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FUNDAMENTOS DE CLASIFICACIN DE RIESGO AC Capitales SAFI S.A.

Fondo de Inversin Multirenta InmobiliariaSesin de Comit N 15/2012: 24 de mayo del 2013 Informacin financiera auditada al 31 de diciembre del 2012

Analista: Jeannette Valdiviezo jvaldiviezo@class.pe

El Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI), fue constituido en 1997 por un plazo de 22 aos, iniciando sus operaciones en setiembre de ese mismo ao. El objetivo principal del Fondo es destinar recursos a inversiones en bienes races y a valores relacionados a bienes races y a otras inversiones. El FIMI es administrado por AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversin S.A. (la SAFI), empresa administradora de fondos de inversin, subsidiaria de Apoyo Consultora, entidad perteneciente al Grupo Apoyo, que se constituy en el ao 2002, la cual se ha consolidado como una de las entidades lderes en el mercado. Al cierre del ao 2012, el FIMI mantiene activos por S/. 388.21 millones y un valor cuota ascendente a US$ 2.04 para cada una de las cuotas suscritas y pagadas.

Clasificaciones Vigentes Cuota de Participacin del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria

Riesgo Crediticio Riesgo de Mercado

Af M2

Perspectivas Estables FUNDAMENTACION La categora de clasificacin de riesgo otorgada al Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria se fundamenta en: La diversificacin alcanzada en las inversiones

realizadas por el Fondo, la ocupacin lograda en sus propiedades, la calidad de las mismas, as como por las proyecciones futuras del negocio, entre las cuales se encuentra la inversin en desarrollos inmobiliarios en provincias.

La adecuada administracin del Fondo, y la experiencia acumulada en la administracin de inversiones por parte de la SAFI.

El respaldo de los profesionales involucrados en la gestin y en la administracin del FIMI.

Los esquemas de inversin desarrollados, entre los que destacan los acuerdos de inversin con tres grupos inmobiliarios, para el desarrollo de proyectos de vivienda, comerciales y de oficinas, con los que actualmente se desarrolla en conjunto 9 proyectos inmobiliarios.

La creciente evolucin de los ingresos provenientes de sus actividades del negocio inmobiliario, especficamente aquellos relacionados con los ingresos por alquileres, habindose generado un incremento en la mayora de las tarifas cobradas por concepto de alquiler en los inmuebles del Fondo.

Las positivas perspectivas del crecimiento del PBI, estimado en 6.3% para el 2013, mientras que se espera

un crecimiento del sector construccin de 10.5% en el presente ao.

Principales Indicadores financierosEn miles de nuevos soles de diciembre del 2012AC CAPITALES SAFI S.A. Dic.2010 Dic.2011 Dic.2012Total Activos 26,612 19,062 19,493Total Pasivos 10,633 6,064 5,863Patrimonio 15,979 12,997 13,630

Ingresos 21,986 13,365 15,471Resultado Operacional 15,551 8,682 8,918Utilidad neta 10,773 6,224 6,164

Rentabilidad patrimonial 97.91% 42.96% 46.29%

Liquidez corriente 2.33 2.59 2.36Deuda / Patrimonio 0.67 0.47 0.43

FIMIValor de Cuota (US$) 1.43 1.55 2.04Activos Inmobiliarios 198,442 209,885 225,303Acciones en empresas inmobiliarias 42,630 25,614 33,931Asociacin en Participacin 51,193 34,108 71,882Total Pasivos 9,153 11,174 50,694Total Patrimonio 317,282 284,217 337,518Ingreso por Alquileres 19,750 21,165 22,387Ingresos por Inversiones del Fondo 47,588 15,908 36,272Utilidad Operacional Neta 63,126 27,138 92,338Utilidad del ejercicio 67,595 31,992 99,723Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del 2012

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Tambin se han considerado factores adversos, como es el caso de: el riesgo intrnseco existente en el sector inmobiliario y su relacin con la evolucin de la situacin econmica nacional; la inexistencia de un mercado secundario de negociacin de cuotas de participacin del Fondo; la iliquidez que se puede presentar ante la necesidad de liquidar inversiones inmobiliarias; la creciente competencia en el sector inmobiliario y de construccin en general; entre otros. El FIMI tiene como objetivo invertir los recursos del Fondo principalmente en bienes races y en valores relacionados a bienes races (asociaciones en participacin y acciones en empresas inmobiliarias ), buscando la mayor rentabilidad para los partcipes. El FIMI mantiene inversiones en distintos segmentos, como es el caso de: oficinas, almacenes, estacionamientos, viviendas y locales comerciales. Al 31 de diciembre del 2012, el FIMI registr activos totales por S/. 388.21 millones, de los cuales 85.29% corresponden a inversiones inmobiliarias bajo su administracin. De estas inversiones, 68.04% del portafolio se encuentra concentrado en activos que generan rentas, y 31.96% corresponde a inversiones inmobiliarias para la venta, en proyectos de vivienda culminados o en etapa de desarrollo, o de oficinas destinadas a la venta. Los pasivos del Fondo ascendieron a S/. 50.69 millones al cierre del ejercicio 2012 (S/. 11.17 millones a diciembre del 2011), los cuales corresponden principalmente los contratos de arrendamiento financiero suscritos con Scotiabank por S/. 37.90 millones para realizar nuevas inversiones inmobiliarias (el cual fue desembolsado durante el primer semestre del 2012), y con Amrika Financiera por S/. 3.58 millones. El patrimonio del FIMI es de S/. 337.52 millones, 18.75% mayor a lo registrado a diciembre del 2011 (S/. 284.22 millones), habiendo realizado dos reducciones de capital en

los meses de mayo y setiembre del 2012 por un total de S/. 8.48 millones (como resultado de devoluciones de capital y utilidades de los proyectos del Fondo) y una distribucin de dividendos por S/. 30.00 millones correspondiente a las utilidades ejercicio 2011. Las utilidades generadas durante el ejercicio 2012 ascendieron a S/. 99.72 millones. Al 31 de diciembre del 2012, el valor de la cuota de participacin del Fondo ascendi a US$ 2.04, mientras que a diciembre del 2011 el valor cuota de participacin fue de US$ 1.56. Este aumento se debe a: (i) el mayor valor de las inversiones de la aplicacin de la metodologa del valor razonable de las inversiones en subsidiarias y asociadas, as como asociaciones en participacin; (ii) el menor nmero de cuotas suscritas y pagadas a consecuencia de la reduccin de capital realizadas en los meses de mayo y setiembre del 2012; y, (iii) a los importantes resultados obtenidos durante el ejercicio 2012. PERSPECTIVAS Las perspectivas respecto a la categora de clasificacin de riesgo de las cuotas de participacin del FIMI se mantienen estables, debido a que el mercado inmobiliario sigue considerndose atractivo para los inversionistas, especialmente institucionales y extranjeros. El sector inmobiliario debe seguir creciendo en Lima, as como en provincias, de acuerdo con las proyecciones respecto al crecimiento econmico del pas. Existen perspectivas positivas respecto a la situacin del mercado de vivienda en relacin a la situacin de los crditos hipotecarios y al constante crecimiento del sector construccin en la ciudad capital, as como los desarrollos de asociaciones de proyectos de importantes grupos inmobiliarios, situaciones que plantean adecuada estabilidad para los rendimientos futuros del Fondo.

