Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización · 2017-07-15 · Ejemplos para el Cálculo...
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Ejemplo Básico (1) Casa habitación de interés social. ........................................................................ 3
MÉTODO DE MERCADO .................................................................................................................. 3
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA ...................................................................................... 8
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................. 11
MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 11
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL. ............................................................................................... 12
Ejemplo (2) Casa habitación de nivel medio residencial. .................................................................. 12
MÉTODO DE MERCADO. ............................................................................................................... 12
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................................................... 16
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................. 17
MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 17
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL ................................................................................................ 18
Ejemplo Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación (INO): .................. 18
MÉTODO DE MERCADO ................................................................................................................ 18
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................................................... 20
MÉTODO DE SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN LA TASA .................................................. 21
MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 21
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL ................................................................................................ 22
Ejemplo Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación ........................................ 22
MÉTODO DE MERCADO ................................................................................................................ 22
MÉTODO DE MERCADO ................................................................................................................ 23
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................................................... 25
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................. 25
MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 26
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL ................................................................................................ 26
Ejemplo de ENFOQUE DE INGRESOS ................................................................................................. 27
Formato para llenado de comparables ............................................................................................. 28
Calculo de Depreciación. ................................................................................................................... 29
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Ejemplo Básico (1) Casa habitación de interés social. MÉTODO DE MERCADO Casa habitación de interés social. Ingreso Potencial (IP) Casa habitación de interés social ubicada en el centro del país, con las siguientes características: Descripción de la propiedad: Casa habitación de interés social, de 50.00 m2 de terreno y 90 m2 de superficie construida, de características constructivas económicas, la cual consta de un nivel, con la siguiente distribución: Planta baja: sala, comedor, cocina, baño completo, 2 recamaras, patio de servicio, jardín y área de estacionamiento.
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Acabados: Yeso, pisos cerámicos, muebles de baño económicos, plafones en yeso, pintura vinílica y esmalte, fachada en mezcla y piso, cisterna de 1,100lts. Descripción del entorno: El desarrollo habitacional en desarrollo de su cuarta etapa, edificado en zona de interés social de alta densidad, el fraccionamiento es de traza tipo reticular con todos los servicios municipales funcionando.
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
1.- Elementos característicos de la propiedad sujeto:
Superficie de terreno 90.00 m2 Superficie de construcción privativa (rentable) 50.00 m2 Ubicación: Interés social Edad: 0 años (recién construida) Estado de conservación: Bueno Calidad de construcción y acabados: Económico
2.- Selección de comparables en renta y en venta: Dado que se trata de una propiedad ubicada en un sector de gran desarrollo de vivienda habitacional popular, en la zona se encontraron comparables similares al inmueble sujeto, cuyas características se describen en la siguiente tabla: En este caso particular se consiguieron seis propiedades que se encontraban simultáneamente en renta y en venta y únicamente el precio de venta de la propiedad No. 5, es estimado, es decir, no obtenido de oferta directa de mercado. Características de sujeto y comparables en renta:
3.- Definición del nivel de ingreso: Ingreso Bruto Potencial (IBP) Para propósitos del ejemplo, se considerará el nivel de ingreso seleccionado a.- Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):
Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 PromediosSuperficie deterreno (m2)Superficierentable
(m2):Ubicación(entorno) yaccesos
Edad (años) 0.00 2 2 2 0 0 0 1Estado de
conservación:
Calidad deconstr. y
acab.Precio de
renta($ / mes)Precio de
venta($)
Precio de renta
(oferta)($/ m2/
mes)Precio de
venta(oferta) ($ /
m2)
$8,951.61 $8,882.18$8,593.75 $8,692.31 $9,194.03 $9,100.00 $8,654.55
$555,000 $519,666.67
$54.51 $75.00 $59.70 $58.33 $56.36 $58.06 $60.33
$473,000 $452,000 $616,000 $546,000 $476,000
Económico
$3,000.00 $3,900.00 $4,000.00 $3,500.00 $3,100.00 $3,600.00 $3,517
Económico Económico Económico Económico Económico Económico
Interes Social
Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno
Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social
105.00 95.83
50.00 55.04 52.00 67.00 60.00 55.00 62.00 58.51
90.00 90.00 105.00 90.00 90.00 95.00
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Por el tipo de propiedad de que se trata, con poca posibilidad de cambio entre precio de oferta y precio real de renta se considera el siguiente Factor de Negociación. En todos los casos se encontraron propiedades a nivel de oferta en rentas. FNi= 5.00%
b.- Nivel de Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Considérense el siguiente factor de descuento por vacíos (DV), el cual proviene del análisis respectivo bajo condiciones de mercado: DV= 3.00%
c.- Nivel de Ingreso Neto de Operación (NOI): Se aplican los siguientes gastos de operación, los cuales provienen de los descuentos considerados en el tratamiento del problema bajo la metodología del Enfoque del Ingreso. GO = Gastos de operación Impuesto predial 7.50% Conservación y mantenimiento 1.50% Gastos de administración 2.00% Servicios 0.00% Seguros 2.00% Reservas para reemplazo 2.00% Imprevistos (5% de suma) 0.75% Suma = 15.75% Con los datos anteriores, los valores de los ingresos de cada comparable, serán: Nivel de ingreso: Ingreso Bruto Potencial (IBP)
Concepto Sujeto Comp.1 Comp.2 Comp.3 Comp.4 Comp.5 Comp.6 PromediosPrecio de renta unitario(oferta) $ / m2 /mesFactor de NegociaciónF.N.iGastos deOperación 15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75%
Ingreso Bruto Potencialunitario mensual (IBP)$ / m2 / mesIngreso BRUTO Potencialunitario anual (INP)$ / m2 / añoIngreso BRUTO Potencial(INP) mensual($)Ingreso Bruto Potencial(INP) anual ($)
$34,576.20 $33,775.83$28,813.50 $37,457.55 $38,418.00 $33,615.75 $29,773.95
$557.68 $579.42
$2,401.13 $3,121.46 $3,201.50 $2,801.31 $2,481.16 $2,881.35 $2,814.65
$523.50 $720.34 $573.40 $560.26 $541.34
5.00% $0.05
$43.63 $60.03 $47.78 $46.69 $45.11 $46.47 $48.29
5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
$54.51 $75.00 $59.70 $58.33 $56.36 $58.06 $60.33
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
4.- Obtención de la Tasa de Capitalización de Mercado (TCM): Se obtienen, a continuación, las tasas de capitalización de mercado, para el nivel de ingreso seleccionado: Factor de negociación para los precios de oferta en venta de cada comparable (en todos los casos, excepto en el Comparable 5 en que fue supuesto, los comparables en venta fueron encontrados a nivel de oferta): FNv= 5.00%
Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):
5.- Aplicación de tasas de ajuste de riesgo: En función del grado de similitud de los comparables con el sujeto, primero se analiza si procede o no la aplicación de las sobre tasas correspondientes y, de ser el caso, si se aplican o no los máximos recomendables en la tabla indicada en el Procedimiento técnico
Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 PromediosPrecio de ofertaunitario $ /m2Factor deNegociaciónF.N.v.Precio de ventaunitario ($ /m2)Ingreso NetoPotencial INP anual($ / m2 / año)Tasa de Cap. deMercado TCM(%)
$557.68 $579.42
6.09% 8.29% 6.24% 6.16% 6.26% 6.23% 6.54%
$523.50 $720.34 $573.40 $560.26 $541.34
0.00% 0.00%
$8,164.06 $8,257.69 $8,734.33 $9,100.00 $8,654.55 $8,951.61 $8,643.71
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
$8,593.75 $8,692.31 $9,194.03 $9,100.00 $8,654.55 $8,951.61 $8,864.37
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):
7.- Obtención de la tasa de capitalización (TC) La tasa de capitalización (TC) se obtiene, para este caso, eligiendo la media de los valores de tasas ajustados. 8.- Valor de la propiedad: Empleando la tasa de capitalización:
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA 1.- Definición de los elementos característicos de la propiedad sujeto: a.- Variables financieras y económicas:
Tasa Cetes a 28 días (nominal) TCET: 7.00%. Tasa de inflación histórica a 5 años: TINFL 4.00%. Tiempo de venta estimado: TVEN: 6.00 meses Gastos de venta estimados GVEN 5.00%.
