MEMÒRIA DEL TREBALL DE FI DE GRAU DEL GRAU

EN NEGOCIS I MÀRQUETING INTERNACIONALS (ESCI)

El fenómeno de las burbujas especulativas:

"Caso del sector inmobiliario español"

AUTOR: Isaac Borràs

NIA: 02441

CURSO ACADÉMICO: 2014 -2015

FECHA: 26/05/2015

DIRECTORA: Altina Sebastián González

2

Índice

1. Introducción .............................................................................................................................. 3

2. Antecedentes ............................................................................................................................ 3

3. Objetivos ................................................................................................................................... 4

4. Análisis del tema ....................................................................................................................... 5

4.1 La burbuja inmobiliaria en España ...................................................................................... 5

4.1.1. Definición de "burbuja" ............................................................................................... 5

4.1.2. Evolución de los precios de la vivienda ....................................................................... 5

4.1.3. El sector inmobiliario y el sector financiero: el crédito hipotecario .......................... 7

4.1.4. El sector inmobiliario y el de la construcción: indicadores de actividad..................... 8

4.2. Un análisis comparativo: países con y sin burbuja inmobiliaria ........................................ 9

4.2.1. Precios de la vivienda .................................................................................................. 9

4.2.2. Producto Interior Bruto ............................................................................................. 10

4.2.3 Tasa de paro ............................................................................................................... 10

4.2.4 La relación entre el producto interior bruto y la tasa de paro ................................... 11

4.2.5 La relación entre los indicadores del sector inmobiliario y de la construcción con la

tasa de paro. ........................................................................................................................ 12

4.3. La dependencia de la economía española de los sectores inmobiliario y de la

construcción. ........................................................................................................................... 13

4.4. Diferencias con respecto a la burbuja de 1992 - 1997 ..................................................... 15

4.5 La situación actual del sector inmobiliario ........................................................................ 17

5. Conclusiones............................................................................................................................ 19

6. Bibliografía .............................................................................................................................. 20

7. Anexos ..................................................................................................................................... 21

3

1. Introducción

El sector inmobiliario tiene particularidades que lo diferencian de los demás por afectar de

forma transversal al conjunto de la economía. Su influencia se extiende a múltiples sectores

empresariales, administraciones publicas y muy directamente a la vida de los ciudadanos.

Sus principales características son: una rápida generación de beneficios, una fuerte

dependencia de las decisiones de terceras partes y una falta de acceso a la información relativa

a la tasación de sus activos. Además de actuar como palanca de crecimiento en los periodos

de bonanza económica, también ha sido el detonante de catástrofes financieras en periodos

de crisis. Sin embargo, este sector representa una parte muy importante de nuestro producto

interior bruto (PIB) y históricamente ha actuado como motor de crecimiento y desarrollo de

nuestra riqueza. En España, concretamente, constituye la principal opción de ahorro y sus

activos integran gran parte de las garantías de la cartera crediticia de nuestro sistema

financiero. Durante los últimos años la economía española ha sufrido las consecuencias

negativas del estallido de la llamada "burbuja inmobiliaria", especialmente en lo que se refiere

al mercado laboral y a la crisis que afectó a nuestro sistema bancario, sobre todo, a las cajas de

ahorro. Hemos vivido muy de cerca las consecuencias de una crisis que todo el mundo advertía

pero que nadie se atrevió a frenar. Es por eso que quiero dedicar este trabajo a entender todo

el proceso especulativo, analizando el impacto que tuvo en la economía, tanto la gestación de

la burbuja, como su posterior estallido. Me parece fascinante como en tan poco tiempo, se

dieron una cantidad de cambios, fruto de las expectativas, y que éstos hayan afectado tan

directamente a los distintos agentes del mercado.

2. Antecedentes

Existen multitud de estudios, artículos y documentos que hablan de las distintas fases de la

crisis y de las expectativas de futuro. Sería imposible recopilarlos todos puesto que fue y

todavía es un tema muy tratado a todos los niveles, desde tertulias televisivas y radiofónicas

hasta prestigiosos estudios de economistas célebres.

Por mi parte, he seleccionado como antecedentes 4 libros que ayudan a entender

cronológicamente la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis económico-financiera en España,

tanto en lo que se refiere a datos objetivos como a opiniones más sensacionalistas. En primer

lugar, “El Crash del 2010” de Santiago Niño Becerra (2009), donde en lo referente a España

analiza el origen y el alcance de la crisis, además de estudiar en varios capítulos el caso de

Irlanda. Después me he basado en el libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español”

de Borja Mateo (2010) que explica el funcionamiento de todos los procesos de un proyecto

inmobiliario, apuntando los problemas del mercado nacional. Como pieza clave, me ayudó el

4

libro “Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria” de Mikel Echavarren (2011) que

repasa los efectos de la crisis hasta 2012 y hace una descripción del sector que abarca casi 30

años. Finalmente, la obra, “España se escribe con E de endeudamiento” de José María de Gay

de Liébana (2012), analiza los distintos problemas asociados al exceso de deuda en la

economía española, profundizando en sus consecuencias negativas.

3. Objetivos

El objetivo principal del trabajo es estudiar la burbuja del sector inmobiliario español y sus

consecuencias macroeconómicas. Principalmente, analizaré las variables claves para: (i) la

dinámica de los precios de la vivienda y (ii) la estabilidad macroeconómica y financiera del país.

Este análisis me permitirá explicar la formación de las “burbujas” inmobiliarias, así como sus

consecuencias para la banca y la economía en general. Para ello me centraré en describir los

"drivers" de la subida de precios de la vivienda.la particularidad cultural. Me parece también

importante estudiar para el mismo periodo el diferente comportamiento de los precios del

inmobiliario en cuatro países de la Unión Económica y Monetaria (UEM): Irlanda, España,

Alemania e Italia. Mientras los dos primeros fueron exponentes de sendas burbujas

inmobiliarias, los dos últimos no sufrieron subidas significativas en los precios de la vivienda,

siendo Alemania un referente económico de la UE e Italia, la mayor economía de los PIIGS1.

Finalmente, comparo la crisis del sector inmobiliario actual con la vivida a principios de los

años 90, para identificar el impacto de sus diferencias coyunturales en las variables

macroeconómicas y determinar los problemas estructurales de la economía Española.

1 PIIGS es el acrónimo por el que se conocen los cinco países siguientes: Portugal, Irlanda, Italia, Grecia y

España.

