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LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
JUAN NEPOMUCENO AMBRONA MEDINA
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA
CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA
MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO
PRIVADO EN LIMA, PERÚ
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ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN Y MOTIVACIÓN DEL PROYECTO ....................................................... 4
1.1. Antecedentes .............................................................................................................. 5
1.2. Descripción de la situación actual ............................................................................... 9
1.2.1. Situación geográfica ............................................................................................. 9
1.2.2. Población ............................................................................................................11
1.2.3. Economía ............................................................................................................13
1.2.4. Clima ...................................................................................................................14
1.2.5. Puertos existentes ...............................................................................................16
2. PLANTEAMIENTO DE ALTERNATIVAS ..........................................................................25
2.1. Instalaciones náuticas ................................................................................................27
2.2. Alternativa A ..............................................................................................................28
2.2.1. Ventajas ..............................................................................................................31
2.2.2. Inconvenientes ....................................................................................................31
2.3. Alternativa B ..............................................................................................................31
2.3.1. Ventajas ..............................................................................................................33
2.3.2. Inconvenientes ....................................................................................................33
2.4. Análisis Multicriterio ...................................................................................................34
2.4.1. Indicadores ..........................................................................................................34
2.4.2. Valoración ...........................................................................................................35
2.5. Discusión de resultados .............................................................................................36
2.6. Planos ........................................................................................................................37
2.6.1. Plano de situación ...............................................................................................37
2.6.2. Planta Alternativa A .............................................................................................37
2.6.3. Planta Alternativa B .............................................................................................37
2.6.4. Secciones tipo diques ..........................................................................................41
2.6.5. Planta situación futura .........................................................................................43
2.7. Presupuesto ...............................................................................................................44
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3. LA COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA ......................................................................45
3.1. Introducción. Definición CPP......................................................................................45
3.2. Marco Normativo en Perú ..........................................................................................46
3.3. Project Finance ..........................................................................................................46
3.4. Financiación ...............................................................................................................47
4. ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO ...........................................................................50
4.1. Modelo de negocio .....................................................................................................50
4.1.1. Escenario Base ...................................................................................................50
4.2. Configuración del puerto ............................................................................................50
4.2.1. Resumen .............................................................................................................50
4.2.2. Configuración del puerto......................................................................................51
4.2.3. Datos de partida ..................................................................................................53
4.2.4. Plan Comercial ....................................................................................................55
4.2.5. Tarifas .................................................................................................................58
4.3. Estimación de los Flujos de Caja Libre del proyecto (FCLp) .......................................61
4.3.1. Ingresos ..............................................................................................................61
4.3.2. Gastos .................................................................................................................63
4.3.3. Resultado de explotación (EBITDA) ....................................................................65
4.3.4. Amortizaciones ....................................................................................................65
4.3.5. Intereses (gastos financieros) ..............................................................................65
4.3.6. Beneficio antes de impuestos (BAI) .....................................................................65
4.3.7. Impuesto de sociedades ......................................................................................66
4.3.8. Beneficio después de impuestos .........................................................................66
4.3.9. Flujo de caja libre del proyecto ............................................................................66
4.4. Estimación de los Flujos de Caja del Accionista (FCLa) .............................................67
4.5. Valoración de inversiones ..........................................................................................68
4.5.1. Riesgos asociados al proyecto de inversión ........................................................68
4.5.2. Tasa de descuento ..............................................................................................68
4.5.3. Valor Actual Neto (VAN) ......................................................................................70
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4.5.4. Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) ......................................................................70
4.6. Estudio del Escenario Base .......................................................................................71
4.7. Análisis de sensibilidad ..............................................................................................93
5. RESUMEN Y CONCLUSIONES .......................................................................................96
6. AGRADECIMIENTOS ......................................................................................................98
ANEXO I. Decreto Legislativo Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión Privada
mediante Asociaciones Público Privadas y proyectos en activos .........................................99
ANEXO II. Bases de tarifas PORT FORVM BARCELONA ................................................. 112
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1. INTRODUCCIÓN Y MOTIVACIÓN DEL PROYECTO
Con la finalidad de dirigir, liderar e implementar la gestión náutico-deportiva peruana, la
Marina de Guerra del Perú (organismo encargado de controlar la totalidad de la costa del
país) ha desarrollado la idea de construir un puerto deportivo asociado a sus instalaciones
en la Base Naval del Callao, ubicadas en el municipio de Puerto Nuevo, El Callao, Perú.
Fig. 1. Plano geográfico de Lima
Con el desarrollo de estas nuevas infraestructuras deportivas se buscará disponer de un
lugar para fomentar e impulsar la actividad náutica en las especialidades de vela, remo,
submarinismo, buceo, scuba y natación.
Fig. 2. Situación Base Naval del Callao
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La futura infraestructura se dotará de los espacios suficientes para las actividades indicadas
anteriormente y para asumir la responsabilidad de organizar y dirigir campeonatos
nacionales e internacionales de gran magnitud, construyendo facilidades portuarias para
embarcaciones tanto a flote como en tierra.
Desde estas instalaciones se busca dar un fuerte impulso a los deportes náuticos,
capacitando y entrenando a deportistas de todos los niveles a fin de lograr el reconocimiento
nacional e internacional que a día de hoy debería tener Perú en este tipo de actividades
deportivas.
1.1. Antecedentes
Tras las recientes obras de ampliación del Marina Yacht Club Callao (2014) se ofertan
actualmente gran cantidad de actividades náuticas que han despertado el interés de la
población por dicho mundo.
La venta de embarcaciones de recreo se ha incrementado notablemente desde 2014. Según
la consulta del censo de 2015 de presupuestos familiares se ha observado que el número de
embarcaciones de recreo alcanza un total de 814 unidades.
Existe un gran inconveniente al fuerte aumento de la demanda de embarcaciones de recreo
y es que las instalaciones náuticas actuales deportivas en la ciudad de Lima son muy
escasas.
Existe un pequeño embarcadero de aproximadamente 50 amarres en las
inmediaciones del muelle sur de la APM Terminals Callao del puerto comercial de
Lima. Este embarcadero tiene unas condiciones un tanto precarias ya que no está
adecuadamente acondicionado para el amarre seguro de embarcaciones deportivas.
Por todo ello, dicho embarcadero no podría llegar a considerarse como deportivo.
El actual puerto deportivo (Marina Yacht Club), adecuadamente acondicionado, se
encuentra al sur de la península del Callao, entre las playas de Los Yuyos y Las
Sombrillas, de aproximadamente 150 amarres de capacidad.
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Fig. 3. Situación del actual embarcadero deportivo
Por tanto la situación actual comprende una oferta de unos 200 amarres (no todos ellos
adecuados) frente a un demanda estimada de 814 embarcaciones deportivas.
Debido a la reducida y al creciente interés poblacional por las embarcaciones deportivas, los
limeños se han adaptado a esta circunstancia de una manera poco segura y sobretodo
incómoda.
Existe un reparto muy desigual de la riqueza en la ciudad de Lima, con dos extremos muy
marcados: una gran parte de la población cuenta con un nivel de ingresos muy reducido,
apenas suficiente para hacer frente a sus gastos. Por otro lado existe un cierto porcentaje de
personas con elevada solvencia económica cuyas necesidades se alejan notablemente de
las del resto de población.
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Debido a este elevado porcentaje de riqueza de determinados grupos sociales, la flota de
yates se ha incrementado exponencialmente en los últimos diez años, con una previsión de
crecimiento del orden del 1,57% para los próximos años.
La demanda ha crecido pero la oferta no ha sabido adaptarse a esta necesidad real de las
personas con elevado poder adquisitivo. Por ello, se puede observar, incluso visualmente
con ayuda de fotos aéreas, la inmensa cantidad de yates y embarcaciones deportivas
fondeadas en las inmediaciones de la costa en condiciones más que precarias.
Estos fondeos consisten en el amarre de la embarcación directamente sobre el fondo marino
o, en algunos casos, mediante el anclaje a determinados bloques de hormigón construidos
por los lugareños.
Fig. 4. Fondeo precario de embarcaciones deportivas
Resulta más que obvio que estas condiciones no son las adecuadas para mantener la
integridad y sobretodo la seguridad de embarcaciones de precios elevados. Un mero
temporal podría arrastrar la embarcación y perderse a la deriva. El robo y vandalismo
también será elevado en estas circunstancias. A parte de ello hay que incluir el dificultoso
transporte hasta la embarcación deportiva mediante pequeñas embarcaciones desde la
costa.
Como ya se comentó con anterioridad, tras la consulta del censo de 2015 de embarcaciones
deportivas registradas en Lima, se observa un total de 814 embarcaciones.
Consultando la oferta de cada puerto deportivo existente se llega a que 200 de estas
embarcaciones se encuentran amarradas en ellos.
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Por lo tanto, más de 600 de ellas se encuentran fondeadas en condiciones precarias en las
cercanías de las playas limeñas.
La primera y más extensa de las zonas de fondeo se encuentra en la inmediaciones de la
Poza de Castelli, en la Playa Cantolao, con aproximadamente 400 embarcaciones
fondeadas.
Fig. 5. Embarcaciones fondeadas en la Playa Cantolao
La segunda zona se encuentra al norte del río Rímac, en el municipio de La Taboada, con
aproximadamente 100 embarcaciones fondeadas.
Fig. 6. Embarcaciones fondeadas en las playas del municipio de La Taboada
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Finalmente, se observa una tercera zona ubicada al norte de la costa limeña con
aproximadamente 100 embarcaciones.
Fig. 7. Embarcaciones fondeadas en la Playa Cantolao
Como se ha observado, existen aproximadamente unas 600 embarcaciones fondeadas en
las inmediaciones de la costa frente a la oferta de amarres ya cubiertos.
Por todo ello, la necesidad de un nuevo puerto deportivo de, como mínimo 600
amarres, es más que clara y necesaria y justifica plenamente el estudio desarrollado.
1.2. Descripción de la situación actual
1.2.1. Situación geográfica
La ciudad de Lima es la capital de la República del Perú, en Sudamérica. Se encuentra
situada en la costa central del país, limitada al oeste por el océano Pacífico y al este por la
cordillera de Los Andes, conformando una extensa y populosa área urbana conocida como
Lima Metropolitana.
Al norte la ciudad se extiende hasta el río Rímac y al sur hasta el río Lurín, existiendo, más
allá de estas fronteras, zonas totalmente desérticas similares al desierto del Sahara.
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Al oeste de la cordillera de los Andes destacan las zonas desérticas con escasas zonas con
vegetación a orillas de los cauces de los ríos mientras que al este de Los Andes la situación
es totalmente contraria encontrando el inicio de la Selva del Amazonas.
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Fig. 10. Situación geográfica
1.2.2. Población
Según el censo de 2015 del INEI (Instituto Nacional de Estadísticas e Informática), Lima
cuenta con una población de 8.890.792 habitantes, mientras que incluyendo a la Provincia
Constitucional del Callao (1.013.935 habitantes), es de casi 10 millones de habitantes que,
frente a los 31.151.643 habitantes del país, representa un tercio del total de población
peruana, cifras que la convierten en la ciudad más poblada del país.
A nivel nacional, la densidad poblacional es de 24,2 hab/km², siendo mayor en los
departamentos ubicados en la costa: Provincia Constitucional del Callao (6.949,0 hab/km²),
seguido del departamento de Lima (282,4 hab/km²), Lambayeque, (87,1 hab/km²), La
Libertad, (72,9 hab/km²), Piura (51,7 hab/km²), y Tumbes (50,9 hab/km²).
La Selva es la región más extensa del país, ocupa el 60,3% del territorio peruano y alberga
al 14,0% de la población total, está conformada por dos zonas definidas: la Selva Alta o Ceja
de Montaña, y el llano amazónico o Selva Baja. La Costa es la región más densamente
poblada, tiene 11,7% del territorio y contiene al 56,3% de la población. La Sierra cubre el
27,9% del territorio nacional incluyendo al 29,7% de la población.
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Tabla 1. Superficie del territorio Nacional y población según región natural (2015)
La actual división política administrativa del país, comprende 24 departamentos, 196
provincias (incluye la Provincia Constitucional del Callao) y 1.854 distritos. Entre el último
censo ejecutado en el año 2007 y el 11 de julio 2015, se ha creado una provincia, Putumayo
en el departamento de Loreto y 20 distritos en los departamentos de Apurímac (1),
Ayacucho (6), Cusco (2), Huancavelica (3), Huánuco (1), Loreto (2), Pasco (1), Piura (1),
Ucayali (2) y en la Provincia Constitucional del Callao (1).
Atendiendo ahora al nivel de riqueza del país se han consultado los datos de INEI y
―Arellano Marketing‖ con fecha de 2012 a fin de estimar el nivel de riqueza de Perú.
Del gráfico adjunto anexo a continuación se observan los siguientes porcentajes de clases
sociales:
Clase baja: 20% de la población.
Clase media: 57% de la población.
Clase alta: 23% de la población.
En 2013, el Instituto Nacional de Estadística e Informática reveló que la pobreza en el país
se encontraba en el 25,8% hasta 2012.
Se pueden analizar las clases sociales clasificadas de la A a la E en función de los ingresos
de 2005 en comparación con los de 2012.
Como ya se comentó anteriormente se aprecia un claro desigual reparto de la riqueza con
un elevado porcentaje de pobreza del país pero, en comparación con el total, el 80% se
corresponde con clases sociales de medio y alto poder adquisitivo, potenciándose
estas diferencias aún más en la ciudad de Lima.
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Fig. 11. Distribución de la clase media en Perú
1.2.3. Economía
La capital peruana es el principal centro industrial y financiero del país. Es uno de los
centros financieros más importantes de Latinoamérica. Los principales rubros económicos
que presentan una alta actividad son la industria manufacturera, el comercio, los
servicios y el turismo. Lima es responsable de más de dos tercios de la producción
industrial del Perú y la mayoría de su sector terciario.
Los sectores industriales más relevantes son los textiles, los alimentos, los derivados de
productos químicos, el pescado, el cuero y el aceite, los cuales son procesados y fabricados
en la misma ciudad.
Lima tiene la mayor industria de exportación en América del Sur y es un centro regional
para la industria de carga operativa. La industrialización comenzó a tomar fuerza entre
los años 1930 y 1950, a través de las políticas de sustitución de importaciones, en 1950 la
fabricación de productos representó el 14% del PIB.
La actividad minera es una de las principales ramas de la economía y la fuente más
importante de ingresos del país (60,4% de las exportaciones en 2009). El oro y el cobre son
los primeros productos de exportación, al que siguen el zinc, plomo, molibdeno y plata. El
sector ha experimentado un gran desarrollo por las nuevas inversiones realizadas.
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El Perú es uno de los países líderes en la producción minera del mundo, siendo el primer
productor mundial de plata, el segundo de cobre y zinc, el tercero de estaño, el cuarto de
plomo, y el sexto de oro, con una cuota del 7,7% de la producción mundial en los últimos
años.
Lima concentra la mayor parte de la actividad económica:
57% de la industria
62% del comercio
46% de la población activa
53% del PIB
La tasa de desempleo en el área metropolitana es de 7,2%.
La capital peruana es también la sede central de los mayores bancos del país como por
ejemplo:
Banco de Crédito del Perú
Interbank
Banco de la Nación, BBVA Continental
Banco Interamericano de Finanzas
Banco Financiero
Banco de Comercio
Scotiabank
Asimismo es sede de las mayores compañías aseguradoras, tales como Rímac
Seguros, Mapfre Perú, Interseguro, Pacífico y La Positiva.
1.2.4. Clima
El clima de la ciudad resulta especialmente particular dada su situación. Combina una
práctica ausencia de precipitaciones, con un altísimo nivel de humedad atmosférica y
persistente cobertura nubosa constante durante todo el año a excepción de los meses de
verano.
Resulta sorprendente por sus extrañas características a pesar de estar ubicada en una zona
tropical a 12 grados latitud sur y casi al nivel del mar. La costa central peruana muestra una
serie de microclimas atípicos debido a la influyente y fría corriente de Humboldt que se
deriva de la Antártida, la cercanía de la cordillera y la ubicación tropical, dándole a Lima uno
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de estos microclimas típicos caracterizados por un clima subtropical, desértico y húmedo a
la vez.
Se puede decir que tiene un clima tibio sin excesivo calor tropical ni fríos extremos, a
excepción de muy pocos inviernos. La temperatura promedio anual es de 18,5 a 19 °C, con
un máximo estival anual de unos 29 °C. Los veranos, de diciembre a abril, tienen
temperaturas que oscilan entre los 29 y 21 °C.
Únicamente cuando ocurre el Fenómeno del Niño, la temperatura en la estación de verano
puede superar los 31 °C. Los inviernos van de junio a mediados de septiembre con
temperaturas que oscilan entre los 19 y 12 °C, siendo 8,8 °C la temperatura más baja
comprobada históricamente. Los meses de primavera y otoño (abril, mayo y junio/
septiembre, octubre, noviembre) tienen temperaturas templadas que oscilan entre los 23 y
17 °C.
Estación Meses Temperatura
Media (°C)
Temp. Extremas
(°C)
VERANO Diciembre-Abril 21-29 31
INVIERNO Junio-
Septiembre 12-19 8,8
PRIMAVERA OTOÑO
Abril-Junio Septiembre-Diciembre
17-23 15-25
Tabla 2. Distribución de temperaturas medias y extremas en Lima
Por otro lado, la humedad relativa es sumamente alta (hasta el 100%), produciendo neblina
persistente de junio a diciembre hasta la entrada del verano cuando las nubes son menores.
Las precipitaciones anuales son prácticamente nulas, con un promedio anual de 7 mm
registrado en el Aeropuerto Internacional Jorge Chávez, considerándose como la menor
cantidad registrada en un área metropolitana en el mundo. Las precipitaciones en Lima se
consideran como un fenómeno extraño por la mayor parte de la población únicamente
durante temporales marinos se pueden llegar a registrar precipitaciones en Lima teniendo
lugar especialmente en los distritos cercanos a los cerros de La Molina y Lurigancho-
Chosica.
La corriente fría de Humboldt que recorre la costa enfría sensiblemente la temperatura del
agua. Esta es mucho más fría que lo que correspondería a la latitud tropical en la que se
sitúa la ciudad. Así, las condiciones de frío a nivel del mar con una atmósfera superior más
caliente por la acción solar generan una inversión térmica que impide el fenómeno de
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convección, por el cual el aire más cálido y menos denso asciende. Esto, unido a la
cordillera andina circundante, hace que se presente una casi permanente capa de espesa
nubosidad extremadamente baja (a menos de 500 m del suelo) que impide el paso de la
radiación solar directa. A su vez, el bloqueo por una capa de aire caliente superior evita la
formación de nubes de desarrollo vertical cumulonimbos, lo que explica la ausencia de
precipitaciones.
Mes Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre ANUAL
Temp. Máx. abs. (°C)
31 31 32 31 30 28 30 26 26 26 27 31 32
Temp. Máx. med.(°C)
26 26 26 24 22 20 19 18 19 20 22 24 22
Temp. Mín. abs. (°C)
16 17 16 13 12 11 10 10 10 10 8 10 8
Temp. Mín. med. (°C)
20 20 20 18 17 16 15 15 15 16 17 18 17
Días de Lluvia (> 1mm)
4 2 3 2 5 11 12 15 13 7 5 3 82
Humedad Relativa (%)
85 80 80 85 85 85 85 85 85 85 85 85 84,2
Horas de sol 179,1 169 139,2 184 116,4 50,6 28,6 32,3 37,3 65,3 89 139,2 1284
Tabla 3. Parámetros climáticos promedio de Lima
1.2.5. Puertos existentes
1.2.5.1. Puertos comerciales
El puerto del Callao es el principal puerto marítimo del país, perteneciente a la Autoridad
Portuaria Nacional de Perú, de titularidad y uso público.
Fue fundado en 1537, dos años después de la fundación de la ciudad y, rápidamente, se
convirtió en uno de los más importantes puertos para el comercio en el océano Pacífico.
Es uno de los principales puertos comerciales de Sudamérica siendo utilizado como punto
de entrada y salida del 75% de las importaciones y el 25% de las exportaciones del
país. Los principales productos de exportación son el petróleo, el acero, la plata, el cinc,
el algodón, el azúcar y el café.
Concentra aproximadamente el 90% del transporte marítimo del país, tanto mercante como
militar, ya que en su territorio se extiende el terminal marítimo (APM Terminals Callao) y la
Base Naval de la Marina de Guerra del Perú.
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El transporte civil marítimo no ofrece servicios regulares, aun así, varios cruceros anclan en
el puerto periódicamente.
En la ciudad de Lima también existe un pequeño puerto en el distrito de Lurín (al sur de
la ciudad), cuyo tránsito se centra en el transporte de petróleo desde la refinería de
Conchán.
Fig. 12. Vista aérea del puerto petrolero del distrito de Lurín
Las principales características de gestión y explotación del Puerto del Callao son las que se
recogen en la tabla adjunta a continuación:
Tipo Marítimo
Actividades Multipropósito
Contenedores
Carga general
Mineral
Cruceros
Operadores
DP World Callao APM Terminals Transportadora Callao Ámbito Internacional
Tabla 4. Características de explotación y gestión del Puerto del Callao
UBICACIÓN
Localizado en la costa central del Perú, en la Provincia Constitucional del Callao, Región
Callao siendo el principal terminal portuario del Perú.
