ECC Valuaciones, S.C.

ECC Valuaciones, S.C. AVALÚOS Y ASESORÍA INMOBILIARIA

BIENES RAÍCES

AVALUO INMOBILIARIOAvalúo No.

JECC-2018-042

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Calle : De los Huertos

número ext. : Sin número

con frente al : Sur

entre las calles de : Esquina con calle de los Álamos

Colonia : Huertos del Pedregal

C.P. : 80301

Delegación ó Municipio : Culiacán

Ciudad ó Población : Huertos del Pedregal

Estado : Sinaloa

VALOR FÍSICO : $9,090,000.00

Fecha del avalúo 24 de abril de 2018

Calle Ramón F. Iturbe No. 1022, Col. Jorge Almada, CP 80200, Culiacán, Sin. Tel y fax 667 713-30-08

Clave Avalúo SHF. Avalúo No.

JECC-2018-042

I.- A S P E C T O S G E N E R A L E S

ANTECEDENTES :

Clave del Avalúo : 0

Fecha del avalúo : 24 de abril de 2018

Fecha de Caducidad del Avalúo : 24 de octubre de 2018

No. de registro del conjunto Infonavit :

Valuador Profesional : Ing. Jesús Enrique Cázarez Cuen

Especialidad : Inmuebles y Agropercuarios

Registro ante la institución : IMVS 151-25; CP 1390194; ICES 0700-017/95

Registro ante la SHF : 305508

Solicitante del avalúo : Ing. Raúl Castilla González

Domicilio del solicitante : No disponible

Clave de la Institución:

Constructor vivienda nueva: No proporcionado.

Objeto del avalúo : Estimar el Valor Comercial.

Propósito del avalúo : Compra-venta

INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLE :

Inmueble que se valúa : Terreno sub-urbano para campestre

Ubicación del inmueble :

Calle : De los Huertos

número ext. : Sin número

con frente al : Sur

entre las calles de : Esquina con calle de los Álamos

Colonia : Huertos del Pedregal

Codigo Postal : 80301

Delegación o Municipio : Culiacán

Ciudad o Población : Culiacán

Estado : Sinaloa

Longitud : 107º 28' 36.81" O

Latitud : 24º 49' 24.17" N

Altitud : 37

Propietario del inmueble :Sra. Josefina González Obeso

Régimen de propiedad : Privada.

No. de cuenta predial : 07022-001-001-014-001

No. de cuenta de agua : No proporcionado.

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JECC-2018-042

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS :

Observaciones : Terreno en Residencial Campestre

ENTORNO :

Clasificación de la zona : Habitacional campestre

Referencia de proximidad urbana SHF : Periférica

Tipo de construcción dominante en la

zona :

Casas habitación tipo campestre, predominando palapas de

palma y salones de eventos sociales.

Indice de saturación en la zona : 40.00%

Nivel socioeconómico : Medio

Densidad de Población : Escasa

Vías de acceso e importancia de las

mismas :

Al inmueble se llega carretera a Culiacancito, a la la altura del

poblado Bellavista

Infraestructura disponible en la zona : Nivel 2 La zona cuenta con energía eléctrica, calles recubiertas con

material de banco

Equipamiento urbano : Nivel 2 La zona cuenta con centros de abasto (primario), corredor

gastronómico. Ciudad de Culiacán a 5.5 km con todos los

servicios.

Contaminación ambiental : No se aprecia

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JECC-2018-042

II.- C A R A C T E R I S T I C A S P A R T I C U L A R E S

CROQUIS DE LOCALIZACION

UBICACIÓN MACROLOCALIZACION

N

Tramo de calles transversales,

limítrofes y orientación :El inmueble se localiza por la calle principal de acceso

Configuración y topografía : Terreno de topografía plana

Características panorámicas y/o urbanas : Regular con vista a terrenos baldíos

Uso del Suelo : Habitacional campestre

Coeficiente de utilización del Suelo (CUS) : 85% del terreno

Densidad Habitacional : Baja

Servidumbres y/o restricciones : No tiene

Medidas y colindancias según : 5,000.00 Catastro

Colindancias del terreno :

Al Norte 50.00 m Linda con terrenos agrícolas

Al Sur 50.00 m Linda con Calle de los Álamos

Al Oriente 100.00 m Linda con Calle de los Huertos

Al Poniente 100.00 m Linda con lote No. 13

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Fracc. Stanza Tozcana


JECC-2018-042

DESCRIPCION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES :

Uso actual : Terreno campestre

Descripción a detalle :

No. De Recámaras : 4

No. De Baños Completos : 3

No. De Medios Baños : 4

Elevador : 0

No. De Espacios de Estacionamiento : 15

Calidad del proyecto : No aplica

Clase general del inmueble :

Tipos de construcción apreciados : Area (m²) : Calidad y clasificación de la construcción :

1 : Casa principal 288.00 Moderna Mediana

2 : Casa trabajadortes 66.20 Moderna Económica

3 : Baños exteriores 21.10 Moderna Económica

4 : Nave de taller 234.40 Especial Económica

5 : Bodega de taller 86.60 Especial Mediana

6 : Ampliación Habitaciones y Terraza 25.30 Moderna Mediana

Número de niveles : 2

Vida útil total (años) Edad Vida útil remanente

1 : 60 8 52

2 : 60 8 52

3 : 60 11 49

4 : 40 12 28

5 : 40 5 35

6 : 60 1 59

Indiviso ( según) : 100.000%

Estado de conservación : Bueno

Avance actual de obra (%) : 100%

Avance actual de área comun (%) : 100%

Unidades rentables generales: Íntegro

Unidades susceptibles de rentar : Íntegro

Aspecto estructural del inmueble : No se aprecian fallas en su estructura

SUPERFICIES:

1Area total del terreno (en m² según) : 5,000.000

Catastro

Area total construida (en m² según) : 721.60 No aplica

Area total vendible (en m² según) : 721.60 No aplica

Terreno Baldío

Cuenta con casa habitación de descanso con tres habitaciones, dos baños

completos, cocina exterior, tejabán estancia, cuarto para trabajadores y bodega,

baños exterior, alberca, nave para taller.

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ELEMENTOS DE CONSTRUCCION :

A) Obra negra :

Cimentación (se supone) :

Estructura (se supone) :

Muros (se supone) :

Entrepisos (se supone) :

Techos (se supone) :

Azoteas (se supone) :

Bardas :

B) Revestimientos y acabados interiores :

Aplanados :

Plafones :

Lambrines :

Pisos :

Zoclos :

Escaleras :

Pintura :

Recubrimientos especiales :

C) Carpintería :

Puertas :

Guardarropas :

Lambrines o plafones :

Pisos :

D) Instalaciones hidráulicas y sanitarias :

Muebles de baño :

Muebles de cocina :

E) Instalación eléctrica :

F) Herrería :

G) Vidriería :

H) Cerrajería :

I) Fachadas :

J) Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias :

Concepto Ver hoja anexa.

Estructura de acero tipo monten con cubierta de multipánel y lámina de asbesto cemento,

parcvialmente con teja de barro (ampliación)

Inclinada a una y dos aguas

Zapatas aisladas de conceto armado con dalas de desplante

Mezanines de estructura de acero con duelas de triplay en casa principal

Vitropiso de 33 x 33 cm en casa principal y de trabajadores, pisos de concreto armado en

taller y andadores exteriores. Adocreto en pasillos

Igual a pisos

De block de concreto con malla ciclónica en parte posterior y con malla electrosoldada

especial para divisiones en lados de fachada

Decoraciones de carrizo solo en casa principal

Azulejo de color de 25 x 39 cm en baños de casa principal y de 15 x 15 cm en baños de

alberca

No tiene

Muros de carga con dalas y castillos de concerto armado y columnas de acero en pasillo.

Columnas de acero monten en taller

De tabique rojo común en casa principal y de block de concreto en casa de trabajadores.

Estructura de acero con cubierta de lámina en bodega nueva.

De mezcla con acabado floteado en interiores y exteriores

De color de mediana calidad con lavabos especiales

Integral de cedro con fregadero de acero inoxidable.

Oculta en muros y losas con iluminación fluorescente y tubería cónduit para conducción

exterior

Estructura de acero en acceso a mezanines

Vinílica de buena calidad en muros y plafones y esmalte en herrería de fierro y columnas de

acero de pasillos y taller

No tiene

Puertas de accceso a cuartos de madera de cedro tablereada e interiores de tambor.

No tiene

Carrizo en plafones de cuartos principales

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Convencional de buena calidad del país

Trazos rectos con losas inclinadas.

