Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

1

Fondo Privado de Inversión

Inmobiliaria

Junio, 2007

2

El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria Beneficios que otorga el Fondo

Privado de Inversión Política de Inversión Procesos de Inversión

3

El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

4

Fondo de Capital de Riesgo

Inmobiliario

Aprovechar la buena evolución macroeconómica de México, dinamismo en el sector inmobiliario y programas de apoyo gubernamental

Aprovechar el exceso de liquidez de inversionistas por productos alternativos de inversión

Apalancar las fortalezas de Bancomer en el negocio Inmobiliario a través de Hipotecaria Nacional

Potenciar la experiencia en gestión de portafolios de Asset Management Bancomer

Continuar con la oferta de productos innovadores que el Grupo ofrece a sus clientes para impulsar su crecimiento

Aprovechar la buena evolución macroeconómica de México, dinamismo en el sector inmobiliario y programas de apoyo gubernamental

Aprovechar el exceso de liquidez de inversionistas por productos alternativos de inversión

Apalancar las fortalezas de Bancomer en el negocio Inmobiliario a través de Hipotecaria Nacional

Potenciar la experiencia en gestión de portafolios de Asset Management Bancomer

Continuar con la oferta de productos innovadores que el Grupo ofrece a sus clientes para impulsar su crecimiento

Buen Momento Macro y Dinamismo en el

Sector

Buen Momento Macro y Dinamismo en el

Sector

Producto Innovador Producto Innovador para Potenciar el para Potenciar el

Mercado InmobiliarioMercado Inmobiliario

Producto Innovador Producto Innovador para Potenciar el para Potenciar el

Mercado InmobiliarioMercado Inmobiliario+ =

El Fondo Privado de Inversión El Fondo Privado de Inversión InmobiliariaInmobiliaria

Socios Institucionales

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Inversionistas Sofisticados

Grupo BBVA y Bancomer

Productos Innovadores

Fondo de Capital de Riesgo

INMESP Desarrolladora S.A. de C.V.

Comité de Inversiones

Consejo de Administración

INMESP

Toma Decisiones de Inversión

Comité de Seguimiento

Control de Proyectos

Fideicomiso S.A S. de R.L. A en P

Vehículos de Participación

Desarrolladores conProyectos Inmobiliarios

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Palanca de CrecimientoPalanca de Crecimiento

Estimado de Viviendas

2007

Estimado de Viviendas

2012

Incremento del

+ 5.3 %

Fondo Privado

+

Los Fondos de Capital de Riesgos participarán de forma significativa en el desarrollo económico de México

Por ejemplo, en Estados Unidos los Vehículos públicos de inversión inmobiliaria (REITs públicos) representan cerca del 3% del PIB

El sector inmobiliario y el de la construcción, motores básicos del crecimiento y del empleo, serán beneficiarios directos de este tipo de inversiones.

Los Fondos de Capital de Riesgos participarán de forma significativa en el desarrollo económico de México

Por ejemplo, en Estados Unidos los Vehículos públicos de inversión inmobiliaria (REITs públicos) representan cerca del 3% del PIB

El sector inmobiliario y el de la construcción, motores básicos del crecimiento y del empleo, serán beneficiarios directos de este tipo de inversiones.

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Asociación en Proyectos

Inmobiliarios

Asociación en Proyectos

Inmobiliarios

Desarrollador aporta: Fondo Privado aporta:

Experiencia Inmobiliaria

Proyecto, Ubicación y Diseño

Permisos y Licencias

Capital

Estructuración Financiera y Legal

Liberación de Capital

Institucionalidad

Seguimiento y Control

Capital

Asociación Ganar - GanarGanar - Ganar

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Beneficios que otorga el Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria

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¿Qué beneficios aporta el Fondo Privado ¿Qué beneficios aporta el Fondo Privado de Inversión?de Inversión?

Liberar capacidad de deuda solidificando estructura Deuda/Capital Liberar capacidad de deuda solidificando estructura Deuda/Capital

Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificación en proyectos de inversión

Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificación en proyectos de inversión

La asociación con el Fondo institucionaliza la inversiónLa asociación con el Fondo institucionaliza la inversión

Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre adicional de Riesgo ante acreedores

Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre adicional de Riesgo ante acreedores

Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los proyectos inmobiliarios

Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los proyectos inmobiliarios

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La inyección de capital permite generar nuevas capacidades de financiamiento, promueve estructuras de deuda a capital más sólidas y otorga posibilidades adicionales de crecimiento.

