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ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ, ZONAS

HOMOGENEAS FÍSICAS, ESTUDIO DE CASO LOCALIDAD DE SUBA

INVESTIGADORES

JUAN CARLOS BARRERA CRISTANCHO

MARIANA RODRÍGUEZ MORA

DIRECTOR: HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

DOCENTE DE PLANTA

PROPUESTA DE PROYECTO DE GRADO MODALIDAD INVESTIGACIÓN

PARA OPTAR POR EL TITULO DE INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

MARZO 2018

1

NOTA DE ACEPTACIÓN:

_____________________________

_____________________________

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PRESIDENTE DEL JURADO

_____________________________

JURADO

_____________________________

JURADO

BOGOTA D.C 2018

2

LA UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS, NO SE HACE

RESPONSABLE DE LOS CONCEPTOS EMITIDOS POR LOS

INVESTIGADORES EN SU TRABAJO, SOLO VELARA POR EL RIGOR

CIENTÍFICO, METODOLÓGICO Y ÉTICO DEL MISMO EN ARAS DE LA

BÚSQUEDA DE LA VERDAD Y LA JUSTICIA.

LA INFORMACION RESULTANTE DE ESTE TRABJO DE INVESTIGACION

PUEDE SER UTILIZADA POR LAS POSIBLES ENTIDAD QUE ASI LO

SOLICITE. ESTAS SE DESCRIBEN A CONTINUACION.

3

POSIBLES INSTITUCIONES USUARIAS DEL OTUD

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Institutos de Estudios Ambientales de la Universidad Nacional (IDEA)

Secretaría de Hacienda

Secretaria de Educación

Catastro Distrital UAECD

Planeación Distrital DAPD

Instituto de Desarrollo Urbano (IDU)

Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá (EAAB)

Empresa Comercializadora de Energía del Departamento de Bogotá (CODENSA)

Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca (CAR)

Alcaldía Mayor

Alcaldías Menores

Curadurías Urbanas

Lonjas

Cámara de Comercio de Bogotá (CCB)

4

AGRADECIMIENTOS

Primeramente a Dios por darnos la oportunidad de estudiar una carrera tan

apasionante y llena de retos. A nuestras familias que siempre estuvieron en

los momentos más complicados para brindarnos una frase de aliento y un

abrazo. Gracias a nuestra alma mater y a todas las personas que conocimos

en este proceso y que serán nuestros compañeros de profesión. A todos los

docentes que hicieron parte de nuestra formación académica, a nuestro

director el ingeniero Hernando Acuña por sus conocimientos y aportes.

5

TABLA DE CONTENIDOS

INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 9

JUSTIFICACIÓN ................................................................................................... 10

1. OBJETIVOS ...................................................................................................... 11

1.1 OBJETIVO GENERAL ................................................................................. 11

1.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS ........................................................................ 11

2. DELIMITACIÓN ESPACIAL .............................................................................. 12

2.1 LOCALIZACIÓN .......................................................................................... 12

2.2 CARACTERIZACIÓN GEOGRAFICA .......................................................... 14

2.2.1 COMPORTAMIENTO DEMOGRAFICO ................................................ 14

2.2.2 DENSIDAD POBLACIONAL ................................................................. 15

2.2.3 NECESIDADES BASICAS INSATISFECHAS ....................................... 15

2.3 LOCALIDAD DE SUBA EN EL POT ............................................................ 16

2.3.1 UNIDADES DE PLANEACION ZONAL ................................................. 18

2.4 DIVISION TERRITORIAL POR UPZ............................................................ 20

2.4.1 UPZ 17 – SAN JOSÉ DE BAVARIA ...................................................... 20

2.4.2 UPZ 18 – BRITALIA .............................................................................. 21

2.4.3 UPZ 19 – EL PRADO ............................................................................ 22

2.4.4 UPZ 20 – LA ALHAMBRA ..................................................................... 23

2.4.5 UPZ 23 – CASA BLANCA SUBA .......................................................... 24

2.4.6 UPZ 24 – NIZA ...................................................................................... 25

2.4.7 UPZ 25 – LA FLORESTA ...................................................................... 27

2.4.8 UPZ 27 – SUBA .................................................................................... 28

2.4.9 UPZ 28 – EL RINCÓN ........................................................................... 28

2.4.10 UPZ 71 –TIBABUYES ......................................................................... 29

2.5 SECTORES CATASTRALES ...................................................................... 30

2.6 EXTENSION VIAL ....................................................................................... 32

4. MARCO TEORICO ............................................................................................ 33

4.1. DEFINICIONES .......................................................................................... 34

4.1.1. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS .................................... 34

6

4.1.2. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ....................................................... 34

4.1.3. PREDIO ............................................................................................... 35

4.1.4. NORMA DE USO DEL SUELO ............................................................ 35

4.1.5 USO ACTUAL DEL SUELO .................................................................. 35

4.1.6 TIPOLOGÍA DE LAS CONSTRUCCIONES .......................................... 35

4.1.7 USO DE LAS CONSTRUCCIONES ...................................................... 35

4.2 MARCO NORMATIVO ................................................................................. 37

5. METODOLOGIA ................................................................................................ 39

5.1 METODOLOGIA DEL PROYECTO ............................................................ 39

5.2 LISTA DE ACTIVIDADES DEL PROYECTO ............................................... 42

5.3 FUENTES DE INFORMACION .................................................................... 43

5.4 CATALOGO DE OBJETOS ......................................................................... 44

6. RESULTADOS Y ANALISIS DE LOS RESULTADOS ...................................... 52

6.1 DESCRIPCIÓN DE LAS ZONAS ................................................................. 52

6.2 ESTADISTICAS ........................................................................................... 54

7. CONCLUSIONES .............................................................................................. 63

BIBLIOGRAFIA ..................................................................................................... 65

7

TABLA DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1. Ubicación localidad de Suba ............................................................ 13

Ilustración 2. Pirámide poblacional ........................................................................ 15

Ilustración 3. Fotografías de Campo Georreferenciadas ....................................... 39

Ilustración 4. Clase de Suelo ................................................................................. 54

Ilustración 5. Área de Actividad ............................................................................. 55

Ilustración 6. Tipo Área de Actividad ..................................................................... 55

Ilustración 7. Tratamiento ...................................................................................... 56

Ilustración 8. Tipo de Tratamiento ......................................................................... 57

Ilustración 9. Topografía ........................................................................................ 58

Ilustración 10. Servicios Públicos .......................................................................... 58

Ilustración 11. Clase de Vias ................................................................................. 59

Ilustración 12. Estado de la Via ............................................................................. 60

Ilustración 13. Influencia de Vía ............................................................................ 60

Ilustración 14. Área de Actividad ........................................................................... 61

Ilustración 15. Tipo de Área de Actividad .............................................................. 62

LISTADO DE TABLAS

Tabla 1. Características de las UPZ de Suba, 2018 .............................................. 19

Tabla 2. Códigos y Variables ................................................................................. 44

Tabla 3. Descripción Variable Clase de Suelo ...................................................... 45

Tabla 4. Descripción Variable Área de Actividad ................................................... 47

Tabla 5. Descripción Variable Tratamiento ........................................................... 48

Tabla 6. Descripción Variable Topografía ............................................................. 48

Tabla 7. Descripción Variable Servicios Públicos .................................................. 50

Tabla 8. Descripción Variable Vías ....................................................................... 50

Tabla 9. Descripción Variable Uso Inmueble......................................................... 51

Tabla 10. Descripción Zona 5727410141203 ........................................................ 52

Tabla 11. Descripción Zona 6235215152212 ........................................................ 53

8

LISTA DE ACRONIMOS

GIGA Gestión pública avalúos y urbanismo de la Universidad Distrital

IDECA Infraestructura de Datos Espaciales para el distrito Capital

OTUD Observatorio del Territorio de la Universidad Distrital

UAECD Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

UPZ Unidad de Planeamiento Zonal

SPD Secretaria Distrital de Planeación

SIG Sistema de Información Geográfica

ZHF Zonas Homogéneas Físicas

ZHG Zonas Homogéneas Geoeconómicas

POT Plan de Ordenamiento Territorial

9

INTRODUCCIÓN

El observatorio territorial para la Universidad Distrital “OTUD” de la Ciudad de

Bogotá liderado por el grupo de investigación “GIGA” inició en el año 2013 con el

proyecto piloto de la localidad de Suba, donde se realizó el estudio del valor del

suelo de la localidad. Una de las finalidades del observatorio es comparar a través

del tiempo el cambio del valor del suelo, es por esto que en el presente año el

grupo de investigación adelanta el estudio del valor del suelo de la Ciudad de

Bogotá en la localidad de Suba.

Para la determinación del valor del suelo de la localidad de Suba siguiendo la

metodología de Zonas Homogéneas Geoeconómicas es necesario realizar las

Zonas Homogéneas Físicas, esto mediante trabajo de campo, apoyado así mismo

de información obtenida en la Unidad Especial de Catastro Distrital. La finalidad

del estudio es brindar a la comunidad académica, a las entidades públicas y

privadas como el sector inmobiliario una fuente confiable de Zonas Homogéneas

Físicas de la localidad de Suba.

El presente trabajo tiene como objetivo ilustrar la metodología y el marco

normativo que se utilizara en el desarrollo del proyecto estudio del valor del suelo

de la ciudad de Bogotá, Zonas homogéneas Físicas, estudio de caso localidad de

Suba, con miras al desarrollo del observatorio territorial de la Universidad Distrital

OTUD.

El resultado de tantos meses de esfuerzo (Zonas Homogéneas Físicas Vigencia

2018) permiten poner al servicio del sector inmobiliario y demás entidades que así

lo requieran, un informe que será de consulta para analizar mejor el territorio de la

Localidad de Suba en su aspecto físico y distribución predial, en su valoración del

suelo y análisis espacial; el presente trabajo cuenta con un registro fotográfico de

4000 imágenes georeferenciadas y a plena disposición mapas de autoría propia

que sirven como referencia, así como una base de datos geográfica que cuenta

con 1.104 Zonas Homogéneas Físicas distribuidas a lo largo de la Localidad de

Suba.

Debemos tener en cuenta que para el estudio del valor del suelo urbano en el

presente estudio se trabajó con las UPZ ubicadas en la zona urbana de la

localidad de suba, que cuentan con cerca de 100.000 predios en suelo urbano.

10

JUSTIFICACIÓN

En una ciudad como Bogotá que se encuentra en constante cambio y expansión,

se hace necesario conocer las diferentes normativas que rigen el uso del suelo,

así como las diferentes características físicas presentes en el territorio, esto para

implementar proyectos que hacen parte del desarrollo de la ciudad, donde

intervienen los diferentes actores de la sociedad. es por esto que la elaboración de

las Zonas Homogéneas Físicas como parte de la metodología para la elaboración

de Zonas Homogéneas Geoeconómicas es de vital importancia para la

determinación de los valores unitarios del suelo, ya que se hace necesario el

diferenciar las zonas con características similares como adecuación del uso

urbano, uso de los inmuebles y destinación económica, esto para orientar las

intervenciones, las actividades y las inversiones de los sectores públicos y

privados del territorio.

