
estudian a profundidad.
4.2. CONTROVERSIAS FRENTE A LOS DICTAMENES
Con el desarrollo del presente texto hasta este punto se observa como sobre un
solo avalúo inmobiliario caben diferentes objeciones:
Frente al avaluador y el dictamen25
Frente a la forma y los tiempos en que se debe aportar26.
Sobre estos dos primeros aspectos el legislador ha determinado la forma en que
las partes interesadas deben solucionar esos conflictos, pero cuando en un mismo
proceso se aportan diferentes dictámenes que reflejan valores distintos , se ha
demostrado como el juzgador ataca la forma en que son aportados los avalúos,
basándose solamente en normas de procedimiento judicial yresolviendo la validez
del avalúo frente a otro basadosolo en eso, hecho que no tiene en cuenta el
estudio acerca de la profundidad y desarrollo con la que fue hecho el dictamen y
que incluso olvida revisar las características del avaluador.
Sin obedecer aspectos normativos de forma tradicional se han venido
estableciendo unas reglas para determinar el valor real de un inmueble, sin
importar la cantidad de dictámenes que se tengan, dichas reglas son las
siguientes*:
1. Los casos en donde los dictámenes a analizar se basan en las mismas
metodologías y fundamentos pero que el resultado arrojado es diferente,
siempre y cuando ninguna de las cifras arrojadas supere en un 50% el valor
25
Explicadas en este documento en el numeral 5.1.3. De las objeciones a la prueba. 26
Explicadas en este documento en el numeral 5.1.2. De la presentación del avalúo por las partes y decretada por el juez. (*)
Las reglas aquí presentadas como se comenta hacen parte de la costumbre y no obedecen a norma vigente alguna, son tomadas a través de las explicaciones dadas durante el Diplomado de avalúos inmobiliarios dictado por la Sociedad Colombiana de Arquitectos el día 27 y 28 de septiembre de 2013 en la ciudad de Bogotá.
63
de los demás avalúos, se debe sumar el resultado de cada dictamen y
dividirlo por el número de sumandos.
Eje: Sobre un mismo inmueble ubicado en zona urbana en la ciudad de Cali
tres diferentes avaluadores utilizando el Método de “Capitalización de Rentas
o Ingresos” emitieron cada uno dictamen, los cuales arrojaron los siguientes
resultados:
DICTAMEN (1) = $ 20.000.000 (Sumando 1)
DICTAMEN (2) = $ 30.000.000 (Sumando 2)
DICTAMEN (3) = $ 25.000.000 (Sumando 3)
TOTAL = $ 75.000.000 / 3 = $ 25.000.000
Es decir que en este caso al inmueble analizado se le debe asignar el precio
de $ 25.000.000, teniendo en cuenta que el valor arrojado por cada dictamen
no supera en un 50% el valor de los demás.
2. En los casos en donde la diferencia de los valores de los avalúos supere en
un 50% el precio de los demás utilizando el mismo método y fundamentos se
puede:
A) Escoger aquel que de acuerdo con las normas de la sana crítica y
conocimiento común arroje el valor más acorde con las características
principales del inmueble, suponiendo que el no tenido en cuenta está
viciado por graves errores.
B) Ordenar un nuevo avalúo en el cual se solicite tener en cuenta el método
y fundamento utilizado por los ya aportados, el resultado de ese nuevo
dictamen mostrará una cercanía con relación a alguno de los anteriores,
caso en el cual se procederá de acuerdo a la forma explicada en el
numeral uno.
