EL PROCESO NOTARIAL EN EL PROCESO NOTARIAL EN EL CIERRE DE VENTASEL CIERRE DE VENTAS

Notario Público 19Notario Público 19Lic. Fco. Javier Lozano MedinaLic. Fco. Javier Lozano Medina

Corredor Público 19 Corredor Público 19 (con licencia)

Av. Miravalle No. 70 esq. Río LermaAv. Miravalle No. 70 esq. Río Lerma

Col. Miravalle, MonterreyCol. Miravalle, Monterrey

Tel. 8478 8855Tel. 8478 8855

javier.lozano@notaria19nl.mxjavier.lozano@notaria19nl.mx

CONTRATO DE CONTRATO DE COMPRAVENTACOMPRAVENTA

Es un contrato donde el vendedor se obliga a Es un contrato donde el vendedor se obliga a transmitir el dominio de una cosa o un transmitir el dominio de una cosa o un derecho a otro, llamado comprador, quien a su derecho a otro, llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar por el bien una cantidad vez se obliga a pagar por el bien una cantidad determinadadeterminada en dinero.en dinero.

Si mas de la mitad del precio se Si mas de la mitad del precio se pagapaga en en especie, será PERMUTA.especie, será PERMUTA.

PERFECCIONAMIENTO. PERFECCIONAMIENTO.

Art. 2143.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.

NOTA: CUIDADO CON LOS RECIBOS EN «SERVILLETAS»

Contado o en AbonosContado o en Abonos: : Dependiendo si el pago Dependiendo si el pago del precio se dará en una sola exhibición o en del precio se dará en una sola exhibición o en varias parcialidades.varias parcialidades.

Elementos EsencialesElementos Esenciales

Son 2. Sí falta alguno de estos elementos el Son 2. Sí falta alguno de estos elementos el contrato será contrato será inexistenteinexistente. Es decir que . Es decir que no no produce efecto algunoproduce efecto alguno. No se puede revalidar y . No se puede revalidar y cualquieracualquiera puede invocarlo. puede invocarlo.

CONSENTIMIENTOCONSENTIMIENTO OBJETOOBJETO

Elementos de ValidezElementos de Validez Art. 1692.- El contrato puede ser invalidado:  I.- Por incapacidad legal de las partes o de una

de ellas (ej. Menor, Alzheimer, etc.);  II.- Por vicios del consentimiento; (error, dolo,

mala fe, violencia) VER PAGINA SIGUIENTE  III.- Porque su objeto, o su motivo o fin sean

ilícitos;  IV.- Porque el consentimiento no se haya

manifestado en la forma que la ley establece. Siendo inmueble, debe celebrarse en: a) celebrarse en: a) contrato privado ratificado o b) escritura pública.contrato privado ratificado o b) escritura pública.

Elementos de ValidezElementos de Validez (SOLO SON INVOCABLES POR EL QUE LOS SUFRE.)

Vicios del Consentimiento: ERROR: Ej. Compro terreno de 2000m2 para gasolinera

y el terreno mide 1800m2 y no obtengo concesión. DOLO: (es activo)Sugestión o artificio que induce a

un error. Ej. Hago que un tercero le diga mentiras al posible comprador de que en frente van a poner un campo de golf pero que yo vendedor, no lo se, o se que van a poner una planta de tratamiento de basura.

MALA FE: (es pasiva) El otro esta en un error y no le advierto. Ej. Me compra un local para poner Notaría y se que ese uso está prohibido en la zona.

VIOLENCIA: fuerza física o amenazas.

Casos AtípicosCasos Atípicos VENTA DE BIEN DE FALLECIDOVENTA DE BIEN DE FALLECIDO.. Art. 1614.- Si para

el pago de una deuda u otro gasto urgente, fuere necesario vender algunos bienes, el albacea deberá hacerlo, de acuerdo con los herederos, y si esto no fuere posible, con aprobación judicial.

