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ANTEPROYECTO Y ESTUDIO DE VIABILIDAD DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO EN LA PLAZA DE LA CONSTITUCIÓN

T.M. DE PUERTO DE LA CRUZ

DOCUMENTO B: ESTUDIO DE VIABILIDAD

ÍNDICE

1.  ALTERNATIVAS ESTUDIADAS 3 

2.  HIPÓTESIS CONSIDERADAS 5 

2.1.  Características constructivas del aparcamiento 5 

2.2.  Características constructivas de la urbanización 5 

2.3.  EVOLUCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN 5 

2.4.  estudio de demanda y rotación 6 

2.4.1.  Metodología 6 

2.4.2.  Resultados 8 

2.5.  hipótesis de Venta de plazas de aparcamiento 9 

2.6.  Explotación de las plazas de rotación 9 

2.6.1.  Financiación de las obras 11 

2.7.  Inversiones 11 

2.8.  Cuenta de resultados 13 

2.9.  Previsión de Tesorería 16 

3.  CONCLUSIONES 19 

3.  CONCLUSIONES 19 

APÉNDICES:

APÉNDICE Nº 1: PROGRAMA DE TRABAJOS

APÉNDICE Nº 2: ESTUDIO DE DEMANDA: TODOS LOS USUARIOS

APÉNDICE Nº 3: ESTUDIO DE DEMANDA: RESIDENTES

APÉNDICE Nº 4: ESTUDIO DE DEMANDA: NO RESIDENTES

APÉNDICE Nº 5: CUENTA DE RESULTADOS

APÉNDICE Nº 6: PREVISIÓN DE TESORERÍA

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ANTEPROYECTO Y ESTUDIO DE VIABILIDAD DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO EN LA PLAZA DE LA CONSTITUCIÓN

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1. ALTERNATIVAS ESTUDIADAS

Se estudiaron tres alternativas diferentes para el aparcamiento subterráneo, cuyo detalle se expone

en el Documento A: Anteproyecto, de tres plantas, con la última planta para uso residencial en

régimen de concesión por 40 años. La superficie total construida varía con las alternativas entre los

10.600 y 9.800 m2. Asimismo se incluye en la obra y en sus costes la ejecución de la urbanización

exterior de la plaza y la zona afectada por la excavación.

Las alternativas son susceptibles de ser utilizadas, con ligeros cambios, cambiando el sentido de

tráfico de las calles según la alternativa de tráfico 2 tal y como se comentó en el documento A:

Anteproyecto.

Las características más importantes de las diferentes alternativas estudiadas se resumen a

continuación:

Superficie del aparcamiento: superficie de planta, incluyendo rampas

Propuesta A: 10.632 m2

Propuesta B: 9.754 m2

Propuesta C: 9.844 m2

Capacidad del aparcamiento:

Propuesta A: 320 plazas

Propuesta B: 306 plazas

Propuesta C: 333 plazas

Número de plazas para vender:

Propuesta A: 110 plazas

Propuesta B: 108 plazas

Propuesta C: 114 plazas

Número de plazas en rotación:

Propuesta A: 210 plazas

Propuesta B: 198 plazas

Propuesta C: 219 plazas

Precio de construcción de ejecución material por m2 de superficie construida

Propuesta A: 678,17 €/m2

Propuesta B: 688,40 €/m2

Propuesta C: 693,72 €/m2

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2. HIPÓTESIS CONSIDERADAS

El análisis de viabilidad económico-financiero se basa en la solución denominada “alternativa C”

por entender que se trata de la más ventajosa desde un punto de vista global: afecciones al tráfico

exterior, gestión del propio aparcamiento, disposición de plazas y coste económico.

2.1. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DEL APARCAMIENTO

Superficie del aparcamiento (incluyendo rampas): 9.844 m2.

Capacidad del aparcamiento: 333 plazas.

Número de plazas en venta: 114 plazas (la planta inferior, la -3).