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1. DESCRIPCIN DE LA SAFI El 18 de julio del 2002, la Asamblea General Extraordinaria de Partcipes del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI o el Fondo), design a Apoyo Consultora S.A.C., como sociedad administradora de su Fondo, en reemplazo de MultiFondos SAFI S.A., empresa que haba realizado esta tarea desde 1997, fecha en que se constituy el Fondo. Posteriormente, Apoyo Consultora, constituy AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversin S.A. (AC Capitales o SAFI), con la finalidad exclusiva de administrar Fondos de inversin en el Per, recibiendo el 9 de agosto del 2002, la autorizacin de organizacin por parte de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV, antes CONASEV), mediante Resolucin N 016-2002-10-EF/94.55. El 2 de setiembre del 2002, la SAFI obtuvo la autorizacin para administrar fondos de inversin y para recibir en transferencia administrativa el FIMI, a travs de la Resolucin CONASEV N 056-2002-EF/94.10. Luego, el 11 de agosto del 2004, la SAFI inscribi en los Registros de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), las cuotas de participacin del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria, bajo la modalidad de oferta privada, cerrndose el proceso de suscripcin de cuotas el 21 de setiembre de dicho ao. El 13 de agosto del 2006, la SMV autoriz la transferencia del CrediFondo Fondo de Inversin Inmobiliaria a AC Capitales SAFI, segn Resolucin Conasev N 053-2006-EF/94.10. La transferencia se hizo efectiva al da siguiente, y la SAFI cambi la denominacin del referido Fondo a Fondo de Inversin en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI), siendo este absorbido por el FIMI en el 2007. Actualmente, la SAFI administra cuatro Fondos de Inversin: El Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI),

fusionado en noviembre del 2007 con el Fondo de Inversin en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI), el cual cuenta con un valor patrimonial de S/.337.52 millones a diciembre del 2012, luego de haberse realizado cuatro reducciones de capital.

El Fondo de Inversin en Desarrollo Agroindustrial y Forestal (FIDAF), con un capital comprometido por S/. 150 millones y un valor patrimonial de S/. 56.04 millones a diciembre del 2012. Este Fondo destina recursos a inversiones en empresas y en proyectos correspondientes al sector agroindustrial y forestal.

El Fondo de Inversin en Infraestructura, Servicios Pblicos y Recursos Naturales (FIISR), con un capital comprometido por US$ 50 millones y un valor patrimonial

de S/. 166.20 millones a diciembre del 2012. FIISR invierte en empresas y en proyectos correspondientes a infraestructura, servicios pblicos y recursos naturales.

El Fondo de Inversin AC Capitales Fondo Inmobiliario II (ACFI II), que inici operaciones en junio del 2012, que cuenta con un capital autorizado por US$ 250 millones, y un valor patrimonial de S/. 58.14 millones a diciembre del 2012, destinado a realizar inversiones inmobiliarias.

Adicionalmente, AC Capitales, en asociacin con Brookfield Asset Management de Canad, ha conformado el consorcio encargado de administrar el Fondo Infraestructura Per, por mandato de la CAF y del BID, y bajo auspicio del Estado Peruano, que se dedicar a explotar oportunidades de inversin en proyectos de infraestructura de corto y de largo plazo.

a. Propiedad AC Capitales SAFI S.A., constituida el 19 de agosto del 2002, es una sociedad administradora de Fondos de inversin subsidiaria de Apoyo Consultora S.A.C., la cual posee 99.49% de su participacin accionaria. AC Capitales forma parte del Grupo Apoyo, el cual mantiene una trayectoria de 36 aos en el mercado la cual est relacionada a consultora empresarial, informacin empresarial, y otros servicios de apoyo al empresariado en general, con filiales en Bolivia y Ecuador. Acciones % de Participacin Apoyo Consultora S.A.C. 99.49 Gianfranco Castagnola Z. 0.51 Total 100.00

b. Estructura administrativa La conformacin del equipo y la estructura organizacional del FIMI depende de las decisiones de la SAFI como empresa administradora. Los miembros del Directorio y de la plana gerencial de AC Capitales SAFI son: Directorio: Presidente: Gianfranco Castagnola Ziga Directores: Augusto Bedoya Camere Felipe Ortiz de Zevallos Madueo Plana Gerencial Gerente General: Lizardo Miranda Alzamora Directora de Inversiones: Jenny Esaine Quijandra Contador General: Carlos Medina RIvera

Para las operaciones relacionadas con la cartera de inversiones de los Fondos se cuenta con un Comit de Inversiones y con un Comit de Vigilancia, encargados, respectivamente, de la toma de decisiones relativa a los activos a invertir, y a la supervisin de las actividades de la

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SAFI respecto al Fondo. Adicionalmente, la SAFI cuenta con un equipo de analistas financieros y de operaciones, as como al equipo de consultores y de contabilidad de la SAFI vinculados al FIMI y a los dems Fondos que administra. Las funciones claves de la SAFI son la evaluacin de las inversiones y la gestin del Fondo, as como la bsqueda de oportunidades de inversin, la supervisin de las inversiones realizadas y el desarrollo de labores de inteligencia de mercado. c. Retribucin a las administradoras La retribucin percibida por la SAFI por la administracin de FIMI comprende una remuneracin fija y una remuneracin variable, en caso se obtenga una rentabilidad del activo neto invertido mayor al 8% anual. Remuneracin Fija La SAFI devenga una retribucin fija calculada en funcin del monto de las inversiones del Fondo. De acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Participacin del Fondo, la retribucin fija se calcula de la siguiente manera: La liquidacin de la retribucin se efecta de forma

mensual. Se establece el monto de 1% del total de las

inversiones del Fondo, ms IGV. El monto es devengado en Dlares

Norteamericanos. El monto mnimo de retribucin fija es de US$ 320

mil, ms IGV por ao.

Remuneracin Variable La retribucin variable es calculada como porcentaje del monto de Rentabilidad del Activo Neto Invertido (RANI), en exceso de una rentabilidad equivalente al 8% anual de acuerdo a las siguientes escalas:

Si la RANI es mayor a 8%, pero menor de 12%, se dar una retribucin variable de 15%, ms IGV, de la utilidad computable del ejercicio.

Si la RANI es mayor a 12% y menor o igual a 15%, la retribucin variable ser de 20% del monto comprendido en este rango, ms IGV, de la utilidad neta de dicho ejercicio y dicho monto ser sumado al monto parcial calculado en el prrafo anterior.

Si la RANI es mayor a 15%, se tendr una retribucin variable de 25%, ms IGV, del monto comprendido en este rango, del total de utilidad neta obtenida en el ejercicio y ser acumulable con los montos calculados en los prrafos anteriores.

