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FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILARIO ULTRABURSATILES CONSOLIDADO Estados Financieros por los años terminados al 31 de diciembre de 2019 y 2018

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FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILARIO – ULTRABURSATILES

CONSOLIDADO

Estados Financieros por los años terminados al 31 de

diciembre de 2019 y 2018

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FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILARIO – ULTRABURSATILES CONSOLIDADO ESTADO DE SITUACION FINANCIERA

Por los años terminados al 31 de diciembre de 2019 y 2018

(Expresados en miles de pesos colombianos)

Diciembre Diciembre

ACTIVO 2019 2018

Efectivo y equivalentes de efectivo (Nota 5) $ 1,277,954 $ 997,755

Inversiones y derivados (Nota 6) 16,977,127 16,554,647

Cuentas por cobrar (Nota 7) 40,586 1,292

Propiedades de Inversión (8) 33,422,643 33,170,347

Total Activo $ 51,718,310 $ 50,724,041

PASIVO

Depósitos y Exigibilidades (Nota 9) $ 1,202,760 $ 1,449,149

Cuentas por pagar (Nota 10) 154,166 174,799

Total Pasivo $ 1,356,926 $ 1,623,948

PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES

Derecho de inversión $ 50,361,384 49,100,093

Total patrimonio de los suscriptores (Nota 11) $ 50,361,384 $ 49,100,093

Total pasivo y patrimonio de los suscriptores $ 51,718,310 $ 50,724,041

Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros

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FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILARIO – ULTRABURSATILES CONSOLIDADO ESTADO DE RESULTADOS

Por los años terminados al 31 de diciembre de 2019 y 2018

(Expresado en miles de pesos colombianos)

Diciembre Diciembre

2019 2018

Ingresos operacionales

Ingresos por actividades ordinarias $ 4,534,764 $ 4,963,585

Ingresos por rendimientos 39,168 79,841

Total ingresos operacionales (Nota 12) $ 4,573,932 $ 5,043,426

Egresos operacionales

Comisiones (Nota 13) 1,097,244 1,070,390

Otros gastos (Nota 14) 773,985 566,506

Pérdida en venta propiedades de inversión (Nota 15) $ - $ 92,548

Costos financieros (Nota 16) 102,578 111,666

Total egresos operacionales $ 1,973,807 $ 1,841,110

Utilidad del ejercicio o rendimientos abonados $ 2,600,125 $ 3,202,316

Operaciones de Ori - -

Resultados integrales $ 2,600,125 $ 3,202,316

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FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILARIO – ULTRABURSATILES CONSOLIDADO ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO

Por los años terminados al 31 de diciembre de 2019 y 2018

(Expresado en miles de pesos colombianos)

Diciembre Diciembre

2019 2018

Saldo al Inicio del periodo $ 49,100,093 $ 47,332,672

Aportes y derechos de suscriptores

Adiciones $ 2,184,063 $ 3,771,584

Retiros (3,522,897) (5,206,479)

Utilidad del ejercicio o rendimientos abonados 2,600,125 3,202,316

Saldo al final del periodo $ 50,361,384 $ 49,100,093

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FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILARIO – ULTRABURSATILES CONSOLIDADO

Administrado por Ultraserfinco S.A. - Comisionista de Bolsa ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO

Por los años terminados al 31 de diciembre de 2019 y 2018 (Expresados en miles de pesos colombianos)

Diciembre Diciembre

2019 2018

A. ACTIVIDADES DE OPERACIÓN

Utilidad del ejercicio $ 2,600,125 $ 3,202,316

(Utilidad) en valoración de propiedades de inversión (252,296) (1,369,603)

(Utilidad) pérdida en venta de propiedades de Inversión - 92,548

Deudores (39,295) 21,061

(Utilidad) en valoración de inversiones (422,480) (98,847)

Adquisición de propiedades de inversión - (2,600,000)

Venta de propiedades de inversión - 2,108,200

Variación en cuentas por pagar y obligaciones financieras (267,021) (262,807)

Efectivo neto en operaciones $ 1,619,033 $ 1,092,868

B. ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN

Aportes de suscriptores Adiciones $ 2,184,063 $ 3,771,584

Retiros (3,522,897) (5,206,479)

Efectivo neto en actividades de financiación $ (1,338,834) $ (1,434,895)

Aumento (Disminución) en el disponible $ 280,199 (342,027)

Saldo del disponible al inicio del periodo $ 997,755 $ 1,339,782

Saldo del disponible al final del período $ 1,277,954 $ 997,755

Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros

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FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILARIO – ULTRABURSATILES CONSOLIDADO Administrado por Ultraserfinco S.A. Comisionista de Bolsa

1 ENTIDAD REPORTANTE

EL Fondo de Capital privado Inmobiliario en lo sucesivo FCPI, constituido y administrado por ULTRASERFINCO S.A. Comisionista de Bolsa, tiene como fin principal proporcionar a los inversionistas que se vinculen la posibilidad de invertir sus recursos conjuntamente con los de otros inversionistas, a través de Compartimentos, para obtener ganancias en proyectos inmobiliarios e inmuebles que deberán estar ubicados en las capitales de departamento de Colombia y sus municipios circunvecinos, y ciudades principales de los Estados Unidos de América, Panamá y de países que conforman la Comunidad Andina; podrán ser inmuebles o proyectos para vivienda, oficinas, comercio, industria, instituciones prestadoras de salud u hotelería, que tengan una buena rentabilidad potencial, en el caso de proyectos, o se encuentren arrendados a largo plazo o tengan potencial para ser arrendados en condiciones favorables, en el caso de inmuebles; y la inversión mínima por proyecto o inmueble será de dos mil millones de pesos (COP2,000,000,000.oo). Para el del compartimento Uno, las inversiones podrán realizarse en oficinas, bodegas industriales, locales comerciales e instituciones prestadoras de salud y la ubicación geográfica de los inmuebles debe ser: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga o Villavicencio, incluyendo sus municipios circunvecinos, acorde a los estipulado en el anexo 1 del reglamento. El FCPI fue autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia mediante la resolución No. 2010038651-022 del 12 de octubre de 2010 en donde autoriza el Reglamento; El FCPI actualmente solo tiene conformado un compartimento de los autorizados. El FCPI tiene su domicilio en la ciudad de Bogotá, D.C., pero podrá recibir recursos donde funcionen agencias y sucursales de la Sociedad Administradora, así como en las oficinas de los establecimientos de crédito con los cuales tenga suscrito contrato de uso de red de oficinas y realizar retiros y consignaciones en las diferentes redes de cajeros automáticos en los cuales se presente el servicio, en término del artículo 93 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (EOSF) y demás disposiciones pertinentes. El FCPI cumple con todos los requisitos de que trata el decreto 2555 de 2010 del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, y las Resoluciones 053 y 054 expedidas por la Superintendencia Financiera que incluyeron nuevas reglamentaciones para el manejo de los Fondos de Inversión Colectiva.

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Sociedad Administradora

La Sociedad Administradora es ULTRASERFINCO S.A., entidad legalmente constituida mediante escritura pública número 585 del 15 de febrero de 1991, otorgada en la Notaría 37 del Círculo Notarial de Bogotá, con registro mercantil en la Cámara de comercio de Bogotá número 318796. Esta sociedad está inscrita en el Registro Nacional de Agentes del Mercado. Con permiso de funcionamiento 0102 de 21 de febrero de 1991 otorgado por la Superintendencia Financiera de Colombia. La Sociedad tiene su domicilio principal en la ciudad de Bogotá. Al 31 de diciembre de 2019 y 2018 tenía 311 y 329 empleados respectivamente, y cuenta con 5 sucursales para el cierre de diciembre de 2019, en las ciudades de Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga. La Sociedad se encuentra bajo la vigilancia y control de la Superintendencia. El término de duración de la sociedad se extiende hasta el 31 de diciembre de 2100.

2 BASES DE PRESENTACION

2.1 Normas contables aplicadas

La Comisionista de conformidad con las disposiciones vigentes emitidas por la Ley 1314 de 2009 reglamentada por los Decretos 2420 de 2015, 2496 de 2015 , 2131 de 2016, 2170 de 2017 y 2483 de 2019, prepara sus estados financieros consolidados de conformidad con normas de contabilidad y de información financiera aceptadas en Colombia - NCIF, las cuales se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) junto con sus interpretaciones, traducidas al español y emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés).

Adicionalmente, El Fondo en cumplimiento con leyes, decretos y otras normas vigentes, aplica los siguientes criterios contables que difieren al de las NIIF emitidas por el IASB: 2.1.1 Decreto 2420 del 14 de diciembre de 2015 – Mediante el cual los preparadores de información que se clasifican como entidades de interés público, que captan, manejan o administran recursos del público, no deben aplicar la NIC 39 – Instrumentos financieros: Reconocimiento y medición; y la NIIF 9 –Instrumentos Financieros, en lo relativo al tratamiento de la cartera de crédito y deterioro, y la clasificación y valoración de las inversiones. Posteriormente, el decreto 2131 de 2016 adoptó la NIIF 9 siendo derogada la NIC 39. Por lo tanto, de acuerdo con la Circular Básica Contable y Financiera de “la SFC”, la cartera de créditos es registrada a su costo histórico y sus provisiones son determinadas por los modelos de pérdida esperada; las inversiones son clasificadas como: inversiones negociables,

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inversiones para mantener hasta el vencimiento e inversiones disponibles para la venta y, son valoradas a su valor de mercado o precio justo de intercambio.

2.2 Bases de preparación

El Fondo tiene definido efectuar un corte de sus cuentas, preparar y difundir estados financieros de propósito general una vez al año, el 31 de diciembre, comparativos con el cierre de cuentas del ejercicio anterior. Para efectos legales en Colombia, los estados financieros principales son los estados financieros individuales, los cuales se expresan en pesos colombianos, por ser la moneda de presentación o reporte para todos los efectos. La moneda funcional es el peso colombiano, que corresponde a la moneda del entorno económico principal en el que opera el Fondo. Con excepción de los valores intrínsecos, valores en US Dólares, número de unidades, el valor de la UVT, los valores nominales y en aquellos casos en que se indique lo contrario, las cifras y valores están expresados en miles de pesos colombianos.

2.2.1 Adopción de Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

La Compañía implementó la IFRS 16 (emitida por el IASB en enero de 2016), la cual establece requerimientos nuevos o modificados respecto a la contabilidad de arrendamientos. Introduce cambios significativos a la contabilidad del arrendatario, eliminando la distinción entre un arrendamiento operativo y financiero y requiriendo el reconocimiento de un activo por derechos de uso y un pasivo por arrendamiento en la fecha de comienzo de todos los arrendamientos, exceptuando aquellos que se consideren de corto plazo o de activos de bajo valor. En contraste a la contabilidad del arrendatario, los requerimientos para el arrendador permanecen significativamente sin cambios. Los detalles para los nuevos requerimientos se describen en la nota 3. El impacto inicial de la adopción de la IFRS 16 en los estados financieros consolidados de la Compañía se describe a continuación. La fecha de aplicación inicial de la IFRS 16 para las Compañías fue el 1 de enero de 2019. La Compañía han aplicado la IFRS 16 usando el enfoque retrospectivo modificado. Impacto de la nueva definición de arrendamiento La Compañía han determinado aplicar la solución práctica disponible para la transición a IFRS 16 para no revalorar si un contrato es o contiene un arrendamiento. Por lo tanto, la definición de arrendamiento conforme a la IAS 17 y la IFRIC 4 continúa aplicándose a los contratos celebrados o modificados previo al 1 de enero de 2019. El cambio en la definición de un arrendamiento principalmente se refiere al concepto de control. La IFRS 16 determina si un contrato contiene un arrendamiento en función de si el cliente tiene derecho a controlar el uso de un activo identificado por un periodo de tiempo a cambio de una contraprestación. Esto contrasta con el enfoque de “riesgos y beneficios” de la IAS 17 y de la IFRIC 4. La Compañía aplican la definición de un arrendamiento y las guías relacionadas delineadas en la IFRS 16 a todos los contratos celebrados o modificados en o partir del 1 de enero de 2019.