La inyección de capital permite generar nuevas capacidades de financiamiento, promueve estructuras de deuda a capital más sólidas y otorga posibilidades adicionales de crecimiento.

Valor del Capital $100Valor de Deuda $400Valor del Negocio $500

Valor del Capital $ 200Valor de Deuda $ 600Valor del Negocio $ 800

Un aumento de capital de $100 en una asociación, incrementa el valor de la empresa en $300 y fortalece su balance

Actual: mezcla 80/20 Nuevo: mezcla 75/25

Beneficios del Fondo Privado de InversiónBeneficios del Fondo Privado de Inversión

Deuda A49%

Capital N13%

Capital A13%

Deuda N25%

Deuda80%

Capital20%

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Asset AllocationAsset Allocation

Importes Estimados de Inversión

Asset Allocation Estratégico y Rangos de Inversión

Mas de

27,00027,000 Viviendas

Económicas*

Mas de 2,7002,700 Viviendas

Residenciales*

Mas de 1,8001,800 Viviendas Turismo*

Asset Allocation Estratégico

* Considera apalancamiento de capital del 60%, asociación 50/50, margen netos del 20% y precios para viviendas económica, residencial y turismo de: $250,000, $2,500,000 y $3,000,000, respectivamente.

Importes en Millones de Pesos

Vivienda Económica 675

Vivienda Media, Residencial ySegunda Vivienda 675

Sector Turismo 563

Vivienda y Relacionados 225

Otros 113

Otros0 - 5%

Sector Turismo10 - 30%

Vivienda Residencial

25 - 35%

Vivienda y Relacionados

0 - 10%

Vivienda Económica

25 - 35%

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Política de Inversión

13

Política de Inversión Política de Inversión

Horizonte de Inversión Horizonte de Inversión Hasta 5 años: primeros 4 años de inversión y los

restantes de desinversión

Hasta 5 años: primeros 4 años de inversión y los restantes de desinversión

Estrategia de Inversión Estrategia de Inversión Activos por $2,250 millones para invertir en el mercado

inmobiliario mexicano de vivienda: Económica e Interés Social Media y Residencial Turismo Relacionados con vivienda

Activos por $2,250 millones para invertir en el mercado inmobiliario mexicano de vivienda:

Económica e Interés Social Media y Residencial Turismo Relacionados con vivienda

Fase Inversión Fase Desinversión Junio 2007

AÑO 12008

AÑO 22009

AÑO 32010

AÑO 42011

El compromiso de inversión requiere que el capital del fondo sea totalmente invertido en los siguientes 12 meses

El compromiso de inversión requiere que el capital del fondo sea totalmente invertido en los siguientes 12 meses

Rendimiento Esperado Rendimiento Esperado El Fondo buscará invertir en proyectos con alto

potencial de retorno

El Fondo buscará invertir en proyectos con alto potencial de retorno

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Política de Inversión Política de Inversión

Perfil de Riesgo Perfil de Riesgo Los criterios de riesgo para la selección de proyectos

se fundamentarán en éxito comercial y riesgo performance del proyecto

Los criterios de riesgo para la selección de proyectos se fundamentarán en éxito comercial y riesgo performance del proyecto

Liquidez Liquidez Hasta el 4° año el Fondo no tiene requerimientos de

liquidez, por lo que en este periodo dispondrá del 100% de su capital para invertir

Hasta el 4° año el Fondo no tiene requerimientos de liquidez, por lo que en este periodo dispondrá del 100% de su capital para invertir

Apalancamiento Apalancamiento Se buscará el apalancamiento en los proyectos con el

objetivo de maximizar el retorno sobre capital

Se buscará el apalancamiento en los proyectos con el objetivo de maximizar el retorno sobre capital

Vehículos de Inversión Vehículos de Inversión Se buscará la eficiencia fiscal y solides legal del

proyecto de inversión. Se considerarán vehículos como Fideicomiso, S.A.s,

S.de.R.L., SAPI, AenPs, entre otros.

Se buscará la eficiencia fiscal y solides legal del proyecto de inversión.

Se considerarán vehículos como Fideicomiso, S.A.s, S.de.R.L., SAPI, AenPs, entre otros.

Destino de los Recursos Destino de los Recursos El capital puede destinarse a cualquier necesidad que

requiera el proyecto, como la adquisición de tierra, el capital de trabajo, el proyecto arquitectónico, la construcción, etc.

El capital puede destinarse a cualquier necesidad que requiera el proyecto, como la adquisición de tierra, el capital de trabajo, el proyecto arquitectónico, la construcción, etc.