Número de plazas en rotación: 219 plazas (distribuidas en las plantas -1 y -2).

Precio de construcción (total de licitación) por m2 de superficie construida: 739,65 €/m2.

Gastos generales y beneficio industrial: 18% sobre el PEM.

Plazo de ejecución de las obras: 14 meses.

Los pagos de las certificaciones, del proyecto y la dirección de las obras se efectuarán a 90

días.

2.2. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DE LA URBANIZACIÓN

Superficie de urbanización: 3.528 m2.

Precio de construcción (ejecución material): 200 €/m2.

Gastos generales y beneficio industrial: 18 % sobre el PEM.

No se consideran gastos por Tasas ni licencia de obras.

Plazo de ejecución de las obras ( se solapa con la ejecución del aparcamiento): 3 meses.

Los pagos de las certificaciones, del proyecto y la dirección de las obras se efectuarán a 90

días.

2.3. EVOLUCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

Se ha estimado un plazo para la ejecución del aparcamiento de 14 meses reales de obra y 4 meses

entre la presentación del proyecto y la concesión de la licencia de obra.

La evolución de la obra de acuerdo con los diferentes capítulos se presenta en el Apéndice Nº 1:

Programa de trabajos.

0 €

100.000 €

200.000 €

300.000 €

400.000 €

500.000 €

600.000 €

700.000 €

800.000 €

900.000 €

Evolución de la construcción

Construcción parking Urbanización calles

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2.4. ESTUDIO DE DEMANDA Y ROTACIÓN

2.4.1. Metodología

Para el estudio de la previsible ocupación del aparcamiento se ha realizado un estudio de

demanda de aparcamientos en la zona en las circunstancias actuales, considerando que se trata

de un área consolidada y no se prevén cambios de uso o la incorporación de nuevas actividades

que pudieran modificar los resultados del mismo.

Para ello se ha determinado un área de influencia constituido por todas aquellas edificaciones

situadas a una distancia mínima de 300 m desde la plaza, medidas siempre en recorridos a través

del viario.

La evaluación de la suficiencia de la oferta respecto a la demanda será indicativa de las

necesidades que existen en la zona. Estas necesidades pueden variar según tipología de usos y

usuarios: residentes, foráneos (trabajo, estudios, otros usos).

Como trabajo de campo se efectuaron dos tipos de inventario de aparcamiento:

Inventario Estático.

Inventario de Rotación.

El inventario estático permite conocer el número de plazas legales, número de reservas de

estacionamiento destinados a otro tipo (carga y descarga, taxis, aparcamientos especiales) y

prohibiciones de estacionamiento en número equivalente a plazas en la zona de influencia.

Su elaboración consistió en recorrer las vías existentes, inventariando todas las plazas por aceras y

tramos de calles:

Plazas de aparcamiento legales

Reservas de estacionamiento

o Carga y descarga

o Guaguas

o Taxi

o Aparcamientos especiales (organismos, farmacia, etc.)

o Contenedores de basura

Vados con licencia

Vados sin licencia

Así el total de plazas en superficie legales existentes sin restricciones en el ámbito de influencia

asciende a un total de 281 plazas.

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Ejemplo de formulario relleno para inventario

El inventario de rotación es la herramienta mediante la cual se obtiene la información sobre la

utilización de las plazas de aparcamiento a lo largo del día. Debido al tamaño de la zona de

influencia y el plazo disponible para la redacción de este estudio se tomó una muestra de la zona

con un total de 98 plazas, lo que supone un 35% del total de la oferta y asegura un error relativo

pequeño (8 %).

La expansión de los resultados de la muestra se realizará a través de un factor de expansión

calculado poniendo en relación el número de plazas de aparcamiento legales de los recorridos

representativos de cada sector (muestra) y las plazas totales de ese sector, es decir, 281/98=2,06.