Actualmente se hace necesario contar con estudios detallados del valor del suelo

en la ciudad de Bogotá, así como en cada una de las localidades que la

conforman, que sirvan de insumo para estudiantes, entidades públicas como

actores gubernamentales y privadas como agentes inmobiliarios para la toma de

decisiones en el desarrollo de proyectos que fomenten el progreso de la localidad,

así como de diferentes actividades inmobiliarias. Es por esto que mediante el

Observatorio Territorial de la Universidad Distrital apoyado por el proyecto de

Ingeniería Catastral y Geodesia se busca nutrir y mejorar la base de datos del año

2013 desarrollada por el OTUD compuesta por las Zonas Homogéneas Físicas Y

Geoeconómicas de la localidad de Suba, para así llegar a actualizar dicha

información con el ánimo de implementar un estudio completo del valor del suelo

en la localidad de Suba por el Observatorio Territorial de la Universidad Distrital.

Las investigaciones sobre el valor del suelo permitirán la realización de una mejor

planeación urbana, puesto que se podrá atender de forma más adecuada la

presión sobre la demanda de vivienda, esto teniendo en cuenta que las ciudades

están creciendo de forma periférica lo cual dificulta la toma de decisiones por parte

del gobierno, este tipo de comportamiento ha sido causa también del bajo costo de

adquisición de predios e inmuebles en esos sectores lo cual conlleva a que gente

con menor poder adquisitivo se asiente y motive su urbanización.

11

1. OBJETIVOS

1.1 OBJETIVO GENERAL

Determinar y elaborar las zonas homogéneas físicas de la localidad de

Suba, de la Ciudad de Bogotá, actualizadas al año 2018 como apoyo al

Observatorio Territorial de la Universidad Distrital para el estudio del valor

del suelo en la localidad.

1.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS

Determinar la destinación económica de las diferentes UPZ de la localidad

de Suba a través de las variables clase de suelo, área de actividad y

tratamiento.

Determinar la adecuación al uso urbano de las diferentes UPZ de la

localidad de Suba a través de las variables topografía, vías y servicios.

Determinar el uso de los inmuebles de las diferentes UPZ de la localidad de

Suba a partir de las variables actividad económica del inmueble y tipo

según actividad económica.

Generar la base de datos correspondiente a las Zonas Homogéneas

Físicas de la localidad de Suba.

Generar el plano de Zonas Homogéneas Físicas de la localidad de Suba.

12

2. DELIMITACIÓN ESPACIAL

2.1 LOCALIZACIÓN

Ubicada en la parte noroccidental del distrito capital en el centro del país, del

departamento de Cundinamarca. Suba es la localidad número 11 de la ciudad, se

encuentra ubicada al noroccidente de la ciudad y es la cuarta localidad más

extensa de la capital, con 10.056 hectáreas después de Sumapaz, Usme y Ciudad

Bolívar, respectivamente. (Mejía, 2013)

Su suelo urbano comprende 6.271 hectáreas de las cuales 559 son protegidas; el

suelo rural comprende 3.785 hectáreas de las cuales 910 corresponden a suelo de

protección rural; el suelo de expansión es de 874 ha. Limita al Norte con el

municipio de Chía; al Sur con la localidad de Engativá y Barrios Unidos; al Oriente

con la localidad de Usaquén y la Avenida Carrera 45 y al Occidente con el

municipio de Cota. (Alcaldía Mayor, 2017) Tiene aproximadamente 1'200,000

habitantes y está compuesta por 12 UPZ: La Academia, Guaymaral, San José de

Bavaria, Britalia, El Prado, La Alambra, Casa Blanca Suba, Niza, La Floresta,

Suba, El Rincón y Tibabuyes y 1 UPR Chorrillos.

13

Ilustración 1. Ubicación localidad de Suba

14

2.2 CARACTERIZACIÓN GEOGRAFICA

La Localidad de Suba en está atravesada por una pequeña cadena montañosa

que incluye los cerros de Suba y de La Conejera, en esta zona se presenta una

topografía ligeramente escarpada e inclinada, mientras que en el resto de la

localidad se presenta una topografía plana. Cuenta con una altura sobre el nivel

del mar promedio de 2.700 metros. En la parte hídrica, además del río Bogotá, en

la Localidad de Suba se encuentran cuerpos de agua menores entre los que se

destacan los humedales de Juan Amarillo, La Conejera, Córdoba, Torca y

Guaymaral, ubicándose estos tres en la parte rural de la zona. Estos son

ecosistemas intermedios entre el medio acuático y el terrestre, caracterizados por

porciones húmedas, semi-húmedas y secas, de gran importancia para las

especies vegetales y animales, además de ser el albergue transitorio de las aves

que recorren países y continentes.

Esta localidad es la más grande de la ciudad en cuanto a número de predios se

refiere, agrupando el 18,8% del total de los predios. En suba el 91% de los

predios tienen destino residencial, distribuidos en su mayor parte en los estratos 2

y 3, con el 23%. Se caracteriza además por ser una localidad con una mayor

concentración de predios en propiedad horizontal con el 11%. (UAECD, 2012).

2.2.1 COMPORTAMIENTO DEMOGRAFICO

La localidad tiene una pirámide transicional con un comportamiento estacionario

desde el año 2010, con aumento en la concentración de edades productivas,

disminución de las edades jóvenes y pequeños aumentos de los adultos mayores,

con una esperanza de vida en los hombres de 75,56 y en las mujeres de 80,72; La

pirámide muestra la base angosta, producto del control de la natalidad en los

últimos años lo que indica que por cada 100 mujeres en edad fértil de 15 a 49

años hay 26 niños de 0 a 4 años.

15

Ilustración 2. Pirámide poblacional

Fuente: Ministerio de salud y protección social, herramienta pirámide poblacional

2.2.2 DENSIDAD POBLACIONAL

Ahora bien, al desagregar la densidad poblacional de la localidad según las

Unidades de planeación zonal, se observan marcadas diferencias en lo que

respecta a la población versus el área por hectárea, en las UPZ Rincón y

Tibabuyes, reportan densidades que triplican la densidad Distrital (487,37 hab/ha y

366,28 hab/ha), de igual forma Suba, Britalia y El Prado alcanzan densidades

mayores (249,79 hab/ha; 205,42 hab/ha y 208,09 hab/ha respectivamente). Por su

parte las UPZ de San José de Bavaria, La Alhambra, Casa Blanca, Niza y Floresta

cuentan con una densidad de 114,16 hab/ha, 118,07 hab/ha, 103,88 hab/ha, 82,01

hab/ha, 58,88 hab/ha (SDP & Proyecciones de Población)

2.2.3 NECESIDADES BASICAS INSATISFECHAS

El índice de necesidades insatisfechas (NBI), para el año 2014 es del 2,1% sin

evidencia de hogares en condiciones de miseria ni viviendas inadecuadas,

mientras que el 2,8% de hogares presentan condición de pobreza; así mismo, se

evidencia una línea de pobreza según los ingresos de 11,6% y de indigencia de

3,1%, consecuencia de lo siguientes factores determinantes como: 0,2% servicios

públicos inadecuados, 1,6% viven en condiciones de hacinamiento crítico, 0,4% de

inasistencia escolar de niños entre 7 y 11 años y el 0,7% tienen alta dependencia

económica.

16

Con relación a las personas que se encuentran por debajo de la línea de pobreza

monetaria extrema en la localidad es el 2,3% correspondiente a 25.860 individuos

sin embargo el promedio de ingresos de los hogares según los rangos de salario

mínimo mensual legal en Suba en el 43,6% de la población es superior a 4 SMLV

según la encuesta Multipropósito 2011. (Diagnostico localidad de Suba, 2014)

Tanto el Índice de Condiciones de vida el cual mide el estándar de vida mediante

el capital humano, acceso potencial a bienes físicos y composición del hogar así

como también el acceso a los servicios escolares, Suba registra un ICV de 93,2 y

se encuentra por encima de Bogotá (ICV de 92,0), los factores medidos son:

acumulación de capital humano que hace referencia a la proporción de jóvenes

entre los 12 y 18 años que asisten a secundaria o universidad y la proporción de

niños entre 5 y 11 años que asisten a un establecimiento educativo el cual para la

localidad es de 27,3%, la acumulación colectiva de bienes que hace referencia al

acceso y calidad de los servicios 18,1% donde se mide la eliminación de excretas,

el abastecimiento de agua, el combustible para cocinar y la recolección de

basuras, educación por último la acumulación individual de bienes materiales que

mide la calidad de las viviendas es de 12,7%.

2.3 LOCALIDAD DE SUBA EN EL POT

El Plan de Ordenamiento Territorial es, en esencia, la imagen deseable de la

ciudad y de su entorno a futuro y pretende consolidar la ciudad, su entorno, su

estructura y sus operaciones estratégicas, de acuerdo con los fines deseables en

materia ambiental, social, económica, territorial y administrativa. Para esto es

necesario describir los componentes principales del POT.

Zonas de uso: Son áreas definidas según las características ambientales,

sociales y económicas y corresponden a grandes porciones del territorio rural que

posibilitan el ordenamiento del suelo en virtud de los objetivos propuestos por el

plan.

Suelo urbano: El suelo urbano está constituido por las áreas del territorio

municipal que de acuerdo con el Plan están destinadas a usos urbanos y poseen

infraestructura vial, redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado,

posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso.

Pertenecen a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización

incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificación, al igual que en

áreas del suelo de expansión que sean incorporadas.

17

Suelo de expansión urbana: Lo constituye la porción de territorio municipal, que,

durante la vigencia del Plan, se habilitaran para el uso urbano incorporados al

perímetro urbano mediante planes parciales.

Suelo rural: conformado por los terrenos no aptos para el uso urbano, por

razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos,

forestales de explotación de recursos naturales y actividades análogas.

Suelo de protección: corresponden a esta categoría los componentes de la

estructura ecológica principal conformados por el sistema de áreas protegidas

municipales, cauces de ríos, quebradas, arroyos, embales y humedales ubicados

en Facatativá.

Áreas de protección rural: Estas áreas forman parte del sistema de áreas

protegidas.

Áreas para la producción agrícola o ganadera sostenible: Son las áreas

específicamente destinadas para la producción sostenible, propias de los modos

de vida rural, según su aptitud agrológica y capacidad.

Suelo de uso agropecuario semintensivo o semi-mecanizado: Aquellas áreas

de mediana capacidad agrológica, caracterizadas por un relieve de plano o

moderadamente ondulado, profundidad efectiva de superficial a moderadamente

profunda, con sensibilidad a la erosión, pero que pueden permitir una

mecanización controlada, con pendientes entre el 15% y el 30%.

Suelo de uso agropecuario intensivo: Comprende los suelos de alta capacidad

agrológica, en los cuales se puedan implantar sistemas de riego y drenaje

caracterizados por relieve plano, sin erosión, suelos profundos y sin peligro de

inundación.