5

4. Análisis del tema

4.1 La burbuja inmobiliaria en España

4.1.1. Definición de "burbuja"

En el ámbito de la economía, el término "burbuja" se puede definir como un incremento

desproporcionado del precio corriente de un activo, sobrepasando sustancialmente el valor

teórico del mismo. Por tanto, este fenómeno se da cuando existe la creencia colectiva de que

el precio del activo siempre subirá y se podrá vender mucho más caro de lo que lo se ha

comprado, eso atrae más compradores, aumenta la demanda y se inicia una espiral alcista en

su precio. Se obtienen grandes beneficios a través de la especulación, eso lleva a realizar

acciones mucho más temerarias por el clima de euforia que se respira gracias a la burbuja.

Suelen ser activos con una tipología concreta, con un almacenamiento fácil y poco costoso,

una velocidad de producción que haga frente al fuerte incremento de la demanda, cierta

escasez inicial y sin aparentes bienes sustitutivos. Básicamente se tiende a mantener un

apalancamiento excesivo para realizar acciones de inversión en la compraventa o para

aumentar la producción. De manera que las empresas no pagan en su totalidad sus inversiones

con la expectativa de que el incremento del precio acabara pagando la parte financiada. Este

pensamiento se extiende cada vez más , atrayendo a más inversores hasta que llega un punto

en que los precios alcanzan valores máximos. Conforme el precio va aumentando, los

compradores disminuyen, lo que acaba por una desaceleración del mismo. A partir de ahí,

empieza una etapa crítica donde los inversores toman conciencia y el mercado se vuelve muy

sensible a cualquier noticia negativa. Los especuladores se retiran del mercado, venden todos

sus activos y se produce un cambio de expectativas provocando una caída en la demanda que

hunde los precios.

4.1.2. Evolución de los precios de la vivienda

En España, la última burbuja especulativa ocurrió entre 2001 y 2007, periodo en el cual los

precios de la vivienda aumentaron 224,02%. Durante esos años, no había unanimidad de

opiniones con respecto a la futura evolución de los precios de la vivienda, dando lugar a

distintas consideraciones sobre la presencia o no de una burbuja especulativa en el sector

inmobiliario. De hecho, podemos hablar de tres hipótesis que apuntaban Juan Ayuso y

Fernando Restoy2 en los momentos previos al estallido de la burbuja.

La primera defendía que el precio de la vivienda venia completamente determinado por la

evolución de ciertos factores a largo plazo como la renta, los tipos de interés o la demografía.

2 Ayuso, Juan y Restoy, Fernando. (2006) El precio de la vivienda en España: ¿es robusta la evidencia de

sobrevaloración? Recuperado del sitio web: www.bde.es (Banco de España)

6

Siguiendo esta premisa, los precios de los inmuebles estarían en equilibrio. La segunda

apuntaba a que el precio de la vivienda alcanzado venía dado por los mismos factores a largo

plazo, pero se habría situado temporalmente por encima de su valor y regresaría de forma

gradual a su punto de equilibrio cuando el mercado hiciera frente al incremento puntual de la

demanda. Finalmente, la tercera opción fijaría el precio de los inmuebles muy por encima de

su precio de equilibrio, sobrepasando cualquier ajuste gradual a su sobrevaloración y por tanto

se estaría hablando de la existencia de una burbuja donde el cambio de expectativas

provocaría un ajuste brusco en los precios.

Como podemos ver en la Figura 1 se acabó dando el tercer escenario y, entre 1997 y 2007, los

precios de la vivienda aumentaron a una tasa media anual superior al 13% sin sendos

aumentos en los costes de construcción o en la tasa de inflación. Es decir, aunque el coste de

producción del activo con el que se especulaba seguía estable y el del resto de productos de la

economía también, su precio final aumentaba anualmente a niveles mucho más elevados.

Dicha situación se volvió insostenible y después de la crisis financiera que estalló en USA en

2007 y que se extendió globalmente, el pánico afloró en el sector, el crédito se restringió y los

excesos especulativos se compensaron. Hay que resaltar que en el periodo comprendido entre

2002 y 2004, mientras el precio de la vivienda aumentaba de promedio un 16% el incremento

del coste de la construcción no superaba el 2,8% . A partir de 2008, empieza la debacle de los

precios de la vivienda en España, siendo 2012 su peor año, con una caída del 14,8% y un

descenso acumulado del 35% entre 2007 y 2014.

Figura 1 – Evolución de los costes de construcción, de los precios de la vivienda (2001-2014)

Fuente: INE y elaboración propia

Las mejoras en el acceso al crédito, el aumento demográfico migratorio y la rentabilidad del

sector son los factores más determinantes de la dinámica que siguieron los precios durante la

burbuja. En el periodo de la burbuja, el comportamiento de los precios de la vivienda

-20,00%

-15,00%

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Variación anual de los costes de construccion

Variación anual de los precios de la vivienda

7

proporcionaba a la inversión inmobiliaria una rentabilidad que sobrepasaba con creces la del

resto de inversiones. En este contexto, los particulares preferían endeudarse y dedicar parte

de sus ingresos a la compra del inmueble en el que vivían, en lugar de, optar por el alquiler. La

plusvalía esperada del activo generaba demanda, tanto para vivienda propia como para

inversión, porque el diferencial de rentabilidad con respecto a la bolsa, a la renta fija o a un

depósito bancario compensaba el riesgo asumido.3 Durante los años previos al boom de la

burbuja, la tasa de esfuerzo de los hogares superó el 50% debido al aumento del

endeudamiento de las familias y de las empresas, facilitado por una política de relajación de

los estándares de riesgo, protagonizada por la banca que, año tras año, concedía más

hipotecas a mayores plazos y a tipos más bajos. Esta situación coyuntural reunía los

ingredientes necesarios para facilitar el acceso a la financiación bancaria, al mismo tiempo que

permitía a los deudores adquirir activos de mayor valor. A pesar de que los precios subían, las

mensualidades se mantenían debido a la bajada de los tipos de interés, conjugada con el

alargamiento de los plazos de los préstamos. En definitiva, el cliente era más sensible a la

cuota mensual que pagaba que a la deuda total que asumía.

4.1.3. El sector inmobiliario y el sector financiero: el crédito hipotecario

Sin lugar a dudas, un factor determinante en la dimensión de la burbuja fue la euforia

financiera debido a la fuerte interrelación entre los dos sectores. Por un lado, el sector

financiero impulsa la actividad del sector inmobiliario a través del crédito y cuando la burbuja

estalla, los bancos no tienen más remedio que reducir su ratio créditos/depósitos,

restringiendo el crédito a la economía. Como vemos en la figura 2, el crédito ha disminuido

notablemente respecto al producto interior bruto en los últimos años, con variaciones de

hasta 10 puntos porcentuales, en 2012, y encontrándose actualmente en los niveles de 2006.

