INDICADORES DE BURBUJA

INMOBILIARIA

Departamento de Estadsticas de

Precios

Noviembre 2010

Esquema

Caractersticas del mercado de viviendas.

Indicadores de precios.

Indicadores de burbuja inmobiliaria

Ratios precio de venta - alquiler anual.

Indicadores de costos de la vivienda.

Precios de la vivienda y su tendencia.

Indicadores de precios y sus fundamentos.

Qu nos dicen los indicadores?

Agenda pendiente.

Caractersticas del mercado de la vivienda

De acuerdo a informacin del INEI del ao 2007, en Lima Metropolitana y Callao el dficit

cuantitativo es de 177 mil viviendas, 160 mil correspondientes al dficit tradicional y 17 mil

a viviendas no adecuadas.

De acuerdo a CAPECO, el aumento de la oferta de vivienda en Lima Metropolitana ha

pasado de un promedio de 9 mil unidades en el periodo 2002 2008 a 13 mil en 2009.

Para 2010 se proyecta de 18 mil a 20 mil viviendas nuevas.

Fuente: INEI.

160 mil37%

17 mil4%

51 mil12%

148 mil34%

55 mil13%

Dficit Habitacional: 430 mil viviendas

Dficit Tradicional

Viviendas no adecuadas

Material irrecuperable

Viviendas hacinadas

Servicios bsicos deficitarios 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

Lima Norte 48

Lima Este 40

Lima Sur 38

Callao 18

Lima Centro 8

Lima Moderna 8

Requerimiento de vivienda(miles)

Indicadores de precios

Cobertura: Desde 1998 se recolecta datos de departamentos y

casas de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco.

Fuente de informacin: Oferta Inmobiliaria de El Comercio.

Recoleccin de informacin :

Se cuentan los avisos de departamentos y casas por distrito.

Se eligen 40 departamentos y 40 casas distribuidos segn la

participacin de cada distrito en la oferta inmobiliaria de la semana.

Se recolecta informacin de precio de venta, rea del inmueble,

nmero de dormitorios, nmero de baos, nmero de cocheras y

antigedad. Se confirma la informacin con una encuesta va

telefnica.

Mtodo de la mediana: Se calculan medianas trimestrales de

precios en dlares, soles corrientes y soles constantes. Con la

mediana se reduce los posibles sesgos de tener muestras pequeas

y heterogneas.

Precios de venta por m2 de departamentos

(nuevos soles constantes)

Los precios de los departamentos, en soles constantes del

2009, se han venido recuperando desde el tercer trimestre

del 2006, periodo en el que alcanzaron su nivel ms bajo

desde 1998.

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

1000

1500

2000

2500

3000

3500

98-I

99-I

00-I

01-I

02-I

03-I

04-I

05-I

06-I

07-I

08-I

09-I

10-I

10-III

La Molina, Miraflores, San Borja, San lsidro y Surco

99-I: S/. 293110-III: S/. 2955

Promedio del periodo S/. 2330

En el caso de los precios en dlares corrientes, se observa una

tendencia creciente de los precios desde 2007.

Precios de venta por m2 de departamentos

(dlares corrientes )

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

98-I

99-I

00-I

01-I

02-I

03-I

04-I

05-I

06-I

07-I

08-I

09-I

10-I

10-III

La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco

98-I: US$ 667

10-III: US$ 1075

Promedio del periodo US$ 633

Ratio precio de venta - alquiler anual (PER)

El PER (Price to Earnings Ratio) es equivalente a la relacin precio/ganancias

de las acciones. Representa cuntos aos se tendra que alquilar la propiedad

para recuperar el valor del inmueble.

Se utiliza la informacin del precio de venta y alquiler de los inmuebles en

dlares por metro cuadrado de los siguientes distritos: Jess Mara, La

Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro,

San Miguel y Surco.

Para cada distrito se calcula la mediana de los precios de venta y la

mediana de los alquileres.

CRITERIOS DE VALUACIN PARA EL MERCADO INMOBILIARIO

5 - 12,5 20,0 - 8,0 Precio subvaluado

12,5 -25,0 8,0 - 4,0 Precio normal

25,0 - 50,0 4,0 - 2,0 Precio sobrevaluado

1/ Definida como el alquiler anual entre el precio de venta. Es la inversa del PER.

Fuente: Global Property Guide.

Ratio

Precio/ingresos

por alquiler

Ganancia por

alquiler (%) 1/Clasificacin

Ratio precio de venta - alquiler anual

Lima Metropolitana por distritos

El ratio precio venta - alquiler anual de 13,4 indica que se necesita 13, 4 aos para

recuperar el valor del inmueble y alquilndolo se recuperara el 7,4 por ciento (1 /

13,4) del valor de una vivienda.

De acuerdo a la clasificacin del Global Property Guide, de manera

general, los precios de los departamentos se encontraban en el intervalo

de precios normales.

