Estudi de viabilitat de l’actuació prevista pel CCE

en el Complex Esportiu “St. Jordi” de Tarragona

FASE DE GESTIÓ, S.L.

2

1. Situació del Complex Esportiu “St. Jordi” de Tarragona

3

Situació física El Complex Esportiu “St. Jordi” es troba en ple Eixample Nord 1 de la ciutat de

Tarragona, a l’Avinguda del President Companys, 5 i a tocar de la Plaça Imperial

Tarraco, autèntica cruïlla de penetració i comunicació de la ciutat de Tarragona.

Es troba a poca distancia de l’IES “Cardenal Vidal i Barraquer”, dels Jutjats i de la

Universitat “Rovira i Virgili”, de l’Hospital de Tarragona “Joan XXIII”, del Parc de la

Ciutat i de l’Estació terminal d’autobusos. L’estructura viària fonamental de la ciutat,

que convergeix en la Plaça Imperial Tarraco, ja sigui a través de l’avinguda circular

perimetral o de les avingudes de penetració radial cap a tot el casc urbà, fa que la

ubicació de la zona estudiada gaudeixi d’una excel.lent comunicació, pràcticament des

de qualsevol punt de Tarragona, incloses bona part de les urbanitzacions i barris

exteriors.

La seva ubicació és també excel.lent si tenim en compte la possibilitat d’albergar

activitats i oferir serveis amb projecció territorial (comarcal o supracomarcal), doncs les

diverses vies de comunicació amb la capital convergeixen o es comuniquen fàcilment

amb la Plaça Imperial Tarraco.

Si comparem la seva ubicació amb la dels altres complexos esportius de la ciutat, amb

piscines cobertes, hem de concloure que, juntament amb la piscina coberta de St.

Pere i St. Pau, és la millor i més accessible, presentant l’avantatge de la capacitat

d’albergar, en canvi, un conjunt d’instal.lacions pluriesportives, en un context físic

espaiós i potencialment gratificant.

Hem de concloure, doncs, que es tracta d’una zona esportiva amb una situació

adequada pels objectius que la justifiquen.

4

Instal.lacions existents i estat d’us

El Complex Esportiu “St. Jordi” està ubicat en una superfície de 7.342 m2, que és part

d’una finca de major superfície propietat de la Generalitat de Catalunya.

Les instal.lacions ubicades històricament en aquest complex son:

• dues Piscines a l’aire lliure.

• Un Pavelló esportiu.

• Una Pista poliesportiva a l’aire lliure.

• Un Frontó.

Fins el mes de març de 2004, la Piscina havia estat utilitzada pels ciutadans, en

general, i pel Consell Esportiu del Tarragonès. El Pavelló havia albergat activitats dels

equips de base del C.B. Tarragona, dels alumnes de l’IES “Vidal i Barraquer” i de la

Universitat “Rovira i Virgili”. La Pista poliesportiva era utilitzada també pels alumnes del

“Vidal i Barraquer”. El Frontó era utilitzat pel Club Frontennis Tarragona.

Tanmateix, vist l’estat de les instal.lacions, en la data esmentada (març de 2004) es va

ordenar el tancament als usos públics de la Piscina i del Pavelló, restant només en us

la Pista poliesportiva (alumnes del “Vidal i Barraquer”) i el Frontó (C.F. Tarragona). En

ambdós casos els usuaris utilitzen els vestuaris de la Piscina.

Tal com indiquen els responsables de la gestió del Complex, els tècnics adverteixen

de la perillositat de l’ús esportiu de les instal.lacions esmentades i aconsellen una

remodelació integral de les instal.lacions.

5

La situació jurídica del Complex

Tal com certifica el Subdirector General de Patrimoni Immobiliari de la Generalitat de

Catalunya, Sr. Josep Antoni Blàzquez i Caballero, el Conseller d’Economia i Finances

de la Generalitat de Catalunya, mitjançant una Resolució de 18 de juliol de 2005,

disposava:

• Adscriure al Consell Català de l’Esport (CCE) 7.342 m2 de la finca de l’Av.

President Companys, 5, de Tarragona, on s’ubiquen diverses instal.lacions

esportives.

• Que la condició d’aquesta adscripció és que el bé es destini a la prestació de

serveis esportius, d’acord amb les funcions i objectius que el Consell Català de

l’Esport té atribuïts.., fent-se càrrec l’esmentat organisme de l’explotació,

conservació i defensa del bé adscrit.

• El CCE no adquireix la propietat del bé, en virtut de l’adscripció efectuada, i ha

d’utilitzar-lo exclusivament per al compliment dels fins que determinen

l’adscripció, d’una manera directa o mitjançant la percepció de les rendes o els

fruits, fent-se càrrec de l’explotació i conservació del bé adscrit, assumint les

despeses pròpies de l’ús i conservació.

