El Mercado de La Vivienda Social en Marruecos ICEX

7/23/2019 El Mercado de La Vivienda Social en Marruecos ICEX

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El sector de lavivienda socialen Marruecos

Oficina Econmica y Comercialde la Embajada de Espaa en Rabat


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El sector de lavivienda socialen Marruecos

Esta nota ha sido elaborada por Marc Marchador ba-jo la supervisin de la Oficina Econmica y Comercialde la Embajada de Espaa en Rabat. Octubre 2007No

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EL SECTOR DE LA VIVIENDA SOCIAL EN MARRUECOS

Oficina Econmica y Comercial de la Embajada de Espaa en Rabat 3

NDICE

I. INTRODUCCIN 4

II. PROGRAMA DE VIVENDA SOCIAL 7

III. PROGRAMA DE DESARROLLO DE NUEVAS CIUDADES 10

IV. OFERTA: PRINCIPALES OPERADORES 12

DATOS DE INTERS: 14

BIBLIOGRAFIA: 15


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I. INTRODUCCINLa preocupacin del gobierno marroqu por los problemas de alojamiento de la poblacin conmenos recursos, as como la falta de viviendas1, empez a manifestarse durante el reinadode Hassan II aunque no ha sido hasta los ltimos aos cuando las distintas medidas y los dis-tintos programas previstos han empezado a dar sus frutos.

El Programa de 200.000 viviendas sociales fue anunciado por el rey Hassan II en 1994, aun-que dicho programa empez a tomar fuerza a partir de 1998 cuando el sector privado empie-za a interesarse verdaderamente por este segmento de mercado y por primera vez los pro-

yectos privados superan a los de iniciativa pblica, hecho que se ve reforzado por la firma deuna serie de convenciones entre el Estado y los promotores privados, para beneficiarse deuna serie de medidas centradas en exoneraciones fiscales, con la contrapartida de incluir en-tre sus proyectos, la construccin de vivienda social.

Posteriormente se reforzar dicho programa con la aportacin de una serie de fondos de ga-ranta como el Fondo Nacional para la lucha contra la vivienda insalubre, o los fondos de ga-ranta de la Caja Central de Garanta2, mediante los cuales el Estado garantiza hasta el 70%del total del prstamo necesario para la adquisicin de la vivienda. El efecto de estos fondosha sido el de incentivar al sector bancario para ampliar su oferta de productos financieros pa-

ra facilitar la adquisicin de vivienda. A ello se aade, a partir del ao 2000, la creacin delFondo Hassan II para el desarrollo econmico y social, que incluye entre los proyectos sus-ceptibles de beneficiarse de dicho fondo, los concernientes a la construccin de vivienda so-cial.

1El Estudio sobre promocin Inmobiliaria realizado por el banco BMCE y publicado en noviembre

de 2006 estimaba un dficit en 1,2 millones de viviendas.

2Los tres fondos gestionados por dicha caja son el FOGARIM (dedicado a la adquisicin de vivien-da para familias con salarios bajos e irregulares), el FOGALEF (para los empleados de enseanza)

y el FOGALOGE (para funcionarios del Estado y empleados pblicos)


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Posteriormente se ha ido modificando la estrategia para acelerar el ritmo de construccin de

vivienda social, poniendo en marcha nuevos programas como el Programa Ciudades sin cha-bolas, anunciado en 2004, o el programa de creacin de nuevas ciudades, que pretendeconstruir 15 nuevas ciudades antes de 2020, ciudades que deberan hacer frente al xodoque Marruecos est experimentando desde el campo hacia la ciudad, debido sobre todo alimportante proceso de industrializacin de los ltimos aos, y la reestructuracin del repartode poblacin que estn suponiendo las nuevas infraestructuras de comunicacin.

