Debats Habitatge LB Recomanacions

LLIBRE BLANC DE L’HABITATGE A BARCELONA

RECOMANACIONS

ANTÓN COSTAS (Director) Catedràtic de Política Econòmica

Universitat de Barcelona

Recomanacions Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona __________________________________________________________________________________________________________

2

LLIBRE BLANC DE L’HABITATGE A BARCELONA DIRECTOR ANTÓN COSTAS Catedràtic de Política Econòmica. UB Director Ms. Economia i Regulació dels Serveis Públics.

MEMBRES DEL GRUP D’EXPERTS JORDI ALBERICH Director del Cercle d’Economia JAUME BARNADA Director de Política de Sòl i Habitatge. Institut Municipal

d’Urbanisme (IMU), Ajuntament de Barcelona ANNA CABRÉ Catedràtica de Geografia Humana (UAB). Directora del CED MARIA J. CALVO Gabinet Tècnic de Programació. Ajuntament de Barcelona RICARD FRIGOLA Director General de l’Institut Municipal d’Urbanisme (IMU),

Ajuntament de Barcelona MIGUEL A. LÓPEZ Catedràtic d’Economia Aplicada. (UAB) JOAN C. MARTORI Departament d’Economia i Matemàtica. Universitat de Vic CARME MIRALLES Directora de l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans

(IERMB) JULI PONCE Prof. Titular de Dret Administratiu (UB). Director de l’Escola

Administració Pública de Catalunya (EAPC). Membre de l’ENHR

JAVIER E. RAMOS Secretari General del Ministeri de l’Habitatge ENRIC REYNA President de l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis

(APCE) JOSEP ROCA Catedràtic de Valoracions Immobiliàries (UPC). Director CPSV JOSEP SERRA Gabinet Tècnic de Programació. Ajuntament de Barcelona JOAQUÍM TRIADÚ Garrigues Advocats i Assessors Tributaris CARME TRILLA Secretaria d’habitatge de la Generalitat de Catalunya MEMBRES DEL GRUP DE TREBALL JOAN R. BORRELL Professor Titular de Política Econòmica. (UB) XAVIER FAGEDA Dr. Economia. Professor Ajudant de Política Econòmica. (UB) CLARA COSTAS Sociòloga. Ms. Estudis Urbanístics. Ajudant Investigació PPRE.

(UB) ERNEST ENRÍQUEZ Economista. Ajudant Investigació PPRE. (UB)


3

ÍNDEX RECOMANACIONS RECOMANACIONS 4 a. ELS DOS OBJECTIUS D’ACTUACIÓ PRIORITÀRIA DEL MODEL D’HABITATGE DE BARCELONA 5

a.I. Prioritat als ciutadans d’ingressos menors i en risc d’exclusió 6

a.II. Prioritat a la recuperació de les funcions residencials dels habitatges, edificis i barris més degradats 8

b. ELS SET PILARS DEL MODEL BARCELONA D’HABITATGE 10

b.I. Constitució d’un parc d’habitatge de lloguer social i foment del mercat de lloguer privat 10

b.II. Un nou sistema transparent i equitatiu d’adjudicació de l’habitatge de protecció oficial (HPO) 12

b.III. Formació d’un parc municipal de sòl per a usos residencials 13

b.IV. Promoció activa de la rehabilitació des de l‘Administració municipal 14 b.V. Una política de ciutat compacta i mixta,

cohesionada a partir del barri, que eviti els riscos d’exclusió i de segregació. 17

b.VI. Regulació urbanística i sostenibilitat mediambiental i social de la ciutat 19

b.VII. La ciutat metropolitana i l’habitatge 21 SUGGERIMENTS ADDICIONALS 23 SUGGERIMENT FINAL 23


4

RECOMANACIONS Els termes de referència de l’encàrrec de l’Alcalde de Barcelona per a l’elaboració del Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona incloïen presentar algunes recomanacions que poguessin ser útils per a l’Administració municipal tant a l’hora d’afrontar el problema de l’habitatge com per desenvolupar nous enfocaments de polítiques amb les quals donar resposta a les noves necessitats habitacionals a Barcelona. Aquestes recomanacions han estat compartides de forma majoritària per tots els membres del Grup d’Experts que han col·laborat en l’elaboració del Llibre Blanc. En aquest sentit, el nostre desig és aportar un conjunt de suggeriments recolzats en les investigacions i l’anàlisi del mercat de l’habitatge a Barcelona dutes a terme en el marc del Llibre Blanc i que, de forma resumida, es recullen també en l’Informe Executiu. Hem agrupat el conjunt de recomanacions que a continuació exposem al voltant de dos objectius prioritaris i set línies d’acció, que en conjunt componen el que podria definir-se com els elements bàsics d’un model d’habitatge assequible per a Barcelona. La política d’habitatge, com qualsevol altra política, no és pas el resultat automàtic de l’anàlisi del funcionament del mercat, sinó la combinació d’aquesta anàlisi amb les valoracions socials i les preferències i opcions polítiques dels responsables del disseny de les polítiques. Per la nostra banda, tenim l’esperança que les nostres investigacions i recomanacions puguin ser útils, d’una banda, a tots els actors socials involucrats en el problema de l’habitatge i, de l’altra, a les autoritats a l’hora de dissenyar i implementar les noves polítiques municipals d’habitatge. El govern de la ciutat de Barcelona disposa actualment, gràcies a la Carta Municipal, del marc legal que li atorguen els articles 85 i 86 per establir les polítiques d’habitatge que impulsin tant les actuacions de les diverses administracions públiques, com la concertació amb els agents socials privats. Creiem que el Pla d’habitatge de Barcelona 2004-2010, aprovat el 21 de maig de 2004 pel Consell Plenari de l’Ajuntament de Barcelona, constitueix el primer pas en la concreció d’aquest compromís. Creiem que les prioritats i recomanacions que exposem tot seguit constitueixen suggeriments que, prenent com a punt de partida aquest Pla, poden permetre a les autoritats municipals consolidar un model innovador d’habitatge assequible i sostenible a Barcelona.


5

a. ELS DOS OBJECTIUS D’ACTUACIÓ PRIORITÀRIA DEL MODEL D’HABITATGE DE BARCELONA La política d’habitatge d’una ciutat consolidada com Barcelona hauria de concentrar els seus recursos i esforços en dues prioritats bàsiques. En primer lloc, facilitar un allotjament digne i assequible als ciutadans amb més dificultats d’accessibilitat. En segon lloc, mantenir la funció residencial del parc d’habitatge existent, particularment als barris sotmesos a un major grau de degradació. Aquestes dues prioritats poden ser les columnes bàsiques sobre les quals construir un nou model Barcelona d’habitatge assequible i sostenible que doni contingut al dret a l’habitatge que demana la societat de principis del segle XXI. Tal com va succeir al segle passat durant els primers moments de la industrialització, i amb els forts corrents migratoris interns, les transformacions socials van comportar demandes de nous drets socials, com va ser el de l’educació. Des de l’àmbit municipal es va poder respondre a aquesta petició posant en funcionament un nou model d’escola pública que va establir les bases del dret a una educació de qualitat per a la població més necessitada. Avui, en aquest inici de segle XXI, Barcelona emergeix com una ciutat-gresol en la qual es fonen els intensos fluxos immigratoris associats a la globalització amb els profunds canvis demogràfics, socials i culturals que transformen la tipologia de famílies i les necessitats d’habitatge. En aquestes circumstàncies, la ciutat es veu abocada a cercar solucions innovadores per tal de garantir un habitatge digne i