• En el cas de que el bé adscrit no es dediqui al compliment de les finalitats

previstes, s’ha d’incorporar al patrimoni de la Generalitat, la qual, amb la

taxació prèvia del seu valor pericial, n’ha d’exigir els detriments avaluats.

• Aquesta adscripció comporta l’assumpció pel CCE del pagament de les primes

d’assegurances del continent i de la responsabilitat civil derivada de l’immoble,

des de la data de l’adscripció.

S’entén doncs que:

1. La finca ha de tenir un us esportiu, cosa que en aquest moment té d’una forma

molt imperfecte, degut a l’estat de les instal.lacions transferides.

6

2. S’imposa al CCE la responsabilitat d’actualitzar les instal.lacions per garantir la

seva màxima prestació de serveis esportius, tenint doncs en compte la

demanda real.

3. S’autoritza la utilització de qualsevol formula prevista en la Llei per a la

prestació de serveis públics esportius, sigui la seva gestió directa o qualsevol

de les modalitats de gestió indirecta, sempre que no suposin l’alienació del bé

transferit al CCE.

4. L’únic límit de la prestació dels serveis esportius son les finalitats i comeses

atribuïts al CCE.

7

2. Finalitats i justificació de l’actuació (obra) plantejada

8

Finalitats de l’actuació

Les finalitats generals

Tal com hem explicat, el març de l’any 2004 les instal.lacions principals son

clausurades, degut a la perillositat que el seu estat plantejava pels usos esportius,

restant només en us dues de les instal.lacions a l’aire lliure: la pista poliesportiva i el

frontó. Tanmateix els seus actuals usuaris han d’equipar-se i vestir-se en els vestuaris

de la piscina.

És obvi que l’estat d’us d’aquesta “zona esportiva” es troba molt lluny de la prestació

de serveis esportius que va justificar la seva creació i el seu transferiment a la

Generalitat de Catalunya. Probablement aquesta va ser la raó de la seva adscripció

finalment (juliol de 2005) al Consell Català de l’Esport.

Aquesta circumstancia queda palesa en el redactat de la Resolució del Conseller

d’Economia i Finances, a la que ens hem referit, en la que s’insisteix en l’obligació del

receptor (CCE) de destinar-la a la prestació de serveis esportius, “d’acord amb les

funcions i objectius que el Consell Català de l’Esport té atribuïts”. Fins el punt que “l’ha

d’utilitzar exclusivament pel compliment dels fins que determinen l’adscripció”.

El Consell Català de l’Esport té, doncs, l’obligació d’actuar per garantir una eficaç

prestació de serveis esportius i, per tant, per corregir l’estat físic de les instal.lacions

que composen el Complex Esportiu “St. Jordi”, sigui rehabilitant o reconstruint les

instal.lacions afectades, sigui substituint-les o complementant-les per altres que puguin

donar resposta més efectiva a la demanda real de serveis esportius dels ciutadans de

la ciutat de Tarragona i la seva possible àrea d’influència.

Aquesta darrera opció és, sense cap mena de dubtes, la que exigeix la responsable

gestió de les finalitats públiques del CCE a les que ens acabem de referir. Cal, doncs,

estudiar les necessitats i la demanda esportives per articular una actuació que

compleixi el mandat de la Resolució esmentada, donant una resposta social i

econòmica adequades a les demandes dels ciutadans.

Cal també tenir en compte que aquestes finalitats generals adreçades al servei directe

de la ciutadania, van acompanyades de dues finalitats de gestió, que evitin la repetició

9

del procés que va culminar en la clausura de les instal.lacions preexistents: la seva

conservació i la defensa del be adscrit. I això s’haurà d’aconseguir mitjançant un bon

plantejament de l’explotació de les noves instal.lacions. Per tant, cal que el CCE

defineixi també un bon projecte de gestió, que permeti garantir la correcta i eficient

explotació i la viabilitat econòmica de la mateixa. I aquest projecte pot ser

desenvolupat indistintament mitjançant gestió directa o d’una manera indirecta que

garanteixi el servei (explotació) i el manteniment i conservació del bé adscrit, com

preveu explícitament la Resolució.

Les finalitats específiques

Pel que fa a la concreció de les finalitats específiques del Complex Esportiu, hi ha una

primera constatació a fer que es refereix a les principals deficiències que es poden

constatar en les instal.lacions esportives disponibles a Tarragona, és a dir, els dèficits

constatats.

El Pla d’Instal.lacions Esportives de Catalunya, aprovat l’any 2005, permet determinar

els dèficits d’instal.lacions esportives en la “xarxa bàsica” a Catalunya, a partir de

l’estudi d’uns estandars de demanda (usos potencials) determinats mitjançant l’estudi

dels hàbits esportius dels catalans, dels usos esportius i escolars, mitjançant la

definició de la capacitat d’oferta de les instal.lacions existents i la valoració de diversos

paràmetres que incideixen en els territoris. I, al mateix temps, contempla un estudi de

territorialització dels esmentats dèficits, que ens permet disposar de la informació

necessària dels que poden correspondre a la ciutat de Tarragona.