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Para la adopción inicial de IFRS 16, la Compañía llevó a cabo un proyecto de implementación, que reveló que la nueva definición de arrendamiento bajo IFRS 16 no cambia de forma significativa el alcance de los contratos que cumplen la definición de arrendamiento para la Compañía. Impacto de la contabilidad como arrendatario (i) Arrendamientos operativos previos La IFRS 16 cambia la forma en que la Compañía contabilizan los arrendamientos previamente clasificados como arrendamientos operativos bajo la IAS 17, los cuales se mantenían fuera del estado de posición financiera. Al aplicar la IFRS 16, para todos los arrendamientos, la Compañía: Reconoce los activos por derechos de uso y los pasivos por arrendamientos en el estado de situación financiera, medido inicialmente al valor presente de la serie de pagos por arrendamiento futuros. Reconoce la depreciación de los activos por derechos de uso y el interés generado por los pasivos por arrendamiento en el estado de resultados. Separa el monto total de efectivo pagado a capital (presentado dentro de las actividades de financiamiento) y a intereses (presentado dentro de actividades de financiamiento) en el estado de flujos de efectivo. Los incentivos en arrendamientos (por ejemplo, periodos de gracia) se reconocen en la medición inicial como parte de los activos por derechos de uso y los pasivos por arrendamiento, cuando bajo IAS 17 generaban el reconocimiento de un incentivo en arrendamientos, amortizado como una reducción de los gastos por arrendamiento, generalmente bajo el método de línea recta. Bajo IFRS 16, los activos por derechos de uso se prueban por deterioro conforme a la NIC 36. Para arrendamientos de corto plazo (con plazo de 12 meses o menos) y de activos de bajo valor (como computadoras, artículos pequeños de mobiliario de oficina y teléfonos), la Compañía ha optado por reconocer un gasto por arrendamiento bajo el método de línea recta, tal y como lo permite la IFRS 16. Este gasto se presenta en “otros gastos” en el estado de resultados. (ii) Arrendamientos financieros previos Las principales diferencias entre la IFRS 16 y la NIC 17 respecto a los contratos clasificados como arrendamientos financieros es la medición del valor residual de las garantías proporcionadas por el arrendador al arrendatario. La IFRS 16 requiere que la Compañía reconozca como parte de los pasivos por arrendamiento únicamente el monto esperado a pagarse bajo una garantía de valor residual, a diferencia del monto máximo de la garantía requerido por la NIC 17. Este cambio no generó ningún impacto material en los estados financieros de las Compañías. Impacto de la contabilidad como arrendador La IFRS 16 no contiene cambios sustanciales en la manera en la que un arrendador contabiliza un arrendamiento. Bajo IFRS 16, un arrendador continúa clasificando los arrendamientos

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como arrendamientos financieros o arrendamientos operativos y la contabilización para estos dos tipos de arrendamientos se lleva de manera distinta.

3 PRINCIPALES POLÍTICAS Y PRÁCTICAS CONTABLES.

3.1 Efectivo y equivalentes de efectivo

El efectivo y equivalentes de efectivo en los estados financieros comprende el efectivo en caja y cuentas corrientes bancarias, y otras inversiones a corto plazo de alta liquidez (con vencimientos originales de tres meses o menos), que son rápidamente realizables en caja y que no tienen riesgo de cambios en su valor. Los sobregiros bancarios se consideran normalmente actividades de financiación similares a préstamos. El reconocimiento está relacionado con el momento en el cual se realicen las salidas y/o entradas de dinero en caja, en cuentas bancarias o cuando se realicen operaciones a corto plazo de alta liquidez. Todos los equivalentes de efectivo en su reconocimiento inicial deben reconocerse a su costo de adquisición. El FCPI deberá presentar el monto del efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo, indicará las fluctuaciones cambiarias del efectivo denominado en moneda extranjera. En caso de que exista efectivo y equivalentes de efectivo restringidos, debe revelarse su importe y las razones de su restricción y la fecha probable en que ésta expirará. También se revelarán los importes de efectivo y equivalentes de efectivo que estén destinados a un fin específico por parte de la administración. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación del efectivo en moneda extranjera, entre la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión.

3.2 Inversiones

El Capítulo I-1 de la Circular Básica Contable y Financiera - Circular 100 de 1995 (En adelante “CBCF”) de la Superintendencia, establece la clasificación, valoración y registro contable de las inversiones. Las entidades sometidas a la inspección y vigilancia (entidades vigiladas) de la Superintendencia Financiera de Colombia, están obligadas a clasificar, valorar y contabilizar las inversiones en valores de deuda, valores participativos, inversiones en títulos valores y demás derechos de contenido económico considerados como instrumentos financieros, que conforman los portafolios propios de las entidades, los fondos de inversión colectiva y los portafolios de los recursos administrados a nombre de terceros, así como las inversiones en bienes inmuebles, de conformidad con lo dispuesto en dicha norma.

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Objetivo de la valoración de inversiones - La valoración de las inversiones tiene como objetivo fundamental el registro contable y la revelación a valor razonable de los instrumentos financieros. Las entidades vigiladas deben utilizar para la valoración la información suministrada por los proveedores de precios, para todos los instrumentos que aplique, de acuerdo con lo previsto en el Decreto 2555 de 2010 o las normas que lo modifiquen o adicionen, así como las instrucciones previstas en el Capítulo IV, Titulo IV de la Parte III de la Circular Básica Jurídica. Criterios para la valoración de inversiones - La determinación del valor razonable debe considerar todos los criterios necesarios para garantizar el cumplimiento del objetivo de la valoración de inversiones establecido en la CBCF de la Superintendencia, y en todos los casos los siguientes: Objetividad - La determinación y asignación del precio justo de intercambio de un valor se debe efectuar con base en criterios técnicos y profesionales, que reconozcan los efectos derivados de los cambios en el comportamiento de todas las variables que puedan afectar dicho precio. Transparencia y representatividad - El valor razonable de un título o valor se debe determinar y asignar con el propósito de revelar un resultado económico cierto, neutral, verificable y representativo de los derechos incorporados en el respectivo título o valor. Evaluación y análisis permanentes - El valor razonable que se atribuya a un título o valor se debe fundamentar en la evaluación y el análisis permanente de las condiciones del mercado, de los emisores y de la respectiva emisión. Las variaciones en dichas condiciones se deben reflejar en cambios del precio previamente asignado, con la periodicidad establecida para la valoración de las inversiones determinada en la presente norma. Profesionalismo - La determinación del valor razonable de un título o valor se debe basar en las conclusiones producto del análisis y estudio que realizaría un experto prudente y diligente, encaminados a la búsqueda, obtención, conocimiento y evaluación de toda la información relevante disponible, de manera tal que el precio que se determine refleje los recursos que razonablemente se recibirían por su venta. Clasificación de las inversiones - Las inversiones podrán ser clasificadas de acuerdo al modelo de negocio definido por el FCPI en: inversiones negociables, inversiones para mantener hasta el vencimiento e inversiones disponibles para la venta. • Inversiones negociables - Se clasifican como inversiones negociables todo valor o título y, en general, cualquier tipo de inversión que ha sido adquirida con el propósito principal de obtener utilidades por las fluctuaciones a corto plazo del precio. Forman parte de las inversiones negociables, en todo caso, la totalidad de las inversiones efectuadas por los fondos de inversión colectiva.

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• Inversiones para mantener hasta el vencimiento - Se clasifican como inversiones para mantener hasta el vencimiento, los valores o títulos y, en general, cualquier tipo de inversión respecto de la cual el inversionista tiene el propósito y la capacidad legal, contractual, financiera y operativa de mantenerlas hasta el vencimiento de su plazo de maduración o redención. El propósito de mantener la inversión corresponde a la intención positiva e inequívoca de no enajenar el título o valor. Con las inversiones clasificadas en esta categoría no se pueden realizar operaciones del mercado monetario (operaciones de reporto o repo, simultáneas o de transferencia temporal de valores), salvo que se trate de las inversiones forzosas u obligatorias suscritas en el mercado primario y siempre que la contraparte de la operación sea el Banco de la República, la Dirección General de Crédito Público y del Tesoro Nacional o las entidades vigiladas por la SFC. Sin perjuicio de lo anterior, los valores clasificados como inversiones para mantener hasta el vencimiento podrán ser entregados como garantías en una cámara de riesgo central de contraparte con el fin de respaldar el cumplimiento de las operaciones aceptadas por ésta para su compensación y liquidación, y/o en garantía de operaciones de mercado monetario. • Inversiones disponibles para la venta - Son inversiones disponibles para la venta los valores o títulos y, en general, cualquier tipo de inversión que no se clasifiquen como inversiones negociables o como inversiones para mantener hasta el vencimiento. Adopción de la clasificación de las inversiones - La decisión de clasificar una inversión en cualquiera de las tres (3) categorías señaladas en las clasificaciones anteriores, debe ser adoptada por el FCPI en el momento de adquisición o compra de estas inversiones. En todos los casos, la clasificación debe ser adoptada por la instancia interna con atribuciones para ello y tiene que consultar el modelo de negocio de la entidad. Se debe documentar y mantener a disposición de la Superintendencia, los estudios, evaluaciones, análisis y en general, toda la información que se haya tenido en cuenta o a raíz de la cual se hubiere adoptado la decisión de clasificar o reclasificar un valor como inversiones para mantener hasta el vencimiento o inversiones disponibles para la venta.

Reclasificación de las inversiones - Para que una inversión pueda ser mantenida dentro de cualquiera de las categorías de clasificación indicadas anteriormente, la misma debe cumplir con las características o condiciones propias de la clase de inversiones de la que forme parte y se deben tener en cuenta lo dispuesto en los numerales 4.1, 4.2 y 4.3 del Capítulo I de la CBFC. Periodicidad de la valoración y del registro contable de la misma - La valoración de las inversiones se debe efectuar diariamente, a menos que en el Capítulo I de la CBCF o en otras disposiciones, se indique una frecuencia diferente. Asimismo, los registros contables necesarios para el reconocimiento de la valoración de las inversiones se deben efectuar con la misma frecuencia prevista para la valoración. La valoración se hace siguiendo las instrucciones establecidas por la Superintendencia, en el numeral 6 del Capítulo I de la CBCF, así:

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a) Valores de deuda negociables o disponibles para la venta: se deberán valorar de acuerdo con el precio suministrado por el proveedor de precios para valoración designado como oficial para el segmento correspondiente. Para los casos excepcionales en que no exista, para el día de valoración, valor razonable determinado de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se deberá efectuar la valoración en forma exponencial a partir de la Tasa Interna de Retorno. El valor razonable de la respectiva inversión se debe estimar o aproximar mediante el cálculo de la sumatoria del valor presente de los flujos futuros por concepto de rendimientos y capital.

b) Valores de deuda para mantener hasta el vencimiento: Los valores clasificados como inversiones para mantener hasta el vencimiento, se deberán valorar en forma exponencial a partir de la Tasa Interna de Retorno calculada en el momento de la compra, sobre la base de un año de 365 días.

c) Valores participativos inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE): Se deberán valorar de acuerdo con el precio determinado por los proveedores de precios de valoración oficial.

