“Evolución de la estructura de la tenencia de vivienda en Colombia. Características de la oferta...

EVOLUCIÓN DE LA

ESTRUCTURA DE LA

TENENCIA DE VIVIENDA EN

COLOMBIA.

CARÁCTERÍSTICAS DE LA

OFERTA Y LA DEMANDA DE

ALQUILERES

RESIDENCIALES.

RETOS DE LA POLÍTICA

PÚBLICA.

PROPUESTA DE SUBSIDIO

DE ARRENDAMIENTO

JORGE ENRIQUE TORRES RAMÍREZ

Director Ejecutivo CENAC

centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional

CONTENIDO

I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA EN COLOMBIA

II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS? CALIDAD DE LA VIVIENDA EN

ARRENDAMIENTO

III. ¿CÓMO SON LOS ARRENDATARIOS?

IV. COSTO DEL ARRENDAMIENTO

V. ALGUNAS CARÁCTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

VI. PROPUESTA DE PROGRAMA DE OFERTA Y DE SUBSIDIO

CONDICIONADO DE ARRENDAMIENTO

COMENTARIOS FINALES

COMENTARIO INICIAL

La dimensión de la producción de vivienda formal y del stock

habitacional de Colombia están rezagados respecto del tamaño de

la población….

…Esta condición del mercado se expresa en la diferencia entre la

producción y la formación anual de nuevos hogares…

…. Los hogares compensan este desbalance vía el arrendamiento y

la producción informal de vivienda

Este desbalance tiene efectos sobre los precios de los servicios

habitacionales y la calidad de la vivienda

I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE

VIVIENDA EN COLOMBIA

SEMINARIO INTERNACIONAL HABITAR EN INQULINATOS

CLASIFICACIÓN DE EDIFICACIONES SEGÚN

TIPO DE OCUPACIÓN POR ÁREA. 1938

66.3

53.5

70.9

29.4

42.2

24.7

4.3 4.3 4.3

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Total Nacional Urbano Rural

% E

dif

ica

cio

ne

s

Ocupada por sus dueños Ocupada por inquilinos Desocupada o en construcción

Fuente: DANE – Primer Censo Nacional de Edificios

Año 1770 1er Censo General de Población: 20.000 Hab. y 1.770 casas en Bogotá (11,3 p/v)

FORMA DE TENENCIA DE LAS VIVIENDAS FAMILIARES

OCUPADAS SEGÚN ÁREA. 1951, 1964

67.1

25.3

7.6

55.0

42.8

2.2

73.9

15.4

10.6

61.3

24.4

14.3

54.1

38.8

7.0

67.9

11.0

21.1

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

Propia Arriendo Otra* Propia Arriendo Otra* Propia Arriendo Otra*

Total Nacional Urbano Rural

% V

ivie

nd

as

1951 1964

* Incluye viviendas habitadas por cuidanderos, en fideicomiso y similares

Fuente: DANE

Primeros censos de vivienda: 1951 y 1964. Vivienda como unidad censal (caracterización habitacional)