b.- Elementos característicos de la propiedad: Superficie de terreno 90.00 m2.
Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp6Superficie de terreno (m2) 90 90 105 90 90 105
Superficie rentable(m2): 50 55.04 52 67 60 62
Ubicación (entorno) y
Interes Social
Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social Interes
SocialTub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Diferencia de edades 0 -2 -2 -2 0 0
(años) Ted (2) 0.25% 0.25% 0.25% 0.00% 0.00%
Estado deconservación:
Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%Calidad de
construcción yacabados Tcal
(4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
OtroTo (5) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
(6) 0.25% 0.25% 0.25% 0.00% 0.00%0.00%0.00%
0.00%
Económico Económico Económic
o
0.00% 0.00%
Económico
Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno
Comp5 Promedios
95 95.8
55 58.51
0.00%
Económico Económico Económico
0.00% 0.00%
Interes Social
0.00% 0.04%
0
PROMEDIOTasa de Capit de Mercado 6.67%6.34% 8.54% 6.23%Ajust TCMa (%) 6.49% 6.16% 6.26%
Ingreso unitario
Ingreso unitario
Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario
Mensual (merc.
anual (merc) (merc) rentable (m2) propiedad (V) ($ / m2)
$48.29 $579.42 6.67% 50 $434,488.88 $8,689.78
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Superficie de Construcción Privativa (rentable) 50.00 m2. Relación construcción a propiedad: RCP 70.00% Edad ED 0 años Vida útil total VUT 60 años Vida útil remanente: VUR 60 años Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC 0.00 (Optimo) Tipo de sector a que pertenece habitacional Elementos que representan riesgos adicionales ninguno
2.- Definición del Ingreso Neto de Operación (INO): Renta unitaria mensual: Ingreso Bruto Potencial (IBP) $48.29 Ingreso unitario determinado después de aplicar la homologación respectiva a comparables seleccionados
3.- Tasa de rendimiento global:
3.1.- Obtención de tasa libre de riesgo: Aplicando la fórmula TLRn = (1 + TCET / (365 / 28)) ^ (365 /28) - 1, obtenemos Tasa Cetes a 28 días (efectiva) TLRn = 7.23% Aplicando la fórmula TLRr = (1 + TLRn) / (1 + TINFL) - 1, obtenemos Tasa real Cetes 28 días TLRr = 3.11% 3.2.- Premios o sobretasas de riesgo:
a.- Premio por liquidez: Tiempo estimado de venta: (TVEN) 6.00 meses Aplicando la fórmula TLIQ = ((1 + TLRr / 12) ^ TVEN - 1) / (1 - GVEN), obtenemos Premio por liquidez: TLIQ = 1.65% b.- Otro tipo de riesgo (TVAR) : No se considera otro tipo de riesgo Premio por otro factor: TVAR = 0.00%
Unitaria Mensual AnualIngreso Neto de OperaciónRenta $48.29 2,414.26$ 28,971.08$ Factor de Negociación 5% 5% 5%Ingreso Bruto Potencial 45.87$ 2,293.54$ 27,522.52$ Descuentos por vacíos 3.0%Engreso Bruto Efectivo 44.49$ 2,224.74$ 26,696.85$ Gastos de Operación 15.75%
INO 37.49$ 1,874.34$ 22,492.09$
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c.- Riesgo por tipo de propiedad (TSECT): Tipo de sector Habitacional Factor de riesgo del sector (Frs) = 1.2 Aplicando la fórmula TSECT = (TLRr + TLIQ + TVAR) * (Frs - 1), obtenemos, Premio por tipo de sector TSECT 0.95% d.- Tasa de Rendimiento Global (TRG): Aplicando la fórmula TRG = TLRr + TLIQ + TVAR + TSECT
Tasa de Rendimiento Global: TRG 5.70%
4.- Factor de recuperación de capital (FRC): Relación construcción a propiedad (RCP): 0.70 (obtenida del Enfoque Físico) Vida útil total (VUT): 60 años Edad (E): 0 años Vida útil remanente (VUR): 60 años
F. de depreciación (Ross-Heidecke) FC = 0 Aplicando la fórmula: Delta =-RCP x (1-0.5 x (E / VUT + E^2 / UT^2)) x ((100 - FC) / 100) se obtiene: Cambio de valor en el periodo de análisis: Por depreciar (Delta): -70.00% Pérdida de valor a la fecha 0.0% Aplicando la fórmula FFA =TRG / ((1 + TRG) ^ (VUR) - 1) obtenemos Factor de fondo de amortización (FFA): 0.21% Aplicando la fórmula FRC =(Delta) x FFA, obtenemos
Factor de recuperación de FRC -0.15% capitalización:
FRC -0.15%
5.- Tasa de capitalización global (TCG) Aplicando la fórmula TCG = TRG - FRC, obtenemos Tasa de capitalización global (TCG)= 5.85%
6.- Valor de la propiedad:
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA
MÉTODO POR PUNTOS
Ingreso neto de operación INO 22,492.09$ Tasa de capitalización global: TCG 5.85%
Valor de la propiedad: 384,410.43$
CETES 7.00% 7.000%CAL F FACTOR ROSS-
HEIDECKEINFLACIÓN 4.00% 4.000% 10= 1.00 1.000
9= 0.99 0.990 FORMULA: FD=(1-(E/VUT)^1.4)*FTASA REAL 0.028846154 2.885% 8= 0.98 0.975
7= 0.92 0.920 FD=? 1.00006= 0.82 0.820
5= 0.66 0.660 EDAD: E= 0.004= 0.47 0.470 VIDA ÚTIL TOTAL VUT= 60.00
TIPO VUR VNR VUR (PROM) 3= 0.25 0.250FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN. F= 1.00
T 1 60.00 4,850.00$ 60.00 2= 0.14 0.135 VNRT 2 0.00T 3 0.00
SUMAS: 4,850.00$ 60.0060.00
RIESGO DEL BIEN 1.67%
TASA DE DESCUENTO 6.55%
TR= 2.885%RB= 1.67%TIB 2.00% Tasa Base Habitacional
Valor de la propiedad: 343,323.55$
VIDA REMANENTE(PONDERADA)
RB= 100 / VUR (PROMEDIO)
-$ -$
E.C.DESHECHO(VUR)*(VNR)
4,850.00$
CALCULO DE LA TASA
PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES
PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES
TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI)
CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR
DATOS
TASA DE DESCUENTO=CETE REAL TOTAL+ RIESGO DEL BIEN+TASA INTERBANCARIA
TD= TR + RB + TB
CALIFICACIÓN
E.C. NVO.
