Der Nettozinssatz – Einsatz und Anwendung

• Bruttokapitalisierung• Nettokapitalisierung • Barwertberechnungen (z.B. zeitlich limitierte Elemente,

Baurecht, etc.)• Diskontierungen (z.B. bei Wartefristen, Investitionen,

etc.)• Discounted Cashflow-Methode• Technische Entwertung mittels Rückstellungstheorie

… oder ganz einfach in jeder Bewertung!

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METHODIK

Analytisches VorgehenVergleichsrechnung mit gehandelten Objekten

Synthetisches VorgehenAufbau durch einzelne Komponenten aus Erfahrung oder Einschätzung

Modellübersicht

• Hypothekarzinssatz?

• Referenzzinssatz BWO?

• Opportunitätskostenmodell?

• WACC Weighted average cost of capital (FK/EK)?

• Mischmodelle?

• Weitere?

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HYPOTHEKARZINSSATZ ALS BASIS

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PROBLEM!

• Hypothekarzinssatz ist in der ganzen Schweiz in etwa gleich hoch,

die Risiken nicht!

• Was, wenn‘s keine Kantonalbank gibt?

• Zinsband von … bis …

• Verkehrswert = Handänderung = neuer Eigentümer = alte

Hypotheken?

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REFERENZZINSSATZ ALS BASIS

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PROBLEM!

• Referenzzinssatz ist in der ganzen Schweiz in etwa gleich, die

Risiken nicht!

• Nachhinkend… kann den Marktveränderungen nicht folgen.

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Opportunitätskostenmodell

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PROBLEM!

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PROBLEM!

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Opportunitätskostenmodell

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WACC – Weighted average cost of capital

Grundsätzlich gut…, aber:Zinssatz Fremdkapitalobjekttypisch Anteil 80.00% Zinssatz 3.25% 2.60%

Zinssatz Eigenkapitalkäufertypisch Anteil 20.00% Zinssatz 5.00% 1.00%

Netto- / Basis- / Kapitalzinssatz 3.60%

Nettoertrag

Ertragswert

500'000

13'888'889

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Grundsätzlich gut…, aber:Zinssatz Fremdkapitalobjekttypisch Anteil 80.00% Zinssatz 2.50% 2.00%

Zinssatz Eigenkapitalkäufertypisch Anteil 20.00% Zinssatz 5.00% 1.00%

Netto- / Basis- / Kapitalzinssatz 3.00%

Nettoertrag

Ertragswert

500'000

16'666'667

PROBLEM!

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Immobilienart, typische Käufer

Immobilienqualität konstant2,00%

(für 2009)

Zuschlag max. 50% RZ; Abzug max. 25%

RZ

Zuschlag max. 50% RZ; Abzug max. 25%

RZ

Zuschlag max.

50% RZ

Zuschlag max.

50% RZ

Abzug max.

25% RZ

Eigen-kapital-

zinssatztotal

vonbis

RZ = Realzins in Prozent ( per 2009 2,00%)

Rea

lzin

s

Käu

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typi

sche

E

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tung

Reg

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Mar

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oder

Abz

ug fü

r G

ewin

n-ch

ance

n

Individualbasis Objektrisiken

Immobilien für institutionelle Anleger

Beste:Schlechte:

2,00%2,00%

+ 1,00%+ 1,00%

- 0,50%+1,00%

+ 0,50%+1,00%

0,00%+1,00%

- 0,50%0,00%

2,50%6,00%

Immobilien für private Investoren

Beste:Schlechte:

2,00%2,00%

+ 0,50%+ 0,50%

- 0,50%+ 1,00%

+ 0,50%+1,00%

0,00%+1,00%

- 0,50%0,00%

2,00%5,50%

Immobilien für das Gemeinwesen

Beste:Schlechte:

2,00%2,00%

0,00%0,00%

- 0,50%+ 1,00%

+ 0,50%+1,00%

0,00%+1,00%

- 0,50%0,00%

1,50%5,00%

Gewerbeimmobilien für Selbstnutzer KMU

Beste:Schlechte:

Verzicht auf Grundverzinsung der Individualbasis

+ 0,50%+1,00%

0,00%+1,00%

- 0,50%0,00%

0,00%2,00%

Wohneigentum für private Selbstnutzer

Beste:Schlechte:

Verzicht auf Grundverzinsung der Individualbasis

0,00%+1,00%

0,00%+1,00%

0,00%0,00%

0,00%2,00%

Exklusive Immobilien in exklusiven Lagen In der Regel vollständiger Verzicht auf Eigenkapitalverzinsung, in Extremfällen sogar negativer Eigenkapitalzinssatz

VERSCHIEDENE PUBLIKATIONEN

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WIE DANN?

• RISIKO! ALTERNATIVE ANLAGEN!

• LAGE! ARCHITEKTUR!

• FREUDE! ANGST!

• KÄUFERERWARTUNGEN! MIETERMIX!

• ERSCHLIESSUNG! ZUWANDERUNG!

• MARKTVERHÄLTNISSE! NUTZUNGSART!

• OBJEKTQUALITÄT! WOHNUNGSMIX!

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DornachMehrfamilienhaus

BEISPIEL

Seite 17

Seite 18

Wangen bei OltenMehrfamilienhaus

BEISPIEL

Seite 19

Seite 20

ODER….