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Estrategia de DiversificaciónEstrategia de Diversificación

Objetivo Objetivo Lograr un equilibrio entre el riesgo total del portafolio y

el retorno esperado

Lograr un equilibrio entre el riesgo total del portafolio y el retorno esperado

Política de Diversificación

Política de Diversificación

Diversificación del portafolio invirtiendo en:

Vivienda económica e interés social,

Vivienda media y residencial,

Sector turismo,

Otros relacionados con el sector vivienda (reserva territorial, centros comerciales, oficinas, etc.)

La política de diversificación estará en función de:

Número de proyectos por sector

Número de proyectos por geografía

Número de proyectos por Asociación/Desarrollador

Número de proyectos por segmento de demanda

El número total de proyectos en los que se invertirá, estarán en el rango de los 100 a 120 proyectos a nivel nacional

Existirá un rango mínimo de inversión del Fondo Privado

Diversificación del portafolio invirtiendo en:

Vivienda económica e interés social,

Vivienda media y residencial,

Sector turismo,

Otros relacionados con el sector vivienda (reserva territorial, centros comerciales, oficinas, etc.)

La política de diversificación estará en función de:

Número de proyectos por sector

Número de proyectos por geografía

Número de proyectos por Asociación/Desarrollador

Número de proyectos por segmento de demanda

El número total de proyectos en los que se invertirá, estarán en el rango de los 100 a 120 proyectos a nivel nacional

Existirá un rango mínimo de inversión del Fondo Privado

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Órganos de DecisiónÓrganos de Decisión

FuncionesFunciones

Atributos / Nivel de Decisión

Atributos / Nivel de Decisión

Toma de DecisionesToma de

Decisiones

Comisión Designada por el Consejo

Comisión Designada por el Consejo

Máximo Órgano de Decisión

Máximo Órgano de Decisión

Autorizar inversiones superiores a € 30 millones

Las que supongan activos propiedad del Grupo

Que representen más de € 30 millones de inversión con un solo Desarrollador en los últimos 12 meses

Autorizar inversiones superiores a € 30 millones

Las que supongan activos propiedad del Grupo

Que representen más de € 30 millones de inversión con un solo Desarrollador en los últimos 12 meses

Mayoría (3 de 4).

Todos los integrantes tiene capacidad de veto

Se resuelva a este nivel

Mayoría (3 de 4).

Todos los integrantes tiene capacidad de veto

Se resuelva a este nivel

11Comité de InversionesComité de Inversiones

Decisiones de Inversión Decisiones de Inversión

Autorizar Inversiones de hasta € 30 millones,

Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés

Autorizar Inversiones de hasta € 30 millones,

Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés

Mayoría (4 de 7).

Todos los integrantes tiene capacidad de veto y pasaría a Comisión Designada

Mayoría (4 de 7).

Todos los integrantes tiene capacidad de veto y pasaría a Comisión Designada

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Decisiones de Inversión sujetas a ratificación por Comité de Inversión

Decisiones de Inversión sujetas a ratificación por Comité de Inversión

Comisión Delegada del


Comisión Delegada del


Autorizar inversiones de hasta € 10 millones,

Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés,

Que no representen más de € 20 millones de inversión con un solo Desarrollador

Autorizar inversiones de hasta € 10 millones,

Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés,

Que no representen más de € 20 millones de inversión con un solo Desarrollador

Unanimidad (3 de 3)Unanimidad (3 de 3)

33

17

Proceso de Inversión

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Proceso de InversiónProceso de Inversión

Proceso Interactivo Proceso Interactivo El éxito del proceso de inversión requiere el trabajo

conjunto entre el Desarrollador y el Fondo Privado

El éxito del proceso de inversión requiere el trabajo conjunto entre el Desarrollador y el Fondo Privado

BHB/ BANCA DE RELACIÓN

Analiza información/evalúa proyecto

Autoriza Comité Inversión

Implementación y ejecuciónSeguimiento

Desarrollador Requiere Capital

Paso 1 Paso 2

Paso 4 Paso 3

4 a

5 s

em

an

as

4 a 5 semanasHorizonte Proyecto

3 a 4 semanas

Agilidad y flexibilidad en el proceso para potenciar oportunidades de inversión

Agilidad y flexibilidad en el proceso para potenciar oportunidades de inversión

19


El Desarrollador contacta a BHB o su Banca de Relación solicitando Capital del Fondo Privado