El recorrido de la muestra se realizó cada media hora entre las 7:00 y las 21:30 horas en día laboral,

anotando las matrículas de los vehículos estacionados, distinguiendo si estaban legal o ilegalmente

estacionados. Además se anotó el tipo de ilegalidad que se estaba produciendo en cada caso

aunque en este trabajo la ilegalidad de la doble fila y la ocupación de plazas reservadas son

tratadas de la misma forma.

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Los datos de las matrículas permitirán obtener, por cruces entre ellas, estancias de vehículos en

situaciones de uso concretas (bien aparcados o mal aparcados) para intervalos de media hora

durante el período de horas total controlado y el número de plazas ocupadas por vehículos de

Residentes en cualquier período horario.

Con la explotación de los datos obtenidos, el estudio de utilización de plazas de aparcamiento

permite conocer:

Distribución horaria de vehículos aparcados legal e ilegalmente.

Índices de Rotación e Ilegalidad.

Distribución de vehículos por duración del estacionamiento.

Número de horas de aparcamiento por duración del estacionamiento en situación legal e

ilegal.

Tiempo medio de permanencia por duración del estacionamiento en situación legal e ilegal.

Distribución horaria de las plazas ocupadas por vehículos de residentes y no residentes.

La ilegalidad permitirá conocer el mínimo de demanda de plazas no cubierta por la oferta.

2.4.2. Resultados

Todos los gráficos indicativos del perfil de los usuarios obtenidos del estudio se exponen en los anejos

1,2 y 3 de este documento separando los usuarios por totales, residentes y no residentes.

Como principales resultados obtenidos en el estudio de rotación se exponen los siguientes:

La demanda supera a la oferta durante todas las horas del día. La ilegalidad registrada se

asimila a la oferta insatisfecha y, entre las 7 y las 21:30 horas, es variable entre el 18 y el 32% lo

que una vez expandida la muestra a la zona de influencia suponga un déficit medio de 93

plazas, con puntas de hasta 129 vehículos.

El exceso de demanda hace que la vigilancia de la policía sobre las ilegalidades sea escasa

pues aún habiendo plazas libres se han registrados vehículos mal aparcados.

El 25% de los usuarios totales estacionan menos de 30 min y más del 50% lo hacen por un

tiempo inferior a dos horas. Los residentes mueven poco el vehículo en general. El 14% de los

residentes aparcan más de 13 horas y el 75 % aparca más de 2 horas entre las 7 y las 21:30

horas Los usuarios se piensan el utilizar el coche probablemente como consecuencia de la

escasez de aparcamiento. El 50% de los no residentes aparcan menos de 1 hora y el 38% lo

hacen menos de 30 minutos. El 45% aparca más de dos horas.

La duración media del estacionamiento es de 3,7 horas. Por grupos de usuarios; la de los

residentes de 6 horas y la de los no residentes de 2,1 horas.

El índice de rotación (número de veces que se ocupa una plaza) es de 5,2. Para el cálculo

de la rotación de los no residentes se ha supuesto que la plazas disponibles es la mayor oferta

de plazas dejada por residentes y calculada a partir de la diferencia del máximo de plazas

ocupadas (legales+ilegales) y el mínimo de plazas ocupadas por residentes ( lo que siempre

está ocupado por residentes)en la zona de muestra (144-65=79 plazas), que da un índice de

rotación conservador de 3,9.

La ilegalidad de los residentes (demanda insatisfecha) alcanza más del 20% sobre las plazas

totales, es decir un total de 51 plazas a lo que habrá que añadir la demanda como

consecuencia de la eliminación de plazas de aparcamiento tras la urbanización de la Plaza

de la Constitución, que hacen un total de 138 plazas una vez se construya el aparcamiento.

El hecho de que la demanda de residentes no esté satisfecha y se satisfaga con

aparcamiento ilegal hace suponer que es posible que exista aún más demanda fuera del

ámbito considerado como de influencia.

Los residentes sólo dejan plazas disponibles entre las 9 y las 19:30 horas.