Cristal transparente en ventanas

Barandales de cedro exterior y en escalera, ventanas de alumunio corredizas en

habitaciones, marcos metálicos en puertas

Fundamento legal .- El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marcoLa información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la contenida en la documentaciónNo es objeto del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales ó deEn la inspección ocular del bien inmueble, motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los defectos ocultos queDebido a que el objeto del presente avalúo no es constatar ó verificar deslindes de propiedad, de ocupación irregular óQuienes intervenimos en el presente avalúo, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo deMETODOS DE VALUACION :

Avalúo No.

JECC-2018-042…………….

III.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

No. Calle, No., Colonia, Poblado. Características Area m² Area m² $ $ Unit. Informante

Poblado Terr. Const. Inmb. m²

1 C. de los Álamos, Fracc. Huertos del Pedregal (con árboles frutales) 5,000 4,250,000 850 213-49-78

2 Terreno Calle de los Huertos 2,500 2,200,000 880 Don Chuy

3 Terreno Calle de circuito, lote baldío 5,409 3,515,850 650 310-02-74

4 Terreno campestre Los Agaves, salida a Imala, serv. Agua, luz 250 250,000 1,000 183-33-35

5 Terreno Condado de San Francisco Con agua y Luz) 600 600,000 1,000 712-52-02

6

Determinación del valor/m2 de terreno por el método resiedual Estático F=VI(1-b)-Pn Clasif. Construcciones

Pagos Pagos Pagos Valor Unit. Tipo $/m2 b VI(1-b) $/m

2 Dem. Netos Totales [VI(1-b)-Pn] $/m2 Precario

Económica

Media

Buena

Muy Buen

Lujo

Especial

No. Area $/m² Factores de Homologación para el terreno (VENTA)

m² Zona Ubica Serv. Forma Superf Accs. Negociac. FRe

1 5,000 850 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00

2 2,500 880 1.00 1.05 1.00 1.00 0.94 1.00 1.00 0.99

3 5,409 650 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 0.95 0.96

4 250 1,000 1.00 1.05 0.90 1.00 0.78 1.00 0.95 0.70

5 600 1,000 1.05 1.05 0.90 1.00 0.84 1.00 0.95 0.79

66.00

Area de terreno Inmueble analizado : 5,000.000 M² Valor homologado:

Construcciones que hayan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para su venta

No. Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio, Edad Area m² Area m² Teléfono Informante

Poblado Terr. Const.

1

2

3

4

5

6

No. Oferta Area $/m² Factores de Homologación para la construcción (VENTA)

$ m² Cus Zona Ubica. Superf. Pedad Calidad FRe P.

1 30

2 30

3 10

4 10

5 10

6 10

Edad Años

Area vendible del inmueble analizado (sujeto) : M² Valor homologado:

Valor estimado de Factor de Valor resultante de Area vendible Valor de Mercado (en N. R.)

Mercado $/M² Comercialización Mercado $/M² M² $

RESULTADO POR ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

100

Tipo de

$/m²

700

790

850

770

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Inmueble

871

624

$/m²


JECC-2018-042

IV.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS

Lote tipo predominante M2

Investigación de Mercado Valor de calle o de zona : $ M2

Factores de eficiencia del terreno : Fzo Fub FFr FFo Fsup. Fre.

ESTIMACION DEL VALOR DE TERRENO

Fracción Area Valor Unitario Factor Motivo del Valor Unitario Valor Parcial

M² $/M² Resultante Fre. Coeficiente Resultante $/M² $

1 5,000.00 770 1.00 Promedio 770.00 3,850,000.00

SUMA 5,000.00 Indiviso 1.00000000

SUBTOTAL ( A ) : 3,850,000.00

B).- CONSTRUCCIONES

ESTIMACION DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

FACTORES DE DEPRECIACION APLICADOS

Area V. R. N. Conser- Edad Factor V. N. R. Valor Parcial

M² $/M² vación obtenido $/M² $

288.00 7,450 3 0.92444 0.90 6,705.00 1,931,040.00

66.20 3 0.92444 0.90 5,850.00 387,270.00

21.10 6,500 4 0.89153 0.80 5,200.00 109,720.00

234.40 2,500 5 0.80500 0.66 1,650.00 386,760.00

86.60 4,500 3 0.92969 0.91 4,095.00 354,627.00

25.30 7,500 1 0.99153 0.99 7,425.00 187,852.50

SUMA 721.60

VALOR NETO DE REPOSICION PROMEDIO : 4,650.00 SUBTOTAL ( B ) : 3,357,269.50

C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

ESTIMACION DEL VALOR DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

FACTORES DE DEPRECIACION APLICADOS

Descripción Uni- Detalle Cantidad V. R. N. Conser- Edad Factor V. N. R. Indiviso Valor Parcial

dad $ obtenido $ $

Inst. especiales lote 1.00 0.85 0.98 0.84 1.00000 1,884,704

SUBTOTAL ( C ) : 1,884,704

RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS ( A )+( B )+( C ) : $ 9,091,973