Eje: Sobre un inmueble al cual recientemente se le realizaron unas mejoras
en la construcción ubicado en zona urbana se utilizó el “Método de costo de
reposición” para determinar su valor y los resultados de los dictámenes
arrojados por dos peritos diferentes fue el siguiente:
DICTAMEN (1) = $ 30.000.000 (Inferior por más del 50% del valor, arrojado en el dictamen 2)
DICTAMEN (2) = $ 70.000.000 (Superior por más del 50% del valor, arrojado en el dictamen 1)
64
A solicitud de un tercero (que puede ser el juez dentro de un proceso judicial),
se solicita un tercer avalúo con un perito diferente y su resultado fue el
siguiente:
DICTAMEN (3) = $ 44.000.000 (Valor que se asemeja más al dictamen 1)
De acuerdo a esto la forma de determinar el verdadero valor del inmueble es
la siguiente:
DICTAMEN (1) = $ 30.000.000 (Sumando 1)
DICTAMEN (3) = $ 44.000.000 (Sumando 2)
TOTAL = $ 74.000.000 / 2 = $ 37.000.000
Es decir que el valor del avalúo para este caso es de $ 37.000.000.
3. Cuando las metodologías utilizadas para determinar el valor de un mismo
inmueble son diferentes de acuerdo al número de dictámenes presentados,
se puede concluir diciendo que alguno de ellos no tuvo en cuenta las
características del inmueble para rendir su informe, y por lo tanto por
exclusión se debe tomar aquel que utilizo la metodología y fundamentos
más adecuados para el inmueble. Dentro el proceso si el Juez no se
encuentra satisfecho con ninguno de los dictámenes aportados puede
decretar de oficio uno nuevo.
Eje: Sobre un mismo inmueble que va a ser utilizado para vivienda familiar
ubicado en zona urbana de la ciudad de Bogotá, tres diferentes avaluadores
presentaron sus dictámenes así:
METODO UTILIZADO VALOR ARROJADO
AVALUADOR (1) = Comparación o de mercado = $ 300.000.000
AVALUADOR (2) = Capitalización de Rentas = $ 400.000.000
AVALUADOR (3) = Residual = $ 200.000.000
En este caso de acuerdo a las características del inmueble, el valor y el
dictamen que se debe tomar es el dado por el avaluador número uno.
65
Con la aplicación de la normatividad referente para resolver las objeciones sobre
los avalúos y aquellas que han sido utilizadas sin sustento normativo, lo que se
busca es proteger los intereses y derechos que tienen las personas sobre los
inmuebles.
Siempre van a existir inconformidades y más cuando se trata de hechos que
afectan patrimonialmente a las partes, por esta razón el avalúo que es tomado
como definitivo es un elemento garantista.
4.3. EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURÍDICA
Tomando lo dicho en los capítulos anteriores y lo referenciado en las sentencias,
se observa como el avalúo inmobiliario constituye una herramienta indispensable
para la toma de decisiones, que genera consecuencias en el ámbito económico y
legal de los interesados.
Independiente del trámite que deba cursar el dictamen sea en un proceso judicial,
administrativo, notarial o privado, existe un proceso que es básico y general, el
cual se puede describir gráficamente así:
Figura 4: Proceso básico del avalúo inmobiliario……….
Fuente: El autor
66
Se observa como partiendo de la necesidad de un avalúo inmobiliario las partes
enfrentan dos grandes debates:uno relacionado con la escogencia del avaluador y
otro con la aprobación final del dictamen, cuando no haya concertación en el
segundo punto el trámite se retrotrae hasta la escogencia del avaluador o emisión
del dictamen, de escogencia de las partes si es consensuado o por parte del Juez
si obedece a procesos judiciales. Lo que finalmente se busca es que los
interesados queden convencidos de la veracidad del dictamen y a si adelantar el
trámite en donde se necesite aportar el avalúo, ya sea un proceso judicial, notarial,
administrativo, entre otros.
El avalúo como medio de prueba confirma las características y valores del
inmueble para determinar principalmente el precio comercial, el cual es necesario
conocer para hacer asignación de derechos con relación al bien, que pueden ser
compensados igualmente en dinero.Se concluye que el avalúo es un componente
que garantiza los derechos patrimoniales y delimita los derechos sobre la
propiedad privada (esto no es el ámbito general, pues aplica solo en lo relacionado
a inmuebles).
