Anexo 1.- PLAN FENIX

Definicin El Programa Nacional de Recuperacin Urbana tiene por objetivo la recuperacin y revitalizacin de diversas reas urbanas centrales y pericentrales de distintas ciudades del pas, partiendo del reciclaje y puesta en valor de edificios emblemticos. Dichas actividades tendrn un significativo impacto sobre la calidad de vida de la poblacin, al promover un mejor acceso a las actividades culturales, educacionales y comerciales conexas, as como una mejora del medio ambiente. Teniendo en cuenta que se trata de un Programa relativamente complejo, que requiere acciones coordinadas de diversos organismos pblicos y del sector privado, el Poder Ejecutivo por Decreto No. 55/97 de 19 de febrero de 1997 cre el Comit de Coordinacin del Programa Nacional de Recuperacin Urbana integrado por el Presidente del Banco Hipotecario del Uruguay - quin lo preside - y un representante de la Intendencia Municipal de Montevideo; de las Intendencias Municipales del Interior del pas a travs del Congreso de Intendentes; de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto; de la Administracin Nacional de Telecomunicaciones y de los Ministerios de Economa y Finanzas, Educacin y Cultura, Transporte y Obras Pblicas, y Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente. Al Banco Hipotecario del Uruguay se le encomend la funcin de ser Unidad Ejecutora del Programa. El Proyecto Objetivos. El Programa apunta a la recuperacin y revitalizacin de diversas reas en distintas ciudades del pas las que operarn como planes piloto. Su seleccin fue determinada en funcin de estudios tcnicos, en los que participaron especialistas del Banco Interamericano de Desarrollo, en funcin de su potencialidad inmediata de desarrollo, por la presencia de estaciones de ferrocarril, plantas de generacin de energa elctrica o mercados, hoy fuera de uso. Entre las ciudades seleccionadas nos interesa Montevideo, barrio La Aguada. Zona de estudio: Plan Aguada, Montevideo Fnix, La

Rol del Estado. Para lograr los objetivos propios de la recuperacin urbana - uso eficiente de las reas actualmente subutilizadas como consecuencia de la baja poblacin que las habita y del cambio operado en las actividades econmicas - el Estado ha asumido el rol de iniciador del proceso, planificando el desarrollo, adecuando los marcos normativos cuando pudiera corresponder y realizando inversiones que sirvan como catalizador para promover la participacin del Sector Privado. La participacin del Sector Privado es considerada como requisito bsico para la optimizacin de los objetivos del Programa. Estrategia Seleccionada Esta estrategia de recuperacin se basa en la necesidad de generar una " obra de impacto" que acte como elemento dinmico para la reactivacin de la zona, promoviendo la inversin privada en La Aguada y estimulando el desarrollo de nuevas actividades econmicas, culturales y recreativas capaces de atraer y retener poblacin estable en l. Complementariamente, se coordinar con los dems organismos estatales competentes - Intendencia Municipal de Montevideo, Ministerio de Transporte y Obras Pblicas, Administracin Nacional de Puertos, Administracin de Ferrocarriles del Estado y Administracin Nacional de Telecomunicaciones la realizacin de las obras que permitan el mejoramiento del funcionamiento de la zona y la creacin de las necesarias infraestructuras y espacios pblicos. Estos aportes, estimularn al Sector Privado a realizar reciclajes y obras nuevas, segn normas de participacin claras y precisas, acelerando el proceso de cambio. Participacin del BID La necesidad de definir: Las inversiones directas del Estado, sea en infraestructura, recuperacin de edificios emblemticos, instalaciones culturales o lneas de crdito especficas; Las reas de participacin del Sector Privado, las reglas de juego para encuadrar dicha participacin y los mecanismos transparentes para la adjudicacin de propiedades pblicas para su desarrollo; los costos para los componentes a definir; los beneficios econmicos y sociales directos e indirectos; y la mejor estructura institucional adecuada a la implementacin de un programa tan complejo y la experiencia del Banco Interamericano de Desarrollo ( BID) en tales temas, convenci al Estado de la conveniencia de la temprana intervencin de dicho Banco ( Carta Acuerdo de 8 de noviembre de 1996) de manera de asegurar las mejores soluciones a las inquietudes planteadas. Para asistir en la coordinacin general y en el desarrollo de las tareas previstas se estableci un Equipo de Contrapartida Nacional que cont con el apoyo logstico y tcnico del BHU. En cuanto a los aspectos administrativos del Proyecto se estableci un acuerdo con el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) organismo que realiz las contrataciones del personal y de las consultoras internacionales requeridas. Estudios Preliminares Los mismos incluyeron: Estudios de mercado, y de factibilidad econmica y financiera para La Aguada en Montevideo, y cinco intervenciones en ciudades del Interior (Pando, Rivera, Salto, San Jos y Tacuaremb) realizados por la empresa Economic Research Associates (ERA) de Los Angeles, California (USA), quin a su vez contrat servicios locales. ERA comenz sus trabajos el 15 de junio de 1997 y los finaliz el 15 de diciembre de 1997.

