EXPERIENCIASEXPERIENCIAS

Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera Ing. Cesar Ponce - Arq. Juan Pablo Herrera -Diciembre 2005--Diciembre 2005-

(Inmobiliario - Construcción)(Inmobiliario - Construcción)

Contenido de laContenido de la PresentaciónPresentación1.1. Datos Generales del ProyectoDatos Generales del Proyecto2.2. Resultados de Obra Resultados de Obra 3.3. El Proceso InmobiliarioEl Proceso Inmobiliario4.4. Cuestionamientos y AprendizajeCuestionamientos y Aprendizaje

Cuestionamientos del Negocio (proyecto y Cuestionamientos del Negocio (proyecto y construcción)construcción)

Expectativas/Satisfacción cliente interno Expectativas/Satisfacción cliente interno (inmobiliarios)(inmobiliarios)

Expectativas/Satisfacción de cliente final Expectativas/Satisfacción de cliente final (propietario)(propietario)

Aplicabilidad de procedimientos / costosAplicabilidad de procedimientos / costos

Datos del ProyectoDatos del Proyecto

Propietario : Inmobiliaria Emporium S.A.C. Mercado: Programa “Mi Vivienda” Ubicación: Calle Nazca 682 ( Frente Campo de

Marte). Area del terreno: 2,716 m2

Nº de departamentos: 103 und. + 4 adicionales Nº de estacionamientos: 57 und. Area promedio dptos.: 91.30 m2

Area Vendible Total: 9,770.44 m2

Precio de Venta Promedio: US$ 40,717 Precio Unitario Promedio : US$ /m2 420.2 Precio de Venta Estacion : US$ 4,400

PROYECTISTAS:Estructuras : Ing. Antonio BlancoArquitectura : Arq. Alfonso de la Piedra II.EE./ Mecánica: Ing. Mercedes Aricoche II.SS. / ACI Ing. Augusto ValdiviaDetección de Incendios : Ing. Mercedes AricocheaEvacuación: Engineering Services

GERENCIA: Gerente de Proyecto : Ing. Cesar Ponce Jefe de Proyecto: Ing. Bruno Vargas

Datos de Obra - GeneralesDatos de Obra - Generales Modalidad Contrato : Administración - Participación de Resultados 50% -

50% Plazo 10 meses : 15/oct/04 al 15/ago/05

Entregas Departamentos : 26 de Julio 2005

Entrega de Áreas Comunes: 03 de agosto 2005

2 Edificios de 14 pisos : E1 ( 54 dptos.) + E2 ( 53dptos.) área techada 10,948.71 m2 – Final : 11,233.86 m2

ESTRUCTURASMuros de Concreto Armado f`c 210 kg/cm2 e= 0.20 …0.10Techos de viguetas prefabricadas y bovedillas de arcilla e= 0.17Tabaquería de ladrillos silico calcáreos e= 0.07 y 0.10

ACABADOS “Mi Vivienda” : Muros solo empastados y acabado pintura económicaTechos escarchados con marmolina.Carpintería madera “Cumala Finger Joint” y puertas contraplacadas MDF Cerámico económico nacionalÁreas comunes cemento pulido/enchape

EQUIPAMIENTO : 4 ASCENSORES 1 Mt/ seg ( 2 POR EDIFICIO) SISTEMA DE DETECCION Y AGUA CONTRA INCENDIO CISTERNA DE AGUA DE 292 m3 Y SISTEMA DE VELOCIDAD VARIABLE

Datos de Obra - GeneralesDatos de Obra - Generales

Datos de Obra – Partidas Básicas / m2 Datos de Obra – Partidas Básicas / m2 TechadoTechado

PARTIDA UND METRADO RATIO

       