Para la correcta elaboración del dictamen se deben aplicar en debida forma las
normas yelementos que orientan esta materia, pues de no ser así se estarían
desconociendo los principios constitucionales y legales, generando inseguridad
jurídica en los procesos en que se ven involucrados los inmuebles.
La sentencia T-502 de 2002 basada en diferentes pronunciamientos de la Corte
Constitucional sobre la seguridad jurídica menciona textualmente:
“… es un principio central en los ordenamientos jurídicos…. La Corte ha señalado
que este principio ostenta rango constitucional y lo ha derivado del preámbulo de la
Constitución y de los artículos 1, 2, 4, 5 y 6 de la Carta // La seguridad jurídica es un
principio que atraviesa la estructura del Estado de Derecho y abarca varias
dimensiones. En términos generales supone una garantía de certeza. Esta garantía
acompaña otros principios y derechos en el ordenamiento. La seguridad jurídica no
es un principio que pueda esgrimirse autónomamente, sino que se predica de algo.
Así, la seguridad jurídica no puede invocarse de manera autónoma para desconocer
la jerarquía normativa, en particular frente a la garantía de la efectividad de los
derechos constitucionales y humanos de las personas….” 27
27 COLOMBIA. Corte Constitucional, Sentencia T-502 de 2002, razón de la decisión.Magistrado ponente: Eduardo Montealegre Lynett
67
De acuerdo a esto se muestra como la seguridad jurídica es uno de los tantos
principios que actúan dentro de los componentes constitucionales y que se ven
reflejados en los procesos o tramites en donde se desarrollen las actividades del
Estado, siendo la administración de justicia uno de estos, la seguridad jurídica no
es un principio autónomo pues se complementa y repercute en otros principios
primordialmente en el de legalidad, en donde todo tramite o actuación debe
realizarse de acuerdo a la ley que lo rija.
Los avalúos inmobiliarios, aunque en cumplimiento de una solicitud hecha por
cualquier persona, garantizan la seguridad jurídica y cumplimiento del principio de
legalidad a las decisiones que emiten los jueces o toman los privados para los
diferentes trámites legales que se celebran, para hacer una correcta asignación
de derechos (en este caso con relación a un inmueble), por eso la importancia de
conocer el trámite del avalúo hasta su aprobación.
Así a través del desarrollo del presente texto se ha evidenciado como a pesar de
qué se ha intentado establecer un lineamiento general en materia de avalúos
inmobiliarios incluso con la más reciente ley 1673 de 2013 y el C.G.P sigue
haciendo falta establecer unos principios y conceptos generales que orienten esta
actividad, pues de no hacerse se verían afectados erróneamente todos los
trámites y procesos judiciales en donde el avalúo inmobiliario es parte fundante de
la decisión, por esta razón a continuación se mostrara cuáles son esos elementos
que hacen falta en la normatividad vigente .
4.4. ELEMENTOS ORIENTADORES DE LA VALUACIÓN
La regulación vigente en materia de avalúos inmobiliarios en la actualidad ha
venido siendo más amplia y precisa de acuerdo con el recorrido normativo
explicado, pues ha establecido unos requisitos de validez tanto para el avaluador
como para el dictamen.
En el proceso judicial, al ser introducido en el sistema de audiencias se ha
buscado garantizar los derechos como el debido proceso y contradicción de la
prueba, dando una importancia y concentración mayor a la que se tenía en los
trámites establecidos en el Código de Procedimiento Civil.
Pero a pesar del avance normativo esta materia, sigue haciendo falta establecer
unos elementos orientadores y principios que den mayor importancia a lo
relacionado con la actividad valuatoria, elementos que se explican a continuación.