Figura 2 – Evolución del Crédito en España (1995-2013)

Fuente: INE y Elaboración Propia

3 http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_6.pdf (22 de mayo de 2014)

-20,0% 0,0%

20,0% 40,0% 60,0% 80,0%

100,0% 120,0% 140,0% 160,0% 180,0%

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95

19

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00

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01

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09

20

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20

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20

12

20

13

Credito /PIB Variación Anual del credito

8

Las hipotecas han seguido una tendencia claramente representativa de la evolución de la

actividad del sector. Como observamos en la Figura 3, el número de hipotecas concedidas,

pasó de 1,35 millones en 2003 hasta llegar a un máximo de 1,9 millones en 2006 y a un mínimo

de 0,31 millones en 2014, por lo que las variaciones fueron increíblemente pronunciadas.

También vemos que se pasa de 0,14 billones de euros en hipotecas en 2003 a un máximo de

0,3 billones en 2007. Para entender el tamaño de la cifra basta con apuntar que representa el

27,73% del PIB de aquel año en España. El mínimo registrado del periodo sería el de 2013 con

apenas 0,037 billones. Si hacemos el cálculo entre las dos variables, vemos que el importe

medio de las hipotecas paso de 104,620€, en 2003, a 168.305€, en 2007, lo que supuso un

incremento del 60%. Posteriormente, inicia la caída, llegando a 114.637€, en 2013, lo que

implica un descenso del 32%. Tanto en número como en volumen, las hipotecas han registrado

un importante descenso desde el inicio de la crisis, pero dicha tendencia se ha empezado a

revertir a partir de 2013, con tasas positivas en el caso del valor de las hipotecas para el 2014.

Figura 3 – La tasa anual de variación de la hipotecas en número y volumen (2004-2013)

Fuente: INE y Elaboración Propia

4.1.4. El sector inmobiliario y el de la construcción: indicadores de actividad

Tanto en el sector de la construcción, como en el mercado inmobiliario, la actividad se frenó

bruscamente a partir del estallido de la crisis. Tanto es así, que si tomamos como referencia

para la construcción los permisos de obra concedidos observamos que pasaron de 734.978, en

2006, a solo 31.213, en 2013 (ver Figura 4). En el caso del mercado inmobiliario, las

transacciones marcaron su máximo en 955.186, en 2006, para después situarse en tan solo

300.568, en 2013. En ambos casos, el descenso es pronunciado, pero el desplome de la

construcción es mucho más significativo, reflejando un descenso acumulado del 95%, entre

2006 y 2013.

Figura 4 – Comportamiento de los permisos de obra y de las transacciones inmobiliarias (2004-2013)

-50% -40% -30% -20% -10%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

VARIACIÓN ANUAL DEL NÚMERO DE HIPOTECAS CONCEDIDAS

VARIACIÓN ANUAL DEL VALOR LAS HIPOTECAS CONCEDIDAS

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Fuente: Hypostat y Elaboración propia

4.2. Un análisis comparativo: países con y sin burbuja inmobiliaria

4.2.1. Precios de la vivienda

Desde principios de los noventa, los precios de la vivienda en los cuatro países que analizamos

aumentaron sustancialmente. Sin embargo, como vemos, en la figura 5, en el caso de España

y Irlanda, dichos incrementos han sido muchísimo más pronunciados que en Italia o Alemania.

Si tomamos como base el año 1995, encontramos que el incremento acumulado hasta 2007

llego a un 436% en Irlanda y un 308% en España, lejos de las cifras de Italia, con un 182% y de

Alemania, con un escaso 104%. La sobrevaloración de la vivienda, registrada en España e

Irlanda, permite corroborar la evidencia de una burbuja en ambos países.

Figura 5 – Evolución de los precios de la vivienda para Alemania, Italia, España e Irlanda (base 100 = 1995) (1989-2014)

Fuente: BIS y elaboración propia

Más allá del tipo de activo con el que se especule, hay países con una propensión mayor a

padecer desajustes en las fases expansivas del ciclo económico. Esto se explica por la

propensión a endeudarse de sus ciudadanos, la facilidad para obtener financiación, la

rentabilidad de la inversión inmobiliaria en comparación con otras alternativas y la aspiración

social de ser propietario de una vivienda en lugar de vivir de alquiler. Entre los factores

determinantes de una posible burbuja inmobiliaria, el factor cultural de la propiedad, medido

por el porcentaje de población que vive en vivienda propia en vez de alquiler, asume especial

relevancia por su poder explicativo. En 2008, por ejemplo, en España ese porcentaje se situaba

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PERMISOS DE OBRA TRANSACCIONES INMOBILIARIAS

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Alemania

España

Irlanda

Italia

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en un 80,2%, en Irlanda era de un 77,3 y, en Italia, de un 72,6%. En cambio, en Alemania,

apenas llegaba al 53%. Históricamente, esas diferencias son todavía más notables, lo que nos

permite identificar las particularidades de cada país. Desde el inicio de la crisis la tendencia ha

sido a la baja en todos los países citados, menos en Alemania que se mantiene estable, aunque

las diferencias se han reducido. España sigue liderando la proporción de viviendas en

propiedad con un 77%, en 2014, mientras que Irlanda se aleja con un 69%, en el mismo año.

4.2.2. Producto Interior Bruto

Es fundamental observar la evolución del PIB. Como observamos en la figura 6, durante el

periodo previo a la crisis se llegaron a tasas de crecimiento por encima del 3% lo que para la

economía española es una cifra realmente alta. Si comparamos los crecimientos de Alemania o

Italia, para el mismo periodo, constatamos que dichas tasas solo se acercan en 2006 y 2007. En

el caso de Irlanda, el crecimiento económico fue aún más elevado, superando el 5% en varios

años. Durante 2008 y 2009, observamos que, al igual que en el crecimiento, Irlanda es mucho

más brusca en su caída del PIB, Alemania e Italia, siguen más moderadas y España no acusa

tanto el descenso, pues el gasto publico de esos años frena el golpe. A partir de ese momento,

Alemania lidera el crecimiento, básicamente por la competitividad de su economía y

productividad. Italia sigue prácticamente estancada o en tasas negativas e Irlanda, aun

siguiendo la tendencia europea, volvió a crecer a ritmos superiores a la media. En el caso de

España, el país ha estado en recesión prácticamente desde que estalló la burbuja.

