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Los hechos han demostradoque durante años se estuvo si-guiendo un camino equivocado.Perdido desgraciadamente por lasociedad aquel hermoso sentidonatural de la armonía y la propor-ción que hizo posibles esos admi-rables cascos de las viejas ciuda-des, el Urbanismo del siglo XX,creyendo defenderse de la especu-lación desaforada que le asediaba,a pesar de haber contado inicial-mente con una ley vanguardista,la de l956, que por primera vezcreó un estatuto ejemplar para lapropiedad del suelo, fue luego se-ducido por el prestigio entoncesindiscutido de las doctrinas so-viéticas planificadoras y optó poradentrarse peligrosa pero obsti-nadamente por la senda del inter-vencionismo y de la complejidad.Presos de una fascinación inter-vencionista sus promotores no searredraron de utilizar espúrea-mente los esquemas jurídicos.

EXCESIVO INTERVENCIONISMO. LaLey de 1975 aumentó los contro-les e hizo tributar a los promoto-res con una cesión gratuita deterrenos, el 10 por ciento, que enlugar de dedicarse a crear unabolsa pública de suelo para regu-lar el mercado como preveía la leyde 1956, se destinó directamentea la especulación, y la Ley 8/1990de 25 de julio, en lugar de rectifi-car, duplicó la dosis planificado-ra, aumentó la rigidez, elevó al 15por ciento la cesión obligatoria, yen pleno delirio intervencionista,terminó por despojar al derechode propiedad urbana de todo sucontenido, convirtiéndolo en underecho potencial o vacío, virtualse dice ahora, que solo se inte-graría mediante la adquisicióngradual y sucesiva de facultades

a medida que le fueran siendootorgadas, en claro regreso al sis-tema de concesión, de difícilcohonestación con nuestra con-cepción de los derechos. Todo cul-minaba con unos sistemas deactuación que se gozaban, comoantes decíamos, en la compleji-dad y en el fárrago de sus trámi-tes esterilizantes.

El resultado fue convertir alproceso urbanístico en un artilu-gio monstruoso y esterilizante.Resulta penoso ver al propio le-gislador arrepentirse en 1998(Ley 6/98 de 13 de abril) de su an-terior conducta reconociendo que

"al multiplicar, a veces innecesa-riamente, las intervenciones ad-ministrativas en las distintas fa-ses de los procedimientos, contri-buyó decisivamente a demorarhasta extremos irrazonables lasoperaciones de urbanización yedificación, haciendo imprevisi-ble su coste y dificultando unaadecuada programación de las ac-tividades empresariales con el

EL URBANISMO DEL

SIGLO XX, CREYENDO

DEFENDERSE DE LA

ESPECULACIÓN

DESAFORADA QUE LE

ASEDIABA, OPTÓ POR

ADENTRARSE POR LA

SENDA DEL

INTERVENCIONISMO

EL PRECIO DEL SUELO

SE HA DESBOCADO,ADOPTANDO UNA CURVA

ASCENDENTE DE TAL

NATURALEZA QUE EN

LOS ÚLTIMOS SEIS AÑOS

SE HA MULTIPLICADO

POR SEIS

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ESPECIALVIIICON-

GRESONOTA-RIAL

SUELO Y VIVIENDA EN EL SIGLO XXI P ocas materias parecen másalejadas de los ciudadanos

que el urbanismo, y sin embargopocas llegan a afectarle con tal in-tensidad, pues la mayoría desti-nará la mayor inversión de su vi-da, el 60 por ciento de sus ingre-sos durante 30 años, el 70 porciento si se trata de Madrid, SanSebastián o Barcelona, a com-prar y financiar un piso generadopor aquel, y hasta la mitad delprecio que pague va a ser pago desuelo. Y pocas instituciones pare-cen más alejadas del Derecho ensu nacimiento que el urbanismo,y pocas necesitan más del Dere-cho aún para subsistir, pues, nolo olvidemos, el planeamiento esuna ley.

