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DISEÑO Y ESTRUCTURACIÓN DE UN FONDO PARA LA OPERACIÓN DE FINANCIAMIENTO POR MEDIO DE

LEASING HABITACIONAL

Autor: Francisco Rodolfo Bertrand Galindo

Estudio ejecutado por BANDESALBajo el Convenio Banco Interamericano de Desarrollo (BID) 2373/OC-ES Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano; co ejecutor BANDESAL Programa de Vivienda y Mejoramiento Integral de Barrios.

En el marco de la Política de Vivienda y Hábitat.

ABRIL 2016Primera Edición

BANDESALWorld Trade Center II, Calle El Mirador,Col. Escalón, San Salvador, El Salvador, C.A.PBX (503) 2592 1000

DISEÑO Y ESTRUCTURACIÓN DE UN FONDO PARA LA OPERACIÓN DE FINANCIAMIENTO POR MEDIO DE

LEASING HABITACIONAL

ÍNDICE DEL DOCUMENTO

06

08

09

12

22

28

30

32

RESUMEN EJECUTIVO

INTRODUCCIÓN

CAPITULO PRIMEROANTECEDENTES

CAPITULO SEGUNDOEL LEASING

CAPITULO TERCEROPROPUESTA DE DISEÑO

CAPITULO CUARTOEL MECANISMO DE FOMENTO

CAPITULO QUINTOCONCLUSIONES Y RECOMENDCIONES

ANEXOS

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RESUMEN EJECUTIVO

El presente documento es el resultado de la consultoría contratada por BANDESAL, denominada “Diseño y estructuración de un fondo para la operación de financiamiento por medio de Leasing Habitacional”.

Para ello se elaboraron 5 capítulos que pretenden cumplir el objetivo del estudio que consiste en “el diseño y estructuración de un fondo o mecanismo financiero para incentivar las operaciones de financiamiento por medio de Leasing Habitacional (LH) en El Salvador, y los específicos:

• Revisar el marco legal salvadoreño en los ámbitos pertinentes (financiero, mercantil, tributario, etc.) que se consideren asociados al LH.

• Realizar la estructura financiera idónea a la luz del marco legal existente para que sea atractivo en el mercado salvadoreño.

• Identificar en el proceso de diseño y estructuración del fondo o mecanismo financiero, los actos jurídicos en que puedan haber distorsiones tributarias y

operativas que desincentiven o incentiven dicho fondo.

• Efectuar el análisis de los costos financieros de dicha estructura o producto para la implementación de este instrumento financiero en El Salvador.

Para mayor facilidad de la lectura se incorporan a continuación conceptos claves desarrollados en el texto.

• LEASING: Sistema de arrendamiento de bienes mediante un contrato en el que se prevé la opción de compra por parte del arrendatario.

• ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA: es una figura similar al leasing, solo en su estructura jurídica contempla dos contratos separados, ambos de carácter personal.

• LEASING HABITACIONAL: una forma especial de leasing, en la cual usualmente la opción es ejercida desde el inicio del contrato, por lo que el

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pago del canon, por el periodo completo, pone al arrendador en la obligación de entregar la vivienda en propiedad a la familia arrendante.

• CANON: pago periódico, usualmente mensual, de un arrendamiento. En el arrendamiento simple incluye solo el valor de uso del bien, en el leasing, usualmente incorpora un valor con cargo al precio del bien.

• OPCION DE COMPRA: el leasing tradicional es el derecho del arrendatario de adquirir opcionalmente el bien que le fue arrendado anteriormente, el valor de la opción dependerá de la estructuración del canon.

• PROMESA: es la obligación de una persona para hacer algo en favor de otra. En caso del arrendamiento con promesa de venta o del leasing habitacional es la obligación de traspasar en propiedad la vivienda a los arrendatarios.

El documento está estructurado en cinco partes:

1. La primera hace un análisis de informaciones disponibles de la estructura del sector de la vivienda y de los análisis de la potencial demanda de vivienda de interés social, esto porque justamente se trata de entender las opciones económicas de las familias para tomar una vivienda en arriendo pero con promesa de venta, versus la típica opción del mutuo con arrendamiento o el arriendo simple.

2. Luego se analizan los aspectos conceptuales y legales del leasing, con énfasis en el de vivienda, enmarcándolo en la doctrina y legislación salvadoreña, señalando las ventajas de lo existente pero igualmente detectando tratamientos legales que dificulten el LH por el lado de la demanda y por el de la oferta, o necesidades de armonizar vacíos de la ley general del arrendamiento financiero, LAF, a fin de contar con una figura delineada de la mejor manera para poder así diseñar el producto. Se finaliza con un breve análisis de la legislación aplicable al desahucio o reposicionamiento de la vivienda en caso de terminación forzosa por mora.

3. A continuación se analizan las posibles estructuras del LH, dentro de lo que permite el mercado y la normativa financiera vigente, para concluir con posibles productos a desarrollar, contemplando tanto la legislación vigente como los posibles cambios en las leyes. En esta parte se analizan aspectos sobre la tasa de interés, tratamiento a primas o pagos anticipados, y flujo de los cánones, para concluir con una propuesta de un producto básico y dos específicos, con recomendaciones a temas por incluir o regular sobre ellos.

4. Posteriormente se aborda el mecanismo de fomento a partir, no de las reformas legales, sino de las estructuras de segundo piso como fondos de redescuento o fondos de garantía, pero proponiendo gestionar las reformas legislativas pertinentes.

5. Finalmente se resumen las conclusiones más importantes del estudio.

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INTRODUCCIÓNLa problemática de vivienda es con claridad una de las más importantes en todo el mundo, y que puede generar crisis con el manejo agresivo e irresponsable de políticas de crédito en vivienda, como el fenómeno de las sub prime, pasando con cíclicas experiencias de burbujas financieras.

Para los países en desarrollo este sector suele plantear cimas y simas que también afectan las economías nacionales, como también someten al sector a un doloroso proceso de reactivación/recesión.

Este no es el objetivo del presente estudio, pero como sea, hay que comprender que débiles sistemas financieros, mezclados con débiles informaciones del mercado sobre tierras, materiales y demanda real de categorías especiales de productos, son parte del problema. Por supuesto estas consideraciones no bastan para explicar la situación del déficit habitacional en nuestro país.

A los elementos anteriores habrá que agregar un importante desfase de concepción entre el “deber ser” de acuerdo a reglas del mundo formal, y la realidad de la mayoría de la población.

Es sorprendente comprender que el sector formal (trabajadores, empleados, profesionales, y empresarios formales) conforma el cuartil más rico de la población, y goza de todas la ventaja de la estructura del estado: seguridad social, incluido mecanismo de financiamiento de vivienda, sistema de salud, pensiones etc.; y que el resto de la población, el 75%, no cuenta.

En este 75 por ciento se incluye una buena cantidad de empresarios informales, trabajadores independientes, subempleados, campesinos y personal de servicio doméstico. Este gran sector tiene un acceso limitado a las soluciones formales de vivienda por dos razones que se expresan juntas o separadas: prueba fehaciente

de sus ingresos y su estabilidad y/o el monto de los mismos.1

Una de las investigaciones que después se citan confirma este enfoque y correlaciona el hecho que ante esto, las familias utilizan un método de comprar lote y luego auto construir, no suelen tener crédito y si lo tienen es de muy corto plazo; construyen su solución por componentes y modularmente, por lo que no puede tratarse en los estudios de un mecanismo financiero novedoso, sin reconocer esta realidad y tratar o evaluar al menos, la pertenencia o factibilidad de estos nuevos productos.

En este documento hemos tratado de incluir, sin entrar en toda su complejidad, el fenómeno de las lotificaciones. Este es sin duda el gran mercado existente de lo que más se parecería a un leasing habitacional, sin embargo y comprendiendo que la debilidad de las ofertas de vivienda, referida a la facilidad de comprar a plazos o cualquier otra forma diferida, se extiende aun a estratos de familias de clase media, es importante además estudiar formas novedosas de enfrentar con nuevos productos esta demanda.

Por ello, resulta más que relevante estudiar una modalidad como el leasing habitacional, (LH,) y tratar desde el análisis de construir opciones viables.

De eso trata este documento y confiamos que sirva para implementar el producto con o sin reformas legales, las cuales se recomiendan para garantizar una mayor cobertura y seguridad jurídica del mundo especifico.

1 Estamos excluyendo de estas causas a la población más pobre, ella no es que pueda probar o no, dado que sus ingresos son simplemente insuficientes.

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CAPÍTULO PRIMEROANTECEDENTES

En muchos países, incluido El Salvador, las políticas de vivienda han hecho énfasis en forma reiterada en que la solución del problema de la vivienda está centrada en que la familia tenga acceso a ser dueña de su vivienda, considerando frecuentemente el rol del Estado como ejecutor para los sectores de bajos ingresos, o como se observó en años recientes, como un agente facilitador y regulador de la oferta y la demanda de vivienda.

En la década de los noventa, dicha política -la del ente facilitador-, logró importantes cambios y logros en el sector, reconociendo también que un concepto de vivienda que no pueda ser adquirida por las familias de bajos ingresos no podía ser considerado “el tipo de vivienda” para los grupos necesitados. Esto es y ha sido así por el desfase entre lo que la norma técnica concibe como vivienda digna y lo que la familia pobre logra adquirir.

En las décadas anteriores a los noventa este desfase entre el concepto formal de la vivienda y el concepto real de la misma fue generador de “informalidad” para grandes grupos de familias que adquirían lotes en la periferia de la ciudad, los cuales no eran dotados de la categoría “formal” y se les negaba las factibilidades de servicios de agua potable y disposición de desechos, lo que generaba la contradicción de que la familia era informal por no tener agua, y no tenía agua porque era informal. Esta política era realizada con la clara intención de no cargar a los entes públicos con la obligación de dotar a esas familias de los servicios que les correspondían, especialmente el agua potable y el manejo de las aguas de desecho. Pero el hecho real era y sigue siendo que esas familias existían y que como humanos tenían derecho legítimo al agua y demás servicios urbanos.

En la práctica esta política construyó algo así como una política “avestruz”, porque aun cuando los funcionarios rechazaban las autorizaciones a los ciudadanos, el

fenómeno se dio de forma independiente.Posteriormente surgieron, en arcas rusticas y suburbanas, las llamadas Lotificaciones, que en la práctica se han convertido en la opción de muchas familias pobres, las cuales compran con promesa de venta un lote rustico para luego construir en él y dotarle poco a poco de servicios. Si a lo anterior se agrega las reglas formales de la política crediticia y las condiciones técnicas impuestas por la “norma”, comienza a perfilarse el grave problema de los grupos de bajos ingresos para tener acceso a vivienda.

Es por ello, que BANDESAL al formular los TDR para esta consultoría expresó:

(…)la Política Nacional de Vivienda busca lograr sus objetivos promoviendo varios ejes de acción, entre los que se encuentran: el desarrollo de instrumentos financieros adecuados, el financiamiento de corto y largo plazo, fortalecimiento de la cultura y capacidad de pago, el acceso a la vivienda a los sectores de más bajos ingresos, fomentar el arraigo y desarrollo de incentivos a salvadoreños en el exterior para la inversión en proyectos del sector, establecer un marco legal y normativo ágil y moderno; contando para todo lo anterior con la participación de instituciones del sector debidamente coordinadas.

Bajo este marco, el desarrollo de instrumentos financieros que permitan el acceso de la población a la vivienda y el financiamiento de proyectos habitacionales, de tal forma que la figura del Arrendamiento o Leasing habitacional constituye uno de los mecanismos financieros que forman parte de la ejecución de la Política de Vivienda y que se busca implementar en El Salvador.

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En lo referente a legislación relacionada al sector vivienda, el país cuenta con una figura financiera de apoyo en el tema de Leasing, a través de la Ley de Arrendamiento Financiero conformada de 22 artículos y que fue publicada en el Diario Oficial en el mes de julio de 2002, y tiene presente dentro de sus articulados el arrendamiento inmobiliario.

El VMVDU indica como finalidad del Leasing habitacional, el facilitar el acceso a la vivienda para personas o grupos familiares, que no pueden pagar un alquiler y/o no pueden adquirir una deuda hipotecaria (población joven de ingresos variables y salvadoreños residentes en el exterior), y como parte de la Política de Vivienda, se busca implementar dicho mecanismo financiero a las condiciones del mercado salvadoreño.

Este enfoque es coincidente con las nuevas visiones que plantean organismos internacionales como el BID, en documentos como “Se Busca Vivienda En Alquiler2” cuyos autores sostienen que ante la importancia de contar con opciones de alquiler, no necesariamente leasing habitacional, esta forma de habitar debe ser parte de la política de los países latinoamericanos. Aun así, el leasing habitacional es una opción intermedia entre la compra y el alquiler, sin embargo es preciso conocer la posible dimensión de la demanda en

alquiler, así como las restricciones u oportunidades que el marco legal e institucional ofrecen. En lo relativo a la demanda, el estudio de Alberto Hart y otros denominado “Perfil de vivienda en El Salvador”, plantea la siguiente situación a 2001:

“Según estimaciones de la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM) de la Dirección General de Estadística y Censos (DIGESTYC) en el 2011 la cantidad de hogares a nivel nacional asciende a 1, 592,633.

De acuerdo al tipo de vivienda, la mayor participación de la población, • 94 %, corresponde a los hogares que habitan en

casa privada;• 1.8 % vive en pieza de mesón; • 1.4 % mora en pieza de casa; • 1.7 % reside en vivienda improvisada; y• 1.0 % habitan en condominio.

