Finestra oberta - Fundació Jaume Bofill · 2015-07-16 · sió d’ús escandi-nau. Andel: el...

1Andel: el model escandinau d’accés a l’habitatge

Finestra oberta

Febrer 2004

Finestra Oberta | 39

Andel: el model escandinau

d’accés a l’habitatge

Raül Turmo

2 Finestra Oberta / 39

Autor: Raül Turmo

Les opinions que s’expressenen aquesta publicació corresponen al l’autor.

Edició: Fundació Jaume BofillProvença, 324. 08037 BarcelonaTel. 93 458 87 00Fax 93 458 87 [email protected]

Impressió: Alta Fulla · TallerDipòsit Legal: B. 12.596-2004


Índex

1. Introducció ............................................................................ 5Andel: el model escandinau d’accés a l’habitatge ................... 7Aplicació del model andel a Catalunya .................................... 9

2. Andel: definició i característiques ....................................... 14Introducció històrica ............................................................... 14Realitat actual ......................................................................... 16Definició .................................................................................. 17Característiques ...................................................................... 18

3. Estudi del model andel pas a pas ........................................... 20Introducció .............................................................................. 20L’andel, una associació ........................................................... 21Hipoteca .................................................................................. 22Restricció d’embargament ....................................................... 23Dipòsit d’entrada .................................................................... 24Creació d’un andel i compra d’un immoble .............................. 25Venda d’un habitatge andel ..................................................... 27Llistes d’espera ....................................................................... 28Canvi d’habitatges andel ......................................................... 31Patrimoni de l’associació andel ............................................... 32Valoració detallada d’un habitatge andel ................................ 35Manteniment i millora d’un habitatge andel ............................ 37Informacions privades i responsabilitat de la junta directiva

en la venda d’un habitatge andel ......................................... 39Desperfectes ........................................................................... 40Obligació d’aprovació per part de la junta directiva ................. 41Lloguer .................................................................................... 42Reglament intern ..................................................................... 44


Repartiment de les despeses .................................................. 46Aval per a l’entrada d’un andel ................................................ 47Relació amb l’Administració pública ........................................ 48Els estatuts ............................................................................. 49La junta directiva ..................................................................... 50

4. Dos exemples d’andel a Dinamarca ........................................ 52Andel Boligforening Finlandsgade, exemple d’un andel petit ... 52AAB (Arbejdernes-Andels-Boligforening), exemple d’un

complex andel gran ............................................................. 54

5. Comparació entre les lleis espanyoles/catalanes

5. i les de Dinamarca per aplicar el model andel a Catalunya .... 68Prohibició del canvi del model andel al de propietat

tradicional ........................................................................... 60L’entrada i la prohibició d’embargament ................................. 62Prohibició o no de lloguer ........................................................ 63Criteris per entrar en llista d’espera ........................................ 64Exclusions de l’andel ............................................................... 64Qualitat de soci ....................................................................... 65Estatuts ................................................................................... 66

6. Introducció del primer andel a Catalunya ............................. 67Grup d’estudi per la creació del primer andel de Catalunya ..... 68Conclusió final ......................................................................... 71


1. Introducció

Aquest estudi pretén oferir una solució parcial i concre-ta que ajudi a diversificar l’oferta de l’habitatge, per talde garantir-ne un accés fàcil a tothom, a partir del mo-del escandinau andel de cooperatives d’habitatges.Països com Dinamarca, Noruega, Suècia i altres a Euro-pa i fora d’Europa apliquen un model cooperatiu se-gons el qual la propietat dels habitatges sempre resi-deix en mans de la cooperativa d’habitatges i on elssocis gaudeixen d’un dret d’ús indefinit amb un lloguertou. Els socis mai podran ser propietaris dels habitat-ges on viuen.

A Espanya, les lleis sobre cooperatives permeten fercooperatives d’habitatges per la propietat o per la ces-sió d’ús, tot i que, a la pràctica, aquest model discrimi-na positivament a favor de la propietat tradicional. Lacessió d’ús només és una possibilitat legal absoluta-ment residual i que, a més, permet que els socis passina ser propietaris dels seus habitatges a través d’un sim-ple canvi d’estatuts.

L’objectiu de l’estudi és possibilitar la creació d’unacooperativa d’habitatges amb cessió d’ús que, afavori-da –en un principi– per les administracions, comenci acanviar la mentalitat en el món cooperatiu. Les coope-ratives d’habitatges haurien de canviar la lògica d’em-preses constructores per una lògica de cooperatives degestió d’un parc d’habitatges. L’estudi també apuntales pautes del que creu que s’hauria de retocar, en unfutur, per tal de gaudir del model cooperatiu que apli-quen altres països, que té una incidència important amitjà i a llarg termini. La incidència del nostre model,

Països com Dina-marca, Noruega,Suècia i altres aEuropa apliquenun model coope-ratiu segons elqual la propietatdels habitatgessempre resideixen mans de la co-operativa d’habi-tatges i on elssocis gaudeixend’un dret d’ús in-definit amb unlloguer tou.


en canvi, és efímera, no permet crear un parc d’habitat-ges de fàcil accés que perduri en el temps i això ensobliga a recomençar de nou cada cinc o deu anys.

El model espanyol i català de cooperatives d’habi-tatges no té un contingut desenvolupat i és una matèriaparcialment desregulada. Per exemple, la possibilitatde la cessió d’ús existeix, però no hi ha ni un sol articleque en reguli els paràmetres. Les cooperatives d’habi-tatges només es contemplen en un petit apartat de laLlei de cooperatives que no tracta l’habitatge amb pro-funditat. És una llei molt més adaptada a les cooperati-ves agràries o industrials que no pas a la problemàticade l’habitatge. A Catalunya, les cooperatives d’habitat-ges s’han d’inscriure en el Departament de Treball i ésmolt complicat portar un cens exacte de les cooperati-ves d’habitatges existents. Aquest estudi, per tant, esbasa en el contingut i els principis del model de cessiód’ús escandinau (tots els països que tenen cooperati-ves amb cessió d’ús segueixen uns principis molt clars)i busca la creació d’un model cooperatiu més avançat idesenvolupat a Catalunya i a Espanya, que treballi percrear un model que pugui afavorir les properes genera-cions i que segueixi els criteris de durabilitat i sosteni-bilitat de la definició del model cooperatiu que s’aplicaals altres països.

L’estudi no pretén ser una crítica a les persones quetreballen en el món cooperatiu a Espanya. Més aviat ésuna crítica al model en si, que ‘desnaturalitza’ el quehauria de ser el model de cooperatives d’habitatges.Les raons que fan que el nostre model cooperatiu esbasi en la propietat tradicional són diverses: la mancade regulació –d’acord amb la Llei de cooperatives– delcontingut de la cessió d’ús i de l’habitatge en general;la mentalitat espanyola sobre la propietat; un funciona-ment de les cooperatives basat en una lògica d’empre-

El model espa-nyol i català decooperativesd’habitatges noté un contingutdesenvolupat i ésuna matèria par-cialment desregu-lada.

Aquest estudi esbasa en el contin-gut i els principisdel model de ces-sió d’ús escandi-nau.


ses constructores i no d’empreses de gestió d’un parcd’habitatges, com passa en altres països; un cert obs-curantisme d’una part del sector que fa que no hi hagipublicitat ni registres públics; la manca d’interès i deregulació per part de les administracions davant la pro-blemàtica de les cooperatives d’habitatges; etc. La res-ponsabilitat d’aplicar un model de cooperativa ambgestió d’ús ha de ser compartida per tots els agentsimplicats: les administracions han de guiar, afavorir iregular la cooperativa amb cessió d’ús i les cooperati-ves han de començar a optar per un model que omplide contingut les cooperatives d’habitatges.

Andel: el model escandinau d’accés a l’habitatge

Segons el Centre Internacional de Cooperatives (Inter-national Co-operative Center), l’objectiu d’una coopera-tiva d’habitatges és el de proveir els seus membresd’un habitatge seguint el model cooperatiu. Però tam-bé hi ha un altre objectiu molt important: les cooperati-ves tenen un deure de responsabilitat amb les genera-cions futures, és a dir, han de garantir que les generaci-ons futures puguin continuar gaudint dels serveis d’unhabitatge cooperatiu. Als països on les cooperativesd’habitatges s’entenen només com a cessió d’ús esde-venen un instrument molt important per l’accés a l’ha-bitatge; és en aquests països on, realment, tenen unaincidència en les polítiques globals sobre l’habitatge.Així doncs, aquests països gaudeixen d’un sistemaamb milers d’habitatges que romanen indefinidamentsota un model de fàcil accés i que cada any augmen-ten.

El model escandinau andel, per la seva història i laseva implantació, és un model exemplar per explicar

La responsabilitatd’aplicar un mo-del de cooperati-va amb gestiód’ús ha de sercompartida pertots els agentsimplicats.

Als països on lescooperativesd’habitatgess’entenen noméscom a cessió d’úsesdevenen uninstrument moltimportant perl’accés a l’habi-tatge.


què és i com s’ha d’aplicar el model cooperatiu i quinés el veritable sentit d’aquest model a mitjà termini.

L’andel és un model d’accés a l’habitatge situat en-tre el lloguer i la propietat, que estableix que tots elsseus membres habitants són propietaris d’un immobleen si i gaudeixen del dret d’ús sobre un habitatge. Elnou propietari del dret d’ús sobre l’habitatge paga unaentrada –que li es reemborsada si decideix donar-se debaixa de l’andel– i un lloguer tou cada mes. El modelde l’andel funciona de manera democràtica, els mem-bres habitants de l’andel mai no poden transformar-loen una propietat tradicional, tot i que tenen més dretsque un llogater convencional, ja que és un model queestableix l’ús indefinit de l’habitatge.

1. És un model sense data de caducitat, és per sem-pre. Una bona part dels habitants de les ciutats escan-dinaves viuen en habitatges sota el règim andel/coope-ratiu. Per exemple, un de cada tres habitants de Co-penhaguen viu en un andel. Alguns són de principis delsegle xx i permeten, una vegada i una altra, tenir un ac-cés fàcil a l’habitatge. És a dir, el parc d’habitatges defàcil accés augmenta contínuament.

2. És un model que integra la iniciativa privada enun mercat no especulatiu. Les empreses andel són coo-peratives d’habitatges privades sense ànim de lucre. AEscandinàvia, com a bona part d’Europa, hi ha moltshabitatges de lloguer social, lloguers barats per a lespersones que ho necessiten i ajudes a la persona en elslloguers privats. Tot això costa uns diners a l’Estat. Almateix temps, però, compta amb un sistema generalit-zat d’andels que integren l’empresa privada en l’acces-sibilitat a l’habitatge, tot impedint l’especulació i aju-dant a reduir els recursos que l’Estat ha de destinar alslloguers socials i a la resta d’ajudes pels lloguers.

L’andel és un mo-del d’accés a l’ha-bitatge situat en-tre el lloguer i lapropietat, funcio-na de manera de-mocràtica i elsseus habitantsmai no podentransformar-lo enuna propietat tra-dicional, tot i quetenen més dretsque un llogaterconvencional.

Un de cada treshabitants de Co-penhaguen viu enun andel.

L’andel és un mo-del que integra lainiciativa privadaen un mercat noespeculatiu.


3. És un model d’accés barat que ofereix avantatgesals seus membres. Es paga una entrada pel finança-ment i per implicar les persones en la gestió de l’habi-tatge. Atorga més drets que un arrendament tradicio-nal. Un andel es pot traspassar per transmissió mortiscausa, es pot llogar a una tercera persona durant untemps determinat, etc.

4. El model andel facilita l’autogestió i el bon man-teniment de la finca. L’habitatge social, encara que im-prescindible, presenta un manteniment costós. Gràciesa la democràcia interna de l’andel, a la seva autogestiói a la implicació dels seus membres (es poden fer millo-res en els habitatges, etc.), esdevé un bon model degestió. A Dinamarca, hi ha estudis que demostren elbon manteniment dels habitatges que segueixen elmodel andel.

5. És un model molt transparent, amb un grau desatisfacció alt i que ajuda a diversificar la realitat del’habitatge. El seu funcionament intern fa que els deu-res i les responsabilitats quedin ben definits. És unmodel molt clar –tal com mostraré més endavant–, pro-voca un grau de satisfacció alt entre els seus usuaris isuposa una alternativa que garanteix l’accés a l’habitat-ge a molta gent.

6. És un model que pot servir per aconseguir unequilibri social. A Dinamarca, per exemple, la construc-ció subvencionada d’habitatges ha de reservar un 10%a l’habitatge social (tot i que no deixa de ser un modelprivat).

Aplicació del model andel a Catalunya

En el proper apartat, analitzaré amb profunditat el fun-cionament i les normes que regeixen un andel. És un

L’andel és un mo-del d’accés barat.Es paga una en-trada pel finança-ment i per impli-car les personesen la gestió del’habitatge.

El model andelfacilita l’autoges-tió i el bon man-teniment de lafinca. Alhora queprovoca un graude satisfacció altentre els seususuaris.


model que ha tingut una repercussió important a Escan-dinàvia i, actualment, a Catalunya i a Espanya, es po-dria aplicar un model semblant. De fet, legislativamentja hi té cabuda, és una cooperativa d’habitatges ambcessió d’ús. Aquest model és el que, en molts altrespaïsos, s’entén realment com a cooperativa d’habitat-ges. Però no cal canviar les lleis per poder aplicaraquest model; tot i així, de cara al futur, s’hauria dedesenvolupar el model i s’haurien de retocar un parelld’aspectes per evitar que els habitatges andel caigues-sin en el lliure mercat.

Encara que ja existeixi la legislació bàsica per apli-car un model semblant a Espanya, fins ara no existienni la voluntat ni la mentalitat necessàries per fer-ho.Però, hi ha una manera molt simple de corregir el nos-tre model, la solució rau en un canvi cultural més queno pas legislatiu.

Així doncs, per què cal analitzar el model escandi-nau de l’andel? Perquè és un model que funciona desde fa molts anys a diferents països. El model andel dis-posa d’un parc d’habitatges important i d’una llarga tra-dició de gestió. Parteixo d’un sistema molt consolidat ino dels dos paràgrafs sense desenvolupar sobre la co-operativa d’habitatges amb cessió d’ús amb què comp-ta la legislació espanyola. Per tant, faré un estudi delmodel des de tots els punts de vista i l’analitzaré ambprofunditat per donar una visió de conjunt. En aquestpunt, hauré donat prou guies per comprendre què és icap on s’hauria d’anar. Per últim, presentaré un modeld’estatuts per aplicar un andel a Catalunya. Pretén serun projecte pilot que aglutini tota aquesta experiència ique serveixi de model per la societat en general.

Tota la informació que ens permetria aplicar el mo-del de l’andel està al nostre abast (a diversos païsosnòrdics hi ha moltes guies que descriuen el model an-

El model escandi-nau de l’andel ésun model que fun-ciona des de famolts anys a dife-rents països i dis-posa d’un parcd’habitatges im-portant i d’unallarga tradició degestió.


del, els drets de les parts, el finançament, etc.). No hemd’inventar-nos res. Només hem d’aplicar a la realitat ca-talana un model cooperatiu d’habitatges que no afavo-reixi la propietat. Els destinataris fonamentals de l’es-tudi, en un principi, són els òrgans existents que treba-llen en temes relacionats amb l’habitatge –sobretot laDirecció General d’Actuacions Concertades, Habitatge iUrbanisme, però també l’empresa pública ADIGSA il’Institut Català del Sòl–, per tal que la tasca del projec-te pilot serveixi com a referent al món cooperatiu (capí-tol 5). La Generalitat té competències sobre la matèriai, en part, està optant per un canvi de mentalitat en re-lació a la problemàtica de l’habitatge. A més, els po-ders públics són els que han de dirigir el procés per cor-regir la situació actual. També va dirigit a la FederacióCatalana de Cooperatives d’Habitatges, a les cooperati-ves més importants, als sindicats i a totes les associa-cions interessades.

