El contrato de locación en el Código Civil y Comercial de

la Nación

Definición legal

Art. 1187: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgarle a

otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio

en dinero”.

Forma

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de

una universalidad que incluya alguna de ellas o de parte material de un

inmueble debe ser hecho por escrito

Continuadores de la locación

Si la cosa locada es inmueble destinado a habitación, en caso de abandono o

fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada, en las mismas

condiciones, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. (Art. 1190)

(similar art. 9 ley 23091)

Objeto de la locación

El Proyecto incluye la locación de “partes de cosas” y de una “universalidad que

incluya cosas”. (Art. 1188)

Se acepta la locación de cosa futura (art. 1192)

Plazos

Código Civil y Ley 23091

Mínimos:- Vivienda: dos años.- Comercial: tres años.

Máximo 10 años.

Codigo Civil y Comercial

Mínimos:- Se unifica en dos años.- Permite al locatario

renunciar al minimo si ejerce la tenencia (art 1198)

Máximo:- Vivienda: veinte años.- Comercial: cincuenta

años.

Excepciones a los plazos mínimos:

- Sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales y el destinado a habitación del personal extranjero diplomático o consular (se elimina el resto del personal).

- Habitación con muebles para fines turísticos (se elimina “en zonas aptas para este destino”).

Excepciones a los plazos mínimos:

- Guarda de cosas (elimina la casuística prevista en el inc. c del art. 2 del Código Civil).

- Se suprime el caso del Estado locatario.

Se incorporan los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato.

Obligaciones de las partes

En términos generales, se mantienen las previstas en el Código Civil.

Se elimina la facultad de requerir reducción del precio o resolver el

contrato en caso de pérdida de luminosidad (art. 1605 CC y art.

1204 del Código Civil y Comercial).

Acción ejecutiva por cobro

Se mantiene la acción ejecutiva para el cobro de alquileres (art. 1208).

Se mantiene el requisito de intimación previa a la demanda de desalojo, solamente en la locación

habitacional (art. 1222)

Resolución Anticipada

Se mantiene el régimen de resolución anticipada, habiéndose eliminado el

plazo de notificación previa (art. 1221).

Fianza en la locación

El Proyecto mantiene el criterio del actual art. 1582 bis del

Código Civil, incorporado por la ley 25.628.

Fideicomiso

PRINCIPALES ASPECTOS DE LA REFORMA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Definición Art. 1666 CCC

Hay contrato de fideicomiso cuando una parte llamada fiduciante transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario que se designa en el contrato y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario

Comparación

Contempla la obligación de transmitir que la doctrina ya había criticado de la definición de la ley 2444l.

Los elementos del contrato son los mismos (art. 1667)

La obligación de rendir cuentas no puede ser dispensada (art. 1676)

Ni la obligación de adquirir para si los bienes fideicomitidos (art. 1676)

Comparación

Se convierte en un contrato formal si para la transmisión se debe cumplir alguna forma (art. 1669)

Se acepta y regula expresamente el fideicomiso en garantía (art.1680)

Se regula la sustitución del fiduciario y se establecen las pautas para operar la transferencia de bienes (art. 1679)

CONSTITUCION DEL FIDEICOMISO

CONTRATOArt 16671 Individualizar bienes

2 Determinar incorporación de otros bienes

3 Plazo o condición a que se sujeta dominio fiduciario. Limite 30 años (desde la celebración / difiere del art. 4Inc. c Ley 24441)4 Destino de los Bienes5 Derechos y Obligaciones de Fiduciario

TESTAMENTOArt 1699Forma prevista en C. CivilPara testamentos Reunir mismos requisitosque el contrato

Fiduciario

Puede ser cualquier persona física o jurídica (art. 1673)

Conserva las obligaciones y prohibiciones de la ley 24441

Permite expresamente que el fiduciario sea el beneficiario (arts. 1671 y 1673 in fine).

Facultades del Fiduciario

Actos de disposición y gravámenes (art. 1688) -Se reconocen las facultades de disponer y gravar, cuando lo

requieran los fines del fideicomiso, sin necesidad de consentimiento del fiduciante, fiduciario o fideicomisario.

-Se pueden limitar contractualmente las facultades. -Las limitaciones o prohibiciones deben ser inscriptas para su

oponibilidad a terceros. -Si hubiera varios fiduciarios, se configura un condominio y la

responsabilidad es solidaria (art. 1674) - Ante pluralidad de fiduciarios, los actos dispositivos deben

ser otorgados por todos conjuntamente, salvo pacto en contrario.

DOMINIO FIDUCIARIO

El proyecto dedica el Capítulo 31 del Titulo en examen, a su regulación.

Reconoce al fiduciario las facultades propias del dueño perfecto (art. 1704)

Regula especialmente la situación de readquisición del dominio perfecto (art. 1706), diferenciando los casos de bienes sujetos a inscripción constitutiva (readquisición propiamente dicha) y declarativa (oponibilidad).