Debe firmar el Albacea junto con los herederos.Debe firmar el Albacea junto con los herederos. VENTA DE DESAPARECIDO “levantadoVENTA DE DESAPARECIDO “levantado”. ”. (art 648-(art 648-

722) 722) Si tiene apoderado vigente, si se puede.Si tiene apoderado vigente, si se puede. Si no tiene apoderado, mas de 2 años mínimo y con Si no tiene apoderado, mas de 2 años mínimo y con

autorización judicial según mi interpretación.autorización judicial según mi interpretación. Declaración de Muerte tarda mas de 8 años (seguros)Declaración de Muerte tarda mas de 8 años (seguros)

Casos AtípicosCasos Atípicos COMPRA POR UN EXTRANJEROCOMPRA POR UN EXTRANJERO.. Art. 27

constitucional.- zona restringida 100km de frontera zona restringida 100km de frontera o 50 de playas. (solo con fideicomiso hasta por 50 o 50 de playas. (solo con fideicomiso hasta por 50 años) (intérprete o traductor)años) (intérprete o traductor)

Deben solicitar permiso a SRE previo a escritura o Deben solicitar permiso a SRE previo a escritura o será nula. (cláusula Calvo)será nula. (cláusula Calvo)

Acreditar Condición de EstanciaAcreditar Condición de Estancia VENTA CON AUTORIZACION JUDICIALVENTA CON AUTORIZACION JUDICIAL. . Demostrar necesidad o beneficio de vender.Demostrar necesidad o beneficio de vender. SUCESORIOS ANTE NOTARIO PUBLICOSUCESORIOS ANTE NOTARIO PUBLICO

ModalidadesModalidades

Que el inmueble comprado Que el inmueble comprado no se venda a no se venda a determinada persona; determinada persona; (es nula la cláusula que (es nula la cláusula que estipule que no puede venderse a persona estipule que no puede venderse a persona alguna).alguna).

Queda Queda prohibidaprohibida la venta con pacto de la venta con pacto de retroventaretroventa, así como la promesa de venta de , así como la promesa de venta de un inmueble que haya sido objeto de una un inmueble que haya sido objeto de una compra-venta entre los mismos contratantes.compra-venta entre los mismos contratantes.

Que el vendedor goce del Que el vendedor goce del derecho de derecho de preferencia por el tanto,preferencia por el tanto, para el caso de que el para el caso de que el comprador quisiera vender posteriormente el comprador quisiera vender posteriormente el inmueble. Dentro del término de 10 días, bajo inmueble. Dentro del término de 10 días, bajo pena de perder el derecho si no lo ejerce. Está pena de perder el derecho si no lo ejerce. Está obligado a pagar el precio que otro comprador obligado a pagar el precio que otro comprador ofreciere, y si no lo pudiera satisfacer, quedará ofreciere, y si no lo pudiera satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.sin efecto el pacto de preferencia.

Debe hacerse saber al que goza del derecho Debe hacerse saber al que goza del derecho de preferencia lo que ofrezcan por la cosa, de preferencia lo que ofrezcan por la cosa, y si y si ésta se vendiera sin dar ese aviso, la venta es ésta se vendiera sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.daños y perjuicios causados.

El El derecho adquirido por el pacto de derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse,preferencia no puede cederse, ni pasa a los ni pasa a los herederos del que lo disfruteherederos del que lo disfrute..

Si se Si se venden cosas futurasvenden cosas futuras, tomando el , tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo se rige por lo dispuesto en el Capítulo relativo a la dispuesto en el Capítulo relativo a la compra compra de esperanzade esperanza..

COMPRAVENTA EN ABONOS:COMPRAVENTA EN ABONOS:

La venta que se haga autorizando al La venta que se haga autorizando al comprador para que pague el precio en comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a la regla siguiente:abonos, se sujetará a la regla siguiente:

- Puede pactarse que la falta de pago de uno o Puede pactarse que la falta de pago de uno o de varios abonos ocasionará la rescisión del de varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. contrato.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO DOMINIO (por lo general va junto a la compraventa (por lo general va junto a la compraventa

en abonos):en abonos):

Puede pactarse que el vendedor se Puede pactarse que el vendedor se reserve la reserve la propiedadpropiedad del inmueble hasta que se pague del inmueble hasta que se pague todo el precio. todo el precio.

