El problema de la vivienda

• Problema nº 1: Aumento generalizado del precio de la vivienda

• Soluciones por vía de la demanda (limitaciones disponibilidad préstamos hipotecarios)

• No parece que una mayor oferta de viviendas haga disminuir el precio de las viviendas

• Problema nº 2: Dificultad de determinados sectores sociales (sobre todo, jóvenes) para acceder a una vivienda

• Soluciones por vía de la oferta• Producción de viviendas con precio tasado (asequibles)• El mercado no crea espontáneamente estas viviendas• Fomento de la iniciativa privada: ayudas directas

(subvenciones a promotores y adquirentes) e indirectas• Limites titularidad viviendas protegidas: contrapartida

ayudas

Problemas actuales viviendas protegidas

• Buena parte de los escasos fondos públicos para la protección a la adquisición de viviendas no llegan a las personas adecuadas

– Fraude relevante

– Despilfarro fondos públicos

• Buena parte de las viviendas con protección pública son adquiridas (en segunda transmisión) por personas que pueden adquirir una vivienda en el mercado libre

– Fraude generalizado

• Caída espectacular de la producción de viviendas protegida

• Regulación caótica y descoordinada

• Política de suelo desconectada de las necesidades reales de vivienda

COMPETENCIAS EN VIVIENDACOMPETENCIAS EN VIVIENDA

• Comunidades Autónomas: Competencias exclusivas en materia de vivienda– Planes propios en materia de vivienda

• Estado: Competencias que inciden en la materia vivienda– Bases de la ordenación del crédito (149.1.11).

– Bases de la planificación general de la actividad económica (149.1.13).

– Coordinación de la planificación general de la actividad económica.

– Legislación sobre expropiación forzosa (149.1.18).

COMPETENCIASCOMPETENCIAS ESTATALESESTATALES

• Competencias posibles estatales con base en los criterios jurisprudenciales de la STC 152/1988:– Definición actuaciones protegibles.

– Regulación formas financiación.

– Nivel de protección.

– Aportación de recursos.

– Formalización de convenios entidades financieras.

– Pago subsidiaciones.

– Determinación precio básico.

EXTENSIÓN TERRITORIAL DE LAS BASESEXTENSIÓN TERRITORIAL DE LAS BASES

• Financiación condicionadaConcepto "gastos de inversión”Cómputo del coste efectivo del traspaso

de los servicios

• Vinculación entre: Normativa estatal cantidades aportadas por el estado

para la financiación del servicio

• Limitación a CC.AA. con financiación común

COMPETENCIAS AUTONÓMICASCOMPETENCIAS AUTONÓMICAS• La gestión de medidas estatales de

fomento.

• Procedimiento de calificación de las viviendas de protección oficial y su control.

• Resolución acordando o denegando disfrute subvenciones personales.

• Adecuación de la normativa básica.

CONTENIDO RD 2066/2008CONTENIDO RD 2066/2008

• Actuaciones protegibles.

• Formas de financiación cualificada.

• Condiciones para el acceso a la financiación cualificada.

• Cuantía de las ayudas (subvenciones, subsidiaciones).

• Limitaciones en razón de las ayudas recibidas.

ACTUACIONES PROTEGIDASACTUACIONES PROTEGIDAS

• PROMOCIÓN DE VIVIENDAS NUEVA CONSTRUCCIÓN Y SU ADQUISICIÓN– Viviendas protegidas de precio concertado– Viviendas protegidas de precio general– Viviendas protegidas de régimen especial

• ADQUISICIÓN VIVIENDAS YA CONSTRUIDAS (VIVIENDAS PRECIO TASADO, VPT, viviendas usadas)

• REHABILITACIÓN.

• URBANIZACIÓN Y ADQUISICIÓN ONEROSA SUELO VPP.

FORMAS FINANCIACIÓN CUALIFICADAFORMAS FINANCIACIÓN CUALIFICADA

• Préstamos convenidos (cualificados)

• Ayudas económicas directas:

Subsidiación

Subvenciones.

