Estudio de viabilidad

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 1

Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI)

07/03/2012


Proyecto Inmobiliario

Módulo 10. Sistemas de Información

Arq. Roberto Ponce.



Contenido INDICE .................................................................................................................................................. 2

I. ANÁLISIS DEL SITIO: .......................................................................................................................... 6

ZONA 15 ...................................................................................................................................... 6

PERCEPCIÓN DE LA ZONA DESDE EL PUNTO DE VISTA INMOBILIARIO ....................................... 6

UBICACIÓN .................................................................................................................................. 6

TRÁFICO ....................................................................................................................................... 7

SERVICIOS GENERALES ................................................................................................................ 8

COBERTURA DE AGUA POTABLE ................................................................................................. 8

DISPOSICIÓN DE LA BASURA ....................................................................................................... 9

SEGURIDAD .................................................................................................................................. 9

PERCEPCIÓN DE LA ZONA EN COMPARACIÓN CON OTRAS ZONAS .......................................... 10

ENTORNO INMEDIATO .............................................................................................................. 11

PERCEPCIÓN DEL ENTORNO ...................................................................................................... 11

PLANO DE DEFINICIÓN DEL ENTORNO INMEDIATO .................................................................. 11

DESARROLLO INMOBILIARIO DEL ENTORNO ............................................................................ 11

RESIDENCIAL .............................................................................................................................. 12

VACÍOS DE OFERTA .................................................................................................................... 12

MADUREZ Y TENDENCIA DEL ENTORNO ................................................................................... 12

VALOR DEL SUELO DEL ENTORNO ............................................................................................. 13

SEGURIDAD ................................................................................................................................ 13

TAMAÑO Y TOPOGRAFÍA ........................................................................................................... 14

UBICACIÓN DEL PREDIO ............................................................................................................ 14

PLANO DE UBICACIÓN DENTRO DE LA ZONA 15 ....................................................................... 14

DIMENSIONES E INFORMACIÓN GENERAL DEL TERRENO ......................................................... 14

INFORMACIÓN CATASTRAL Y DEFINICIÓN DE ZONAS SEGÚN POT ........................................... 15

PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS SEGÚN POT ..................................................................... 15

PLANO DE CURVAS A NIVEL GENERALES DEL TERRENO ........................................................... 16

CÁLCULOS DE ACTUACIÓN POSIBLE SEGÚN POT ...................................................................... 17

VISIBILIDAD ................................................................................................................................ 18

REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL ENTORNO INMEDIATO ............................................................. 18

REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL TERRENO ................................................................................... 18



ACCESOS .................................................................................................................................... 19

PLANO GENERAL DE ACCESOS INMEDIATOS ............................................................................ 19

DESCRIPCIÓN DEL TRÁFICO EN ENTORNO INMEDIATO ........................................................... 19

OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR ....................................................................................... 19

PLANO DE UBICACIÓN DE LA OFERTA ....................................................................................... 19

DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA EXISTENTE ................................................................................... 19

SELECCIÓN DE POSIBLE PROYECTO ........................................................................................... 20

DEFINICIÓN DE USO DE SUELO ÓPTIMO PARA EL TERRENO .................................................... 20

CONSIDERACIONES TÉCNICAS DEL TERRENO PARA DEFINIR PROPUESTA ................................ 20

PLANO ESQUEMÁTICO DE PROPUESTA PRELIMINAR................................................................. 22

CONSIDERACIONES PARA ESTIMAR EL VALOR DE LA TIERRA..................................................... 23

PRELIMINAR ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO ................................................................... 24

PERCEPCIÓN DEL SITIO EN BASE A ENCUESTA DE EXPERTOS Y USUARIOS, UTILIZANDO EL

MÉTODO DELPHI. .......................................................................................................................... 24

MATRIZ DE RESULTADOS ............................................................................................................. 24

CONCLUSIONES RESPECTO AL ANÁLISIS DE SITIO ........................................................................ 25

II. ANÁLISIS MACROECONÓMICO:..................................................................................................... 27

MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA ............................................................................................ 29

MACRO GUATEMALA .................................................................................................................... 32

MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION ................................................................................ 34

MERCADOS GEOGRÁFICOS ........................................................................................................... 39

DENSIDAD POBLACIONAL .............................................................................................................. 39

INDICADORES ................................................................................................................................ 43

CORRELACIONES ............................................................................................................................ 47

CONCLUSIONES RESPECTO AL ANÁLISIS MACROECONÓMICO ..................................................... 48

III. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA .................................................................................................... 52

OBJETIVOS DEL ANÁLISIS: .............................................................................................................. 52

ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA: .................................................................................................... 52

INFORMACIÓN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES ................................................................... 53

INFORMACIÓN ESPECÍFICA DE LOS PROYECTOS ........................................................................... 54

GRÁFICAS COMPARATIVAS PARA ANÁLISIS DE COMPETENCIA .................................................... 55

MAGNITUD DE LOS PROYECTOS: ................................................................................................... 55



COMPARACIÓN DE ÁREAS (m2) DE APARTAMENTOS: .................................................................. 56

PROMEDIO DE ÁREAS (m2) POR APARTAMENTO: .................................................................... 56

COMPARACIÓN DE PRECIOS MAYORES POR m2.: .................................................................... 57

COMPARACIÓN DE PRECIOS MENORES POR m2: ..................................................................... 57

PRECIO PROMEDIO POR m2: ..................................................................................................... 58

PORCENTAJES DE ABSORCIÓN - VELOCIDAD DE VENTAS: ........................................................ 59

DISEÑO ARQUITECTÓNICO: ....................................................................................................... 60

IV. DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA ............................................................................................. 72

TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES. ............................................... 72

CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES ......................................................................... 73

ANÁLISIS DE REGRESIÓN SIMPLE ................................................................................................. 74

PRONÓSTICO DEL PRECIO MAYOR, RESPECTO AL ÁREA DE LOS APARTAMENTOS. ................... 75

PRONÓSTICO DEL PRECIO MENOR, SEGÚN EL ÁREA MÍNIMA DE LOS APARTAMENTOS: ........... 76

ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE ............................................................................................. 77

V. CONCLUSIÓN PRINCIPAL DEL PROYECTO ...................................................................................... 79

CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: ........................................................... 79



ANÁLISIS DE SITIO

GRUPO 1

Arq. Juan Luis Montes Arq. Erwin González

Arq. Julio Castellanos Ing. Hugo Peña



I. Análisis del sitio:

a. Zona 15 Lo que hasta hace una década era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayoría AB y C+, ha atraído la atención a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el área es de alto tráfico y que aún no está completamente desarrollada.

i. Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posición geográfica estratégica porque está muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las áreas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad.

ii. Ubicación

|



I. Tráfico A pesar que la zona de Carretera a El Salvador es el mercado mas competitivo de Guatemala, el desorden que causó el crecimiento habitacional y comercial del área en general ocasionó grandes problemas de tránsito que ahuyenta a los potenciales compradores. De acuerdo con las estadísticas de las autoridades de EMETRA, un promedio de 40 mil vehículos circulan a diario por el boulevard Vista Hermosa y vías afluentes, siendo sus mayores usuarios los estudiantes de las universidades Rafael Landívar y Del Valle, de colegios y personas que viven en el sector pero sin descartar quienes utilizan la zona como puente.



II. Servicios generales a. Cobertura de Agua Potable

b. Cobertura de Drenajes

c. Cobertura de Electricidad



d. Disposición de la basura

III. Seguridad



iii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas

COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES

1 SEGURIDAD

DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17

TOTAL

Hechos delictivos en general 40 17 34 12 16 19

138

Asesinatos 26 19 21 8 9 20

103

sumas 66 36 55 20 25 39

241

porcentaje 27% 15% 23% 8% 10% 16%

100%

PONDERACIÓN 1 4 2 6 5 3

2 CALIDAD DE VIVIENDA


Índice Integrado de Calidad R5 R5 R3 R4 R5 R4


3 COBERTURA DE AGUA POTABLE


Servicio Municipal exclusivo 95.59 88.97 77.67 81.53 91.30 79.72

Servicio Municipal compartido 0.19 0.27 5.08 0.79 3.37 5.09

Pozo propio 2.68 5.24 2.34 2.49 1.54 1.06

Servicio por camión 0.00 0.59 4.15 8.16 0.18 5.58

sumas 98.46 95.07 89.24 92.97 96.39 91.45


4 COBERTURA DE DRENAJES


% Drenaje Individual 90.8 95.83 79.46 84.45 89.91 76.42

% Drenaje Compartido 0.19 0.27 4.98 0.81 3.48 5.49

sumas 90.99 96.1 84.44 85.26 93.39 81.91


5 COBERTURA DE ELECTRICIDAD


% Hogares servidos EEGSA 99.43 98.49 98.01 98.35 99.11 97.93


6 COBERTURA DE ELECTRICIDAD


% de escolaridad superior 25.98 34.77 11.79 24.15 43.36 20.55

% de escolaridad media 34.70 32.40 37.58 31.85 29.67 36.02

sumas 60.68 67.17 49.37 56.00 73.03 56.57


TOTAL COMPARATIVO 26 28 9 20 31 13

UBICACIÓN FINAL 3 2 6 4 1 5



b. Entorno Inmediato i. Percepción del entorno I. Plano de definición del entorno inmediato

II. Desarrollo inmobiliario del entorno

TERRENO

TERRENO



Residencial

Comercial

III. Vacíos de oferta Se pudo constatar que en el entorno inmediato aunque si bien es cierto existen las oficinas de los colegios profesionales de Guatemala, no hay ni locales ni edificios para oficinas. Así mismo no hay locales para entretenimiento ni edificios para residencia especializada como estudiantes universitarios o tercera edad.

IV. Madurez y tendencia del entorno De acuerdo a las entrevistas realizadas con vecinos en función de los montos de las rentas cobradas en alquiler, mismas que han decrecido en los últimos cinco años se puede inferir que el entorno está en decadencia pero mas sin embargo el desarrollo de edificios residenciales y de comercios permite pensar que la tendencia es hacia la estabilidad del valor de la tierra

TERRENO

TERRENO



V. Valor del suelo del entorno

Sobre el boulevard Vista Hermosa se cotiza la tierra entre 301 y 400 dólares la vara cuadrada, en las calles adyacentes se cotiza entre 201 y 300 dólares la vara cuadrada, según la municipalidad de Guatemala y la revista Inmobilia.

VI. Seguridad

A pesar que existe una sub estación es la policía nacional civil muy

cerca del terreno, los vecinos indican que la zona en general es

muy peligrosa, que muchos propietarios han tenido que construir



muros altos en zonas que no les pertenecen y algunos otros han tenido que dejar sus casas vacías.