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Fig. 13. Vista aérea del Terminal Portuario del Callao
INFRAESTRUCTURA BÁSICA
Actualmente cuenta con ocho grúas pórtico, seis en el muelle sur concesionado a DP World
y dos en el muelle norte administrado por ENAPU S.A., pero continúa con la limitación de la
profundidad máxima en los amarraderos donde estas dos últimas se encuentran instaladas.
Tabla 5. Datos del Terminal Portuario del Callao
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CARGA PRINCIPAL
Moviliza carga general, contenedores, graneles sólidos, carga rodante (Ro-Ro) y carga
fraccionada. En 2014 se movilizaron 1.089.838 TEU’s de los cuales 125.615 son de
transbordo, cantidad que representan el 12% del total movilizado.
Graneles líquidos: el petróleo sigue siendo el principal granel líquido a nivel
mundial. En 2014 se transportaron alrededor de 2.300 millones de toneladas de
crudo. Sus derivados tienen el mismo peso que el gas natural, seguidos en
importancia por los productos químicos y finalmente otros graneles líquidos.
Graneles sólidos: el tráfico de los principales graneles sólidos (mineral de hierro,
carbón, cereales, bauxita/alúmina y fosfato) se estimaba en 2.000 millones de
toneladas en el año 2014.
Mercancía general: la mayor parte de las mercancías transportadas en contenedor
corresponden a bienes manufacturados o graneles de alto valor como carga sensible
a la temperatura o a la duración de transporte.
Contenedores: en general se consideran dos tipos, por un lado los de importación-
exportación, y los de trasbordo por otro. En cada uno de ellos además pueden
distinguirse los contenedores llenos de los vacíos. En 2014 se movilizaron 1.089.838
TEU’s.
DIFICULTADES
Necesidad de áreas de almacenamiento portuario en el Terminal Norte Multipropósito
operado por ENAPU, lo que genera que se realicen operaciones directas (nave – terminales
de almacenamiento extraportuarios ubicados en las zonas adyacentes), que representaron
el 90,3% del total de toneladas movilizadas por el terminal portuario del Callao en el 2014.
Con relación al acceso terrestre, las vías de acceso al terminal son las mismas de la ciudad,
conllevando a que el flujo de vehículos de tránsito pesado utilice las mismas vías que los
vehículos particulares y de transporte público, generándose así fuertes congestiones
vehiculares.
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En el siguiente cuadro se valoriza cualitativamente los atributos del Terminal Portuario del
Callao, actualizado a octubre 2014.
Valoración cualitativa de atributos Terminal Portuario del Callao
Situación geográfica
Proximidad a rutas marítimas Regular
Proximidad o buena accesibilidad a los centros de producción y consumo
Regular
Condiciones físicas e infraestructuras
Calado Regular
Superficies terrestres Bueno
Ausencia de limitaciones infraestructurales Regular
Conexiones con el área de influencia Bueno
Condiciones de explotación
Frecuencia de líneas regulares Bueno
Calidad y disponibilidad de servicios Regular
Ausencia de barreras administrativas Regular
Estabilidad socio-laboral Regular
Costo de escala competitiva Deficiente
Tabla 5. Valoración cualitativa de atributos del Terminal Portuario del Callao
POSIBLES MEJORAS
La principal mejora de la TP Callao, es la construcción del Nuevo Terminal de Contenedores
en el lado sur (muelle sur), concesionado a la empresa DP World Callao. Otra posible
mejora importante, la cual tiene la finalidad de facilitar las operaciones portuarias, es la
ampliación de la boca de entrada y el canal de acceso al terminal portuario, así como la
profundización del canal de acceso y poza de maniobras a 16 metros.
1.2.5.2. Puertos náutico-deportivos
Según lo comentado anteriormente, la ciudad de Lima cuenta con una bajísima oferta en
cuanto a amarre de embarcaciones deportivas se refiere. Existen dos infraestructuras para
el amarre de embarcaciones deportivas que se describen a continuación:
A 0,3 millas al norte de la bocana del puerto de la Escuela Naval Militar de Lima se
encuentran las instalaciones del Yacht Club Peruano, consistentes en un pequeño muelle
de desembarque de 80 metros de longitud y un área acuática asignada al club para el
fondeo de embarcaciones deportivas. A día de hoy, esta área es utilizada para el fondeo de
aproximadamente 400 embarcaciones, cuya vigilancia y mantenimiento es gestionada por el
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propio club. Para acceder a ellas se dispone de un servicio de bote que transporta a los
socios hacia o desde sus barcos al muelle de desembarco. Esta oferta no puede
considerarse como idónea ya que no cuenta con diques y contradiques que abriguen las
aguas en las que amarrar las embarcaciones y, por tanto, las condiciones de amarre son
más que precarias ya que el anclaje no es del todo seguro.
Fig. 12. Muelle del Yacht Club Peruano
Siguiendo la misma costa hacia el norte, a poco más de una milla de distancia se encuentra
la Marina Yacht Club Callao (2003). Ocupa un área total de 20.000 m2, con una dársena de
11.000 m2 y el resto distribuido en superficies terrestres para área social, restaurante y zona
de mantenimiento de embarcaciones. En su interior fondean apenas 50 pequeños yates.
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Fig. 13. Embarcadero deportivo del Marina Yacht Club
Finalmente, las instalaciones destinadas a la navegación de recreo existentes en la ciudad
de Lima se completan con el Lima Marina Club, la única marina moderna que existe en
estas costas, situada en el municipio de Chorrillos, entre las playas de Los Yuyos y Las
Sombrillas, a 10 millas náuticas de La Punta.
De reciente construcción y entrada en servicio (2009), tiene una superficie de 42.000 m2
(incluida área social y aparcamientos) y es la única existente en todo el país con facilidades
portuarias completas.
Con una capacidad de 150 amarres, está saturado desde el inicio de su explotación y es
muy apreciada por todos los aficionados limeños debido a su modernidad y calidad de
servicios.
Además, en el año 2014 tuvieron lugar una serie de obras de remodelación a fin de ofertar
un mayor número de amarres debido a la creciente demanda.
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El Lima Marina Club cuenta con instalaciones al aire libre como terrazas, malecones y
piscina de verano y a su vez también oferta numerosos servicios gastronómicos como
bares, terrazas lounge y tres restaurantes.
Fig. 14. Embarcadero deportivo del Lima Marina Club
Además cuenta con facilidades y servicios que permiten una práctica frecuente y segura de
los diferentes deportes náuticos que se pueden practicar en el mar y playas vecinas así
como escuelas para los nuevos practicantes de los mismos. Algunos de ellos son:
Motonáutica.
Vela – Optimist, Laser, HobbieCat, Sunfish, Windsurf, J24.
Pesca.
Canotaje: Kayak, Outrigger.
SUP – Stand Up Paddle.
Surfing.
Natación de aguas abiertas.
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En resumen, se observa que la oferta náutico-deportiva de Lima es más que escasa,
prácticamente proporcionada en su totalidad por el Lima Marina Club, con un número de
amarres claramente inferior al número de yates y embarcaciones deportivas registradas en
la ciudad. El resumen de la oferta se adjunta en la tabla siguiente:
Embarcadero náutico-deportivo
Oferta
Yacht Club Peruano 400 barcos fondeados
Marina Yacht Club 50 amarres
Lima Marina Club 150 amarres
OFERTA TOTAL (adecuada) 200 amarres
DEMANDA TOTAL ESTIMADA DEMANDA INSATISFECHA
814 embarcaciones
614 embarcaciones
Tabla 6. Resumen de la oferta náutico-deportiva
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2. PLANTEAMIENTO DE ALTERNATIVAS
Uniendo el déficit de instalaciones portuarias para la náutica deportiva con la voluntad de la
Marina de Guerra del Perú de liderar el desarrollo de estos deportes, surge la posibilidad de
construir en el área acuática de la Base Naval del Callao, una nueva marina que cumpla con
las necesidades militares con las deportivas y con la demanda creciente de aficionados a la
náutica en la ciudad de Lima y en el Perú.
Surge además una nueva necesidad en esta área como consecuencia de la adjudicación a
Perú de la organización de los Juegos Panamericanos que se celebrarán en el año 2019. En
los más de 2.200 km de litoral peruano no existe ningún área geográfica como la costa de
La Punta y el Callao, que gracias a la protección de la isla de San Lorenzo, tiene las mejores
características para celebrar en sus aguas competiciones náuticas. Además, las
necesidades de los deportistas de un lugar de entrenamiento y alojamiento hacen idónea
esta zona urbana.
También hay que considerar que a lo largo del presente año, se pondrá en servicio el nuevo
barco escuela a vela de la Marina de Guerra peruana, el buque UNIÓN, de 113,75 metros
de eslora, 6 metros de calado y cuatro palos que necesitará de un puerto base.
Fig. 15. Buque escuela UNIÓN
Se plantea entonces, habilitar un lugar especial en esta nueva marina en el que amarre el
barco durante sus periodos de parada y donde pueda ser visitado o al menos observado por
la ciudadanía.
Basado en estas necesidades y en la pujanza económica del país, que requiere cada vez
más de instalaciones deportivas y de ocio modernas y de calidad, surge esta iniciativa de
diseñar, financiar, construir y operar una marina deportiva para uso privado, que cubra
también las necesidades que demanda la Marina de Guerra.
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Para complementar el área náutica, se diseñarán también unas zonas de esparcimiento y
recreo con una zona comercial y otra gastronómica que aprovechen el singular
emplazamiento para el disfrute de los vecinos de La Punta, los ciudadanos de Lima y el
turismo en general.
Tras la consulta de la carta náutica de la zona se observa que la ubicación óptima para
ambas alternativas es al sur de la desembocadura del río Rímac, al norte del municipio del
Callao. Concretamente se plantea proyectar ambas alternativas en la costa entre la
desembocadura del río Rímac y el actual puerto comercial, con la bocana orientada hacia el
norte.
Fig. 16. Posible ubicación de alternativas
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2.1. Instalaciones náuticas
En un primer de nivel de diseño, se plantea construir un área que entre la dársena acuática
y las superficies en tierra ocupe más de 230.000 m2. Esta superficie se dividirá en dos
zonas, una de uso exclusivo militar que ocupará un 35-40% de la superficie total y otra
privada para marina deportiva. Ambas compartirán la bocana y algún otro servicio común.
Las instalaciones que se plantean a este nivel de diseño serán:
Amarradero para buque escuela UNIÓN, con una longitud de 120 metros y calado
superior a 6 metros.
Amarradero para embarcaciones navales contiguo al muelle del buque, de al menos
50 metros de longitud.
Pantanales para al menos 50 embarcaciones de la Marina de Guerra.
Dos embarcaderos para lanchas y embarcaciones de la Marina de Guerra.
Dos grúas para embarcaciones de 1 tonelada.
Dos rampas para botes de remo y vela, con plataforma flotante de embarque.
Pantanales para más de 450 embarcaciones privadas de distintas esloras, con todos
los servicios.
Travellift, con capacidad de hasta 100 toneladas de operación.
Área adyacente al travellift para trabajo de mantenimiento de hasta 20
embarcaciones medianas y grandes.
Área para amarre de embarcaciones náuticas pequeñas.
Casa de botes de remo y pañoles (almacenes).
Área de estiba de falúas.
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Surtidor de combustible.
Mareógrafo.
Torre de control.
Planta de tratamiento de aguas oleosas.
Área social para club náutico.
Área comercial y de restauración.
Área de aparcamiento para no menos de 450 vehículos.
2.2. Alternativa A
La distribución planteada considera la realización de una nueva dársena deportiva al abrigo
de la ejecución de un nuevo dique de abrigo y contradique.
La propuesta incluye la ejecución del nuevo dique de abrigo y contradique y la instalación de
9 pantanales flotantes para embarcaciones de esloras comprendidas entre 8 y 15 metros.
Los buques de esloras mayores de 15 metros se situarán en amarres flotantes adosados a
un espigón resultante de formar el nuevo dique de abrigo.
La situación del dique de abrigo, desplazada hacia el oeste para dar solución a una zona de
aparcamientos, proporciona una amplia dársena deportiva con capacidad para más de 700
amarres, con la distribución adjunta a continuación:
Atraques hasta 8,0 metros
292 ud
Entre 8-10 metros
280 ud
Entre 10-12 metros
100 ud
Entre 12-15 metros
57 ud
Entre 15-20 metros
38 ud
TOTAL AMARRES 767 ud
Tabla 7. Reparto y número de amarres en la Alternativa A
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Se dispone de un área técnica en el extremo noroeste de la dársena deportiva donde se
albergarán los servicios correspondientes:
Zona para varadero y puesta a flote de embarcaciones.
Travellift para barcos de 100 toneladas.
Grúa para pequeñas embarcaciones
Zona de almacenaje de embarcaciones.
Zona de reparación de buques.
Combustible (en la bocana).
En la zona náutico-deportiva se proyectan superficies terrestres para el Club Náutico y
servicios náuticos en la zona costera.
La zona de la Escuela Naval se define con las siguientes actuaciones:
Dique en talud con construcción de muelle para buques escuela de 170 metros de
longitud.
Dragado (trimestral) de canal de acceso y área de reviro para buque escuela.
Adelantamiento de muelle sur de 190 metros de longitud con calado de mínimo 6
metros.
Nueva explanada al sureste de la dársena.
Instalación de 196 metros de pantalanes flotantes para amarre de 38 embarcaciones
de 20 metros de eslora.
Muelle para remolcadores.
Rampa de puesta a flote de embarcaciones.
Grúa.
A continuación se muestra un plano que recoge la planta de la Alternativa A.
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Fig. 17. Planta de la Alternativa A
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2.2.1. Ventajas
La alternativa A cuenta con los siguientes puntos a favor:
Mayor número de amarres (767).
Mejor ubicación de buque escuela UNIÓN.
Menor dragado.
Mejor ubicación para instalaciones náutico-deportivas.
2.2.2. Inconvenientes
Las desventajas de esta alternativa son muy reducidas:
Mayores costes de las obras.
Elevada superficie de ocupación.
2.3. Alternativa B
Esta alternativa plantea un dique de abrigo similar al de la alternativa anterior que, en este
caso dará abrigo a una nueva dársena oeste al que se destinará el uso militar. El uso
náutico-deportivo se ubicará en la nueva dársena este.
El nuevo dique de abrigo queda situado algo más al este que en la anterior alternativa ya
que se cambiará la ubicación de los aparcamientos. La superficie total abrigada es algo
menor, lo cual finalmente tiene como consecuencia un menor número de amarres deportivos
con la distribución reflejada en la siguiente tabla:
Atraques hasta 8,0 metros
214 ud
Entre 8-10 metros
120 ud
Entre 10-12 metros
112 ud
Entre 12-15 metros
84 ud
Entre 15-20 metros
32 ud
TOTAL AMARRES 562 ud
Tabla 8. Reparto y número de amarres en la Alternativa B
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El área técnica se ubica ahora en el extremo del contradique Este, manteniendo los mismos
servicios que en la anterior alternativa:
Zona para varadero y puesta a flote de embarcaciones.
Travellift para barcos de 100 toneladas.
Grúa para pequeñas embarcaciones
Zona de almacenaje de embarcaciones.
Zona de reparación de buques.
Combustible (en la bocana).
Las superficies terrestres de la zona náutico-deportiva se proyectan en el arranque del
contradique, albergando el Club Náutico y los servicios náuticos en la zona costera.
La nueva dársena militar supone la reubicación de los amarres de la alternativa anterior y
albergará un muelle para el buque escuela en el propio dique de abrigo. Las actuaciones se
resumen a continuación:
Nuevo muelle para buques escuela de 170 metros de longitud adosado al dique.
Dragado (trimestral) de canal de acceso y área de reviro para buque escuela.
Adelantamiento de muelle sur de 150 metros de longitud con calado de mínimo 6
metros.
Nueva explanada al sur de la dársena.
Instalación de 196 metros de pantalanes flotantes para amarre de 32 embarcaciones
de 20 metros de eslora.
Muelle para remolcadores.
Rampa de puesta a flote de embarcaciones.
Grúa.
De modo análogo a la anterior alternativa, se recoge a continuación un esquema de la
planta de la Alternativa B propuesta.
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Fig. 18. Planta de la Alternativa B
2.3.1. Ventajas
La alternativa B cuenta con los siguientes puntos a favor:
Mayor separación entre instalaciones de la Marina de Guerra y deportivas.
Menores costes de las obras.
2.3.2. Inconvenientes
Las desventajas de esta alternativa son mayores que en la alternativa A:
Menor número de amarres.
Peor ubicación, de cara a su visita/observación por los ciudadanos, del buque
escuela UNIÓN.
Mayor volumen de dragado.
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2.4. Análisis Multicriterio
Para realizar el análisis multicriterio se definen una serie de indicadores de distintos tipos y
se asignan unos pesos relativos a cada uno, en función de su trascendencia. A continuación
se puntúa cada alternativa según cada indicador. Con la suma de las calificaciones de
manera ponderada se llega a la solución adoptada finalmente.
La valoración de alternativas se realizará mediante el método Pattern de análisis
multicriterio.
2.4.1. Indicadores
Los indicadores escogidos se clasifican en los siguientes conceptos:
Socio-Económicos.
Aumento actividad económica.
Afección a viviendas.
Interferencias con expansión territorial.
Interacción entre zonas del puerto.
Económicos.
Inversión inicial.
Costes de explotación.
Costes de conservación.
Funcionales.
Número de amarres.
Sección hormigón bloques.
Sección hormigón.
Sección todo uno.
Sección escolleras.
Maniobrabilidad.
Afección a amarres existentes.
Accesos.
Topográficos.
Efecto barrera.
Impacto medioambiental.
Superficie ocupada.
Impacto sobre el ecosistema.
Impacto sobre playas adyacentes.
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2.4.2. Valoración
La valoración de cada alternativa se hará otorgando una calificación para cada indicador
sobre en una escala sin normalizar y después multiplicándola por el peso del indicador en
cuestión para así obtenerla normalizada en una escala del 1 al 10.
El análisis y valoración de cada alternativa se recoge en la tabla adjunta a continuación.
CONCEPTO PESO ALTERNATIVA A ALTERNATIVA B
SOCIO-ECONÓMICOS
3
SN (0-10) N (0-3) SN (0-10) N (0-3)
Aumento actividad económica 8 2,4 6 1,8
Afección a viviendas 1 0,3 1 0,3
Interferencia con expansión territorial
1 0,3 1 0,3
Interacción entre zonas del puerto 9 2,7 7 2,1
ECONÓMICOS
5
SN (0-10) N (0-5) SN (0-10) N (0-5)
Inversión inicial 6 3 9 4,5
Costes de explotación 8 4 6 3
Costes de conservación 6 3 8 4
FUNCIONALES
3
SN (0-10) N (0-3) SN (0-10) N (0-3)
Número de amarres 10 3 8 2,4
Sección hormigón bloques 8 2,4 8 2,4
Sección hormigón 5 1,5 9 2,7
Sección todo uno 5 1,5 7 2,1
Sección escolleras 6 1,8 8 2,4
Maniobrabilidad 9 2,7 7 2,1
Afección a amarres existentes 1 0,3 2 0,6
Accesos 6 1,8 8 2,4
TOPOGRÁFICOS 1
SN (0-10) N (0-1) SN (0-10) N (0-1)
Efecto barrera 7 0,7 7 0,7
IMPACTO MEDIOAMBIENTAL
3
SN (0-10) N (0-3) SN (0-10) N (0-3)
Superficie ocupada 8 2,4 8 2,4
Impacto sobre el ecosistema 7 2,6 7 2,6
Impacto sobre playas adyacentes 6 1,8 6 1,8
TOTAL 15 46,2 42,1
Tabla 9. Análisis multicriterio de valoración de alternativas
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2.5. Discusión de resultados
De la valoración de alternativas del apartado anterior se observa que la Alternativa A obtiene
una mayor puntuación por lo que dicha solución será la finalmente elegida.
Acorde a lo ya expresado en los apartados relativos al planteamiento de alternativas, ambas
soluciones comparten las mayoría de condicionantes (ubicación geográfica, superficie
ocupada, volumen de materiales, etc.). El único condicionante que marca la diferencia entre
ambas es el número de puestos de atraque proyectados.
Por tanto, la elevada calificación obtenida por la Alternativa A es debida al gran peso
otorgado a los criterios económicos puesto que lo buscado es la obtención del máximo
beneficio con la mínima inversión inicial. El principal beneficio está ligado a la oferta, en este
caso al número de amarres de la solución proyectada.
Alternativa A Alternativa B
Número de amarres 767 562
Tabla 10. Número de amarres en cada solución
Se observa que la primera solución ofertará 205 amarres más que la segunda, por lo que la
rentabilidad potencial de la misma (independientemente del número de unidades vendidas o
alquiladas) será mayor.
El único inconveniente encontrado en la selección de la Alternativa A como solución al
problema de oferta náutico-deportiva en la ciudad de Lima fue formulado por la Marina de
Guerra del Perú a la cual esta solución no terminaba de contentar puesto que el tráfico de
las embarcaciones de recreo cruzaba parte de las aguas abrigadas destinadas a uso militar
de la solución.
Para la Marina de Guerra del Perú, en la Base Naval del Callao, la solución óptima en
cuanto a la seguridad de su infraestructura sería la segunda de las soluciones propuestas
pero, tras sucesivas negociaciones, se llegó a un acuerdo que supuso un aumento de la
seguridad marítima en la bocana con un mayor control de accesos.