Figura 6 – El crecimiento económico en términos del PIB (2003-2014)

Fuente: Eurostat y Elaboración Propia

4.2.3 Tasa de paro

Como vemos en la figura 7, en el año 2007, se alcanzó la tasa de paro más baja de la historia

de la democracia española con un 8,2% de desempleo. Durante los años del boom, la tasa de

desempleo se situó en porcentajes muy bajos, similares a los de Alemania en el mismo

periodo, situándose por debajo de ésta desde 2005 a 2007. Italia siguió una tendencia

11

moderada a la baja, para alcanzar alrededor del 7% de paro, en el mismo periodo. A su vez,

Irlanda, sigue destacando positivamente, con tasas de paro por debajo del 5%, lo que se

entiende como tasa de paro natural en las economías desarrolladas. A partir del año 2008, las

diferencias en la evolución de cada país aumentan debido a la idiosincrasia de cada uno de los

países analizados. Alemania sigue descendiendo su paro hasta el llamado "natural" pese a la

crisis en la zona Euro. Italia acusa sus niveles de deuda y tasas negativas de crecimiento con

una escalada contenida de su tasa de paro. Irlanda vuelve a sorprender con un incremento

muy fuerte de hasta 10pp, explicado por las consecuencias del rescate y sus ajustes en el

mercado laboral. Sin embargo, la tendencia de los dos últimos años apunta una variación que

pronto la volverá a situar a niveles previos a la crisis. Finalmente, el caso de España es mucho

más grave, su escalada es de hasta 18pp entre el mínimo de 2007 de 8,2% y el máximo de

2013 de 26,1%.

Figura 7 – La tasa de paro de España, Alemania, Irlanda e Italia (2003-2014)

Fuente: Eurostat y Elaboración Propia

4.2.4 La relación entre el producto interior bruto y la tasa de paro

Dada la naturaleza de las variables, no es posible establecer una causalidad clara, pues su

coeficiente de correlación muestra su grado de relación e interdependencia lo que nos impide

afirmar que una sea causa de la otra o viceversa. Lo que sí es cierto es que se dan relaciones

negativas mucho más estrechas en unos países que en otros. Existe una estrecha relación

entre el producto interior bruto y la tasa de paro, pues, en general, cuando se dan situaciones

de recesión el desempleo tiende a subir, se reduce el ingreso y por tanto la demanda, de modo

que las empresas producen menos y a su vez contratan menos personal, de este modo

podemos apuntar la relación entre dichas variables. Pero no en todos los países reaccionan de

la misma manera, es esencial apuntar que como vemos en la figura 8, en España, el

coeficiente de correlación negativo entre estos dos indicadores es altísimo, llegando a un 84%

en el periodo 2003-2015. En Irlanda, la correlación también es negativa, situándose en el 57%,

mientras en Italia es de tan solo el 38% y en Alemania es aproximadamente nula. Esto implica

que España es mucho más sensible a las recesiones en lo que respecta a su mercado laboral

12

que el resto de países comparados, encontrando el caso contrario en Alemania , que

independientemente de la evolución de su PIB, mantiene tendencias estables en la creación de

puestos de trabajo.

Figura 8 – Comportamiento del PIB y de la tasa de paro en España y Alemania (2003-2014)

Fuente: Eurostat y Elaboración Propia

4.2.5 La relación entre los indicadores del sector inmobiliario y de la construcción con la tasa

de paro.

Para relacionar los sectores de la construcción y el inmobiliario con la tasa de paro, utilizamos

como indicadores de actividad de los permisos de obra concedidos y el número de

transacciones inmobiliarias. Ambos sectores presentan un elevado grado de correlación

negativa con la tasa de paro en los países con burbuja especulativa. Así pues, según la figura 9,

Irlanda con correlaciones superiores al 90% y España con valores cercanos a dicha cifra,

muestran una clara relación negativa entre la actividad de ambos sectores de la economía y la

tendencia que sigue su mercado laboral para el periodo comprendido entre 2003 y 2013. En

cambio, Italia no evidencia ninguna correlación y Alemania mantiene un grado de correlación

negativo de 81% debido a la poca variación anual de ambas variables. Estos datos revelan que,

en los países con burbuja, el número de parados aumenta cuando los sectores de construcción

e inmobiliaria se retraen, mientras en los países sin burbuja no se constata dicha dependencia.

Figura 9 - Comportamiento de los indicadores de actividad sectoriales y de la tasa de paro en España y Irlanda (2003-2014)

Fuente: Hypostat y Eurostat

13

4.3. La dependencia de la economía española de los sectores inmobiliario y de la

construcción.

Desde mediados de los noventa, en muchos países, el precio de la vivienda ha sufrido

incrementos más que considerables, aunque no en todos se ha incrementado la actividad en

la construcción. Un análisis comparativo entre distintos indicadores económicos y los sectores

estudiados pone de manifiesto algunas de las causas responsables por la alta destrucción de

puestos de trabajo y, consecuentemente, por la lenta recuperación económica.

Como indican Olympia Bover y Juan F. Jimeno4, la sensibilidad del empleo en el sector de la

construcción al incremento en el precio de la vivienda dependerá básicamente de las

restricciones a la edificación, así como del nivel de los salarios que se ofrezcan. Es complicado

medir las restricciones y compararlas entre países, pero se refieren a factores de disponibilidad

de suelo, densidad de población, tipos de vivienda y legislación referente a la planificación y

regularización urbanística. A su vez, también dependerá del grado de facilidad de acceso al

crédito hipotecario. En cuanto a los salarios, hay que comparar tanto los que se ofrecen en

otros sectores como los requisitos en su grado de formación, que en el caso de la construcción

son escasos, dando acceso a un elevado número de trabajadores.

En España se dieron muchas facilidades en cuanto a la fiscalidad y legalidad, tanto en permisos

de obra, como en ventajas para los compradores lo que impulsó la realización de nuevos

proyectos inmobiliarios. Al mismo tiempo, y como hemos comentado, llegó una enorme masa

migratoria que veía como una oportunidad los sueldos ofrecidos en la construcción, que sin ser

excesivamente elevados, eran en términos relativos muy atractivos con respecto a lo que

estaban acostumbrados en sus países de origen, sin apenas requerir formación específica.

Estos dos factores combinados hicieron que las variaciones en los precios propulsadas por la

inversión especulativa generasen una elevada concentración de empleados en el sector.

Aunque dicho artículo no es capaz de estimar el grado de las variaciones por disminuciones en

el precio de la vivienda, si que nos muestra que los países con mayores aumentos en el empleo

debido a la construcción, son también son los que más sufren precios cuando se produce el

estallido de la burbuja.

A esto hay que sumar el fuerte apalancamiento de las empresas con y el largo periodo de

producción de una vivienda. Esta combinación hizo que hasta 2009 siguieran terminándose

proyectos iniciados en momentos previos al estallido de la burbuja, lo que provocó para

muchas empresas situaciones de acumulación de grandes deudas y un elevado stock de

viviendas que al quedarse sin vender, crearon situaciones de impago. Ante esta situación, la

4 Bover, Olympia y F. Jimeno, Juan (2008). El precio de la vivienda y la reasignación sectorial del empleo:

evidencia internacional.