E.C. REGULAR
E.C.REP.SEN.
E.C.REP.IMP.
CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE
291,000.00$
6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%1
0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-mas1
Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas1
Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso1
Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo1
mas de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-01
Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com. Inter. Resinde Inferior Comerc Inferior Resid1
Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano0.93 0.93 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.43
5.000 0.000 1.000 1.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.0004.643 0.000 1.000 1.071 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Tasa 6.71%
Valor de la propiedad: 334,988.64$
Capitalización por concepto
Uso de Suelo
Ubicación
Edad (años)
Conservación
Uso General
Proyecto
Vida Restante
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL.
Ejemplo (2) Casa habitación de nivel medio residencial.
MÉTODO DE MERCADO.
Casa habitación de nivel medio residencial. Resuelto a nivel de Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Casa habitación de nivel residencial medio ubicada en la colonia del Valle de la Cd. de México, con las siguientes características: Descripción de la propiedad: Se trata de una casa habitación de un solo frente, construida en los años cuarenta, con características constructivas y distribución propias de la época, con 180.00 m2 construidos y 185.00 m2 de terreno, con la siguiente distribución:
N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ
No SUP. $/M2 EDAD
1 55.040 $8,593.75 2 3,029.40 4 473,000.00$ 110.08 17187.52 52.000 $8,692.31 2 2,704.00 4 452,000.00$ 104 17384.615383 67.000 $9,194.03 2 4,489.00 4 616,000.00$ 134 18388.05974 60.000 $9,100.00 0 3,600.00 0 546,000.00$ 0 05 55.000 $8,654.55 0 3,025.00 0 476,000.00$ 0 06 62.000 $8,951.61 0 3,844.00 0 555,000.00$ 0 0
- 0 -$ 0 0- 0 -$ 0 0- 0 -$ 0 0- 0 -$ 0 0
6 351.04 53,186.25$ 6 20691.4016 12 3,118,000.00$ 348.08 52960.17509
N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ
X= 50 M2A= Z= 0.00 AÑOSB= DS=
C= Y=
PRECIO Y ($/m2) =
CONCLUSIONES
8,538.02$ 6515.590 SI:40.449 5,463.40 VALOR DEL INMUE BLE = 426,900.80$ -17.724 A+BX+CZ
TABLA DE VALORES
CONSTANTES VARIABLES
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Construida con materiales de buena calidad de la época, la propiedad se encontró en un estado de conservación bueno y con un proyecto arquitectónico hoy en día obsoleto. 1.- Elementos característicos de la propiedad sujeto: Superficie de terreno 200.00 m2. Superficie de Construcción Privativa (rentable) 180.00 m2. Ubicación: Zona residencial media Edad: 0 años Estado de conservación: Semi Lujo Calidad de construcción y acabados: Media 2.- Selección de comparables en renta y en venta: Características de sujeto y comparables (renta y venta):
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
3.- Definición del nivel de ingreso: Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Para propósitos de este ejemplo, se considerará el nivel de ingreso bruto efectivo (IBE): 2. a.- Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP): Por el tipo de propiedad de que se trata, con un mayor margen de negociación entre precio de oferta y precio real de renta, se considera el siguiente Factor de Negociación. En todos los casos se encontraron propiedades a nivel de oferta en rentas. FNi= 10.00%
2. b.- Nivel de Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Considérense el siguiente factor de descuento por vacíos (DV), el cual proviene del análisis respectivo bajo condiciones de mercado: DV= 6.00%
2. c.- Nivel de Ingreso Neto de Operación (NOI): Se aplican los siguientes gastos de operación, los cuales provienen de los descuentos considerados en el tratamiento del problema bajo la metodología del Enfoque del Ingreso.
Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios
Superficie de
terreno (m2)Superficierentable
(m2):Ubicación(entorno) yaccesos
Edad (años) 0.00 5 0 8 0Estado de
conservación:
Calidad deconstr. y
acab.Precio de
renta($ / mes)Precio de
venta($)
Precio de renta
(oferta)($/ m2/
mes)Precio de
venta(oferta) ($ /
m2)
Precio de venta.
$13,500.00 $12,162.16 $14,318.18 $13,846.15 $0.00 $0.00 $8,971.08
Ingreso Bruto $988.48 $932.89 $922.91 $1,015.20 $0.00 $0.00 $643.25Potencial IBP anualTasa de Cap. de 7.32% 7.67% 6.45% 7.33% 7.19%Mercado TCM (%)
200.00 200.00 180.00 220.00 200.00 200.00
180.00 190.00 185.00 220.00 195.00 197.50
Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial
Nuevo Bueno Bueno Bueno Bueno
$18,750
Semi Lujo Semi Lujo Semi Lujo Semi Lujo Semi Lujo
$97.37 $91.89
$18,500.00 $17,000.00 $20,000.00 $19,500.00
$2,850,000 $2,500,000 $3,500,000 $3,000,000
$90.91 $100.00 $95.04
$15,000.00 $13,513.51 $15,909.09 $15,384.62 $15,000.00
$2,962,500.00
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
GO = Gastos de operación Impuesto predial 7.50% Conservac y Mtto 3.00% G de administración 3.00% Servicios 0.00% Seguros 2.00% Reservas para reemplazo 2.00% Imprevistos (5% de suma) 0.88% Suma = 18.38% Con los datos anteriores, los valores de los ingresos de cada comparable, serán: Nivel de ingreso: Ingreso Bruto Efectivo (IBE):
Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp6Superficie de terreno (m2) 200.00 200.00 180.00 220.00 200.00
Superficie rentable(m2): 180.00 190.00 185.00 220.00 195.00
Ubicación (entorno) y
Residencial Hab Igual Hab Igual Hab Igual Hab Igual
Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%-5 0 -8 0
0 Hab 1-15 Hab Igual Hab 1-15 Hab Igual(años) Ted (2) 0.25% 0.00% 0.25% 0.00%
Estado deconservación:
Tcons (3) 0.38% 0.38% 0.38% 0.38%Calidad de
construcción yacabados Tcal (4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
OtroTo (5)
0.63% 0.38% 0.63% 0.38%
Diferencia de edades
Comp5
Hab Similar Hab Similar Hab Similar
Semi Lujo Hab Igual Hab Igual Hab Igual Hab Igual
Bueno Hab Similar
Otro Habitacional
Otro Habitacion
Otro Habitacional
Otro Habitacional
Phoenix, Instituto de Valuación 15
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA
3.- Tasas de capitalización de mercado ajustadas (TCMa):
PROMEDIO
4.- Obtención de la tasa de capitalización (TC)
Ingreso unitario
Ingreso unitario Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario
Mensual (merc.)