Los hogares que habitan en apartamento, vivienda temporal, rancho y otros, solo representan el 0.6 %.

De acuerdo a cifras de la encuesta antes señalada, el mercado de alquileres es el 13.7 % del total de los hogares contabilizados, es decir, 218,650 viviendas”

2 Se busca vivienda en alquiler. Opciones de política en América Latina y el Caribe. Autores Andrés G. Blanco, Vicente Fretes Cibils y Andrés F. Muñoz. BID 2014.

HOGARES CON VIV IENDAS ALQUILADAS POR QUINTILES

Tipo de viviendaTotal

Casa privadaApartamento

CondominioPieza en casa

Pieza en mesónCasa improvisada

RanchoTemporal (terremoto)

Otros

Total218,650177,257

6,2057,2312,323

25,494140

000

Quintil 135,62026,698

18429

1,7076,862

140000

Quintil,297,65077,1133,204

331436

16,5660000

Quintil 351,25942,470

2,2244,559

1801,826

0000

Quintil 46,9736,075

410325

0163

0000

Quintil 527,14824,901

1831,987

077

0000

Fuente: A. Hart y otros, con datos de la EHPM, 2011

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El estudio concluye que:

Las cifras anteriores demuestran que la mayor proporción de los hogares que viven en alquiler corresponde a los hogares de estratos medios (71%). En los estratos altos y bajos, esta proporción es relativamente menor. En el primero de estos dos grupos sociales, es porque sus ingresos determinan un acceso viable a la propiedad, y en el segundo, porque sus condiciones socioeconómicas no permiten materializar esta alternativa ni pagar arriendo. Para las de menores ingresos, las alternativas posibles se concentran en generar sus propias viviendas vía la autogestión en zonas de ocupación ilegal en condiciones precarias de calidad urbana y habitacional, o en acudir al inquilinato en zonas que frecuentemente se encuentran en proceso de deterioro.

Esta conclusión del estudio de Hart, resulta fundamental para comprender el dimensionamiento de un producto como el que se busca con el LH, por cuanto como luego se verá, hay ciertos esquemas en los el LH puede funcionar adecuadamente y otros en los que requiere un tratamiento diferente, pero que en todo caso sería posible convertirlo en una oportunidad de solución aun a formas de adquisición como el lote con auto construcción.

Por otra parte, una investigación muestral enfocada esta investigación en perfilar exclusivamente la demanda de vivienda en El salvador, denominada “Estudio de Evaluación de Demanda Habitacional en El Salvador” y realizada por la empresa CERTEZA CONSULTING en 2014, reporta cifras significativamente mayores para la proporción de familias que alquilan vivienda en cualquiera de sus modalidades, casi el 50%; así como la cantidad de familias que buscan cambiar de vivienda alquilada a vivienda propia, casi un 25%.

Esto equivale a una cifra en familias de 212,000, lo que constituiría una base retenida a la que deberá agregarse el crecimiento vegetativo de la población. Es importante observar que para los niveles de oferta en los años anteriores, menos de 10,000 al año en promedio, existe una gran oportunidad si se logra acercar la solución habitacional a la capacidad de pago de las familias y a sus expectativas de ubicación

y tamaño.Independientemente de que ambos estudios utilizaron fuentes diferentes, la primera encuesta de hogares y la segunda una muestra especialmente escogida, lo que resulta relevante es que una importante porción de las familias salvadoreñas utilizan como forma de acceso a vivienda el alquiler, y que otra también importante porción de la población demandante, se encuentra entre las familias de ingresos bajos-medio.

Las conclusiones más relevantes de esta investigación, referida a la vivienda en alquiler son:

• Seis de cada diez potenciales compradores, están buscando viviendas, de US$20,000 (veinte mil US dólares) o menos, lo cual indica que la demanda se concentra a niveles de vivienda que podría calificarse, entre mínima y popular. En este orden de ideas, de concentrarse la oferta o la construcción de nueva vivienda, por encima del monto aludido, las posibilidades de éxito en la colocación se reducen ostensiblemente, en virtud de que la demanda más amplia probable, es obviamente popular.

• Prácticamente ocho de cada diez potenciales compradores de vivienda, tienen como expectativa no pagar más de US$200 (doscientos US Dólares) mensuales por su casa. Ello nos llevaría a considerar que el precio de la casa a ofrecer, podría llegar a unos US$ 25,000, si se estima un plazo de hasta 15 años a una tasa de interés del 5% anual.

• El rango de ingresos familiares de alrededor del 75% de los entrevistados, con interés de adquirir vivienda, en los próximos dos años, se ubica entre los US$ 401 y US$ 700 mensuales, lo cual –dependiendo del nivel de ingreso y tipo de vivienda- siempre que la oferta mayoritaria se ubique de acuerdo a lo que el mercado busca, es decir por debajo de los US$ 25,000, implicaría que una cuota entre los US$ 140 a US$ 200 mensuales, se ubicaría –como proporción- entre un 27% a 35% del ingreso familiar, lo cual se estima normal.

Estos parámetros son los que se tendrán de referencia para el análisis del LH como producto a las poblaciones de bajos ingresos.

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CAPITULO SEGUNDOEL LEASING

2.1 ASPECTOS CONCEPTUALES Y JURÍDICOS

2.1.1 El tipo y naturaleza del contrato

El leasing, o arrendamiento financiero como ha sido conocido en castellano, es una forma en gerundio del verbo “to lease” que significa arrendar, pero que el significado del gerundio se ha utilizado como una forma de comprar un bien pero de una forma tal que no se adquiere la propiedad sino en forma diferida, y mientras tanto se utiliza dicho bien y cancelan cánones que pudiéramos decir de arrendamiento.

En la legalidad salvadoreña se ha considerado este tipo de negocio como la conjunción de dos contratos que son el arrendamiento y la promesa de compra o de venta, los cuales tienen carácter de contratos personales, significando con esto que el contrato se refiere y se puede hacer valer entre las personas otorgantes. Este tipo de contratos personales difiere de los llamados contratos reales, atados a la cosa, en los cuales si el bien cambia de manos y el tercero adquirente no tiene obligación de respetar la carga del arriendo.

Para mayor abundamiento, en los contratos reales como la hipoteca, no importa al momento de ejecutar la hipoteca quién es dueño del inmueble, ya que ésta se traslada con el inmueble y es exigible a cualquier persona dueña del bien. No sucede lo mismo con la promesa, ya que esa aplica solo entre los firmantes, por lo que si el promitente vendedor decide vender a otra persona, el promitente comprador no tiene forma de anular dicha venta, pudiendo únicamente demandar los daños al violador de la promesa.

En años recientes se aprobó la Ley de Arrendamiento Financiero, LAF, que plantea esta figura como un solo

contrato, sin embargo, es una ley tan breve que muchos de los aspectos conceptuales del negocio jurídico, especialmente el inmobiliario, deben ser vistos a la luz de las leyes supletorias.

En consecuencia, estudiar a mayor profundidad el contrato de Arrendamiento con Promesa de Venta, resulta sumamente importante, aunque después se contraste con los aspectos del arrendamiento financiero puramente tal.

2.1.1.1 El arrendamiento con promesa de venta en los negocios inmobiliarios.

En las lotificaciones y otro tipo de negocios inmobiliarios suele celebrarse entre el dueño de la tierra (o vivienda) y el lote-teniente un arrendamiento con promesa de venta, por el que las partes se obligan, una a comprar y la otra a vender el objeto, y es esta relación la que aparenta garantizar la celebración, en su momento, de la venta .3

El arrendamiento es un contrato en que, como dice el artículo 1703 del Código Civil (C.)4 , las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra, o servicio un precio determinado.

En términos generales, se le considera un contrato personal, no centrado en la cosa sino en las personas, por lo que no tiene reservas en relación a derechos de terceros asociados a la cosa, como decir una hipoteca, y tampoco es oponible a nuevos compradores dueños de los inmuebles objeto del contrato, salvo cuando es inscrito y solo en lo referente al arrendamiento y no a la promesa, lo que no sucede normalmente. Además es consensual por cuanto para su perfección se

3 En realidad muchas veces la relación es establecida con el arrendamiento el cual suele tener los poderes necesarios, pero el no existir legislación específica al respecto las reglas generales de los poderes, hace que este contrato sea muy inestable, además de que en muchas ocasiones las facultades del mandato en sí mismo son inexistentes. 4Inciso primero.

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requiere solamente del consentimiento de las partes, es decir del acuerdo de las voluntades; sin embargo dependiendo del precio, suelen imponerse ciertas solemnidades especiales.5

Es un contrato sinalagmático ya que las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra, por ejemplo, el arrendador a entregar la cosa arrendada al arrendatario y éste a la conservación de la cosa, respondiendo hasta por la culpa o descuido leve frente a aquél. También se califica de conmutativo porque cada parte da lo equivalente a lo que recibe, obligándose a dar o hacer una cosa que se mira como proporcional a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez, es así como se entiende el precio respecto del valor económico del uso de la cosa.

La Promesa de Venta no es más que la voluntad unilateral de celebrar un acto bilateral en un plazo determinado o luego de haberse cumplido una condición, por lo que la figura es verdaderamente un derecho unilateral de perfeccionar un contrato bilateral, art. 1425 C. También es un contrato personal, no transferible a la cosa.

Ahora bien, conviene señalar que el arrendamiento con promesa de venta acreditado de mercantil -como sucedería en la mayoría de las lotificaciones o urbanizaciones-, debiera ser regulado por la normativa especial plasmada en el Código de Comercio (Com.). En el artículo 1014, inciso 3.°, Com., se establece que las arras, anticipos y cantidades entregadas en señal del contrato, se entenderán siempre a cuenta del precio, por tanto y según el Derecho Común, abonadas dichas cantidades en concepto de precio la venta resulta perfecta, salvo para el caso de los inmuebles, para lo que se requiere además un escritura pública de acuerdo al artículo 1609 C., pero que la doctrina y la jurisprudencia han determinado su validez entre las partes, como una venta sujeta a una condición suspensiva (siendo esta condición el otorgamiento de la escritura).

Es decir que, el arrendamiento con promesa de venta

5 Art. 1703 Inc. 2º C.6 Artículo 1605, inciso 2º C

resulta una venta diferida, la cual, una vez realizada la condición del pago del precio, obliga al promitente vendedor a otorgar la escritura respectiva6; de manera que lo anterior puede significar que se activen los procesos judiciales para el otorgamiento de la escritura de compraventa, donde el mismo juez actúe como representante legal del dueño del inmueble parcelado, tal y como es el caso contemplado en el artículo 458 inc. 2º del l Código Procesal Civil y Mercantil. Es claro, que el problema práctico es la no existencia del documento necesario con las formalidades requeridas para que un reclamo de este tipo sea rápido y seguro, realidad que es la cotidiana en todas las formas de contratos de este tipo, salvo las entidades más formales que se regulan con base a Ley de Arrendamiento Financiero u otra instancia del sistema financiero.

2.1.1.2 El arrendamiento financiero

Conforme la evolución de las instituciones jurídicas en otras naciones, en la actualidad cabe la posibilidad que el arrendamiento con promesa de venta pueda llegar a ser sustituido por un contrato propio que tenga características de contrato real: el leasing inmobiliario. Este consiste en un único contrato a través del que el arrendador entregaría al arrendatario un inmueble, normalmente adquirido a un tercero (proveedor), a cambio del pago de un canon periódico (equivalente al de arrendamiento), por un plazo convenido, durante el cual decidirá si adquiere el bien o lo devuelve. El leasing inmobiliario podría llegar a integrar, por tanto, en una sola figura contractual, la orden de compra, el arrendamiento y la promesa de venta. El arrendamiento financiero es definido en la LAF así:

Artículo 2.- Características Se entiende por arrendamiento financiero, el contrato mediante el cual el arrendador concede el uso y goce de determinados bienes, muebles e inmuebles, por un plazo de cumplimiento forzoso al arrendatario, obligándose éste último a pagar un canon de arrendamiento y otros costos establecidos por el arrendador. Al final del plazo estipulado el

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arrendatario tendrá la opción de comprar el bien a un precio predefinido, devolverlo o prorrogar el plazo del contrato por periodos ulteriores.Para efectos de la presente Ley, el objeto del arrendamiento financiero se denominarán “bien” o “bienes”.En la operación de arrendamiento financiero, es el arrendatario quien elige al proveedor y quien selecciona el bien. Por lo tanto, el arrendador no es responsable por los efectos jurídicos favorables o desfavorables de la elección del bien y del proveedor, salvo en los casos en que el arrendador sea el proveedor.

La ley para enmarcar la figura en un arrendamiento, evita referirse a los eventuales o predeterminados pagos anticipados a capital, por lo que no lo señala en la definición, sino bajo la figura de “otros costos”. Esto que parece una técnica fútil, no lo es, por cuanto las implicaciones de cómo tratar contable, financiera, tributaria, y legalmente estos pagos nos colocan nuevamente ante la figura de la venta diferida y en consecuencia, a establecer mecanismos de protección al consumidor en el resguardo de esos abonos.

Esta protección se extiende al ejercicio de la “opción” por lo que en el caso de la vivienda familiar, ésta se ejerció desde el inicio del contrato, es decir la intención ya se manifestó por ambas partes, solo falta cumplir el pago y ante eso realizar las formalidades necesarias (la escritura pública y la tradición del dominio).