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2.6. Planos
2.6.1. Plano de situación
2.6.2. Planta Alternativa A
2.6.3. Planta Alternativa B
2.6.4. Secciones tipo diques
2.6.5. Planta situación futura
ESCALA A3 S/E
FECHA : JUNIO 2016
Nº de PLANO : HOJA :
PLANO:
de
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓNDE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DEPARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
PROYECTO :INGENIERO AUTORPROPIETARIO:
JUAN NEPOMUCENOAMBRONA MEDINA
2.6.1 1 1PLANO DE SITUACIÓNMARINA DE GUERRA
DEL PERÚ
3
2
2
3
4
5
6
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ADELANTAMIENTO DE MUELLE
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ESCALA A3 1:3000
FECHA : JUNIO 2016
Nº de PLANO : HOJA :
PLANO:
de
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓNDE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DEPARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
PROYECTO :INGENIERO AUTORPROPIETARIO:
JUAN NEPOMUCENOAMBRONA MEDINA
2.6.2 1 1PLANTA ALTERNATIVA AMARINA DE GUERRA
DEL PERÚ
R
A
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3
2
5
ESCALA A3 1:3000
FECHA : JUNIO 2016
Nº de PLANO : HOJA :
PLANO:
de
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓNDE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DEPARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
PROYECTO :INGENIERO AUTORPROPIETARIO:
JUAN NEPOMUCENOAMBRONA MEDINA
2.6.3 1 1PLANTA ALTERNATIVA BMARINA DE GUERRA
DEL PERÚ
1,00
PEDRAPLEN
1,00
8,40
ZONA DE APARCAMIENTO
6,50
CALZADA
3,50
ESPALDÓN
1,25
1,50
1,50
1,50
1,50
1,50
7,00
5,00
2,00
3,00
BANQUETA DE ESCOLLERA
TODO UNO (50 Kg - 200 Kg)
FILTRO DE ESCOLLERA (2 CAPAS)
VA
RIA
BLE
COLCHON AMORTIGUADOR
MANTO PRINCIPAL (BLOQUES DE HORMIGON)
PMVE
BLOQUES DE HORMIGON
RELLENO SELECCIONADO
0,50 0,20
1,50%
1,50%
1,50
1,50
1,50
1,00
1,00
PEDRAPLEN
1,50
BLOQUES DE HORMIGON
7,00
RELLENO SELECCIONADO
5,00
2,00
3,00
BANQUETA DE ESCOLLERA
1,50%
VA
RIA
BLE
1,00
42,50
ZONA CENTRO COMERCIAL NORTE
1,00
1,50
1,50
1,50
1,50
7,00
5,00
2,00
3,00
BANQUETA DE ESCOLLERA
VA
RIA
BLE
BLOQUES DE HORMIGON
RELLENO SELECCIONADO
1,50%
CENTRO COMERCIAL
FILTRO DE ESCOLLERA (2 CAPAS)
FILTRO DE ESCOLLERA (2 CAPAS)
FILTRO DE ESCOLLERA (2 CAPAS)
PEDRAPLEN
PMVE
PMVE
PMVE
Sección 1
Sección 2
ESCALA A3 1:150
FECHA : JUNIO 2016
Nº de PLANO : HOJA :
PLANO:
de
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓNDE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DEPARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
PROYECTO :INGENIERO AUTORPROPIETARIO:
JUAN NEPOMUCENOAMBRONA MEDINA
2.6.4 1 2SECCIONES TIPO DIQUESMARINA DE GUERRA
DEL PERÚ
1,50%
6,50
CALZADA
5,40
ZONA DE APARCAMIENTO
1,25
3,50
ESPALDÓN
1,50
TODO UNO (50 Kg - 200 Kg)
0,50
2,00
COLCHON AMORTIGUADOR
MANTO PRINCIPAL (BLOQUES DE HORMIGON)
PMVE
RELLENO SELECCIONADO
0,20
1,50%
2,50
1,00
1,00
1,00
2,00
PMVE
Sección 3
6,00
ZONA DE APARCAMIENTO
TODO UNO (50 Kg - 200 Kg)
2,00
RELLENO SELECCIONADO
1,50%
1,50%
1,00
2,50 1,00
1,00
2,00
Sección 4
PMVE PMVE
1,37
1,00
2,00
CENTRO COMERCIAL
ZONA CENTRO COMERCIAL SUR
ESCALA A3 1:150
FECHA : JUNIO 2016
Nº de PLANO : HOJA :
PLANO:
de
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓNDE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DEPARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
PROYECTO :INGENIERO AUTORPROPIETARIO:
JUAN NEPOMUCENOAMBRONA MEDINA
2.6.4 2 2SECCIONES TIPO DIQUESMARINA DE GUERRA
DEL PERÚ
5
4
3
2
2
6
3
4
5
6
3
4
FECHA : JUNIO 2016
Nº de PLANO : HOJA :
PLANO:
de
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓNDE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DEPARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
PROYECTO :INGENIERO AUTORPROPIETARIO:
JUAN NEPOMUCENOAMBRONA MEDINA
2.6.5 1 1PLANTA SITUACIÓN FUTURAMARINA DE GUERRA
DEL PERÚ
ESCALA A3 1:5000
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2.7. Presupuesto
De la información extraída del anteproyecto realizado por el promotor del proyecto, se
estima una inversión total de Ciento cuarenta y dos millones, quinientos ochenta mil
trescientos noventa y un soles peruanos, 142.580.391 PEN, con fecha de 17 de junio de
2016 (38.000.000 €) a realizar por el promotor en el presente año.
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3. LA COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA
3.1. Introducción. Definición CPP
Las Asociaciones Público Privadas se definen como una modalidad de participación de la
iniciativa privada en la provisión de infraestructuras y servicios públicos, en la que se
incorpora normalmente financiación, experiencia, conocimientos, equipos y tecnología, y se
distribuyen riesgos y recursos, preferentemente privados, con el objeto de crear, desarrollar,
mejorar, operar o mantener infraestructura pública y/o proveer servicios públicos bajo los
mecanismos contractuales permitidos por el marco legal vigente. Las Asociaciones Público
Privadas se originan por iniciativa estatal o iniciativa privada.
Los contratos de Asociaciones Público Privadas son de largo plazo, en los cuales debe
existir una adecuada distribución de riesgos entre las partes, de manera que los riesgos
sean asignados a aquella parte con mayores capacidades para administrarlos, considerando
el perfil de riesgos del proyecto. Asimismo, en todas las fases de desarrollo de las
Asociaciones Público Privadas debe contemplarse el principio de valor por dinero, buscando
la combinación óptima entre los costos y la calidad del servicio público ofrecido a los
usuarios, a lo largo de la vida del proyecto.
Podrá desarrollarse un proyecto de Asociación Público Privada sobre la base de uno o más
proyectos de inversión pública, siempre que estos últimos sean declarados viables en el
marco del Sistema Nacional de Inversión Pública.
En una Asociación Público Privada participa una Administración Pública y uno o más
inversionistas privados.
El contrato desarrollado bajo la modalidad de Asociación Público Privada constituye título
suficiente para que el inversionista haga valer los derechos que dicho contrato le otorga
frente a terceros, en especial el de cobrar las tarifas, precios, peajes u otros sistemas de
recuperación de las inversiones, así como los beneficios adicionales expresamente
convenidos en el contrato, pudiendo incluir servicios complementarios. El inversionista
puede explotar el o los bienes objeto de la Asociación Público Privada por cuenta propia o
por medio de terceros, quedando siempre como único responsable frente al Estado. Sin
perjuicio de lo anterior, la modalidad de entrega en concesión al inversionista que recaiga
sobre bienes públicos no otorga un derecho real sobre los mismos.
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3.2. Marco Normativo en Perú
Se recoge a continuación la legislación relevante a considerar para el desarrollo del modelo
de gestión Público-Privado del nuevo Puerto Deportivo de la ciudad de Lima y para la
comprensión del estudio de viabilidad actual. La ley a cumplir será el Decreto Legislativo
Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión Privada mediante Asociaciones
Público Privadas y proyectos en activos. En los Capítulo II y TITULO V se recogen los
principales aspectos de las Colaboraciones Público-Privadas en Perú.
Dicha Ley se recogerá anexa al final del presente documento.
Define los contratos de Asociaciones Público-Privadas como de largo plazo y distingue entre
dos tipos: cofinanciada (otorgamiento de garantías financieras) y autofinanciada (con
capacidad propia de generación de ingresos). A su vez, para considerarse autofinanciada de
cumplir las siguientes condiciones:
Demanda mínima o nula de garantía financiera por parte del Estado.
Las garantías no financieras deben tener una probabilidad nula o mínima de
demandar cofinanciamiento.
Se estipula el plazo máximo concesional en sesenta años y los bienes concesionales
volverán a la Administración Pública al término del contrato.
3.3. Project Finance
El principal mecanismo de financiación de proyectos más empleado actualmente en
Partenariados Público Privados es la financiación por el proyecto (Project Finance).
Mediante este tipo de financiación los accionistas aportan capital y los bancos transfieren
deuda, pero al no ser el proyecto una personalidad jurídica, el préstamo bancario será
destinado a una empresa concesionaria (sociedad vehículo) que será quien se encargue de
la devolución del principal (deuda) más intereses.
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Fig. 19. Esquema de financiación mediante Project Finance
La deuda está respaldada únicamente por el flujo de caja del proyecto, por tanto el banco
recibirá la deuda sólo si el proyecto funciona bien.
A las entidades bancarias lo que más les preocupa es el riesgo de construcción ya que se
escapa a sus conocimientos por lo que es común en esta financiación Auditorías o Due
Diligence mediante las cuales se encarga un estudio exhaustivo tanto temas técnicos como
operacionales y jurídicos. El objetivo de ello es evitar flancos o discrepancias en los
proyectos que financian.
La financiación comenzará a considerarse como Project Finance cuando el proyecto se
encuentre en operación (Up and Running), es decir tras la finalización de las obras de
construcción.
3.4. Financiación
La financiación por el proyecto toma como pilares básicos el ratio de endeudamiento (E/D)
o de apalancamiento y el coste de la deuda (KD). Ambos parámetros serán clave para la
estimación del Flujo de Caja del Accionista.
Es importante recordar que los recursos propios de la empresa (Equity) son un bien escaso
por lo que los proyectos buscarán obtener la mayor financiación posible (mayor deuda) pero
siempre dentro de unos límites.
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Los accionistas asumirán más riesgo que las entidades bancarias por lo que esperarán una
mayor rentabilidad por el proyecto, es decir el coste de los recursos propios será mayor que
el coste de la deuda (KE > KD).
La estimación del coste de la deuda (KD) se ha realizado de manera similar a España. El
coste de la deuda será el equivalente Peruano del EURIBOR español, el cual se fija en un
valor de referencia del 4,25% (según el Banco Central de Reserva del Perú, BCRP) más un
porcentaje fijo estipulado por el banco (spread/prima de riesgo) de 400 puntos básicos, es
decir un 2,5%.
𝐾𝐷 = 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟é𝑠 + ∆𝐹𝐼𝐽𝑂 = 4,25% + 4,0% = 8,25 %
En España el porcentaje fijo que estipulan los bancos son del orden de los 200-250 puntos
básicos pero, puesto que en Perú el bono tiene una rentabilidad del 6,79% y el riesgo de
este proyecto es elevado, para que los bancos decidan invertir en este tipo de proyectos
exigirán un mayor coste de la deuda. Por tanto se estipula un ∆𝐹𝐼𝐽𝑂 de 400 puntos básicos
(4%).
Las entidades bancarias tomarán decisiones de financiación en función del Ratio de
Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD), el cual expresa la capacidad del proyecto
para hacer frente a la devolución de la deuda.
𝑅𝐶𝑆𝐷 = 𝐹𝑟𝑒𝑒 𝐶𝑎𝑠 𝐹𝑙𝑜𝑤
𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎=
𝐹𝐶𝐹
𝑃𝑝𝑎𝑙. +𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠
Las entidades bancarias estarán dispuestas a transferir deuda siempre y cuando el RCSD
sea mayor que 1. Además, cuanto más próximo a 1, asumirán más riesgo ya que la
devolución de la deuda no está asegurada ya que, pequeñas fluctuaciones en la estimación
de la demanda afectan directamente sobre los ingresos y por tanto sobre los Flujos de Caja
Libre del proyecto por lo que pudiera ocurrir que el concesionario no fuera capaz de hacer
frente a la deuda.
Por todo ello, los bancos sólo financiarán el proyecto en el caso de que el RCSD sea mayor
que 1,3-1,4. Se supondrá que la entidad bancaria espera un RCSD de 1,4 para acceder a
financiar el proyecto.
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Conocida la expresión del RCSD, se calculará a continuación el coeficiente máximo de
apalancamiento (α) del siguiente modo:
𝛼 = 1
𝐼 ∙
𝑉𝐴 (𝐹𝐶𝐹2016 − 𝐹𝐶𝐹2031 )
1,4
Donde:
I: inversión inicial= 142.580.391 PEN
𝑉𝐴 (𝐹𝐶𝐹2016 − 𝐹𝐶𝐹2031 ): valor actualizado de los flujos de caja de cada año
considerados al inicio del periodo)
𝑅𝐶𝑆𝐷𝑒𝑥𝑖𝑔𝑖𝑑𝑜 = 1,4
De este modo se obtiene:
𝛼 = 1
142.580.391 ∙
161.686.163
1,4= 0,81
Por tanto, se decide solicitar un préstamo bancario correspondiente al 80% de la
inversión inicial (D = 114.064.312,80 PEN), es decir un ratio de apalancamiento de 20/80.
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4. ANÁLISIS ECONÓMICO-FINANCIERO
4.1. Modelo de negocio
4.1.1. Escenario Base
Según los estudios de demanda proporcionados por el promotor del proyecto, en base a
encuestas, crecimiento económico y creciente demanda náutica se ha previsto el siguiente
escenario de partida de alquiler y venta de amarres:
% m2
Ventas 45,0% 14.050,60
Ventas Ant. Amarristas 0,0% 0,00
Total Ventas 45,0% 14.050,60
Uso Público 10% 3.046,60
Alquiler 45,0% 14.111,60
Total Alquileres 55,0% 17.158,20
TOTAL
31.208,80
Tabla 11. Escenario Base
4.2. Configuración del puerto
4.2.1. Resumen
Según el actual Decreto Legislativo Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión Privada
mediante Asociaciones Público Privadas y proyectos en activos, se establece un plazo
máximo concesional de sesenta años (60 años).
Sesenta años de explotación es un horizonte temporal muy lejano en el cual las
infraestructuras se encontrarán en un estado próximo al agotamiento necesitando
rehabilitaciones urgentes.
En el caso de un plazo de concesión de menor horizonte temporal se eliminaría este
problema ya que, transcurrido el tiempo concesional, será otro concesionario quien se
encargue de la explotación de las nuevas infraestructuras.
Por todo ello, en cumplimiento de la Ley Peruana y bajo la experiencia de las concesiones
en España se propone un plazo máximo de concesión de 30 años, con comienzo en el
presente año 2016 y final en el año 2046, iniciándose la explotación tras el fin de las obras
de construcción, proyectadas hasta 2018.
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Año inicio concesión 2016
Años de Concesión
30
Año inicio explotación 2018
Tabla 12. Datos de la concesión
4.2.2. Configuración del puerto
Según lo recogido en el Apartado 2.2. Alternativa A del presente estudio, el número de
amarres proyectado será de 767, con una eslora media del buque tipo de 9,94 metros. A
continuación se recoge una tabla resumen con las dimensiones y cantidad de unidades de
cada tipología de amarre:
AMARRES
Eslora x manga m2 Cantidad Superficie (m
2)
6 x 2,5 15,0 150 2.250,00
8 x 3,3 26,4 142 3.748,80
10 x 4 40,0 280 11.200,00
12 x 4,5 54,0 100 5.400,00
15 x 5 75,0 57 4.275,00
18 x 5,5 99,0 30 2.970,00
20 x 6 120,0 3 360,00
25 x 7 175,0 3 525,00
30 x 8 240,0 2 480,00
TOTAL 767 31.208,80
Tabla 13. Disposición de los amarres
La infraestructura que se proyecta no incluye únicamente amarres sino que también se ha
destinado parte del espacio para las siguientes actividades:
Zonas comerciales
Zonas de servicios portuarios
Zona de capitanía
Muelles y pantalanes
Pañoles o almacenes para almacenamiento de útiles náuticos por parte de los
propietarios.
Varadero
Marina Seca: destinada para barcos de eslora menor de 8 metros. Consiste en
―amarres‖ verticales para barcos pequeños para así ahorrar espacio náutico en el
puerto.
Parking
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El número de unidades y superficie ocupada por cada infraestructura se recogerá a
continuación:
Zona Comercial m2 Cantidad % Superficie (m
2)
Locales planta baja 2.580,0 1 57,27% 2.580,00
Galerías de servicio 325,0 1 7,21% 325,00
Locales técnicos 53,0 1 1,18% 53,00
Locales planta alta 320,0 3 21,31% 960,00
Aseos 42,0 1 0,93% 42,00
Aseo minusválidos 5,0 1 0,11% 5,00
Pérgolas 36,0 15 11,99% 540,00
TOTAL 23,00 100,00% 4.505,00
Tabla 14. Superficie en zona comercial
Zona de servicios portuarios m2 Cantidad % Superficie (m
2)
Administración y vestuarios 0,0 1 0,00% 0,00
Locales planta baja 2.200,0 1 68,22% 2.200,00
Locales planta alta 1.025,0 1 31,78% 1.025,00
TOTAL 3,00 100,00% 3.225,00
Tabla 15. Superficie en zona de servicios portuarios
Zona Capitanía m2 Cantidad % Superficie (m
2)
Capitanía 332,5 1 10,31% 332,50
Vestidores 119,7 1 3,71% 119,70
TOTAL 2,00 14,02% 452,20
Tabla 16. Superficie en zona de capitanía
Muelles y pantalanes m2 Cantidad % Superficie (m
2)
Muelles y pantalanes 1.506,6 1 16,30% 1.506,60
Zona de varada y carenaje 7.734,9 1 83,70% 7.734,90
TOTAL 2,00 100,00% 9.241,50
Tabla 17. Superficie de muelles y pantanales
Pañoles Dimensiones m2 cantidad % Superficie (m
2)
4,30 x 2,20 9,46 112 89,02% 1.059,52
4,30 x 1,9 8,17 16 10,98% 130,72
TOTAL 128 100% 1.190,24
Tabla 18. Superficie de pañoles (almacenes)
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Varadero Dimensiones m2 cantidad % Superficie (m
2)
Varadero 7.734,90 x 1,0 7.734,90 1 94,99% 7.734,90
Talleres 40 x 10,2 408,00 1 5,01% 408,00
Talleres 1 55,53 x 1,0 55,53 1 55,53
Talleres 2 48,98 x 1,0 48,98 5 244,90
Talleres 3 32,63 x 1 32,63 1
32,63
Aseos 30,8 x 4,3 132,44 1
132,44
TOTAL 10 100,00% 8.142,90
Tabla 19. Superficie de varadero
Marina Seca Eslora x Manga m2 Plazas % Superficie (m
2)
7 x 2,75 19,3 36 50,00% 693
6 x 2,75 16,5 36 50,00% 594
TOTAL 72,00 100% 1.287,00
Tabla 20. Superficie de la Marina Seca
Aparcamiento Dimensiones m2 Plazas % Superficie (m
2)
Zona acceso limitado dique Norte 4,5 x 2,5 11,3 40 6,0% 450,00
Zona acceso limitado dique Este 4,5 x 2,5 11,3 35 5,3% 393,75
Zona acceso limitado Club Náutico 5,0 x 2,5 12,5 80 12,0% 1.000,00
Zona acceso limitado áreas comerciales 5,0 x 2,5 12,5 40 6,0% 500,00
Zona acceso limitado servicios náuticos 5,0 x 2,5 12,5 20 3,0% 250,00
Aparcamiento exterior 5,0 x 2,5 12,5 450 67,7% 5.625,00
TOTAL 665,00 100,00% 8.218,75
Tabla 21. Superficie de aparcamiento
4.2.3. Datos de partida
Como ya se comentó anteriormente, el plazo de concesión será de 30 años, con comienzo
en el presente año 2016 desde el inicio de las obras de construcción hasta el año 2046. La
explotación comenzará tras la finalización de las obras, con una duración prevista de 2 años.
Según lo reflejado en el Presupuesto del presente estudio, la inversión asciende a una
cantidad de Ciento cuarenta y dos millones, quinientos ochenta mil trescientos
noventa y un soles peruanos, 142.580.391 PEN (38.000.000 €). A fin de cubrir dicha
inversión y, según lo ya reflejado anteriormente, se solicitará un crédito de Ciento catorce
millones sesenta y cuatro mil trescientos doce con ochenta soles peruanos
114.064.312,80 PEN (30.400.000 €) con un coste de la deuda del 8,25% a 15 años (periodo
2016-2031).
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Cifra de Inversión 142.580.391 PEN
Crédito solicitado 114.064.312,80 PEN
Coste de la Deuda 8,25%
Tabla 22. Datos de la Inversión
Tras la consulta de la variación del IPC en Perú con datos base de 2009 hasta la actualidad
y considerando que ―La inflación acumulada en los últimos doce meses pasó de 3,22 por
ciento en diciembre de 2014 a 4,04 por ciento en agosto 2015‖, según el Reporte de
Inflación de Septiembre de 2015 realizado por el Banco Central de Reserva del Perú, se
selecciona un incremento de precios para la totalidad del periodo de explotación del 3,5%
(en el caso de que la demanda sea la óptima prevista) y un impuesto de sociedades del 28%
ya que en Perú, desde el 1 de enero de 2015 es del 28% (anteriormente el 30%).