anual (merc) (merc) rentable (m2) propiedad (V) ($ / m2)
65.63$ $787.53 7.69% 180 $1,842,753.61 $10,237.52
7.69%7.95% 8.05% 7.07% 7.71%
Valor de la propiedad: $1,842,753.61
Tasa de Capit de MercadoAjust TCMa (%)
Fni= 10.00%
Vacíos 6.00%TCET 7.00% PROMEDIO Tasa Cetes a 28 días (nominal) TINFL 4.00% Tasa de inflación histórica a 5 años: TVEN 6.00 MESES Tiempo de venta estimado: GVEN 5.00% Gastos de venta estimados
Factor de Negociación 0.00% FniVacíos 3.00% (3 meses@año)
Unitaria Mensual AnualSuperficie de terreno 200.00 m2 Ingreso Neto de Operación
Superficie de Construcción Privativa (rentable) 180.00 m2 Renta $95.04 17,107.62$ 205,291.48$ Relación construcción a propiedad RCP 0.50 (obtenida del Enfoque Físico) Factor de Negociación 10% 10% 10%
Edad EDAD 60.00 AÑOS Ingreso Bruto Potencial 85.54$ 15,396.86$ 184,762.33$ Vida útil total VUT 70.00 Descuentos por vacíos 6.0%
Vida útil remanente: VUR 10.00 Engreso Bruto Efectivo 80.41$ 15,396.86$ 184,762.33$ Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC Bueno 2.52 Gastos de Operación 18.38%
Tipo de sector a que pertenece Habitacional INO 65.63$ 11,812.90$ 141,754.83$ Elementos que representan riesgos adicionales 0.00
IBP $95.04
Impuesto Predial 7.50% TLRn = 7.23% Delta -9.95%
Mantenimiento3.00% TLRr = 3.11%
Perdida de Valor
Gastos de Administración 3.00% TLIQ = 1.65% FFA 7.65%Servicios 0.00% TVAR 0.10% FRC -0.76%Seguros 2.00% Frs= 1.20 TCG 6.58%Reservas para reemplazo 2.00% TSECT 0.97%Imprevistos 0.88% TRG 5.82% INO 141,754.83$
Total 18.38% Delta= -RCP -9.9% TCG 6.58%
REGULAR. Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia
Gastos de Operación
Elementos característicos de la propiedad:
Variables financieras y económicas
2,153,195.10$ Valor de la propiedad:
Factor de Negociación
(3 meses@año)
Tasas
Phoenix, Instituto de Valuación 16
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA
MÉTODO POR PUNTOS
CETES 0.0700 7.000%
INFLACIÓN 0.0400 4.000%
TASA REAL 0.0288 2.885%
Tipo 1 Edad 0 VUT 60 VNR 7,500.00$ M2 180.00 EC. E.C.REP.SEN. (6) 0.8200
Tipo 2 Edad 0 VUT 1 VNR -$ M2 - EC. Ninguno 0.0000
Tipo 3 Edad 0 VUT 1 VNR -$ M2 - EC. Ninguno 0.0000
TIPO VUR VNR VUR (PROM)
T 1 60.00 6,150.00$ 60.00T 2 0.00 -$ 0.00T 3 0.00 -$ 0.00
SUMAS: 6,150.00$ 60.0060.00
RIESGO DEL BIEN 1.67%
TR= 2.885%RB= 1.67%
TB 2.00% Tasa Base HabitacionalTASA 6.551%
PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES
PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES
TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI)
CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR
(VUR)*(VNR)
-$
RB= 100 / VUR (PROMEDIO)
CALCULO DE LA TASA
TASA DE DESCUENTO = CETE REAL TOTAL + RIESGO DEL BIEN + TASA BASE
TD= TR + RB + TIB
369,000.00$
-$
Valor de la propiedad: 2,163,772.40$
VIDA REMANENTE(PONDERADA)
6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%1
0-5 06-oct nov-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-mas1
Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas1
Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso1
Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo1
mas de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-01
Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com. Inter. Resinde Inferior Comerc Inferior Resid1
Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano0.93 0.93 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.437.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.0006.500 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000
Tasa 6.50%
Valor de la propiedad: 2,180,843.59$
Vida Restante
Ubicación
Uso de Suelo
Edad (años)
Conservación
Uso General
Proyecto
Capitalización por concepto
Phoenix, Instituto de Valuación 17
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL
Ejemplo Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación (INO): MÉTODO DE MERCADO Ejemplo 4.3 Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación (INO): Descripción de la propiedad:
N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ
No SUP. $/M2 EDAD
1 190.000 $13,500.00 5 36100 25 2,565,000.00$ 950 675002 185.000 $12,162.16 0 34225 0 2,250,000.00$ 0 03 220.000 $14,318.18 8 48400 64 3,150,000.00$ 1760 114545.45454 195.000 $13,846.15 0 38025 0 2,700,000.00$ 0 0
0 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 0
4 790 53,826.50$ 13 156750 89 10,665,000.00$ 2710 182045.4545
N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ
X= 180.00 M2A= Z= 0.00 AÑOSB= DS=
C= Y=
4832.02443.340 54,350.00
VALOR DEL INMUE BLE = 2,273,991.13$ 19.964 A+BX+CZ
SI:PRECIO
TABLA DE VALORES
CONSTANTES VARIABLES CONCLUSIONES
12,633.28$ Y ($/m2) =
Phoenix, Instituto de Valuación 18
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Descripción del entorno:
1.- Descripción del Sujeto
Fni= 10.00%Superficie de terreno 400.00 m2 Vacíos 6.00%Superficie de construcción privativa (rentable) 320.00 m2Ubicación: Servicios Gastos de OperaciónEdad: 43.00 años 20.00%Estado de conservación: Bueno 0.00%Calidad de construcción y acabados: Media 0.00%
0.00%3.00%3.00%1.30%
27.30%
Gastos de AdministraciónServiciosSeguros
Reservas para reemplazoImprevistos
Total
DATOS Factor de Negociación(3 meses@año)
Impuesto PredialMantenimiento
2.- Selección de comparables en Venta y RentaConcepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios
Superficie de
terreno (m2)Superficierentable
(m2):Ubicación(entorno) yaccesos
Edad (años) 20 15 12 28 30 20Estado de
conservación:
Calidad deconstr. y
acab.Precio de
renta($ / mes)Precio de
venta($)
Precio de renta
(oferta)($/ m2/
mes)Precio de
venta(oferta) ($ /
m2)
Precio de venta.