De acuerdo a la ley este contrato presenta mejores condiciones de defensa frente a terceros, por cuanto protege tanto la etapa del arrendamiento como la venta, en la medida que no es embargable la vivienda por quiebra del arrendador7. Obviamente sí lo serían los flujos de la cartera de LH pero debiendo respetar el acreedor las obligaciones derivadas de los contratos. Ésta inembargabilidad no se extiende al caso de otras deudas o situaciones que no supongan la quiebra, lo que genera un grave riesgo en la seguridad de la transacción.

Además, en el caso que el arrendador sea persona natural subsisten algunos de los riesgos asociados

7 Art 19 LAF.

al arrendamiento con promesa de venta, como decir problemas a su muerte o ausencia, así como la posibilidad de que la venta no pueda inscribirse por aspectos fiscales del arrendador por cualquier otra actividad que realice.

2.1.2 Diferencias entre leasing financiero y el leasing habitacional LH

Desarrollar estas diferencias resulta de vital importancia al analizar la viabilidad del LH, pues en el leasing comercial de máquinas o inmobiliarios el arrendatario busca alguno de estos objetivos:

1. Un escudo fiscal, en la medida que lo cancelado en un arrendamiento es considerado gasto y como tal disminuye el pago de la renta.

2. Contar con mayor liquidez y menor carga fiscal o de sus activos fijos, en estos casos también se utiliza como un colateral o sea con pacto retroventa o “lease back”.

Las familias por el contrario lo que buscan es acceder a la propiedad y uso de la vivienda, y a diferencia de la empresas no cuentan con ninguna ventaja fiscal; sus intenciones serán siempre ser propietarios de la vivienda y en consecuencia la “opción” de compra realmente es ejercida desde el momento de inicio de contrato, por lo que aspectos como “aporte al capital, primas, ventas deferidas” son conceptos que son necesarios para entender con exactitud el LH.

La LAF lo considera por su parte como un solo contrato y su tratamiento jurídico es débil, por tanto la naturaleza total del contrato de LH deberá ser complementada con las figuras del derecho común.

La denominación “arrendamiento financiero”, no parece exacta ni acorde a la tipología del contrato designado, es decir hablar de un arrendamiento financiero en términos contractuales no se refleja en sí mismo, salvo el hecho de usar el arriendo como una forma de financiar, pero es claro que las variaciones y formas del contrato van mucho más allá de un sentido financiero.

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Este último elemento resulta especialmente relevante cuando el arriendo financiero es para vivienda, a diferencia de otras modalidades empresariales. Siempre en el marco de la LAF y por la estructura misma del contrato, la defensa jurídica que tiene hacia terceros y ante la quiebra del arrendador, podría considerarse un contrato real. No obstante la regulación de protección está estructurada más como que el arrendante es una sociedad especialmente dedicada al leasing, por lo que resulta importante fortalecer al cargo de cuando la arrendante de viviendas es una empresa personal, pues igualmente pueden entrar en crisis al ocurrir, no solo una quiebra sino también un embargo, la muerte del propietario, y en general, cambios de estatus del arrendador.

Otras diferencias pueden apreciarse en el tratamiento legal del IVA8 en relación al canon, el reposicionamiento de la vivienda y la diferencia de la tasa de interés del LH cuando se establezca con una entidad subsidiaria de un conglomerado bancario, las cuales se tratarán a mayor detalle más adelante.

2.1.3 Las partes

Proveedor: es el dueño previo de la vivienda. Puede ser el desarrollador, un dueño privado, la misma compañía arrendadora, e inclusive el mismo futuro arrendatario.

La LAF plantea que cuando el proveedor es el mismo arrendatario, o sea una operación de retroventa, el tratamiento fiscal será diferente.

Arrendante: es la persona que será dueño de la vivienda, mientras dure el contrato y el obligado a cumplir con la promesa, cuando se ejerza la acción o cuando se cumpla la condición de pago.

La ley no exige que sea una persona jurídica, ya que expresamente autoriza que puede ser una persona natural, sin embargo hay que considerar que para una operación masiva de LH, debe pedirse un cierto nivel de formalidad, especialmente para entidades relacionadas con los bancos o con conglomerados

8 Impuesto al Valor Agregado

financieros.Esto último se regirá además de por lo que dice la LAF, por lo establecido por la Ley de Bancos (LB) y el resto de normativa bancaría y financiera. Lo mismo debe decirse de aquellas arrendadoras que estuvieran contemplando titular sus carteras.

Arrendatario: la familia o la persona que será el ocupante de la vivienda y para lo cual pagará un canon, que en la mayoría de los casos incluirá una porción del mismo que realmente será un abono al precio o valor de la casa y, que una vez cumplida la condición de pago o la condición para ejercer la opción de compra, será el dueño final de la vivienda.

Acá es adecuado diferenciar, especialmente para un programa de vivienda social el hecho de que la vivienda sea ocupada por la familia y no utilizada como un elemento de inversión, lo que no es prohibido, pero la diferencia vale para focalizar los eventuales beneficios de la política y algunos beneficios como el no pago del IVA.

El administrador: en la eventualidad de que se decida incluir a las lotificaciones a un programa de leasing, debe también abarcar la figura de administrador, ya que este suele incluirse en representación del propietario-arrendante.

El administrador será pues aquella empresa que por expresa designación del propietario otorga los arriendos, cobra las cuotas y en general administra la propiedad y la cartera.

2.1.4 El objeto

El contrato se refiere necesariamente a una vivienda o lote, los cuales deben estar libres de gravamen de terceros, y sobre los cuales solo deberá recaer como carga la promesa otorgada y obviamente la obligación de garantizar la tranquilidad en el uso del bien por el arrendatario.

No obstante lo anterior si se incluyen las lotificaciones, pudieran darse dos situaciones de gravámenes

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existentes: uno previo por deudas previas del propietario/lotificador, y otra posterior por la naturaleza del fenómeno auto constructivo, como las hipotecas para garantizar las mejoras.

2.1.5 Las formalidades

La LAF pide que el contrato se haga constar por escrito y que se inscriba en el Registro de Comercio para generar seguridad ante terceros, especialmente ante quiebras o embargos que puedan recaer sobre el arrendador.

No es necesario que se otorgue en escritura pública, pero para mayor seguridad, aunque con algún costo al respecto, puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Lo ideal fuera que la presentación al Registro de Comercio se margine en la matricula del inmueble.

La LAF dice:

Artículo 7.- Formalización del contrato El contrato de arrendamiento financiero deberá constar por escrito, ya sea en escritura pública o en documento privado autenticado. Para que dicho contrato sea oponible ante terceros, deberá inscribirse en el Registro de Comercio, siendo los costos y derechos que cause dicho registro, por cuenta del Arrendatario, salvo pacto expreso en contrario. La tasa o derecho de inscripción será de veintitrés centavos de dólar por millar hasta un límite máximo de dos mil trescientos dólares.

Acá una acotación: una reciente sentencia de la Sala de Constitucional establece que aunque no sea inscrito el contrato, puede hacerse valer ante terceros si se presenta a las autoridades judiciales al momento de la notificación de algún juicio contra el derecho de habitación de la familia.

2.1.6 Contrato de arrendamiento con promesa (u opción)

Si bien es cierto existen normas generales dadas en la LAF y otras normativas bancarias, se considera adecuado plantear algunas consideraciones adicionales en el caso de LH, esto porque la

vinculación entre la familias arrendataria y la vivienda tiene connotaciones profundas y porque la variedad de la tipología de arrendadores (para el caso desarrolladores, lotificadores, arrendadoras privadas y arrendadoras bancarias), requiere una especie de estandarización mínima, que sin violentar la libertad de contratación proteja a su vez los intereses de la familia arrendataria, ya que ésta no tendrá la posición negociadora que podría tener una empresa.

El contrato típico a emplear en los LH debería someterse a un condicionamiento jurídico, de manera que reúna las líneas características siguientes:

• El contrato debe ser obligatorio, su ausencia se debe entender como atribuible al arrendador / dueño, esto significa que la ley debe tener una estructura de contenidos contractuales supletorios, lo más favorable al comprador.

• Definición de la opción: entendida esta como la manifestación perfecta de la voluntad del vendedor, quedando pendiente únicamente la concreción de la voluntad de comprador expresada con el cumpliendo del pago de lo pactado. Definido así, al demostrarse el cumplimiento de la condición el contrato de venta se reputa perfecto, aun cuando el titular al momento del pago no exista o se desconozca su paradero.

• A su vez, será necesario establecer preceptivamente las obligaciones mínimas de las partes, en principio, las que se originan del contrato entre el dueño del inmueble y el arrendatario, así como las que adquiere el administrador, si existe, en la misma relación

• Las formalidades y requisitos del contrato serían las siguientes:

• El establecimiento de reglas aplicables a los plazos del contrato y sus prorrogas.

• También se propone la definición de reglas que desarrollen la forma de perfeccionamiento de la venta prometida:

Se sugiere un perfeccionamiento unilateral

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de la venta, donde la declaración de voluntad del dueño o su apoderado se exprese anticipadamente, así, para los casos de muerte del titular de la tierra u otros casos parecidos, bastaría el cumplimiento de la condición pendiente de realizar, como sería el pago del precio total.

• La regulación de las causales de terminación anticipada.

Si bien deben garantizarse los derechos del arrendatario, también debe permitirse un rápido y eficiente lanzamiento del moroso, pues de lo contrario dejaría de ser un negocio lucrativo para las otras partes y se impediría el ofrecimiento de un producto necesario para personas de escasos recursos que de otra manera no tendrían acceso a la tierra.

Otro tema a definir en esta área es si se construye algún mecanismo de reconocimiento de mejoras o derechos de rescate.

2.1.7 Tratamiento fiscal actual y requerido

El pago del impuesto de transferencias: Según la LAF, se realiza en la transacción del proveedor al arrendante y no en la de éste al comprador.

Sería adecuado considerar también exentas las transferencias entre Entidades de un grupo financiero (de banco a arrendadora).

El pago del IVA a las cuotas del canon: Según declaraciones de empresarios al Ministerio de Hacienda, aplica el cobro de IVA a las urbanizaciones y lotificaciones por todo el pago de la cuota, y a las empresas más formales sobre la parte financiera del canon. No obstante la ley del IVA establece que los arrendamientos de vivienda familia no pagan IVA:

Artículo 46.- Prestaciones de servicios.Estarán exentos del impuesto los siguientes servicios:a) De arrendamiento, subarrendamiento o cesión del uso o goce temporal de inmuebles destinados a viviendas para la habitación;

b) Operaciones de depósito, de otras formas de captación y de préstamos de dinero, en lo que se refiere al pago o devengo de intereses, realizadas por bancos o cualquier otra institución que se encuentre bajo la supervisión de la Superintendencia del Sistema Financiero, Asociaciones Cooperativas o Sociedades Cooperativas de Ahorro y Crédito, instituciones Financieras domiciliados en el exterior que realicen estas actividades autorizadas por autoridad competente en sus países de origen y previamente calificados por el Banco Central de Reserva, así como las Corporaciones y Fundaciones de Derecho Público o de Utilidad Pública excluidas del pago del impuesto sobre la renta por la Dirección General de Impuestos Internos de acuerdo al artículo 6 de la ley que regula el referido Impuesto y que se dediquen a otorgar Financiamiento.

Lo anterior exigiría para el desarrollo del LH que debe quedar claramente establecido que el LH es un arrendamiento para vivienda familiar, y en consecuencia estaría exento del pago del IVA. Esto se podría obtener por una resolución del Ministerio de Hacienda, o por una aclaración en la ley.

Sobre el pago de renta y los abonos a capital y/o intereses: para las familias no existe ningún tratamiento especial en lo que respecta al impuesto de renta.

2.1.8 Otros aspectos que deben tenerse legislados

Será importante establecer como refuerzo a la protección actual de la LAF, una especie de régimen especial de las viviendas o conjuntos de viviendas o lotes, el cual en términos generales debería tener las siguientes características:

• Declaración de voluntad donde el dueño del inmueble lo somete al régimen especial mediante escritura pública;

• Señalamiento de las cargas, si las hay, en el caso de lotificaciones;

• Aprobación del Vice-ministerio de Vivienda cuando sea una lotificación;

• Permisos otorgados por las municipalidades, el

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Ministerio de Medio Ambiente y, en su caso, por el Ministerio de Agricultura;

• Planos aprobados;

• Inscripción del acto que declara el inmueble sea individual o varios, en el caso de lotificaciones o urbanizaciones que se dedicaran a leasing de vivienda, el Registro de la Propiedad, para efecto del derecho registral se tendrá por un acto de valor indeterminado; y

• El régimen constituido adquirirá la característica de la oponibilidad frente a terceros (erga omnes), imponiendo un límite al ejercicio del derecho de la propiedad, del cual se derivan varias relaciones de tipo contractual específicos. Esto se deberá complementar con la inscripción individual de los contratos en el registro. Ambas inscripciones

También, al proyectar sus efectos ante terceros, cualquier gravamen de la naturaleza que sea debe respetar el régimen constituido, esto garantizaría el reconocimiento de los derechos del arrendatario.

Régimen para la obtención de patente de arrendador financiero de vivienda y regulación aplicable:

1. Todo comerciante o empresario, individual o social, que desee dedicarse habitualmente a la prestación de servicios relacionados con el LH, deberá adquirir una patente o matricula de “arrendador financiero de vivienda”.