Otras instrucciones para casos particulares pueden observarse en el capítulo referenciado. Por su parte, las inversiones en bienes inmuebles de los fondos de inversión colectiva administrados por las sociedades autorizadas para el efecto, y negocios administrados por sociedades fiduciarias, que de acuerdo con su régimen legal puedan invertir en bienes inmuebles, deberán ser valorados de acuerdo con el artículo 2.16.1.1.1 y siguientes del Decreto 2555 de 2010. Contabilización de las inversiones - Las inversiones se registran inicialmente por su costo de adquisición y desde ese mismo día se valoran a valor razonable, a TIR o a variación patrimonial, según corresponda, de acuerdo a lo señalado en el numeral 6 del Capítulo I de la CBCF. La contabilización de los cambios entre el costo de adquisición y el valor razonable de las inversiones, se realiza a partir de la fecha de su compra, individualmente, por cada valor.

En el caso de las inversiones negociables, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Valor Razonable con Cambios en Resultados”, del Catálogo único de información financiera con fines de supervisión. La diferencia que se presente entre el valor razonable actual y el inmediatamente anterior del respectivo valor se debe registrar como un mayor o menor valor de la inversión, afectando los resultados del período. Tratándose de valores de deuda, los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En consecuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. En el caso de los títulos participativos, cuando los dividendos o utilidades se repartan en especie se procederá a modificar el número de derechos sociales en los libros de contabilidad respectivos. Los dividendos o utilidades que se reciban en efectivo se contabilizan como un menor valor de la inversión.

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En el caso de las inversiones para mantener hasta el vencimiento, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Costo Amortizado”, del Catálogo Único de Información Financiera con Fines de Supervisión. La actualización del valor presente de esta clase de inversiones se debe registrar como un mayor valor de la inversión, afectando los resultados del período. Los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En consecuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. En el caso de las inversiones disponibles para la venta, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Valor Razonable con Cambios en Otros Resultados Integrales - ORI”, del Catálogo único de información financiera con fines de supervisión. Para los títulos y/o valores de deuda se procede así: a) Contabilización del cambio en el valor presente. La diferencia entre el valor presente del

día de valoración y el inmediatamente anterior, se debe registrar como un mayor valor de la inversión con abono a las cuentas de resultados.

b) Ajuste al valor de mercado. La diferencia que exista entre el valor razonable de dichas inversiones y el valor presente se debe registrar en la respectiva cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI). Los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se deben mantener como un mayor valor de la inversión. En consecuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. Cuando las inversiones disponibles para la venta sean enajenadas, las ganancias o pérdidas no realizadas, registradas en el ORI, se deben reconocer como ingresos o egresos en la fecha de la venta.

c) Tratándose de títulos y/o valores participativos, el efecto de la valoración de la participación que le corresponde al inversionista se contabiliza en la respectiva cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI), con cargo o abono a la inversión. Los dividendos que se repartan en especie o en efectivo, se deben registrar como ingreso, ajustando la correspondiente cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI), (máximo hasta su valor acumulado) y, si es necesario, también el valor de la inversión en la cuantía del excedente sobre aquella cuenta.

La contabilización de las inversiones realizadas en TES globales se debe realizar de acuerdo con las reglas generales aplicables a las inversiones realizadas en valores de deuda, de acuerdo con su clasificación. Para efectos de la contabilización de este tipo de inversiones se debe utilizar el sufijo 1- Moneda legal. Cuando se reciban los cupones o el respectivo valor alcance su madurez, e igualmente cuando se adquieran TES Globales en el mercado primario o se negocien en el secundario y su compensación se realice en moneda extranjera, la obligación de entregar los dólares o el derecho de recibirlos deben registrarse en la posición propia de moneda extranjera en la fecha de la negociación de los TES o del pago de los cupones o redención del título. Para el registro de la obligación o derecho mencionados se debe aplicar el sufijo 2- Moneda extranjera. Una vez se compense la operación de que se trate, se elimina la obligación o el derecho, según sea el caso, disminuyendo o aumentando el disponible en moneda extranjera, también bajo el sufijo 2-Moneda extranjera.

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Proveedor de Precios para Valoración:

El artículo 2 del Decreto 985 de 2010 establece que las entidades sometidas a inspección y vigilancia de la Superintendencia deberán valorar sus inversiones utilizando la información que suministren los Proveedores de Precios para Valoración constituidos legalmente en Colombia, salvo las excepciones que establezca la Superintendencia por normas de contenido general. El Proveedor de Precios para Valoración contratado por la Comisionista es Precia (antes Infovalmer) Proveedor de Precios para Valoración S.A., una entidad debidamente autorizada por la Superintendencia para actuar como tal en el mercado financiero colombiano.

Provisiones o pérdidas por calificación de riesgo crediticio:

El precio de los títulos y/o valores de deuda de que tratan los literales c y e del numeral 6.1.1. y el numeral 6.1.2 del Capítulo I de la CBCF, las inversiones en títulos valores y demás derechos de contenido económico mencionados en el numeral 6.4 del mencionado capitulo, así como el de los títulos y/o valores participativos con baja o mínima liquidez o sin ninguna cotización, debe ser ajustado en cada fecha de valoración con fundamento en la calificación de riesgo crediticio, de conformidad con las siguientes disposiciones. Salvo en los casos excepcionales que establezca la Superintendencia, no estarán sujetos a éstas disposiciones, los títulos y/o valores de deuda pública interna o externa emitidos o avalados por la Nación, los emitidos por el Banco de la República y los emitidos o garantizados por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras – FOGAFIN. Los títulos y/o valores que cuenten con una o varias calificaciones otorgadas por calificadoras externas reconocidas por la Superintendencia, o los títulos y/o valores de deuda emitidos por entidades que se encuentren calificadas por estas, no pueden estar contabilizados por un monto que exceda los siguientes porcentajes de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración:

Calificación largo plazo

Valor máximo %

Calificación corto plazo

Valor máximo %

B+, BB, BB- Noventa (90) 3 Noventa (90)

B+, B, B- Setenta (70) 4 Cincuenta (50)

CCC Cincuenta (50) 5 y 6 Cero (0)

DD, EE Cero (0)

Para efecto de la estimación de las provisiones sobre depósitos a término se debe tomar la calificación del respectivo emisor. Las provisiones sobre las inversiones clasificadas como para mantener hasta el vencimiento y respecto de las cuales se pueda establecer un precio justo de intercambio de conformidad con lo previsto en el numeral 6.1.1. del Capítulo I de la CBCF corresponden a la diferencia entre el valor registrado y dicho precio.

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Para los valores o títulos de deuda que no cuenten con una calificación externa, para valores o títulos de deuda emitidos por entidades que no se encuentren calificadas o para valores o títulos participativos, el monto de las provisiones se debe determinar con fundamento en la metodología que para el efecto determine la entidad inversionista. Dicha metodología debe ser aprobada de manera previa por la Superintendencia. Las entidades inversionistas que no cuenten con una metodología interna aprobada para la determinación de las provisiones, se deben sujetar a lo siguiente: Categoría “A”- Inversión con riesgo normal - Corresponde a emisiones que se encuentran cumpliendo con los términos pactados en el valor o título y cuentan con una adecuada capacidad de pago de capital e intereses, así como aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible reflejan una adecuada situación financiera. Para los valores o títulos que se encuentren en esta categoría, no procede el registro de provisiones. Categoría “B” - Inversión con riesgo aceptable, superior al normal - Corresponde a emisiones que presentan factores de incertidumbre que podrían afectar la capacidad de seguir cumpliendo adecuadamente con los servicios de la deuda. Asimismo, comprende aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible, presentan debilidades que pueden afectar su situación financiera. Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al ochenta por ciento (80%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al ochenta por ciento (80%) del costo de adquisición. Categoría “C” - Inversión con riesgo apreciable - Corresponde a emisiones que presentan alta o media probabilidad de incumplimiento en el pago oportuno de capital e intereses. De igual forma, comprende aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible, presentan deficiencias en su situación financiera que comprometen la recuperación de la inversión. Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al sesenta por ciento (60%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al sesenta por ciento (60%) del costo de adquisición. Categoría “D” - Inversión con riesgo significativo - Corresponde a aquellas emisiones que presentan incumplimiento en los términos pactados en el título, así como las inversiones en emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible presentan deficiencias acentuadas en su situación financiera, de suerte que la probabilidad de recuperar la inversión es altamente dudosa.

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Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al cuarenta por ciento (40%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al cuarenta por ciento (40%) del costo de adquisición. Categoría “E - Inversión incobrable - Corresponde a aquellas inversiones de emisores que de acuerdo con sus estados financieros y demás información disponible se estima que es incobrable. Forman parte de esta categoría los valores o títulos respecto de los cuales no se cuente estados financieros cuyo corte sea inferior a seis meses a la fecha de valoración, con la periodicidad prevista en el mismo, o se conozcan hechos que desvirtúen alguna de las afirmaciones contenidas en los estados financieros de la entidad receptora de la inversión. El valor neto de las inversiones calificadas en esta categoría debe ser igual a cero. Cuando una entidad vigilada califique en esta categoría cualquiera de las inversiones, debe llevar a la misma categoría todas sus inversiones del mismo emisor, salvo que demuestre a la Superintendencia la existencia de razones valederas para su calificación en una categoría distinta. Las calificaciones externas a las que se hace referencia para esta clase de valoraciones deben ser efectuadas por una sociedad calificadora de valores autorizada por la Superintendencia, o por una sociedad calificadora de valores internacionalmente reconocida, tratándose de títulos emitidos por entidades del exterior y colocados en el exterior. En el evento en que la inversión o el emisor cuente con calificaciones de más de una sociedad calificadora, se debe tener en cuenta la calificación más baja, si fueron expedidas dentro de los últimos tres (3) meses, o la más reciente cuando exista un lapso superior a dicho período entre una y otra calificación.

3.3 Propiedades de inversión:

Las propiedades de inversión son aquellas mantenidas para producir arriendos y/o valorar el capital (incluyendo las propiedades de inversión en construcción para dichos propósitos) y se miden inicialmente al costo, incluyendo los costos de la transacción. Luego del reconocimiento inicial, las propiedades de inversión son medidas a su valor razonable. Una vez se registran las propiedades de inversión éstas se estiman a la UVR del día y de ahí en adelante valoran según la variación de la misma hasta el siguiente avalúo. Todas las participaciones de la propiedad de la Compañía mantenidas según los arrendamientos operativos para ganar rentas o con el fin de obtener la apreciación del capital

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se contabilizan como propiedades de inversión y se miden usando el modelo de valor razonable. Las ganancias o pérdidas que surgen de los cambios en el valor razonable de la propiedad de inversión se incluyen en los resultados durante el periodo en que se originan. Una propiedad de inversión se da de baja al momento de su disposición o cuando la propiedad de inversión es retirada permanentemente de uso y no se espera recibir beneficios económicos futuros de esa venta. Cualquier ganancia o pérdida que surja de la baja de la propiedad (calculada como la diferencia entre los ingresos por venta netos y el importe en libros del activo) se incluye en los resultados del periodo en el cual se dio de baja la propiedad. El FCPI tiene en administración fiduciaria dos propiedades de inversión una que corresponde al inmueble denominado Edificio Bussines 93 ubicado en la Carrera 15 No. 93A-36 del cual el FCPI en propietario de las of 805 806 y 8 Parqueaderos y se encuentra bajo administración por Fiduciaria Bancolombia y al inmueble denominado BOX XI ubicado en la CL 96 No. 10 – 38 del cual el FCPI es propietario del 10% del total; en estos dos casos la valoración se registra a valor patrimonial de fideicomiso. Los cuales se encuentra registrados como Inversiones.