2,251,850 1,884,704

1.00

vación

0.97

No existe

770.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.97

0.90

0.82

0.97

6,500

página 7

1.00

Descripción

Casa principal

Casa trabajadortes

Baños exteriores

Nave de taller

Bodega de taller

Ampliación Habitaciones y Terraza

NOTA: EL PRESENTE AVALÚO NO TENDRÁ VALIDEZ PARA FINES DISTINTOS DE LO ESPECIFICADO EN EL PROPÓSITO , DEBERÁ CONTENER

Avalúo No.

JECC-2018-042

V.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

Enfoque de costos o método físico directo .- Es el proceso técnico necesario para estimar costo de reproducción o reemplazo de

un bien similar al que se valua, afectado por la depreciación atribuible debida a la edad, estado de conservación y grado de

obsolescencia observados tanto en sus elementos componentes como en su conjunto.

Enfoque de ingresos o método de capitalización de rentas .- Es el proceso técnico mediante el cual se estiman los probables

beneficios futuros en términos monetarios del valor presente de la propiedad que un bien inmueble podría generar y es calculado a

través de la capitalización de un ingreso ó renta.

Enfoque comparativo de mercado .- Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario

actual, bienes que se encuentren en venta y/o renta que sean iguales o similares al inmueble sujeto que se analiza en el avalúo,

para que en función de cada inmueble investigado, se efectuen comparaciones y ponderaciones en base a sus principales

características.

Valor comercial .- Es el valor más probable que puede tener el bien inmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las

condiciones para una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de

presiones que forzen la compra o la venta.

Fundamento legal .- El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marco La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la contenida en la documentación proporcionada

por el solicitante y/o propietario del bien a valuar, la cual se asume como correcta.

No es objeto del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de

cualquier otro tipo que pudieran afectar el valor del bien que se valua, a menos que expresamente sean declarados por el

solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asume responsabilidad alguna debida a información omitida en la solicitud y

documentación proporcionada.

En la inspección ocular del bien inmueble, motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los defectos ocultos que

pudieran existir, por lo que solo se consideran los expresados como resultado de la observación correspondiente y por informe

expreso del solicitante y/o propietario.

Debido a que el objeto del presente avalúo no es constatar o verificar deslindes de propiedad, de ocupación irregular ó cualquier

otra restricción de índole legal, el Valor Comercial estimado con el que se concluye el presente avalúo, solo considera las

expresadas en el mismo, ya sea porque se observaron durante la inspección ocular del bien o porque fueron incluidas en la

documentación proporcionada para la realización del avalúo.

Quienes intervenimos en el presente avalúo, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo de relación

de parentesco ó negocio con el cliente y/o propietario del bien que se valúa.

OBSERVACIONES:

1.- El inmueble es parte de un fraccionamiento campestre localizada en cercanía con la ciudad de

Culiacán, con servicio de energía eléctrica. Se localiza por la calle principal de acceso.

2.- Se realizó investigación de mercado de terrenos similares y se encontraron algunas ofertas o

ventas de inmuebles similares, las cuales se comparan a través de metodología de homologación,

para obtener el valor de mercado

página 8

AVALUO INMOBILIARIO

# Avalúo No.

VII.- R E S U M E N DE VALORES

RESULTADO DE VALORES ESTIMADOS :

COMPARATIVO DE MERCADO : $ No aplica

VALOR FÍSICO O DE COSTOS : $ 9,091,973

INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) : $ No aplica

1 No aplica

VIII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

Se considera el valor físico como el valor comercial de este inmueble, por ser el que más se apega a la oferta y demanda

de inmuebles similares.