Actualment, ja s’ha establert alguna mena de col·la-boració entre un òrgan de la Generalitat i el món coope-ratiu. Ara bé, un cop analitzada la problemàtica, s’hau-ria de fer un projecte pilot i treballar per crear un òrganautònom que marqui les pautes, assessori, reguli i con-troli tot el model de cooperatives d’habitatges a Cata-lunya, com passa en molts altres països on existeix unmodel cooperatiu. A més, s’ha d’ordenar i racionalitzarel sector i s’ha de portar un control diari –en tots elssentits– sobre el nombre d’habitatges cooperatius queseguiran un model de cessió d’ús (al capítol 5 es des-criu el camí que caldria seguir a Catalunya amb més cla-redat).

Al nostre país, fa molt temps que es fan cooperati-ves d’habitatges. Desafortunadament, però, el règim depropietat continua influenciat per l’afavoriment de lapropietat tradicional que es fa des de les mateixes lleis

La Generalitat técompetències enmatèria d’habitat-ge i està optantper un canvi dementalitat en re-lació a la sevaproblemàtica.

Un cop analitzadala problemàtica,s’hauria de fer unprojecte pilot itreballar per crearun òrgan autò-nom que marquiles pautes, asses-sori, reguli i con-troli tot el modelde cooperativesd’habitatges aCatalunya.


i des de la particular mentalitat espanyola en relació ala propietat. I els sindicats, com totes les altres coope-ratives d’habitatges, s’han hagut d’abocar a aquestmodel. Per tant, malgrat els centenars de milers d’habi-tatges construïts en règim d’HPO (Habitatge de Protec-ció Oficial) sota la modalitat de ‘cooperativa d’habitat-ges’, tots aquests esforços no han permès crear un sis-tema perdurable, com passa en molts altres llocs. S’hafacilitat l’accés a l’habitatge a una persona, però nos’ha creat un model estable que pugui facilitar-ne l’ac-cés a moltes d’altres.

El model andel té algunes variants properes enmolts altres llocs d’Europa i de fora d’Europa. El cas delCanadà és molt interessant perquè, des de fa dos de-cennis, va adoptar com a principi fonamental la propie-tat comuna de les cooperatives d’habitatges; i els resul-tats han estat molt satisfactoris. Han aconseguit crearun nombrós parc d’habitatges de fàcil accés. El modelandel/cooperatiu funciona en altres llocs d’Europa. ADinamarca, les 4/5 parts dels habitatges andel s’hancreat durant els darrers 25 anys.

Actualment, s’està parlant molt de la necessitat defomentar la construcció d’habitatge cooperatiu a Cata-lunya i a Espanya. Ara bé, l’important no és la quantitatd’habitatges cooperatius que es puguin construir sinóel model que es triï per a la seva gestió. L’únic que te-nen en comú les cooperatives d’habitatges espanyolesamb les cooperatives d’habitatges dels països que te-nen un model de cessió d’ús és el nom. A Espanya, lescooperatives d’habitatges són, més aviat, cooperativesper la construcció d’habitatges de propietat mentreque, en altres països, la propietat està absolutamentproscrita. És més, els dos models de cooperativa d’ha-bitatges són antagònics. De la mateixa manera que elnostre parc d’habitatges cooperatius no és comparable

El model andel téalgunes variants.El cas del Canadàés molt interes-sant perquè vaadoptar com aprincipi fonamen-tal la propietatcomuna de lescooperativesd’habitatges.

A Espanya, lescooperativesd’habitatges són,més aviat, coope-ratives per laconstrucció d’ha-bitatges de pro-pietat.


amb el parc d’habitatges cooperatius dels països queapliquen un model de cessió d’ús, tampoc no es potcomparar la incidència que té el nostre model a mitjà ia llarg termini, per molts habitatges cooperatius queconstruïm.

Doncs bé, si a Catalunya i a Espanya la cooperativad’habitatges amb cessió d’ús disposa de cabuda legal,l’únic canvi important que cal per poder aplicar aquestmodel és el canvi de mentalitat dins el món cooperatiu.Potser ha arribat l’hora de qüestionar-nos el nostre mo-del de cooperatives d’habitatges, especialment si te-nim en compte la desproporció que hi ha entre la pro-pietat i el lloguer al nostre país.

A Catalunya i aEspanya l’úniccanvi importantque cal per poderaplicar aquestmodel és el canvide mentalitatdins el món coo-peratiu.


2. Andel: definició

i característiques

Introducció històrica

La idea original d’aquest model prové d’Anglaterra.L’any 1844 es va crear la primera Cooperativa per alsTreballadors del Tèxtil a Rochdale. La filosofia coopera-tiva es va expandir ràpidament a Dinamarca i a Escan-dinàvia, i una de les seves branques foren les coopera-tives d’habitatges o andels.

Avui dia, els principis del model andel continuenessent els mateixos: els seus membres són els que diri-geixen la cooperativa/andel, l’accés està obert a nousmembres i cada membre de l’andel disposa d’un vot. Amés, el model andel funciona de forma democràtica,l’assemblea general és l’autoritat màxima de l’andel.

El 1866 es crea la primera cooperativa a Dinamarca,un fet que repercutirà en diversos sectors de l’econo-mia. Però, no és fins l’any 1911 que es creen els primersandelsboligforening a Copenhaguen (la primera coope-rativa d’habitatges a Dinamarca). Els dos primers an-dels foren Gronldalsvaenge i Praestevangen, dues coo-peratives propietàries de l’edifici que van construir. Elsmembres de l’andel van pagar una entrada pel finança-ment de la construcció. L’entrada es retornava si estraslladaven a viure en un altre habitatge. El principid’aquest model d’accés a l’habitatge era evitar l’espe-culació. Els membres gaudien d’un dret d’ús –el dret deviure en un habitatge determinat–, no podien vendrel’habitatge i, si decidien abandonar l’andel, rebien di-ners per les millores que havien fet als habitatges.

La idea originalprové d’Angla-terra. La filosofiacooperativa es vaexpandir ràpida-ment a Dinamarcai a Escandinàvia.

Els principis delmodel andel con-tinuen essent elsmateixos: elsseus membressón els que diri-geixen la coope-rativa/andel, l’ac-cés està obert anous membres icada membre del’andel disposad’un vot.


L’augment del valor dels habitatges sempre anava a fa-vor de l’associació andel (de la cooperativa d’habitatgeen si), i el lloguer tendia a disminuir a mesura ques’anava amortitzant la inversió feta per la construccióde l’andel.

L’andel de Grondalsvaenge era una cooperativaamb 400 habitatges i estava format per cases unifami-liars o dobles. La inspiració provenia de l’anglès Ebe-nezer Howard que, el 1889, havia publicat un llibre titu-lat The Garden Cities of Tomorrow (Les ciutats jardí deldemà). En aquest llibre, proposava la creació d’una ciu-tat com a experiment per poder estudiar les diversesformes d’habitatge i les reaccions dels seus habitants.

El 1912 el sindicat Arbejdernes Andels Boligforeningva introduir el principi que cada membre havia d’apor-tar un capital inicial (entrada), en funció de la grandàriade l’habitatge. Un cop s’havia anat amortitzant el paga-ment de l’andel, els lloguers mensuals anaven baixant.

A partir del 1913, es crea l’Arbejdernes KoperativeByggeforening (Cooperativa d’Habitatges pels Treballa-dors). Es pretenia que els treballadors tinguessin influ-ència en la construcció dels habitatges cooperatius.Durant aquells anys, es van crear diversos andels, queja rebien ajudes públiques. La democràcia interna vaser un valor important des del principi i, per tant, elsmembres de l’andel eren els que decidien com seria laconstrucció. Així doncs, es van començar a construirandels, que acostumaven a ser edificacions de prop decinc plantes per afavorir un accés barat a l’habitatge ales famílies.

A partir del 1976, totes les edificacions de lloguerque es volguessin vendre s’havien d’oferir, primer, alsveïns per facilitar la creació d’un andel.

La majoria d’andels que existeixen actualments’han creat durant els darrers 25 anys, en el moment

Un dels dosprimers andelsva ser el deGrondalsvaenge,una cooperativaamb 400 habitat-ges format percases unifami-liars o dobles.

A partir del 1976,totes les edifica-cions de lloguerque es volguessinvendre s’haviend’oferir, primer,als veïns per faci-litar la creaciód’un andel.


que els veïns dels parcs de lloguer han pogut adquirirl’edifici mitjançant la creació d’una cooperativa o per lacreació d’andels de nova construcció.

Realitat actual

A Dinamarca, en total, hi ha 125.000 habitatges andel.Hem de tenir en compte que Dinamarca és un país ambuna població de 5 milions de persones que viuen moltrepartides en un territori una mica més gran que Cata-lunya. Moltes viuen en cases unifamiliars situades enpobles o petites ciutats. Copenhaguen és l’única ciutatd’una certa grandària que hi ha al país. Per tant, el mo-del andel és –sobretot– un model urbà i, a Copenha-guen, és on té el seu màxim exponent, amb un total de74.000 habitatges dels 125.000 que hi ha a tot el país(a la regió de Copenhaguen hi ha més de 100.000 habi-tatges). És un model amb molta tradició però, tot i així,el seu creixement més espectacular s’ha produït en elsdarrers 25 anys. Des del 1975, quan només hi havia20.000 habitatges andel, el nombre d’habitatges s’hamultiplicat per cinc.

A Escandinàvia, hi ha un parc d’habitatges de llo-guer molt gran. A Dinamarca, l’Estat autoritza les em-preses sense ànim de lucre a gestionar el parc d’habi-tatge social de lloguer, que representa un 20% dels ha-bitatges. Ben al contrari del que passa a Espanya, elparc d’habitatge social no ha parat de créixer en les úl-times dècades. No obstant això, darrerament, s’obser-va una voluntat de racionalitzar l’habitatge social. I elmodel andel és un model molt vigent a Escandinàviaperquè és una manera de lluitar contra l’especulació i,a més, redueix els diners que l’Estat ha de destinar allloguer social. Així doncs, els principals destinataris

A Dinamarca hi ha125.000 habitat-ges andel.

És un model ambmolta tradicióperò, el seu crei-xement més es-pectacular s’haproduït en elsdarrers 25 anys.

L’Estat autoritzales empresessense ànim delucre a gestionarel parc d’habitat-ge social de llo-guer, que repre-senta un 20%dels habitatges.


d’un habitatge andel són aquelles persones amb ren-des limitades però que no necessiten un habitatge so-cial (per exemple, un jove de 22 anys, que podrà adqui-rir un habitatge a Copenhaguen sense haver de subs-criure una hipoteca a la qual no pot fer front; o una fa-mília de treballadors amb dos fills, que podrà viure aCopenhaguen sense la necessitat de destinar la majorpart del seu sou a una hipoteca).

Estadística actual dels habitatges andel en funció de la seva grandària

0-40 m2 40-60 m2 60-80 m2 80-100 m2 100-120 m2 +120 m2

2% 23% 32% 29% 10% 4%

Estadística dels habitatges andel en funció de l’edat dels seus membres

0-34 anys 35-49 anys 50-66 anys +67 anys

36% 20% 1 % 25%

Definició

L’andel és un model d’accés a l’habitatge molt genera-litzat a Escandinàvia, que es basa en el model coopera-tiu i que resol el problema de l’habitatge a un percen-tatge molt alt dels habitants de les ciutats escandina-ves. Aquest tipus de propietat es troba entre el règimde propietat i el lloguer. Així doncs, als països escandi-naus, hi ha tres maneres diferents de gaudir d’un habi-tatge: la propietat, el lloguer (amb un percentatge delloguer social alt) i l’andel.

La primera regla d’or de l’andel, la més important i laque dóna coherència al sistema, és la següent: el modelandel és un model en si mateix. Està prohibit transformarun andel en un model de propietat tradicional.

L’andel és un mo-del d’accés a l’ha-bitatge molt ge-neralitzat a Es-candinàvia, quees basa en el mo-del cooperatiu ique resol el pro-blema de l’habi-tatge a un percen-tatge molt altdels habitants deles ciutats escan-dinaves.


L’andel és una associació de propietaris del conjuntd’un immoble. Cada persona que accedeix a un habitat-ge paga una entrada (a Copenhaguen oscil·la entre els3.000 i els 30.000 euros, en funció de la grandària del’habitatge i de la seva situació geogràfica). Aquestaquantitat és reemborsada si es decideix abandonarl’apartament. Durant el temps que es disposa de l’habi-tatge, s’ha de pagar un lloguer tou –segons la grandà-ria de l’apartament– que servirà per fer front a l’endeu-tament que ha suposat la construcció de l’andel i a lesdespeses de manteniment.

Característiques

L’andel és un model privat d’habitatges: els seus mem-bres són membres d’una cooperativa sense ànim de lu-cre que compra o edifica l’immoble. L’associació andelo cooperativa, per tant, és propietària de l’edifici. Po-den ser sindicats, gremis, associacions amb una finali-tat concreta, o simplement, com passa avui dia, orga-nitzacions andel. Per tant, el model andel és una mane-ra d’adaptar la iniciativa privada a un model no especu-latiu d’accés a l’habitatge.

L’andel és un model lliure d’especulació. Ningú noguanya res pel lloguer de l’habitatge. El lloguer és fix i,quan s’ha anat amortitzant l’endeutament inicial, ha detendir a baixar (el lloguer és per pagar l’amortització deldeute, el manteniment de l’edifici i les despeses). Pelque fa a l’entrada inicial, acostuma a variar poc i, amés, s’estableix el preu màxim al qual es pot elevar.

És un model que, en gran part, compta amb el su-port de l’Administració pública. Aquest fet imposa unsdeures als andels; per exemple, la llei danesa estableixque els andels que han rebut una subvenció pública per

L’andel és unaassociació depropietaris delconjunt d’un im-moble. Cada per-sona que acce-deix a un habitat-ge paga una en-trada que és re-emborsada si esdecideix abando-nar l’apartament.

L’associació an-del o cooperativaés propietària del’edifici.

L’andel és un mo-del lliure d’espe-culació. El lloguerés fix i, quan s’haanat amortitzantl’endeutamentinicial, ha de ten-dir a baixar.


a la seva creació han de destinar un de cada deu habi-tatges al ‘deure social’ vers els grups amb necessitatsespecials d’habitatge.

És un model que funciona de manera democràtica.Els propietaris són els membres dels òrgans de decisiói, per tant, són els que prenen totes les decisions queafecten la vida de l’andel: si cal fer un canvi de fines-tres, si hi ha d’haver un camp de jocs pels infants al jar-dí, el tipus de connexió a Internet, etc. Hi ha molts an-dels que disposen d’un gran ventall de serveis. Real-ment, alguns són un veritable model de comunitat, tantpel que ofereixen com pel seu funcionament.

És un model que afavoreix la mobilitat, tant si es ténecessitat d’espai com si es vol canviar de barri o deciutat. No és un model impermeable. A Copenhaguen ia altres ciutats, existeix un sistema generalitzat d’an-dels. Això s’articula mitjançant llistes d’espera, a travésde les quals els membres habitants de l’andel podenaccedir a un nou andel en funció de les seves necessi-tats.

És un model transparent. Es defineixen molt clara-ment els drets, els deures i les formes d’accedir a unandel, de manera que sigui un model comprensible iclar.

Hi ha molts an-dels que dispo-sen d’un granventall de serveisi alguns són unveritable modelde comunitat,tant pel que ofe-reixen com pelseu funciona-ment.


3. Estudi del model andel pas a pas

Introducció

L’andel és un model que té una tradició molt llarga ique, per tant, ha generat una legislació força rica. Actu-alment, hi ha diverses lleis que tenen relació amb l’an-del. Començant per la principal, Bekendtgörelse af lovom andelboligforeninger og andre bolligfaelleskaber,trobem implicacions en la Llei de propietat, en la de llo-guer, en les hipoteques, en les ajudes públiques, etc.Com ja he dit, a Escandinàvia, compten amb el lloguersocial destinat a diferents grups (joves, gent gran, etc.),el model de propietat tradicional i el sistema d’andels,que representa una alternativa per les ciutats. Dins delsandels, hi ha molts habitatges petits per joves i pare-lles i d’altres una mica més grans per famílies. Tot i així,no és un model orientat únicament als joves –encaraque són molts els joves que en fan ús– sinó que, mésaviat, és un model alternatiu a la propietat tradicionaldestinat a la gent que vol gaudir d’un habitatge a llargtermini i que s’hauria d’endeutar molt per accedir a lapropietat tradicional.

