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Felipe Martínez Teresa Borges
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Felipe Martínez
Teresa Borges
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Guerras Mundiales y por ser siempre dependiente nuestro país de las importaciones, presentó desde principios del siglo XX un creciente déficit habitacional, deuda que se ha acrecentado en los últimos años por diversas causas.
Durante los años 50, se realizaron muchas obras de infraestructura que permitieron que el Sector Privado invirtiese en la construcción de viviendas para el arrendamiento.
La llegada al País de los inmigrantes europeos, produjo un desarrollo muy importante en la industria de la construcción.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
El 15 de Septiembre de 1958, se aprueba la Ley de Propiedad Horizontal y a partir de allí fueron vendidos bajo esta modalidad muchos edificios construidos por los europeos destinados al arrendamiento.
Año 1939: Eleazar López Contreras declaró el arrendamiento como Artículo de 1era. Necesidad.
12/1945: Fueron rebajados los alquileres para vivienda.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
02/1946: Se dictaron normas para la regulación de los cánones de arrendamiento.
08/1947: Se dicta la Ley Contra el Acaparamiento y la Especulación.
09/1947: Aprobación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.
El Banco Obrero construyó para arrendar y posteriormente solo venta.
El sector privado no volvió a construir viviendas para el arrendamiento. Por qué? Inflación, legislación obsoleta y excesivamente intervencionista. Tampoco resultó atractiva la venta de estas unidades dado los denominados Decretos de Caldera.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
08/1960: Se aprueba la Ley de Regulación de Alquileres. (posteriormente modificada, pero prácticamente sin variaciones fundamentales).
09/1960: Aprobación del Reglamento.
A grandes rasgos que se puede resaltar de esta legislación:
Los beneficios o protecciones de los inquilinos son de orden público.
Agrupó en un solo texto legal una serie de normas que se encontraban dispersas.
Estableció la metodología para la regulación de los cánones de arrendamiento y a partir de los Decretos de Caldera el precio de venta de los apartamentos que formaban parte de los Edificios destinados al arriendo.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Fueron rebajados los alquileres para vivienda entre un 10 y un 25 %.
Estableció el reintegro por cobro de sobre alquileres y el derecho de preferencia al inquilino para continuar ocupando el inmueble al vencimiento del contrato.
Todo se tramitaba por procedimientos administrativos y con el tiempo se hicieron interminables, máxime al tener que agotar la Jurisdicción Contencioso Administrativa y luego la Jurisdicción Civil.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
12/1999: Se aprueba la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derogada para el uso de vivienda y en la actualidad en lo relativo al arrendamiento de comercio, oficinas y otros usos, se encuentra en proceso de modificación por la Asamblea Nacional.
A resaltar:
Excluye de la regulación los inmuebles cuya Cédula de Habitabilidad sea posterior a 01/87.
Utiliza la U.T. como base para el cálculo del valor del inmueble para fijar el porcentaje de rentabilidad.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Las demandas derivadas de la relación arrendaticia (desalojo, resolución, cumplimiento, retracto, prorroga legal, reintegro y cualquier otra) son devueltas a la jurisdicción civil ordinaria.
Se mejoran muchas de las figuras previstas en la antigua legislación en beneficio de las partes como: Consignación arrendaticia, Preferencia Ofertiva, Retracto Arrendaticio.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Se crea la figura de la prórroga legal.
Se establece un procedimiento breve y
expedito para dilucidar las
controversias.
Pago por servicios hasta por un 25%.
Se unifican los criterios
jurisprudenciales y la normativa sobre la
materia que se había vuelto
nuevamente dispersa.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
NUEVOS CONTROLES:
02/2003: Declaran el alquiler para vivienda como Servicio de Primera Necesidad.
04/03: Congelan los Cánones de Arrendamiento para Vivienda vigentes al 11/2002. Retroactividad. (Hoy vigente)
Como se observa desde que comenzó a legislarse en forma especial la materia, el
Estado ha controlado en la relación arrendaticia: el precio del canon, duración del contrato de arrendamiento, desalojo y
venta.
FINALMENTE LA NUEVA
LEGISLACIÓN
Decreto Ley contra el Desalojo y
Desocupación Arbitraria de Viviendas
Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda y su
Reglamento.
PANORAMA ACTUAL
El País vive una grave crisis habitacional, el
déficit se acentúa cada día mas.
Ni el Estado ni el sector privado han vuelto a construir para el arrendamiento.
El arrendamiento, en cuanto a la oferta inmobiliaria, se estima por debajo del 10%, decreciendo cada día más como secuela de la nueva legislación e inseguridad jurídica respecto al respeto a la propiedad privada. (Ultimas revisiones: 245 ofertas de venta de inmuebles y 44 de inmuebles para el arrendamiento, integrada la oferta por: apartamentos, habitaciones y anexos de inmuebles. Monto mínimo: Bs. 2.000,oo).
No se considera como una inversión rentable la construcción inmobiliaria para el arrendamiento.
PANORAMA ACTUAL
Podemos inferir que no existe voluntad política para revertir esta tendencia.
Crisis que se ha convertido en un problema social: Inestabilidad familiar: Que a su vez se traduce en: Promiscuidad, Imposibilidad de desarrollo de la pareja, una sociedad que cada vez se divorcia de las exigencias del futuro.
Sectores populares sumamente afectados por la nueva legislación.
Centralización del control por un órgano nacional.
CAUSAS DE LA CRISIS
ARRENDATICIA
El exceso de intervención del Estado en la
relación arrendaticia.
Falta de estímulos para la construcción de inmuebles para el arrendamiento.
Falta de Seguridad Jurídica.
La situación económica que no permite con seguridad establecer los márgenes de rentabilidad de la inversión.
