Ejemplo de Avaluo Romaye

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INFORME DE AVALÚO PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS NIVELES, UBICADA EN EL BARRIO EL PROGRESO MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA. Email: [email protected] , Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo

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INFORME DE AVALO

PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS NIVELES, UBICADA EN EL BARRIO EL PROGRESO MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.

PROPIETARIO: PEDRO JOSE TORRES MANZANILLA

AVALUADOR PROFESIONAL: Ingrid Prieto

Guanare, junio 2013

Contenido

IntroduccinCarta de Resumen de los resultadosIdentificacin y Certificacin..........................................................................Resumen......................................................................................................Descripcin de reas....................................................................................Caractersticas Generales...............................................................................Localidad y Entorno.......................................................................................Situacin Jurdica, legal y urbanstica del inmuebleEstudio de Mercado.......................................................................................Clculos........................................................................................................Resumen de avalo.......................................................................................

Anexos: Informe Fotogrfico Croquis Ubicacin y Distribucin. Copia del Documento de Propiedad Credenciales y Autorizacin del Avaluador Profesional

Seor:PEDRO JOSE TORRES MANZANILLAPresente.-

Muy respetuosamente me dirijo a usted, de acuerdo a su solicitud, se procedi a realizar el Avalu del inmueble; conformado por parcela de terreno y vivienda de dos niveles, ubicado en: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III, N 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Snchez; Sur: Solar y casa de David Garca; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Mndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3.En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el Clculo del Valor es el usualmente empleado en el campo de la tasacin, por lo cual se da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada. Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido inmueble tiene un valor actual de: SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.625.000, 00).

AVALUADOR PROFESIONALIng. ROMAYE DIAZCIV N 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.

Introduccin

El objetivo principal de este Informe Tcnico de Avalo, es determinar el valor real y justo valor del inmueble; conformado por parcela de terreno y vivienda de dos niveles, ubicado en: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III, N 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Snchez; Sur: Solar y casa de David Garca; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Mndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3.

El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y reas. Tomando referenciales de las compras-ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando, debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Guanare.

Para valorar la edificacin, se utiliz el Mtodo del COSTO; valor DE REPOSICION, el cual calcula el valor actual de reposicin de las construcciones, afectndolas por el mtodo de depreciacin de Ross Heidecke; el ms confiable actualmente debido a que deprecia las edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la prctica y toma en consideracin; aos de uso, vida til, estado de conservacin y mantenimiento para el momento del avalo.

AVALUADOR PROFESIONALIng. ROMAYE DIAZCIV N 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.

IDENTIFICACIN

Perito(s) responsable(s) del Avalo: ING.ROMAYE DIAZ. CIV N 62.377Nmero de Inscripcin: ASAPROVE: P-801, SUDEBAN: P-3.205. Bien(es) Avaluado(s): PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS NIVELES.Fecha del Avalo: 02 de Marzo de 2011.Solicitado por: Pedro Jos Torres Manzanilla.Propietario del Bien: Pedro Jos Torres Manzanilla.C.I: 3.102.259.CERTIFICACIN

Yo, ROMAYE DIAZ., Avaluador, abajo firmante certifico:a- Que el avalo obtenido para la vivienda, solicitado por Pedro Jos Torres Manzanilla y realizado por ROMAYE DIAZ en fecha 02 de Marzo de 2011, es producto de mtodos esenciales objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningn factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos.

b- Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra ndole.

c- Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de profesional Avaluador, consciente de mis deberes y responsabilidades.

d- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo.

AVALUADOR PROFESIONALIng. ROMAYE DIAZCIV N 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.

RESUMEN

Para:Pedro Jos Torres Manzanilla.Fecha: 02 de Marzo de 2011.De: Ing. Romaye Daz.Motivo: Avalu de Parcela de Terreno y Vivienda de Dos Niveles. Monto del Avalo: Bs. 625.000,00.Tipo de Inmueble: Parcela de Terreno y Vivienda de dos Niveles.Direccin: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III, N 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Snchez; Sur: Solar y casa de David Garca; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Mndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3.