14

posibilidad de recuperación de la actividad constructora se redujo drásticamente, frenando la

contratación de nuevos trabajadores.

El mercado laboral en España tiene muchas carencias que lo llevan sistemáticamente a la

destrucción masiva de puestos de trabajo durante las recesiones. Existe una diferencia

excesiva en cuanto a la protección que se le da al trabajador entre el contrato fijo y el

indefinido, hay demasiado inmovilismo durante las negociaciones colectivas en periodos de

coyuntura económica adversos y muy poca movilidad geográfica y flexibilidad salarial

Además hay escasez de mano de obra altamente cualificada y faltan sectores que sean capaces

de absorber los parados que provienen de la construcción cuando esta frena su actividad.

La Figura 10 ensalza la gran dependencia de la economía española de ambos sectores,

construcción e inmobiliario. Concretamente, durante el periodo de la burbuja especulativa, el

peso de la construcción y del inmobiliario en el PIB pasó de un 15%, en el 2001, a un 19% en el

pico de la actividad en 2008. Estos datos revelan que el modelo de crecimiento de la economía

estaba basado en el sector de la construcción, caracterizado por absorber una gran cantidad

de trabajadores lo que explica que una variación negativa en la actividad constructora

contribuya, de forma significativa, a la destrucción del empleo.

Es significativo apuntar que la construcción ha perdido muchísimo peso dentro de la

contribución en la economía nacional y que por el contrario las actividades inmobiliarias no

han hecho más que aumentar. Esto se explica por la cantidad de stock que queda por vender y

gestionar en la actualidad, mucho de ello en manos de bancos que se han visto convertidos en

propietarios de activos de este tipo.

Figura 10 –Peso de los sectores de la construcción e inmobiliario en el PIB (2001-2013)

Fuente: INE y Elaboración Propia

15

4.4. Diferencias con respecto a la burbuja de 1992 - 1997

A principios de los años 90 hubo una gran inversión en el sector de la construcción debido a los

eventos que se iban a celebrar en España, principalmente la Exposición Universal de Sevilla y

los Juegos Olímpicos de Barcelona. Además de todo el gasto público en infraestructuras, hubo

un auge de promoción en zonas turísticas de costa. Las diferencias entre la crisis de 1992 y la

vivida a partir de 2007 fueron sustanciales, para ello es necesario realizar un análisis

comparativo en la variación del producto interior bruto y la tasa de paro. Como podemos

observar en la figura 11, la contracción del PIB y el aumento del desempleo, fueron mucho más

suaves en la crisis de 1992 que en la de 2007 y su recuperación mucho más rápida. El PIB de

España solo estuvo en recesión durante 1993, llegando a un descenso de 2pp en su mínimo,

mientras que en la reciente crisis, el país entró en recesión, en el 2º trimestre de 2008 hasta el

primer trimestre de 2010, para volver a retroceder, en el primer trimestre de 2011, debido a la

crisis de la deuda soberana y la nefasta situación del mercado laboral. De hecho, ha

permanecido en recesión hasta el tercer trimestre de 2013, a pesar de una lenta recuperación

de la economía. La tasa de paro también tuvo unas tasas de destrucción muy superiores a la de

los noventa, que aproximadamente ha sido del doble. Se han producido caídas de entorno al

40% respecto a los niveles pre-burbuja, especialmente en el sector de la construcción, que se

ve muy afectado por la debilidad de la inversión tanto pública como privada.

Figura 11 – Comportamiento del PIB y el desempleo en España para los periodos 1991- 1997 y 2007-2013

Fuente: INE y Elaboración Propia

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

1991 2007

1992 2008

1993 2009

1994 2010

1995 2011

1996 2012

1997 2013

PIB 1991-1997

PIB 2007-2013

Desempleo 1991-1997

Desempleo 2007-2013

16

Esto está causado, básicamente por un motivo, que España sea miembro de la UEM, tanto en

la acumulación de los desequilibrios en la fase de expansión ligados al crédito, como en el

posterior proceso de ajuste hacia la recuperación. En los noventa España contaba con su

propia moneda, la peseta, lo que le permitió recuperar competitividad a través de la

depreciación en un corto periodo de tiempo, corrigiendo el descenso de actividad sobre la

base de las exportaciones. Pero, a partir del año 1999, el país se incorporó a la UEM lo que

significó la eliminación de posibles devaluaciones. Eso dio acceso al ahorro externo para

muchas empresas que vieron aumentada la confianza de los inversores extranjeros en el

mercado español. La financiación empresarial se hizo más accesible, contribuyendo a tasas de

apalancamiento muy altas. Por ello es importante ver en la figura 12 como el tipo de interés

medio para las hipotecas se situaba en tasas superiores al 16% a principios de los noventa,

mientras que durante la última burbuja no supero el 6% hasta 2008. Actualmente, este

indicador de referencia para las hipotecas esta a tipos inferiores al 2% por un Euribor a 12

meses inferior al 0,2%.

Figura 12 –El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios en España (1994-2015)

Fuente: Elaboración Propia

Los desequilibrios se ven claramente reflejados en el aumento de la inversión en construcción,

que pasó de un 15% del PIB, en 1998, a un 22%, en 2007, gracias en parte a los fondos

estructurales que fue recibiendo para realizar obra civil. España ha tenido desde el boom del

turismo, en los 70, unas ratios relativamente altas en comparación con los países del área del

euro, que de media tienen alrededor de un 6%, con sectores turísticos mucho menos

desarrollados. Por lo que, respecto a otras crisis, se situaron tal cantidad de recursos en dicha

actividad, que la interacción entre su desaceleración y la profundidad de la recesión ha sido

mucho más aguda de lo que hubiese cabido esperar. Es crucial apuntar las diferencias

0,000%

2,000%

4,000%

6,000%

8,000%

10,000%

12,000%

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20

14

20

15

Tipo de interés medio de los Préstamos Hipotecarios en España

17

demográficas de los dos periodos. Desde el año 2000 hasta el 2007, la población en España

aumentó en 5 millones de personas, de los cuáles el 75% eran extranjeros. En 1999, este

colectivo apenas representaba a un 2% de la población, mientras que en 2007 llegó al 10%. La

mayoría de esta inmigración fue absorbida por el sector de la construcción, de tipo muy

intensivo, poco cualificado y un alto grado de estacionalidad, estos nuevos entrantes

presentaban una mayor flexibilidad salarial y una mayor movilidad geográfica, dando mucho

más dinamismo al negocio de la construcción que en las fases expansivas previas.