Durante el 2012, FIMI ha retribuido a la Administradora una remuneracin de S/. 7.69 millones sin IGV (30.76% corresponde a la remuneracin fija y 69.24% a la remuneracin variable), mientras que en el ejercicio 2011 signific un total ascendente S/. 4.44 millones. 2. FONDO DE INVERSIN MULTIRENTA INMOBILIARIA El 26 de setiembre de 1997, la SMV autoriz la constitucin por Oferta Pblica Primaria del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliario, convirtindose en el primer Fondo de inversin inmobiliaria en el Per. El FIMI tiene una duracin de 22 aos, con vencimiento el 28 de diciembre del 2019, salvo que la Asamblea General acuerde prorrogar el plazo de duracin en su oportunidad y cumpliendo los procedimientos determinados en el Reglamento del Fondo. Las actividades del Fondo involucran inversiones en la construccin, arrendamiento y/o venta de bienes inmuebles para destinarlos a proyectos de oficinas, centros y locales comerciales, centros de almacenes y depsitos, playas de estacionamiento, edificios, viviendas y complejos residenciales, y actividades relacionadas. Las fuentes de ingresos del Fondo provienen de la renta generada por el arrendamiento a terceros, por la venta de sus inversiones inmobiliarias y por la apreciacin del valor de los bienes inmuebles del Fondo, como resultado de una mejora en las condiciones de su valor de mercado. Inicialmente, el Fondo era administrado por MultiFondos SAFI S.A., quien en agosto de 1998, coloc 23,369 cuotas de participacin (de las 28,000 inscritas) a un valor nominal de US$ 1,000 cada una. Posteriormente, en setiembre del 2000, la Asamblea de Partcipes del FIMI modific el valor nominal de las cuotas, el cual pas de US$ 1,000 a US$ 100 cada una, determinando un total de cuotas de participacin ascendente a 233,690. El 30 de abril del 2007, la Asamblea General aprob el Proyecto de Fusin por Absorcin entre el Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI) y el Fondo de Inversin en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI), el cual fue aprobado por la SMV en octubre del 2007. La fusin se sustent en que ambos Fondos contaban con estrategias de inversiones en el sector inmobiliario, se encontraban administrados por la misma SAFI y la fusin permita conformar un Fondo con mayores recursos y con mejor potencial para el desarrollo de nuevas actividades en el mercado inmobiliario. El patrimonio del FIMI, a raz de la fusin, fue contribuido por el FIMI en 67.81%, mientras que el 32.19% restante fue aportado por el FIRPI.

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En el 2007, se aprob el aumento de capital del nuevo Fondo Inmobiliario fusionado, donde el objetivo era alcanzar un capital autorizado de hasta US$ 74,997,857; representado por 74,997,857 cuotas de un valor nominal de US$ 1.00 cada uno (antes de la fusin el valor nominal de las cuotas fue de US$ 100). A diciembre del 2012, el valor de la cuota de participacin ascendi a US$ 2.0411 (US$ 1.5581 a diciembre del 2011). Este aumento se debe principalmente a la reduccin en el nmero de cuotas suscritas debido a las reducciones de capital efectuada en mayo y setiembre del 2012, al mayor valor de las inversiones del Fondo, como consecuencia de la aplicacin de la metodologa del valor razonable a las inversiones en subsidiarias y asociadas, as como de las asociaciones en participacin y a los resultados obtenidos por el Fondo durante el periodo bajo anlisis. Las Cuotas de Participacin que representan el patrimonio del Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria son de dos clases: (i) IC1: suscritas y pagadas al 100%; y (ii) IC2: suscritas al 100% y pagadas al 5%. Al 31 de diciembre del 2012 todo el capital estaba 100% pagado y suscrito, por lo que el patrimonio est compuesto nicamente por cuotas de la clase IC1. 2.1 Caractersticas Generales El Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria (FIMI) tiene como partcipes a personas naturales y jurdicas. Asimismo, se encuentra normado por la Ley de Fondos de Inversin y sus Sociedades Administradoras por la SMV. El FIMI se dedica a la inversin en el sector inmobiliario en el Per, estas inversiones se realizan directamente a travs de empresas inmobiliarias o bajo contratos de asociacin u otras formas asociativas. El FIMI es de capital cerrado y tiene un nmero fijo de cuotas, el mismo que puede ser incrementado mediante nuevos aportes, con aprobacin de la Asamblea de Partcipes. 2.2 Comit de Inversiones El Comit de Inversiones tiene como la responsabilidad principal evaluar, analizar, y eventualmente aprobar, la realizacin de las inversiones por cuenta del Fondo, en el marco de la poltica de inversiones establecida en el Reglamento de Participacin. Comit de Inversiones Gianfranco Castagnola Ziga Federico Cneo de la Piedra Augusto Bedoya Cmere Franco Giuffra Monteverde Edgardo Vargas Granthon

El Comit de Inversiones se encuentra integrado por cinco miembros designados por la SAFI, por un periodo renovable de dos aos, habiendo incorporado al Sr. Franco Giuffra en enero del 2013. 2.3 Comit de Vigilancia Entre sus atribuciones principales, se encuentran: vigilar que la SAFI cumpla con lo dispuesto en la Ley y el Reglamento del Fondo, proponer a la sociedad de auditora, verificar la veracidad de la informacin proporcionada a los partcipes, entre otros. El Comit de Vigilancia para el periodo 2013-2015 est conformado por seis personas, las cuales fueron designadas por la Asamblea General de Partcipes de fecha 09 de abril de 2013. Comit de Vigilancia Miembros Titulares Miembros Alternos Aldo Ferrini Cassinelli Jean Pierre Fournier Georgina Jabbour Balmelli Jorge Espada Salazar Camila Lercari Miranda Daniela Door Luis Nonato Maravi Juan Antonio Garca Tarazona Emilio Llosa Seminario Bruno Gonzles Chirinos Andrs Claux Salazar Ricardo Santanera Bacchas 2.4 Asamblea General Est conformada por los partcipes y cuenta, entre otras, con las siguientes atribuciones: a) Aprobar los estados financieros del Fondo. b) Acordar la distribucin de beneficios. c) Elegir, ratificar y/o remover a los miembros del Comit

de Vigilancia. d) Modificar el Reglamento del Fondo. 2.5 Restricciones a las Inversiones El FIMI mantiene lmites de diversificacin del Fondo segn el tipo de inversiones, el plazo, el riesgo pas, el moneda, y el grupo econmico. Segn el tipo de inversiones, el Fondo puede invertir hasta un mximo del 100% del activo total del Fondo en bienes races, pudiendo ser stas: (i) oficinas (hasta un mximo 100% del Fondo); (ii) locales comerciales (hasta un mximo 75% del Fondo); (iii) almacenes, depsitos y playas de estacionamiento (hasta un mximo 75% del Fondo); y (iv) viviendas (hasta un mximo 50% del Fondo). Para los valores relacionados a bienes races, el Fondo puede invertir hasta un mximo del 100% de sus activos totales, debiendo invertir: (i) hasta 75% de los activos totales del Fondo en valores relacionados a bienes races que correspondan a bienes representativos de derechos de contenido patrimonial (hasta 35% de los activos totales del

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Fondo por valor emitido o garantizado por una misma entidad, y entre 5% y 75% del patrimonio neto de dicha entidad); (ii) hasta 25% de los activos totales de Fondo en valores relacionados a bienes races que correspondan a instrumentos representativos de derechos de contenido crediticio (hasta 50% del patrimonio neto de dicha entidad). En caso de otras inversiones el FIMI puede destinar hasta un 25% de sus activos totales en: (i) Valores mobiliarios emitidos o garantizados por el Estado, negociados en el Per o en el extranjero, que autorice la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV); (ii) Valores mobiliarios inscritos en el Registro, distintos a los valores relacionados a bienes races, en el caso de acciones representativas del capital social, stos debern estar comprendidos en el ndice Selectivo de la Bolsa de Valores de Lima; (iii) Valores mobiliarios no inscritos en el Registro Pblico del Mercado de Valores (RPMV), distintos a los valores relacionados a bienes races; (iv) Depsitos en entidades del Sistema Financiero Nacional en moneda nacional o extranjera, as como en instrumentos representativos de stos; (v) Depsitos en entidades bancarias del exterior o financieras del exterior, as como en instrumentos representativos de stos; (vi) Instrumentos financieros emitidos por Gobiernos, Bancos Centrales, y otras personas jurdicas de derecho pblico o de derecho privado extranjeras, incluyendo instituciones extranjeras de inversin colectiva; (vii) Certificados de participacin en fondos mutuos de inversin en valores; (viii) Operaciones de reporte, slo en calidad de reportante, siempre que los reportes se efecten sobre los valores del ndice Selectivo de la Bolsa de Valores de Lima; y (ix) Otros valores u operaciones que autorice SMV, distintos a los valores relacionados a bienes races, siempre que sus caractersticas sean similares a las de los instrumentos detallados en el artculo octavo del Reglamento de Participacin. Segn el plazo de las inversiones, las de largo plazo (duracin mayor a 365 das) en bienes races y valores relacionados a bienes races deben encontrarse entre el 75% y 100% de los activos totales del Fondo; mientras que las de corto plazo, deben ser como mximo el 25% del activo total de Fondo. Segn la clasificacin y/o riesgo pas de los valores relacionados a bienes races y otras inversiones en el extranjero, el Fondo puede invertir en pases que posean calificaciones de riesgo internacionales para sus instrumentos representativos de derechos de contenido crediticio de largo plazo, no menor a aquella correspondiente a la deuda soberana peruana, otorgada por al menos dos empresas clasificadoras de riesgo. Asimismo se deber