Encofrado de placas M2 33,049.03 3.00 m2/m2

Colocación de viguetas y bovedillas M2 7,027.00 0.64 m2/m2

Acero KG 270,024.78 24.52 Kg/m2

Concreto cimentación M3 630.50 0.06 m3/m2

Concreto armado horizontal M3 1,105.30 0.10 m3/m2

Concreto armado vertical M3 2,162.60 0.20 m3/m2

Tabiqueria LACASA M2 3,042.15 0.28 m2/m2

Enchapes M2 6,368.09 0.58 m2/m2

Perspectiva del ProyectoPerspectiva del Proyecto

Foto de Fachada PrincipalFoto de Fachada Principal

PdR y GAPdR y GA

STD. GyM CdM

Índice Frecuencia 1.0 a 2.0 1.31

Capacitación 1.80 2.81

US$ (0.5 a 1.0% CD) 17,360.00 17,883.51

Cumplimiento Charlas 100% 98%

Cumplimiento Inspecciones 100% 89%

AuditoriasAuditorias 75 % - 100%75 % - 100% 82%82%

Accidente Fatal Accidente Fatal 0101

Indice Gravedad 60.00 7,878.25

ProgramaciónProgramaciónEDIF . 1 EDIF . 2

• Sectorización : Menor variabilidad• Tareas No repetitivas : Sub Contratadas• Look ahead – Análisis Restricciones• Tren Actividades – Program. semanal y diaria

ProductividadProductividad

1.130.78

4.08

2.83

0.81 0.79

0

1

2

3

4

5

Encof. Concreto Aligerado

Prep

Final

• Tareas carpintería• Control producción inter-diario concreto• PPC 94%

Resultado Económico de ObraResultado Económico de Obra

PRESUPUESTO META

RESULTADO FINAL

GANACIA / PERDIDA

- Mano de Obra 437,198 365,106 72,092- Materiales 454,626 445,179 9,447- Equipos 101,876 98,813 3,063- subcontratas 1,178,578 1,104,447 74,131- Gastos Generales y Financieros 126,176 134,934 (8,758)

Sub Total US$ 2,298,454 2,148,480 149,974

Resultado Económico de Resultado Económico de ObraObra CD US$ US/m2 Meta RESULTADO

01 OBRAS PRELIMINARES 6,710.21 0.60

OBRAS PRELIMINARES DEMOLICIONES 12,093.11 1.08 1.10 1.6702 INSTALACIONES PROVISIONALES 13,570.15 1.21 0.90 1.2103 SERVICIOS GENERALES 125,436.02 11.17 10.83 11.1704 MOVIMIENTO TIERRAS MASIVO 8,276.43 0.74

MOVIMIENTO TIERRAS LOCAL 6,628.15 0.59 1.94 1.3305 ESTRUCTURAS DEL EDIFICIO 761,522.14 67.79 78.09 67.7906 TABIQUERIA 44,166.48 4.01 4.61 4.0107 TERMINACIONES VARIAS 58,113.16 5.28

08 SOLAQUEO 17,659.74 1.60

09 TARRAJEO 44,506.49 4.04

10 DERRAMES Y REMATES 13,626.55 1.24

11 LADRILLO PASTELERO 5,566.88 0.51 14.47 12.6712 ENCHAPES 64,756.27 5.88

13 PARQUET 47,676.72 4.33

14 CARPINTERÍA DE MADERA 53,623.24 4.87

15 VENTANAS 82,347.10 7.48

16 CERRAJERIA 6,581.61 0.60

17 CARPINTERÍA METÁLICA 40,345.05 3.66

18 APARATOS SANITARIOS GRIFERÍA Y ACCESORIOS 49,697.28 4.51

19 PINTURA 104,490.75 9.49 47.42 40.8223 REDES EXT. II.EE. 10,354.97 0.92

20 IIEE 119,101.93 10.60 11.18 11.5222 REDES EXT. II.SS 94.32 0.01

21 IISS 113,141.57 10.07 8.53 10.0825 EQUIPAMIENTO 114,492.34 10.19 15.17 10.1926 OBRAS EXTERIORES 45,697.31 4.07 2.58 4.0727 CONEXIONES 25,386.52 2.31 2.69 2.3128 SEGURIDAD 17,883.51 1.59 0.00 1.59

CUESTIONAMIENTOS CUESTIONAMIENTOS Y Y

APRENDIZAJEAPRENDIZAJE

1.1. Inmobiliarios y Inmobiliarios y Constructores somos Constructores somos Socios o Clientes ?Socios o Clientes ?

Si en la medida que seguimos un proceso Si en la medida que seguimos un proceso diseñado para participar en equipo y lograr el diseñado para participar en equipo y lograr el éxito final del Proyecto. No esta claro aun el éxito final del Proyecto. No esta claro aun el como y aun falta afinar la percepción del como y aun falta afinar la percepción del Producto.Producto.