IPC (Índice de Precios de Consumo) 3,50%
Incrto. Costes laborales 3,50%
Incrto. Tarifas
3,50%
Incrto. Costes mantenimiento 3,50%
Incrto. Cuota amarristas 3,50%
Incrto. Tarifas parking
3,50%
Tabla 23. Incremento de precios anuales
Haciendo referencia ahora al consumo de productos deberán considerarse tanto el gasoil
como el consumo de agua y electricidad.
Ud Valor Precio (PEN)
Gasoil L/m2 atraque 6,41 3,75
Canon Gasoil PEN/año 45.000 45.000
Tabla 24. Consumo de Gasoil por m2 de atraque
Consumos
Precios (PEN)
Propio Lts-Kw
Locales consumo/m
2
Atraques consumo/m
2
Agua 9.000,00 0,76 0,30 2,81
Electricidad 60.000,00 0,10 0,56 1,87
Tabla 25. Consumos de agua y electricidad por tipología de superficie
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4.2.4. Plan Comercial
Para la definición del Plan Comercial del puerto náutico-deportivo del Callao, Lima se partirá
de los condicionantes descritos en el Apartado 4.3. Resumen y Configuración del puerto.
Una vez definidas dichas características es necesario estudiar las posibles fuentes
generadoras de ingresos.
La principal fuente de ingresos para la empresa concesionaria será la oferta de amarres
náutico-deportivos. Es preciso señalar la posibilidad de la venta o alquiler de amarres.
Mediante la venta (compra de los derechos de uso por parte del usuario) entrarán elevados
flujos de caja a corto plazo que ayudarán a rentabilizar la inversión inicial rápidamente pero,
de cara al futuro, no entrarán elevadas cantidades de dinero, únicamente los reducidos
flujos debidos a las tasas de mantenimiento.
Por el contrario, en el caso del alquiler de amarres no entrarán elevados flujos de caja
(exclusivamente por cobro de los servicios) pero sí entrarán mayores cantidades
mensuales/anuales (en función del tipo de alquiler) durante todo el periodo de explotación.
Por lo tanto, mediante esta oferta la inversión se rentabilizará a largo plazo. En el supuesto
de un 100% de alquiler de amarres, se obtendrán grandes beneficios anuales pero,
probablemente, para rentabilizar la inversión inicial sería necesario alcanzar un periodo de
tiempo superior al plazo máximo de 30 años de concesión. Es preciso señalar que un 10%
del destinado al alquiler de amarres será destinado a uso público.
Además, la hipótesis del 100% de venta o alquiler es totalmente ficticia, no llegando nunca a
producirse por lo que se descartará.
Por todo ello es preciso buscar el equilibrio óptimo entre % de amarres vendidos y % de
amarres alquilados a fin de rentabilizar la cuantiosa inversión en el menor periodo temporal
posible pero a la vez obtener los máximos beneficios. Dicho resultado de búsqueda de
equilibrio desemboca en el planteamiento de un escenario base, uno pesimista y otro más
optimista (Análisis de Sensibilidad).
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Para el cálculo de la rentabilidad del proyecto se ha creado una hoja Excel programada en
función del equilibrio entre ventas y alquiler de amarres expresados en la tabla adjunta:
% teórico m
2
Ventas
x% x’
Vtas. Ant. Amarristas 0,0% 0,00
Total Ventas x% ¿?
Uso Publico 10,0% z’
Alquiler
y% y’
Total Alquileres 10+y% ¿?
TOTAL 100% 31.208,80
Tabla 26. Definición del Plan Comercial
La oferta de amarres náutico-deportivos no es la única fuente generadora de ingresos sino
que existen un mayor número enumerado a continuación:
Oferta de amarres náutico-deportivos (venta/alquiler): ya comentada.
AMARRES
Eslora x manga m2 Cantidad Superficie (m
2)
6 x 2,5 15,0 150 2.250,00
8 x 3,3 26,4 142 3.748,80
10 x 4 40,0 280 11.200,00
12 x 4,5 54,0 100 5.400,00
15 x 5 75,0 57 4.275,00
18 x 5,5 99,0 30 2.970,00
20 x 6 120,0 3 360,00
25 x 7 175,0 3 525,00
30 x 8 240,0 2 480,00
TOTAL 767 31.208,80
Tabla 27. Oferta de amarres náutico-deportivos
Marina seca: amarres ―terrestres‖, Varadero y Talleres.
Varadero, Marina seca y Talleres
Precio (PEN/m2) Superficie (m
2)
Varadero 64,65 7.734,9
Marina Seca 484,91 1.287,0 Talleres 630,37 408,0
Tabla 28. Oferta de superficie de Varadero, Marina Seca y Talleres
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Pañoles: almacenes para venta/alquiler.
Pañoles 1.190,24 m2
Tabla 29. Oferta de superficie de Pañoles
Pérgolas.
Pérgolas 540 m2
Tabla 30. Oferta de superficie de Pérgolas
Aparcamiento.
Plazas disponibles 665 m2
Tabla 31. Oferta de superficie de Parking
Gasolinera: se supondrá explotación por empresa ajena mediante el pago de
alquileres a la empresa concesionaria.
Otros servicios: locales destinados a restaurantes, tiendas náuticas, talleres, club
náutico, etc.
Locales 6.765 m2
Tabla 32. Oferta de superficie de Locales
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4.2.5. Tarifas
4.2.5.1. Alquiler de amarres
Para la estimación de las tarifas se han adoptados precios similares a los que se imponen
en el Real Club Náutico de Valencia, Port Forum Barcelona y en el Lima Marina Club.
Precio Alquiler Anual 750,00 PEN/m2/año
Dto T.Baja 42%
T.media 750,00 PEN/m2/año
Tabla 33. Precio de alquiler anual
Descuentos por estancias
Dto Días periodo
Semanal 10,0% 7
Mensual 40,0% 30
Trimestral 60,0% 90
Anual 75,4% 360
Tabla 34. Descuentos aplicables al alquiler de amarres por período temporal
Se fija un precio de alquiler anual equivalente teniendo en cuenta los precios en temporadas
alta y baja.
Esloras m2 Amarres
Anual (PEN)
6 x 2,5 15,0 150 8.072,18
8 x 3,3 26,4 142 10.579,61
10 x 4 40,0 280 13.835,10
12 x 4,5 54,0 100 18.126,21
15 x 5 75,0 57 26.922,98
18 x 5,5 99,0 30 32.941,05
20 x 6 120,0 3 40.598,46
25 x 7 175,0 3 59.205,96
30 x 8 240,0 2 81.196,46
Media por amarre 40,7 767 11.857,42
Tabla 35. Asignación de tarifas de alquiler anual equivalente de amarres
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4.2.5.2. Venta de amarres
Precio Venta PEN/m2 4.500 PEN/m
2
Precio Venta Oferta 3.750 PEN/m2
Tabla 36. Precios de venta por superficie
Esloras m2 Amarres
Precio de venta (PEN)
6 x 2,5 15,0 150 67.500
8 x 3,3 26,4 142 118.800
10 x 4 40,0 280 180.000
12 x 4,5 54,0 100 243.000
15 x 5 75,0 57 337.500
18 x 5,5 99,0 30 445.500
20 x 6 120,0 3 540.000
25 x 7 175,0 3 787.500
30 x 8 240,0 2 1.080.000
Tabla 37. Precios de venta de amarres por tipología
4.2.5.3. Aparcamiento
Parking
Precio (PEN)
Tarjeta anual
750,00
Tarjeta mensual 156,26
Tarifa horaria 2,62
Tabla 38. Precios de venta de plazas de aparcamiento
4.2.5.4. Pañoles
Pañoles
Precio
Venta (PEN/m2) 6.750,0
Alquiler (PEN/m2 año) 420,0
Tabla 39. Precios de venta y alquiler de pañoles
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4.2.5.5. Locales
Locales Precio
Venta (PEN/m2) 9.375,0
Alquiler (PEN/m2 año) 630,0
Tabla 40. Precios de venta y alquiler de locales
4.2.5.6. Pérgolas
Pérgolas Precio
Venta (PEN/m2) 8.242,5
Alquiler (PEN/m2 año) 483,75
Tabla 41. Precios de venta y alquiler de pérgolas
4.2.5.7. Varadero, Marina Seca y Talleres
Precio en Concesión conjunta
(PEN/año)
Beneficio Explotación
propia (PEN/m
2)
Varadero - 64,65
Marina seca - 484,91
Talleres - 630,37
Conjunto 750.000 -
Tabla 42. Precios de Varadero, Marina Seca y Talleres
Se supondrá precio en concesión conjunta.
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4.3. Estimación de los Flujos de Caja Libre del proyecto (FCLp)
El procedimiento seguido para su estimación ha sido:
4.3.1. Ingresos
Dependerán directamente del % de alquiler y venta de amarres. En función de dicho
porcentaje, conociendo el número total de amarres:
Venta: se multiplicará el porcentaje de venta de amarres por la superficie
correspondiente por su tarifa correspondiente previamente fijada. La fórmula
matemática para su cálculo será:
𝐼𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎 = %𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 × 𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑚2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎 (𝑃𝐸𝑁/𝑚2)
Los ingresos por venta de amarres comenzarán a producirse desde el presente año, sin
necesidad de esperar a la finalización de las obras.
Alquiler: se multiplicará el porcentaje de alquiler de amarres (100% - %venta) por la
superficie correspondiente por la tarifa aplicable. Es preciso señalar que el alquiler
podrá ser anual, trimestral, mensual o diario por lo que también se multiplicará por un
descuento en función del periodo de alquiler. La expresión matemática para su
cálculo será:
𝐼𝐴𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 = %𝑎𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 × 𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑚2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎
𝑃𝐸𝑁
𝑚2 − 𝐷𝑒𝑠𝑐𝑢𝑒𝑛𝑡𝑜 % × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎
𝑃𝐸𝑁
𝑚2 × 𝑡
Los ingresos por alquiler de amarres comenzarán tras la finalización de las obras (año 2018)
y un 10% del total de superficie alquilable será de uso público.
Según los estudios de demanda del promotor se partirá de la siguiente hipótesis de reparto:
2018 - 2019 2020 - 2046
Anual 85 % 80 %
Tabla 43. Hipótesis de alquileres
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Pañoles: el cálculo de los ingresos proporcionados por los pañoles resultará del
producto de la superficie total por el porcentaje vendido por su correspondiente tarifa
más el producto de la superficie total por el porcentaje alquilado por la tarifa de alquiler:
𝐼𝑃𝑎ñ𝑜𝑙𝑒𝑠 = 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑣 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑣 𝑃𝐸𝑁
𝑚2 + 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑎 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑎
𝑃𝐸𝑁
𝑚2
Los ingresos fruto de esta actividad comenzarán a producirse a partir de 2018, tras la
finalización de las obras.
Locales: se estimarán de modo análogo a los ingresos de los pañoles:
𝐼𝐿𝑜𝑐𝑎𝑙𝑒𝑠 = 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑣 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑣 𝑃𝐸𝑁
𝑚2 + 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑎 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑎
𝑃𝐸𝑁
𝑚2
Los ingresos fruto de esta actividad comenzarán a producirse a partir de 2018, tras la
finalización de las obras.
Pérgolas: los ingresos debido a esta a actividad se calculan de modo similar al de
las anteriores pero dichos ingresos tendrán lugar cuando la ocupación de pañoles
supere el 95% (saturación), momento en el cual se pondrán a disponibilidad del usuario
para alquiler o venta. Inicialmente se supone que esta situación se alcanzará en el año
2030 (estudio de demanda del promotor).
𝐼𝑃é𝑟𝑔𝑜𝑙𝑎𝑠 = 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑣 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑣 𝑃𝐸𝑁
𝑚2 + 𝑆𝑢𝑝 𝑚2 × %𝑎 × 𝑡𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑎
𝑃𝐸𝑁
𝑚2
Varadero, Marina Seca y Talleres: se supondrá explotación por la propia
concesionaria por lo que los ingresos por dicha actividad se calcularán como el producto
de cada superficie por su respectiva tarifa.
𝐼𝑉 ,𝑀𝑆 ,𝑇 = 𝑆𝑢𝑝𝑉 𝑚2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑉
𝑃𝐸𝑁
𝑚2 + 𝑆𝑢𝑝𝑀𝑆 𝑚
2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑀𝑆 𝑃𝐸𝑁
𝑚2 + 𝑆𝑢𝑝𝑇 𝑚
2 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑇 𝑃𝐸𝑁
𝑚2
Los ingresos fruto de esta actividad se computarán al final del ejercicio del primer año de
explotación (2018), tras la finalización de las obras.
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Los alquileres de locales, pérgolas y varadero, marina seca y talleres se considerarán
anuales.
Parking: del total de plazas disponibles (665), 200 no podrán ser compradas
previamente mediante tarjetas anuales o mensuales. Los ingresos serán:
𝐼𝑃𝑎𝑟𝑘𝑖𝑛𝑔 = 𝑁º𝑡. 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 𝑃𝐸𝑁 + 𝑁º𝑡. 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 × 𝑇𝑎𝑟𝑖𝑓𝑎𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙 (𝑃𝐸𝑁)
Dichos ingresos comenzarán tras la finalización de las obras (2018).
Gasolinera: los ingresos se calcularán mediante el producto del consumo anual, el
canon del gasoil (fijado en 45.000 PEN/año) y un incremento anual del 2% de dicho
canon a partir del 2º año de explotación (2019).
Por tanto, los ingresos totales anuales serán (a partir de 2018):
𝐼𝑇 = 𝐼𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 + 𝐼𝑎𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 +𝐼𝑝𝑎ñ𝑜𝑙𝑒𝑠 + 𝐼𝑙𝑜𝑐𝑎𝑙𝑒𝑠 + 𝐼𝑝é𝑟𝑔𝑜𝑙𝑎𝑠 + 𝐼𝑉,𝑀𝑆 ,𝑇 + 𝐼𝑝𝑎𝑟𝑘𝑖𝑛𝑔 + 𝐼𝑔𝑎𝑠𝑜𝑙𝑖𝑛𝑒𝑟𝑎
*De 2016 a 2018 únicamente se obtienen ingresos por venta de amarres.
*A partir del año 2030 se suman los ingresos por alquiler y venta de pérgolas (por saturación
de pañoles).
4.3.2. Gastos
El total de gastos será el sumatorio anual de los gastos derivados de la explotación del
puerto, mantenimiento, gastos debidos a suministros y debidos a cánones y tasas.
Explotación: se incluyen dentro de este apartado los gastos de personal y los
seguros. Su cálculo se ha realizado mediante la suma del sueldo anual del personal
más el importe correspondiente a los seguros de responsabilidad civil, seguridad
social y seguro de grúa y varadero. Se incluyen gastos de administración,
mantenimiento, servicios externos y publicidad y propaganda.
Dentro de los gastos de personal destacan los costes laborales que representan los
operarios, limpieza y talleres. Harán referencia tanto al propio personal de la
administración, servicios externos de marinería y personal de mantenimiento de la
infraestructura. Los costes laborales se han estimado en función del criterio aproximado del
proyectista.
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Dentro de los seguros se incluyen:
Responsabilidad civil
Responsabilidad Directivos
Seguro de grúa y varadero
Costes laborales (PEN/año)
Administración 534.375
Marinería 378.750
Mantenimiento 240.000
Tabla 44. Costes laborales
En los gastos de administración se tendrán en cuenta el material informático necesario,
material de oficina, servicios bancarios, etc. Se incluyen al gerente, director administrativo,
secretaría y administrativos.
Los servicios de marinería incluyen al capitán del puerto, contramaestre, marineros y
personal eventual.
Gastos de mantenimiento: se calculará anualmente el gasto que supone el
consumo de agua y electricidad, sistemas contra incendios, dragado de la bocana,
reparaciones generales, grúas, etc.
Dichos gastos tendrán lugar desde el inicio de la fase de construcción.
Suministros: comprenderán los gastos debidos a la compra de carburantes y al
suministro de agua y electricidad. Se computarán a partir del fin de la fase de
construcción.
Cánones y tasas: hace referencia al canon de actividad por ingresos en la
explotación. Según la consulta de la fiscalidad peruana en el ICEX se fija en un 2%
sobre la facturación total anual.
Dentro de los gastos anuales se incluirán los seguros, gastos de administración, gastos de
explotación, gastos de mantenimiento y otros servicios.
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Finalmente, dentro del grupo de otros servicios, se atenderá a los gastos de limpieza,
personal de vigilancia, transportes, alquiler de oficinas, etc.
Las tablas para su cálculo anual se recogerán en el planteamiento de escenarios.
4.3.3. Resultado de explotación (EBITDA)
Se obtendrá como la diferencia (anual) entre los ingresos y los gastos.
4.3.4. Amortizaciones
Ante la falta de información en la Ley Peruana se ha decidido activar toda la inversión como
un activo fijo que se amortiza linealmente a lo largo de toda la vida del proyecto.
Por tanto, la amortización anual será la inversión inicial entre el número de años de
concesión (30 años). Por ello, la cantidad amortizable cada año será de:
𝐴 =142.580.391 𝑃𝐸𝑁
30 𝑎ñ𝑜𝑠= 4.752.679,70 𝑃𝐸𝑁 𝑎ñ𝑜
4.3.5. Intereses (gastos financieros)
Resultado de aplicar el coste de la deuda (8,25%) a la deuda transferida por la entidad
bancaria (principal). Tendrán lugar desde que finalice el primer año en el que se solicitó el
crédito hasta la devolución íntegra del mismo.
Se recuerda que el crédito solicitado es de 114.064.312,80 soles peruanos con un coste de
la deuda del 6,75% a 15 años.
Para el estudio de la devolución de crédito anual se realiza el sumatorio de los ingresos
generados por las ventas de atraques, pañoles y locales cada año. En los años de ejecución
de las obras (de 2016 a 2018) la única fuente generadora de ingresos (para la devolución
del crédito bancario) será la venta de amarres mientras que a partir de 2018 (incluido), se
tendrán en cuenta también los ingresos derivados de la venta de pañoles y de locales.
Las devoluciones de principal e intereses tendrán lugar al final de cada año.
4.3.6. Beneficio antes de impuestos (BAI)
Se obtiene restando las amortizaciones y los intereses al resultado de explotación (ingresos
– gastos).
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4.3.7. Impuesto de sociedades
En Perú, desde el 1 de enero de 2015 es del 28% (anteriormente el 30%). A partir del
ejercicio 2019, se prevé una bajada del tipo general de gravamen al 26%.
4.3.8. Beneficio después de impuestos
Resultado de BAI menos el 28% de dicho beneficio.
4.3.9. Flujo de caja libre del proyecto
Sobre el beneficio obtenido tras aplicar los impuestos y teniendo en cuenta las
amortizaciones, intereses e inversiones.
(+) Ingresos de explotación
(-) Gastos de explotación
= EBITDA
(-) Amortizaciones
= BAII
(-) Intereses (Gastos Financieros) = 0
= BAI
(-) Impuestos
= BN
(+) Amortizaciones
(±) ∆Inversiones
(±) ∆Fondo de Maniobra
= FCFproyecto
Los gastos financieros (intereses) no se tienen en cuenta para la estimación de los Flujos de
Caja Libre del proyecto.
Dichos flujos de caja se descontarán con el Coste Medio Ponderado del Capital (CMPC), el
cual atiende a la siguiente expresión matemática:
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𝐶𝑀𝑃𝐶 = 𝛼𝑑 ∙ 𝐾𝑑 ∙ 1 − 𝑡 + 𝛼𝑒 ∙ 𝐾𝑒
Donde:
𝛼𝑑 : coeficiente de apalancamiento.
𝐾𝑑 : coste de la deuda.
𝑡: tasa impositiva.
𝛼𝑒 : porcentaje de recursos propios (equity).
𝐾𝑒 : coste de los recursos propios.
𝐶𝑀𝑃𝐶 = 0,8 ∙ 8,25% ∙ 1 − 28% + 0,2 ∙ 12,12%
𝐶𝑀𝑃𝐶 = 7,18%
4.4. Estimación de los Flujos de Caja del Accionista (FCLa)
El procedimiento es similar a los flujos de caja del proyecto con las diferencias señaladas a
continuación:
(+) Ingresos de explotación
(-) Gastos de explotación
= EBITDA
(-) Amortizaciones
= BAII
(-) Intereses (Gastos Financieros)
= BAI
(-) Impuestos
= BN
(+) Amortizaciones
(±) ∆Inversiones
(±) ∆Fondo de Maniobra
(-) Del. Ppal. Banco (CAF)
(+) Financiación
= FCFaccionista
Los flujos de caja se descontarán con el coste de los recursos propios (Ke=12,12%,
calculado a continuación).
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4.5. Valoración de inversiones
4.5.1. Riesgos asociados al proyecto de inversión
De entre los principales riesgos de la inversión inicial a los cuales deberán hacer frente tanto
accionistas como entidades bancarias financiadoras del proyecto que plantea la
construcción del nuevo puerto deportivo de la ciudad de Lima se recogen los siguientes:
Riesgo de demanda: típico de cualquier concesión.
Riesgo operativo.
Riesgo de establecimiento de nuevos competidores.
Riesgo de cambio del marco legal: disminución del plazo máximo de concesión.
Riesgo de inflación.
Riesgo de empeoramiento del escenario macroeconómico.
Riesgo financiero: no conseguir la financiación o encarecimiento.
Riesgo de insolvencia.
Riesgo de tipo de cambio.