cumplir con las condiciones de inversin previstas en el Reglamento. Segn la moneda de los activos, el Fondo puede invertir el 100% de sus inversiones en monedas que autorice el Comit de Inversiones, siempre que dichas monedas correspondan a pases cuya clasificacin de riesgo internacional para sus instrumentos representativos de derechos de contenido crediticio de largo plazo sea AA o superior. Segn el mercado de origen de las inversiones, el Fondo debe invertir localmente entre el 51% y 100% del activo total del Fondo; y hasta un 49% del FIMI en el mercado extranjero. Segn las inversiones en un mismo grupo econmico, el FIMI puede invertir en valores relacionados a bienes races pertenecientes a un mismo grupo econmico hasta un mximo de 49% del activo total del Fondo; mientras que el lmite para otras inversiones de un mismo grupo es de 25% del total de activos del Fondo. Segn las inversiones individualmente consideradas, un mismo bien raz, entendindose como tal el conjunto de unidades inmobiliarias que formen parte de un edificio, urbanizacin, complejo habitacional u otros de similares caractersticas, an cuando su independizacin se encuentre inscrita en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente, por un monto mximo correspondiente al 50% de los activos totales del Fondo. El FIMI puede invertir hasta un 25% de sus activos totales en otras inversiones como: (i) un determinado valor mobiliario emitido o garantizado por el Estado, negociado en el Per o en el extranjero, autorizado por la SMV; (ii) un determinado valor mobiliario inscrito en el RPMV, distinto a los valores relacionados a bienes races; (iii) un determinado valor mobiliario no inscrito en el RPMV, distinto a los valores relacionados a bienes races; (iv) un determinado depsito en una entidad del Sistema Financiero Nacional en moneda nacional o extrajera, as como un instrumento representativo de ste; (v) un determinado depsito en una entidad del exterior o financiera del exterior, as como un instrumento representativo de ste; (vi) un determinado instrumento financiero emitido por un Gobierno, Banco Central y otras personas jurdicas de derecho pblico o de derecho privado extranjeras, incluyendo instituciones extranjeras de inversin colectiva; (vii) un determinado certificado de participacin en fondos mutuos de inversin en valores; (viii) una determinada operacin de reporte, slo en calidad de reportante, siempre que los reportes se efecten sobre los valores del ndice Selectivo de la Bolsa de Valores de Lima; y (ix) otro determinado valor u operacin que autorice SMV, distinto a los valores relacionados a bienes races, siempre que sus caractersticas sean similares a las de los

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instrumentos detallados en el artculo Octavo del Reglamento de Participacin. 3. NEGOCIOS DEL FONDO El FIMI diversifica sus inversiones en distintos segmentos, como: oficinas, almacenes, estacionamientos, viviendas y locales comerciales, cuya valorizacin es actualizada con frecuencia anual. El Fondo mantiene S/. 331.12 millones en el portafolio de inversiones bajo su administracin, al 31 de diciembre del 2012. De este portafolio de inversiones, 68.04% se encuentra generando rentas inmobiliarias (ingreso por alquiler de oficinas, locales comerciales y de almacenes), y 31.96% corresponde principalmente a inversiones inmobiliarias para venta, en proyectos de vivienda culminados o en etapa de desarrollo, as como en inversiones en oficinas destinadas a la venta. Inversiones Inmobiliarias A diciembre del 2012, el FIMI es propietario de: (i) Oficinas y estacionamientos en el Centro Empresarial

San Isidro, ubicados en la Urbanizacin Crpac, distrito de San Isidro.

(ii) El centro de depsitos y almacenaje, Depocentro I, que se ubica en la zona comercial del distrito de Surquillo. Depocentro I es un centro de depsito y almacenaje que cuenta con dos lotes de dos y de tres pisos cada uno. Est compuesto por tiendas, talleres, estacionamientos y reas de almacenes.

(iii) El local comercial de la cadena de Bembos S.A., ubicado en la avenida Benavides en la Urbanizacin Aurora en el distrito de Miraflores. En este funciona uno de los locales de la cadena de restaurantes de comida rpida Bembos S.A. Se considera adems el terreno contiguo que se utiliza como estacionamiento. Dicho local fue adquirido en agosto de 1999 y viene siendo alquilado a Bembos S.A.; el plazo del contrato vigente finaliza en agosto de 2017.

(iv) Oficinas, depsitos y estacionamientos en el Edificio Torre Siglo XXI, este inmueble est ubicado en la Av. Enrique Canaval y Moreyra N 380, en el distrito de San Isidro. Se encuentra conformado por tres oficinas con sus respectivos estacionamientos.

(v) Oficinas, depsitos y estacionamientos en el Edificio Torre Parque Mar, este edificio est ubicado en la esquina de la Av. Jos Larco N 1301 y la Calle Las Delias N 308, en el distrito de Miraflores.

(vi) El centro de depsitos y almacenaje Depocentro II (inmueble ubicado junto al Depocentro I), adquirido en enero del 2008, iniciando su alquiler parcial en mayo del 2008. Este inmueble ofrece una alternativa para aquellas empresas que requieren de un almacn para la custodia y/o la distribucin de sus productos en distritos colindantes. El 100% del rea arrendable fue entregado a los inquilinos en setiembre del 2008.

(vii) Almacn Villa el Salvador, corresponde a la inversin efectuada en la adquisicin de un terreno y la construccin de un centro de distribucin. Este inmueble ha sido alquilado desde el primer trimestre del 2010.

(viii) Edificio Reducto, corresponde al edificio de oficinas ubicado en la Av. Reducto, el cual cuenta con siete pisos, el cual fue adquirido en diciembre de 2010, mediante contrato de arrendamiento financiero con Amrika Financiera S.A. (AFSA). En marzo de 2010, el Fondo entreg el terreno a AFSA como parte de la cuota inicial del contrato de arrendamiento financiero por dicha porcin del inmueble. El 21 de marzo de 2011, el Fondo adquiri los derechos sobre el 24% del Edificio Reducto, cuyo propietario era ESPARQ, y se cedi el contrato de leasing que dicha empresa tambin haba tomado con Amrika Financiera, con lo que desde marzo del 2011, el FIMI es propietario del 100% del Edificio Reducto. Este inmueble se encuentra alquilado en su totalidad.