Los accesos al aparcamiento están condicionados por la disponibilidad del mismo. Las

principales punta de salidas de los residentes se registran a las 11, 14:30 y 20 horas.

La escasez de oferta hace que el número de usuarios no residentes no alcance la punta de

utilización hasta las horas centrales del día, alcanzando algo más del 60% de las plazas a las

12:30 horas. La entrada en las horas de la mañana está más laminada que la salida en la

tarde, lo que dificulta la búsqueda de plazas de los no residentes.

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2.5. HIPÓTESIS DE VENTA DE PLAZAS DE APARCAMIENTO

La tarifa de venta (transmisión de la concesión correspondiente) supuesta en el estudio para

el año de puesta en servicio es de 25.000 €/plaza atendiendo a los precios en el entorno y

con el objeto de facilitar su adquisición por parte de los residentes que verán disminuida la

oferta en superficie en unas 87 plazas como consecuencia de la construcción del

aparcamiento y urbanización de la plaza. Este precio podrá ser incrementado en los años

sucesivos según el IPC, estimado en un 4% anual.

El pago de las plazas se realiza con un adelanto del 15% del precio de venta como reserva y

el resto se abonará con la firma de la escritura. Tras la construcción y puesta en

funcionamiento ( años 1 y 2) el pago será por la totalidad del coste de la plaza.

Los costes de comercialización y venta se han estimado en un 1,5% de las ventas.

Años de concesión: 40 años.

Canon municipal de explotación: 50€/plaza y año.

La evolución de las ventas supuesta es la siguiente:

AÑO -1 AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2

% Venta plazas 35% 30% 15% 20%

Nº plazas en venta 114

Precio total venta 25.000 26.000 27.040 28.121,6

Número de plazas vendidas 40 34 17 23 Ingresos (entrada15%) 150.000 1.710.880 459.680 621.920

2.6. EXPLOTACIÓN DE LAS PLAZAS DE ROTACIÓN

Las tarifas para la rotación para el año de puesto en servicio han de ser inferiores al máximo

autorizado por el ayuntamiento, incrementándose en años posteriores en función del IPC,

estimado en un 4%. Para este estudio se han considerado tarifas similares a las existentes en

otros aparcamientos similares dentro del casco municipal.

TARIFAS euros/min 10 min iniciales 0,05

resto minutos 0,024

Horas de funcionamiento: 24 horas.

Años de concesión: 40 años.

Hipótesis de ocupación del aparcamiento de rotación: Se utiliza el índice de rotación

obtenido en el estudio de aparcamientos presentado en este documento para los no

residentes, con un valor de 3,9 que no se aplica a la totalidad de las plazas ofertadas sino

sólo al déficit medio de plazas de aparcamiento de la zona(180). La rotación de vehículos

diarios depende del día del año del que se trate, en los días festivos así como en los días del

mes de agosto hay menos rotación y alcanza su mayor nivel el resto del año.