(NOTA: el Código Civil no le llama Reserva de (NOTA: el Código Civil no le llama Reserva de Dominio sino de “Propiedad” que creo yo es Dominio sino de “Propiedad” que creo yo es mas claro)mas claro)

El vendedor mientras no se vence el plazo El vendedor mientras no se vence el plazo para pagar el precio, no puede para pagar el precio, no puede enajenarenajenar (vender, ceder, traspasar, hipotecar) el (vender, ceder, traspasar, hipotecar) el inmueble con la reserva de propiedad inmueble con la reserva de propiedad

(Al margen de la inscripción registral de venta (Al margen de la inscripción registral de venta se hará una anotación preventiva en la que se se hará una anotación preventiva en la que se haga constar esa limitación de dominio).haga constar esa limitación de dominio).

Promesa de ContratoPromesa de Contrato

Obligación de celebrar un contrato futuro .Obligación de celebrar un contrato futuro . Solo obliga a celebrar un contrato futuro de acuerdo Solo obliga a celebrar un contrato futuro de acuerdo

a lo ofrecido. (aún no hay compraventa si esta bien a lo ofrecido. (aún no hay compraventa si esta bien hecho, hecho, NO SE DEBEN RECIBIR ANTICIPOS, NO SE DEBEN RECIBIR ANTICIPOS, SOLO EN CALIDAD DE DEPOSITO)SOLO EN CALIDAD DE DEPOSITO)

Solo surte efectos contra terceros al Solo surte efectos contra terceros al inscribirse en el Registro Público de la inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.Propiedad.

Solo surte efectos contra terceros al Solo surte efectos contra terceros al inscribirse en el Registro Público de la inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.Propiedad.

DenominacionesDenominaciones

PrecontratoPrecontrato Ante contratoAnte contrato Promesa de ContratoPromesa de Contrato Contrato PreliminarContrato Preliminar Contrato PreparatorioContrato Preparatorio Contrato de PromesaContrato de Promesa

CUIDADO: SE CONFUNDE MUCHO CON CUIDADO: SE CONFUNDE MUCHO CON LA COMPRAVENTA EN ABONOS. LA COMPRAVENTA EN ABONOS.

ClasesClases

Unilateral Unilateral (Una sola persona se obliga)(Una sola persona se obliga)

BilateraBilateral (Ambas partes se obligan)l (Ambas partes se obligan)

Elementos Elementos EsencialesEsencialesElementos Elementos EsencialesEsenciales

Sí falta alguno de estos * Consentimiento elementos el contrato será inexistente. * El objeto

Elementos de ValidezElementos de Validez

Si falta uno de estos elementos el contrato sí Si falta uno de estos elementos el contrato sí existe, pero será existe, pero será nulonulo::

Constar por Constar por escritoescrito

Contener los elementContener los elementoos característicos del s característicos del contrato definitivo contrato definitivo

Limitarse a Limitarse a cierto tiempocierto tiempo..

Diferencias con el contrato Diferencias con el contrato definitivo.definitivo.

COMPRAVENTACOMPRAVENTA

El objeto es transmitir El objeto es transmitir dominio de dominio de inmuebleinmueble

* Autónomo* Autónomo

* No necesita la * No necesita la promesa para promesa para existirexistir..

PROMESAPROMESA

El objeto es celebrar El objeto es celebrar un contrato futuroun contrato futuro..

• Previo al DefinitivoPrevio al Definitivo• Estará Ligado a la Estará Ligado a la

compraventa compraventa definitivadefinitiva

* Se extingue al * Se extingue al celebrar el contrato celebrar el contrato definitivo.definitivo.

