FALLAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN CHILE

CONTENIDO

1. Introducción

2. Marco Teórico

3. Principales Fallas del Mercado Inmobiliario en CHILE

3.1.Fiscalización

3.2.La Oferta

3.3.La demanda

4. Propuestas para Mitigar las Fallas del Mercado Inmobiliario

5. Los Efectos de La Reforma Tributaria en el Sector Inmobiliario

5.1. Se gravan con IVA las ventas de bienes raíces en la industria inmobiliaria

5.2. Se restringe el crédito especial de IVA para empresas constructoras

5.3. Derogación del crédito por impuesto territorial pagado por empresas inmobiliarias

5.4. Se aumenta al doble la tasa del impuesto de Timbres y Estampillas

5.5. Ajustes a la tributación sobre las ganancias de capital en bienes raíces

6. Conclusiones

7. Bibliografía

1. INTODUCCIÓN

Se considera que constituyen fallas del mercado todas aquellas situaciones en las que el mecanismo del mercado no puede funcionar adecuadamente; de este funcionamiento inadecuado se derivan algunas de las posibles siguientes alternativas, las cuales conllevan invariablemente perjuicios para la sociedad, generalmente en términos de pérdida de valor:

Ø Exclusión total o parcial de agentes económicos. Ø Existencia de beneficios extraordinarios para alguno(s) de ellos. Ø Asignación ineficiente de los recursos. Ø Absorción por parte de la sociedad (presente o futura) de los costo

privados, esto es la transformación/ transferencia de los costos privados en sociales.

Además, el mercado se muestra impotente de revertir por si mismo esta situación de falla, siendo éste principalmente el punto de partida para la justificación de la intervención del estado en la economía.

En general se suele considerar la existencia de cuatro categorías principales de fallas:

Ø El poder de mercado: cuando un agente posee algún tipo de capacidad o ventaja incontrastable (ejemplo: el monopolio).

Ø Las externalidades: el surgimiento de un beneficio o perjuicio para un agente que no participó en el proceso (ejemplo: la contaminación ambiental).

Ø La distribución arbitraria o inequitativa de la riqueza (la pobreza e indigencia, que excluye del consumo a amplios sectores de la población).

Ø La falta de información, de la cual se deriva un perjuicio presente o futuro para una de las partes (el consumo de cigarrillos, los alimentos transgénicos) que podría haberse evitado de haber contado con la información adecuada.

Teniendo en cuenta lo anterior pretendemos focalizarnos en detectar como se manifiestan las principales fallas de regulación de mercado en la industria inmobiliaria en Chile y plantear modificaciones concretas que podrían reducirlas.

2. MARCO TEORICO

En Chile el mercado inmobiliario constituye una de las principales fallas de mercado, no sólo por el alza que han experimentado las viviendas o por la disminución de requerimientos para otorgar créditos hipotecarios, sino lo que es más preocupante, por el hecho de que algunas autoridades han hecho hincapié en la importancia de incentivar “el sueño de la casa propia”, para así disminuir la brecha entre ricos y pobres, lo que podría llevar a un recalentamiento de los créditos y a una posterior burbuja inmobiliaria.

Para evitar una situación como la de Estados Unidos el 2008, debemos ser más responsables, partiendo por las autoridades, y más importante aún, se deben monitorear las medidas que podrían indicar una burbuja, en especial los re- querimientos que las mutuarias exigen a la hora de otorgar créditos hipotecarios, así como el verdadero nivel de precios que existen en las distintas comunas. El Banco Central ya dio los primeros pasos, sin embargo, sería bueno incrementar la transparencia de la información, para que las autoridades tengan un discurso único y así las políticas públicas apunten todas en la misma dirección.

Estamos viendo algunas “líneas de fallas” en Chile y es importante frenarlas antes que sea demasiado tarde. Ya vimos como terminaron las “fallas” en Estados Unidos, con uno de los procesos de desapalancamiento jamás visto. En Chile aún estamos a tiempo para solucionarlo, para lo cual es indispensable contar con las herramientas necesarias.