CONDICIONES ACCESO FINANCIACION CONDICIONES ACCESO FINANCIACION CUALIFICADACUALIFICADA

• Actuación calificada.• No titulares vpp o libre mismo municipio (>

40% precio máximo vpp).• No exceso ingresos familiares

6,5 Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) (viv. Régimen Concertado)

5,5 IPREM (viv. Régimen general o usadas)

2,5 IPREM (viv. Régimen especial)• NO EXCESO SUPERFICIES ÚTILES (90 m2) NI

PRECIOS MÁXIMOS.• No financiación cualificada últimos 10 años

LIMITACIONES PROTECCIÓN PÚBLICALIMITACIONES PROTECCIÓN PÚBLICA

• Residencia habitual y permanente• Ocupación en 3 meses• Prohibición de venta 10 años desde calificación

definitiva• Venta: interrupción subsidiación; posible

resolución préstamo• LÍMITE DE PRECIO DE VENTA (30 AÑOS vivienda

protegida; vivienda usada, 15 años).• Prohibición de descalificación.• Derechos de tanteo y retracto• Arrendamiento: vinculación a régimen de uso

periodo amortización (10-25 años)• Registro de demandantes de viviendas protegidas

SUBSIDIACIÓN PRÉSTAMO CUALIFICADOSUBSIDIACIÓN PRÉSTAMO CUALIFICADO

Ayuda financiera estatal destinada a facilitar al prestatario el pago de la amortización del préstamo y sus intereses (o sólo intereses, en el período de carencia), y que consiste en el abono a ésta última, por parte del Ministerio de Vivienda, de una cuantía fija, que se descontará de los pagos que la entidad facture al prestatario.

CARACTERÍSTICAS PRÉSTAMOS CARACTERÍSTICAS PRÉSTAMOS CUALIFICADOSCUALIFICADOS

• CUANTÍA MÁXIMA: 80 % PRECIO MÁXIMO VENTA.• PLAZOS DE AMORTIZACIÓN:

– VENTA: 25 AÑOS; ARREND.: 10 Ó 25 AÑOS

• TIPO INTERÉS MINISTERIO VIVIENDA.• CUOTAS CRECIENTES 1%.• GARANTÍA HIPOTECARIA.• POSIBLES INTERRUPCIONES POR DESEMPLEO (2

AÑOS).• PRÉSTAMOS A PROMOTORES Y A ADQUIRENTES

O ADJUDICATARIOS.

PRÉSTAMOS CONVENIDOS (I)PRÉSTAMOS CONVENIDOS (I)

• No es prestada directamente por la Administración Pública.

• Corre a cargo de las entidades crediticias, ya sean públicas o privadas, a través de convenio.

• Carácter privado de los fondos que componen los préstamos cualificados.

• Implican una ventaja económica.

• Actividad de fomento de carácter indirecto.

• Ejercicio de competencias públicas.

PRESTAMOS CONVENIDOS (II)PRESTAMOS CONVENIDOS (II)

• Está perdiendo importancia cualitativa y cuantitativa.

• Vocación protección personal, inserta en un procedimiento administrativo volcado hacia la protección de la promoción.

• Las ayudas concebidas como préstamos cualificados prácticamente ignoran la progresividad.

RELACIÓN TRIANGULAR PRÉSTAMOSRELACIÓN TRIANGULAR PRÉSTAMOS

• RELACIÓN ADMINISTRACIÓN / ENTIDADES DE CRÉDITO CONVENIO

• RELACIÓN ADMINISTRACIÓN / PROMOTORES O ADQUIRENTES CALIFICACIÓN PROVISIONAL Y DEFINITIVA

• CONTRATO PRIVADO PROMOTORES O ADQUIRENTES Y ENTIDADES CREDITICIAS

CONTENIDO CONVENIOSCONTENIDO CONVENIOS

• COMPROMISOS ENTIDADES DE CRÉDITO.

• COMPROMISOS ADMINISTRACIÓN.

• POTESTADES ADMINISTRACIÓN.

• POTESTADES ENTIDADES DE CRÉDITO.

PAIS VASCOPAIS VASCO

• Decreto 39/2008, de 4 de marzo• Las viviendas y locales que sean objeto de calificación

definitiva con arreglo a lo previsto en el presente Decreto, mantendrán permanentemente la misma, y por lo tanto, su naturaleza de protección oficial.

• Las viviendas de protección oficial no podrán ser descalificadas, salvo el supuesto de viviendas sometidas a cualquier régimen de protección oficial destinadas a realojos, que podrán ser descalificadas a petición de las personas realojadas o sus causahabientes, una vez transcurridos 20 años a contar desde la fecha de su calificación definitiva.

