COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERUCONSEJO DEPARTAMENTAL DE LIMA

CAPITULO DE INGENIERA CIVIL

CURSO

METODOLOGIAS PARA EL DESARROLLO DE DECLARATORIAS DE FABRICAS E

INDEPENDIZACIONES DE PREDIOS PUBLICOS Y PRIVADOS

EXPOSITOR

ING.CIP.GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

PROBLEMATICA

• DE PATRIMONIO- FAMILIAR: La propiedad es de la familia- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios Representada por la falta de titulación de los predios, que no permiten la

transferencias en diferentes formas:1.- Donaciones2.- Compra - Venta3.- Anticipo de Legítima4.- Herencia 5.- Cesión en Uso Los casos más frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular, la

falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas de tiempo y gastos mayores que cuando el titular vive.

• DE GARANTIA Representada por la falta de tutulación de los predios que no permiten que

sirva como garantía en diferentes casos 1.- Créditos bancarios o similares 2.- Cartas Fianzas 3.- Hipotecas 4.- Prenda Los casos más frecuentes se presentan en empresas o personas naturales ante la

falta de saneamiento predial no permite que las acciones o trámites financieros que en muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse en la oportunidad que se desea.

• DE CATASTRO Representada por la falta de titulación del predio, que no permiten a las

entidades públicas, sobre todo a los municipios de no tener información exacta de diferentes datos:

1.- Identificación de las personas de los predios que están bajo su control 2.- Identificación para los casos de acciones cautelares 3.- Identificación para los casos de embargo

Los casos más frecuentes se presentan en entidades públicas, que ante la falta de

saneamiento predial, no permite tener actualizado el Margesí de Bienes de cada entidad

• PROPIEDAD

• DEFINICION:

a.- Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas sobre animales o cosas por que son suyas.

b.- Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias personas.

c.- Acción de hablar con corrección empleando cada palabra según su autentico significado.

d.- Persona que posee una cosa especialmente tierras o casas

• DEFINICION LEGAL

a.- Poder jurídico que permite usar, disfrutar y racionalizar un bien; debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la Ley. ( Art. 923 de CC)

b.- La propiedad predial se extiende al sub suelo y al sobre suelo comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde se útil al propietario el ejercicio de su derecho

La propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, los

yacimientos, los restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales. (Art.954 C.C.)

• DOCUMENTOS BASICOS

a.- Promesa de compra –venta

b.- Contrato privado de compra –venta

c.- Minuta de compra – venta

d.- Escritura pública de compra – venta

e.- Testimonio de compra – venta

• TIPOS

a.- Urbana

b.- Rural

• CLASES

a.- Estatal o Pública

b.- Privada

c.- Mixta

d.- Cooperativa

e.- Social

PREDIOS PUBLICOS

PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES

1.- D.S. N° 130-2001-EF

Medidas reglamentarias para que cualquier entidad pública pueda realizar acciones de saneamiento técnico - legal y contable de inmuebles de propiedad estatal.

2.- D.S.N° 131-2001-EF

Aprueban el Estatuto de la Superintendencia de Bienes Nacionales

3.- LEY 26512

Declaran de necesidad y utilidad el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad de los sectores Educación, Transportes Comunicaciones, Vivienda y Construcción.

4.- LEY 27117

Ley General de Expropiaciones

5.- DECRETO DE URGENCIA N° 078-99

Modifican Segunda Disposición Complementaria de la Ley General de Expropiaciones.

6.- LEY 27493

Ley de Saneamiento Físico - Legal de Bienes Inmuebles de las Entidades del Sector Público

7.- D.S. N° 154-2001-EF

Reglamento General de Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad Estatal

CAPTACION DE TERRENOS

I.- CAPTACION GRATUITA

a).- Adjudicaciones

Se realiza sobre terrenos de propiedad de particulares

b).- Afectaciones

Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado

c).- Donaciones

Se debe hacer por Escritura Pública

d).- Cesiones en Uso

La otorgan terceros a favor del estado

e).- Prescripción adquisitiva de dominio

Proceso no contencioso de competencia notarial

f).- Título Supletorio

Proceso no contencioso de competencia notarial

g).- Permuta

Se realiza a cambio de otro bien público o privado

II.- CAPTACION ONEROSA

a).- Compra - Venta

Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir

III.- CAPTACION FORZOSA

a).- Expropiación

Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se hace mediante el

justiprecio

DECLARATORIA DE FABRICA

1.- CONCEPTO a.- Técnico .- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo

que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc). b.- Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de construcción

(Ley 27157)

2.- TIPOS a.- Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado b.-Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no concluido c.- Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un proyecto, cuya

etapa anterior se encuentra inscrita. d.- Modificación.- Cuando obedece a una variación de los rubros

inscritos en una declaratoria de fábrica anterior. e.- Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o total de

una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja en el asiento registral. f.- Predios Rurales.- Sólo lo que corresponde a la infraestructura

física.