IX.- C O N C L U S I Ó N

V A L O R F Í S I C O $

NUEVE MILLONES NOVENTA MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA :

VALOR REFERIDO AL:

VALUADOR PROFESIONAL

Ing. Jesús Enrique Cázarez Cuen

Especialidad :

Registros:

Calle Ramón F. Iturbe No. 1022, Col. Jorge Almada, CP 80200, Culiacán, Sin. Tel y fax 667 713-30-08

Inmuebles y Agropercuarios

IMVS 151-25; CP 1390194; ICES 0700-017/95

JECC-2018-042

página 9

9,090,000

0

24 de abril de 2018


JECC-2018-042

REPORTE FOTOGRAFICO

EMPRESA:

CUENTA FECHA:

CANT D E S C R I P C I O N VRN DECO VNR DA VUT VUR E FE FEC FO

1 Piso de concreto armado en pasillos y andadores, con

acabado pulido y escobillado, con 220.00 m2

105,600 0.83 87,965 2,640 40 33 6 0.85 0.98 1.00

1 Piso de vitropiso de 33 x 33 cm, en andadores frente a la

casa principal, sobre firme de concreto, con dentellón

perimetral, con superficie de 205.00 m2

153,750 0.83 128,074 3,844 40 33 6 0.85 0.98 1.00

1 Sistema hidroneumático para alimentación de muebles y

salidas.

15,000 0.71 10,688 750 20 14 5 0.75 0.95 1.00

1 Marquesinas de estructura de acero con cubierta de

multipánel lámina de asbesto cemento, con superficie de

40.00 m2

100,000 0.86 86,240 2,000 50 43 6 0.88 0.98 1.00

1 Alberca construida con muros de concreto armado, cubierta

con azulejo, con medidas de 10.70 x 5.20 m, con cornizas

interiores, auna profundidad máxima de 1.30 m. incluye,

sistema de bombeo con de 1 HP, Filtro equipo de filtración

marca HAYWARD VARI-FLO-K-XL de 75 gal por minuto,

enfriador de agua marca JANDY modelo AE 2500 T-R serie

L07AF0163 de 18,000 BTU/HR

450,000 0.78 352,800 15,000 30 24 6 0.80 0.98 1.00

1 Barda de Block de concreto con estructura de concreto

armado, a 2.20 m de altura, con malla ciclónica de 1.50 m,

con 50.0 m

175,000 0.81 141,313 4,375 40 32 6 0.85 0.95 1.00

1 Cerca de malla electrosoldada perimetral, sobre barda de

block de 1.0 m de alto, con una altura total de 2.50 m, con

una longitud total de 150.00 m

187,500 0.76 142,500 6,250 30 23 6 0.80 0.95 1.00

1 Aire acondicionado tipo MiniSplit de paquete para cuartos

principales: 2 de ton con dos difusores cada uno, uno de 3 ton

con dos difusores

65,000 0.57 37,050 4,333 15 9 6 0.60 0.95 1.00

1 Fosa séptica para aguas residuales, y contenedor de tabque

de almacenamiento de agua, con muros de block de concreto

y dalas y castillos, con medidas de 3.60 x 6.50 m a 1.80 m de

prof.

180,000 0.81 145,350 4,500 40 32 6 0.85 0.95 1.00

1 Lote césped, plantas de ornato y árboles frutales como

mangos, guayabas, arrayán, ciruelas, naranjas, toronjas,

lichies, plátano,lima, granada. Palmas cooteras, palmas

washingtonas, nims, venadillos.

370,000 1.00 370,000 18,500 20 20 0 1.00 1.00 1.00

1 Pozo profundo para suministro de agua a 30 m de

profundidad, enchaquetado, con tubo de acero.

185,000 0.67 123,025 9,250 20 13 6 0.70 0.95 1.00

1 Fogonero calentón construido con banca de concreto,

semicircular, con 5m de long. Con depósito central de leña y

ademe de concreto, piso de adocreto. Con diámetro de 3.80

m

75,000 0.98 73,500 3,750 20 20 6 1.00 0.98 1.00

1 Piso de adocreto en andador de acceso a fogonero, con 28.0

m2

25,000 0.98 24,500 1,250 20 20 1 1.00 0.98 1.00

1 Casetas para gallinero, construcido con estructura de acero y

malla ciclónica, con 75 m2

165,000 0.98 161,700 8,250 20 20 1 1.00 0.98 1.00

SUMA UNIDAD 2,251,850 1,884,704

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