Mandato

CONCEPTO Y SU DIFERENCIA CON LA REPRESENTACION EN EL CÓDIGO CIVIL Y

COMERCIAL

Consideraciones doctrinarias para la regulación en el Código Civil y

Comercial

La representación no es un concepto ineludible para la existencia del contrato

El contrato de mandato seria aquel en el cual lo esencial es el encargo para la realización de actos jurídicos entre vivos

Se requiere la colaboración de otro para ejecutar un acto, se separa el interés que el mandante tiene en el acto de la ejecución que realiza el mandatario

Distinción entre la representación y mandato

La representación voluntaria puede provenir de cualquier contrato aunque sea muy común que provenga del contrato de mandato

El contrato de mandato puede ser celebrado sin que se otorgue poder de representación

Si bien pueden coincidir son conceptos independientes

La regulación en el Código Civil y Comercial

Regula separadamente y en la parte general la representación en los artículos del 358 al 381

Fuentes: Los actos jurídicos entre vivos pueden ser celebrados por medio de representante excepto en los casos en que la ley exige que sean otorgados por el titular del derecho

Definiciones del Código Civil y Comercial

La representación es voluntaria cuando resulta de un acto jurídico

Es legal cuando resulta de una regla de derecho

Es orgánica cuando resulta del estatuto de una persona jurídica

El mandato

Definición Art 1319 Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o mas actos jurídicos en interés de otra

El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente.

Si una persona sabe que alguien esta haciendo algo en su interés y no lo impide pudiendo hacerlo se entiende que ha conferido tácitamente mandato .

La ejecución del mandato implica su aceptación

Diferencias de tratamiento entre mandato y representación en el Cód.

Civil y Comercial

En el articulo 1320 diferencia al contrato del poder de representación Si el mandante confiere poder para ser

representado se le aplican las disposiciones relativas a la representación

En el articulo 1321 aclara que si el mandante no otorga poder de representación el mandatario actúa en nombre propio pero en interés del mandante quien no queda obligado directamente respecto del tercero ni este respecto del mandante

Normativa del contrato de mandato

Obligaciones del mandatario (art. 1324)Conflicto de intereses (art.1325)Mandato a varias personas (art. 1326)Sustitución del mandato (art. 1327)Obligaciones del mandante (art. 1328) Extinción del mandato (art. 1329)

Mandato irrevocable

Se puede convenir especialmente la irrevocabilidad y remite a las reglas de la representación voluntaria (art. 1330) Art.. 380 inc. c) puede ser conferido de modo

irrevocable siempre que lo sea para actos especialmente determinados limitado por un plazo cierto y en razón de un interés legitimo que puede ser solamente del representante o de un tercero o común a representante y representado; se extingue llegado el transcurso del plazo y puede revocarse con justa causa

Sustitución

El régimen del Código Civil : El mandatario puede sustituir en otro la ejecución

del encargoHay dos hipótesis posibles :

La cesión de la posición contractual El subapoderamiento

El poder y los limites se juzgan según el contrato base

El mandatario conserva la facultad de sustitución y el deber de vigilancia

Situación en el Código Civil y Comercial

Art 377 el representante puede sustituir el poder en otro

Responde por el sustituto si incurre en culpa al elegir

El representado puede elegir la persona y el representante no responde

Puede prohibir la sustitución

Extinción (art. 1329 Cód. Civil y Comercial)

El cumplimiento del encargo (art. 1960 C. Civil y 380, Cód. Civil y Comercial)

Muerte del representante o representado (1960 C. Civil)

Revocación del mandante (art 1970 C. Civil)

Renuncia del mandatario (art. 1978) Transcurso del tiempo o cumplimiento

de la condición resolutoria ( art. 1960 C. Civil)

LEASING

Regulación: Ley 25.248. Queda derogada, salvo art. 11, 2° y 3° párrafo (quiebra), arts 22 a 25 (asp. Impositivos) y art. 28, 2° y 3° párrafo (parte final de disp finales).

En el resto, se aplica el Código Civil y Comercial (arts. 1227 a 1250).

Definición

En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio. (art. 1277 C. Civil y Comercial).

Reproduce la definición del art 1, Ley 25248

OBJETO

Art. 1228:

Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos

industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la

facultad de dar en leasing.(idem art. 2, Ley 25248)

Canon y valor residual

Como contraprestación por el uso y goce, se establece un canon periódico, que se determina convencionalmente (art. 1229)

Este canon se integra con un valor de amortización del bien, financiación, gastos administrativos, etc. (no lo dispone expresamente la ley)

El precio del ejercicio de la opción puede estar determinado o ser determinable al momento del ejercicio de la opción de compra. (art. 1230)

(Representa el valor que debe integrarse para adquirir el dominio a partir del ejercicio de la opción de compra.)

Clases o tipos de Leasing

FINANCIERO: inc. a, b y c del art. 1231- Hay tres sujetos vinculados mediante contratos conexos (dador,

tomador y proveedor).- Finalidad de adquisición con financiación garantizada.

OPERATIVO: inc. d del art. 1231- Hay dos sujetos, partes del contrato de leasing (dador y tomador)- Finalidad de cambio (modalidad como canal distributivo de

comercialización de bienes).