2. La regulación de dicha patente estaría sometida a elementos normativos como los siguientes:

• Inscripción;• Requisitos de base: sociedad o

empresa individual formal, capital, sede, representante inscrito, etcétera;

• Autorización de funcionamiento;• Prohibición actuación sin autorización;• Las actividades autorizadas por ley;• Los requisitos del contrato de

arrendamiento financiero;• Responsabilidad del arrendador;

• Revocación de la matrícula; y• Vigilancia de la Superintendencia de

Obligaciones Mercantiles.

3. Un elemento importante a considerar, especialmente en el caso de algunas lotificaciones e inclusive urbanizaciones que pretendan ser proveedores y arrendadores pero que contraten una administradora, es la regulación de la relación entre dueño y administrador en caso de ser diferentes, estableciendo las reglas mínimas indisponibles para las partes:

• La obligación de formalizar la relación mediante un acto formal que será inscrito en el Registro de Documento Mercantiles, en el cual, específicamente, se formularán las autorizaciones que el dueño otorga al lotificador, entre otras facultades, para realizar la administración de la lotificación, tales como gestionar los permisos, asignar los lotes, recibir pagos, cobrar las cuotas, emitir recibos, seguir los desalojos o desahucios y otorgar los traspasos a la conclusión del pago.

• Debe acordarse una forma de supervisión de la administración de la lotificación, el cual se podría hacer constar en dicho documento.

• En caso de gravámenes y cargas sobre el inmueble parcelado, deberá pactarse un régimen convencional que defina la forma en que se procederá a la cancelación de las mismas, indicando las responsabilidades del lotificador en caso de no cumplirlas; aunque realmente lo ideal será que no existan cargas sobre los inmuebles a entregar en leasing, pero debe contemplarse esta posibilidad si se piensa incluir lotificaciones.

Como conclusión podemos establecer las características legales que debe cumplir el LH para ser un contrato seguro para todas las partes, así:

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• Negocio jurídico por el cual, el arrendador, entrega el inmueble en arrendamiento al arrendatario o lote-teniente a cambio de un precio, y éste se compromete a tomarlo, disponiendo de una opción compra a su favor al término del plazo acordado, o ejercerla desde el inicio realizando pagos al principal y solo quedando por realizar la tradición, al cumplir la condición del pago diferido.

• El contrato debe ser obligatorio, su ausencia se debe entender como atribuible al arrendador/ dueño, esto significa que la ley debe tener una estructura de contenidos contractuales supletorios, lo más favorable al comprador, y poder realizar la venta del inmueble al fin del contrato.

• Definición de la opción, entendida esta como la manifestación perfecta de la voluntad del vendedor, quedando pendiente únicamente la concreción de la voluntad de comprador expresada con el cumpliendo del pago de lo pactado. Definido así, al demostrarse el cumplimiento de la condición el contrato de venta se reputa perfecto, aun cuando el titular al momento del pago no exista o se desconozca su paradero.

• A su vez, si se desea incluir en esta figura el mercado de lotificaciones en las cuales usualmente las partes suelen ser tres (dueño, arrendador y arrendante), será necesario establecer preceptivamente las obligaciones mínimas de las partes; en principio, las que se originan del contrato entre el dueño del inmueble y la vivienda teniente, así como las que adquiere el administrador, en la misma relación con el propietario del inmueble.

• Lo ideal sería someterlo al régimen general de que el dueño es el arrendador, y en consecuencia las defensas de los bienes en arriendo correspondan a éste, así como las obligaciones correspondientes tal como lo establece la LAF.

• El contrato debe ser formulado e interpretado como un acto integral, y no como la suma de dos negocios jurídicos autónomos realizados uno tras del otro: el arrendamiento más la promesa de venta.

• Es importante definir que los abonos previos, primas, o los anticipados a capital forman parte del anticipo al precio, por lo que en caso de terminación anticipada de estipularse la ley mercantil o la ley especial del AF.

• Debe contar con una forma ágil de reposicionar el inmueble en caso de mora o incumplimiento definir plazos de la mora y evitar abusos

2.1.9 La recuperación del uso del inmueble

En adicción a los fiscales hay otros dos temas que requieren atención:

a) La facilidad de recuperación de la vivienda.b) La política de intereses, se trabaja en los apartados siguientes

Tratamientos legislativos para recuperar una vivienda en arrendamiento.

La reforma de los años 50. Con la consolidación de la revolución mexicana, se regaron en Centro y Sur América una cantidad de conceptos de corte populista antiliberal, con cierto contenido socialista, o como se diría en terminología actual, social demócrata.

Los efectos de esta corriente más allá del ámbito cultural, influyeron inclusive en la elaboración de la Constitución de 1950, la cual constituye la base de los principios constitucionales actuales, solo ampliados por los acuerdos de paz de 1994.

La ley de inquilinato. Sus efectos. En materia de vivienda, en el año de 1958, se emitió la Ley de Inquilinato. Dicha ley entre otras regulaciones dejó fijo el alquiler en mesones y otros tipos de vivienda, así como hizo prevalecer el derecho de habitar el inmueble sobre el de contar con una remuneración adecuada y en tiempo.

El resultado es que los llamados mesones y casas antiguas convertidas después en mesones de hecho o propiedades ultra fraccionadas en sucesiones de varias generaciones la mayoría no legalmente declaradas, fueron un fenómeno de las décadas subsiguientes,

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pero debido a las limitaciones administrativas al precio, sus condiciones se fueron deteriorando.

La Ley de Inquilinato tenía considerandos como:I. Que la demanda de casas para alquiler desde hace varios años excede en notable proporción a su oferta, lo cual ha originado en el país un estado de desequilibrio en cuanto a inquilinato se refiere, que es necesario corregir dictando las medidas convenientes; II.Que conforme al Artículo 136 de la Constitución Política, que garantiza la libertad económica, en lo que no se oponga al interés social, es evidente el deber y el derecho del Estado, para intervenir por medio de regulaciones especiales, a efecto de balancear, en cuanto sea posible, los intereses de las partes en el contrato de arrendamiento para viviendas; y, por razones de índole diferente, en los arrendamientos de casas o locales para escuelas públicas o privadas.

Bastan estas consideraciones para comprender el sentido de la ley: congelar los precios y establecer un mecanismo judicial de recuperación que separaba dos causales y por tanto dos juicios, el cobro de la mora y la terminación del contrato (desahucio). En la práctica esto significaba muchas veces años sin poder obtener de nuevo la casa.

En años recientes, se derogó todo lo establecido en la Ley de Inquilinato en relación al procedimiento de cómo cobrar la deuda y cómo tramitar el desahucio. La actual regulación está contemplada en el nuevo Código de Procedimientos Civiles y Mercantiles, y se le da tratamiento verbal y de un juicio abreviado, pudiendo incoar en una sola demanda los dos requerimientos, pago y desahucio; esto permite que los procesos sean más ágiles, aun cuando siempre significan como en todo proceso, algún tiempo adicional.

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2.2 ANEXO AL CAPÍTULO

Disposiciones.

Ventas a plazos

Artículo 1025 Com.

Cuando el precio haya de ser pagado en abonos, podrá pactarse que la falta de pago de uno o varios de ellos produzca la resolución del contrato, según las reglas siguientes:

I.- Tratándose de inmuebles, o de bienes muebles tales como automóviles, motores, pianos, máquinas de coser u otros que puedan ser identificados de modo indudable, la resolución de la compraventa surtirá efectos contra terceros adquirentes de dichos bienes, cuando la cláusula resolutoria hubiere sido inscrita en el Registro de Comercio o en el de la Propiedad Raíz, en su caso.

II.- Si se trata de bienes muebles cuya identificación no sea posible establecer de modo indudable, la resolución del contrato no producirá efectos contra terceros de buena fe que los hayan adquirido.

Artículo 1026 Com.

Si se resolviere el contrato, deberán restituirse las prestaciones realizadas. El vendedor tendrá derecho a exigir del comprador el pago de una indemnización por el uso que hubiere hecho de la cosa y por el deterioro que haya sufrido; ambos se fijarán por peritos.

El comprador que hubiere pagado parte del precio, tendrá derecha a los intereses legales de la cantidad que entregó.

El pacto que imponga a cualquiera de las partes, condiciones más onerosas que las expresadas, será nulo.

Este artículo y el anterior son aplicables a todo caso de diferimiento en el pago del precio, aunque el contrato se haga en forma de arrendamiento con promesa de

venta o en cualquiera otra análoga.

La promesa.

Artículo 1.321 C.

Siempre que uno de los contratantes se compromete a que por una tercera persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa, esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su ratificación; y si ella no ratifica, el otro contratante tendrá acción de perjuicios contra el que hizo la promesa.

Artículo 1.425 C.

La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1a. Que la promesa conste por escrito;2a. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;3a. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;4a. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.

Ley de Inquilinato

Decreto No. 2591 de 18 de febrero de 1958. Publicado en el Diario Oficial No. 35, Tomo No. 178, del 20 de febrero de 1958.

Código Civil

El desahucio o reposición de bienes en la nueva legislación

Art. 477 a 478 del Código de Procedimientos Civil y Mercantil. Más disposiciones del proceso abreviado.

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CAPITULO TERCEROPROPUESTA DE DISEÑO

3.1 ASPECTOS FINANCIEROS Y OPERATIVOS DEL LEASING DE VIVIENDA

3.1.1 La accesibilidad

Como se pudo ver en los antecedentes, el arrendamiento de lote, pieza o mesón son opciones de los salvadoreños de menores ingresos, y esto es lógico y coherente con las opciones de mercado. Ya se ha dicho que en materia de vivienda, la familia compra al crédito, es decir compra tanta vivienda según su capacidad de pago, el cual difícilmente puede exceder el 30 por cierto de su ingresos, o sea entre US$80 a US$120 dólares mensuales para las familias entre uno y dos ingresos urbanos. A la fecha

los valores de salarios mínimos urbanos son: industria $246.00, maquila $210.90, comercio y servicio $251.70.

Eso significaría valores de vivienda en las condiciones actuales de US$10,000 y US$15,000 respectivamente. Los valores de vivienda terminada en la periferia de la zona metropolitana se encuentran entre US$27,000 y US$37,000, según datos del Fondo Social para la Vivienda (FSV) y constructores privados.

El siguiente cuadro muestra un estatus aproximado relacionando prima, cuotas y nivel de ingreso familiar requerido para niveles un poco más alto de ingresos, según tres hipótesis de carga sobre dichos ingresos.

TABLA DE CUOTAS E INGRESOS REQUERIDOS PARA V IV IENDAS ENTRE US$30,000 Y US$80,000

Con prima$728.78$ 971.70

$1,214.63$1,457.56$1,700.48$1,943.41

Sin prima$809.75

$1,079.67$1,349.59$1,619.51

$1,889.42$2,159.34

Con prima$971.70

$1,295.61$1,619.51$1,943.41$2,267.31$2,591.21

Sin prima$1,079.67$1,439.56$1,799.45$2,159.34$2,519.23$2,879.12

Con prima$1,214.63$1,619.51

$2,024.38$2,429.26$2,834.14$3,239.01

Sin prima$1,349.59$1,799.45$2,249.31$2,699.18$3,149.04$3,598.90

Valor casa$30,000.00$40,000.00$50,000.00$60,000.00$70,000.00$80,000.00

Con prima$242.93$323.90$404.88$485.85$566.83$647.80

Sin prima$269.92$359.89$449.86$539.84$629.81$719.78

Cuotas Ingreso familiar 33% Ingreso familiar 25% Ingreso familiar 20%

Fuente cálculos propios. Cuota no incluye seguro ni comisiones.Supuestos: prima 10%, tasa de interés 9%, plazo 20 años.

Se aprecia en el cuadro anterior, que el seguir una lógica de leasing sin prima con el mismo tratamiento de la tasa bancaria, permitiría lograr atender familias de cerca de 3 ½ salarios mínimos de maquila para que adquieran una vivienda de US$ 30,000; el siguiente nivel de vivienda, US$40,000, puede ser adquirido por una familia que gane entre US$ 950 y US$1,500, dependiendo del esfuerzo que esté dispuesta a realizar para el pago de casa, comprando en todo caso un tipo de vivienda adecuado al mercado metropolitano. Acá es claro que tratamos ya con grupos de usuarios

de clase media para quienes este producto pudiera ser interesante en dos posibles situaciones: la primera que efectivamente no se solicite prima y eso les genere un flujo mensual un 10% más bajo que un crédito hipotecario normal; y la segunda, es el caso del arrendamiento con promesa de venta en empresas constructoras-desarrolladoras cuando el comprador es del sector informal, en que las empresas arrendadoras tengan dispuesta a tomar el riesgo de los largos plazos, aun cuando las familias tienen ingresos que les permitirían inclusive comprar casas más grandes o

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con mejores acabados, o como se dijo antes tomar más crédito no lo hacen porque sus ingresos no son formales, y para el sistema bancario no es un cliente calificable. Resulta entonces que su crédito subirá a las condiciones de este sector, que oscila entre 14% y 16% con plazos ya no de 20 años sino de 15 años, la cuota equivalente para una familia en estas condiciones sería de US$550.00 para una casa del valor de US$40,000/US$50,000, lo que equivale a tener un ingreso de US$2200.00 mensual.