LA LEY URBANÍSTICA. Pero asícomo la ley ordinaria que marcala pauta a una conducta socialnace íntegra, con vocación de per-sistir, es conocida y se aplica conresortes simples, la ley urbanísti-ca es otra cosa. Hasta para lo máselemental, que es mostrar su con-tenido necesita de complejos meca-nismos extrajurídicos, como pla-nos, fórmulas y referencias alge-braicas que encriptan cada plan ysus frecuentes reformas. Y paraser aplicada ha de recurrir a unossistemas operativos descompues-tos en múltiples fases llenas delicencias y controles de organis-mos diferentes que se entrecruzany enmarañan hasta desorientar alconsultor más avezado.

JOSÉ ARISTÓNICO GARCÍA,DIRECTOR

DE ESCRITURA PÚBLICA

JUSTIFICACIÓNDE UNCONGRESO

La Ley de 1990 duplicó la dosisplanificadora y terminó por despojar alderecho de propiedad urbana de todosu contenido.

El Tribunal de laCompetenciaordenófomentar lainiciativa de losparticulares yestimular laparticipaciónprivada en elsectorinmobilario.

¿SE IMPULSARÁ POR FIN

EL ESTATUTO CON LA

CARTA DE DERECHOS

DEL ADQUIRENTE DE

VIVIENDAS?

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consiguiente encarecimiento delproducto final". Tan patética co-mo valiente resulta su última con-fesión de que la Ley del Suelo de1990, que llevó esta tendenciahasta sus últimas consecuencias,terminó cosechando el fracasoque hoy es imposible ignorar.

CAMBIO DE RUMBO. Había, pues,que cambiar el rumbo. Esa ley,dictada en una época de un neoli-beralismo de prestigio recobradoy tras un insistente repique decampanas del Tribunal de laCompetencia llamando a capítu-lo a aquellos feroces intervencio-nistas del suelo, viró en redondoordenando seguir el rumbo con-trario: flexibilidad, fomento dela iniciativa de los particularessean o no los propietarios delsuelo, y estímulos a la participa-ción privada que los entes públi-cos habrían de respetar, sinmerma alguna por supuesto delos intereses de la colectividad.

Pero ya era tarde. Una inespe-rada sentencia del Tribunal Cons-titucional de 20 de marzo de 1997hizo saltar por los aires, en expre-sión de Tomas Ramón Fernández,todo el tinglado al trasladar a lasComunidades Autónomas en ex-clusiva las competencias en ordena la ordenación del territorio, al ur-banismo y a la vivienda. Españase convirtió en el único Estado enel mundo que no tiene ni un solometro cuadrado de suelo para or-denar. Su barrera uniformadora seredujo de golpe a fijar las condi-ciones básicas, sociales, económi-cas, políticas y jurídicas, que ga-ranticen la igualdad de todos los

ciudadanos en el ejercicio de losderechos y en el cumplimiento delos deberes urbanísticos.

Fue el punto de partida paraque las 17 Comunidades Autóno-mas iniciaran 17 carreras legisla-tivas particulares y divergentes,con el objetivo, proclamado a loscuatro vientos, de depurar trámi-tes y buscar procedimientos sim-plificados y eficaces capaces degenerar suelo abundante capazde satisfacer las necesidades delmercado y a la postre de abaratarla vivienda.

Pero lo que hicieron fue sim-plemente esculcar en las ruinasde la legislación estatal derogadamanteniendo e incluso reforzandoun intervencionismo implacablesobre el suelo. El agente urbaniza-dor introducido por Juan Lermaen la Comunidad valenciana y ex-portado a alguna otra, y algunaspequeñas mejoras en plazos y trá-mites constituyen el único bagajeaportado por tanto despliegue le-gislativo. Las cosas siguen igual.Ninguna comunidad autónoma hasido capaz de crear un sistema ge-nerador de tanto suelo como la de-manda está requiriendo. Al revés,factores externos como la heca-

tombe bursátil y el refugio del di-nero en los bienes inmuebles hanechado más leña al fuego de la es-piral del precio del suelo y con elloel de las viviendas que sobre él seconstruyan.