3. PRINCIPALES FALLAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN CHILE 3.1. Fiscalización: En nuestro país se cuenta con una serie de normas que tienen que ver con las ordenanzas y leyes generales y los planes reguladores que definen ciertas restricciones según lo estipulado por cada municipio. La manera de hacer efectivas estas reglas tiene que ver justamente con el cumplimiento de las normas, lo que recae principalmente en la labor de las direcciones de obra. Aquí se presentan bastantes dificultades; por un lado, los directores de obra se quejan de la falta de recursos humanos y presupuesto para hacer inspecciones periódicas, ya que éstas deben hacerse cada día para que sean efectivas y no cuentan con una dotación de inspectores para realizar esas tareas”. A esto se le suma que el trabajo normal que se realiza desde los municipios tiene que ver principalmente con normas urbanísticas y planos reguladores, no sobre aspectos técnicos de la construcción, por lo que hay algunos estándares mínimos que la ley exige pero que corren grandes probabilidades de no cumplirse, y tampoco ser fiscalizados. En el MINVU dicen que al momento de la recepción final del edificio o condominio, el director de obras se focalizará en materias urbanas, que son de su directa competencia. En la recepción final no se pueden advertir problemas del hormigón o de la impermeabilidad de los materiales. Además, la gran mayoría de las deficiencias aparecen después de que el comprador recibe el inmueble”. 3.2. La oferta En cuanto aparecen conflictos entre quienes ofertan (las inmobiliarias y constructoras) y la demanda (los consumidores), el abogado de la Fundación Chile Ciudadano, Tomás Fabres, sostiene que no sirve de nada ampliar los plazos de garantía porque las inmobiliarias argumentan en los juicios que las fallas se deben a falta de mantención. En consecuencia, en los últimos años se ha masificado la entrega de manuales de mantenimiento a los propietarios. Con eso se protegen ante las eventuales denuncias, por otro lado en caso de producirse fallos en favor de los consumidores es casi imposible cobrar las indemnizaciones porque las empresas operan a través de sociedades, las que parten con un capital mínimo. Estás sociedades cuando empiezan a construir aumentan notoriamente sus fondos y luego, al cabo de los cinco años que dura un juicio, vuelven a presentar un capital pequeño y casi sin bienes.

Existen otras situaciones provocadas por las empresas inmobiliarias que también contribuyen a una mala calidad de oferta. Por ejemplo; los productos inflados por los subsidios habitacionales, lo que promueven la existencia de viviendas que no alcanzan la calidad que se requiere para ser competitivos. La distorsión de los subsidios hace que no sea necesario hacer esfuerzos por mejorar el producto, lo que sí ocurriría en una competencia real de oferta. 3.3. La demanda El punto más interesante tiene que ver con la demanda, puesto se conecta con fenómenos que han ido apareciendo a nivel de ciudadanía. Aquí es evidente el desigual nivel de información de los consumidores, asunto que parece estar modificándose lentamente mediante iniciativas colectivas como la misma Fundación Chile Ciudadano y anuncios como la creación de una Asociación de Consumidores Inmobiliarios. Arturo Torres planteó una vez, en un interesante artículo titulado “Teoría del Murmullo”, que “en chile se consume mala arquitectura porque la gente está dispuesta a pagar por ella”. Extrapolando esta situación a otros mercados, se cuenta en el mundo con referentes en los que el mercado debe responder con una mejor oferta simplemente para poder seguir siendo competitivo. Finalmente todo depende de lo que prefieran los consumidores. Ahora, el problema es que la oferta inmobiliaria en chile ha probado ser poco creativa y nada de arriesgada, ni siquiera cuando aparecen nuevas demandas que podrían abrir mercados no explorados. En todo caso en lo que concierne al derecho de los consumidores, existen nuevos referentes en cuanto a los fallos judiciales y prácticas organizativas. Como dato a tener presente en Chile el 80% de los litigios se fallan a favor de los consumidores. Por otra parte pese a las prácticas financieras irregulares de las inmobiliarias, en el MINVU sostienen que “la responsabilidad legal no caduca porque la empresa cambie de nombre o de giro, son las personas que están detrás las que deben responder, incluso con sus patrimonios personales”.

4. PROPUESTAS PARA MITIGAR LAS FALLAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

• Como punto de partida se plantea aumentar la dotación de fiscalizadores que inspeccionen de forma metódica las construcciones y estados de los terrenos que se encuentran en marcha.

• Considerar un nuevo sistema de sanciones a todos y cada uno de los responsables de autorizar proyectos inmobiliarios que no cuenten con la aprobación de los estudios técnicos necesarios. Estas sanciones deberían involucrar tanto a personas jurídicas como naturales, con penas económicas y reclusión según gravedad de la falta. Las actuales multas y sanciones actualmente están lejos de ser un desincentivo a las reiteradas infracciones cometidas por las inmobiliarias.