MEDIANAS 1/ Mayo-Junio Julio-Agosto Setiembre-Octubre

Jess Mara 11,8 10,6 10,8

La Molina 13,0 13,1 13,7

Lince 15,9 14,7 15,4

Magdalena 10,6 10,7 11,3

Miraflores 10,9 11,8 13,2

Pueblo Libre 14,5 14,6 13,2

San Borja 15,8 16,7 15,4

San Isidro 14,4 13,1 14,6

San Miguel 13,6 14,2 13,8

Surco 12,8 12,4 12,8

Agregado

Promedio 13,3 13,2 13,4

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Octubre 2010.

1/ Los ratios han sido calculados en base a las medianas de los precios de venta y alquileres de

cada distrito.

Ratio ndice de precio de venta ndice de

costo de construccin

Indicador de precios: Serie que incluye lo distritosde La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro ySurco.

Indicador de costos: Ponderaciones: Mano de obra 30 por ciento, materiales

de construccin 40 por ciento y terrenos 30 por ciento.Situacin inmobiliaria Per, Agosto 2009, BBVA.

Precios:

ndice de materiales de construccin y costo de mano de obra unificado del INEI .

Precio de terrenos: Estimacin a partir de encuestas propias.

Ratio ndice del precio de venta - ndice del costo de

construccin

El ratio disminuy hasta agosto 2006 debido a que los precios en nuevos soles por metro cuadro

se redujeron mientras que los costos de construccin mostraron una tendencia creciente.

A partir de ese ao, el ratio est aumentando por los mayores precios de venta logrando

sobrepasar el nivel promedio del periodo.

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

1,1

1,2

1,3

1,4E

ne-9

8

Ene-9

9

Ene-0

0

Ene-0

1

Ene-0

2

Ene-0

3

Ene-0

4

Ene-0

5

Ene-0

6

Ene-0

7

Ene-0

8

Ene-0

9

Ene-1

0

Sep

-10

Ratio ndice de precio de venta / ndice costo de construccin en nuevos soles por m2

La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco

1,0

1,0

Promedio del periodo0,88

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

Los costos de construccin estn compuestos por el costo de mano de obra (43

por ciento) y los costos de materiales de construccin (57 por ciento) .

50

70

90

110

130

150

170

190

Ene-9

8

Ene-9

9

Ene-0

0

Ene-0

1

Ene-0

2

Ene-0

3

Ene-0

4

Ene-0

5

Ene-0

6

Ene-0

7

Ene-0

8

Ene-0

9

Ene-1

0

Sep

-10

ndice de Precio de Venta e ndice de Costo de Construccin en

nuevos soles corrientes Base Enero 1998 = 100

ndice de Precios de Venta

ndice de Costo de Construccin

ndice de costo total de una vivienda 1/

El aumento reciente de los precios de la vivienda se explica

en parte por el aumento de los precios de los terrenos.

1/ Incluye 10 distritos: Jess Mara, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San

Isidro, San Miguel y Surco.

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

80

90

100

110

120

130

140

150

III 07 IV 07 I 08 II 08 III 08 IV 08 I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10

Base 2007 III = 100

ndice de precios de venta de departamentos.

ndice del Costo Total de una vivienda por m2

ndice del Costo de Construccin de una vivienda por m2

San Isidro

Miraflores

La Molina

Surco

San Borja

1 295

1 230

8901 000 1 075

1 242 1 326

500

899

1 100

Pm2 Dpto. Pm2 Terreno

Precio de Venta

por m2 en dlares

III-Trim 2010

Variacin del precio

por m2 en dlares

II Trim 2007-III Trim

2010

San IsidroMiraflores

La MolinaSurco

San Borja

100,097,5

95,592,3

88,9

148,3

190,1

114,3

157,0

139,1

Dpto.

Terreno

Lince

Magdalena

Jess Mara

Pueblo Libre

San Miguel

773857

834

752

722

885

782 800775

600

Pm2 Dpto. Pm2 Terreno

Precio de Venta

por m2 en dlares

III-Trim 2010

Variacin del precio

por m2 en dlares

II Trim 2007-III Trim

2010

LinceMagdalena

Jess MaraPueblo Libre

San Miguel

93,486,3

70,7

52,5

47,1

236,4

221,1

122,4

97,5

80,0

Dpto.