Utilidad de la PromesaUtilidad de la Promesa

Obliga a las partes a celebrar el contrato respectivo Obliga a las partes a celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido, por lo general sujeto a de acuerdo con lo ofrecido, por lo general sujeto a una condición suspensiva. una condición suspensiva.

Ejemplo: 1)Ejemplo: 1) Te compraré la casa si antes de 2 meses Te compraré la casa si antes de 2 meses logras sacar legalmente al posesionario que tienes y logras sacar legalmente al posesionario que tienes y recuperas la posesión física. recuperas la posesión física. Ejemplo 2) Ejemplo 2) Te venderé Te venderé la casa si consigues un crédito para pagarme en la casa si consigues un crédito para pagarme en menos de 3 meses.menos de 3 meses.

IncumplimientoIncumplimiento

La víctima tiene derecho a elegir entre:La víctima tiene derecho a elegir entre:

La La indemnización perfectaindemnización perfecta que consiste en que consiste en la ejecución forzosa del objeto de la la ejecución forzosa del objeto de la obligación incumplida y el pago de daños y obligación incumplida y el pago de daños y perjuicios moratorios, perjuicios moratorios,

La La indemnización imperfectaindemnización imperfecta, consistente , consistente en el pago de daños y perjuicios en el pago de daños y perjuicios compensatorioscompensatorios..

ASPECTOS FISCALESASPECTOS FISCALES

Ingresos Exentos de ISR. Ingresos Exentos de ISR. Art 93 Art 93

LISRLISREnajenación de:Enajenación de: CASA HABITACION. CASA HABITACION. siempre que el monto de la

contraprestación obtenida no exceda de 700,000 udis (aprox $3´711,000.00). Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto

“ “ Dicha exención Dicha exención será aplicable siempre que durante los será aplicable siempre que durante los 5 años inmediatos anteriores5 años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación a la fecha de enajenación de que se trate, de que se trate, el contribuyente no hubiere enajenado el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación otra casa habitación por la que hubiere por la que hubiere obtenido la obtenido la exención exención

TERRENO HASTA EL TERRENO HASTA EL TRIPLETRIPLE DE CONSTRUCCION. DE CONSTRUCCION.

Art 129 del RLArt 129 del RLISRISR

Ingresos Exentos de ISR.Ingresos Exentos de ISR. XVIII. Los que se reciban por herencia o legado.   XIX. Los donativos en los siguientes casos:  a) Entre cónyuges o los que perciban los

descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto.

  b) Los que perciban los ascendientes de sus

descendientes en línea recta, siempre que los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el ascendiente a otro descendiente en línea recta sin limitación de grado. (Evitar triangulaciones)

 

COMPROBANTES PARA DEDUCIR COMPROBANTES PARA DEDUCIR RLISR-Artículo 130.  I. La credencial de elector,   II. Los comprobantes de los pagos efectuados por la

prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.

 III. Los estados de cuenta del sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.

 La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

ISAI (Impuesto Sobre ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)Adquisición de Inmuebles)

Artículo 28 Bis (Ley de Hacienda para los municipios del Artículo 28 Bis (Ley de Hacienda para los municipios del Estado de N.L.)Estado de N.L.).- Están obligados al pago del ISAI, las .- Están obligados al pago del ISAI, las personas físicas o morales que adquieran inmuebles …personas físicas o morales que adquieran inmuebles …ubicados en el territorio del Estado, …. El impuesto se ubicados en el territorio del Estado, …. El impuesto se calculará aplicando la tasa del calculará aplicando la tasa del 2% al valor gravable del 2% al valor gravable del inmuebleinmueble, que es , que es el mas alto entre el mas alto entre el de el de operación y el operación y el CatastralCatastral. .