Operaciones estratégicas: Las operaciones estratégicas son un componente

principal en la estructura socioeconómica y espacial dentro de la estrategia de

ordenamiento del Distrito. Dichas operaciones vinculan actuaciones, acciones

urbanísticas, instrumentos de gestión urbana e intervenciones económicas y

sociales en áreas espaciales de la ciudad que se consideran fundamentales para

consolidar, a corto, mediano y largo plazo, la estrategia de ordenamiento

formulada en el Plan de Ordenamiento Territorial.

18

2.3.1 UNIDADES DE PLANEACION ZONAL

Se entienden por Unidades de Planeación Zonal. UPZ los territorios conformados

por un conjunto de barrios que mantienen una unidad morfológica o funcional y

que se localizan en las zonas de suelo urbano y suelo de expansión. Su objeto es

ser un instrumento de planeación, a escala zonal y vecinal, que condiciona las

políticas generales del POT con respecto a las condiciones específicas de un

conjunto de barrios.

Estas unidades se clasifican según sus características predominantes, en ocho

grupos que se presentan a continuación:

Unidades tipo 1, residencial de urbanización incompleta: son sectores periféricos

no consolidados, en estratos 1 y 2, de uso residencial predominante, con

deficiencias en su infraestructura, accesibilidad, equipamientos y espacio público.

Unidades tipo 2, residencial consolidado: son sectores consolidados de estratos

medios de uso predominantemente residencial, donde se presenta actualmente un

cambio de usos y un aumento no planificado en la ocupación territorial.

Unidades tipo 3, residencial cualificado: son sectores consolidados de estratos

medios y altos con uso básicamente residencial, que cuentan con infraestructura

de espacio público, equipamientos colectivos y condiciones de hábitat y ambiente

adecuadas.

Unidades tipo 4, desarrollo: son sectores poco desarrollados con grandes predios

desocupados.

Unidades tipo 5, con centralidad urbana: son sectores consolidados que cuentan

con centros urbanos y donde el uso residencial dominante ha sido desplazado por

usos que fomentan la actividad económica.

Unidades tipo 6, comerciales: son sectores del Centro metropolitano donde el uso

está destinado a las actividades económicas terciarias de intercambio de bienes y

servicios.

Unidades tipo 7, predominantemente industrial: son sectores donde la actividad

principal es la industria aunque hay comercio y lugares productores de dotación

urbana.

Unidades tipo 8, de predominio dotacional: son grandes áreas destinadas a la

producción de equipamientos urbanos y metropolitanos que, por su magnitud

dentro de la estructura urbana, se deben manejar bajo condiciones especiales.

19

En la siguiente tabla se presenta un resumen de la clasificación para cada Unidad

de Planeación Zonal en la Localidad de Suba, así como su extensión en suelo

urbano y el decreto que reglamenta cada UPZ.

N° UPZ Decreto Clasificación Extensión (Ha)

%

17 San José de Bavaria

380 de 23/11/2004

Residencial Cualificado

438,27 8,51

18 Britalia 167 de 31/05/2004

Residencial Consolidado

328,65 6,38

19 El Prado 299 de 10/07/2002


433,40 8,42

20 La Alhambra 397 de 15/12/2004


284,77 5,53

23 Casa Blanca 259 de 19/07/2006

Desarrollo 420,48 8,17

24 Niza 175 de 31/05/2006


756,59 14,76

25 La Floresta 125 de 09/04/2002


393,47 7,65

27 Suba 615 de 29/12/2006

Residencial en Urbanización Incompleta

652,90 12,66

28 El Rincón 399 de 15/12/2004


710,08 13,8

71 Tibabuyes 430 de 28/12/2004


726,38 14,12

TOTAL 5.145 100

Tabla 1. Características de las UPZ de Suba, 2018

20

2.4 DIVISION TERRITORIAL POR UPZ

Como vimos en la sección anterior, la localidad de Suba tiene una extensión en

suelo urbano de 6.271 ha., se encuentra subdividida en doce Unidades de

Planeación Zonal que se reglamentan por decretos que han sido modificados a

través de los últimos años mediante resoluciones que modifican dichos acuerdos.

Continuación se realizara una breve descripción de cada UPZ. Realizaremos una

pequeña descripción de las 10 UPZ presentes en suelo urbano las cuales serán

objeto de estudio, exceptuando las UPZ La Academia y Guaymaral ya que estas

se encuentran con predios principalmente en suelo rural y de expansión urbana.

2.4.1 UPZ 17 – SAN JOSÉ DE BAVARIA

La UPZ San José de Bavaria se localiza sobre la autopista Norte entre calles 170

y 183; tiene una extensión de 438,27 ha, equivalentes al 6,99 % del total de área

de las UPZ de esta localidad. Limita, por el norte, con la UPZ La Academia; por el

oriente, con las UPZ Verbenal y La Uribe de la vecina localidad de Usaquén; por el

sur, con la UPZ Britalia y por el occidente con suelo rural de Suba.

SISTEMA VIAL El sistema vial está constituido por una red vial que tiene como eje la Autopista

Norte y la Avenida Calle 170 hasta la Avenida de la Conejera, la malla vial

intermedia y local está en regular y muy mal estado sin andenes ni ciclo rutas.

ANALISIS DEMOGRAFICO San José de Bavaria cuenta con un total de 50’032 habitantes de los cuales 23’518 son hombres y 26’514 mujeres. Presenta una densidad poblacional de 114,16 habitantes por hectárea. COBERTURA SERVICIOS PUBLICOS La Localidad de Suba y en general la ciudad de Bogotá tiene una amplia cobertura

en cuento a servicios públicos básicos y complementarios, sin embargo se puede

encontrar casos puntuales en la localidad en los que estos pueden faltar

particularmente en la localidad se presenta el caso de San José de Bavaria en

donde se pueden encontrar condominios residenciales estrato 5 que no cuentan

con alcantarillado.

21

2.4.2 UPZ 18 – BRITALIA

La UPZ Britalia se localiza al oriente de la localidad de Suba, tiene una extensión de 328,65 hectáreas, equivalentes al 5,24 % del total de área de las UPZ de esta localidad. Britalia limita al norte, con la UPZ San José de Bavaria; por el oriente, con la UPZ Toberín de la localidad Usaquén; por el sur, con las UPZ El Prado y Casa Blanca Suba; y por el occidente, con la UPZ Casa Blanca Suba. SISTEMA VIAL La malla vial arterial principal la conforman las avenidas San José de Bavaria (Calle 170), Calle 153, Autopista Norte y Avenida Boyacá. El sistema vial está compuesto por cuatro mallas, que se relacionan funcionalmente y tienen diferentes jerarquías, y por sus intersecciones. Las mallas que componen el sistema vial son:

La malla arterial principal: Es la red de vías de mayor jerarquía, que soporta la movilidad y el acceso metropolitanos y regionales. Las avenidas Paseo de los Libertadores, las avenidas San José y Boyacá de tipo V-2 hacen parte del subsistema vial de integración ciudad-región conformada por vías de alta especificación, que conectan los municipios aledaños con la Avenida Longitudinal de Occidente. ALO y con la Avenida Circunvalar del Sur.

La malla arterial complementaria (La Sirena) articula operacionalmente a la malla vial principal y la malla vial intermedia; permite la fluidez del tráfico interior de los sectores conformados por la malla vial principal y determina la dimensión y forma de la malla vial intermedia, que se desarrolla a su interior. Esta malla es de soporte básico para el transporte privado y para las rutas alimentadoras de los sistemas de transporte masivo.

La malla vial intermedia: Está constituida por una serie de tramos viales que permean la retícula que conforma las mallas arteriales principales y complementarias, sirviendo como alternativa de circulación a éstas. Permite el acceso y la fluidez de la ciudad a escala zonal.

La malla vial local: Está conformada por los tramos viales cuya principal función es la de permitir la accesibilidad a las unidades de vivienda.

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ANALISIS DEMOGRAFICO Britalia cuenta con un total de 67’512 habitantes de los cuales 31’954 son hombres y 35’918 mujeres. Presenta una densidad poblacional de 205,42 habitantes por hectárea. COBERTURA SERVICIOS PUBLICOS En la UPZ Britalia, los servicios públicos Acueducto, Alcantarillado, Energía eléctrica y Aseo tienen una cobertura total, de igual manera la cobertura en servicios públicos complementarios se hace presente en cada una de las manzanas del sector.

2.4.3 UPZ 19 – EL PRADO

La UPZ El Prado se localiza al oriente de la localidad de Suba, tiene una extensión de 433,4 hectáreas, equivalentes al 6,91 % del total de área de las UPZ de esta localidad. El Prado limita al norte, con la UPZ Britalia; por el oriente, con la UPZ Niza, por el sur, con las UPZ La alhambra y por el occidente, con la UPZ Country Club de la localidad Usaquén. SISTEMA VIAL El sistema vial está constituido por cuatro mallas jerarquizadas y relacionadas funcionalmente, y por las intersecciones generadas entre las mismas. El sistema vial está compuesto por las siguientes mallas:

La malla arterial principal: Es la red de vías de mayor jerarquía que actúa como soporte de la movilidad y accesibilidad metropolitana y regional.

- La Avenida transversal Rodrigo Lara Bonilla de tipo V-2 que presentan un

ancho mínimo de 40 metros hacen parte del subsistema metropolitano que garantiza la conexión del centro metropolitano con las áreas de vivienda en suelo urbano de la localidad de Suba.

- La Avenida Paseo de los Libertadores de tipo V-0 con un ancho mínimo de 100 metros hace parte del subsistema vial de integración ciudad – región, que está conformado por vías de alta especificación que conectan los municipios aledaños con la avenida Longitudinal de Occidente y con la Avenida Circunvalar del Sur.

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La malla arterial complementaria: La malla arterial complementaria articula operacionalmente a la malla vial principal y la malla vial intermedia; permite la fluidez del tráfico interior de los sectores conformados por la malla vial principal y determina la dimensión y forma de la malla vial intermedia, la cual se desarrolla a su interior. Esta malla es de soporte básico para el transporte privado y para las rutas alimentadoras de los sistemas de transporte masivo.

- Como lo señala la tabla las avenidas La Sirena, Las Villas, Camino del Prado, Córdoba, hacen parte de la malla arterial complementaria.



ANALISIS DEMOGRAFICO El Prado cuenta con un total de 90’198 habitantes de los cuales 41’087 son hombres y 49’102 mujeres. Presenta una densidad poblacional de 208,09 habitantes por hectárea. COBERTURA SERVICIOS PUBLICOS El Prado cuenta con un nivel de cobertura total en servicios públicos domiciliarios

como acueducto, energía eléctrica, aseo, pero con una baja oferta de servicios de

salud de tercer nivel y una alta cobertura y eficiencia en cuanto a

telecomunicaciones, transporte, y dotacionales.