La societat escandinava defuig les grans construc-cions intel·lectuals per resoldre els problemes i buscauna aproximació més pragmàtica –que no vol dir sim-ple– al conflicte plantejat. També apliquen aquest prag-matisme a l’andel. És un model transparent i fàcil d’en-tendre però, al mateix temps, desenvolupat. Totsaquests anys d’experiència de l’andel han generat di-verses lleis, molta jurisprudència. I també s’ha hagutde modificar algun aspecte del model, en els moments

Dins dels andels,hi ha molts habi-tatges petits perjoves i parelles, id’altres una micamés grans perfamílies.

L’andel és un mo-del alternatiudestinat a la gentque vol gaudird’un habitatge allarg termini i ques’hauria d’endeu-tar molt per acce-dir a la propietattradicional.


que no avançava. Hi ha hagut una discriminació positi-va neta cap a aquest model per part dels poders públicsescandinaus.

En aquest apartat, tractaré de sistematitzar dels ele-ments més importants del model andel, com ara l’ad-quisició, la venda, les responsabilitats, els òrgans dedecisió, etc., i analitzaré les lleis i les interpretacionsjurisprudencials més importants per conèixer el modeldanès amb més profunditat. A més, no només serà unestudi jurídic rigorós, sinó que també proporcionaràelements per poder interpretar millor la llei. Seria moltcomplex parlar de totes les implicacions que té el mo-del andel dins el sistema escandinau. Per fer-ho, hauriade fer una anàlisi de l’Estat i del sistema tributari da-nès. A més, cada cultura jurídica prové d’una realitatdiferent i el que vull tractar és el model andel (que no éspas complex) i no el model d’estat de benestar escan-dinau. La part final de l’apartat constarà d’una anàlisicomparativa entre les lleis espanyoles/catalanes i lesdaneses per intentar trobar els elements que tenen encomú i els possibles punts de fricció.

L’andel, una associació

La Llei de l’andel no estableix cap definició de què ésun andel. La definició apareix en una llei anterior queencara s’utilitza per entendre el concepte. Tothom co-neix el funcionament d’un andel. En aquesta llei ante-rior, es deia que és una associació que té com a finali-tat ser propietària d’una edificació sobre la base andelo cooperativa (cooperativa d’habitatges amb cessiód’ús és el que, en altres països, s’entén com a coopera-tiva d’habitatges; la base andel estableix que tothomés propietari en el seu conjunt).

Legalment, l’an-del és una associ-ació que té com afinalitat ser pro-pietària d’unaedificació sobrela base cooperati-va.


El patrimoni de l’andel forma part de l’associacióandel i els seus membres habitants tenen el dret d’ússobre un habitatge de l’associació. Un membre habi-tant d’un andel disposa d’una quota ideal sobre l’andelen funció de l’entrada que hagi aportat. Però, el dretd’ús d’un habitatge andel no significa la propietat del’habitatge. Només poden constituir andels les perso-nes que visquin tot l’any en l’habitatge –és a dir, lespersones que hi tinguin la seva adreça efectiva– i sem-pre hauran de ser edificacions que tinguin més de doshabitatges1.

La relació entre els membres i l’associació està re-gulada per l’estatut de l’associació. En aquest docu-ment, trobem les normes de funcionament intern, el òr-gans de l’associació, els procediments de decisió, etc.Els membres d’un andel no sempre són membres habi-tants d’un andel. Legalment, hi pot haver un andel onno hi hagi relació entre els habitants i els membres del’associació; però, a la pràctica, gairebé en tots els ca-sos, els membres del l’andel són membres habitantsd’un andel (membres d’un andel amb dret d’ús sobreun habitatge).

Hipoteca

Els membres d’una associació andel s’obliguen perso-nalment i solidàriament pel deute hipotecari2. Això s’had’interpretar de la següent manera: els membres del’andel constitueixen un edifici en règim andel. Per fer-ho, aporten una entrada, però la major part del finança-ment s’obté a través d’un crèdit. Normalment, el bancprendrà l’immoble com a garantia per aportar el finan-çament. Els andels es financen a llarg termini. Els llo-guers són tous i, si algun membre de l’andel no paga en

El patrimoni del’andel forma partde l’associacióandel i els seusmembres habi-tants tenen eldret d’ús sobre unhabitatge de l’as-sociació.

La relació entreels membres il’associació estàregulada per l’es-tatut de l’associa-ció.

Els membresd’una associacióandel s’obliguenpersonalment isolidàriament peldeute hipotecari.


un termini curt, se’l pot excloure de l’andel3. Amb l’a-portació de l’entrada, els membres d’un andel contre-uen unes obligacions amb l’associació andel, però no-més les obligacions adquirides després de la creacióde l’andel4. Segons aquesta sentència, la responsabili-tat dels membres habitants d’un andel s’acaba aquí.Normalment, les hipoteques es negocien a 30 anys.Un cop s’ha amortitzat l’endeutament, s’aniran bai-xant els lloguers en la mesura del possible. A més,com que aquests habitatges tenen un preu accessible,és molt fàcil substituir les persones que abandonenun andel (de fet, les llistes d’espera sovint són moltllargues).

Restricció d’embargament

Normalment, no es pot embargar un habitatge andel5.Aquesta restricció funcionarà sempre que no hi hagiuna menció contrària als estatuts. Però, habitualment,no es contempla la possibilitat de l’embargament. Elsdiners de l’entrada són per l’associació. A partir d’aquí,la persona disposa del dret d’ús sobre l’habitatge i, sialgun dia vol deixar de ser membre de l’andel i es volvendre el seu dret, recuperarà l’entrada que va aportaren el seu moment per permetre que una altra personaadquireixi la qualitat de membre habitant de l’andel. Lapropietat de l’immoble andel, però, és de l’associació.L’únic cas en què es permet acceptar l’andel com a ga-rantia és quan es demana un crèdit per fer front al pa-gament de l’andel. L’associació, això sí, ha de conèixerles condicions del crèdit.

Aquesta prohibició fins i tot va més enllà, perquè noes pot embargar una venda de futur (no es poden em-bargar els diners de l’entrada d’una persona pressupo-

Com que aquestshabitatges tenenun preu accessi-ble, és molt fàcilsubstituir les per-sones que aban-donen un andel.

Normalment, noes pot embargarun habitatge an-del.

Si algú vol deixarde ser membre del’andel i es volvendre el seudret, recuperaràl’entrada que vaaportar en el seumoment.


sant que aquesta persona decidirà abandonar l’andelen un futur).

Dipòsit d’entrada

Quan es funda l’andel, s’ha de decidir quina entradacal aportar a l’associació. Tot i que, generalment, esbusca el model més accessible, es pot optar per unaentrada gran o per una de petita.

L’avantatge d’una entrada gran (podríem parlard’uns 6.000 €; és un preu aproximatiu, només per do-nar una idea del que acostuma a costar), és que permetreduir el preu de la hipoteca de l’associació. A més, lespersones que demanin un préstec podran desgravaraquests diners. D’aquesta manera, també s’aconse-gueix un lloguer mensual més baix i es crea una certacomplicitat entre el membre habitant de l’andel i l’ha-bitatge (el fet que costi una determinada quantitat faque, subjectivament, la persona es percebi com a titu-lar d’un dret més fort i que s’impliqui més en l’habitat-ge i en el seu manteniment).

Una entrada molt petita farà que el lloguer sigui mésalt i que no es pugui desgravar una part en les desgra-vacions personals. Molts dels andels opten per l’opciód’una entrada una mica gran (sense ser excessiva).

En un andel subvencionat per l’Estat, el 80% es fi-nança amb endeutament i el 20% es finança amb lesentrades dels membres. Normalment és així (l’Estataporta un 10%)6.

No tots els habitatges andel tenen la mateixa super-fície. Moltes vegades, els andels són petits complexosd’habitatges que intenten donar resposta a necessitatsmolt diverses. Per tant, l’entrada serà diferent i es cal-cularà en relació a la superfície de l’habitatge.

Quan es fundal’andel, s’ha dedecidir quina en-trada cal aportara l’associació.

L’avantatge d’unaentrada gran ésque permet reduirel preu de la hipo-teca de l’associa-ció.

En un andel sub-vencionat perl’Estat, el 80% esfinança amb en-deutament i el20% amb les en-trades dels mem-bres.


El paràmetre de la superfície també es fa servir percalcular la part proporcional del lloguer que es pagamensualment.

L’entrada d’un andel és la part proporcional del va-lor de l’andel. Amb el temps, el nivell d’endeutament del’andel va disminuint. A mesura que s’ha anat amortit-zant la hipoteca, els lloguers han de tendir a baixar.L’objectiu de l’andel no és pas l’especulació. Abans del’any 2000, no s’acceptava que el preu de l’entradad’un andel pogués arribar a ser més d’un 25% més altque l’entrada que es va pagar en el moment de la cons-titució de l’andel. Això es va canviar per adaptar unamica més l’andel a la realitat7. Hi ha un altre sistema demàxims –que exposaré més endavant– que estableixque no hi poden haver grans pujades en el valor de lesentrades. En el cas que una persona es vulgui vendre elseu dret d’ús de l’andel, el preu màxim està molt con-trolat. Per altra banda, no existeix un preu mínim. Moltsdels andels tenen com a preu de venda del dret andel elmateix preu de compra (més les millores que s’haginpogut fer). L’andel intenta obtenir la implicació de l’as-sociació per millorar la gestió.

Però, bàsicament, el valor de l’entrada és el valor del’habitatge andel en relació a l’associació andel/coope-rativa. I, com veurem més endavant, el valor d’un an-del/cooperativa té un sistema legal de màxims esta-blert que fa que no hi puguin haver grans pujades en elpreu de les entrades.

Creació d’un andel i compra d’un immoble

Quan una associació andel compra un immoble pot serque sigui de nova creació o que sigui un edifici que jaexistia. Molts dels andels creats a Dinamarca no són

L’entrada d’unandel és la partproporcional delseu valor. A me-sura que s’haanat amortitzantla hipoteca, elslloguers han detendir a baixar.

En el cas que unapersona es vulguivendre el seu dretd’ús de l’andel, elpreu màxim estàmolt controlat.


construccions noves, sinó que són adaptacions d’edifi-cis vells a aquest model. Les 3/4 parts dels andels quetrobem avui dia són habitatges de lloguer adaptats almodel andel, la majoria durant els últims 25 anys. Aixòrespon al fet que les autoritats daneses racionalitzenmolt el parc d’habitatges existent i no se centren exclusi-vament en la nova construcció. Evidentment, a Espanya,això seria molt complicat perquè el model d’habitatgegairebé és un monopoli de la propietat tradicional. Aixídoncs, el model s’hauria d’implantar –sobretot– des dela nova construcció (per aconseguir, precisament, tot elcontrari: que, en un futur, l’accés a l’habitatge es basi enuna altra cosa que en la nova construcció), o bé a travésde la compra d’edificis destinats a la creació de noushabitatges basats en el model andel/cooperatiu.

Hi ha molts articles que parlen del dret que tenen elsllogaters d’esdevenir membres habitants d’un andel8.Tant pot ser que una associació andel compri un immo-ble destinat al lloguer per convertir-lo en un andel (la nor-ma general), com que els mateixos llogaters –per inicia-tiva pròpia– vulguin crear una associació andel i adquirirl’immoble. No obstant això, aquí no és molt rellevant per-què no existeixen gaires edificacions destinades total-ment al lloguer. Sí que és important, però, saber que hiha tot un procés establert per definir quin és el nombrede llogaters necessaris per formar una associació andel ipoder crear l’immoble. Una associació andel està obliga-da a oferir la possibilitat de ser membre de l’associacióals llogaters; també es defineixen els passos que s’hande seguir9. Cal destacar que aquests articles subratllenque no es pot voler influenciar excessivament els anticsllogaters ni les entitats bancàries que financen els an-dels. Les associacions andel funcionen amb indepen-dència, el seu funcionament només està marcat per leslleis i pels seus estatuts.

A Espanya el mo-del s’hauria d’im-plantar des de lanova construccióo bé a través dela compra d’edifi-cis destinats a lacreació de noushabitatges basatsen el model an-del/cooperatiu.

Hi ha tot un pro-cés establert perdefinir quin és elnombre de lloga-ters necessarisper formar unaassociació andel ipoder crear l’im-moble.


Venda d’un habitatge andel

Quan es produeix la venda d’un habitatge andel estransfereix el dret d’una persona de gaudir de l’ús del’habitatge (es transfereix la qualitat de membre habi-tant d’un andel). A Dinamarca, quan es parla de vendad’un habitatge andel s’entén que el que es transfereixés aquest dret. Per tant, quan faci referència a la vendad’un habitatge andel s’haurà d’interpretar que el que esven és el dret d’ús sobre l’habitatge.

Doncs bé, quan es produeixi la venda d’un habitat-ge andel s’haurà de seguir un procediment que relacio-na el venedor, l’associació i el comprador.

Quan es ven un habitatge andel, el venedor ha dedonar els documents següents al comprador10:

• una còpia dels estatuts de l’associació,• l’últim balanç comptable de l’associació i l’últim

pressupost anual,• el preu de l’habitatge andel –marcat per l’associ-

ació–, juntament amb els possibles increments per lesmillores fetes a l’habitatge i un inventari (mobles, etc.).Si el preu de venda és superior al preu marcat per l’an-del s’ha d’especificar molt bé d’on prové aquest aug-ment. En cas contrari, l’operació no seria legal. Aquestasentència, doncs, estableix que la prova de la legalitatdel preu de l’entrada incumbeix el comprador11.

El comprador ha de ser reconegut per la junta direc-tiva. La junta directiva li pot negar el dret d’ús sobrel’habitatge, al·legant una sèrie de motius molt especí-fics que veurem més endavant, com pot ser la incapaci-tat per fer front al lloguer.

També és important el fet que el venedor hagi de re-bre l’autorització de la junta directiva un cop verificadala venda. La junta pot demanar una rebaixa del preu si

Quan es produeixla venda d’un ha-bitatge andel estransfereix el dretd’una persona degaudir de l’ús del’habitatge i s’hade seguir un pro-cediment que re-laciona el vene-dor, l’associació iel comprador.


creu que el cost de les possibles millores fetes és ex-cessiu.

La junta directiva ha de notificar el valor de la coo-perativa de la qual se’n compra el dret d’ús sobre unhabitatge el dia en què es produeix la venda (aquí escomprova que el preu de venda sigui realment el preuque marca l’associació per l’habitatge).

En un primer moment, qui rep els diners de la ven-da és l’associació i no el venedor. Quan aquesta hacomprovat que el venedor no està endarrerit en elsseus pagaments, etc. ‘dóna’ els diners al venedor.Aquest apartat és molt important. L’associació, mit-jançant la junta directiva, garanteix que la venda d’unhabitatge andel es realitzi de manera correcta, respec-tant els preus màxims marcats pels estatuts. El mo-ment del canvi de titular dels drets és un dels més im-portants en la vida d’una associació andel/cooperati-va. Els andels vetllen perquè aquest procés es realitzide forma transparent.

El comprador disposa d’un termini de 6 mesos perdemanar una rebaixa de preu o el possible retorn d’unapart, si hagués pagat més del que calia.

Hi ha tota una sèrie d’articles per tal que aquestainformació es transmeti de forma efectiva. I aquestatransmissió d’informació, tot i que és responsabilitatdel venedor, l’ha de garantir la junta directiva (la juntaha de comprovar que s’ha produït la transmissió de lainformació).

Llistes d’espera

Actualment, aquest és un punt controvertit. Hi ha unprojecte de llei que vol acabar amb una pràctica ques’està duent a terme durant els últims anys12. Els esta-

La junta directivaha de notificar elvalor de la coope-rativa el dia enquè es produeixla venda.

Qui rep els dinersde la venda ésl’associació i noel venedor.

La junta directiva,garanteix que lavenda d’un habi-tatge andel esrealitzi de maneracorrecta.


tuts decideixen qui té prioritat d’accés a un habitatgeandel a l’hora de vendre’l. Normalment, els primers sónels mateixos habitants, que poden decidir canviar d’an-del (per exemple, una parella jove que viu en un habi-tatge andel de dimensions petites i que, quan té un in-fant, vol mudar-se a un habitatge més gran del mateixcomplex andel). També és possible que transmeti eldret a un ascendent o descendent perquè hi pugui viu-re, o que decideixi canviar l’andel actual per un altreandel a la mateixa ciutat o en un altre indret.