Així, doncs, el PIEC preveu que, en l’estudi de localització de 2005, la ciutat de

Tarragona té dèficit d’instal.lacions de la “xarxa bàsica”:

Tipus d’instal.lació Instal.lacions existents Dèficit d’instal.lacions

Piscines cobertes (PCO) 5 2

Pavellons (PAV) 8 1

Sales (SAL) 18 5

Per altra banda, si tenim en compte els diversos estudis de demanda d’activitat física i

esportiva, constatem que la major demanda (si exceptuem el “caminar”) és la que

anomenem natació recreativa , que inclou un conjunt d’activitats en el medi aigua

10

sense objectius competitius, si no d’oci i de salut. Aquesta demanda ha tingut un

creixement del 50% des de 1990.

I, si analitzem la demanda real de natació recreativa, veiem que cal associar-la a altres

modalitats d’activitat física, que també creixen exponencialment, com la musculació i

les activitats cardiovasculars mitjançant aparells estàtics (+100%) o les diverses

modalitats gimnàstiques (+50%), així com altres serveis de salut i cura corporal, com

sauna, hidomassatge, quiromassatge, fisioteràpia, UVA o serveis d’estètica corporal.

Aquest tipus de demanda (aigua –salut/fitness/wellness) quantitativament destacada

(pot rondar potencialment el 20/22% de la població major de 15 anys), també reuneix

una altra característica: facilita un tipus d’explotació econòmica que, mitjançant un

sistema d’abonaments individuals, pot garantir l’amortització de les inversions i la

viabilitat dels requeriments de gestió.

Podem concloure, doncs, que les finalitats específiques de l’operació a realitzar en el

Complex Esportiu “St. Jordi” de Tarragona serien les següents:

• Contribuir a la reducció del dèficit constatat de piscines cobertes (PCO) i de

sales esportives (SAL), mitjançant la construcció d’un complex d’aigua i fitness,

que contempli una làmina d’aigua de 387,5 m2 (PCO-2), serveis de SPA i

1.000 m2 de sales (3 SAL-3).

• Construcció d’un nou pavelló poliesportiu, amb una pista doble (1.012 m2 =

PAV-2) que substitueixi l’actual pavelló obsolet, restituint les prestacions

escolars (IES “Vidal i Barraquer”, Universitat “Rovira i Virgili”, Consell Esportiu

Comarcal) i obert a usos esportius dels clubs (C.B. Tarragona) o dels ciutadans

(Futbol sala, p. ex.).

• Complementar les prestacions del PAV-2 construint una pista poliesportiva a

l’aire lliure (POL-2), sense vestuaris (s’utilitzarien els del Pavelló), en

substitució de l’existent actualment.

11

Una finalitat complementaria

A aquestes finalitats específiques adreçades a la prestació directa de serveis esportius

als ciutadans, el CCE hi afegeix una finalitat de caràcter estructural que ha de

permetre allotjar entitats esportives, en particular delegacions territorials de diverses

Federacions Esportives Catalanes, entitats d’interès públic.

Es planteja, doncs, la construcció d’un edifici de serveis esportius administratius que

permeti albergar una vintena d’entitats, amb un despatx d’uns 40 m2 per cada una,

dues sales de reunions de 50 m2, una àrea de recepció i serveis administratius

comuns de 100 m2 i una sala d’actes de 300m2, a part dels serveis, passadissos,

escales, ascensor i altres espais comuns. En total, estimem un edifici d’uns 1.600 m2.

Resum de les característiques físiques i econòmique s de l’actuació

Després d’introduir algunes correccions en els paràmetres de superfícies dels mòduls

del PIEC, en previsió de les necessitats integrades del programa proposat, es pot fer el

resum següent de l’actuació:

Actuació Superficie p. Superficie t. Estimació del cost Sala vasos (grades i serveis) 950 m2 Instal.lacions i registre vasos 500 m2 Vestuaris (4+2+2) i dutxes 560 m2 Zona d'aigües, saunes, massatges... 140 m2 Recepció, bar, administració... 250 m2 Espais comuns i de comunicació 300 m2 3.448.332,00 € Sales firness i activitats dirigides 1.000 m2 859.320,00 € Totals Complex aigua i fitness 3.700 m2 4.307.652,00 € Pavelló doble (PAV-2) 2.000 m2 2 vestuaris addicionals 70 m2 Totals Pavelló 2.070 m2 1.793.149,92 € Pista poliesportiva aire lliure 610 m2 Totals Pista 610 m2 243.900,00 € Edifici administratiu 1.600 m2 Totals edifici administratiu* 1.600 m2 1.374.912,00 € Reurbanització espais exteriors 942 m2 Totals urbanització 942 m2 282.600,00 €

TOTAL ESTIMAT OPERACIÓ 8.002.213,92 € * Aquesta actuació seria assumida pel CCE i no serà considerada en l'estudi de viabilitat.