1.2 Tamaño y topografía a. Ubicación del predio i. Plano de ubicación dentro de la zona 15

b. Dimensiones e información general del terreno

i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas



ii. Información catastral y definición de zonas según POT

iii. Plano de distribución de áreas según POT

c. Topografía del terreno



i. Plano de curvas a nivel generales del terreno

ii. Plano topográfico según POT



d. Cálculos de actuación posible según POT

DIRECCIÓN 0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro

Número Catastral 150011002

Área Catastral 8,454.86 m2 1.43115 12,100.17 v2

Zonas y áreas según POT

G4/G5 969.25 m2

1,387.15 v2

G5 8.82 m2

12.62 v2

G1 6,569.20 m2

9,401.51 v2

G0 907.59 m2

1,298.89 v2

Cálculo de Edificabilidad

G5

BASE 6.00 978.07 5,868.43 m2

AMPLIADO 9.00 978.07 8,802.65 m2

Sótanos estimados 2.00

1,320.00 m2 2,640.00 m2

Planta típica estimada

850.00 m2

BASE 3.80

850.00 m2 3,228.43 m2

AMPLIADO 7.25

850.00 m2 6,162.65 m2

TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR

CON LA RESTRICCIÓN DEL BLOQUE SUPERIOR

SEGÚN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA

NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE

ALTURA TOTAL POR LO CUÁL SI SE CUMPLE

G1

BASE 1.20 6,569.20 7,883.04 m2

AMPLIADO 1.80

11,824.56 m2

LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS



1.3 Visibilidad a. Registro fotográfico del entorno inmediato

b. Registro fotográfico del terreno



1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos

b. Descripción del tráfico en entorno inmediato Según la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehículos y en total un promedio de 48,500 vehículos diarios.

1.5 Oferta Inmobiliaria en el sector a. Plano de ubicación de la oferta

b. Descripción de la oferta existente



1.6 Selección de posible proyecto a. Definición de uso de suelo óptimo para el terreno

Se decide entonces que el proyecto a evaluar será un edificio de apartamentos, tomándose como premisa que debe de ser para el segmento C+, con dimensiones entre 80 y 110 m2. Esta hipótesis deberá comprobarse en los capítulos siguientes del presente trabajo.

b. Consideraciones técnicas del terreno para definir propuesta Matriz resultado de encuestas para definir peso de ponderación en matriz de evaluación del sitio.



Matriz de definición de evaluación del sitio



En función del resultado de la matriz se puede sugerir seguir adelante con la posibilidad de

emplear el terreno para el desarrollo de algún proyecto.

c. Plano esquemático de propuesta preliminar



Consideraciones para estimar el valor de la tierra



d. Preliminar análisis financiero del proyecto

e. Percepción del sitio en base a encuesta de expertos y usuarios, utilizando el método Delphi.

MATRIZ DE RESULTADOS



Conclusiones respecto al Análisis de Sitio

La zona 15 está siendo bien apreciada por los actores del mercado inmobiliario con respecto a otras zonas.

El terreno propuesto en zona 15 tiene muchas posibilidades de ser empleado para una promoción inmobiliaria respecto a terrenos equivalentes en las zonas comparadas.

Las diferentes condicionantes tanto en pre factibilidad legal y técnica indican que el terreno es aprovechable y permite una promoción inmobiliaria.

Siempre y cuando el precio de la tierra sea un valor razonable y se pueda negociar su forma de pago, el proyecto puede ser rentable.

Una posible cadena de “steak holders” define la zona, el terreno y el proyecto como interesante.

Vale la pena seguir con el análisis de las siguientes fases para determinar el proyecto ad-hoc en el terreno.



ANÁLISIS

MACROECONÓMICO

GRUPO 2



II. Análisis Macroeconómico:

Este análisis se circunscribe a Guatemala y comprende el período 2007-2012. Las variables macroeconómicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemas económicos de un país Para el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento económico de Guatemala en los últimos cinco años muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el año 2009 denota una baja de 2.72 (miles millones de USD) ver cuadro No.1 y gráfica No. 1 En contraste, el índice de inflación denota un crecimiento durante el período 2006-2008, sin embargo en el año 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, el año en el 2010 comienza a crecer. Una posible explicación sobre los valores adquiridos es que la influencia del encarecimiento de los insumos de la producción (importados) así como la perdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese año, obligaron a los productores y proveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el año 2009. La información disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el año 2007 al año 2012 es del 3.2% colocándonos entre los países con la menor tasa de desempleo ocupando la posición 25 año 2010 en el ranking mundial. En cifras se resume que Guatemala tiene el 70% de la PEA (Población Económicamente Activa) y una tasa de migración de 2.17 por cada 1,000 habitantes. El IMAE (índice mensual de actividad económica) fue modificado en el año 2009 tratando de involucrar el cambio en la actividad económica que en ese momento se vivía. Esto ha generado por un lado incertidumbre en la manera de cálculo así como una mejor aproximación a la realidad que se vive en el país. La actividad económica más importante que se refleja en el IMAE es la producción de bines y servicios. El IMAE se encuentra en valor de 3.28 en contraposición del año 2007 que fue de 5.20 observándose una reducción del 1.92 en los cinco años observados. El crédito tanto público como privado se observa que va en crecimiento desde el año 2007 al 2012, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las necesidades tanto públicas como privadas. El tipo de cambio se ha mantenido estable salvo por un aumento que se observó a partir de marzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2011. Esta variable no refleja realmente la cotización de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendo dólares según sea la conveniencia. El ingreso y el gasto público están desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuesto basado en proyectos de inversión que no es capaz de ejecutar por la mala gestión del gasto público.



La principal fuente de ingreso del gobierno debería ser la recaudación fiscal, sin embargo la mala planificación presupuestal obliga a financiar el déficit fiscal por medio de préstamos a entidades internacionales y adicionalmente a la colocación de bonos del estado.

La estabilidad macroeconómica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuenta con PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamérica. La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a una inversión local de US 10,650 millones equivaldrían al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencial productivo del país siendo uno los principales motores de la economía los sectores de la industria de la construcción, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país, donde está proyectado para este 2012 según el BANGUAT un crecimiento del 3.9%. Según las previsiones de la Evolución del PIB en las principales economías del mundo para el 2013 serán las siguientes: USA -0.3, Japón – 0.4, China -0.7, India -0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil -0.2, México -0.2. Por lo que la recuperación mundial está siendo amenazada por los significativos daños en el área del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que las condiciones financieras se deterioraran, disminuirá el crecimiento y aumentaran los riegos. Las tasas de interés y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constante lo cual beneficia al sector de la construcción, impulsando la adquisición de vivienda. La calificación soberana de Guatemala es de BB+ (estable), lo que destaca un mejor perfil crediticio del país según la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversión extranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario una reforma fiscal y una solución a los problemas Tratados de Libre Comercio con Chile, México, Colombia, promueven la inversión extranjera directa, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los países internacionales. Guatemala exporta más de 4000 productos a más de 131 mercados y cuenta con más de 4000 compañías que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo, hule, café para la cadena Internacional Starbucks. La diversificación de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones de productos no tradicionales, textiles, artesanías, manufacturas, hidrobiológicos, verduras, frutas entre otros. Entre todos suman el 65% del total de las exportaciones y el 35% son productos tradicionales. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2012.



2.5 2.1

1 1.3

1.9

00.5

11.5

22.5

3

po

rcen

taje

TASA DE CRECIMIENTODE LA POBLACIÓN EN EL ÁREA (2010)

-en porcentaje-

2.1 2.2

1

2

3.2

0

1

2

3

4

CRECIMIENTO REAL PIB (2010) -en porcentaje-

EN PORCENTAJE

I. MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA La República de Guatemala, con una extensión de 108.889 kilómetros, es la tercera nación en tamaño en la región centroamericana y es el país más poblado. Su territorio está dividido en 22 departamentos, su capital, Ciudad de Guatemala, tiene 2 millones de habitantes. La población urbana en Guatemala es del 64% con una densidad de 98 habitantes por Km2 Población estimada (2011) y Tasa de Crecimiento de la población en el Área C.A. (2010)

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

Producto Interno Bruto per cápita en la región C.A. (2009) y Crecimiento Real PIB (2010)

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

14.4

8 6.1 5.7 4.6

0

5

10

15

20

GUATEMALA HONDURAS ELSALVADOR

NICARAGUA COSTARICA

POBLACIÓN ESTIMADA (2011) -en millones-

2,839.00 1829.3

3623.2

1070.8

6908.6

0.002,000.004,000.006,000.008,000.00

¨PRODUCTO INTERNO BRUTO PER CAPITA EN LA REGIÓN (2009)

-en US% per capita-

US$.

Como se puede observar en la gráfica Guatemala cuenta con la población y la tasa de crecimiento más grande de Centroamérica, en este sentido, Guatemala cuneta con 13.018.759 habitantes de los cuales el 50.4% son hombre y el 49.6% son mujeres. Con relación a los diferentes grupo étnicos del país el 55% son mestizos, el 43% con indígenas y al 2 % restantes pertenecen a otros grupos. La mayoría de la población habita en las zonas urbanas del país mientras que sólo el 36% vive en el campo. La ciudad de Guatemala es la de más alta densidad con un 20.8% La distribución de la población según rangos de edad es de 0-14 años el 43.6%, 15 a 59 años el 51.1% y con más de 60 años el 5.3%. Guatemala presenta la mayor tasa de crecimiento de Centroamérica. Se estima que para el 2015 Guatemala llegara a los 16 millones de habitantes. Aumentando así la demanda de vivienda en el país.

La composición del PIB Guatemalteco refleja el alto potencial productivo del país, siendo los principales motores de la economía los sectores de la industria, la agricultura y el comercio. Sectores como los servicios, el transporte y la construcción han experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país. La economía Guatemalteca es la más diversificada de toda Centroamérica. En los últimos años, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes de Latinoamérica, siendo la economía más grande de Centro América, representando el 28,3% del Producto Interno Bruto (PIB) de la región, incluyendo a Belice y Panamá.