Quan la persona decideix vendre el seu andel potser –com passa en molts andels– que estigui obligadaa vendre’l a les persones que estan inscrites a la llistad’espera de l’associació andel. El sistema de les llistesd’espera és un sistema que regula l’accés dels nousmembres quan un membre habitant abandona l’andel.Aquest criteri es basa en l’antiguitat; la persona queporta més temps inscrita a la llista d’espera és la que téprioritat; el criteri, doncs, és prou raonable.

El problema que ha sorgit durant els últims cinc anys–sobretot a Copenhaguen– és que els preus de l’habi-tatge de propietat han pujat i, en conseqüència, elspreus dels andels –comparativament– són molt mésbarats. Aprofitant aquest fet, als andels on no existial’obligació de vendre l’andel a una persona que estavaen llista d’espera, hi ha hagut casos de persones quevenien el seu andel d’acord amb la comprovació perti-nent del preu correcte per part de la junta directiva ique, al mateix temps, demanaven als possibles com-pradors deu o quinze mil euros més de sotamà, senseque la junta directiva en sabés res. Evidentment, aixòés una pràctica il·legal i el comprador no recuperarà maiaquests diners. La diferència de preu entre l’andel i lapropietat tradicional ha impulsat algunes persones adur a terme aquesta pràctica.

Normalment, elshabitants del ma-teix andel tenenprioritat per can-viar d’andel. Itambé podentransmetre el dreta un ascendent odescendent per-què hi pugui viu-re.

El sistema de lesllistes d’esperaregula l’accésdels nous mem-bres quan unmembre habitantabandona l’andel.


Per acabar amb aquestes pràctiques especuladores,s’ha elaborat una proposta de llei. Per altra banda, totel procés està molt controlat i hi ha uns preus de vendaestablerts. Així doncs, aquest projecte de llei establiràl’obligatorietat que la venda de l’andel es faci seguintl’ordre establert per les llistes d’espera i que un parti-cular no pugui vendre a una altre particular, tret delscasos següents:

• un venedor que ven el seu andel a un altre propie-tari d’andel per intercanviar-lo,

• ascendents o descendents del venedor,• el germà o germana d’un venedor d’andel,• el cònjuge d’un venedor d’andel o la seva parella

de fet registrada,• una persona que viu a l’andel (podria ser un fami-

liar que està vivint a l’habitatge del venedor o una per-sona que porta força temps vivint a l’habitatge).

Segons aquest projecte de llei, la publicitat de lesllistes d’espera per part de l’associació serà obligatò-ria, per tal de conèixer quina és la posició en què es tro-ben els aspirants a membres habitants d’un andel.

Per inscriure algú en una llista d’espera es pot de-manar una petita suma de diners que només es podràfer servir per pagar l’administració de la llista d’espera(uns 15 euros anuals per posar una xifra aproximada).

Segons els estatuts tipus que utilitzen la majoriad’associacions andel, hi ha d’haver unes llistes d’espe-ra que regulin l’ordre de prioritat per l’accés a un an-del13. La nova llei aprofundeix en la publicitat de les llis-tes d’espera i impedeix tota venda que no sigui feta perl’associació com a tal, seguint les llistes. El més correntés que hi hagi dues llistes; una primera llista pels habi-tants de l’andel –que tindran preferència a l’hora de

Per inscriure algúen una llista d’es-pera es pot dema-nar una petitasuma de dinersque només es po-drà fer servir perpagar l’adminis-tració de la llistad’espera.

És corrent que hihagi dues llistes:una pels habi-tants de l’andel ila segona per tot-hom que hi vulguiestar inscrit.


canviar d’habitatge– i la segona per tothom que hi vul-gui estar inscrit.

Als estatuts, hi pot haver un procediment alternatiua les llistes d’espera. Aquests procediments, però, nopoden servir per fer que una persona se salti el tempsd’espera de les llistes. Els paràmetres utilitzats respo-nen a uns criteris rellevants com, per exemple, la gran-dària de l’andel. És força lògic que, si es ven un habitat-ge andel de 130 metres quadrats, es pugui reservar l’ha-bitatge per una família nombrosa. No és possible fixarun procediment alternatiu, basat en motius d’ètnia,raça, sexe o similars, que impedeixi l’accés a uns grupsconcrets. Se segueix un criteri que prohibeix el tracta-ment discriminatori.

Canvi d’habitatges andel

El model que estudiem permet que una persona que viuen un andel pugui continuar gaudint del model si deci-deix o necessita canviar de barri o de ciutat. Això éspossible quan es disposa d’un parc d’andels conside-rable. I, tot i que aquest no era l’objectiu principal, l’èxitdel model ha fet que els membres habitants d’un andeltinguin un avantatge més pel fet de viure en un andel.L’intercanvi d’andels és força usual i no és més que unacompra-venda mútua del seu dret d’ús. Ni l’entrada niel lloguer no seran exactament els mateixos. La formamés corrent d’accedir a un andel és a través de les llis-tes d’espera, però l’intercanvi és una altra de les op-cions que hi ha.

Per poder fer un canvi, s’estableixen uns períodesmínims durant els quals s’ha hagut d’habitar en un an-del14. Quan es canvia d’andel, és obligatori donar-se debaixa de l’andel original mitjançant la venda i fer-se

El model que es-tudiem permetque una personaque viu en un an-del pugui conti-nuar gaudint delmodel si decideixo necessita canvi-ar de barri o deciutat.

La forma més cor-rent d’accedir aun andel és a tra-vés de les llistesd’espera, peròl’intercanvi ésuna altra opció.


membre del nou andel en el moment de la compra. Capestatut no pot impedir la possibilitat de canvi per partd’un membre habitant d’un andel.

Patrimoni de l’associació andel

Preu d’un habitatge andel

Als estatuts originals de constitució d’un andel/coope-rativa, es fixen les entrades que han de dipositar elsmembres de l’andel, en funció de la grandària de l’ha-bitatge del qual gaudiran del dret d’ús. Normalment, un20% del preu de l’andel es finança amb les aportacionsde les entrades i el 80% restant mitjançant un crèdit.Quan es produeix una venda posterior a la construcciód’un habitatge andel, s’han de respectar els preusmarcats per l’associació andel en funció de la superfí-cie de cada habitatge. Aquests preus no podran sobre-passar uns preus màxims. Els preus de venda d’un ha-bitatge andel es calculen a partir d’aquests quatre ele-ments15:

1. Preu de l’habitatge andel o entrada, calculat enfunció dels metres quadrats de l’habitatge i establertper l’associació als estatuts (la major part del preu fi-nal).

2. Millores dutes a terme a l’habitatge.3. Estat de l’habitatge. Si l’habitatge està en mal

estat, el venedor haurà de rebaixar el preu al compra-dor proporcionalment als desperfectes que s’hi haginocasionat.

4. Inventari del que es deixa o del que hi ha ins-tal·lat a l’habitatge, si es ven amb mobles o amb algunequipament especial.

Als estatuts origi-nals de constitu-ció d’un andel/cooperativa, esfixen les entradesen funció de lagrandària de l’ha-bitatge del qualgaudiran del dretd’ús.

Els preus de ven-da es calculen apartir de: preu del’habitatge o en-trada, milloresdutes a terme,estat de l’habitat-ge i inventari delque es deixa.


Els estatuts poden establir limitacions més gransque les que marca la llei en el preu de venda. El que nopot autoritzar un andel són preus de venda superiorsals establerts per llei.

Molts dels andels existents pertanyen a sindicats ialtres associacions. En aquest cas, el preu de venda ésigual al preu de venda inicial (el venedor ven el seudret o entrada per la mateixa quantitat per la qual elva adquirir, més les possibles millores o desperfec-tes). En altres casos, el preu pot ser superior per adap-tar-lo una mica a la realitat. Els augments, però, encap cas són espectaculars. El que busca el model an-del és que els preus promoguin un accés fàcil a l’habi-tatge. És per això que s’estableix tot un sistema demàxims.

Només com a exemple, un habitatge andel d’uns 50metres quadrats (sobretot per a joves) acostuma a teniruna entrada de 7.000 € i un lloguer mensual –amb ca-lefacció inclosa– de 220 €. Si aquest mateix habitatgefos de propietat, costaria prop de 140.000 €.

Valor del patrimoni d’una associació andel

Cal tenir molt present que està prohibit convertir un edi-fici andel en un edifici de propietat tradicional16. Els càl-culs sempre es faran tenint en compte el valor de totl’immoble en si.

Per contrarestar el possible augment especulatiudel valor de l’associació, aquesta ha establert un siste-ma d’elecció dels màxims que es poden fixar. Això térelació amb el propi sistema danès i, per tant, és incom-prensible si no es coneix tot el model. Si en parlo, no-més és per mostrar que no són màxims establerts perles lleis del lliure mercat, sinó que és un model contro-lat i que en tots els períodes històrics s’han anat impo-

Molts dels andelspertanyen a sin-dicats i altres as-sociacions. Enaquest cas, elpreu de venda ésigual al preu devenda inicial.

Està prohibit con-vertir un edificiandel en un edifi-ci de propietattradicional.


sant màxims en funció de la realitat del moment. Ésobvi, doncs, que la capacitat de fer funcionar un modelcooperatiu rau en el fet que sigui un model paral·lel a lapropietat. Per tant, és impensable que, en els païsosque tenen aquest model cooperatiu, una persona puguivendre habitatges de cooperatives als preus de lliuremercat de propietat, com passa aquí. A Dinamarca,existeix un model de propietat tradicional i un modeld’andels. Així doncs, per establir els màxims del valorde l’associació andel es pot escollir entre:

• el preu de l’adquisició,• el preu com a edifici de lloguer,• l’últim valor utilitzat,• (una regla tècnica d’augment emprada pels an-

dels que s’han fet en una llei anterior).

Aquesta regla fa que no hi pugui haver augmentsmolt elevats del preu total d’un andel o cooperativad’habitatges. Hipotèticament –per bé que rarament hotrobem a la pràctica– l’associació andel podria vendrel’andel en si. En aquest cas, està prohibit vendre’l perdestinar-lo a la propietat tradicional. El model andelestà fet per facilitar l’accés a l’habitatge i per lluitar con-tra l’especulació.

El valor d’un andel sempre s’ha d’interpretar en elseu conjunt. Per contrarestar el possible augment devalor d’un edifici andel, cada andel té la possibilitatd’escollir entre un d’aquests quatre preus màxims. Peròmai no hi podrà haver grans augments del preu d’unandel, per molt que pugi el preu de mercat de l’habitat-ge de propietat tradicional. A Espanya, és una mica difí-cil entendre aquest concepte perquè tot s’interpreta apartir del preus del lliure mercat de propietat. Simplifi-cant una mica, es podria dir que hi ha uns preus pel lliu-

Per establir elsmàxims del valorde l’associacióandel es pot es-collir entre: elpreu de l’adquisi-ció, el preu com aedifici de lloguer,l’últim valor uti-litzat, i una reglatècnica d’aug-ment que fa queno hi pugui haveraugments moltelevats del preutotal d’un andel.


re mercat de propietat i tot un sistema de preus màximsque protegeixen l’andel i el lloguer social dels preus dellliure mercat de propietat. El model andel/cooperatiués un model autònom a la propietat tradicional, que esregeix per una reglamentació pròpia i que, per tant, nos’ha d’interpretar des de la perspectiva del lliure mer-cat de propietat tradicional.

Valoració detallada d’un habitatge andel

Hi ha una sèrie de circumstàncies que s’han de tenir encompte a l’hora de vendre un habitatge andel; concre-tament, les reformes que s’han dut a terme a l’habitat-ge i l’inventari de tot el que el venedor deixa a l’habitat-ge. Tots els elements que cal tenir en compte s’hand’especificar en un esquema de valoració.

Segons la Llei de l’andel, no cal tenir totes les factu-res per poder demanar el valor de l’andel al nou com-prador. No obstant això, és la millor manera de demos-trar el seu valor real.

En un andel, s’hi poden fer millores. Com passa ambqualsevol tipus d’habitatge, les noves necessitats, latècnica i el desgast fan que –amb el temps– els habi-tatges s’hagin de renovar. La renovació no és un capricidel membre habitant de l’andel, sinó el dret de mante-nir el seu habitatge en les millors condicions possiblesper al seu confort i el de la seva família. Tot i així, qual-sevol reforma que s’hi faci s’haurà de comunicar a lajunta directiva.

El treball propi que ha dut a terme el venedor es potcomputar en la venda, sempre que s’hagi dut a termede forma professional i satisfactòria17. Per comptabilit-zar-lo, s’ha establert un preu de 135 corones l’hora, queés el que, normalment, a Dinamarca, cobra una perso-

Hi ha una sèrie decircumstànciesque s’han de teniren compte i valo-rar a l’hora devendre un habi-tatge andel: lesreformes que s’hihan dut a terme il’inventari de totel que el venedorhi deixa.

Qualsevol refor-ma que es facis’haurà de comu-nicar a la juntadirectiva.


na amb coneixements i experiència per dur a terme larenovació. La junta directiva sempre controla el resultatde les obres, i controla que –en la venda– el preu deltreball s’adeqüi a la realitat.

No està especificat en cap llei, però les reformes quees computen a favor del venedor d’un andel tenen unalimitació en funció del temps i del manteniment. Aixídoncs, no és podrà augmentar el preu d’un andel perles reformes que s’han fet en una cuina si la cuina estàfeta malbé al cap d’un any, o no es podrà demanar unacompensació per les reformes fetes en una cuina fa mésde vint anys. El temps, doncs, és un paràmetre que fabaixar el preu que es pot demanar per les reformes fe-tes en un andel.

Normalment, tots els andels tenen una persona quefa d’encarregada (vicevaert), una persona amb coneixe-ments tècnics que fa les petites reparacions dels ele-ments comuns i que vetlla per una bona comunicacióentre els habitants i la junta directiva. La persona en-carregada, a més, acostuma a gaudir d’un habitatgedins del complex andel. La junta sempre ha de verificarl’estat de l’habitatge abans d’una venda.

A més, també s’ha de tenir en compte que, si unapersona ha descuidat el manteniment d’un habitatge–i, per tant, es troba en males condicions– i decideixvendre el seu dret sobre l’andel, la part proporcional aldeteriorament ocasionat a l’habitatge li serà descomp-tada del preu del seu dret sobre l’andel que marca l’as-sociació.

Un venedor només pot demanar com a inventarid’un habitatge el que existeixi o estigui realment ins-tal·lat en un habitatge18. Els mobles també es conside-ren part de l’inventari19. És una possibilitat que es dónaal venedor per poder recuperar els diners que s’ha gas-tat en l’habitatge, si algun dia decideix marxar.

Les reformes quees computen afavor del venedord’un andel tenenuna limitació enfunció del temps idel manteniment.El temps és unparàmetre que fabaixar el preu quees pot demanarper les reformesfetes.

Un venedor no-més pot demanarcom a inventari elque existeixi oestigui realmentinstal·lat en unhabitatge.


Aquest deure només es tindrà en compte en contradel venedor si difereix molt de la mitjana, és a dir, sil’habitatge està molt deteriorat en relació als altres ha-bitatges de l’andel. La junta directiva, amb l’informeprevi de l’encarregat o d’un tècnic, és la que haurà dedeterminar la reducció del preu.

El venedor pot demanar vendre l’andel amb els mo-bles, sempre que ho especifiqui abans de fer la venda.

A Dinamarca, existeix un reglament de construcció.Això vol dir que les obres han d’estar aprovades perl’associació i han de tenir el permís d’obres correspo-nent. Fins i tot podria succeir que una persona haguésde pagar per desfer una obra que s’ha fet sense el per-mís i que, per tant, es considera il·legal.

Però això no acostuma a passar. Abans de fer unaobra important, tothom consulta l’associació; és unabona manera de fomentar que els membres habitantsd’un andel gaudeixin de l’habitatge en les millors con-dicions possibles.

Manteniment i millora d’un habitatge andel

Les normes referents al manteniment de l’habitatgeapareixen als estatuts de l’andel. Les normes de l’esta-tut tipus només s’apliquen si estan contemplades enels estatuts20. La immensa majoria dels andels fan ser-vir com a base els estatuts tipus, un model d’estatutelaborat per les autoritats.