Plan Maestro de La Aguada adjudicado a la empresa BTA Architects Inc. de Cambridge, Massachusetts (USA) quin a su vez contrat servicios locales. BTA comenz sus trabajos el 15 de junio de 1997 y los finaliz el 5 de diciembre de 1997. Diagnstico fsico-ambiental e inventario del patrimonio de las cinco ciudades del interior del pas realizado por la Universidad de la Repblica por intermedio de la Facultad de Arquitectura quin comenz sus trabajos en noviembre de 1997 y los finaliz el 9 de junio de 1998.

Plan Maestro de la Aguada Oportunidades de Inversin. Con el apoyo de los estudios realizados, se definieron los mecanismos para la implementacin del Programa. Se establecieron tres zonas de desarrollo en el rea, segn el tipo de inversin: Pblica en el barrio y los edificios emblemticos Cofinanciamiento pblico - privado en inversiones consideradas estratgicas. Crditos comerciales para inversores inmobiliarios. En igual sentido se propusieron normas claras de participacin del Sector Privado en cuanto a: Lneas de crdito con condiciones especiales para obra nueva y reciclaje de vivienda e instalaciones existentes; Ordenanzas municipales ( alturas mnimas y mximas admitidas, Factor de Ocupacin del Suelo FOS - , Factor de Ocupacin Total FOT - y categoras de proteccin de las construcciones relevadas. Usos permitidos para las construcciones ( vivienda, comercio, oficinas, servicios, etc.). Inversin Pblica. Especficamente, el Proyecto incluye como inversin pblica los siguientes componentes: Restauracin de la fachada y techumbre del edificio de la Estacin de Trenes General Artigas por ser considerados elementos patrimoniales de valor histrico - cultural. Mejoramiento de la infraestructura bsica que asegure el buen funcionamiento de los nuevos usos previstos de la Estacin rehabilitada, incluyendo la construccin de una Terminal alternativa y la reubicacin de las Oficinas de la Administracin de Ferrocarriles del Estado. Mejoramiento y complementacin de la infraestructura bsica y equipamiento urbano para el barrio de La Aguada.

