Estudio de factibilidad inmobiliario (market game).

1

VILLA CONDESA

MAESTRÍA EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E

INMOBILIARIAS.

(MDI)

MODULO 14: “THE MARKET GAME”

ANELISA REYES, EDGAR LOPEZ, ALVARO COUTIÑO, MAURICIO ACUÑA

MAYO 2012.

2

PROYECTO ZONA 15

MENAL

1) UBICACIÓN: MAPA DE GUATEMALA, NUMERO DE HABITANTES.

DEPARTAMENTO DE GUATEMALA. POBLACION DE GUATEMALA

2) UBICACIÓN: TERRENO Y DE LOS PRINCIPALES PROYECTOS

RESIDENCIALES, LOTIFICACIONES, APARTAMENTOS, CENTROS

EDUCATIVOS, RECREACIONAL Y COMERCIAL.

3) ANÁLISIS POT

4) MERCADO: TENDENCIAS DEMOGRAFICAS, POBLACION PEA,

INGRESOS FAMILIARES, TENDENCIAS DEL SECTOR

5) ANÁLISIS DE LA DEMANDA, PERFIL SICOGRAFICO, FACTORES

DECISIVOS DE COMPRA.

6) CIUDAD DE GUATEMALA, ZONAS QUE COMPITEN CON ZONA 15.

7) MASTER PLAN (PRODUCTO).

8) PLAN DE MARKETING Y PUBLICIDAD.

9) VIABILIDAD ECONOMICA.

10)VIABILIDAD FINANCIERA.

11)ESTADO DE RESULTADOS.

3

UBICACIÓN

Guatemala 22 departamentos

14.7 millones de habitantes Departamento de Guatemala 21.5% de la población total

17 municipios Municipio de Guatemala 50% población departamental

24 zonas, 990,749 habitantes

Zona 15

Zona 15 Lo que hasta hace una de cada era una zona residencial con

casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayoría AB y C+,

ha atraído la atención a comerciantes y desarrolladores de vivienda

en altura, quienes estiman que el área es de alto trafico y que aun no

esta completamente desarrollada.

Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores

inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la

actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de

la zona 10 y 14, posición geográfica estratégica porque esta muy cerca

de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con

las áreas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador)

de la ciudad.