(ix) Terreno proyecto Grau Piura, adquirido en noviembre del 2011, se encuentra ubicado en el departamento de Piura en el cual se ejecutar un proyecto de desarrollo inmobiliario mixto el que se encuentra en desarrollo, en asociacin con Inmobiliaria Albamar.

*Vendido en diciembre del 2012. Como parte del proceso de desinversin del Fondo, en diciembre del 2012 se concret la venta las oficinas y los estacionamientos del Centro Empresarial Jos Pardo,

Dic.2010 Dic.2011 Dic.2012Depocentro I 11,264 15,646 24,677C.E. San Isidro 16,942 17,307 20,860Almacn Villa el Salvador 15,256 16,915 18,040C.E. Jos Pardo* 8,615 8,975 -Edificio Av. Reducto 5,330 5,611 6,545Terreno Grau - Piura - 4,003 4,924Depocentro II 1,588 2,151 3,962Torre Parque Mar 2,939 2,971 3,617Torre Siglo XXI 2,301 2,423 3,011Local Comerc. Bembos 1,506 2,342 2,754Edificio Real Seis 2,439 - -Total 68,181 78,343 88,389

Inmueble Valor de Tasacin (miles de US$)

FONDOS Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012 8

ubicado en un rea cntrica del distrito de Miraflores a una compaa de seguros. Desde el 2004 se utiliza la metodologa de tasacin del valor comercial del inmueble, y no el valor de realizacin inmediata o de liquidacin, que se utilizaba antes de dicha fecha. Los inmuebles pertenecientes a la SAFI fueron tasados por peritos independientes, a cargo de la empresa Asesora Valuatoria S.A. En diciembre del 2012 dicha empresa determin el valor estimado de mercado sobre la base de la tasacin a valores comerciales de los bienes del FIMI, en un total de US$ 88.39 millones. Acciones en empresas inmobiliarias Respecto a las acciones en empresas inmobiliarias donde el Fondo realiza inversiones patrimoniales, se encuentran las siguientes:

(i) Inmobiliaria Viena S.A., es la empresa que posee

inversiones en el proyecto inmobiliario Golf Millenium, el cual consiste de cinco torres de departamentos en un terreno ubicado en el distrito de San Isidro, el cual concluy en agosto del 2009. Al cierre del ejercicio 2012, Inmobiliaria Viena devolvi al Fondo 100% del capital invertido y dividendos.

(ii) Inmobiliaria San Silvestre S.A., desarrolla un complejo integral de oficinas, un centro comercial y un hotel, ubicado en la Av. Camino Real y la Calle Choquehuanca, San Isidro, el cual ser destinado a generar rentas por alquiler. En el proyecto participarn los operadores Inversiones Centenario y Parque Arauco. El monto invertido en este proyecto ascendi a S/. 4.38 millones.

(iii) La inversin en Ekimed S.A.C. implica una participacin de 26.40% en el Holding de la empresa El Quinde Shopping Center, operadora del Centro Comercial El Quinde en Cajamarca y el El Quinde de Ica, el que se inaugur a fines del 2012. Asimismo, Ekimed cuenta con terrenos en Chimbote y en Tumbes.

(iv) Desde junio del 2010, el FIMI es accionista del 40.00% de la empresa Parque Lambramani S.A.C. Dicha empresa es la operadora del Centro Comercial Lambramani, ubicado en Arequipa, el cual fue inaugurado en diciembre 2010. La inversin se realiz en asociacin con Parque Arauco, uno de los principales operadores de centros comerciales de Latinoamrica.

(v) Promotora Albamar Piura S.A.C., empresa con la que el FIMI desarrollar un proyecto inmobiliario mixto en la ciudad de Piura, denominado Proyecto Veranda.

(vi) Desarrolladora Albamar S.A.C., empresa que realizar un proyecto comercial y de oficinas en el distrito de Chorrillos, denominado Galaxy Plaza, el cual est en la fase de preventa.

A diciembre del 2012, el Fondo no tiene una participacin en Inmobiliaria Albamar S.A.C. quien desarroll el proyecto de oficinas en el edificio Burgos, ubicado en la Av. Enrique Palacios, cuya construccin y venta concluy el 31 de marzo del 2011. Dado que el proyecto devolvi todo el capital invertido y los dividendos correspondientes, en junio del 2011 se liquid la inversin remanente en la Inmobiliaria Albamar. Asociacin en Participacin Inversiones Inmobiliarias del Per S.A. En abril del 2008, AC Capitales (representando al FIMI) e Inversiones Inmobiliarias del Per S.A. (Grupo Inmobiliario Imagina) firmaron un compromiso, mas no la obligacin de las partes, para establecer una asociacin en exclusividad para el desarrollo de proyectos de vivienda. El monto estimado de inversin total que realizar el FIMI, ser del orden de US$ 30 millones. A diciembre del 2012, se ha desembolsado US$ 18.26 millones en diversos proyectos inmobiliarios. Como resultado de estas inversiones, Imagina devolvi al Fondo, un total de US$ 12.60 millones por concepto de capital y utilidades de cinco proyectos. Grupo Albamar El FIMI mantiene dos Asociaciones en Participacin con el Grupo Albamar para el desarrollo de dos proyectos inmobiliarios mixtos. Al 31 de diciembre del 2012, se ha invertido S/. 13.76 millones entre ambos proyectos. Inmobiliaria Ruttini El Fondo cuenta con una Asociacin en Participacin con Inmobiliaria Ruttini y Aricsa con el fin de desarrollar un proyecto de oficinas A+, ubicado en la Av. Javier Prado. Al

Dic.2010 Dic.2011 Dic.2012Ekimed S.A.C. 9,189 9,502 15,897Parque Lambramani S.A.C. 27,637 11,797 10,247Inmobiliaria San Silvestre S.A. 4,532 4,261 7,667Inmobiliaria Viena S.A. 1,521 196 110Promotora Albamar Piura S.A.C. - - -Desarrolladora Albamar S.A.C. - - -Inmobiliaria Albamar S.A.C. -5 - -Otras 10 10 10Total 42,884 25,766 33,931

Inversiones en acciones (en miles de Nuevos Soles)

FONDOS Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012 9

cierre del ejercicio 2012, se ha invertido US$ 5.32 millones en este proyecto.

4. MERCADO La industria de fondos de inversin en el Per se inici en el ao 1997, con 2 fondos inmobiliarios. Durante los siguientes aos, Compass y AC Capitales iniciaron operaciones, proporcionando mayor dinamismo a la industria. En el ao 2006, la SMV (antes Conasev) autoriz el funcionamiento de cinco SAFI, sumando 12 la cantidad de sociedades administradoras y 15 el nmero de fondos de inversin en el mercado, con un patrimonio ascendente a S/. 1,449.6 millones al cierre de ese ao. Durante el ao 2007, se observ la incorporacin al mercado de NCF SAF y Summa SAFI, con ofertas de nuevos fondos de inversin, y en el 2008, fueron inscritas Celfin Capital SAFI, Grupo Coril SAF y Krese SAF, ascendiendo a 22, el nmero de sociedades activas entre SAF y SAFI, cifra que se mantiene en la actualidad, luego de retirarse del mercado tres sociedades y constituirse Macrocapitales SAFI S.A. (2010), posteriormente, Faro Capital SAFI (enero de 2011) y W Capital SAFI (noviembre de 2011), ste ltimo perteneciente al Grupo Wiese. Ello ha permitido dinamizar la industria, registrndose en los ltimos aos crecimientos superiores a los esperados, pese a que el mercado de fondos de inversin en el pas aun es pequeo, comparado con sus pares latinoamericanos, de manera que en la plaza local se puede encontrar una gran variedad de fondos (estructurados, de factoring, inmobiliario, de infraestructura, de leasing operativo, de private equity y de renta fija, principalmente), los cuales son colocados en diversos sectores econmicos. Entre los fondos de inversin dedicados al financiamiento de proyectos inmobiliarios y de construccin en el pas se encuentran: (i) AC Capitales, el cual se inici en el 2002 y ya ha devuelto 30% del capital (sin incluir los pagos de