$9,000.00 $10,500.00 $12,068.18 $10,285.71 $10,828.13 $0.00 $8,780.34
Ingreso Bruto $738.05 $590.44 $745.51 $811.86 $807.24 $0.00 $615.52Potencial IBP anualTasa de Cap. de 8.20% 5.62% 6.18% 7.89% 7.46% 7.07%Mercado TCM (%)
$11,632.65$10,000.00 $11,666.67 $13,409.09 $11,428.57 $12,031.25
$3,420,000.00
$100.00 $80.00 $90.91 $110.00 $109.38 $98.06
$2,800,000 $3,500,000 $2,950,000 $4,000,000 $3,850,000
$28,000.00 $24,000.00 $20,000.00 $38,500.00 $35,000.00 $29,100
Media Media Media Media Media Media
Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Regular
Servicios Servicios Servicios Servicios Servicios Servicios
0.00
320.00 280.00 300.00 220.00 350.00 320.00 294.00
400.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Phoenix, Instituto de Valuación 19
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA
Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp6Superficie de terreno (m2) 400.00 - - - -
Superficie rentable(m2): 320.00 280.00 300.00 220.00 350.00
Ubicación (entorno) y Servicios Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual
Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%5 8 -8 -10
20 Serv '1-15 Serv '1-15 Serv Igual Serv '1-15(años) Ted (2) 0.40% 0.40% 0.00% 0.40%
Estado deconservación:
Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.60%Calidad de
construcción yacabados Tcal (4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
OtroTo (5)
0.40% 0.40% 0.00% 1.00%
3.- Tasas de capitalización de mercado ajustadas (TCMa):
PROMEDIO
4.- Obtención de la tasa de capitalización (TC)
Ingreso unitario
Ingreso unitario Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario
Mensual (merc.)
anual (merc) (merc) rentable (m2) propiedad (V) ($ / m2)
$ 100.60 $1,207.20 7.42% 320 $5,203,767.67 $16,261.77
Diferencia de edades
0
7.42%Ajust TCMa (%)
Valor de la propiedad: $5,203,767.67
1.60%
Tasa de Capit de Mercado 8.60% 6.02% 6.18% 8.89%
0.00%
0.60%
Media Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual
0.00%
Serv Igual0.00%
Bueno Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Similar Serv Similar
Comp5
-
320.00
Comercial Igual
Fni= 10.00%
Vacíos 6.00%TCET 7.00% PROMEDIO Tasa Cetes a 28 días (nominal) TINFL 4.00% Tasa de inflación histórica a 5 años: TVEN 15.00 MESES Tiempo de venta estimado: GVEN 5.00% Gastos de venta estimados
Factor de Negociación 0.00% FniVacíos 3.00% (3 meses@año)
Unitaria Mensual AnualSuperficie de terreno 400.00 m2 Ingreso Neto de Operación
Superficie de Construcción Privativa (rentable) 320.00 m2 Renta $147.21 47,107.20$ 565,286.40$ Relación construcción a propiedad RCP 0.70 (obtenida del Enfoque Físico) Factor de Negociación 0% 0% 0%
Edad EDAD 43.00 AÑOS Ingreso Bruto Potencial 147.21$ 47,107.20$ 565,286.40$ Vida útil total VUT 80.00 Descuentos por vacíos 6.0%
Vida útil remanente: VUR 37.00 Engreso Bruto Efectivo 138.38$ 47,107.20$ 565,286.40$ Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC Bueno 2.52 Gastos de Operación 27.30%
Tipo de sector a que pertenece Servicios INO 100.60$ 32,192.12$ 386,305.42$ Elementos que representan riesgos adicionales Ninguno
IBP $147.21 $98.06
Impuesto Predial 20.00% TLRn = 7.23% Delta -40.04%
Mantenimiento0.00% TLRr = 3.11%
Perdida de Valor
Gastos de Administración 0.00% TLIQ = 4.16% FFA 0.35%Servicios 0.00% TVAR 0.00% FRC -0.14%Seguros 3.00% Frs= 1.30 TCG 9.59%Reservas para reemplazo 3.00% TSECT 2.18%Imprevistos 1.30% TRG 9.45% INO 386,305.42$
Total 27.30% Delta= -RCP -40.0% TCG 9.59%
Valor de la propiedad: 4,028,887.04$
Factor de Negociación
Variables financieras y económicas (3 meses@año)
Elementos característicos de la propiedad:
REGULAR. Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia
Gastos de Operación Tasas
Phoenix, Instituto de Valuación 20
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO DE SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN LA TASA
MÉTODO POR PUNTOS
CETES 0.0700 7.000%
INFLACIÓN 0.0400 4.000%
TASA REAL 0.0288 2.885%
Tipo 1 Edad 43 VUT 80 VNR 6,500.00$ M2 320.00 EC. E.C. REGULAR (8) 0.5662
Tipo 2 Edad 0 VUT 1 VNR -$ M2 - EC. Ninguno 0.0000
Tipo 3 Edad 0 VUT 1 VNR -$ M2 - EC. Ninguno 0.0000
TIPO VUR VNR VUR (PROM)
T 1 37.00 3,680.16$ 37.00T 2 0.00 -$ 0.00T 3 0.00 -$ 0.00
SUMAS: 3,680.16$ 37.0037.00
RIESGO DEL BIEN 2.70%
TR= 2.885%RB= 2.70%
TB 3.00% Tasa Base ComericalTASA 8.587%
Valor de la propiedad: 4,498,557.25$
VIDA REMANENTE(PONDERADA)
RB= 100 / VUR (PROMEDIO)
TASA DE DESCUENTO = CETE REAL TOTAL + RIESGO DEL BIEN + TASA BASE
TD= TR + RB + TIB
TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI)
CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR
(VUR)*(VNR)136,165.76$
-$ -$
CALCULO DE LA TASAPROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES
PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES
6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%1
0-5 06-oct nov-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-mas1
Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas1
Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso1
Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo1
mas de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-01
Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com. Inter. Resinde Inferior Comerc Inferior Resid1
Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano0.93 0.93 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.430.000 0.000 0.000 2.000 2.000 0.000 1.000 1.000 1.0000.000 0.000 0.000 2.143 2.286 0.000 1.286 1.357 1.429