Creacin y acondicionamiento de espacios culturales en el edificio de la Estacin - en tanto el Sector Privado no est dispuesto a operarlo a travs de una concesin - y equipamiento del Nuevo Complejo Cultural del SODRE de forma de consolidar el "eje cultural" de la ciudad. Papel del sector privado Rol del Sector Privado. El Programa prev: Financiar junto con el Sector Privado la rehabilitacin y equipamiento de bienes inmuebles pblicos de inters patrimonial y cultural Cofinanciar infraestructura pblica bsica en el "sitio" a desarrollar Fomentar la gestin pblica y privada del patrimonio cultural a ser rehabilitado. El Estado, con la coordinacin del Banco Hipotecario del Uruguay y la participacin de los organismos pblicos competentes, y el Sector Privado, son los actores que permitirn concretar el Plan Nacional de Recuperacin Urbana. Participacin. El Sector Privado tendr dos grandes vertientes para canalizar su participacin: 1. Podr realizar desarrollos en toda el rea de La Aguada, determinada por el Plan Maestro como Area Especial, cuyas caractersticas catastrales ofrecen amplias oportunidades para su reconversin o desarrollo. Para ello contar con: una normativa adecuada y el marco urbano mejorado que proporcionar el Plan, convirtiendo a La Aguada en un lugar deseable para vivir, trabajar o entretenerse facilitando la realizacin de nuevos proyectos. las lneas de crdito especficas que el BHU ha implementado para la zona que favorecern la construccin de viviendas nuevas y el reciclaje de edificios existentes con valor testimonial y alto grado de preservacin con destino a "loft" u oficinas. 2. Podr participar en la recuperacin y reciclaje de los edificios patrimoniales y las tierras adyacentes los que brindarn oportunidades de inversin nicas en Montevideo por su localizacin y caractersticas. Estos inmuebles se ofrecern mediante distintas modalidades atendiendo a la naturaleza y valor histrico - patrimonial de los mismos: Estacin General Artigas: por concesin de obra pblica por un plazo de treinta aos; Tierras y edificios existentes en la Playa de Maniobras: por venta condicionada, y de acuerdo con las parcelas definidas por el equipo tcnico local en base a los estudios preliminares realizados por BTA en el Plan Maestro y aprobado por la Intendencia Municipal de Montevideo ad referendum de la Junta Departamental. Ambas ofertas se presentarn en un llamado a licitacin pblica internacional, cuyo pliego est en proceso final de elaboracin para su presentacin y aprobacin por parte del BHU y del BID. Con respecto a este ltimo punto, el BHU, a travs de la SADUF, llamar a interesados en la compra de las parcelas y edificaciones existentes (Galpones A y B) ubicados dentro de

los terrenos que conforman la actual Playa de Maniobras de AFE, as como tambin en la concesin de la explotacin del edificio de la EGA (Estacin General Artigas). El desarrollo de dichas parcelas y edificaciones existentes, est sujeto a normas edilicias claramente establecidas. Los oferentes tendrn libertad para formular sus planes de negocio y sus proyectos urbansticoarquitectnicos que, siendo econmicamente viables, mejor permitan alcanzar el objetivo general perseguido. Descripcin general de la propiedad ofrecida A los efectos de la licitacin, el suelo disponible ser ofrecido en un nico predio, situado al este de la Baha y Puerto de Montevideo. La propiedad que se licita se conforma con parte de los predios destinados, hasta el presente, al funcionamiento de la Estacin Central y Playa de Maniobras de AFE. Est limitada al Oeste por la Rambla Sudamrica; al Sur por la calle La Paz; al Este por la calle Paraguay y al Norte por las parcelas donde se construye actualmente el complejo Torre ANTEL y la reservada para la nueva terminal de pasajeros de AFE. La superficie bruta de la parcela que se ofrece, incluyendo el edificio de la Estacin Central General 2 Artigas, los galpones "A" y "B" y diversas construcciones auxiliares, es de aproximadamente 62.952 m 2 Dentro de la misma ser posible aumentar en unos 97.000 m el rea actualmente edificada cercana a 2 los 33.350 m . Descripcin general del edificio de la Estacin Central General Artigas Con un rea de suelo cercana a los 15.700 m (incluyendo el espacio libre frentista a la calle La Paz), esta construccin es considerada el corazn del Plan Fnix. El reciclaje y reconversin de la Estacin Central General Artigas, edificio patrimonial de fuerte presencia y grandes posibilidades de readaptacin como un nuevo centro de inters para la ciudad, ser la pieza clave para establecer una nueva identidad para el barrio. La Estacin es un edificio de gran riqueza estilstica, formal y especial que cuenta con una 2 superficie cubierta de casi 21.000 m , dividida en : Cuerpo principal sobre calle La Paz, en 2 plantas, con 1 entrepiso y 1 tico -4.473 m Ala lateral sobre calle Paraguay, en 2 plantas -5.586 m2 2 2

Ala lateral sobre calle Rio Negro, en 2 plantas -5.586 m Hall de andenes (nave central)- 5.740 m2