SALE AND LEASE BACK: inc. e del art. 1231- Hay dos sujetos partes del contrato de leasing, conexado con un

contrato de compraventa.- Finalidad de financiación y garantía.La importancia de la clasificación radica en las responsabilidades,

acciones y garantías en la adquisición de bienes, para cada caso (art. 1232)

Servicios y accesorios

A diferencia del silencio de la ley 25.248, el Código Civil y Comercial admite la inclusión en el contrato de servicios accesorios necesarios para el diseño, instalación, puesta en marcha y a disposición de los bienes dados en leasing.

En ese caso, el precio de esos servicios puede integrar el cálculo del canon, sin por ello perder su naturaleza el contrato regulado (art. 1233)

FORMA Y REGISTRACIONArt. 1234: Reproduce la regulación del art. 8,

Ley 25248.

En cuanto a la forma dispone que “El leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto inmuebles y buques y aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por instrumento público o privado”.

En cuanto a la publicidad y registración, reproduce la regulación del arts. 8 y 9, Ley 25248.

OPCION DE COMPRA

Art. 1240: La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas (3/4) partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieran las partes.

 Art. 1241: Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la transmisión del dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos esos requisitos, salvo que la ley exija otros de acuerdo con la naturaleza del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la documentación y efectuar los demás actos necesarios.

También puede pactarse la prórroga (art. 15)

Cancelación de la inscripción

Supuestos (art. 1244):Se aplica solamente al caso de leasing sobre

muebles no registrables y software.Procede por orden judicial, o petición del dador o

cesionarioCancelación a pedido del tomador (art. 1245): debe

acreditar cumplimiento requisitos para ejercer opción de compra, deposito total de cánones y precio de la opción o interpelación fehaciente al dador ofreciendo pagos y solicitando cancelación.

Procedimiento de cancelación (art. 1246)

CESIÓN DE CONTRATO O CRÉDITOS DEL DADOR

El Art. 1247 habilita al dador a ceder en todos los casos, los créditos actuales o futuros por canon o precio del ejercicio de la opción de compra.

Se aplican subsidiariamente las reglas sobre cesión de derechos (art. 1614 y siguientes)

La cesión no perjudica los derechos del tomador (ejercicio de opción de compra y pago anticipado de cánones)

INCUMPLIMIENTO DEL TOMADOR Y EJECUCION EN EL LEASING INMOBILIARIO

Art. 1248:Se rige según evolución y etapas en la

ejecución del contrato, a saber:

- Si el tomador pago no más de ¼ de los canones:

- Si el tomador pagó más de ¼ pero menos de ¾.

- Si el tomador ya pagó más de ¾.

APLICACIÓN DE NORMAS SUPLETORIAS

Art. 1250: Se le aplican subsidiariamente las reglas del

contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas convencionalmente.

Ejercida la opción de compra y pagado su precio se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de compraventa.

CONTRATO ONEROSO DE RENTA VITALICIA

Es aquel por el cual alguien, a cambio de un capital o de otra prestación mensurable en dinero, se obliga a pagar una renta en forma periódica a otro, durante la vida de una o más personas humanas ya existentes, designadas en el contrato. (art. 1599)

Se corrigen algunos aspectos de la definición de la figura en el art. 2070, redimensionando su extensión:

-”prestación” en lugar de “cosa”- Se elimina la mención a la pluralidad de

beneficiarios de la renta.- El “cabeza de renta” debe ser una persona

“existente”.

Reglas subsidiarias

Si el contrato es a favor de tercero, se le aplican las reglas de la donación (art. 1600)

Se exceptúa el caso en el que la prestación se haya convenido en razón de otro negocio oneroso

PLURALIDAD DE BENEFICIARIOS Y TRANSMISIBILIDAD DE LA RENTA (ART. 1603)

PUEDEN SER SUCESIVOS O SIMULTANEOSSI SON SIMULTANEOS, SE PRESUME POR

PARTES IGUALES SIN DERECHO DE ACRECER, SALVO PREVISION CONTRACTUAL EN CONTRARIO.

EL DERECHO A LA RENTA PUEDE TRANSMITIRSE POR ACTO ENTRE VIVOS O POR CAUSA DE MUERTE.

OTROS EFECTOS REGULADOS

Acción para resolver el contrato por el constituyente o herederos en caso de incumplimiento del deudor de la renta (art. 1604).

Acción del beneficiario de la renta por incumplimiento del deudor (Art. 1605).

En ambos casos, se aplica el régimen de contrato a favor de terceros (arts. 1027 y 1028)

Extinción

Se extingue la renta por fallecimiento de la persona cuya vida se toma en consideración, o de todas si son mas de una. No se puede sustituir (la clausula será nula (art. 1606)

Quien entrega el capital o sus herederos pueden resolver el contrato por falta de otorgamiento de garantía, o su disminución (art. 1607).

Resolución por enfermedad coetánea a la celebración. Solamente para el caso de que no se considere la vida del deudor, por fallecimiento por propia mano o por enfermedad (todo dentro de los 30 días de celebrado).