4

UBICACIÓN Entorno Inmediato

Percepción del entorno

Plano de definición del entorno inmediato

TERRENO

CIUDAD DE GUATEMALA

ZONA 15

5

I. Desarrollo inmobiliario del entorno

Residencial

COMERCIAL

TERRENO

TERRENO

6

ii. Percepción de la zona en comparación con otras

zonas

COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES

1 SEGURIDAD

DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 TOTAL

Hechos delictivos en general 40 17 34 12 16 19 138

Asesinatos 26 19 21 8 9 20 103

sumas 66 36 55 20 25 39 241

porcentaje 27% 15% 23% 8% 10% 16% 100%

PONDERACIÓN 1 4 2 6 5 3

2 CALIDAD DE VIVIENDA

DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17

Índice Integrado de Calidad R5 R5 R3 R4 R5 R4


3 COBERTURA DE AGUA POTABLE


Servicio Municipal exclusivo 95.59 88.97 77.67 81.53 91.30 79.72

Servicio Municipal compartido 0.19 0.27 5.08 0.79 3.37 5.09

Pozo propio 2.68 5.24 2.34 2.49 1.54 1.06

Servicio por camión 0.00 0.59 4.15 8.16 0.18 5.58

sumas 98.46 95.07 89.24 92.97 96.39 91.45


4 COBERTURA DE DRENAJES


% Drenaje Individual 90.8 95.83 79.46 84.45 89.91 76.42

% Drenaje Compartido 0.19 0.27 4.98 0.81 3.48 5.49

sumas 90.99 96.1 84.44 85.26 93.39 81.91


5 COBERTURA DE ELECTRICIDAD


% Hogares servidos EEGSA 99.43 98.49 98.01 98.35 99.11 97.93


6 COBERTURA DE ELECTRICIDAD


% de escolaridad superior 25.98 34.77 11.79 24.15 43.36 20.55

% de escolaridad media 34.70 32.40 37.58 31.85 29.67 36.02

sumas 60.68 67.17 49.37 56.00 73.03 56.57


TOTAL COMPARATIVO 26 28 9 20 31 13

UBICACIÓN FINAL 3 2 6 4 1 5

7

PROYECTOS RESIDENCIALES

MERCADO PRIMARIO Y SECUNDARIO

Zona Proyecto Ubicación Desarrolladora

Núm

ero

de To

rres

Núm

ero

de N

ivel

es

Núm

ero

de

unid

ades

cons

truíd

as

15 Botticelli 2 0 calle 19-70 z.15 Corporación Victoria 1 19 76

15 Catalonia 23 av z.15 Grupo Sacor 1 11 44

15 Lar del valle Vista Hermosa III z.15 Valdivielso 1 9 33

15 Las pilas29 Avenida 2-53, Zona 15,

Colonia Vista Hermosa, N/E 1 16 32

15 Apartamentos Orleans Vista Hermosa II Z.15 Corporación AICSA 1 10 40

15 Robledal0 calle y 15 avenida, zona 15,

Colonia El Maestro Corpo Raíces 1 9 8

15 Tarragona18 calle "B" Vista hermosa I

Zona 15

Sacor Hispano Guatemalteca de

Inversiones, S.A. 2 13 40

15Verde Vista

23 av. 5-70 Vista Hermosa I,

Zona 15 Invermo Corp, S,A, 1 11 28

15 Meridian 3a calle zona 15 Construcciones La Cañada. 1 14 50

15 Torreverde 0 calle 21-65 zona 15 Aproye- Grupo Inmobiliario 1 11 31

10 Casa Margarita Diagonal 6 zona 10 Invermo Corp, S,A, 1 17 68

10 Jardines del Acueducto16 Av. 20-60 zona 10 Inverplus 2 13 155

10 Edificio Santa María 12 Calle 6-36 Zona 10. Inmobiliaria Los Proceres, S.A. 1 17 116

14 Edificio Benevento 14 avenida 7-13, z 14 1 7 34

14 Casa Rialto 5 avenida y 18 calle Z14 Corporación AICSA 1 16 43

14 Edificio Dalí 4 Av 20-00 Z 14 Premiere Properties 1 19 74

14 Edificio Plenum 14 05 avenida 18-58 Grupo Krea 1 17 79

14Edificio Residenza

04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y

14-75 Corporación AICSA 1 16 41

14 Edificio Tadeus 01 avenida 07-73 Corporación Victoria 1 18 118

14 Villa Rishó 02 avenida 14-68 Y 14-96 Ucb Group 1 18 38

DATOS GENERALES DE PROYECTO

8

ABS.

Zona Proyecto

Área

Mín

ima

(m2)

por A

part

amen

to

Área

Máx

ima

(m2)