Las principales actuaciones se centran en:

Incrementar las potencialidades de acogida de las ciudades y creacin de nuevos po-los urbanos. Con este fin se pondr en el mercado suelo pblico en condiciones favo-

rables y las autoridades realizaran las infraestructuras necesarias para el adecuadodesarrollo urbanstico de las nuevas zonas;

Adaptar la oferta de vivienda al volumen y a la naturaleza de la demanda. El objetivoes tanto acelerar la construccin de viviendas sociales como ofrecer un producto es-pecfico a la poblacin ms desfavorecida, con muy bajos ingresos y sin acceso a loscrditos inmobiliarios;

Acelerar la realizacin del programa de erradicacin de la vivienda insalubre. Para elloel desarrollo de los programas de lucha contra la vivienda insalubre se desarrollarn atravs de la firma de convenios especficos para cada ciudad y se redefinirn las res-ponsabilidades en materia de urbanismo y gestin urbana. Asimismo, se incrementa-rn las sanciones a las nuevas construcciones de viviendas insalubres;

Reestructurar las ciudades y mejorar las condiciones de la vivienda en el entorno ru-ral. Con este objetivo se desarrollarn planes de urbanismo que tengan en considera-cin la mejora del entorno, la salvaguardia del patrimonio y la prevencin de riesgosde inundaciones y sesmos;

Finalmente, estas actuaciones se acompaarn con el desarrollo de un marco legisla-tivo adecuado que incorpore ventajas fiscales ligadas al inmobiliario as como la re-forma de los organismos pblicos involucrados en el sector de la construccin y lapromocin inmobiliaria.

En el periodo 2003-2005 se aceler la oferta de viviendas como resultado de la nueva estra-tegia adoptada por las autoridades marroques. A partir del ao 2003, y por vez primera des-de el ao 1997 la produccin de vivienda super la demanda de las mismas por parte de lasfamilias marroques. En el periodo 2002-2005 se ejecutaron entre promotores privados y p-blicos unos 135 proyectos en todo el pas que han permitido la realizacin de 302.200 vivien-das de la categora de bajo coste (vivienda social con una superficie til por debajo de los100m) con un valor total de 30.800 millones de dirhams. Las autorizaciones de construccinreferentes a todas las categoras de viviendas concedidas por la totalidad de los municipiosdel pas establecen el nmero de unidades de viviendas en fase de construccin en 394.400

unidades.


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En 2005 los promotores privados realizaron unas 70.000 unidades de viviendas sociales lo

que representa algo ms del 60% de las realizaciones globales en el marco de este tipo mer-cado, que fue de 113.200 viviendas sociales. Asimismo, en ese ao se rehabilitaron 31.500unidades.


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II. PROGRAMA DE VIVENDA SOCIALA travs de este programa se pretende lograr la consecucin de los objetivos fijados en lanueva estrategia diseada por las autoridades pblicas marroques, como son: adaptar laoferta de vivienda al volumen y a la naturaleza de la demanda; acelerar la realizacin del pro-grama de erradicacin de la vivienda insalubre; y reestructurar las ciudades y mejorar de lascondiciones de la vivienda en el entorno rural.

Dicho programa va a suponer el acondicionamiento de 5.193 hectreas entre 2004 y 2010.Este suelo ser puesto a disposicin de los promotores inmobiliarios involucrados en la cons-

truccin de viviendas sociales en terrenos del Estado a precios preferenciales. Asimismo, es-te programa contempla la mejora de las condiciones de los prstamos para la compra de vi-viendas sociales y la reestructuracin de los Operadores Pblicos de la Vivienda (OPH).

Se pretende responder a las diferentes necesidades en vivienda de las distintas categorasmenos favorecidas de la poblacin:

Viviendas con precios entre 80.000 y 120.000 dirhams para las familias cuyos in-gresos mensuales son inferiores a 2.500 DH;

Viviendas cuyos precios no deben sobrepasar 200.000 DH para las familias cuyos

ingresos mensuales entre los 2.500 y 3.600 dirhams; y, Viviendas cuyos precios se sitan aproximadamente en 350.000 DH destinados

ingresos medios.