68
4.4.1. Profesionalización. El reconocimiento del avaluador como verdadero
profesional en su campo, a pesar de que la ley 1673 de 2013 intenta reivindicar la
posición dada por la Corte Constitucional mediante sentencia C-1265 de 2000, hoy
en día no se cuenta con una acreditación educativa que permita fijar que aspectos
del conocimiento debe tener una persona para ser reconocido como un verdadero
avaluador, esta responsabilidad recae hoy en día en las Lonjas de Propiedad Raíz
entidades que si bien es cierto son expertas en materia inmobiliaria no lo son en la
parte educativa, si se exige la acreditación de conocimientos e inscripción en una
lonja, no se determina que es exactamente lo que se enseña, pues el control
sobre las lonjas la tiene la Súper Intendencia de Industria y Comercio y no el
Ministerio de Educación.
La parte de formación profesional es algo que corresponde al sector educativo y
no al comercial, debido a eso hoy en día las lonjas han iniciado convenios con
instituciones educativas para que sean estas las que impartan la respectiva
catedra, pero la acreditación, certificación y vinculación de que la persona sea
reconocida como avaluador le corresponde a las lonjas, a pesar de que el
individuo soporte la tenencia de diferentes estudios en materia inmobiliaria y no
este afiliado a una lonja, no podrá ejercer con plenitud dicha profesión.
Los sectores económicos y comerciales del país, que son los más beneficiados
con las diferentes actividades que involucran la parte inmobiliaria deben velar por
el reconocimiento y profesionalización de los avaluadores, pues la falta de
formalización en la educación sobre este tema puede seguir generando
detrimentos patrimoniales en donde se involucran tanto públicos como privados
frenando inversiones que parten del desarrollo urbanístico.
4.4.2. Determinación de características. Debe entenderse por características
aquellos rasgos inherentes que lo diferencian de los demás campos de estudio, el
avalúo inmobiliario aportado como prueba dentro del proceso judicial o en
cualquier otro trámite, posee los siguientes elementos propios de su naturaleza:
69
Es personal: Porque la información proviene de una persona debidamente
individualizada e identificada denominada avaluador que tiene una serie de
conocimientos profesionales sobre el objeto (inmueble) relacionado en el
proceso.
Es una declaración técnica: Claro está que no basta con que el avaluador
tenga los conocimientos requeridos, sino que debe aportar su concepto
mediante un dictamen, que termina siendo una declaración que sirve como
apoyo para tomar una decisión dentro del proceso o tramite.
Es documental: El dictamen es un documento y medio de prueba que
evidencia los pasos y elementos tenidos en cuenta para emitir el avalúo,
permitiendo incluso una reconstrucción de los hechos y del objeto que
interesan al proceso, el cual siempre debe estar sustentado y soportado con
sus respectivos anexos.
4.4.3. Principios. En materia de avalúos se puede hablar de dos principios
diferentes, unos fundamentales y otros complementarios.
4.4.3.1. Principios fundamentales. Son aquellos que rigen toda la actividad
valuatoria, no pueden ser modificados y actualmente están incluidos en el decreto
422 de 2000 donde se refieren a estos como “criterios” pero que deben ser
considerados como “principios fundamentales”, en el numeral 1.1. “marco legal
del avalúo inmobiliario” se transcribe lo dicho por la norma, sin embargo a
continuación se hace una explicación más sencilla de cada uno:
Principio de objetividad: El avaluador debe basarse en elementos y
criterios claros que puedan ser comprobados y verificables.
Principio de certeza de las fuentes: Toda información y elementos en los
que se basó el avaluador para emitir el dictamen, deben ser presentados
como anexos y provenir de fuentes normativas o de reconocida
profesionalidad.
Principio de transparencia: El avaluador debe declarar todos aquellos
impedimentos en los que este incurso para emitir el avalúo, así como
mencionar los errores o falencias que limitaron el desarrollo de su actividad
correctamente, antes durante o después de la emisión del dictamen.
70
Principio de integridad y suficiencia: El dictamen debe tener la información
clara y explicada de tal manera que permita a un tercero, sin ser profesional
en el área, entender los métodos, elementos y criterios que se utilizaron para
emitir un valor.
