FACULTAD DE DERECHO

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OBLIGACIONES PROPTER REM

UNIDAD 1 PUNTO 3

RAUL MARTINEZ APPIOLAZA


Introducción:

¿Cuál es la razón por la cual nos detenemos en este tipo de obligaciones?

¿Es un régimen excepcional o es el normal?

¿Existen casos de obligaciones reales en el Código Civil?

– ¿Existen casos de obligaciones reales en el Código Civil?

• I.-Tesis negativa: art. 497 y nota. (Salvat, Rezzónico, Lafaille, Machado)

• Art.497.- A todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales.

• II.- Tesis positiva: (Alsina Atienza, Llambías, Caseaux-Trigo Represas)


• Caso A: Juan Carlos compra una heladera a crédito. Debe pagar diez cuotas mensuales de cincuenta pesos cada una. Abona tres cuotas y se la vende a Marcelo.

• ¿Juan Carlos tiene que seguir pagando las cuotas? _______________ .-

• ¿Puede argumentar que no paga más pues no es el dueño de la heladera? _____ .-

• ¿El vendedor originario puede reclamarle a Marcelo las cuotas impagas? _____ ,

• ¿Por qué? (busque un fundamento normativo? __________________________ .-

SI, PUES EL FUE QUIEN CONTRATO

NO, POR LA MISMA RAZON

NO, PORQUE NO ES DEUDOR

ART 1196 C.C.: EFECTO RELATIVO DE LAS OBLIGACIONES

OBLIGACIONES PROPTER REMPara resolver correctamente este caso leamos los arts.

2687 y 2685 C.C.)

• Caso B: Luis y Sergio tienen una casa en condominio. Se le llueven los techos. Luis contrata a una empresa para que los arregle y le coloque membrana, por la suma de $ 1.000 y paga a la empresa. Sergio -sin contribuir al pago de los arreglos- vende su parte ideal en el condominio a Miguel.-

• Art.2685.- Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.


2687 y 2685 C.C.)

• Art.2687.- A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.


2687 y 2685 C.C.)

• Caso B: Luis y Sergio tienen una casa en condominio. Se le llueven los techos. Luis contrata a una empresa para que los arregle y le coloque membrana, por la suma de $ 1.000 y paga a la empresa. Sergio -sin contribuir al pago de los arreglos- vende su parte ideal en el condominio a Miguel.-

• La empresa constructora ¿ A quién puede reclamarle el pago si es que no le paga voluntariamente? ______________

• Luis quiere cobrar la parte de su condómino en el arreglo del techo. ¿A quien demanda?

SOLO A LUIS, PORQUE SERGIO NO CONTRATO

A MIGUEL

OBLIGACIONES PROPTER REM Para resolver correctamente este caso leamos los

arts. 2772, 2723, 2724 y 2727 Código Civil)

• Caso C: Como efecto de un fuerte temblor se agrieta la pared medianera que separa los inmuebles de José Luis y Alberto. La reparación la abona José Luis por la suma de $ 2000. Alberto vende la casa a Gustavo, sin contribuir al costo del arreglo.-

• Art.2723.- Cada uno de los condóminos de una pared puede libertarse de contribuir a los gastos de conservación de la pared, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.

• Art.2724.- La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared o muro.



• Art.2725.- El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.

• Art.2726.- Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.

• Art.2727.- El vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería.



• Caso C: Como efecto de un fuerte temblor se agrieta la pared medianera que separa los inmuebles de José Luis y Alberto. La reparación la abona José Luis por la suma de $ 2000. Alberto vende la casa a Gustavo, sin contribuir al costo del arreglo.-

• La empresa constructora ¿ A quién puede reclamarle el pago si es que no le paga voluntariamente? ______________________________________.-

• José Luis quiere cobrar la parte de su condómino en el arreglo de la pared. ¿A quien demanda? ________________________ .-

A JOSE LUIS POR SER QUIEN CONTRATO

A GUSTAVO POR SER EL NUEVO CONDOMINO


• Si demanda a Alberto, ¿cómo lo defendería?