El manteniment de l’interior de l’habitatge pertocaals membres habitants de l’andel, exceptuant els siste-mes de cables comuns i les portes i finestres exteriors.També hauran de canviar els accessoris necessaris del’habitatge, per exemple, el terra o la placa de la cuina.Els habitants també són els que s’han de fer càrrec del

Abans de fer unaobra important,tothom consultal’associació; ésuna bona manerade fomentar queels membres ha-bitants d’un an-del gaudeixin del’habitatge en lesmillors condi-cions possibles.


desgast de l’habitatge. En aquest sentit, és importantentendre la lògica dels andels: el manteniment delselements comuns exteriors a l’habitatge correspon al’associació andel i el manteniment de l’interior de l’ha-bitatge l’han de dur a terme els habitants de l’andel.

L’assemblea general fixa les regles pel mantenimentdels elements comuns, jardins, etc.

Si un membre habitant d’un andel tracta el seu ha-bitatge amb deixadesa o de manera perjudicial, la jun-ta directiva pot imposar-li el deure de millorar l’habitat-ge, dins d’un termini establert, fins que adquireixi lescondicions anteriors de bon manteniment. La junta tépotestat per comprovar l’estat d’un habitatge andel. Sila persona no millora l’estat de l’habitatge, la junta di-rectiva pot realitzar els treballs a costa del membre ha-bitant o, fins i tot, el pot excloure de l’andel (seguintun procediment de sanció establert per uns casos de-terminats, i amb un avís previ de tres mesos). Aixídoncs, s’observa la responsabilitat compartida delsmembres de l’andel. Els procediments d’exclusió nosón freqüents i només s’apliquen a les persones quedesobeeixen constantment les normes de convivènciao que estan perjudicant notòriament l’estat de l’habi-tatge.

Actualment, es poden escollir estatuts que descri-uen amb més precisió les característiques d’un habitat-ge dels nostres temps. El model andel es va començar aaplicar al segle xix, així doncs, no és estrany que cadacop s’introdueixin més elements nous en els habitat-ges. Totes les noves tecnologies s’apliquen en funciód’aquesta diferència entre elements propis de l’habi-tatge i elements comuns de l’andel.

Paral·lelament, cada vegada hi ha més elements co-muns dins l’habitatge com poden ser la calefacció, lesconnexions a la xarxa Internet, etc. Per tant, els estatuts

El mantenimentdels elementscomuns exteriorscorrespon a l’as-sociació i el man-teniment de l’in-terior l’han de dura terme els habi-tants de l’andel.

Els procedimentsd’exclusió no sónfreqüents i noméss’apliquen a lespersones quedesobeeixenconstantment lesnormes de convi-vència.


estableixen amb més precisió si els sistemes de cale-facció o els radiadors són elements comuns, i tots elsaltres elements dels quals s’haurien de fer càrrec elsmembres habitants (com ara la pintura, les portes inte-riors, l’equipament, els cables interiors de l’habitatge,el bany, etc.). L’andel sempre pagarà les reparacionsque tinguin un origen exterior a l’habitatge.

Informacions privades i responsabilitatde la junta directiva en la venda d’un habitatge andel

La junta directiva té el deure d’informar els membreshabitants d’un andel sempre que aquests els demaninalguna informació continguda en el registre de l’associ-ació. Ara bé, pot ser que les informacions requeridesfacin referència a algun tipus d’informació privada opersonal d’algun membre de l’andel. En aquests casos,les informacions privades es poden suprimir del deured’informació que hi ha entre la junta directiva i elsmembres habitants d’un andel. Així doncs, la junta di-rectiva pot donar un extracte del registre suprimint lesinformacions privades.

Aquesta situació està regulada per una sentènciaque senyala que el dret de ser informat no comprèn lainformació sobre la situació personal o econòmica deles persones21.

La llei diu que la junta directiva ha d’actuar amb lamateixa cura amb què ho faria una persona normal ambsentit comú. És molt difícil, doncs, que es puguin de-manar responsabilitats a una junta directiva que ha ac-tuat acuradament. Les juntes controlen molt bé els pro-cediments de venda dels habitatges andel, i els esta-tuts de l’andel defineixen molt bé el funcionament in-tern de l’associació. D’altra banda, l’Administració pú-

La llei diu que lajunta directiva had’actuar amb lamateixa cura ambquè ho faria unapersona normalamb sentit comú.

Les juntes contro-len molt bé elsprocediments devenda dels habi-tatges andel.


blica i un organisme que agrupa tots el andels podenassessorar els andels en qualsevol dubte que els puguisorgir.

Desperfectes

Com ja sabem, el venedor d’un habitatge andel pot de-manar el pagament de les millores fetes a l’habitatge ide l’inventari (els mobles i les instal·lacions)22. Aquestaés una mesura que fomenta la millora contínua delshabitatges. Però, què passa quan es constaten erradeso desperfectes en els treballs duts a terme?

La pràctica demostra que les reclamacions es podenadreçar contra el venedor o contra l’associació andel,depèn de cada cas. Si el desperfecte prové de l’edifici odel seu conjunt, l’associació serà la responsable da-vant del comprador. Però, si el que ven l’habitatge ambunes millores defectuoses és l’antic venedor, serà ell elresponsable.

El comprador té catorze dies per constatar els possi-bles desperfectes o les errades que hi puguin haver23.Per una banda, l’associació comprova –prèviament–que les reformes s’han dut a terme de forma correcta24.Però, per altra banda, el comprador ha d’inspeccionardetalladament qualsevol desperfecte o qualsevol canvique pugui haver sorgit.

La responsabilitat del venedor, però, s’acaba sismesos després d’haver efectuat la venda. Si el compra-dor s’adona, posteriorment, d’algun defecte important,només anirà a càrrec del venedor si és superior a un 5-10% del valor normal de la venda.

Les reclamacionsper desperfectesen els treballsduts a terme espoden adreçarcontra el venedoro contra l’asso-ciació andel.

La responsabilitatdel venedors’acaba sis mesosdesprés d’haverefectuat la venda.


Obligació d’aprovació per part de la junta directiva

La junta directiva té l’obligació de donar la seva aprova-ció en l’adquisició d’un habitatge andel. Però, hi ha al-guns casos establerts –i que han de tenir una justificacióben motivada– que la junta directiva pot desaprovar25.

La junta directiva està obligada a tractar en condi-cions d’igualtat tots els possibles nous membres habi-tants d’un andel. Així doncs, està totalment prohibitexcloure grups específics de la possibilitat de ser nousmembres d’un andel.

La negació de la possibilitat de ser nou membre hade tenir una justificació de pes. Per exemple, si la per-sona que desitja ser membre d’un andel ha estat expul-sada d’un altre andel perquè no ha complert els seusdeures amb una associació andel, perquè no ha pagatel lloguer, o perquè ha estat expulsada per tractar el seuandel amb deixadesa i, per tant, ha infringit el deure demanteniment de l’habitatge.

Els casos descrits fan referència a persones que jahan demostrat que poden infringir els seus deures res-pecte a l’associació andel. Són persones que presentenun risc alt de provocar conflictes en una associació.L’andel és un model que afavoreix l’accés a l’habitatgei que busca el benefici de la comunitat. Una part delshabitatges són habitatges socials –si és un andel queha rebut ajuda pública– i el model participa d’una con-cepció social de l’habitatge. Però l’andel no és una llard’ajuda per gent amb problemes socials greus. L’andelpromou l’accés a l’habitatge de molta gent amb pocsrecursos. Però les polítiques socials encaminades agent amb altres tipus de problemes és responsabilitatde l’Estat. L’andel és administrat pels mateixos mem-bres i busca un clima de bona convivència. Però, sermembre d’un andel, tot i que és molt avantatjós, impli-

La junta directivaestà obligada atractar en condi-cions d’igualtattots els possiblesnous membreshabitants d’unandel.

L’andel promoul’accés a l’habi-tatge de moltagent amb pocsrecursos. Però lespolítiques socialsencaminades agent amb altrestipus de proble-mes és responsa-bilitat de l’Estat.


ca una sèrie de responsabilitats. Aquestes responsabi-litats no són pas extraordinàries; es basen en el respectemutu i en el pagament dels lloguers tous i de les despe-ses derivades del funcionament de l’andel. Cal tenir pre-sent que, si un membre no paga, seran els altres els quehauran de fer front al deute. Precisament, com que és unmodel tan avantatjós econòmicament –en relació a lesentrades i als lloguers tous que es paguen–, acostuma aser molt intolerant amb els morosos. En un andel, hi viugent corrent amb les seves famílies. El fet de viure en unandel no implica cap mena de rebuig ni té cap connota-ció social. Es viu en un andel de la mateixa manera quees podria viure en un habitatge de propietat o de lloguer;per tant, no és cap gueto. Precisament, als països ons’aplica el model, el funcionament dels andels té unabona reputació i la implicació de les persones en la ges-tió de la seva comunitat fa que els problemes que es pre-sentin s’acostumin a resoldre amb rapidesa i transpa-rència.

Lloguer

Els estatuts són els que descriuen, en cada cas, si elsmembres habitants d’un andel poden llogar un habitat-ge o no.

Un habitatge andel només es pot llogar amb el per-mís de la junta directiva, durant un període de tempscurt i si hi ha motius de pes26. A més, la junta ha d’apro-var el lloguer i les seves condicions.

El model andel està pensat perquè els seus habi-tants hi visquin tot l’any. Així doncs, no és un modelvàlid per una persona que tingui diversos habitatges oque visqui en un altre lloc. La possibilitat del lloguer escontempla per facilitar determinades situacions als

Com que és unmodel tan avan-tatjós econòmica-ment acostuma aser molt intole-rant amb els mo-rosos.

El fet de viure enun andel no im-plica cap mena derebuig ni té capconnotació soci-al. El seu funcio-nament té unabona reputació ila implicació deles persones faque els proble-mes s’acostumina resoldre ambrapidesa i trans-parència.


seus llogaters; per exemple, si una persona ha d’anar aestudiar una temporada a l’estranger, si se’n va a treba-llar en un altre lloc per un temps determinat, etc. Tot iaixí, sempre s’exigeixen períodes curts (en la majoriadels casos que no superin l’any) i sempre han de tenirun motiu concret. També pot ser que els estatuts d’unandel no contemplin aquesta possibilitat.

La junta directiva controla tots els contractes que esfan en un andel. Així doncs, si una persona lloga unahabitació ho ha de comunicar a l’andel (en un habitat-ge no hi poden viure més persones que el nombre d’ha-bitacions que hi ha). I tampoc no hi pot haver manio-bres estranyes, com ara persones que tinguin un andelgran i lloguin les habitacions buides. El model andel ésun model que ofereix una certa flexibilitat, però la juntadirectiva ha de donar l’aprovació a totes les personesque es vulguin traslladar a viure en un andel. És a dir, lajunta directiva porta el ‘control’ de la gent que viu al’andel. Aquest control, però, és un control discret, queno té altra finalitat que la d’oferir unes bones condici-ons de convivència.

La junta directiva, doncs, no només és l’òrgan ques’encarrega de controlar les vendes d’un andel, sinóque és l’òrgan que garanteix la bona convivència i elbon veïnatge.

També existeix la possibilitat que l’associació andelllogui els locals comercials a empreses perquè en facinús. Aquests locals comercials es regiran per la Llei dellloguer. L’associació obté uns ingressos pel lloguer delslocals comercials (no es poden vendre els locals perquètota l’edificació en si és una unitat i pertany a l’associa-ció; i això afecta tots els elements, inclosos els localscomercials).

La junta directivacontrola tots elscontractes que esfan en un andel.Si una personalloga una habita-ció li ho ha decomunicar.

La junta directivano només és l’òr-gan que s’encar-rega de controlarles vendes d’unandel, sinó quetambé garanteixla bona convivèn-cia i el bon veï-natge.


Reglament intern

Una associació andel pot establir les normes queregulen el seu funcionament, manteniment, etc27.Aquesta és una altra conseqüència de la participaciódel membres de l’andel en els mecanismes de deci-sió. El reglament intern es redacta de manera que donicabuda a tots i cadascun dels habitatges i l’ha d’apro-var l’assemblea general.

Aquest és un exemple del reglament que es pot ferservir en una associació andel:

L’Assemblea General del dia _________ es va posar d’acord en el se-güent reglament:(normalment els andels són petits complexos amb patis interiors per ju-gar, un lloc on llençar les escombraries i tota una sèrie de serveis habili-tats).

Escombraries

Els membres de l’andel han de fer servir els contenidors habilitats per lesdeixalles i han de participar en la recollida selectiva de les escombraries.Les deixalles s’han de tancar convenientment en bosses. A més, els ob-jectes grans com mobles, electrodomèstics, etc., s’han de llençar desprésde parlar amb l’encarregat.

Infants

Els infants no han de jugar a les escales ni poden arribar a fer tant sorollque molestin els veïns (tots els vidres són aïllants i, a més, en aquestspaïsos, les edificacions d’habitatges tenen molt presents els infants i hiha molts llocs habilitats perquè puguin jugar).

Bicicletes

Les bicicletes i els carros per als infants no es poden col·locar als passa-dissos i s’han de deixar a la sala de bicicletes (les bicicletes –que, a Dina-marca, són molt utilitzades en els desplaçaments– tenen un aparcamentpropi).


Motocicletes

Si l’entrada del pati també funciona com a sortida d’emergència, les moto-cicletes no es poden aparcar al pati.

Dipòsit d’objectes

Segons la normativa contra incendis, no es poden emmagatzemar objec-tes privats (com poden ser bicicletes, cotxets de nens, sabates, bossesd’escombraries, etc.) a les escales o als espais comuns. (Normalment, lesedificacions acostumen a tenir una petita sala de dos o tres metres qua-drats a les golfes dels edificis. Cada habitatge disposa de la seva petitahabitació per dipositar objectes).

Música

La música i tots els altres entreteniments que provoquin soroll són per-mesos sempre que no causin molèsties considerables als veïns. En qual-sevol cas, es limita la música i els sorolls entre les 23h i les 07h. Quan esfa una festa, s’ha d’avisar amb una setmana d’antelació. (Les regulacionssón per garantir la bona convivència; per això s’obliga a avisar i anunciar–a través del tauló d’anuncis– que es vol fer una festa o qualsevol altreacte remarcable.)

Animals de companyia

Es poden tenir gats o gossos a l’andel/no es poden tenir gats o gossos al’andel.

Sorolls

Les rentadores o altres electrodomèstics o aparells tècnics s’han d’ins-tal·lar de manera que no causin molèsties als veïns.

No es poden fer servir aparells per perforar les parets entre les 20h iles 8h.

Sala de rentadores

La sala de rentadores s’ha de deixar ordenada i neta. Quan es fan servirles màquines, s’ha de procurar treure la roba com més aviat millor per-què els altres habitants les puguin fer servir. S’han de respectar els hora-ris anunciats a la sala de les rentadores (molts edificis tenen sales de mà-quines; d’aquesta manera, aconsegueixen un estalvi econòmic pelsmembres de l’andel i també un estalvi energètic).


Totes aquestes normes s’adeqüen a les instal·la-cions de l’andel i depenen dels serveis que ofereix cadaandel. Només s’han d’interpretar com a exemple denormes que regulen la convivència.

Repartiment de les despeses

Normalment, en la immensa majoria dels casos, el re-partiment de les despeses en una associació andels’estableix en relació amb la superfície dels habitatges,tot i que hi pot haver un acord per repartir les despesesd’una altra forma. Els estatuts tipus ho contemplenaixí; la part de despeses a la qual ha de fer front cadamembre habitant d’un andel és proporcional a l’entra-da i té relació amb la superfície de l’habitatge que ocu-pa28.

Cada comarca (kommune) elabora un registre delsandels especificant la seva ubicació, els elements co-muns, la superfície de cada habitatge, etc., per tal dedur a terme la planificació i l’estadística.

És important, doncs, que la superfície es mesuri cor-rectament. A partir de la mesura que apareix al registrees reparteixen les entrades i les despeses. Si una asso-ciació andel constata alguna errada, ho ha de fer cons-tar immediatament al registre. Ara bé, és el mateix an-del qui controla les vendes dels drets de l’andel. Pertant, és qui porta el registre dels membres habitantsd’un andel.