El objetivo es construir 100.000 viviendas al ao. Desde la entrada en vigor del programa, elritmo de construccin se ha incrementado sensiblemente. De las 45.000 viviendas iniciadasen 2002 se ha pasado a 91.000 viviendas en 2004. Las actuaciones desarrolladas son:

Programa de Ciudades sin Chabolas (Villes sans Bidonvilles). Este programa fue lan-zado en julio de 2004 y tiene como objetivo eliminar en el ao 2012 el censo de cha-

bolas existentes en el ao 2002. Para ello se pretende alcanzar en el periodo 2004-2010 un ritmo de construccin de 100.000 viviendas sociales por ao. Este programase centrar en 82 ciudades y beneficiar a 277.000 hogares viviendo en 1.000 pobla-


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dos de chabolas. Globalmente el programa de ciudades sin chabolas supondr una

inversin de cerca de 20.400 millones de dirhams, de los cuales 7.400 millones pro-vendrn del Fond Solidarit Habitat.

El desarrollo de dicho programa se realiza a travs de la firma por un lado de contra-tos-ciudad entre el Ministerio marroqu de Urbanismo y las autoridades y colectivida-des locales, en el que se precisa las responsabilidades y compromisos de los distintosparticipantes. Y, por otro lado, una convencin de financiacin y realizacin, de carc-ter prctico y operacional, que se firma entre el Estado y el operador que se encargade la realizacin del programa en la ciudad concreta.

A finales de diciembre de 2006, ms de 236.000 hogares se han visto beneficiados enel marco de las 61 contratos-ciudad firmados. El nmero de chabolas destruidas en

esta fecha se sita en torno a las 59.500 unidades y el nmero de unidades de acogi-da disponibles asciende a 19.000.

Programa especial de viviendas sociales para las provincias del sur (Sahara Occiden-tal). Este programa prevea la realizacin de 20.000 unidades para la reabsorcin devivienda insalubre en los principales centros de provincias saharianas. Una vez termi-nada esta primera fase del programa, se ha vuelto a lanzar en 2004 una nueva faseque prev la construccin de 40.000 nuevas unidades (1.0000 viviendas, 15.000 lotesde terreno con aporte de materiales de construccin y 24.000 unidades rehabilitadas).El programa ha comenzado en 2005.

Programa del hbitat en el medio rural. Este programa incluye por un lado las actua-

ciones de asistencia tcnica en materia de arquitectura y urbanismo en el medio rurala travs de la firma de convenciones de asociacin entre las Agencias Urbanas y lasautoridades locales afectadas. Destaca las actuaciones realizadas en este mbito enla zona afectada por el terremoto de Alhucemas. Por otro lado incorpora un programade zonas de acondicionamiento progresivo (ZAP), que consiste en dotar de equipa-mientos de infraestructura de base (saneamientos, alcantarillado, red viaria, etc.) a te-rrenos situados en barrios perifricos en las ciudades o en zonas rurales, promovien-do un desarrollo adecuado de viviendas reglamentarias. Se prev la realizacin de 55operaciones que afectarn a 15.078 hogares, con una inversin prevista de 367 millo-nes de dirhams, de los que 197 millones corresponden a subvenciones que corrern acargo del los Presupuestos Generales del Estado. A finales de 2005, 33 operacionesde dotacin de infraestructura de base haban sido firmadas en el marco del ZAP, be-neficiando a 8.073 hogares y conllevando una inversin global en torno a los 194,9 mi-llones de dirhams y una subvencin de 101,26 millones.

Programa de tratamiento del hbitat amenazado de ruina. Segn el Ministerio del Ur-banismo, las construcciones degradadas y amenazadas de ruina se elevan a 90.000.Estas viviendas se sitan principalmente en medinas tradicionales, y barrios no re-glamentarios. El programa persigue el realojamiento de las familias de las viviendas adestruir, o la recuperacin de las viviendas que as lo permitan. Para ello se realizainicialmente un diagnstico tcnico de los edificios afectados.

Hasta finales de 2005 se han firmado diferentes convenciones que han beneficiado a17.000 hogares, con subvenciones por un total cercano a los 336 millones de dirhams.


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Programa de reestructuracin de barrios subequipados. Segn estimaciones del Mi-

nisterio marroqu del Urbanismo, en el ao 2002 unos 540.000 hogares vivan en ba-rrios no reglamentarios de los cuales el 74,5% se encontraban en barrios urbanos yde la periferia y el resto en los centros rurales sometidos a autorizacin.