• Es necesario implementar agencias reguladores eficaces, quienes se encarguen de comprobar la veracidad de la información presentada por las inmobiliarias. Por lo que es indispensable contar con personal competente y calificado que corrobore en terreno que los estudios técnicos entregados contengan información certera, precisa y oportuna. Al contar con un efectivo ente regulador y fiscalizador, con una dotación de recurso humano pertinente a la oferta y demanda del mercado, sería posible disminuir las recurrentes faltas cometidas por las empresas. Es por ello que estas deficiencias deben ser solucionadas contando con un órgano potente en el ejercicio de la función de fiscalización y sanción constante, que tenga como presupuesto los niveles adecuados de información y, con ello, la anticipación de nuevas formas que las instituciones podrían utilizar para continuar evadiendo la normativa que las regula.

• Al crear un organismo público que fiscalice el mercado, respecto a las

maneras de evadir la ley, se debe contar con Cláusulas de Fiscalización General. La que será una herramienta que permite al Superintendente perseguir aquellos actos contrarios a la ley y que no están explícitamente mencionados como infracciones a la misma, es decir, el fiscalizador podrá investigar y sancionar todas las violaciones a la norma, a pesar de que no se encuentren expresamente contempladas en la ley.

• Por otro lado, el Servicio Nacional del Consumidor, indica que “los consumidores tienen derecho a que se cumpla lo prometido, publicitado y convenido con la empresa”, en caso de cualquier incumplimiento, los consumidores tienen derecho a ser indemnizados por los daños y perjuicios. Las empresas inmobiliarias están perfectamente asesoradas por buffet de abogados quienes son los encargados de diseñar los contratos de compra y venta del inmueble, esto bajo directrices generales y con un formato estipulado por la autoridad. Sin embargo, a estas escrituras se le anexan la cantidad de artículos que la empresa estime conveniente, es ahí en donde la inmobiliaria se libera de los pagos de indemnización por atrasos en las entregas, cancelación del proyecto, etc. Y por otro lado, la empresa se hace acreedora de un % del pie o pago inicial en caso de retracto de la compra. En consecuencia el comprador o consumidor pierde en todos los casos. Es por ello que es indispensable brindar el respaldo gubernamental al SERNAC con el fin de otorgarle la facultad de actuar conforme a las a las vulneraciones a los derechos del consumidor.

• Generando una “cultura del consumidor” tenemos la posibilidad de avanzar hacia nuevas prácticas colectivas. Mejorar la calidad del mercado inmobiliario pasa fundamentalmente por acciones a nivel colectivo, fortaleciendo grupos intermedios entre el consumidor individual y las instituciones públicas. Tanto la construcción social de la forma en como se fiscalizan las normas vigentes, como la organización y construcción de una demanda, pasan por lo que decidamos hacer en conjunto. Con una mirada más optimista para integrar el desarrollo económico y social en procesos intensos como la renovación de nuestras ciudades, podría determinar, la calidad de vida que ofrecen.

• La oferta, la demanda y los precios de las viviendas se pueden ver

influenciados por factores subyacentes. Actualmente los bancos están dificultando la posibilidad de adquirir una hipoteca debido a la implementación de nuevas políticas crediticias, situación que repercute directamente en la demanda, ya que esta tiende a disminuir. Cuando la economía crece y aumentan los salarios, las personas tienen mas dinero para gastar, lo cual genera un aumento en la demanda de viviendas y también en los precios de estas. Por otro lado, una recesión puede conducir a una tasa de desempleo alta, a la caída de los salarios y al aumento de las ejecuciones hipotecarias, que reducen la demanda de viviendas y aumentan la oferta. Por lo tanto para provocar mejoras en la demanda se requiere provocar mejoras sustanciales en el plano laboral (empleo y

salarios) en conjunto con la implementación de políticas que faciliten el acceso al crédito a las personas. Esto provocará automáticamente un incremento en el interés por la vivienda. Sin embargo la oferta puede tener una recuperación mas lenta, ya que aún existe un stock importante de propiedades correspondientes a proyectos con entrega el año 2014 mas las nuevas edificaciones que están finalizando el 2015.