Riesgo-país.
Desastres naturales: fenómeno de El Niño.
Todos estos riesgos serán valorados para la estimación de la tasa de descuento. Dichos
riesgos hacen que la rentabilidad exigida a la inversión sea mayor.
4.5.2. Tasa de descuento
La tasa de descuento debe reflejar el riesgo existente en los flujos estimados, ya que la
rentabilidad exigida a los que invierten en un proyecto es proporcional al riesgo existente
(tanto en los recursos propios como en la deuda).
Dado que la empresa concesionaria cotiza en bolsa y el mercado no es del todo conocido,
no resulta adecuado estimar la tasa de descuento de manera subjetiva en base a la
experiencia y por tanto es preciso estimarla de una manera precisa y adecuada.
Para ello resulta conveniente emplear el CAPM (Capital Asset Pricing Model), Modelo de
Valoración del Precio de los Activos Financieros, para la estimación de la tasa de descuento
atendiendo a la siguiente expresión:
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𝐾𝐸 = 𝑅𝐹 + 𝛽 (𝑅𝑀 − 𝑅𝐹)
Donde:
𝑅𝐹: rentabilidad libre de riesgo.
𝑅𝑀: rentabilidad promedio del mercado característica del mercado (en España: 5-
6%).
𝛽: coeficiente que correlaciona la rentabilidad del activo respecto a la rentabilidad del
mercado. Expresa si la empresa es capaz de absorber o no las fluctuaciones.
Tras la consulta de la web del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) se han obtenido
dichos parámetros para la estimación del coste de los recursos propios (KE).
Para la estimación de la rentabilidad libre de riesgo se ha tomado el valor de referencia del
bono peruano a 30 años ya que es coherente con la duración del proyecto (30 años de
concesión). Dicho valor será del 6,79% (RF=6,79%).
Se ha estimado que un valor representativo de β para proyectos de esta naturaleza es de
0,9.
La estimación de la rentabilidad promedio del mercado (RM) se ha realizado mediante la
media de los índices históricos de la Bolsa de Valores de Lima (BVL) en los últimos 10 años
(datos de 2005 a 2014).
Tomando el Índice Básico General (IBGC) al final de cada año (31 de diciembre) se ha
configurado la siguiente tabla y se ha realizado la media de dichos valores para obtener la
rentabilidad promedio del mercado Peruano.
Tabla 46. Cálculo de la rentabilidad promedio del mercado Peruano
Año 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Rentabilidad
promedio del
mercado Peruano
RM (%) 13,16 12,04 9,51 6,24 11,03 16,5 14,08 15,99 14,56 13,96 12,71%
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Con todos estos valores se obtiene:
𝐾𝐸 = 6,79 + 0,9 × 12,71 − 6,79 = 12,12%
4.5.3. Valor Actual Neto (VAN)
Mediante el Valor Actual Neto se obtiene la rentabilidad o ganancia total de una inversión en
unidades monetarias de la situación inicial. Para su definición se realiza el sumatorio de los
flujos netos de caja definidos anteriormente, actualizados mediante una tasa oportuna,
menos la inversión inicial. La fórmula matemática para su cálculo se recoge a continuación:
Donde:
VANx = Valor Actual Neto del proyecto x.
A= Inversión inicial
Qi= Flujo neto de caja del período i.
k = Tasa de actualización o tasa de descuento
n = Horizonte temporal de la inversión expresado en años.
Se recuerda que el VAN de proyecto se descontará con el Coste Medio Ponderado del
Capital y para las estimaciones del accionista se realiza con el coste de los recursos
propios.
4.5.4. Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
La Tasa Interna de Rentabilidad o Retorno representa la rentabilidad relativa anual de una
inversión sobre el capital que permanece invertido a principios de cada período. Incluye el
coste de los recursos financieros y se define como aquel valor de la tasa de descuento que
anula el VAN. Normalmente se calcula mediante aproximaciones sucesivas e interpolación
lineal. La fórmula para su cálculo es la siguiente:
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Donde:
A = Inversión inicial
Qi = Flujo neto de caja del período i.
TIR = Tasa Interna de Rentabilidad.
n = Horizonte temporal de la inversión expresado en años.
Se recuerda que la TIR de proyecto se descontará con el Coste Medio Ponderado del
Capital y para las estimaciones del accionista se realiza con el coste de los recursos propios
4.6. Estudio del Escenario Base
Según lo ya comentado en el presente estudio, la demanda queda estipulada en función de
la precaria situación actual. Según los estudios de demanda se estimaron unos porcentajes
de alquiler y venta de amarres iniciales, correspondientes al escenario base, para poder
calcular los flujos netos de caja obtenidos y, mediante ellos, estudiar el Valor Actual Neto y
la Tasa Interna de Rentabilidad del presente proyecto.
Como ya se comentó anteriormente, la demanda prevista lleva a situación futura con un
45% de Ventas y un 55% de Alquileres de amarres con respecto al total de la oferta.
% m2
Ventas 45,0% 14.050,60
Ventas Ant. Amarristas 0,0% 0,00
Total Ventas 45,0% 14.050,60
Uso Público 10% 3.046,60
Alquiler 45,0% 14.111,60
Total Alquileres 55,0% 17.158,20
TOTAL
31.208,80
Tabla 47. Reparto de % de venta y alquiler en el Escenario Base
A continuación se incluyen todas las tablas empleadas para el cálculo de:
Ingresos.
Gastos.
Financiación.
Cuenta de Resultados.
Cálculo del VAN y TIR.
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CÁLCULO DE INGRESOS
Para el reparto de venta y alquiler seleccionado (Escenario Base) se dispondrá de la
siguiente distribución de amarres para cada actividad:
ATRAQUES Disponibles m2 Disponibles
Venta Uso Público Alquiler Venta Uso Publico Alquiler
68 15 67 1.020,0 225,0 1.005,0
64 14 64 1.689,6 369,6 1.689,6
126 28 126 5.040,0 1.120,0 5.040,0
45 10 45 2.430,0 540,0 2.430,0
26 5 26 1.950,0 375,0 1.950,0
14 3 13 1.386,0 297,0 1.287,0
1 1 1 120,0 120,0 120,0
1 0 2 175,0 0,0 350,0
1 0 1 240,0 0,0 240,0
346 76 345 14.050,6 3.046,6 14.111,6
45,0% 10,0% 45,0% 45,0% 10,0% 45,0%
Tabla 48. Distribución de amarres y superficie disponibles para alquiler y venta
Se recuerda que el precio de venta de amarres será:
Precio Venta PEN/m2 4.500 PEN/m
2
Precio Venta Oferta 3.750 PEN/m2
Tabla 49. Precios de venta por superficie
Del estudio de demanda del promotor se parte de la hipótesis de que se producirá la venta
del total de amarres ofertados en los cinco primeros años de concesión (sobre el total de
oferta de superficie para venta: 14.506,6 m2).
Plan de Ventas
% s/total puerto distrib vtas 100%
2016 2017 2018 2019 2020
Venta 45,00% 10,00% 15,00% 25,00% 25,00% 25,00%
TOTAL VENTAS (m2) 1.405,10 2.107,60 3.512,70 3.512,70 3.512,70
Tabla 50. Distribución de superficie vendida
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
Los ingresos se calcularán como el producto del precio del m2 por la superficie vendida. Se
aplicará la tarifa con descuento los dos primeros años de concesión (durante la ejecución de
las obras).
2016 2017 2018 2019 2020
Ventas (PEN)
5.644.256 9.638.981 18.138.810 20.338.140 21.049.976
Tabla 51. Ingresos por venta de atraques
A partir del año 2021 los ingresos por ventas se considerarán nulos ya que se ha partido de
la hipótesis de 100% de venta en los 5 primeros años.
Según los estudios de demanda del promotor se partirá de la siguiente hipótesis de reparto:
2018 - 2019 2020 - 2046
Anual 85 % 80 %
Tabla 52. Hipótesis de alquileres
Se aplicarán dichos porcentajes sobre la superficie total disponible para el alquiler (14.111,6
m2 y 3.046,6 m2 para alquiler de uso público).
El % de amarres en alquiler vacíos será la superficie total de amarres ofertada menos la
superficie vendida en dicho año.
Alquileres m2 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Uso público 0 0 1.523,30 1.828,00 1.828,00 1.828,00
Alquileres 0 0 10.568,50 12.337,00 11.289,30 12.700,40
Total Alquileres 0 0 12.091,80 14.164,90 13.117,20 14.528,40
Vacios (m
2) 29.803,70 27.696,10 12.091,80 6.505,90 4.041,00 2.629,80
Alquileres m2 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Uso público 2.132,60 2.132,60 2.132,60 2.132,60 2.132,60 2.132,60
Alquileres 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00
Total Alquileres 15.538,60 15.538,60 15.538,60 15.538,60 15.538,60 15.538,60
Vacios (m
2) 1.619,60 1.619,60 1.619,60 1.619,60 1.619,60 1.619,60
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
Alquileres m2 2028 2029 2030 2031 2032 2033
Uso público 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30
Alquileres 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00
Total Alquileres 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30
Vacios (m
2) 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90
Alquileres m2 2034 2035 2036 2037 2038 2039
Uso público 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30
Alquileres 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00
Total Alquileres 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30
Vacios (m
2) 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90
Alquileres m2 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Uso público 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30 2.437,30
Alquileres 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00 13.406,00
Total Alquileres 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30 15.843,30
Vacios (m
2) 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90 1.314,90
Tabla 53. Superficies de amarres destinadas a alquiler
Multiplicando dichas superficies por las tarifas (PEN/m2) correspondientes se obtienen los
ingresos por alquiler de amarres.
Se recuerdan las tarifas de alquiler estipuladas:
Esloras m2 Amarres
Anual (PEN)
6 x 2,5 15,0 150 8.072,18
8 x 3,3 26,4 142 10.579,61
10 x 4 40,0 280 13.835,10
12 x 4,5 54,0 100 18.126,21
15 x 5 75,0 57 26.922,98
18 x 5,5 99,0 30 32.941,05
20 x 6 120,0 3 40.598,46
25 x 7 175,0 3 59.205,96
30 x 8 240,0 2 81.196,46
Media por amarre 40,7 767 11.857,42
Tabla 54. Asignación de tarifas de alquiler anual equivalente de amarres
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Alquileres uso público
0 0 5.329.335 6.619.035 6.850.699 7.090.474
Alquileres resto 0 0 10.505.880 12.693.169 13.303.129 15.489.829
Total Alquiler amarres
0 0 15.835.211 19.312.204 20.153.828 22.580.303
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Alquileres uso público
8.561.749 8.861.408 9.171.559 9.492.563 9.824.801 10.168.673
Alquileres resto 16.922.640 17.514.930 18.127.954 18.762.431 19.419.116 20.098.785
Total Alquiler amarres
25.484.385 26.376.341 27.299.513 28.254.994 29.243.918 30.267.458
2028 2029 2030 2031 2032 2033
Alquileres uso público
12.028.084 12.449.066 12.884.786 13.335.754 13.802.505 14.285.591
Alquileres resto 20.802.244 21.530.321 22.283.884 23.063.820 23.871.053 24.706.538
Total Alquiler amarres
32.830.328 33.979.388 35.168.666 36.399.570 37.673.558 38.992.133
2034 2035 2036 2037 2038 2039
Alquileres uso público
14.785.586 15.303.083 15.838.691 16.393.046 16.966.800 17.560.639
Alquileres resto 25.571.269 26.466.263 27.392.580 28.351.324 29.343.619 30.370.646
Total Alquiler amarres
40.356.855 41.769.345 43.231.271 44.744.366 46.310.419 47.931.285
2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Alquileres uso público
18.175.260 18.811.395 19.469.794 20.151.236 20.856.533 21.586.511 22.342.039
Alquileres resto 31.433.618 32.533.793 33.672.476 34.851.015 36.070.800 37.333.279 38.639.940
Total Alquiler amarres
49.608.881 51.345.191 53.142.270 55.002.251 56.927.329 58.919.786 60.981.979
Tabla 55. Ingresos por alquiler de amarres
Se procederá de modo análogo para el cálculo de los ingresos debidos al alquiler/venta de
pañoles, locales, pérgolas, aparcamiento, varadero, marina seca y talleres y gasolinera.
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
Del estudio de demanda realizado por el promotor se obtiene la tabla adjunta:
Pañoles m
2
Ventas Alquileres
1.190,24
2016 0,00% 0,00%
2017 0,00% 0,00%
2018 20,20% 0,00%
2019 25,20% 0,00%
2020 1,60% 2,60%
2021 4,00% 2,70%
2022 8,00% 3,00%
2023 8,00% 3,00%
2024 8,00% 3,00%
2025 8,00% 3,00%
2026 8,00% 3,00%
2027 1,00% 3,00%
2028 0,00% 3,00%
2029 0,00% 3,00%
2030 0,00% 3,00%
2031 0,00% 3,00%
2032 0,00% 3,00%
2033 0,00% 3,00%
2034 0,00% 3,00%
2035 0,00% 3,00%
2036 0,00% 3,00%
2037 0,00% 3,00%
2038 0,00% 3,00%
2039 0,00% 3,00%
2040 0,00% 3,00%
2041 0,00% 3,00%
2042 0,00% 3,00%
2043 0,00% 3,00%
2044 0,00% 3,00%
2045 0,00% 3,00%
2046 0,00% 3,00%
Tabla 56. Distribución de % de alquiler y venta de pañoles
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
Los ingresos fruto de esta actividad serán:
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Venta 0 0 1.862.306 2.404.586 158.018 408.866 846.353
Alquiler 0 0 0 0 15.979 17.171 19.748
Total Ingresos Pañoles
0 0 1.862.306 2.404.586 173.993 426.038 866.100
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Venta 875.974 906.634 938.366 971.209 125.651 0 0
Alquiler 20.441 21.154 21.896 22.661 23.456 24.274 25.125
Total Ingresos Pañoles
896.415 927.788 960.263 993.870 149.104 24.274 25.125
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Venta 0 0 0 0 0 0 0
Alquiler 26.006 26.914 27.855 28.830 29.843 30.885 31.965
Total Ingresos Pañoles
26.006 26.914 27.855 28.830 29.843 30.885 31.965
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
Venta 0 0 0 0 0 0 0
Alquiler 33.086 34.245 35.441 36.683 37.965 39.296 40.669
Total Ingresos Pañoles
33.086 34.245 35.441 36.683 37.965 39.296 40.669
2044 2045 2046
Venta 0 0 0
Alquiler 42.094 43.568 45.090
Total Ingresos Pañoles
42.094 43.568 45.090
Tabla 57. Ingresos por venta y alquiler de pañoles
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
Hipótesis de demanda de locales realizada por el promotor:
Locales m2
Ventas Alquiler %
ocupación 6.765,00
2016 0,00% 0,00% 0%
2017 0,00% 0,00% 0%
2018 4,10% 0,00% 4%
2019 4,10% 0,00% 8%
2020 0,30% 1,30% 9%
2021 1,00% 1,40% 10%
2022 1,80% 1,50% 11%
2023 1,80% 1,50% 13%
2024 1,80% 1,50% 15%
2025 1,80% 1,50% 17%
2026 1,80% 1,50% 19%
2027 1,80% 1,50% 20%
2028 1,80% 1,50% 22%
2029 1,80% 1,50% 24%
2030 1,80% 1,50% 26%
2031 1,80% 1,50% 28%
2032 1,80% 1,50% 29%
2033 1,80% 1,50% 31%
2034 1,80% 1,50% 33%
2035 1,80% 1,50% 35%
2036 1,80% 1,50% 37%
2037 1,80% 1,50% 38%
2038 1,80% 1,50% 40%
2039 1,80% 1,50% 42%
2040 1,80% 1,50% 44%
2041 1,80% 1,50% 46%
2042 1,80% 1,50% 47%
2043 1,80% 1,50% 49%
2044 1,80% 1,50% 51%
2045 1,80% 1,50% 53%
2046 1,80% 1,50% 55%
Tabla 58. Distribución de % de alquiler y venta de locales
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
Los ingresos por alquiler y venta de locales comerciales será:
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Venta 0 0 2.962.069 3.065.741 565.440 809.603 1.503.263
Alquiler 0 0 0 0 69.154 75.915 84.184
Total Ingresos Locales
0 0 2.962.069 3.065.741 634.594 885.518 1.587.443
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Venta 1.555.875 1.610.333 1.666.691 1.725.026 1.785.401 1.847.891 1.912.568
Alquiler 87.128 90.180 93.334 96.600 99.983 103.481 107.104
Total Ingresos Locales
1.643.003 1.700.509 1.760.029 1.821.626 1.885.384 1.951.373 2.019.671
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Venta 1.979.509 2.048.790 2.120.498 2.194.714 2.271.529 2.351.033 2.433.319
Alquiler 110.854 114.731 118.748 122.903 127.208 131.659 136.268
Total Ingresos Locales
2.090.359 2.163.521 2.239.245 2.317.620 2.398.736 2.482.691 2.569.586
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
Venta 2.518.485 2.606.633 2.697.866 2.792.291 2.890.020 2.991.173 3.095.861
Alquiler 141.034 145.973 151.080 156.368 161.843 167.505 173.370
Total Ingresos Locales
2.659.523 2.752.605 2.848.946 2.948.659 3.051.863 3.158.678 3.269.231
2044 2045 2046
Venta 3.204.218 3.316.365 3.432.439
Alquiler 179.438 185.715 192.218
Total Ingresos Locales
3.383.655 3.502.084 3.624.656
Tabla 59. Ingresos por venta y alquiler de locales
Se recuerda que las pérgolas comenzarán a comercializarse cuando la ocupación de
pañoles supere el 95% de ocupación (en la hipótesis de demanda del promotor se producirá
en el año 2030) y por tanto los ingresos por alquiler y venta de pérgolas serán:
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Venta 0 0 0 0 0 0 0
Alquiler 452.959 937.628 1.455.668 2.008.823 2.598.911 3.227.850 3.897.630
Total Ingresos pérgolas
452.959 937.628 1.455.668 2.008.823 2.598.911 3.227.850 3.897.630
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
Venta 0 0 0 0 0 0 0
Alquiler 4.610.336 5.368.163 6.173.385 7.028.400 7.935.705 8.897.906 9.917.745
Total Ingresos pérgolas
4.610.336 5.368.163 6.173.385 7.028.400 7.935.705 8.897.906 9.917.745
2044 2045 2046
Venta 0 0 0
Alquiler 10.998.071 12.141.870 13.352.261
Total Ingresos pérgolas
10.998.071 12.141.870 13.352.261
Tabla 60. Ingresos por venta y alquiler de pérgolas
Del estudio de demanda de plazas de aparcamiento realizado por el promotor del proyecto
se obtiene la siguiente tabla:
Plazas: 665
Nºt. anuales
Nºt. mensuales
Plazas sobrantes
%ocupación
2016 665 0,00%
2017 665 0,00%
2018 90 40 572 14,04%
2019 350 750 253 62,03%
2020 400 800 198 70,18%
2021 400 800 198 70,18%
2022 400 800 198 70,18%
2023 400 800 198 70,18%
2024 400 800 198 70,18%
2025 400 800 198 70,18%
2026 400 800 198 70,18%
2027 400 800 198 70,18%
2028 400 800 198 70,18%
2029 400 800 198 70,18%
2030 400 800 198 70,18%
2031 400 800 198 70,18%
2032 400 800 198 70,18%
2033 400 800 198 70,18%
2034 400 800 198 70,18%
2035 400 800 198 70,18%
2036 400 800 198 70,18%
2037 400 800 198 70,18%
2038 400 800 198 70,18%
2039 400 800 198 70,18%
2040 400 800 198 70,18%
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2041 400 800 198 70,18%
2042 400 800 198 70,18%
2043 400 800 198 70,18%
2044 400 800 198 70,18%
2045 400 800 198 70,18%
2046 400 800 198 70,18%
Tabla 61. Demanda de tarjetas de aparcamiento
Conocida la demanda y las tarifas se calculan los ingresos:
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Venta de tarjetas anuales
0 0 77.456 311.768 368.775 381.683 395.044
Venta de tarjetas mensuales
0 0 7.174 139.181 153.656 159.034 164.603
Ingresos resto del parking
0 0 391.530 791.059 485.040 502.016 519.585
Total Parking 0 0 476.160 1.242.011 1.007.471 1.042.733 1.079.228
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Venta de tarjetas anuales
408.870 423.180 437.993 453.319 469.185 485.610 502.605
Venta de tarjetas mensuales
170.363 176.325 182.498 188.884 195.495 202.335 209.419
Ingresos resto del parking
537.769 556.594 576.075 596.235 617.104 638.704 661.058
Total Parking 1.117.001 1.156.099 1.196.561 1.238.441 1.281.784 1.326.649 1.373.081
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Venta de tarjetas anuales
520.196 538.403 557.246 576.750 596.936 617.831 639.454
Venta de tarjetas mensuales
216.750 224.336 232.185 240.311 248.723 257.430 266.438
Ingresos resto del parking
684.195 708.143 732.926 758.580 785.130 812.610 841.050
Total Parking 1.421.138 1.470.878 1.522.358 1.575.641 1.630.789 1.687.868 1.746.941
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
Venta de tarjetas anuales
661.834 684.998 708.975 733.789 759.469 786.053 813.563
Venta de tarjetas mensuales
275.764 285.416 295.406 305.745 316.448 327.521 338.985
Ingresos resto del parking
870.488 900.953 932.486 965.123 998.903 1.033.864 1.070.051
Total Parking 1.808.085 1.871.366 1.936.868 2.004.656 2.074.819 2.147.438 2.222.599
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2044 2045 2046
Venta de tarjetas anuales
842.036 871.511 902.014
Venta de tarjetas mensuales
350.850 363.128 375.840
Ingresos resto del parking
1.107.503 1.146.263 1.186.384
Total Parking 2.300.389 2.380.901 2.464.234
Tabla 62. Ingresos por venta de tarjetas de plazas de aparcamiento
Refiriéndose ahora a los ingresos derivados de la prestación de servicios:
2016 2017 2018 2019 2020 2021
El Varadero, los Talleres y la Marina Seca se concesionan en conjunto
0 0 430.320 765.000 791.775 819.488
TOTAL INGRESOS Varadero
0 0 430.320 765.000 791.775 819.488
2022 2023 2024 2025 2026 2027
El Varadero, los Talleres y la Marina Seca se concesionan en conjunto
848.168 877.856 908.580 940.380 973.294 1.007.359
TOTAL INGRESOS Varadero
848.168 877.856 908.580 940.380 973.294 1.007.359
2028 2029 2030 2031 2032 2033
El Varadero, los Talleres y la Marina Seca se concesionan en conjunto
1.042.616 1.079.108 1.116.878 1.155.968 1.196.426 1.238.303
TOTAL INGRESOS Varadero
1.042.616 1.079.108 1.116.878 1.155.968 1.196.426 1.238.303
2034 2035 2036 2037 2038 2039
El Varadero, los Talleres y la Marina Seca se concesionan en conjunto
1.281.641 1.326.499 1.372.928 1.420.980 1.470.713 1.522.189
TOTAL INGRESOS Varadero
1.281.641 1.326.499 1.372.928 1.420.980 1.470.713 1.522.189
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
El Varadero, los Talleres y la Marina Seca se concesionan en conjunto
1.575.465 1.630.605 1.687.676 1.746.746 1.807.883 1.871.160 1.936.650
TOTAL INGRESOS Varadero
1.575.465 1.630.605 1.687.676 1.746.746 1.807.883 1.871.160 1.936.650
Tabla 63. Ingresos debidos a la explotación de Varadero, Marina y Seca y Talleres
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Canon Repsol 45.000 45.900 46.819 47.753 48.709
TOTAL INGRESOS Gasolinera
0 0 45.000 45.900 46.819 47.753 48.709
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Canon Repsol 49.684 50.678 51.690 52.725 53.779 54.855 55.950
TOTAL INGRESOS Gasolinera
49.684 50.678 51.690 52.725 53.779 54.855 55.950
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Canon Repsol 57.071 58.211 59.378 60.563 61.774 63.011 64.271