Nº plazas rotación 219

déficit medio de aparcamiento zona 180

Días / año rotación / día sobre el déficit Veh. / día Estancia

media (horas) LABORABLES 257 3,9 706 2,1

AGOSTO 26 3,3 600 2,1

FESTIVOS 82 2,7 494 2,1

VEHÍCULOS*HORA

/ AÑO VEHÍCULOS*HORA /

PLAZA Y AÑO ROTACIÓN/DIA SOBRE LA

OFERTA PLAZAS

LABORABLES 402848 1839 3,2

AGOSTO 33917 155 2,7

FESTIVOS 28756 131 2,3

Total 465521 2126 3,0

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HORAS % DE VEHÍCULOS SEGÚN EL TIEMPO ESTACIONADO

Número vehículos día laborable Ingresos/dia Número vehículos

agosto Ingresos/dia Número vehículos festivo Ingresos/dia

0 a 30 minutos 38,03% 269 263,62 229 224,42 188 184,24 De 30 min a 1 hora 12,79% 91 154,7 77 130,9 64 108,8 De 1 horas a 1:30 horas 8,85% 63 152,46 54 130,68 44 106,48 De 1:30 horas a 2 horas 8,20% 58 182,12 50 157 41 128,74 De 2 horas a 2:30 horas 4,26% 31 119,66 26 100,36 22 84,92 De 2:30 horas a 3 horas 5,25% 38 174,04 32 146,56 26 119,08 De 3 horas a 3:30 horas 5,25% 38 201,4 32 169,6 26 137,8 De 3:30 horas a 4 horas 3,28% 24 144,48 20 120,4 17 102,34 De 4 horas a 4:30 horas 1,64% 12 80,88 10 67,4 9 60,66 De 4:30 horas a 5 horas 2,95% 21 156,66 18 134,28 15 111,9 De 5 horas a 5:30 horas 2,30% 17 139,06 14 114,52 12 98,16 De 5:30 horas a 6 horas 1,31% 10 89 8 71,2 7 62,3 De 6:30 horas a 7 horas 0,33% 3 28,86 2 19,24 2 19,24 De 7 horas a 7:30 horas 1,31% 10 103,4 8 82,72 7 72,38 De 7:30 horas a 8 horas 0,00% 0 0 0 0 0 0 De 8 horas a 8:30 horas 0,00% 0 0 0 0 0 0 De 9:30 horas a 9 horas 0,00% 0 0 0 0 0 0 De 9 horas a 9:30 horas 1,97% 14 164,92 12 141,36 10 117,8 De 9:30 horas a 10 horas 0,98% 7 82,46 6 70,68 5 58,9 De 10 horas a 10:30 horas 0,33% 3 35,34 2 23,56 2 23,56 De 10:30 horas a 11 horas 0,33% 3 35,34 2 23,56 2 23,56 De 11 horas a 11:30 horas 0,66% 5 58,9 4 47,12 4 47,12

100,00% 717 2367,3 606 1975,56 503 1667,98

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Reinversión en actualización de instalaciones y grandes reparaciones: 3% sobre la inversión

inicial. Se ejecuta cada 10 años y se amortiza en los siguientes 10 años.

Se considera un fondo de reversión igual al 15% de la inversión inicial para hacer frente a una

renovación completa de instalaciones en el año de finalización de la concesión. La dotación

anual se actualiza según el incremento del IPC, considerado en un 4%

Los propietarios de las plazas contribuyen al mantenimiento con una aportación mensual de

10€ por plaza.

2.6.1. Financiación de las obras

Toda la financiación es con recursos ajenos mediante crédito.

Se solicita una línea de crédito durante la ejecución para hacer frente a las certificaciones

mensuales (14), que es cancelado en al finalizar las obras, con el ingreso de las ventas y con

la solicitud de un nuevo crédito. La cantidad correspondiente a los intereses es calculada

mes a mes en función de la cantidad dispuesta.

Para hacer frente a la explotación y puesto que el ingreso por ventas no es suficiente para

pagar la construcción y costes derivados (Tasas, licencia, etc.) se solicita un nuevo crédito en

el año 0, de 6.000.000 euros que se amortizará en 10 años, con un interés del 8%.

2.7. INVERSIONES

A continuación se presenta el desglose de las inversiones:

APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO ALTERNATIVA C

SUPERFICIE TOTAL (m2) coste €/m2 m²/plaza 9.844 817€ 29,56

Nº APARCAMIENTOS 333

Coste de construcción 5.412.984 €

Coste urbanización (105 €/m2) 705.600 €

Beneficio Industrial +Gastos generales 18,00% 1.101.345 € Honorarios Proyecto, Dirección de Obra y Coordinación SyS 6,50% 397.708 €

Escrituras 4,00% 216.519 €

Seguros (construcción) 0,12% 7.342 € Licencia de obra (Tasa fija+solicitud+construccion) 3,80% 205.693 € Tasas (alineac y ras+catastro)+Tributos (IBI+IAE) 2,21% 119.627 €