Principio de independencia: El avaluador debe realizar su labor con total
independencia de las partes y no tener relación alguna con estos, se debe
limitar a realizar su actividad sin tener en cuenta los intereses de quien
solicita el dictamen.
Principio de profesionalidad. El avaluador debe demostrar que cumple con
los conocimientos y requisitos establecidos por la ley para emitir dictámenes
sobre inmuebles.
4.4.3.2. Principios complementarios. Son aquellos que pueden variar acorde a
los métodos o situaciones especiales en donde es requerido el avalúo inmobiliario,
no son de aplicación obligatoria y algunos no están reconocidos por la ley.*
Principio de la oferta y la demanda: En donde para determinar el valor
comercial del inmueble prima la información actual en el comercio que tiene
el bien objeto del avalúo.
Principio de cambio: Se refiere al estado de conservación en el tiempo en
que se encuentra el inmueble al momento de realizar el dictamen, analizando
no solo su parte constructiva, sino el estado del terreno, tratando de
determinar principalmente la edad de esos elementos.
Principio de regresión: Tiene que ver con la cercanía que tiene el bien
objeto de avalúo con los predios colindantes y la afectación en el precio que
esto genera, por ejemplo una casa que este próxima a un establecimiento
carcelario puede ser afectada en su valor dependiendo de lo cerca o lejos que
se encuentren.
Principio de sustitución: El precio determinado para el inmueble puede
llegar a ser comparado con el de otros bienes, en todo caso ese valor no
(*)
El nombramiento de estos principios como fundamentales es considerado así en el libro El Avalúo de los Bienes Raíces, aun si con el desarrollo investigativo hecho en este documento se puede concluir que en Colombia estos tienen un carácter más complementario que fundamental.
71
podrá ser menor al que tenga un bien con características similares, para este
caso se puede obviar asignar valor a la construcción.
Principio de mejor y mayor uso productivo: Independiente de la
destinación que vaya a tener el inmueble sea para su uso o para generar
ingresos, se debe verificar al momento del avalúo si el bien genera una alta o
baja satisfacción en su utilización para los fines previstos por su propietario.
Principio de balance: Esto se refiere a la zona donde se encuentre el
inmueble, pues se puede tener un bien con características y mejoras únicas
que lo diferencian de los demás, pero debido a su ubicación y elementos
propios el valor no se incrementa en la magnitud que esperan sus
propietarios. Es el típico caso de la Vivienda de Interés Social que se le ha
hecho un sinfín de mejoras y acabados situación que nunca va a lograr
descategorizarla como de interés social o incrementar considerablemente su
precio.
Principio de concordancia: Los inmuebles más que guardar una
concordancia con los predios y construcciones aledaños, deben ser lo más
semejantes a las descripciones que trae la norma.
Principio de contribución: El avaluador debe examinar con detalle aquellas
mejoras en el inmueble que le hacen incrementar su valor, pero que a su vez
de no tenerlas afectan considerablemente su valor.
Principio de anticipación: En los dictámenes sobre inmuebles destinados
exclusivamente para explotación económica o actividades comerciales al
momento de ser avaluados deben referenciar el rendimiento financiero que ha
tenido a través del tiempo, no solo desde el momento de su compra sino de
su rentabilidad futura.
4.4.4. Factores inamovibles. Se consideran como factores inamovibles toda
información que se debe examinar y no puede cambiarse al momento de emitir el
dictamen, dicha información aplica para cualquiera de los métodos avalados por la
resolución 620 del IGAC y puede ser complementada según corresponda.
Los factores inamovibles con relación a la tierra son: Localización, área y
linderos, aspecto topográfico, condiciones del suelo y subsuelo, disponibilidad
de servicios.
72
Los factores inamovibles con relación a la construcción son: Tipo de la
construcción con relación al lote, calidad, durabilidad, funcionalidad, estética,
concordancia con la normatividad urbanística que lo rige.