Model d ’ Habitatge per a Barcelona

1. Habitatge de lloguer social

2. Nou sistema d’adjudicació d’HPO

3. Parc public de sòl per a ús residencial

4. Promoció activa de la rehabilitacó 5. Polítiques per a una ciutat cohesionada 6. Urbanisme I ciutat sostenible

7. La ciutat metropolitana i l’habitatge

Prioritat a les persones: Un

model d ’ habitatge que doni cobertura a les necessitats de la poblaci ó a

trav é s de l ’ habitatge assequible

Prioritat a la funci ó

residencial dels edificis a trav é s de la promoci ó

activa de la rehabilitaci ó

a

i Set pillars per aconseguir-ho

Dos clars objectius per a un model d’habitatge

assequible sostenible


6

assequible per a tots els ciutadans, i dirigeix aquesta capacitat d’innovació municipal a potenciar un model d’habitatge que doni resposta a aquestes necessitats habitacionals dels grups socials amb més dificultats d’accés a l’habitatge i en situació de risc d’exclusió social, ja sigui per motius econòmics, socials o perquè tenen necessitats especials d’allotjament.

a.I. Prioritat als ciutadans d’ingressos menors i en risc d’exclusió 1. A Barcelona hi ha un 25% de llars amb ingressos baixos, amb dificultats no només per accedir a un habitatge en propietat al mercat lliure, sinó també a un habitatge en propietat de protecció oficial de règim general o especial. El lloguer assequible és la millor opció residencial per a aquest col·lectiu, segons ens indiquen els resultats del nostre estudi sobre els ingressos dels residents a la ciutat. Dins d’aquest grup d’ingressos molt baixos amb dificultats d’accessibilitat a l’habitatge en propietat es troben un nombre cada cop més elevat de persones i famílies. En primer lloc, joves en edat d’emancipació amb situacions de precarietat laboral i sense ajudes familiars. En segon lloc, gent gran que necessita habitatge assistencial, o les persones que, tot i poder-se valdre per si mateixes, no disposen de recursos per atendre el pagament de l’habitatge i/o les despeses per rehabilitació necessàries per evitar de caure en situacions de risc. En tercer lloc, persones amb noves necessitats habitacionals, com els divorciats, famílies monoparentals, llars unipersonals, persones amb necessitats especials i famílies amb molta necessitat, especialment les que tenen menors. En molts casos, aquestes noves necessitats poden dur a situacions d’exclusió, amuntegament o segregació per motius de dificultat d’accés a un allotjament digne i assequible. 2. La política d’habitatge hauria d’accentuar la seva dimensió selectiva: orientar els seus objectius i formes d’actuació a les persones i famílies amb més necessitats d’ajuda i risc d’exclusió social per motius d’habitatge. Unes prioritats definides de forma molt àmplia poden desembocar en importants ineficiències econòmiques i greuges socials. Així, una política d’habitatge de protecció oficial (HPO) de propietat dirigida genèricament als joves té el risc de no ajudar els qui realment més ho necessiten, alhora que incorre en el risc de transferir a preu públic subvencionat un actiu patrimonial a joves que en realitat poden disposar, ara o en el futur immediat, de recursos propis amb els quals finançar l’accés a l’habitatge. Els estudis inclosos en el Llibre Blanc indiquen que l’any 2000 un 25,5% dels joves que vivien emancipats a Barcelona no pagaven cap lloguer ni hipoteca per l’habitatge en què residien, situació que reflecteix que disposaven o bé d’habitatge o bé d’algun tipus d’ajuda familiar. Aquesta dada obliga la política d’habitatge a ser selectiva amb els col·lectius socials que pretén ajudar, així com amb els instruments per fer-ho, per evitar usos ineficients i no equitatius dels recursos públics que utilitza.


7

3. La gent gran amb baixos ingressos haurien de constituir un objectiu prioritari de la política d’habitatge. Barcelona és una ciutat relativament més envellida del que li correspondria, tot i que, per aquest mateix motiu, el pes de la gent gran en el futur serà estable. La seva importància numèrica, unida a l’augment de l’esperança de vida i al fet de viure, en molts casos, en habitatges antics amb problemes de qualitat i absència de serveis bàsics fa d’aquest col·lectiu un grup prioritari per a la política d’habitatge digne i assequible. La política d’habitatge dirigida a la gent gran amb escassos recursos ha d’incorporar un criteri de selectivitat: diferenciar entre els qui tenen habitatge de propietat dels qui viuen en un habitatge de lloguer, tal com hem assenyalat en el cas dels joves. Dins del primer grup, l’habitatge de propietat podria utilitzar-se, sense perdre la seva propietat, com a un suport per a la millora de les condicions d’habitabilitat i de qualitat de vida en la vellesa. Calen polítiques innovadores que permetin a aquestes persones utilitzar el seu habitatge per millorar les seves condicions de vida en la vellesa, sense que això comporti la pèrdua de la propietat del seu habitatge. Més endavant farem referència a aquestes polítiques. En el cas de la gent gran que visqui en habitatges de lloguer i tingui escassos recursos, les polítiques d’habitatge hauran de ser més actives, atès que aquestes persones són excloses del mercat. 4. El model d’habitatge assequible de Barcelona hauria de partir de la definició prèvia d’un criteri d’habitatge assequible, expressat com el percentatge d’ingressos màxim que una llar compresa dins del 25% inferior de la distribució de la renda a Barcelona hauria de pagar per despeses d’habitatge sense veure compromesa la seva solvència financera per atendre la resta de necessitats i, alhora, mantenir una certa capacitat d’estalvi. D’acord amb les pràctiques del sistema financer i les recomanacions d’organismes internacionals, aquest llindar de solvència financera de les famílies se situa en el 35-40% de la renda de les llars. Aquest índex hauria de ser utilitzat per fixar els preus de l’habitatge social a Barcelona, tant de venda com de lloguer. Un dels estudis inclosos en el Llibre Blanc calcula quins haurien de ser aquests preus de venda i de lloguer assequible de l’habitatge de protecció oficial. Si tenim en compte la precarietat de les llars que es troben en l’extrem inferior de la distribució de rendes, la política d’HPO de règim especial segueix comprometent les seves possibilitats de pagament. Una política de lloguer protegit és molt més adient per aquesta població, per això hauria d’augmentar el pes d’aquesta tipologia en les promocions públiques d’habitatge. Per vetllar per la situació de les llars que es troben en situació més crítica, s’hauria de millorar la coordinació interinstitucional (els serveis socials haurien d’estar connectats amb els serveis d’habitatge) per tal d’evitar situacions de desnonament, així com l’increment i la millora dels recursos de suport per afrontar aquestes situacions. 5. Dins dels col·lectius més desfavorits per la situació actual del mercat de l’habitatge, trobem els discapacitats. Les polítiques d’habitatge assequible haurien de tenir en compte tots els tipus de discapacitats, i incrementar el nombre d’habitatges destinats a aquestes persones. La visitabilitat és un criteri que haurien de seguir la construcció tant d’HPO com d’habitatges lliures, així com l’increment de l’ús de la domòtica (tant en habitatges com en equipaments públics) i incorporar


8

mecanismes que facilitin la vida quotidiana de les persones amb qualsevol tipus de discapacitat. En aquest sentit, s’haurien de flexibilitzar les mesures econòmiques que facilitin l’accés de les persones amb discapacitat a l’HPO: és a dir, un límit de rendes i d’edats superior i afavorir les adaptacions dels habitatges perquè acompleixin els criteris de visitabilitat o d’altres relacionats amb altres discapacitats.