DATOS DE REGISTRO

TERRENORegistro Subalterno Protocolo 1

Libros N 03 Folio 7-8

Tomo N 01 Fecha 25-08-1999

VIVIENDA

Registro Subalterno Protocolo 1

Libros N 35 Folio 133-138

Tomo N 02 Fecha 04-08-1987

CARACTERSTICAS

VIVIENDA DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIN TRADICIONALPlanta Baja: Estructura: Vigas y Columnas de Concreto Armado.Techo: Entrepiso Losa de Concreto Armado.Pisos: Granito.Paredes: Bloques de Concreto.Recubrimiento: En interiores Friso liso y exteriores acabado esponjeado.Puertas: Metlicas y de madera las de las habitaciones.Ventanas: Tipo macuto con protectores de hierro.Distribucin: Sala, Comedor, Cocina, 3 Habitaciones, Lavadero, 2 baos.Instalaciones Elctricas: embutidas en pared con tubera EMT.Instalaciones Sanitarias: empotradas.

Planta Alta: Estructura: Vigas y Columnas de Concreto Armado.Techo: Laminas de Acerolit apoyado en Correas tipo Omega 6.Pisos: Cemento Pulido.Paredes: Bloques de concreto.Recubrimiento: En interiores friso liso y exteriores acabado esponjeado.Puertas: Principal Metlica y de madera las de las habitaciones.Ventanas: Tipo macuto.Distribucin: Sala, Comedor, Cocina, 3 Habitaciones, Lavadero, 2 baos.Instalaciones Elctricas: embutidas en pared con tubera EMT.Instalaciones Sanitarias: empotradas. Edad: 24 aos.Vida til: 60 aos Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: P-B estado (2,5) y P-A (3,0). COBERTIZO:Estructura: Apoyado sobre Vigas y Columnas de concreto armado.Techo: Acerolit sobre Vigas y correas de acero.Pisos: Cemento rustico.Edad: 15 aos.Vida til: 50 aos Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado (3).

CERCA PERIMETRALEstructura: Pared de Bloques de concreto incluye machones, viga de corona y de fundacin, y rejas metlicas.Edad: 20 aos.Vida til: 50 aos Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado (3).

DESCRIPCIN DE REAS(m2)

rea (m2)Edad de ConstruccinMtodo de Depreciacin

Parcela de terreno353,54------

Planta Baja132,3024ROSS-HEIDECKE

Planta Alta132,3024ROSS-HEIDECKE

Cobertizo(Garaje)45,6015ROSS-HEIDECKE

Cerca perimetral185,2820ROSS-HEIDECKE

CARACTERISTICAS GENERAL

TOPOGRAFIATECHOS

CON PENDIENTEPLATABANDAACEROLITX

SEMIPLANAZINCPLAFON

VARIADATABELONESMACHIHEMBRADO

PLANAXCANAL 90LOSA ENTREPISOX

FIBROCEMENTOOTRO:

SERVICIOSPAREDESREVESTIMIENTOS

AGUA POTABLEXLADRILLOFRISO LISOX

AGUAS SERVIDASXBLOQUE DE CONCRETOXFRISO RUSTICOX

ELECTRICIDADXBLOQUE DE ARCILLAOBRA LIMPIA

GASXCONCRETO ARMADOTEXTURIZADO

TRANSPORTE PUBLICOXTABIQUESCERAMICA (BAOS)X

OTRO:OTRO:PIEDRA ORNAMENTAL

LINDEROSPUERTASVENTANAS

NORTE: Solar y casa de Marcos Snchez.HIERROXPROTECTORES DE HIERRO X

SUR: Solar y Casa de David Garca.ALUMINIO Y VIDRIOMACUTO Y VIDRIOX

ESTE: Solar y Casa de Miguel Antonio Mndez.REJA DE HIERROXBASCULANTE

OESTE: Calle 16 bis o Av. #3.MAD.ENTAMBORADAXPANORAMICA

INFORMACION BIENHECHURIASMAD.MACIZABATIENTE

COBERTIZO (GARAJE)XSANTA MARIAXMADERA Y VIDRIO

FORMAPISOS

CUADRADACERAMICA CAICO

RECTANGULARCEMENTO PULIDOXMARMOL

POLIGONO REGULARXCEMENTO RUSTICOVYNIL

POLIGONO IRREGULARGRANITOXTERRACOTA

ZONIFICACION Y REGLAMENTOSPARQUETASFALTO

ZONIFICACION TERRACOTAALFOMBRA

%CONSTRUCCIONEQUIPOS Y COMPLEMENTOS

AREA MINIMAINTERCOMUNICADORTANQUE ELEVADOX

% UBICACIONPORTON ELECTRICOEQ.HIDRONEUMATICOX

ACCESOSCASILLERO DE CORREOSTANQUE SUBTERRANEOX

CALLE XRECOLECTOR DE BASURACIRCUITO CERRADO

AVENIDACENTRAL TELEFONICAINTERNETX

CARRERACALENTADORT.V POR CABLEX

DESARROLLO DE LA ZONAESTRUCTURA

CONSOLIDADOXCONCRETO ARMADOXTIPO TUNEL

METALICAMADERA

LOCALIDAD Y ENTORNO

Entorno: Locales comerciales, Viviendas unifamiliares, bifamiliares, bancos, abastos, panaderas, comercios al mayor y detal, mercado municipal, instalaciones deportivas.Acceso: Calle 16 bis o Av. #3, paseo Argimiro Gabaldn (Barrio El Progreso, Guanare).Servicios: Todos los servicios pblicos.Poblacin: Clase Media baja. Tendencia: Desarrollo completo.Actividades Econmicas Predominantes: Comercios al detal, Ferreteras, Panaderas, Abastos, reas recreativas y deportivas, restaurantes de comida rpida, Escuelas Pblicas, Canchas Deportivas, entre otros.Desarrollo y Consolidacin de la Zona: Consolidada, requiriendo mejoras.Nivel Socio Econmico: Clase Media baja.Tipos de Construcciones en el sector: Viviendas unifamiliares y bifamiliares con comercio y oficinas; incluyendo construccin de dos niveles, escuelas, canchas deportivas, paseos tursticos, restaurantes, ferreteras, panaderas, comercios al mayor y detal en general.

SITUACIN JURDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

Ocupado por el Propietario Arrendada XDATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Fecha de la Firma del Contrato:Sin datos.

Duracin del Contrato:

Renta Estipulada:

Revisin del Canon:

SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE

Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/Otros(s): LIBRE DE GRAVAMEN.

SITUACIN URBANSTICA DEL INMUEBLE

Zonificacin AR-I

Cumple con las ordenanzas

No cumple con las ordenanzas

Cdula de Habitabilidad SI NOX

COMENTARIOS

Zona con Viviendas unifamiliares y bifamiliares, con comercio y oficinas; incluyendo construccin de edificaciones de dos niveles, escuelas, restaurantes, servicios, panaderas, ferreteras, comercios al mayor y detal e instalaciones deportivas.

Avalo:

METODO DE COSTO; VALOR DE REPOSICION; DEPRECIACION POR ROSS-HEIDECKE.

VIVIENDA.

PLANTA BAJA.VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).VR= AREA *PU. CONST. (CINPRONET, 3er TRIMESTRE 2010, actualizado por INPC).VR= 132,30m2* 2.785,83 Bs. /m2.VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (2,5) y uso (34,28%)).VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10) * 0,2924).VA= 271.547,12 Bs.

PLANTA ALTA.

VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).VR= AREA *PU. CONST. (CINPRONET, 3er TRIMESTRE 2010, actualizado por INPC).VR= 132,30m2 *2.459,87 Bs. /m2.

VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.

VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (34,28%)).

VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10) * 0,3695).

VA= 217.204,72 Bs.

COBERTIZO.

VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).VR= AREA *PU. CONST. (MOPVI, Noviembre 2010, actualizado por INPC).VR= 45,60m2 * 736,54 Bs. /m2.

VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.

VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (30,00%)).

VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10) * 0,3407).

VA= 23.287,46 Bs.

CERCA PERIMETRAL (Pared de Bloques de concreto incluye machones, viga de corona y de fundacin, y rejas metlicas).

VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).VR= AREA *PU. CONST. (MOPVI, Noviembre 2010, actualizado por INPC).VR= 185,28m2 * 446,15 Bs. /m2.

VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.

VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (33,33%)).

VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10) * 0,3630).

VA= 55.659,68 Bs.

VALOR DE LA CONSTRUCCIN: Bs. 567.574,64.

TABLA DE HEIDECKE.

(Depreciacin por estado de conservacin).

