El paper dels ajuntaments en la rehabilitació dels...

25
Àrea de Territori i Sostenibilitat Gerència de Serveis d'Habitatge, Urbanisme i Activitats La gestió de la rehabilitació en l’àmbit local La gestió de la rehabilitació en l’àmbit local El paper dels ajuntaments en la rehabilitació dels edificis d’habitatges Gerència de Serveis Habitatge, Urbanisme i Activitats 6,13,21,27 de novembre i 4 de desembre de 2014

Transcript of El paper dels ajuntaments en la rehabilitació dels...

Àrea de Territori i SostenibilitatGerència de Serveis d'Habitatge, Urbanisme i Activitats La gestió de la rehabilitació en l’àmbit local

La gestió de la rehabilitació en l’àmbit localEl paper dels ajuntaments en la rehabilitació dels edificis d’habitatges

Gerència de Serveis Habitatge, Urbanisme i Activitats6,13,21,27 de novembre i 4 de desembre de 2014

Àrea de Territori i SostenibilitatGerència de Serveis d'Habitatge, Urbanisme i Activitats La gestió de la rehabilitació en l’àmbit local

Estratègies d’intervenció en àrees urbanes

El barri de Sant Elm d’Arenys de Mar

Ramon Muñoz, arquitecteNydia Tremoleda, antropòlogaBarcelona, 21 de novembre del 2014

3

PROJECTE D’INTERVENCIÓ INTEGRAL DE SANT ELM

• Projecte aprovat a la convocatòria 2007 de la Llei de Barris.

• Proposa 26 actuacions en els 8 camps d’intervenció.

• Preveu la inversió de 3.247.000 €, cofinançats pel Departament de Política Territorial i Obres Públiques i l’Ajuntament d’Arenys de Mar.

• S’estructura al voltant de 4 eixos: l’edificació i l’espai, la vida col.lectiva, l’aïllament, i el paisatge i Sinera.

4

PROJECTE D’INTERVENCIÓ INTEGRAL DE SANT ELM

5

PROJECTE D’INTERVENCIÓ INTEGRAL DE SANT ELM

6

SUBSISTEMA DIAGNOSI INTERVENCIÓ

ESTRUCTURA •Degradació puntual de biguetes en zones humides

•Reforç de les unitats afectades

FAÇANES •Degradació de vores d’elements voladís•Fissures i esquerdes localitzades•Degradació de revestiments, proliferació de fongs•Alteracions i elements afegits•Afectació de BCIN

•Sistematització del conjunt•Reparació de vores•Consolidació d’esquerdes i fissures•Substitució de revestiments

PROTECCIÓ I AÏLLAMENTS

•Humitats de condensació•Dèficit d’aïllament

•Millora d’eficiència energètica en façanes i cobertes•Tancament de terrasses

COBERTES •Filtracions localitzades•Obsolescència de les membranes impermeables

•Substitució de membranes•Adeqüació de condicions d’accés a coberta

ESCALA •Intervenció en zones comunes •Restitució de revestiments

INSTAL.LACIONS •Obsolescència de xarxes d’aigua i sanejament.•Les escomeses elèctrica i d’aigua comparteixen la mateixa cambra, amb risc d’incendi

•Substitució xarxa d’aigua amb desplaçament de bateria•Substitució de baixant i col.lectors•Adeqüació d’antenes

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Resum del projecte

7

• El pressupost previst a la Llei de Barris ha assumit el 50% de la despesa de les actuacions al camp 2.

• El Departament de Medi Ambient i Habitatge, ha aportat el 38% dels recursos.

• Els propietaris han contribuït amb el 13% de la despesa, amb una inversiómitjana de 2.370 € per habitatge.

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Participació en la despesa

Concepte Ajuntament DPTOP DMAH PropietarisObra 394.023,40 394.023,40 551.632,76 236.414,04Visats 309,89 309,89 433,85 185,93Honoraris projecte 27.025,21 27.025,21 0,00 0,00Honoraris direcció 0,00 0,00 113.566,33 0,00Fons social* 0,00 0,00 0,00 0,00TOTAL REALITZAT 421.358,50 421.358,50 665.632,94 236.599,98

Fons Social* 23.736 23.736 0 0

TOTAL 445.094,09 445.094,09 665.632,94 236.599,98665.632,94 236.599,98

38% 13%50%

842.717,00

Llei de Barris

890.188,18

8

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Estructura

9

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Façanes principals

10

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Façanes principals

11

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Façanes principals

12

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

13

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Cobertes

14

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Façanes posteriors

15

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Col.lectors

16

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Escala

17

REHABILITACIÓ DELS ELEMENTS COMUNS DELS EDIFICIS

Instal.lacions

18

Els reptes

• Rehabilitació d’un polígon d’habitatges dels anys 60 amb múltiples dèficits (estructura, instal.lacions, façanes i cobertes, barreres arquitectòniques).

• Rehabilitació de la totalitat del grup, 13 comunitats de propietaris.

19

Primer… un pas enrera

• Recollir la rumorologia (sintetitza el mal estar)• Analitzar els antecedents (promoció pública, intervenció d’ADIGSA)

• Analitzar els estudis tècnics previs:– Perill dels projectes estàndard– Perill dels projectes inabastables– Perill dels projectes no explicats (interpretats com a ocults)

• Procès de “deconstrucció”. 

20

El diagnòstic, clau de volta.

• L’Estat dels edificis. Eines per al diagnòstic. La valoració econòmica en fase de diagnosi.

• L’Estat dels habitatges, malgrat només s’intervingui en els elements comuns dels edificis.

• La percepció dels veïns i veïnes.

• Els desitjos dels veïns i veïnes. 

21

El finançament

• Esforç econòmic màxim: la curva normal com a forma d’establir el pressupost.

• Els ajuts públics. L’adaptació fins a extrems lògics del contingut del projecte.

• Complements extraordinaris (ajuts socials, fons de reserva comunitat…)

• Estratègies:  l’obra per fases, el pagament diferit, l’endós dels ajuts públics.

22

Els veïns, promotors.

• Els veïns com a líders del procés de rehabilitació.• La comunitat de veïns, cèl.lula bàsica en la presa de decisions i unitat minima de formalitzacio de compromisos.

• El suport extern: l’Ajuntament i la Generalitat. El treball en conveni.

• El suport professional: administradors, tècnics, contructors, gestors. La contractació de serveis.

• La delegació: la comissió d’obres. Avantatges i perills.

23

La contractació i execució de l’obra

• Solvència econòmica i tècnica dels professionals i empreses.

• Contractes estàndard. Clàusules de penalització i per incompliment.

• La importància de la direcció d’obres. Estratègies de negociació i reconducció de conflictes.

24

Punts crítics

• Compatibilització dels procediments d’ajuts (Llei de barris i ajuts generals del Pla de rehabilitació).

• Interessos individuals (obres privatives, ús d’espais comuns) en conflicte amb el projecte.

• Manca de regulació prèvia i expectatives excessives pels ajuts extraordinaris.

• Endarreriment en el pagament dels ajuts extraordinaris.

25