3.- SISTEMAS a.- Ley 26389 .-Siempre y cuando esté autorizada por la

Municipalidad b.-* Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO c.- Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los casos de

regularización para obras de acuerdo a los plazos vigentes que otorga la Ley.

d.-Mediante el Formulario Unico Oficial FUO.- Para casos cuyas licencias se han tramitado vía municipio y obras que no estén comprendidas dentro de los plazos que la Ley otorga.

4.- ETAPAS a.- Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la finalidad de

efectuar la constatación de la edificación y la verificación de los datos técnicos que debe contener la declaratoria de fábrica.

b.- Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la documentación que poseen y entregan por los propietarios.

c.- Investigación.- Es la etapa en la que se indaga, hasta conseguir, la documentación o los datos que faltan para la declaratoria de fábrica.

d.- Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los datos de información conseguida, a fin de certificar su veracidad y realidad.

.

e.- Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la consignación de todos los datos obtenidos, previo análisis, en el FOR, FUO o Escritura Pública según sea el caso.

5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- MUNICIPALIDADES:

- Licencia de Construcción: Planos

- Autoavalúo

- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

- Certificado de Numeración

- Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de Obra

- Certificado de Jurisdicción

- Certificado de Habitabilidad

- Declaratorias de Fábrica anteriores

- Independizaciones presentadas

B.- NOTARIAS - Datos del archivo notarial - Trámite de Documentos Básicos - Archivo de la Nación

C.- REGISTRO PUBLICO - Tomos - Fichas Registrales - Partidas Electrónicas - Sistema Interconectado a Nivel Nacional - Copias Literales de Dominio - Títulos Archivados - Certificados de Gravámenes - Certificados Positivos o Negativos de Propiedad - CRI

D.- ESSALUD

- Solicitudes de Registro Patronal

- Pases de Fábrica

- Títulos de terreno o Fábrica anterior

- Licencias

- Antiguiedad

E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO

- Licencias

- Declaratorias de Fábrica

- Independizaciones anteriores

DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA

MINUTA

1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cual es el OBJETO

- Contratantes: Otorgante y Otorgado - Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg. domicilio, etc) - Denominación de los contratantes - Términos y Condiciones

2.- Cuerpo de la Minuta a. Del terreno: Señala la Ubicacióon e inscripción en el Registro de Predios b. De los Linderos y Medidas Perimetricas (terreno o fábrica)

I.- Frente: (Perta principal: Calle,Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires, etc)

* colindancia

* sentido

* tipo de línea

* medida

II.- Por la derecha entrando

* colindancia

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

III.- Por la izquierda entrando

* colindancia

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

IV.- Por el fondo

* colindancia

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

LINEA QUEBRADA

1.- Número de tramos

2.- El primer tramo

* colindancia : opcional

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

3.- Segundo Tramo y siguientes

* colindancia (opcional)

* sentido

* orientación

* tipo de línea

* medida

c.- De las áreas

1.- De terreno

2.- De la Edificación

* Ocupación

* Areas Techadas

* Areas Libres

* Area de aleros exteriores

* Areas superpuestas

* Areas exclusivas

* Areas comunes

HALL

POZO LUZ

B A

A.LA.L

ESCALESCAL

C

A. EXCLUSIVA AL + AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ

HALL

ESCALERAD

I.- DEFINICIONES

A.- De las áreas:

El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)

DORMITORIO

BALCON

AREA CONSTRUIDA

AREA TECHADA

AREA CERRADA

AREA SIN CERRAR

HALL

POZO LUZ

B A

A.LA.L

ESCALESCAL

C

A. EXCLUSIVA AL + AT

AREAS COMUNES

POZO LUZ

HALL

ESCALERAD

A.T.E.

A.L.

A.S

ALERO EXTERNO

AREA T. CONCRETO

VEREDA

AREA T. ETERNIT

ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

AREAS SUPERPUESTAS

AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 M2

ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las áreas techadas de la edificación.

* El área techada total de la edificación será la suma de su área techada propia + área techada del alero externo

* El área total techada del piso se convierte en área de ocupación del piso superior

d. - De la descripción del predio.- La edificación integral

e. - De la Distribución dela fábrica

I.- Por tipo de techos

II.- Por concepción integral

III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades)

f.- Especificaciones técnicas

I.- Criterios de predominancia

II.- Criterios de diferenciación de especificaciones

g.- Valor de la Fábrica

- Fecha de terminación dela obra

- Numeración Municipal

- Declaración de aceptación del propietario

h.- De la fecha de terminación

i.- De la numeración municipal

j.- De la aceptación del propietario

k.-Del pago de la Escritura Pública

3.- Conclusiones de Ley

4.- Fecha

5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios

INDEPENDIZACION

1.- DEFINICIONES TECNICAS * SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos * INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones * DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada sección * PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican

2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA * Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en la revisión de las memorias cuadro de áreas y planos inscritas en el Registro Público a fin de establecer las coincidencias con lo que se quiere independizar. * Determinación de las secciones por independizar.- De acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es factible independizar (unidades mínimas de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a identificar en los planos el posible seccionamiento. * Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a la

Ley (27157) y al reglamento (D.S. 008-2000 MTC) - Bienes Comunes + El terreno sobre el que está construida la edificación + Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,

techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes de una sección sino que sirven a dos o más secciones

+ Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de circulación de uso común.