DISTRIBUCIÓN % DE HOGARES POR TIPO DE

TENENCIA. TOTAL NACIONAL

* Datos obtenidos de los censos de 1993 y 2005, respectivamente

** Incluye usufructo y ocupante de hecho

1993* 2003 2005* 2008 2010 2011 2012

Otro** 6.6 15.3 10.7 17.4 17.3 19.7 17.6

Arriendo 27.7 31.4 31.3 31.6 34.2 32.2 34.4

Propia 63.5 53.3 54.4 51.0 48.5 48.0 48.1

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

% H

og

are

s

Fuente: DANE – Censos y ENCV

EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA. NUEVE

REGIONES POR ÁREA. 2003, 2012

Fuente: DANE – ENCV 2003, 2012

Región - Área 2003 2012

Propia Arriendo Otro Propia Arriendo Otro

Atlántica Cabecera 57,1 27,9 15,0 50,4 28,6 21,0

Resto 70,1 7,3 22,5 51,1 11,1 37,8

Oriental Cabecera 48,3 41,3 10,3 44,3 46,1 9,6

Resto 55,4 11,8 32,8 49,5 13,4 37,2

Central Cabecera 45,0 42,8 12,3 45,2 43,9 11,1

Resto 55,1 10,3 34,6 56,0 10,9 33,1

Pacífica Cabecera 53,7 28,2 18,1 46,1 38,5 15,4

Resto 73,7 6,3 20,0 61,1 9,7 29,2

Bogotá Cabecera 50,8 41,6 7,6 46,6 44,7 8,8

Antioquia Cabecera 53,0 37,5 9,5 50,9 38,2 11,0

Resto 58,4 10,7 30,9 52,9 14,1 33,0

San Andrés Cabecera 32,2 52,6 15,2 43,8 46,4 9,7

Valle Cabecera 47,7 40,5 11,8 42,1 43,5 14,3

Resto 48,6 14,9 36,5 39,2 18,1 42,7

Amazonía - Orinoquía

Cabecera 47,4 41,7 10,9 42,3 47,2 10,4

Aumento de usufructuarios u ocupantes de hecho en el área rural (nacional). 1993: 16,5% - 2012: 35,0%

III Encuesta Comisión de Seguimiento: 4/5 partes de las familias desplazadas se consideraba propietaria

de la tierra que fue obligada a abandonar, vender o entregar a terceros forzosamente

DISTRIBUCIÓN DE HOGARES POR TIPO DE TENENCIA.

LATINOAMÉRICA*

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0C

olo

mb

ia

Uru

gua

y

Re

p.D

om

inic

ana

Bo

livia

Ch

ile

Ecu

ad

or

El S

alv

ad

or

Pe

rú

Mé

xic

o

Costa

Ric

a

Ho

ndu

ras

Bra

sil

Pa

rag

ua

y

Ve

nezu

ela

Pa

nam

á

% H

og

are

s

Propiedad Arriendo Otro

* Datos a 2012. Perú y México: 2010. Uruguay, Bolivia, Ecuador Honduras: 2011

Fuente: DANE – CEPAL

II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS?

CALIDAD DE LA VIVIENDA EN

ARRENDAMIENTO


HOGARES SEGÚN FORMA DE TENENCIA DE LA

VIVIENDA POR ÁREA. TOTAL NACIONAL. 2012

46.7 52.8

40.7

12.2

12.6

35.0

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Urbano Rural

% H

og

are

s

Propia Arriendo Otro

Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC

HOGARES POR REGIÓN Y TIPO DE TENENCIA.

PARTICIPACIÓN DE ARRENDATARIOS EN LA REGIÓN.

CABECERAS. 2012

Proporción de hogares

arrendatarios al interior de las

regiones

Atlántica: 28,6%

Oriental: 46,1%

Central: 43,9%

Pacífica: 38,5%

Bogotá: 44,7%

Antioquia: 38,2%

Valle: 43,5%

San Andrés: 46,4%

Amazonía: 47,2%

Región Hogares por región

% de hogares por región

según tipo de tenencia

Número % Propia Arriendo Otro

Atlántica 1.827.657 17,90% 19,40% 12,60% 29,80%

Oriental 1.647.796 16,20% 15,40% 18,30% 12,20%

Central 1.136.435 11,20% 10,80% 12,00% 9,70%

Pacífica 468.466 4,60% 4,50% 4,40% 5,60%

Bogotá 2.293.513 22,50% 22,40% 24,70% 15,70%

Antioquia 1.408.690 13,80% 15,10% 13,00% 12,00%

Valle 1.177.230 11,60% 10,40% 12,40% 13,10%

San Andrés 17.058 0,20% 0,20% 0,20% 0,10%

Amazonía-Orinoquía

210.986 2,10% 1,90% 2,40% 1,70%

Total 10.187.831 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Hogares por región y según tipo de tenencia de la

vivienda. Total nacional (Cabeceras). 2012


HOGARES POR ESTRATO Y TIPO DE TENENCIA. PARTICIPACIÓN DE

ARRENDATARIOS EN EL ESTRATO.

CABECERAS. 2012

0.4

24.1

39.0

23.7

7.6 5.2

0.4

16.8

48.3

26.7

5.8

2.1 1.5

34.3

39.5

18.5

4.1 2.1

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

Sin estrato* Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio Medio-altoy Alto

% H

og

are

s

Propia Arriendo Otro

Distribución de los hogares urbanos

por estrato socioeconómico

Bajo-bajo: 22,4%

Bajo: 42,9%

Medio-bajo: 24,3%

Medio: 6,4%

Medio-alto y Alto: 3,6%

Proporción de hogares

arrendatarios al interior del estrato

Bajo-bajo: 30,5%

Bajo: 45,8%

Medio-bajo: 44,7%

Medio: 36,6%

Medio-alto: 29,0%

Alto: 18,5%

Hogares por estrato según tipo de tenencia de la

vivienda. Total nacional. Área urbana. 2012

* Incluye recibos sin estrato o servicio pirata y aquellos donde no se conoce el estrato