• Si Gustavo fuera demandado por José Luis ¿con qué bienes responde? _______________________________________

• Si Gustavo quiere liberarse de la obligación de contribuir ¿qué debe hacer? _______________________________________

ALEGANDO QUE YA NO ES MAS CONDOMINO

CON TODO SU PATRIMONIO

DEBE ABANDONAR LA COSA


• ¿Qué nos sugiere el análisis de los casos?

• ¿El régimen de las obligaciones reales es el normal o excepcional?

• Existen las obligaciones reales?

ES EXCEPCIONAL, PUES DEBE SURGIR DE LA LEY, SINO RIGE EL EFECTORELATIVO DE LOS DERECHOS PERSONALES

EXISTEN, PUES HAY CASOS REGULADOS EN NUESTRO CODIGO CIVIL

El art. 3266 C.Civ. ¿Se refiere a las obligaciones reales?

• “Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida”.


• Alsina Atienza: Se refiere al deber pasivo universal propio de los derechos reales y a los supuestos en que el dueño de la cosa podía perseguirlaaa contra el sucesor particular, fundándose en la inexistencia del título y por aplicación del principio nemo plus juris.


• Alterini: el vocablo obligación del 3266 está usado como deber jurídico incluyendo distintos supuestos de reipersecución:

• Reipersecución derivadas del ejercicio de derechos reales sobre cosa propia.

• Reipersecución derivada del ejercicio de derechos reales sobre cosa ajena

• Reipersecución derivada del ejercicio de ciertos derechos personales. Acción nulidad, revocatoria, simulación.


• Conclusión

• EL ART.3266 NO SE REFIERE A LAS OBLIGACIONES PROPTER REM.


• CARACTERES• Son obligaciones ‘ex lege’• Afectan al titular de una relación de

señorío en cuanto tal -propietario o poseedor-

• Se transmiten junto a la relación de señorío. Por ello, la obligación pasa del autor al sucesor y el primero se libera.

• El obligado responde con todo su patrimonio.

• El abandono de la cosa libera de la obligación, ya que desvincula al sujeto de la relación que lo obligaba.


CARACTERES

OBLIGACIONESPROPTER REM

Nacen, se transmiteny se extinguen junto con el derecho real

Fuente legal

Carácter de acreedoro deudor inseparablede la calidad de propietarioo poseedor de la cosa

Deudor será quienesté en relación con la cosa

Si la cosa se transmitegrava al nuevo dueñoliberando al anterior

El deudor responde contodo su patrimonio

Deudor se libera abandonando la cosa


Definiciones:– Alsina Atienza: Son las obligaciones que descansan sobre

una determinada relación de señorío sobre una cosa, y nacen, se desplazan y se extinguen con esa relación de señorío.

– Busso: Son las obligaciones que incumben al

propietario o poseedor de una cosa en cuanto tal, y en consecuencia, basta la cesación de su calidad de propietario o poseedor para quedar librado del débito.


CASOS INDISCUTIDOS:

– La obligación del condómino de pagar la parte proporcional de los gastos de conservación. Art. 2685 Cód.Civil

– Idem: muro medianero. Art. 2726 Cód.Civil.


–Casos dudosos:– La obligación de pagar expensas comunes.

Art. 17 y 8 Ley 13.512..-

• ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro…….


–Casos dudosos:• ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios

de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.


– La obligación de pagar expensas comunes. Art. 17 y 8 Ley 13.512..-

– El sistema es el siguiente: el vendedor y el adquirente responden por las deudas por expensas comunes nacidas en su cabeza ilimitadamente. Pero el adquirente responde sólo con el departamento por las deudas nacidas en cabeza de su vendedor (autor), y ambos carecen del derecho de abandono.-


• Supongamos: Álvaro Álvarez adeudan expensas por $ 5.000 desde marzo de 1980. En marzo de 1990 vende el departamento a Rodrigo Rodríguez, quien sigue sin pagar las expensas, acumulándose $ 3.000.-

• Rodrigo Rodríguez debe $ 8.000, y responde con el valor del departamento por $ 5.000 (que eran las deudas de su autor) e ilimitadamente por los $ 3.000 que se devengaron a partir de marzo de 1990; Álvaro Álvarez continúa debiendo los $ 5.000 (que nacieron en su cabeza) y, por ellos, responde ilimitadamente. Ninguno de los dos puede hacer abandono del departamento.-


• Casos dudosos:• La obligación de los gastos de conservación

de la servidumbre cuando se han convenido a cargo del propietario del predio sirviente. Arts. 3023 y 3042 Cód. Civil.