+ Los ascensores y montecargas. + Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en

ambientes de propiedad común. + Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,

guardianía, y otros. + Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desague,

electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.

+ Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario. + Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos + Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los

Propietarios.

3.- DISEÑO

* Plano esquemático: Sólo contiene un polígono

* Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van los linderos

* Análisis de los bienes comunes: Determinación de los mismos

- Análisis estructural

- Análisis arquitectónico

* Determinación de la cota 0.00 m

* Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a los análisis de los bienes comunes (medianerías).

* Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros) de los aires y/o pozos de luz.

4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Areas Comunes

* Cálculo de las áreas de las secciones

* Cálculo de áreas techadas

* Cálculo de áreas libres

* Cuadro integral de las áreas de independización (se comprueba en base a la coincidencia con las áreas de ocupación, techadas y libres de la fábrica que se independiza).

5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones

* Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad Inmobiliaria

* Distribución del contenido de la sección (por niveles) en base a la declaratoria de fábrica.

* Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección

* Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas

* Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios niveles.

6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes

* Areas Comunes

* Pozos de luz y

* Aires Comunes

HALL

POZO LUZ

B A

A.LA.L

ESCALESCAL

C

D

INDE3PENDIZACION SUB DIVISION

LOTE 1

SUB LOTE SUB LOTE

1A 1B

* Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos de luz

* Distribución del contenido de laa áreas comunes (por niveles) .

* Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas de las áreas comunes.

* Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.

7.- PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR DE LOS BIENES COMUNES

* Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas, etc.)

* Proporcionalidad de las áreas.

8.- ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIS EN EL REGLAMENTO INTERNO

* Distribución

* Area de Ocupación, Techada y Libre

* Uso

* Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes comunes

OBSERVACIONES MAS FRECUENTES

1.- Art. 25 inciso c) .- Plano de localización y ubicación conforme las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 del Reglamento.

2.- Art. 64 inciso 64.2.- Plano de ubicación a escala 1/500, en el que se graficará el terreno con:

- Todas sus medidas perimétricas

- La Manzana donde está ubicado

- Los frentes de las manzanas circundantes

- Las vías públicas con detalle de:

° Detalle de calzadas

° Detalle de bermas

° Detalle de Aceras

° Detalle de Jardines de aislamiento

- La distancia del inmueble a la esquina con la vía pública transversal

más cercana.

- El uso de los inmuebles colindantes

- Los retiros debidamente acotados

- El Norte Magnético

3.- Art. 27 Requisitos para remodelación ampliación, modificación o reparación (a partir del 13.05.2003 no considera en los tipos de obra la modificación y la reparación)

- Se presentan los documentos exigidos en los Art. N° 25 y 26° del presente Reglamento, en estos casos los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del Art- N° 25 se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos ha eliminar, y el otro a la ampliación, modificación i remodelación efectuada según sea el caso.

4.- Determinación del bien social o bien propio (Art. N° 74 del Reglamento de Inscripciones del Registro)

- Siendo que también tiene la calidad de sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los conyuges, deberá intervenir el otro conyuge.

- Para evitar ésta intervención se deberá acreditar que el bien mantiene la condición de propio (la edificación fue culminada con anterioridad a la fecha del matrimonio o existe separación de bienes).

5.- Concordancias entre las memorias descriptivas y los planos

- La descripción de la memoria descriptiva de la fábrica o independización, debe ser coincidente con lo graficado en los planos a nivel de nomenclatura y medidas,

- Los planos de fábrica no deben contemplar espacios vacíos, por cuanto todo lo graficado en el plano debe describirse.

- Para los efectos de independización, debe existir conexión interna descrita en la memoria entre los diferentes niveles de la sección materia de la independización.

- Se debe describir y graficar por niveles de la edificación la totalidad de secciones exclusivas, áreas comunes y pozos de luz , a fin de obtener el área ocupada, libre y techada total existente en cada nivel de edificación.

6.- Acumulación, sub división o independización de secciones de propiedad exclusiva

- Se debe tener en cuenta independientemente de las acciones técnicas a nivel de diseño o de descripción, la supresión de los asientos registrales originales o la propuesta para los nuevos asientos registrales .

7.- Informe del Verificador

- Los parámetros urbanísticos y edificatorios que no fueran entregados en el plazo normativo por las municipalidades, el verificador deberá señalarlos en el informe del verificador.

- En el Informe del Verificador deberá declararse las obras de demolición, indicando los ambientes o elementos demolidos, las áreas demolidas, fecha de conclusión de la demolición y el valor de las obras de demolición .

8.- Art. N° 62 del Reglamento de Inscripción de Registro de Predios: Cargas Registrales

- Las cargas se trasladarán a las partidas independizadas siempre que afecten a estos predios.