El Proceso Inmobiliario El Proceso Inmobiliario en Campo de Marteen Campo de Marte

ACUERDO DE OPCION DE COMPRA DE

TERRENO

EVALUACION DE LAS

ALTERNATIVAS DE NEGOCIO

OPORTUNIDAD DE NEGOCIO

COMITÉ DE SELECCION

DE PRODUCTO

SELECTIVIDAD

Identificacion de oportunidadesIdentificacion de oportunidades

  ALTA DIRECCION

  COMERCIAL / VENTAS

  ANALISIS ECONOMICO

Evaluacion de alternativasEvaluacion de alternativas Se estimo un ratio inicial de costo de construcción a partir del Se estimo un ratio inicial de costo de construcción a partir del

proyecto Paseo de la Republicaproyecto Paseo de la Republica. Falto validación por . Falto validación por presupuestos.(US$183/m2).presupuestos.(US$183/m2).

Se estimo plazo de 10 meses : octubre 04 a julio 05. No se Se estimo plazo de 10 meses : octubre 04 a julio 05. No se contemplo plazo de entrega de la casa por la propietaria ni contemplo plazo de entrega de la casa por la propietaria ni plazo para la demolición.plazo para la demolición.

Pre-ventasPre-ventas

CONCURSO DE ARQUITECTURA

ANTEPROYECTO APROBADO

CONTRATO DE COMPRA VENTA DEL TERRENO

REUNION DE ELECCION DE PROYECTO

DE ARQUITECTUR

A

PLAN DE VENTAS

CONDICIONES DEL FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO

SEPARACION

COMITÉ DE APROBACION

DEL PROYECTO

EVALUACION ECONOMICA

FINANCIERA DEL PROYECTO

  ALTA DIRECCION

  INGENIERIA

  COMERCIAL / VENTAS

  ADMIN. Y FINANZAS

  LEGAL / MUNICIPAL

  ANALISIS ECONOMICO

Evaluación económica financiera del proyectoEvaluación económica financiera del proyecto Ratio inicial y plazo se mantuvieron en relación de los Ratio inicial y plazo se mantuvieron en relación de los

valores iniciales.valores iniciales.

Concurso de arquitecturaConcurso de arquitectura Parte de la evaluación de las propuestas fue la revisión Parte de la evaluación de las propuestas fue la revisión

de la constructabilidad de los proyectos.de la constructabilidad de los proyectos. Se observo en el proyecto ganador : falta de Se observo en el proyecto ganador : falta de

nuclerizacion de SS HH, existencia de mochetas, mayor nuclerizacion de SS HH, existencia de mochetas, mayor área externa a ser tratada.área externa a ser tratada.

Aprobación de anteproyectoAprobación de anteproyecto Cambios en el anteproyecto limitaron posibilidades de Cambios en el anteproyecto limitaron posibilidades de

reclamo municipal de cobranza excesiva.reclamo municipal de cobranza excesiva.

DiseñoDiseño

DESARROLLO DE ARQUITECTURA E

INGENIERIAS

VENTAS

TITULIZACION DEL TERRENO

LICENCIA DE CONSTRUCCION

ACUERDO DE FINANCIAMIENTO

PERFIL ECONOMICO DEL PROYECTO CON PRESUPUESTO

CERRADO

  INGENIERIA

  COMERCIAL / VENTAS

  ADMIN. Y FINANZAS

  LEGAL / MUNICIPAL

  ANALISIS ECONOMICO

Desarrollo de arquitectura e ingenieriasDesarrollo de arquitectura e ingenierias

Para reducir costos se modificaron especificaciones del Para reducir costos se modificaron especificaciones del sistema de evacuación y señalización : puertas sistema de evacuación y señalización : puertas contrafuego y señalización iluminada, y bombeo de agua contrafuego y señalización iluminada, y bombeo de agua contra incendios: bombas listadas.contra incendios: bombas listadas.