No existe segregación en el mercado de arrendamiento en cuanto a estrato socioeconómico o localidad

HOGARES URBANOS EN DÉFICIT SEGÚN TIPO DE

TENENCIA DE LA VIVIENDA Y PESO RELATIVO DENTRO

DEL DÉFICIT NACIONAL. 2012

Tipo de tenencia

Total de hogares

Déficit por tipo de tenencia Peso del déficit por tenencia en el total

Déficit total Déficit

cuantitativo Déficit

cualitativo Hogares en

déficit Déficit

cuantitativo Déficit

cualitativo

Propia 4.756.986 14,90% 1,80% 13,20% 38,50% 18,10% 45,30%

Arriendo 4.143.239 16,40% 4,90% 11,40% 36,70% 44,00% 34,20%

Otro 1.287.604 35,70% 13,70% 22,00% 24,90% 37,90% 20,50%

Total

10.187.831 18,10% 4,60% 13,60% 100,00% 100,00% 100,00%

1.847.745 464.755 1.382.989


HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN MATERIAL DE

PISO Y ESPACIO PARA COCINAR. ÁREA URBANA. 2012

Hogares arrendatarios urbanos según

material de pisos de la vivienda

71.5

21.4

6.3

0.7

Baldosa, vinilo,tableta, ladrillo

Cemento, gravilla

Madera, tabla, tablón,mármol, alfombra

Tierra oarena


los usos de los espacios para preparar

alimentos

81.6

4.7

8.4

1.9 3.3

Solo cocinar Dormir

Sala-comedor Aire libre: patio,corredor, enramada

Ninguna: No cocinan


49,8% de los hogares de estrato Bajo-bajo reside en una vivienda con piso en cemento o gravilla

La región Atlántica cuenta con la proporción más alta de arrendatarios en vivienda con piso en cemento o

gravilla (3,3%)

HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN ACCESO A

SERVICIOS PÚBLICOS. ÁREA URBANA. 2012

Nivel Nacional

Energía: 99,8%

Acueducto: 97,0%

Alcantarillado: 92,2%

Segmento ARRENDATARIOS. Presenta las mayores

coberturas respecto a los otros tipos de tenencia:

Energía: 99,9%

Acueducto: 98,2%

Alcantarillado: 95,5%


HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN CONDICIÓN DE

COHABITACIÓN Y HACINAMIENTO. ÁREA URBANA.

2012


condición de cohabitación


condición de hacinamiento


0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

No está encohabitación Cohabitación

2 o +personas

Cohabitaciónunipersonal

95.9

2.6 1.5

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

No está enhacinamiento

Hacinamientomitigable

Hacinamientono mitigable

93.7

4.9 1.4

HOGARES ARRENDATARIOS POR ESTRATO

AFECTADOS POR HACINAMIENTO, Y AFECTADOS POR

CAUSAS NATURALES. ÁREA URBANA. 2012

Hogares arrendatarios urbanos por

estrato, afectados por hacinamiento

Hogares arrendatarios urbanos que

sufrieron afectaciones por causas

naturales


7.3

4.8

3.0

1.5

0.0 2.0 4.0 6.0 8.0

Inundaciones,desbordamientos,crecientes, arroyos

Ventarrones, tormentas,vendavales

Hundimientos de terreno

Avalanchas, derrumbes,deslizamientos

12.6

4.6

1.7

0.3

2.7

1.7

0.3

0.2

0

2

4

6

8

10

12

14

Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio

Hac. mitigable Hac. no mitigable

11,8% de los hogares arrendatarios afectado por al menos una

de las causas naturales analizadas

HOGARES ARRENDATARIOS QUE SUFRIERON

AFECTACIONES POR PROBLEMAS DE ENTORNO.

ÁREA URBANA. 2012

31.0

24.0

23.9

17.4

17.0

14.8

5.7

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0

Presencia de insectos, roedores, etc.