IMAE - Índice Mensual de Actividad Económica (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En porcentajes Centro América & Panamá

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de Construcción de Guatemala con información de la Secretaría Ejecutiva

de SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC

Crecimiento Económico, Según País Años 2005 – 2015 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala con información del FMI; Bancos

Centrales; Contraloría de la República de Panamá y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 límite

superior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 límites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009

preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panamá: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contraloría de la República

de Panama

En 2011 la economía Guatemalteca creció un 3.9%, el mejor desempeño 2007. La expansión se vio impulsada por el dinamismo del consumo privado, se sustentó en el ingreso de remesas familiares por un monto equivalente al del PIB. Con respecto a 2005, la inflación se redujo de un 8,6% a un 6.6%, déficit fiscal fue ligeramente mayor —del 2.9% estimado al 2011-del PIB en comparación con 1,7% del 2010 y el de la cuenta corriente de la balanza de pagos, del 5,1% del PIB, varió. Aunque el déficit comercial fue elevado (17,6% del PIB), la afluencia ingresos externos permitió que las reservas internacionales prosiguieran con

Guatemala es uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese a los acontecimientos económicos mundiales, el crecimiento económico proyectado al 2015 se mantiene.

En el caso de la actividad de la construcción, alquileres de vivienda se incrementó de 5.61% a 12.14 % superior en 6.53 puntos porcentuales. Se estima que la población económicamente activa de Guatemala en el año 2010 fue de 5,276,000 ( aproximadamente) siendo ésta la más alta de Centroamérica con una tasa de crecimiento del 4.69%. La tasa del desempleo desde el 2007 se mantiene en el 3.2%. lo que significa que la oferta de empleo que Guatemala de tener para el sector productivo es de aproximadamente 5,107,168 empleos, siendo ésta la más alta de Centroamérica. Guatemala se muestra como uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese a los últimos acontecimientos económicos mundiales.



Tasa de Interés Activa de Corto Plazo en C.A. Años 2005 – 2010 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de SECMCA

Crecimiento de la Construcción en C.A. y Guatemala Años 2005 – 2011 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala.

Existen dos monedas que representan un gran volumen de movimientos crediticios y de ahorro:

Quetzal y Dólar. En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como

extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema

bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). La grafica muestra

la constante que ha tenido Guatemala en sus tasa de interés activa durante los últimos 10 años. Dicha

constante es comparable únicamente con países de la zona en el que su moneda oficial es el dólar.

A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperación después de una fuerte crisis económica. No todos los países de Centroamérica presentan el mismo comportamiento, el sector de la construcción es uno de los principales indicadores de la lenta recuperación con un 17% de crecimiento para el 2012



Crédito Bancario al Sector Construcción en C.A. (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En %.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panamá

y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panamá y Rep. Dominicana.

II MACRO GUATEMALA Inversión local y extranjera en Guatemala

Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, cálculos Pronacom. Gráfica: Elaboración propia.

5057.00 5377.00 5566.00 7070.00 7642.00

9021.00 10650.00

105.00 131.00 226.00 535.00 685.00 1018.00 1512.00

18.2% 18.2% 17.7% 20.2% 21.4% 22.8%

24.7%

0.00

2000.00

4000.00

6000.00

8000.00

10000.00

12000.00

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

Inversión en Guatemala 2001-2011 -2012 proyectada

inversion local inversion extranjera directa total de la inversion

La inversión extranjera proyectada al 2013 va hacer de un 15% del total de la inversión en el país. En los últimos años dicha inversión aumento en un 25% anualmente.

De 2001 al 2010, la inversión extranjera directa anual aumentó de US$ 105 millones a US$ 686,8 millones, un crecimiento anualizado mayor al 50%. La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1.500 millones anuales, junto a una inversión local de US$ 10.650 millones, lo que equivaldría al 25% del PIB. Esta tasa de inversión sostendrá el crecimiento económico por encima del 6% anual que el país tanto necesita para salir de la pobreza



17.90% 16.30%

11.20% 13.30%

10.20% 10.70%

7.50% 2.90%

4.30% 2.50%

0.60%

0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00%

MANUFACTURA

COMERCIO

ALQUILER DE VIVIENDA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

INTERMEDIACION FINANCIERA

MINAS Y CANTERAS

Producto Interno Bruto Participación por Sector - 2011

-en porcentaje-

2.5 3.2 3.3

5.4 6.3

3.3

0.5

2.8

0

2

4

6

8

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

po

rce

nta

je

años 2003-2010

Tasa de crecimiento PIB (2003-2010) -en porcentaje-

8.8

7.4 6.8 6.9 7.2 7.6 7.6

8.5 8.6 7.6

4.0

3.6 3.0 3.1

3.4 3.8 3.6

3.8 3.9

3.1

0

2

4

6

8

10

12

14

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Tasa de Interés Activa y Pasiva Promedio Ponderado - en moneda extranjera y porcentaje -

tasa interés activa

tasa interés pasiva

7.70

7.82

7.93

8.10

7.59 7.61

7.69

7.60

8.11 8.07

7.30

7.40

7.50

7.60

7.70

7.80

7.90

8.00

8.10

8.20

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Tipo de Cambio

Quetzalez x 1 $US.

Tasa de Crecimiento PIB Guatemala años 2003 a 2010 y PIB participación por Sector años 2011

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia.

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia.

Tasa de interés activa y pasiva y Tipo de cambio años 2001-2010

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia

En términos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se observan puntos de inflexión (cambio de tendencia) durante el año 2007,2008 y 2009. El primer punto de inflexión indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicación a este fenómeno observado es por influencias directas de otras economías que sufrieron efectos económicos, concretamente se observa los efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos. Para 2012 las autoridades proyectan un crecimiento del PIB de un 6.6%, que se vería favorecido por el inicio de nuevas obras públicas; un rango meta de inflación de entre un 4% y un 6%, y un déficit del gobierno central de un 1,9% del PIB.

En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). Guatemala tiene un sistema financiero muy sólido, con excelentes niveles de reservas internacionales y un bajo nivel de deuda pública externa de US$ 6.382,5 millones (2011), la más baja de la región. Mientras que la mayoría de los recursos financieros son manejados por bancos comerciales, una pequeña parte está distribuida entre entidades no bancarias.



14.6 14.2 16.4

3.6

7.9

4.5

13.6

4.7

9.3 6.5

0

5

10

15

20

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Inflación del Sector de la Construcción

en porcentaje

2.4

3.9

2.5 3.2 3.3

5.4 6.3

3.3

0.5

2.8

0

2

4

6

8

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Crecimiento Económico de la Construcción

en porcentaje

2747.47 2723.63

2679.58

2218.39 2161.96

2407 3234.47

5572.49 6825.85

9949.46 11512.2

9801.2 9442.66

10067.54

0

5000

10000

15000

Crédito Total al Sector Construcción

en Millones de Quetzalez-18.3

12.1 15.4

-3.7

-8.9

4.5

13.1 8.8

-0.5

-10.8 -11.8

-1.4

-20

-10

0

10

20

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Crecimiento anual del sector de la construccion Años 1991 -2011 En porcentajes

III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION

Crecimiento económico y inflación del sector de la Construcción años 2001-2011

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

Crédito y crecimiento del sector de la construcción años 1998-2011


El mercado de Guatemala presenta desde el 2010 un crecimiento normal, sin embargo es probable que la crisis económica de Europa pueda golpear nuevamente a el sector de la construcción.

La apertura de créditos por parte de la banca local impacto positivamente en el repunte del sector construcción a partir del 2011. Se espera que para el 2013, el crédito para construcción supere el obtenido en el 2008.



45%

25%

10%

20%

Porcentaje

Vivienda Comercio Industria Otros

45%

20% 10%

25%

Empleos Generados por Sector Inmobiliario - en porcentajes 2011 -

Vivienda Comercio Industria Otros

1081 244

783 196 25

461

2790

0

5000Unidades Habitacionales Construidas en el

Municipio de Guatemala - FHA -

Unidades Habitacionales

79 51 224

25

522

0

1000Unidades Habitacionales Construidas por

Departamentos de Guatemala - FHA -

Unidades Habitacionales

Crecimiento del sector de la construccion y empleos generados año 2011


Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos año 2011


El sector de la vivienda ocupa la mayor parte de crecimiento en el sector de la construcción. El crecimiento proyectado al 2015 de la población intensifica la necesidad de vivienda en el país.

Un 39% de las unidades realizadas por el FHA en el departamento de Guatemala, se ubican en el municipio de Villanueva, un 28% se ubica en Fraijanes y un 17% en Mixco. Villanueva duplica el número de viviendas en comparación al número de viviendas construidas en todo el interior del país.



-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Variacion anual del indice mensual de la actividad de la construccion -IMACON- y PIB construccion

Años 2003 - 2011 En porcentajes

-100

0

100

200

300

400

ene-

09

feb

-09

mar

-09

abr-

09

may

-09

jun

-09

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09

ago

-09

sep

-09

oct

-09

no

v-0

9d

ic-0

9en

e-1

0fe

b-1

0m

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0ab

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0ag

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p-1

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0n

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10

dic

-10

ene-

11

feb

-11

mar

-11

abr-

11

may

-11

jun

-11

Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la construccion

años 2009-2011

-100

-50

0

50

100

ene-

09

mar

-09

may

-09

jul-

09

sep

-09

no

v-0

9

ene-

10

mar

-10

may

-10

jul-

10

sep

-10

no

v-1

0

ene-

11

mar

-11

may

-11

Variacion Interanual del total de las licencias de construccion autorizadas

años 2009-2011

-100

0

100

ene-

09

mar

-09

may

-09

jul-

09

sep

-09

no

v-0

9

ene-

10

mar

-10

may

-10

jul-

10

sep

-10

no

v-1

0

ene-

11

mar

-11

may

-11

Variación interanual del total de metros cuadrados de construcción autorizados

Años 2009-2011

Variación anual del índice mensual de la construcción y variación de los préstamos al sector de la

construcción

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

Variación interanual de las licencias de construcción autorizada y total de metros cuadrados autorizados años

2009-2011


El país tiene uno de los déficits fiscales más bajos de Latinoamérica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Además, el país tiene los niveles de reservas más altos de la región US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran depresión de los años 30. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2010.

Se observó un desempeño positivo de los sectores productivos. La construcción, el transporte y las comunicaciones, y la banca y los seguros fueron las actividades más dinámicas. La notable evolución de la construcción (21%) estuvo encabezada por el sector privado tras su recuperación de 2005. La actividad del sector transporte y comunicaciones se elevó un 14%. Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que el sector de la construcción reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en mayo de 2011.



Q260.00

Q310.00

Q360.00

Q410.00

Q460.00

Q510.00

Q560.00

Varilla corrugadade 3/8 grado 40(quintal), preciodist.Varilla corrugadade 3/8 grado 60(quintal), preciodist.2

050

100150200250300

jun

-10

jul-

10

ago

-10

sep

-10

oct

-10

no

v-1

0

dic

-10

ene-

11

feb

-11

mar

-11

abr-

11

may

-11

jun

-11

WTI(US$/bar…

Precio promedio del quintal de varilla corrugada


Mercado de futuros de petróleo BRENT


Mes Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio

dist.

Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio

dist.2

jun-10 Q 346.08 Q 341.45

jul-10 Q 349.68 Q 345.05

ago-10 Q 349.68 Q 345.05

sep-10 Q 354.32 Q 349.61

oct-10 Q 340.05 Q 335.61

nov-10 Q 340.05 Q 355.61

dic-10 Q 346.98 Q 342.20

ene-11 Q 366.22 Q 361.44

feb-11 Q 408.53 Q 397.78

mar-11 Q 408.53 Q 397.78

abr-11 Q 408.53 Q 397.78

may-11 Q 408.53 Q 397.78

jun-11 Q 408.53 Q 397.78

BRENT (US$/barril)

WTI (US$/barril)2

jun-10 77.45 78.05

jul-10 78.18 78.95

ago-10 74.64 71.92

sep-10 82.31 79.97

oct-10 83.41 82.18

nov-10 85.92 84.11

dic-10 93.03 89.84

ene-11 101.01 92.19

feb-11 111.86 96.97

mar-11 117.36 106.72

abr-11 125.89 113.52

may-11 116.73 100.29

jun-11 112.48 95.42

El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60. El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima.



$-

$2.00

$4.00

$6.00

$8.00

$10.00

$12.00

mar-11 abr-11 may-11 jun-11

Precio promedio del cemento US$/42.5 kg Honduras

El Salvador

Guatemala

Costa Rica

Precio promedio del cemento año 2011


Metros cuadrados de construcción autorizados de vivienda (FHA) años 2009-2011


-

20,000.00

40,000.00

60,000.00

80,000.00

100,000.00

ene-

09

abr-

09

jul-

09

oct

-09

ene-

10

abr-

10

jul-

10

oct

-10

ene-

11

abr-

11

Metros cuadrados de construcción de vivienda autorizados FHA Años 2009-2011

Metros Cuadrados

Honduras El Salvador Guatemala Costa Rica

mar-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.55 $ 9.80

abr-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.92 $ 9.81

may-11 $ 7.15 $ 7.79 $ 8.89 $ 9.80

jun-11 $ 7.15 $ 8.31 $ 8.75 $ 9.99

Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.

En el sector de la construcción el FHA se muestra como un indicador de la situación real de dicho

sector. A finales del 2010 la recuperación se ve reflejada por los altos picos que muestran el numero

de metros cuadrados construidos por el FHA



1993 2003 2010 2015

Zona 10 682 757 704 737

Zona 15 1579 1995 2454 2701

Zona 16 1170 1746 2577 2885

Zona 14 2353 3151 3813 4217

Zona 13 1643 2007 2323 2518

Santa Catarina Pinula 2202 5378 8106 9717

Fraijanes 789 1688 2279 2727

Tendencia de Hogares AB

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

DENSIDAD HOGARESAB AL 2011

2914

7941

1277

3180 3407

1443

Zona 15

Zona 14

Zona 10

Zona 16

Zona 13

Santa Catarina

IV. MERCADOS GEOGRÁFICOS

Densidad poblacional

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB año 1993- 2011

Fuente: Arq. Ponce

Vemos como la zona 15 es una excelente opción para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es

una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.

La zona 15 representa tan solo el 20% del sector AB del mercado primario. Se estima un crecimiento anual de

hogares AB en esta zona de un 10% al 2015.



0% 10% 20% 30% 40%

% de Profesionales

Tendencia de profesionales exitosos, ejecutivos de alto nivel

Santa Catarina

Zona 13

Zona 16

Zona 14

Zona 15

zona 10 543

3,066 3,970

5,803

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

NINGUNA PRIMARIA MEDIA SUPERIOR

Nivel de Escolaridad de Población mayor a 7 años

Zona 10

Zona 13

Zona 14

Zona 15

Zona 16

Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de población

Fuente: Arq. Ponce

Estratificación socioeconómica por sector censal


La zona 15 se presenta como una de las zonas con más altos índices de escolaridad y profesionales , debido a la

gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector.

El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que también encontramos A+ y C+.



Calidad de vivienda


Crímenes y tendencias

El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con más baja intensidad de criminalidad entre los años 2006

y 2007 en comparación con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.

Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia – Revista Plusvalía – Guatemala 2007

Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar así

como accidentes de tránsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor número de hechos

delictivos de la Ciudad.

Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los

desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.



Zonas violentas año 2011

Según el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales,

la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las

zonas 10, San José Pinula y Santa Catarina Pinula. Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), área de transparencia, monitoreo en medios de comunicación.

Tráfico vehicular

Fuente: Arq. Ponce

0

50

100

150

200

250

1990 1995 1999 2010

18

43 45

80

24 38

54

93 84

116

153

233

Tráfico Vehícular en miles

Boulevar los Proceres

Boulevar Vista Hermosa

Boulevar Liberación

4

14

13

14

10

6

1

0

0 5 10 15

Fraijanes

Santa Catarina Pínula

San José Pínula

Zona 10

Zona 13

Zona 16

Zona 14

Zona 15

ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011

MUERTES DURANTE ENERO- AGOSTO 2011

Según la información de la SAT el parque vehicular para el 2012 será de 2,051,000 vehículos, lo que

ha ocasionado que las arterias principales estén saturadas en las horas de ingreso y salida de la

ciudad.



V. INDICADORES

INMOBILIARIO

UN

IDA

DES

F.H

.A (

segu

ros

de

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ote

cas)

Am

plia

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A.M

.A.G

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Cré

dit

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par

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Q.)

2,011 49,341.00 328,401

1,258

6,126

136,050

117,233

280,905

1,027,924

236,551

1,239

858 135,890 198,071

10,171

2,010 3,046 54,456.00 143,769

16,040

14,155

109,202

11,740

316,697

786,135

174,307

1,134

1,079 50,426 74,000

9,442

2,009 3,385 58,305.00 201,800

19,260

20,225

107,433

69,551

276,107

894,197

164,629

943

605 122,195 149,896

9,801

2,008 4,206 56,463.50 561,883

17,584

19,057

184,519

57,742

380,433

1,392,868

301,590

1,872

1,502 111,983 486,530

11,512

2,007 4,510 73,266.10 808,195

52,339

31,631

465,920

334,530

430,666

2,340,349

647,168

4,016

1,948 437,090 718,589

9,949

2,006 4,203 91,425.87 346,154

260,679

51,706

433,248

727,302

485,322

2,499,420

952,351

4,841

1,532 739,347 234,557

6,822

2,005 3,456 87,813.07 405,370

223,488

65,782

310,713

130,131

560,251

1,924,663

479,835

4,062

2,281 193,248 353,189

5,572

2,004 4,000 42,775.72 343,799

17,411

15,058

244,894

109,240

407,897

1,365,037

215,129

1,608

656 160,139 230,409

3,235

2,003 3,713 40,500.00 221,268

11,778

28,417

155,771

59,306

505,584

1,192,503

226,116

1,793

1,279 91,622 104,600

2,407

2,002 2,739 55,513.00 243,765

4,083

15,198

130,267

16,573

538,351

1,181,057

235,518

1,475

1,302 52,543 190,850

2,162



INDICADORES

TASAS DE INTERES BANCA PIB (% de crecimiento)

A

ÑO

/ IN

DIC

AD

OR

ES

tasa

act

iva

ban

cari

a n

om

inal

GU

A

(hip

ote

cari

o p

ara

vivi

end

a)

Tasa

pas

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GU

A

tip

o d

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io

créd

ito

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mill

on

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P.I

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A

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A

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ION

ES

INTE

RM

EDIA

CIÓ

N F

INA

NC

IER

A

ALQ

UIL

ER D

E V

IVIV

END

A

2011 13.50 5.2

10,068

2010 13.30 5.3 8.07

9,443 2.80 2.50 0.70 1.70 1.90 2.00 2.90 6.70 2.90

2009 13.60 5.6 8.11

9,801 0.50 1.70 -1.10 1.00 0.10 -1.60 4.80 6.30 3.10

2008 13.80 5.5 7.60

11,512 3.30 -0.50 2.00 3.30 2.40 4.00 4.00 18.20 11.80 3.60

2007 12.90 4.9 7.69

9,949 6.30 8.80 3.40 9.00 3.30 5.20 4.10 18.80 16.00 3.90

2006 12.90 4.8 7.61

6,826 5.40 13.10 3.10 4.60 3.80 6.30 3.40 9.30 3.70 2.70

2005 12.70 4.6 7.59

5,572 3.30 4.50 2.40 -1.30 2.90 3.50 2.60 8.40 2.10 2.40

2004 13.50 4.5 8.10

3,234 3.2 -8.9 4.3

2003 14.10 4.5 7.93

2,407 2.5 -3.7 4.7

2002 16.20 6.9 7.82

2,162 2.25 15.4 3.5



INDICADORES

POBLACION INSUMOS ACTIVIDAD ECONÓMICA SOCIALES COMUNICACIONES

A

ÑO

/ IN

DIC

AD

OR

ES

Po

bla

ció

n G

uat

emal

a

DIE

SEL

Val

or

del

pas

aje

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CA

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BÁ

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VEH

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Mat

rim

on

ios

Tota

l Gu

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tran

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agu

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ble

su

per

fici

al (

m3

)

tele

fon

ía f

ija

tele

fon

ía m

óvi

l

2011 14,713,763 1.10 Qtz. 133.51 1,743 93,962 5,009

2010 14,361,666 24.42 1.10 Qtz. 123.53 2,051,945 80,973 1,668 99,928 4,644 3,187

2009 14,017,057 20.07 1.10 Qtz. 118.80 1,912,469 97,393 1,784 3,528 62,801,574 1,413,234 17,307,459

2008 13,677,815 30.12 1.10 Qtz. 113.11 1,760,013 115,341 3,054 2,834 3,169 59,035,392 1,448,988 14,948,640

2007 13,344,770 21.50 1.10 Qtz. 95.98 1,558,145 134,392 3,068 53,860 2,128 3,510 63,695,077 1,413,695 11,897,563

2006 13,018,759 19.99 1.10 Qtz. 86.74 1,302,272 119,208 52,186 1,917 2,781 63,693,932 1,354,926 7,178,745

2005 12,700,611 18.13 1.10 Qtz. 83.00 1,080,068 95,001 57,505 2,088 2,008 57,771,454 1,248,161 4,510,067

2004 12,390,451 13.68 1.10 Qtz. 78.27 62,628 51,908 1,188 1,811 54,680,550 1,132,121 3,168,256

2003 12,087,014 11.18 1.10 Qtz. 75.53 54,263 51,247 967 2,226 55,152,435 944,176 2,034,777

2002 11,791,136 1.10 Qtz. 73.32 47,537 51,857 904 2,730 55,911,599 845,746 1,530,150



INDICADORES

GOBIERNO COMERCIO ELECCIONES EN LA REGION

A

ÑO

/ IN

DIC

AD

OR

ES

RES

ERV

AS

MO

NET

AR

IAS

INTE

RN

AC

ION

ALE

S

DEF

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L

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S

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U.S

.A.