por A

part

amen

to

Prec

io M

enor

Prec

io M

ayor

Pre

cio

May

or p

or

m2

Pre

cio

Men

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or

m2

Por

cent

aje

de

abso

rció

n

Pisc

ina

Área

Ver

de

Sóta

nos

Elev

ador

es

Gim

nasi

o

15 Botticelli 2 265 287 $ 240,000.00 $ 258,300.00 $ 905.66 $ 900.00 1 1 2 2 1

15 Catalonia 171 171 $ 190,000.00 $ 190,000.00 $ 1,111.11 $ 1,111.11 3.59 1 1 4 2 1

15 Lar del valle 165 205 $ 210,000.00 $ 240,000.00 $ 1,272.73 $ 1,170.73 87.5 0 1 2 1 1

15 Las pilas106 256

$ 103,000.00 $ 230,000.00 $ 971.70 $ 898.44 39.71 0 1 4 1 1

15 Apartamentos Orleans 154 291 $ 146,000.00 $ 275,000.00 $ 948.05 $ 945.02 0 1 2 2 0

15 Robledal165 187

$ 157,000.00 $ 175,000.00 $ 951.52 $ 935.83 0 0 1 2 0

15 Tarragona105 105

149,000.00$ 149,000.00$ $ 1,419.05 $ 1,419.05 96.53 0 1 2 4 1

15Verde Vista 162 277

186,000.00$ 315,000.00$ $ 1,148.15 $ 1,137.18 13.60 0 1 2 2 1

15 Meridian 200 274 245,000.00$ 275,000.00$ $ 1,225.00 $ 1,003.65 0 1 4 3 0

15 Torreverde 96 378 122,000.00$ 310,000.00$ $ 1,270.83 $ 820.11 71.00 0 1 1 2 1

10 Casa Margarita 240 605 450,489.40$ 600,000.00$ $ 1,877.04 $ 991.74 18.13 1 1 3 2 1

10 Jardines del Acueducto160.5 270

181,365.00$ 299,700.00$ 1,130.00$ 1,110.00$ 2.77 0 1 2 4 1

10 Edificio Santa María 79.26 309 115,000.00$ 472,000.00$ 1,527.51$ 1,450.92$ 90 0 1 2 4 1

14 Edificio Benevento 160 186 165,000.00$ 190,000.00$ $ 1,031.25 $ 1,021.51 16.88 1 1 2 2 1

14 Casa Rialto 156 180 195,000.00$ 219,000.00$ $ 1,250.00 $ 1,216.67 2.2 1 1 3 2 1

14 Edificio Dalí 200 200 230,000.00$ 230,000.00$ $ 1,150.00 $ 1,150.00 1.03 1 1 6 3 1

14 Edificio Plenum 14 116.32 250 350,000.00$ 475,000.00$ $ 3,008.94 $ 1,151.00 5.01 0 1 3 3 1

14Edificio Residenza 225 225

250,000.00$ 250,000.00$ $ 1,111.11 $ 1,111.11 0.70 1 1 3 2 1

14 Edificio Tadeus 290 926 334,370.00$ 1,000,000.00$ $ 1,153.00 $ 1,079.91 10.24 3 1 3 3 2

14 Villa Rishó 190 525 280,000.00$ 735,000.00$ $ 1,473.68 $ 1,400.00 13.57 1 1 4 4 1

DATOS GENERALES

DE PROYECTORANGOS DE ÁREAS POR

APARTAMENTO

RANGOS DE PRECIOS POR

APARTAMENTORANGO DE PRECIOS POR M2

COMPLEMENTOS DEL

PROYECTO

9

ANALISIS POT iii. Información catastral y definición de zonas según POT

iv. Plano de distribución de áreas según POT

10

v. Plano de curvas a nivel generales del terreno

vi. Plano topográfico según POT

11

b. Cálculos de actuación posible según POT

1.2

DIRECCIÓN 0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro

Número Catastral 150011002

Área Catastral 8,454.86 m2 1.43115 12,100.17 v2

Zonas y áreas según POT

G4/G5 969.25 m2 1,387.15 v2

G5 8.82 m2 12.62 v2

G1 6,569.20 m2 9,401.51 v2

G0 907.59 m2 1,298.89 v2

Cálculo de Edificabilidad

G5

BASE 6.00 978.07 5,868.43 m2

AMPLIADO 9.00 978.07 8,802.65 m2

Sótanos estimados 2.00 1,320.00 m2 2,640.00 m2

Planta típica estimada 850.00 m2

BASE 3.80 850.00 m2 3,228.43 m2

AMPLIADO 7.25 850.00 m2 6,162.65 m2

TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR

CON LA RESTRICCIÓN DEL BLOQUE SUPERIOR

SEGÚN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA

NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE

ALTURA TOTAL POR LO CUÁL SI SE CUMPLE

G1

BASE 1.20 6,569.20 7,883.04 m2

AMPLIADO 1.80 11,824.56 m2

LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS

12

1.3 Visibilidad

a. Registro fotográfico del entorno inmediato

b.

Registro fotográfico del terreno

13

1.4 Accesos

a. Plano general de accesos inmediatos

b. Descripción del tráfico en entorno inmediato

Según la empresa municipal de transporte y la empresa

SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de

5,000 vehículos y en total un promedio de 48,500 vehículos diarios.