Tasa 8.50%
Valor de la propiedad: 4,544,769.65$
Proyecto
Vida Restante
Ubicación
Uso de Suelo
Capitalización por concepto
Edad (años)
Conservación
Uso General
Phoenix, Instituto de Valuación 21
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL
Ejemplo Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación MÉTODO DE MERCADO
Ejemplo 4.4: Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación
Descripción de la propiedad:
N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ
No SUP. $/M2 EDAD
1 280.000 $9,000.00 15 78400 225 2,520,000.00$ 4200 1350002 300.000 $10,500.00 12 90000 144 3,150,000.00$ 3600 1260003 220.000 $12,068.18 28 48400 784 2,655,000.00$ 6160 337909.09094 350.000 $10,285.71 30 122500 900 3,600,000.00$ 10500 308571.42865 320.000 $10,828.13 20 102400 400 3,465,000.00$ 6400 216562.5
0 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 0
5 1470 52,682.02$ 105 441700 2453 15,390,000.00$ 30860 1124043.019
N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ
X= 320.00 M2A= Z= 20.00 AÑOSB= DS=
C= Y=
CONSTANTES VARIABLES CONCLUSIONES
-10.274 11,804,300.00VALOR DEL INMUE BLE = 3,263,441.06$
71.040 A+BX+CZ
SI:PRECIO Y ($/m2) = 10,198.25$
12064.983
TABLA DE VALORES
Phoenix, Instituto de Valuación 22
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Descripción del entorno:
MÉTODO DE MERCADO
1.- Descripción del Sujeto
Fni= 10.00%Superficie de terreno 800.00 m2 Vacíos 6.00%Superficie de construcción privativa (rentable) 500.00 m2Ubicación: Industrial Gastos de OperaciónEdad: 30.00 años 20.00%Estado de conservación: Regular 5.00%Calidad de construcción y acabados: Media 3.00%
0.00%3.00%3.00%1.70%
35.70%
Gastos de AdministraciónServiciosSeguros
Reservas para reemplazoImprevistos
Total
DATOS Factor de Negociación(3 meses@año)
Impuesto PredialMantenimiento
Phoenix, Instituto de Valuación 23
Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
2.- Selección de comparables en Venta y RentaConcepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios
Superficie de
terreno (m2)Superficierentable
(m2):Ubicación(entorno) yaccesos
Edad (años) 30.00 45 30 15 20Estado de
conservación:
Calidad deconstr. y
acab.Precio de
renta($ / mes)Precio de
venta($)
Precio de renta
(oferta)($/ m2/
mes)Precio de
venta(oferta) ($ /
m2)
Precio de venta.
$4,050.00 $4,300.00 $4,215.46 $4,023.53 $4,147.25
Ingreso Bruto $456.94 $435.18 $475.61 $460.78 $457.13Potencial IBP anualTasa de Cap. de 11.28% 10.12% 11.28% 11.45% 11.03%Mercado TCM (%)
$4,596.32$4,500.00 $4,777.78 $4,683.84 $4,470.59
$4,682,500.00
$70.00 $66.67 $65.57 $70.59 $68.21
$4,500,000 $430,000 $10,000,000 $3,800,000
$70,000.00 $6,000.00 $140,000.00 $60,000.00 $69,000
Media Media Media Media Media
Regular Bueno Bueno Bueno Bueno
Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial
1021.00
500.00 1,000.00 90.00 2,135.00 850.00 1018.75
800.00 774.00 156.00 1,954.00 1,200.00
Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp6Superficie de terreno (m2) 800.00 774.00 156.00 1,954.00 1,200.00
Superficie rentable(m2): 500.00 1,000.00 90.00 2,135.00 850.00
Ubicación (entorno) y Industrial Industrial Igual Industrial
Igual Industrial Igual Industrial Igual
Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%-15 0 15 10
30 Ind 1-15 Ind. Igual Ind 1-15 Ind 1-15(años) Ted (2) 0.80% 0.00% 0.80% 0.80%
Estado deconservación:
Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%Calidad de
construcción yacabados Tcal (4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
OtroTo (5)
0.80% 0.00% 0.80% 0.80%
3.- Tasas de capitalización de mercado ajustadas (TCMa):
PROMEDIO
4.- Obtención de la tasa de capitalización (TC)
Ingreso unitario
Ingreso unitario Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario
Mensual (merc.)
anual (merc) (merc) rentable (m2) propiedad (V) ($ / m2)
$37.10 $445.24 11.63% 500 $1,913,452.37 $3,826.90
11.63%Ajust TCMa (%)
Valor de la propiedad: $1,913,452.37
Tasa de Capit de Mercado 12.08% 10.12% 12.08% 12.25%
Media Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual
Diferencia de edades
Bueno Industrial Igual Industrial Igual Industrial Igual Industrial Igual
Comp5
-
-
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA
MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA
Fni= 10.00%
Vacíos 6.00%TCET 7.00% PROMEDIO Tasa Cetes a 28 días (nominal) TINFL 4.00% Tasa de inflación histórica a 5 años: TVEN 15.00 MESES Tiempo de venta estimado: GVEN 5.00% Gastos de venta estimados
Factor de Negociación 0.00% FniVacíos 3.00% (3 meses@año)
Unitaria Mensual AnualSuperficie de terreno 800.00 m2 Ingreso Neto de Operación
Superficie de Construcción Privativa (rentable) 500.00 m2 Renta $61.39 30,695.00$ 368,340.00$ Relación construcción a propiedad RCP 0.70 (obtenida del Enfoque Físico) Factor de Negociación 0% 0% 0%
Edad EDAD 30.00 AÑOS Ingreso Bruto Potencial 61.39$ 30,695.00$ 368,340.00$ Vida útil total VUT 70.00 Descuentos por vacíos 6.0%
Vida útil remanente: VUR 40.00 Engreso Bruto Efectivo 57.71$ 30,695.00$ 368,340.00$ Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC Bueno 2.52 Gastos de Operación 35.70%
Tipo de sector a que pertenece Industrial INO 37.11$ 18,552.67$ 222,632.06$ Elementos que representan riesgos adicionales Ninguno
IBP $61.39 $68.21
Impuesto Predial 20.00% TLRn = 7.23% Delta -47.35%
Mantenimiento5.00% TLRr = 3.11%
Perdida de Valor