Ruidos provenientes del exterior

Malos olores procedentes del exterior

Presencia de basuras en las calles

Presencia de animales

Contaminación del aire

Invasión del espacio público (calles o andenes)


64,7% de los hogares arrendatarios afectado por al menos uno de los

problemas considerados

III. ¿CÓMO SON LOS ARRENDATARIOS?


INGRESO PROMEDIO DE LOS HOGARES SEGÚN

QUINTILES DE INGRESO PER CÁPITA. ÁREA

URBANA. 2012

QUINTIL 1: 0,6 smlmv






smlmv a 2012: $566.700 (US$ 320,5 – TRM $1.768,23 a dic. 31 de 2012)

Ingreso per cápita Q5 – Ingreso per cápita Q1 = 12,3 veces

HOGARES POR QUINTIL DE INGRESO SEGÚN TIPO DE

TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2012


Quintiles de ingreso

Propia, totalmente pagada

Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo Otro

Número % Número % Número % Número %

Quintil 1 828.832 19,80% 44.514 7,80% 824.008 19,90% 346.975 26,90%

Quintil 2 650.602 15,50% 75.036 13,20% 1.008.753 24,30% 296.463 23,00%

Quintil 3 798.806 19,10% 105.504 18,50% 888.922 21,50% 244.993 19,00%

Quintil 4 895.235 21,40% 134.353 23,60% 785.878 19,00% 223.482 17,40%

Quintil 5 1.014.575 24,20% 209.531 36,80% 635.679 15,30% 175.693 13,60%

HOGARES POR SITUACIÓN DE POBREZA SEGÚN TIPO DE

TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2012


Situación de pobreza

Propia, totalmente pagada

Propia, la están pagando

En arriendo o subarriendo

Otro

Número % Número % Número % Número %

Pobreza extrema

251.343 6,00% 19.414 3,40% 338.808 8,20% 109.333 8,50%

Pobreza 786.871 18,80% 65.476 11,50% 867.400 20,90% 354.080 27,50%

No pobre 3.149.836 75,20% 484.048 85,10% 2.937.032 70,90% 824.191 64,00%

VARIABLES RELACIONADAS CON LA CARACTERIZACIÓN

DE LA VIVIENDA. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012


Variable Categorías Hogares %

Carencias en estructura

Ninguno 4.105.815 99,10%

Paredes 9.130 0,20%

Pisos 28.294 0,70%

Carencias en espacio

Ninguno 3.382.176 81,60%

Cohabitación 168.825 4,10%

Hacinamiento no mitigable 46.514 1,10%

Hacinamiento mitigable o cocina

545.725 13,20%

Carencias en servicios No 3.909.564 94,40%

Si 233.675 5,60%

Afectaciones causas naturales

Ninguna 3.654.551 88,20%

Una 364.889 8,80%

Dos o más 123.799 3,00%

Afectaciones entorno

Ninguna 1.461.661 35,30%

Una 1.215.579 29,30%

Dos 748.905 18,10%

Tres 349.360 8,40%

Cuatro o más 367.735 8,90%

VARIABLES RELACIONADAS CON LA CARACTERIZACIÓN

SOCIODEMOGRÁFICA DEL JEFE DE HOGAR. HOGARES

ARRENDATARIOS. 2012



Sexo Hombre 2.698.867 65,10%

Mujer 1.444.372 34,90%

Edad

Menor de 18 8.710 0,20%

18 - 24 255.718 6,20%

24 - 40 1.972.523 47,60%

40 - 60 1.551.722 37,50%

60 y más 354.566 8,60%

Estado civil

Unión libre menos de dos años 201.286 4,90%

Unión libre 2 años o más 1.444.492 34,90%

Viudo 161.381 3,90%

Separado 745.144 18,00%

Soltero 616.340 14,90%

Casado 974.597 23,50%

Causa migración

No es migrante 2.379.643 57,40%

Trabajo 1.055.513 25,50%

Amenaza o riesgo para su vida, libertad, integridad física (violencia)

174.524 4,20%

Necesidad de educación 108.095 2,60%

Mejorar la vivienda o localización 133.376 3,20%

Otra 292.089 7,00%

VARIABLES RELACIONADAS CON LA ESTRUCTURA

ETÁREA DE LOS HOGARES. HOGARES ARRENDATARIOS.