En consecuencia, para las familias de bajos ingresos salvo que medie un subsidio importante, no podrían adquirir vivienda terminada en los valores actuales, y solo podrían utilizar figuras como el leasing de terrenos para luego autoconstruir. Esta específica área del mercado tiene grandes limitaciones para poder formalizarla, aunque constituye una muy amplia demanda por lo que también puede ser vista como una importante oportunidad si se realizan varios cambios o requisitos para recurrir a un leasing formal y no solo al simple arrendamiento con promesa de venta. Es más, según lo explicita FONAVIPO, el producto más demandado en su mercado son créditos de mejoramiento de vivienda, lo que coincide plenamente con la lógica auto constructiva de las familia de bajos ingresos.

Para las familias de mejores ingresos pero siempre del segmento denominado de interés social, puede necesitarse subsidios, pero más que eso lo que se requerirá es una política fiscal de incentivo, igualar el leasing de vivienda familiar al crédito hipotecario de vivienda familiar y contar con el mecanismo de fondeo de las arrendadoras bancarias o no para financiar estos productos en la cantidad necesaria, aunque sea, como después se verá, para cubrir el puente de maduración que los mercados secundarios requieren para interesarse en este tipo de flujos titulados. Esto se trata con mayor detalle posteriormente.

3.1.2. La tasa de interés

Este es un elemento que de no cambiarse afectará grandemente la calidad de la oferta de LH. El interés es el precio del servicio financiero en el tiempo, por lo que debe comprenderse su dinámica.Como primera consideración debe tenerse en cuenta que la tasa bancaria para vivienda familiar tiende a ser menor a la aplicada a otros destinos de créditos como decir el comercio, por motivos de la forma de ponderar los activos de riesgo, según el artículo 41 de la Ley de Bancos. Esto permite que se puedan apalancar 14 veces el fondo patrimonial, versus la 7.3 veces de los activos de riesgo normales (créditos comerciales, construcción, etc.). El resultado de lo anterior permite a los bancos que con el mismo patrimonio puedan tener carteras mayores, y en cierta forma al ser el mix más barato, permite ofrecer una tasa menor: 7 - 10% para vivienda versus 15-18 %.para inmuebles comerciales9.

En cambio en el sector productivo normal la tasa comercial esperada es más alta, lo que hace que los tomadores de crédito tiendan a programar sus inversiones a partir de esta masa, así los negocios inmobiliarios mercantiles esperan rendimientos entre 13 y 16 por ciento, mientras que los de vivienda oscilan entre 8 y 9 por ciento.

Por lo anterior, los inversionistas en vivienda para alquiler, al tener que tomar un crédito comercial normal pretenden que por lo menos sus flujos de pago coincidan con las cuotas de arriendo, lo que significa el pago de primas mayores. Por ello es importante mantener los arrendamientos financieros del sector vivienda en términos tales que la tasa financiera o de retorno se mantenga en los niveles antes dichos, entre 8-9%.

Lo que sucede con el producto que se estudia es que según el mercado, la población paga más prima o

9 Artículo 41 de la Ley de Bancos: Relación entre Fondo Patrimonial y Activos Ponderados. Con el objeto de mantener constantemente su solvencia, los bancos deben presentar en todo tiempo una relación de por lo menos el doce por ciento entre su Fondo Patrimonial y la suma de sus activos ponderados, netos de depreciación, reservas y provisiones de saneamiento. Para estos efectos se ponderarán: (…)b) Por el cincuenta por ciento de su valor total, los valores correspondientes a: los préstamos con garantía de bancos locales; los créditos a bancos locales excepto los préstamos convertibles en acciones, según el Artículo 86 de esta Ley, los cuales se ponderarán por el ciento por ciento; los créditos de largo plazo otorgados a familias de medianos y bajos ingresos para adquisición de vivienda totalmente garantizados con hipotecas; los depósitos de dinero en bancos locales; el valor de los avales, fianzas y garantías; otros compromisos de pago por cuenta de terceros; las cartas de crédito, neto de depósitos de garantía y prepagos; y los préstamos con garantía de sociedades de garantía recíproca salvadoreñas;(…)

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más interés. Para el caso, las familias que solo compran lote, pagan un interés alto y poca prima (2 o 3 %), versus familias del sector informal que pagan una mayor prima y pueden pagar cuotas más altas, por lo que el producto “vivienda” que pueden adquirir resulta mayor al lote, pero menor de lo lograrían si sus ingresos fueran formales10. En consecuencia, lograr igualar el tratamiento de la tasa para los créditos que los bancos puedan dar a sus afiliadas las arrendadoras del grupo o consorcio, debería poder tener los mismos requerimientos de capital del crédito para vivienda familiar que el banco tiene para sus hipotecas.

3.1.3 El leasing versus el mutuo hipotecario.

Finalmente, pero no por ello menos importante, es necesario plantear un elemento de la naturaleza del LH que toma a los ojos del inversionista una inmensa ventaja sobre la hipoteca, y es que la propiedad es del arrendante. No escapa a nadie que a mayor nivel de liquidez de la garantía, más facilidad para otorgar el crédito. Es por ello que las opciones prendarias en los muebles y la retroventa en inmuebles son opciones muy utilizadas en el financiamiento informal, pues el análisis del crédito no es obligatoriamente tan formalmente estricto, ya que la garantía se encuentran en poder del prestamista.

En el caso del LH, la figura es plenamente formal y garantizada, exceptuando el aspectos de retomar en uso del inmueble la propiedad nunca está en duda, por lo que riesgo real sobre la “garantía” no existe.

Un elemento como este debería ser un incentivo para ampliar la población objeto a sectores no formales, pero que pudieran aceptar una forma de financiamiento como este, o a los formales, condiciones de flujo de pago mejores que las generadas en un mutuo hipotecario en igualdad de condiciones.

10 Esto en concordancia con el aforismo de que realmente no se compra vivienda, se compra crédito.

3.2. LAS CARACTERÍSTICAS DEL LH QUE SE PROPONEN.

A continuación se puntean las características del LH cuando se destine a viviendas para poblaciones pobres o de interés social.

Como aclaración necesaria hay que establecer que la naturaleza del LH debe ser mantenido lo más libre y de acuerdo a las decisiones o creatividad del empresario.

En verdad el contrato permite variaciones de estructura en tasa de interés, primas o pagos anticipados e inclusive estructuración del flujo de tal manera que se ajuste a las necesidades actuales de la familia, para luego ejercer la opción por el valor remanente, con precios fijos o ajustados. En fin la creatividad es la regla.

Sin embargo en los párrafos siguientes se plantean algunas consideraciones pensando más en el sector de escasos recursos o en general de interés social.

3.2.1 Modalidad básica

A. Tres partes: a. proveedor o sea el dueño original,b. el arrendante, quien ha comprado la vivienda y, a su vez el promitente vendedor y, c. el arrendatario y promitente comprador.

B. Plazo: no menor a 5 años ni mayor a 30.

C. Prima requerida: desde 0 a un 5%. La prima o pagos anticipados de capital se tratarán como abono al precio, según lo pactado en el contrato.

D. Opciones de Canon:• Solo el costo financiero: es el equivalente

bancario a un período de gracia, dejando el precio fijo desde el inicio del contrato, esto permite que con la inflación y el comportamiento secular de los ingresos, las familias en unos años están en capacidad de

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tomar ya en propiedad con o sin hipoteca la propiedad.

• Costo financiero más pago constante de capital: esta es una modalidad solo para aquellos que su problema no es de capacidad de pago, sino de formalización de sus ingresos y por lo que no logran obtener calificaciones de burós de créditos, lo que les impide el acceso al crédito bancario.

• Costo financiero con pago creciente de capital: hace las equivalentes de un mutuo.

Estas opciones deben ser definidas claramente en el contrato y también lo que suceda con pagos extraordinarios, manejo de la mora, pagos parciales y valor del precio de compra.

E. Elementos esenciales.• La entrega del bien para uso y goce

• El establecimiento de un canon periódico que suele llevar implícito el aporte al capital, así como, el precio remanente el cual una vez pagado activa la obligación del arrendador de otorgar la venta correspondiente.

• La existencia en favor del arrendatario de una opción de adquisición.

Como puede apreciarse, en el modelo básico de LH existe tres dueños secuenciales el dueño original de la vivienda, normalmente un desarrollador inmobiliario, el cual con la familia interesada, la cual una vez decidida a la compra, solicita el LH a la compañía arrendadora, la una vez autorizada la operación compra la vivienda a su nombre, paga los impuestos de transferencia y la alquila a la familia, la cual paga el canon pactado y al terminar el plazo se hace dueña de la vivienda, esta venta no paga impuesto de transferencia.

PROVEEDORDUEÑO 1

ARRENDADORADUEÑO 2

Vende

Impuesto de transferencia

1ra acción 2da acción

Vende

Sin impuesto

Paga canonArrendatario Dueño 3

MODELO BÁSICO

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3.2.2 Particularidades del LH

Puede ser bancario, mediante una subsidiaria específica, tal como actualmente operan las arrendadoras del sistema bancario.

En países como Colombia se ha llegado a autorizar directamente al banco para actuar como arrendatario. Eso en la legislación bancaria salvadoreña no es posible pues tienen prohibido negociar con inmuebles, por lo que solo se les autoriza en el caso de activos extraordinarios, pero tienen un plazo de dos años para venderlos, por lo que el leasing directo no sería posible, es por eso que los bancos cuentan con compañías afiliadas al grupo financiero cuya función es específica para arrendar

En este caso, y como ya se dijo, sería adecuado que las inversiones en arrendamientos financieros de vivienda vía la subsidiaria tengan para efecto del patrimonio ponderado, la misma ponderación que la propia cartera de los bancos. Esto es importante porque según el artículo 41 de la LB, la vivienda tiene como coeficiente de riesgo la mitad de los otros sectores, lo que permite que la tasa de interés pueda ser menor cuando son viviendas para habitar.

Como se podrá apreciar de la mera lectura el art 41 LB, no fue pensado para cuando se tiene la propiedad de la vivienda, sino cuando el banco da la hipoteca, el referido artículo de la LB podría ser interpretado por la SSF como una analogía a la hipoteca, aceptando que la LAF es una modificación tacita al art. 41. Si tal argumento no prospera habrá que modificar la ley para lograr este objetivo.

Tal equiparación es fundamental para lograr que las familias paguen menor cuota, pues de lo contrario la tasa hipotecaria será menor que la tasa de cálculo del canon, por lo que la operación no sería atractiva a los deudores de bajos ingresos.

Opción preferente a deudores que dieron en pago: los bancos y las entidades como el FSV que tienen una gran cantidad de viviendas recuperadas pudieran usar esta opción y proteger el derecho de las familias a mantener o recuperar sus viviendas

En el caso del FSV, se requiere un apartado especial, pues la cantidad de activos recuperados, >3,000 o por recuperar, >10.000, constituyen un importante sector de la existencia de viviendas, sin embargo el FSV no utiliza mecanismos como el leasing, sino únicamente arrendamiento o hipoteca.

Este problema podría resolverse autorizando expresamente al FSV, para utilizar el leasing y proponiendo que en él se pueda crear una especie de patrimonio especial que lo exonere de la obligación de vender los activos al menor tiempo. O una solución en el caso del FSV podría ser autorizar una actividad con personalidad jurídica propia y con patrimonio propio, pero sujeta el régimen básico del FSV a la cual le trasladen todos los activos recuperados para que sean administrados en forma especializada.

El FSV por su magnitud y por el área geográfica que cubre su cartera enfrenta graves problemas para recuperar activos, por lo que dotarlo con herramientas legales especiales también sería partes de la reformas a cubrir.

Otros aspectos de interés que deben definirse en regulaciones y/o explicitarse en el contrato.

• En caso de haber abonos a capital, deberán contabilizarse por separado y constituir un crédito a favor del arrendatario, el cual se liquidará a la finalización del contrato sea esta normal o extraordinaria.

• Debe existir o regularse una adecuada relación entre precio pactado, valor al fin del periodo y ajustes en términos reales, y debe tenerse una forma fácil de garantizar el pago cuando exista una crisis y o el desalojo del inquilino.

• Fijar un máximo porcentaje del ingreso familiar mensual, a usar como canon, se recomienda no exceder del 30%.

• Información mensual o periódica del estatus de la cuenta, con la información siguiente:• Cuánto del valor del bien ya fue aportado,

así como los otros abonos incluidos en el canon, seguros y demás.

• Debe tener un mecanismo de registro o protección contra demandas al arrendante.

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3.2.3 Subtipos de LH.

Se proponen además del LH normal, instrumentar dos modalidades que pueden exigir tratamientos jurídicos especializados, pero que a su vez constituyen un amplio mercado para desarrollar en corto plazo este producto. Estas son:

• El LH basado en lotes: este subtipo es quizás el que plantea mayores retos por cuanto las llamadas lotificaciones aun cuando estén formalizadas técnicamente, usualmente operan utilizando modelos de contratación estilo leasing pero sin definir los derechos de los arrendatarios, especialmente para terminar extraordinariamente el contrato. Además los documentos suelen ser poco formales, el arrendador no necesariamente es el dueño y no identifican el bien que se arrienda, por lo que no son inscribibles.