Problema Político: Primera Ley del Poder Popular. Será conveniente reformarla? Recurrir su nulidad? Parcialidad del Tribunal Supremo de Justicia?
PROPUESTAS ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA
Debemos considerar al arrendamiento como parte de la solución a la grave crisis de vivienda.
Adecuar el andamiaje jurídico para que sea mas justo en la relación arrendaticia y permita una verdadera seguridad jurídica.
Permitir a los inversionistas acceder a créditos blandos.
Exoneraciones de Impuestos.
Otorgamiento en comodato a los inversionistas de terrenos propiedad del Estado o de las Alcaldías con fundamento al PDUL (Plan de Desarrollo Urbano Local)
PROPUESTAS ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA
Crear un sistema entre arrendamiento y condominio.
Creación de Juntas de Inquilinos cuyos integrantes velen por la calidad de vida de todos.
El monto del alquiler una parte sea destinado a los gastos del inmueble administrado por la Junta de Inquilinos.
El Estado debe construir para arrendar y luego conferir la propiedad.
PROPUESTAS ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA
Subsidios para el mantenimiento de los
inmuebles (Edificios) destinados al arrendamiento de vivienda, y controlar según clasificación de tipo de inmuebles y sector de la población a la cual satisface la necesidad de vivienda (España).
Descentralizar las competencias.
Establecer la fijación del precio del canon por U. T.
Control de los desalojos hasta que se solvente al menos parcialmente la crisis habitacional mediante la implementación del Plan Nacional de Viviendas.
PROPUESTAS ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA Exoneración Fiscal y otros beneficios a quienes vendan
los Apartamentos por el sistema de Propiedad Horizontal (Edificios de Vieja Data, debiendo cumplir con los requisitos para ello)
Descongelar paulatinamente los montos de los cánones de arrendamiento, lo que debe ser en forma progresiva dado el impacto social que puede tener el aumento de los mismo en el sector usualmente sometido al régimen de regulación y más vulnerable.
Subsidio a los arrendatarios o seguros a favor del arrendador que deba soportar el arrendamiento en detrimento de sus derechos.
Atacar el arrendamiento de los “ranchos” como garantía de una vivienda digna para toda la ciudadanía, independientemente que sea propia o arrendada.
PROPUESTAS ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA
Precio de venta: ¿Controlar o no?
Se propone:
Controlar, al menos hasta que se
solvente la crisis y el mercado marque
pautas sostenibles para la población.
Realizar un avalúo considerando los
factores usuales en una sola
oportunidad llevado a U.T., salvo que se
modifiquen posteriormente los factores
a considerar.
PROPUESTAS ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA
La actualización del precio se hará
automáticamente según actualización
del valor de la U.T.
Subsidio a los inquilinos, facilidades
pago de la inicial.
Precio fijo.
PROPUESTAS ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA Estudiar la posibilidad de ejercer recursos de nulidad
por inconstitucionalidad o a través de recursos contenciosos de nulidad por ilegalidad solicitando la inconstitucionalidad por control difuso, en virtud que la reciente legislación han roto el hilo constitucional, como secuela que muchas de estas normativas en su propia exposición de motivos indican que corresponden a un Estado Socialista, disímil al Estado que dispone la Constitución vigente, amén del proceso centralizador de estas leyes modificando regímenes de competencia a la prevista por la misma. (Control del TSJ, factor político, Asamblea Nacional a los efectos de una reforma).
ASPECTOS LEGALES DE LA
NORMATIVA ACTUAL QUE PODEMOS
APROVECHAR
La declaratoria de interés social y utilidad pública.
El carácter de Orden Público de toda la legislación.
La centralización de competencias en el Ejecutivo.
LEGISLAR DESDE EL ORGANO CENTRAL HASTA QUE PUEDA
ADECUARSE LA LEGISLACIÓN Y DISMINUIR EL CONTROL
DE LAS INVASIONES, AFECTACIONES Y
EXPROPIACIONES
En la mayoría de estos casos, las vías de hecho ya se perfeccionaron, inclusive las realizadas por la Administración, por lo que pareciera más conveniente, analizar en cada caso las siguientes alternativas:
Legalizarlas contra el pago de indemnizaciones justas a los propietarios y los beneficiarios sean obligados a pagar a largo plazos o inclusive haciendo uso de los subsidios previstos para la adquisición de las viviendas, o esperar que los lesionados ejerzan las acciones pertinentes ante la jurisdicción para poco a poco ir regularizando las situaciones individuales.
En los casos donde aún pueda restituirse a quienes hayan resultado lesionados, proceder a ello, garantizando la continuidad en la ocupación de quienes cumplan con la adecuación en cuanto a la posesión precaria.
DIRECTRICES A LOS ÓRGANOS DE LA
ADMINISTRACIÓN QUE DEPENDAN
DEL PODER EJECUTIVO
Siendo que muchas de las nuevas
instituciones creadas con la finalidad persecutoria y sancionatoria dependen del Ejecutivo Nacional, hasta tanto no puedan modificarse las leyes en cuestión, las instrucciones políticas deberán ir dirigidas a limitar la intervención en el área propia de Derecho Privado, y las sanciones en aquellos casos en los cuales realmente lo ameriten.
CONCLUSIÓN
En qué debemos trabajar, según distintos
puntos de vista:
- Económico: Recuperación inversión e
inflación tanto Sector Público como
Privado.
- Seguridad jurídica.
- Eliminar trabas burocráticas.
- Limitar el exceso de control a lo
estrictamente necesario (se ha probado
que no beneficia a ninguna de las partes).
FINALMENTE…
RESCATAR EL ARRENDAMIENTO DE
VIVIENDA