12

Evidentment, les superfícies construïdes i el seu desglòs final per cada una dels espais

dependrà del projecte constructiu, que pot trobar solucions imaginatives i pràctiques

per gestionar la superfície edificada final (integració d’edificis, recepcions i zones

comuns, etc.). Aquí ens hem limitat a recollir esquemàticament alguns elements del

programa d’espais, que estimem interessants per un complex d’aquestes

característiques:

• Integrar plenament la piscina (PCO-2) amb les sales (3 SAL-3), que no cal

que estiguin dividides en tres d’iguals, si no amb una distribució adequada als

usos (aparells de fitness, activitats guiades).

• En consequència, es poden estalviar els vestuaris que contempla cada mòdul

SAL-3, ampliant els dos vestuaris d’abonats de la piscina en previsió d’un

servei més ample.

• Incorporar a la piscina una “zona d’aigües i salut”, amb hidromassatges,

saunes, cabines de fisioteràpia i altres serveis de salut i relaxació.

• Tot i que no és estrictament necessari, hem incorporat al programa un espai

de bar i “snack”, en previsió del tipus d’us i d’usuari previsibles.

• Afegim dos vestuaris al pavelló (PAV-2): 6 en lloc de 4, en previsió de l’us de

la Pista poliesportiva a l’aire lliure, que s’estalviaria de construir uns vestuaris

propis.

• Pel que fa a l’edifici administratiu, hem plantejat el que considerem un

programa mínim, tal com s’ha especificat més amunt.

• L’espai restant a urbanitzar s’ha estimat a partir d’una hipòtesi d’ocupació dels

edificis que no té perquè ser la real. Caldrà, però, tenir en compte que la

superfície total adscrita al CCE és de 7.342 m2 i que l’edificabilitat és de 1,2

m2 de sostre per cada m2 de sol.

L’estimació del cost, aquí utilitzada només als efectes d’estudi de la viabilitat de

l’actuació, s’ha fet calculant un 20% més que el mòdul per m2 establert al PIEC per a

cada tipus d’instal.lació per a 2005.

13

3. Estudi de la viabilitat i caracterització de l’actuació

14

Estimació de la demanda potencial específica

Ens referim a demanda potencial específica per definir quin és el nombre d’usuaris que

pot constituir l’horitzó comercial realitzable del Complex esportiu que es vol impulsar.

És a dir, hem de contemplar el mercat objectiu al que raonablement s’haurà d’adreçar

l’oferta de serveis del CE “St. Jordi” i haurem d’estimar quina demanda potencial dels

serveis oferts podem esperar, tenint en compte els hàbits de consum esportiu dels

ciutadans de Catalunya, les altres ofertes existents en el mercat objectiu contemplat i

la capacitat d’oferta del complex definit.

Definició del mercat objectiu

Pel que fa a les activitats de pista poliesportiva, el CE “St. Jordi” té ja un precedent,

amb usos per part del C.B. Tarragona, de l’IES “Vidal i Barraquer” i de la Universitat

“Rovira i Virgili”. En realitat el que es planteja és que la ciutat pugui disposar d’un

pavelló i d’una pista que ja ha tingut (i que no figuren entre els dèficits esportius de la

ciutat definits pel PIEC, si no entre les instal.lacions disponibles). Tanmateix, amb una

gestió adequada, tant el pavelló com la pista a l’aire lliure poden complementar la

demanda escolar i de club federat, amb altres demandes realment existents en la

societat catalana, com per exemple el futbol sala (3,94% de la població de més de 15

anys).

En aquest sentit estimem que la capacitat conjunta d’oferta del pavelló i la pista

exterior pot garantir l’activitat esportiva d’entre 190 i 315 grups (unitats d’equip), entre

escolars, federats i població en general.

El que més ens interessa, però, és estimar el mercat objectiu potencial de l’oferta de

piscina i sales, integrades en una oferta adreçada a les persones individuals que

desitgen aprendre a nedar, perfeccionar aquesta tècnica, iniciar-se a la natació

esportiva, practicar la natació recreativa o correctiva, fer fitness amb aparells

adequats de musculació, estiraments o activitats cardiovasculars, activitats dirigides en

gimnàs o a l’aigua, així com consumir altres serveis de salut i benestar. De fet, el

conjunt d’aquestes modalitats son les que acumulen una major demanda en els

estudis realitzats sobre els hàbits esportius dels catalans.