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EL

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AD

OR

ELE.

HO

ND

UR

AS

ELE.

NIC

AR

AG

UA

ELE.

CO

STA

RIC

A

ELE.

PA

NA

MA

2011 6,188 -11,911 4,378

2010 5,954 -9,844 4,126 5.39

2009 5,213 -9,672 3,912 (0.28)

2008 4,659 -4,777 4,314 9.40 0 0 1 0 0 0 0 0

2007 4,320 -3,772 4,128 8.75 1 0 0 0 0 0 0 0

2006 4,061 -4,471 3,609 5.79 0 1 0 0 0 0 1 0

2005 3,782 -3,594 2,992 8.57 0 0 0 0 1 0 0 0

2004 3,528 -2,080 2,550 9.23 0 0 1 1 0 0 0 1

2003 2,919 -4,566 2,106 5.85 1 0 0 0 0 0 0 0

2002 2,370 -1,770 1,579 6.33 0 0 0 0 0 1 1 0



VI. CORRELACIONES

PIB

RES

ERV

AS

DEF

ICIT

FIS

CA

L

REM

ESA

S

INFL

AC

ION

TIP

O D

E

CA

MB

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) A

.M.A

.G

AÑO

2,011

6,188 -11,911

4,378 13.5 10,067.54 14,713,763.42

1,027,924 280,905 135,890

2,010 2.8

5,954 -9,844

4,126 5.39 8.07 13.30 9,442.66 14,361,665.74

786,135 316,697 50,426

2,009 0.5

5,213 -9,672

3,912 -0.28 8.11 13.6 9,801.20 14,017,057.23

894,197 276,107 122,195

2,008 3.30

4,659 -4,777

4,314 9.4 7.6 13.8 11,512.20 13,677,815.35

1,392,868 380,433 111,983

2,007 6.30

4,320 -3,772

4,128 8.75 7.69 12.90 9,949.46 13,344,769.77

2,340,349 430,666 437,090

2,006 5.40

4,061 -4,471

3,609 5.79 7.61 12.90 6,825.85 13,018,759.18

2,499,420 485,322 739,347

2,005 3.30

3,782 -3,594

2,992 8.57 7.59 12.70 5,572.49 12,700,611.30

1,924,663 560,251 193,248

2,004 3.2

3,528 -2,080

2,550 9.23 8.10 13.50 3,234.47 12,390,451.17

1,365,037 407,897 160,139

2,003 2.5

2,919 -4,566

2,106 5.85 7.93 14.10 2,407.00 12,087,014.00

1,192,503 505,584 91,622

2,002 2.25

2,370 -1,770

1,579 6.33 7.82 16.20 2,161.96 11,791,136.00

1,181,057 538,351 52,543

87.22% -29.51% 52.22% 6.34% 44.12% -75.20% -44.56% -0.90% -27.60% Correlación M2 Autorizados

32.49% -86.40% 82.93% -71.66% 47.50% -58.43% 22.50% -70.99% -86.58% Correlación Vivienda Unifamiliar

76.71% -5.24% 21.84% 22.66% 10.00% -51.16% -48.56% 11.45% -4.01% Correlación Vivienda Multi y en Serie A.M.A.G



Conclusiones respecto al Análisis Macroeconómico

Durante el 2010 todos los países de Centroamérica y Panamá lograron una recuperación en sus principales indicadores económicos.

Guatemala logra una menor recuperación, aunque es uno de los que menos cae en años anteriores.

Guatemala presenta una economía predecible, a pesar de que continúa la desconfianza y una menor inversión por la inseguridad por la que atraviesa el país.

La banca se muestra positiva y necesitada de proyectos.

No encontramos razones para esperar problemas fuera de lo normal para el 2011. (Elecciones incluidas)

El país registra una estabilidad macroeconómica desde hace 10 años.

Ubicación estratégica es una ventaja comparativa debido a su privilegiada ubicación convirtiéndolo en el puente de entre las américas, Más Exportaciones a nuevos destinos en mayor cantidad.

La Apertura Comercial del país, ha logrado acuerdos y tratados comerciales con varios países generando inversión extranjera, impulsando el crecimiento de las inversiones privadas nacionales y extranjeras

Los incentivos a la inversión es el mayor desafío económico de Guatemala, donde es indispensable el generar más y mejor empleo.

Los costos de salarios, servicios son competitivos y uno de los más bajos a nivel regional.

Para que Guatemala se desarrolle es indispensable el desarrollo de infraestructura conformada por carreteras, puertos, aeropuertos, eficientes y de calidad certificada.

La Ciudad de Guatemala es el centro político y económico que mueve las riendas de la nación y es líder de la región Centroamericana.

En 2011, la pérdida de empleos sumó 100.789 plazas de trabajo. Esa actividad. De acuerdo con cálculos de la CGC, el sector genera unas 360.000 y en el año 2012 caerá 9,1%.

Las proyecciones para 2012 son positivas, ya que se calcula que la economía del país crezca de 3.9%, de acuerdo con cálculos del Banco de Guatemala

La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual.

La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento.

En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos.

Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción

El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011.

Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.



La inflación para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflación será del 4.5% +/- un punto porcentual.

La crisis económica mundial produjo en 2009 una caída de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 países de la Asociación Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento.

En el 2011 el repunte de créditos concedidos para la adquisición de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% según datos de la superintendencia de bancos.

Existe una relación entre el número de préstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los números de metro cuadrados de construcción. A menor costo de endeudamiento mayor número de préstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construcción

El aumento en los metros cuadrados en la construcción incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer más, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupción del Volcán de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economía de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011.

Después de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.

Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que industria del ladrillo reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en noviembre de 2010.

El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60.

El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta materia prima.

Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.

El Índice de Precios al Consumidor (IPC) presentó una variación anual de 6.20% en diciembre de 2011, superior en 0.81 puntos porcentuales al registrado en el año anterior (5.39%). En diciembre de 2011 el IPC presentó una variación mensual de 0.22%, superior en 0.14 puntos porcentuales al registrado en el mismo mes de 2010 cuando llegó a 0.08%. La cifra de variación anual superó levemente a la meta de inflación prevista por la Junta Monetaria para el año 2011, establecida entre 4% y 6%.

A partir de 2008 se observa una desaceleración bastante significativa en el ritmo de crecimiento de la cartera, por el deterioro de las expectativas de los agentes económicos y de

http://www.centralamericadata.com/es/search?q1=content_es_le:%22Inflaci%C3%B3n%22&q2=mattersInCountry_es_le:%22Guatemala%22



la coyuntura económica asociada a la crisis financiera, lo que llevo al sistema bancario a restringir la concesión de créditos y a enfocar los recursos disponibles a inversiones en

Operaciones de estabilización monetaria del Banco Central. Ese mismo año se observa un incremento sustancial de la morosidad en el sector (en términos absolutos), mismo que se mantuvo hasta finales de 2009, punto que marca la mejora en la calidad de la cartera de créditos de dicho sector.

Guatemala cuenta con una ubicación geográfica y condiciones naturales para consolidarse como Centro Logístico y de Servicios Regional. Su infraestructura está conformada por carreteras, puertos eficientes y certificados en calidad y seguridad en los océanos Atlántico y Pacífico; con un nuevo y moderno aeropuerto en el corazón de la ciudad de Guatemala así como con infraestructura tecnológica moderna.

El desarrollo de esta infraestructura por aire, mar, tierra y fibra óptica, para su máximo aprovechamiento en el clima de negocios de inversión, se contempla en el Plan Multimodal de Obras de Infraestructura Prioritarias – PMOI – que plantea interconectar los sistemas portuario, aéreo y vial, ofreciendo una excelente plataforma comercial para los interesados en hacer negocios desde y hacia Guatemala, convirtiéndola en un verdadero centro logístico y de servicios, con un fácil acceso a los mercados internacionales más importantes.



ANÁLISIS DE MERCADO Y DE LA

COMPETENCIA GRUPO 3

Lic. Gloria Escobar Ing. Edgar Bartlett Lic. Cesar Vásquez Arq. Marielos Siguí



III. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA

Para realizar el estudio, se definió el sector geográfico que se considera competencia del terreno

ubicado en la zona 15. Esta área está integrada por las zonas 10, 14, 15 y 16 de la Ciudad de Guatemala.

Objetivos del Análisis:

I. Encontrar las variables claves de éxito, que influyen en la absorción del proyecto.

Análisis de la Competencia:

A. Sector Residencial:

1. Edificios de Apartamentos:

En el área definida como competencia del proyecto, se observan por lo menos 24 desarrollos de este

tipo, incluyendo los que se encuentran inaugurados y los que están en proceso de construcción, también

los que se están comercializando y los que recientemente se terminaron de vender.

Se observa, entonces, que el sector es atractivo para los guatemaltecos que buscan un apartamento para

residir, independientemente si prefieren alquilar o comprar.

A continuación se muestran dos tablas de información detallada de los proyectos más relevantes y sus

características, así como gráficas comparativas necesarias para el correcto análisis de los edificios de

apartamentos competidores.