2.4.4 UPZ 20 – LA ALHAMBRA

La UPZ La Alhambra se localiza en la esquina suroriental de la localidad de Suba, tiene una extensión de 284,77 hectáreas, que equivalen al 4,54 % del total de área de las UPZ de esta localidad. Esta UPZ limita, al norte, con la UPZ El Prado; al oriente, con la UPZ Santa Bárbara de la localidad Usaquén; al sur con la UPZ Los Andes de la localidad Barrios Unidos; y al occidente, con las UPZ La Floresta y Niza.

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SISTEMA VIAL En cuanto equipamiento de malla vial contamos con un muy buen estado de las vías, separadores, puentes peatonales, ciclo rutas y demás, donde las vías principales que componen la malla vial de este sector están comprendidas por: Avenida Suba Autopista Norte Avenida Calle 100 Avenida Pepe Sierra (Cll.116) Avenida Córdoba (Kr 47 para el sector) ANALISIS DEMOGRAFICO La Alhambra cuenta con un total de 33’624 habitantes de los cuales 14’525 son hombres y 19’099 mujeres. Presentando una densidad poblacional de 118,07 habitantes por hectárea. COBERTURA DE SERVICIOS PUBLICOS En la UPZ La Alhambra, los servicios públicos Acueducto, Alcantarillado, Energía eléctrica y Aseo tienen una cobertura total, de igual manera la cobertura en servicios públicos complementarios se hace presente en cada una de las manzanas del sector.

2.4.5 UPZ 23 – CASA BLANCA SUBA

La UPZ Casa Blanca Suba se ubica en la parte central de la localidad de Suba, tiene una extensión de 420,48 hectáreas, equivalentes al 6,7 del total de área de las UPZ de esta localidad. Limita, por el norte, con la UPZ San José de Bavaria; por el oriente, con las UPZ Britalia y El Prado; por el sur, con la UPZ Niza; y por el occidente con la UPZ Suba. SISTEMA VIAL El sistema vial está constituido por tres mallas jerarquizadas y relacionadas funcionalmente, y por las intersecciones generadas entre las mismas. El sistema vial está compuesto por las siguientes mallas:

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- La malla vial está compuesta en el nivel arterial principal por la Avenida

Boyacá, la Calle 170, La Calle 147 y la Avenida las Villas.


- La Carrera 76, Carrera 80, Transversal 75 y Calle 134 hacen parte de la

malla arterial complementaria.


ANALISIS DEMOGRAFICO Casa Blanca cuenta con un total de 62’051 habitantes de los cuales 20’121 son hombres y 43’678 mujeres. Presenta una densidad poblacional de 103,88 habitantes por hectárea. COBERTURA SERVICIOS PUBLICOS En la UPZ Casa Blanca, los servicios públicos Acueducto, Alcantarillado, Energía eléctrica y Aseo tienen una cobertura total. Hay que tener en cuenta que la extensión de redes de Telecomunicaciones y gas depende de los usuarios que quieran conectarse al servicio y por eso puede haber zonas sin cobertura.

2.4.6 UPZ 24 – NIZA

La UPZ Niza se localiza al sur de la localidad de Suba, tiene una extensión de 756,59 Hectáreas, equivalentes al 12,06 % del total de área de las UPZ de esta localidad. Niza limita al norte, con las UPZ Casa Blanca Suba y El Prado; por el oriente, con las UPZ El Prado y La Alhambra; por el sur, con la UPZ La Floresta; y por el occidente, con la UPZ El Rincón.

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SISTEMA VIAL El sistema vial está constituido por cuatro mallas jerarquizadas y relacionadas funcionalmente, y por las intersecciones generadas entre las mismas. El sistema vial está compuesto por las siguientes mallas:


- La malla vial está compuesta en el nivel arterial principal por la avenida

Suba, La Avenida Boyacá y la calle 127.


- Las Villas (Carrera 58), Calle 134, Calle 138, Calle 116. hacen parte de la

malla arterial complementaria.



ANALISIS DEMOGRAFICO Niza cuenta con un total de 62’051 habitantes de los cuales 27’761 son hombres y 34’290 mujeres. Presenta una densidad poblacional de 82,01 habitantes por hectárea. COBERTURA SERVICIOS PUBLICOS En la UPZ Niza, los servicios públicos Acueducto, Alcantarillado, Energía eléctrica y Aseo tienen una cobertura total. Hay que tener en cuenta que la extensión de

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redes de Telecomunicaciones y gas depende de los usuarios que quieran conectarse al servicio y por eso puede haber zonas sin cobertura sin embargo las redes se encuentran presentes para la prestación del servicio.

2.4.7 UPZ 25 – LA FLORESTA

La UPZ La Floresta se ubica en la parte sur de la localidad de Suba, tiene una extensión de 393,47 hectáreas, equivalentes al 6,27 % del total de área de las UPZ de esta localidad. Limita, por el norte, con las UPZ Niza; por el oriente, con la UPZ La Alhambra; por el sur, con la UPZ Los Andes de la localidad Barrios Unidos; y al occidente, con las UPZ Las Ferias y Minuto de Dios de la localidad Engativá y la UPZ El Rincón de la localidad Suba. SISTEMA VIAL En cuanto equipamiento de malla vial contamos con un muy buen estado de las vías, separadores, puentes peatonales, ciclo rutas y demás, donde las vías principales que componen la malla vial de este sector están comprendidas por: Avenida España Avenida Boyacá Avenida el Rincón Avenida Pepe Sierra Avenida la Constitución Avenida Ciudad de Cali ANALISIS DEMOGRAFICO La Floresta cuenta con un total de 23’168 habitantes de los cuales 10’401 son hombres y 12’767 mujeres. Presentando una densidad poblacional de 58,88 habitantes por hectárea. COBERTURA DE SERVICIOS PUBLICOS En la Floresta los servicios públicos Acueducto, Alcantarillado, Energía eléctrica y Aseo tienen una cobertura total. En cuanto al sistema de alcantarillado el sector cuenta con el sistema de recolección de aguas lluvias y negras de la red de la sub-cuenca del sector occidental de la localidad, que contribuye a la Cuenca el Salitre.

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2.4.8 UPZ 27 – SUBA

La UPZ Suba se localiza al oriente de la localidad de Suba, tiene una extensión de 652,9 hectáreas, equivalentes al 10,41 % del total de área de las UPZ de esta localidad. La UPZ Suba limita al norte, con suelo rural de la localidad; por el oriente, con la UPZ Casa Blanca Suba; por el sur, con la UPZ El Rincón; y por el occidente, con la UPZ Tibabuyes. SISTEMA VIAL En el sistema vial de la UPZ Suba, las vías de la malla arterial principal son la Carrera 92, la Av. Ciudad de Cali (Carrera 104), y la Av. Suba. Cuenta con una pequeña parte de la red de ciclo vías que son de tipo urbano pues hacen parte de las vías, el estado es regular dentro de las primeras y bueno en la gran mayoría de las arteriales complementarias. ANALISIS DEMOGRAFICO La UPZ Suba cuenta con un total de 163’089 habitantes de los cuales 77’707 son hombres y 85’382 mujeres. Presentando la mayor densidad poblacional de toda la localidad y una de las más altas de la ciudad con un total de 249,79 habitantes por hectárea. COBERTURA DE SERVICIOS PUBLICOS En la UPZ Suba, los servicios públicos Acueducto, Alcantarillado, Energía eléctrica y Aseo tienen una cobertura total. Hay que tener en cuenta que la extensión de redes de Telecomunicaciones y gas depende de los usuarios que quieran conectarse al servicio y por eso puede haber zonas sin cobertura.

2.4.9 UPZ 28 – EL RINCÓN

La UPZ El Rincón se localiza en el sur de la localidad de Suba. Tiene una extensión de 710,08 hectáreas y una participación del 11,33 % del total de la Localidad. Esta UPZ limita, por el norte con la UPZ Suba; por el oriente con las UPZ Niza y La Floresta; por el sur con la UPZ Minuto de Dios de la Vecina localidad Engativá; y por el occidente, con la UPZ Tibabuyes.

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SISTEMA VIAL El sistema vial del Rincón presenta vías que en su gran mayoría comunican los Barrios que la constituyen, las vías de mayor importancia son la Transversal 91, la Av. Ciudad de Cali, y la Av. Suba. Cuenta con una pequeña parte de la red de ciclo vías que son de tipo urbano pues hacen parte de las vías, el estado es regular dentro de las primeras y bueno en la gran mayoría de las arteriales. ANALISIS DEMOGRAFICO El Rincón cuenta con un total de 346’077 habitantes de los cuales 167’435 son hombres y 178’642 mujeres. Presentando la mayor densidad poblacional de toda la localidad y una de las más altas de la ciudad con un total de 487,37 habitantes por hectárea. COBERTURA DE SERVICIOS PUBLICOS En la UPZ El Rincón, los servicios públicos Acueducto, Alcantarillado, Energía

eléctrica y Aseo tienen una cobertura total pero en algunos casos es deficiente

como en el sector de Almirante Colón que cuenta con una limitada red de

recolección de aguas negras, de igual manera se presentan lotes sin urbanizar

que aún no poseen cobertura en servicios públicos complementarios.

2.4.10 UPZ 71 –TIBABUYES

La UPZ Tibabuyes se localiza en el extremo suroccidental de la localidad de Suba. Tiene una extensión de 726.38 hectáreas y una participación del 11,58 % del total de la Localidad. Esta UPZ limita, por el norte con suelo rural de Suba; por el oriente con las UPZ El Rincón y Suba; por el sur con la UPZ Bolivia de la vecina localidad Engativá; y por el occidente, con el municipio de Cota, con el río Bogotá de por medio. SISTEMA VIAL El sistema vial de Tibabuyes es un poco improvisado y no planificado, esto como consecuencia de la incorrecta o deficiente planificación en las actividades de urbanización de este sector en su mayoría residencial que cuenta con vías complementarias y secundarias.

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El acceso a esta UPZ se realiza por dos vías: La Avenida Suba que se conecta con las calles 144 y 139 y la Avenida Medellín que se conecta con la planta de tratamiento. Se presentan tres tipos de vías principalmente: vías pavimentadas, vías pavimentadas parcialmente con andenes y vías no pavimentadas, angostas y en muy mal estado ubicadas principalmente al occidente de la UPZ. ANALISIS DEMOGRAFICO Tibabuyes cuenta con un total de 346’077 habitantes de los cuales 129’501 son hombres y 136’650 mujeres. Presentando una densidad poblacional de 366,28 habitantes por hectárea. COBERTURA DE SERVICIOS PUBLICOS En la UPZ Tubabuyes, los servicios públicos Energía eléctrica, Aseo y Alcantarillado tienen una cobertura total. En cuanto a la red de acueducto en los barrios Santa Rita y Santa Cecilia se cuenta con una red provisional no diseñan que presta un mal servicios. En cuanto a la cobertura de servicios públicos complementarios los barrios de invasión presentan en algunos casos déficit de los mismos.