4.5 La situación actual del sector inmobiliario

España ha alcanzado un punto de inflexión en que se refiere a los mercados hipotecario y de la

vivienda. La mejora de la situación económica, combinada con los ajustes profundos llevados a

cabo por el sector inmobiliario y el financiero han creado las condiciones favorables para la

reactivación de la actividad residencial y del crédito en los próximos años en España, que

aunque se prevé lenta y desigual, ya no será la vivida hasta la fecha de constantes caídas tanto

en precio como en actividad. En el ámbito macroeconómico, el PIB mantuvo un ritmo

moderado de crecimiento positivo a partir del segundo semestre de 2013 y se cerró el pasado

2014 con un crecimiento del 1,4 por ciento, esperándose tasas más altas para 2015. 5

Poco a poco, se va creando un ambiente propicio para la recuperación del mercado de la

vivienda. Los tres factores decisivos en ese sentido serán la creación de puestos de trabajo, el

crédito hipotecario y los precios de la vivienda. El deterioro del mercado laboral parece haber

llegado a su fin, aunque menos del 10% de los contratos sean indefinidos, los últimos

descensos son los más acusados desde hace años y en algunos casos de toda la serie histórica.

Dado su peso en la economía, el sector servicios siempre crea muchos más puestos de trabajo

en valor absoluto pero los descensos del paro en el sector de la construcción han sido los más

acusados en porcentaje, lo que es un claro signo de recuperación. La tasa de interés marcada

por el BCE se coloca en mínimos históricos y la falta de las presiones inflacionistas en la zona

del euro hacen pensar que el Euribor se mantendrá en niveles bajos pues ya está en negativos

para algunos plazos. Por lo tanto los préstamos hipotecarios en España seguirán con tipos de

interés mucho más asequibles que los que había en el momento de la burbuja, estimulando la

demanda de crédito, fundamental para el desarrollo del sector. Por el lado de la oferta, las

previsiones son también optimistas como resultado de las reformas emprendidas por el sector

financiero y que culminaron con los resultados positivos obtenidos en la revisión de calidad de

los activos bancarios y en los stress test llevados a cabo por el BCE. Las entidades españolas

5 http://www.imf.org/external/country/esp/ (2015)

18

están hoy entre las más saludables de la zona del euro, con altos niveles de capitalización y

provisiones.

Esto ha sido posible, principalmente como consecuencia de las reformas emprendidas por las

instituciones financieras con el fin de cumplir con los requisitos establecidos en julio de 2012

por la "troika". El rescate bancario incluyó planes de reestructuración y recapitalización, junto

con la segregación de los activos problemáticos vinculados al sector inmobiliario y asignados al

banco malo (SAREB - un entidad destinada a gestionar los activos de los bancos que recibieron

apoyo del público). La consolidación del proceso ha permitido a las instituciones financieras

reactivar gradualmente, en 2014, sus políticas de préstamos minoristas. Aun así, los aumentos

en los préstamos residenciales siguen siendo todavía insuficientes para compensar los niveles

de amortización del stock residencial. Además, la correcta evaluación de riesgos y la

rentabilidad serán elementos decisivos en el proceso de concesión de préstamos. El impacto

de la crisis en los hogares la riqueza financiera y la tendencia de las normas prudenciales más

altos de la actividad crediticia determinarán un crecimiento de la emisión de hipotecas basada

principalmente en la rentabilidad más que en volumen, todo lo contrario que antes de 2007.

En este sentido, los diferenciales de tasas de interés reflejaran mejor el riesgo de los

préstamos y estos tenderán a ensancharse en consecuencia.

Por otra parte, los precios medios de la vivienda han experimentado una fuerte corrección

desde el inicio de la crisis, lo que ha favorecido una mejora en los niveles de asequibilidad.

Desde sus niveles máximos de 2008, los precios de la vivienda han registrado un descenso

acumulado medio del 35%, en términos nominales, hasta los niveles de 2003-2004.

Hay que tener en cuenta que dichas correcciones dependen de la tipología de la vivienda, es

decir, las segundas residencias han sufrido mucho más que los pisos en las principales ciudades

del país. No se espera que los precios se sometan a más disminuciones en los próximos años,

los signos de una desaceleración clara en el ritmo de ajuste de los precios se han observado

desde finales de 2013, y se han empezado a dar ligeros aumentos en las zonas donde la

demanda de vivienda ha demostrado ser más resistente. A pesar de todos los elementos para

la reactivación del sector y del mercado de hipotecas están en su lugar, la consolidación de la

recuperación dependerá de la evolución tanto de la economía nacional y europea. Así mismo,

de las políticas monetarias destinadas a aumentar la liquidez del sector bancario.

19

5. Conclusiones

La elevada dependencia de la economía española de los sectores de la construcción e

inmobiliario, la hace propensa a las burbujas inmobiliarias constituye una debilidad que se

manifiesta por

La principal conclusión del trabajo es el alto grado de dependencia que tiene España del sector

de la construcción, haciéndolo frágil en las recesiones y mucho más propenso a las burbujas

inmobiliarias que el resto de países europeos

El problema reside en la falta de sectores competitivos, las altas rentabilidades que ofrece y

contar con un mercado laboral inflexible en normativa y tipología de trabajadores.

Como hemos visto, un exceso de concentración de recursos en el sector de la construcción

hace que el resto de sectores no crezcan y después no sean capaces de absorber la destrucción

de puestos de trabajo. Por eso el análisis macro estadístico de la economía y el sector juega un

papel fundamental cuando se trata de evaluar riesgos y prever situaciones de exposición a

burbujas especulativas. Pues si tenemos en cuenta el componente cíclico del sector, cuando

ciertas ratios se disparan a ritmos demasiado acelerados se acaban acumulando excesos que

se acaban compensando tarde o temprano.

En cuanto el futuro del mercado de la vivienda primero habría que remarcar el alto grado de

interrelación entre el sector financiero y el sector inmobiliario y las consecuencias directas

que ello tiene en el producto interior bruto y la tasa de paro. Como hemos visto, existe un

efecto de retroalimentación entre ambos, y las restricciones en la concesión de préstamos

acaban agravando la situación crisis a el conjunto de la economía.

En definitiva, podríamos decir que los precios han llegado a un punto de inflexión y que se

espera que vuelvan a incrementarse gradualmente, pero la magnitud del aumento vendrá

determinada sobre todo por el acceso que se dé al crédito desde la banca después del proceso

de reestructuración y los planes de liquidez impulsadas por Mario Draghi.