   Subidios en Subidios en casas habitación casas habitación menores de menores de $639,000.00 aprox. siempre y cuando no se tenga otro $639,000.00 aprox. siempre y cuando no se tenga otro inmueble en el Estado y sea Persona física. (no aplica inmueble en el Estado y sea Persona física. (no aplica en terrenos)en terrenos)

Pagan tarifa especial $491.00: Donaciones Pagan tarifa especial $491.00: Donaciones entre Cónyuges o Ascendientes y entre Cónyuges o Ascendientes y Descendientes, Herencias, Asociaciones Descendientes, Herencias, Asociaciones Religiosas, Escuelas, Religiosas, Escuelas, CasasCasas de menos de de menos de $380,000.00 aprox. comprada por persona $380,000.00 aprox. comprada por persona física que no posea otro inmueble en el física que no posea otro inmueble en el Estado.Estado.

IVA (Impuesto al Valor IVA (Impuesto al Valor Agregado)Agregado)

Se paga solo por el monto de las construcciones Se paga solo por el monto de las construcciones vendidas que no tengan uso habitacional.vendidas que no tengan uso habitacional.

(no por terrenos ni casas habitación)(no por terrenos ni casas habitación)

Tasa General: Tasa General: 16%16%

Si vende una persona moral contribuyente el Notario no Si vende una persona moral contribuyente el Notario no retiene el IVA, se le paga a dicha persona moral retiene el IVA, se le paga a dicha persona moral vendedora pero si se relaciona dicha circunstancia en la vendedora pero si se relaciona dicha circunstancia en la escritura.escritura.

CONCLUSIONESCONCLUSIONES

El Notario, de manera totalmente El Notario, de manera totalmente imparcial, recibe, interpreta y da forma imparcial, recibe, interpreta y da forma legal a la voluntad de las partes (vendedor legal a la voluntad de las partes (vendedor y comprador), dando autenticidad a los y comprador), dando autenticidad a los hechos pasados ante su fe, consignando hechos pasados ante su fe, consignando los mismos en instrumentos públicos que los mismos en instrumentos públicos que él redacta, aconseja jurídicamente a las él redacta, aconseja jurídicamente a las partes, regularmente en forma gratuita.partes, regularmente en forma gratuita.

El Notario es el responsable de verificar la El Notario es el responsable de verificar la originalidad y legalidad de los documentos originalidad y legalidad de los documentos presentados por los involucrados, redactar presentados por los involucrados, redactar los textos resultantes y calcular los los textos resultantes y calcular los impuestos a pagar.impuestos a pagar.

REQUISITOS PARA FORMALIZAR UNA REQUISITOS PARA FORMALIZAR UNA COMPRA VENTACOMPRA VENTA(CHECK LIST)(CHECK LIST)

1.- Antecedente.1.- Antecedente.

2.- Pagos de Impuesto predial.2.- Pagos de Impuesto predial.

3.- Recibo de agua (último pago)3.- Recibo de agua (último pago)

4.- identificaciones y datos generales de LA PARTE 4.- identificaciones y datos generales de LA PARTE VENDEDORA VENDEDORA

5.- Identificaciones y datos generales de LA PARTE 5.- Identificaciones y datos generales de LA PARTE COMPRADORACOMPRADORA

6.- Acta de matrimonio de VENDEDORES Y 6.- Acta de matrimonio de VENDEDORES Y COMPRADORES (cuando aplique).COMPRADORES (cuando aplique).

7.- Constancia de Soltería (en su caso) 7.- Constancia de Soltería (en su caso)

8.- Recibos de los servicios domiciliarios (luz, teléfono, gas, 8.- Recibos de los servicios domiciliarios (luz, teléfono, gas, agua, tv de paga, y demás servicios con que cuente el agua, tv de paga, y demás servicios con que cuente el inmueble).inmueble).

9.- Planos de Construcción y ampliaciones que se hayan 9.- Planos de Construcción y ampliaciones que se hayan efectuado al inmueble.efectuado al inmueble.

10.- Recibos de derechos y permisos de construcción, así como 10.- Recibos de derechos y permisos de construcción, así como las cuotas al seguro, etc.las cuotas al seguro, etc.

11.- Permiso de uso de suelo (en su caso) ya sea habitacional 11.- Permiso de uso de suelo (en su caso) ya sea habitacional multifamiliar o de uso comercial o industrial.multifamiliar o de uso comercial o industrial.