2.5 SECTORES CATASTRALES

En este caso y para un estudio practico del valor del suelo en la localidad de Suba,

se trabajaran con 10 Unidades de Planeación Zonal que son las que cuentan con

la mayor cantidad de predios de uso residencial y que se encuentran dentro del

suelo urbano de la localidad, estas corresponden a las UPZ de San José de

Bavaria, Britalia, El prado, La Alhambra, Casa Blanca, Niza, La Floresta, Suba, El

Rincón y Tibabuyes. Estas a su vez cuentan con subdivisiones del territorio

distrital, creadas para el desarrollo de las labores misionales de catastro, estos

son los llamados sectores catastrales.

San José de Bavaria cuenta con un total de 4 sectores catastrales que son:

Nueva Zelandia, Mirandela, San José de Bavaria y Villa del Prado.

Britalia cuenta con un total de 6 sectores catastrales: Portales del Norte, Granada

Norte, San José V Sector, Cantagallo, Britalia y Gilmar.

31

El Prado por su parte cuenta con un total de 9 sectores catastrales entre los que

se destacan Santa Helena, Canodromo, Prado Pinzon, San José del Prado, Prado

Veraniago, Mazuren, La Victoria Norte, Prado Veraniego Norte y Prado Veraniego

Sur.

La Alhambra cuenta con 5 sectores catastrales: Puente Largo, Estoril, Pasadena,

Mónaco y El Batan.

Casa Blanca cuenta con 9 sectores catastrales: El Plan, Escuela de Carabineros,

Iragua, Delmonte, Santa Helena, Atenas, Calatayud, Casa Blanca, Casa Blanca

Suba l y Vereda Suba Cerros ll.

Niza por su parte cuenta con un total de 12 sectores catastrales: Vereda Suba

Naranjos, Niza Norte, Niza Sur, Batán, Iberia, Prado Veraniego Norte, Prado

Veraniego Sur, Mónaco, Ciudad Jardín Norte, Niza Suba, Las Villas y San José

del Prado.

La Floresta cuenta con un total de 5 sectores catastrales: Potosí, Andes Norte,

Julio Flores, Santa Rosa y Club de los Lagartos, que como característica está

formado únicamente por el club los Lagartos y algunas construcciones en PH

estrato 5 dentro del mismo.

Suba cuenta con un total de 11 sectores catastrales: Campanella, Tuna Alta, Tuna

Baja, Rincón de Santa Inés, Salitre, Villa Hermosa, Pinos de Lombardia, El Pino,

Bosques de San Jorge, La Campiña y Suba Cerros.

El Rincón es la UPZ que cuenta con la mayor cantidad de sectores catastrales,

con un total de 22: Las Flores, El Poa, Costa Azul, La Chucua, Potrerillos, Altos de

Chozica, Almirante Colon, Villa Elisa, Puerta del Sol, Aures, Aures ll, Lago de

Suba, San Cayetano, Rincón Norte, Rincón de Suba, Rincón Altamar, Ciudad

Hunza, Villa María, Villa Alcázar y Los Naranjos, Lech Walesa y Lombardia,

Tibabuyes cuenta con un total de 17 sectores catastrales: San Pedro, Tibabuyes

Universal, Tibabuyes Occidental, Sabana de Tibabauyes, San Carlos, Sabana de

Tibabuyes Norte, Santa Rita de Suba, Nueva Tibabuyes, La Carolina, Tibabuyes,

Tibabuyes ll, Berlin, Bilbao, La Gaitana, Toscana, Santa Cecilia y Lisboa.

En la actualidad la Localidad de Suba cuenta con un total de 1’161 barrios

legalizados según la secretaria de Planeación de la localidad de Suba.

32

2.6 EXTENSION VIAL

La localidad de suba cuenta con importantes vías que funcionan como arterias

para la movilidad de la capital para el correcto funcionamiento de las actividades

urbanas conectando y soportando la movilidad de la localidad, además de esto

cuenta con vías secundarias y terciarias generalmente en bueno y regular estado.

Las principales vías que facilitan la movilidad en la localidad son la Autopista Norte

entre la y la calle 187, La Avenida Boyacá entre Calle 86A y Calle 170, La

Avenida Suba (Calle 145) que atraviesa la totalidad de la localidad desde la calle

100 atravesando los cerros de Suba hasta la carrera 115, La Avenida Ciudad de

Cali (Calle 127) desde la Carrera 91 hasta la Avenida Suba convirtiéndose

después en la Calle 104 que va desde la Avenida Suba hasta la quebrada del

Salitre, La Calle 170 desde la Autopista Norte hasta el cerro de la Conejera (Av

Carrera 92), Las Carrera 91 y 92 desde la Avenida Ciudad de Cali hasta la

Avenida Calle 170.

El sistema vial de la localidad y en general de la Capital, está constituido por cuatro mallas jerarquizadas y relacionadas funcionalmente, y por las intersecciones generadas entre las mismas. El sistema vial está compuesto por las siguientes mallas:





33

4. MARCO TEORICO

En el estudio del valor del suelo es importante tener ciertas consideraciones como

que el suelo es un bien escaso, limitado y limitable, no uniforme, y que además

presenta variables de tipo físico muy variadas tales como topografía, capacidad

geológica y geomorfológica, que aportan características propias que le permiten el

ser usado en un óptimo de explotación agrícola o en un óptimo de construcción

con un mínimo de inversión en adecuación según sea el propósito, esto hace que

si existen suelos de buena calidad, existirán otras que presenten propiedades

inferiores y así hasta llegar a los que presenten propiedades deficientes (Fredy

Yesid León Mesa & Yonny Silva Baracaldo,2014).

Es así como se generan las rentas diferenciales descritas por diferentes autores,

en donde Marx (1889) afirma que todos los suelos pagan renta absoluta y aquellos

que tienen mayor fertilidad y mejor localización pagan renta diferencial tipo I frente

a suelos con menores ventajas, entre otras consideraciones. A partir de la renta

diferencial tipo I se desarrolla la renta diferencial tipo II que se genera por la

intensificación de capital; los capitalistas ubicados en tierras con mayores ventajas

van a intensificar la cantidad de capital con el fin de aumentar la ganancia

extraordinaria por mayor producción, sin embargo, los beneficios extraordinarios

se mantienen hasta cuando entra a operar el mecanismo de la competencia entre

capitalistas capaces de incorporar más capital a la tierra, y la ganancia pasa a

manos de los terratenientes en forma de renta. (Liz Karime González Rodríguez,

2016).

Con base en los estudios de Marx sobre la renta urbana, Jaramillo (2009) hace

unas modificaciones a la teoría general de la renta de la tierra, donde plantea que

los factores generadores de las rentas del suelo urbano se clasifican en dos

grupos: los que surgen por el proceso de construcción, denominadas rentas

primarias y los que surgen por el uso de las construcciones, denominadas rentas

secundarias. Estas rentas secundarias surgen de las sobreganancias o plusvalías

que se generan por la localización privilegiada del suelo. La sobreganancia se

convierte en renta gracias a la competencia de los usuarios de la tierra por

acceder a las mejores ubicaciones. Las rentas secundarias, a su vez, se clasifican

en tres tipos: renta diferencial de comercio, renta de monopolio industrial y renta

diferencial de vivienda o también llamada por Jaramillo renta de segregación

socio-espacial.

34

Está claro así que para que el precio del suelo no es el valor de la propiedad como

tal, puesto que la tierra no es producto del trabajo social; por tanto, no se paga por

adquirir unos derechos de propiedad como cualquier mercancía, se paga por el

derecho a recibir la renta.(Marx 1889). Para que el suelo adquiera este valor, es

necesario tener en cuenta las variables físicas en primera instancia como las más

importantes, es así como la generación de zonas o áreas que tengan

características físicas similares o equivalentes y que estén dentro de un perímetro

correctamente delimitado se hace necesario para un estudio del valor del suelo.

En Colombia fue a partir de 1990, cuando funcionarios del Departamento

Administrativo de Catastro Distrital, conformaron las variables para el diseño de

las Zonas Homogéneas Físicas Urbanas, dentro de estas sobresalió la variable

“Áreas de Actividad” tomada del acuerdo 7 de 1979, era la primera vez en

Colombia que para la temática catastral se tomaba una variable normativa de un

estatuto del suelo vigente. (Silva Jaime, 2002).

Desde 1994 a 2002 se incluyeron las demás variables como “tratamientos

urbanísticos”; “Servicios” ; “”Vías”, estas últimas como variables de campo, más

tarde en el mismo año 2002 el Departamento Administrativo de Catastro Distrital,

toma la variable “tratamientos urbanísticos” y la vuelve parte importante para su

zonificación física catastral. (Silva Jaime, 2002).

4.1. DEFINICIONES

4.1.1. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS

“Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías,

topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,

tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,

disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan

diferenciar estas áreas de las adyacentes”. (RESOLUCION 070, 2011).

4.1.2. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

“Se entiende por zona homogénea geoeconómica, a ”los espacios geográficos

determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios

similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario”.

35

4.1.3. PREDIO

Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin

construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas.

El predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua

pública. (Artículo 9 resolución 070).

4.1.4. NORMA DE USO DEL SUELO

Es la indicación normativa sobre la actividad que se puede desarrollar en un

determinado espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado

por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral. Se constituye en una

variable del estudio de zonas homogéneas físicas para la determinación de

valores unitarios del terreno. (Artículo 45 resolución 070).

4.1.5 USO ACTUAL DEL SUELO

Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio geográfico, en el

momento de la elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas. (Artículo 46

resolución 070).

4.1.6 TIPOLOGÍA DE LAS CONSTRUCCIONES

Son las características de diseño y constructivas especiales de las construcciones

y/o edificaciones. (Artículo 47 resolución 070).

4.1.7 USO DE LAS CONSTRUCCIONES

Es la actividad que se desarrolla en una unidad de construcción. (Artículo 48

resolución 070).

4.1.8 ÁREAS HOMOGÉNEAS DE TIERRAS

Son espacios de la superficie terrestre que presentan características y/o

cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima, relieve, material

litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad

productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico denominado

Valor Potencial (VP). (Artículo 50 resolución 070).

36

4.1.9. CATASTRO

El catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los

bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de

lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica. (Artículo 1

resolución 070).

4.1.10. ASPECTO FÍSICO

Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las

edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos,

mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espaciomapas, imágenes de radar o

satélite u otro producto que cumpla con la misma función. (Artículo 3 resolución

070).

4.1.11 ASPECTO JURÍDICO

El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la

relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el

objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del

propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del

predio respectivo. (Artículo 4 resolución 070).

4.1.12. ASPECTO ECONÓMICO

El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del

predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados

independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

(Artículo 5 resolución 070).

4.1.13. PLANEAMIENTO FÍSICO

El planeamiento físico es una competencia exclusiva del Distrito Especial de

Bogotá orientada a la identificación y valoración de los elementos constitutivos de

la Estructura Urbana y a la definición de las relaciones existentes entre ellos, con

la finalidad de adoptar, como parte de la misma función, el ordenamiento que rige

la creación, conservación, transformación, habilitación y utilización de tales

elementos. (Artículo 3 acuerdo 6).