Frente al uso del suelo que tiene el inmueble al momento de avaluarse, se
considera que es uno de los elementos que se encuentra dentro de los dos
factores inamovibles señalados, pues se presenta tanto en la localización del
predio como en el análisis de la normatividad urbanística.
Esta información no es la única pero si la básica con la que parte cualquier
avaluador para emitir un dictamen de la forma correcta, cabe resaltar que la
descripción aquí mencionada no se encuentra contenida en la normatividad
vigente.
4.4.5. Precio, valor y costo. De los elementos importantes a diferenciar en
materia de avalúos inmobiliarios son los conceptos de precio, valor y costo, los
cuales pueden considerarse como uno solo, pero en realidad hacen alusión a
temas diferentes.
Precio: Es la cantidad representada en dinero que efectivamente se da por
un inmueble.
Valor: Es la cantidad en dinero que se estima tiene un inmueble, cantidad
que puede variar hasta el momento en que se haga el pago efectivo.
Costo: Es la cantidad de dinero que se necesita para construir un inmueble,
dotarlo de servicios públicos (sino cuenta con estos) o adecuarlo a las
condiciones de uso que requiere su propietario.
4.4.6. Depreciación. Los inmuebles como cualquier otro bien están expuestos a
sufrir disminuciones en su valor tanto en el terreno como en la construcción, la
depreciación es producida por los siguientes factores:
Edad y desgaste de la construcción: Elementos que deben ser analizados
conjuntamente pues dependiendo de la edad y el cuidado se castiga el
precio.
73
Cambios en el área y linderos: Si en el momento que se realiza el avalúo no
se tiene claro el área, linderos y mojones en donde por ejemplo la última
escritura y el certificado de tradición dan una información diferente, pero se
deba emitir dictamen se tiene que castigar este hecho severamente en el
valor.
Uso diferente al determinado por la norma: En los casos donde el
inmueble este adaptado para un uso diferente al establecido en la norma, a la
construcción se le debe dar un valor inferior al del terreno.
Desconocimiento de los parámetros constructivos establecidos por la
norma: En este caso como el anterior la construcción debe ser valorada por
un precio más bajo que el de la tierra, pues se está violando la normatividad
urbanística y tarde o temprano el propietario puede ser sancionado e incluso
obligado a reformar o demoler la obra.
Desuso: Para aquellos inmuebles afectados por situaciones naturales o caso
fortuito, se debe asignar un valor acorde a la utilidad actual del bien, al tiempo
en que ha estado desocupado y los posibles beneficios que genere en el
futuro.
Factores económicos: Los factores de la economía nacional en especial los
relacionados con préstamos hipotecarios y alza en los intereses que se
cobren por estos, así como las políticas del gobierno en materia económica
pueden generar depreciación en el valor de los inmuebles, pues la oferta y la
demanda pueden no estar equilibradas presentándose una mayor oferta y
menor demanda.
Afectación por actividades que se desarrollan en el sector: Las
invasiones al espacio público que estén cerca al inmueble afectan su valor
depreciándolo, así como las actividades que se desarrollen con frecuencia y
alteren la vida social de quienes se encuentren allí, es el caso de los
inmuebles que están cerca a los estadios, plazas de mercado o puntos de
gran afluencia al público.
74
5. CONCLUSIONES
Una vez estudiados, analizados y comprendidos los diferentes puntos
desarrollados, se observa que el avalúo inmobiliario como medio de prueba es un
elemento garantista de las decisiones que puede tomar un particular, un juez o la
administración con respecto a un inmueble adjudicando o limitando derechos,
pues cuando se habla de inmuebles y la relación que tienen con terceros (incluido
el Estado) se involucran distintos derechos que afectan especialmente el aspecto
patrimonial.