ESTADOCARACTERISTICASC

11,522,533,544,55Nuevo o no muy nuevo

Regular, conservacin normal

Necesitando reparaciones sencillas

Reparaciones importantes

Demolicin 0%0,032%2,52%8,09%18,10%33,20%52,60%75,20%100.00%

Mtodo VENTAS COMPARABLES DE MERCADO.

PARCELA DE TERRENO.

ESTUDIO DE MERCADO.

Para analizar la valoracin de la parcela de terreno en estudio se utiliz el mtodo directo de mercado; basado en los referenciales de compra venta de terrenos similares obtenidos en el registro subalterno del Municipio Guanare(suministrados por CINPRONET), se analizaron 12 referenciales seleccionando los que a criterio del tasador son similares con la parcela en estudio, resultando al depurar la muestra los siguientes datos; a los cuales se les aplicara los criterios estadsticos para obtener el modelo que explica el comportamiento del mercado.

ESTUDIO DE MERCADO

REFERENCIALES.

AJUSTES DE REFERENCIALES.

F.A.I= INPC (Mes Actual) / INPC (Mes Referencial).INPC: ndice Nacional de Precio al Consumidor a nivel Nacional.

CALCULO DE LA MEDIA ARITMTICA X= 796,17= 132,70 Bs. /m2. 6Calculo del intervalo de confianza de 95%:

I= X t975; 5 * (S / n); Donde t975; 5 =2,571; segn tabla de t de Student.

Los limites serian: 132,70 2,571 * (24,84 / 6).

Se puede concluir con el 95% de certeza que el valor de mercado de la parcela tasada est en el intervalo comprendido entre Bs. 106,63/m2 y Bs. 158,77/m2.

En este caso se toma el valor superior debido a las buenas condiciones de ubicacin de la parcela en estudio y que dicho valor est contenido en el intervalo de confianza.

CLCULOS

Desarrollo de los Mtodos:

Valor de Terreno: Bs. 56.131,54.

CONSTRUCCIONES: Valor Actual: Bs. 567.698,98.

Monto de Avalo: Bs. 623.830,52.

FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIN: CINPRONET, TERCER TRIMETRE 2010 2010. Clculos propios. Archivos del tasador.

Datos Valor de Reposicin a Nuevo: INPC (BCV): SEPTIEMBRE 2010 (BASE Dic. 2007). ENERO 2011 (BASE Dic.2007).

Resumen del Avalo.

RESUMEN DEL AVALO.

1- Valor Actual inmueble ..................................... Bs. 623.830,52

Total.......................................... Bs. 623.830,52 Valor Redondeado.............................Bs. 625.000,00

SON: SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLVARES CON 00/100.

PERITO AVALUADORIng. ROMAYE DIAZCIV N 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.

Anexos.

INFORME FOTOGRAFICO.

VISTA FACHADA PRINCIPAL.

COBERTIZO (GARAJE) VISTA INTERIOR PLANTA BAJA

BAO HABITACION PRINCIPAL VISTA INTERIOR ENTREPISO.

INFORME FOTOGRAFICO.

VISTA PLANTA ALTA VISTA LATERAL ACCESO PLANTA ALTA

VENTANAS TIPO MACUTO TECHO PLANTA ALTA

V

VISTA INTERIOR DE HABITACIONES PLANTA ALTA

Credenciales del Avaluador.

Documentos de Propiedad.

Croquis de Ubicacin Croquis de Distribucin.

Informe Fotogrfico

Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Tcnico de Avalo Hoja1NUBICACINAREA (M2)P.U (Bs./M2)FECHA 1Barrio El Progreso125114.474/10/092Barrio El Progreso149.11100.165/23/093Barrio El Progreso98,586.178/13/094Barrio El Progreso149.1183.886/20/095Barrio El Progreso100.4875.994/23/096Barrio El Progreso105,6977.166/25/09

Hoja1NFECHAP.U (BS./M2)AJUSTE. F.A.IP.U CORREGIDO (Bs./M2)(Xi-X)^214/10/09114.471.5311175.261,811.7324/23/0975.991.5311116.36267.0535/23/09100.161.5011150.34311.1346/20/0983.881.4752123.7380.4456/25/0977.161.4752113.83356.2368/13/0986.171.3538116.65257.50TOTAL796.173,084.07Media (X) =132.70DESVIACION(S) =24.84

Hoja1Limite Inferior=106.63Limite Superior=158.77