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4.1.14. ZONIFICACION

Es la división del territorio del Distrito Especial de Bogotá con el fin de regular en

forma ordenada los usos del terreno y su intensidad, así como las características

urbanísticas y arquitectónicas de las áreas y edificaciones que se destinan a los

diversos usos. (Artículo 53 acuerdo 6).

4.2 MARCO NORMATIVO

Como consecuencia de la expedición de la Ley de Desarrollo Territorial, 388 de

1997, los Observatorios del Suelo y del Mercado Inmobiliario – OSMI - han

cobrado especial importancia en el país como herramienta de información para la

planificación y gestión urbana de los municipios. Lo anterior, porque solo a través

del conocimiento real de las dinámicas sobre el suelo urbano y de los fenómenos

que presenta el mercado inmobiliario en cada ciudad, los municipios y distritos

Podrán hacer un uso eficaz y aplicar adecuadamente los instrumentos de gestión

del suelo que, conjuntamente con otras herramientas de desarrollo urbano

otorgadas por la Ley, les permiten “construir” un espacio urbano más equitativo,

humano, amable y competitivo.

Ley de Desarrollo Territorial, 388 de 1997. Se dictan normas de

ordenamiento territorial municipal y distrital.

Ley 1454 de 2011. Por la cual se dictan normas orgánicas sobre

ordenamiento territorial y se modifican otras disposiciones.

Resolución No. 070 de 2011. Por la cual se reglamenta técnicamente la

formación catastral, actualización de la formación catastral y conservación

del Catastro Nacional, y subroga la Resolución Nº 2555 de 1988.

Resolución 1055 de 31 de octubre de 2012 por la cual se modifica

parcialmente la resolución 70 de 45 de febrero de 2011.

Resolución 620 de 2008 Por la cual se establecen los Avalúos ordenados

dentro del marco de la ley 388 de 1997.

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Acuerdo 6 1990 por medio del cual se adopta el Estatuto para el

Ordenamiento Físico del Distrito Especial de Bogotá, y se dictan otras

disposiciones.

Decreto 190 de 2004 por medio del cual se compilan las disposiciones

contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 que

adopta el Plan de Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá,

Distrito Capital.

Decreto 364 de 2013 Por el cual se modifican excepcionalmente las normas

urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D. C.

Compes 3859 de 2016 por la cual se adopta la política de adopción del

catastro multipropósito rural y urbano.

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=3769#0

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=10998#0

39

5. METODOLOGIA

5.1 METODOLOGIA DEL PROYECTO

Se obtuvo la cartografía necesaria de la localidad de Suba, shapes de

sectores catastrales, unidades de planeación zonal, barrios, estratos socio-

económicos, lotes y vías. Esta información fue extraída del portal del IDECA

(Infraestructura de Datos Espaciales para el Distrito Capital) de la UAECD

(Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital).

Digitalización de planos normativos y de adecuación de suelo urbano.

Determinamos las variables principales a usar para la generación de las

Zonas Homogéneas Físicas (Adecuación del suelo Urbano, Área de

actividad, tratamiento y actividad económica).

Se realizaron las visitas respectivas en campo en cada UPZ para verificar el

estado de las vías, tipologías de las construcciones (Estas tipologías se

califican con una ficha predial realizada de autoría propia) y cobertura de

servicios públicos domiciliarios, así como uso actual del suelo. Esto se

realizó mediante el registro fotográfico de más de 4.000 fotográficas

tomadas con GPS que permitió posteriormente realizar la

georreferenciación de cada punto tomado.

Ilustración 3. Fotografías de Campo Georreferenciadas

40

A partir de la información suministrada, generar y determinar cada una de

las variables.

Se generó la Geodatabase con las respectivas variables a utilizar.

Cada una de las variables se unió para obtener las Zonas homogéneas

físicas respectivas.

Se realizó la corrección de los errores topológicos que se pudieron haber

generado en la generación de las zonas.

Se generó la salida final de Zonas Homogéneas Físicas de la localidad de

Suba.

41

Determinación Zonas homogéneas físicas

Obtención

información Trabajo de campo

Trabajo de oficina

Manual de zonas homogéneas físicas de la unidad administrativa especial de catastro distrital UAECD

Recorrido a través de las 10 UPZ objeto de interés: San José de Bavaria, Britalia, El Prado, La Alhambra, Casa blanca Suba, Niza, La Floresta, Suba, El Rincón y Tibabuyes donde se capturaron 3995 fotografías georreferenciadas indispensables para la caracterización de las zonas.

Digitalización de la norma de las 10 UPZ obtenidas de Secretaria distrital de planeación (Destinación económica)

Normatividad de las unidades de planeamiento zonal UPZ (Secretaria distrital de planeación).

Datos espaciales (Shapes) del geo-portal de IDECA

Digitalización del mapa de pendientes a través de las curvas de nivel y mapas de pendientes del Geo-portal de IDECA (Topografía)

Determinación del estado de las vías, la disponibilidad de servicios públicos y el uso actual del inmueble a partir del registro fotográfico y herramientas del geoportal del IDECA y google Street view .

Creación de la Geodatabase en el

Software licenciado ArcGis 10.3

Validación de la topología y

depuración de los errores

Intersección de las capas con

sus respectivos atributos

Zonas Homogéneas Físicas

42

5.2 LISTA DE ACTIVIDADES DEL PROYECTO

- Se obtuvo la cartografía básica de la localidad de suba en formato digital a

partir de la plataforma digital del IDECA.

- Se obtuvieron los planos por UPZ en donde se evidencie la normatividad de

uso del suelo a partir de la página web de la secretaria distrital de

planeación.

- Se solicitó a la Alcaldía de Suba la información complementaria necesaria

como perímetro urbano.

- Se revisó el manual de Zonas Homogéneas Físicas de la UAECD para

utilizar la metodología y codificación allí establecida.

- Se procedió a crear una Geodatabase en la que se contendrá cada una de

las variables a digitalizar con sus respectivos atributos.

- Se llevó a formato digital la normatividad teniendo en cuenta la codificación

de los planos de uso de la secretaria distrital de planeación para

relacionarlos con la destinación económica.

- A partir de la cartografía básica obtenida en el IDECA se realizó el

respectivo cálculo de pendientes para determinar la clasificación topográfica

de cada zona que fue verificado mediante la respectiva visita en campo.

- Diseño de fichas prediales para visita de campo.

- Se realizaron visitas de campo para verificar la cobertura por manzana de

los servicios públicos domiciliarios para su posterior digitalización.

- Se realizaron visitas de campo para verificar el estado actual de las vías y a

partir de las características de las mismas determinar su importancia en el

sector, apoyados en registros fotográficos que constaten las visitas.

- Se verificara la actividad de cada inmueble así como la importancia de la

misma y se tendrá en cuenta la predominancia de la actividad en el lado de

manzana para determinar los polígonos de uso del inmueble

- Se corrigieron errores de topología que se hayan podido generar en la

digitalización y se procedió a intersectar cada una de las capas obteniendo

las zonas homogéneas físicas de la localidad de Suba con la codificación

tomada del manual de Zonas Homogéneas Físicas de la UAECD.

- Se realizó una nueva verificación de la topología para corregir los errores

que se puedan haber generado en la intersección.

- Finalmente se generó una salida grafica que contenga las zonas

homogéneas físicas de la localidad de Suba.

43

5.3 FUENTES DE INFORMACION

Los shapes utilizados para el desarrollo del proyecto se obtuvieron a partir de los

datos abiertos del portal de web de IDECA de la UAECD. Dentro de esta base se

encontraba información del siguiente tipo:

Áreas Catastrales: construcciones, lotes, manzanas, sector catastral.

Unidad Administrativa: UPZ rural y urbana, Localidad.

Aspectos Catastrales: nombre, malla vial, corriente de agua.

Cuerpos de Agua: canales, embaces, humedales, lagos, ríos.

Elevación: curvas de nivel.

Entidad Territorial: municipios.

Nomenclatura Domiciliaria: placa.

Toponimia: nombre de los sitios.

Trasporte: eje vial, sentido vial.

Así mismo se utilizó el portal de mapas Bogotá de la misma entidad (UAECD) para

hacer uso de la información que no puede ser descargada como la ubicación de

establecimientos comerciales aglomerados.

La normatividad urbanística se obtuvo a partir de los datos suministrados en

secretaria de planeación distrital (SDP) a través de su página Web; se realizó un

importante y exhaustivo trabajo de campo en el que se obtuvo un registro de más

de 4000 fotografías georrefenciadas, fuente indispensable de información para el

proyecto, ya que constituían una fuerte importante para la calificación de tipologías

constructivas, estado de las vías y cobertura de servicios públicos.

44

5.4 CATALOGO DE OBJETOS

Con el objetivo de asegurar un correcto uso de la información generada es

necesario crear un catálogo de objetos puesto que el mismo facilitara la futura

utilización de la información y facilitara su comprensión, a continuación se

presenta en tabla las variables utilizadas a lo largo del proyecto y la manera en

que fue consignada esta información en nuestra geodatabase.

Para la generación del código final de 13 dígitos de Zonas Homogéneas Físicas se

realiza una intersección entre trece variables divididas en tres grandes grupos

Adecuación del Suelo Urbano, Área de Actividad (Uso de los Inmuebles) y

Destinación Económica. Con sus respectivas Variables.

CODIGOS VARIABLE

DESTINACION ECONOMICA

1 Clase de Suelo

2 Y 3 Área de Actividad

4 Y 5 Tratamiento

ADECUACION AL SUELO URBANO

6 Topografía

7 Y 8 Servicios Públicos

9, 10 Y 11 Vías

AREA DE ACTIVIDAD (USO)

12 Actividad Económica del Inmueble

13 Tipo Según Actividad Económica

Tabla 2. Códigos y Variables

45

Nombre Clase de Suelo

Atributos Clase_Suelo COD_01

Tipo Atributo Text Short interger

Etiqueta

Rural protegido 1

Rural no protegido 2

Expansión protegido 3

Expansión no protegido 4

Urbano protegido 5

Urbano no protegido 6

Tabla 3. Descripción Variable Clase de Suelo

Nombre Área de actividad

Definición Se define área de actividad a la destinación establecida a zonas del suelo urbano,

para la asignación de usos en función de la estructura urbana propuesta por el

modelo territorial.

Atributos Area_Actividad COD_02 Tipo_Ar_Actividad COD_03

Tipo Atributo Text Short interger Text Short interger

Etiqueta

Residencial

2

Neta 1

Zonas delimitadas de

comercio y servicios

2

Actividad económica

en la vivienda

3

Dotacional

3

Equipamientos

colectivos.

1

Equipamientos

deportivos y

recreativos.

2

Servicios urbanos 3

46

básicos.

Parques. 4

Comercio y servicios

4

Servicios

empresariales.

1

Servicios

empresariales e

industriales.

2

Especial de servicios. 3

Servicios al automóvil. 4

Comercio cualificado. 5

Comercio aglomerado. 6

Comercio pesado. 7

Grandes superficies

comerciales.

8

Especial de servicios

de alto impacto.