a.II. Prioritat a la recuperació de les funcions residencials dels habitatges, edificis i barris més degradats 6. La rehabilitació de la ciutat ja construïda permet una optimització de l’ús del patrimoni existent i una racionalització de l’escàs sòl edificable per cobrir les necessitats d’habitatge. Per això ha de ser la segona prioritat bàsica de la política d’habitatge a Barcelona. Amb un parc d’habitatge relativament envellit i amb una restricció estructural de sòl que limita el creixement de l’habitatge de nova construcció, la rehabilitació de la ciutat existent es una peça bàsica per reinventar la ciutat, mantenir-ne les funcions residencials i respondre a les noves necessitats d’habitatge. Quan aquesta funció residencial es deteriora, es perd tot allò que fa de la ciutat i del barri un espai de trobada, cultura i relació: el comerç, els serveis públics, la densitat poblacional, la diversitat i la cohesió social. Per això, la rehabilitació del parc existent d’habitatge és l’instrument que permet mantenir la funció residencial, mantenint en bon ús el parc d’habitatges existents. 7. La rehabilitació de les funcions residencials dels habitatges, els edificis i les zones deteriorades és una política que acompleix els principis que demana la nova cultura de les ciutats: és innovadora, solidària i sostenible. Evita els nous desenvolupaments urbanístics i ocupacions de sòl que, d’altra manera, serien necessaris per poder facilitar l’accés a l’habitatge de les persones que actualment viuen sense condicions d’habitabilitat. Especialment, per a gent gran amb habitatges amb deficiències estructurals i carències de serveis bàsics importants, amb risc d’infrahabitatge o exclusió. 8. Dos aspectes principals diferencien les diverses polítiques de rehabilitació dels centres de les ciutats i de les zones degradades. El primer observa la relació entre iniciativa pública i privada; el segon se centra en l’objectiu d’aquestes polítiques de rehabilitació: poden anar dirigides a la millora de l’espai públic i la imatge (com mesures que promoguin el turisme) o, al contrari, poden orientar-se a incidir prioritàriament en la funció residencial, concentrant les iniciatives a mantenir en bon ús i habitat el parc d’habitatges. Aquesta recuperació de la funció residencial no només és una necessitat capaç d’invertir la tendència a la degradació de zones concretes de la ciutat, sinó que constitueix la millor defensa contra els abusius usos turístics, alhora que és una activitat d’indiscutible rendibilitat econòmica i social. La rehabilitació és la millor garantia a llarg termini de la protecció i el conservament del patrimoni arquitectònic i cultural i un instrument eficaç per donar resposta a les noves necessitats d’habitatge a una ciutat com Barcelona.


9

9. Els poders públics han d’incentivar la rehabilitació, ja que constitueix un cas evident del que els economistes anomenen una fallada de mercat. La quantitat de rehabilitació que farà el sector privat per ell mateix serà molt inferior a la socialment òptima a ciutats com Barcelona, amb un parc elevat d’habitatge relativament envellit. Això és així per tres motius. El primer és que el benefici social de la rehabilitació és major que el seu benefici privat, perquè la pèrdua, total o parcial, de la funció residencial del parc d’habitatge existent porta al deteriorament de tot allò -el comerç, els serveis, la diversitat social, la densitat de població- que fa possible l’interès dels residents en la seva conservació com a espai de trobada, de cultura i de relació. En segon terme, perquè el cost social que s’evita amb la rehabilitació és més gran que la despesa directa que el sector públic ha d’assumir quan s’ha de reallotjar els habitants de cases que són declarades en ruïna, o desplaçats per l’escassa habitabilitat dels seus habitatges o degradació de l’entorn. En tercer lloc, perquè, sigui com sigui, els edificis abandonats o en estat de ruïna provoquen considerables despeses, tant públiques com privades, que s’eviten amb la rehabilitació. Per exemple, les despeses d’apuntalament i de seguretat dels espais circumdants, pèrdua de plusvàlues públiques i privades per canvis en el teixit social, pèrdues de taxes i impostos per desaparició d’activitats comercials i productives en les zones degradades, o l’augment de despesa pública per evitar l’ocupació il·legal (o “okupació”) i garantir la seguretat als carrers i llocs públics. Tots aquests costos socials del deteriorament, total o parcial, de la funció residencial del parc d’habitatge existent justifiquen la necessitat d’una intervenció pública en aquest camp.


10

b. ELS SET PILARS DEL MODEL BARCELONA D’HABITATGE b.I. Constitució d’un parc d’habitatge de lloguer social i foment del mercat de lloguer privat 10. La creació d’un ampli parc de lloguer social públic i privat és l’instrument de política d’habitatge que, tenint en compte les circumstàncies actuals, tindrà més capacitat per donar resposta a les necessitats habitacionals dels grups socials amb majors problemes d’accessibilitat a l’habitatge. Tal com es reflecteix en els estudis de preus i rendes a Barcelona recollits en el Llibre Blanc, les llars de Barcelona compreses dins del 10% de menors ingressos no estan en condicions d’assumir l’esforç econòmic que significa l’accés a un habitatge de protecció oficial de propietat, ni tan sols de règim especial. El lloguer assequible és l’única opció que no compromet la solvència financera d’aquestes llars amb menors ingressos. 11. Per si sola, l’oferta d’HPO de propietat no pot respondre a la quantia i diversitat de les noves necessitats habitacionals. De les investigacions del Llibre Blanc s’extreu que un percentatge significatiu de residents a Barcelona, i de noves tipologies de llars, no tenen prou ingressos per accedir a una HPO de propietat en les condicions d’assequibilitat definides anteriorment. Una presència més elevada del lloguer ajudaria a tenir més flexibilitat per modular aquestes necessitats dinàmiques, relacionades amb els joves en edat d’emancipació, el creixent nombre de persones que viuen soles, persones divorciades i amb una variada tipologia de noves llars. La política d’habitatge ha de partir del principi que l’obligació dels poders públics és garantir el dret dels ciutadans a un allotjament digne i assequible, no a un habitatge de propietat. És a dir, l’HPO de propietat planteja problemes d’equitat que l’HPO de lloguer social no té. En aquest sentit, el foment del lloguer social és un instrument més adient i més equitatiu per materialitzar el dret a l’habitatge. Aquesta opció és àmpliament compartida. Els debats en el si del Consell de Ciutat així ho han reflectit. 12. La construcció en sòl públic per a usos residencials hauria de prioritzar el lloguer social assequible, definit com el que permet a la població amb menors ingressos dedicar un màxim del 35-40% de la seva renda al lloguer, sense comprometre la seva capacitat per donar resposta a la resta de necessitats. Aquest lloguer hauria de dirigir-se especialment a afrontar les necessitats relacionades amb l’emancipació dels joves, les de la gent gran amb escassos recursos i sense habitatge de propietat, i les situacions temporals relacionades amb parelles separades, afectats de violència domèstica o en situacions d’atur i de baixos ingressos. 13. La política municipal d’habitatge hauria d’intensificar la constitució d’un parc públic d’habitatge de lloguer social, de gestió pública, privada o social, sobre sòl dotacional, per acomplir aquest objectiu. Aquest parc públic d’habitatge de lloguer hauria d’estar format per promocions no gaire grans i integrades en planejaments


11

amb altres tipus d’habitatge. Amb això es provaria d’evitar la creació de zones o guetos especialitzats només en habitatge social de lloguer. 14. Alhora que es crea aquest parc, també s’hauria de sensibilitzar la població per tal de reduir els casos de discriminació en l’accés a l’habitatge de lloguer de les persones immigrants, per exemple fomentant la mediació per part d’agents socials de l’Ajuntament. 15. Cal legitimar el lloguer com una alternativa estable i vàlida davant la compra, especialment en edats joves. Per això, el parc d’habitatge social de lloguer hauria d’estar obert al conjunt de la població i caracteritzar-se pel fet d’oferir uns contractes amb un període de vigència de mig termini, entre 5 i 10 anys. Aquest període de temps, alhora que reduiria els costos associats a la expectativa d’haver de canviar amb freqüència d’habitatge, dóna temps que es produeixi la consolidació laboral i familiar de les noves llars. 16. La modalitat d’habitatge de protecció oficial de lloguer amb opció a compra, d’acord amb una taxació oficial, es una opció que hauria de potenciar-se amb força als nous programes d’habitatge. Es tracta d’un règim de pisos privats, però construïts en règim de protecció perquè es construeixen sobre sòl públic, o provinent de cessions urbanístiques obligatòries. 17. Una política d’habitatge municipal ambiciosa i innovadora hauria de tenir en compte la creació, dins l’àrea metropolitana, de sòl públic edificable per destinar-lo a la promoció d’habitatge de lloguer social. Com que la repercussió del terreny és inferior, el preu del lloguer també serà inferior al del mercat del centre de la ciutat, i podrà, alhora, oferir prou rendibilitats als actors empresarials -ja siguin públics, privats o socials-, que assumeixin la promoció i gestió d’aquests parcs residencials de lloguer. 18. S’ha de fomentar la intervenció de les entitats sense ànim de lucre en la política d’habitatge de la ciutat, potenciar els promotors socials, complementaris dels promotors públics i dels promotors privats. S’hauria d’afavorir les entitats que treballen en habitatge dotacional per a col·lectius específics que es troben especialment marginats, i fer una reserva perquè comptin amb habitatges dignes i amb espais per a tallers. 19. L’habitatge de lloguer de mercat ha de deixar d’estar fiscalment penalitzat davant l’habitatge de propietat. Especialment, en la mesura en què més d’un quart dels ciutadans no pot deduir absolutament cap quantitat en l’IRPF per la compra del seu habitatge perquè no té nivells de renda que permetin aplicar aquesta deducció fiscal. Hi ha un consens unànime entre experts, operadors del mercat i l’opinió pública especialitzada sobre que els actuals incentius fiscals a la compra d’habitatge -que, a més, no discriminen entre habitatge nou i de segona mà- distorsionen l’eficiència del mercat de l’habitatge i presenten problemes greus d’equitat. En el marc de les investigacions desenvolupades en el Llibre Blanc s’han analitzat opcions de polítiques fiscals que permetrien mantenir el parc d’habitatge existent, disminuint els preus del mercat d’habitatge. Per incentivar les empreses immobiliàries a desenvolupar, total o parcialment, la seva activitat en aquest segment del mercat de lloguer, actualment desatès, podria ser efectiu un tractament fiscal favorable de l’habitatge de lloguer. El resultat seria molt positiu en termes de la professionalització d’aquest segment del mercat.