No se considero proyecto de gas por incertidumbre de su No se considero proyecto de gas por incertidumbre de su aceptación y por la falta de negociación de términos aceptación y por la falta de negociación de términos económicos con los suministradores. económicos con los suministradores.

Falto mejorar compatibilizacion de proyectos : ubicación Falto mejorar compatibilizacion de proyectos : ubicación de GCI y recorrido de tubería de agua contra incendios.de GCI y recorrido de tubería de agua contra incendios.

Como consecuencia de la intención de ahorrar costos, el Como consecuencia de la intención de ahorrar costos, el proyecto estructural redujo las secciones de muros en proyecto estructural redujo las secciones de muros en altura, generando posteriores dificultades para la altura, generando posteriores dificultades para la colocación del concreto y acero.colocación del concreto y acero.

Presupuesto de obra calculado con los planos de Presupuesto de obra calculado con los planos de proyecto excede ratio considerado al inicio (US$219/m2) :proyecto excede ratio considerado al inicio (US$219/m2) : Estructura mas costosa (14 pisos)Estructura mas costosa (14 pisos) Incidencia de ascensoresIncidencia de ascensores Mas superficies vidriadasMas superficies vidriadas

Se decide aumentar el área construida mediante la Se decide aumentar el área construida mediante la incorporación de 4 departamentos adicionales.incorporación de 4 departamentos adicionales.

Se mantiene el plazo de ejecución pero cambia la fecha Se mantiene el plazo de ejecución pero cambia la fecha de entrega al 31 de agosto del 2005.de entrega al 31 de agosto del 2005.

Presupuesto final de obraPresupuesto final de obra

Acuerdo de financiamientoAcuerdo de financiamiento

Debido el buen nivel de pre-venta, el proyecto no Debido el buen nivel de pre-venta, el proyecto no requirió préstamo bancario.requirió préstamo bancario.

La cobranza de las cuotas iniciales de las pre-ventas La cobranza de las cuotas iniciales de las pre-ventas permitió financiar el inicio de la obra antes del primer permitió financiar el inicio de la obra antes del primer desembolso bancario.desembolso bancario.

La aprobación del proyecto por el banco y la gestión del La aprobación del proyecto por el banco y la gestión del equipo responsable permitió un flujo de desembolsos equipo responsable permitió un flujo de desembolsos continuo que mantuvo la obra con liquidez.continuo que mantuvo la obra con liquidez.

ConstruccionConstruccion

REUNION DE

INICIO DE OBRA

RECEPCION DE OBRA

MODIFICACIONES DE CLIENTES

CONTROL PRESUPUESTAL

CONTROL DEL FLUJO DE

CAJA

CONTROL DE PLAZO

CONTROL DE

CALIDAD

PROCESOS DECONTROL

INGENIERIA Y ARQUITECTURA DE ACOMPAÑAMIENTO

  ALTA DIRECCION

  INGENIERIA

  COMERCIAL / VENTAS

  GESTION DE OBRA

1.1. Tenemos la misma percepción del Tenemos la misma percepción del Producto a desarrollar? Producto a desarrollar?

No No , en la medida que utilizamos patrones errados para la , en la medida que utilizamos patrones errados para la Concepción del Producto , en la Presupuestacion y posterior Concepción del Producto , en la Presupuestacion y posterior ejecución del mismo ejecución del mismo

No , dado que la Alta Dirección no logra Alinear al equipo en No , dado que la Alta Dirección no logra Alinear al equipo en la expectativa final que tiene GyM del Resultado del la expectativa final que tiene GyM del Resultado del Proyecto .Proyecto .

2.2. Es contradictoria la relación entre Es contradictoria la relación entre los “socio” Inmb. – Const.?los “socio” Inmb. – Const.?