9

Central 5 Centro tradicional 1

Núcleo fundacional 2

Urbana integral

6

Residencial 1

Múltiple 2

Industrial y de

servicios

3

Industrial 7 Industrial 1

Minera 8 Parques mineros

industriales

1

Área de suspensión de

actividad minera

2

Suelo de protección 7 Estructura ecológica

principal

2

Zonas declaradas 3

47

como de alto riesgo no

mitigable

Tabla 4. Descripción Variable Área de Actividad

Nombre Tratamiento

Definición Los tratamientos orientan las intervenciones que se pueden realizar en el territorio, el espacio público y las edificaciones, mediante respuestas diferenciadas para cada condición existente.

Atributos Tratamiento COD_04 Tipo_Tratamiento COD_05

Tipo atributo Text Short interger Text Short interger

Etiquetas Desarrollo

1

Desarrollo. 1

Áreas de recuperación geomorfológica.

2

Áreas de sectores urbanos especiales.

3

Consolidación

2

Urbanística. 1

Densificación moderada.

2

Cambio de patrón. 3

Sectores urbanos especiales.

4

Renovación urbana

3

Redesarrollo. 1

Reactivación. 2

Redesarrollo y reactivación.

3

Conservación

4

Sectores de interés cultural.

1

Inmuebles de interés cultural.

2

Monumentos conmemorativos y objetos artísticos.

3

Caminos históricos. 4

Mejoramiento integral

5

Intervención reestructurante.

1

Intervención complementaria.

2

Intervención reestructurante. Intervención complementaria

3

Suelo de protección

6

Parques urbanos 2

Zonas de alto Riesgo no mitigable

5

Zonas para la construcción de Plantas de Tratamiento

6

Zona de Expansión 7

48

del Relleno Sanitario

Sistemas de áreas protegidas del distrito capital

7

Áreas de manejo especial nacionales.

0

Áreas de manejo especial regionales.

1

Santuario Distrital de fauna y flora.

2

Área forestal Distrital. 3

Parque ecológico Distrital.

4

Parques de escala metropolitana.

5

Parques de escala zonal.

6

Corredor ecológico de ronda.

7

Corredor ecológico vial.

8

Área de manejo especial del rio Bogotá

8

Ronda hidráulica del río Bogotá.

1

Zona de manejo y preservación ambiental del río Bogotá.

2

Tabla 5. Descripción Variable Tratamiento

Nombre Topografía

Definición Para la clasificación de las zonas homogéneas físicas se tendrán en cuenta la pendiente medida en un porcentaje

Atributos Topografía COD_06

Tipo atributos Text Short interger

Etiquetas

Plana (menos del 7%) 1

Inclinada (de 7% a menos del 14%)

2

Empinada (14% o más) 3 Tabla 6. Descripción Variable Topografía

Nombre Servicios públicos

Definición Hace referencia a la existencia o no de las redes secundarias (Con conexión a

las redes primarias) de servicios públicos como son : Agua, energía,

alcantarillado, alumbrado público, teléfono, gas domiciliario

Atributos Servicio_Publico COD_07 Clase_Servicio COD_08

49

Tipo atributos Text Short interger Text Short interger

Etiquetas Sin servicios 0 Ausencia de

servicios

1

Básicos

incompletos

1

Alcantarillado y

energía eléctrica

1

Acueducto y

alcantarillado

2

Acueducto y

energía eléctrica

3

Solo Acueducto 4

Solo

Alcantarillado

5

Solo Energía

eléctrica

6

Básicos 2 Acueducto,

Alcantarillado y

Energía eléctrica.

1

Básicos más un

complementario

3

Teléfono 1

Gas natural 2

Alumbrado

público

3

Básicos más dos

complementarios

4

Teléfono y Gas

natural

1

Teléfono y

Alumbrado

público

2

Gas natural y

Alumbrado

público

3

Básicos más tres 5 Teléfono, Gas

natural y

1

50

complementarios Alumbrado

público

Tabla 7. Descripción Variable Servicios Públicos

Nombre Vias

Definición Se divide en 3: clase, estado e influencia

Atributo Clase_Via COD_09

Tipo atributo Text Short interger

Etiquetas

Sin vías 1

Peatonales sin pavimentar 2

Peatonales pavimentadas 3

Vehiculares sin pavimentar 4

Vehiculares pavimentadas 5

Atributos Estado_Via COD_10


Etiquetas

Sin estado 0

Malo 1

Regular 2

Bueno 3

Excelente 4

Atributos Influencia_Via COD_11


Etiquetas

Sin influencia 0

Local 1

Zonal 2

Arterial complementario 3

Arterial principal 4 Tabla 8. Descripción Variable Vías

Nombre Uso inmueble

Definición Es necesario registrar que tipo de actividad se está desarrollando efectivamente en el inmueble (terreno) pues aun cuando en condiciones ideales esta actividad debería coincidir con la norma de uso, en muchas oportunidades estos dos aspectos presentan diferencias

Atributos Actividad_Economica COD_12 Tipo_Act_Economica COD_13

Tipo atributos

Text Short interger Text Short interger

Etiquetas No edificado

0

Urbanizable no urbanizado.

1

Urbanizado no construido.

2

No urbanizable. 3

Residencial

1

Tipo 1 1

Tipo 2 2

Tipo 3 3

51

Tipo 4 4

Tipo 5 5

Tipo 6 6

Comercial y de servicios

2

Vecinal. 1

Zonal. 2

Urbano. 3

Metropolitano. 4

Industrial

3

Extractiva. 1

Transformadora. 2

Talleres. 3

Bodegas de Almacenamiento.

4

Equipamientos

4

Educativo 1

Salud 2

Centros culturales 3

Administrativos públicos 4

Culto religioso 5

Abastecimiento de alimentos

6

Recintos feriales 7

Cementerios 8

Servicios públicos y de transporte

9

Seguridad ciudadana 0

Espacio público

5

Vial 1

Zonas verdes 2

Parques 3

Otros 4

Recreacional y deportivo

6

Parques 1

Clubes y parques privados

2

Instalaciones deportivas 3 Tabla 9. Descripción Variable Uso Inmueble

52

6. RESULTADOS Y ANALISIS DE LOS RESULTADOS

Dentro del Plano de Zonas Homogéneas Físicas final, encontramos un total de

1.999 zonas distribuidas en un total de 10 UPZ. Donde el total de zonas

Residenciales, Comerciales e Industriales tenidas en cuenta para el estudio de las

Zonas Homogéneas Geoeconómicas suman un total de 1.104.

Dentro de los resultados presentados se encuentra en un Excel adjunto la

descripción específica de cada una de las Zonas Homogéneas Físicas, así como

su extensión y localización.

6.1 DESCRIPCIÓN DE LAS ZONAS

Se generó un Excel que agrupa la descripción de todas y cada una de las zonas

obtenidas. Para efectos prácticos se describirán dos zonas a continuación.

Variable Descripción Código

Urbano Protegido Urbano no Protegido 5

Suelo de Protección Residencial 7

Estructura ecológica principal

Zona Residencial con actividad económica en

la vivienda

2

Sistema de Áreas Protegidas

Mejoramiento Integral 7

Parque ecológico Distrital

De intervención complementaria

4

Plana: de 0 a menos del 7%

Plana: de 0 a menos del 7% 1

Sin servicios Servicios básicos más tres complementarios

0

Ausencia de servicios

Teléfono, Gas natural y Alumbrado público

1

Vehiculares sin pavimentar

Vehiculares pavimentadas

4

Malo Regular 1

Vial zonal o Intermedia

Vial zonal o Intermedia 2

No Edificado Residencial 0

No urbanizable Tipo 2 3

ZHF 5727410141203 Tabla 10. Descripción Zona 5727410141203

53

Variable Descripción Código

Clase de Suelo Urbano no Protegido 6

Área de actividad Residencial 2

Tipo área de actividad

Zona Residencial con actividad económica en

la vivienda

3

Tratamiento Mejoramiento Integral 5

Tipo tratamiento De intervención complementaria 2

Topografía Plana: de 0 a menos del 7% 1

Servicios públicos Servicios básicos más tres complementarios

5

Clase servicios públicos

Teléfono, Gas natural y Alumbrado público

1

Clase de vía Vehiculares pavimentadas

5

Estado vía Regular 2

Influencia vía Vial zonal o Intermedia 2

Actividad económica Residencial 1

Tipo actividad económica

Tipo 2 2

ZHF 6235215152212 Tabla 11. Descripción Zona 6235215152212

54

6.2 ESTADISTICAS

A continuación se presenta un análisis estadístico de las variables que fueron

utilizadas para la generación de las zonas homogéneas físicas.

Ilustración 4. Clase de Suelo

La clase de suelo que predomina en la localidad es el urbano no protegido con un

total de 4220,19 h.a seguido del suelo urbano protegido con un total de 856,43 h.a

este comprendido principalmente por los diferentes humedales del sector, rondas

de rio y algunas áreas declaradas como de alto riesgo no mitigable.

16,67%

82,13%

Clase de suelo

Rural protegido

Rural no protegido

Expansión protegido

Expansión no protegido

Urbano protegido

Urbano no protegido

55

Ilustración 5. Área de Actividad

La área de actividad hace referencia principalmente a la normatividad que se

adoptó para la zona, la área de actividad que predomina en la localidad es el área

residencial con un total de 3253,01919 h.a en la localidad seguida del área urbana

integral con un total de 719,767581 h.a, con el menor porcentaje de área en la

zona es el área de comercio y servicios con un total de 126,527877 h.a

Ilustración 6. Tipo Área de Actividad

63,66% 7,93% 2,48%

14,09%

11,69%

Área de actividad

Residencial

Dotacional

Comercio y servicios

Central

Urbano integral


13,80% 1,64%

3,79%

2,38%

9,20%

19,75% 13,12%

29,77%

2,41% 4,14%

Tipo área de actividad Residencial con actividadeconómica en la viviendaComercio aglomerado

Equipamientos deportivos yrecreativosEquipamientos colectivos

Estructura ecológica principal

Residencial Neta

Urbana integral Residencial

Zonas delimitadas de comercioy servicioZonas declaradas como de altoriesgo no mitigable

56

El tipo de área de actividad más presente en la zona es el de zonas delimitadas de

comercio y servicios que hace parte del área de actividad residencial y cuenta con

una superficie de 1529,2748 h.a seguido del área residencial neta que cuenta con

una superficie total de 1014,6322 h.a, en el componente otros que representa los

tipos de área de actividad con menor presencia se encuentran: comercio

cualificado, Grandes superficies comerciales, Industrial, Urbana integral, Múltiple,

Núcleo fundacional, Parques y Servicios empresariales con menos del 1% cada

uno.