Aquí, a Espanya, hi ha registres per a cooperatives.Tots sabem que, en una venda tradicional, les despe-ses –com ara el notari o el registrador de la propietat–són considerables. En un habitatge andel, la immensamajoria d’aquestes despeses desapareixen.

El repartiment deles despesess’estableix en re-lació amb la su-perfície dels ha-bitatges.

Cada comarca ela-bora un registredels andels espe-cificant la sevaubicació, els ele-ments comuns, lasuperfície decada habitatge,etc.


Aval per a l’entrada d’un andel

Tot el desenvolupament legislatiu del model andel s’haanat encaminant d’acord amb la seva evolució i el seucreixement com a model.

Com a exemple d’un canvi en la llei tenim la modifi-cació en referència a l’aval que es va fer en un momentdeterminat, en observar que el volum de creació de no-ves associacions andel havia disminuït29. Llavors, elparlament va fer un canvi en la llei de les associacionsd’habitatges andel per tornar a incentivar-ne la creació.

Actualment, una persona que adquireixi un habitat-ge andel amb qualitat de membre habitant pot dema-nar un aval a l’associació per fer front al crèdit pel paga-ment de l’entrada30. L’aval es donarà per entrades quesuperin les 40.000 corones (uns 5.000 €). A partir d’a-questa xifra, l’associació andel avalarà un 60% del’entrada al nou membre. Aquest aval té una duradade 15 anys i s’acaba amb la transmissió de l’habitatgeandel.

Si una persona no paga les mensualitats del crèditper fer front a l’entrada de l’andel al banc, es consideraque no està complint el seu deure de pagar les despesesde l’andel i, per tant, és exclosa de l’andel. Aquest mo-del vol afavorir l’accés a l’habitatge i la gestió en comúde l’espai; és un model que ofereix avantatges econò-mics, però que no vol ser una associació de morosos queno funciona. Per tant, les persones que només utilitzinels avantatges de viure en un andel i no compleixin ambels seus deures seran excloses del projecte ràpidament.

L’aval només es fa per al pagament de l’entrada i noper a les reformes dins els habitatges.

Pot ser que els estatuts d’alguna associació oferei-xin un aval més gran per cobrir l’entrada d’un andel. Enqualsevol cas, l’aval pot ser més gran (es pot avalar en-

Una persona queadquireixi un ha-bitatge andel potdemanar un avala l’associació perfer front al crèditpel pagament del’entrada. Aquestaval té una dura-da de 15 anys is’acaba amb latransmissió del’habitatge andel.

L’aval només esfa per al paga-ment de l’entradai no per a les re-formes dins elshabitatges.


trades inferiors a 5.000 €) però la llei regula que no si-gui inferior (s’ha d’avalar el 60% a partir de 5.000 €).

L’aval s’ha de redactar de manera que l’associaciódisposi d’un termini de 6 mesos pel seu pagament.Durant aquests sis mesos, l’associació tindrà tempsper excloure el membre habitant morós, i podrà trans-metre el seu dret sobre l’habitatge andel a un noumembre.

Relació amb l’Administració pública

A Dinamarca, les kommune (una mena de comarca) te-nen moltes competències a l’hora de planificar el des-envolupament de les comarques perquè tenen una pre-sència molt propera al ciutadà. Són les que defineixenles necessitats i les polítiques socials i d’habitatge encada kommune.

Dins els andels, estan prohibits els membres pas-sius (aquells que no viuen a l’andel). No obstant això,hi ha una excepció. Quan un edifici destinat al llogueracaba convertint-se en una associació andel, la kom-mune es pot fer càrrec dels andel de forma transitòria.És a dir, es pot encarregar dels habitatges dels arren-dataris que no vulguin fer-se membres de l’andel. Enaquests casos, la kommune ha de vendre els habitat-ges a persones privades amb la menor dilació pos-sible. L’associació ha d’acceptar l’entrada de la kom-mune a l’andel. Això vol dir que existeix la possibilitat–transitòria– que les kommune siguin titulars d’unandel.

Molts andels s’han creat mitjançant ajudes públi-ques31. En aquests casos –i sempre que l’edificació tin-gui deu habitatges o més–, l’andel ha de reservar unapart per a la kommune. En un de cada deu habitatges

Dins els andels,estan prohibitsels membres pas-sius.

Molts andelss’han creat mit-jançant ajudespúbliques.


de l’andel la kommune decideix les persones que hi tin-dran accés. Aquesta reserva serveix per millorar les ne-cessitats d’habitatge de la kommune.

S’observa que hi ha una interrelació entre els po-ders públics i el model andel. És un model que s’ha fo-mentat des dels poders públics i, tot i que és privat, aju-da a millorar les necessitats d’habitatge a les zones ons’aplica.

Els estatuts

El Ministeri de l’Habitatge estableix les directrius quehan de regir les associacions andel mitjançant els esta-tuts estàndard o tipus32. Aquests estatuts són els queutilitzen la major part dels andels. No obstant això, lesassociacions andel no estan obligades a utilitzar elsestatuts tipus.

Les associacions d’andels són les que, seguint leslleis establertes en relació als andels, han d’acceptarels estatuts tipus. Però, a la pràctica, són més aviat unaguia que s’utilitza durant la creació de l’andel, ja quesimplifica molt la tasca als nous membres.

Als estatuts hi han d’aparèixer mencions sobre:

• el valor de les entrades, la hipoteca de l’associa-ció;

• el repartiment de les despeses;• el manteniment de l’andel, dels habitatges i reno-

vacions;• si els membres tenen el dret de llogar el seu an-

del;• el reglament intern;• la venda d’un dret sobre un habitatge andel (fixa-

ció de preus i procediments);

L’andel s’ha fo-mentat des delspoders públicsperquè, tot i queés privat, ajuda amillorar les ne-cessitats d’habi-tatge a les zoneson s’aplica.

El Ministeri del’Habitatge esta-bleix les direc-trius que han deregir les associa-cions andel mit-jançant els esta-tuts estàndard otipus.


• les regles de l’andel quan es produeix la mortd’un membre o la dissolució d’una parella (en relacióals drets);

• la renúncia del dret sobre un habitatge andel il’exclusió de l’andel;

• la junta directiva;• el balanç de comptes i les auditories;• la dissolució de l’associació.

La junta directiva

Als estatuts tipus, s’hi estableixen procediments dedecisió per al funcionament de les associacions an-del33. En posem alguns exemples:

• l’associació andel té un caràcter d’administraciócomuna, és a dir, administra el patrimoni de l’associa-ció.

• l’autoritat màxima de l’associació és l’assembleageneral.

• cada habitatge andel disposa d’un vot a l’assem-blea general.

• per poder prendre una decisió hi ha d’haver 1/5part dels membres de l’andel. L’aprovació és per majo-ria.

• les propostes de canvi d’estatuts o de dissolucióde l’associació es podran acordar quan hi hagi, al-menys, 2/3 parts del membres de l’associació. La vota-ció ha de ser aprovada per 2/3 parts dels membres pre-sents o representats a l’assemblea general. Si no hi ha-gués les 2/3 parts del membres presents, però 2/3parts de les persones presents a l’assemblea hi esti-guessin a favor, es podria demanar la celebració d’unanova assemblea general; en aquest cas, una majoria de

Als estatuts ti-pus, s’hi establei-xen procedimentsde decisió per alfuncionament deles associacionsandel.


2/3 parts dels presents (i no del total dels membres)seria suficient per prendre acords.

• l’assemblea general escull la junta directiva, quecompta amb 3 o 5 membres. La junta directiva s’encar-rega de la direcció del dia a dia de l’associació i execu-ta les decisions de l’assemblea general.


4. Dos exemples d’andel a Dinamarca

A Dinamarca, hi ha moltes associacions andel/coope-ratives d’habitatges. D’entre totes elles, n’he escollitdues per mostrar que el model de l’andel s’adapta a di-ferents realitats i a diferents necessitats. El primer és unandel petit que ocupa un sol edifici, i l’altre és un andelque gestiona milers d’habitatges. En una sèrie d’entre-vistes, els directius d’aquests andels han descrit quinaés la seva estructura i quin són els reptes que es plan-tegen de cara al futur.

Andel Boligforening Finlandsgade,exemple d’un andel petit

La informació està extreta de l’entrevista a Mette Kris-tensen, membre de la junta directiva de l’andel.

A/B Finlandsgade es troba situat al barri d’Amagerde Copenhaguen, a Amagerfaelledvej.

Aquest andel l’han creat, durant els darrers vintanys, un grup de llogaters que ha adquirit l’habitatgeper fer-hi un andel. A Dinamarca, aquest és un modelde constitució d’andel que, durant els últims anys, s’hapromogut molt des dels poders públics i les lleis.

L’andel consta de 72 habitatges, distribuïts de lasegüent manera en funció dels metres quadrats i delvalor de l’entrada inicial:

El model de l’an-del s’adapta adiferents realitatsi a diferents ne-cessitats.

L’andel BFinlandsgades’ha creat durantels darrers vintanys per un grupde llogaters queha adquirit l’habi-tatge per fer-hiun andel.


Superfície de nombre valor del’habitatge en m2 d’habitatges les entrades

45 m2 1 7.041 €53 m2 1 8.293 €55 m2 5 8.606 €58 m2 1 9.075 €59 m2 4 9.232 €62 m2 22 9.701 €76 m2 2 11.892 €79 m2 5 12.361 €80 m2 2 12.518 €83 m2 1 12.987 €85 m2 3 13.300 €87 m2 4 13.613 €89 m2 1 13.926 €91 m2 4 14.239 €92 m2 1 14.395 €93 m2 4 14.552 €95 m2 2 14.865 €

100 m2 5 15.647 €101 m2 4 15.804 €116 m2 1 18.151 €

A l’andel hi ha una llista d’espera interna. Quan unhabitatge queda lliure, els mateixos membres de l’an-del tenen dret de preferència per adquirir el dret d’ússobre l’habitatge que ha quedat lliure per ordre d’anti-guitat. Així doncs, comencen essent membres de l’an-del en un habitatge petit i, un cop dins i amb els anys,canvien l’habitatge d’origen per un andel més gran,dins el mateix edifici.

Tenen un pla de rehabilitació que dura 10 anys. Enun futur pròxim, pretenen arreglar totes les finestres i eldrenatge de l’edifici. Ja han reformat completament el

L’A/B Finlandsga-de té un pla derehabilitació quedura 10 anys.


teulat i han fet un jardí al pati interior. En el moment dedemanar el crèdit inicial, l’andel va fer una provisió defons per fer front a les reformes i, per tant, no ha hagutd’augmentar les despeses que paguen els membres.

Els lloguers varien de 2.200 a 4.200 corones al mes(de 293 fins a 560 € al mes en funció de la grandària).La majoria paga menys de 400 € al mes. Si aquest llo-guer fos a preu de mercat, probablement es triplicaria.

Durant la vida d’aquest andel, només han hagut d’ex-pulsar un dels seus membres i ha estat per morositat.

El que més valoren els membres de l’andel és la pro-ximitat i la coneixença que s’estableix entre tots elsseus habitants i la llibertat que tenen a l’hora de fixarles normes per les quals es regiran. Per tant, es valoramolt la familiaritat i la proximitat. A més, els seus mem-bres creuen que tenen un gran poder de decisió. Elnivell de satisfacció entre els habitants d’aquest andelés alt. Viuen en un edifici que data de principis de segle–remarcable arquitectònicament–, que està ben situat–prop dels canals de Copenhaguen– i que, com acostu-ma a passar amb els andels, té un preu força bo. Lesedats dels que hi viuen són molt diverses. Hi ha moltesfamílies amb infants.

AAB (Arbejdernes-Andels-Boligforening)exemple d’un complex andel gran

La informació prové de l’entrevista a Jakob Sand Kirk,assistent de direcció de l’AAB.

L’AAB es va crear l’any 1912, per tant, és un dels an-dels més antics de Dinamarca. Des del principi i com apunt principal dels seus objectius, ha treballat per lamillora en les condicions dels habitatges i en contra del’especulació.

En el moment dedemanar el crèditinicial, va fer unaprovisió de fonsper fer front a lesreformes.

El que més valo-ren els membresde l’andel és laproximitat i laconeixença ques’estableix entretots els seus ha-bitants.

L’AAB es va crearl’any 1912, i desdel principi hatreballat contral’especulació.


La idea dels habitatges lliures d’especulació es vadesenvolupar encara més el 1933, amb els almenbolig iamb la primera llei danesa de suport a la construcciód’habitatges. Llavors, l’AAB va passar a ser un andel/cooperativa que també incloïa habitatge social i querebia una part de suport estatal per a la construcciód’habitatges.

L’AAB és una única democràcia de membres, on ca-dascú ha de tenir la màxima influència per establir lescondicions del seu habitatge. Per això, cada edifici an-del AAB és independent econòmicament i democràtica-ment. Cada edifici andel del grup AAB escull la sevapròpia junta directiva.

Avui dia, l’AAB administra un total de 17.482 habi-tatges repartits en 82 edificis. Durant els propers anys,s’han previst diferents plans de renovació d’alguns delsedificis existents per tal que adquireixin un estàndardmés modern.

L’AAB participa activament de la idea de crear habi-tatges sense ànim de lucre en col·laboració amb altresandels i organitzacions d’habitatges.

L’autoritat màxima de l’andel AAB és la representa-ció comuna. La representació comuna escull una comis-sió econòmica, un president i un vice-president. La co-missió econòmica escull un director que dirigeix l’admi-nistració diària de l’andel. L’administració es divideixen tres grups diferents. Cadascun d’aquests grupsd’administració és responsable d’una part dels edificisandel del grup AAB.

En un edifici andel ningú no ha de guanyar res ambel lloguer, és un edifici lliure d’especulació. Els edificisandel de l’AAB reben suport públic. Això crea un deuresocial, i la kommune decideix qui té el dret de viure a laquarta part dels habitatges destinats al lloguer social.Per tant, és un andel que està obert a tothom, però que

L’AAB va passar aser un andel/coo-perativa que tam-bé incloïa habi-tatge social i querebia una part desuport estatal pera la construcciód’habitatges.

L’AAB administraun total de 17.482habitatges repar-tits en 82 edifi-cis.

La kommune de-cideix qui té eldret de viure a laquarta part delshabitatges desti-nats al lloguersocial.


té una consideració especial vers els grups amb mésnecessitats d’habitatge, com poden ser els estudiants,les persones discapacitades, la gent gran, les personesimmigrades i/o refugiades i les persones que s’han deresituar a conseqüència d’algun tipus de renovació ur-banística.

L’andel AAB està constituït sobre una base demo-cràtica. La majoria controla els òrgans de decisió. Cadaedifici AAB és independent econòmicament i no es po-den transferir diners d’un edifici andel a un altre edificiandel de la mateixa organització.

Als edificis de l’AAB, hi viuen membres de l’andelque decideixen i exploten el seu propi edifici, prenenttotes les decisions, grans i petites. Es regeixen pel prin-cipi de l’autoadministració.

Els membres d’un edifici andel poden participar enles reunions anuals del grup AAB. Els membres de la jun-ta directiva dels edificis reben una remuneració en fun-ció de les tasques administratives que desenvolupen.

Per ser membre de l’andel AAB, primer s’ha de sermembre del sindicat OG i s’ha d’estar inscrit com a per-sona que busca habitatge activament. No obstant això,l’AAB és una organització que gestiona habitatges i jano té molta relació amb els sindicats. Durant les últi-mes dècades, el nombre d’habitatges andel ha aug-mentat significativament i el model està molt consoli-dat. Els andels són organitzacions modernes que vet-llen per la bona administració del nombrós parc d’habi-tatges que gestionen.

Les llistes d’espera de l’andel AAB superen els 15anys en la majoria de casos. Aquest nombre és excepcio-nal i s’explica per la gran quantitat d’edificis amb quècompta. Així doncs, l’AAB és molt atractiu perquè, un cophi has entrat i amb el temps, resulta molt més fàcil gau-dir de pisos molt econòmics a la zona on desitges.

L’andel AAB estàconstituït sobreuna base demo-cràtica. Cada edi-fici AAB és inde-pendent econò-micament.

Per ser membrede l’andel AAB,s’ha de ser mem-bre del sindicatOG i estar inscritcom a personaque busca habi-tatge activa-ment.