3.4 Instrumentos financieros diferentes a inversiones

Para su medición inicial, las partidas a cobrar o por pagar se miden inicialmente por su valor razonable que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción (o valor razonable de la contraprestación), más los costos de transacción atribuibles. Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados o como otros pasivos financieros. Es un pasivo financiero que se clasifica como mantenido con fines de negociación o se designa como a valor razonable con cambios a través de resultados, reconociendo cualquier ganancia o pérdida surgida de la remedición en el estado de resultado. La ganancia o pérdida neta reconocida en los resultados incluye cualquier interés obtenido del pasivo financiero y se incluye en la partida de gastos financieros en los estados de resultados. Las cuentas por pagar se reconocen a partir del criterio de causación en el momento en que se reciba el bien o servicio, o se formalicen los documentos que generan las obligaciones correspondientes, de conformidad con las condiciones contractuales, los costos financieros tales como intereses y comisiones por pagar, se reconocen de acuerdo con las condiciones pactadas en la negociación. Las cuentas por pagar deben reconocerse por el valor total de la deuda, definida como la cantidad a pagar en el momento de adquirir la obligación. Las cuentas por pagar se reconocen a partir del criterio de causación en el momento en que se reciba el bien o servicio, o se formalicen los documentos que generan las obligaciones correspondientes, de conformidad con las condiciones contractuales, los costos financieros tales como intereses y comisiones por pagar, se reconocen de acuerdo con las condiciones pactadas en la negociación. Las

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obligaciones en moneda extranjera se reconocen aplicando la Tasa Representativa del Mercado (TRM) de la fecha de la transacción. Las obligaciones representadas en moneda extranjera se deben re-expresar mensualmente en moneda legal mediante la TRM vigente certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia. Por efectos de la re-expresión, se reconoce en los resultados del periodo, o como un mayor o menor valor del activo, según corresponda. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus acreedores varios a la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión.

3.5 Arrendamientos

Esta política fue aplicada hasta el 31-12-2018 bajo IAS 17.

3.6.1. Contabilidad del arrendatario Los arrendamientos en los que una parte significativa de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad son retenidos por el arrendador, se clasifican como arrendamientos operativos. Los pagos de un arrendamiento operativo (netos de cualquier incentivo recibido del arrendador) se cargan en el estado de resultados sobre una base lineal durante el período del contrato de arrendamiento. Los arrendamientos de propiedades, planta y equipo en los que la Compañía tiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad se clasifican como arrendamientos financieros. Los arrendamientos financieros se capitalizan al inicio del arrendamiento al menor entre el valor razonable del bien arrendado y el valor presente de los pagos mínimos del arrendamiento. Cada pago de un arrendamiento financiero se distribuye entre el pasivo y los costos financieros. Las obligaciones de un arrendamiento financiero, netas de la carga financiera, se presentan como deudas (obligaciones financieras) en corrientes o no corrientes según si el vencimiento de los pagos de los cánones es inferior o no a un período de 12 meses. Los costos financieros se cargan a los resultados durante el período del arrendamiento de forma que se obtenga una tasa periódica constante de interés sobre el saldo restante del pasivo para cada período. La propiedad, planta y equipo adquiridos en régimen de arrendamiento financiero se amortiza en el periodo menor entre la vida útil del activo y el plazo del arrendamiento.

3.6.2. Contabilidad del arrendador Un contrato de arrendamiento es un acuerdo por el cual el arrendador cede al arrendatario, a cambio de un pago o una serie de pagos, el derecho a utilizar un activo durante un periodo de tiempo determinado. Cuando los activos son arrendados bajo la modalidad de arrendamiento financiero, el valor presente de los pagos futuros del arrendamiento se reconoce como una cuenta por cobrar. La diferencia entre el importe bruto a cobrar y el valor presente de la cuenta por cobrar se reconoce como ingresos financieros. La cuenta por cobrar es amortizada asignando cada uno de los cánones entre los ingresos financieros y la amortización del capital en cada período contable, de tal manera que el

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reconocimiento de los ingresos financieros, refleje en cada uno de los periodos, una tasa de rendimiento constante sobre la inversión financiera neta que el arrendador ha realizado en el arrendamiento financiero. Cuando los activos son arrendados en régimen de arrendamiento operativo, el activo se incluye en el estado de situación financiera según la naturaleza del bien. Los ingresos de arrendamientos operativos se reconocen durante el término del contrato de arrendamiento sobre una base de línea recta. No aplica para acuerdos que tienen la naturaleza de contratos de servicios, donde una parte no transfiera a la otra el derecho a usar algún tipo de activo. La clasificación de un arrendamiento dependerá de la esencia económica y naturaleza de la transacción, más que de la mera forma del contrato. Para el FCPI en calidad de arrendador la aplicación de la norma no genero ningún impacto.

3.6 Deterioro de valor de los activos financieros

De conformidad con la aplicación de la NIIF 9 el Fondo, evalúa el deterioro conforme al modelo establecido de pérdida esperada.

Alcance

En desarrollo de sus operaciones, ULTRASERFINCO como administrador de los diferentes fondos de inversión colectiva y fondos de capital privado tiene bajo su responsabilidad el cumplimiento normativo correspondiente a las políticas de inversión que tienen éstos. Por tal razón, ULTRASERFINCO como administrador de los fondos de inversión colectiva en proceso de la implementación de la norma internacional de información financiera –NIIF- 9, relacionada a los instrumentos financieros, estableció un modelo para estimar una eventual pérdida de acuerdo a algunas características puntuales de los deudores en cada fondo.

Definiciones

o Probabilidad de incumplimiento (PI): Corresponde a la probabilidad de que en un

lapso de doce (12) meses los deudores de un determinado portafolio de cartera

comercial incurran en incumplimiento.

o Perdida dado el incumplimiento (PDI): Se define como el deterioro económico en

que incurriría el fondo en caso de que se materialice alguna situación de

incumplimiento. La PDI para deudores calificados en la categoría incumplimiento

sufrirá un aumento paulatino de acuerdo con los días trascurridos después de la

clasificación en dicha categoría.

o Valor expuesto del activo (VEA): entendido como el saldo de la obligación al

momento del cálculo de la pérdida esperada

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Metodología implementada

La determinación de la perdida esperada se basó en el pilar I del acuerdo de Basilea II, referente al cálculo de requisitos mínimos de capital, donde el riesgo de crédito se calcula con tres componentes fundamentales como lo son la probabilidad de incumplimiento (PI), perdida dado el incumplimiento (PDI) y valor expuesto del activo (VEA), obteniendo el resultado de una perdida estimada a partir de la multiplicación de estos valores. Para el FCP Inmobiliario, la estimación de los componentes PI y PDI se hace a través de la información disponible del fondo, la cual es suministrada por el administrador de éste.

Estimación perdida dado el incumplimiento

Para la determinación de PDI se tiene en cuenta dos aspectos: el sector en el cual pertenecen los arrendatarios y si se cuenta con seguro de arrendamiento. El riesgo del sector se tomó la información calculada por Damodaran en su página http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ tomando el riesgo sectorial en países emergentes. La clasificación al sector que pertenece el arrendatario se hace a partir del código CIIU principal de la actividad económica y clasificando éste a un sector.

3.7 Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes

El FCPI realiza provisiones si, y solo si, exista la alta probabilidad de una salida de recursos o beneficios económicos de la compañía, y que su estimación sea suficientemente fiable. El FCPI no reconoce dentro de su estado de situación financiera los pasivos contingentes ni activos contingentes, estos sólo se revelan en notas a los estados financieros. Pero si son evaluados de forma continua con el fin de asegurar el registro en los estados financieros una vez sea cierta la salida o ingreso de los beneficios económicos. El FCPI reconoce una provisión cuando se dan las siguientes condiciones:

Posee una obligación presente (ya sea legal o implícita) como resultado de un suceso pasado;

Es probable que tenga que desprenderse de recursos, que incorporen beneficios económicos para cancelar tal obligación; y

Puede hacerse una estimación fiable del importe de la obligación. El FCPI reconoce una provisión (suponiendo que se cumplan las condiciones para su reconocimiento) siempre que exista una probabilidad alta de existencia de la obligación presente.

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El FCPI reconoce una obligación presente si un suceso, ocurrido en el pasado, ha producido el nacimiento de una obligación presente, teniendo en cuenta las evidencias disponibles y/o la opinión de expertos. El FCPI no reconoce provisiones para gastos en los que sea necesario incurrir para funcionar en el futuro. Los únicos pasivos reconocidos en el estado de situación financiera son aquellos que existan al final del periodo. La medición está relacionada con la determinación del valor que debe registrarse contablemente. el FCPI realiza la estimación de las provisiones para el cierre del periodo basándose en la información disponible y en las opiniones de expertos sobre el particular. El FCPI revisa en cada periodo el valor de las provisiones, de acuerdo con las estimaciones realizadas y observando las disposiciones normativas vigentes, reconociendo el mayor o menor valor causado por efectos del ajuste en los resultados del periodo y en el valor de los pasivos, según corresponda. En caso de existir provisiones basadas en cálculos en moneda extranjera El FCPI actualiza los saldos en virtud de las diferencias en cambio. El valor de la diferencia en cambio asociada al principal será cargado contra los resultados del periodo. La presentación en los estados financieros y las revelaciones en notas relacionados con las provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes se efectuará considerando lo siguiente:

Provisiones:

• Descripción de la naturaleza de la provisión; • Revelar las prácticas contables para su reconocimiento y medición; • Método estadístico utilizado para la medición del valor estimado; • Efecto financiero en el estado de resultados del período; • Si existe información adicional derivada de hechos ocurridos después del periodo

sobre el que se informa.

Pasivos contingentes:

• Descripción de la naturaleza del pasivo contingente; • Estimación de sus efectos financieros; • Indicación de las incertidumbres relacionadas con el importe o el calendario de las

salidas de recursos correspondientes; y • La posibilidad de obtener eventuales reembolsos.

Activos contingentes:

• Descripción de la naturaleza del activo contingente; • Estimación de sus efectos financieros; • La posibilidad de obtener posibles entradas de beneficios económicos.

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El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de sus provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes a la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión.

3.8 Ingresos

Para el FCPI los ingresos de actividades ordinarias son la entrada bruta de beneficios económicos, durante el periodo, siempre que tal entrada de lugar a un aumento en el patrimonio, que no esté relacionado con las aportaciones de los propietarios de ese patrimonio. Aplica para ingresos de las actividades ordinarias del FCPI, provenientes de:

• Contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, • Operaciones de mercado monetario, • Compra y venta de títulos valores por cuenta propia. (utilidad en venta de títulos

valores) • Valoración de los inmuebles por avaluó o por UVR.