12

Dues mesures ajudarien a posar al mercat de lloguer habitatges temporalment desocupats: la seguretat jurídica dels propietaris en el cobrament dels lloguers acordats i l’agilitació dels tràmits de sortida de l’inquilí quan es produeixi l’impagament del lloguer. Sense aquestes mesures difícilment el mercat privat de lloguer arribarà a adquirir la profunditat i l’amplitud que té en altres països. b.II. Un nou sistema transparent i equitatiu d’adjudicació de l’habitatge de protecció oficial (HPO) 20. Tot i que per ell mateix l’HPO no pot resoldre el problema de l’habitatge existent avui en dia, el seu augment té un paper important en l’estabilitat i equilibri del mercat d’habitatge a Barcelona i en la cohesió dels barris. Per aconseguir-ho hauria de prioritzar-se la creació de barris mixtos en dos sentits: el primer implicaria una presència equilibrada d’habitatge lliure i HPO. El segon, paral·lelament, una proporció igualada d’habitatge de propietat i habitatge de lloguer. En el cas de l’HPO de propietat s’hauria de tendir a equilibrar el règim general i el concertat. Un objectiu podria ser un 50% d’habitatge lliure i un 50% d’HPO. 21. L’habitatge concertat ha de tenir un paper cada vegada més dinamitzador de l’HPO a la ciutat. Aquesta tipologia ofereix un preu intermedi entre el mercat lliure i el règim general d’HPO (al voltant dels 250.000 euros de preu de venda), que en el cas de Barcelona permet donar cobertura a les necessitats de moltes llars. A més, facilita el suport del sector immobiliari respecte del percentatge d’HPO previst en els planejaments en curs. 22. Convindria adequar els preus màxims de venda recollits en els plans actuals d’habitatge protegit a les condicions pròpies del mercat immobiliari de les grans ciutats. Tal com s’extrau dels estudis del Llibre Blanc, a Barcelona aquests preus estan per sota dels viables per dur a terme actuacions d’HPO. Aquesta situació no afavoreix l’oferta d’aquest segment. Un augment de l’habitatge protegit a Barcelona permetria un millor equilibri del mercat, i li donaria més estabilitat i accessibilitat per a tots. 23. El sistema d’adjudicació de l’HPO s’ha d’aixecar sobre un sistema més transparent que garanteixi l’equitat en la distribució d’aquests actius finançats amb uns recursos públics escassos. Aquesta és una demanda àmpliament expressada per tots els col·lectius consultats, tal com pot veure’s en els estudis continguts en el Llibre Blanc. L’instrument idoni pot ser el registre municipal -que pogués abastar en el futur un potencial consorci metropolità d’habitatge- de sol·licitants d’HPO amb accés públic. La transparència s’ha de garantir mitjançant el registre obligatori a través de les oficines d’habitatge i del web d’aquest servei. Aquest sistema de registre i transparència, que garanteixi l’equitat en la distribució, s’ha d’aplicar a promocions d’habitatge protegit tant públiques com privades. 24. Seria adient l’establiment d’un sistema de certificació del procés d’adjudicació de l’habitatge de protecció oficial, mitjançant una metodologia equivalent a l’ENAC, d’aplicació a tots els operadors públics i privats participants en


13

totes i cadascuna de les fases de promoció i distribució d’aquests habitatges a Barcelona. Aquest sistema hauria de ser aplicat tant a les adjudicacions d’habitatge destinat a la venda, en qualsevol dels règims vigents, com en la gestió, control i renovació dels inquilins amb dret a accés al parc d’habitatge de lloguer assequible. 25. Fomentar les polítiques de responsabilitat social corporativa del sector immobiliari és també molt important. Un instrument adequat podria incentivar-se mitjançant acords d’adhesió a les noves polítiques, normatives i instruments d’adjudicació d’habitatge de protecció oficial i de foment de l’habitatge assequible. 26. En qualsevol cas, els habitatges construïts amb ajudes públiques (tant en sòl públic com en sòl privat destinat per a HPO a causa del planejament), han de dirigir-se preferentment cap als sectors socials que tinguin dificultats d’accés a un habitatge en el mercat lliure.

b.III. Formació d’un parc municipal de sòl per a usos residencials 27. Disposar de sòl a preu raonable és la clau de volta de qualsevol política de foment d’habitatge assequible, ja sigui de lloguer o de propietat. No hi pot haver una bona política d’habitatge assequible si no hi ha una bona política de sòl públic. Per això, el tercer pilar del model Barcelona d’habitatge assequible ha de ser la formació d’un parc públic de sòl per a usos residencials. 28. Encara que és un bé molt escàs a Barcelona, no s’ha de menysvalorar la capacitat de l’Administració municipal per portar a terme operacions de recuperació de sòls urbans; es recolza en la regeneració de zones degradades, canvis dels actuals usos i rehabilitació de l’actual parc d’habitatge, amb l’objectiu d’adaptar-los a les demandes i usos que exigeixen les necessitats actuals. Els estudis i estimacions duts a terme en el marc del Llibre Blanc mostren que aquestes tres iniciatives tenen capacitat per crear nou sòl edificable i sostre residencial. De fet, Barcelona ha dut a terme durant els últims anys diverses operacions d’aquest tipus que, en general, han merescut el reconeixement dels experts i de l’opinió pública. 29. És necessària i urgent la modificació de l’actual legislació general sobre valoració del sòl i sobre expropiacions per donar un impuls important al patrimoni públic de sòl. Són especialment importants els canvis legislatius i reglamentaris encaminats a la reducció dels terminis dels tràmits judicials que permetrien la disponibilitat pública ràpida de sòls (expropiats o adquirits), per destinar-los a habitatge de protecció oficial, en raó de la seva condició d’interès públic i de servei bàsic per als ciutadans, segons l’art. 47 de la Constitució Espanyola. 30. La recuperació de certs pisos que ja estiguin en fase de venda, amb la utilització de l’Administració del dret de tempteig i retracte en relació amb l’entitat prestatària o també, si escau, els hereus, podria afavorir, any rere any, la constitució del parc municipal d’habitatge social. L’establiment d’un dret de tempteig a favor de l’Administració en la transmissió d’immobles (en determinats supòsits i circumstàncies pretaxades) és, doncs, un dels instruments susceptibles d’augmentar el sòl municipal d’ús residencial i de dotar la ciutat d’un parc de pisos de lloguer de caràcter social, especialment als barris amb majors necessitats d’habitatge de lloguer.