• Dicho lo anterior, lo cierto es que resulta una opción interesante si se trabaja para promover su formalización, otorgando ventajas como el no pago del IVA y otros tratamientos posibles como decir: descuento o titulación de flujos, protección contra acreedores no privilegiados, e inclusive procesos de garantía.El LH basado en la comercialización de las viviendas recibidas en pago por el sistema bancario, incluido el FSV, potenciando al futuro que pueda ser un instrumento de permitir que familias que cayeron en impago pero no responden al perfil de mal deudor, puedan mantener sus viviendas contando con un sistema de pago adecuado a su situación en la crisis, pudiendo pagar el resto de capital en el momento que su situación vuelva a ser normal. A continuación se muestra el esquema que se sugiere:

MODELO ACTIVOS BANCARIOS

BANCODUEÑO 1

ARRENDADORADUEÑO 2

Entrega al Banco

Con impuesto

Arriend

a VendeSin impuesto

Pago de canonArrendatario Dueño 3

Deudor

Transf

iere

Sin im

puesto

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CAPITULO CUARTOEL MECANISMO DE FOMENTO

4.1 ASPECTOS GENERALES DEL MECANISMO PROPUESTO

Línea de Crédito

Es importante tener en consideración que cualquier mecanismo de fomento, incentivos o subsidios, deben tener como prioridad dos premisas fundamentales, a saber:

A. Tratar de evitar en la medida de lo posible el alza en el precio final del inmueble objeto del Leasing Habitacional (LH); y B. Buscar la forma que las cuotas mensuales de arrendamiento sean lo más bajo posible.

Es de suponer que las empresas especializadas en LH cuenten con el capital y recursos necesarios y suficientes para financiar sus proyectos, tanto en el corto como en el largo plazo. Sin embargo, ya que como se estableció en el capítulo de los agentes participantes, los inversionistas en el mercado de valores requieren que los flujos de la cartera de leasing tengan al menos una madurez de dos años, por lo que para superar el círculo vicioso que esta condición significaría, se recomienda la creación de un fondo de redescuento inicial de parte de BANDESAL por medio de mecanismos alternativos tales como:

a. Créditos adecuados en términos de costos y plazos de instituciones u organismos internacionales como el BID, Banco Mundial, KFW u otros.b. Titularización de flujos futuros de las diferentes carteras que actualmente maneja BANDESAL.c. Otros créditos interbancarios, siempre y cuando las condiciones en términos de plazos y tasas de interés sean adecuadas para operaciones de LH.

La colocación de estos recursos a los constructores o empresas arrendadoras para créditos de corto plazo

debiese otorgarse al costo de fondeo más un margen de entre 3 y 5 puntos básicos como máximo.Para los créditos de largo plazo por parte de las empresas operadoras del LH, a los arrendatarios estos podrían otorgarse a plazos de 12, 15 o 20 años, a una taza que no sobrepase al costo de fondeo de dichas empresas más un margen de entre 2 a 3 puntos básicos como máximo.

Fondo de Garantía

Adicionalmente, es importante considerar que BANDESAL pueda constituir un Fondo de Garantía al arrendatario, que cubra al arrendador una determinada cantidad de meses dependiendo de los supuestos económicos en lo que se calcule esta garantía. Es decir, si por ejemplo en caso de que la familia falle en sus ingresos, se calcula que 90, o 180 días, es el tiempo necesario para recomponer sus ingresos, y se emite la garantía en esos términos, a fin de que el fondo cubra los pagos del arrendamiento, mientras la coyuntura y la condición subsista o se cumpla el plazo.

Además, podría considerarse este fondo de garantía, para cubrir también el caso especial de cuando el arrendador tiene que esperar para lograr el fin de un proceso de desahucio, sin que además la familia no cuente con un período de aviso del mismo y sin que el arrendador tenga que cubrir como pérdida los meses en que gestiona el desalojo. Este tipo de producto, en la forma que aquí se plantea no existe en el mercado, por lo habría que hacer los cálculos actuariales o modelos econométricos para determinar, en los grupos de población específica, la recurrencia de estas condiciones, sin embargo como la fianza cubriría no el valor total de la casa, si el periodo de transición, no debe ser un costo inaccesible a las familias. El Fondo de Garantía, según consulta con bancos comerciales, puede perfectamente ser una adecuación del fondo actual que ya tiene BANDESAL.

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La viabilidad de descontar o empaquetar las carteras de leasing

En consulta realizada con los fondos de pensiones y con casas empaquetadoras y estructuradoras de emisiones bursátiles, estos mostraron mucho interés en documentos de este tipo, señalando que deben cumplir eso sí, todos los procesos que su ley demanda, lo que resumidamente sería.

• La madurez ya dicha de la cartera.• Inscripción del emisor y la emisión en la intendencia

de valores.• Calificación de primer nivel de dos empresas

calificadoras.• Estructuración en plazos de acuerdo a los

destinatarios esperados: normalmente un 30% a plazo no mayor de 5 años para los inversionistas normales, y el 70% a 14 o 15 años para los fondos de pensiones.

4.2 ASPECTOS LEGALES

Como los procesos tienen sus tiempos, puede pensarse un lapso en paralelo en el cual se trabaje en la reforma legal mientras BANDESAL gestiona los recursos para el fondo de descuento de los contratos y el fondo de garantía. Se podría estar trabajando en los siguientes aspectos:

A. Elaborar y gestionar una ley especial del LH o como alternativa una reforma a la LAF y demás leyes relacionadas, (se presenta un proyecto de decreto en el anexo II)B. Se elaboren y gestionen reformas a las leyes del FSV y FONAVIPO a fin de permitir con claridad el manejo de una cartera de LH, pero con una forma contable y financieramente independiente que permita que estas instituciones puedan otorgar en leasing sus activos inmobiliarios o recuperados, e inclusive los que se encuentran por recuperar. Esto tendría como propósito no solo sanear su cartera de activos, sino también abrir soluciones a familias que siendo usualmente buen sujeto de crédito, por razones de la crisis o de la coyuntura, han entrado en imposibilidad de pago.

C. Elaborar y gestionar la reforma de la LB para potenciar soluciones como la explicada anteriormente, sobre equiparar el tratamiento en la ponderación de riesgo a los créditos que los bancos otorguen a las arrendadoras de vivienda familiar, que como se dijo además permitan mayor y mejor financiamiento a vivienda .

4.3 ASPECTOS TRIBUTARIOS A CONSIDERAR

Estas son solo consideraciones para evaluar apoyos a la clase media empleada o profesional joven, aun cuando se estima de difícil logro, dadas las condiciones fiscales actuales.

• Considerar que la parte de pago de intereses pueda ser utilizado como descuento de la renta, hasta el límite que se considere adecuado.

• El estar haciendo uso de LH pudiera permitir a las familias que ya son objeto de retención de impuesto, pero que finalmente pagan poco impuesto y suelen ser beneficiarios de devolución, el que sus descuentos mensuales sean disminuidos y potenciar así su flujo mensual.

• Reafirmar la exención del IVA.• Regular como exentas del impuesto de transferencia

de inmuebles, las transacciones posteriores a la venta del proveedor original, especialmente importante en el caso de activos bancarios, o transferencias completas de lotificaciones o urbanizaciones, intermediarios que luego transferirarn a las arrendadoras definitivas.

4.4 SIMPLIFICACIÓN DE TRÁMITES

Se recomienda revisar tanto los procesos como los costos de toda la tramitología para la obtención de los permisos de construcción (OPAMSS, Ministerio de Medio Ambiente, etc.), así como, para la constitución de las empresas especializadas en administrar LH (Superintendencia del Sistema Financiero, Centro Nacional de Registro, Municipalidades, entes regulados, entre otros). Este aspecto es especialmente importante en el proceso de incorporación de lotificaciones al LH, asi como en el caso de desarrollos habitacionales que se pretenda utilizar la figura del LH como la forma básica de comercializar.

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CAPITULO QUINTOCONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

La conclusión más importante de este estudio es que el producto Leasing Habitacional, LH, es perfectamente viable en el marco de nuestra legalidad.

No obstante esto, existen una serie de vacíos que requerirán ser regulados, en especial la mecánica de liquidación de fondos y el tratamiento de los pagos anticipados en la eventualidad de una terminación anticipada, la determinación del valor de compra, la protección frente terceros acreedores, etc.

Se recomienda en el caso de LH sea necesario obtener la licencia de operar como arrendante, y emitir la normativa al respecto, esto puede ser hecho por el VMVDU o por una de las Superintendencias la del Sistema Financiero o la Empresas.

Para la población de bajos ingresos es decir menos con ingresos de hasta US$600 al mes, dadas las opciones de vivienda formal, solo se podrá lograr que accedan a estas si la estructura de flujos permite que los cánones sean cercanos a los US$200. Lo anterior supone favorecer todas aquellas medidas que bajen el interés, o mecanismos de crédito que difieran el pago de la vivienda y/o parte de los intereses.

Existen sectores de población demandantes de vivienda que podrían verse altamente beneficiados con un producto como el LH, siendo estos el sector de

lotificaciones y los activos inmovilizados de los bancos y en especial del FSV. Esto sin embargo, requerirá normativa ad hoc al respecto para cada situación.

Para lograr la plena operatividad del producto será requerido emitir resoluciones administrativas o reformas legales que permitan nivelar el tratamiento bancario sobre la ponderación de riesgo, permitir que los activos inmovilizados de vivienda se puedan tratar como LH sin castigar las reservas u otros requisitos actualmente exigibles por la LB. Se debe definir con claridad que el canon del LH no paga IVA si la vivienda es familiar. Estos aspectos son realmente importantes y resulta casi mandatorio hacerlos, si se quiere que el producto sea competitivo en el mercado.

Evaluar emitir una normativa especial, sea a nivel de un capítulo de la LAF o preferentemente como una ley especial que resuelva las temáticas aquí señaladas, y de ser posible, la forma de incorporar a las lotificaciones formales. .

En relación al mecanismo de fondeo, puede intentarse perfilar el fondo de garantía en las modalidades planteadas o el mecanismo puente para permitir la maduración en el corto plazo de la cartera para ir a bolsa, esto porque calzar la captación con la duración de largo plazo es importante para la sanidad de las instituciones.

11 Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano. 12 Se anexa un proyecto de normativa, en el supuesto de que se emita una sola ley.

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ANEXO 1PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE EL LEASING HABITACIONAL

Nota al anexo: la mayoría de estas preguntas fueron obtenidas de la Federación de LEASING de Colombia, por ello están planteadas como vigentes. Sin embargo en El Salvador deben verse como preguntas a futuro, aun cuando mucho de lo dicho ya tiene regulación específica o general. De no ser así se señala en el texto.

¿Existe alguna diferencia entre el leasing habitacional y el leasing financiero en general; en materia de propiedad del bien durante el plazo del contrato?

El bien inmueble es entregado en propiedad para leasing habitacional a la entidad autorizada durante el término del contrato, el derecho de dominio lo conservará hasta tanto el Arrendatario ejerza la opción de adquisición y/o pague su valor.

¿Cuáles son las reglas aplicables al leasing habitacional destinado a vivienda familiar?

En los contratos de leasing habitacional destinado a vivienda familiar se debe aplicar las siguientes reglas:

1. El arrendatario deberá habitar el inmueble entregado en leasing destinado a la adquisición de vivienda familiar.

2. Los contratos de LH deben contemplar una opción de adquisición a favor del arrendatario.

3. Los límites al costo financiero atenderán los mismos principios establecidos en El Salvador en la Ley Contra La Usura.

4. El valor de ejercicio de la opción de adquisición no podrá ser superior al 30% del valor comercial del bien al momento de la celebración del contrato de LH. Este límite no operara cuando se trate de operaciones de LH cuya finalidad sea lograr acuerdos de cartera de normalización de vivienda (esto no tiene regulación en El Salvador).

5. El arrendatario podrá ceder el contrato de LH mediante autorización expresa y escrita de la entidad autorizada, quien previo a su otorgamiento, deberá haber estudiado al futuro con el fin de determinar su capacidad para el cumplimiento de las obligaciones del contrato.

6. La entidad autorizada podrá ceder el contrato de leasing habitacional a otra entidad autorizada para la realización de este tipo de operación, sin necesidad de aceptación del arrendatario. En este caso, la entidad cedente informará por escrito al arrendatario el nombre de la entidad a la cual se ha acreditado el contrato y la fecha a partir de la cual la cesión se hizo efectiva. El concepto de “entidad autorizada” no existe

en El Salvador para el arrendamiento financiero, se recomienda incorporarlo para el LH.

7. El arrendatario podrá ceder a un tercero el derecho a ejercer la opción de adquisición, la cual solo producirá efectos cuando sea aceptado por la entidad autorizada.

8. La entidad podrá exigir al arrendatario las garantías que su juicio considere necesario para garantizar el cumplimiento de las derivadas del contrato. Dichas garantías tendrán los mismos efectos de una clausula penal.

9. Los contratos de leasing habitacional deberán celebrarse por escrito.

10. Al inicio del contrato, la entidad autorizada deberá entregar al arrendatario el bien inmueble libre de gravámenes y a paz y salvo por concepto de impuestos, servicios públicos y administración.

En Colombia, por considerarse el LH destinado a la adquisición de vivienda familiar como un mecanismo del sistema especializado de financiación de vivienda a largo plazo, son de obligatorio cumplimiento las reglas siguientes:a. Los flujos derivados de los contratos de LH podrán ser objeto de proceso de titularización. En El Salvador ya se entiende así, no se cree necesario dar norma para ello.b. Debe tener una tasa de interés remuneratoria que se cobrará en forma vencida y no podrá capitalizarse. c. Debe tener un plazo comprendido entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30) años como máximo.d. Los sistemas de amortización tendrán que ser expresamente aprobados por la superintendencia financiera. Esto no existe en El Salvador.