Aunque el común de la gente supone que lo más importante en el avalúo
inmobiliario es el valor arrojado, este es solo uno de los elementos que
comprende la actividad valuatoria pues se debe tener en cuenta las calidades del
avaluador y los soportes de la investigación realizada para emitir finalmente el
dictamen, en resumen esos tres elementos* comprenden lo que es la actividad
valuatoria.De presentarse error en el fundamento de alguno el dictamen estaría
viciado, situación que afecta a los interesados porque pueden tomar decisiones
que resulten en un detrimento económico para alguna de ellos, por esta razón el
dictamen debe realizarse en cumplimiento de las normas que lo regulan pues se
puede dar una falsa expectativa sobre el verdadero valor del bien afectando la
seguridad jurídica de las actuaciones hechas o por realizar.
Con el desarrollo del estudio en cada uno de sus capítulos se pudo observar que
el avalúoinmobiliario es indispensable para ciertos tramites o procesos al punto de
que si no es aportado la actuación se detiene, definiendo que en el ámbito jurídico
o en trámites legales el avalúo es de suma importancia, por ejemplo en los casos
donde el Estado fija su interés en un inmuebleque no es de su propiedad para
desarrollar proyectos urbanísticos o de infraestructura que beneficien a la
comunidad el dictamen es indispensable para continuar con la actuación, este tipo
de procesos en concordancia con las disposiciones de la constitución política y
diferentes sentencias definen la propiedad privada como un derecho fundamental
pero no absolutobajo el principio de que el bien común prima sobre el particular.
Se logró determinar que en los procesos judiciales cuando se ataca la veracidad
del dictamen, el profesional del derecho se dedica a estudiar los aspectos
procedimentales de cómo llega el Juez a valorar la prueba, dejando a un lado los
fundamentos que dan las normas que regulan específicamente el avalúo y que
bridan más herramientas de valideza la prueba.
(*) (Calidad del avaluador + Soportes de la investigación + El valor arrojado = Dictamen), Cada uno de estos elementos está fundamentado por las diferentes normas que los regulan.
75
En realidad la normatividad sobre avalúos inmobiliarios no resulta ser del todo
incongruente, pues ha establecido diferentes componentes que encierran este
tema desde quienes realizan los dictámenes hasta la forma en que puede
determinarse su validez, pero como consecuencia de la creación de leyes a
medida de que se tenía la necesidad de regular específicamente ciertos temas, se
dejó a un lado establecer unas generalidades y principios que determinen el
avalúo inmobiliario como un género que acoge las reglamentaciones ya
establecidas, elementos orientadores como los siguientes:
La profesionalización: La capacitación debe serimpartida por los centros
educativos y no por otro tipo de entidades, en el entendido de que se deben
acreditar y avalar conocimientos específicos para que una persona sea
considerada como avaluador.
Determinación de características: Lo cual permite categorizar el tema de estudio
con respecto a otro tipo de avalúos como una especialidad diferente, en donde
existen elementos propios de su naturaleza que lo hacen único.
Principios: Se observó cómo a través del estudio realizado no establecieron
textualmente principios que orienten como un conjunto todo lo relacionado con la
actividad valuatoria.
Factores inamovibles: Que intenta establecer los puntos mínimos a tener en
cuenta en el momento de emitir un dictamen.
Precio, valor y costo: Es necesario determinar las diferencias que existen entre
estos conceptos pues la normatividad actual no lo hace, y es necesario poder
identificar su correcta aplicabilidad.
Depreciación: Debe comprenderse que los inmuebles no siempre generan un
beneficio o incremento patrimonial, sino que también pueden verse disminuidos en
su valor por diferentes aspectos que la norma no determina.
La explicación de estos puntos así como el estudio desarrollado en su totalidad
constituyen una crítica y aporte a la regulación existente sobre avalúos
inmobiliarios, pretendiendo ser una herramienta para que el profesional del
derecho desde su conocimiento,genere discusión y contribuya a una mejor
regulación y aplicación de la normatividad existente de manera tal que todos los
76
procesos legales en donde se involucre un inmueble sean resueltos con
dictámenes que gocen de un total respaldo normativo brindando seguridad jurídica
a las decisiones a impartir que terminan con la asignación o limitación de derechos
sobre la propiedad.