14

31. La Carta Municipal de Barcelona, que pot ampliar el marge d’actuació de l’Ajuntament, fa possible obtenir nous recursos derivats de la participació en tributs estatals i autonòmics, que afavoririen la formació d’un patrimoni de sòl públic municipal.

b.IV. Promoció activa de la rehabilitació des de l’Administració municipal 32. En una ciutat com Barcelona, que compta amb un important parc d’habitatge d’edat relativament elevada, la rehabilitació té una gran capacitat per fer augmentar l’oferta d’allotjament, a través de l’adaptació dels vells habitatges als nous usos i necessitats que comporten els canvis demogràfics, socials i culturals que estem vivint. Per això la rehabilitació és un altre dels pilars bàsics del nou model d’habitatge assequible i sostenible de Barcelona, ja que permet l’optimització de l’ús del patrimoni immobiliari ja construït i una racionalització de l’ús de l’escàs sòl edificable existent a la ciutat. Els beneficis socials i econòmics de rehabilitació són tangibles i immediats: augmenta la qualitat de vida dels residents en edificis i zones deteriorades, impedeix el desarrelament dels residents (que, d’altra manera potser haurien de mudar-se a altres barris), manté la ciutat habitada alhora que pot seguir conservant-ne l’arquitectura, les seves funcions i la pervivència dels espais públics com a lloc de trobada, de cultura i de relació. Enfront d’aquests beneficis socials i econòmics evidents i immediats, els costos de la rehabilitació són baixos i assumibles, tant per al sector privat com per al públic. En primer lloc, perquè en molts casos el que necessiten habitatges i edificis per ser adaptats als nous usos és una rehabilitació lleugera. En segon lloc, perquè el cost social evitat amb la rehabilitació és major que el cost directe que el sector públic tindria pel fet d’haver de reallotjar la població en altres habitatges. En tercer lloc, perquè, en qualsevol cas, els edificis abandonats o en estat de ruïna provoquen considerables despeses i pèrdues d’ingressos, tant públics com privats. Es tracta, en general, de facilitar les rehabilitacions lleugeres, així com les orientades a la renovació de les instal·lacions i xarxes d’aigua o sanejament, instal·lació d’ascensors i elements d’aïllament que evitin sorolls i humitats. L’existència d’un nombrós parc d’habitatges de propietat, ocupat per gent gran que viu tota sola o en parella (en moltes ocasions en pisos amb deficiències estructurals i d’habitabilitat), requereix polítiques de rehabilitació innovadores que actuïn des de diferents vessants: crèdits tous per a reformes del pis on viu la gent gran; o ajudes, en alguns casos a fons perdut, per a la instal·lació d’ascensors. 33. Però el que fa de la rehabilitació una política més eficient, des del punt de vista pressupostari, és el seu cost d’oportunitat en relació amb l’alternativa de provisió d’habitatge nou. Molts dels sol·licitants d’ajudes dels programes de rehabilitació es troben sota el llindar d’ingressos requerit per accedir a un habitatge social. Per tant, des de l’òptica pressupostària és més eficient ajudar la rehabilitació que facilitar un habitatge nou de protecció oficial. El cost de construir nous habitatges -que implica l’obtenció de sòl nou, la seva construcció en sentit estricte, la dotació d’infraestructures necessàries, urbanització, carrers, serveis, jardineria, escoles, centres socials, centres de salut, policia, mitjans de transport públic i,


15

finalment, el manteniment ordinari-, és molt superior al cost per metre quadrat de construcció rehabilitada. 34. Un altre camp d’actuació important per a les polítiques públiques d’habitatge a Barcelona són els immobles en propietat ocupats per una o dues persones grans en aquells edificis en què la superfície dels actuals habitatges és superior als 100 m2. Dins dels estudis inclosos en el Llibre Blanc s’estima que a Barcelona hi ha aproximadament 11.000 habitatges de propietat de més de 100 m2 on viuen persones de 65 anys o més totes soles o en parella. L’Administració municipal, a través de l’instrument adequat, podria tenir un paper actiu en la rehabilitació d’aquest tipus d’habitatges, de comú acord amb els seus propietaris. Així, les administracions podrien encarregar-se de la rehabilitació i subdivisió d’aquesta tipologia d’habitatges, i obtenir a canvi dos habitatges de 40/50 metres que serien comercialitzats dins del parc municipal d’habitatges de lloguer. Amb aquest tipus d’actuacions de rehabilitació s’assoleixen diversos objectius. En primer lloc, millorar les condicions d’habitabilitat de la gent gran sense que hagi de canviar de barri. Segon, l’increment de tipologies d’habitatge del parc municipal, amb una categoria al voltant de 50 metres, adaptat a les noves necessitats (relacionades amb els joves en edat d’emancipació, amb el creixent nombre de persones que viuen soles, persones divorciades o amb la diversitat que estan sorgint de noves llars). Tercer, enfortir la cohesió social dins dels barris, amb la barreja de població de diferents edats. 35. Convindria fomentar la rehabilitació mitjançant una política d’incentius fiscals i ajudes financeres. Aquests avantatges fiscals i financers haurien d’anar dirigits primordialment a fer prevaldre la rehabilitació dirigida al lloguer, més que no pas a la venda, i especialment per al lloguer social. Aquesta proposta podria afavorir l’entrada en el mercat de lloguer dels habitatges desocupats de Barcelona, encara que es tracta d’un nombre molt reduït de pisos que no tindria incidència en la problemàtica de la ciutat (les dades demostren que les xifres ofertes per l’INE sobre habitatges desocupats disten molt de ser les reals). 36. L'aplicació de l'IVA reduït, del 7%, a la rehabilitació lleugera –aquella que no afecta a l'estructura i façana dels edificis-, és essencial per fomentar la rehabilitació d’habitatges, especialment quan es dediqui al lloguer. L'IVA reduït s'aplica només en aquells casos en què la inspecció tributària considera necessària la rehabilitació estructural –la qual afecta l'estructura bàsica de l'edifici i la façana–, mentre que s'aplica l'IVA del 16% a les rehabilitacions lleugeres, que són les més freqüents i necessàries per adaptar els vells habitatges als nous usos socials (com ara la renovació d’instal·lacions interiors d’electricitat o gas, la instal·lació d’ascensors, la renovació de banys o cuines), o la subdivisió interior, sense afectar l'estructura, dels habitatges grans per tal de convertir-los en habitatges més reduïts i adaptar-los als nous usos i noves necessitats habitacionals. A més, aquest IVA del 16% és un cost directe de la rehabilitació, atès que no pot ser repercutit en el lloguer. Això eleva de forma considerable el cost de la rehabilitació i desincentiva els particulars. El resultat és un nivell de rehabilitació inferior al que seria eficient, tant des del punt de vista de la conservació dels habitatges com de la seva adaptació als usos actuals. 37. Els criteris urbanístics municipals reguladors de la rehabilitació haurien de distingir entre els criteris essencials i els complementaris. Sembla raonable pensar