Desarrollador entrega información preliminar para evaluación previa del Proyecto

Se procede a la pre-aprobación en función de lineamientos generales y análisis de información previa

El Desarrollador contacta a BHB o su Banca de Relación solicitando Capital del Fondo Privado

Desarrollador entrega información preliminar para evaluación previa del Proyecto

Se procede a la pre-aprobación en función de lineamientos generales y análisis de información previa

BHB/ BANCA DE RELACIÓN

Desarrollador Requiere Capital

Paso 1

Análisis información/evalúa proyecto

Autoriza Comité Inversión

Paso 2 Fondo Privado valida la información que

soporta la inversión (Due Dilligence) Inicio de la estructura, definiciones y

negociación Términos y Condiciones de Asociación

Se prepara presentación a Órganos de Decisión y se sanciona la operación, siguiendo la Metodología de Valuación

Fondo Privado valida la información que soporta la inversión (Due Dilligence)

Inicio de la estructura, definiciones y negociación Términos y Condiciones de Asociación

Se prepara presentación a Órganos de Decisión y se sanciona la operación, siguiendo la Metodología de Valuación

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Proceso de Evaluación e Proceso de Evaluación e InversiónInversión

Análisis PreliminarAnálisis Preliminar

Proceso de Análisis Preliminar y Due DilligenceProceso de Análisis Preliminar y Due Dilligence

Análisis Preliminar Calidad del Proyecto Riesgos y Probabilidad Calificación Preliminar Rentabilidad Estructura Financiera TyC de Asociación

InformaciónBásica

Informacióndel Mercado

AnálisisCualitativ

o

Análisis Cualitativ

o

Análisis Preliminar

DesarrolladorDesarrollador

UbicaciónUbicación

MercadoMercado

Técnico / LegalTécnico / Legal

ParticipantesParticipantes

Análisis CuantitativoAnálisis Cuantitativo

Variables a Analizar

Due Dilligence Confirmación Supuestos Riesgos y Probabilidad Calificación Definitiva Rentabilidad Esperada Estructura Financiera Estructura Asociación

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Aprobación del Comité de Inversiones Definición final de la estructura jurídica de asociación Suscripción de la documentación legal que soporta la

inversión Definición definitiva de las estructuras de control y toma de

decisiones Desembolso de la inversión

Aprobación del Comité de Inversiones Definición final de la estructura jurídica de asociación Suscripción de la documentación legal que soporta la

inversión Definición definitiva de las estructuras de control y toma de

decisiones Desembolso de la inversión

INMESP Implementación y

Ejecución

Paso 3

INMESPSeguimiento

Paso 4 Intervención a profundidad del Fondo Privado en el seguimiento del desarrollo.

Consta de tres etapas básicas: Etapa 1: Revisión inicial del Proyecto, opinión sobre factibilidad,

detección de principales riesgos, revisión de permisos y licencias. Etapa 2: Seguimiento del proceso de construcción y revisión de

avances de obra, control contra presupuestos monetarios y materiales, y controles de calidad

Etapa 3: Verificación de cumplimientos de obra, actas de entrega, revisiones finales, liquidaciones y finiquitos, e informe final de cierre

Intervención a profundidad del Fondo Privado en el seguimiento del desarrollo.

Consta de tres etapas básicas: Etapa 1: Revisión inicial del Proyecto, opinión sobre factibilidad,

detección de principales riesgos, revisión de permisos y licencias. Etapa 2: Seguimiento del proceso de construcción y revisión de

avances de obra, control contra presupuestos monetarios y materiales, y controles de calidad

Etapa 3: Verificación de cumplimientos de obra, actas de entrega, revisiones finales, liquidaciones y finiquitos, e informe final de cierre

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Fondo Privado de Inversión Fondo Privado de Inversión InmobiliariaInmobiliariaBenéfico para los diferentes participantes Benéfico para los diferentes participantes

Disminución en el déficit de viviendaCrecimiento en el empleoCrecimiento EconómicoMejoras en el BIENESTAR

Disminución en el déficit de viviendaCrecimiento en el empleoCrecimiento EconómicoMejoras en el BIENESTAR

Talento de los Desarrolladores Inmobiliarios

Talento de los Desarrolladores Inmobiliarios

Capital de Capital de Fondos Privados Fondos Privados

y Bancay Banca

Capital de Capital de Fondos Privados Fondos Privados

y Bancay Banca+ =Apoyos del

Gobierno

Apoyos del Gobierno

+

Asociación Ganar - GanarGanar - Ganar

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