La seguridad jurídica como principio orientador de las actuaciones judiciales no
actúa solo y es complementario con otros como el de legalidad y debido proceso,
la relación existente entre el avalúo inmobiliario y esos principios es de
orientaciónen donde cada acto surtido dentro de un trámite legal debe gozar de
una correcta actuación para que al momento de emitir decisiones no se afecte de
manera equivocada los derechos de sus propietarios o terceros.
Cuando diferentes avalúos sobre un mismo bien presentan valores contradictorios
desproporcionalmente entre sí, es porque no se actúacon aplicación de los
principios constitucionales demostrando la incorrecta aplicabilidadde la normativa
que regula este tema, pero también la inexistencia de elementos orientadores
permite la falta de asertividad al momento de realizar el avalúo, situación que
puede arreglarse una vez se haga el acoplamiento de estos puntos permitiendo
que se actué de una manera tal que se preserve la seguridad jurídica en las
actuaciones a surtir.
.
77
BIBLIOGRAFÍA
ANTUÑANO ITURBIDE ANTONIO,El Avalúo de los Bienes Raíces, Noriega Editores, México D.F., 2011, 135 p.
BORRERO OCHOA OSCAR, Avalúos de Inmuebles y Garantías Tercera Edición, Bhandar Editores Ltda., Bogotá, 2008, 452 p.
CANOSA SUÁREZ ULISES, XXXIII Congreso Colombiano de derecho procesal – Dictamen Pericial. Consultado el 15 de julio de 2014. Disponible en Internet:
[https://letrujil.files.wordpress.com/2012/09/derechoprocesalfinal.pdf] CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO, Congreso de la República, ley 57 de 1887.
CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO, Congreso de la República, ley 1564 de 2012
CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA Gaceta Constitucional No.116 de 20 de julio de 1991
COLOMBIA. Congreso de La Republica. Ley 388 de 1997, Capitulo IX, artículos 73, 74 y 75, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se
dictan otras disposiciones COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 510 de 1999 artículo 86, por la cual
se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se
conceden unas facultades. COLOMBIA, Congreso de la Republica, Ley 1673 de 2013, artículo 8.
COLOMBIA. Consejo De Estado. Concepto No. 806 del 22 de abril de 1996
COLOMBIA, Corte Constitucional, Sentencias C-222 de 1994 Magistrado ponente Jorge Arango Mejía y C-491 del 2.000 Magistrado ponente Alejandro Martínez Caballero, exposición de motivos.
COLOMBIA, Corte Constitucional. Sentencia C-1265-2000, exposición de motivos. Magistrado ponente: Fabio Morón Díaz.
COLOMBIA. Corte Constitucional, Sentencia T-502 de 2002, razón de la decisión. Magistrado ponente: Eduardo Montealegre Lynett
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COLOMBIA, Corte Constitucional, Sentencia C- 124 del 2011, exposición de
motivos. Magistrado ponente: Juan Carlos Henao Pérez. COLOMBIA. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Resolución 2555 de 1998,
Artículo 6. COLOMBIA. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Resolución 620 de 2008,
Articulo 1, Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
COLOMBIA. Ministerio De Desarrollo Económico. Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77,
80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
COLOMBIA. Ministerio de Desarrollo Económico. Decreto 422 de 2000, artículo 1. Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.
COLOMBIA. Presidencia de La Republica. Decreto 2150 de 1995, articulo 27. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites
innecesarios existentes en la Administración Pública. COLOMBIA. Superintendencia De Industria y Comercio. Resolución 22639 de
2000, artículo 5, Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la Ley 546 de 1999; 60 y 61 de la Ley 550 de 1999 y el Decreto 422 de 2000. CRUZ TEJADA HORACIO y NAIZIR SISTAC JUAN CARLOS, El Código de
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