INFORMACIÓN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES

Zon

a

Proyecto Ubicación Desarrolladora

Nú

me

ro d

e T

orr

es

Nú

me

ro d

e N

ive

les

Nú

me

ro d

e

un

idad

es

con

stru

ídas

15 Botticelli 2 0 calle 19-70 z.15 Corporación Victoria 1 19 76

15 Catalonia 23 av z.15 Grupo Sacor 1 11 44

15 Lar del valle Vista Hermosa III z.15 Valdivielso 1 9 33

15 Las pilas29 Avenida 2-53, Zona 15,

Colonia Vista Hermosa, N/E 1 16 32

15 Apartamentos Orleans Vista Hermosa II Z.15 Corporación AICSA 1 10 40

15 Robledal0 calle y 15 avenida, zona 15,

Colonia El Maestro Corpo Raíces 1 9 8

15 Tarragona18 calle "B" Vista hermosa I

Zona 15

Sacor Hispano Guatemalteca de

Inversiones, S.A. 2 13 40

15Verde Vista

23 av. 5-70 Vista Hermosa I,

Zona 15 Invermo Corp, S,A, 1 11 28

15 Meridian 3a calle zona 15 Construcciones La Cañada. 1 14 50

15 Torreverde 0 calle 21-65 zona 15 Aproye- Grupo Inmobiliario 1 11 31

10 Casa Margarita Diagonal 6 zona 10 Invermo Corp, S,A, 1 17 68

10 Jardines del Acueducto16 Av. 20-60 zona 10 Inverplus 2 13 155

10 Edificio Santa María 12 Calle 6-36 Zona 10. Inmobiliaria Los Proceres, S.A. 1 17 116

14 Edificio Benevento 14 avenida 7-13, z 14 1 7 34

14 Casa Rialto 5 avenida y 18 calle Z14 Corporación AICSA 1 16 43

14 Edificio Dalí 4 Av 20-00 Z 14 Premiere Properties 1 19 74

14 Edificio Plenum 14 05 avenida 18-58 Grupo Krea 1 17 79

14Edificio Residenza

04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y

14-75 Corporación AICSA 1 16 41

14 Edificio Tadeus 01 avenida 07-73 Corporación Victoria 1 18 118

14 Villa Rishó 02 avenida 14-68 Y 14-96 Ucb Group 1 18 38

DATOS GENERALES DE PROYECTO



INFORMACIÓN ESPECÍFICA DE LOS PROYECTOS

ABS.

Zon

a

ProyectoÁ

rea

Mín

ima

(m2

)

po

r A

par

tam

en

to

Áre

a M

áxim

a (m

2)

po

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par

tam

en

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rció

n

Pis

cin

a

Áre

a V

erd

e

Sóta

no

s

Ele

vad

ore

s

Gim

nas

io

15 Botticelli 2 265 287 $ 240,000.00 $ 258,300.00 $ 905.66 $ 900.00 1 1 2 2 1

15 Catalonia 171 171 $ 190,000.00 $ 190,000.00 $ 1,111.11 $ 1,111.11 3.59 1 1 4 2 1

15 Lar del valle 165 205 $ 210,000.00 $ 240,000.00 $ 1,272.73 $ 1,170.73 87.5 0 1 2 1 1

15 Las pilas106 256

$ 103,000.00 $ 230,000.00 $ 971.70 $ 898.44 39.71 0 1 4 1 1

15 Apartamentos Orleans 154 291 $ 146,000.00 $ 275,000.00 $ 948.05 $ 945.02 0 1 2 2 0

15 Robledal165 187

$ 157,000.00 $ 175,000.00 $ 951.52 $ 935.83 0 0 1 2 0

15 Tarragona105 105

149,000.00$ 149,000.00$ $ 1,419.05 $ 1,419.05 96.53 0 1 2 4 1

15Verde Vista 162 277

186,000.00$ 315,000.00$ $ 1,148.15 $ 1,137.18 13.60 0 1 2 2 1

15 Meridian 200 274 245,000.00$ 275,000.00$ $ 1,225.00 $ 1,003.65 0 1 4 3 0

15 Torreverde 96 378 122,000.00$ 310,000.00$ $ 1,270.83 $ 820.11 71.00 0 1 1 2 1

10 Casa Margarita 240 605 450,489.40$ 600,000.00$ $ 1,877.04 $ 991.74 18.13 1 1 3 2 1

10 Jardines del Acueducto160.5 270

181,365.00$ 299,700.00$ 1,130.00$ 1,110.00$ 2.77 0 1 2 4 1

10 Edificio Santa María 79.26 309 115,000.00$ 472,000.00$ 1,527.51$ 1,450.92$ 90 0 1 2 4 1

14 Edificio Benevento 160 186 165,000.00$ 190,000.00$ $ 1,031.25 $ 1,021.51 16.88 1 1 2 2 1

14 Casa Rialto 156 180 195,000.00$ 219,000.00$ $ 1,250.00 $ 1,216.67 2.2 1 1 3 2 1

14 Edificio Dalí 200 200 230,000.00$ 230,000.00$ $ 1,150.00 $ 1,150.00 1.03 1 1 6 3 1

14 Edificio Plenum 14 116.32 250 350,000.00$ 475,000.00$ $ 3,008.94 $ 1,151.00 5.01 0 1 3 3 1

14Edificio Residenza 225 225

250,000.00$ 250,000.00$ $ 1,111.11 $ 1,111.11 0.70 1 1 3 2 1

14 Edificio Tadeus 290 926 334,370.00$ 1,000,000.00$ $ 1,153.00 $ 1,079.91 10.24 3 1 3 3 2

14 Villa Rishó 190 525 280,000.00$ 735,000.00$ $ 1,473.68 $ 1,400.00 13.57 1 1 4 4 1

DATOS GENERALES

DE PROYECTORANGOS DE ÁREAS POR

APARTAMENTO

RANGOS DE PRECIOS POR

APARTAMENTORANGO DE PRECIOS POR M2

COMPLEMENTOS DEL

PROYECTO



GRÁFICAS COMPARATIVAS PARA ANÁLISIS DE COMPETENCIA

MAGNITUD DE LOS PROYECTOS:

1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 19 11 9 16 10 9 13 11 14 17 13 17

7 16 19 17 16 18 18

76

44 33 32 40

8

40 28

50 68

155

34 43

74 79

41

118

38

020406080

100120140160180

Número de Torres Número de Niveles Número de unidades construídas

Tomando en cuenta las características de los 19 proyectos, se observa que:

3 de ellos cuentan con 16 niveles y 2 de ellos con 9, 11, 18 y 19 respectivamente. La mediana

se encuentra en 15 niveles, por lo que ésta podría ser la cantidad de pisos a construir.

17 proyectos, solamente cuentan con 1 torre de apartamentos y 2 de los mismos tienen 2

torres.

El promedio de unidades o apartamentos construidos es de 55 y la "mediana" se sitúa en 42,

tomando en cuenta que 5 proyectos tienen entre 40 y 45 unidades, por lo que se considera

un indicador importante para la definición de la cantidad de unidades que el proyecto

debería tener.

La "moda" respecto a la cantidad de unidades construidas se sitúa en 40, es decir se muestra más de

un edificio con esta cantidad de apartamentos, ya que todos los demás proyectos en estudio difieren

en este sentido



COMPARACIÓN DE ÁREAS (m2) DE APARTAMENTOS:

PROMEDIO DE ÁREAS (m2) POR APARTAMENTO:

265

171 165 106

154 165 105

162 200

240 160.5 140 160 156

200 116.32

225

290

190

287

171 205 256 291

187 105

277 274

605

270 215

186 180 200 250 225

926

525

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento

177.41

296.58

0.00

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

350.00

Área Mínima (m2) por Apartamento Área Máxima (m2) por Apartamento

Series1

Se observa que las áreas mínimas se encuentran en un promedio de 177 m2 y las

máximas se sitúan en 297 m2. de construcción.



COMPARACIÓN DE PRECIOS MAYORES POR m2.:

COMPARACIÓN DE PRECIOS MENORES POR m2:

$905.66 $1,111.11

$1,272.73

$971.70 $1,006.49

$951.52

$1,419.05

$1,148.15 $1,225.00

$1,270.83

$1,877.04

$1,130.00

$1,527.51 $1,031.25

$1,250.00 $1,150.00

$3,008.94

$1,111.11 $1,153.00

$1,473.68

$-

$500.00

$1,000.00

$1,500.00

$2,000.00

$2,500.00

$3,000.00

$3,500.00

Precio Mayor por m2

$900.00

$1,111.11

$1,170.73

$898.44 $945.02

$935.83

$1,419.05

$1,137.18 $1,003.65

$820.11

$991.74 $1,110.00

$1,450.92

$1,021.51 $1,216.67

$1,150.00 $1,151.00

$1,111.11 $1,079.91

$1,400.00

$-

$200.00

$400.00

$600.00

$800.00

$1,000.00

$1,200.00

$1,400.00

$1,600.00

Precio Menor por m2

Se observa que los precios de venta mayores de los apartamentos oscilan en un rango de $905.00

hasta $3008.00 por m2 y los menores se fijaron desde $820.11 y $1450.92, lo cual servirá como

base en la definición de precios del proyecto a desarrollar.



PRECIO PROMEDIO POR m2:

Precio Mayor por m2, $1,299.74

Precio Menor por m2, $1,101.20

$-

$500.00

$1,000.00

$1,500.00

$2,000.00

$2,500.00

$3,000.00

$3,500.00

Títu

lo d

el e

je

PRECIOS PROMEDIO POR M2

Tomando en cuenta que los desarrolladores definen los precios, dependiendo del área (m2),

acabados, nivel en el que se encuentra el apartamento y otras características importantes, se

encuentran precios mínimos y máximos por desarrollo.

En la gráfica anterior se muestra que los precios promedio de venta por metro cuadrado son de

$1101.20 los más bajos y de $1296.83 los precios más altos, por lo que el precio de los apartamentos

que podrían desarrollarse, no deberían presentar una gran diferencia, o las ventas podrían verse

afectadas.



PORCENTAJES DE ABSORCIÓN - VELOCIDAD DE VENTAS:

3.59

87.5

39.71

96.53

13.60

71.00

18.13

2.77

90

16.88 2.2 1.03 5.01 0.70

10.24

13.57 0

20

40

60

80

100

120

Bo

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Lar

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ó

Porcentaje de absorción

Porcentaje de absorción

Se puede observar que el mayor porcentaje de absorción es el de los proyectos Tarragona, Lar del

Valle, Las Pilas y Torreverde.

Se deben estudiar las características de dichos proyectos para tomarlas en cuenta en la definición del

tipo de desarrollo a llevar a cabo, ya que mostraron una velocidad alta en sus ventas



Diseño Arquitectónico:

A continuación se muestran las fachadas de los edificios competidores y , así como una descripción de

cada proyecto, para poder entender las tendencias del mercado en el sector.

ZONA 15

1. Botticelli II:

Botticelli II0 calle 19-70 z.15

Corporación Victoria www.corporacionvictoria.com

19 niveles con 4 apartamentos por nivel =76 unidades

•Más de 7,000 varas cuadradas de áreaverde jardinizada.

•Piscina y gimnasio equipado. •Salón paraeventos con jardín.

•Estacionamientos de visitas.