11. Podrá pre pagarse total o parciamente en cualquier momento sin penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a legar si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.

12. Para su otorgamiento, es necesario obtener y analizar la información referente al respectivo arrendatario y el inmueble, con base a una metodología técnicamente idónea que permita proyectar la evolución previsible, tanto del precio del inmueble como de los ingresos del arrendatario, de manera que, razonablemente, pueda concluirse que el contrato durante su vida, podrá ser puntualmente atendido.

13. Estar asegurados contra los riesgos del incendio y terremoto.

14. Podrá financiarse hasta el cien por ciento (1000%) del valor

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del inmueble…

15. El primer canon no podrá representar más de treinta por ciento (30%) de los ingresos familiares.

¿Cuáles son las reglas aplicables a las modalidades de leasing habitacional?

Las otras disposiciones aplicables son las siguientes:

1. El bien inmueble entregado en LH deberá ser de propiedad de la entidad autorizada durante el término del contrato. La propiedad se transferirá al arrendatario cuando ejerza la opción de adquisición, pague su valor y se cumplan las normas aplicables sobre de la propiedad.

2. Se permite la posibilidad de que varias entidades autorizadas entreguen en leasing conjuntamente un inmueble de propiedad mediante la modalidad de leasing habitacional sindicado.

3. Las partes podrán acordar el ejercicio de la opción de adquisición anticipadamente, en cuyo caso deberá estipular en el contrato las condiciones a que estaría sujeto a dicho ejercicio.

4. Es obligatorio contar con un seguro contra incendio y terremoto cuya cobertura ampare el bien inmueble; no obstante, de manera opcional, el arrendatario podrá tomar un seguro de vida en los términos que se acuerden con las entidades autorizadas.

5. Las entidades autorizadas deberán suministrar anualmente, durante el primer mes de cada año calendario, información suficiente y de fácil comprensión para los arrendatarios, respecto de las condiciones de sus operaciones de leasing habitacional, la cual debe contener al menos lo siguiente:

a) Una proyección de los cánones a pagar en el año que comienza.b) La discriminación de los montos imputados al precio del bien, el costo financiero y los seguros pagados por el arrendatario en el año inmediatamente anterior.

6. Los contratos de LH no requieren elevarse a escritura pública. Solo será necesaria la escritura pública cuando se efectúe la transferencia del dominio del inmueble a título de LH, una vez se ejerza la opción de adquisición y se pague su valor.

En el evento de que un contrato de leasing habitacional se hagan pagos distintos a los cánones ordinarios, ¿cómo se deben reflejar dichos pagos en el contrato?

Dichos pagos se deberán imputar al contrato de la siguiente forma, a elección del arrendatario:

1. Menor valor de los cánones. 2. Una reducción del plazo del contrato. 3. Un menor valor de la opción de adquisición.

Dichos pagos extraordinarios se podrán realizar al inicio del contrato o en alquiler momento durante la ejecución del mismo.

En los contratos de leasing habitacional ¿se puede estipular el ejercicio anticipado de la opción de adquisición?

Si, las partes pueden acordar el ejercicio de la opción de adquisición anticipadamente, en cuyo caso deberán definir en el texto del contrato, de común acuerdo, las condiciones a que está sujeto dicho ejercicio. En la actualidad de leasing habitacional destinado a vivienda familiar el ejercicio anticipado de la opción de adquisición no puede ser sancionado.

En materia de seguros ¿qué se aplica en los contratos de leasing habitacional?

El contrato de leasing habitacional tendrá como mínimo los siguientes seguros:1. Seguro contra incendio y terremoto, que ampare el bien inmueble.

2. Opcionalmente, el arrendatario podrá tomar un seguro de vida en los términos acordados con la entidad arrendadora, quien deberá informar suficientemente al arrendatario, al momento de la celebración del contrato de leasing habitacional, el alcance de la cobertura y las consecuencias en el evento de no tomar el amparo.

El arrendatario podrá tomar los seguros a que haya lugar, directamente, con las compañías de seguros legalmente establecidas.

¿Cuáles son los efectos tributarios del leasing habitacional?

En El Salvador y de acuerdo con lo previsto en la ley del IVA, al ser un arrendamiento para vivienda familiar, el pago deberá estar exento del IVA. No tienen ningún tratamiento especial en impuesto de renta

¿Cuáles son las modalidades y efectos de la terminación del leasing habitacional destinado a vivienda familiar?

Cuando el arrendatario ejerce la opción de compra al final del contrato, el arrendatario deberá pagar el valor residual pactado para la opción, si es que hay alguno, en su defecto la última cuota del canon, y quedan a su cargo los gastos correspondientes a la escrituración y registro del inmueble.

Si el arrendatario no decide ejercer la opción pactada procede la devolución del canon inicial y los saldos amortizados al precio más los intereses del mismo, menos el valor de uso de la vivienda por todo el período que duro el contrato.Cuando es de mutuo acuerdo procede la devolución del canon inicial y los saldos amortizados.

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ANEXO IIPROYECTO DE DECRETO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO DE VIVIENDA FAMILIARDECRETO No.

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADORCONSIDERANDO:

I. Que el artículo 119 de la Constitución de la República impone al Estado procurar que el mayor número de familias salvadoreñas lleguen a ser propietarias de su vivienda;

II. Que para alcanzar el propósito anterior se requiere de alternativas de financiamiento a la vivienda para la población salvadoreña, en especial aquéllas de escasos recursos y que no pueden optar a un crédito dentro del Sistema Financiero;

III. Que el sistema de arrendamiento financiero de vivienda familiar, realizadas habitualmente por agentes especializados en la materia, constituyen opciones que facilitarían el acceso a la vivienda a más personas, pues permitirán la compra de inmuebles a precios de venta muy por debajo del valor real.

POR TANTO,

En uso de sus facultades constitucionales y a iniciativa del Presidente de la República, por medio del Ministro de Obras Públicas, Transporte, y de Vivienda y Desarrollo Urbano; DECRETA, la siguiente:

LEY DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO DE VIVIENDA FAMILIAR

TITULO PRIMERODisposiciones Generales

CAPITULO ÚNICO

Objeto Art. 1.- La presente ley tiene por objeto regular los contratos mercantiles de arrendamiento financiero de vivienda familiar realizada habitualmente, así como a las personas que los celebren.

No se regirán por las disposiciones de esta ley, los que realicen accidentalmente alguna operación de arrendamiento o venta a plazo de inmuebles.

Definiciones

Art. 2.- Para los efectos de esta Ley se entenderá por:a) Vivienda familiar: las viviendas que son objeto del arrendamiento financiero de vivienda para uso y habitación de familia que la adquiere; éstas podrán ser nuevas, usadas o en construcción;b) Prima: la prestación pecuniaria inicial realizada por el

arrendatario;c) Canon: la prestación pecuniaria periódica que entrega el arrendatario, con el fin de cumplir con las obligaciones estipuladas en el arrendamiento;d) En adición al canon: prestación pecuniaria en adición al canon de arrendamiento, que entrega el comprador a cuenta del precio de la venta; y e) Precio: la prestación pecuniaria que se entrega por la venta del inmueble parte incluida en el canon y parte en abonos adicionales

TITULO SEGUNDODel Arrendamiento Financiero de Vivienda Familiar

CAPÍTULO IDel Contrato y las Partes

Arrendamiento Financiero de Vivienda Familiar

Art. 3.- Se entiende por Arrendamiento financiero de vivienda familiar el negocio jurídico por el cual, el arrendador inmobiliario adquiere del proveedor una vivienda, para luego entregarlo en arrendamiento al arrendatario, a cambio de un precio, y éste se compromete a tomarlo, disponiendo de una promesa de venta a su favor al término del plazo acordado.En la medida que existan abonos iniciales o extraordinarios, o que como parte del canon se incluyen aportes al precio de la vivienda se trataran como con las características de la venta a plazos.

De las Partes

Art. 4.- En el contrato de arrendamiento financiero de vivienda las disposiciones de la renta aplazo constituyen las siguientes partes:a) Proveedor: el propietario del inmueble que lo entrega en administración a la arrendadora, para ser objeto del contrato de arrendamiento financiero de vivienda familiar para su venta a plazos.b) Arrendador Inmobiliario o Arrendador: la persona que habitualmente adquiere inmuebles en propiedad o administración, con el objeto de entregarlos en arrendamiento inmobiliario. En el contrato de arrendamiento inmobiliario, proveedor y arrendador inmobiliario pueden ser la misma persona;c) Arrendatario Inmobiliario o Arrendatario: la persona que toma en arrendamiento un bien inmueble para su goce, suscribiendo para ello un contrato de arrendamiento inmobiliario.d) Administrador: Empresa comprada por el arrendador para administrar el contrato y la relación directa en el arrendatario.

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Obligaciones del Proveedor

Art. 5.- Las obligaciones del proveedor son entregar el inmueble arrendado, asegurar al arrendatario su uso y, cumplidas las condiciones estipuladas en el contrato, hacer la venta del inmueble prometido.

Cuando existiere contrato de administración, el proveedor estará obligado a cumplir los acuerdos que a su nombre hubiere contraído el arrendador inmobiliario, en los límites de dicho contrato.

Obligaciones del Arrendador Inmobiliario

Art. 6.- El arrendador está obligado a garantizar el uso práctico y pleno de la vivienda interesada en arriendo, así como cumplir la promesa de realizar la venta una vez realizado el pago total de la misma Si el arrendador ha designado un administrador este estará solidariamente responsable en las relaciones anteriores.

Obligaciones del Arrendatario Inmobiliario

Art. 7.- El arrendatario es obligado al pago del canon de arrendamiento y del precio del inmueble, cuando éste no sea el mismo del precio pactado para la venta prometida, así como el cuido de la vivienda y demás obligaciones contráctales.

CAPITULO IIForma y Requisitos del Contrato de Arrendamiento Financiero de

Vivienda

Contenido del Contrato de Arrendamiento Financiero de Vivienda

Art. 8.- El contrato de arrendamiento financiero de vivienda familiar se otorgará en documento autenticado o en escritura pública y deberá contener:a) las condiciones del arrendamiento del inmueble; b) el precio del arrendamiento;c) la promesa de venta a favor del arrendatario;d) las condiciones de la promesa de venta;e) el precio de la venta prometida, entendida este precio en dos momentos, el precio original de venta y el precio remanente para al final de plazo concretar la promesa;f) la determinación del carácter en que actúa el arrendador inmobiliario, precisando si concurre en él la calidad de arrendador, propietario del inmueble arrendado, o si interviene en virtud de un contrato de administración, en cuyo caso, deberá relacionarse la cláusula especial por medio de la cual el propietario del inmueble le faculta a otorgar el contrato de arrendamiento financiero de vivienda familiar sobre el inmueble prometido;g) la descripción del inmueble, naturaleza, área, antecedente registral y gravámenes si los hubiera y las autorizaciones correspondientes, o su declaración de no existir estos gravámenes.h) las condiciones del contrato de venta que se promete celebrar, de forma que sólo falte para que sea perfecto las solemnidades

propias de la venta;h) la estipulación clara y precisa de la composición del canon, detallando la cantidad o la forma exacta de determinarlos según corresponda a un rubro especifico, ya sean éstos renta, abono, seguros, tributos o servicios;i) el plazo del contrato de arrendamiento, el cual será condición para la venta. Dicho término no podrá ser superior a los veinte años;j) el plazo para celebrar la compraventa luego de cumplidas las condiciones del contrato de arrendamiento inmobiliario;k) las condiciones en que el arrendatario puede desistir del contrato;l) la estipulación de las cláusulas penales que acordaren las partes; ym) la opción del arrendatario de pagar en cualquier época, total o parcialmente, el precio de la compraventa prometida.

Además de los requisitos aquí señalados, el instrumento deberá contener los especiales que esta Ley u otras señalen, así también incluirá cualquier otro tipo de pacto acordado entre las partes.

Prórroga del Plazo del Contrato

Art. 9.- Al cumplirse el plazo convenido para la celebración de la compraventa, si por cualquier causa no se hubiere pagado el precio total del arrendamiento, el contrato podrá prorrogarse de común acuerdo entre las partes, por un término que permita al arrendatario cumplir sus obligaciones y completar el precio pactado.

Venta del Inmueble

Art. 10.- La venta prometida se realizará:a) cuando al finalizar el plazo, el precio del arrendamiento sea cubierto y se abone una cuota simbólica que será el precio pactado para la venta prometida; yb) cuando al finalizar el plazo del arrendamiento, su precio sea cubierto y se pague el precio de la venta acordado del inmueble prometido en venta.

Las partes no podrán estipular límites al derecho de dar por terminado el arrendamiento en cualquier momento y celebrar anticipadamente la venta del inmueble, de conformidad a las cláusulas pactadas al respecto, o de común acuerdo.

Prohibición Expresa

Art. 11.- Se prohíbe que los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento financiero de vivienda familiar estén sometidos a cualquier tipo de gravamen o derecho que límite su uso, excepto cuando:

1.se hubiese constituido a favor de un banco debidamente autorizado por la Superintendencia del Sistema Financiero, y la garantía se hubiese constituido a efecto de asegurar el

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financiamiento de las obras de construcción o mejoramiento del inmueble. O,2.cuando el contrato de arrendamiento de vivienda se realice sobre un lote en una propiedad sobra la que exista gravamen y el acreedor haya otorgado autorización expresa e incondicional para la realización de este tipo de contratos. Autorización Bancaria

Art. 12.- En caso que el inmueble objeto del arrendamiento inmobiliario, esté gravado con un banco del sistema financiero, previo el otorgamiento del contrato, será necesario que el arrendador inmobiliario obtenga, por escrito, la autorización del banco acreedor respectivo, para el perfeccionamiento de aquél.