En el ao 2005 se firm una convencin, en virtud de la cual se han elegido 191 ba-rrios, habitados por 291.000 hogares que se beneficiaran de una inversin de 3.800millones de dirhams con una subvencin del estado de 1.800 millones.


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III. PROGRAMA DE DESARROLLO DE NUEVASCIUDADES

Dentro de las actuaciones del gobierno en materia de vivienda no slo se ha establecido laconstruccin de viviendas sociales sino que tambin se ha previsto la creacin de nuevasciudades en las zonas limtrofes a grandes centros urbanos que permita aliviar la presin de-mogrfica en torno a estas urbes. Estos proyectos equivaldran a los PAUs (Programa de Ac-tuacin Urbanstica) que se estn desarrollando alrededor de ciudades como Madrid.

Con esta actuacin, las autoridades pretenden conseguir una reparticin ms equilibrada de

las ciudades en el territorio marroqu, absorber la demanda de vivienda derivada del creci-miento de la poblacin, disminuir la presin demogrfica sobre las urbes ya existentes y con-seguir una reduccin de los precios del suelo evitando, de esta forma, la proliferacin de ba-rrios irregulares e infraviviendas.

Con estos objetivos se lanz el plan para la creacin de 15 nuevas ciudades antes de 2012.El Estado pondr a la venta una oferta determinada de terrenos a precios adecuados, encar-gndose adems del diseo del plan urbanstico y de la dotacin de la infraestructura de lazona (luz, agua, colegio, transporte, etc.). Las viviendas son construidas por promotores pri-vados seleccionados mediante licitacin internacional. Las ciudades previstas ms importan-

tes son:

TAMESNA: Esta ciudad se situar en una zona prxima a las zonas industriales deTemara, Ain Atiq y Ain Aouda, dentro de la Provincia de Rabat, teniendo como objeti-vo liberar la presin demogrfica que soporta la capital. Tendr una extensin de 840Ha, albergando 50.000 viviendas (en torno a los 250.000 habitantes) de las cuales el20% debern ser viviendas sociales destinadas a las clases ms desfavorecidas. Untercio de las obras de infraestructuras estn ya realizadas, siendo la empresa pblicaAl Omrane la que se encarga de las mismas. Se espera que las primeras viviendassean entregadas en 2008. La inversin total de este proyecto es de 20.000 MDH.

TAMANSOURT: Este es el proyecto de mayor envergadura y est situado a 7Km. deMarrakech. Se est construyendo sobre una superficie de 1.200Ha, albergando58.000 viviendas (en torno a los 350.000 habitantes) de las cuales el 20% deben ser


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viviendas sociales destinadas a las clases ms desfavorecidas. El organismo pblico

que est acondicionando el terreno es el Establecimiento Regional de Acondiciona-miento (ERAC-Tensift). Es la ciudad ms avanzada y se espera que las primeras vi-viendas puedan ser entregadas a principios de 2007. En total, supondr una inversinde 2.281.000 MDH.

TAGADIRT: Nace con el espritu de reorganizar los terrenos situados en la orilla delro Souss, emplazamiento estratgico conectado con el intercambiador de la autopistaprocedente de Marrakech, satisfacer la importante demanda de hbitat social y alige-rar la presin demogrfica sobre Agadir. Se construir en dos fases sobre una super-ficie de 1.100Ha que albergar a unos 250.000 habitantes en 44.3000 viviendas. Laciudad se desarrollar en un periodo de 10 aos.

LAKHYAYTA. Esta ciudad se situar cerca de la ciudad de Casablanca, a unos20Km., y en una de las zonas con mayor concentracin industrial del pas. Se exten-der sobre una superficie de 1.300Ha, albergando en torno a los 300.000 habitantes.Supondr una inversin global de 30.000 MDH.

MELLOUSSA. Esta ciudad se situar prxima a la ciudad de Tnger, a unos 20Km.del futuro puerto Tnger-Med. Se extender sobre una superficie de 1.300Ha, alber-gando en torno a los 300.000 habitantes. Supondr una inversin global de 30.000MDH.

ZENATA, en la municipalidad de An Harrouda,dentro de la zona metropolitana com-prendida entre Casablanca y Mohammedia, tendra una extensin de 2.200Ha, y esta-

ra previsto albergar a 500.000 habitantes.