Los ingresos se originan a partir de que se hace la transferencia o control del bien y a lo largo de un determinado periodo tal como lo establece el contrato. La medición de los ingresos de actividades ordinarias se hace utilizando el valor razonable de la contrapartida, recibida o por recibir, derivada de los mismos. Los ingresos de actividades ordinarias se reconocen en el periodo contable en el cual tiene lugar la prestación del servicio. El FCPI revelará:

(a) Las políticas contables adoptadas para el reconocimiento de los ingresos de actividades ordinarias, incluyendo los métodos utilizados para determinar el grado de realización de las operaciones de prestación de servicios; (b) La cuantía de cada categoría significativa de ingresos de actividades ordinarias, reconocida durante el periodo, con indicación expresa de los ingresos de actividades ordinarias procedentes de:

• Utilidad en venta de títulos valores • La prestación de servicios • Intereses • Otros ingresos

Los ingresos de actividades ordinarias se medirán al valor razonable de la contraprestación recibida o por recibir. El importe de los ingresos de actividades ordinarias derivados de una

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transacción se determina, normalmente, por acuerdo entre la entidad y el vendedor o usuario del activo. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificado sustancialmente la valuación de ingresos a la fecha de los estados financieros y la fecha en que éstos son autorizados para su emisión

3.9 Gastos

Para el FCPI, de conformidad con el Artículo 53 de reglamento aprobado por la Superintendencia Financiera de Colombia, estos serán los gastos:

1. Los gastos que afecten los bienes objeto del presente contrato ocasionadas por hurto, robo, desfalco o abuso de confianza, en cuanto no estuvieren amparados por seguros o no pudieren ser legalmente imputables a la Sociedad Administradora.

2. Los gastos bancarios causados por la administración del Fondo, tales como chequeras, sobregiros bancarios y comisiones por transferencia de fondos, así como los originados por las operaciones de crédito contraídas por el Fondo.

3. Las comisiones que se causen en favor de los comisionistas de bolsa y/o de terceros en la compra o venta de las inversiones que de conformidad con este reglamento pueden ser realizadas para el Fondo.

4. El costo de la custodia y administración de los valores y títulos valores del Fondo por una entidad debidamente autorizada para esos efectos, cuando haya lugar.

5. Los impuestos, tasas y contribuciones de orden Nacional o Distrital que se causen en desarrollo del presente Reglamento y en la ejecución de las actividades del Fondo.

6. Los gastos de correo que se causen en desarrollo del presente Reglamento. 7. Las comisiones pactadas en el presente Reglamento para la administración y gestión del

Fondo. 8. Los gastos de avalúos de los inmuebles. 9. Los gastos de seguros de los inmuebles contra los diferentes riesgos. 10. Los gastos asociados al mantenimiento de los Activos del Fondo, incluyendo las cuotas

de administración y expensas, ordinarias y extraordinarias, cuando los inmuebles estén sometidos al régimen de propiedad horizontal, así como los gastos y costos de vigilancia, y reparaciones, cualquiera sea su entidad, y siempre y cuando no deban ser asumidas por el arrendatario.

11. Los gastos y honorarios en que incurra para la defensa de los intereses y bienes de cada Compartimento del Fondo previamente aprobados por el Comité de Inversiones respectivo, incluyendo las primas de los seguros que amparen los proyectos inmobiliarios en proporción a la participación en los mismos.

12. Las comisiones que se causen durante la administración, especialmente durante la compra y venta, de las Inversiones Temporales.

13. Los honorarios cobrados por la realización de los estudios de viabilidad económica o jurídica ordenados por el Comité de Inversiones o por el Gestor Profesional de cada Compartimento para la inversión o desinversión en el mismo.

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14. Los honorarios de la Revisoría Fiscal del Fondo. 15. Honorarios y gastos por la auditoría externa nombrada por la Asamblea de

Inversionistas o el Comité de Vigilancia de cada compartimento. 16. Honorarios y gastos de abogados, consultores, asesores y contadores que se incurran

para el análisis (due diligence), estructuración legal, elaboración de documentación, avalúos, análisis sectoriales, negociaciones y evaluación de cualquier adquisición o enajenación de activos del Compartimento respectivo ordenados por el Comité de Inversiones del respectivo Compartimento.

17. Gastos relacionados con la convocatoria, citación y celebración de las reuniones de la Asamblea de Inversionistas (tanto ordinaria como extraordinaria), del Comité de Vigilancia y del Comité de Inversiones de los compartimentos respectivos.

18. Gastos de pólizas de seguros para cubrir los perjuicios causados al Fondo por los administradores, directores y empleados de la Sociedad Administradora.

19. Gastos de pólizas de seguros para cubrir al Gestor Profesional, el Comité de Vigilancia y del Comité de Inversiones de los compartimentos respectivos previamente aprobados por el Comité de Inversiones del mismo.

20. Gastos de representación relacionados con el mantenimiento de las inversiones del Compartimento respectivo previamente aprobados por el Comité de Inversiones del mismo.

21. Gastos de publicaciones, informes y documentos que deban realizarse para cumplir con los requisitos que exige la Ley y el presente Reglamento.

22. Gastos correspondientes al Comité de Vigilancia para que pueda cumplir con sus funciones adecuadamente, esto incluye los servicios que deba contratar para el cumplimiento de sus funciones.

23. Gastos correspondientes al Comité de Inversiones para que pueda cumplir con sus funciones, esto incluye los servicios que deba ordenar para el cumplimiento de sus funciones.

24. Gastos asociados a la liquidación del Fondo o de alguno de sus Compartimentos los cuales incluyen, entre otros, los abogados, consultores, contadores, auditores y los honorarios del liquidador debidamente designado cuando la liquidación no sea adelantada por La Sociedad Administradora.

25. La comisión de colocación de las unidades de participación de cada Compartimento aprobada por el Comité de Inversiones de cada Compartimento.

26. Gastos correspondientes a la valoración del Fondo o de alguno de sus Compartimentos cuando ésta sea realizada por terceras personas independientes por solicitud de la Asamblea de Inversionistas o el Comité de Vigilancia respectivo.

27. Los gastos en que se incurra por las consultas a las centrales de riesgo y listas restrictivas.

28. Gastos no incluidos en esta lista pero que la Ley o las demás normas aplicables puedan establecer en el futuro y que deban ser asumidos por el Fondo.

29. Gastos extraordinarios o no incluidos en esta lista pero que estén directamente relacionados con la gestión del Fondo o de alguno de sus Compartimentos previamente aprobados por el Comité de Inversiones y el Comité de Vigilancia de cada uno de los Compartimentos. En todo caso, estos gastos extraordinarios no podrán exceder, en un

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año calendario, la suma del cinco por mil (0,5%) del valor promedio de los activos del respectivo Compartimento durante el respectivo año, salvo que se cuente con la aprobación previa por parte de la Asamblea de Inversionistas.

4 JUCIOS Y ESTIMACIONES CONTABLES

En la aplicación de las políticas contables de la Comisionista descritas en la Nota 3, la Administración ha realizado los siguientes juicios y estimaciones, que tienen efecto significativo sobre los importes reconocidos en los presentes estados financieros:

4.1. Propiedades y equipos, propiedades de inversión e intangibles

La determinación de las vidas útiles de las propiedades y equipos, propiedades de inversión e intangibles involucra juicios y supuestos que podrían ser afectados si cambian las circunstancias. La Comisionista revisa estos supuestos en forma periódica y los ajusta con base prospectivamente en el caso de identificarse algún cambio.

4.2. Impuesto de renta corriente e impuesto diferido

La Comisionista aplica su criterio profesional para determinar la provisión para el impuesto a la renta. Existen transacciones y cálculos para los que la determinación tributaria final es incierta durante el curso normal de los negocios. Cuando el resultado tributario final de estas situaciones es diferente de los montos que fueron inicialmente registrados, la diferencia se imputa al impuesto a la renta corriente y diferido activo y pasivo en el período que se determina este hecho. La Comisionista evalúa el valor de los impuestos diferidos activos y pasivos basándose en estimaciones de resultados futuros. Este valor depende en última instancia de la capacidad de la Comisionista para generar beneficios imponibles a lo largo del período en el que son deducibles los activos por impuestos diferidos. En el análisis se toma en consideración el calendario previsto de reversión de pasivos por impuestos diferidos, así como las estimaciones de beneficios tributarios, sobre la base de proyecciones internas que son actualizadas para reflejar las tendencias más recientes. La determinación de la adecuada clasificación de las partidas fiscales depende de varios factores, incluida la estimación del momento y realización de los activos por impuestos diferidos y del momento esperado de los pagos por impuestos. Los flujos reales de cobros y pagos por impuesto sobre beneficios podrían diferir de las estimaciones realizadas por la Comisionista, como consecuencia de cambios en la legislación fiscal o de transacciones futuras no previstas que pudieran afectar los saldos fiscales.

4.3. Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando la Comisionista tiene una obligación presente como consecuencia de un suceso pasado, cuya liquidación requiere una salida de recursos que se considera probable y que se puede estimar con fiabilidad. Dicha obligación puede ser legal o implícita, derivada de (entre otros factores), regulaciones, contratos, prácticas habituales o

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compromisos públicos que crean ante terceros una expectativa válida de que la Comisionista asumirá ciertas responsabilidades. La determinación del importe de la provisión se basa en la mejor estimación del desembolso que será necesario para liquidar la obligación correspondiente, tomando en consideración toda la información disponible en la fecha de cierre, incluida la opinión de expertos independientes, tales como asesores legales o consultores. No se reconoce una provisión cuando el importe de la obligación no puede ser estimado con fiabilidad. En este caso, se presenta la información relevante en las notas a los estados financieros. Debido a las incertidumbres inherentes a las estimaciones necesarias para determinar el importe de las provisiones, los desembolsos reales pueden diferir de los importes reconocidos originalmente sobre la base de las estimaciones realizadas.

4.4. Valor razonable de instrumentos financieros

El valor razonable de los instrumentos financieros que no son comercializados en un mercado activo, se determina usando técnicas de valoración. La Comisionista utiliza su juicio para seleccionar una serie de métodos y realiza hipótesis que se basan en las condiciones de mercado existentes en la fecha de cada balance.

4.5. Provisión por deterioro de cuentas por cobrar

La Comisionista realiza la estimación de deterioro para cuentas por cobrar con base en una evaluación de la antigüedad de los saldos por cobrar y la posibilidad de recuperación o realización de los mismos de conformidad con las instrucciones impartidas por la Superintendencia Financiera de Colombia “SFC”, sin embargo y de manera complementaria evalúa el valor de la pérdida esperada (NIIF 9) en razón a la clase de cartera que maneja, sin que a la fecha haya identificado la necesidad de registrar provisiones adicionales a las contempladas por el modelo de la SFC. Para efectos de la presentación del Estado de Flujos de Efectivo y las notas 5 Efectivo y Equivalentes de Efectivo y 6 Instrumentos Financieros y Derivados al 31 de diciembre de 2018, y que se presentan para propósito comparativos, se realizaron algunas reclasificaciones en los movimientos de las inversiones de posición propia que no se consideran materiales. Dichas reclasificaciones no generan cambios significativos en el saldo total de los recursos obtenidos por la actividad de operación o el nivel total de activos, y se realizaron para presentar de forma adecuada y comparativa la información financiera y brindar a los usuarios de esta, información comprensible y ajustada a los requerimientos técnicos aplicables.