En algunos casos si , la cual se evidencia al exponer el En algunos casos si , la cual se evidencia al exponer el producto al Cliente Final.producto al Cliente Final.

Si pues la evaluación de la Gerencia de Proyecto y la Si pues la evaluación de la Gerencia de Proyecto y la Residencia de Obra se sustenta en diferentes resultados. Residencia de Obra se sustenta en diferentes resultados.

Control de calidadControl de calidad

Definiciones :Definiciones :1.1. Conjunto de características de una entidad que le Conjunto de características de una entidad que le

confiere la aptitud para satisfacer las necesidades confiere la aptitud para satisfacer las necesidades establecidas y establecidas y las implícitaslas implícitas. . ISO 8402:1994ISO 8402:1994

Entidad : productos, servicios, procesos, Entidad : productos, servicios, procesos, organizaciones, o a la combinación de todos los organizaciones, o a la combinación de todos los anteriores. anteriores.

Necesidades : suelen cambiar con el tiempo, por el Necesidades : suelen cambiar con el tiempo, por el nivel de exigencia cada vez mayor del cliente, por la nivel de exigencia cada vez mayor del cliente, por la intensa competencia comercial y por los avances intensa competencia comercial y por los avances tecnológicos. tecnológicos.

Necesidades implícitas : se derivan en las situaciones Necesidades implícitas : se derivan en las situaciones no reglamentadas por un contrato o por una no reglamentadas por un contrato o por una normativa. normativa.

2.2. Grado en el que un conjunto de características inherentes Grado en el que un conjunto de características inherentes cumple con los requisitos. cumple con los requisitos.

Característica: Rasgo diferenciador. Característica: Rasgo diferenciador. Requisito: Necesidad o expectativa establecida, Requisito: Necesidad o expectativa establecida,

generalmente implícita u obligatoria. generalmente implícita u obligatoria. ISO 9000:2000ISO 9000:2000

3.3. Es la medida en que las propiedades de un bien o servicio Es la medida en que las propiedades de un bien o servicio cumplen con los requisitos establecidos en la norma o cumplen con los requisitos establecidos en la norma o especificaciones técnicas, así como con las exigencias del especificaciones técnicas, así como con las exigencias del usuario de dicho bien o servicio en cuanto a su usuario de dicho bien o servicio en cuanto a su funcionalidad, durabilidad y costo.funcionalidad, durabilidad y costo.

Control de calidadControl de calidad

De proyecto :De proyecto : Seguridad exterior insuficienteSeguridad exterior insuficiente Estacionamientos extremos con dimensiones insuficientes Estacionamientos extremos con dimensiones insuficientes Falta de ventanas en lavandería y pasadizosFalta de ventanas en lavandería y pasadizos Altura insuficiente de parapetos y alfeizares : sala comedor y Altura insuficiente de parapetos y alfeizares : sala comedor y

descanso de escaleras.descanso de escaleras. Puerta de salida a estacionamiento mal especificada.Puerta de salida a estacionamiento mal especificada. Espesor insuficiente de losa de sala comedorEspesor insuficiente de losa de sala comedor Ubicación inapropiada de interruptor en lavandería.Ubicación inapropiada de interruptor en lavandería. Sub dimensionamiento de Cables y Tableros de AscensoresSub dimensionamiento de Cables y Tableros de Ascensores Falta de uniformidad en tarifas de suministros eléctricosFalta de uniformidad en tarifas de suministros eléctricos

Fallas de calidadFallas de calidad

De Construcción :De Construcción :Especificaciones :Especificaciones :

Escarchado de techosEscarchado de techos Pintura látex en paredesPintura látex en paredes

Superficies (Especificaciones):Superficies (Especificaciones): Uniformidad en Aristas de techos y muros , falta de Uniformidad en Aristas de techos y muros , falta de

verticalidad en muros, Abultamientos en muros y techosverticalidad en muros, Abultamientos en muros y techos Irregularidad en techos , vanos.Irregularidad en techos , vanos. Falta de uniformidad en pisosFalta de uniformidad en pisos