dividendos); (ii) Compass Group, el cual se cre en el 2009 y mantiene su portafolio en proyectos de renta de oficinas y desarrollo de vivienda social; (iii) Fondo de Inversin en Bienes Races (Fibra) Larran Vial, el cual inici operaciones en el 2008 y mantiene un portafolio con inversiones inmobiliarias en oficinas, viviendas, centros comerciales y terrenos; (iv) Krese, iniciado en el 2012 para el desarrollo del proyecto Gamarra Plaza; (v) NFC, iniciado en el 2009, cuenta con terrenos eriazos para habilitaciones urbanas y para ventas de lotes directos; y (iv) Edifica / Popular SAFI, creado para desarrollar proyectos de vivienda en Lima y provincias realizados por la Inmobiliaria Edifica, el cual inici la etapa de captacin capital en octubre del 2012. El atractivo que ha cobrado en los ltimos aos radica en que el sistema de fondos de inversin proporciona una alta capacidad para obtener importantes recursos de inversionistas sofisticados, a travs de la adquisicin de cuotas de participacin, que son canalizados para financiar proyectos que otras instituciones dejan de lado y proveer con rapidez, capital fresco al sector privado. Ello ha permitido que instituciones como las AFP, las compaas de seguros, los fondos mutuos, y ms recientemente, las ONP inviertan activamente en variados sectores de la economa, sobre todo en pequeas y en medianas empresas, convirtindose en un interesante vehculo de diversificacin de cartera. De esta manera, los fondos de inversin se han convertido en una alternativa atractiva frente a un mercado de capitales altamente regulado y poco desarrollado, factores que inhiben una participacin ms dinmica para este tipo de inversionista. A diciembre de 2012, las AFP administraron recursos por S/. 96.85 mil millones (S/. 81.88 mil millones a diciembre de 2011), destinando 4.50% de la cartera a la adquisicin de cuotas de participacin en fondos de inversin (3.66% a diciembre de 2011), cifra an incipiente en comparacin con el mercado internacional que mantiene aproximadamente una relacin 5:1 en este tipo de inversiones.

Dic.2010 Dic.2011 Dic.2012Inmobiliaria del Colca 10,832 9,340 16,189Proyecto Torre JP - - 14,201Desarrolladora Albamar - 4,560 11,764Inmobiliaria Mar de Plata 10,832 8,894 10,231Inmobiliaria Australes 5,921 5,077 10,020Inmobiliaria de Chicama 3,147 2,679 3,173Inmobiliaria Punta Sal 2,375 2,235 2,520Promotora Albamar Piura - - 1,999Inmobiliaria Urubamba - 1,527 1,785Inmobiliaria del Rubicn 4,824 - -Inmobiliaria del Iguaz 3,689 - -Inmobiliaria La Hispania 7,023 - -Inmobiliaria de la Galicia 2,853 - -Total 51,497 34,311 71,882

Asociacin en Participacin (en miles de Nuevos Soles)

AC Capitales 11.81%

BlackRock ITC11.91%

SGF de Inv. Brook0.05%

Compass Group 14.30%

Enfoca25.25%

Faro Cap.Safi1.88%

Macrocapitales0.03%

SEAF1.20%

Sigma 8.61%

Summa 2.86%

Larran Vial 22.10%

Cuotas de participacin de las AFP en Fondos Locales a diciembre del 2012

Fuente: SBS

FONDOS Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012 10

Se espera que en el tiempo, las AFP incrementen su participacin en este tipo de inversiones, ya que desde el ao 2003, ste se ha incrementado en promedio 38.79%, superior al crecimiento promedio registrado por el total de fondos administrados por las AFP (17.87%). Al cierre del ejercicio 2012, el inventario de oficinas premium en Lima cont con un inventario de 488,265 m2, distribuidos en 51 edificios. Durante el periodo de anlisis, se incorporaron 52,744 m2, habiendo ingresado 6 edificios durante el presente ao. Estos inmuebles reportaron un ndice de vacancia de 1.4% respecto al total de la oferta, mientras que en el 2011, este ndice lleg al 2.7%. Los menores niveles de vacancia, siguen promoviendo la construccin de este tipo de oficinas y su comercializacin en la etapa de pre-venta y construccin. La mayor demanda impuls los precios de los alquileres de las oficinas premium, alcanzando un precio mensual promedio por m2 en a diciembre del 2012 de US$ 21.69, mayor en 14.46% a lo registrado (US$ 18.95 en el 2011). De igual forma, el precio promedio de venta de las oficinas premium aument, alcanzando los US$ 2,443 a diciembre del 2012, mientras que en el 2011 el precio promedio de venta fue de US$ 1,822 en el 2011. Respecto al sector de oficinas B+ al cierre del 2011, alcanz un inventario de 193,288 m2, lo que signific un aumento de 10,865 m2 respecto al 2011 (182,423 m2). Este inventario estuvo distribuido en 31 edificios, los cuales mantuvieron un ndice de vacancia de 0.4%, mientras que en 2011, este fue de 3.4% del inventario total. Los precios de alquiler de las oficinas B+ en Lima se encuentran en un promedio mensual de US$ 20.05 por m2 (US$ 17.40 en el 2011). Se vienen construyendo aproximadamente 350,000 m2 de oficinas, distribuidas en diversos que se adicionarn a la oferta local durante los aos 2013 y 2014, como: Torre Javier Prado (Aricsa), San Borja Plaza, Torre Pardo y Aliaga, Torre Paso 28 de Julio, Torre V.A. Belaunde, Alto Caral II (Cbica, del grupo Brescia), Real Ocho (Grupo Centenario); Torre Fibra W/B (Fondo de Inversiones Fibra; Capital El Derby, Lima Central Tower, Capital El Golf (Inmobiliari); entre otros. El crecimiento del sector retail continu durante el 2012, con la incorporacin al mercado de nuevos centros comerciales tanto en Lima como en provincias: Mall Aventura Plaza Santa Anita (Lima), Cencosud Shopping Center (Lima), Mega Express (Ica), Real Plaza Chorrillos (Lima), Plaza del Sol Huacho (Lima), Plaza de la Luna (Piura), Parque Agustino (Lima), La Rambla (Lima), El Quinde (Ica) mientras que prosigui la construccin de los futuros complejos como Real Plaza (Lima, Cuzco, Cajamarca y Hunuco), Plaza

Conquistadores (Lima), Mega Express (Caete, Chincha y Barranca), entre otros. En Lima, el promedio del valor de renta en locales dentro de centros comerciales se increment, respecto al 2011, en todos los formatos, alcanzando un ndice de vacancia de 4.9% respecto a la oferta total. El segmento comercial en las ciudades del interior del pas entra a una etapa de consolidacin, como consecuencia del desarrollo de los centros comerciales de gran formato. Tambin en estas ciudades se puede observar la expansin de formatos como supermercados y home centers, como parte de un complejo comercial o como locales stand alone. En contraste, en la ciudad de Lima, a falta de espacios para el desarrollo de formatos de grandes dimensiones y a la baja penetracin del retail moderno, ha incrementado el desarrollo de strip centers y otros formatos como los mini supermercados. 5. SITUACIN FINANCIERA A partir de enero del 2005, el Consejo Normativo de Contabilidad suspendi el ajuste contable de los estados financieros para reflejar los efectos de la inflacin. Para efectos de anlisis comparativo, las cifras contables de la empresa han sido ajustadas a valores constantes de diciembre del 2012, utilizando los siguientes factores de ajuste:

La SAFI A diciembre del 2012, AC Capitales SAFI registr ingresos acumulados por S/. 15.47 millones, generados principalmente por las comisiones que recibe la SAFI por la administracin de sus fondos de inversin, los cuales representan 89.37% de los ingresos totales. El 10.63% restante corresponde a alquileres y ganancias por la variacin en el valor patrimonial de las inversiones en su asociada. Los ingresos obtenidos en el ejercicio 2012 aumentaron 15.76% respecto al ejercicio 2011 (S/. 13.37 millones), considerando valores constantes, como resultado del mejor desempeo de los fondos administrados por la SAFI. Los gastos de administracin y de ventas del ejercicio bajo anlisis ascendieron a S/. 6.47 millones, lo que represent un incremento de 38.26% respecto al ejercicio 2011, que corresponde a mayores gastos de personal y a honorarios

Ao 2009 2010 2011 2012Factor de Ajuste 1.105 1.056 0.994 1.000

FONDOS Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012 11

profesionales a terceros por servicios de asesora respecto a la identificacin de oportunidades para los fondos de inversin administrados por la SAFI, as como a gastos de asesora legal. Esto determin que el resultado operacional de la empresa ascendiera a S/. 8.92 millones, mayor en 2.71% respecto al cierre del ejercicio 2011 (utilidad operacional de S/. 8.68 millones a diciembre del 2011). La utilidad operacional, menos los gastos financieros y el impuesto a la renta determin una utilidad neta de S/. 6.16 millones, menor en 0.98% respecto a la registrada a diciembre del 2011, a valores constantes, con lo que se mantuvo valores positivos en los niveles de rentabilidad ofrecidos por la SAFI, tanto sobre el patrimonio promedio, que fue de 46.29%, como sobre los activos promedio, de 31.97%. Respecto a los activos de la SAFI, stos aumentaron 2.26% en el ejercicio 2012, registrando activos totales por S/. 19.49 millones al 31 diciembre del 2012 (S/. 19.02 millones a diciembre 2011). Los activos corrientes disminuyeron en 4.51%, respecto a diciembre del 2011, lo que se explica

principalmente por la disminucin en las cuentas por cobrar a los fondos (remuneraciones fijas y variables de vencimiento a corto plazo). En cuanto al activo fijo de la SAFI, ste se vio incrementado en S/. 170 mil, debido principalmente a variaciones compra de unidades de transporte, equipos, y muebles y enseres. Las inversiones en asociadas ascendieron a S/. 1.40 millones, monto mayor al registrado en diciembre del 2011 (S/. 1.31 millones), debido al mayor valor en libros de la Sociedad Gestora de Fondos de Inversin Brookfield AC Capitales S.A al 31 de diciembre del 2012, en la cual la SAFI mantiene 30% del capital. Asimismo, durante el primer semestre del 2012, la SAFI adquiri 1.25% del AC Capitales Fondo Inmobiliario II (ACFI II), inversin con un valor que asciende a S/. 726 mil al 31 de diciembre del 2012, en lnea con los compromisos asumidos por la SAFI. Las inversiones inmobiliarias ascendieron a S/. 6.42 millones y representaron el 40.16% de los activos de la SAFI inversiones inmobiliarias comprenden el terreno, edificio y mobiliario que son arrendados a partes relacionadas.

2010 2011 2012Activ os 26,612 19,062 19,493Pasiv os 10,633 6,064 5,863Patrimonio 15,979 12,997 13,630Remuneraciones de los Fondos 20,873 11,352 13,826Comisiones por adm. de inmuebles 1,113 737 748Utilidad Neta 10,773 6,224 6,164

Gastos administr. y v entas / Ingresos 29.27% 35.03% 41.84%Resultado operacional / Ingresos 70.73% 64.97% 57.64%Utilidad / Ingresos 49.00% 46.57% 39.84%

Resultado Operacional / Utilidad 144.35% 139.49% 144.68%Resultado no Operacional / Utilidad -1.48% -1.75% -3.74%(Otros ingr. - otros egr.) / Utilidad 0.30% 1.75% 3.74%Gastos financieros (netos) / Utilidad 0.82% 0.00% 0.00%

Rentabilidad patrimonial 97.91% 42.96% 46.29%Rentabilidad / Activ os 55.08% 27.26% 31.97%Rentabilidad operacional / Activ os 79.51% 38.02% 46.26%

Activ o fijo / Patrimonio 0.14 0.14 0.14Deuda / Patrimonio 0.67 0.47 0.43 % Deuda corto plazo 70.67% 60.08% 65.22%Liquidez 2.33 2.59 2.36Liquidez cida 2.23 2.53 2.30Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del 2012

Principales indicadores financieros - AC Capitales

FONDOS Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012 12

Los pasivos de la sociedad administradora a diciembre del 2012, ascendieron a S/. 5.86 millones (S/. 6.06 millones a diciembre del 2011), siendo de vencimiento corriente S/. 3.82 millones y de vencimiento no corriente S/. 2.04 millones, los que corresponden principalmente a tres contratos de arrendamiento financiero, dos con el BBVA Banco Continental, y uno con Amrika Financiera S.A. amortizables mensualmente a plazos de 4, 6 y 7 aos, respectivamente. El 3 de mayo del 2012, la Junta General de Accionistas y el Directorio acordaron distribuir dividendos con cargo a los resultados acumulados por el valor corriente de S/. 5.61 millones, los cuales fueron ntegramente pagados en los meses de mayo y junio del 2012. Con ello, sumado a los resultados obtenidos durante el ejercicio 2012, el patrimonio de la SAFI alcanz S/. 13.63 millones, mayor en 4.87% respecto al ejercicio 2011. El Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria - FIMI Los ingresos brutos de FIMI en el primer semestre del 2012 ascendieron a S/. 89.50 millones, mayor 1.65 veces lo registrado en el ejercicio 2011. stos estuvieron compuestos por: ingresos por variaciones en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias, subsidiarias y de las Asociaciones en Participacin, alquileres de los activos inmobiliarios,

utilidades percibidas de las Asociaciones en Participacin, entre otros. Este incremento se debi principalmente a mayores tarifas cobradas en los alquileres de las inversiones inmobiliarias y a mayores ganancias obtenidas en las Asociaciones en Participacin. Cabe sealar que en el 2011 se efectu un ajuste por desvalorizacin en una de las Asociaciones en Participacin, lo que signific un valor negativo de S/.14.75 millones, en el ao 2012 se present el efecto inverso, con ajuste positivo de S/. 19.81 millones En el ejercicio 2012, el FIMI registr gastos por el pago de la comisin a la SAFI ascendentes a S/. 7.69 millones, mayores en 73.20% respecto del ejercicio 2011 (S/. 4.44 millones), de los cuales, 69.24% correspondieron a la remuneracin variable, determinada sobre la utilidad neta del ejercicio, teniendo en cuenta la rentabilidad del Fondo si ste supera un mnimo de 8% anual. El incremento de los ingresos del Fondo permiti que en el ejercicio analizado, el resultado operacional bruto sea de S/. 78.26 millones, 3.04 veces mayor a lo reportado en el mismo periodo del 2011, por lo que la relacin del margen operacional bruto anualizado sobre los activos alcanz 20.16%. (8.72% a diciembre del 2011).