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5 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO

El saldo de disponible incluía:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Cta corriente Colpatria 108,356 158,729

Cta corriente Sudameris 1 1

Cta de ahorros Colpatria 1,154,377 679,806

Cta de ahorros Sudameris 15,220 159,219

Total Efectivo y Equivalentes $ 1,277,954 $ 997,755

No existen restricciones sobre los valores que componen el disponible. Adicionalmente, en las conciliaciones bancarias no existen partidas conciliatorias superiores a 30 días.

6 INVERSIONES Y DERIVADOS

El detalle a diciembre 31 de 2019 y diciembre de 2018 de los fideicomisos es el siguiente:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Inversiones en derechos fiduciarios 16,977,127 16,554,647

Total Inversiones y derivados $ 16,977,127 $ 16,554,647

Saldo a diciembre de 2019 Valoración año

Descripción Dirección Valor al

inicio Avalúo

UVR o a Vr patrimonial

Valor al cierre

Edif Business 93 Bogotá (Fid. Bancolombia)(1) Carrera 15 No. 93-84 8,124,000 - (62,000) 8,062,000

Edif. BOX XI Bogotá (Fid. Alianza)(2) Calle 96 10-32/54/72 8,430,647 - 484,480 8,915,127

16,554,647 (62,000) 484,480 16,977,127

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Saldo a diciembre de 2018 Valoración año

Descripción Dirección Valor al

inicio Avalúo

UVR o a Vr patrimonial

Valor al cierre

Edif Bussines 93 Bogotá (Fid. Bancolombia) Carrera 15 No. 93-84 8,075,000 49,000 - 8,124,000

Edif. BOX XI Bogotá (Fid. Alianza) Calle 96 10-32/54/72 8,380,800 - 49,847 8,430,647

16,455,800 49,000 49,847 16,554,647

Las inversiones corresponden a los inmuebles que se encuentran como derechos fiduciarios registrados a costo histórico y con actualización a valor de mercado mediante avalúos anuales:

(1) El inmueble denominado Edificio Business 93 se encuentra en administración fiduciaria

con la Fiduciaria Bancolombia. El último avalúo registrado fue realizado por la

Fiduciaria en julio de 2019.

(2) El Inmueble denominado Edificio BOX XI se encuentra en administración fiduciaria con

la Fiduciaria Alianza quien manejó la administración desde la construcción. El último

avalúo fue registrado y realizado por la Fiduciaria en noviembre de 2019.

Estos inmuebles no presentan gravámenes y se han adquirido los correspondientes

seguros que los protejan, así mismo los impuestos prediales se encuentran al día. Estos

bienes no son susceptibles de depreciación.

7 CUENTAS POR COBRAR

El siguiente es el detalle:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Arrendamientos (1) 9,742 3,078

Deudores (2) 41,246 16

Provisiones (3) (10,402) (1,802)

Total Cuentas por Cobrar $ 40,586 $ 1,292

(1) Corresponde a los cánones de arrendamiento pendientes por recibir a los cortes de diciembre de 2019 y 2018 respectivamente

(2) Reembolsos pendientes de legalizar. (3) El saldo corresponde a los cánones que superan 15 días y son de un solo arrendador

por la suma de $9.742 que para el caso, el total provisionado por en el gasto corresponde a la suma de $197,332 sin embargo con el tramite adelantado de la

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reclamación de la póliza de seguros, con el valor recibido de la aseguradora se canceló parte de la cuenta por cobrar y se procediendo a castigar la parte de la provisión registrando el castigo en cuentas de orden por la suma de $187,598; El restante del saldo de las provisiones corresponde a la aplicación del modelo establecido por el fondo de conformidad con lo aplicado de la NIIF 9, cuyo resultado no presenta un efecto significativo en los resultados de este año por la suma de $660.

8 PROPIEDADES DE INVERSION

El FCPI presenta a valor razonable las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2019 y 31 de diciembre de 2018 mediante avalúos realizados por Colliers International Colombia S.A., valuadores independientes no relacionados con la Compañía y a la valoración al UVR que actualiza en forma diaria. Colliers International Colombia S.A. son miembros del Registro Nacional de Avaluadores (RNA) No 3126, 3801 y 3605, y cuentan con todas las certificaciones apropiadas y experiencia reciente en el avalúo de propiedades en las ubicaciones referidas. El valor razonable se determinó según el enfoque comparable de mercado que refleje los precios de transacción recientes para propiedades similares. De igual manera se aplicó el método de capitalización de ingresos netos, en el que se incluyen para el análisis el valor de los cánones de arrendamiento, la información histórica de propiedades alquiladas, y registro de impuestos y valores catastrales. Esta información al igual que las tendencias establecidas por indicadores de mercado. La tasa de capitalización adoptada toma como referencia las tasas de rendimiento observadas por los tasadores para propiedades similares en la localidad y se ajusta según los conocimientos de estos sobre factores específicos a las propiedades respectivas. No se han presentado cambios en la técnica de valuación durante el año. Cuando se estima el valor razonable de las propiedades, el mejor y mayor uso de las propiedades es el actual. Estos inmuebles no presentan gravámenes y se han adquirido los correspondientes seguros que los protejan. Así mismo los impuestos prediales se encuentran al día. Estos bienes no son susceptibles de depreciación. La jerarquía de valor razonable de conformidad con la NIIF 13 se encuentra en el nivel 3, dadas las características en la técnica de valoración empleadas para la medición. Adicionalmente y por las técnicas utilizadas, no se han generado transferencias o cambios en los niveles de jerarquía del valor razonable en las propiedades durante el año.

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Diciembre Diciembre

2019 2018

Edificio CEBC Bogotá Diagonal 97 No. 17-60 $ 4,836,759 $ 4,565,977 Business Center - Zona Franca Bogotá Carrera 106 No 15 A - 25 13,402,733 13,977,902 Edificio Business Center Bogotá Carrera 16 No. 93A-36 4,637,029 4,452,459 Centro Comercial Centenario Cali Av. 4 N 7 N 46 3,490,550 3,446,718 Edificio Santa Mónica Cali Carrera 16 No. 93A-36 4,344,584 4,120,683 Local cc Chipichape local 901 Cl 38 Norte. # 6N - 45 Local 9-103 2,710,988 2,606,608

Total $ 33,422,643 $ 33,170,347

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Saldo a Diciembre de 2019 Valoración periodo

Descripción Dirección Diciembre

2018 Compra Ventas Avalúo (3) UVR

Diciembre 2019

Edificio CEBC Bogotá Diagonal 97 No. 17-60 4,565,977 - - 94,495 176,286 4,836,759

Business Center - Zona Franca Bogotá Carrera 106 No 15 A - 25 13,977,902 - - (1,091,825) 516,656 13,402,733

Edificio Business Center Bogotá Carrera 16 No. 93A-36 4,452,459 - - 13,479 171,092 4,637,029

Centro Comercial Centenario Cali Av. 4 N 7 N 46 3,446,718 - - (86,124) 129,956 3,490,550

Edificio Santa Monica Cali Carrera 16 No. 93A-36 4,120,683 - - 63,940 159,961 4,344,584

Local cc Chipichape local 901 (2) Cl 38 Nte. # 6N - 45 Local 9-103 2,606,608 - - 4,095 100,285 2,710,988

33,170,347 - - (1,001,940) 1,254,236 33,422,643

Saldo a Diciembre de 2018 Valoración año

Descripción Dirección Diciembre

2017 Compra Ventas Avalúo UVR

Diciembre 2018

Edificio CEBC Bogotá Diagonal 97 No. 17-60 4,344,016 - - 78,786 143,176 4,565,978

Business Center - Zona Franca Bogotá Carrera 106 No 15 A - 25 13,376,063 - - 161,490 440,349 13,977,902

Edificio Business Center Bogotá Carrera 16 No. 93A-36 4,295,263 - - 16,600 140,596 4,452,459

Edificio Av. 15 Bogotá (1) Avenida 15 No. 100 – 43 2,152,798 - (2,200,748) - 47,950 -

Centro Comercial Centenario Cali Av. 4 N 7 N 46 3,253,062 - - 85,885 107,770 3,446,717

Edificio Santa Monica Cali Carrera 16 No. 93A-36 3,980,289 - - - 140,394 4,120,683

Local cc Chipichape local 901 (2) Cl 38 Nte. # 6N - 45 Local 9-103 - 2,600,000 - - 6,608 2,606,608

31,401,491 2,600,000 (2,200,748) 342,760 1,026,843 33,170,347

(1) (1) La administración realizó la venta de las oficinas 502 y 503 y parqueaderos 13 al 16 y 41 al 44 del edificio en cuestión como parte del curso normal de las operaciones del Fondo. Dicha venta generó una pérdida de $92.548, la cual fue reconocida en ese periodo. (2) La compra del inmueble denominado Local 9-103 correspondiente a la bodega 9 en el centro comercial Chipichape de la ciudad de Santiago de Cali se protocolizó mediante escritura pública No. 6902 el 30 de octubre de 2018 y fue registrada ante la Oficina de Instrumentos Públicos de la ciudad con fecha 13 de noviembre, obteniéndose el respectivo certificado de tradición y libertad con el registro de la compra como propietario el Fondo de capital Privado Inmobiliario Ultrabursatiles.

(2) (3) Al respecto del efecto en la valoración del año 2019; este efecto se presenta en razón a que de conformidad con lo que se revela en el párrafo 2 de la nota 3.3; Donde por reglamento, todas las propiedades de inversión se deben valoran en forma diaria a la UVR y en el momento en el que se registrar el avalúo para reflejar las condiciones de mercado de las propiedades se generan estos efectos por valoración por avalúos.

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9 DEPOSITOS Y EXIGIBILIDADES

A diciembre el detalle era:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Obligaciones financieras $ 1,160,502 $ 1,381,775

Interés sobre obligaciones 42,258 67,374

Total obligaciones financieras $ 1,202,760 $ 1,449,149

El valor de las obligaciones corresponde al crédito de Bancolombia más los intereses causados cuya amortización pactada es semestral vencido con abono a capital fijo semestral más intereses, a una tasa de IBR nominal anual + 4 puntos.