12.- El valor de Operación Real12.- El valor de Operación Real

13.- 13.- Poder (en caso de que aplique y en todos los casos nos Poder (en caso de que aplique y en todos los casos nos comunicamos con el Notario o Cónsul ante quien se otorgó comunicamos con el Notario o Cónsul ante quien se otorgó para comprobar su autenticidad)para comprobar su autenticidad)

  

INFORMACIÓN ADICIONALINFORMACIÓN ADICIONAL Además de la información y documentos Además de la información y documentos

mencionados en los numerales del 1 al 13 que mencionados en los numerales del 1 al 13 que anteceden, las partes deben de acordar: anteceden, las partes deben de acordar:

1. La cantidad del anticipo o depósito según el caso1. La cantidad del anticipo o depósito según el caso

2. Plazo para la firma de escritura pública definitiva. 2. Plazo para la firma de escritura pública definitiva.

Aclarar si pago es con recursos propios o con Aclarar si pago es con recursos propios o con crédito de alguna institución bancaria o alguna crédito de alguna institución bancaria o alguna otra o con crédito de INFONAVIT, FOVISTE, otra o con crédito de INFONAVIT, FOVISTE, IMSS, o alguna otra instituciónIMSS, o alguna otra institución

3. Porcentaje de Pena convencional. 3. Porcentaje de Pena convencional.

4. Especificar si se incluyen muebles, aires 4. Especificar si se incluyen muebles, aires acondicionado, cocinas, portón eléctrico, acondicionado, cocinas, portón eléctrico, protectores, barandales, abanicos de techo, etcprotectores, barandales, abanicos de techo, etc

VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO PARA EL CIERRENOTARIO PARA EL CIERRE

De por si mucha gente se preocupa y tiene De por si mucha gente se preocupa y tiene miedo al realizar la compra o venta de un miedo al realizar la compra o venta de un inmueble y actualmente existe un número muy inmueble y actualmente existe un número muy alto y cada vez mas creciente de fraudes alto y cada vez mas creciente de fraudes inmobiliarios en el Estado, principalmente por la inmobiliarios en el Estado, principalmente por la “Suplantación de Identidad” mediante “Suplantación de Identidad” mediante identificaciones con datos falsos.identificaciones con datos falsos.

Los defraudadores menos profesionales Los defraudadores menos profesionales prefieren evitar las operaciones donde tengan prefieren evitar las operaciones donde tengan que firmar el contrato privado en una Notaríaque firmar el contrato privado en una Notaría

VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO PARA EL CIERRENOTARIO PARA EL CIERRE

Los Notarios nos comunicamos entre nosotros y Los Notarios nos comunicamos entre nosotros y pasamos información de los intentos o fraudes pasamos información de los intentos o fraudes consumados para tratar de prevenir que quien consumados para tratar de prevenir que quien haya defraudado en un lugar y no haya sido haya defraudado en un lugar y no haya sido aprehendido se presente en otra Notaría a aprehendido se presente en otra Notaría a seguir delinquiendo.seguir delinquiendo.

Se revisa la documentación para ver que Se revisa la documentación para ver que coincida con el propietario registral (lo podemos coincida con el propietario registral (lo podemos hacer vía remota por computadora al registro hacer vía remota por computadora al registro público) así como para ver si tiene anotaciones público) así como para ver si tiene anotaciones la inscripción respecto a ventas o gravámenes.la inscripción respecto a ventas o gravámenes.

VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO PARA EL CIERRENOTARIO PARA EL CIERRE

Investigamos hasta donde nos es posible si la Investigamos hasta donde nos es posible si la escritura es irregular, si tiene gravámenes. escritura es irregular, si tiene gravámenes.