I. Servicios generales

a. Cobertura de Agua Potable

14

b. Cobertura de Drenajes

c. Cobertura de Electricidad

15

d. Disposición de la basura

II. Seguridad

16

4. MERCADO: TENDENCIAS DEMOGRÁFICAS,

POBLACIÓN PEA, INGRESOS FAMILIARES, TENDENCIAS

DEL SECTOR.

TENDENCIAS DEMOGRAFICAS

14.7 min. Creciendo 2.8% anual; 52% mujeres. 3.2 min

Población PEA (económica activa) de un 36-40%

Crecimiento de 7-8% anual acelerado en ciudad

53% población tiene menos de 20 años. Cerca de 36% tiene 25 a

64 años

en promedio acorde censo viven 4 a 4.5 personas por hogar.

DE INGRESOS FAMILIARES SE DEDICA un 1/3 al pago vivienda; entre

ellos

C promedio Q4000-4500 mensual

C mas Q5000-6000 mensual

B Q9000-10000 mensual

TENDENCIAS BIENES RAICES Z15

Hoy en día LA mayoría construye vivienda horizontal con pequeño

jardín.

En combinación al hecho que gente de Carretera a El Salvador y

otras áreas suburbanas busca regresar a las zonas 13,14,15,16. Esta

ultima se aprecia con el desarrollo de mucho comercio,

restaurantes, colegios de prestigios y universidades.

17

5. ANALISIS DE DEMANDA

Perfil Psicográfico – Factores decisivos compra

Conducta NSE C+:

Por lo regular, Padre y Madre aportan al ingreso.

Los líderes de cada familia desean adquirir casa propia, ya que les

brinda el sentimiento y sensación de seguridad y estabilidad para su

familia.

Las personas que inician el proceso de búsqueda de vivienda propia,

son influenciados en un alto porcentaje solo por su pareja o hijos

mayores de doce años de edad.

La cercanía a su familia influye en proceso de compra.

Sus tiempos libres actividades religiosas.

2 vehículos por familia y 1 empleada servicio

Conducta NSE B:

El cónyuge (la esposa) es la influyente # 1 en la toma de decisión de

compra.

En la mayoría de los casos, padre y madre son profesionales, donde

los dos aportan.

Comparten con sus amigos y en familia sus tiempos libres

Buscan que sus familias se ubiquen en sectores exclusivos

Promedio 3 vehículos por familia y 2 empleados

El 70% se ejercita mas de 3 veces a la semana

Están altamente conectados a internet y correos electrónicos

18

6. CIUDAD DE GUATEMALA, ZONAS COMPITIENDO CON

ZONA 15

MERCADOS GEOGRÁFICOS Densidad poblacional

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB año 1993- 2011

Vemos como la zona 15 es una excelente opción para el desarrollo de un proyecto

inmobiliario. Es una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.

19

Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de población

Fuente: Arq. Ponce

Estratificación socioeconómica por sector censal


La zona 15 se presenta como una de las zonas con más altos índices de escolaridad y profesionales ,

debido a la gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector.

El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que también encontramos

A+ y C+.

20

Calidad de vivienda


Crímenes y tendencias

El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con más baja

intensidad de criminalidad entre los años 2006 y 2007 en comparación

con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.

Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia – Revista Plusvalía – Guatemala 2007

Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los

desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.

21

Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto

asaltos, robos, violencia intrafamiliar así como accidentes de tránsito.

Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor número de

hechos delictivos de la Ciudad.

Zonas violentas año 2011

Según el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011

antes de las elecciones presidenciales, la zona 15 no presentaba ninguna

muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron

las zonas 10, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.

Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), área de transparencia, monitoreo en medios de

comunicación.

22

MASTER PLAN 12 NIVELES 8 APARTAMENTOS 3 TIPOS DE APARTAMENTOS

APARTAMENTO ¨A¨ : 117.37 MTS2

APARTAMENTO ¨B¨ : 101.71 MTS2

APARTAMENTO ¨C¨ : 86.90 MTS2

MERCADO OBJETIVO C

EL PROYECTO CUENTA:

SEGURIDAD

VISTAS

GARITA

AREAS VERDEA

BUENA UBICACIÓN

SALÓN SOCIAL

GIMNASIO

POZO PROPIO

ACABADOS :

PISO CERAMINCO EN COCINA Y BAÑOS

LOSA SANITARIA, GRIFERÍA Y ACCESORIOS DE BAÑOS DE PRIMERA CALIDAD

PISO LAMINADO EN EL RESTO DEL APARATMENTO (DORMITORIOS, ÁREAS SOCIALES Y

COMEDOR)

VENTANERÍA DE PVC ALEMANA CON AISLAMIENTO TÉRMICO Y ACÚSTICO.