16

que és millor tenir edificis parcialment rehabilitats, tot i que no compleixin en la seva totalitat i al mínim detall totes les ordenances municipals, que seguir amb edificis obsolets, en mal estat i amb zones degradades. És a dir, no és el mateix els criteris essencials que s’han de complir obligatòriament en tots els casos, que els que convindria complir sempre que sigui possible. El pragmatisme urbanístic és molt necessari si es vol que la rehabilitació afavoreixi l’habitatge assequible. S’haurien d’adaptar els coeficients de densitat a la nova realitat social de la ciutat i a la preferència ciutadana per una ciutat compacta i diversa. La rehabilitació hauria de tenir un tractament diferencial davant l’habitatge de nova construcció. Un sol model regulador de la rehabilitació no pot valdre per a la diversitat d’edificis i zones urbanes existents a Barcelona, construïdes en èpoques diferents, amb criteris diferenciats i que responen a necessitats i demandes socials molt diverses. Sense aquesta flexibilització de la normativa difícilment anirà endavant la rehabilitació. Això exigeix adaptar tant les ordenances municipals (adaptar-les a la diversitat existent a la ciutat) com la legislació en general. 38. La rehabilitació ha de ser una política activa dels poders municipals, que compti amb instruments específics i amb el suport dels altres agents socials implicats. Per tal que la rehabilitació pugui desenvolupar-se de forma eficaç i generar tots aquests beneficis no n’hi ha prou amb l’existència de programes d’ajudes públiques. Una política activa de rehabilitació per part de l’Administració municipal pot ser també un instrument molt eficaç per, d’una banda, posar en el mercat habitatges que avui estan buits o desocupats per manca de condicions d’habitabilitat o perquè es troben sotmesos a un deteriorament i, de l’altra, per identificar i eradicar situacions d’amuntegament habitacional avui existents, i que es poden arribar a produir si no es desenvolupa una política d’aquest tipus. 39. Potenciar les funcions de l’Oficina de Rehabilitació pot ser un instrument apropiat perquè aquest activisme públic dugui a terme una tasca directa d’identificació dels habitatges i edificis a rehabilitar, que sigui capaç de motivar els particulars a fer-ho i que els acompanyi al llarg de tots els laberints administratius i d’altra índole que es troba un particular o promotor quan vol rehabilitar. 40. Una Oficina de Rehabilitació hauria de vetllar perquè ningú no sigui rebutjat per més incoherents que siguin les seves pretensions en relació amb la normativa vigent. És precisament en la fase prèvia a l’obra de rehabilitació quan aquestes pretensions han de ser reconduïdes, a través d’un diàleg sincer i intel·ligent sobre els problemes i les expectatives particulars, que donin solucions coherents en el marc d’una normativa urbanística amb criteris flexibles, com hem assenyalat anteriorment. El foment de l’Oficina de Rehabilitació o, en un sentit més ampli, de la xarxa d’oficines d’aquesta naturalesa distribuïdes per la ciutat, no és només qüestió de mitjans tècnics, sinó fonamentalment de voluntat política. Només combinant voluntat política amb recursos tècnics i humans serà possible que els particulars confiïn en aquesta Oficina i que sorgeixi un nombre cada vegada més gran de particulars disposats a col·laborar en la recuperació de la ciutat millorant els seus propis habitatges i edificis. 41. Un instrument innovador lligat a aquesta Oficina pot ser la creació d’una Aula de Rehabilitació, en col·laboració amb les Escoles i Col·legis d’Aparelladors i Arquitectes, orientada a la formació de tècnics especialitzats en rehabilitació


17

d’edificis i habitatges antics, coneixedors de les tècniques i els materials que s’adapten millor a la intervenció d’aquests edificis (construïts en molts casos amb materials senzills que poc tenen a veure amb els que ara s’utilitzen). Per tal que l’Oficina de Rehabilitació sigui un instrument eficaç d’assessorament i ajuda als particulars, ha de comptar amb instruments complementaris innovadors com aquest que acompanyin i facin efectives les estratègies de rehabilitació. La contribució de l’Aula seria essencial per al manteniment i la recuperació del patrimoni residencial antic que, si no fos així hauria de ser reemplaçat, tard o d’hora, per obra nova, i augmentaria d’aquesta manera la tensió entre l’escàs sòl edificable i la demanda d’habitatge nou. 42. La creació i el manteniment d’un sistema d’empreses homologades per a aquest tipus d’obres, molt diferents a la construcció d’obra nova, és un altre instrument necessari per ajudar l’estratègia de rehabilitació a desplegar tota la seva capacitat de regeneració. Aquestes empreses s’han de comprometre a acceptar les valoracions i pressupostos d’obres realitzades per l’Oficina de Rehabilitació, a partir d’un quadre de preus d’unitats d’obra aprovat per les autoritats municipals. 43. La col·laboració i el diàleg continu entre l’Oficina de Rehabilitació, els tècnics especialitzats i les empreses privades homologades permetran establir un codi d’enteniment que facilitarà la comprensió i l’execució de les solucions tècniques més adients. Així doncs, aquesta col·laboració publicoprivada facilitarà l’acceptació social de la rehabilitació, ja que donarà seguretat als particulars per implicar-se en la tasca de recuperació del patrimoni residencial de la ciutat.

b.V. Una política de ciutat compacta i mixta, cohesionada a partir del barri, que eviti els riscos d’exclusió i de segregació. 44. Els barcelonins mostren una preferència clara per un model de ciutat compacta i mixta, en la qual el barri apareix com l’àmbit desitjat de trobada, cultura, relació de veïnatge i de solidaritat intergeneracional. Aquest desig és una expressió que mostra com els ciutadans volen fer compatible el dret a l’habitatge amb el dret a la ciutat i als serveis que aquesta ofereix. Aquesta demanda és especialment intensa en el cas de la gent gran, com mostren els estudis que incorpora el Llibre Blanc. Barcelona pot i ha de ser molt innovadora en aquest camp. 45. El model d’habitatge assequible i sostenible de Barcelona ha de lluitar contra la segregació i fomentar la cohesió social a partir de la política d’habitatge. Ha de fer vida de barri alhora que fa habitatge. El barri és l’àmbit capaç d’integrar grups socials diversos i cal vetllar que els barris mantinguin una certa diversitat i que no acabi desapareixent el teixit social autòcton per motius d’habitatge. 46. Cal vincular les necessitats d’habitatge de la gent gran sense trencar el seu arrelament al barri on viuen, impulsant la construcció d’habitatges tutelats per a gent gran en barris on el pes relatiu d’aquest segment de població sigui molt elevat, com per exemple certes zones de Ciutat Vella i de Gràcia. Aquests nous edificis d’habitatges tutelats no haurien de consumir més sòl, sinó que haurien de


18

situar-se en solars alliberats (ja sigui per enderrocament o per rehabilitació d’edificació antiga). 47. Les persones grans han de poder accedir a les convocatòries d’aquests habitatges tutelats tot i que tinguin un pis de propietat. És per això que s’han de cercar fórmules innovadores que conciliïn aquest dret amb l’obligació solidària de contribuir amb el seu habitatge a la solució del problema social de l’habitatge. La solució podria ser que la persona o família amb habitatge de propietat passés a ocupar un habitatge tutelat i posés, al seu torn, en el mercat de lloguer social l’habitatge que té en propietat. Una altra possibilitat és la cessió temporal i condicionada (sense pèrdua de drets de propietat i de transmissió) a alguna borsa d’habitatge de lloguer de protecció oficial amb garanties públiques, gestionada per l’Ajuntament o alguna altra institució pública o privada que pogués crear-se. D’aquesta manera s’evita, d’una banda, el consum de sòl per a habitatge de nova construcció i, de l’altra, es reactiva la funció de l’habitatge com a bé d’ús (ja que aquests habitatges, en passar a ser ocupats per persones més joves, satisfan una major necessitat residencial que quan són ocupades per gent gran). 48. L’oferta de pisos tutelats d’ús mixt, per a joves i gent gran, com un mecanisme de col·laboració i solidaritat intergeneracional, és un altre element innovador del model d’habitatge de Barcelona. Constituiria també una forma de fer barri a través de l’habitatge. 49. Fomentar la hipoteca inversa és un mecanisme també necessari per garantir el manteniment de la qualitat de vida de la gent gran que es troba en situació de recursos escassos, però que disposa d’un habitatge de propietat. Per dur-ho a terme cal que totes les administracions contribueixin a donar legitimitat social i seguretat jurídica, alhora que es fomenta fiscalment la hipoteca inversa. 50. De la mateixa manera que podrien donar-se hipoteques inverses per a la gent gran, es podrien donar crèdits als joves amb futurs ingressos potencials (tal com es fa a Dinamarca), controlats des d’Hisenda, que es començarien a tornar quan aquests joves comencessin a tenir ingressos. Això facilitaria el canvi cultural de la propietat al lloguer, ja que, paral·lelament, es podria lligar aquesta mesura amb l’impuls al lloguer jove a preus baixos. 51. Crear la figura de concertació intergeneracional d’habitatge seria una acció innovadora mitjançant la qual pares i fills que viuen per separat en pisos de propietat podrien rebre suport de l’Administració, en el cas que decidissin viure junts i alliberessin un dels dos pisos. La finalitat d’aquesta figura seria afavorir la posada en el mercat de pisos de propietat avui ocupats per gent gran que desitgi viure amb els seus fills, ja sigui perquè tenen necessitats especials com perquè viuen en pisos amb mancances. El suport públic a aquesta figura pot anar des d’ajudes per al manteniment de pares grans, desgravació de l’IBI del pis on viuen, crèdit tou per a reformes del pis on viuen amb els pares, desgravació per lloguer del pis que deixen buit, o la supressió de l’impost de successions en aquests supòsits. 52. Buscar un nou equilibri entre usos residencials i productius atès l’escàs sòl existent en la ciutat dins d’una política de ciutat compacta i mixta, és una de les preferències que reflecteixen els ciutadans de Barcelona consultats en l’elaboració del Llibre Blanc. En els últims deu anys s’han creat prop de 250.000 llocs de treball, i aquest augment no es veu compensat per l’increment dels habitatges nous que ha