2012



Cantidad de personas en el hogar

Una 548.841 13,20%

Dos 732.434 17,70%

Tres 1.059.942 25,60%

Cuatro 971.865 23,50%

Cinco 452.683 10,90%

Seis o más 377.474 9,10%

Niños hasta 5 años (primera infancia)

Ninguno 2.691.676 65,00%

Uno 1.145.970 27,70%

Dos o más 305.594 7,40%

Niños 5 - 11 años (infancia)

Ninguno 2.771.073 66,90%

Uno 1.073.677 25,90%

Dos o más 298.489 7,20%

11 - 17 años (adolescencia)

Ninguno 2.945.800 71,10%

Uno 858.530 20,70%

Dos o más 338.909 8,20%

VARIABLES RELACIONADAS CON LOS FACTORES

EDUCATIVOS DEL HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS.

2012


Variable Categoría Hogares %

Máximo nivel educativo alcanzado por el jefe de

hogar

Hasta primaria 1.052.396 25,40%

Secundaria y media 1.896.363 45,80%

Superior sin título 308.762 7,50%

Técnico o tecnólogo con titulo 372.253 9,00%

Universitario con titulo 420.526 10,10%

Personas con educación superior en el hogar

Ninguna 2.349.327 56,70%

Una 1.134.922 27,40%

Dos o más 658.990 15,90%

VARIABLES RELACIONADAS CON LOS FACTORES DE

SALUD DEL HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012



Afiliación del jefe de hogar a una entidad en Seguridad Social en

Salud

Si 3.677.180 88,80%

No 457.988 11,10%

No sabe 8.072 0,20%

Número de personas afiliadas a alguna entidad de SSS en el hogar

Ninguna 251.330 6,10%

Una 601.606 14,50%

Dos 748.307 18,10%

Tres 1.044.147 25,20%

Cuatro 849.763 20,50%

Cinco o más 648.086 15,60%

¿Hay personas incapacitadas o con limitaciones físicas en el hogar?

No 3.744.481 90,40%

Si 398.758 9,60%

En el 9,6% de los hogares arrendatarios hay al menos una persona con incapacidad o limitación física

Esta misma condición concierne el 17,1% de los hogares propietarios y el 14,0% de hogares en otro tipo

de tenencia

IV. COSTO DEL ARRENDAMIENTO


HOGARES EN PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA Y

ARRENDATARIOS SEGÚN QUINTILES DE INGRESO. ÁREA

URBANA. 2012


Quintiles de ingreso

Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo

Número % Número %

Quintil 1 44.514 7,80% 824.008 19,90%

Quintil 2 75.036 13,20% 1.008.753 24,30%

Quintil 3 105.504 18,50% 888.922 21,50%

Quintil 4 134.353 23,60% 785.878 19,00%

Quintil 5 209.531 36,80% 635.679 15,30%


ARRENDATARIOS SEGÚN ESTRATO. ÁREA URBANA.

2012


Estrato Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo Total nacional

Número % Número % Número %

Bajo - bajo 66.061 11,6% 695.150 16,8% 2.281.541 22,4%

Bajo 213.847 37,6% 2.000.431 48,3% 4.366.271 42,9%

Medio - bajo 186.861 32,8% 1.105.586 26,7% 2.470.972 24,3%

Medio 51.414 9,0% 238.302 5,8% 650.325 6,4%

Medio - alto 18.406 3,2% 55.169 1,3% 190.309 1,9%

Alto 30.012 5,3% 31.772 0,8% 171.571 1,7%

Sin estrato/No conoce

2.338 0,4% 16.830 0,4% 56.842 0,6%

Total 568.938 100,0% 4.143.240 100,0% 10.187.831 100,0%


ARRENDATARIOS POR ESTRATO SEGÚN QUINTILES DE

INGRESO. ÁREA URBANA. 2012


Tenencia Estrato Q1 Q2 Q3 Q4 Q5

Propia, la están pagando

Bajo - bajo 27,30% 9,60% 23,70% 11,00% 3,30%

Bajo 43,90% 57,70% 36,70% 43,80% 25,50%

Medio-bajo 18,00% 18,10% 24,00% 36,30% 43,50%

Medio 10,80% 7,40% 3,60% 2,90% 15,90%

Medio-alto 0,00% 2,70% 2,70% 1,40% 5,60%

Alto 0,00% 1,50% 9,30% 4,50% 6,20%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

En arriendo o subarriendo

Bajo - bajo 28,80% 21,80% 14,00% 10,20% 5,10%

Bajo 47,30% 53,60% 55,30% 49,80% 29,30%

Medio-bajo 19,20% 21,60% 25,10% 32,10% 39,90%

Medio 2,80% 2,00% 4,30% 6,00% 17,20%

Medio-alto 0,50% 0,40% 0,90% 1,00% 5,00%

Alto 0,30% 0,00% 0,30% 0,70% 3,40%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

CUOTA DE AMORTIZACIÓN Y CANON DE

ARRENDAMIENTO PROMEDIO (smlmv) SEGÚN

ESTRATO SOCIOECONÓMICO. TOTAL NACIONAL.