Terreno

1000

1500

2000

2500

3000

3500

98-I

98-III

99-I

99-III

00-I

00-III

01-I

01-III

02-I

02-III

03-I

03-III

04-I

04-III

05-I

05-III

06-I

06-III

07-I

07-III

08-I

08-III

09-I

09-III

10-I

10-III

Pm2

Tend, Pm2 (HP)

Umbral Inferior

Umbral Superior

Tendencia de los precios de departamentos

(nuevos soles constantes)

Bandas de confianza al 90%

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

98-I

98-III

99-I

99-III

00-I

00-III

01-I

01-III

02-I

02-III

03-I

03-III

04-I

04-III

05-I

05-III

06-I

06-III

07-I

07-III

08-I

08-III

09-I

09-III

10-I

10-III

Pm2

Tend, Pm2 (HP)

Umbral Inferior

Umbral Superior

Tendencia de los precios de los departamentos

( Dlares corrientes) Bandas de confianza al 90%

Comparacin con otros filtros

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

98

-I

98

-III

99

-I

99

-III

00

-I

00

-III

01

-I

01

-III

02

-I

02

-III

03

-I

03

-III

04

-I

04

-III

05

-I

05

-III

06

-I

06

-III

07

-I

07

-III

08

-I

08

-III

09

-I

09

-III

10

-I

10

-III

Tendencias del precio por metro cuadrado (dlares corrientes)

Tend, Pm2 (CFA)

Tend, Pm2 (HP)

Tend, Pm2 (BK)

Tend, Pm2 (CFS)

1600

1800

2000

2200

2400

2600

2800

3000

3200

98

-I

98

-III

99

-I

99

-III

00

-I

00

-III

01

-I

01

-III

02

-I

02

-III

03

-I

03

-III

04

-I

04

-III

05

-I

05

-III

06

-I

06

-III

07

-I

07

-III

08

-I

08

-III

09

-I

09

-III

10

-I

10

-III

Tendencias del precio por metro cuadrado (nuevos soles constantes de 2009)

Tend, Pm2 (CFA)

Tend, Pm2 (HP)

Tend, Pm2 (BK)

Tend, Pm2 (CFS)

Las tendencias calculadas del

precio por m2 son robustas a

diferentes filtros estadsticos,

muestran un comportamiento

similar entre ellos, tanto en soles

constantes como en dlares.

40

60

80

100

120

140

160

Dic

-01

Ju

n-0

2

Dic

-02

Ju

n-0

3

Dic

-03

Ju

n-0

4

Dic

-04

Ju

n-0

5

Dic

-05

Ju

n-0

6

Dic

-06

Ju

n-0

7

Dic

-07

Ju

n-0

8

Dic

-08

Ju

n-0

9

Dic

-09

Ju

n-1

0

Tasa de inters real hipotecaria en soles

Precio por m2 en soles reales (Prom. Mvil 3 meses)

Costo de Construccin en soles reales

Masa Salarial en soles reales

Tipo de Cambio Nuevo Sol/US$

Ju

l-10

Precio de venta en soles reales por m2 y sus principales fundamentos

(ndice base dic01=100)

Indicadores de precios y sus fundamentos

Fuente: BCRP,MTPE,INEI.

El aumento de precios refleja la evolucin de los fundamentos.

Qu nos dicen los indicadores?

Los precios actuales se encuentran dentro de sutendencia de largo plazo.

De acuerdo al PER, los precios de los departamentos seencuentran en un nivel normal.

Los mayores costos de la vivienda refleja principalmenteel aumento en los precios de los terrenos.

El aumento de precios refleja la evolucin de losfundamentos: Crecimiento de la actividad econmica y aumento de los

ingresos.

Reduccin de la tasa de inters y aumento del crditohipotecario.

Apreciacin del nuevo sol frente al dlar.

Crecimiento moderado de los costos de construccin.

Los precios de Lima todava son menores al

resto de pases de Latinoamrica.

Nota: Incluye los departamentos de 120 m2 , localizados en el centro de las ciudades ms importantes de cada pas.

Fuente: Global Property Guide.

Brazil Argentina Mxico Uruguay Colombia Chile Ecuador Per

2 277

1 994

1 8301 691 1 688

1 486

973 944

Precios de departamento por pases (US$ por m2)

En el ao 2009 el crdito hipotecario representaba solo el

slo el 3 por ciento del PBI.

Fuente: Revista Moneda, Ao 2009.

Chile Mxico Colombia Brazil Per Argentina

15,0

11,0

5,0

4,03,0

2,0

Crdito Hipotecario en pases seleccionados ( Como porcentaje del PBI)

Se proyecta un aumento de 42 mil viviendas a nivel

nacional este ao.

Fuente: Gavidia, Octubre 2010.

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

108101

95

104

123

142

123

105105

128

152148

163

151 151

134

Nmero de viviendas con licencia de construccin( En miles)

Colombia Chile

Agenda pendiente

Mejora continua de los indicadores de

precios:

Ampliacin de cobertura: Lima Norte, Lima Sur y

Lima Este y principales ciudades de otras regiones

del pas.

Aplicacin de otras metodologas de clculo:

Medianas estratificadas, regresiones hednicas.

Comparacin con otras fuentes de informacin:

CAPECO, TINSA, Inmobiliarias, Sunarp.

Realizar evaluaciones economtricas de los

precios en funcin de sus determinantes.

INDICADORES DE BURBUJA

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Precios

Noviembre 2010