Gastos de Administración 3.00% TLIQ = 4.16% FFA 0.18%Servicios 0.00% TVAR 0.00% FRC -0.08%Seguros 3.00% Frs= 1.50 TCG 10.99%Reservas para reemplazo 3.00% TSECT 3.63%Imprevistos 1.70% TRG 10.90% INO 222,632.06$
Total 35.70% Delta= -RCP -47.3% TCG 10.99%
Valor de la propiedad: 2,026,351.02$
Factor de Negociación
Variables financieras y económicas (3 meses@año)
Elementos característicos de la propiedad:
REGULAR. Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia
Gastos de Operación Tasas
CETES 0.0700 7.000%
INFLACIÓN 0.0400 4.000%
TASA REAL 0.0288 2.885%
Tipo 1 Edad 30 VUT 70.00 VNR 6,952.00$ M2 500.00 EC. E.C. REGULAR (8) 0.6773
Tipo 2 Edad 0 VUT 1 VNR -$ M2 - EC. Ninguno 0.0000
Tipo 3 Edad 0 VUT 1 VNR -$ M2 - EC. Ninguno 0.0000
TIPO VUR VNR VUR (PROM)
T 1 40.00 4,708.31$ 40.00T 2 0.00 -$ 0.00T 3 0.00 -$ 0.00
SUMAS: 4,708.31$ 40.0040.00
RIESGO DEL BIEN 2.50%
TR= 2.885%RB= 2.50%
TB 4.00% Tasa Base IndustrialTASA 9.385%
Valor de la propiedad: 2,372,308.87$
VIDA REMANENTE(PONDERADA)
RB= 100 / VUR (PROMEDIO)
TASA DE DESCUENTO = CETE REAL TOTAL + RIESGO DEL BIEN + TASA BASE
TD= TR + RB + TIB
TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI)
CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR
(VUR)*(VNR)188,332.47$
-$ -$
CALCULO DE LA TASAPROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES
PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
MÉTODO POR PUNTOS
MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL
7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00%1
0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-mas1
Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas1
Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso1
Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo1
mas de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-01
Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com. Inter. Resinde Inferior Comerc Inferior Resid1
Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.43 1.50 1.570.000 0.000 0.000 1.000 3.000 1.000 1.000 1.000 0.0000.000 0.000 0.000 1.214 3.857 1.357 1.429 1.500 0.000
Tasa 9.36%
Valor de la propiedad: 2,379,273.95$
Proyecto
Vida Restante
Ubicación
Uso de Suelo
Capitalización por concepto
Edad (años)
Conservación
Uso General
N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ
No SUP. $/M2 EDAD
1 1000.000 $4,050.00 45 1000000 2025 ######### 45000 1822502 90.000 $4,300.00 30 8100 900 387,000.00$ 2700 1290003 2135.000 $4,215.46 15 4558225 225 ######### 32025 63231.850124 850.000 $4,023.53 20 722500 400 ######### 17000 80470.588245 0.000 $0.00 0 0 0 -$ 0 0
0 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 0
5 4075 16,588.99$ 110 6288825 3550 ######### 96725 454952.4384
N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ
X= 500.00 M2A= Z= 30.00 AÑOSB= DS=
C= Y=0.949 16,517,226,875.00
VALOR DEL INMUE BLE = 1,804,279.27$ 73.701 A+BX+CZ
CONSTANTES VARIABLES CONCLUSIONES
SI:PRECIO Y ($/m2) = 3,608.56$
923.155
TABLA DE VALORES
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Ejemplo de ENFOQUE DE INGRESOS
Superficie de áre rentable 580.00 m² (Area del sujeto)Renta mensual aplicada 120.00$ (Renta homologada)
Renta Bruta Total Mensual: 69,600.00$
Importe de Deducciones al: 13,245.02$
Descripción:Predial: 0.036% Pago Predial Bimestral $8,353.56. según recibo entregado Vacíos 12.50% Para el local comercial se contempla tres mes de vacíos cada 2 años.Conservación: 0.08% Se considera el 1% del valor de mercado anual.Administración: 0.17% Se considera una tarifa convencional del 2.0 % anual.Impuesto Aplicados 4.74% Según tarifa Ley del Impuesto sobre la Renta.Agua: 0.0042% Pago según tarifas.Seguros: 1.50% Cobertura de incendio y terremoto para inmuebles similares de 1.5 %.SUMA: 19.03%
Renta Neta Mensual (Efectiva o Estimada): 56,354.98$
Renta Neta Anual: 676,259.77$
TASA DE CAPITALIZACIÓN DE MERCADO
Renta bruta mensual de mercado promedio 123.38$ Renta bruta anual de mercado promedio: 1,480.56$ Menos deducciones: 281.75$
Renta neta anual de mercado promedio: 1,198.81$
Valor unitario de mercado promedio: 7,850.00$
0.153
Capitalizando la Renta Anual al 15.27%Tasa de Capitalización Aplicable al Caso,
3
Tasa de capitalización de mercado
ENFOQUE DE INGRESOS.
1
2
Resulta un Indice de Capitalización de: 4,428,270.38$
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Formato para llenado de comparables
COMPARABLES DE TERRENO COMPARABLE 1 TERRENO
Fechas y Origen del Dato
Fecha Información Zona
Tipo de Fuente Entre las calles
Nombre Fuente Ubicación
Teléfono Fuente Frente
Nivel Comprob. Inf. Frente Tipo
Localización del Comparable Forma
Estado Desc. Forma
Municipio Topografía
Colonia Desc. Topogr.
C.P. Población o Ciudad Superficie
Nombre Calle Uso
Nº Exterior Nº Interior Negociación
Identif icación Importes
Nombre del Predio Total ($)
No. Cta. Predial Unitario ($/m²)
Descripción de la zona del terreno
TERRENO INDUSTRAIL CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS.
FOTO DEL COMPARABLE UBICACIPON DEL COMPARABLE
NA $500.00
NA $2,073,500.00
NA NA OFERTA
4,147.00 M²
NA INDUSTRIAL
36810 IRAPUATO
PARQUE INDUSTRIAL CASTRO DEL RIO PLANO
IRAPUATO PLANO
REGULAR
GTO POLIGONO
OBTENIDO DE INTERNET CON FOTOS 93.00 ml
462 171 1362 48.00 ml
22/02/2017
TU KSA INMOBILIARIA INTERMEDIO
INMOBILIARIA CARRET IRAPUATO - ABASOLO
INDUSTRIAL
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Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización
Calculo de Depreciación.