15

A més, en l’experiència general de la gestió d’instal.lacions i serveis esportius, està

clar que aquests darrers son els serveis que poden permetre una més clara

amortització de les inversions realitzades i un major equilibri econòmic en l’explotació.

Donada la centralitat comunicativa de la ubicació del CE “St. Jordi”, podem considerar

que tota la ciutat pot ser un mercat accessible a les seves ofertes. De fet, les

instal.lacions assimilables existents estan ubicades en zones més perifèriques i de

menor accessibilitat.

Tanmateix, considerem que és raonable acotar les expectatives de mercat a un territori

més proper, per una banda, i excloent les àrees que poden ser servides per altres

instal.lacions de semblants ofertes, per l’altre.

Així, doncs, entenem que el territori més propi d’aquest CE, seria el nucli capital

(44.792 habitants) i el nucli de St. Salvador (6.041), que sembla més ben comunicat

amb el punt que ens ocupa que amb qualsevol altre centre esportiu semblant. En

aquest àmbit territorial és raonable pensar en una influència prioritaria del “St. Jordi”,

tot i que s’ha d’acceptar que una part de la demanda assignable s’ha decantat (i

encara ho pot segui fent, tot i que en menor quantia) cap a les instal.lacions de Camp

Clar, St. Pere i St. Pau i el CN Tarraco.

En contrapartida, però, cal considerar que una part menor del mercat potencial de la

resta de ciutat, en particular de St. Pere i St. Pau (14.616) i els barris marítims (9.354),

pot decantar-se per la nova oferta que es planteja.

No tenim dades suficients per contemplar possibles mercats exteriors a la ciutat

(localitats properes amb mobilitat, obligada o lliure, dominant cap a la capital), tot i que

la ubicació del Complex és privilegiada, en aquest sentit.

Cal tenir en compte, a l’hora d’establir els criteris de valoració quantitativa de mercat,

que Tarragona té un dèficit absolut d’oferta en aquest terreny: li manquen 2 piscines

(PCO-2) i 5 sales d’activitats esportives. És a dir que, si tenim en compte la mitjana de

pràctica de Catalunya, entre 6.500 i 10.150 ciutadans no tenen instal.lacions

adequades per practicar activitats relacionades amb piscines, i que, entre 5.350 i 8.620

no poden practicar activitats en sala de forma adequada.

16

A partir dels paràmetres esmentats podem definit el següent quadre, que ens ha de

permetre avançar cap a una estimació raonable de mercat potencial específic pel

Complex Esportiu “St. Jordi”, tal com es planteja l’actuació proposada:

Concepte N. habitants +15 a. Coeficient Mercat objectiu

Nucli capital 38.073 0,6 22.844

St. Salvador 5.134 0,5 2.567

St. Pere i St. Pau 12.423 0.2 2.484

Barris marítims 7.950 0,15 1.192

Total 63.580 29.087

* Els coeficients aplicats els deduïm a partir de tres criteris bàsics: distancia, comunicabilitat i

oportunitat (proximitat i/o anticipació d’altres ofertes).

Estimació de la demanda potencial específica

Si tenim en compte les dades d’hàbits esportius, pel que fa a les activitats físiques

susceptibles de ser practicades en una instal.lació d’aigua, fitness i wellness, com la

que es planteja el CE “St. Jordi”, si tenim només en compte les pràctiques habituals (2

o més usos setmanals), ens donen els percentatges de pràctica que recull el següent

quadre:

Natació recreativa 11,1%

Diverses modalitats practicades en sala 20,0%

TOTAL 31,1%

Coeficient de coincidència (usuaris simultanis d’ambdues) - 30/35%

Percentatge TOTAL de demanda estimada 20,21/21,77%

Si apliquem el percentatge de demanda al mercat potencial estimat, obtenim que entre

5.878 i 6.332 ciutadans i ciutadanes poden estar interessats a utilitzar l’oferta de

serveis del complex esportiu descrit.

Si, per altra banda, examinem la capacitat d’us de la instal.lació descrita, podem

constatar que és suficient per atendre una demanda d’aquestes característiques

quantitatives. La capacitat d’us mitjà seria de 6.474 usos setmanals i la capacitat d’us

intens de 10.247 usos setmanals, mentre que la demanda d’usos setmanals de 6.000

17

hipotètics abonats seria de (6.000 x 0,65 x 2) 7.800 usos setmanals. Cal tenir també

en compte que s’incorporen a l’oferta activitats de sauna, hidromassatge i altres de

cura corporal que, en el seu conjunt, poden rebaixar les tensions d’us sobre les

piscines i les sales pròpiament dites.

En conseqüència, partirem d’una demanda potencial específica de 6.000 abonats per

la instal.lació d’aigua, fitness i wellness. I pel pavelló i la pista exterior, considerarem el

lloguer setmanal a 200 unitats d’equip.

