Retail Málaga

España Research– 2019

SPOTLIGHT

Savills Research

Spotlight Málaga, Mercado Retail 2019 Spotlight Málaga, Mercado Retail 2019

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Mercado de MálagaMálaga continúa siendo uno de los principales destinos de turismo urbano. Según el Área de Turismo y Promoción del Ayuntamiento de Málaga, la ciudad registró un total de 2.651.568 pernoctaciones en 2018, lo que supuso un incremento interanual del 5.5%. El impacto económico de los poco más de 4.4 millones de turistas se estimó en cerca de 3.3 millones de euros (16% interanual), y se calcula que por cada euro de gasto del turismo la ciudad produjo un valor de 1,5 euros.

Durante el primer trimestre de 2019 la provincia recibió 1,7 millones de turistas, que representan cerca del 30% del total de Andalucía. Se trata, pues de la provincia con mayor capacidad de atracción turística.

La estancia media incrementó un 4.2% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta situarse en 12,4 días. Se trata de periodo más extenso de la región, seguido de lejos de Almería, con 7,4 días.

Durante los últimos 12 meses la ciudad ha vivido una transformación constante de su oferta comercial, lo que pone de manifiesto la buena situación que vive Málaga y su enorme potencial comercial.

La zona prime lidera esta transformación ya que concentra los principales operadores internacionales, como Victoria Secret s o Pandora, y nacionales, como las firmas pertenecientes al grupo Inditex.

El resto de ejes comerciales de la ciudad lideran su transformación

de la mano de operadores e inversores principalmente locales.

El relanzamiento comercial de algunos tramos de la Avenida Velázquez o Teatinos, reflejan la apuesta de rótulos locales por entornos con mayor volumen de oferta en espacios más grandes y a rentas más asequibles.

Como ya ocurre en otras grandes ciudades, las grandes firmas en Málaga tienden a agruparse en ejes comerciales dominantes. Las zonas consideradas no influyentes han visto el cierre de numerosos negocios, en algunos casos, por traslados a calles comercialmente más atractivas.

Existen, además, vías con un gran potencial de reposicionamiento y de crecimiento comercial. En este

Málaga sigue siendo polo de atracción para operadores retail nacionales e internacionales, así como, para inversores institucionales, family office y privados.

La ciudad de Málaga continúa entre las más atractivas para los operadores nacionales e internacionales del sector retail

Mercado Retail

Mapa 1 Distribución de la zona comercial en MálagaZonificación y análisisLas áreas más comerciales de la ciudad se han clasificado en tres ejes en función de la tipología de consumidor que acude a las mismas:

HIGH STREET o PRIME: Entorno formado por la calle Larios y Plaza de la Constitución.

EJE COMERCIAL CENTRO: Área aledaña a la zona prime (Nueva-Martínez y calle Granada) y Soho.

EJE COMERCIAL CORTE INGLÉS-C.C.LARIOS: Compuesto por el entorno de estos centros comerciales.

EJES SECUNDARIOS: Zona de Teatinos y Héroe de Sostoa-Velázquez.

Los sectores de actividad en los que se ha dividido el estudio son los siguientes:

MODA Y COMPLEMENTOS: Locales dedicados a la venta de moda y complementos (bisutería, marroquinería, calzado, etc.).

SERVICIOS: Locales destinados a la venta de diferentes tipos de servicios (tintorerías, peluquerías, farmacias, bancos, clínicas, etc.).

LUJO: Joyerías y marcas exclusivas.

RESTAURACIÓN: Cafeterías y locales destinados a actividades de restauración.

ALIMENTACIÓN: Locales destinados a la compraventa de alimentos (supermercados, panaderías, fruterías, etc.).

COSMÉTICA Y PERFUMERÍA: Dedicados a la venta de artículos de belleza.

VARIOS: Locales dedicados a actividades que no se enmarcan en ninguna de las tipologías anteriores (papelerías, estancos, hogar, telefonía móvil, etc.).

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Leyenda 1 Eje prime2 Eje Comercial Centro3 Eje Comercial Corte

Inglés-C.C. Larios4 Ejes Secundarios

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Rentas Medias 2017 Rentas Medias 2018

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Eje Prime Eje Comercial Centro Eje Comercial CorteInglés-C.C. Larios

Ejes Secundarios

Fuente Savills Aguirre Newman

Gráfico 2 Comparativa interanual de rentas medias por zonas

Gráfico 1 Rotación de rótulos por zonas

Gráfico 3 Disponibilidad por zonas

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Fuente Savills Aguirre Newman

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sentido destaca la Alameda Principal, por tratarse de uno de los lados del triángulo que forma con Marqués de Larios y Calle Nueva. Las obras de peatonalización que se ejecutan actualmente sobre esta vía han ralentizado la comercialización de algunos locales vacíos. La recuperación total del espacio para los peatones está prevista a finales del año, lo que impulsará el interés por la Alameda.

La inversión en retail se concentra en torno a la zona prime con operaciones con yields entre 4,25% y 5%, mercado que durante los últimos 12 meses se ha dinamizado.