5. LOS EFECTOS DE LA REFORMA TRIBUTARIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO Consideramos necesario mencionar los efectos que tendrá La Nueva Reforma Tributaria en el mercado inmobiliario, ya que esta repercutirá no sólo en el alza de los precios de las viviendas, si no también, en un aumento en el valor de los dividendos, en mayores restricciones crediticias y como consecuencia un incremento en el valor de los arriendos. Condiciones que pueden favorecer la aparición de nuevas fallas en el sector inmobiliario. 5.1. Se gravan con IVA las ventas de bienes raíces en la industria inmobiliaria (entrada en vigencia: 01/Ene/2016) La industria inmobiliaria pasa a ser gravada con IVA en la venta de inmuebles, cualquiera sea el vendedor, siempre que sea habitual (las inmobiliarias y las cooperativas de viviendas por definición son habituales). Actualmente la venta de un bien raíz no está gravada con IVA. En este caso, la base de cálculo para el pago del impuesto será el precio de la vivienda deducido el valor del terreno, con límite de dos veces el avalúo fiscal (art. 17 inciso 2° ley IVA). También se gravará con IVA la venta de inmuebles usados en caso de que el vendedor sea habitual: la base imponible será la diferencia entre el valor de compra y el de venta, también deducido el costo del terreno. Efectos: Esta modificación es la más importante y es la que tiene el mayor impacto en el alza del valor de las viviendas. Si bien se busca gravar a la vivienda como bien de consumo, existe una gran injusticia en cobrar el 100% del IVA, por un bien que

considerando la definición de SII tiene una duración o consumo promedio de 50 años. Asimismo, la aplicación del IVA a la venta habitual del bien raíz afectará los requisitos del monto del pie que deberá pagar cada familia cuando ellas se endeuden por una vivienda. Si para una vivienda de 1.500 UF la familia pide prestado el 80%, el comprador financia 300 UF y la institución financiera presta 1.200 UF. Con la Reforma Tributaria, esta misma vivienda costaría 1.785 UF (1.500 UF+IVA), y los 285 UF no serían considerados como garantía hipotecable dado que la institución financiera no lo puede recuperar. Las casas son la garantía en estos créditos hipotecarios y en el caso de no pago, estas son rematadas, por lo que las instituciones financiera son vendedores habituales de viviendas usadas. Otro punto importante a destacar es que con la Reforma Tributaria también aumentan las restricciones de acceso al crédito y financiamiento. No sólo está el alza en los costos derivados del incremento del impuesto de timbres y estampillas, sino que también por el hecho de que al subir el precio de las viviendas, el valor del dividendo es mayor y con ello las familias tienen que acreditar más ingresos, sobre todo considerando que hoy se exige que el dividendo solicitado sea igual o inferior al 25% del ingreso familiar. Los créditos serán más caros, y más difíciles de obtener como resultado del aumento de precio, el cual no irá acompañado de un aumento en el ingreso. 5.2. Se restringe el crédito especial de IVA para empresas constructoras (con las indicaciones propuestas comienzan a aplicarse en el año 2015 y están en régimen el 2017) Este crédito especial del IVA que permite descontar el 65% del valor de éste de la construcción. Hoy tiene un tope de 225 UF y beneficia a las viviendas cuyo costo de construcción es de hasta 4.500 UF. Se restringe en el proyecto de ley a aquellas “cuyo precio” es de hasta 2.000 UF, con un beneficio máximo absoluto de 100 UF. Se debe mencionar que esto fue modificado en la Cámara de Diputados y la situación actual (2° trámite del proyecto, como ingresó al Senado) es la siguiente: para el 2015 se consideran viviendas de hasta 4.000 UF y con un tope máximo 200 UF. El 2016, 3.000 UF y 150 UF de tope máximo. Y el 2017 estaría en régimen, considerando viviendas hasta 2.000 UF y con un tope de 100 UF.

Efectos: A su vez, al rebajar este tope del crédito también se encarecen las viviendas que están bajo las 2.000 UF y que son parte de la política habitacional. Una vivienda que costaba 1.850 UF tenía que pagar aproximadamente 295 UF de IVA y podía descontar el 65% de este impuesto, con lo que tenía que pagar 103 UF de IVA, por lo que no pagaba nada, ya que estaba bajo los 225 UF de tope. Ahora, al cambiar el límite máximo a 100 UF tendrá que pagar 3 UF, aumentando a 1.556 UF su valor. No obstante, parte de este IVA es posible anularlo con el IVA que se grava cuando se vende la vivienda. 5.3. Derogación del crédito por impuesto territorial pagado por empresas inmobiliarias (entrada en vigencia: 01/Ene/2016) La legislación actual permite que las empresas agrícolas e inmobiliarias rebajen del impuesto a la renta las contribuciones pagadas el año anterior. El proyecto de ley elimina esta exención para las empresas inmobiliarias y sólo permitirá que las empresas constructoras e inmobiliarias, por los inmuebles que construyan o manden a construir, para su posterior venta, puedan imputar al impuesto de primera categoría el impuesto territorial pagado desde la fecha de la recepción definitiva de las obras de edificación. 5.4. Se aumenta al doble la tasa del impuesto de Timbres y Estampillas (entrada en vigencia: 01/Ene/2016) El impuesto aumenta como se señala a continuación: Tasa mensual pasa de 0,033% a 0,066%. Tasa a la vista pasa de 0,166% a 0,332% y Tasa máxima pasa de 0,4% a 0,8%. Para PYMES (tope $ 2.500 MM en venta anual) este impuesto es considerado crédito fiscal IVA. En el caso de la vivienda económica (DFL-2), se paga solo la mitad de este impuesto Efectos: Para una vivienda de 1.500 UF, DFL2, va a tener que pagar aproximadamente 69 mil pesos más y para una vivienda de 4.500 UF, esto se incrementaría en más de $207.000. Esta medida exige más ahorro para que una familia de clase media