10 CUENTAS POR PAGAR

A diciembre el detalle era:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Comisiones y honorarios(1) 93,566 90,853

Impuestos 57,903 81,022

Acreedores varios $ 2,697 $ 2,924

Total Cuentas por Pagar $ 154,166 $ 174,799

(1) Comisiones y Honorarios: corresponde a las comisiones del mes de diciembre de 2019 y

diciembre de 2018, la administración de la Comisionista, del Gestor Inmobiliario y de honorarios de abogados cuyo detalle es el siguiente:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Ultraserfinco S.A. $ 42,402 $ 41,547

Gestor Inmobiliario SAS $ 45,794 $ 44,872

Honorarios Esquerra Barrera y Arriaga $ 5,370 $ 4,434

93,566 90,853

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11 PATRIMONIO

A diciembre de 2019 y 2018 el detalle era

Diciembre Diciembre

2019 2018

Valor del Fondo $ 50,361,384 $ 49,100,093

Valor de la unidad $ 16.842983 $ 16.449862

Número de unidades 2,990,051 2,984,833

Número de suscriptores 39 39

12 INGRESOS OPERACIONALES

A diciembre el detalle era:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Arrendamientos (1) $ 2,886,207 $ 3,040,027

Valoración Inmuebles en Fiducia (2) 422,480 98,847

Valoración Propiedades de Inversión (2) 252,296 1,369,603

Valoración instrumentos de patrimonio - 162

Indemnizaciones (3) 397,468 45,663

Diversos (4) 576,313 409,283

Total Ingresos Operacionales $ 4,534,764 $ 4,963,585

Intereses en cuentas de ahorro $ 21,632 $ 72,619

Interés de mora en cánones 17,536 7,222

Total Ingresos por Intereses $ 39,168 $ 79,841

Total Ingresos Operacionales $ 4,573,932 $ 5,043,426

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(1) Arrendamientos

Corresponde al ingreso por concepto de arrendamientos de los inmuebles a diciembre de 2019 y 2018:

Diciembre Diciembre

Arrendatario Inmueble arrendado 2019 2018

Teledatos Zona Franca SAS Edif. Business Center Zona Franca Cra 106 No 15 A – 25 int. 141 Ofic. 201 a 204 Bogotá 1,039,256 1,377,063

ERM de Colombia Ltda. Edif. Business Center 93 Carrera 16 No. 93A - 36 Ofic. 601 a 604 Bogotá 414,438 391,525

STI Soluciones en telecomunicaciones Edif. Centro Empresarial Corporativo Diag 97 17-60 of 801-802 y parqueaderos Bogotá 268,189 152,543

Red Bull Colombia SAS Edif. Bussines 93 Av. Carrera 15 No. 93A - 84 Ofic. 805 y 806 Bogotá 357,752 549,178

Infashion Group SAS Centro Comercial Chipichape Av. 6A Norte 37AN 97 Local 9-103 Cali 263,822 21,326

EPK Kids Smart SAS Centro Comercial Centenario Av. 4 N 7 N 46 Loc 108 y 109 Cali 160,152 78,823

Palaca SAS Edif. Santa Mónica Central Calle 22N 6AN-24 Torre 2 of 1A piso 4 Cali 65,636 127,442

Nalsani S.A.S Centro Comercial Centenario Av. 4 N 7 N 46 Loc 105 Cali 62,801 60,604

COVINOC S.A. Edif. Centro Empresarial Corporativo Diag 97 17-60 of 801-802 y parqueaderos Bogotá 62,000 -

Experian Colombia S.A. Edif. Santa Mónica Central Calle 22N 6AN-24 of 1A piso 3 Cali 58,706 55,640

Droguerías y Farmacia Cruz Verde S.A.S Centro Comercial Centenario Av. 4 N 7 N 46 Loc 104 Cali 55,278 52,720

Caterina Piovesan Pulido Centro Comercial Centenario Av. 4 N 7 N 46 Loc 107 Cali 40,426 38,667

Cueros Vélez SAS Centro Comercial Centenario Av. 4 N 7 N 46 Loc 106 Cali 37,751 36,404

Inversiones Plas S.A. Centro Comercial Centenario Av. 4 N 7 N 46 Loc 108 y 109 Cali - 75,726

Dies Ltda Sociedad Civil Centro Comercial Chipichape Av. 6A Norte 37AN 97 Local 9-103 Cali - 20,333

Diego Alonso mariño Rodriguez Edif. Centro Empresarial Corporativo Diag 97 17-60 - 142

Ifx Networs Colombia Edif. Cr 15 No. 100 -43 Parqueadero Bogotá - 504

A&CO Consultoría Outsourcing Edif. Cr 15 No. 100 -43 Parqueadero Bogotá - 1,387

2,886,207 3,040,027

Acuerdos de arrendamiento – Los arrendamientos operativos se relacionan con las propiedades de inversión poseídas por el Fondo con términos de arrendamiento entre 5 y 10 años, con una opción de extenderlo por 10 años. Todos los contratos de arrendamiento operativo contienen cláusulas de revisión del mercado en caso de que el arrendatario ejerza su opción de renovar. El arrendatario no tiene opción de comprar la propiedad a la fecha de expiración del periodo de arrendamiento. Los ingresos por alquiler de propiedades obtenidos por la Compañía proveniente de su propiedad de inversión y gastos operativos directos derivados de la propiedad de inversión por el año se indican en las notas 14.3 y 15.2 a 15.9, respectivamente.

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(2) Ajuste por valoración

El siguiente es el detalle de la valorización de los inmuebles por el efecto de la comparación con el avalúo y el ajuste por variación de la UVR.

Diciembre-19 Diciembre-18

Propiedades de Inversión Valoración Total Valoración

Valoración Total Valoración Descripción Dirección UVR Avalúo UVR Avaluó

Business Center Zona Franca Bogotá Carrera 106 No 15 A – 25 176,286 94,495 270,781 440,349 161,490 601,839

Edificio Centro Empresaria Corporativo Bogotá Diagonal 97 No. 17-60 516,656 (1,091,825) (575,169) 143,176 78,785 221,961

Edificio Business Center 93 Bogotá Carrera 16 No. 93ª-36 171,092 13,479 184,571 140,596 16,600 157,196

Edificio Av. 15 Bogotá Avenida 15 No. 100 – 43 - - - 47,950 - 47,950

Centro Comercial Centenario Cali Av. 4 N 7 N 46 129,956 (86,124) 43,832 107,770 85,885- 193,655

Edificio Santa Mónica Central Cali Carrera 16 No. 93ª-36 159,961 63,940 223,901 140,394 - 140,394

Centro Comercial Chipichape Av. 6A Norte 37AN 97 100,285 4,095 104,380 6,608 - 6,608

1,254,236 (1.001,940) 252,296 1,026,843 342,760 1,369,603

Inmuebles en Fiducia

Descripción Dirección Valoración Total Valoración

Valoración Total

Valoración UVR o a Vr patrimonial

Avalúo UVR o a Vr patrimonial

Avalúo

Edificio Business 93 Bogotá (Fid. Bancolombia) Av. Carrera 15 No. 93-84 (62,000) - (62,000) 49,000 - 49,000

Edificio BOX XI Bogotá (Fid. Alianza) Calle 96 No.10-32/54/72 484,480 - 484,480 49,847 - 49,847

422,480 - 422,480 98,847 - 98,847

TOTAL 1,676,716 (1.001,940) 674,776 1,125,690 342,760 1,468,450

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(3) Indemnizaciones

Diciembre Diciembre

2019 2018

Indemnizaciones por entrega anticipada 180,000 45,663

Indemnización póliza de seguros 217,468 -

Total Indemnizaciones $ 397,468 $ 45,663

Por el año 2019 corresponde a la indemnización del arrendatario Palaca por la entrega anticipada del inmueble 1ª Piso 5 ubicado en el Edificio Santa Mónica de Cali por valor de 180,000 y al pago realizado por la aseguradora correspondiente a los cánones de EPK por valor de 217,468; y por el año 2018 de Palaca por la entrega anticipada de la of 1A del piso 5 del edificio Santa Mónica en Cali.

(4) Diversos

Diciembre Diciembre

2019 2018

Ingresos del Fideicomiso BOX XI (1) $ 443,413 $ 346,500

Ingresos Gastos Reembolsables (2) 132,900 62,783

Total Diversos $ 576,313 $ 409,283

(1) Corresponde al valor que mensualmente se recibe de la Fiduciaria Alianza sobre el

inmueble que se tiene en este fideicomiso el cual es el resultado del ingreso por

cánones de arrendamiento descotados los gastos de administración en general del

inmueble.

(2) Al corte de diciembre de 2019 y 2018 se registraron en este rubro, el reembolso de

gastos por concepto de administración y servicios públicos donde se encuentra

registrado el reembolso por servicios públicos por la suma de $14.526 de las oficinas

del centro empresarial corporativo por parte de STI Soluciones, quienes entregaron el

local de manera anticipada y reintegraron el valor por este concepto.

13 COMISIONES

Diciembre Diciembre

2019 2018

Comisiones $ 1,097,244 $ 1,070,390

Total comisiones $ 1,097,244 $ 1,070,390

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Este rubro corresponde a las comisiones causadas a diciembre de 2019 y 2018, sobre la administración del FCPI pagadas a la Sociedad Comisionista, así como la comisión del gestor inmobiliario y la Fiduciaria Bancolombia, así:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Ultraserfinco $ 493,538 $ 481,141

Gestor Inmobiliario S.A.S. 493,538 481,141

Fiduciaria Bancolombia 24,843 23,437

Corretaje Inmobiliario 85,325 84,671

Total $ 1,097,244 $ 1,070,390

14 OTROS GASTOS

Diciembre Diciembre

2019 2018

Honorarios (1) $ 126,251 $ 123,989

Impuestos y Tasas (2) 185,560 180,066

Seguros (3) 36,378 26,744

Deterioro provisiones (4) 197,339 2,102

Diversos (5) 228,457 233,605

Total otros Gastos $ 773,985 $ 566,506

(1) Honorarios

El valor registrado en cuenta corresponda a:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Revisoría Fiscal $ 9,778 $ 8,675

Avalúos 29,020 24,185

Asesorías Jurídicas 50,113 48,318

Comité de Inversiones y otros 37,340 42,811

Total honorarios $ 126,251 $ 123,989

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(2) Impuestos y tasas

El valor registrado en cuenta corresponda a:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Gravamen a los movimientos financieros $ 8,715 $ 20,138

Predial 176,845 159,779

Otros - 149

Total impuestos $ 185,560 $ 180,066

(3) Seguros

El valor registrado en cuenta corresponde a las pólizas de los seguros de los inmuebles que y posee el FCPI:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Seguros $ 36,378 $ 26,744

Total seguros $ 36,378 $ 26,744

(4) Deterioro (Provisiones)

El Valor registrado a diciembre a las provisiones registradas por mora en cánones con más de treinta días. En ambos cortes la provisión corresponde a un solo arrendatario como resultado de la indemnización recibida por parte de la aseguradora. Se registró el castigo de cartera por la suma de 187,598.

Diciembre Diciembre

2019 2018

Deterioro (provisiones) $ 197,339 $ 2,102

Total Deterioro $ 197,339 $ 2,102

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(5) Diversos El valor registrado corresponde al siguiente detalle:

Diciembre Diciembre

2019 2018

Administración edificaciones (1) $ 177,459 $ 132,923

Notariales 410 66,880

Custodia 9,353 9,110

Publicidad 3,171 5,937

Mantenimiento 5,852 8,498

Servicios públicos (2) 19,360 4,846

Gastos bancarios 2,931 2,504

Gastos de viaje 9,921 2,907

Total diversos $ 228,457 $ 233,605

(1) Durante el año 2018 se realizó la compra del local del inmueble en Cali en el cetro comercial

Chipichape y la venta de las oficinas del inmueble Av 15 en Bogotá que generaron el gasto por

este concepto

(2) El incremento en el gasto de servicios públicos corresponde a que el FCPI registro en el gasto el

pago de los servicios públicos de las oficinas del centro empresarial corporativo donde STI

Soluciones entrego el local de manera anticipada, pero asumieron el valor de los servicios

públicos y se registró paralelamente un ingreso por recuperación de este gasto por la

suma de $14.526

15 PÉRDIDA EN VENTA PROPIEDADES DE INVERSIÓN

Diciembre Diciembre

2019 2018

Pérdida venta inversiones $ - $ 92,548

Total perdida en venta propiedades de inversión $ - $ 92,548

El valor registrado a diciembre de 2018 corresponde a la pérdida generada en la venta de las oficinas 502 y 503, parqueaderos 13 al 16 y 41 al 44, de las Oficinas y de la oficina 501 y sus parqueaderos 10, 11 y 12 respectivamente. Quedando vendido en su totalidad los inmuebles que se tenían en ese edificio.