2011


0.5 0.6

1.0

1.3

3.0

3.5

0.3 0.5

0.7

1.1

2.0

2.8

Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio Medio-alto Alto

Cuota amortización Canon arrendamiento

GASTO PROMEDIO EN VIVIENDA: CUOTA

AMORTIZACIÓN - CANON ARRENDAMIENTO (SMLMV)

POR ESTRATO. NUEVE REGIONES. 2011


Estrato Atlántica Oriental Central

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Bajo-bajo 0,3 0,7 0,3 0,8 0,3 0,5

Bajo 0,4 0,6 0,6 0,6 0,4 0,6

Medio-bajo 0,7 1,3 0,6 0,7 0,6 1,1

Medio 0,9 1,2 1 1 0,7 0,8

Medio-alto 1,9 1,6 1,8 4,1 1,3 -

Alto - 2,1 1,8 - 2,4 1,9

.

Estrato Pacífica Bogotá Antioquia

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Bajo-bajo 0,2 0,5 0,3 0,6 0,3 0,3

Bajo 0,3 0,5 0,5 0,6 0,4 0,5

Medio-bajo 0,6 0,9 0,7 1 0,6 0,6

Medio 0,9 1,5 1,3 1,3 1,3 1,5

Medio-alto 1,4 - 2,2 2,8 - -

Alto - - 4,7 3,8 - -

.

Estrato Valle San Andrés Amazonía

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Canon arrendamiento

Cuota amortización

Bajo-bajo 0,3 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6

Bajo 0,4 0,4 0,3 1,9 0,5 0,8

Medio-bajo 0,7 0,8 0,6 0,8 0,6 2,7

Medio 0,9 0,7 1,2 0,8 1 -

Medio-alto 1,2 1,8 1,8 - 1,9 -

Alto - - 2,5 11,2 - -

PROPORCIÓN DEL GASTO POR FACTORES SEGÚN TIPO

DE TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2011


Factor del Gasto Total Propia Pagada

Propia, la están

pagando

Arriendo o Subarriendo

Usufructo Ocupante de

Hecho

Renta Vivienda (renta imputada)

11,00% 21,00% 5,10% 0,00% 0,00% 0,00%

Arriendo y/o Amortización 7,20% 0,00% 14,90% 16,90% 0,00% 0,00%

Alimentos 22,80% 21,20% 16,10% 24,30% 39,50% 40,80%

Mensuales + Personales 24,90% 23,70% 25,80% 25,90% 27,70% 27,10%

Trimestrales 3,60% 3,20% 3,30% 4,20% 3,90% 3,80%

Anuales 9,80% 9,40% 12,60% 10,20% 6,00% 4,80%

Servicios 7,00% 7,00% 5,90% 6,80% 10,20% 9,50%

Admón. + Predial y Valorización

1,70% 1,90% 2,30% 1,30% 1,00% 0,40%

Salud 6,70% 7,40% 7,20% 5,30% 7,00% 7,00%

Educación + Menores 5,40% 5,30% 6,90% 5,20% 4,80% 6,50%

Gasto Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

HOGARES SEGÚN EL GASTO EN VIVIENDA COMO

PROPORCIÓN DEL INGRESO DEL HOGAR. ÁREA

URBANA. 2011


Gasto vivienda / ingreso Propia, la están

pagando En arriendo o subarriendo*

Sin ingresos 2,6 1,1

Menos del 20% 50,3 45,3

20% a menos del 30% 18,8 23,1

30% a menos del 40% 10,1 12,3

40% a menos del 50% 3,3 6,9

50% y más 14,3 11,4

No informa 0,5 0,0

Total 100,0 100,0

Más de 20% 46,5 53,7

Mas de 30% 27,7 30,6

* Cifras correspondientes a la ENCV 2011, debido a que en el formulario de la ENCV 2012 la

variable no fue considerada

INDEX OF HOUSING AFFORDABILITY. AMÉRICA

LATINA, CARIBE Y EUROPA. 2013 T1

Fuente: NUMBEO (www.numbeo.com/cost-of-living/)

0.52

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

IHA Bogotá: 0,42; IHA Cali: 0,48; IHA Medellín: 0,63

V. ALGUNAS CARÁCTERÍSTICAS DE LA

OFERTA Y LA DEMANDA


CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA.