Área por apartamentos 287 y 265 m2.Costo $ 900.00 m2



2. Catalonia:

Catalonia23 av z.15

•Empresa DesarrolladoraGrupo Sacor

•Área (m2) por Apartamento171

•Porcentaje de absorción 3,59

•CaracterísticasDos dormitorios, dos estacionamientos una bodega 171 m2

usd$190,000

3. Lar del Valle

Lar del ValleVista Hermosa III z.15

Apartamentos de 1,2 y 3 con:

• Ascensor• Área de Juego de Niños• Área Verde• Baño de Servicio• Gimnasio• Jardín Privado• Línea Blanca• Parqueo Visitas• Salón de Eventos• Terraza/Balcón• Cuarto de Servicio

Área en m2 por apartamento: 165 y 205 m2.

Dos dormitorios, 2 estacionamientos, área 165

m2 tres dormitorios, dos estacionamientos,

área 205 M2 1,276.00



4. Las Pilas

Las pilas

Área (m2) por Apartamento 218Tres dormitorios, tres

estacionamientos, área 256.00 M2 US$ 230,000.00

Dos dormitorios, dos estacionamientos, área 163.00 M2 US$

170,000.00 Un dormitorio, dos

estacionamientos, área 106.00 M2 US$ 103,000.00

Descripción General del ProyectoEdificio de 16 niveles y 4 sótanos.

Motor Lobby techado, circuito cerrado de televisión para seguridad, control de

ingreso y egreso con equipos computarizados, área

de gimnasio con sauna, área verde jardinizada de 3,000.00 V2.

Área Verde 1Elevadores 1

Gimnasio

5. Apartamentos Orleans

Apartamentos Orleans

UbicaciónVista Hermosa II Z.15Corporación AICSA -Página Web de Referenciawww.apartamentosorleans.comÁrea (m2) por Apartamento130 a 245 m2Precios TotalesUS$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripción General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifería y azulejo de primera.



6. Real Vista hermosa

Real Vista Hermosa

www.realdevistahermosa.com

34 apartamentosÁrea total del proyecto (m2)9000 m2Descripción General del Producto * 7 niveles* 2 elevadores* Plaza central con fuente* Elegantes acabados de madera tipo colonial* Piso de madera* Salón para eventos

Número de Niveles 7Elevadores 2

7. Robledal

Robledal

Ubicación: Vista Hermosa II Z.15

Corporación AICSA -www.apartamentosorleans.comÁrea (m2) por Apartamento130 a 245 m2US$ 145,000.00 154.00 m2 USD$ 263,000.00 284.50 m2 USD$ 275,000.00 291.00 m2 Descripción General del Producto Ambientes iluminados, amplios dormitorios, muros y cielos falsos de tablayeso, pisos de madera laminada, gabinetes de cocina y closets de melamina, detalladas puertas de madera, artefactos sanitarios, grifería y azulejo de primera.



8. Tarragona

Tarragona

Ubicación18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A.Precios Totales$ 149.000,00 Descripción General del Producto *Dos torres completamente independientes.*Trece niveles y cuatro sótanos.*Apartamentos de 2 y 3 dormitorios.

9. Verde Vista:

Verde Vista

Ubicación23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 1528 Apartamentos162 Mts2 incluidos 2 parqueos$185,500.00 162Mts2 + 2 parqueos+ 40.62 mts 2 de balcón $.285,000,277Mts2 2 parqueos +3.70 debalcón $327,000Descripción General del Producto28 apartamentos en total, sistemacontra incendios, dos elevadores,recepción para control de visitantesy recepción de correspondencia,lobby, gimnasio, salón social paraeventos, área verde, dos sótanos deparqueos, parqueos de visitas ybodegas.



10. Meridian:

Meridian

14 niveles

Ubicado en 3ª calle – Vista Hermosa

3 elevadores

Área Verde

Sótanos

ZONA 10

1. Casa Margarita:

Casa Margarita

Departamentos de 240 m2 - 605 m2. Desde US$ 450,489.41.

• Área de recepción y seguridad del edificio.

• Área para guardaespaldas con baños.

• Área de administración.

• Salón social con baños para ambas torres.

• Áreas verdes.

• Piscina.

• Gimnasio.

• Cancha de squash.

• Helipuerto.2 torres de 17 niveles



2. Jardines del Acueducto:

Jardines del Acueducto16 Ave. 20-60 zona 10

160.50 m2 - 173.50 m2 - 270. m2 Apartamentos de: *2 dormitorios - 160.50 m2- Precio de venta desde US$ 181,365.00. *Apartamentos de 3 habitaciones -173.50 m2 - 270 m2. Precio de venta desde US$ 202,575.00 a más de US$ 299,700.00. Áreas Complementarias:• Extensa área de jardín (área verde). • Calle Privada con garita de Control. • Drop Off (Entrada directa al vestíbulo). • Vestíbulo tipo Atrio con tragaluz. • Salón social con cocineta. • Gimnasio.

3. Edificio Santa María

Edificio Santa María

140 m2 -215 m2 Desde US$ 124,648.90 hasta US$ 218,698.00.

Vigilancia 24 horas con 2 garitas Gimnasio completamente equipado

Salón social Salón de piñatas con juegos de niños

4 Baños para las áreas sociales

Más de 1.500 vr² de jardines con pérgolas, caminos y juegos para niños

Parqueos para visitantes con vigilancia 24 horas dentro del perímetro del edificio



4. Torre del Valle II:

Torre del Valle II

Desde US$ 180,000 Apartamentos de 2 y 3 dormitorios.

El edificio cuenta con lobby de recepción (motor lobby), parqueo techado de visitas, salón Social, Gimnasio, 3 ascensores, planta eléctrica, pozo mecánico, circuito cerrado de vigilancia, ventanearía con doble vidrio, área para personal de seguridad, área de niños

.

5. Verdino

Verdino



ZONA 14

1. Benevento:

Benevento

2. Casa Rialto:

Casa Rialto



3. Edificio Dali:

Edificio Dalí

4. Edificio Plenum 14:

Edificio Plenum 14



5. Edificio Residenza:

Edificio Residenza

6. Edificio Tadeus:

Edificio Tadeus



7. Villa Rishó:

Villa Rishó



IV. DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA

TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES.

Zon

a

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me

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Ele

vad

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s

Gim

nas

io

15 1 19 76 265 287 $ 240,000.00 $ 258,300.00 $ 905.66 $ 900.00 1 1 1 2 2 1

15 1 11 44 171 171 $ 190,000.00 $ 190,000.00 $ 1,111.11 $ 1,111.11 1 1 1 4 2 1

15 1 9 33 165 205 $ 210,000.00 $ 240,000.00 $ 1,272.73 $ 1,170.73 4 0 1 2 1 1

15 1 16 32 106 256 $ 103,000.00 $ 230,000.00 $ 971.70 $ 898.44 2 0 1 4 1 1

15 1 10 40 154 291 $ 155,000.00 $ 275,000.00 $ 1,006.49 $ 945.02 3 0 1 2 2 0

15 1 9 8 165 187 $ 157,000.00 $ 175,000.00 $ 951.52 $ 935.83 3 0 0 1 2 0

15 2 13 40 105 105 149,000.00$ 149,000.00$ $ 1,419.05 $ 1,419.05 5 0 1 2 4 1

15 1 11 28 162 277 186,000.00$ 315,000.00$ $ 1,148.15 $ 1,137.18 1 0 1 2 2 1

15 1 14 50 200 274 245,000.00$ 275,000.00$ $ 1,225.00 $ 1,003.65 1 0 1 4 3 0

15 1 11 31 96 378 122,000.00$ 310,000.00$ $ 1,270.83 $ 820.11 3 0 1 1 2 1

10 1 17 68 240 605 450,489.40$ 600,000.00$ $ 1,877.04 $ 991.74 2 1 1 3 2 1

10 2 13 155 160.5 270 181,365.00$ 299,700.00$ 1,130.00$ 1,110.00$ 3 0 1 2 4 1

10 1 17 116 79.26 309 115,000.00$ 472,000.00$ 1,450.92$ 1,527.51$ 5 0 1 2 4 1

14 1 7 34 160 186 165,000.00$ 190,000.00$ $ 1,031.25 $ 1,021.51 3 1 1 2 2 1

14 1 16 43 156 180 195,000.00$ 219,000.00$ $ 1,250.00 $ 1,216.67 1 1 1 3 2 1

14 1 19 74 200 200 230,000.00$ 230,000.00$ $ 1,150.00 $ 1,150.00 1 1 1 6 3 1

14 1 17 79 116.32 250 350,000.00$ 475,000.00$ $ 3,008.94 $ 1,900.00 2 0 1 3 3 1

14 1 16 41 225 225 250,000.00$ 250,000.00$ $ 1,111.11 $ 1,111.11 2 1 1 3 2 1

14 1 18 118 290 926 334,370.00$ 1,000,000.00$ $ 1,153.00 $ 1,079.91 2 1 1 3 3 2

14 1 18 38 190 525 280,000.00$ 735,000.00$ $ 1,473.68 $ 1,400.00 1 1 1 4 4 1



CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES

Número de

Torres

Número de

Niveles

Número de

unidades

construídas

Área Mínima

(m2) por

Apartamento

Área Máxima

(m2) por

Apartamento Precio Menor

Precio

Mayor

Precio Mayor

por m2

Precio

Menor por

m2

Porcentaje

de absorción Piscina Área Verde Sótanos Elevadores Gimnasio

Número de

Torres 1

Número de

Niveles -0.096161467 1

Número de

unidades

construídas 0.375708366 0.475168561 1

Área Mínima

(m2) por

Apartamento -0.230051044 0.357719434 0.190555989 1

Área Máxima

(m2) por

Apartamento -0.215046958 0.411252111 0.385844854 0.541891171 1

Precio Menor -0.197894128 0.48713714 0.253908691 0.657130756 0.580275955 1

Precio Mayor -0.190944793 0.503250389 0.449619006 0.419839829 0.936485834 0.618465834 1

Precio Mayor

por m2 -0.01585957 0.295248179 0.190299941 -0.216182073 0.108889305 0.556401904 0.330211486 1

Precio Menor

por m2 0.163460748 0.305772456 0.269451848 -0.336611219 -0.098002814 0.227172932 0.23799518 0.770191293 1

Porcentaje de

absorción 0.446595897 -0.37135068 0.115855458 -0.541356165 -0.168711359 -0.403392965 -0.13086793 0.044396058 0.196348729 1

Piscina -0.301511345 0.401770857 0.054803952 0.672802994 0.30636955 0.470601541 0.274648035 -0.134235599 -0.121250825 -0.53069411 1

Área Verde 0.076471911 0.318308044 0.31855021 0.022362275 0.148633407 0.158387728 0.185440042 0.175783125 0.190487692 -0.126563449 0.207514339 1

Sótanos -0.21223818 0.551046638 0.087097184 0.269722713 0.06802607 0.313917507 0.136312437 0.085192963 0.142025062 -0.585434914 0.447945533 0.340835445 1

Elevadores 0.542326145 0.365056144 0.579257794 -0.097872637 0.16432481 0.091656143 0.3564409 0.275190272 0.556257596 0.213706439 -0.054505828 0.12441815 0.1151023 1

Gimnasio 0.076471911 0.412854987 0.434621137 0.235276088 0.492744548 0.282267067 0.527529847 0.143377423 0.221402674 -0.036160985 0.438085827 0.473684211 0.1460723 0.1244182 1

CORRELACION 3

CORRELACION 2

CORRELACION 1



ANÁLISIS DE REGRESIÓN SIMPLE Pronóstico de la absorción según el área mínima de los apartamentos.