TOTAL INGRESOS Gasolinera
57.071 58.211 59.378 60.563 61.774 63.011 64.271
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
Canon Repsol 65.558 66.866 68.205 69.570 70.961 72.379 73.826
TOTAL INGRESOS Gasolinera
65.558 66.866 68.205 69.570 70.961 72.379 73.826
2044 2045 2046
Canon Repsol 75.304 76.811 78.345
TOTAL INGRESOS Gasolinera
75.304 76.811 78.345
Tabla 64. Ingresos debidos a la actividad de la gasolinera
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
CÁLCULO DE GASTOS
1. Explotación: se incluyen dentro de este apartado los gastos de personal y los seguros.
Dentro de los gastos de personal destacan los costes laborales que representan los
operarios, limpieza y talleres
Gastos de Personal
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Total Personal 12.465 330.401 1.988.835 2.633.033 2.725.189 2.820.570 2.919.293
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Total Personal 3.021.465 3.127.219 3.236.670 3.349.954 3.467.201 3.588.555 3.714.154
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Total Personal 3.844.151 3.978.694 4.117.950 4.262.078 4.411.249 4.565.644 4.725.443
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
Total Personal 4.890.833 5.062.013 5.239.181 5.422.553 5.612.344 5.808.773 6.012.083
2044 2045 2046
Total Personal 6.222.503 6.440.291 6.665.700
Tabla 65. Gastos de personal
Seguros
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Responsabilidad civil
0 0 41.741 43.202 44.714 46.279 47.899
Responsabilidad Directivos
0 0 7.315 7.572 7.837 8.111 8.395
Seguro de grúa y varadero
0 0 34.426 35.631 36.878 38.168 39.504
Total 0 0 95.798 102.623 109.931 117.761 126.146
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Responsabilidad civil
49.575 51.311 53.106 54.965 56.889 58.880 60.941
Responsabilidad Directivos
8.688 8.993 9.307 9.633 9.970 10.319 10.680
Seguro de grúa y varadero
40.887 42.318 43.799 45.332 46.919 48.561 50.260
Total 135.131 144.758 155.066 166.114 177.945 190.616 204.195
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Responsabilidad civil
63.074 65.281 67.566 69.931 72.379 74.912 77.534
Responsabilidad Directivos
11.054 11.441 11.841 12.256 12.685 13.129 13.588
Seguro de grúa y varadero
52.020 53.840 55.725 57.675 59.694 61.783 63.945
Total 218.738 234.319 251.006 268.886 288.038 308.550 330.529
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
Responsabilidad civil
80.247 83.056 85.963 88.972 92.086 95.309 98.645
Responsabilidad Directivos
14.064 14.556 15.066 15.593 16.139 16.704 17.288
Seguro de grúa y varadero
66.183 68.500 70.897 73.379 75.947 78.605 81.356
Total 354.071 379.290 406.305 435.244 466.241 499.451 535.024
2044 2045 2046
Responsabilidad civil
102.097 105.671 109.369
Responsabilidad Directivos
17.893 18.520 19.168
Seguro de grúa y varadero
84.204 87.151 90.201
Total 573.131 613.954 657.683
Tabla 66. Seguros
Mantenimiento y otros servicios (propaganda, labores de limpieza, mantenimiento,
etc.). Tendrán lugar hasta el año 2030.
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Gastos de mantenimiento
484 32.513 180.735 178.151 230.715 238.793
Servicios externos 0 0 274.331 283.931 293.869 304.155
Otros Servicios 0 0 322.740 329.584 334.204 345.900
Publicidad y propaganda
220.939 436.556 236.678 155.884 69.146 71.565
Total 257.978 508.984 1.145.085 1.007.456 989.936 1.024.583
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Gastos de mantenimiento
247.148 255.799 264.761 274.039 283.643 293.584
Servicios externos 314.801 325.819 337.223 349.024 361.241 373.883
Otros Servicios 358.009 370.538 383.505 396.930 410.820 425.201
Publicidad y propaganda
74.070 76.661 79.346 82.125 84.998 87.971
Total 1.060.444 1.097.558 1.135.984 1.175.753 1.216.916 1.259.520
2028 2029 2030
Gastos de mantenimiento
303.870 314.516 0
Servicios externos 386.970 400.511 0
Otros Servicios 440.081 455.486 0
Publicidad y propaganda
91.050 94.238 0
Total 1.303.616 1.349.254 0
Tabla 67. Gastos de mantenimiento y otros servicios
2. Suministros
Agua y electricidad
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
IPC 3,50%
Consumo total de agua
0 0 24.236 56.573 61.391 65.085 68.888
Consumo total de Energía
0 0 114.146 164.554 173.516 181.478 189.259
Agua 0 0 8.696 35.366 37.170 38.779 40.444
Electricidad 0 0 91.046 133.616 138.293 143.130 148.140
Total Consumos
0 0 99.743 168.979 175.463 181.913 188.584
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
IPC 3,50%
Consumo total de agua
71.678 74.584 77.603 80.741 84.008 87.821 91.365
Consumo total de Energía
195.915 202.808 209.944 217.328 224.974 233.404 241.616
Agua 41.936 43.481 45.086 46.748 48.473 50.344 52.200
Electricidad 153.326 158.693 164.246 169.995 175.946 182.104 188.475
Total Consumos
195.259 202.174 209.333 216.743 224.415 232.448 240.675
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
IPC 3,50%
Consumo total de agua
95.048 98.880 102.859 106.999 111.304 115.774 120.424
Consumo total de Energía
250.114 258.911 268.020 277.448 287.209 297.311 307.770
Agua 54.124 56.119 58.185 60.330 62.554 64.860 67.249
Electricidad 195.075 201.900 208.969 216.281 223.853 231.686 239.794
Total Consumos
249.195 258.019 267.154 276.611 286.406 296.546 307.043
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
IPC 3,50%
Consumo total de agua
125.258 130.283 135.506 140.933 146.576 152.441 158.535
Consumo total de Energía
318.596 329.805 341.404 353.415 365.846 378.716 392.036
Agua 69.724 72.293 74.955 77.719 80.580 83.546 86.621
Electricidad 248.186 256.875 265.864 275.171 284.801 294.769 305.085
Total Consumos
317.914 329.168 340.823 352.886 365.381 378.315 391.710
2044 2045 2046
IPC 3,50%
Consumo total de agua 164.873 171.458 178.301
Consumo total de Energía 405.829 420.105 434.880
Agua 89.813 93.120 96.548
Electricidad 315.765 326.816 338.254
Total Consumos 405.578 419.936 434.801
Tabla 68. Gastos de suministros de agua y electricidad
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
3. Cánones, tasas e impuestos: canon de actividad del 2% sobre el beneficio anual.
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Total 93.750 93.750 373.193 501.630 538.211 607.898 691.691
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Total 730.395 771.263 814.421 859.991 908.115 998.629 1.054.500
2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Total 1.109.610 1.171.691 1.237.245 1.306.466 1.379.561 1.456.748 1.538.250
2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043
Total 1.624.316 1.715.198 1.811.160 1.912.496 2.019.503 2.132.494 2.251.808
2044 2045 2046
Total 2.377.800 2.510.843 2.651.329
Tabla 69. Gastos por canon de actividad
FINANCIACIÓN
Se recuerda que el ratio de apalancamiento del proyecto es de 20/80, por tanto la deuda
será de Ciento catorce millones sesenta y cuatro mil trescientos doce con ochenta soles
peruanos, 114.064.312,80 PEN con un coste de la deuda (KD) del 8,25% a 15 años, por
tanto:
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Ingresos 5.644.256 9.638.981 39.749.880 47.173.583 43.943.588 25.894.916
Principal 0 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288
Intereses 0 627.354 582.080 575.416 567.769 558.900
Servicio de la Deuda
0 8.231.641 8.186.367 8.179.703 8.172.056 8.163.188
Ppal pendiente de devolución
114.064.313 105.832.672 97.646.305 89.466.601 81.294.545 73.131.357
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Ingresos 30.017.966 31.067.865 32.154.499 33.279.146 34.443.135 34.768.305
Principal 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288
Intereses 548.485 536.073 521.017 502.352 478.574 447.197
Servicio de la Deuda
8.152.773 8.140.361 8.125.305 8.106.640 8.082.862 8.051.485
Ppal pendiente de devolución
64.978.585 56.838.224 48.712.919 40.606.280 32.523.418 24.471.934
2028 2029 2030 2031
Ingresos 37.357.849 38.664.551 40.922.899 43.291.965
Principal 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288
Intereses 403.787 339.567 234.300 28.108
Servicio de la Deuda
8.008.074 7.943.855 7.838.588 7.632.396
Ppal pendiente de devolución
16.463.859 8.520.005 681.417 0
Tabla 70. Financiación bancaria
AMORTIZACIÓN
Según a lo comentado anteriormente, se considera una amortización lineal a lo largo de la
vida útil (30 años), por tanto se amortizarán anualmente 4.752.679,70 soles peruanos.
A continuación se recoge el desglose de ingresos y gastos para la estimación de los flujos
de caja libres del proyecto y la cuenta de resultados.
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
INGRESOS
Tabla 71. Estimación de los Ingresos
GASTOS
Tabla 72. Estimación de los Gastos
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Ingresos por ventas 5.644.256 9.638.981 22.963.185 25.808.468 21.858.563 1.311.555 2.453.543 2.539.418 2.628.296 2.720.291 2.815.496 2.034.488 1.975.646 2.044.796 2.569.324 3.128.063 3.722.768 4.355.273 5.027.490 5.741.426 6.499.181 7.302.945 8.155.013 9.057.773 10.013.741 11.025.533 12.095.880 13.227.645 14.423.820 15.687.521 17.022.008
Venta de Atraques 5.644.256 9.638.981 18.138.810 20.338.140 21.049.976 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Venta de Pañoles 0 0 1.862.306 2.404.586 173.993 426.038 866.100 896.415 927.788 960.263 993.870 149.104 24.274 25.125 26.006 26.914 27.855 28.830 29.843 30.885 31.965 33.086 34.245 35.441 36.683 37.965 39.296 40.669 42.094 43.568 45.090
Venta locales y
Pérgolas0 0 2.962.069 3.065.741 634.594 885.518 1.587.443 1.643.003 1.700.509 1.760.029 1.821.626 1.885.384 1.951.373 2.019.671 2.543.318 3.101.149 3.694.913 4.326.443 4.997.648 5.710.541 6.467.216 7.269.859 8.120.768 9.022.331 9.977.059 10.987.568 12.056.584 13.186.976 14.381.726 15.643.954 16.976.918
Ingresos por
alquileres0 0 16.311.375 20.554.215 21.246.431 23.716.121 26.667.548 27.600.908 28.566.945 29.566.785 30.601.620 31.672.680 34.284.731 35.484.698 37.179.626 38.949.724 40.798.185 42.728.325 44.743.605 46.847.606 49.044.075 51.336.911 53.730.165 56.228.059 58.834.984 61.555.519 64.394.415 67.356.634 70.447.324 73.671.844 77.035.781
Alquiler amarres 0 0 10.505.880 12.693.169 13.303.129 15.489.829 16.922.640 17.514.930 18.127.954 18.762.431 19.419.116 20.098.785 20.802.244 21.530.321 22.283.884 23.063.820 23.871.053 24.706.538 25.571.269 26.466.263 27.392.580 28.351.324 29.343.619 30.370.646 31.433.618 32.533.793 33.672.476 34.851.015 36.070.800 37.333.279 38.639.940
Alquiler amarres uso
publico0 0 5.329.335 6.619.035 6.850.699 7.090.474 8.561.749 8.861.408 9.171.559 9.492.563 9.824.801 10.168.673 12.028.084 12.449.066 12.884.786 13.335.754 13.802.505 14.285.591 14.785.586 15.303.083 15.838.691 16.393.046 16.966.800 17.560.639 18.175.260 18.811.395 19.469.794 20.151.236 20.856.533 21.586.511 22.342.039
Alquiler pañoles 0 0 0 0 15.979 17.171 19.748 20.441 21.154 21.896 22.661 23.456 24.274 25.125 26.006 26.914 27.855 28.830 29.843 30.885 31.965 33.086 34.245 35.441 36.683 37.965 39.296 40.669 42.094 43.568 45.090
Alquiler plazas de
parking0 0 476.160 1.242.011 1.007.471 1.042.733 1.079.228 1.117.001 1.156.099 1.196.561 1.238.441 1.281.784 1.326.649 1.373.081 1.421.138 1.470.878 1.522.358 1.575.641 1.630.789 1.687.868 1.746.941 1.808.085 1.871.366 1.936.868 2.004.656 2.074.819 2.147.438 2.222.599 2.300.389 2.380.901 2.464.234
Alquiler locales y
pérgolas0 0 0 0 69.154 75.915 84.184 87.128 90.180 93.334 96.600 99.983 103.481 107.104 563.813 1.052.359 1.574.415 2.131.725 2.726.119 3.359.509 4.033.898 4.751.370 5.514.135 6.324.465 7.184.768 8.097.548 9.065.411 10.091.115 11.177.509 12.327.585 13.544.479
Ingresos por servicios 0 0 475.320 810.900 838.594 867.240 896.876 927.540 959.258 992.070 1.026.019 1.061.138 1.097.471 1.135.058 1.173.949 1.214.179 1.255.804 1.298.865 1.343.415 1.389.510 1.437.199 1.486.538 1.537.579 1.590.394 1.645.035 1.701.566 1.760.055 1.820.573 1.883.186 1.947.971 2.014.995
Ingresos Varadero,
Marina seca y Talleres0 0 430.320 765.000 791.775 819.488 848.168 877.856 908.580 940.380 973.294 1.007.359 1.042.616 1.079.108 1.116.878 1.155.968 1.196.426 1.238.303 1.281.641 1.326.499 1.372.928 1.420.980 1.470.713 1.522.189 1.575.465 1.630.605 1.687.676 1.746.746 1.807.883 1.871.160 1.936.650
Ingresos Gasolinera 0 0 45.000 45.900 46.819 47.753 48.709 49.684 50.678 51.690 52.725 53.779 54.855 55.950 57.071 58.211 59.378 60.563 61.774 63.011 64.271 65.558 66.866 68.205 69.570 70.961 72.379 73.826 75.304 76.811 78.345
Ingresos
Extraordinarios0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Otros Ingresos
Ingresos Financieros
TOTAL INGRESOS 5.644.256 9.638.981 39.749.880 47.173.583 43.943.588 25.894.916 30.017.966 31.067.865 32.154.499 33.279.146 34.443.135 34.768.305 37.357.849 38.664.551 40.922.899 43.291.965 45.776.756 48.382.463 51.114.510 53.978.543 56.980.455 60.126.394 63.422.756 66.876.225 70.493.760 74.282.618 78.250.350 82.404.851 86.754.330 91.307.336 96.072.784
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Gastos de Explotación 233.888 799.470 3.099.117 3.683.206 3.763.054 3.898.744 4.039.466 4.185.412 4.336.812 4.493.854 4.656.769 4.825.785 5.001.142 5.183.100 4.062.889 4.213.013 4.368.956 4.530.964 4.699.287 4.874.194 5.055.972 5.244.904 5.441.303 5.645.486 5.857.797 6.078.585 6.308.224 6.547.107 6.795.634 7.054.245 7.323.383
Gastos de Personal 12.465 330.401 1.988.835 2.633.033 2.725.189 2.820.570 2.919.293 3.021.465 3.127.219 3.236.670 3.349.954 3.467.201 3.588.555 3.714.154 3.844.151 3.978.694 4.117.950 4.262.078 4.411.249 4.565.644 4.725.443 4.890.833 5.062.013 5.239.181 5.422.553 5.612.344 5.808.773 6.012.083 6.222.503 6.440.291 6.665.700
Otros gastos de explotación 221.423 469.069 1.014.484 947.550 927.934 960.413 994.028 1.028.816 1.064.835 1.102.118 1.140.701 1.180.639 1.221.971 1.264.751 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Seguros 0 0 95.798 102.623 109.931 117.761 126.146 135.131 144.758 155.066 166.114 177.945 190.616 204.195 218.738 234.319 251.006 268.886 288.038 308.550 330.529 354.071 379.290 406.305 435.244 466.241 499.451 535.024 573.131 613.954 657.683
Suministros 0 0 99.743 168.979 175.463 181.913 188.584 195.259 202.174 209.333 216.743 224.415 232.448 240.675 249.195 258.019 267.154 276.611 286.406 296.546 307.043 317.914 329.168 340.823 352.886 365.381 378.315 391.710 405.578 419.936 434.801
Compra Carburantes 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Suministros agua y
electricidad0 0 99.743 168.979 175.463 181.913 188.584 195.259 202.174 209.333 216.743 224.415 232.448 240.675 249.195 258.019 267.154 276.611 286.406 296.546 307.043 317.914 329.168 340.823 352.886 365.381 378.315 391.710 405.578 419.936 434.801
Cánones, Tasas e
impuestos112.885 192.780 794.998 943.472 878.872 517.898 600.359 621.357 643.090 665.583 688.863 695.366 747.157 773.291 818.458 865.839 915.535 967.649 1.022.290 1.079.571 1.139.609 1.202.528 1.268.455 1.337.525 1.409.875 1.485.652 1.565.007 1.648.097 1.735.087 1.826.147 1.921.456
Cánones 112.885 192.780 794.998 943.472 878.872 517.898 600.359 621.357 643.090 665.583 688.863 695.366 747.157 773.291 818.458 865.839 915.535 967.649 1.022.290 1.079.571 1.139.609 1.202.528 1.268.455 1.337.525 1.409.875 1.485.652 1.565.007 1.648.097 1.735.087 1.826.147 1.921.456
G-5 y T-0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
IBI 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Tasas Municipales 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TOTAL GASTOS 346.773 992.250 3.993.857 4.795.656 4.817.388 4.598.554 4.828.409 5.002.028 5.182.075 5.368.769 5.562.374 5.745.566 5.980.747 6.197.066 5.130.542 5.336.871 5.551.645 5.775.224 6.007.983 6.250.311 6.502.623 6.765.345 7.038.925 7.323.833 7.620.558 7.929.618 8.251.546 8.586.914 8.936.298 9.300.328 9.679.640
LIMA, PERÚ ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE INGENIEROS DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS
ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PUERTO DEPORTIVO BAJO LA MODALIDAD DE PARTENARIADO PÚBLICO PRIVADO EN LIMA, PERÚ
CUENTA DE RESULTADOS
Estimación de los Flujos de Caja Libre del proyecto
Tabla 73. Estimación de los FCL del proyecto
Estimación de los Flujos de Caja Libre del accionista
Tabla 74. Estimación de los FCL del accionista
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Ingresos 5.644.256 9.638.981 39.749.880 47.173.583 43.943.588 25.894.916 30.017.966 31.067.865 32.154.499 33.279.146 34.443.135 34.768.305 37.357.849 38.664.551 40.922.899 43.291.965 45.776.756 48.382.463 51.114.510 53.978.543 56.980.455 60.126.394 63.422.756 66.876.225 70.493.760 74.282.618 78.250.350 82.404.851 86.754.330 91.307.336 96.072.784
Gastos 346.773 992.250 3.993.857 4.795.656 4.817.388 4.598.554 4.828.409 5.002.028 5.182.075 5.368.769 5.562.374 5.745.566 5.980.747 6.197.066 5.130.542 5.336.871 5.551.645 5.775.224 6.007.983 6.250.311 6.502.623 6.765.345 7.038.925 7.323.833 7.620.558 7.929.618 8.251.546 8.586.914 8.936.298 9.300.328 9.679.640
EBITDA 5.297.484 8.646.732 35.756.023 42.377.927 39.126.200 21.296.362 25.189.557 26.065.837 26.972.423 27.910.377 28.880.761 29.022.739 31.377.102 32.467.485 35.792.357 37.955.094 40.225.111 42.607.239 45.106.527 47.728.232 50.477.832 53.361.049 56.383.831 59.552.392 62.873.202 66.352.999 69.998.805 73.817.938 77.818.032 82.007.008 86.393.144
Rtdos. Extraordinarios 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Amortizaciones 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680
BAII 544.804 3.894.052 31.003.343 37.625.247 34.373.520 16.543.682 20.436.877 21.313.157 22.219.744 23.157.698 24.128.081 24.270.059 26.624.422 27.714.806 31.039.677 33.202.415 35.472.432 37.854.559 40.353.847 42.975.552 45.725.152 48.608.369 51.631.151 54.799.712 58.120.522 61.600.319 65.246.125 69.065.258 73.065.353 77.254.328 81.640.464
Gastos Financieros 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
BAI 544.804 3.894.052 31.003.343 37.625.247 34.373.520 16.543.682 20.436.877 21.313.157 22.219.744 23.157.698 24.128.081 24.270.059 26.624.422 27.714.806 31.039.677 33.202.415 35.472.432 37.854.559 40.353.847 42.975.552 45.725.152 48.608.369 51.631.151 54.799.712 58.120.522 61.600.319 65.246.125 69.065.258 73.065.353 77.254.328 81.640.464
Impuesto de sociedades 152.545 1.090.335 8.680.936 10.535.069 9.624.586 4.632.231 5.722.326 5.967.684 6.221.528 6.484.155 6.755.863 6.795.617 7.454.838 7.760.146 8.691.110 9.296.676 9.932.281 10.599.276 11.299.077 12.033.155 12.803.043 13.610.343 14.456.722 15.343.919 16.273.746 17.248.089 18.268.915 19.338.272 20.458.299 21.631.212 22.859.330