Debido al gran volumen de escrituras que vemos Debido al gran volumen de escrituras que vemos muchas veces podemos detectar situaciones que muchas veces podemos detectar situaciones que escapan al “ojo no entrenado” y si algo nos llama escapan al “ojo no entrenado” y si algo nos llama la atención investigamos con los Notarios que la atención investigamos con los Notarios que hicieron las escrituras anteriores en caso de ser hicieron las escrituras anteriores en caso de ser posible, aunque sea de otro estado.posible, aunque sea de otro estado.

Con esto protegemos también al Corredor Con esto protegemos también al Corredor Inmobiliario de posibles demandas por Inmobiliario de posibles demandas por Responsabilidad Civil.Responsabilidad Civil.

VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO PARA EL CIERREPARA EL CIERRE

Por ser expertos en Contratos, en ocasiones nos Por ser expertos en Contratos, en ocasiones nos damos cuenta que lo que las partes desean hacer damos cuenta que lo que las partes desean hacer no es una compraventa tradicional y se les propone no es una compraventa tradicional y se les propone la alternativa de contrato idóneo.la alternativa de contrato idóneo.

Si el inmueble cuenta con hipotecas y se duda del Si el inmueble cuenta con hipotecas y se duda del saldo del crédito, en caso de que el Notario trabaje saldo del crédito, en caso de que el Notario trabaje con la mayoría de los bancos se verifica con dichas con la mayoría de los bancos se verifica con dichas instituciones si el saldo manifestado por el cliente instituciones si el saldo manifestado por el cliente es real. Esto es de suma importancia cuando se es real. Esto es de suma importancia cuando se trata de una venta de una propiedad ya embargada trata de una venta de una propiedad ya embargada ya que se tiene que saber los honorarios de los ya que se tiene que saber los honorarios de los abogados del acreedor. abogados del acreedor.

VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO PARA EL CIERREPARA EL CIERRE

Se “amarra” la venta a fin de que lo más fácil para los Se “amarra” la venta a fin de que lo más fácil para los clientes sea cumplir con el contrato. (con esto casi se clientes sea cumplir con el contrato. (con esto casi se asegura la comisión por la venta)asegura la comisión por la venta)

Se envía “certificado de libertad de gravámenes con Se envía “certificado de libertad de gravámenes con carácter de carácter de aviso pre preventivoaviso pre preventivo, con lo cual se avisa que , con lo cual se avisa que está en trámite una escritura de transmisión del inmueble.está en trámite una escritura de transmisión del inmueble.

En ocasiones de clientes muy desconfiados, el Notario En ocasiones de clientes muy desconfiados, el Notario puede actuar como depositario de cheques de “depósitos” puede actuar como depositario de cheques de “depósitos” o “anticipos”.o “anticipos”.

Ayuda a cumplir con disposiciones Fiscales, de Ley Ayuda a cumplir con disposiciones Fiscales, de Ley Antilavado, etc. (ej no se puede pagar mas de Antilavado, etc. (ej no se puede pagar mas de $562,000.00 pesos en efectivo)$562,000.00 pesos en efectivo)

VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO VENTAJAS DE ACUDIR ANTE UN NOTARIO PARA EL CIERREPARA EL CIERRE

Como Notarios debemos de suponer, sobre todo Como Notarios debemos de suponer, sobre todo en la actualidad, que todos los documentos y en la actualidad, que todos los documentos y situaciones que se nos presenten podrían ser situaciones que se nos presenten podrían ser irregulares pero siempre con amabilidad y irregulares pero siempre con amabilidad y viendo viendo el “como sí”, el “como sí”, siempre procurando que se cierre la siempre procurando que se cierre la venta y así tengamos ingresos honestos tanto los venta y así tengamos ingresos honestos tanto los Corredores de Bienes Raíces como nosotros y Corredores de Bienes Raíces como nosotros y que las partes consigan su propósito de vender y que las partes consigan su propósito de vender y comprar respectivamente un inmueble que casi comprar respectivamente un inmueble que casi siempre es la parte mas importante del patrimonio siempre es la parte mas importante del patrimonio de las personas.de las personas.