Se observa que si se construyeran apartamentos con un área mínima de 100 m2

aproximadamente, la absorción sería de 3.19, lo cual indica que la venta sería mucho más rápida

que la de muchos proyectos competidores y se convierte en una ventaja.

Y= a + bx

Y= 4.4498 + (-0.01262)x

Zon

a

Po

rce

nta

je d

e

abso

rció

n (

Y)

Áre

a M

ínim

a (m

2)

po

r A

par

tam

en

to

(X)

PR

ON

OST

ICO

DE

AB

SOR

CIO

N

15 1 265 1.10

15 1 171 2.29

15 4 165 2.37

15 2 106 3.11

15 3 154 2.51

15 3 165 2.37

15 5 105 3.12

15 1 162 2.40

15 1 200 1.93

15 3 96 3.24

10 2 240 1.42

10 3 160.5 2.42

10 5 79.26 3.45

14 3 160 2.43

14 1 156 2.48

14 1 200 1.93

14 2 116.32 2.98

14 2 225 1.61

14 2 290 0.79

14 1 190 2.05

100 3.19

CORRELACIÓN 1 -0.5414



Pronóstico del precio mayor, respecto al área de los apartamentos.

El precio mayor de los apartamentos a desarrollarse, debiera ser de $220,469.88, tomando en

cuenta que el apartamento más grande sería de 190 m2.

Y= a + bx

Y= 16,337.0417 + 1,074.3834x

Zon

a

Pre

cio

May

or

(Y)

Áre

a M

áxim

a

(m2

) p

or

Ap

arta

me

nto

(X)

PR

ON

OST

ICO

DE

PR

ECIO

MA

YO

R

15 $ 258,300.00 287 324,685.07$

15 $ 190,000.00 171 200,056.60$

15 $ 240,000.00 205 236,585.63$

15 $ 230,000.00 256 291,379.18$

15 $ 275,000.00 291 328,982.60$

15 $ 175,000.00 187 217,246.73$

15 149,000.00$ 105 129,147.29$

15 315,000.00$ 277 313,941.23$

15 275,000.00$ 274 310,718.08$

15 310,000.00$ 378 422,453.95$

10 600,000.00$ 605 666,338.97$

10 299,700.00$ 270 306,420.55$

10 472,000.00$ 309 348,321.50$

14 190,000.00$ 186 216,172.35$

14 219,000.00$ 180 209,726.05$

14 230,000.00$ 200 231,213.71$

14 475,000.00$ 250 284,932.88$

14 250,000.00$ 225 258,073.30$

14 1,000,000.00$ 926 1,011,216.03$

14 735,000.00$ 525 580,388.30$

190 220,469.88$

CORRELACIÓN 2 0.9365 Variable Independiente



Pronóstico del precio menor, según el área mínima de los apartamentos:

El apartamento con menos área, sería de 100 m2 con un precio de $143,579.04.

Y= a + bx

Y= 41,405.3690 + 1,021.7367x

Zon

a

Pre

cio

Me

no

r

(Y)

Áre

a M

ínim

a

(m2

) p

or

Ap

arta

me

nto

(X)

PR

ON

OST

ICO

DE

PR

ECIO

MEN

OR

15 $ 240,000.00 265 312,165.60$

15 $ 190,000.00 171 216,122.35$

15 $ 210,000.00 165 209,991.93$

15 $ 103,000.00 106 149,709.46$

15 $ 155,000.00 154 198,752.82$

15 $ 157,000.00 165 209,991.93$

15 149,000.00$ 105 148,687.72$

15 186,000.00$ 162 206,926.72$

15 245,000.00$ 200 245,752.71$

15 122,000.00$ 96 139,492.09$

10 450,489.40$ 240 286,622.18$

10 181,365.00$ 160.5 205,394.11$

10 115,000.00$ 79.26 122,388.22$

14 165,000.00$ 160 204,883.24$

14 195,000.00$ 156 200,796.30$

14 230,000.00$ 200 245,752.71$

14 350,000.00$ 116.32 160,253.78$

14 250,000.00$ 225 271,296.13$

14 334,370.00$ 290 337,709.02$

14 280,000.00$ 190 235,535.35$

100 143,579.04$

CORRELACIÓN 3 0.6571



ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE

Y= a + bx Y= 3.5276 + (-0.0065x1) + (-2.0439E-06x2) + (0.4556x3) + (0.0055x4) + (-0.9087x5)

Las correlaciones indican que el proyecto debiera ser desarrollado con apartamentos de 100 m2

de área, a un precio de $145,000.00, debiera contar con gimnasio y piscina, como complementos

del proyecto.

Construyendo este proyecto, se obtendría una absorción de 3.26.

Zon

a

Po

rce

nta

je

de

ab

sorc

ión

(Y)

Áre

a M

ínim

a

(m2

) p

or

Ap

arta

me

nto

(X1

)

Pre

cio

Me

no

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X3

)

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(X4

)

Pis

cin

a (X

5)

PR

ON

OST

ICO

DE

AB

SOR

CIO

N

15 1 265 $ 240,000.00 1 76 1 1.28

15 1 171 $ 190,000.00 1 44 1 1.82

15 4 165 $ 210,000.00 1 33 0 2.67

15 2 106 $ 103,000.00 1 32 0 3.26

15 3 154 $ 155,000.00 0 40 0 2.43

15 3 165 $ 157,000.00 0 8 0 2.18

15 5 105 149,000.00$ 1 40 0 3.22

15 1 162 186,000.00$ 1 28 0 2.71

15 1 200 245,000.00$ 0 50 0 2.00

15 3 96 122,000.00$ 1 31 0 3.28

10 2 240 450,489.40$ 1 68 1 0.97

10 3 160.5 181,365.00$ 1 155 0 3.43

10 5 79.26 115,000.00$ 1 116 0 3.87

14 3 160 165,000.00$ 1 34 1 1.89

14 1 156 195,000.00$ 1 43 1 1.90

14 1 200 230,000.00$ 1 74 1 1.71

14 2 116.32 350,000.00$ 1 79 0 2.95

14 2 225 250,000.00$ 1 41 1 1.33

14 2 290 334,370.00$ 2 118 1 1.62

14 1 190 280,000.00$ 1 38 1 1.48

100 145,000.00$ 1 40 0 3.26

CORRELACIÓN

MULTIPLE 0.6380



CONCLUSIONES



CONCLUSIÓN PRINCIPAL DEL PROYECTO

Derivado de las correlaciones realizadas, se concluye que el proyecto propuesto en el Análisis de Sitio del presente documento, es viable y se recomienda el desarrollo del mismo al inversionista que desee realizarlo, con las especificaciones definidas en el Capítulo de Determinación de la Demanda.

CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: 1. Desde agosto del 2007 la economía centroamericana sufre una baja, sin embargo Guatemala

se mantiene.

2. Los bancos nacionales presentan tasa baja y estable, lo que permite mayor venta de

inmuebles.

3. El índice de construcción en Guatemala muestra un crecimiento estable, ha aumentado la

venta del stock inmobiliario que se tenía, hay un aumento en las tasas para construcción.

4. A partir del año 2010, Centroamérica logra recuperarse, sin embargo Guatemala se mantiene

en el mismo ritmo.

5. La Ciudad de Guatemala ha crecido a una velocidad increíble, absorbiendo los municipios

cercanos a la capital.

6. Para construir se necesita gente, por lo que las zonas con más alta densidad son las más

apropiadas para proyectos de tipo vivienda. La zona más pobladas son: 18, 7, 5, 21,1.

7. Las menos pobladas son: 25, 24, 16, 15, 10, 9,4.

8. El sector Sur presenta alta concentración de proyectos de ofi-bodegas.

9. El sector occidente: Presenta ofi-bodegas, oficinas, condominios alejados de la ciudad,

apartamentos con alta densidad, San Cristóbal se presenta como el segundo mercado más

competitivo. se encuentra de todo ahí.

10. El sector centro norte: es el más poblado de Guatemala y es el sector que ha sufrido más con

la crisis, también ha sido el que menos se ha movido en lo relacionado a la venta y alquiler de

oficinas y apartamentos.

11. El sector oriente: Este sector tiene la mayor concentración de proyectos inmobiliarios por

km². La zona 10 tiene la más alta concentración de oficinas.

12. Mientras que la zona 14,10 y 15 la mayor concentración de apartamentos. Esta son también

presentan el menor número de proyecto de casas debido al precio de la tierra en ese sector.

Mientras que carretera a el salvador, santa Catarina pínula presenta el mayor número de

proyecto de casas, oficinas y ofi-bodegas.

13. El déficit habitacional acumulado a la fecha supera el millón y medio de viviendas, con un

incremento anual de alrededor 50,000 unidades. Para el 2015 se estima que la demanda de

unidades será de más de dos millones , mientras que en la construcción de casas no supera las

6,000 unidades al año es decir no cubre n siquiera la demanda anual.



14. Se estima que el 15% del déficit se encuentra en el departamento de Guatemala y el restante

85% en el interior del país.

15. Si se considera que en cada unidad habitacional habitan 5 personas, se deduce que se

encuentran en situación de vivienda en malas condiciones en carencia total de ella 6.1

millones de habitantes. De los aproximadamente 14 millones de apartamentos, lo que indica

que más de un 45% no cuenta con una casa adecuada o propia.

16. Otra barrera a vencer es la posibilidad de construir en mucho menos tiempo y reducir costos

con propuestas innovadoras, como por ejemplo el uso de moldes para concreto, que permite

tener la obra gris de una vivienda en apenas 4 días. Sin embargo estas nuevas propuestas

deben de complementarse con las medidas gubernamentales que agilicen y simplifiquen los

procesos administrativos de todo proyecto.

Estudio de viabilidad

Real Estate

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