El inmobiliario, un sector de ida y vuelta
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UN MERCADO INMOBILIARIO DE IDA Y
VUELTA
David Uclés AguileraServicio de Estudios de la Fundación Cajamar
domingo 29 de noviembre de 2009
domingo 29 de noviembre de 2009
SUMARIO
Burbujas, pero no de champán
Los factores que la hicieron crecer
El estallido
Adiós crédito, adiós
Futuro imperfecto
domingo 29 de noviembre de 2009
BURBUJAS, PERO NO DE CHAMPÁN
“El genio financiero precede a la caída”
Breve historia de la euforia financiera, 1990
domingo 29 de noviembre de 2009
FACTORES COMUNES
Escasa memoria financiera y desconocimiento de la historia.
Aparición de un descubrimiento “innovador” en el ámbito financiero o económico.
Asociación entre dinero e inteligencia.
Esquema sistema autoalimentado.
domingo 29 de noviembre de 2009
DESCONOCER LA HISTORIA
Tulipamanía, década de 1630, Holanda.
John Law y la Banque Royale, 1716-1720, Francia.
La South Sea Company, 1711-1720, Inglaterra.
El Crack de 1929, Estados Unidos.
La crisis de “las .com”, 2000, casi global.
domingo 29 de noviembre de 2009
INNOVACIÓN QUE NO LO ES
Billetes emitidos contra activos de menor valor
Sociedades por acciones
Posiciones cortas en el mercado bursátil
Bonos basura
Titulizaciones
domingo 29 de noviembre de 2009
DINERO=INTELIGENCIA
John Law
Baldomera Larra
Charles Ponzi
Charles Mitchell (National City Bank)
Dennis Levine e Ivan Boesky (Bonos Basura, 1989)
domingo 29 de noviembre de 2009
ESQUEMA AUTOALIMENTADO
Se hacen grandes ganancias que llaman a nuevos inversores, que corren para no quedarse atrás y alimentan los precios y los beneficios de los primeros...
domingo 29 de noviembre de 2009
Y ENTONCES... ESTALLA
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Y ENTONCES... ESTALLA
El pánico sustituye a la euforia: la caída siempre es abrupta.
Siempre hay culpables, y casi siempre el mercado termina saliendo indemne.
domingo 29 de noviembre de 2009
LOS FACTORES QUE LA ALIMENTARON
Demográficos
La llegada del baby boom de los 60 al mercado inmobiliario.
Inmigración desde los 90.
Multiplicación del número de hogares merced al divorcio y auge del fenómeno “single”.
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LOS FACTORES QUE LA ALIMENTARON
Económicos:
Mejora de la renta
Reducción de los tipos de interés
Llegada del euro
Pinchazo de la Bolsa
Facilidades bancarias
domingo 29 de noviembre de 2009
LOS FACTORES QUE LA ALIMENTARON
Económicos:
“Turismo residencial”
Propensión a la compra frente al alquiler.
Oferta muy flexible al alza.
Sistema institucional.
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EL ESTALLIDO: PRELUDIO
Septiembre de 2007-Crisis de las Subprime
Desconfianza generalizada
Septiembre 2008: Cae Lehman Brothers
Colapso financiero internacional
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domingo 29 de noviembre de 2009
EL ESTALLIDO
Las restricciones financieras provocan una fuerte contracción de la oferta
Cunde el pánico en el mercado: descienden los precios y las transacciones
El mercado no se mueve: no hay demanda solvente y el crédito no acude
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Índice de Actividad de la Construcción en España. Serie suavizada F
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Evolución del número de viviendas iniciadas y terminadas en España
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Evolución del Índice de Precios de Vivienda.
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Correlación entre tasa de morosidad y tasa de paro
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Fuente: INE y Banco de España
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Evolución del número de hipotecas en España y Almería (1T2005=100)
España Almería
Fuente: Banco de España
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ADIÓS CRÉDITO, ADIÓS
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Créditos concedidos a otros sectores residentes: Tasa interanual
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FUTURO IMPERFECTO
Elevado desempleo
Baja confianza
Dificultades de financiación en empresas y familias
Gran stock de vivienda pendiente de ejecutar
Bancos-inmobiliarias
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domingo 29 de noviembre de 2009
FUTURO IMPERFECTO
¿Esperar a la próxima burbuja?
domingo 29 de noviembre de 2009
GRACIASwww.fundacioncajamar.com
http://capeandoeltemporal.blogspot.com
domingo 29 de noviembre de 2009