Beneficio Neto 392.259 2.803.717 22.322.407 27.090.178 24.748.934 11.911.451 14.714.552 15.345.473 15.998.215 16.673.542 17.372.218 17.474.443 19.169.584 19.954.660 22.348.567 23.905.738 25.540.151 27.255.282 29.054.770 30.942.397 32.922.110 34.998.026 37.174.429 39.455.793 41.846.776 44.352.230 46.977.210 49.726.986 52.607.054 55.623.116 58.781.134
Variación FM
Amortizaciones 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680
Inversiones
FLUJOS DE CAJA LIBRE del
PROYECTO(FCL)5.144.939 7.556.397 27.075.087 31.842.857 29.501.614 16.664.131 19.467.231 20.098.153 20.750.895 21.426.222 22.124.898 22.227.122 23.922.264 24.707.340 27.101.247 28.658.418 30.292.831 32.007.962 33.807.450 35.695.077 37.674.789 39.750.705 41.927.109 44.208.472 46.599.456 49.104.910 51.729.890 54.479.665 57.359.734 60.375.796 63.533.814
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046
Ingresos 5.644.256 9.638.981 39.749.880 47.173.583 43.943.588 25.894.916 30.017.966 31.067.865 32.154.499 33.279.146 34.443.135 34.768.305 37.357.849 38.664.551 40.922.899 43.291.965 45.776.756 48.382.463 51.114.510 53.978.543 56.980.455 60.126.394 63.422.756 66.876.225 70.493.760 74.282.618 78.250.350 82.404.851 86.754.330 91.307.336 96.072.784
Gastos 346.773 992.250 3.993.857 4.795.656 4.817.388 4.598.554 4.828.409 5.002.028 5.182.075 5.368.769 5.562.374 5.745.566 5.980.747 6.197.066 5.130.542 5.336.871 5.551.645 5.775.224 6.007.983 6.250.311 6.502.623 6.765.345 7.038.925 7.323.833 7.620.558 7.929.618 8.251.546 8.586.914 8.936.298 9.300.328 9.679.640
EBITDA 5.297.484 8.646.732 35.756.023 42.377.927 39.126.200 21.296.362 25.189.557 26.065.837 26.972.423 27.910.377 28.880.761 29.022.739 31.377.102 32.467.485 35.792.357 37.955.094 40.225.111 42.607.239 45.106.527 47.728.232 50.477.832 53.361.049 56.383.831 59.552.392 62.873.202 66.352.999 69.998.805 73.817.938 77.818.032 82.007.008 86.393.144
Rtdos. Extraordinarios 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Amortizaciones 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680
BAII 544.804 3.894.052 31.003.343 37.625.247 34.373.520 16.543.682 20.436.877 21.313.157 22.219.744 23.157.698 24.128.081 24.270.059 26.624.422 27.714.806 31.039.677 33.202.415 35.472.432 37.854.559 40.353.847 42.975.552 45.725.152 48.608.369 51.631.151 54.799.712 58.120.522 61.600.319 65.246.125 69.065.258 73.065.353 77.254.328 81.640.464
Gastos Financieros 0 627.354 582.080 575.416 567.769 558.900 548.485 536.073 521.017 502.352 478.574 447.197 403.787 339.567 234.300 28.108 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
BAI* 544.804 3.266.698 30.421.264 37.049.831 33.805.751 15.984.782 19.888.392 20.777.084 21.698.727 22.655.346 23.649.507 23.822.862 26.220.635 27.375.238 30.805.377 33.174.306 35.472.432 37.854.559 40.353.847 42.975.552 45.725.152 48.608.369 51.631.151 54.799.712 58.120.522 61.600.319 65.246.125 69.065.258 73.065.353 77.254.328 81.640.464
Impuesto de sociedades* 152.545 914.675 8.517.954 10.373.953 9.465.610 4.475.739 5.568.750 5.817.583 6.075.643 6.343.497 6.621.862 6.670.401 7.341.778 7.665.067 8.625.505 9.288.806 9.932.281 10.599.276 11.299.077 12.033.155 12.803.043 13.610.343 14.456.722 15.343.919 16.273.746 17.248.089 18.268.915 19.338.272 20.458.299 21.631.212 22.859.330
Beneficio Neto* 392.259 2.352.023 21.903.310 26.675.878 24.340.141 11.509.043 14.319.642 14.959.500 15.623.083 16.311.849 17.027.645 17.152.461 18.878.858 19.710.172 22.179.871 23.885.500 25.540.151 27.255.282 29.054.770 30.942.397 32.922.110 34.998.026 37.174.429 39.455.793 41.846.776 44.352.230 46.977.210 49.726.986 52.607.054 55.623.116 58.781.134
Variación FM
Amortizaciones 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680 4.752.680
Inversiones
Devolución del Ppal. (CAF) 0 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 7.604.288 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Financiación
FLUJOS DE CAJA LIBRE del
ACCIONISTA (FCL)5.144.939 2.358.168 19.051.702 23.824.271 21.488.533 8.657.435 11.468.035 12.107.892 12.771.475 13.460.241 14.176.037 14.300.853 16.027.250 16.858.564 19.328.263 21.033.893 30.292.831 32.007.962 33.807.450 35.695.077 37.674.789 39.750.705 41.927.109 44.208.472 46.599.456 49.104.910 51.729.890 54.479.665 57.359.734 60.375.796 63.533.814
*Los valores serán distintos a los obtenidos en la Cuenta de Resultados del proyecto
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Calculo del VAN y la TIR (proyecto y accionista)
Se recuerda que la inversión inicial es de 142.580.391 PEN, el Coste Medio Ponderado del
Capital (CMPC) es del 7,18% y el coste de los recursos propios será del 12,12%.
Mediante la hoja Excel programada se obtienen los siguientes valores:
VANp 198.579.186 PEN
VANa 175.724.868 PEN
TIRp 12,67%
TIRa 16,45%
Puesto que el Valor Actual Neto es mayor que cero (tanto el del proyecto como el del
accionista), la TIR del proyecto es mayor que el CMPC y la TIR del accionista es superior al
coste de los recursos propios, la inversión será rentable.
VANp, VANa > 0
TIRp = 12,67% > CMPC = 7,18%
TIRa = 16,45% > KE = 12,12%
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4.7. Análisis de sensibilidad
Para el estudio de sensibilidad del proyecto, se partirá de la hipótesis de alquiler y venta de
amarres náutico-deportivos correspondiente al Escenario Base. La venta o alquiler influirá
directamente sobre los flujos netos de caja de cada año por lo que resulta de especial
interés estudiar la sensibilidad de ambas opciones.
Para la realización de dicho análisis se parte de dos variables: Alquiler (A) y Venta (V). Por
regla general el estudio de la sensibilidad de ambas variables sería complicado ya que,
aunque exista relación entre ambas (A+V=100%), una disminución en las ventas no implica
un aumento del alquiler.
Puesto que las Ventas (V) de amarres resultan más influyentes en los flujos de caja en los
primeros años de concesión, será la variable sobre la cual se realice el estudio de su
sensibilidad a posibles variaciones. Como ya se comentó con anterioridad, influirán
notablemente puesto que se alcanzarán elevados ingresos en los primeros años de
explotación, lo cual no sólo facilita la devolución del crédito bancario a 15 años sino que
también es conveniente obtener un fondo monetario elevado ante posibles imprevistos en la
explotación.
Se estudiará la fluctuación en el VAN y la TIR en las hipótesis de disminución de las ventas
en un 10 y 20% con respecto a las del escenario base:
Escenario I: -10%Ingresos.
Escenario II: -20% ingresos.
ESCENARIO VANp (PEN) TIRp VANa (PEN) TIRa
BASE 198.579.186 12,67% 175.724.868 16,45%
I 162.310.322 11,30% 139.456.004 15,20%
II 80.975.081 10,40% 58.120.763 14,40%
CMPC
Ke
7,18%
12,12%
Tabla 75. Análisis de sensibilidad de las Ventas de amarres
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A continuación se recogerán gráficamente dichos resultados para facilitar su lectura:
Fig. 20. Evolución del VAN
Fig. 21. Evolución de la TIR
De las gráficas anteriores se observa lo siguiente:
Al disminuir el número de amarres vendidos (posible aumento del número de
amarres alquilados), los ingresos disminuirían y por tanto el Valor Actual Neto. Del
mismo modo ocurre con la Tasa Interna de Rentabilidad (a menores ventas, menores
ingresos y por tanto menor rentabilidad).
198.579.186
162.310.322
85.970.453
175.724.868
130.486.568
56.743.569
0
50.000.000
100.000.000
150.000.000
200.000.000
250.000.000
BASE I II
VAN
VANp
VANa
12,67%11,30%
10,40%
16,45%15,20%
14,40%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
16,00%
18,00%
BASE I II
TIR
TIRp
TIRa
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Los FCL serían muy elevados durante los primeros años de explotación pero, de
cara al futuro, los ingresos anuales se verían reducidos debido a que los únicos
ingresos generados serían los derivados de los bajos cobros por explotación por
parte del usuario y mantenimiento de las instalaciones.
Se observa que, en la hipótesis más desfavorable planteada de disminución de un
20% de los ingresos con respecto al escenario base, se obtendría una TIR
ligeramente superior a la tasa de descuento estimada.
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5. RESUMEN Y CONCLUSIONES
Según el actual Decreto Legislativo Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión Privada
mediante Asociaciones Público Privadas y proyectos en activos, se establece un plazo
máximo concesional de sesenta años (60 años).
Por tanto, en cumplimiento de la Ley Peruana y bajo la experiencia de las concesiones en
España se propone un plazo máximo de concesión de 30 años, con comienzo en el
presente año 2016 y final en el año 2046, iniciándose la explotación tras el fin de las obras
de construcción, proyectadas hasta 2018.
Año inicio concesión 2016
Años de Concesión
30
Año inicio explotación 2018
La inversión inicial asciende a una cantidad de 142.580.391 soles peruanos y, tras el estudio
de los Flujos de Caja Libre y cumplimiento del RCSD de 1,4 exigido por el banco, se llega a
un apalancamiento del 80% (20/80), correspondiente a una deuda de 114.064.312,80 PEN
con un coste de la deuda del 8,25% a 15 años.
Los ingresos fruto de la explotación provendrán de la venta y alquiler de amarres, locales
comerciales, plazas de aparcamiento, pañoles (almacenes), pérgolas, gasolinera, Varadero,
Marina Seca y Talleres.
Los gastos a contabilizar se engloban en tres grandes grupos:
Explotación: se incluyen gastos de personal, seguros, mantenimiento y otros
servicios.
Suministros: consumo de agua y electricidad.
Cánones, tasas e impuestos: canon de actividad.
Se confecciona la cuenta de resultados a fin de obtener los flujos de caja libre del proyecto y
del accionista (los que garantizarán la devolución del principal y los intereses) y mediante
ellos se procede a la estimación del Valor Actual Neto y de la Tasa Interna de Rentabilidad
con objeto en valorar la inversión.
El VAN y la TIR del proyecto se descontarán mediante el CMPC, fijado en un 7,18%
mientras que VAN y TIR del accionista lo harán mediante el coste de los recursos propios,
calculado mediante el modelo CAPM, con un valor del 12,12%.
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El Coste Medio Ponderado de los Recursos ha sido estimado en base a los porcentajes de
equity y deuda estipulados y el coste de cada uno.
El Coste de los Recursos Propios se ha estimado mediante el modelo CAPM (Capital Asset
Pricing Model), el cual arroja un valor del 12,12%.
Se obtienen los siguientes resultados:
VANp 198.579.186 PEN
VANa 175.724.868 PEN
TIRp 12,67%
TIRa 16,45%
Se recuerda que:
CMPC = 7,18%
Ke = 12,12%
Por tanto, analizándolo desde el punto de vista del proyecto la TIR sería mayor que el Coste
Medio Ponderado de los Recursos y por ello la inversión sería rentable. Desde el punto de
vista del accionista también sería rentable ya que la TIR del accionista es superior al coste
de los recursos propios.
Finalmente, del estudio de sensibilidad se observa que, en el supuesto de que las hipótesis
iniciales no sean las adecuadas y exista una disminución en los ingresos del 20% con
respecto al escenario base planteado, la devolución de la deuda aún estaría asegurada así
como la rentabilidad del proyecto.
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6. AGRADECIMIENTOS
Quisiera agradecer la desinteresada ayuda, atención e información prestada tanto por el
director del presente proyecto, Antonio Lorenzo Lara Galera, como por Antonio García del
Villar, Director General de CLOTHOS ya que sin ellos este proyecto no habría salido
adelante.
En Madrid, Junio de 2016
El INGENIERO DIRECTOR DEL PROYECTO EL INGENIERO AUTOR DEL PROYECTO
Fdo.: Antonio Lorenzo Lara Galera Fdo.: Juan Nepomuceno Ambrona Medina
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ANEXO I. Decreto Legislativo Nº1224 del Marco de Promoción de la Inversión
Privada mediante Asociaciones Público Privadas y proyectos en activos
TÍTULO I
TÍTULO PRELIMINAR
Artículo 1.- Objeto
La Ley marco de Promoción de la Inversión Privada mediante Asociaciones Público
Privadas y Proyectos en Activos, tiene por objeto establecer los procesos y modalidades
de promoción de la inversión privada para el desarrollo de infraestructura pública, servicios
públicos, servicios vinculados a estos, proyectos de investigación aplicada y/o innovación
tecnológica y la ejecución de proyectos en activos.
Artículo 2.- Ámbito de aplicación
El presente Decreto Legislativo es de aplicación a las entidades públicas pertenecientes al
Sector Público No Financiero conforme lo dispuesto en la Ley N° 30099, Ley de
Fortalecimiento de la Responsabilidad y Transparencia Fiscal.
Artículo 3.- De la inversión privada
3.1 Declárese de interés nacional la promoción de la inversión privada mediante las
Asociaciones Público Privadas y Proyectos en Activos para contribuir a la dinamización de
la economía nacional, la generación de empleo productivo y la competitividad del país.
3.2 El rol del Estado incluye las labores de seguimiento y acciones para facilitar la
ejecución oportuna de los proyectos desarrollados bajo las modalidades reguladas en el
presente Decreto Legislativo.
Artículo 4.- Principios
En todas las fases vinculadas al desarrollo de los proyectos regulados en el presente
Decreto Legislativo se aplican los siguientes principios:
a) Competencia
Los procesos de promoción de la inversión privada promueven la búsqueda de
competencia, igualdad de trato entre los postores y evitan conductas anticompetitivas o
colusorias.
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b) Transparencia
Toda la información cuantitativa y cualitativa que se utilice para la toma de decisiones
durante la evaluación, desarrollo, implementación y rendición de cuentas de un proyecto
llevado a cabo en el marco del presente Decreto Legislativo es de conocimiento público,
bajo el principio de publicidad establecido en el artículo 3 del Texto Único Ordenado de la
Ley Nº 27806, Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública, aprobado
mediante Decreto Supremo Nº 043-2003-PCM.
c) Enfoque de resultados
Las entidades públicas en el desarrollo de sus funciones adoptan las acciones que
permitan la ejecución oportuna de la inversión privada, así como identifican e informan las
trabas existentes que afecten el desarrollo de los proyectos regulados bajo el presente
Decreto Legislativo.
d) Planificación
El Estado a través de los Ministerios, Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales, prioriza y
orienta el desarrollo ordenado de las Asociaciones Público Privadas y Proyectos en Activos
según las prioridades nacionales, sectoriales, regionales y locales, considerando para ello
la política de descentralización del país.
e) Responsabilidad presupuestal
Debe considerarse la capacidad de pago del Estado para asumir los compromisos
financieros, firmes y contingentes, que se deriven directa e indirectamente de la ejecución
de los contratos celebrados en el marco del presente Decreto Legislativo, sin comprometer
en el corto, mediano ni largo plazo, el equilibrio presupuestario de las entidades públicas,
la sostenibilidad de las finanzas públicas ni la prestación regular de los servicios públicos.
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TÍTULO III
ASOCIACIONES PÚBLICO PRIVADAS
CAPÍTULO I
Disposiciones Generales
Artículo 11.- Definición
11.1 Las Asociaciones Público Privadas son modalidades de participación de la inversión
privada, en las que se incorpora experiencia, conocimientos, equipos, tecnología, y se
distribuyen riesgos y recursos, preferentemente privados, con el objeto de crear,
desarrollar, mejorar, operar o mantener infraestructura pública y/o proveer servicios
públicos bajo los mecanismos contractuales permitidos por el marco legal vigente. Las
Asociaciones Público Privadas se originan por iniciativa estatal o iniciativa privada.
11.2 Los contratos de Asociaciones Público Privadas son de largo plazo, en los cuales
debe existir una adecuada distribución de riesgos entre las partes, de manera que los
riesgos sean asignados a aquella parte con mayores capacidades para administrarlos,
considerando el perfil de riesgos del proyecto. Asimismo, en todas las fases de desarrollo
de las Asociaciones Público Privadas debe contemplarse el principio de valor por dinero,
buscando la combinación óptima entre los costos y la calidad del servicio público ofrecido a
los usuarios, a lo largo de la vida del proyecto.
11.3 Puede desarrollarse un proyecto de Asociación Público Privada sobre la base de uno
o más proyectos de inversión pública, siempre que estos últimos sean declarados viables
en el marco del Sistema Nacional de Inversión Pública.
11.4 En una Asociación Público Privada participan el Estado, a través de alguna de las
entidades públicas, y uno o más inversionistas privados.
Artículo 12.- Sobre los contratos
12.1 El contrato desarrollado bajo la modalidad de Asociación Público Privada constituye
título suficiente para que el inversionista haga valer los derechos que dicho contrato le
otorga frente a terceros, en especial el de cobrar las tarifas, precios, peajes u otros
sistemas de recuperación de las inversiones, así como los beneficios adicionales
expresamente convenidos en el contrato, pudiendo incluir servicios complementarios. El
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inversionista puede explotar el o los bienes objeto de la Asociación Público Privada por
cuenta propia o por medio de terceros, quedando siempre como único responsable frente
al Estado. Sin perjuicio de lo anterior, la modalidad de entrega en concesión al
inversionista que recaiga sobre bienes públicos no otorga un derecho real sobre los
mismos.
12.2 El inversionista no puede establecer unilateralmente exenciones en favor de usuario
alguno, salvo lo establecido por ley expresa.
Artículo 13.- Clasificación.
El Informe de Evaluación a cargo del Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local indica
la clasificación del proyecto de Asociación Público Privada, según:
a. Cofinanciada: es aquel proyecto de Asociación Público Privada que requiere
cofinanciamiento o el otorgamiento o contratación de garantías financieras o garantías no
financieras que tienen probabilidad significativa de demandar cofinanciamiento.
b. Autofinanciada: es aquel proyecto de Asociación Público Privada con capacidad propia
de generación de ingresos, que no requiere cofinanciamiento y cumple con las siguientes
condiciones:
- Demanda mínima o nula de garantía financiera por parte del Estado, conforme lo
establece el Reglamento del presente Decreto Legislativo.