18

Anàlisi econòmica de l’explotació del Complex Espor tiu “St. Jordi”

Les despeses de gestió

• Considerem una gestió integrada del conjunt d’instal.lacions: Recepció i

control d’entrades únic, gestió administrativa centralitzada, equip de

manteniment i neteja integrat, direcció, marketing, gestió de qualitat i gestió

esportiva úniques (és però raonable que la gestió esportiva disposi de dos

coordinadors: d’activitats aquàtiques i socorrisme i d’activitats en sala o pista.

• Partim d’una estimació de costos d’explotació homologable amb altres

experiències reals similars, tot i que existeix una certa fluidesa en la

determinació de determinats costos: Així, els diversos convenis de personal

existents han de ser complementats amb plusos específics i fan difícil

determinar una clara fixació del cost total de cada lloc de treball específic. De

la mateixa manera, l’aplicació de maquinaria més precisa i de recursos

energètics renovables poden significar una certa economia en els

subministraments. La tipologia dels serveis que es proporcionin pot significar

també una major o menor quantitat de monitors i una major o menor

especialització dels mateixos. En qualsevol cas, especifiquem tot seguit els

paràmetres de la despesa d’explotació que contemplem, de partida.

• Recursos humans contemplats (estimació a 2008):

o 1 Director/a del Complex Esportiu..................................42.000,00 €

o 1 Cap d’activitats.............................................................30.000,00 €

o 1 Cap de manteniment....................................................32.000,00 €

o 1 Cap administratiu.........................................................26.000,00 €

o 1 Cap de marketing i qualitat..........................................26.000,00 €

o 2 coordinadors esportius.................................................50.000,00 €

o 8 monitors i socorristes..................................................176.000,00 €

o 6 administratius, comercials i atenció al públic.............120.000,00 €

o 3 operaris de manteniment..............................................66.000.00 €

o 1 Fisioterapeuta...............................................................23.500,00 €

o Total personal propi (25 pax)...................... ................591.500,00 €

19

o A part cal comptar els serveis de neteja (unes 8/9 netejadores), que és

recomanable externalitzar, però que el gestor concretarà al seu criteri

(l’estimem en un cost aproximat, BI i IVA inclosos, de 210.548,00 €) .

Així com altres serveis d’atenció corporal, mèdica o de restauració que

el gestor decideixi incloure en la seva oferta i que ara no valorem..

• El segon gran capítol és el de subministraments (aigua, gas, electricitat i

productes químics de tractament de l’aigua). L’estimació que hem fet inclou: La

pista del Pavelló, les sales esportives, les piscines (depuració, escalfament,

climatització i renovació d’aire, tractament químic i il.luminació) zona d’aigües

(id.), vestuaris d’abonats (2), vestuaris de grups (4) i de monitors i àrbitres(2),

vestuaris del pavelló, recepció, administració i espais generals. No hem

estimat les despeses de subministrament del bar i altres serveis (si es

construeixen hauran de ser calculats pels concessionaris), ni els de l’edifici

administratiu (que haurà de tenir una gestió específica i, si s’escau, prorratejar

les despeses de funcionament entre les entitats usuàries o ser assumides, en

principi, pel CCE). L’estimació de despeses de subministraments s’ha fixat

(valor 2008) en 261.100,00 €, IVA inclòs.

• No hem pres en consideració la recomanable utilització d’energies renovables,

tant pel que fa a l’escalfament de l’aigua, com a la producció d’electricitat. El

projecte tècnic constructiu i l’oferta dels possibles concessionaris hauran de

tenir en compte aquest aspecte i fer els càlculs corresponents.

• Tenim en compte un capítol de compres ordinaries (material d’oficina,

equipament del personal, material esportiu menor, etc.), que valorem en uns

9.000,00 € (totes les compres estan estimades amb IVA inclòs). No tenim en

compte la compra de material esportiu per a la venda als usuaris (aquesta és

una activitat complementaria que, en darrer terme, ja estudiaran els possibles

concessionaris).

• El cànon de la concessió haurà de ser establert. Però tenint en compte la

importància de la financiació aportada a l’obra (100%) pels concessionaris,

s’ha de fixar una quantitat simbòlica o admetre la possibilitat de compensar la

inversió efectuada amb el cànon fixat. En aquest estudi prescindim d’aquesta

dada, que no hauria de ser representativa en cap dels dos supòsits.

20

• Hem estimat una quantitat base destinada a manteniments, conservació i

reparacions dels edificis, les maquinaries i les instal.lacions, que contempla les

reposicions ordinàries al llarg de la vida de les instal.lacions, que fixem en

150.000,00 € (És recomanable la seva actualització anual i, obviament, pot ser

corregida a partir de l’experiència de la gestió o dels anàlisis tècnics).