NO.ESTADO DE
CONSERVACIÓN
CAL F FACTOR ROSS-HEIDECKE VUT. 50 AÑOS
1 10= 1.000 0.880 E.C. NVO BUENO DESH
2 9= 0.990 0.871 CAL. 10 9 8 7 6 5 4 3 23 8= 0.975 0.858 EDAD. 1.00 0.99 0.98 0.92 0.82 0.66 0.47 0.25 0.14
4 7= 0.920 0.810 FD=? 0.7216 0 1.0000 0.9900 0.9750 0.9200 0.8200 0.6600 0.4700 0.2500 0.1400
5 6= 0.820 0.722 1 0.9898 0.9799 0.9651 0.9106 0.8116 0.6533 0.4652 0.2475 0.1386
6 5= 0.660 0.581 EDAD: E= 10.00 2 0.9792 0.9694 0.9547 0.9009 0.8029 0.6463 0.4602 0.2448 0.1371
7 4= 0.470 0.414 VIDA UTIL TOTAL VUT= 50.00 3 0.9682 0.9585 0.9440 0.8907 0.7939 0.6390 0.4551 0.2421 0.1355
8 3= 0.250 0.220FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN
F= 0.820 4 0.9568 0.9472 0.9329 0.8803 0.7846 0.6315 0.4497 0.2392 0.1340
9 DESHECHO 2= 0.135 0.119 5 0.9450 0.9356 0.9214 0.8694 0.7749 0.6237 0.4442 0.2363 0.1323
6 0.9328 0.9235 0.9095 0.8582 0.7649 0.6156 0.4384 0.2332 0.1306
7 0.9202 0.9110 0.8972 0.8466 0.7546 0.6073 0.4325 0.2301 0.1288
8 0.9072 0.8981 0.8845 0.8346 0.7439 0.5988 0.4264 0.2268 0.1270
9 0.8938 0.8849 0.8715 0.8223 0.7329 0.5899 0.4201 0.2235 0.1251
10 0.8800 0.8712 0.8580 0.8096 0.7216 0.5808 0.4136 0.2200 0.1232
11 0.8658 0.8571 0.8442 0.7965 0.7100 0.5714 0.4069 0.2165 0.1212
12 0.8512 0.8427 0.8299 0.7831 0.6980 0.5618 0.4001 0.2128 0.1192
13 0.8362 0.8278 0.8153 0.7693 0.6857 0.5519 0.3930 0.2091 0.1171
14 0.8208 0.8126 0.8003 0.7551 0.6731 0.5417 0.3858 0.2052 0.1149
15 0.8050 0.7970 0.7849 0.7406 0.6601 0.5313 0.3784 0.2013 0.1127
16 0.7888 0.7809 0.7691 0.7257 0.6468 0.5206 0.3707 0.1972 0.1104
17 0.7722 0.7645 0.7529 0.7104 0.6332 0.5097 0.3629 0.1931 0.1081
18 0.7552 0.7476 0.7363 0.6948 0.6193 0.4984 0.3549 0.1888 0.1057
19 0.7378 0.7304 0.7194 0.6788 0.6050 0.4869 0.3468 0.1845 0.1033
20 0.7200 0.7128 0.7020 0.6624 0.5904 0.4752 0.3384 0.1800 0.1008
21 0.7018 0.6948 0.6843 0.6457 0.5755 0.4632 0.3298 0.1755 0.0983
22 0.6832 0.6764 0.6661 0.6285 0.5602 0.4509 0.3211 0.1708 0.0956
23 0.6642 0.6576 0.6476 0.6111 0.5446 0.4384 0.3122 0.1661 0.0930
24 0.6448 0.6384 0.6287 0.5932 0.5287 0.4256 0.3031 0.1612 0.0903
25 0.6250 0.6188 0.6094 0.5750 0.5125 0.4125 0.2938 0.1563 0.0875
26 0.6048 0.5988 0.5897 0.5564 0.4959 0.3992 0.2843 0.1512 0.0847
27 0.5842 0.5784 0.5696 0.5375 0.4790 0.3856 0.2746 0.1461 0.0818
28 0.5632 0.5576 0.5491 0.5181 0.4618 0.3717 0.2647 0.1408 0.0788
29 0.5418 0.5364 0.5283 0.4985 0.4443 0.3576 0.2546 0.1355 0.0759
30 0.5200 0.5148 0.5070 0.4784 0.4264 0.3432 0.2444 0.1300 0.0728
31 0.4978 0.4928 0.4854 0.4580 0.4082 0.3285 0.2340 0.1245 0.0697
32 0.4752 0.4704 0.4633 0.4372 0.3897 0.3136 0.2233 0.1188 0.0665
33 0.4522 0.4477 0.4409 0.4160 0.3708 0.2985 0.2125 0.1131 0.0633
34 0.4288 0.4245 0.4181 0.3945 0.3516 0.2830 0.2015 0.1072 0.0600
35 0.4050 0.4010 0.3949 0.3726 0.3321 0.2673 0.1904 0.1013 0.0567
36 0.3808 0.3770 0.3713 0.3503 0.3123 0.2513 0.1790 0.0952 0.0533
37 0.3562 0.3526 0.3473 0.3277 0.2921 0.2351 0.1674 0.0891 0.0499
38 0.3312 0.3279 0.3229 0.3047 0.2716 0.2186 0.1557 0.0828 0.0464
39 0.3058 0.3027 0.2982 0.2813 0.2508 0.2018 0.1437 0.0765 0.0428
40 0.2800 0.2772 0.2730 0.2576 0.2296 0.1848 0.1316 0.0700 0.0392
41 0.2538 0.2513 0.2475 0.2335 0.2081 0.1675 0.1193 0.0635 0.0355
42 0.2272 0.2249 0.2215 0.2090 0.1863 0.1500 0.1068 0.0568 0.0318
43 0.2002 0.1982 0.1952 0.1842 0.1642 0.1321 0.0941 0.0501 0.0280
44 0.1728 0.1711 0.1685 0.1590 0.1417 0.1140 0.0812 0.0432 0.0242
45 0.1450 0.1436 0.1414 0.1334 0.1189 0.0957 0.0682 0.0363 0.0203
46 0.1168 0.1156 0.1139 0.1075 0.0958 0.0771 0.0549 0.0292 0.0164
47 0.0882 0.0873 0.0860 0.0811 0.0723 0.0582 0.0415 0.0221 0.0123
48 0.0592 0.0586 0.0577 0.0545 0.0485 0.0391 0.0278 0.0148 0.0083
49 0.0298 0.0295 0.0291 0.0274 0.0244 0.0197 0.0140 0.0075 0.0042
50 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
REGULAR
REPARACIONES SENCILLAS
REPARACIONES
IMPORTANTES
REP. SENC.REGULAR REP.IMP
CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE
DATOS
NUEVO.FORMULA:
FD=(1-((E/VUT)+(E/VUT)^2).5)*F
ROSS
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
120.00%
0 10 20 30 40 50 60
EDAD
DEP
REC
IAC
IÓN Serie
1
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
120.00%
0 10 20 30 40 50 60
0510152025303540455005101520253035404550051015202530354045500510152025
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
120.00%
0 10 20 30 40 50 60
0510152025303540455005101520253035404550051015202530354045500510152025
Phoenix, Instituto de Valuación 29