- Las garantías no financieras tengan una probabilidad nula o mínima de demandar
cofinanciamiento, conforme lo establece el Reglamento del presente Decreto
Legislativo.
Artículo 14.- Fases
14.1 Las Asociaciones Público Privadas, independientemente de su clasificación y origen,
se sujetan a las siguientes fases:
a. Planeamiento y programación: comprende la planificación de proyectos y
compromisos, pudiendo también incluir las necesidades de intervención mediante la
modalidad de Asociaciones Público Privadas, bajo responsabilidad del Ministerio,
Gobierno Regional y Gobierno Local, las cuales se materializan en el Informe Multianual
de Inversiones en Asociaciones Público Privadas, a más tardar el 16 de febrero de cada
año. La presentación de las iniciativas privadas no se limita al contenido del referido
informe.
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b. Formulación: comprende el diseño del proyecto y/o evaluación del mismo, a cargo del
Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local, o Proinversión en el marco de sus
competencias. En caso de Asociaciones Público Privadas cofinanciadas que contengan
uno o más proyectos de inversión pública, la formulación se sujeta a la normativa del
Sistema Nacional de Inversión Pública. Todos los estudios requeridos para la formulación
de los proyectos pueden ser elaborados por una entidad privada conforme a la
normatividad vigente o el proponente de una iniciativa privada, de corresponder.
c. Estructuración: comprende el diseño del proyecto como Asociación Público Privada,
incluida su estructuración económico financiera, mecanismo de retribución en caso
corresponda, asignación de riesgos y el diseño del contrato a cargo del Organismo
Promotor de la Inversión Privada, quien debe coordinar con el Ministerio, organismo
regulador de corresponder y el Ministerio de Economía y Finanzas.
d. Transacción: comprende la apertura al mercado del proyecto. El Organismo Promotor
de la Inversión Privada recibe y evalúa los comentarios de los postores, determina el
mecanismo aplicable, el cual podrá ser la licitación pública, concurso de proyectos
integrales u otros mecanismos competitivos. Tratándose de iniciativas privadas esta fase
se inicia con la publicación de la Declaratoria de Interés.
e. Ejecución contractual: comprende el periodo de vigencia del contrato de Asociación
Público Privada, bajo responsabilidad del Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local.
Asimismo, comprende el seguimiento y supervisión de las obligaciones contractuales.
14.2 Los requisitos y procedimientos de cada fase se establecen en el Reglamento así
como los plazos, de corresponder.
Artículo 15.- Criterios para la incorporación de los proyectos al proceso de promoción
15.1 El proceso de promoción está conformado por las fases de Estructuración y
Transacción. El Reglamento establece los requisitos, oportunidad y criterios de elegibilidad
de los proyectos a ser incorporados a los procesos de promoción.
15.2 La incorporación de proyectos a cargo del Gobierno Nacional es ratificado mediante
Resolución Suprema refrendada por el Ministerio respectivo y el Ministerio de Economía y
Finanzas, salvo para los supuestos previstos en el artículo 30. En los proyectos de alcance
regional o local, la incorporación es realizada mediante Acuerdo del Consejo Regional o
Acuerdo de Concejo Municipal.
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Artículo 16.- Opiniones previas
16.1 De manera previa a la adjudicación del proyecto de Asociación Público Privada, el
Organismo Promotor de la Inversión Privada, sin excepción y bajo responsabilidad, debe
contar con las siguientes opiniones:
a) Opinión previa favorable del Ministerio, Gobierno Regional y/o Gobierno Local a la
versión final del contrato de Asociación Público Privada, conforme a sus competencias.
b) Opinión previa no vinculante del organismo regulador a la versión final del contrato de
Asociación Público Privada, según corresponda, exclusivamente sobre los temas materia
de sus competencias legales.
c) Opinión previa favorable del Ministerio de Economía y Finanzas al Informe de
Evaluación y a la versión final del contrato de Asociación Público Privada. De no contar
con la opinión previa favorable del Ministerio de Economía y Finanzas a la versión final
del contrato de Asociación Público Privada, el contrato y su adjudicación no surten
efectos y son nulos de pleno derecho, salvo el supuesto señalado en el numeral 16.4 del
presente artículo.
16.2 El Informe Previo de la Contraloría General de la República respecto de la versión
final del contrato de Asociación Público Privada únicamente podrá referirse sobre aquellos
aspectos que comprometan el crédito o la capacidad financiera del Estado de conformidad
con el inciso l) del Artículo 22 de la Ley N° 27785, Ley Orgánica del Sistema Nacional de
Control y de la Contraloría General de la República. Dicho Informe Previo no es vinculante,
sin perjuicio de control posterior.
16.3 Los informes y opiniones se emiten una sola vez por cada entidad, salvo que el
Organismo Promotor de la Inversión Privada solicite informes y opiniones adicionales. Los
plazos y procedimientos para la emisión de los informes y opiniones son establecidos en el
Reglamento.
16.4 Habiéndose solicitado los informes y opiniones previas y de no emitirse éstas dentro
de los plazos previstos, son consideradas como favorables.
16.5 El Ministerio de Economía y Finanzas publica los informes que emita a la versión final
del contrato.
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Artículo 17.- Oferta del adjudicatario
El organismo regulador y el Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local
correspondiente, velan por el cumplimiento de los términos y condiciones propuestos en la
oferta del adjudicatario del proceso de promoción, los cuales son incorporados en el
contrato de Asociación Público Privada.
Artículo 18.- Impedimentos
No pueden participar como postores o inversionistas, directa ni indirectamente, las
personas a que se refieren el Artículo 1366 del Código Civil, las personas con
impedimentos establecidos en el Decreto Legislativo N° 1017 o norma que lo sustituya, las
personas con impedimentos establecidos por normas con rango de Ley, ni aquellos que
habiendo sido inversionistas en contratos de Asociación Público Privada hubieren dejado
de serlo por su incumplimiento en el contrato.
Éste último impedimento se extiende a los socios estratégicos y/o aquellos que hayan
ejercido control del inversionista al momento de la resolución y/o caducidad del respectivo
contrato.
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CAPÍTULO II
Desarrollo de las Asociaciones Público Privadas
Artículo 19.- Plazo
Los proyectos bajo la modalidad de Asociación Público Privada se otorgan por el plazo de
vigencia indicado en el contrato, el que en ningún caso excede de sesenta años, salvo
plazos menores establecidos en norma especial. El plazo de vigencia se inicia en la fecha
de suscripción del respectivo contrato.
Artículo 20.- Régimen de bienes
20.1 Los bienes que devengan en partes integrantes o accesorias del proyecto de
Asociación Público Privada, no pueden ser transferidos separadamente de ésta,
hipotecados, prendados o sometidos a gravámenes de ningún tipo, durante el plazo del
contrato, sin la aprobación del Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local. Al término
del contrato, pasan al dominio del Estado.
20.2 El inversionista puede transferir el derecho sobre el contrato de Asociación Público
Privada a otra persona jurídica con la previa aprobación del Ministerio, Gobierno Regional
y Gobierno Local y conforme las limitaciones que establezcan los contratos de Asociación
Público Privada.
Artículo 21.- Fideicomiso
21.1 El Ministerio, el Gobierno Regional y el Gobierno
Local pueden constituir fideicomisos para la administración de los pagos e ingresos
derivados de los contratos de Asociación Público Privada.
21.2 La constitución de los fideicomisos es aprobada de manera previa mediante
Resolución Ministerial del sector. Tratándose de Asociaciones Público Privadas de
competencia de los Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales, la constitución de
fideicomisos es aprobada de manera previa mediante Acuerdo de Consejo Regional o
Acuerdo de Concejo Municipal, según corresponda. En ambos casos se requiere opinión
previa favorable del Ministerio de Economía y Finanzas tratándose de Asociaciones
Público Privadas cofinanciadas.
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Artículo 22.- Modificaciones contractuales
22.1 El Estado, de común acuerdo con el inversionista, podrá modificar el contrato de
Asociación Público Privada manteniendo su equilibrio económico financiero y las
condiciones de competencia del proceso de promoción, conforme a las condiciones y
requisitos que establezca el Reglamento.
22.2 En un plazo máximo de diez días hábiles de recibida la solicitud de adenda, el
Ministerio, Gobierno Regional o Gobierno Local convoca a las entidades públicas que
deben emitir opinión a la adenda propuesta, quienes asisten al proceso de evaluación
conjunta, a la cual también puede ser convocado el inversionista. En esta etapa se puede
solicitar información sobre el diseño del proyecto y contrato al Organismo Promotor de la
Inversión Privada, que estuvo a cargo del proceso de promoción en que se originó el
contrato, o del órgano que haga sus veces.
22.3 Culminado el proceso de evaluación conjunta, el Ministerio, Gobierno Regional o
Gobierno Local evalúa y sustenta las modificaciones contractuales; y solicita la opinión no
vinculante del organismo regulador respectivo en los proyectos bajo su competencia, y
tratándose de materias de competencia del Ministerio de Economía y Finanzas, debe
requerirse la opinión previa favorable de dicho Ministerio. Los acuerdos que contengan
modificaciones al contrato Asociación Público Privada que no cuenten con opinión previa
favorable del Ministerio de Economía y Finanzas, no surten efectos y son nulos de pleno
derecho.
22.4 Los plazos y procedimientos dispuestos en el presente artículo, son establecidos en el
Reglamento. De no emitirse opinión dentro de los plazos previstos, son consideradas como
favorables.
Artículo 23.- Solución de controversias
23.1 Los contratos de Asociación Público Privada deben incluir la vía arbitral como
mecanismo de solución de controversias. Asimismo, pueden incluir dentro de la etapa de
trato directo, la intervención de un tercero neutral, denominado Amigable Componedor
quien propone una fórmula de solución de controversias que, de ser aceptada de manera
parcial o total por las partes, produce los efectos legales de una transacción. La entidad
pública debe garantizar la participación oportuna de los organismos reguladores en los
procesos arbitrales para coadyuvar con el debido patrocinio del Estado. El árbitro o
Tribunal Arbitral respectivo tiene la obligación de permitir la participación de los organismos
reguladores.
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23.2 De igual modo las partes pueden someter sus controversias a una Junta de
Resolución de Disputas conforme a lo dispuesto en los contratos, siendo su decisión
vinculante para las partes, lo cual no limita su facultad de recurrir al arbitraje.
23.3 Los procedimientos, instituciones elegibles, plazos y condiciones para la elección,
designación y/o constitución del Amigable Componedor y de las Juntas de Resolución de
Disputas son establecidos en el Reglamento.
23.4 Lo dispuesto en los numerales precedentes, no es de aplicación cuando se trate de
controversias internacionales de inversión conforme a la Ley N° 28933, cuando se remite
la controversia a un Mecanismo Internacional de Solución de Controversias a que se
refiere dicha ley.
23.5 No se encuentran dentro del ámbito de aplicación del Decreto Legislativo N° 1017,
Decreto Legislativo que aprueba la Ley de Contrataciones del Estado o norma que la
sustituya, los servicios a ser brindados por el Amigable Componedor, los miembros de la
Junta de Resolución de Disputas, los Centros ni las Instituciones que administren los
citados mecanismos alternativos de resolución de conflictos, siempre que dichos servicios
sean requeridos dentro de la ejecución de los contratos de Asociación Público Privada.
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TÍTULO V
INICIATIVAS PRIVADAS
Artículo 33.- De la naturaleza de las iniciativas privadas
33.1 La iniciativa privada es el mecanismo mediante el cual el sector privado presenta
proyectos para el desarrollo de Asociaciones Público Privadas, Proyectos en Activos y los
proyectos regulados en el Decreto Legislativo N° 674 vinculados a empresas del Estado.
Las iniciativas privadas son presentadas por personas jurídicas nacionales o extranjeras,
por consorcios de éstas, o por consorcio de personas naturales con personas jurídicas
nacionales o extranjeras.
33.2 Las iniciativas privadas de ámbito nacional que recaen sobre proyectos de
Asociaciones Público Privadas autofinanciadas, Proyectos en Activos y los proyectos
regulados en el Decreto Legislativo N° 674, así como las iniciativas privadas cofinanciadas
de todos los niveles de gobierno, se presentan ante Proinversión, quien asume la
competencia de Organismo Promotor de la Inversión Privada. La formulación de las
iniciativas privadas cofinanciadas se sujeta a lo dispuesto en la nonagésima sexta
disposición complementaria final de la Ley N° 29951, Ley de Presupuesto del Sector
Público para el año fiscal 2013.
33.3 Las iniciativas privadas para Asociaciones Público Privadas autofinanciadas y
Proyectos en Activos de ámbito regional o local, son presentadas ante los Organismos
Promotores de la Inversión Privada de los Gobiernos Regionales o Gobiernos Locales,
según corresponda.
33.4 Las iniciativas privadas tienen el carácter de peticiones de gracia a que se refiere el
artículo 112 de la Ley N° 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, en lo que
sea pertinente. En consecuencia, el derecho del proponente se agota con la presentación
de la iniciativa privada ante el Organismo Promotor de la Inversión Privada, sin posibilidad
de cuestionamiento o impugnación del pronunciamiento en sede administrativa o judicial.
Las iniciativas privadas mantienen su carácter de petición de gracia hasta que se convoque
el proceso de selección que corresponda, en cuyo caso es de aplicación lo dispuesto en
las respectivas bases y/o en la legislación aplicable en lo que sea pertinente; o hasta la
suscripción del contrato correspondiente en caso se adjudique directamente por no haber
terceros interesados.
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33.5 Los Organismos Promotores de la Inversión Privada deben mantener el carácter
confidencial y reservado de las iniciativas privadas presentadas, bajo responsabilidad. Esta
obligación, se extiende a las entidades públicas, funcionarios públicos, asesores,
consultores o cualquier otra persona que por su cargo, función o servicio, tomen
conocimiento de la presentación y contenido de la iniciativa privada. El carácter
confidencial y reservado de las iniciativas privadas se mantiene hasta la Declaratoria de
Interés.
Artículo 34.- Presentación de iniciativas privadas cofinanciadas
34.1 La presentación de iniciativas privadas cofinanciadas para proyectos a ser financiados
total o parcialmente por el Gobierno Nacional se realizan en la oportunidad y sobre las
materias que se determinen mediante Decreto Supremo refrendado por los ministerios
solicitantes y el Ministerio de Economía y Finanzas. Los sectores incluidos en el Decreto
Supremo deben publicar las necesidades de intervención en infraestructura pública y
servicios públicos, servicios vinculados a estos, investigación aplicada y/o innovación
tecnológica, así como la capacidad presupuestal máxima con la que cuentan para asumir
dichos compromisos, previamente informada por el Ministerio de Economía y Finanzas.
34.2 La presentación de las iniciativas privadas cofinanciadas para proyectos a ser
financiados por los Gobiernos Regionales y Gobiernos Locales se presentan anualmente
ante Proinversión durante el plazo que determine el Reglamento. Previamente, el Gobierno
Regional y Gobierno Local publica las necesidades de intervención en infraestructura
pública y servicios públicos, servicios vinculados a estos, investigación aplicada y/o
innovación tecnológica, así como la capacidad presupuestal máxima con la que cuentan
para asumir dichos compromisos, previamente informada por el Ministerio de Economía y
Finanzas.
Artículo 35.- Procedimiento
35.1 El periodo y los procedimientos de presentación, priorización, formulación y
estructuración de las iniciativas privadas son establecidos en el Reglamento.
35.2 Si transcurrido el plazo de 150 días calendario desde la publicación de la Declaratoria
de Interés y sin que ningún tercero manifieste su interés en la ejecución del proyecto, se
procede a la adjudicación directa a favor del proponente de la iniciativa privada.
35.3 Las iniciativas privadas para proyectos regulados en el Decreto Legislativo N° 674 son
tramitadas conforme el procedimiento simplificado que establezca el Reglamento.
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Artículo 36.- Reembolso de gastos a favor del proponente
En el caso que el proponente participe en el proceso de promoción que se convoque y
presente una propuesta económica declarada válida, se reconoce a favor de éste los
gastos efectivamente realizados y directamente vinculados en la elaboración de la iniciativa
privada incluyendo los gastos correspondientes a los estudios de preinversión de ser el
caso, así como los mayores gastos originados por la preparación de la información
adicional solicitada por el Organismo Promotor de la Inversión Privada, que a criterio de
éste sean razonables y hayan sido debidamente sustentados. Lo dispuesto en el presente
numeral no es de aplicación si el proponente de la iniciativa hubiese sido favorecido con la
adjudicación de la buena pro.
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ANEXO II. Bases de tarifas PORT FORVM BARCELONA
TEMPÒRADA 2015
DÁRSENA INTERIOR
AMARRE ANUAL SEMESTRAL MENSUAL DIARIO
ALTA BAJA ALTA BAJA
10 x 3,5 3.348 € 1.762 € 318 € 318 € 22,32 € 14,56 €
12 x 4 4.295 € 2.260 € 397 € 397 € 28,63 € 18,67 €
14 x 4,75 5.463 € 2.876 € 497 € 497 € 36,43 € 23,73 €
16 x 5 6.498 € 3.421 € 650 € 650 € 43,30 € 28,23 €
18 x 5,5 7.768 € 4.089 € 712 € 712 € 51,77 € 33,76 €
22 x 6 9.010 € 5.005 € 878 € 878 € 66,88 € 43,62 €
25 x 7 13.303 € 7.001 € 1.158 € 1.158 € 88,58 € 57,83 €
DÁRSENA EXTERIOR
AMARRE ANUAL SEMESTRAL MENSUAL DIARIO
ALTA BAJA ALTA BAJA
10 x 3,5 3.749 € 1.973 € 374 € 357 € 24,98 € 16,30 €
12 x 4 5.141 € 2.705 € 514 € 490 € 34,28 € 22,35 €
16 x 5,5 11.760 € 5.880 € 1.175 € 980 € 78,42 € 51,14 €
20 x 7 14.994 € 7.891 € 1.499 € 1.428 € 99,98 € 65,21 €
25 x 8 21.420 € 11.273 € 2.142 € 2.040 € 142,84 € 93,16 €
30 x 8,5 30.397 € 15.998 € 3.040 € 2.895 € 202,72 € 160,03 €
35 x 9 37.549 € 19.763 € 3.755 € 3.576 € 250,42 € 197,70 €
40 x 10 47.681 € 25.096 € 4.767 € 4.541 € 318,00 € 251,05 €
45 x 11 59.006 € 31.055 € 5.900 € 5.619 € 393,52 € 310,67 €
50 x 12 71.522 € 37.642 € 7.152 € 6.812 € 477,00 € 376,58 €
60 x 14 100.129 € 52.699 € 10.012 € 9.536 € 667,79 € 527,20 €
65 x 15 116.223 € 61.169 € 11.622 € 11.069 € 774,81 € 611,69 €
80 x 18 171.651 € 90.343 € 17.165 € 16.346 € 1.144,33 € 903,41 €
Temporada Baja: 1º de Octubre hasta 30 de Abril Temporada Alta: 1º de Mayo hasta 30 de Septiembre
Electricidad: 0,293 €/KW — Agua: 4,795 €/m3
Pañoles de 2 m. x 1,20 m. x 1,40 m. : 56 €/mes
Galpones de 7 m2 a 10 m2: 18,37 € /m2 mes
Galpones de 10 m2 a 36 m2: 15,59 €/m2 mes
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ÁREA TÉCNICA
ESLORA (metros) BOTADURA ESTANCIA DIARIA
< 6 89 € 19 €
6,00 – 6,99 89 € 19 €
7,00 – 7,99 89 € 19 €
8,00 – 8,99 89 € 19 €
9,00 – 9,99 89 € 19 €
10,00 – 10,99 104 € 21 €
11,00 – 11,99 125 € 24 €
12,00 – 12,99 146 € 26 €
13,00 – 13,99 167 € 27 €
14,00 – 14,99 187 € 29 €
15,00 – 15,99 209 € 31 €
16,00 – 16,99 230 € 34 €
17,00 – 17,99 251 € 36 €
18,00 – 18,99 272 € 37 €
19,00 – 19,99 293 € 39 €
20,00 – 20,99 357 € 43 €
21,00 – 21,99 405 € 45 €
22,00 – 22,99 453 € 47 €
23,00 – 23,99 500 € 49 €
24,00 – 24,99 547 € 52 €
25,00 – 25,99 619 € 63 €
26,00 – 26,99 669 € 67 €
27,00 – 27,99 719 € 71 €
28,00 – 28,99 769 € 76 €
29,00 – 29,99 817 € 80 €
30,00 – 30,99 927 € 92 €
31,00 – 31,99 954 € 100 €
32,00 – 32,99 981 € 110 €
33,00 – 33,99 1.006 € 118 €
34,00 – 35,00 1.033 € 128 €
ELECTRICIDAD Y APROVISIONAMIENTO DE LUZ Y AGUA
ESLORA (metros) PRECIO (€/día)
< 10 1,25 €
10,00 – 14,99 2,95 €
15,00 – 19,99 4,95 €
20,00 – 29,99 13,65 €
> 30,00 19,5 €
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MARINA SECA
ESLORA (metros) PRECIO ANUAL
< 6 1.613 €
6,00 – 6,99 1.799 €
7,00 – 7,99 2.110 €
8,00 – 8,99 2.234 €
9,00 – 9,99 2.530 €
10,00 – 10,99 2.963 €
PAÑOLES
Alquiler mensual (3 m. x 2 m. x 4,5 m.): 136 €