En el caso de España, dada su estructura sectorial actual, es vital que el sector recupere la

actividad para reducir su tasa de paro, pues aún depende mucho del mercado de la vivienda.

20

6. Bibliografía

Orden alfabético apellido

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- Temas candentes del sector inmobiliario español: Reactivar el mercado (s.d.) (2012)

PriceWaterhouseCoopers "PWC" Recuperado del sitio web: www.observatorioinmobiliario.es

21

7. Anexos

TASA DE PARO

ESPAÑA ALEMANIA IRLANDA ITALIA

2003 11,50% 9,70% 4,60% 8,40%

2004 11,00% 10,40% 4,50% 8,00%

2005 9,20% 11,20% 4,40% 7,70%

2006 8,50% 10,10% 4,50% 6,80%

2007 8,20% 8,50% 4,70% 6,10%

2008 11,30% 7,40% 6,40% 6,70%

2009 17,90% 7,60% 12,00% 7,70%

2010 19,90% 7,00% 13,90% 8,40%

2011 21,40% 5,80% 14,70% 8,40%

2012 24,80% 5,40% 14,70% 10,70%

2013 26,10% 5,20% 13,10% 12,10%

2014 24,50% 5,00% 11,30% 12,70%

POBLACIÓN

ESPAÑA ALEMANIA IRLANDA ITALIA

2003 41.827.838,00 82.536.680,00 3.964.191,00 57.130.506,00

2004 42.547.451,00 82.531.671,00 4.028.851,00 57.495.900,00

2005 43.296.338,00 82.500.849,00 4.111.672,00 57.874.753,00

2006 44.009.971,00 82.437.995,00 4.208.156,00 58.064.214,00

2007 44.784.666,00 82.314.906,00 4.340.118,00 58.223.744,00

2008 45.668.939,00 82.217.837,00 4.457.765,00 58.652.875,00

2009 46.239.273,00 82.002.356,00 4.521.322,00 59.000.586,00

2010 46.486.619,00 81.802.257,00 4.549.428,00 59.190.143,00

2011 46.667.174,00 81.751.602,00 4.570.881,00 59.364.690,00

2012 46.818.219,00 80.327.900,00 4.582.707,00 59.394.207,00

2013 46.727.890,00 80.523.746,00 4.591.087,00 59.685.227,00

2014 46.512.199,00 80.767.463,00 4.605.501,00 60.782.668,00

PIB

ESPAÑA ALEMANIA IRLANDA ITALIA

2003 3,20% -0,70% 3,00% 0,20%

2004 3,20% 1,20% 4,60% 1,60%

2005 3,70% 0,70% 5,70% 0,90%

2006 4,20% 3,70% 5,50% 2,00%

2007 3,80% 3,30% 4,90% 1,50%

2008 1,10% 1,10% -2,60% -1,00%

2009 -3,60% -5,60% -6,40% -5,50%

2010 0,20% 4,10% -0,30% 1,70%

2011 -0,60% 3,60% 2,80% 0,60%

2012 -2,10% 0,40% -0,30% -2,80%

2013 -1,20% 0,10% 0,20% -1,70%

2014 1,40% 1,60% 4,80% -0,40%

22

PERMISOS

DE OBRA

TRANSACCIONES

INMOBILIARIAS

PIB Tasa de paro

2004 543.518 848390

España

2005 603.633 901.574

1991 2,50% 16,10%

2006 734.978 955.186

1992 0,90% 16,93%

2007 633430 836.871

1993 -1,03% 20,30%

2008 267.876 564.464

1994 2,40% 23,90%

2009 130.418 463.719

1995 2,80% 24,10%

2010 91.509 491.287

1996 2,40% 22,90%

2011 75.894 349.118

1997 3,90% 22,10%

2012 57.486 363.623

2013 31.213 300.568

Variación anual de los

costes de construcción

Variación anual de los

precios de la vivienda

Variación anual

del IPC

2001 2,70% 9,80% 2,90%

2002 1,60% 15,40% 4,00%

2003 2,20% 17,20% 2,60%

2004 4,70% 17,10% 3,20%

2005 4,70% 13,60% 3,70%

2006 6,80% 13,40% 2,70%

2007 5,00% 9,80% 4,20%

2008 4,70% -1,40% 1,40%

2009 1,00% -6,60% 0,80%

2010 2,50% -1,80% 3,00%

2011 3,80% -7,60% 2,40%

2012 -3,00% -14,80% 2,90%

2013 0,30% -9,10% 0,30%

2014 0,20% 0,30% -1,00%

23

ESPAÑA PERMISOS DE

OBRA

TRANSACCIONES

INMOBILIARIAS PARADOS ITALIA

PERMISOS DE

OBRA

TRANSACCIONES

INMOBILIARIAS PARADOS

2002 403271 2038000 2002 2047000

2003 471000 2262000 2003 229526 848390 2116000

2004 543518 848390 2265000 2004 268385 901574 1989000

2005 603633 901574 2080000 2005 278602 955186 1908000

2006 734978 955186 1866000 2006 261455 836871 1785000

2007 633430 836871 1798000 2007 250271 564464 1518000

2008 267876 564464 2043000 2008 191783 463719 1589000

2009 130418 463719 3661000 2009 141587 491287 1758000

2010 91509 491287 4415000 2010 119409 349118 2062000

2011 75894 349118 4754000 2011 112391 363623 1971000

2012 57486 363623 5440000 2012 84307 300568 2354000

2013 31213 300568 6103000 2013 2990000

Coeficiente de

correlación -0,8729654 -0,895330166

Coeficiente de

correlación -0,44400407 -0,116000291

IRLANDA PERMISOS DE

OBRA

TRANSACCIONES

INMOBILIARIAS PARADOS ALEMANIA

PERMISOS DE

OBRA

TRANSACCIONES

INMOBILIARIAS PARADOS

2002 19688 93136 77000 2002 274120 500000 3188000

2003 20915 97888 89000 2003 296854 492000 3692000

2004 27482 104305 94000 2004 268123 441000 3850000

2005 25313 110495 84000 2005 240468 503000 4285000

2006 22749 110790 94000 2006 247541 442000 4270000

2007 22212 84194 99000 2007 182336 468000 3737000

2008 17436 53616 113000 2008 174595 467000 3228000

2009 10338 25097 214000 2009 177939 486000 2982000

2010 6319 18313 286000 2010 187667 525000 3016000

2011 4745 19992 314000 2011 228311 570000 2597000

2012 3626 27026 325000 2012 241090 575000 2249000