• També preveiem una gran partida de serveis concertats amb empreses o

professionals externs (Assessoraments fiscals o laborals, manteniment

informàtic, assegurances, auditories econòmiques, serveis bancaris, projectes

i direccions d’obres posteriors, etc.), que estimem en uns 52.000,00 €.

• Estimem unes despeses de comunicació i marketing d’uns 45.000,00 €.

• Als efectes de l’estudi previ de viabilitat, estimem només l’IVA sobre els

ingressos per serveis esportius (7%) i sobre els altres ingressos, com lloguers

diversos i altres (16%). En els 4 primers anys no consignem cap quantitat,

doncs hem estimat que l’IVA suportat en l’obra compensarà l’IVA liquidat dels

6/7 primers exercicis.

• En el capítol d’altres despeses contemplem els imports estimats del renting

dels aparells de fitness i altres conceptes difícils de precisar previament.

• Pel que fa a la despesa financera i a la dotació per amortitzacions , hem

adoptat els següents criteris:

o La proposta contemplada és que els concessionaris assumeixin la

projectació (d’acord amb els objectius plantejats pel CCE), la

construcció, la seva financiació i la gestió posterior del nou Complex

Esportiu “St. Jordi” per un període màxim de 50 anys.

o Considerem, doncs, que els concessionaris s’hauran de fer càrrec del

total del cost de l’obra, IVA inclòs, (7.687.670,23 €) i del projecte

constructiu i la direcció d’obres (que estimem en 845.643,72 €, IVA

inclòs). Això fa una inversió total de 8.533.313,95 €.

o Aquesta és una inversió que requerirà una operació financera

complexa, que no considerem que sigui l’objectiu d’aquest estudi. Hem

optat per calcular l’amortització del capital invertit en 50 anys (els de la

concessió) i un cost financer constant del 5% al llarg del mateix

21

període. Ambdues quantitats les hem consignat de forma anualitzada

(capital : 50 anys, interessos : 50 anys).

Aplicant aquests criteris, obtenim una previsió de despeses pels primers 4 anys de

l’explotació del complex, tal com s’expressa en el següent quadre:

Estudi d'explotació. DESPESES

2008 2009 2010 2011

Compra de materials 9.000,00 € 9.000,00 € 9.270,00 € 9.548,00 € Cànon de la concessió Conservació, manteniments i reparacions 150.000,00 € 154.500,00 € 159.135,00 € 163.909,00 € Contracte de neteja 210.548,00 € 216.864,44 € 223.370,37 € 230.071,48 € Serveis externs 52.000,00 € 53.560,00 € 55.167,00 € 56.822,00 € Comunicació i marketing 45.000,00 € 46.350,00 € 47.740,00 € 49.173,00 € Subministraments 261.100,00 € 268.933,00 € 277.000,00 € 285.311,00 € Tributs* Personal 591.500,00 € 609.245,00 € 627.522,00 € 646.348,00 € Altres despeses (renting i altres) 134.000,00 € 134.000,00 € 134.000,00 € 134.000,00 € Total despeses estimades d'explotació 1.453.148,00 € 1.492.452,44 € 1.533.204,37 € 1.575.182,48 € Despeses financeres 296.760,72 € 296.760,72 € 296.760,72 € 296.760,72 € Amortitzacions 170.667,36 € 170.667,36 € 170.667,36 € 170.667,36 € TOTAL DESPESES 1.920.576,08 € 1.959.880,52 € 2.000.632,45 € 2.042.610,56 € *Cal tenir en compte que, a partir del 6é o 7é any, s'haurà de comptar aquesta despesa.

Els ingressos de la gestió

• Només hem pres en consideració, als efectes de càlcul de la previsió raonable

d’ingressos, algunes de les fonts possibles:

o L’abonament , que inclouria la possibilitat d’utilitzar lliurement (d’acord

amb el reglament intern) les piscines, els aparells de fitness, les saunes

i hidromassatges i les activitats dirigides convencionals en sala.

L’abonament comporta el pagament previ d’una quota d’ingrés (una

sola vegada si no es dona de baixa).

o Els cursets de natació (escolars o no) i les activitats dirigides

aquàtiques .

o El lloguer de les pistes poliesportives o de sales per esport.

22

o Els lloguers no esportius , on hem inclòs els armariets, el bar, els

despatxos d’entitats, etc.

• No hem entrat en altres conceptes possibles, però de major complexitat, com

serveis d’estètica, festivals, estades, reunions, venda de material esportiu, etc.

• Creiem que calia estudiar els primers 4 anys, doncs és impossible pensar en

una posada en marxa amb el 100% dels efectius previsibles.