Inscripción Registral

Art. 13.- Para que el contrato de arrendamiento financiero de vivienda familiar sea oponible ante terceros, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y surtirá efectos desde su fecha de presentación cuando le siguiese inscripción.La obligación de inscribirlo corresponde al propietario, quien responde por los daños y perjuicios que su falta acarrea.

Una vez inscrito el contrato, el lote o la vivienda objeto del mismo será inembargable por cualquier motivo, no así los flujos económicos derivados del contrato.

CAPÍTULO IIIDe los Efectos del Arrendamiento Inmobiliario

Venta y Cesión de Derechos

Art. 14.- El arrendatario podrá ceder los derechos y obligaciones del contrato suscrito, previa notificación al arrendador inmobiliario, el que no podrá negarse sin causa justificada. La cesión deberá incluir el saldo del arrendamiento.

El proveedor o el arrendador inmobiliario, según el caso, sólo podrán enajenar el inmueble arrendado cuando se cedan conjuntamente los derechos y obligaciones del contrato, y siempre que el cesionario sea otro arrendador inmobiliario. La cesión no producirá efectos sin la notificación previa al arrendatario, su aceptación no será necesaria.

Transmisión

Art. 15.-Siempre y cuando no operare ningún seguro, los herederos o legatarios, en su caso, podrán continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, en los mismos términos pactados por el causante, sin que el proveedor o el arrendador pueda hacer valer la defunción como causal de terminación del contrato. Toda estipulación en contra de esta norma se tendrá por no escrita.

Daños y Reparaciones del Inmueble

Art. 16.- Si la vivienda sufriere daños durante la vigencia del arrendamiento financiero de vivienda familiar que provengan de vicios ocultos, serán reparados por el arrendador inmobiliario.

Para los efectos de la presente ley, se entenderán por vicios ocultos los que reúnan las características siguientes:a) que tengan una causa anterior a la celebración del contrato;b) que impidan su uso natural, en todo o en parte, de manera que conociéndolos, el arrendatario no hubiese celebrado el contrato o lo hubiere celebrado en otras condiciones; yc) no haberlos manifestado al arrendador inmobiliario y que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o que no haya podido fácilmente reconocerlos en razón de su profesión u oficio.

Si los daños provinieran de otras causas diferentes a las señaladas en el inciso anterior, su reparación será de cargo del arrendatario, salvo pacto en contrario.

Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de las acciones ordinarias de rescisión del contrato, rebaja del precio o indemnización por daños y perjuicios que pudiere ejercer el arrendatario de conformidad a las normas legales vigentes.Causales de terminación anticipada

Art. 17.- El contrato y la correspondiente promesa de venta o de compraventa, según corresponda, terminarán anticipadamente, caducando los plazos estipulados, por las siguientes causas:a) por falta de pago de las prestaciones pecuniarias económicas que se mencionan en la presente ley;b) por daños graves causados a la vivienda, imputables al proveedor o al arrendatario inmobiliario, sus herederos, legatarios, según sea el caso;c) por incumplimiento de las obligaciones del contrato;d) por la negativa de los herederos o legatarios del arrendador, de continuar con el contrato de arrendamiento inmobiliario; e) por quiebra, suspensión de pagos, o concurso de acreedores del proveedor o del arrendatario inmobiliario;f) en caso de presentarse alguno de los daños estipulados en el artículo 17 de la presente ley; g) por destinar el inmueble a actividades ilícitas; y, h) por otras causas que se estipulen en el contrato.

En los casos en que la terminación del arrendamiento financiero de vivienda familiar se haga judicialmente, será la resolución judicial debidamente ejecutoriada la que dará por terminado el contrato.

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TITULO TERCEROArrendamiento Fiscal y otras prorrogativas.

CAPÍTULO ÚNICO

Pago del IVA

Art. 18.- Los cánones cancelados en cumplimiento de un contrato de arrendamiento de vivienda, gozaran de la exención establecida en el Art. 41 de la Ley De Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios.

Pago de Impuesto de Transferencia Art. 19.- El impuesto de transferencia se regulará de conformidad a la Ley De Arrendamiento Financiero.

Derechos Registrales Art. 20.- La constitución del arrendamiento financiero será tratada a efecto de los derechos registrales, como contrato de valor indeterminado. Ponderación de Activos Bancarios

Art. 21. Los bancos y demás entidades supervisadas por la Superintendencia del Sistema Financiero, trataran los créditos que otorguen a las arrendadoras para fines de establecer su fondo patrimonial, con una ponderación de activos en un 50%, siempre que los créditos sean para adquirir vivienda que luego será entregada a una familia para su uso, mediante un contrato de arrendamiento financiero. Los flujos de estos contratos servirán de contragarantía a los financiamientos que el Banco otorgue,

TITULO CUARTOArrendadores Inmobiliarios

CAPITULO IDisposiciones Generales

Arrendadores Inmobiliarios

Art. 22.- Son arrendadores inmobiliarios las personas naturales o jurídicas que adquieran habitualmente inmuebles en propiedad o administración, con el objeto de entregarlos en arrendamiento financiero de vivienda familiar.

Operaciones

Art. 23.- Los arrendadores inmobiliarios, dentro de los límites que impone su actividad, podrán realizar entre otras, las siguientes operaciones:a) celebrar operaciones de arrendamiento inmobiliario, individual o conjuntamente, sobre bienes inmuebles;b) celebrar la venta a plazos de inmuebles;c) celebrar contratos de administración; d) gestionar los negocios relacionados con el arrendamiento financiero de vivienda familiar de inmuebles propiedad de un

proveedor; e) actuar como representante de arrendadores inmobiliarios extranjeros;f) celebrar la venta de inmuebles, en su carácter personal o en representación de terceros;g) adquirir inmuebles para ser objeto de contratos de arrendamiento financiero de vivienda familiar O venta a plazos;h) adquirir el derecho de superficie para construir viviendas que han de ser objeto de arrendamiento inmobiliario;i) realizar tareas para la comercialización de bienes inmuebles que serán sometidos a contratos de arrendamiento inmobiliario; y,j) efectuar otras modalidades de arrendamiento inmobiliario, gestionar acciones que se encuentren relacionadas con el mismo, así como las que tengan por objeto el ejercicio de los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento financiero de vivienda familiar y de esta Ley.

Contrato de Administración

Art. 24.- Por el contrato de administración, este realiza por cuenta del propietario arrendante, la gestión del arrendamiento inmobiliario, comercialización y venta de inmuebles. El contrato deberá comprender las cláusulas especiales que aseguren las facultades para vender u otorgar promesas de venta de los inmuebles administrados.

El sólo contrato de administración faculta al Administrador a realizar los asuntos generales que no necesiten mandato especial.

Requisitos del Contrato

Art. 25.- El contrato de administración y sus modificaciones posteriores, se otorgarán por escritura pública y deberán inscribirse en el Registro de Comercio. La falta de inscripción hará nulos los actos realizados por el Administrador, salvo inscripción posterior.

Responsabilidad

Art. 26.- El Administrador responderá por las obligaciones del propietario ilimitada y solidariamente, sin que tenga derecho a subrogación o reembolso.

CAPÍTULO IIObligaciones de los Arrendadores Inmobiliarios

Autorización de la Superintendencia

Art. 27.- Ningún arrendador inmobiliario podrá celebrar los contratos a que se refiere la presente ley, si no es con previa autorización de la Superintendencia de Obligaciones Mercantiles, la cual, para otorgarla, revisará el plan de operaciones de la empresa y la solvencia económica del solicitante.

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Fondo de Garantía

Art. 28.- Los arrendadores inmobiliarios que celebren esta clase de contratos, estarán obligados a constituir un fondo de garantía suficiente que le será fijado periódicamente por la Superintendencia de Obligaciones Mercantiles, atendiendo el volumen económico de su empresa.

Vigilancia

Art. 29.- La Superintendencia de Obligaciones Mercantiles ejercerá estricta vigilancia sobre los arrendadores inmobiliarios que realicen las operaciones contempladas en esta ley, a fin de comprobar si dan cumplimiento a las obligaciones que aquí se les impone y si su situación económica no pone en peligro los intereses de los arrendatarios inmobiliarios y compradores. En caso contrario, queda facultada dicha oficina para suspender las operaciones respectivas e intervenir el negocio correspondiente, a fin de liquidarlo solventando todas las obligaciones contraídas con los tomadores.

Información

Art. 30.- Los arrendadores inmobiliarios quedan obligados a comunicar mensualmente a la Superintendencia de Obligaciones Mercantiles, una cuenta resumida de las operaciones relacionadas con esta ley, para fines de vigilancia y para que pueda ser consultada por cualquier interesado.

TITULO CUARTOProcedimientos

CAPITULO UNICO

Ajuste de Cuentas

Art. 31.- En caso de terminación del contrato de arrendamiento financiero de vivienda familiar, se procederá entre las partes al ajuste de cuentas, el cual se hará voluntariamente entre ellas y en la forma estipulada en el contrato respectivo. En ausencia de previsiones relativas al ajuste, o si no hubiere acuerdo, las partes podrán designar uno o más peritos que hagan el ajuste de cuentas; si tampoco hubiere acuerdo para nombrarlos, lo hará el Juez cuando una de las partes lo solicite.

Para el ajuste, el perito debe tomar en consideración la diferencia entre el estado del inmueble al tiempo del inicio de arrendamiento y su estado actual, las cantidades pagadas por el arrendamiento, la indemnización correspondiente, el goce y uso que ha tenido el arrendatario mientras arrendó el inmueble, y cualesquiera otros factores susceptibles de influir en la tasación, como las indicadas en el siguiente artículo.

Aquél que resulte deudor de saldo, está obligado a pagarlo en el término de diez días después de la notificación que se le haga a solicitud de la otra parte, con mandamientos de pago. La hoja de ajuste firmada por las partes o por los peritos,

según el caso, y visada por el juez, constituye título ejecutivo para proceder juicio ejecutivo correspondiente.

Devoluciones a Cargo del proveedor y el Arrendador Inmobiliario

Art.- 32.- Cuando no se otorgue la venta respectiva por causa imputable al proveedor o al arrendador inmobiliario, éstos tendrán la obligación de reintegrar al arrendatario o al comprador, además de las cantidades que hubiere recibido en concepto de precio de la venta, los intereses respectivos durante el período comprendido desde el otorgamiento del contrato hasta que éste quede sin efecto. Para calcular los intereses antes dichos se utilizará el promedio ponderado de la tasa de interés pasiva a ciento ochenta días que haya estado vigente durante el período arriba establecido o la que el arrendador y arrendatario acuerden en el contrato de arrendamiento.

En cualquier caso de terminación del contrato, el arrendador estará obligado a reintegrar al arrendatario, sus herederos o legatarios, el valor de los abonos parciales correspondientes al precio pactado para la compraventa del inmueble y el costo de las mejoras consistentes en ampliaciones permanentes a la construcción, efectuadas por el arrendatario con la anuencia del arrendador, deduciendo un cinco por ciento de depreciación anual; menos las deducciones de costos y penalidades definidas en el contrato en caso de presentarse una terminación anticipada del mismo si la hubiere.

Procedimientos Judiciales

Art. 33.- Al procedimiento abreviado del código procesal civil y mercantil con las acciones judiciales que se fundamenten en la presente ley, se tramitarán de acuerdo las siguientes reglas:a) el juez de lo civil del lugar en que estuviere situado el inmueble objeto del arrendamiento inmobiliario, será competente para conocer de cualquier controversia que se produzca entre las partes, así como de otras situaciones derivadas del contrato; b) las demandas que tengan por objeto obtener la declaratoria de terminación, resolución o nulidad sin importar su cuantía, se deducirán en juicio abreviado;c) todas las excepciones dilatorias que oponga el demandado se decidirán en la sentencia definitiva;d) los reclamos que haga el arrendatario para ajustar las cuentas o reclamar el saldo a su favor, se tramitarán y decidirán en pieza separada y no impedirán la declaratoria de terminación anticipada del contrato, ni la desocupación del inmueble; ye) cuando no se otorgue la venta del inmueble, cumplidos con los presupuestos contractuales estipulados para llevarse a cabo, el juez, en representación del proveedor o del arrendador inmobiliario, otorgará la venta correspondiente.

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TITULO QUINTODisposiciones Finales

CAPITULO UNICO

Derechos Irrenunciables

Art. 34.- Los derechos establecidos en esta ley, a favor del arrendatario y comprador son irrenunciables.

Especialidad

Art. 35.- La presente Ley por su carácter especial, prevalecerá sobre cualquier otra que la contraríe. En todo lo que no estuviere previsto expresamente en esta Ley, se aplicarán supletoriamente las normas civiles y mercantiles, así como también el régimen de la Ley de Arrendamiento Financiero, en lo que no se opongan a la presente ley.

Inaplicación

Art. 36.- En los casos de terminación del arrendamiento a que se refiere esta Ley, no tendrá aplicación lo dispuesto en la Ley de Inquilinato.

Vigencia

Art. 37.- La presente Ley entrará en vigencia ocho días después de su publicación en el Diario Oficial.

DADO EN EL PALACIO LEGISLATIVO: San Salvador, a los --- días del mes de --- del año dos mil ---.

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