ARRENDADORES

Presencia fuerte de hogares propietarios como agentes oferentes del servicio

de arriendo.

Operación bajo un esquema de vivienda compartida en el cual el hogar

propietario disfruta de niveles superiores de calidad

El margen de rentabilidad obtenido por los arrendadores a través de esta

operación inmobiliaria -arriendo habitacional-, supera el referente legal

establecido (1% del valor comercial de la vivienda)

El hogar propietario prefiere arrendarle a parientes, conocidos o por lo menos

hogares recomendados

Para tomar su decisión, evalúa tamaño, composición y nivel de ingresos del futuro

inquilino

La inversión en mantenimiento del inmueble no se percibe como una práctica

generalizada

La oferta de unidades de vivienda para arriendo se localiza en barrios

consolidados, de origen ilegal y constituidos mediante procesos de autogestión.

Fuente: Estudio CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA

POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS. MAVDT – UN-HÁBITAT – FIRST INITIATIVE. 2007

CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA.

ARRENDATARIOS

Aproximadamente tres de cada cuatro hogares arrendatarios comparte la

vivienda con al menos un hogar adicional

La mayoría de estos comparte todos los espacios existentes en la solución

habitacional. Espacios independientes para comer, lavar y secar la ropa se

encuentran en la mayoría de casos.

Por el contrario, los correspondientes para desarrollar la intimidad de las

parejas, estudiar y para el juego de los niños no existen para gran parte de la

población

La comunicación directa entre espacios como el baño y cuartos ó la cocina y

sala comedor no es una característica generalizada en las viviendas

El pago del arriendo se efectúa de forma anticipada y directamente al

propietario

Los hogares arrendatarios se encuentran al día en sus obligaciones de

alojamiento y generalmente no se presentan casos de mora

Los hogares arrendatarios se sienten conformes frente a hogares propietarios,

debido a la buena relación con su arrendador. No obstante, desearían

cambiar su condición a propietarios



FORMAS DE INTERRELACIÓN ENTRE LA OFERTA

Y LA DEMANDA DE ARRENDAMIENTOS.

Con relación a los aspectos legales del arrendamiento la mayoría de hogares tiene

contrato (verbal o escrito), siendo el contrato verbal la opción más común (62,8%) entre

la población arrendataria con contrato

Aunque los arrendadores no acostumbran a exigir garantías, la más común es el

codeudor ó coarrendatario

La mayoría de hogares no sabe cómo el arrendador calcula el arriendo que le cobra, y

tampoco conoce los criterios para reajustarlo

El nivel de conocimiento de la legislación que reglamenta el arrendamiento en

Colombia es muy bajo tanto en los arrendatarios como en los arrendadores

Las restricciones impuestas por el arrendador al hogar arrendatario en el desempeño de

las actividades cotidianas y en el uso de los servicios públicos se presentan en menos del

10% de la población

La principal fuente utilizada para la búsqueda de vivienda es vía la información

aportada por parientes y/o amigos

En la mayoría de los casos, el tiempo empleado en la búsqueda de la solución

habitacional es corto (hasta 1 mes) y las unidades visitadas son pocas (hasta tres)

El aspecto más importante al momento de tomar la decisión de arrendar una vivienda es

el precio de alquiler por encima de la calidad y la localización de la unidad

La principal causa de terminación de los contratos de arrendamiento la constituye el no