PLAZAS COSTE POR PLAZA

INVERSIÓN TOTAL 8.166.818 € 333 24.525 €

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Evolución de la obra AÑO -1 AÑO 0

57% 43%

AÑO 10 AÑO 20 AÑO 30

Evolución del IPC 1,22 1,48 1,48 Reinversión en actualización de inst. y grandes reparaciones (% s/ inversión inicial)

3%

301.213 € 445.868 € 659.994 €

ANUAL

Amortización técnica - 25 años 326.673 € Fondo de reversión (15% coste total, dotaciones anuales incrementadas en el IPC)

30.626 €

Amortización anual por reinversión instalaciones - 10 años

29.866 € 44.209 € 65.440 €

Fondos Propios - €

Recursos ajenos (línea crédito, crédito)

8.166.818 €

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2.8. CUENTA DE RESULTADOS

A continuación se presenta un cuadro resumen que a su vez se divide en dos:

Cuenta de resultados mensual durante la construcción (años –1 y 0).

Cuenta con resultados de explotación cada 5 años.

En el Apéndice Nº 5 se presenta un cuadro detallado con los resultados anuales.

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2.9. PREVISIÓN DE TESORERÍA

A continuación se presenta un cuadro resumen que a su vez se divide en dos:

Previsión de Tesorería mensual durante la construcción (años –1 y 0).

Evolución de los flujos de tesorería.

Previsión de Tesorería con resultados cada 5 años.

En el Apéndice Nº 3 se presenta un cuadro detallado con los datos anuales.

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3. CONCLUSIONES

Según los parámetros considerados se pone de manifiesto en la Cuenta de Resultados que el

margen operativo presenta números positivos durante todo el periodo de concesión, obteniendo

unos beneficios acumulados después de impuestos superiores a los 35.000.000€.

La cuenta presenta una tasa interna de retorno T.I.R. del Cash Flow operativo del 16,1 %, bastante

mayor que el coste del capital de inversión. El V.A.N. considerando la tasa de descuento utilizada en

el estudio del 6% presenta un valor 0 entre los años 10 y 11.

Para financiar la construcción del aparcamiento y la urbanización del viario se ha ido disponiendo

durante los 17 meses desde el inicio del proyecto de cantidades mensuales con cargo a una línea

de crédito. Al finalizar las obras, en julio del año 0 se escrituran las plazas reservadas hasta el

momento y se ingresa el restante 85% del precio de venta por plaza, cuyos precios se han puesto

prácticamente a precio de coste. Ello no es suficiente para amortizar las cantidades dispuestas

hasta ese momento para la construcción. Se hace necesario solicitar un nuevo crédito por importe

de 6.000.000 € en ese mes para amortizar el coste de la construcción (línea de crédito anterior)

durante 10 años.

Aproximadamente un 15% del coste global de construcción corresponde al capítulo de

sostenimientos que previsiblemente debe ser inferior dadas las características de los terrenos a

atravesar lo que minimiza el coste total de construcción.

Desde el Año 1 hasta el Año 40 existe un superávit de tesorería considerable. Durante los primeros

años de vida del aparcamiento hay que hacer frente a la devolución del préstamo a 10 años y los

consiguientes costes financieros, pero la empresa tiene beneficios desde el primer año.

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APÉNDICE Nº 1: PROGRAMA DE TRABAJOS

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APÉNDICE Nº 2: ESTUDIO DE DEMANDA: TODOS LOS USUARIOS

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APÉNDICE Nº 3: ESTUDIO DE DEMANDA: RESIDENTES

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APÉNDICE Nº 4: ESTUDIO DE DEMANDA: NO RESIDENTES

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APÉNDICE Nº 5: CUENTA DE RESULTADOS

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APÉNDICE Nº 6: PREVISIÓN DE TESORERÍA