SUPLANTACIÓN DE IDENTIDADSUPLANTACIÓN DE IDENTIDAD

* CÓDIGO PENAL PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN DELITOS CONTRA LA IDENTIDAD PERSONAL SUPLANTACIÓN DE IDENTIDAD Artículo 444.- Comete el delito de suplantación de identidad

quien se atribuya por cualquier medio la identidad de otra persona, u otorgue su consentimiento para llevar la suplantación de su identidad, produciendo con ello un daño moral o patrimonial u obteniendo un lucro o un provecho indebido para sí o para otra persona. Este delito se sancionará con prisión de tres a ocho años y multa de mil a dos mil cuotas.

(Se adiciona en Decreto núm. 69 POE de fecha 26 junio 2013) * OBSERVACIÓN: - en Nuevo León apenas en 2013 se tipificó como tal

NOTICIAS   CIUDAD DE MÉXICO (Notimex) - El delito de robo de identidad

se incrementa en el mundo y en México no es la excepción …. De acuerdo con el rector de la institución, Jorge Manrique, 85% de este tipo de delitos es con propósitos económicos, y en el mercado negro documentos como la credencial de elector, el número de Seguro Social, así como cuentas bancarias, comprobantes domiciliarios, tarjetas de circulación, entre otros, podrían comercializarse hasta en 10,000 pesos.

México se ubica entre los primeros 10 lugares en el mundo por robo de identidad, sin embargo, algunas firmas especializadas de investigación sitúan al país en el tercer puesto debido a la poca legislación que existe al respecto.

RECOMENDACIONES PARA EVITAR LOS RECOMENDACIONES PARA EVITAR LOS FRAUDES INMOBILIARIOS:FRAUDES INMOBILIARIOS:

□ RECOMIENDE AL COMPRADOR QUE CONOZCA A SUS VENDEDORES Y AL INTERMEDIARIO

□ RECOMIENDE AL COMPRADOR QUE SE CERCIORE DE LA IDENTIDAD DE SUS VENDEDORES Y DEL INTERMEDIARIO (google, facebook, etc)

□ ACUERDE CON EL COMPRADOR QUE USTED NO CUENTA CON RECURSOS DE IDENTIFICACIÓN “EXTRAORDINARIOS”

□ RECOMIENDE AL COMPRADOR QUE CONOZCA FÍSICAMENTE EL INMUEBLE DE SU COMPRA Y SUS CARACTERÍSTICAS

□ RECOMIENDE AL COMPRADOR QUE SOSPECHE SI EL INMUEBLE NO TIENE ANUNCIO DE “SE VENDE”

□ RECOMIENDE AL COMPRADOR QUE SOSPECHE SI EL INMUEBLE TIENE MALEZA CRECIDA ó PARECE ABANDONADO

□ RECOMIENDE AL COMPRADOR QUE SOSPECHE DE LAS “GANGAS”

RECOMENDACIONES PARA EVITAR LOS RECOMENDACIONES PARA EVITAR LOS FRAUDES INMOBILIARIOS:FRAUDES INMOBILIARIOS:

□ REQUIERA AL VENDEDOR EL TESTIMONIO ORIGINAL DE LA ESCRITURA DE SU ADQUISICIÓN

□ REQUIERA A AMBAS PARTES Y AL INTERMEDIARIO: 2 IDENTIFICACIONES OFICIALES ORIGINALES 

□ REQUIERA AL VENDEDOR VARIOS COMPROBANTES DE PAGO DE SERVICIOS PÚBLICOS DIVERSOS ORIGINALES

□ REQUIERA AL INTERMEDIARIO UN COMPROBANTE DE SU DOMICILIO

□ CUESTIONE Y SOSPECHE SI EL PREDIAL FUE PAGADO PARA ÉSTA VENTA CON VARIOS AÑOS DE RETRASO

FINFIN

MUCHAS GRACIAS POR MUCHAS GRACIAS POR INVITARME INVITARME

EL PROCESO NOTARIAL EN EL PROCESO NOTARIAL EN EL CIERRE DE VENTASEL CIERRE DE VENTAS

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