pago del canon o de los servicios públicos



VI. PROPUESTA DE PROGRAMA DE

OFERTA Y DE SUBSIDIO

CONDICIONADO DE ARRENDAMIENTO


CONSIDERACIONES BÁSICAS

La amplia y creciente aceptación social del arrendamiento

como forma de tenencia

Las barreras de acceso a los programas de VIS nueva y, en

general, a la vivienda en propiedad

La inviabilidad de acceso de los hogares pobres al mercado

de VIS nueva y de alquiler

Entender la diversidad con la cual los hogares atienden sus

necesidades habitacionales

Reconocimiento del potencial del mercado de arrendamientos

en el proceso de atención de estas necesidades

Destacar el desarrollo e integración de todos los mercados

habitacionales como objetivo estratégico de la política de

vivienda

Ampliar el espectro de los programas e instrumentos de la

política de vivienda, avanzando en su integralidad

CONSIDERACIONES BÁSICAS

Superar la singularidad de la política sectorial

Ofrecer alternativas de alojamiento para los hogares de

ingresos pobres y vulnerables en sectores urbanos

consolidados, frente a la compra de lotes en sectores no

urbanizables

Incluir a los hogares arrendatarios en la política de vivienda,

atender sus necesidades habitacionales y aportar al

mejoramiento de su calidad habitacional y de vida

Generar externalidades positivas inmediatas sobre el ingreso

disponible de los hogares pobres y vulnerables: Menor gasto

en vivienda, transporte, agua, etc.

Relacionar a los hogares con los servicios y el equipamiento

urbano

Se concibe como un subsidio condicionado en tanto se

relaciona con la vinculación del hogar a programas públicos de

superación de la pobreza y su carácter transitorio

EL ARRENDAMIENTO COMO PROGRAMA DE LA

POLÍTICA DE VIS

Integrar el mercado de arrendamiento a la política de vivienda,

mediante el cual se reconocerá esta forma de tenencia de

vivienda que atiende actualmente al 34% de los hogares

colombianos.

Este componente comprenderá programas e instrumentos

dirigidos hacia los segmentos de la población demandante de

soluciones de vivienda de interés social, VIS, la cual registra

necesidades que trascienden la dimensión, calidad, precio,

etc., del stock.

OBJETIVO GENERAL

Desde la demanda

El desarrollo de este componente de la política

sectorial transmitirá efectos a nivel de una mejor

atención de las necesidades habitacionales de los

hogares que se encuentren en las siguientes

condiciones:

Hogares pobres

Hogares vulnerables

Hogares de poblaciones especiales

OBJETIVO GENERAL

Desde la oferta

Desarrollar acciones de asistencia técnica, facilitación,

promoción, etc., (sistema de incentivos y garantías)

dirigidas hacia los siguientes componentes de esta oferta

habitacional:

Ampliación y mejoramiento del stock actual arrendado

(Plan Terrazas)

Renovación urbana

El stock existente en usos diferentes a vivienda que

potencialmente puede ser reconvertido al destino

habitacional (4M2)

Formación de una oferta de vivienda nueva formal

dirigida hacia este tipo de tenencia

INCIDENCIA DEL PROGRAMA

Ampliación del stock habitacional e incidencia sobre los

precios de la vivienda nueva y de los alquileres habitacionales

Consolidación de la generación de una oferta continua y de

calidad para atender la demanda por arrendamientos

Reducción de la demanda por lotes en áreas no aptas para

urbanizar y el consecuente menor gasto público en

reasentamientos y procesos de regularización urbanística.

Costos evitados

Atención de las necesidades habitacionales de los hogares

pobres y vulnerables y avances en la lucha contra la pobreza,

la desigualdad, la exclusión y la segregación socio-espacial

Restitución de derechos

Reducción de la probabilidad de pobreza de los hogares

vulnerables (MERPD)

Mejoramiento global de las condiciones habitacionales y de

calidad de vida de los hogares.

COMENTARIOS FINALES - RETOS

Política pública: Desarrollo de todos los mercados

asociados con los servicios habitacionales

Arrendamiento residencial: Desarrollo del mercado

Oferta: Escalar la generación de unidades para

renta (incrementar la oferta total o stock)

Redensificación

Renovación

Reconversión de uso

Oferta formal

COMENTARIOS FINALES - RETOS

Demanda: Incluir la población arrendataria en la política

pública sectorial

Mejor calidad, menor costo vía incremento de la oferta

Subsidios para escalonar y comprar

Subsidios para arriendo para recomponer el gasto

Subsidios para pobres y vulnerables para evitar las

trampas de pobreza y los costos fiscales de la

informalidad

Subsidios condicionados: Transitorios y vinculados

a programas de lucha contra la pobreza

Transversal: Sistema e incentivos y garantías

Los hogares pobres y vulnerables conforman una parte

importante del flujo de autoconstructores y autogestores que

generan la informalidad residencial

EN COLOMBIA EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO

RESIDENCIAL ESTÁ OPERANDO

GRACIAS www.cenac.org.co

centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional

51

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