pueda adquirir una vivienda, ya que en el momento de compra se requiere más ingreso efectivo. 5.5. Ajustes a la tributación sobre las ganancias de capital en bienes raíces (Vigencia 01/Ene/2017) Se elimina la exención a las ganancias de capital obtenidas en bienes raíces. Se establece que estas ganancias de capital tributen, permitiendo reconocer el costo de las mejoras que se hayan incorporado al bien raíz. El valor tributable se prorratea en el global complementario por el número de años de tenencia de este bien inmueble, con un máximo de 10 años. Queda exenta la ganancia de capital de la venta de la vivienda no habitual cuando se cumplen los siguientes requisitos:

ü Cuando provenga de la enajenación del único bien raíz de propiedad del enajenante.

ü Que se trate del inmueble en que habita el propietario o su familia. ü Venta de departamentos puede incluir la de las respectivas bodegas y/o

estacionamientos. ü Constituirá renta solo aquella parte del mayor valor que exceda de 8.000

UF, según su valor a la fecha de enajenación. Efectos: Al limitar las ganancias de capital provenientes de un bien raíz y al gravar la venta de viviendas usadas, se genera un serio desincentivo a comprar viviendas para arrendarlas o venderlas. Uno de los grandes supuesto que va detrás de esta reforma apunta a las familias que no pueden comprar una vivienda, ya que los inmuebles aumentan aproximadamente sobre un 10% su valor, lo que implica que van a poder seguir arrendando. Sin embargo, al limitar las ganancias de capital de los compradores de viviendas, estos pueden decidir realizar su inversión en otro tipo de instrumentos, y con esto los arriendos también podrían verse afectados.

6. CONCLUSIONES Se espera que durante el año 2015, el mercado inmobiliario comience un proceso de recuperación tras la reactivación del sector construcción en marzo del presente año. Donde se observó un índice mensual de actividad de la construcción (IMACON) del 0,2 % anual. Esta leve alza tras 9 meses de contracción se debe a la ejecución de permisos solicitados con anterioridad. Cabe considerar que la tasa promedio histórica corresponde a un 4,6% anual, por lo que esta mínima alza tiene relación directa con el estancamiento del sector desde el 2014, como consecuencia de la poca rotación de proyectos de inversión. El cuadro que se presenta a continuación grafica la evolución del IMACON entre los años 2008 a marzo del 2015.

Tal como se mencionó en apartados anteriores, la falta de fiscalización efectiva sumada a la tardanza en las resoluciones judiciales provoca alteraciones significativas del mercado. Por otro lado están los cambios que provocará en el sector inmobiliario “la nueva reforma tributaria”, la que por un lado puede representar una solución para regular ciertos aspectos deficientes pero a la vez también provocará la aparición de nuevas distorsiones y por ende de nuevas fallas.

7. BIBLIOGRAFIA Daher, A. (2013). El sector inmobiliario y las crisis económicas. Revista EURE - Revista De Estudios Urbano Regionales, 39(118). http://www.emol.com/noticias/economia/2014/05/30/662884/expertos-preven-escenario-desalentador-para-mercado-inmobiliario-en-el-periodo-2014-2015.html http://lyd.org/centro-de-prensa/noticias/2014/06/reforma-tributaria-tendra-al-menos-5-efectos-negativos-en-el-sector-inmobiliario-3/ http://www.sernac.cl/santiago-condenan-a-inmobiliaria-los-gavilanes-e-inmobiliaria-geosal-por-retraso-de-casa/ http://www.elmostradormercados.cl/destacados/opinion-sin-evidencia-de-burbujas-en-el-mercado-inmobiliario/#sthash.eS02Zq4m.dpuf https://www.df.cl/noticias/site/tax/port/fid_documento/taxport_1_4__1.html