• Pels abonats hem considerat, com a punt de partida, una quota mitjana de

27,82 €, IVA inclòs (valor de 2008), que contempla la possibilitat de modular

diverses modalitats de quota: infantil, familiar, d’horari limitat, de majors de 65

anys, al costat de la quota normal d’adult. (Cal advertir que els preus

d’abonament a les piscines municipals de Tarragona son irrisòriament baixos,

tot i que els serveis que ofereixen també ho son). La quota inicial s’actualitza

aplicant un 3% anual (tal com també s’ha fet en les despeses).

• Tenint en compte que l’acció comercial és progressiva i partint de la hipòtesi de

demanda potencial estimada (6.000 pax), hem definit la següent hipòtesi

d’abonats anuals i d’ingressos nous:

any abonats inici abon. finals mitjana ingressos 1er any 2.900 4.300 3.600 4.300 2on any 4.200 5.000 4.600 700 3r any 5.000 5.800 5.400 800 4rt any 5.800 5.800 5.800 0

• Hem calculat la quota d’ingrés inicial en 53,50 €, IVA inclòs. S’ha actualitzat

aplicant un 3% anual. El primer any només hem calculat un 50% dels

ingressos per aquest concepte per atendre polítiques comercials.

• Pel que fa als ingressos per cursets i activitats aquàtiques , hem estimat uns

706 usos mensuals a uns 15,00 € de mitjana, durant 10 mesos. Sempre IVA

inclòs.

• L’estimació que hem fet dels lloguers de pista contempla uns 7.200 usos

d’equip a uns 30,00 € (amb IVA).

23

• Els lloguers no esportius son estimacions raonables extrets de casos concrets

(lloguer d’armariets, explotació del bar o d’altres serveis complementaris).

• Hem sumat els conceptes que es refereixen a serveis esportius ordinaris, els

que contemplen lloguers esportius i els altres lloguers i hem deixat sense

consignar dos conceptes que no hem contemplat, però que caldrà tenir en

compte: Ingressos financers i Serveis i activitats extraordinaris. Obtenim el

següent resultat:

Estudi d'explotació. INGRESSOS

Prestació de serveis ordinaris 1.422.779,00 € 1.729.418,00 € 2.070.078,00 € 2.231.503,00 € Lloguers esportius 250.560,00 € 258.077,00 € 265.819,00 € 273.794,00 € Lloguers no esportius 24.500,00 € 25.235,00 € 25.992,05 € 26.771,81 € Ingressos financers Serveis i activitats extraordinaries TOTAL INGRESSOS ESTIMATS 1.697.839,00 € 2.012.730,00 € 2.361.889,05 € 2.532.068,81 €

Estimació dels resultats de l’explotació

Establerts els valors de despeses i d’ingressos, podem tenir una estimació dels

resultats de la hipòtesi d’explotació que hem definit:

Any Ingressos Despeses Resultat anual R. acumula t

2008: 1.697.839 – 1.920.576,08 = -222.737,08--------------- -222.737,08 2009: 2.012.730 – 1.959.880,52 = 52.850,00--------------- -169.887,08 2010: 2.361.889 – 2.000.632,45 = 361.256,55---------------- 191.369,47 2011: 2.532.068 – 2.042.610,56 = 489.457,44---------------- 680.826,91 2012: 2.608.030 – 2.103.888,88 = 504.141,12----------------1.184.968,03

24

Conclusions

De l’estudi realitzat podem extreure les següents conclusions indicatives:

1. L’operació projectada per garantir la restitució efectiva de les prestacions del

Complex Esportiu “St. Jordi” de Tarragona és en termes generals viable,

sempre que la concessió es faci a 50 anys.

2. Cal advertir, però, que la inversió requerida exigeix un operador (concessionari)

realment capaç de garantir unes operacions financeres importants o de

disposar d’algun tipus de financiació pública garantida, en funció del caràcter

de l’operació contemplada.

3. Tot i que no ens sembla estrictament necessari, és recomanable comprovar si

cal aprovar un Pla especial prèviament a l’execució de les obres, en

compliment del Pla general. Igualment, tot i que creiem que l’edificabilitat del

sol disponible (1,2 m2 de sostre /1 m2 de sol) és suficient per suportar

l’actuació proposada, en la projectació concreta de les instal.lacions, i en funció

del tipus d’edificació plantejat, cal ratificar aquest extrem.

4. Entre les diverses opcions existents per a l’establiment d’un cànon just,

recomanem la fixació d’un cànon moderat. Suggerim l’aplicació d’un cànon

variable, en funció dels ingressos bruts anuals, a partir del quinzè any de la

concessió, d’acord amb el següent escalat:

• Fins a 601.012 €....................................................................3,5%

• Per cada 601.012 € o fracció de més..................................+0,5%

5. Tot amb tot, si ens atenim a les estrictes instal.lacions esportives incloses en

l’actuació estudiada, hem de dir que seran una important aportació a la

demanda esportiva no atesa a Tarragona i que la seva explotació pot ser

afrontada amb una clara garantia de viabilitat.