Fallas de calidadFallas de calidad

Materiales : Materiales : Oxido en chapas, lavaderos, bisagras.Oxido en chapas, lavaderos, bisagras.Quines en lavaderos de granito y Quines en lavaderos de granito y

cerámicoscerámicos

Fallas de calidadFallas de calidad

Acabados :Acabados :Colocación de contrazocalos de maderaColocación de contrazocalos de maderaMal acabado de piso de cementoMal acabado de piso de cementoEncuentro de pisosEncuentro de pisosFalta de fragua en pisos cerámicos de duchaFalta de fragua en pisos cerámicos de duchaOxido en barandasOxido en barandasFalta de impermeabilización de muebles de cocinaFalta de impermeabilización de muebles de cocina

Fallas de calidadFallas de calidad

Instalaciones :Instalaciones :Fugas de agua en montantes y aparatos sanitariosFugas de agua en montantes y aparatos sanitariosFalta de accesorios sanitariosFalta de accesorios sanitarios

Limpieza :Limpieza :Pintura en aluminio y en cajas de válvulasPintura en aluminio y en cajas de válvulasManchas en parquetManchas en parquet

Fallas de calidadFallas de calidad

Procesos :Procesos :Recepción de obra : reiteración de fallas, no Recepción de obra : reiteración de fallas, no

subsanación de observaciones.subsanación de observaciones.Fin de obra : Ajuste de plazo en desmedro de la Fin de obra : Ajuste de plazo en desmedro de la

culminación de la obra.culminación de la obra.Transmisión de información a clientesTransmisión de información a clientes

Fallas de calidadFallas de calidad

Manejo de expectativas :Manejo de expectativas :Piso de zonas comunes :Piso de zonas comunes :

Fallas de calidadFallas de calidad

CierreCierre

INFORME FINAL DE PROYECTO

CIERRE DE CONTRATO

CIERRE ADMINISTRATIVO

ENTREGA DE UI

TITULIZAION DE UI

POSTVENTA

  ALTA DIRECCION

  INGENIERIA

  COMERCIAL / VENTAS

  ADMIN. Y FINANZAS

  LEGAL / MUNICIPAL

  GESTION DE OBRA

  ANALISIS ECONOMICO

Se presentaron numerosas observaciones por parte de Se presentaron numerosas observaciones por parte de los clientes.los clientes.

La expectativa de atención en la subsanación de las La expectativa de atención en la subsanación de las mismas fue alta.mismas fue alta.

El servicio de mantenimiento no pudo atender los El servicio de mantenimiento no pudo atender los primeros reclamos.primeros reclamos.

Post ventaPost venta

Informe final del proyectoInforme final del proyecto

Costo final de obra dio como resultado un ratio similar al Costo final de obra dio como resultado un ratio similar al presentado en la etapa preliminar.presentado en la etapa preliminar.

EvaluaciónEvaluación

Evaluación Evaluación internainterna EXPECTATIVA SATISFACCION Observaciones

Plazo de Entrega Alta Buena

Costo del Producto Alta Buena

Calidad Areas Comunes Buena MalaMala

Calidad Departamentos Buena MalaMala

Trato/Relación Alta Buena

Cliente FinalCliente Final EXPECTATIVA SATISFACCION VALORACION

Plazo de Entrega

Costo del Producto

Calidad Áreas Comunes

Calidad Departamentos

Trato/Relación

ComentariosComentarios

Compromisos de utilidad vs. compromisos de Compromisos de utilidad vs. compromisos de calidad.calidad.

Riesgos de fijar precios de venta solo con Riesgos de fijar precios de venta solo con estimaciones de costos de anteproyecto.estimaciones de costos de anteproyecto.

Estimaciones iniciales de costos son Estimaciones iniciales de costos son demasiado conservadoras?demasiado conservadoras?

Sabemos que espera el Mercado de nuestro Sabemos que espera el Mercado de nuestro producto?producto?

Evaluamos si somos realmente competitivos Evaluamos si somos realmente competitivos en el mercado inmobiliarioen el mercado inmobiliario