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16 COSTOS FINANCIEROS

El valor corresponde a los intereses causados sobre la obligación financiera que se tiene.

Diciembre Diciembre

2019 2018

Intereses $ 102,578 $ 111,666

Total costos financieros $ 102,578 $ 111,666

17 SISTEMA DE GESTIÓN Y CONTROL DE RIESGOS

POLÍTICAS DE INVERSIONES TEMPORALES Y DE RIESGO DE CONTRAPARTE

Las políticas de inversiones temporales son aprobadas por el comité de inversiones del Fondo

y son las siguientes:

Antes de efectuar cualquier inversión o desinversión, es necesario que el Gestor Profesional

realice un estudio de viabilidad económica realizado por el gestor profesional o por una firma

de reconocida trayectoria en el sector inmobiliario. Y de forma adicional es requisito tener un

concepto legal respecto a la legalidad del negocio y en el caso de inversiones sobre inmuebles,

un estudio del bien a ser adquirido.

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ÓRGANOS EN LA GESTIÓN DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL

Gestor Profesional: Asume la responsabilidad por las decisiones de inversión de los fondos de

capital privado durante el análisis, presentación, ejecución, seguimiento y control de las

inversiones y siempre de acuerdo a su experiencia, conocimiento técnico, idoneidad y solvencia

moral.

Sociedad Administradora: La sociedad administradora garantiza que las inversiones sean

ejecutadas de acuerdo a las instrucciones que el gestor profesional determine; y siempre de

conformidad con la normativa vigente y con el manejo adecuado de los recursos captados del

público.

Comité de Vigilancia: Su tarea principal recae en inspeccionar el cumplimiento de las funciones

de la Sociedad Administradora y del Gestor Profesional. Así como en verificar que las

inversiones se realicen en cumplimiento de la política de Inversión definida para el fondo.

Para el periodo 2018-2020 se aprobó la siguiente composición para el Comité de Vigilancia del

Fondo conforme a lo previsto por el reglamento del FCPI en su artículo 23:

Miembros Principales Invitados Permanentes

Circulo de Viajes Universal - Claudia Mónica Freile

Diaz

Cooperativa Alianza - Juan Carlos

Borda

Gustavo Godoy

ESCARE - Cesar Vargas

COLFONDOS - Maribel Rincón

Marcela Merizalde

El Comité de Vigilancia es el encargado de ejercer la veeduría permanente sobre el

cumplimiento de las funciones asignadas a la Sociedad Administradora y de ser el caso al Gestor

Profesional.

Comité de Inversiones: Es responsable por la evaluación y selección de las transacciones de

inversión que puedan realizar el Fondo o sus Compartimentos de conformidad con su Política

de Inversión y su perfil de riesgo.

PERFIL DE RIESGO

De acuerdo con el reglamento del FCPI, el perfil de riesgo del Fondo es ALTO por cuanto se trató

de una inversión principalmente en Activos Inmobiliarios que no se encuentran inscritos en el

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Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y cuyos resultados no están garantizados. Sin

embargo, se aplican políticas respecto a la adquisición de las inversiones, políticas generales de

avalúos y seguros y políticas de adquisición y liquidación de inversiones temporales, que

permiten ejercer control sobre los activos recibidos por el Fondo y que buscan mitigar la

exposición de los diferentes tipos de riesgo.

FACTORES DE RIESGO

FACTOR MECANISMO DE CONTROL

Riesgo macroeconómico: Es la posibilidad

de obtener pérdidas derivadas del mal

desempeño de los sectores económicos,

proyectos, activos y derechos de contenido

económico en los que invierte un

Compartimento debido al comportamiento

de la economía colombiana y mundial.

El Gestor Profesional y el Comité de

Inversiones realizaron un seguimiento

periódico de las variables macroeconómicas

permitiendo evaluar las estrategias a seguir

y activos que mitigaron la exposición.

Riesgo Jurídico: Es la probabilidad de

incurrir en pérdidas debido a problemas

jurídicos respectivo de los Activos en los

cuales se invierta.

Este riesgo se mitigó utilizando la asesoría

de expertos según fue el tema y según lo

estimó conveniente el Comité de

Inversiones.

Adicionalmente, se realizó la

documentación de los procesos operativos y

de negocio, la identificación de posibles

riesgos legales y el soporte del desarrollo

efectivo de los Comités de inversiones y

Auditoría a través de actas y reglamentos.

Riesgo de desempeño: Es la posibilidad de

obtener pérdidas debido a que las

inversiones estructurales del

Compartimento respectivo no obtengan los

resultados deseados por cambios en los

precios de los activos.

Se gestionó por parte de un administrador

experto y especializado en la naturaleza de

los activos en los cuales podía invertir el

fondo.

Inversiones con un adecuado estudio de

factibilidad respecto a su rentabilidad y

riesgo.

Riesgo de mercado: Se origina en las

variaciones de los precios de los activos

Se revisaron las políticas y límites máximos

de inversión de los recursos líquidos, bajo

cupos de contraparte previamente

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financieros que pueden representar

pérdidas en el valor de las inversiones.

analizados y aprobados por la Sociedad

Administradora y el Comité de Inversiones.

Riesgo de Crédito: Es el riesgo derivado del

incumplimiento en el pago de las

obligaciones por parte de un emisor o una

contraparte.

Análisis de contrapartes con las cuales se

realizaron este tipo de operaciones así como

la calidad de las garantías que fueron

recibidas a favor del Fondo.

Riesgo de Concentración: Es la probabilidad

de obtener pérdidas por mantener los

recursos invertidos en un solo tipo de activo.

Este riesgo se mitiga invirtiendo los recursos

líquidos bajo una Política de Inversión

definida por el Comité de Inversiones

correspondiente que permita tener un

portafolio diversificado.

El Riesgo de Lavado de Activos y de la

Financiación del Terrorismo (LA/FT): Es la

posibilidad de pérdida o daño que puede

sufrir un Fondo Individual por su propensión

a ser utilizado directamente o

indirectamente y a través de sus

operaciones como instrumento para el

lavado de activos y/o canalización de

recursos hacia la realización de actividades

terroristas y/o cuando se pretenda el

ocultamiento de activos provenientes de

dichas actividades. El riesgo de LA/FT se

materializa en la ocurrencia de riesgos

asociados que generan efectos económicos

negativos que pueden afectar la estabilidad

financiera del fondo.

Este riesgo se mitiga mediante la consulta

en listas restrictivas de todos los

suscriptores del Fondo como clientes de la

Sociedad Administradora y de todos los

proveedores con los que suscriba acuerdos

de cualquier tipo.

RIESGOS OPERATIVOS

Conforme a lo dispuesto en la Circular Básica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de

1995) en su Capítulo XXIII, correspondiente a las Reglas relativas a la Administración del Riesgo

Operativo. Se informa que ULTRASERFINCO estableció las medidas necesarias para la gestión

eficaz del riesgo operativo al cual se expone el Fondo de Capital Privado, teniendo en cuenta los

siguientes principios:

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● La gestión del Riesgo Operativo está avalada por la Junta Directiva, contribuyendo a la

creación de una cultura de gestión de riesgos y a la adopción de ésta, por cada uno de

los niveles organizacionales existentes.

● El Comité de Riesgos y el área de Auditoría interna, realizan la revisión del Sistema de

Administración de Riesgo Operativo (SARO) y exige las acciones correctivas que sean

necesarias.

● Todo funcionario de ULTRASERFINCO tiene la responsabilidad de revelar de forma

oportuna la materialización de riesgos operativos, dentro del proceso en el que se

desempeña, suministrando información íntegra y veraz del evento que ocurrió.

ULTRASERFINCO cuenta con una metodología de gestión de riesgos operativos conforme con

las reglas relativas a la administración del riesgo operativo, a partir de la cual se identifican,

miden, controlan y monitorean los riesgos a los cuales se expone la Compañía

SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE RIESGO PARA PREVENIR EL LAVADO DE ACTIVOS Y LA

FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO – SARLAFT

ULTRASERFINCO, como entidad sometida al control y vigilancia de la Superintendencia

Financiera de Colombia, ha adoptado las etapas y elementos necesarios para una adecuada

administración del riesgo de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo SARLAFT, con el

propósito de prevenir que sea utilizada para dar apariencia de legalidad a activos provenientes

de actividades delictivas o para la canalización de recursos hacía la realización de actividades

terroristas.

Conforme a lo anterior, se han definido políticas, procedimientos y metodologías adecuadas

para la administración del riesgo de LA/FT, los cuales se encuentran en el Manual SARLAFT, el

cual es de conocimiento de todos los funcionarios de la Entidad y cuyo contenido es

constantemente actualizado bajo estándares de prevención de riesgo y aprobado por Junta

Directiva, incorporando siempre las mejores prácticas internacionales en materia de

prevención y control del riesgo de LA/FT, así como los requerimientos normativos.

La Dirección de Cumplimiento SARLAFT, tienen como objetivo implementar políticas,

procedimientos, metodologías y demás actividades que buscan prevenir, detectar y reportar

los riesgos del LA/FT oportuna y eficazmente.

Durante el 2019 se continuó fortaleciendo el Sistema de Administración de Riesgo de LA/FT a

través de las siguientes campañas de actualización:

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● Campaña Macro Telefónica. El objetivo de esta estrategia es dotar y entregar

herramientas sencillas que permitan realizar la actualización por parte de los Gestores de

Inversión y/o Asistentes con aquellos clientes con los que tengan un contacto permanente y de

esta manera generar una actualización más ágil, personalizada y eficiente.

● Campaña Asistentes Comerciales. Se continuó con la campaña de actualización apoyada

con los Asistentes Comerciales, de acuerdo a criticidad alta y media dada a los clientes en razón

a la desactualización.

● Campaña Formulario Web. Este formulario se encuentra en la página web de

Ultraserfinco para actualización de clientes persona natural, al cual se accede a través del link

consultas y transacciones.

Los resultados obtenidos al cuarto trimestre de 2019:

Estado de Actualización a 30 de Diciembre 2019

Tipo de Cliente % Actualizado % Desactualizado Meta - SFC

Jurídica 92% 8% 90%

Natural 97% 3% 80%

18 EVENTOS SUBSECUENTES

No se presentaron hechos relevantes después del cierre de los estados financieros que puedan afectar de manera significativa la situación financiera del Fondo reflejada en los estados financieros con corte al 31 de diciembre de 2019.

19 NEGOCIO EN MARCHA

Los estados financieros y sus revelaciones han sido revelados bajo el supuesto de negocio en marcha y a la fecha no se prevé ninguna incertidumbre de lo contrario.

20 APROBACIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS

Los Estados Financieros del Fondo de capital privado han sido autorizados para su divulgación por el representante legal y van a ser puestos a consideración del máximo órgano social el día 30 de marzo de 2020, para su aprobación.