2

El oferente deber proponer un programa para la explotacin comercial-cultural del edificio, un anteproyecto de obras a realizar, el sistema previsto para la gestin y el mantenimiento del complejo durante el plazo de concesin. Las propuestas pondrn nfasis en aspectos culturales y comerciales. El edificio ser otorgado en concesin para su explotacin por un plazo de 30 aos a partir de la firma del Contrato, contra el pago de un canon. Dicho plazo podr ser prorrogado de comn acuerdo entre las partes. El Llamado a Expresiones de Inters se realiz el 3 de agosto de 1998. Dada la variedad de ofertas que se espera recibir en cuanto a usos, montos de inversin e incidencia en el mejoramiento global del rea, la evaluacin incluir, entre otros aspectos, los siguientes: Valoracin de los aspectos urbanstico - arquitectnicos y de uso; y Comparacin de los valores econmicos de las propuestas ponderados por los aspectos de uso, destino y resultados para el barrio y la ciudad.

Talleres de Comunicacin. En abril de 1997 el BHU realiz un primer taller en Montevideo orientado a potenciales inversionistas. Esta reunin constituy una importante instancia de intercambio de puntos de vista e inquietudes que los agentes privados pudieron tener respecto a su eventual participacin como impulsores y/o inversionistas. Inversin Inducida. Segn estimaciones de ERA avaladas por el BID se espera movilizar recursos privados de por lo menos 5 veces la inversin pblica.

Avances Los trabajos realizados en forma coordinada con los distintos organismos pblicos que intervienen directamente en la concrecin del Proyecto, segn sus reas especficas de actuacin, ofrecen a la fecha los siguientes avances: INTENDENCIA MUNICIPAL DE MONTEVIDEO Inclusin del Plan Maestro en el Plan Montevideo de Ordenamiento Territorial (POT) como Plan Especial de la zona de barracas a consideracin de la Junta Departamental de Montevideo. Definicin del sub- componente B del Prstamo relativas a las obras de mejoramiento urbano y equipamiento de espacios pblicos en el rea del Proyecto Fnix - La Aguada. Facilitacin de la firma del Compromiso de Compra y Venta de la Estacin General Artigas entre el BHU y AFE, mediante la regularizacin dominial de las calles proyectadas y su escrituracin sin costo a favor de AFE. Bases preliminares que regirn el acuerdo que definirn los criterios y responsabilidades de las partes y el marco normativo de cooperacin entre el BHU y la IMM. MINISTERIO DE TRANSPORTE Y OBRAS PUBLICAS Anlisis de las obras a realizar en la Rambla Sudamrica, y el acceso de los ferrocarriles de carga al Puerto de Montevideo. Ubicacin de la nueva Terminal de Pasajeros.

ADMINISTRACION DE FERROCARRILES DEL ESTADO Concertacin para la ubicacin de la Terminal de Pasajeros sin interrupcin de los servicios Acuerdo para la ubicacin de las nuevas Oficinas, prximas a la nueva Estacin.

Aprobacin del Anteproyecto de la nueva Terminal de Pasajeros. ADMINISTRACION NACIONAL DE TELECOMUNICACIONES. Adaptacin del edificio del estacionamiento a efectos de asegurar la vinculacin del parque lineal con el espacio pblico previsto en el Complejo de A.N.Tel. Coejecucin del plano de mensura y fraccionamiento de las tierras de la Playa de Maniobra. COMISION DEL PATRIMONIO HISTORICO, ARTISTICO Y CULTURAL DE LA NACION Aprobacin de pautas y sugerencias realizadas por el Grupo de Coordinacin. BANCO HIPOTECARIO DEL URUGUAY Plan de Fomento de la Construccin en condiciones especiales para las obras a realizarse en el rea del Proyecto. Estudio y puesta en marcha de lneas de crdito especiales. Reciclaje, tanto de viviendas como de estructuras comerciales. Anteproyecto de la nueva Estacin de Pasajeros y Oficinas de AFE. Elaboracin del Pliego de Condiciones y Memoria Descriptiva para la realizacin de las obras imprescindibles de mantenimiento en el edificio de la Estacin General Artigas. El 20 de mayo se procedi a la apertura de la licitacin correspondiente a dichas obras estimndose la iniciacin de los trabajos en agosto de 1998. Mecanismos de Instrumentacin La coordinacin e implementacin del Proyecto en la rbita del BHU y dada la activa y necesaria participacin de otros actores pblicos como la IMM y el SODRE , requerir la concertacin y firma de convenios en los que se establecern las condiciones y actividades a cumplir por las partes. Adicionalmente, se concret la formacin de una Sociedad Annima de Gestin encargada de la realizacin de los distintos llamados a licitacin para las obras a realizar en la Estacin General Artigas y su posterior concesin, la venta de los predios de la Playa de Maniobra, obras en el barrio La Aguada, etc. Viabilidad econmica del proyecto De acuerdo con lo estudios realizados - los que fueron evaluados y aprobados por el BID - el Proyecto es rentable para el Sector Privado y tambin para cada uno de sus componentes pblicos. Combinados estos resultados, el Proyecto es econmicamente viable y se justifica llevarlo a cabo RESUMEN DE LOS BENEFICIOS ECONOMICOS NETOS ( En millones de dlares)COMPONENTE VALOR PRESENTE DESCONTADO AL 12% TIR Beneficios 1.Recuperacin Patrimonial Estacin Evaluacin Privada Evaluacin Pblica 2.Centro Cultural Artigas 31,6 31,6 2,4 19,0 24,3 1,9 12,6 7,3 0,5 15,8 13,9 15,6 Costos Beneficios Netos %