2010 2011 2012Activ os 326,435 295,391 388,213Pasiv os 9,153 11,174 50,694Patrimonio 317,282 284,217 337,518Activ os Inmobiliarios 198,442 209,885 225,303Asociacin en Participacin 51,193 34,108 71,882Acciones en Empresas Inmobiliarias 42,630 25,614 33,931Ingresos por alquileres 19,750 21,165 22,387Injresos por inv ersiones del Fondo 47,588 15,908 36,272Utilidad Neta 67,595 31,992 99,723Ingresos por alquileres / Inv Inmov ilizadas 6.76% 7.85% 6.76%Ingresos por inv ersiones / Inv ersiones mobilia 826.93% 44.92% 1304.34%Margen de Ex plotacin / Activ o 20.25% 10.23% 22.14%Utilidad Oper Bruta / Activ o 19.34% 8.72% 20.16%Utilidad Neta / Inv . Inmov ilizadas 23.07% 11.87% 30.12%Apalancamiento 0.03 0.04 0.15Inv . Inmov ilizadas / Patrimonio 0.92 0.95 0.98Inv ersiones lquidas / Pasiv o Corriente 1.58 0.42 0.31Prueba cida 3.17 2.21 0.47Valor Cuota Estimado (US$) 1.43 1.55 2.04Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de dciembre del 2012

Principales indicadores financieros - FIMI

FONDOS Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012 13

Esto repercuti positivamente en la utilidad neta, que ascendi a S/. 99.72 millones, lo que signific un aumento de 211.71% respecto a diciembre del 2011, pues si bien se registraron prdidas de valor en la inversin en Parque Lambramani, estas fueron recuperadas por el mayor valor de las inversiones en Imagina y en Ekimed, as como por la devolucin de utilidades de los proyectos desarrollados por Imagina. Con respecto a los activos del FIMI, stos registraron un incremento de 31.42% en trminos de activos totales (S/. 388.21 millones, en comparacin con el saldo a diciembre del 2011 de S/. 295.39 millones). Las inversiones inmovilizadas del FIMI, a junio del 2012, registraron un aumento de S/. 61.51 millones, a valores constantes, sumando un total de S/. 331.12 millones, compuestas por Activos Inmobiliarios (S/. 225.30 millones), Asociaciones en Participacin (S/. 71.88 millones), y por Acciones en Empresas Inmobiliarias (S/. 33.93 millones). El incremento en el valor de las Asociaciones en Participacin y Acciones en empresas inmobiliarias respecto al periodo anterior se debe principalmente a la aplicacin de la metodologa del valor razonable, as como al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. El total de inversiones inmovilizadas representa 85.29% de los activos totales del Fondo a diciembre del 2012. Las inversiones mobiliarias del FIMI, compuestas por depsitos a plazo, cuentas de ahorro e inversiones en acciones aumentaron 4.89 veces respecto al ejercicio 2011, ascendiendo a S/. 48.04 millones. Esto se debi principalmente al aumento en las cuentas de ahorros y a plazo, que en conjunto suman S/. 48.01 millones a diciembre del 2011, frente a los S/. 9.82 millones registrados a diciembre del 2011. Respecto a los pasivos que mantiene el Fondo, estos aumentaron 353.68%, pasando de S/. 11.17 millones al

cierre del ejercicio 2011 a S/. 50.69 millones a diciembre del 2012, como resultado de las mayores cuentas por pagar a la SAFI por S/. 5.32 millones, debido a los mayores ingresos obtenidos por el Fondo y por las mayores obligaciones financieras del Fondo, generadas por la suscripcin de un prstamo con Scotiabank por un monto de S/. 37.90 millones a un plazo de 7 aos, recursos que fueron destinados a la ejecucin de proyectos inmobiliarios del Fondo. Adems se cuenta con un contrato de arrendamiento financiero con Amerika Financiera (hoy Banco Financiero) cuyo saldo al cierre del ejercicio 2012 ascendi a S/. 3.58 millones. Esto se vio reflejado en su ratio de apalancamiento, que se elev a 0.15x a diciembre del 2012 (0.04x a diciembre del 2011). Al cierre del ejercicio del 2012, el patrimonio neto del Fondo ascendi a S/. 337.52 millones, monto 18.75% mayor a lo registrado en el ejercicio 2011 (S/. 284.22 millones), a pesar de haber efectuado dos reducciones de capital conforme al acuerdo de la Asamblea de General de Partcipes, en los meses de mayo y setiembre por S/. 4.91 millones y S/. 3.57 millones, respectivamente y a la distribucin de dividendos por S/. 30.00 millones correspondiente al ejercicio 2011, debido a los positivos resultados obtenidos por el Fondo, Al cierre del ejercicio 2012, el valor calculado de la cuota de participacin ascendi a US$ 2.04 por las cuotas totalmente canceladas, mientras que al 31 de diciembre del 2011 el valor de la cuota de participacin fue de US$ 1.56. Este aumento se debe a: (i) el mayor valor de las inversiones del Fondo, a consecuencia de la aplicacin de la metodologa del valor razonable a las inversiones en subsidiarias y asociadas, as como asociaciones en participacin; (ii) el menor nmero de cuotas suscritas y pagadas como consecuencia de las reducciones de capital realizadas en el mes de mayo del 2012; y, (iii) a los resultados obtenidos durante el ejercicio 2012.

$0.90

$1.10

$1.30

$1.50

$1.70

$1.90

$2.10

Evolucin del valor cuota FIMI (100% canceladas)De julio del 2010 a diciembre del 2012

FONDOS Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria Diciembre 2012 14

DETALLE DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS CLASIFICADOS

Fondo de Inversin Multirenta Inmobiliaria. Primera Emisin Cuotas de Participacin

Moneda: Dlares americanos Capital Autorizado: US$ 75000,000.00 Nmero de cuotas: 58277,663 Valor nominal: US$ 1.0 cada uno reajustados diariamente segn monto total del

patrimonio neto y cuotas vendidas. Plazo: Plazo de duracin de 22 aos, contados a partir de la fecha de inicio de

actividades, es decir. En consecuencia, el plazo de vigencia del FIMI expirar el 28 de diciembre de 2019.

Cuotas colocadas: 68037,029 Cuotas vigentes: 68037,029 (100% canceladas) Reajuste del Valor Cuota: La valorizacin de las cuotas de participacin se efectuar diariamente,

de acuerdo a los intereses que devenguen los aportes efectuados por los partcipes y conformado por el valor patrimonial incrementando por las primas por concepto de ajuste por diferencia de cambio; por las primas por concepto de reajuste del precio de venta de los inmuebles materia de adquisicin, y por las primas por concepto de actualizacin del ajuste del valor del precio de venta basndose en la tasacin comercial efectuada para ese fin. Concluido el periodo de colocacin y suscripcin de toda la emisin, la valorizacin de las cuotas de participacin, se efectuarn mensualmente. A efectos de lo indicado, se considerar el ltimo da de cada mes y se utilizarn los procedimientos establecidos por CONASEV, de manera general.

Fecha de emisin: Desde setiembre de 1998. Pago de Beneficios: Anual y en proporcin a los Certificados de Participacin. Redencin del Principal: Al vencimiento Utilizacin de los recursos: Inversin en bienes races destinados a proyectos inmobiliarios y otras

actividades conexas o vinculadas.