CambiosEl 12% de los locales analizados en las principales calles comerciales de Málaga (117 de los 1.458 existentes) registró cambios de titularidad (propiedad) o de inquilinos en el último año, lo que demuestra el notable incremento de actividad en todas las zonas de la ciudad, siendo los operadores locales los más activos fuera de la zona prime.

RentasLos precios de alquiler en el mercado de Málaga se incrementaron un 11% de media interanual. Las rentas medias crecieron principalemente en la zona prime de la ciudad (14%), mientras que los demás ejes comerciales apenas registraron cambios.

DisponibilidadLa disponibilidad en la ciudad mantiene la tónica de los últimos años. La zona prime concentra la menor disponibilidad de la ciudad debido a la reducida rotación de rótulos y el resto de áreas comerciales registran tasas de disponibilidad por encima del 10%.

El mayor volumen de locales vacíos se sitúa en los denominados ejes secundarios, formados por grandes calles y avenidas donde se encuentran tramos comercialmente fríos.

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Mercado prime MálagaLa intensa actividad realizada durante los últimos años por diversos organismos públicos y privados para la promoción de la ciudad de Málaga tanto a nivel nacional como internacional, ha incluido también el segmento retail.

Los operadores buscan levantar la persiana en Málaga posicionándose en la vía con mayor nivel de tránsito (tanto de ciudadanos como de visitantes) a lo largo de los poco más de 300 metros que tiene su zona prime.

La calle Marqués de Larios ha vivido durante los últimos 12 meses la reubicación y apertura de la flagship de Massimo Dutti, la nueva tienda de Bershka o la entrada de Intimissimi Uomo, entre otros operadores, y forma parte actualmente del ranking de las cinco vías con las rentas más altas del país.

RentasLas rentas continúan al alza en este entorno. Respecto al

año anterior las rentas medias crecieron ligeramente (17%) situándose en 240€/m²/mes para calle Marqués de Larios. También en esta vía se registró la renta máxima de, 340€/m²/mes.

El incremento en las tasas de esfuerzo, junto al estancamiento de las ventas, están provocando que los operadores tengan dificultades para llegar a los niveles de rentas, lo que va a provocar, a corto plazo, un claro escenario de descenso de valores.

DisponibilidadLa disponibilidad en la zona más exclusiva de la ciudad se sitúa en el 4% , con solo tres locales disponibles, si bien existen varios locales off market. Esta situación responde principalmente a la dificultad de algunos operadores que buscan localización en Larios, pero el tamaño de los locales disponibles no responde a sus formatos comerciales.

Por otro lado, las rentas elevadas de esta vía están desviando parte de la actividad de la demanda

hacia las inmediaciones, donde el nivel de precios es más accesible.

InversiónEl mercado de inversión en este entorno no ha registrado ninguna operación. Este hecho no ha frenado el apetito inversor que se ha concentrado en las vías aledañas.

Crecimiento moderado en rentas para la principal zona comercial de la ciudad de Málaga.

Zona Prime

NUEVAS FIRMAS EN LA CIUDAD 2017-2018

La zona high street de Málaga es uno de los principales mercados en los que operadores y firmas internacionales ponen el foco dentro de España. Calle Larios continuará siendo la principal calle de la ciudad y una de las más importantes de España

Fuente Savills Aguirre Newman

Gráfico 4 Evolución del renta media de la zona Prime

Juan Pedro HernándezAssociate Retail Andalucía

Málaga continúa formando parte del top 5 de ciudades más atractivas para operadores retail dentro del territorio nacional.

En cuanto al mercado de alquiler, el principal eje prime, Marqués de Larios, continúa batiendo máximos en niveles de renta, si bien los operadores se encuentran en pleno proceso de reflexión en cuanto a la tasa de esfuerzo que son capaces de soportar en los próximos años.

La opinión generalizada parece ser de haber alcanzado el punto de inflexión en la curva de rentas si los volúmenes de ventas se mantienen como ahora.

A nivel de inversión en retail, Málaga y Sevilla siguen siendo las ciudades más atractivas de Andalucía, tanto en términos de rentabilidad como de expectativas de crecimiento para los próximos años. Cada vez más fondos presentes en Madrid y Barcelona están participando en el mercado, ya que en Málaga encuentran rentabilidades más atractivas.

Figura 1 Sectorización en la zona prime

Calle Marqués de Larios, Málaga

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4%Solo tres locales de la zona prime se encuentran actualmente disponibles, lo que supone un 4% del total

MODA YCOMPLEMENTOS

17%SERVICIOS

11%COSMÉTICAY PERFUMERÍA

Juan Pedro HernándezAssociate Retail Andalucía+34 95 206 27 82juanpedro.hernandez@aguirrenewman.es

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Retail

Savills plcSavills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una gran expansión. Apostando por liderar en lugar de seguir a otros, cuenta con 600 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Asia y Oriente Medio.Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. © Savills Commercial Ltd.

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