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IV. OFERTA: PRINCIPALES OPERADORESLos principales promotores de vivienda social en Marruecos coinciden en realidad con losprincipales promotores para el resto de oferta inmobiliaria en Marruecos, y se dividen entrepromotor pblico y privado:

Empresas pblicas: Los dos principales operadores pblicos son la empresa pblicaAl Omrane, y el grupo CDG (Caisse de Dpt et de Gestion).

o La empresa Al Omrane nace de la concentracin de tres organismos pblicos(la Agencia Nacional de lucha contra la vivienda insalubre, ANHI; la Sociedad

Nacional de Equipamiento y Construccin, SNEC; y la sociedad Attacharouk),adems de la fusin con los distintos ERAC (Establecimientos Regionales deAcondicionamiento y Cosntruccin), organismos que han actuado como pro-motores inmobiliarios pblicos a nivel regional. Dicha empresa se constituyeen holding dedicado a la promocin inmobiliaria y se presenta como el primer(en trminos de capacidad y recursos) promotor inmobiliario pblico de Ma-rruecos. Su principal objetivo es el acondicionamiento y urbanizacin de terre-nos destinados a la promocin de vivienda social, en concierto con operadoresprivados, as como la lucha contra el chabolismo y la vivienda insalubre.

o El Grupo CDG es un establecimiento pblico dedicado sobre todo al sector fi-

nanciero y que en opera dentro del sector de promocin inmobiliaria a travsde la empresa CGI (Compaa General Inmobiliaria). Dicha empresa tambincentra el grueso de sus proyectos en la promocin de vivienda social.

Empresas privadas: segn el mencionado estudio de la BMCE, el 77% de la promo-cin inmobiliaria est en manos de pequeas empresas poco estructuradas. El restose lo reparten siguientes grandes grupos:

o Grupo ADDOHA (Douja Promotion): es el principal operador dentro de la pro-mocin inmobiliaria en Marruecos, incluso por encima de los operadores pbli-cos. Se le calcula una cuota de mercado del 15%. Inici sus actividades preci-samente dentro del segmento de vivienda social, para despus abordar pro-

yectos de viviendas de medio y alto standing.


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o Grupo Chabi: holding empresarial que acta dentro del sector de promocin

inmobiliaria principalmente a travs de las empresas Chabi Lil Iskane, la em-presa CHAFIPA, y la empresa Yousra Li Tajhiz, y opera dentro de todos lossegmentos de mercado.

o Jet Sakane: perteneciente al Grupo Jet, opera especialmente dentro del seg-mento de vivienda social, incluso fuera de Marruecos3.

o Existe adems una presencia creciente de grupos extranjeros, de ellos variosespaoles, que realizan proyectos inmobiliarios y que operan tambin en elsegmento de vivienda social, como es el caso, para los espaoles, de FADE-SA en Rabat, Agadir o Casablanca, LV Salamanca en Fez, Fonaments Solidsen Tnger, Renta Corporacin en Tnger y Tetun o Marina Dor para el pro-

yecto de la nueva ciudad de Tamesna.

3Proyectos en Gabn y Guinea Ecuatorial


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DATOS DE INTERS:

Ministerio del Hbitat y el Urbanismo

Rues Al Jouaze & Al Joumaize Hay Ryad

Secteur 16 Rabat

Tel: 212.37.57.70.00

Fax: 212.37.57.73.73 / 72.22 / 72.44

www.mhu.gov.ma

AL OMRANE

(Holding pblico de promocin inmobiliaria)

11, rue des amoureux, Tanger

Tel: 00212 39 33 22 01

Fax: 00212 39 37 56 46

www.alomrane.ma

GROUPE CDG

http://www.cdg.ma/


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BIBLIOGRAFIA:

1. Sector de la Promocin Inmobiliaria en Marruecos Junio de 2007,Gemma Tasias, Oficina econmica y comercial de Espaa en Rabat

2. Etude Promotion Inmobilire Noviembre 2006, Dpartement des Etu-des et de la Documentation, BMCE Bank

3. Artculos de prensa.

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