19

estat cinc vegades inferior. Aquesta tendència no és sostenible per a una ciutat com Barcelona. El model de ciutat sostenible ha d’actuar, d’una banda, buscant un model econòmic en el qual els usos productius del sòl observin més la qualitat de l’ocupació (major generació de valor afegit per ocupat) que la seva quantitat (nombre de llocs de treball creats per les noves activitats productives). D’altra banda, això permetrà un repartiment millor de la pressió de la demanda sobre els diversos segments del sector immobiliari. La limitació de la concessió de llicències de construcció de sostre nou per a determinats usos terciaris, establint una moratòria temporal revisable i, paral·lelament, afavorint la promoció residencial podria ser l’instrument per cercar gradualment aquest equilibri entre usos residencials i productius del sòl. Alhora, s’haurien d’analitzar possibles convivències de zones d’equipaments o usos comercials amb d’altres de residencial protegit destinat a col·lectius de poc poder adquisitiu –joves, gent gran, famílies nombroses- i a col·lectius amb necessitats especials de mobilitat (o altres limitacions físiques). La limitació d’usos terciaris podria permetre, en situacions justificades concretes, l’aprofitament de baixos o entresòls per a usos residencials en situacions justificades i selectives, especialment en el cas de la gent gran o de persones amb limitacions de mobilitat o altres limitacions físiques. 53. Aquest model de ciutat compacta i mixta que, de forma majoritària, prefereixen els ciutadans de Barcelona és conciliable amb una ciutat que mantingui elevats estàndards de qualitat d’habitatge i de confort, alhora que preserva el valor del seu patrimoni arquitectònic. El valor de la ciutat es troba en l’equilibri de les funcions urbanes que les fan habitables i en la seva capacitat per proporcionar condicions de vida dignes a tots els que l’habiten, per davant, fins i tot, del valor arquitectònic dels edificis que, en qualsevol cas, volem conservar. b.VI. Regulació urbanística i sostenibilitat mediambiental i social de la ciutat 54. Una política urbanística orientada a facilitar la recuperació de les funcions residencials de la ciutat, abans fins i tot de la protecció estricta de la pedra, els edificis i l’escala i proporció de l’arquitectura existent és bàsica perquè s’hi pugui donar suport a la política d’habitatge assequible que es propugna en aquestes recomanacions. La sostenibilitat de la ciutat no es pot predicar només a partir de la seva dimensió arquitectònica o mediambiental, sinó que s’ha de fer des de l’òptica de la preservació del teixit social que forma la ciutat (i de les funcions residencials de la ciutat ja construïda). 55. L’urbanisme sostenible està més a prop de les polítiques d’ordenació i de regulació de les normatives urbanístiques que de l’administració del patrimoni cultural. L’urbanisme sostenible, que fa possible els programes de rehabilitació, no només permet la recuperació i l’equilibri de les funcions urbanes, sinó també la millora de les condicions de vida dels seus habitants, i així evita els nous desenvolupaments urbanístics i noves ocupacions de sòl que d’altra forma serien necessaris per facilitar l’accés a l’habitatge dels qui ara viuen sense condicions d’habilitabilitat.


20

56. La política d’habitatge i la política urbanística necessiten, avui més que mai, caminar juntes. Per aquest motiu, la planificació urbanística de la ciutat (tant el Pla General com els Plans Especials) ha d’integrar dins dels seus paràmetres les conseqüències que es deriven de la rehabilitació dels habitatges existents. La planificació ha de ser capaç, per tant, de conciliar una protecció adient dels edificis catalogats (definint les condicions d’intervenció per a cada nivell de catalogació) amb la necessitat de recuperar les funcions residencials del parc existent d’acord als usos actuals. En cas contrari, les polítiques de rehabilitació esmentades en l’apartat anterior tindrien un èxit escàs. 57. La normativa urbanística ha d’establir fórmules d’intervenció sobre edificis protegits que permetin la renovació de les seves condicions de confort i habitabilitat, sense variar per això els paràmetres d’identitat que els fan creditors d’aquesta protecció. També ha de facilitar una forma d’intervenció que es mogui entre la reestructuració total -que comporta el buidatge sistemàtic dels edificis- i la intervenció guiada per estrictes criteris conservacionistes, que en moltes ocasions impedeix l’actualització i la posada en ús d’aquests immobles. Les intervencions s’han de fer mantenint la lògica constructiva d’aquestes edificacions, buscant la major economia en obres, però sempre dins del marc dels nivells de protecció catalogats. 58. Una via intermèdia entre la rehabilitació total i l’estricte conservacionisme permetria respondre al canvi que s’ha produït en el concepte d’habitatge durant els últims anys. Un canvi associat a les noves necessitats habitacionals que comporten les intenses transformacions demogràfiques, socials i culturals que vivim. Si utilitzem el concepte “d’allotjament” en lloc “d’habitatge” (tal com l’hem entès fins avui), l’edificació antiga, especialment als centres històrics, de cap manera ha quedat obsoleta. Cada vegada són més les parelles sense fills, les persones que viuen soles, les unions eventuals i de fet que necessiten un espai on allotjar-se. Els costums també han canviat i l’ús de les habitacions es fa cada vegada més complex: s’estudia o es rep als amics on abans es dormia i es menja de forma menys organitzada. Tot això té cabuda dins la ciutat antiga, i les construccions que volem conservar poden complir adequadament moltes d’aquestes funcions sense necessitat de violentar-ne les tipologies i els sistemes estructurals. Es tracta d’adaptacions funcionals als nous usos, sense pretendre cap estat final, sinó que les edificacions rehabilitades així puguin ser modificades sense grans costos en el futur mitjançant intervencions senzilles i econòmiques per adaptar-les de nou i continuar habitant-les. 59. La política d’habitatge i la política urbanística són els pilars d’una nova cultura de les ciutats, ja que permeten tant un ús racional del sòl existent com la renovació de la ciutat, i per tant han d’actuar de manera conjunta i coherent. És possible promoure una política de més densitat de la ciutat, amb una normativa urbanística i de rehabilitació que permeti reestructurar pisos grans en diversos allotjaments més petits i adaptables als usos i necessitats actuals de les persones que habiten la ciutat Per aquest motiu, la normativa urbanística ha de facilitar la rehabilitació. De cara a l’obra nova, s’hauria de permetre anivellar les alçades on sigui coherent i racional, d’acord amb els màxims establerts per a cada zona. La regulació urbanística s’ha d’orientar cap a la convivència de diversos models o tipologies d’habitatge, evitant costos innecessaris i afavorint l’adaptació de la norma a les preferències dels diversos segments de demanda. Es tracta de fer possible una barreja d’usos i tipologies residencials que donin suport a la preferència per una ciutat compacta, diversa i socialment cohesionada.