• Normalmente el propietario del fundo dominante tiene que realizar los gastos de conservación de la servidumbre que sean necesarios en el fundo sirviente. Pero la Ley permite convenir que tales gastos queden a cargo del propietario del fundo sirviente y, en ese caso, concede al obligado el derecho de abandono


• De los casos dudosos, éste es el que es más posible que sea una obligación propter rem. La objeción que se le ha hecho es que el origen de la deuda del propietario del fundo sirviente no es legal, sino convencional (pues las partes han pactado que sea a su cargo la conservación del fundo sirviente). Pero pactado de esa manera y nacida la obligación de realizar el gasto de conservación el propietario del fundo sirviente puede abandonar.


• Casos dudosos:• Obligaciones del usufructuario de inventariar, pagar

gastos de conservación y abonar impuestos. Arts. 2846, 2881, 2887, 2891 y 2894 Código Civil.

• El art. 2882 concede el derecho de abandonar los frutos percibidos por el usufructuario (o el valor de ellos) desde que los gastos de conservación se han hecho necesarios.-

• La obligación de exhibir que pesa sobre el tenedor o poseedor de una cosa mueble. Art. 2417

• Parte de la doctrina sostiene que no es una obligación propter rem, sino una obligación inherente a la posesión.-

DIFERENCIAS CON LAS CARGAS REALES

• Análisis de un caso: Carlos adquiere a Esteban un inmueble gravado con una hipoteca que garantiza un préstamo que Roberto le hizo a Esteban por $ 25.000.-

• Interrumpido el servicio de la deuda, Roberto debe demandar su cobro.

• Para responder es necesario consultar los arts. 3162, 3163, 3165 y 3169 Cód.Civ.

• ¿Carlos es deudor del crédito hipotecario? __________________________

• ¿A quién debe demandar Roberto? ________________________________

NO ES DEUDOR DADO QUE NUNCA CONTRATO CON ROBERTO

DEBE DEMANDAR A ESTEBAN, PUES EL UNICO DEUDOR


• Es una obligación propter rem? __________________________________

• ¿Por qué?

NO ES OBLIG.PROPTER REM PUES EL TERCER POSEEDOR DE LA COSA HIPOTECADA NO ES DEUDOR

NO ES DEUDOR, SINO QUE DEBE SOPORTAR LA EJECUCION DE LA

COSA AFECTADA A LA GARANTIA DEL PRESTAMO POR EL EFECTO

REIPERSECUTORIO QUE TIENE EL DERECHO REAL QUE TITULARIZA

EL ACREEDOR HIPOTECARIO


Obligación propter rem Carga real

El deudor es obligado desde que es titular de la relación y responde con todos sus bienes

El gravado con la carga real no es deudor y está exento de responsabilidad con sus demás bienes (art. 3266 C.C.)

Para restringir su responsabilidad y liberarse debe abandonar la relación de señorío

El abandono del tercer poseedor se limita a facilitar el ejercicio de la acción que tiende a hacer efectiva la garantía

DIFERENCIAS CON LAS OBLIGACIONES IN REM

SCRIPTAE

• Art. 1498 Código Civil

• “Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido. “.-

DIFERENCIAS CON LAS OBLIGACIONES IN REM

SCRIPTAE

• Art. 1498 Código Civil• Las obligaciones in rem scriptae son el

simple efecto de ‘nadie puede transmitir un derecho más extenso que el que tiene’ (art. 3270 C.Civ.) , si el propietario se desprendió del uso y goce por precio por un tiempo a cambio de dinero, y luego vende, la venta no mejora el derecho del cual se había desprendido, y por tanto, no puede transmitirlo al nuevo comprador.-


Obligación propter rem Obligación in rem scriptae

La obligación pesa sobre el actual poseedor de la cosa

El locador continúa siendo locador, y él debe el uso y goce que ha conferido al locatario

El nuevo propietario le debe pagar al quien efectuó el gasto (su condómino)

El adquirente debe pagarle al antiguo propietario

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