L’AAB participa, en part, de les grans renovaci-ons urbanístiques –com el projecte Ishoj– i té unes bo-nes expectatives de futur perquè és una organitzaciómoderna i amb molta experiència en la gestió d’andels.

El més valuós d’una organització gran d’andels és laseva efectivitat en la lluita contra l’especulació –ofereixunes entrades molt baixes, encara que legalment podri-en ser superiors– i, també, la possibilitat de canviard’habitatge dins del mateix complex andel, desprésd’haver adquirit la condició de membre de l’andel.

L’AAB és una or-ganització mo-derna i amb mol-ta experiència enla gestió d’an-dels.


5. Comparació entre les lleis

espanyoles/catalanes

i les de Dinamarca per aplicar

el model andel a Catalunya

Fins ara, he presentat un model de cooperativa d’habi-tatges basat en la propietat comuna de l’edifici i he de-finit les característiques punt per punt. A Dinamarca, laproblemàtica de l’habitatge és prou complexa per gene-rar unes lleis autònomes sobre les cooperatives d’habi-tatges. A Espanya i a Catalunya, les cooperatives d’ha-bitatges només es contemplen com un apartat de la Lleide cooperatives34. És una llei molt formalista i pocadaptada a la problemàtica real de l’habitatge; enaquesta llei, la modalitat de cessió d’ús gairebé no escontempla. En aquest apartat, vull destacar els possi-bles ‘punts de fricció’ o, simplement, els punts desta-cables en la legislació catalana d’avui dia per una pos-sible aplicació del model a Catalunya i a Espanya.

Legalment, el model jurídic de l’andel disposa decabuda legal en la Llei de cooperatives, en l’apartatd’habitatges i en el model de cessió d’ús (articles 3 dela llei espanyola i la llei catalana de cooperatives).

El que no hi ha és un model ben establert, autònomi desenvolupat, ni una regulació ben definida i ambcontingut sobre la cessió d’ús. Com ja hem vist, a Espa-nya hi ha una concepció totalment diferent de les coo-peratives d’habitatges. En les cooperatives d’habitat-ges d’altres indrets, els membres mai no es poden ferpropietaris dels habitatges, és a dir, el model coopera-tiu sempre pressuposa una propietat comuna de l’im-moble. És per això que prefereixo utilitzar el mot andel.

A Espanya i aCatalunya, lescooperativesd’habitatges no-més es contem-plen com un apar-tat de la Llei decooperatives.

El model jurídicde l’andel dispo-sa de cabuda le-gal en la Llei decooperatives. Elque no hi ha ésuna regulació bendefinida sobre lacessió d’ús.


Les lleis espanyola i catalana de cooperatives facili-ten l’enquadrament jurídic per començar a aplicar el mo-del andel (creació, òrgans i procediments de decisió, im-possibilitat d’embargar el patrimoni de la cooperativaper deutes dels socis, etc.), tot i que el règim de cessiód’ús encara s’ha de dotar d’un autèntic contingut.

No es pot afirmar que, a Espanya, el model de coo-peratives d’habitatges amb cessió d’ús (andel) existei-xi com a model amb una certa rellevància perquè sem-pre hi ha hagut una discriminació positiva a favor de lapropietat. I, encara que hi hagués una cooperativad’habitatges amb cessió d’ús, els membres de la coo-perativa només haurien d’aprovar un canvi d’estatutsper poder canviar el règim de la cooperativa i permetreque els membres fossin propietaris dels seus habitat-ges. Per tant, és impossible que hi hagi un autènticmodel cooperatiu d’habitatges amb cessió d’ús i que,amb aquest model cooperatiu, es pugui lluitar contral’especulació a mitjà termini.

No obstant això, tot i que el model andel no estàgens desenvolupat, disposa del marc legal bàsic perpoder-se aplicar a Catalunya i a Espanya. Actualment,doncs, és un model perfectament aplicable en el nostreterritori.

Voldria remarcar que no s’ha de començar canviantles lleis. Ja existeix el marc legal bàsic, l’únic que cal ésaprofitar-lo. El model andel és més un canvi de mentali-tat que no pas de lleis. En el proper apartat, parlaré dequi i de com s’hauria de dur a terme el primer andel aCatalunya. L’èxit del model es basa en una bona didàc-tica i en un projecte pilot. El primer canvi que necessi-tem –i el més important– és el canvi de mentalitat.

S’hauria de començar potenciant el model per po-der anar aplicant, poc a poc, els retocs necessaris peradaptar-lo a la nostra realitat. Amb el temps, hi hauria

Tot i que el modelandel no estàgens desenvolu-pat, disposa delmarc legal bàsicper poder-se apli-car a Catalunya ia Espanya.

El model andel ésmés un canvi dementalitat que nopas de lleis.


d’haver una autèntica llei catalana de l’andel o de lescooperatives d’habitatges amb cessió d’ús, com passaen altres països. Una llei autònoma de cooperativesd’habitatges amb cessió d’ús, que destaqui els aspec-tes relatius als drets i deures del membres i que regulila vida en comú amb un contingut real. Les cooperati-ves d’habitatges són molt importants en relació a laproblemàtica de l’habitatge i, per tant, s’ha de perme-tre que es regulin de forma autònoma. Les lleis que te-nim actualment en relació a les cooperatives no són sa-tisfactòries. Els sobren formalismes, estan mancadesd’una regulació específica sobre l’habitatge, no són cla-res i, sobretot, no tenen cap mena de contingut sobreles cooperatives d’habitatges amb cessió d’ús.

Prohibició del canvi del model andel al model depropietat tradicional

El model de cooperativa amb cessió d’ús s’ha de basaren la impossibilitat de canviar un model andel per unmodel de propietat tradicional.

Per tant, el primer andel/cooperativa hauria de serpromogut i creat sota la tutela de la Generalitat. Els es-tatuts haurien de descriure molt bé que és un modelque promou l’accés fàcil a l’habitatge, que no està fetperquè ningú especuli i que és un model sense límitsen el temps.

Com que la legislació espanyola no prohibeix que,qualsevol dia, els membres de l’andel puguin convertir-lo en un bloc de pisos de propietat tradicional, el con-tracte amb els membres de l’andel hauria d’incloure al-gun tipus de clàusula que especifiqués que es tractad’un nou model que facilita l’accés a l’habitatge de for-ma continuada i que establís que, en el cas que els

Les cooperativessón molt impor-tants en relació ala problemàticade l’habitatge i,per tant, s’ha depermetre que esregulin de formaautònoma.

El model de coo-perativa amb ces-sió d’ús s’ha debasar en la im-possibilitat decanviar un modelandel per un mo-del de propietattradicional.


membres volguessin transformar l’associació andel enpropietat tradicional, l’òrgan competent de la Generali-tat tingués dret de preferència en la compra de l’edifici(a un preu establert i relacionat amb les ajudes dona-des per la creació de l’andel), o qualsevol altra clàusulalegal anàloga per contrarestar l’efecte pervers d’aques-ta possibilitat.

Les dues solucions a la principal problemàtica defutur són les següents:

1. Un contracte que –durant els primers anys demodel– estableixi tots els impediments legals possi-bles per evitar que l’andel es transformi en propietattradicional (dret de compra per part de la Generalitat,retorn de les ajudes rebudes, etc.). En definitiva, estracta de deixar ben clar que el que pretén aquest mo-del és, precisament, evitar aquest fet i que, per tant, elcontracte posarà tots els impediments legals possiblesper tal de blindar el model, encara que –en un principi–aquest blindatge sigui més pels impediments i la man-ca d’incentius econòmics que no pas per la impossibili-tat legal.

2. Treballar des del primer dia per crear un modelautònom que prohibeixi la transformació del model an-del en un model de propietat tradicional. . . . . Aquest és undels motius principals pels quals ens trobem en la situ-ació actual. Hem de tendir a corregir aquesta situaciódiscriminatòria que fa que tot habitatge cooperatiu quees construeix acabi en el lliure mercat al cap d’uns anys.La possibilitat que els socis d’una cooperativa d’habi-tatges puguin ser propietaris de l’habitatge és, en certamanera, una distorsió del model cooperatiu i va en con-tra del que necessita la realitat catalana. Per contrares-tar aquest fet, tenim l’experiència d’un model que fun-ciona molt bé en diversos llocs i podem aprofitar tot el

Les dues soluci-ons a la principalproblemàtica defutur són: un con-tracte que esta-bleixi tots els im-pediments legalspossibles per evi-tar que l’andel estransformi en pro-pietat tradicionali treballar des delprimer dia percrear un modelautònom que pro-hibeixi la trans-formació.


seu savoir faire. Però, si de cara al futur es vol aplicar unmodel que no afavoreixi la propietat tradicional, caldràcrear un model autònom d’andels/cooperatives d’habi-tatges amb cessió d’ús.

L’entrada i la prohibició d’embargament

El model escandinau d’andel estableix el pagamentd’una entrada per poder formar part de l’andel. L’entra-da és un paràmetre únic i molt clar. Amb el pagamentde l’entrada s’adquireix la qualitat de membre habitantde l’andel i s’adjudica el dret d’ús sobre l’habitatge queha adquirit el comprador.

El sistema espanyol estableix una aportació al capi-tal social (la part més important), noves aportacionsobligatòries i voluntàries al capital social, quotes d’in-grés, quotes periòdiques i altres. En aquest cas, caldriasimplificar la nomenclatura per tal que fos més com-prensible i perquè s’adaptés millor a un model de coo-perativa d’habitatges amb cessió d’ús. Tot això s’hau-ria d’incloure en una única entrada (que definiria la partd’aportació obligatòria al capital social en funció de lasuperfície de l’habitatge i els altres conceptes), reem-borsable en cas que el soci decidís vendre el seu dret, ien un lloguer mensual tou per fer front a la major partde l’endeutament i que en cap cas es reemborsaria alssocis (aquest és un problema de noms i de simplifica-ció per fer que la gent entengui millor el model, ambuna llei de cooperatives d’habitatges amb cessió d’úsadaptada al món de l’habitatge).

D’acord amb el model andel, l’aportació de l’entra-da no es pot embargar. L’únic crèdit autoritzat pel mo-del andel és el que es destina a fer front a la suma del’entrada.

Amb el pagamentde l’entrada s’ad-quireix la qualitatde membre habi-tant de l’andel is’adjudica el dretd’ús sobre l’habi-tatge que ha ad-quirit el compra-dor.


A Espanya, el model cooperatiu fa que els béns dela cooperativa no es puguin embargar pels deutes delssocis. Per tant, existeixen totes les condicions per con-siderar l’andel/cooperativa com una entitat autònoma.No obstant això, cal que els estatuts ho expressin clara-ment.

Els andels han de garantir una part del crèdit quedemana la persona per fer front a l’entrada d’un andel.Aquesta possibilitat s’ha acceptat per fer el model en-cara més accessible. I, per tant, l’únic cas en què l’en-trada és embargable és quan un soci incompleix amb elseu crèdit per l’entrada. En aquests casos, l’andel potexcloure el membre de l’associació, fer front al crèditamb l’entrada dipositada i expulsar el membre. En elmodel que s’apliqui a Catalunya i a Espanya, això no hade ser així necessàriament –les entrades no acostumena ser tan elevades– però es pot dur a terme com a me-sura per fer el model més atractiu. És una opció de fu-tur.

Prohibició o no de lloguer

El lloguer d’un habitatge andel és una de les opcionsque tenen els membres habitants de l’andel. El lloguerdel seu habitatge, però, ha de ser durant períodes curtsi sempre amb un motiu de pes. Aquesta possibilitat noexisteix en tots els andels.

Aquí, la Llei d’arrendaments urbans dóna possibili-tats de pròrroga als llogaters; això fa que l’arrendamentd’un andel no sigui compatible amb aquesta llei. Tot iaixí, tampoc no és tan rellevant. Recordem que la con-dició de membre de l’andel obliga a habitar-hi. Si unapersona hagués de marxar del seu andel durant untemps, es podria fer una menció als estatuts. Els esta-

A Espanya exis-teixen totes lescondicions perconsiderar l’an-del/cooperativacom una entitatautònoma.

Els andels han degarantir una partdel crèdit que de-mana la personaper fer front al’entrada.

El lloguer d’unhabitatge andelés una opció,però, ha de serdurant períodescurts i sempreamb un motiu depes.


tuts podrien preveure que una persona pogués marxarde l’andel una temporada –amb una causa motivada–establint el deure de comunicar-ho a la junta directiva.

Més endavant, si es desenvolupés una llei del mo-del andel/cooperativa d’habitatges amb cessió d’ús, espodria preveure la inclusió d’aquesta llei hipotètica. Ésuna opció de futur que cal estudiar.

Criteris per entrar en llista d’espera

A Dinamarca, no hi ha límit d’ingressos per apuntar-seen una llista d’espera per habitar en un andel. Als paï-sos escandinaus, els ingressos mínims ja els cobreixl’Estat i el model andel representa una alternativa a lapropietat tradicional més que no pas l’alternativa delsque no tenen recursos.

A Espanya, en canvi, no hi ha tanta redistribució i,per tant, seria important que es mantingués el siste-ma de requisits de nivells màxims de renda i el de noser propietari d’un altre habitatge en la localitat delshabitatges de protecció oficial per poder gaudir deldret d’apuntar-se en una llista d’espera.

Exclusions de l’andel

El model andel és un model que ofereix molts avantat-ges però que, a canvi, demana uns deures bàsics. D’en-tre ells, el pagament de les despeses i de l’entrada, elrespecte a la vida en comú i un deure de mantenimentsobre l’habitatge. Per tant, s’haurien de remarcar moltbé aquests deures. L’Administració s’hauria d’implicaren el model des del principi per fer-lo àgil i transparent.A les lleis espanyola i catalana de cooperatives, ja es

Als països escan-dinaus, els in-gressos mínimsja els cobreix l’Es-tat i el model an-del representauna alternativa ala propietat tradi-cional més que nopas l’alternativadels que no tenenrecursos.


preveuen procediments d’exclusió per l’incomplimentde tots aquests deures. Però en els estatuts d’un andel/cooperativa d’habitatges amb cessió d’ús, hauria dequedar ben tipificada i clara la possibilitat d’expulsióde l’andel per l’impagament de l’entrada i les despe-ses, pel maltractament de l’habitatge o per la manca derespecte reiterada a la vida en comú.

Qualitat de soci

El model andel només atorga la qualitat de soci a lespersones físiques que habiten a l’andel. És més, han deser persones que hi visquin regularment.

Segons la llei catalana i espanyola sobre coopera-tives, també ho poden ser les persones jurídiques. Enel model andel/cooperativa d’habitatges amb cessiód’ús, la qualitat de membre s’ha de limitar a les per-sones físiques que habitin a l’andel. Aquesta limita-ció serveix per definir bé els beneficiaris del modelandel, que sempre són persones físiques. És una limi-tació lògica si tenim en compte que l’andel és un mo-del que té com a objectiu afavorir l’accés de la gent al’habitatge.

En un principi, aquí, s’hauria de limitar a les perso-nes físiques a través dels estatuts de l’andel i, de caraal futur, s’hauria de limitar a través d’una hipotètica lleicatalana d’andels/cooperatives d’habitatges amb ces-sió d’ús.

En el model andel, la qualitat de soci és personal ino pot ser compartida (encara que els cònjuges, fami-liars i/o altres habitants regulars dels habitatges ambuna clara connexió amb el propietari del dret d’ús tenenuna sèrie de drets dins l’andel).

En el model an-del/cooperativad’habitatges ambcessió d’ús, laqualitat de mem-bre s’ha de limi-tar a les personesfísiques que habi-tin a l’andel.


Estatuts

A Espanya, no hi ha cap llei que ompli de contingut lacooperativa d’habitatges amb cessió de dret d’ús. Pertant, tota aquesta tradició i tot el desenvolupament deles normes s’hauria de contemplar als estatuts. Uns es-tatuts que inclourien tots els aspectes importants, comles obligacions de manteniment, les llistes d’espera, elvalor de les entrades, el valor de les despeses, les refor-mes, la qualitat de soci, els procediments d’exclusió,etc. A Espanya existeix la Llei de cooperatives. L’apartatd’habitatges contempla i estableix aspectes formalssobre els òrgans de l’associació i els procediments dedecisió, però l’únic contingut que apareix a la llei sobreles cooperatives d’ús és el següent: ‘es poden establircooperatives d’habitatges amb cessió d’ús’.