3.Infraestructura La Aguada 4.Equipamiento SODRE TOTALES

9,3 93,7 137,0

7,6 55,7 89,5

1,7 38,0 47,5

18,5 13,0 14,1

Costos del Proyecto 9.1. Inversin y Financiamiento del Proyecto Como resultado de los estudios realizados y las gestiones cumplidas, se concret el convenio de prstamo con el BID, el que fue aprobado el 14 de marzo de 1998 (Prstamo No. 1.094/OC - UR). El mismo asciende a millones de dlares 28:0 equivalente al 70% del costo total del Proyecto (millones de dlares 40:0) de acuerdo con las siguientes condiciones:Prestatario Garante: Plazo de Amortizacin: Plazo de Gracia: Perodo de Desembolsos: Tipo de Inters: Tasa de Inspec. y Vigilancia: Comisin de Compromiso: Moneda del Prstamo BHU Repblica Oriental del Uruguay. 20 aos. 4,5 aos. 4 aos. Variable. Actualmente se sita en el 7%. 1% 0,75% sobre montos no desembolsados. Dlares estadounidenses.

COMPONENTE En Millones de Dlares 1. ADMINISTRACION 2. COSTOS DIRECTOS 2.1 Recup. Pat.EGA 2.2 Infraest. La Aguada 2.3 Eq. y Desar. Act. Cult. 2.4 Asistencia Tcnica 3. COSTOS FINANCIEROS TOTALES

BID

BHU

TOTAL

%

1:0 26:7 5:2 10:0 11:0 0:5 0:3 28:0

1:6 5:9 1:0 2:3 2:6 0:0 4:5

2:6 32:6 6:2 12:3 13:6 0:5 4:8 40:0

6,5 81,5 15,5 30,8 34,0 1,3 12,0 100,0

PORCENTAJES

70.0

30.0

100.0

NOTA: El componente 2.3. incluye U$S 3:0 para el Centro Cultural de la EGA: U$S 2:4 BID y U$S 0:6 BHU.(En millones de dlares)

9.2. Inversin por Destino. El siguiente cuadro resume el programa de inversiones. En Millones de DlaresComponentes 1.Recuperacin patrimonial EGA Fachada y Techumbre 1:8 1:6 2:8 2.Infraestructura la Aguada Calles Plazas Aceras, iluminacin y equipamiento Arbolado y Areas Verdes Sealizacin Trnsito 3.Acondicionamiento espacios culturales Espacio Cultural en EGA Equipamiento SODRE 4.Asistencia tcnica EGA SODRE TOTALES 0:2 0:3 32:6 3:0 10:6 0:5 7:0 1:5 2:5 1:0 0:3 13:6 12:3 u$s 6:2

Cronograma El mismo prev - de considerar exclusivamente las categoras de inversin - una ejecucin concentrada en dos aos con porcentajes del 54.3% y 31.7% respectivamente.