PLAN DE VIVIENDA DE LA COMUNIDAD DE MADRID PLAN DE VIVIENDA DE LA COMUNIDAD DE MADRID 2009-20122009-2012

• Decreto 74/2009, de 30 de julio• Tipología Viviendas con protección pública (VPP)

1. Viviendas con protección pública para venta o uso propio - Viviendas con protección pública de precio básico- Viviendas con protección pública de precio limitado

2. Viviendas con protección pública para arrendamiento– Vivienda con protección pública para arrendamiento de precio

básico– Vivienda con protección pública para arrendamiento de precio

limitado

3. Viviendas con protección pública para arrendamiento con opción de compra– VPPA con opción de compra de Precio Básico– VPPA con opción de compra de Precio Limitado– VPPA con opción de compra para jóvenes

• Plazo duración régimen legal:– VPP venta o uso propio: 15 años– VPP arrendamiento: 15 años– VPP arrendamiento con opción de compra: 10 años

PLAN DE VIVIENDA DE LA COMUNIDAD DE PLAN DE VIVIENDA DE LA COMUNIDAD DE MADRID 2009-2012MADRID 2009-2012

• Referencias a la normativa estatal– Posibilidad de obtener financiación estatal para

viviendas calificadas con tipología autonómica si se cumplen los requisitos exigidos en la normativa estatal (art. 3.3.3 y DA primera Decreto 74/2009, de 30 de julio)

– Duración régimen legal: aplicación de la normativa estatal si se obtiene financiación estatal (art. 10.1 Decreto 74/2009)

– Aplicación supletoria de la normativa estatal vigente en materia de vivienda de protección oficial en lo no previsto en el Reglamento autonómico

– Convenio de colaboración de 5 de mayo de 2009 entre Ministerio de Vivienda y la Comunidad de Madrid para la aplicación del Plan estatal de vivienda y rehabilitación 2009-2012 (BOE de 29 de junio de 2009)

CASTILLA-LA MANCHA• Ley 2/2002, de 7 de febrero• Vivienda con protección pública

– Viviendas calificadas de protección oficial al amparo del RDL 31/1978

– Viviendas declaradas protegidas en virtud de normas de desarrollo de planes de vivienda estatal o autonómico

– Viviendas que se promuevan sobre suelos• Formen parte patrimonio público• Incluidos en catálogos de suelo residencial público• Tengan reconocidas ayudas públicas a la adquisición

o urbanización– Superficie: 90 m2 / 120 m2– Duración régimen jurídico: 10 años salvo específico

ANDALUCIA (i)• Decreto 395/2008, de 24 junio (plan

concertado)i. Viviendas protegidas de régimen especialii. Viviendas protegidas de precio generaliii. Viviendas protegidas de iniciativa municipal

y autonómicaiv. Adquisición protegida de viviendas usadasv. Viviendas protegidas en alquiler de renta

básicavi. Viviendas protegidas en alquiler con opción

a compravii. (…)

ANDALUCIA (ii)• El plazo de duración del régimen legal de las

viviendas y alojamientos protegidos acogidos al correspondiente Plan estatal de vivienda será el mínimo establecido en el mismo, contado desde la fecha de la calificación definitiva (art.18).

• El plazo de duración del régimen legal de las viviendas protegidas acogidas al programa de viviendas de iniciativa municipal y autonómica concluirá al transcurrir totalmente el período de amortización del préstamo cualificado, sin que dicho plazo pueda ser inferior a 15 años, contados desde la fecha de la calificación definitiva.

ANDALUCIA (iii)• El plazo de duración del régimen legal de las

viviendas protegidas acogidas al programa de Viviendas Protegidas en Alquiler con Opción a Compra para Jóvenes será de 7 años, contados desde la fecha de la calificación definitiva.

• Las viviendas acogidas al presente Plan no podrán ser objeto de descalificación antes de que transcurran los plazos a que se refiere este artículo.

RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (i)

• Nulidad de las previsiones del planeamiento que vinculaba determinados terrenos a la construcción de vivienda protegida

• Ejemplos: – STS de 1 de junio de 1987 (Azdi. 5906, Ponente

Delgado Barrio)

– STS de 5 de febrero de 1992 (Azdi. 2299; Ponente Esteban Alamo)

ANTECEDENTES LEGALES RESERVAS DE SUELO VIVIENDA PROTEGIDA

• Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo (art. 35.3) “si el planeamiento general calificara terrenos con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, considerará esta calificación como un uso específico, asignándosele el coeficiente de ponderación que, justificadamente y en coordinación con los criterios de valoración catastral, exprese su valor en relación con el característico del área de reparto en que quede incluido”.

• Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992– Art. 98.3– Declarado nulo STC 61/1997 (F.J. 24.d).

RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (ii)

Argumentos utilizados por la jurisprudencia

a) La Ley del Suelo vigente en ese momento, el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, no autorizaba expresamente la imposición de un régimen especial de construcción como el de las viviendas protegida

b) El régimen de las viviendas protegidas existente es un régimen de fomento y no comporta técnicas urbanísticas

RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (iii)

Argumentos utilizados por la jurisprudenciac) La imposición a los propietarios de terrenos

de construcción de viviendas protegidas carece “de los necesarios mecanismos de compensación”

d) Se trata de una delimitación del derecho de propiedad que excede de las competencias que podían acometer los instrumentos de planeamiento, a los que tradicionalmente se les ha asignado el carácter de reglamentos, de forma que, sin previa previsión por Ley en sentido formal que ampare estas vinculaciones, resultaba ilegal por resultar un exceso innovador reglamentario

RESERVAS SUELO VIVIENDA PROTEGIDA COMUNIDAD MADRID

• Determinaciones sobre usos de suelo (art. 38 L. 9/2001)

• Area de reparto de suelo urbanizable sectorizado

– 10% superficie: tipología de viviendas libremente determinado Ayto.

– Del 90% restante:

• Mínimo 50% viviendas sujetas a algún régimen de protección pública

• De este 50%: un 25% como máximo a Viviendas de Precio Tasado o figuras similares

REGULACIÓN RESERVAS SUELO VIVIENDAS PROTEGIDAS (I)

1. Art. 10.b) Ley 8/07. Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el Título I, las Administraciones públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán (..)

2. b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.

3. Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.

REGULACIÓN RESERVAS SUELO VIVIENDAS PROTEGIDAS (II)

- Afecta a suelo urbano y urbanizable (no actuaciones de dotación)

- Posible reserva inferior si: - i) se trata de actuaciones de nueva

urbanización; - ii) cumplimiento íntegro de reserva global

y - iii) respeto cohesión social

RÉGIMEN TRANSITORIO

1. Aplicación de reserva de suelo para vivienda protegida (D.T. 1 TRLS-08)

- Aplicación a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a entrada en vigor de Ley 8/07 (1 de julio 2007)

- Aplicación supletoria de 30% si en plazo de año no se establece previsión al respecto

- Exentos municipios inferiores 10.000 h. con autorizaciones viviendas inferiores a 5 viviendas por 1.000 habitantes / año (siempre y cuando el desarrollo no prevea más de 100 nuevas viviendas)

- Instrumentos de reforma o mejora de urbanización existente de no más de 200 viviendas

- Posibilidad de compensar minoración de porcentaje en actuaciones de nueva urbanización si: i) no dirigidas a primera residencia y ii) incrementos de otras de la misma categoría de suelo

OTRAS MODALIDADES DE RESERVAS DE SUELO

1. Patrimonios públicos de suelo2. Estándares urbanísticos, objeto

de cesión obligatoria y gratuita• Redes supramunicipales• Suelo de equipamiento público

residencial

LÍMITES PRÁCTICOS DE LAS RESERVAS DE SUELO

1. Descoordinación entre reservas de suelo y número de viviendas protegidas

2. Falta de adecuación de las reservas a las necesidades reales de los ciudadanos

3. Descoordinación entre reservas de suelo y gestión urbanística

4. Diversidad de modalidades de vivienda protegida

PROPUESTAS DE SOLUCIÓN

• Registros de demandantes de vivienda– Sólo se puede adquirir una vivienda con protección

pública (en primera o segunda transmisión) si se acredita la inscripción en un registro que acredite el cumplimiento de requisitos económicos y personales

• Derechos de tanteo de retracto sobre la transmisión de viviendas protegidas

• Mantener un parque de viviendas de titularidad privada a precio moderado

• Producción publica de suelo para construcción de viviendas protegidas– Consorcios urbanísticos en la Comunidad de Madrid– Leganés Norte, Getafe Norte, Espartales Sur,

Valdelasfuentes– Reserva equilibrada de suelo para vivienda

protegida