Queda clar, doncs, que és un model buit i sensedesenvolupar. Per tant, després de començar a fer fun-cionar el model, caldria aplicar la tradició existent enaltres països –tenint en compte la realitat catalana i es-panyola– per poder crear una normativa autònoma iamb contingut sobre andels/cooperatives d’habitatgesamb cessió de dret d’ús. Per arribar a aquest nivell, ésmillor basar-se en les experiències dels altres, crear as-sociacions andel catalanes i, a partir d’aquí, retocar al-guns aspectes per adaptar l’experiència a la societatcatalana i per acabar creant una llei catalana d’andels/cooperatives d’habitatges amb cessió de dret d’ús. Unallei que contempli d’una forma autònoma la situació del’habitatge a partir de la realitat catalana per establir unmodel de cooperatives d’habitatges. Un model que afa-voreixi l’accés a l’habitatge de forma indefinida.

L’apartat d’habi-tatges de la Lleide cooperativesestableix aspec-tes formals sobreels òrgans del’associació i elsprocediments dedecisió.

L’únic contingutde la nostra Lleisobre les coope-ratives d’ús és:‘es poden establircooperativesd’habitatges ambcessió d’ús’.

Després de co-mençar a fer fun-cionar el model,caldria aplicar latradició existenten altres païsosper poder crearuna normativaautònoma.


6. Introducció del primer andel

a Catalunya

Per omplir de contingut el model cooperatiu cal la im-plicació de les administracions públiques.

En aquest treball, he procurat fer un estudi del mo-del andel –com a jurista– per mostrar el seu funciona-ment i la possibilitat legal que tindria la seva introduc-ció a Catalunya. Però, després de fer l’estudi jurídic, ar-ribo a la conclusió següent: l’aplicació o no del modelandel a Catalunya és una qüestió de voluntat política ide canvi de mentalitat en relació al model d’habitatgecooperatiu vigent.

En l’aplicació del model andel, la iniciativa l’han dedur a terme els poders públics i els altres actors del co-operativisme. És clar que, a Espanya, tot els socis d’unacooperativa voldran continuar apostant pel model méslucratiu –que els acaba fent propietaris– encara que si-gui molt pitjor per l’interès general i per la societat.

L’aplicació del model andel a Catalunya no és capquimera. Aquest estudi parla de què són i com s’organit-zen les cooperatives d’habitatges andel des d’un punt devista jurídic i pràctic. S’aprofundeix en el concepte decessió de l’ús en si, perquè aquest és l’eix central de totel model i és imprescindible entendre molt bé el seu fun-cionament. Ara bé, a Escandinàvia i a Dinamarca en con-cret, gaudeixen d’una política molt desenvolupada sobreels andels. Es poden trobar guies de funcionament, gui-es de creació, guies de finançament. És a dir, que tenimtota la informació i l’experiència al nostre abast.

Per poder aplicar el model andel a Catalunya, però,és molt important saber traduir el model a la realitat

L’aplicació delmodel andel aCatalunya és unaqüestió de volun-tat política i decanvi de mentali-tat en relació almodel d’habitat-ge cooperatiu vi-gent.

És molt importantsaber traduir elmodel a la realitatcatalana.


catalana. Per exemple, quins òrgans s’haurien de crear–en un principi– per la seva aplicació, i quines premis-ses s’haurien de tenir en compte.

La Generalitat té competències en la matèria, concre-tament, l’Institut Català del Sòl, la Direcció General d’Ac-tuacions Concertades, Urbanisme i Habitatge i l’empre-sa pública ADIGSA han mostrat interès per potenciar ellloguer i començar a canviar la tendència actual en l’ac-cés a l’habitatge. Ara bé, no són aquests els òrgans que–de cara al futur– haurien de vetllar per la creació i l’apli-cació d’un model andel o cooperatiu potent. Hem de tre-ballar a partir del que tenim i dedicar esforços a la crea-ció d’un futur òrgan autònom que controli, assessori iafavoreixi tot el model cooperatiu/andel.

Després d’aquest treball també proposa la creaciód’un grup d’estudi que busqui la fórmula adient per po-der començar a treballar amb els diferents òrgans de laGeneralitat que s’ocupen de la planificació de les ne-cessitats d’habitatge i de l’aplicació de les mesuresconcretes, a més de vetllar per la creació d’un òrgan –dependent de la Generalitat– que controli el model an-del/cooperatiu. També s’ha d’anar avançant perquè, amitjà termini, disposem d’una llei autònoma sobre co-operatives d’habitatges. Aquest òrgan ha d’ordenar, re-gular i racionalitzar el sector de les cooperatives d’ha-bitatges a Catalunya.

Grup d’estudi per la creaciódel primer andel de Catalunya

El model andel, si s’acaba aplicant, ha de romandre enel temps. Per tant, no és gens recomanable que sigui unboom sense control, amb errades incloses. És impres-cindible que sigui un model afavorit i controlat des de

La Generalitat técompetències enaquesta matèria.

Hem de dedicaresforços a la crea-ció d’un futur òr-gan autònom quecontroli, assesso-ri i afavoreixi totel model coopera-tiu/andel.

També s’had’anar avançantperquè, a mitjàtermini, dispo-sem d’una lleiautònoma sobrecooperativesd’habitatges.


l’Administració, per tal que s’acosti al màxim al modelque he intentat explicar.

S’hauria de començar per la creació d’un projectepilot, tutelat i controlat des de l’Administració. Enaquest projecte, hi aplicaríem totes les característiquesde la cooperativa d’habitatges amb cessió d’ús. Tambés’hauria de fer una bona publicitat per tal de començara mostrar el projecte a la societat. Durant tot el procés,s’explicarien les característiques del projecte, tot sub-ratllant el fet que és un model que s’aplica amb èxit enmolts països i que intenta afavorir l’accés a l’habitatgea curt i a llarg termini.

S’hauria d’explicar molt bé el model a les personesescollides com a membres del primer andel deCatalunya, i emfatitzar el fet que participen en un modeld’habitatge que –de cara al futur– pretén ser una alter-nativa bastant generalitzada per facilitar l’accés a l’habi-tatge a les persones amb rendes limitades. Els mitjansde comunicació haurien de fer-se ressò dels primers pas-sos de l’andel, per tal que la societat comenci a conèixerel model. Els ciutadans han de saber que existeix un noumodel d’accés a l’habitatge, recolzat des de l’Adminis-tració, al qual es poden sumar fàcilment.

La Generalitat duria a terme el projecte pilot i con-trolaria la primera cooperativa d’andels amb cessiód’ús. Una mena d’AAB catalana (una de les cooperati-ves daneses estudiades). Una cooperativa que actuïcom a referent perquè altres cooperatives d’habitatgespuguin prendre el relleu i aplicar els mateixos principisque s’aplicarien en aquesta primera cooperativa d’ha-bitatges.

En la creació del primer andel, hauríem d’aprofitarmolt bé l’experiència danesa de tants anys de funcio-nament. L’associació d’andels de Dinamarca i l’expe-riència dels andels més consolidats ens ajudarien a

S’hauria de co-mençar per la cre-ació d’un projectepilot, tutelat icontrolat des del’Administració.

S’hauria d’expli-car molt bé el mo-del a les personesescollides com amembres del pri-mer andel deCatalunya.

En la creació delprimer andel,hauríem d’aprofi-tar molt bé l’ex-periència danesa.


planificar un andel pilot: ens podrien mostrar quina ésla proporció ideal entre els habitatges i la seva grandà-ria per satisfer les diferents necessitats de la comunitati per fer una comunitat atractiva per tothom; ens podri-en parlar de com i quins serveis ofereixen i gestionen, ide com es financen. La seva experiència seria molt útilper tal que l’edifici pogués satisfer un gran nombred’objectius.

Els andels són organitzacions modernes i efectivesque apliquen un model que lluita contra l’especulació.Durant els darrers anys, però, s’ha produït una desvin-culació entre el moviment sindical i els andels. Per afa-vorir la implantació del model, es podria establir unprograma de visites dels responsables d’habitatge decooperatives, sindicats i associacions d’aquí als andelsde Dinamarca. Seria una bona manera de conèixer elscomplexos andel i, sobretot, de poder apreciar els ser-veis que ofereixen els habitatges als seus membres.

És a dir, es tracta de poder aplicar tota la seva experi-ència i de resoldre els dubtes que es puguin presentar.

A més, la Generalitat hauria de crear un òrgan quedirigís, controlés i regulés el model cooperatiu. Un òr-gan que treballés per una llei autònoma sobre les coo-peratives d’habitatges, que tingués present la realitatdel model i de la societat catalana per poder adoptarles mesures legislatives i fiscals necessàries en cadamoment per afavorir la implantació del model, com pas-sa a Dinamarca.

El model andel, com tot model, necessita la implica-ció dels poders públics. Com ja he destacat, la base ju-rídica per la creació del model andel ja existeix, el queno hi ha és una llei que ompli el model de contingut i lidoni l’autonomia necessària.

Coneixem el funcionament i les normes que regei-xen els andels. Hem d’aplicar, doncs, els mateixos prin-

Els andels sónorganitzacionsmodernes i efecti-ves que apliquenun model que llui-ta contra l’espe-culació.

Es podria establirun programa devisites dels res-ponsables d’habi-tatge als andelsde Dinamarca perpoder aplicar totala seva experièn-cia i de resoldreels dubtes que espuguin presentar.


cipis, amb les variacions corresponents adaptades a larealitat catalana. En primer lloc, hem de crear els pri-mers andels i, un cop tinguem una certa experiència enel model, haurem de treballar per la creació d’un modeljurídic autònom. Un model jurídic que, a més de crearnormes específiques sobre el model andel, intenti es-tar en tot moment al costat del model, vetllant pel seudesenvolupament i fomentant la seva millora contínua.És un model que, per la seva transparència, la sevamanca de lucre i la seva funció social, ha de ser respec-tat i afavorit des de les administracions. Les mesurespoden ser de molts tipus: fomentar mesures per la cre-ació de nous andels; convertir el model d’habitatgesdel nostre parc d’habitatges actual al model andel; tre-ballar per donar un bon tractament fiscal als andels;veure com els andels poden millorar la política socialen l’habitatge, etc.

Els tres passos han d’anar lligats en el projecte pi-lot. La didàctica, l’experiència, les necessitats dels pri-mers andels i l’enquadrament legislatiu s’han de bastirde forma paral·lela perquè el model pugui adquirir undesenvolupament amb totes les garanties.

Conclusió final

Aquest estudi no pretén ser la solució a tots els proble-mes de l’habitatge, sinó una alternativa més per facili-tar l’accés a l’habitatge que integra la iniciativa privadadins uns paràmetres no especulatius. Les cooperativesd’habitatges amb cessió d’ús ajuden les persones –so-bretot les que tenen unes rendes més limitades– a ad-quirir un habitatge de fàcil accés allà on s’apliquen. Amés, són un model que –amb variants anàlogues–s’aplica en molts països del nostre entorn. Concreta-

El model andel,per la seva trans-parència, la sevamanca de lucre ila seva funció so-cial, ha de serrespectat i afavo-rit des de les ad-ministracions.

Aquest estudi nopretén aportar lasolució a tots elsproblemes del’habitatge, sinóuna alternativaque integra lainiciativa privadadins uns paràme-tres no especula-tius.


ment, el model andel en si està recolzat per un Estat enel qual s’acostumen a fer bé les coses.

En aquest estudi, presento una alternativa a la con-cepció actual –molt reduïda– del model cooperatiu aEspanya. He intentat presentar el model amb profundi-tat, partint de les seves característiques i dels seus fo-naments legals, per tal d’estudiar la manera d’aplicar-lo a la nostra realitat.

Finalment, presento un projecte desenvolupat d’es-tatuts amb el contingut que hauria de tenir un modelandel i els contactes necessaris per tal de desenvolu-par un projecte pilot amb garanties d’èxit. En un princi-pi, la gent es pot estranyar davant la possibilitat d’acce-dir a un habitatge andel de forma indefinida pel mateixpreu que paguem per anar al notari i al registrador, idavant d’un lloguer que, a més de no ser gaire elevat,va disminuint amb els anys, un cop s’ha anat amortit-zant l’endeutament inicial. No obstant això, estic con-vençut que la transparència, la manca de lucre i l’auto-gestió faran que la gent acabi fent-se seu el model, talcom passa als altres indrets on s’aplica.

Podem aplicar un model cooperatiu més sostenible.Un model cooperatiu autònom i amb contingut; que nopermeti passar del model andel al model de propietattradicional (com passa a Espanya); un model amb uncontingut autèntic (amb normes que regulin el què i elcom de la cooperativa amb cessió d’ús). L’altra alterna-tiva és continuar afavorint la propietat i afavorint unavisió de l’accés a l’habitatge molt limitada en el temps isense transcendència a mitjà i a llarg termini; una visióque fa que, contínuament, es perdin els recursos utilit-zats, que no es pugui anar creant i augmentant una xar-xa d’habitatges cooperatius de fàcil accés i que ensobliga a començar de nou cada cinc o deu anys.

La gent es potestranyar davantla possibilitatd’accedir a un ha-bitatge andel deforma indefinidapel mateix preuque paguem peranar al notari i alregistrador, i da-vant d’un lloguerque, a més de noser gaire elevat,va disminuintamb els anys, uncop s’ha anatamortitzant l’en-deutament ini-cial.


Notes

1. Article 1 de la Llei de l’andel, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeningerog andre boligfaelleskaber.

2. Art. 6, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfae-lleskaber.

3. Art. 5 de l’estatut tipus (Normalvedtaegten).4. Sentència de 29/1 de 1990 del Tribunal Östre Landsrets.5. Art. 7 de l’estatut tipus.6. Art. 160c, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfae-

lleskaber.7. Ophaevelsen i cirkulaere nr, 2000-29.8. Art. 2, 3, 4, 5, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre bo-

ligfaelleskaber.9. Art. 100-105, Lejelov (Llei del lloguer).10. Art. 6, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfae-

lleskaber.11. Höjesterets dom af 14/12 de 1982 (sentència del tribunal suprem).12. Forslag om aendring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfae-

lleskaeber (proposta de canvi de la Llei de l’andel).13. Boligbestyrelsens Normalvedtaegter for en privat andelsboligforening fra,

1988.14. Art. 73, Lejelov.15. Art. 5, Bekendgörelse af loven om andelsboligforeninger og andre boligfae-

lleskaber.16. Art. 10, Ejerlov (Llei de propietat).17. Art. 5.3, Bekendgörelse af loven om andelsboligforeninger og andre boligfa-

elleskaber.18. Art. 5.10, Bekendgörelse af loven om andelsboligforeninger og andre bo-

ligfaelleskaber.19. Cirkulaeret fra 21/4 de 1986.20. Art. 10, Normaelvedtaegten.21. Östre Landrets dom.22. Art. 5, Bekendgörelse af loven om andelsboligforeninger og andre boligfae-

lleskaber.


23. Art. 98, Lejelov.24. Art. 6.3, Bekendgörelse af loven om andelsboligforeninger og andre boligfa-

elleskaber.25. Art. 6.3, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfae-

lleskaber.26. Art. 12, Normalvedtaegten.27. Art. 13, Normalvedtaegten.28. Art. 6, Normalvedtaegten.29. Aendringer i andelsboligloven 29/2 de 1996 (canvis en la Llei de l’andel de

96).30. Art. 5.12, Bekendgörelse af lov om andelsbolig foreninger og andre boligfa-

elleskaber.31. Art. 160b, Bekendgörelse af lov om almene boliger samt stöttede private an-

delsboliger (lleis sobre edificis almene sense ànim de lucre).32. Art. 7, Bekengörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfae-

lleskaber.33. Art. 8, Normalvedtaegten.34. La Llei de cooperatives catalana i la Ley de cooperativas espanyola no tenen

diferències substancials en els aspectes que tenen a veure amb el tema que estemtractant.

Finestra oberta - Fundació Jaume Bofill · 2015-07-16 · sió d’ús escandi-nau. Andel: el...

Documents

Transcript of Finestra oberta - Fundació Jaume Bofill · 2015-07-16 · sió d’ús escandi-nau. Andel: el...