21

60. Cal disposar de pisos de lloguer que girin al voltant d’uns 40-50 m2 útils, ubicats en edificis no gaire grans, que facilitin la integració social, així com la sostenibilitat i l’eficiència energètica per poder respondre als canvis que està experimentant la tipologia de llars de Barcelona (del matrimoni tradicional a les noves formes de família) i la seva dimensió (de 4 a 2,2 membres). La nova tipologia i arquitectura d’HPO, de lloguer i de propietat, ha de respondre a aquestes noves necessitats, alhora que ha de mantenir els estàndards adequats de qualitat habitacional i de sostenibilitat, tant mediambiental com social. 61. La millora de la gestió urbanística és un instrument essencial per a la recuperació de sòl per a usos residencials i per agilitar la rehabilitació. La comunicació i col·laboració entre administracions, i entre aquestes i el sector de promoció immobiliari, tant privat com públic, és indispensable per millorar l’eficiència de tot el procés. La participació de tots els sectors implicats i la coordinació de les administracions públiques constitueixen una de les dimensions bàsiques de la sostenibilitat de la ciutat. Sense aquests processos de consens ciutadà i de col·laboració institucional difícilment s’avançarà. b.VII. La ciutat metropolitana i l’habitatge Barcelona no és, ni pot ser ja, un sistema residencial capaç de satisfer per si mateix totes les preferències i estratègies residencials de les persones al llarg d’un cicle vital cada vegada més llarg i complex. Per aquest motiu, el setè pilar del model d’habitatge assequible de Barcelona ha de ser la ciutat metropolitana. 62. La ciutat ja no és només el municipi de Barcelona, sinó la ciutat metropolitana. En moltes ocasions, com quan es parla del risc que Barcelona estigui expulsant cap a la perifèria una part de la seva població (ja sigui per raó de preus o per elecció voluntària), no es té en consideració aquesta nova realitat. És aquest marc metropolità més ampli la referència que s’ha de prendre d’ara endavant per afrontar el problema de l’habitatge. És aquest àmbit metropolità on caben les iniciatives innovadores dels poders públics de la ciutat de Barcelona, com la compra de sòl públic edificable destinat a la promoció d’habitatge de lloguer social per a residents a Barcelona, tal com hem suggerit en el punt 1. 63. En la mesura que el sistema residencial de referència a Barcelona és ja l’àmbit metropolità, és necessari millorar la mobilitat a l’interior de l’àrea metropolitana. Quan augmenta la dimensió de la ciutat, el transport esdevé un eix bàsic de la política d’habitatge. Només d’aquesta manera serà possible conciliar les preferències residencials de cada ciutadà amb les seves necessitats o oportunitats laborals. La millora de la qualitat i cobertura geogràfica de les línies de metro i de rodalia farà més ràpid i còmode l’accés i la sortida de Barcelona. De manera especial, cal afrontar al més ràpidament possible la totalitat de la línia 9 de metro, des de Can Zam/Gorg fins a l’Aeroport/Zona Franca, igual que la línia de rodalia de Castelldefels a Cornellà.


22

La prolongació de la línia 2 a la Fira i l’Aeroport, així com la resta de prolongacions de les línies existents, que consten en el PDI 2001-2010: la línia 1 al Prat i Badalona, la línia 3 a Trinitat Nova, la línia 4 a Sagrera, la línia 5 a Vall d’Hebron i la línia 8 de Ferrocarrils de la Generalitat de Catalunya (FGC) al centre de la ciutat de Barcelona. Així mateix, és imprescindible la millora de l’accés al Vallès Occidental, el Baix Llobregat i l’Anoia a través de les línies de FGC, i de l’accés al Vallès Oriental, Osona, el Maresme i el Garraf a través de les línies de RENFE, amb la millora en ambdós casos del nombre de trens, de freqüència i de velocitat. 64. És necessari considerar seriosament la urgència d’una autoritat comuna per a la planificació i la gestió de l’habitatge, el sòl i la mobilitat de l’àrea metropolitana de Barcelona, on la solidaritat intermunicipal hi tingui cabuda. L’anàlisi d’aquests problemes a Barcelona condueix inevitablement i lògicament a situar el problema de l’habitatge en l’àmbit natural de la corona metropolitana. Només d’aquesta manera serà possible coordinar i gestionar més racionalment les actuacions en matèria d’habitatge de les diferents administracions de tota la conurbació urbana de Barcelona. Una acció d’aquesta naturalesa exigeix portar a terme una revisió a fons del Pla General Metropolità, o donar-hi una nova redacció, per tal d’adaptar-lo a les noves realitats i necessitats canviants que sorgeixen de les profundes transformacions que està experimentat la societat en aquest inici del segle XXI. Així doncs, podria considerar-se la creació d’un Pla General Metropolità d’Habitatge, en què constin, entre altres afers, un inventari dels habitatges a construir (tant lliures com privats) en funció de les necessitats de cada moment.


23

SUGGERIMENTS ADDICIONALS Dins els termes de referència del Llibre Blanc no trobem recomanacions que vagin molt més enllà de l’àmbit de competències més properes al municipi, però tot i així volem suggerir la conveniència que els bancs i caixes d’estalvi, així com les autoritats monetàries, moderin la política de concessió de crèdits hipotecari a molt llarg termini per a compra d’habitatge. Aquesta política hipotecària crea una falsa aparença de solvència de les famílies i contribueix a l’elevació dels preus de l’habitatge. Convé, també, donar suport a mesures que atorguin a les entitats creditícies incentius per facilitar la creació de programes en què els joves en situacions d’ocupació precària puguin tenir les mateixes possibilitats d’accés a l’habitatge de propietat que altres col·lectius amb ocupació més estable. Aquesta política creditícia més laxa a favor del segment jove de població és compatible amb la moderació de la política d’endeutament a molt llarg termini que defensem en el punt anterior. Es tractaria que la política creditícia, alhora que limita el risc derivat de l’allargament excessiu del període de vigència dels crèdits hipotecaris, sigui més selectiva a donar suport a aquells grups socials amb més problemes d’accessibilitat derivades de les tendències del mercat de treball. Sens dubte, la creació de línies específiques de crèdit per a joves implica l’augment del risc per a les entitats financeres. Però hi ha fórmules acceptables per disminuir i cobrir aquest risc. Dintre d’aquest mateix tipus de consideracions orientades a disminuir el risc d’endeutament hipotecari i a alleugerir la pressió de la demanda sobre els preus de l’habitatge, seria convenient la creació d’alternatives d’estalvi amb beneficis fiscals similars als de la compra d’habitatge, de tal manera que permetessin canalitzar cap a actius alternatius una bona part dels diners que avui es dirigeix a la compra d’habitatge per motius d’estalvi o inversió.

SUGGERIMENT FINAL L’elaboració del Llibre Blanc de l’Habitatge a Barcelona, al qual pertanyen aquestes recomanacions, s’ha recolzat en un procés participatiu i de recerca de consensos, al més amplis possibles, entre diferents actors socials i públics sobre diversos aspectes de la realitat de l’habitatge i, especialment, del problema de la seva accessibilitat per part dels col·lectius socials més necessitats. Pensem que aquest procés participatiu de diagnosi i anàlisi constitueix només un punt de partida. En el futur podria ser convenient el manteniment de l’espai de debat, anàlisi i consens mitjançant l’establiment d’un Observatori de l’Habitatge a Barcelona i a la seva àrea metropolitana. L’actualització i el seguiment de les dades que s’han utilitzat en el Llibre Blanc sobre distribució desagregada de rendes, de preus d’habitatge, d’accessibilitat per segments de renda, edat i barris, així com els de dinàmiques poblacions per barris, poden ser un instrument molt útil per als responsables de la política d’habitatge. Així mateix, el procés participatiu que ha donat suport a aquest Llibre Blanc podria ser l’embrió d’un pacte ciutadà que, amb caràcter permanent, constituís la base de


24

les polítiques participatives i de consens a aplicar en les qüestions d’habitatge a la ciutat de Barcelona.

Debats Habitatge LB Recomanacions

Documents

Transcript of Debats Habitatge LB Recomanacions