2013 3300 31683 294000 2013 270364 559000 2217000

Coeficiente de

correlación -0,9599062 -0,901285348

Coeficiente de

correlación 0,08410957 -0,812185205

24

NÚMERO DE

HIPOTECAS

CONCEDIDAS

VARIACIÓN ANUAL

DEL NÚMERO DE

HIPOTECAS

CONCEDIDAS

VALOR DE LAS

HIPOTECAS

CONCEDIDAS

VARIACIÓN

ANUAL DEL

VALOR LAS

HIPOTECAS

CONCEDIDAS

IMPORTE MEDIO

VARIACIÓN

ANUAL DEL

IMPORTE

MEDIO

2003 1357242 - 141.994.605.000 € - 104.619,96 € -

2004 1608497 18,51% 194.674.761.000 € 37,10% 121.028,99 € 15,68%

2005 1798630 11,82% 247.468.700.000 € 27,12% 137.587,33 € 13,68%

2006 1896515 5,44% 297.114.754.000 € 20,06% 156.663,54 € 13,86%

2007 1780627 -6,11% 299.688.005.000 € 0,87% 168.304,76 € 7,43%

2008 1283374 -27,93% 206.027.990.000 € -31,25% 160.536,20 € -4,62%

2009 1082587 -15,65% 149.290.543.000 € -27,54% 137.901,66 € -14,10%

2010 960948 -11,24% 122.490.463.000 € -17,95% 127.468,36 € -7,57%

2011 651759 -32,18% 77.957.705.000 € -36,36% 119.611,24 € -6,16%

2012 456765 -29,92% 51.743.707.000 € -33,63% 113.282,99 € -5,29%

2013 326978 -28,41% 37.484.012.000 € -27,56% 114.637,72 € 1,20%

2014 314018 -3,96% 41.176.256.000 € 9,85% 131.127,06 € 14,38%

25

PIB Construcción

Construcción /

PIB

Actividades

inmobiliarias

Actividades

inmobiliarias

/ PIB

Construcción

+

inmobiliarias

SUMA /

PIB

1995

459.337.000.000

€

39.458.000.000

€ 8,59% 23.147.000.000 € 5,04%

62.605.085.902

€ 13,63%

1996

487.992.000.000

€

40.522.000.000

€ 8,30% 24.784.000.000 € 5,08%

65.306.083.038

€ 13,38%

1997

518.049.000.000

€

42.298.000.000

€ 8,16% 26.571.000.000 € 5,13%

68.869.081.649

€ 13,29%

1998

554.042.000.000

€

46.401.000.000

€ 8,37% 28.548.000.000 € 5,15%

74.949.083.750

€ 13,53%

1999

594.316.000.000

€

52.167.000.000

€ 8,78% 31.189.000.000 € 5,25%

83.356.087.777

€ 14,03%

2000

646.250.000.000

€

59.165.000.000

€ 9,16% 35.200.000.000 € 5,45%

94.365.091.551

€ 14,60%

2001

699.528.000.000

€

66.633.000.000

€ 9,53% 39.577.000.000 € 5,66%

106.210.095.254

€ 15,18%

2002

749.288.000.000

€

73.631.000.000

€ 9,83% 44.818.000.000 € 5,98%

118.449.098.268

€ 15,81%

2003

803.472.000.000

€

79.692.000.000

€ 9,92% 50.537.000.000 € 6,29%

130.229.099.185

€ 16,21%

2004

861.420.000.000

€

85.986.000.000

€ 9,98% 57.828.000.000 € 6,71%

143.814.099.819

€ 16,70%

2005

930.566.000.000

€

96.620.000.000

€ 10,38% 66.436.000.000 € 7,14%

163.056.103.829

€ 17,52%

2006

1.007.974.000.000

€

105.326.000.000

€ 10,45% 75.660.000.000 € 7,51%

180.986.104.493

€ 17,96%

2007

1.080.807.000.000

€

109.192.000.000

€ 10,10% 86.701.000.000 € 8,02%

195.893.101.028

€ 18,12%

2008

1.116.207.000.000

€

113.190.000.000

€ 10,14% 91.968.000.000 € 8,24%

205.158.101.406

€ 18,38%

2009

1.079.034.000.000

€

106.503.000.000

€ 9,87% 89.901.000.000 € 8,33%

196.404.098.702

€ 18,20%

2010

1.080.913.000.000

€

87.526.000.000

€ 8,10% 100.489.000.000 € 9,30%

188.015.080.974

€ 17,39%

2011

1.075.147.000.000

€

74.177.000.000

€ 6,90% 107.212.000.000 € 9,97%

181.389.068.992

€ 16,87%

2012

1.055.158.000.000

€

60.779.000.000

€ 5,76% 112.005.000.000 € 10,61%

172.784.057.602

€ 16,38%

2013

1.049.181.000.000

€

55.070.000.000

€ 5,25% 114.455.000.000 € 10,91%

169.525.052.489

€ 16,16%

26

Crédito /PIB

Variación Anual

del crédito

Precios de la vivienda base = 1995

1995 58,4% 7,0%

Alemania España Irlanda Italia

1996 59,4% 8,2%

1989 87,51 78,04 81 65,44

1997 64,2% 14,7%

1990 87,26 87,74 84,86 76,1

1998 70,4% 17,3%

1991 91,81 102,95 89,58 86,31

1999 75,4% 14,9%

1992 94,34 95,31 89,97 98,55

2000 81,5% 17,5%

1993 97,57 96,81 90,47 100,33

2001 83,8% 11,3%

1994 99,65 97,11 97,27 98,94

2002 88,4% 13,0%

1995 100 100 100 100

2003 94,8% 15,0%

1996 98,09 102,22 119,26 105,38

2004 104,5% 18,2%

1997 96,81 104,54 145,24 107,82

2005 123,3% 27,5%

1998 96,75 111,61 176,17 107,75

2006 143,4% 25,9%

1999 97,4 122,23 205,11 109,35

2007 156,5% 17,1%

2000 99,09 131,67 233,48 114,68

2008 160,8% 6,1%

2001 99,98 146,41 234,98 123,21

2009 164,6% -1,0%

2002 100,5 171,77 268,33 135,62

2010 164,9% 0,3%

2003 100,19 203,47 305,69 144,04

2011 159,5% -3,8%

2004 101,29 238,56 340,18 154,7

2012 145,7% -10,3%

2005 103,99 268,93 375,93 165,16

2013 132,7% -9,5%

2006 104,49 293,41 429,2 174,43

2007 104,69 308,04 436,62 182,17

2008 107,79 291,42 382,67 183,12

2009 106,99 278,74 311,53 182,65

2010 108,59 273,44 278,83 181,17

2011 111,09 242,9 232,3 181,71

2012 114,89 211,84 221,85 172,31

2013 117,69 195,31 236,01 163,09

2014 122,79 198,75 274,45 158,39

27