INCLUYE CLOSETS Y GABINETES DE COCINA

DIVISIONES INTERIORES DE TABLAYESO

TODOS LOS BAÑOS CON MUEBLES DE BAÑO Y ESPEJOS

EL MASTER BEDROOM CUENTA CON WC Y JETINA

PUERTAS Y ZÓCALOS DE MADERA.

23

CARACTERÍSTICAS:

1 TORRE DE 12 NIVELES

192 PARQUEOS PARA CONDOMINIOS (2 SÓTANOS)

16 PARQUEOS PARA VISITANTES

SISTEMA DE MÁXIMA SEGURIDAD (MURO PERIMETRAL, MALLA ELECTRIFICADA,

CIRCUITO CERRADO DE SEGURIDAD, GARITA DE SEGURIDAD, ENTRADA PEATONAL),

2 ELEVADORES CON CAPACIDAD DE 12 PERSONAS CADA UNO.

PLANTA ELÉCTRICA DE EMERGENCIA.

PLANTA DE TRATAMIENTO.

CABLEADO DE INTERNET, TV, CABLE Y TELÉFONO EN CADA APARTAMENTO.

CAMINAMIENTOS INTERIORES

PLANTA ARQUITECTÓNICA DEL EDIFICIO

24

APARTAMENTO TIPO A

$ 116,900.00

25

APARTAMENTO TIPO B

$128,900.00

26

APARTAMENTO TIPO C

$141,000

27

8. PLAN DE MARKETING Y PUBLICIDAD

Antecedentes: El crecimiento vertical experimenta un interesante ciclo. En material de comunicación sin embargo existe paridad en las propuestas gráficas, es decir carencia de relevancia en los llamados y linealidad en los recursos de diagramación Esta situación puede ser aprovechada por VILLA CONSESA para destacarse de la competencia. La marca tiene una serie de connotaciones muy atractivas que se pueden explotar comunicacionalmente. La siguiente es una de las propuestas que ofrece el camino para hacerlo. Reto:

Establecer una propuesta integral de comunicación sobre el enfoque de diferenciación.

Tipo de campaña:

Lanzamiento. Objetivos:

Posicionamiento – Ventas. Grupo Objetivo:

Jóvenes empresarios y padres de familia con el NSE C+.

Tienen la intención de compra y capacidad de pago.

Están en busca de espacio para establecer su hábitat familiar.

28

Concepto Creativo:

VILLA CONDESA es el hábitat diseñado para los que piensan en seguridad, accesibilidad, calidad de vida, el nuevo destino para las familias jóvenes y con sueños de futuro. Un mercado caliente donde los inversionistas pueden hacer lo que se les ocurra si tienen la visión y los recursos para emprender.

VILLA CONDESA también está ubicado en una parte de la ciudad que captura la magia y el misticismo de una urbe moderna, es sobre estos dos antecedentes que la campaña establece su propuesta de venta.

Posicionamiento:

VILLA CONDESA: “…SU SUEÑO A SIDO CONDEDIDO…” Anuncio Campaña Revelación:

Vallas publicitarias

Gigantografías.

Facebook

Correo masivo

Correo directo

Anuncios en revistas inmobiliarias

Equipo de ventas propio de la desarrolladora

Corredores de bienes raíces

Página web

Apartamento modelo

Enganche fraccionado hasta 19 meses

Entre otros.

29

PIEZAS GRÁFICAS

ANUNCIOS DE PRENSA O REVISTA

Anuncio Campaña Revelación

30

VALLA

31

GIGANTOGRAFÍA DOBLE

32

9. VIABILIDAD ECONÓMICA

37

10. VIABILIDAD FINANCIERA

42

11. ESTADO DE RESULTADOS

Estudio de factibilidad inmobiliario (market game).

Real Estate

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