UN CONGRESO PARA EL DEBATE.Este es el descorazonador panora-ma con el que se enfrenta elCongreso que con el lema Suelo yvivienda en el siglo XXI ha convo-cado el notariado para los días 8,9 y 10 de mayo en el Palacio de

Congresos del Paseo de la Caste-llana de Madrid.

Inútil será proponer para el fu-turo unos caminos que ya hayandemostrado su esterilidad. De po-co servirá, salvo para distraer delproblema esencial, apretar sobrefactores que se han comportadodentro de la ortodoxia del merca-do, como los materiales, o sobrelos que se mantienen inaltera-dos, como la documentación, o so-bre el seguro obligatorio que seacaba de estrenar pero que era de

absoluta necesidad, o sobre lacarga fiscal, que se ha incremen-tado, sí, pero por decisiones auto-nómicas y en porcentajes que nodistorsionan. Solo un factor, elsuelo, se ha desbocado adoptandouna curva ascendente de tal natu-raleza, que en los últimos seisaños se ha multiplicado por seisarrastrando en su desenfrenadaescalada el precio de la vivienda yla preocupación social.

Tampoco servirán, aunque fue-ran ejecutados por ángeles, losprocedimientos planificadorescomplejos con autorizaciones ad-ministrativas de naturaleza conce-sional que todavía subsisten en to-das las comunidades, ni solucio-nes de parcheo como los conve-nios urbanísticos que, nacidos co-mo excepción, se han convertidoen norma, pues aparte de ser pro-pensos a la especulación y a la co-rrupción, responden a principiosque repugnan como el privilegio.

Solo centrando el problema ensu esencia real y aplicándole do-sis equilibradas de imaginación ytenacidad nacerá en la sociedad laesperanza de que el problemaqueda enfocado para recibir solu-ciones razonables que solo pue-den venir de la voluntad de lospolíticos. ¿ Habrá alguno que seatreva a experimentar, por ejem-plo, si la liberalización real, concontinuas y sucesivas oleadas desuelo urbanizable saliendo almercado en sucesión intermina-ble, es capaz de acabar con la ca-restía y el acaparamiento? ¿Se im-pulsará por fin el Estatuto con lacarta de derechos del adquirentede viviendas? ■

ESPECIALVIIICON-

GRESONOTA-RIAL

SUELO Y VIVIENDA EN EL SIGLO XXI

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ESPAÑA ES EL ÚNICO

ESTADO EN EL MUNDO

QUE NO TIENE NI UN

SOLO METRO CUADRADO

DE SUELO PARA

ORDENAR

NO SERVIRÁN LOS

PROCEDIMIENTOS

PLANIFICADORES CON

AUTORIZACIONES

ADMINISTRATIVAS DE

NATURALEZA

‘CONCESIONAL’ QUE

SUBSISTEN EN LAS

COMUNIDADES

NINGUNA COMUNIDAD

AUTÓNOMA HA SIDO

CAPAZ DE CREAR UN

SISTEMA GENERADOR DE

TANTO SUELO COMO LA

DEMANDA ESTÁ

REQUIRIENDO

Factores externos como la hecatombebursátil y el refugio del dinero en losbienes inmuebles han echado másleña al fuego de la espiral del preciodel suelo.

La Ley de 1975aumentó loscontroles e hizotributar a lospromotores con unacesión gratuita deterrenos que sedestinó a laespeculación.

¿HABRÁ ALGÚN AYUNTAMIENTO QUE SE

ATREVA A EXPERIMENTAR SI LA LIBERALIZA-CIÓN REAL DE SUELO URBANIZABLE ES

CAPAZ DE ACABAR CON LA CARESTÍA Y EL

ACAPARAMIENTO?

En 1997 el Tribunal Constitucionaltrasladó a las Comunidades Autónomas enexclusiva las competencias en orden a laordenación del territorio, al urbanismo y ala vivienda.