Ilustración 7. Tratamiento

De igual manera el tratamiento hace referencia la norma adoptada en el sector,

predominando en la localidad el tratamiento de consolidación con un área total de

3198,59658 h.a seguido del tratamiento de desarrollo con un área total de

708,242576 h.a, el tratamiento con menor presencia en la localidad es el de

renovación urbana con un área total de 29,6890284 h.a

13,78%

62,25%

0,58%

1,36%

10,41%

2,55% 7,64%

1,43%

Tratamiento

Desarrollo

Consolidación

Renovación urbana

Conservación

Mejoramiento integral


Sistema de áreas protegidas deldistrito capital

Área de manejo especial del rioBogotá

57

Ilustración 8. Tipo de Tratamiento

El tipo de tratamiento predominante en la zona es el de consolidación urbanística

con un área total de 2293,42885h.a, seguido del tratamiento de desarrollo con un

área total de 708,242576 h.a, en el campo otros se encuentran los tipos de

tratamiento que poseen menos del 2% de representación en la localidad cada uno

como lo son Cambio de patrón, Redesarrollo, Reactivación, Sectores de interés

cultural, Intervención reestructurarte, Intervención complementaria, Parques

urbanos, Santuario Distrital de fauna y flora, Área forestal Distrital, Parques de

escala zonal, Corredor ecológico de ronda, Ronda hidráulica del rio Bogotá y Zona

de manejo y preservación ambiental del rio Bogotá.

13,78%

44,63%

6,60%

9,49%

2,34%

7,55%

2,52%

4,65% 8,44%

Tipo de tratamiento

Desarrollo

Consolidación Urbanística.

Consolidación con Densificaciónmoderada

Consolidación de Sectoresurbanos especiales

Mejoramiento integral deIntervención reestructurante.

Mejoramiento integral deIntervención complementaria.

Zonas de alto Riesgo nomitigable

Parque ecológico Distrital

Otros

58

Ilustración 9. Topografía

La topografía de la localidad es predominantemente plana, esta tiene una

superficie total de 4521,318428 h.a posteriormente encontramos la topografía

inclinada con un extensión de 530,5077827 h.a y por ultimo tenemos la topografía

empinada con un área de 86,72069062 h.a

Ilustración 10. Servicios Públicos

87,99%

10,32%

1,69%

Topografía

Plana (menos del 7%)

Inclinada (de 7% a menosdel 14%)

Empinada (14% o mas)

4,74% 4,00%

90,94%

Servicios públicos

Sin servicios

Básicos incompletos:Alcantarillado y energíaeléctrica

Básicos incompletos:Acueducto y energíaeléctrica

59

La mayor parte de la localidad de se encuentra con servicios públicos completos

más 3 complementarios que registra un área total de 46731999,9 h.a seguido de

sin servicios que refleja principalmente los predios a la periferia de la localidad que

no han sido construidos o que no se deben construir, los otros tipos de servicios

públicos representan cada uno menos del 1% excepto los básicos incompletos

acueducto y energía eléctrica.

Ilustración 11. Clase de Vias

La clase de vía es una factor determinante en la determinación del valor del suelo,

pues el acceso vehicular es un punto a tener en cuenta a la hora de comprar un

inmueble, el 88,5% del área de la localidad representa predios con un acceso

vehicular y con una vía pavimentada, seguido de las vías vehicular sin pavimentar,

por ultimo con menos del 1% se encuentran las vías peatonales sin pavimentar.

2,86% 1,56%

7,06%

88,50%

Clase de vias

Sin vías

Peatonales sin pavimentar

Peatonales pavimentadas

Vehiculares sin pavimentar

Vehiculares pavimentadas

60

Ilustración 12. Estado de la Via

El estado regular es el que más se presenta en la localidad, seguido del estado

bueno que suele encontrarse en algunas vías principales y complementarias, por

ultimo encontramos el estado sin vías que nuevamente hace referencia

principalmente a los predios a la periferia de la localidad que no han sido

construidos o que no se deben construir.

Ilustración 13. Influencia de Vía

2,86% 6,13%

64,70%

21,44%

4,87%

Estado de la via

Sin estado

Malo

Regular

Bueno

Excelente

2,86% 5,89%

52,03%

19,52%

19,71%

Influencia de la via

Sin influencia

Local

Zonal

Arterialcomplementario

Arterial principal

61

Las vías que permiten la comunicación entre sectores de un barrio son las que

predominan en la localidad llamadas vías zonales, de igualmente se puede

apreciar en la gráfica que la localidad cuenta con un importante porcentaje de

lotes con acceso a vías principales y complementaria.

Ilustración 14. Área de Actividad

La actividad económica que mayor presencia tiene en la localidad es la residencial

con un área total de 2020,45313 h.a seguido de cerca por el espacio público con

un área total de 1669,29956 h.a, por ultimo tenemos al área de actividad industrial

que tan solo representa el 1,56% del total de la Localidad.

10,02%

39,32%

5,53%

1,56%

5,92%

32,49%

5,17%

Área de actividad

No edificado

Residencial

Comercial y de servicios

Industrial

Equipamientos

Espacio público

Recreacional y deportivo

62

Ilustración 15. Tipo de Área de Actividad

Podemos apreciar que en la localidad el espacio público vial es quien cubre más

área con un total de 1149,20578 h.a seguido de la actividad residencial tipo 3 con

un área total de 623,461798 h.a, las áreas de tipo actividad económica

representada como otros está conformada por diferentes tipos de actividad que

representan cada una menos del 2% de la localidad.

3,34% 3,85%

2,83%

6,53%

12,13%

7,24%

7,68%

5,46%

3,13% 4,16%

22,36%

6,72%

2,16% 4,82%

7,57%

Tipo área de actividad

Urbanizable no urbanizado

Urbanizado no construido

No urbanizable

Residencial Tipo 2

Residencial Tipo 3

Residencial Tipo 4

Residencial Tipo 5

Residencial Tipo 6

Comercio y servicios Zonal

Educativo

Espacio público vial

Espacio público de zonas verdes

Espacio público otros

Clubes y parques privados

Otros

63

7. CONCLUSIONES

Se logró obtener las zonas homogéneas físicas del área urbana de la

localidad de suba implementando la codificación de la Unidad

Administrativa Especial de Catastro distrital.

Se realizó un importante registro fotográfico que da cuenta de gran parte de

las variables necesarias para la generación de las zonas homogéneas

físicas como lo es el estado de las vías y la actividad y tipo de actividad

realizada en el inmueble.

El software licenciado ArcGis suministrado por la universidad es de suma

importancia para realización del trabajo de oficina para la realización de las

zonas homogéneas físicas, sin embargo el trabajo se complementó con

Softwar libre como PostgreSQL y QGuis debido a que estos permiten

relacionar información en formatos diferentes a los usados en ArcGis.

El trabajo de campo que se debe de realizar para llevar a cabo la

generación de las Zonas homogéneas físicas es directamente proporcional

a la calidad o detalle que se espera generar, es decir a mayor detalle

mayor será el trabajo de campo que se deba realizar.

La localidad de Suba cuanta con 6 de las 6 tipologías estipuladas en

catastro, la tipología que predomina en la localidad es la topología tipo 3 y

la tipología que menos se puede encontrar en el sector es la tipología tipo

1.

La información que se encuentra disponible al público en el sitio web del

IDECA es fundamental para la realización del proyecto, cuenta con una

muy buena calidad y su maneja es muy sencillo, sin embargo se

encuentran datos bloqueados para los usuarios foráneos, información que

podría ser muy útil en diferentes proyectos incluyendo el nuestro.

Es importante que se continúe realizando la actualización de la base de

datos generada, pues se puede apreciar en el sector que se están

realizando grandes cambios, como construcción de edificios, ampliación de

vías, nuevos equipamientos y un proceso constante de cambios en los

corredores comerciales especialmente en sectores catastrales estrato 1 y 2.

64

Cada uno de los códigos utilizados para llegar a la zona homogénea

económica tiene una gran importancia, sin embargo hay unos que

presentan un gran subjetividad como lo es el estado de las vías, para el

mismo se debe generar una escala para identificar que es Excelente,

bueno, regular y malo y a partir de la misma hacer la comparación con la

vía que en ese momento estemos clasificando.

Las zonas homogéneas físicas son indispensables para realizar las zonas

homogéneas geoeconómicas, por lo que es indispensable generar la

información de manera tal que sea comprensible para cualquier persona o

entidad que desee hacer uso de las mismas.

Toda la información que obtuvimos y generamos debe de ser accesible

para la comunidad de manera tal que se pueda continuar con el estudio y

con otros estudios que puedan tener estas zonas como base.

El observatorio podrá generar muchos otros estudios, comparaciones e

investigaciones de manera permanente que garantizan esos análisis,

conclusiones y tendencias de un mercado inmobiliario, desarrollos

potenciales, valoraciones prediales, entre otros, que evidentemente marcan

una diferencia con otros observatorios que se adelantan en el país.

65

BIBLIOGRAFIA

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zonas homogéneas físicas urbanas

Abramo, P. (2006). Ciudad Caleidoscópica . España: Netbiblo.

Samuel Jaramillo González. (2009). Hacia una teoría de la renta del suelo urbano.

Universidad de los Andes.

Mejía, A. C. (2013). Dinamica de la construccion por uso de la localidad de suba 2002 -

2012. Bogotá: Alcaldia Mayor de Bogotá.

Grupo GIGA Universidad Distrital. (2013). Implementación de un Observatorio Territorial

para la Universidad Distrital – OTUD – de la Ciudad de Bogotá. Proyecto Piloto – Estudio

del Valor del Suelo de la Localidad de Suba.

León M. Fredy Yesid & Baracaldo Yonny. (2014). Valor Comercial del Suelo en Inmuebles de Conservación Histórica, Arquitectónica o Cultural en el Área Urbana de Bogotá D.C. Universidad Santo Tomás. SDP, Dane. , & Proyecciones de Población, Localidad de Suba (2014).

Diagnostico Local 2014 Localidad de Suba (2015). Hospital de Suba. Molina M. Oscar Hernán & Bartolo Moscoso Julián Alejandro. (2015) Estudio del valor del suelo de la ciudad de Bogotá, Aplicativo Web Geográfico, Estudio de Caso Localidad Antonio Nariño. Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Gonzales Rodríguez Liz Karime. (2016). La renta del suelo y sus efectos sobre los precios de los terrenos residenciales en Bogotá Clasificación JEL: R14,R21,R31. Escuela Colombiana de Ingeniería Julio Garavito. Unidad Administrativa Especial Catastro Distrital. (2017). Manual de procedimiento para la determinación de zonas homogéneas físicas urbanas y rurales. Alcaldía Mayor, Bogotá. (2017). Localidad 11 Suba.

Resolución N°70 (2011).Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral. Diario Oficial de Colombia, Bogotá D.C Resolución N°1055 (2012) por la cual se modifica parcialmente la resolución 70 de 45 de febrero de 2011.

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Acuerdo 6 (1990) por medio del cual se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito Especial de Bogotá, y se dictan otras disposiciones. Decreto 190 (2004) por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 que adopta el Plan de Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital. Decreto 364 (2013) Por el cual se modifican excepcionalmente las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D. C. , adoptado mediante Decreto Distrital 619 de 2000, revisado por el Decreto Distrital 469 de 2003 y compilado por el Decreto Distrital 190 de 2004.

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